document

II - 1RDTR dan Zoning Regulasi Kota Mansalong Kecamatan Lumbis Kabupaten Nunukan

Draft Laporan Akhir2011

BAB IITINJAUAN PUSTAKA

II.1. TINJAUAN KEBIJAKAN

II.1.1. RTRW NASIONAL (PP RI NO 26 TAHUN 2008)

Tinjauan Sistem Perkotaan Nasional adalah sebagai berikut :

Pasal 11

(1) Sistem perkotaan nasional terdiri atas PKN, PKW, dan PKL.

(2) PKN dan PKW tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak

terpisahkan dari Peraturan Pemerintah ini.

(3) PKL ditetapkan dengan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Provinsi berdasarkan usulan pemerintah kabupaten/kota, setelah

dikonsultasikan dengan Menteri.

Pasal 14

(1) PKN sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) ditetapkan dengan kriteria:

a. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul utama

kegiatan ekspor-impor atau pintu gerbang menuju kawasan internasional;

b. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai pusat kegiatan

industri dan jasa skala nasional atau yang melayani beberapa provinsi;

dan/atau

c. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul utama

transportasi skala nasional atau melayani beberapa provinsi.

(2) PKW sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) ditetapkan dengan kriteria:

a. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul kedua

kegiatan ekspor-impor yang mendukung PKN;

b. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai pusat kegiatan

industri dan jasa yang melayani skala provinsi atau beberapa kabupaten;

dan/atau



c. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul

transportasi yang melayani skala provinsi atau beberapa kabupaten.

(3) PKL sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) ditetapkan dengan kriteria:

a. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai pusat kegiatan

industri dan jasa yang melayani skala kabupaten atau beberapa kecamatan;

dan/atau

b. kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul

transportasi yang melayani skala kabupaten atau beberapa kecamatan.

Gambar II.1. Peta Rencana Sistem Perkotaan Nasional

Pasal 15

PKSN sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (1) ditetapkan dengan kriteria :

a. pusat perkotaan yang berpotensi sebagai pos pemeriksaan lintas batas

dengan negara tetangga;

b. pusat perkotaan yang berfungsi sebagai pintu gerbang internasional yang

menghubungkan dengan negara tetangga;



c. pusat perkotaan yang merupakan simpul utama transportasi yang

menghubungkan wilayah sekitarnya; dan/atau

d. pusat perkotaan yang merupakan pusat pertumbuhan ekonomi yang dapat

mendorong perkembangan kawasan di sekitarnya.

Untuk Provinsi Kalimantan Timur, salah satu wilayah kota yang termasuk dalam PKN

adalah Tarakan, sedangkan Nunukan termasuk kedalam kategori Pusat Kegiatan Wilayah

(PKW – I/B) dan Pusat Kegiatan Strategis Nasional (PKSN – I/A/1).

II.1.2. RTRWP KALIMANTAN TIMUR

Visi dan Misi

Visi pembangunan Kalimantan Timur adalah Pembangunan ekonomi yang

bertumpu pada pemanfaatan sumber daya alam yang dapat diperbaharui

(renewable resources), serta pemanfaatan keanekaragaman hayati yang terkandung

di dalamnya, sehingga Kalimantan Timur mampu menjadi salah satu pusat

perdagangan di Kawasan Timur Indonesia dan berkembang menjadi pusat

perdagangan internasional di wilayah Asia-Pasifik.

Misi pembangunan Kalimantan Timur sebagai berikut:

a. Penguatan ekonomi rakyat yang didukung oleh peningkatan kemampuan SDM

yang menguasai Iptek dan dilandasi oleh Imtaq, serta pengembangan potensi

perdesaan sebagai daerah produktif.

b. Intensifikasi pemanfaatan SDA secara lestari yang berorientasi pada industri

pengolahan dan ekspor, pengembangan sentra perdagangan dunia, khususnya

bagi wilayah Asia Pasifik dan pengembangan jasa dan budaya.

c. Meningkatkan kualitas dan pengembangan Sumber Daya Manusia,

pengembangan dan peningkatan investasi, peningkatan dan pengembangan,

serta rasionalisasi manajemen SDA (renewable dan non-renewable).

d. Pengembangan dan peningkatan pemanfaatan keunggulan komparatif potensi

pembangunan yang ada, pengembangan dan peningkatan kemampuan

pelayanan infrastruktur, dan lain-lain, serta peningkatan penguasaan Iptek,



khususnya yang berkaitan dengan sistem produksi.

Tujuan

Tujuan Pembangunan Daerah Propinsi Kalimantan Timur merupakan bagian dari

tujuan pembangunan nasional yaitu untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan

makmur yang merata materil dan spiritual berdasarkan UUD 45 dan Pancasila dalam

wadah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang merdeka, berdaulat, bersatu dan

berkedaulatan rakyat dalam suasana perikehidupan yang aman, tentram, tertib,

dinamis, sesuai dengan kemampuan kondisi, potensi dan aspirasi yang tumbuh dan

berkembang di daerah, yang ditujukan untuk:

1. Menumbuhkembangkan sikap dan tekad kemandirian masyarakat dan

pemerintah daerah Kalimantan Timur dalam rangka meningkatkan SDM yang

mampu menyerap perkembangan IPTEK, sebagai aset dan potensi daerah

untuk mewujudkan kesejahteraan lahir batin yang lebih selaras, merata, adil

dan makmur.

2. Mengembangkan dan menyerasikan laju pertumbuhan pembangunan

antarwilayah, antar Kabupaten/Kota dan wilayah pedesaan, antarsektor

ekonomi, serta mengarahkan pertumbuhan pembangunan daerah dan

membuka wilayah pedalaman, perbatasan, terisolasi, dan kawasan tertinggal

lainnya, yang diimbangi dengan pendayagunaan dan peningkatan efektifitas

penataan ruang, serta pengendalian pemanfaatan ruang.

3. Meningkatkan pendapatan yang berasal dari Sumberdaya Alam (SDA), yang

selama ini diketahui memberikan kontribusi ekonomi yang cukup besar

terhadap pembentukan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB), namun belum

dinikmati secara proporsional oleh masyarakat Kalimantan Timur.

4. Peningkatan investasi dan peran swasta yang mampu mendorong penguatan

ekonomi kerakyatan, dengan penyiapan informasi-informasi dari pemerintah

daerah mengenai program pembangunan, serta debirokratisasi dan deregulasi.

5. Meletakkan landasan pembangunan yang mantap untuk tahap pembangunan

berikutnya dengan paradigma baru Indonesia masa depan yang berwawasan

lingkungan.



Sasaran Umum

Titik berat sasaran pembangunan jangka menengah Kalimantan Timur masih

bertumpu pada bidang ekonomi, seiring dengan peningkatan kualitas sumberdaya

manusia, sedang bidang lain bersifat menunjang. Peletakan bidang ekonomi yang

menjadi sasaran tersebut tidak lain dengan melihat perkembangan wilayah

Kalimantan Timur yang telah dimekarkan melalui UU Nomor 47 tahun 1999 menjadi

12 wilayah Kabupaten/Kota, dimana masih banyak permasalahan yang perlu

dibenahi, antara lain ketertinggalan dalam kemajuan proses pembangunan antar

Kabupaten/Kota, penduduk miskin serta desa-desa tertinggal, maupun kelengkapan

sarana dan prasarana serta infrastruktur.

Sasaran Khusus

Sasaran pertumbuhan ekonomi Kalimantan Timur jangka menengah diperkirakan

akan tumbuh rata-rata sebesar 4,8% pertahun dengan migas, dan 6,10% per tahun

tanpa migas, dengan asumsi bila Indonesia pada masa tersebut telah aman dan stabil

serta mendapatkan kembali kepercayaan dunia Internasional.

Arah Kebijakan RTRWP Kalimantan Timur

Arah kebijakan pemanfaatan ruang di kawasan perbatasan Propinsi Kalimantan

Timur adalah :

1. Perlu dibuka jalur-jalur transportasi yang menghubungkan kawasan perbatasan

dengan daerah–daerah lainnya, baik yang menuju Indonesia maupun Malaysia,

untuk lebih memudahkan pemasaran hasil-hasil bumi setempat.

2. Perlu dibuka pos-pos imigrasi di kawasan perbatasan untuk melegalkan arus

barang yang masuk dan ke luar dari wilayah Indonesia.

3. Perlu dibangun pelabuhan laut yang khusus melayani arus keluar masuk barang

dari Indonesia di wilayah Nunukan kepulauan.

4. Mempercepat tercapainya kemandirian masyarakat dan pemerintah

Kabupaten Nunukan untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat.

5. Mengembangkan dan menserasikan laju pertumbuhan pembangunan antar

wilayah kecamatan, wilayah pedesaan, antarsektor ekonomi serta membuka

wilayah pedalaman, perbatasan, terisolasi dan kawasan tertinggal lainnya, yang



diimbangi dengan pendayagunaan dan peningkatan efektivitas pembangunan

daerah.

6. Mengoptimalkan pemanfaatan pendapatan yang berasal dari sumberdaya

alam yang dapat diperbaharui dengan prinsip pembangunan yang

berkelanjutan.

7. Meningkatkan investasi dan peran swasta untuk mendorong penguatan

ekonomi rakyat.

Strategi Pembangunan Perbatasan Provinsi Kalimantan Timur

Strategi pembangunan daerah perbatasan Kalimantan Timur diarahkan untuk :

1. Mempercepat penetapan tata batas negara dan mengurangi konflik dengan

negara tetangga.

2. Meningkatkan ekonomi masyarakat di daerah perbatasan.

3. Meningkatkan pengelolaan wilayah perbatasan.

4. Meningkatkan pelayanan sosial dibidang pendidikan dan kesehatan.

5. Meningkatkan sarana dan prasarana transportasi daerah perbatasan sampai ke

daerah-daerah pedesaan baik melalui jalur darat, laut maupun udara.

