Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных...

11 2007 | ОАО КУИ ЯМАЛ

Рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ИЗПИФ и ИСУ

Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных закрытых паевых

инвестиционных фондов

ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»

Академик МАИН А.Я.Скоморохин

г.Санкт-Петербург

1-2 марта 2007г.



Два крыла Национального проекта«Доступное жилье»

СТРОИТЕЛЬСТВО

• Финансирование строительства жилья

• Прогрессивные строительные материалы и технологии

• Государственная и региональная поддержка

ИПОТЕКА

• Первичное кредитование

• Рефинансирование и секьюритизация

• Развитие инфраструктуры

• Государственная и региональная поддержка

Паевые инвестиционные фонды



Ориентиры Правительства России по развитию ипотечного кредитования

415

60

150

1000

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2005 2010

Вы

дан

о к

ред

ит

ов

(м

лр

д.р

уб

.)

0

200

400

600

800

1000

1200

Ко

ли

чест

во

заем

щи

ко

в (

ты

с.ч

ел

.)



Возможные формы секьюритизации ипотечных кредитов в России

1. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды

Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ

В рамках закона сформировано 8 фондов на сумму 6.6 млрд.руб

2. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003

2.1. Облигации с ипотечным покрытием

Осуществлен 1 выпуск на сумму 3 млрд.руб.

2.2. Ипотечные сертификаты участия

В рамках закона не осуществлен выпуск из-за несовершенства законодательной базы

3. Трансграничная секьюритизация

Осуществлены 2 выпуска на сумму 4.3 млрд.руб



Итоги секьюритизации на конец 2006г.(на сумму 13.9 млрд.руб.)

6 581; 47%

4 298; 31%

3 000; 22%

Ипотечные паевые фонды (8)

Облигации с ипотечным покрытием (1)

Трансграничная секьюритизация (2)



Перспективы отечественной секьюритизации

В отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ипотечных ценных бумаг является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России



Возможный механизм реализации паев иностранным инвесторам

Иностранные инвесторы

Оффшорный Фонд

Российский Ипотечный ФондПро

даж

а па

евП

род

ажа

акц

ий

Вы

плат

а д

оход

аР

ост

стои

мос

ти

акц

ий



Участие управляющих компаний в создании ИЗПИФ

(8 ИЗПИФ на сумму 6.6 млрд.руб.)

372; 6%

3 829; 58%63; 1%

1 061; 16%

999; 15% 100; 2% 158; 2%

"Регион девелопмент" (1 ИЗПИФ)"Управляющая компания НВК" (1 ИЗПИФ)"Компания по управлению инвестициями "ЯМАЛ" (2 ИЗПИФ)Управляющая крмпания "Коллективные инвестиции" (1 ИЗПИФ)"Русский капитал паевые фонды" (1 ИЗПИФ)"КИТ Финанс" (1 ИЗПИФ)УК "Инвестиционный капитал" (1 ИЗПИФ)



Основные характеристики ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» на сумму 3.65 млрд.руб.

Первый ипотечный• Сформирован 4 октября 2005г.• Размер фонда при формировании – 1 000 000 000 рублей• Срок действия Фонда –3 года (до 1 октября 2008г.)• Приобретен первоначальный пул в количестве 1855 закладных,

выданных в 16 регионах Российской Федерации

Второй ипотечный• Сформирован 4 мая 2006г.• Размер фонда при формировании – 2 650 000 000 рублей• Срок действия Фонда –5 лет (до 1 октября 2011г.)• Приобретен первоначальный пул в количестве 4692 закладных,

выданных в 26 регионах Российской Федерации



Структура пулов (6547 закладных по 26 регионам)

Барнаул; 13.75%

Новосибирск ; 10.48%

Уфа ; 10.39%

Омск ; 7.84%

Томск ; 7.28%

Ижевск ; 6.93%

Оренбург ; 4.76%

Москва ; 4.37%

Челябинск ; 4.08%

Н.Новгород ; 3.97%

С-Петербург ; 3.30%

Екатеринбург ; 3.28%

Пермь ; 3.23%

Кемерово ; 2.86%

Волгоград ; 2.73%

Красноярск ; 2.37%

Ставрополь ; 2.12%Другие 9 регионов;

