新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所

蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司網址： www.tctaa.com.tw ( 詳細請上本網站查閱 )

電話： (02)2920-3016轉 29 聯絡人 :傳真： (02)2920-3019地址：新北市中和區中和路 358號 5F-1信箱： tct.aa@msa.hinet.net

案號 :97011 中華民國 101年 11月 29 日

1

新北市板橋區文化段都市更新說明會新北市板橋區文化段都市更新說明會第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構，非建商 )

第二階段同意書 : 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 翁清源建築師事務所 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 第一銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司專業估價 : 展基估價師事務所莊濰銓估價師發起地主 : 陳志煌 翁清源 黃金河等人

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構，非建商 )

第二階段同意書 : 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 翁清源建築師事務所 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 第一銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司專業估價 : 展基估價師事務所莊濰銓估價師發起地主 : 陳志煌 翁清源 黃金河等人

主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司聯絡人 : 黃小姐 0933-034-896

協辦單位 : 本案都更新促進會籌備會聯絡人 : 陳志煌 0939-503-038 2257-3646

聯絡地址 : 新北市板橋區漢生東路 43巷 2 號 1 樓社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw

新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw

主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司聯絡人 : 黃小姐 0933-034-896

協辦單位 : 本案都更新促進會籌備會聯絡人 : 陳志煌 0939-503-038 2257-3646

聯絡地址 : 新北市板橋區漢生東路 43巷 2 號 1 樓社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw

新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw

二階段同意書二階段實施者

經公開招商之實施方式

第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合 新北都更負責申請獎勵面積第二階段：公開招商評選營建廠商

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更新單元範圍圖

2

建物 地坪 範圍 :43巷雙號→ 93 巷單號

766人

8305 坪

選取理由 : 新板開發效益價值帶來機會

較大範圍方整環境好價值高

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都市更新的好處

解決法令限制

獎勵容積 程序公開 透明

稅賦減免 多數決

解決土地細分使用限制法規問題

申請獎勵容積，折價抵付更新成本，降低地主負擔

稅金減免 :土地增值稅地價稅房屋稅、信託契稅

市府審議監督，公開透明

採多數同意，保障少數權益

3

都市更新的好處 - 賦稅減免稅別 減免內容

土地增值稅

1. 共同負擔折價抵付過戶出去 免繳2. 地主更新後第一次移轉 減徵 40%3. 未達最小分配單元改領現金者 免徵4. 不參加權利變換領現金補償者 減徵40%

地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年

房屋稅 更新完工後減半徵收二年

契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵 40%

土地增值稅節省範例：原應繳 100 萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省 50 萬，地主選配戶賣出減徵 4 成只繳 30 萬，共可省稅 70 萬

過戶營建廠商土地增值稅全免

地主首次賣出減徵40%

地主戶出售才繳納

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土地管制要點獎勵

容積移轉

都市更新容積獎勵

法定容積 300%

獎勵項目 申請比率都更獎

勵公益設施 1.78%

都更容獎 45.80%

容積移轉 40.00%

土管獎

勵 開放空間 11.87%

停車獎勵 0%

其他獎勵 0.00%合計 99.45%

4

都市更新的好處 - 容積獎勵效益

更新後，毎戶約可增值 2.5倍

1. 坪效： 1 坪土 地=9.77 倍2. 依目前法令可 建至 36 層與2 9 層，但限縮 容積法令發布 實施後，樓層 將減至 30 層與 25 層

使用分區 土地面積(坪 )

容積 容積合計 允建樓層

住宅區法定容積 8305.62 坪 ×300%＝ 24916.86 坪 可建 18 層與 14.5 層

都更等獎勵容積 8305.62 坪 ×298.35% ＝ 24779.82 坪

可建 18 層與 14.5 層縮減後將成為 12 層與 10層

坪數總量 總銷 81177.35 虛坪 坪效 : 9.77 倍

總容積49696.68 坪

可建 36 層與 29 層縮減後將成為 30 層與 25層

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生命共同體的體認

更新單元差異性1. 前段 7F(436%＝ 300%×1.453倍 )， 5F(300%) ，原容積已用滿2. 後段 4F， 2F 透天 臨路狹窄，容積受限 (200%)3. 合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得

試算分析表

每坪土地之坪效 (平均 )

合併更新3×1.9945倍×1.633＝ 9.77

坪

分區更新前段 (7F.5F)

3×1.9倍×1.633＝9.31 坪

後段 (4F.2F)2×1.8倍×1.633＝5.88 坪

地 主 分 配 坪 效(平均 )

前段

7F11.36坪 ( 含原容積大於法定容積 ) ( 每戶 1 車 ) 9.24 坪

5F(店舖 )