6. Meningkatkan upaya pembinaan politik untuk meningkatkan nasionalisme dan

rasa kebangsaan.

7. Meningkatkan kerjasama sub-regional dalam rangka peningkatan keamanan

dalam negeri dan peningkatan investasi.

II.1.3. RTRW KABUPATEN NUNUKAN

Tujuan

Kabupaten Nunukan telah memiliki draft Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

Kabupaten Nunukan untuk kurun waktu 5 tahunan yang saat ini sedang dalam tahap

revisi untuk diperdakan.

Secara umum dokumen RTRW Kabupaten Nunukan ini bertujuan untuk :

Merumuskan kebijakan pokok pemanfaatan ruang Kabupaten Nunukan Provinsi

Kalimantan Timur;



Menghasilkan produk tata ruang Kabupaten Nunukan yang mampu menjaga

konsistensi perkembangan wilayah dengan strategi pengembangan Kawasan

Strategis Nasional dan arahan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi

dalam jangka panjang, yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan;

Mewujudkan produk pemanfaatan ruang Kabupaten Nunukan yang dapat

menciptakan keserasian perkembangan antar wilayah Kecamatan serta

keterpaduan pembangunan sektoral daerah.

Rencana Struktur Pemanfaatan Ruang Kabupaten Nunukan

Struktur ruang wilayah Kabupaten Nunukan dilakukan dengan membagi wilayah

Kecamatan ke dalam beberapa kota atau kawasan strategis yang bertujuan untuk

menciptakan kondisi struktur ruang Kabupaten Nunukan yang efisien dalam

pemanfaatan ruang dan efektif dalam membentuk struktur-struktur pelayanan

umum serta terpadu dan bersinergis dalam memanfaatkan semua potensi dan

sumberdaya yang tersedia.

Formulasi Rencana Struktur Ruang Kabupaten Nunukan didasari oleh kajian struktur

ruang Kabupaten Nunukan dalam RUTRK (1990-2010) serta arahan perkembangan

dan distribusi penduduk Kabupaten Nunukan pada tahun 2027. Ada beberapa faktor

yang perlu diperhatikan sebagai dasar pertimbangan penentuan struktur ruang

Kabupaten Nunukan, yaitu :

Pembagian wilayah Kota sebagai wilayah/kawasan-kawasan pengembangan

sebaiknya memiliki batas administrasi yang jelas sehingga tidak menyulitkan

dalam perencanaan masing-masing kawasan terutama pada saat pengerjaan

rencana-rencana yang lebih detail (RDTRK) dan teknis (RTRK).

Beberapa kawasan perkotaan di beberapa Kecamatan telah berkembang dengan

fungsi-fungsi baru sehingga perlu dipertimbangkan sebagai pusat pelayanan

Kabupaten Nunukan.

Kota-kota sebagai kawasan perdagangan dan jasa mulai menyebar ke arah Kota

Pembeliangan (Kec. Sebuku) – Kota Atap (Kec. Sembakung) – Kota Mansalong

(Kec. Lumbis). Demikian pula dengan pola kegiatan pusat kota yang berubah

dengan kehadiran sektor informal (PKL) yang perlu diperhitungkan.



Kebijakan dan program yang berhubungan dengan penetapan Kabupaten

Nunukan sebagai bagian dari Kawasan Strategis Nasional.

Faktor-faktor yang disebutkan di atas mempengaruhi perkembangan Kabupaten

Nunukan saat ini dan dimasa yang akan datang, sehingga perlu diantisipasi dengan

konsep-konsep perencanaan dan pengelolaan kawasan yang memiliki kemampuan

mengadaptasi perubahan yang terjadi sebagai bagian dari pembangunan wilayah.

Berdasarkan penjelasan tersebut di atas, maka Struktur Tata Ruang Kabupaten

Nunukan dibuat dengan cara membagi wilayah Kabupaten Nunukan ke dalam 8

(delapan) bagian wilayah, yang disebut Pengembangan Wilayah Kota (PWK). Masing-

masing PWK memiliki pusat pelayanan yang diklasifikasikan berdasarkan jenis dan

skala pelayanan. Pembagian PWK untuk struktur ruang Kabupaten Nunukan pada

dasarnya dilakukan dengan mengacu pada eksistensi wilayah administratif

kecamatan yang ada di Kabupaten Nunukan yaitu; Kecamatan Krayan Selatan,

Kecamatan Krayan, Kecamatan Lumbis, Kecamatan Sembakung, Kecamatan Sebuku,

Kecamatan Nunukan, Kecamatan Sebatik dan Kecamatan Sebatik Barat. Dengan kata

lain, masing-masing wilayah kecamatan dalam rencana struktur ruang Kabupaten

Nunukan ditetapkan sebagai satu PWK.

Sasaran Rencana Tata Ruang Kabupaten Nunukan

Sedangkan sasaran dari rencana tata ruang Kabupaten Nunukan adalah:

Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan serta

keserasian antara kawasan lindung dan kawasan budidaya;

Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber

daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia.

Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif

terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.

Terkendalinya pembangunan di wilayah Kabupaten Nunukan baik yang

dilakukan oleh pemerintah, swasta maupun oleh masyarakat;

Tersusunnya rencana dan keterpaduan program pembangunan di wilayah

Kabupaten Nunukan;



Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di wilayah Kabupaten

Nunukan;

Terkoordinasinya pembangunan antar wilayah dan antar sektor pembangunan;

Sebagai landasan operasional di dalam melaksanakan program pemanfaatan

ruang, terutama yang berkaitan dengan pemberian dan rekomendasi izin

pemanfaatan ruang atau pengendaliannya;

Penetapan lokasi investasi yang dilaksanakan pemerintah dan atau masyarakat

di Kabupaten Nunukan sebagai rujukan dan arahan bagi penerbitan ijin lokasi

bagi pembangunan;

Menjadi acuan penyusunan rencana-rencana yang lebih terperinci, seperti

Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Nunukan dan Rencana Teknik Ruang

Kota (RTRK) Nunukan.

Selain pusat-pusat pelayanan utama yang telah disinggung di atas, yang umumnya

didasarkan pada kondisi eksisting masing-masing kawasan, pada masing-masing PWK

ini juga direncanakan kehadiran sejumlah pusat pelayanan baru, yang diprediksikan

akan bertambah secara natural jika konsep dan rencana pengembangan kota

diimplementasikan secara bijaksana.

Rencana Sistem Pusat Pelayanan Kabupaten Nunukan

Penentuan rencana sistem pusat pelayanan kota dilakukan dengan memperhatikan

rencana sistem struktur tata ruang Kabupaten Nunukan yang dikaji berdasarkan

perkembangan dan distribusi penduduk sampai dengan tahun 2027 serta kondisi

eksisting struktur tata ruang kota saat ini. Tujuan pembagian pusat-pusat pelayanan

dalam kota adalah agar terjadi pemerataan pelayanan prasarana dan sarana

perkotaan pada seluruh wilayah.

Rencana sistem pusat pelayanan di Kabupaten Nunukan ditetapkan dengan hierarki

sebagai berikut :

PPP = Pusat Pelayanan Primer

PPS = Pusat Pelayanan Sekunder

PPT = Pusat Pelayanan Tersier



Pusat Pelayanan Primer (PPP), adalah kawasan yang menjadi pusat pelayanan untuk

seluruh wilayah Kabupaten Nunukan, dan bahkan juga sejumlah wilayah di luar

Kabupaten Nunukan yang secara fungsional memiliki keterkaitan spasial dengan kota

ini. Pada prinsipnya, kawasan PPP akan memberikan pelayanan terhadap

kawasannya sendiri serta kawasan-kawasan lain di dalam wilayah Kabupaten

Nunukan yang secara hierarki berada di bawahnya yaitu kawasan yang termasuk

dalam Pusat Pelayanan Sekunder (PPS) dan Pusat Pelayanan Tersier (PPT).

Pusat Pelayanan Sekunder (PPS), adalah kawasan atau wilayah selain memberikan

pelayanan terhadap kawasannya sendiri juga memberikan pelayanan kepada

kawasan yang secara hierarki berada di bawahnya yaitu kawasan yang termasuk

dalam Pusat Pelayanan Tersier (PPT). Jadi satu kawasan PPS bisa melayani beberapa

kawasan PPT.

Pusat Pelayanan Tersier (PPT), adalah kawasan atau wilayah yang hanya bertujuan

memberikan pelayanan kepada kawasannya sendiri atau berskala pelayanan

lingkungan. Beberapa pertimbangan terpilihnya kawasan-kawasan tersebut sebagai

pusat pelayanan adalah, yaitu :

Peluang tumbuh dan berkembang kawasan;

Posisi strategis ditinjau dari beberapa aspek dan kebijakan perkembangan kota;

Aksesibilitas tinggi;

Jumlah penduduk dan kepadatan;

Kemampuan melayani wilayah sekitar;

Daya dukung lahan dan lingkungan.

II.2. TINJAUAN PENYUSUNAN RDTR KOTA MANSALONG

II.2.1. Gambaran Umum Penyusunan RDTR Kota Mansalong

Rencana Detail Tata Ruang Kota Mansalong yang sedang disusun saat ini, merupakan

penjabaran dari Rencana Umum Tata Ruang Wilayah Kabupaten Nunukan ke dalam

rencana pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan. Rencana Detail Tata Ruang Kota

Mansalong adalah rencana pemanfaatan ruang Bagian Wilayah Kota Mansalong



secara terperinci yang disusun untuk penyiapan perwujudan ruang dalam rangka

pelaksanaan program-program pembangunan Kabupaten Nunukan.

Rencana Detail Tata Ruang Kota Mansalong ini nantinya juga merupakan rencana

yang menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional perkotaan,

sebagai penjabaran “kegiatan” ke dalam wujud ruang, dengan memperhatikan

keterkaitan antara kegiatan dalam kawasan fungsional, agar tercipta lingkungan yang

harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional

tersebut. Jangka waktu Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kota Mansalong ini

adalah 5 tahun dan dituangkan ke dalam peta rencana dengan skala 1 : 5.000 atau

lebih.