6.26%



ЗаемщикиЗаемщики Банки-кредиторы

АИЖК

Инвесторы

УК ЯМАЛ

ИмуществоИЗПИФ

Реестр

Газпромбанк

ЗаемщикиЗаемщикиБанки

-кредиторы

Кредиты

ПлатежиКонтроль

заемщиков Хранениезакладных

Доход

АудиторОценщик

Инфраструктура ИЗПИФ

Приобретаетпаи

Платежи

РОРОРОАИЖК

РОАИЖК

Закладные

Росбанк

ЗакладныеЗакладные

Спецдеп

Сервисное обслуживание Сводные

платежи

Рефинанси-рование

Приобретаютпаи

Рефинансирование через ИЗПИФ

ММВБ



Основные параметры ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ»Фонды являются постоянно пополняемым

• Цена 1 инвестиционного пая при формировании Фонда – 1000 руб.• Структура инвестиционных активов – до 100% закладные по

обеспеченным ипотекой обязательствам• Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по

итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда.

• Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение).

• При формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных.

• Паи Фондов торгуются на ММВБ



Потенциальные институциональные инвесторы Фонда

• Пенсионные фонды

• Страховые компании

• Инвестиционные фонды

• Банки



Распределение паев «Первого ипотечного» Фонда среди инвесторов



Две национальные программы,

Пенсионная реформа

Доступное жилье

разделенные законодательной стеной

В ФЗ № 111 ст.26 добавить

«инвестиционные паи фондов ипотеки и

недвижимости»

В ФЗ № 111 п.4.ст.27 после «ипотечные

ценные бумаги» исключить

«обеспеченные государством»

В ФЗ №102и №39 предусмотреть возможность

депозитарного (номинального) хранения

закладных

Внести поправки в ФЗ №152, необходимые для

возможности реального выпуска ипотечных ценных

бумаг



Две национальные программы,

Пенсионная реформа

Доступное жилье

Протянувшие руки друг другу



Кончина ипотеки

Падение интереса к рефинансированию



Изменение процентной ставки по кредиту в зависимости от стоимости квадратного метра жилья при фиксированной

аннуитетном платеже

-8.4%

38.0%

15.0%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

-50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 92% 200%

Изменение стоимости квадратного метра

Пр

оц

ен

тна

я с

тав

ка п

о к

ре

ди

ту

Для компенсации роста стоимости жилья на 10%

необходимо снижать ставки по кредитам на 2.5%



Возрождение ипотеки

Рост интереса к рефинансированию

Государственные меры по

снижению стоимости

строительства жилья



КОНЦЕПЦИЯпо организации схемы финансирования

строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды и рефинансирования

ипотечных кредитов, выданных для приобретения построенного жилья, через

ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с привлечением

средств региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов и

средств других инвесторов в целях решения национального проекта «Доступное

комфортное жилье – гражданам России»



Инвесторы(региональные или

корпоративные НПФ)

ИпотечныйЗПИФ

ДомостроительныйЗПИФ

Граждане, приобретающие

жилье по ипотеке

Ипотечные агентства и

банки

Строительство жилья для

ипотеки

Производство инновационных строительных материалов и

технологий

Венчурный ЗПИФ строительных инноваций



1. Развитие и укрепление системы региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов;

2. Финансирование региональных или корпоративных приоритетных жилищных программ и сохранение инвестиционных доходов в регионе;

3. Прозрачные финансовые потоки;4. Финансирование строительства доступного качественного жилья;5. Простое регулирование отношений

«ОДИН ИНВЕСТОР» ↔ «ОДИН ЗАСТРОЙЩИК»6. Развитие прогрессивных строительных технологий и

производственной базы строительных материалов7. Рефинансирование региональных или корпоративных ипотечных