8.24坪 ( 每戶 1 汽車， 1機車 ) 6.71 坪

5F( 住宅 )

6.88坪 ( 每戶 1 汽車， 1機車 ) 5.58 坪

後段

4F( 住宅 )

6.28坪 ( 每戶 1 汽車， 1機車 ) 4.03 坪

2F( 透天 )

6.15坪 ( 每戶 2 汽車， 1機車 )

3.93 坪

2F( 透天 )

含 3 樓、 4 樓加建補貼後，與 4F( 住宅 ) 之分配面積已相當接近。

合作創造利益

總銷金額： 603.5億 (100%)地主 ： 391.6億 (64.89%)營建廠商 ： 211.9憶 (35.11%) ＊容積移轉用地由營建廠商負責購買整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。

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地 主 平 台 創 造 機 會

建築設計圖

計算面積成本

試算分配

說明整合

事業計畫

地主第１次同意

書

政府核准獎勵面積

申請審議

公開招商競價

選配房屋

變更主辦

地主第２次同意

書

權變政府審議

權變政府公告

籌資信託簽約

施工

交屋結案

實施者 :公開招商評選營建廠商擔任

( 權利變換及工程施工 ) ( 事業計畫 )

實施者：新北都更建築經理股份有限公司

政府審議

取得同意比率

區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積迅行劃定 1/2 1/2 1/2 1/2自行劃定 2/3 3/4 2/3 3/4優先劃定 3/5 2/3 3/5 2/3特別規定 × 4/5 × 4/5

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本案適用

個案推動策略流程

同意比例90%以上

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新北都更 ( 非建商 ) 二階段實施方式說明

1.1. 地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積前，先掛號卡位取得獎勵容積。。2.2. 參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例同意比例 90%90%以上，以能達到第二階段公開以上，以能達到第二階段公開 招商之標準為目標。招商之標準為目標。3.3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。發包後地主戶住宅分配表之分配作為參考。發包後地主戶住宅分配表之分配 面積與原建物當層面積之比面積與原建物當層面積之比，， 4F-5F-7F4F-5F-7F 不足不足 1.81.8 倍者倍者，，透天住宅土地面積比不足透天住宅土地面積比不足 6.06.0 倍倍者者，， 由都更促進會之行政作業費及地主協助開發獎由都更促進會之行政作業費及地主協助開發獎 勵費編制預算補足之。勵費編制預算補足之。4.4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效效；且第一階段所支出之所有費用，均由新；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費北都更自行吸收，不向地主另外收費。。

1.1. 地主戶再簽第二次同意書，地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商並經住同意以公開招商並經住戶戶

大會票選方式選定對地主戶最有利之營建廠商為第二大會票選方式選定對地主戶最有利之營建廠商為第二

階段實施者階段實施者，負責本案之投資興建與完工後之保固，，負責本案之投資興建與完工後之保固，

地主戶免出資，土地免抵押設定。地主戶免出資，土地免抵押設定。

2.2. 經經三家估價師三家估價師及及都更委員審核之權利變換法定程序都更委員審核之權利變換法定程序，，

確定每位地主戶最後之分配價值與面積。確定每位地主戶最後之分配價值與面積。

3.3. 搭配銀行搭配銀行信託及續建契約信託及續建契約，確保所有地主戶達到安，確保所有地主戶達到安全全

完工交屋之目標完工交屋之目標。。

4.4. 成功發包選定第二階段實施者營建廠商後成功發包選定第二階段實施者營建廠商後 (( 各地主各地主戶戶

房地之增值約可達原有價值之房地之增值約可達原有價值之 250%250%)) ，新北都更，新北都更第第

一階段實施者之服務費一階段實施者之服務費 (( 共同負擔總務共同負擔總務人事人事費費 5%5% 中中

之之 2.0%2.0%))才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。

第二階段第一階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資興建營建廠商：負責投資興建，保固

文化 A

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都更成本共同負擔支出推估總項目 項目 費用 備註

工程費用

重建費用

營建工程費 15.60萬 /坪×81950.28坪=1278424.37 萬 SRC鋼骨鋼筋構造建築設計費 22392.15 萬 含其他顧問費管理 基金＋工程管理 費 1503.71+10227.39＝ 11731.10 萬外接水電瓦斯 6060 萬 1212 戶拆遷補償＋都更基金 1520＋ 1670 ＝ 3190 萬容轉購地 194102.26 萬

權利變換費用

都更規劃 + 估價費 1800 萬房租補貼 90300 萬 預計發 42個月合法拆遷補償 18822.09 萬其他拆遷補償 34000 萬地籍整理費 2424 萬