II.2.2. Fungsi Penyusunan RDTR Kota Mansalong

Rencana Detil Tata Ruang Kota Mansalong ini nantinya berfungsi untuk :

menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

pembangunan perkotaan;

menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian perkembangan Kota

Mansalong dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Nunukan;

menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien;

menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan Kota Mansalong melalui

pengendalian program-program pembangunan perkotaan.

II.2.3. Manfaat Penyusunan RDTR Kota Mansalong

Manfaat disusunnya Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kota Mansalong bagi

Pemerintah Daerah Kabupaten Nunukan adalah sebagai pedoman untuk:

Pemberian advice planning;

Pengaturan bangunan setempat;

Penyusunan rencana teknik ruang kawasan perkotaan atau rencana tata

bangunan dan lingkungan;

Pelaksanaan program pembangunan.



II.2.4. Muatan Rencana Penyusunan RDTR Kota Mansalong

Adapun muatan rencana penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota Mansalong,

meliputi :

1) Tujuan pengembangan kawasan fungsional Kota Mansalong;

2) Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Kota Mansalong,

meliputi:

a. Struktur pemanfaatan ruang, yang meliputi distribusi penduduk, struktur

pelayanan kegiatan kawasan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem

jaringan telekomunikasi, sistem jaringan energi, dan sistem prasarana

pengelolaan lingkungan;

b. Pola pemanfaatan ruang, yang meliputi pengembangan kawasan fungsional

(kawasan permukiman, perdagangan, jasa, pemerintahan, pariwisata,

perindustrian) dalam blok-blok peruntukan.

3) Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan meliputi:

a. Arahan kepadatan bangunan (net density/KDB) untuk setiap blok peruntukan;

b. Arahan ketinggian bangunan (maximum height/KLB) untuk setiap blok

peruntukan;

c. Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan;

d. Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan;

e. Rencana penanganan jaringan prasarana dan sarana.

4) Pedoman pengendalian pemanfaatan ruang kawasan fungsional Kota

Mansalong.

II.2.5. Proses Penyusunan RDTR Kota Mansalong

Dalam penyusunan dan penetapan rencana tata ruang, ditempuh langkah-langkah

penentuan kawasan perencanaan, identifikasi potensi dan masalah pembangunan,



perumusan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, dan penetapan Rencana

Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan.

1) Penentuan kawasan perencanaan perkotaan;

Dalam menentukan kawasan perencanaan perkotaan dilakukan berdasarkan

tingkat urgensi/prioritas/keterdesakan penanganan kawasan tersebut di dalam

konstelasi Wilayah Kota/Kawasan Perkotaan.

2) Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan;

Analisis yang didasarkan atas tuntutan pelaksanaan pembangunan suatu

kegiatan perkotaan yang selanjutnya didukung keputusan strategis dari

pemerintah daerah setempat untuk pengembangannya;

Terdapat suatu permasalahan dalam perwujudan ruang kawasan seperti

masalah rumah kumuh, urban heritage, kota tepi air, dsb.

3) Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan;

Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas hasil

analisis kependudukan, sektor / kegiatan potensial, daya dukung lingkungan,

kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran pembangunan kawasan

yang hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan. Perkiraan

kebutuhan tersebut mencakup :

Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;

Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan;

Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;

Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan;

- kebutuhan ekstensifikasi;

- kebutuhan intensifikasi;

- perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan.

Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan.

4) Perumusan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

Perumusan ini berdasarkan pada perkiraan kebutuhan pelaksanaan

pembangunan dan pemanfaatan ruang.



5) Penetapan Rencana Tata Ruang

Untuk mengoperasionalisasikan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kota

Mansalong, perlu adanya suatu upaya penetapan rencana tata ruang dalam

bentuk Surat Keputusan Bupati Nunukan dalam hal Rencana Detail Tata Ruang

Kawasan Kota Mansalong sebagai penjabaran RTRW Kabupaten Nunukan.

Dalam hal terjadi perubahan fungsi kawasan sebagai akibat dari dinamika

perkembangan perkotaan yang cukup tinggi, maka Rencana Detail Tata Ruang

Kawasan Kota Mansalong ditetapkan dengan persetujuan DPRD dalam bentuk

Peraturan Daerah. Hal ini selanjutnya menjadi masukan bagi peninjauan kembali dan

penyempurnaan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten

Nunukan.

Masyarakat setempat berhak untuk berperan serta dalam penyusunan Rencana

Detail Tata Ruang Kawasan Kota Mansalong ini nantinya. Masyarakat Kota

Mansalong nantinya berkewajiban berperan serta dalam memelihara kualitas ruang

dan berkewajiban menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan.

Dengan demikian, produk Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kota Mansalong

merupakan hasil kesepakatan seluruh pelaku pembangunan (stakeholders),

termasuk masyarakat di dalamnya.

Peran serta masyarakat dalam penataan ruang menganut asas-asas demokratis,

kesetaraan gender, dan keterbukaan. Pendekatan ini merupakan dasar bagi

pendekatan “community driven planning” yang menjadikan masyarakat sebagai

penentu dan pemerintah sebagai fasilitatornya. Sejalan dengan proses penataan

ruang yang iteratif, maka keterlibatan masyarakat ada pada setiap proses tersebut

dan selalu tanggap dan mengikuti setiap dinamika dan perkembangan di dalam

masyarakat.



Peran serta masyarakat dalam penataan ruang dapat diwujudkan dalam bentuk

pengajuan usul, memberi saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah.

Dalam mengajukan usul, memberikan saran, atau mengajukan keberatan kepada

pemerintah dalam rangka penataan ruang bagian Kota Mansalong dapat dilakukan

melalui pembentukan forum kota, asosiasi profesi, media massa, LSM, lembaga

formal kemasyarakatan (sampai tingkat lembaga perwakilan rakyat).

II.2.6. Produk Keluaran RDTR Kota Mansalong

Produk Keluaran yang nantinya akan dihasilkan dari proses penyusunan Rencana

Detail Tata Ruang Kawasan Kota Mansalong terdiri dari:

1) Tujuan pengembangan kawasan fungsional Kota Mansalong

Tujuan pengembangan kawasan fungsional Kota Mansalong dirumuskan sesuai

dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan urgensi/keterdesakan

penanganan kawasan tersebut.

2) Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Kota Mansalong

A. Rencana Distribusi Penduduk Kota Mansalong

a. Materi yang diatur

Distribusi penduduk sampai dengan akhir tahun perencanaan.

b. Kedalaman materi yang diatur

Rencana distribusi penduduk kawasan perkotaan yang dirinci dalam

blok-blok peruntukan.

c. Pengelompokan materi yang diatur

Jumlah penduduk dan kepadatan penduduk setiap blok peruntukan.

B. Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan Kawasan Kota Mansalong


Tata jenjang kapasitas dan intensitas menurut lokasi dan jenis

pelayanan kegiatan dalam kawasan.


Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan perkotaan dirinci sampai

pusat pelayanan lingkungan permukiman perkotaan.




• Perdagangan yang terdiri dari:

- perdagangan skala regional;

- perdagangan skala kota;

- perdagangan skala lingkungan.

• Pendidikan yang terdiri dari:

- perguruan tinggi;

- sekolah lanjutan tingkat atas;

- sekolah lanjutan tingkat pertama;

- sekolah dasar;

- taman kanak-kanak.

• Pelayanan kesehatan yang terdiri dari:

- rumah sakit umum kelas A;

- rumah sakit umum kelas B;

- rumah sakit umum kelas C;

- rumah sakit umum kelas D;

- pusat kesehatan masyarakat pembantu.

• Pelayanan rekreasi dan atau olah raga yang terdiri dari:

- pelayanan skala kota;

- pelayanan skala lingkungan.

C. Rencana Sistem Jaringan Pergerakan


Sistem jaringan pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan,

lingkungan perparkiran) bagi angkutan jalan raya, angkutan laut,

angkutan sungai, danau dan penyeberangan, serta angkutan udara.


• Angkutan jalan raya, meliputi seluruh sistem primer, jaringan arteri

sekunder dan kolektor sekunder, sampai dengan jalan lokal

sekunder;

• Angkutan sungai, sampai dengan jaringan sekunder;

• Pergerakan lainnya meliputi seluruh sistem pergerakan.




• Angkutan jalan raya, terdiri dari:

- Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder,

jaringan jalan lokal sekunder, sistem primer (jumlah lajur, daerah

pengawasan jalan, daerah milik jalan, persimpangan utama);

- Terminal penumpang dan barang;

- Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas

angkutan barang.

• Angkutan sungai, danau dan penyeberangan, terdiri dari:

- Terminal angkutan sungai, danau dan penyeberangan;

- Jalur pelayaran sungai.

Gambar II.2. Contoh Rencana Pemanfaatan Ruang Kawasan Perdagangan

D. Rencana Sistem Jaringan Utilitas


Sistem jaringan utilitas dalam kawasan hingga akhir tahun perencanaan.


• Seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);



• Seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi);

• Seluruh jaringan gas;

• Seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per

blok peruntukan);

• Seluruh jaringan air hujan;

• Seluruh jaringan air limbah;

• Seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).


• Sistem saluran telepon, yang terdiri dari:

- Stasiun telepon otomat;

- Rumah kabel dan kotak pembagi;

- Jaringan kabel sekunder;

- Jaringan telepon seluler.

• Sistem televisi kabel, yang terdiri dari:

- Stasiun transmisi;

- Jaringan kabel distribusi.

• Sistem jaringan listrik, yang terdiri dari:

- Bangunan pembangkit;

- Gardu induk tegangan ekstra tinggi;

- Gardu induk;

- Gardu distribusi.

• Sistem jaringan gas, yang terdiri dari:

- Pabrik gas;

- Seluruh jaringan gas.

• Sistem penyediaan air bersih, yang terdiri dari :

- Bangunan pengambil air baku;

- Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi;

- Seluruh pipa transmisi air bersih;

- Bak penampung;

- Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok

peruntukan.