программ.8. Участие органов власти в создании и управлении закрытых паевых

инвестиционных фондов;

ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

Решение нескольких социально значимых задач через один поток финансирования:

ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ



Синенергетический эффект комплексной программы

• Обеспечение ликвидности реализации построенного жилья через ипотечные программы

• Обеспечение ипотечных программ за счет строительства нового жилья

• Диверсифицированный доход для инвесторов – повышенный, но не регулярный за счет строительства, стабильный и регулярный за счет ипотеки



Созрела необходимость создания Российской ипотечной системы (РИС) по аналогии с РТС для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке

• Общероссийские стандарты• Торговая площадка• Информационное сопровождение• Аккредитация участников системы

(депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т.д.)



ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»Создана в 1998 году. Стратегическим партнером ОАО «КУИ «ЯМАЛ» является АКБ «РОСБАНК». ▪ Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выдана ФКЦБ России за № 21-000-1-00060 от 6.03.2002г. ▪ Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана ФКЦБ России за № 077-06382-001000 от 23.09.2003г•Размер активов в управлении ОАО «КУИ «ЯМАЛ» составляет свыше 10 млрд. рублей, в том числе •Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Первый ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 18 августа 2005г. за N 0390-78474704) – 1 млрд.руб.•Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Второй ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 13 апреля 2006г. за №0502-94118819) – 2.65 млрд.руб•Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТЕРРА» (зарегистрированный ФСФР 25 августа 2004г.за № 0253-73556366) – 200 млн.руб.•Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Новый дом» (зарегистрированный ФСФР 03 марта 2004г.за № 0186-72047384) – 521 млн.руб.•Собственный капитал компании свыше 90 млн. рублейКУИ «ЯМАЛ» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ) и Национальной Ассоциации Участников Фондового Рынка (НАУФОР)•КУИ ЯМАЛ присвоен высший рейтинг надежности управляющих компаний «ААА»



ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»(ОАО «КУИ «ЯМАЛ»)

РФ, 129110, Москва, ул. Щепкина, д. 42.

Телефон/факс: (095) 204-94-74

e-mail: [email protected]

http://www.telepif.ru/

Генеральный директор

Скоморохин Александр Яковлевич



Дополнительная информация



Классификация ИЗПИФИпотечные закрытые

паевые инвестиционные фонды

Не пополняемые (Амортизируемые) Пополняемые

«Транзитные»вся сумма

поступивших платежей выплачивается в качестве

инвестиционного дохода

«Погашаемые»поступившие в составе платежей проценты

выплачивается в виде промежуточного дохода, на сумму возврата основного долга осуществляется

частичное погашение паевс возвратом денежных средств пайщикам

«Растущие»промежуточный доход

не выплачивается, на всю сумму поступивших платежей

приобретаются новые закладные

«Стационарные» выплачивается промежуточныйдоход в размере поступившихпроцентов в составе платежей,

на сумму погашения основного долга приобретаются новые закладные



Динамические модели ИЗПИФДинамика ИЗПИФ с выплатой всего инвестдохода

1 679,62

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

Сто

имос

ть п

ая

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Коли

чест

во п

аев

Стоимость пая Выплата дохода на пай Количество паев

5 лет

Динамика ИЗПИФ с частичным погашением паев

679.62

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 101 106 111 116 121

Сто

имос

ть п

ая

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Коли

чест

во п

аев

К-во оставшихся паев Стоимость пая Выплата инвестдохода на остаток паев НИ

5 лет

Динамическая модель характеристик ИЗПИФ(типа "Стационарные")

0

200

400

600

800

1000

1200

октябрь,2005 ноябрь,2005 декабрь,2005 январь,2006 февраль,2006 март,2006 апрель,2006 май,2006 июнь,2006 июль,2006 август,2006 сентябрь,2006 октябрь,2006 ноябрь,2006 декабрь,2006 январь,2007 февраль,2007 март,2007 апрель,2007 май,2007 июнь,2007 июль,2007 август,2007 сентябрь,2007 октябрь,2007 ноябрь,2007 декабрь,2007 январь,2008 февраль,2008 март,2008 апрель,2008 май,2008 июнь,2008 июль,2008 август,2008 сентябрь,2008 октябрь,2008