貸款利息 71020.60 萬稅金 1734.27 萬

管理費用

總務人事管理 費※1. 第一階段實施者之服務費︰ 2% . ※ 2. 都更促進會行政作業費︰ 0.75%

※3. 全體地主之風險管理 費 :( 第一預備金 )0.5%. ※ 4. 營建廠商人事總務費用︰ 0.75%

69440.03 萬信託費 (含續建機制 ) 8732.82 萬廣告銷售費 86800.04 萬12％風險管理 費 217692.53 萬

共同負擔總費用及占總銷百分比

建商分配 : 2118666.28 萬 比 例 : 35.11%

地主分配 : 3916327.44萬比 例 : 64.89%

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公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )

營建費平均銷售

單價

70.03

萬 /P

( 最低底

價 )

72.5

萬 /P75萬 /P 50萬 /P

15.60萬 /

坪

( 第二級建

材 )

共同負擔 21.19億 21.19億21.19億21.19億

地主分回

坪數

52200.28

坪

53147.62

坪

54044.63

坪

54886.44

坪

地主分回

比例

( 面積比 )

64.30％ 65.47％66.58％67.61％

價值比 64.89％

地主每坪土地

平均分回倍數6.28 倍 6.40 倍 6.51 倍 6.61 倍

營建廠商

分回坪數

28977.07

坪

28029.73

坪

27132.72

坪

26290.91

坪

營建廠商

分回倍數35.70％ 34.53％33.42％32.39％

價值比 35.11％

營建單價分析

樓層 面積 (坪 )工程造價單價 ( 第

二級 SRC) 金額 (元 )

(BC棟1F~36F.B1~B3)

24869.97坪 $151,321.00 元 $3,763,348,061.44

元

(DEFGHIJK棟1F~29F)

52228.79

坪$144,140.00 元

$7,528,257,848.91

元

B4 (BC棟持分比例 )

1564.97 坪$196,717.30 元(151321*130%)

$ $307,856,405.73

元

B4 (DEFGHIJK棟持分比例 ) 3286.55 坪

$187,382.00 元(144140*130%) $615,840,566.67

捐贈公益設施室內裝修費用 206.82 坪 $20,000.00 $4,136,400.00

減震、制震 81950.28坪 $3,000.00 元 $245,850,827.95 元

地下室逆打及 複層壁

81950.28

坪$1,500.00 元 $122,925,413.98 元

綠建築設施 81950.28坪 $3,000.00 元 $245,850,827.95 元

智慧型建築 81950.28坪 $3,000.00 元 $ 245,850,827.95 元

合計 81950.28坪

$13,079,917,180.58元

營建平均單價$15.96萬 /坪

(取 15.6萬 /坪 ) $159,607.96 元

101年 7 月 96年 12月 公式﹝ (B/C) － 1 ×100z%﹞

物價總指數＝

DEFGHIJK棟營建單價＝

BC棟營建單價＝

122.07 114.16.99%

$144,825.00 ×4.49% ＋ $144,825.00 ＝ 151,320.55

$137,952.00 ×4.49% ＋ $137,952.00 ＝ 144,139.29

四捨五入取整數

$151,321

$144,140

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甲 乙 丙 甲 乙 丙

實施者( 營建廠商 )

更新前資產總額 4千萬更新前資產總額 4千萬

更新後資產總額 1億更新後資產總額 1億

資產總額 400萬資產總額 400萬

10%10%

應分配 (1000- 共同負擔 350=650 萬 )應分配 (1000- 共同負擔 350=650 萬 )實際選配 600 萬 ( 找 :650-600=50 萬 )實際選配 700 萬 ( 補 :700-650=50萬 )實際選配 600 萬 ( 找 :650-600=50 萬 )實際選配 700 萬 ( 補 :700-650=50萬 )

共同負擔 3,500萬共同負擔 3,500萬

10%共同負擔650萬

10%共同負擔650萬

甲

更新後資產總額 萬

甲

更新後資產總額 萬

10%10%

10%應分配 650萬

10%應分配 650萬

13001300

案例試算

10

權利變換分配舉例

共 6,500萬共 6,500萬地主分配

：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。

1. 計算權值比例

2. 分配權值

3. 多退少補

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資金規劃 新屋選配 安全配套資金規劃 總更新成本約 190.10億籌措如下◎ 銀行建築融資約 60% : 114.06億 (借款人為營建廠商，地主不用土地設定抵押 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 76.04億 ( 配合續建機制 )

資金規劃 總更新成本約 190.10億籌措如下◎ 銀行建築融資約 60% : 114.06億 (借款人為營建廠商，地主不用土地設定抵押 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 76.04億 ( 配合續建機制 )