• Sistem pembuangan air hujan, yang terdiri dari:



- Seluruh saluran;

- Waduk penampungan.

• Sistem pembuangan air limbah, yang terdiri dari:

- Seluruh saluran;

- Bangunan pengolahan;

- Waduk penampungan.

• Sistem persampahan, yang terdiri dari:

- Tempat pembungan akhir;

- Bangunan pengolahan sampah;

- Penampungan sementara.

3) Rencana Blok Pemanfaatan Ruang (Block Plan)

Rencana pemanfaatan ruang Kawasan Kota Mansalong yang menggambarkan

ukuran, fungsi serta karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang

dituangkan dalam blok-blok peruntukan.


Luas dan lahan peruntukan sampai dengan akhir tahun perencanaan.


Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dirinci dalam blok-blok

peruntukan.


• Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:

- Perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian

bangunan, jenis penggunaan, pengelompokan berdasarkan

besaran perpetakan;

- Perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk

bangunannya, antara lain pasar, pertokoan, mal, dll;

- Industri, yang dirinci menurut jenisnya;

- Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari

pendidikan tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK;



- Kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS

Umum kelas A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu;

- Peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid,

gereja, kelenteng, pura, vihara;

- Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman

bermain, taman rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dll;

- Olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain

stadion, gelanggang, dll;

- Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti

panti asuhan, panti werda, dll;

- Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut

instansinya;

- Terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau

barang, stasiun kereta api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau,

pelabuhan penyeberangan, pelabuhan laut, Bandar udara, dan

sarana transportasi lainnya;

- Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan,

perikanan;

- Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;

• Kawasan Lindung, meliputi:

- Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan

perlindungan bagi kawasan bawahan lainnya;

- Sempadan pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata

air, dan kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;

- Cagar alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa;

- Taman nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam

lainnya;

- Kawasan cagar budaya;

- Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan

tanah longsor, rawan gelombang pasang dan rawan banjir.



4) Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan Kota Mansalong

A. Arahan Kepadatan Bangunan


Perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dan bangunan-

bangunan dalam tiap petak peruntukan dibandingkan dengan luas petak

peruntukan.


Kepadatan bangunan yang dirinci untuk setiap blok-blok peruntukan.


• Blok peruntukan dengan koefisien dasar

• Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan menengah (20 % -

50 %);

• Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan rendah (5 % - 20

%);

• Blok peruntukan dengan koefisen dasar bangunan sangat rendah ( > 5

%).

B. Arahan Ketinggian Bangunan


Rencana ketinggian maksimum atau maksimum dan minimum bangunan

untuk setiap blok peruntukan (koefisien lantai bangunan).


Ketinggian bangunan yang dirinci untuk setiap blok peruntukan.


• Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok

dengan tidak bertingkat dan bertingkat maksimum dua lantai (KLB

maksimum = 2 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12

m dari lantai dasar;

• Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan

bangunan bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB maksimum = 4 x KDB)

dengan tinggi puncak bangunan maksimum 20 m dan minimum 12 m

dari lantai dasar;



• Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang adalah blok dengan

bangunan bertingkat maksimum 8 lantai (KLB maksimum = 8 x KBD)

dengan tinggi puncak bangunan maksimum 36 m dan minimum 24 m

dari lantai dasar;

• Blok peruntukan ketinggian bangunan tinggi bangunan tinggi adalah

blok dengan bangunan bertingkat minimum 9 lantai (KLB maksimum =

9 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan minimum 40 m dari lantai

dasar;

• Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat tinggi adalah blok

dengan bangunan bertingkat minimum 20 lantai (KLB maksimum = 20

x KDB) dengan tinggi puncak bangunan minimum 80 m dari lantai

dasar.

C. Arahan Perpetakan Bangunan


Luas petak-petak peruntukan yang terdapat pada setiap blok peruntukan

dalam kawasan.


Luas petak peruntukan pada setiap blok peruntukan dan pada setiap

penggal jalan.


• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi I (diatas

2500 m²);

• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1000 –

2500 m²);

• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600 –

1000 m²);

• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250 –

600 m²);

• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100 –

250 m²);



• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50 –

100 m²);

• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII

(dibawah 50 m²);

• Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VIII (rumah

susun/flat).

D. Arahan Garis Sempadan


Jarak antara as jalan dengan bangunan maupun dengan pagar halaman,

dan jaringan bangunan dengan batas persil.


Berbagai garis sempadan yang dirinci sampai dengan blok peruntukan

untuk tiap penggal jalan.


• Sempadan muka bangunan;

• Sempadan pagar;

• Sempadan sampingan bangunan.

Gambar II.3. Contoh Rencana Pemanfaatan Ruang Kawasan & Koefisien Lantai BangunanE. Rencana Penanganan Blok Peruntukan




Penanganan blok peruntukan dan jaringan pergerakan serta utilitas yang

akan dilaksanakan dalam kawasan, baik kebutuhan akan konservasi,

pengembangan baru pemugaran atau penanganan khusus.


Penanganan blok peruntukan dan jaringan pergerakan yang dirinci untuk

setiap blok peruntukan dan penggal jalan.


• Bangunan/jaringan baru yang akan dibangun;

• Bangunan/jaringan yang akan ditingkatkan;

• Bangunan/jaringan yang akan diperbaiki;

• Bangunan/jaringan yang akan diperbaharui;

• Bangunan/jaringan yang akan dipugar;

• Bangunan/jaringan yang akan dilindungi.

F. Rencana Penanganan Prasarana dan Sarana


Penanganan prasarana dan sarana yang akan dilaksanakan dalam

kawasan, baik kebutuhan akan konservasi, pengembangan baru

pemugaran atau penanganan khusus.


Penanganan prasarana dan sarana yang dirinci untuk setiap blok

peruntukan dan penggal jalan.


• jaringan prasarana dan sarana baru yang akan dibangun;

• jaringan prasarana dan sarana yang akan ditingkatkan;

• jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaiki;

• jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaharui;

• jaringan prasarana dan sarana yang akan dipugar.



Gambar II.4. Contoh Rencana Penanganan Blok Peruntukan

5) Pedoman Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan diselenggarakan melalui

kegiatan pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang berdasarkan

mekanisme perijinan, pemberian insentif dan disinsentif, pemberian

kompensasi, mekanisme pelaporan, mekanisme pemantauan, mekanisme

evaluasi dan mekanisme pengenaan sanksi.


Ketentuan-ketentuan yang mencakup perijinan, pengawasan, dan

penertiban di kawasan perkotaan.


Kedalaman materi yang diatur meliputi pengaturan tentang mekanisme

advis planning (rekomendasi perencanaan) perijinan, pengawasan, dan

penertiban.




• Mekanisme advis planning perijinan sampai dengan pemberian ijin lokasi

bagi kegiatan perkotaan;

• Mekanisme pemberian insentif dan disinsentif bagi kawasan yang

didorong pengembangannya, kawasan yang dibatasi pengembangannya,

serta terhadap upaya-upaya perwujudan ruang yang menjaga konsistensi

pembangunan dan keserasian perkembangan Bagian Kawasan Perkotaan

dengan Kota/Kawasan Perkotaan, dan Rencana Tata Ruang Wilayah

Kabupaten;

• Mekanisme pemberian kompensasi berupa mekanisme penggantian yang

diberikan kepada masyarakat pemegang hak atas tanah, hak pengelolaan

sumber daya alam seperti hutan, tambang, bahan galian, kawasan

lindung yang mengalami kerugian akibat perubahan nilai ruang dan

pelaksanaan pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang;

• Mekanisme pelaporan mencakup mekanisme pemberian informasi

secara obyektif mengenai pemanfaatan ruang yang dapat dilakukan oleh

masyarakat dan instansi yang berwenang;

• Mekanisme pemantauan yang mencakup pengamatan, pemeriksaan

dengan cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak

sesuai dan dilakukan oleh instansi yang berwenang;

• Mekanisme evaluasi dilakukan untuk menilai kemajuan kegiatan

pemanfaatan ruang dalam mencapai tujuan rencana tata ruang yang

dilakukan oleh masyarakat dan instansi yang berwenang;

• Mekanisme pengenaan sanksi mencakup sanksi administratif, pidana dan

perdata.

II.2.7. Legalisasi

Untuk mengoperasionalisasikan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kota

Mansalong, perlu adanya suatu upaya penetapan rencana tata ruang dalam bentuk

Surat Keputusan Bupati Nunukan dalam hal Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Perkotaan sebagai penjabaran RTRW Kabupaten Nunukan.



Dalam hal terjadi perubahan fungsi kawasan sebagai akibat dari dinamika

perkembangan perkotaan yang cukup tinggi, maka Rencana Detail Tata Ruang

Kawasan Perkotaan yang bersangkutan ditetapkan dengan persetujuan DPRD dalam

bentuk Peraturan Daerah. Hal ini selanjutnya menjadi masukan bagi peninjauan

kembali dan penyempurnaan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota/Kabupaten.

II.3. TINJAUAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI (ZONING REGULATION) KOTA MANSALONG

Penyusunan rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang suatu kawasan baik

kawasan budidaya - salah satunya adalah kawasan pariwisata - maupun kawasan lindung,

dilakukan berdasarkan suatu aturan yang diterjemahkan dalam bentuk zoning regulation

(UU No. 26 Tahun 2007). Penetapan zoning regulation di dimaksudkan untuk membantu

memastikan bahwa penggunaan lahan pada kawasan fungsional tersebut berada pada

tempat yang benar dan tersedia ruang yang cukup untuk setiap jenis pengembangan atau

penggunaan lahan termasuk semua kegiatan penunjangnya yang telah ditetapkan.

II.3.1. Tujuan Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) Kota Mansalong

Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang memiliki beberapa tujuan diantaranya

adalah sebagai berikut :

1. Mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang dan menentukan

program tindak operasional pemanfaatan ruang atas suatu satuan ruang;

2. Melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat;

3. Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan;

4. Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna

serta mendorong partisipasi masyarakat (pengendalian pemanfaatan ruang :

pengaturan perijinan).