Инвестдоход на пай Стоимость пая Инвестдоход НИ на пай



• Доработать законодательную базу, для возможности создания ИЗПИФ класса

«Не пополняемых» (Амортизируемых):• в ФЗ «Об инвестиционных фондах» предусмотреть

возможность частичного погашения инвестиционных паев• в налоговом законодательстве предусмотреть

возможность амортизации балансовой стоимости инвестиционных паев

• Доработать нормативную базу ,в части упрощающей и удешевляющий механизм хранения и передачи

закладных:• в ФЗ «Об ипотеке» предусмотреть возможность

депозитарного (в т.ч. номинального) хранения закладных

Совершенствование законодательства по ИЗПИФ



Депозитарное хранение закладных

Предложения о внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.

1. Пункт 1 ст.48 Закона дополнить:В случае хранения и удостоверения прав на закладную в депозитарии передача прав по закладной осуществляется путем внесения записей по счетам депо. При приеме закладной на хранение и учет депозитарий проставляет на закладной соответствующую отметку. В отметке указывается, что депозитарий принял на хранение и учет закладную и полное наименование депозитария. Отметка должна быть заверена уполномоченным лицом и печатью депозитария. При снятии закладной с хранения и депозитарного учета депозитарий проставляет на закладной отметку о снятии закладной с хранения и учета и указывает полное имя (наименование) последнего владельца закладной. Отметка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью депозитария.» 2. Пункт 3 ст.48 Закона изложить в следующей редакции:«3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем либо уполномоченным лицом депозитария (в случае снятия закладной с хранения и учета). Владелец закладной также считается законным, если его права на закладную подтверждаются выпиской со счета депо депозитария, в котором хранится и учитывается закладная. Владелец закладной не считается законным, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.»



АИЖК

Рефинансирование через ИСУ

ЗаемщикиЗаемщики

Сервисныйагент

Инвесторы

УК

Ипотечное покрытие

Реестр ИСУ

Спецдеп(Реестр ипотечного покрытия)

ЗаемщикиЗаемщики РОАИЖК

Кредиты

ПлатежиКонтроль

заемщиков

Сводные платежи

Формирование ИП (закладные)

Приобре-тают ИСУ

Инфраструктура ИСУ

Получают доход

Платежи

Платежи

Полу-чают ИСУ

Регистрация правил

Банки-кредиторы



Динамика ИСУ с выплатой всего инвестдохода

1 679.62

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

0 5 10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

120

Сто

им

ость

серти

фика

та

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Кол

ичеств

о с

ерти

фика

тов

Стоимость сертификата выплата дохода на сертификат Количество сертификатов

5 лет



Отрицательный эффект налогообложения ИСУ

Проценты

Возврат основного долга

0

100Налог на проценты

Платежи (ежемесячные)

Соотн

ош

ени

е д

ол

и п

роц

енто

в

и в

озв

рата

основного

дол

га

в

соста

ве п

лате

жа

Налог на основной капитал

Ставка налога на прибыль



Динамика ИСУ с частичным погашением сертификатов

679.62

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101105109113117121

Сто

им

ост

ь с

ерти

фи

ката

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Ко

ли

чес

тво

сер

тиф

ика

тов

К-во оставшихся сертификатов Стоимость сертификата

Выплата по сертификатам

5 лет



Проблемы ИСУНеобходимые изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»:

• Поменять порядок формирования ипотечного покрытия – сначала Правила, а затем Реестр

• Оставить в Правилах только минимальную стоимость ипотечного покрытия и количество сертификатов (не указывая их стоимость) либо только стоимость (не указывая количество)

• Предусмотреть возможность дробления ипотечного сертификата участия

• Предусмотреть в Правилах возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам

• Уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов участия (невозможна замена дефолтной закладной и получение по ней залога)

Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных...

Documents