新屋選配原則◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配 1 汽車 1 機車位為原則。◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。◎地主戶先預擬選屋 ( 選配面積約 64.30% ，戶數約 779戶 ) ，剩餘房屋 (剩餘面積約 35.70% ，戶數約 433戶 )再拿出來公開招商。

新屋選配原則◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配 1 汽車 1 機車位為原則。◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。◎地主戶先預擬選屋 ( 選配面積約 64.30% ，戶數約 779戶 ) ，剩餘房屋 (剩餘面積約 35.70% ，戶數約 433戶 )再拿出來公開招商。安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響◎ 續建機制 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響◎ 續建機制 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

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各戶房租補貼：A-1. 前段七樓店舖大樓 ( 臨漢生東路 )(角地 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作店鋪等使用，每坪 3000 元； 2F以上住戶，每坪 900 元A-2. 前段五樓店舖住宅 ( 臨漢生東路 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作住宅等使用，每坪 3000 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-3-1. 前段五樓公寓住宅 ( 中間戶 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作店鋪等使用，每坪 1300 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-3-2. 前段五樓公寓住宅 ( 邊間戶 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作店鋪等使用，每坪 1300 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-4-1. 後段四樓公寓住宅 ( 角地 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作住宅等使用，每坪 1300 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-4-2. 後段四樓公寓住宅 ( 中間戶 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作住宅等使用，每坪 1300 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-4-3. 後段四樓公寓住宅 ( 東北側 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作住宅等使用，每坪 1300 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-5. 後段一樓透天住宅房租補貼 = 依土地面積（坪），每坪 1700 元A-6. 後段二樓透天住宅房租補貼 = 依土地面積（坪），每坪 1900元 ( 二樓 ) ；每坪 2100(三樓 ) ；每坪 2300元 (四樓 )A-7. 後段五樓透天住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F 作住宅等使用，每坪 1300 元； 2F以上住戶，每坪 800 元A-8.現有巷道

各戶房租補貼及地主其他補貼 ( 以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準 ) 地主其他補貼：

1. 增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面 積現況做為店鋪使用者每坪補貼 3 萬元（含租金 補貼），住宅使用者每坪補貼 3 萬元 (含租金補貼

) ，雨棚使用者每坪補貼 1 萬元（含租金補貼） ，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼 3 萬元（含 租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補 貼 3 萬元（含租金補貼）等。

2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前 5 年內有新裝潢之建 物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權 人提出相關證明及裝潢費收據、發票依 5 年耐用 年數提列折舊計算其殘值。

3. 房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼 10000 元整，於權利變換

計 畫核定發佈日起十五日內發給之。

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都市更新效益◎ ◎ 個人個人 :: 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯

◎ ◎ 整體效益整體效益 :: 每層戶數縮減 (原 246 戶，縮減為 42

戶 ) ，建

築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良

◎ ◎ 建物性能提升建物性能提升 :: SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建

築、逆打基樁

◎ ◎ 利益價值利益價值 :: 新屋價值倍增 (各戶約增值 2.5倍 )

◎ ◎ 車停地下室車停地下室 :: 每戶 1 汽車 1 機車位，地上環境優

◎ ◎ 優質管理優質管理 :: 安全守護，公用設施多，活動方便

◎ ◎ 每月管理基金收入每月管理基金收入： ： 242汽車 ×0.4萬+896機車×0.03

萬+553自行車×0.015=131.975

萬。

◎ ◎ 大小公設比大小公設比：： 28.88%28.88%

◎ ◎ 更新後建物高度更新後建物高度：：

1F ： 420cm 地下一層：440cm

2F ： 340cm 地下二層：340cm

3F～ 36F ： 340cm 地下三層～四層：320cm

ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 大化之目標。

(ㄧ ) 第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。

(二 ) 第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。

二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。

三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： 優質化之目標：

(ㄧ ) 社區公園化。

(二 ) 建築美學化。

(三 )環保省能綠建築化 (綠建築標章 ) 。

(四 )結構安全耐震化 ( 減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法 ) 。

(五 ) 建築智慧化 (智慧建築標章 ) 。

(六 )光纖寬頻建築 (光纖寬頻建築標章 ) 。

(七 )消防救災安全化。

更新三大目標

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地主籌組更新促進會加速更新◎ 目的 : 主導都更開發、招商、監督◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法◎ 籌組 : 訂章程◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員◎ 權力機關 : 重要事項經住戶大會決議通過◎ 整合同意 :

1. 取得合法土地及建物面積 75%以上同意，達到事業計畫掛號報核標準。

2. 取得合法建物面積 90%以上同意，達到公開招商標準。

◎ 招募熱誠志工報名 : 1. 志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分 : 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口

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