II.3.2. Kedudukan Peraturan Pemanfaatan Ruang

Kedudukan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penataan ruang diuraikan dalam

diagram alir pada berikut ini.



Gambar II.5. Kedudukan Zoning Regulation Dalam Pemanfaatan Ruang

II.3.3. Materi Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) Kota Mansalong

Materi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ditetapkan berdasarkan kondisi kawasan

perkotaan yang direncanakan. Semakin besar dan semakin kompleks kondisi suatu

kawasan fungsional, semakin beragam jenis-jenis zona yang harus diatur.

Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanaatan Ruang (Zoning Regulation), yang

terdiri dari pengaturan zona dasar (kawasan fungsional) sebagai berikut :

a. Kawasan permukiman,

b. Kawasan perdagangan dan jasa,

c. Kawasan industri, dan

d. Kawasan ruang terbuka.

Kawasan-kawasan tersebut dibagi atas beberapa zona. Jenis zona tergantung kepada

kompleksitas kegiatan pembangunan kawasan yang bersangkutan. Semakin beragam

jenis kegiatan pada suatu kawasan, maka kategori zona akan semakin banyak.

Penetapan kawasan mengidentifikasi penggunaan-penggunaan yang diperbolehkan

atas kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yang berlaku atasnya. Tujuannya

adalah untuk membantu memastikan bahwa penggunaan lahan dalam kawasan

ditempatkan pada tempat yang benar dan bahwa tersedia ruang yang cukup untuk



setiap jenis pengembangan yang ditetapkan. Penetapan kawasan-kawasan

dimaksudkan untuk :

a. Mengatur penggunaan lahan pada setiap kawasan;

b. Mengurangi dampak negatif dan penggunaan lahan tersebut;

c. Mengatur kepadatan dan intensitas zona;

d. Mengatur ukuran (luas dan tinggi) bangunan; dan

e. Mengklasifikasikan, mengatur, dan mengarahkan hubungan antara penggunaan

lahan dengan bangunan.

Tabel II. 1 . Zona Dasar dan Penetapannya

Sumber : Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang

Zona Dasar Tujuan Penetapannya

Kawasan

Permukiman

Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi di seluruh wilayah kota;

Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat;

Merefleksikan poa-pola pengembangan yang diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang akan datang.

Kawasan

Perdagangan

Menyediakan lahan untuk menampung tenaga keja, pertokoan, jasa, dan Jasa rekreasi, dan pelayanan masyarakat;

Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas pada kawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi: dimensi, intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagai macam pola pengembangan yang diinginkan masyarakat.

Kawasan Industri Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan industri dan manufaktur dalam upaya meningkatkan keseimbangan antara penggunaan lahan secara ekonomis dan mendorong pertumbuhan lapangan kerja;

Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagi industri baru dan redevelopment proyek-proyek industri;

Menjamin pembangunan industri yang berkualitas tinggi, dan melindungi penggunaan industri serta membatasi penggunaan non industri.

Kawasan Ruang

Terbuka

Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/ melindungi lahan untuk Ruang rekreasi di luar bangunan, sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya;

Preservasi dan perlindungan lahan yang secara lingkungan



hidup rawan / sensitif; Diberlakukan pada lahan yang penggunaan utamanya

adalah taman atau wang terbuka, atau lahan perorangan yang pembangunannya harus dibatasi untuk menerapkan kebjakan wang terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik.

a) Norma dan Tipologi Zona

Pentetapan pola pemanfaatan ruang didasarkan pada pembagian zona. Penetapan

pembagian zona tersebut ditetapkan berdasarkan kaidah-kaidah dan fungsi-fungsi

tertentu dari masing-masing pemanfaatan lahan.

Kaidah-kaidah zona yang akan dijelaskan berikut ini merupakan zona-zona yang

umumnya terdapat di suatu kawasan seperti permukiman perdagangan dan jasa,

industri dan RTH. Penetapan zona-zona khusus akan di tentukan lebih lanjut pada

penyusunan Zoning Regulation.

Kawasan PermukimanKawasan permukiman adalah kawasan yang berfungsi sebagal lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perikehidupan dan penghidupan. Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal

atau lingkungan hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan

keluarga, permukiman juga merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan

bermasyarakat dalam lingkungan terbatas.

Oleh karenanya, Kawasan Permukiman sebagai tempat bermukim dan

berlindung harus memenuhi norma-norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan

teratur. Selain itu kawasan permukiman harus bebas dan gangguan: suara, kotoran,

udara, bau, dan sebagainya. Kawasan ini juga harus dapat menunjang

berlangsungnya proses sosialisasi dan nilal budaya yang berlaku dalam masyarakat

yang bersangkutan, dan juga harus aman serta mudah mencapai pusat-pusat

pelayanan serta tempat kerja. Dalam kawasan permukiman diperlukan sarana-

sarana lain yaitu sarana pendidikan, kesehatan, penibadatan, perbelanjaan, rekreasi,

dan lain-lain yang tidak dapat dipisahkan dan kehidupan penduduk.



Kawasan permukiman antara lain meliputi Zona Perumahan Taman, Zona

Perumahan Renggang, Zona Perumahan Deret, dan Zona Perumahan Susun, dengan

spesifikasi sebagai berikut :

1. Zona Perumahan Taman

Rumah tinggal dengan pekarangan luas, dimaksudkan agar pengembangan

perumahan berkepadatan rendah sebagaimana yang ditetapkan dalam

rencana kota dapat dipertahankan.

KDB rendah (5 - 20%).

2. Zona Perumahan Renggang

Perumahan unit tunggal dengan peletakan renggang ditujukan untuk

pembangunan unit rumah tunggal dengan mengakomodasikan berbagai

ukuran perpetakan dan jenis bangunan perumahan serta mengupayakan

peningkatan kualitas lingkungan hunian, karakter, dan suasana

kehidupannya.

KDB menengah (20 - 50%).

3. Zona Perumahan Deret

Perumahan unit tunggal tipe gandeng atau deret dalam perpetakan kecil

dengan akses jalan lingkungan;

Zona ini merupakan peluang transisi antara lingkungan perumahan unit

tunggal dengan lingkungan perumahan susun kepadatan tinggi.

KDB sangat tinggi (> 75%).

4. Zona Perumahan Susun

Perumahan unit tunggal banyak dengan kepadatan yang bervariasi;

Setiap zona perumahan susun dimaksudkan menetapkan kriteria

pembangunan yang mengkonsolidasi tipe-tipe bangunan spesifik, dan

menjawab masalah-masalah lokasi yang berkenaan dengan rencana

penggunaan lahan di sekitamya.



Kawasan Perdagangan dan Jasa

Kawasan perdagangan dan jasa, merupakan kawasan yang diharapkan mampu

mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada satu

kawasan perkotaan. Oleh karenanya, kawasan ini harus memiliki aksesibilitas yang

baik ke lokasi perumahan.

Untuk memberikan kenyamanan bagi para pengunjung, kawasan perdagangan

dan jasa harus memenuhi norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, dan

‘menarik’ serta menguntungkan. Oleh karenanya, peraturan pembangunan pada

kawasan ini harus memenuhi syarat-syarat dimensi, intensitas, dan desain yang

diharapkan akan dapat menarik sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana

dan prasarana terutama air, buangan sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan

sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal

lain yang cukup mendukung kegiatan perdagangan dan jasa.

Kawasan Perdagangan dan Jasa antara lain meliputi Zona Bangunan

Pemerintah, Zona Bangunan Perkantoran, Zona Bangunan Pertokoan, dan Zona

Sentra, dengan spesifikasi sebagai berikut :

1. Zona Bangunan Pemerintah

Menyediakan area untuk menampung tenaga keija secara terbatas, terutama

untuk kepentingan pelayanan kepada warga kota maupun untuk kepentingan

nasional dan internasional.

2. Zona Bangunan Perkantoran

Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara

terbatas, penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai penunjang dan diijinkan

pembangunan hunian;

Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara

terbatas, penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai penunjang dan diijinkan

pembangunan hunian dengan intensitas sedang sampai tinggi;



Zona ini dimaksudkan untuk diaplikasikan pada pusat-pusat kegiatan yang

besar atau pada kawasan-kawasan khusus dimana kegiatan-kegiatan

komersial serba ada tidak dikehendaki.

3. Zona Bangunan Pertokoan

Zona Pertokoan dapat berisi pembangunan hunian yang berorientasi pada

kegiatan perdagangan (ruko) dan kedekatannya ke tempat-tempat kerja

(apartemen);

Penggunaan industri/manufaktur terbatas dalam intensitas menengah dalam

skala kecil sampai sedang.

4. Zona Komersial Sentra

Sentra lokal dan tersier, yang disediakan untuk kegiatan perbelanjaan dan

jasa lokal, terdiri dan toko-toko ritel dan perusahaan-perusahaan jasa pribadi

dengan pilihan yang luas, yang memenuhi kebutuhan yang sering berulang.

Kegiatan ini memerlukan lokasi yang nyaman berdekatan dengan semua

lingkungan perumahan, relatif tidak menimbulkan pengaruh yang tidak

dikehendaki bagi lingkungan-lingkungan perumahan yang berdekatan.

Dengan demikian zona ini sangat tersebar di seluruh kota;

Sentra-sentra perbelanjaan kota level utama dan sekunder, yang

menyediakan kebutuhan tempat perbelanjaan yang sekali-sekali dikunjungi

keluarga dan jasa-jasa yang dibutuhkan pengusaha bisnis yang tersebar pada

area yang luas, dan yang memiliki sejumlah besar toko yang secara mendasar

membangkitkan lalu-lintas.

Kawasan Industri

Kawasan industri merupakan kawasan produktif yang diharapkan akan dapat

memberikan nilai tambah pada satu kawasan perkotaan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada kawasan ini adalah aksesibilitas bagi

tenaga kerja dan bahan baku, serta untuk memasarkan barang jadi. Oleh karenanya

kedekatan dengan jaringan jalan dan pelabuhan merupakan hal yang penting. Selain



itu perlu diperhatikan pula dampak kegiatan industri terhadap lingkungan. Sebagai

kawasan produktif, kecukupan sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah,

jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatan produksi.

Kawasan Industri antara lain meliputi Zona Industri Taman, Zona Industri

Ringan, Zona Industri Berat, dan Zona Industri Perpetakan Kecil, dengan spesifikasi

sebagai berikut :

1. Zona Industri Taman

Menyediakan ruang untuk pengembangan ilmu pengetahuan teknologi tinggi

dan kegiatan taman bisnis;

Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk

membentuk lingkungan menyerupai kampus yang ditata secara komprehensif

dengan lansekap yang mendasar. Pembatasan-pembatasan pada penggunaan

yang diijinkan dan tata informasi ditetapkan untuk mengurangi pengaruh

komersial.

2. Zona Industri Ringan

Menyediakan berbagai kegiatan manufaktur dan distribusi yang luas;

Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk mendorong

pembangunan industri yang sesuai dengan menyediakan lingkungan yang

menarik, bebas dan dampak yang tidak dikehendaki yang dihubungkan

dengan penggunaan beberapa industri berat;

Zona industri ringan dimaksudkan untuk mengijinkan berbagai penggunaan

termasuk penggunaan bukan industri dalam beberapa tempat. Contoh :

industri yang bersifat padat kaiya seperti industri sepatu di Cibaduyut,

Bandung; industri tas di Tajur, Bogor; industri gula di Klaten.

3. Zona Industri Berat

Menyediakan ruang untuk kegiatan-kegiatan industri dengan penggunaar.

lahan secara intensif dengan mengutamakan sektor dasar manufaktur;

Zona industri berat dimaksudkan untuk meningkatkan penggunaan lahan

industri secara efisien dengan standar pembangunan minimal, menyediakan



pengamanan terhadap properti yang bersebelahan dan masyarakat pada

umumnya;

Zona ini juga membatasi penggunaan-penggunaan bukan industri yang telah

ada agar supaya dapat menyediakan lahan yang mencukupi bagi penggunaan

industri dalam skala besar.

4. Zona Industri Perpetakan Kecil

Menyediakan ruang bagi kegiatan industri skala kecil di dalam area

perkotaan;

Zona Industri Perpetakan Kecil mengijinkan penggunaan-penggunaan industri

dan bukan industri secara luas untuk meningkatkan kemampuan ekonomi

dan skala lingkungan hunian dalam pembangunan;

Peraturan pembangunan properti pada zona industri perpetakan kecil

dimaksudkan untuk mengakomodasi pembangunan industri kecil dan

menengah dan kegiatan komersial dengan pengurangan persyaratan luas

perpetakan, lansekap, dan parkir.

Kawasan Ruang Terbuka

Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi utamanya yaitu

mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup sumber daya alam

dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruang terbuka, kawasan ini dapat

dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi.

Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi: Zona Ruang Terbuka Hijau

Lindung, Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan, dan Zona Ruang Terbuka Tata Air,

dengan spesifikasi sebagai berikut :

1. Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung

Ditujukan untuk melindungi sumber alami dan budaya serta lahan rawan

lingkungan;

Penggunaan yang diijinkan pada zona ini dibatasi hanya pada penggunaan

yang dapat membantu melestarikan karakter alami lahan.



2. Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan

Diberlakukan pada taman-taman dan fasilitas publik, dengan tujuan memperluas

paru-paru kota, mengurangi kepengapan kota, dan menyediakan berbagal

macam jenis rekreasi yang dibutuhkan masyarakat.

3. Zona Ruang Terbuka Tata Air

Ditujukan untuk mengendalikan pembangunan di dalam daerah genangan

banjir untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik

serta mengurangi bahaya yang diakibatkan banjir pada area yang

dildentifikasikan sebagai areal pengendalian banjir yang ditetapkan oleh

pemerintah daerah;

Zona ini dimaksudkan untuk melestarikan karakter alami pada daerah

genangan banjir dengan maksud mengurangi pengeluaran dana publik untuk

biaya proyek pengendalian banjir dan melindungi fungsi dan nilai daerah

pengendalian/genangan banjir dalam hubungannya dengan pelestarian atau

pengisian kembali air tanah, kualitas air, penjinakan aliran banjir, upaya

perlindungan satwa-satwa liar dan habitat.

b) Kriteria Zona

Pentetapan fungsi pemanfaatan lahan juga tidak terlepas dari kriteria-kriteria lahan

yang ada. Kriteria-kriteria penetapan pemanfaatan lahan tersebut adalah sebagai

berikut :

Kawasan Permukiman

Untuk menunjang fungsinya sebagai tempat bermukim dan berlindung yang sehat,

aman, serasi, dan teratur, kriteria yang harus dipenuhi kawasan permukiman

meliputi:

Persyaratan Dasar adalah sebagai berikut :

Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Aksesibilitas

dalam kenyataannya berwujud ketersediaan jalan dan transportasi;

Kompatibilitas, yaltu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi

lingkungannya;



Fleksibliltas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan

perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan

prasarana;

Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

Kriteria Teknis, yaltu kriteria yang berkaitan dengan keselamatan dan

kenyamanan lingkungan perumahan, serta keandalan prasarana dan sarana

pendukungnya.

Persyaratan kesehatan yang harus memenuhi standar kesehatan rumah dan

lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara, pengamanan limbah padat,

limbah air, limbah gas, radiasi, kebisingan, pengendalian faktor penyakit dan

penyehatan atau pengamanan lainnya. Untuk membentuk satu kawasan

permukiman yang sehat perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

- Setiap kawasan permukiman harus memungkinkan penghuni untuk dapat

hidup sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara layak;

- Kepadatan bangunan dalam satu kawasan permukiman maksimum 50

bangunan rumah/ha dan dilengkapi oleh utilitas umum yang memadai.

Didalam kawasan permukiman tersebut terdapat bangunan rumah dan persil

tanah termasuk juga unsur pengikat berupa fasilitas lingkungan;

- Kawasan permukiman harus bebas dan pencemaran air, pencemaran udara,

kebisingan, baik yang berasal dan sumber daya buatan atau dan sumber daya

alam (gas beracun, sumber air beracun, dan sebagainya);

- Menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi

pembinaan individu dan masyarakat penghuni.

Persyaratan keandaan prasarana dan sarana lingkungan yang harus memenuhi

standar efisiensi, efektivitas, dan kontinuitas pelayanan. Fasilitas dan utilitas

lingkungan permukiman merupakan dua hal penting untuk mendukung

kesehatan lingkungan permukiman. Syarat masing-masing fasilitas dan utilitas

pada setiap kawasan permukiman harus dilengkapi dengan :

- Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI;

- Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang

cukup sehingga lingkungan permukiman bebas dan genangan. Saluran

pembuangan air hujan harus drencanakan berdasarkan frekuensi intensitas



curah hujan 5 tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini dapat berupa

saluran terbuka maupun tertutup;

- Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik kuantitas maupun

kualitasnya. Kapasitas minimum sambungan rumah 60 liter/orang/hari, dan

sambungan kran umum 30 liter/orang/hari;

- Sistem pembuangan sampah yang aman.

c) Kriteria Ekologis

Kriteria yang berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, baik antara lingkungan

buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial budaya, termasuk

nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.

Kawasan Perdagangan dan Jasa

Sebagai satu kawasan yang diharapkan mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya

maupun mendatangkan nilai tambah pada kawasan perkotaan, kriteria yang harus

dipenuhi oleh kawasan perdagangan dan jasa meliputi :

Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam;

Lokasi yang strategis dan kemudahan pencapaian dan seuruh penjuru

kota, dapat dHengkapi dengan sarana antara lain : tempat parkir umum,

bank/ATM, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu,

tempat ibadah, dan sarana penunjang kegiatan komersial dan kegiatan

pengunjung.

Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung

disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani.

Kawasan Industri

Kriteria penggunaan kawasan industri meliputi ketentuan tentang penggunaan lahan

dan ketentuan mengenai sarana dan prasarana yang harus dibangun.

Berdasarkan Keppres 53 tahun 1989 tentang Kawasan Industri, ketentuan

penggunaan lahan untuk kawasan industri adalah :

Lahan untuk industri 70%

Lahan untuk jaringan jalan 10%



Lahan untuk jaringan utilitas 5%

Lahan untuk fasilitas umum 5%

Lahan untuk ruang terbuka hijau 10%

Selain itu terdapat ketentuan mengenai prasarana yang wajib dibangun o!eh

perusahaan kawasan industri, yaitu :

Jaringan jalan dalam kawasan industri :

o Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8

meter;

o Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 7

meter;

o Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4 meter.

Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada saluran

pembuangan;

Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke kapling industri;

Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik;

Jaringan telekomunikasi;

Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk saluran pengumpulannya (kecuali

industri yang berada dalam kawasan industri);

Penerangan jalan pada setiap lajur jalan;

Unit perkantoran perusahaan kawasan industri;

Unit pemadam kebakaran;

Perusahaan industri juga dapat menyediakan prasarana dan sarana penunjang

lainnya seperti:

- Perumahan Karyawan;

- Kantin;

- Poliklinik;

- Sarana Ibadah;

- Rumah Penginapan Sementara;

- Pusat Kesegaran Jasmani;

- Halte Angkutan Umum;

- Areal Penampungan Sementara Limbah Padat;



- Pagar Kawasan Industri;

- Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos dan pelayanan

telekomunikasi, serta pos keamanan.

Kawasan Ruang Terbuka

Sebagai kawasan ruang terbuka yang tidak boleh dibangun, kawasan ini memiliki

karakterislik sebagal berikut :

1. Ruang Terbuka Hijau Lindung

Kemiringan lereng di atas 40%;

Untuk jenis tanah peka terhadap erosi, yaitu Regosol, Litosol, Orgosol,

dan Renzina, kemiringan lereng di atas 15%;

Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian 1.000 meter di atas

permukaan air laut;

Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/ kawasan sempadan situ/

kawasan sempadan mata air dengan ketentuan sebagai berikut :

o Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa daerah sepanjang

sungail yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi

atau minimal 15 meter;

o Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang tepian situ

yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik Situ

antara 50 — 100 meter dan titik pasang tertinggi ke arah darat.

Kawasan ini mempunyal manfaat penting untuk mempertahankan

kelestarian situ.

2. Ruang Terbuka Hijau Binaan

Mempunyai fungsi utama sebagai taman, terppat main anak-anak, dan

lapangan olah raga, serta untuk memberikan kesegarn pada kota (cahaya

dan udara segar), dan netralisasi polusi udara sebagàI paru-paru kota;

Lokasi dan kebutuhannya disesualkan dengan satuan lingkungan

perumahan/kegiatan yang dilayani;

Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat menjadi faktor

pengikat.



3. Ruang Terbuka Tata Air

Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air hujan sehingga

merupakan tempat pengisian air bumi (akifer) yang berguna sebagai

sumber air.

Memiliki curah-hujan > 2000 mm/th dan permeabilitas tanah > 27,7

mm/jam.

d) Pemanfaatan

Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan fungsional digunakan sebagai Instrumen

pengendali pembangunan, pedoman penyusunan rencana operasional, dan sebagai

panduan teknis pengembangan lahan di kawasan tersebut.

Ketentuan-ketentuan dalam Aturan Pola Pemanfaatan Ruang :

Kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan

Keseimbangan, keserasian peruntukan tanah

Perlindungan kesehatan, keamanan, dan ketertiban

Kesejahteraan masyarakat

Pencegah kesemrawutan

Penyediaan pelayanan umum

Selain itu, Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dapat digunakan sebagai pencegah

dampak pembangunan yang merugikan. Sedangkan bagi masyarakat dan dunia

usaha dapat dijadikan rujukan rancang bangunan bangunan dan prasasarana bagi

aktivitas masyarakat dan swasta.

e) Pengendalian

Yang dimaksud dengan pengendalian ialah kegiatan mengatur kesesuaian antara

dokumen rencana dengan pemanfaatan ruang yang terealisasikan. Kegiatan

pengendalian tersebut meliputi :



Pemantauan, yaitu pemantauan terhadap pemanfaatan/ penggunaan

kawasan, fungsi, kawasan, sarana dan prasarana, serta kesesuaian terhadap

peraturan pembangunan yang telah ditetapkan.

Evaluasi dan Peninjauan Kembali, dilakukan dalam rangka mengkoordinir

perubahan-perubahan yang terus terjadi, sehingga Aturan Pola Pemanfaatn

Ruang yang telah disusun tanggap terhadap perubahan-perubahan yang

terjadi.

Penertiban, dilakukan dalam bentuk pengenaan sanksi, pembatalan ijin

pembangunan, penundaan pembangunan, dan/atau penerapan persyaratan-

persyaratan teknis.

Peninjuan Kembali.

f) Tugas dan Wewenang

Kewenangan penyusunan dan penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang sama

dengan prosedur penyusunan rencana tata ruang suatu kawasan fungsional.

Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang memerlukan keterlibatan banyak pihak

dengan kepentingan yang bisa sama, tumpang tindih, atau bahkan bertentangan.

Berkaitan dengan hal tersebut, perlu dibentuk suatu Tim Penyusun Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang yang terdiri dari dinas/badan/instansi yang terkait dengan

pengaturan tanah serta bangunan dan infrastruktur.

Tim tersebut dikoodinasikan oleh Bappeda/Dinas Tata Kota/Dinas Cipta Karya/Dinas

lain serupa sebagai koordinator. Sedangkan anggota tim adalah

dinas/badan/instansi/lain maupun BUMD yang terkait langsung dengan pelaksanaan

pembangunan fisik kawasan.

Sedangkan untuk penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dilakukan oleh

Bupati/Walikota dengan persetujuan DPRD. Proses pengesahan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang adalah sebagai berikut :

Konsep produk Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dipresentasikan dihadapan

DPRD untuk dibahas sebagai rancangan peratuaran daerah.



Rancangan pearturan daerah ini kemudian dibahas antara DPRD dengan

Pemerintah Kota dengan mencari masukan dari instansi/dinas terkait dan

dari unsur masyarakat.

Perbaikan akhir dari rancangan peraturan daerah kemudian ditetapkan

sebagai peraturan daerah.

Peran serta masyarakat dalam penyusunan hingga pengendalian kegiatan Aturan

pola pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut :

Penyusunan: berperan dalam menyediakan data/informasi dan pemberian

masukan/saran dan pendapat dalam perumusan aturan pola pemanfaatan

ruang.

Pemanfaatan: menggunakan aturan pola pemanfaatan ruang dalam

penyelenggaraan pembangunan.

Pengendalian: berpartisipasi dalam pengawasan kegiatan pembangunan agar

sesuai dengan aturan pola pemanfaatan ruang.

II.3.4. Review Penyusunan Sistem Tata Guna Lahan Sebagai Instrumen Zoning Regulation

Penyusunan sistem guna lahan merupakan salah satu instrumen yang mutlak

diperlukan dalam penyusunan zoning regulation. Penyusunan sistem guna lahan ini

merupakan dasar dalam mengembangkan ketentuan-ketentuan yang akan dibuat dalam

membentuk guna lahan yang hendak direncanakan. Di dalam penyusunan sistem guna lahan

yang hendak direncanakan, sebelumnya diperlukan suatu tinjauan mengenai sistem guna

lahan yang sudah ada baik berdasarkan peraturan yang dibuat maupun rencana-rencana

yang sudah pernah dilakukan sebelumnya.

a. Sistem Guna Lahan Menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tetang Rencana

Tata Ruang Wilayah Nasional

Klasifikasi pemanfaatan lahan menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional didasarkan pada pertimbangan pada

kriteria daya dukung lahan terutama berkaitan dengan daya dukung fisik lingkungan.

Sistem penggunaan lahan berdasarkan peraturan pemerintah ini terdiri atas dua bagian



besar, yaitu kawasan lindung dan budidaya. Masing-masing didetailkan jenis

penggunaan lahan sampai pada hirarki ke-3.

Tabel II. 2 . Hirarki Pemanfaatan Lahan BerdasarkanPP N0. 47 Tahun 1997 Tentang RTRWN

Klasifikasi Pemanfaatan TanahHierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3

Budi

daya

Kawasan Hutan ProduksiKawasan hutan produksi terbatas;Kawasan hutan produksi tetap;Kawasan hutan yang dapat dikonversi

Kawasan Hutan Rakyat -

Kawasan Pertanian

Kawasan pertanian lahan basah;Kawasan pertanian lahan kering;Kawasan tanaman tahunan/perkebunan;Kawasan peternakan;Kawasan perikanan;

Kawasan Pertambangan

Golongan bahan galian strategis;Golongan bahan galian vital;Golongan bahan galian yang tidak termasuk dalam kedua golongan di atas;

Kawasan Peruntukan Industri

Tergantung penetapan oleh daerah

Kawasan Pariwisata -Kawasan Permukiman -

Kaw

asan

Lin

dung

Kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya

Kawasan hutan lindung;Kawasan bergambut;Kawasan resapan air;

Kawasan perlindungan setempat

Sempadan pantai;Sempadan sungai;Kawasan sekitar danau/waduk;Kawasan sekitar mata air;Kawasan terbuka hijau kota termasuk di dalamnya hutan kota;

Kawasan Suaka Alam Cagar alam;Suaka margasatwa;

Kawasan Pelestarian Alam

Taman nasional;Taman hutan raya;Taman wisata alam;

Kawasan Cagar Budaya -Kawasan Rawan Bencana Alam

Kawasan rawan letusan gunung berapi,Gempa bumi,Tanah longsor,Gelombang pasang dan banjir.



Kawasan Lindung Lainnya

Taman buru;Cagar biosfir;Kawasan perlindungan plasma nuftah;Kawasan pengungsian satwa;Kawasan pantai berhutan bakau;

b. Sistem Guna Lahan Menurut Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tetang

Pengelolaan Kawasan Lindung

Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung membagi

hirarki kawasan lindung berdasarkan penetapan suatu kawasan sebagai kawasan suaka

alam, pelestarian alam dan cagar budaya; berdasarkan kemiringan lereng, curah hujan

dan kepekaan tanah untuk menetapkan kawasan hutan lindung dan resapan air tanah;

serta kondisi geologi, geografi, daerah banjir, data pantai dan sungi untuk menetapkan

kawasan bergambut, kawasan perlindungan setempat dan kawasan rawan bencana.

Klasifikasi pemanfaatan lahan menurut Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang

Pengelolaan Kawasan Lindung dapat dilihat pada berikut ini.

Tabel II. 3 . Hirarki Pemanfaatan Lahan BerdasarkanKeppres No. 32 Tahun 1990 Tentang Pengelolaan Hutan Lindung

Klasifikasi Pemanfaatan TanahHierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3

Kaw

asan

Lin

dung

Kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya

Kawasan hutan lindung;Kawasan bergambut;Kawasan resapan air;

Kawasan perlindungan setempat

Sempadan pantai;Sempadan sungai;Kawasan sekitar danau/waduk;Kawasan sekitar mata air;

Kawasan Suaka Alam dan Cagar Budaya

Suaka alam;Suaka alam laut dan perairan lainnyaKawasan pantai berhutan bakau;Taman nasional, Taman hutan raya dan Taman wisata alamKawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan

Kawasan Rawan Bencana Alam

Kawasan rawan letusan gunung berapi,Gempa bumi,Tanah longsor



II.3.5. Tinjauan Pedoman Penyusunan Zoning Regulation Kota Mansalong

Dalam menyusun zoning regulation tersebut perlu melalui beberapa tahapan yang

harus dilakukan. Berdasarkan dari buku panduan penyusunan zoning regulation yang

dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum langkah-langkah penyusunan zoning

regulation adalah sebagai berikut :

a. Pendekatan dan Tahapan Penyusunan Zoning Regulation yang akan Digunakan

Dalam menyusun zoning regulation pendekatan yang dapat digunakan ada 3 macam

yaitu :

Deduksi, penyusunan yang dilakukan dengan mepertimbangkan teori, kasus, dan

preseden peraturan zonasi yang telah digunakan kota-kota di luar negeri maupun

di dalam negeri. Hasil dari pendekatan ini masih perlu di sesuaikan dengan

karakteristik dan kebutuhan daerah.

Induksi, penyusunan yang dilakukan dengan didasarkan pada kajian yag

menyeluruh, rinci dan sistematik terhadap karakteristik penggunaan lahan dan

persoalan pengendalian pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu daerah.

Deduksi dan Induksi, penyusunan yang mengkombinasikan hasil kajian dengan

pendekatan deduksi ysng dikotreksi dan divalidasi dengan kondisi dan persoalan

empirik yang ada di daerah studi.

Penyusunan zonasi meliputi lima tahapan yakni :

1. Menyusun klasifikasi penggunaan lahan

2. Menyusun daftar kegiatan; berorientasi pada kegiatan yang diperbolehkan dan

berorientasi pada kegiatan yang dilarang.

3. Menyusun aturan khusus

4. Menyusun standar teknis yang akan digunakan

5. Penetapan zona

b. Pengklasifikasian Penggunaan Lahan dan Penyusunan Daftar Kegiatan

Klasifikasi adalah jenis dan hirarki guna lahan yang disusun berdasarkan kajian teoritis,

kajian perbandingan, maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang disusun

peraturan zonasinya.



Sedangkan daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang ada,

mungkin ada, atau prospektif dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan.

Penyusunan klasifikasi penggunaan lahan dan penyusunan daftar kegiatan didasarkan

pada pertimbangan :

Penggunaan berdasarkan literatur, kajian perbandingan, ketentuan normatif dan

studi-studi yang pernah dilakukan

Penggunaan lahan dan jenis kegiatan yang telah ada berdasarkan kesamaan

karakter.

Skala/tingkat pelayanan berdasarkan jenis kegunaan lahan

Kesesuaian dengan karakter dan daya dukung lahan

Sistem penggunaan lahan yang disusun untuk mengantisipasi jenis penggunaan

lahan dan eksternalitas/tingkat gangguan masa depan

c. Penetapan/ Delineasi Blok Peruntukan

Blok peruntukan adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan

fisik yang nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara

tegangan (ekstra) tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana

jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana

kota). Sedangkan nomor blok peruntukan adalah nomor yang diberikan pada setiap blok

peruntukan.

d. Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi

Aturan teknis zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan

pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang,

ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan,

aturan lain yang dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu.

Aturan-aturan teknis yang akan diatur dalam Zoning Regulation tersebut akan dijelaskan

berikut ini.

Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah aturan yang berisi kegiatan yang

diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat, diperbolehkan terbatas atau dilarang

pada suatu zona.



Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang adalah besaran pembangunan yang

diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan penduduk.

Aturan Tata Massa Bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan

bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai.

Aturan Prasarana Minimum adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang

memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Aturan Lain/Tambahan yang dianggap penting mencakup tambahan lain yang

lebih spesifik yang bertujuan membatasi kegiatan yang mungkin muncul pada

suatu kawasan.

Aturan Khusus adalah penyusunan kriteria-kriteria pemanfaatan lahan pada

kawasan yang mempunyai fungsi khusus.

e. Penyusunan Standar

Standar adalah suatu spesifikasi teknis atau sesuatu yang dibakukan, disusun

berdasarkan konsensus semua pihak terkait, dengan memperhatikan syarat-syarat

kesehatan, keamanan, keselamatan, lingkungan, perkembangan IPTEK, pengalaman,

perkembangan masa kini dan mendatang untuk memperoleh manfaat yang sebesar-

besarnya.

Penyusunan standar ini terbagi atas standar preskriptif dan standar kinerja. Standar

preskriptif adalah standar yang memberikan panduan yang sangat ketat, rinci, terukur

serta seringkali dilengkapi rancangan desain dan memberikan kemudahan dalam

pelaksanaan/penggunaannya, tetapi membatasi perancangan/arsitek dalam

menuangkan kreasinya (Brough 1985).

Sedangkan standar kinerja adalah standar yang dirancang untuk menghasilkan solusi

rancangan yang tidak mengatur langkah penyelesaian secara spesifik (Listokin 1995).

Tujuan standar ini adalah untuk menjamin kenyamanan dalam penggunaannya, dengan

ukuran minimum sebagai parameter pengukur kinerjanya (Craighead 1991) serta

pengendali timbulnya dampak negatif dengan menetapkan ukuran maksimum sebagai

parameter pengukur kinerjanya (Brough 1985).



f. Pemilihan Teknik Pengaturan Zonasi

Teknik pengaturan zonasi adalah berbagai varian dari zoning konvensional yang

dikembangkan untuk memberikan keluwesan penerapan aturan zonasi. Teknik

pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan

tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan,

konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus

dipertimbangkan dengan hati-hati.

g. Penyusunan Peta Zonasi

Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang telah

didelineasikan sebelumnya. Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan dalam

satu blok peruntukan berdasarkan perbedaan fungsi yang akan dikenakan.

Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta batas blok/subblok yang dibuat

didasarkan pada :

Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan :

Mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada (eksisting)

Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada RTRW

Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan

Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan

Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu

Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum

Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun-bangunan

maksimum/minimum

Mengembangkan jenis kegiatan tertentu

Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan

Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan daya

dukung prasarana (misalnya: jalan) yang tersedia

Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada

Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi



h. Penyusunan Aturan Pelaksanaan

Materi aturan pelaksanaan terdiri dari aturan mengenai variansi yang berkaitan dengan

keluwesan/kelonggaran aturan, aturan insentif dan disinsentif, serta aturan mengenai

perubahan pemanfaatan ruang. Penyusunan masing-masing aturan pelaksanaan

tersebut akan dijelaskan berikut ini :

Aturan variansi pemanfaatan ruang adalah kelonggaran/keluwesan yang

diberikan untuk tidak mengikuti aturan zonasi yang ditetapkan pada suatu persil

tanpa perubahan berarti (signifikan) dari peraturan zonasi yang ditetapkan.

Aturan Insentif dan disinsentif disusun adalah supaya pergeseran tatanan ruang

yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan bagi pembangunan

kota; yang pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai

warga negara, dimana masyarakat mempunyai hak dan dan martabat yang sama

untuk memperoleh dan mempertahankan hidupnya; serta tetap memperhatikan

partisipasi masyarakat di dalam proses pemanfaatan ruang untuk pembangunan

oleh masyarakat.

Aturan perubahan pemanfaatan lahan adalah aturan pemanfaatan lahan yang

berbeda dari penggunaan lahan dan peraturannya yang ditetapkan dalam

Peraturan Zonasi dan Peta Zonasi.

i. Penyusunan Aturan Dampak Pemanfaatan Ruang (Dampak Pembangunan)

Untuk menentukan dampak pemanfaatan ruang harus dilihat dari beberapa kategori

gangguan, kategori perubahan tingkat gangguan. Dampak pemanfaatan ruang atau

pembangunan dapat dikategorikan menjadi 3 yakni :

Dampak Ekonomi

Ketentuan teknis pemanfaatan ruang (termasuk ketentuan teknis perubahan

pemanfaatan ruang), harus memperhatikan kegiatan ekonomi yang dapat dilihat

terhadap pendapatan masyarakat, keuangan pemerintah daerah, dan pertumbuhan

ekonomi kota.

Dampak Sosial

Berkaitan dengan kegiatan-kegiatan sosial seperti keamanan dan ketertiban serta

derajat kesehatan.



Dampak Lingkungan

Pada dasarnya ketentuan pemanfaatan ruang dan perubahannya tidak diperkenankan

menurunkan kualitas lngkungan atau mengurangi keselarasan dan keseimbangan

lingkungan alam dengan lingkungan binaan.

Dampak Lalu Lintas

Dampak lalu lintas berkaitan dengan volume tarikan dan bangkitan yang ditimbulkan

oleh kegiatan/pemanfaatan ruang di suatu wilayah kabupaten atau kota, serta dampak

lanjutan yang ditimbulkan. Dampak tersebut pada akhirnya akan mempengaruhi sistem

transportasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan.

j. Peran Serta Masyarakat Dalam Penyusunan Zoning Regulation

Peran serta masyarakat dalam proses penyusunan dan pelaksanaan zoning regulation

adalah sebagai berikut :

Pemberian masukan dalam penentuan arah pengembangan wilayah

kabupaten/kota.

Pengidentifikasian berbagai potensi dan masalah pembangunan, baik itu

pelaksanaan maupun pengendaliannya.

Bantuan untuk merumuskan klasifikasi penggunaan lahan yang akan atau telah

dikembangkan di wilayah kabupaten/kota.

Bantuan untuk merumuskan zonasi pembagian wilayah kabupaten/kota.

Bantuan untuk merumuskan pengaturan tambahan yang berhubungan dengan

pemanfaatan terbatas dan pemanfaatan bersyarat.

Pengajuan keberatan terhadap peraturan-peraturan yang akan dirumuskan.

Kerjasama dalam penelitian dan pengembangan dan atau bantuan tenaga ahli.

Ketentuan lain yang sesuai dengan kebijakan Pemerintah Kabupaten/Kota

document

Documents

pos pemeriksaan lintas

peningkatan kemampuan

salah satu wilayah kota

pemanfaatan sumber daya

simpul utama kegiatan

simpul kedua kegiatan

rtrwp kalimantan timur

bab iitinjauan pustaka