Створення вільного ринку землі в Україні

0

Київ, 16/04/2015

СТВОРЕННЯ ВІЛЬНОГО РИНКУ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Аналіз вигод і витрат для публічної дискусії

1Джерело: експертні інтерв'ю, EasyBusiness

УКРАЇНСЬКИЙ РИНОК У СВІТІ

ПОВНА ЗАБОРОНА / ЗЕМЛЯ НАЛЕЖИТЬ УРЯДУ

КИТАЙ

ПІВНІЧНА КОРЕЯ

ВЕНЕСУЕЛА

ДІЮТЬ ДЕЯКІ ОБМЕЖЕННЯ

ПОЛЬЩА

ЛАТВІЯ

РОСІЯ

БОЛГАРІЯ

СЛОВАЧЧИНА

ЛІБЕРАЛІЗОВАНИЙ РИНОК

США

КАНАДА

БРАЗИЛІЯ

РУМУНІЯ

НІДЕРЛАНДИ

Україна – єдина демократична країна в світі, де власники землі не мають права вільно розпоряджатися своїм майном

2

На сьогодні рівень життя українського села знаходиться на критично низькому рівні та потребує рекреації

ЖИТТЯ НА СЕЛІ СЬОГОДНІ

Джерело: експертні інтерв'ю, EasyBusiness

30% НАСЕЛЕННЯ

УКРАЇНИ ПРОЖИВАЄ У СЕЛАХ

60%С/Г ЗЕМЕЛЬ

ПРИВАТИЗОВАНІ

35%СЕЛЯН –

ПЕНСІОНЕРИ

МІСЯЧНА ПЛАТА ЗА ОРЕНДУ ЗЕМЛІ –

100 ГРН/ГА

44% СЕЛЯН

БЕЗРОБІТНІ

55% ВИПЛАТ ЗА

ОРЕНДУ ЗЕМЛІ ЗДІЙСНЮЄТЬСЯ

ТОВАРАМИ

ВІДСУТНІСТЬРОЗГАЛУЖЕНОЇ

ІНФРАСТРУКТУРИ

ВІДСУТНІСТЬШКІЛ, ЛІКАРЕНЬ ТА МІСЦЬ ВІДПОЧИНКУ

3

Скасування мораторію – це зростання добробуту найбідніших прошарків українського населення

ПЕРЕВАГИ ВІД СКАСУВАННЯ МОРАТОРІЮ

ПЕРЕВАГИ, ЯКІ З’ЯВЛЯТЬСЯ В РЕЗУЛЬТАТІ СКАСУВАННЯ МОРАТОРІЮ


Можливість обміну земельних

ділянок для отримання ділянки в

більш прийнятній локації та/або

об'єднання ділянок

Можливість залучати інвестиції,

створювати спільні

підприємства для більш

ефективного вирощування

Більше можливостей в

переговорах з великими агро-

гравцями щодо здачи своїх

земель в оренду

Реалізація конституційних прав

щодо розпорядження власним

майном

Підвищення добробуту через

можливість продажу паю та

зростання вартості оренди

Можливість отримання

банківського фінансування під

заставу землі для розвитку

малого бізнесу та фермерства

4

Скасування мораторію – це необхідна умова розвитку села за раху-нок зростання місцевого малого фермерства та підприємництва

ПЕРЕВАГИ ДЛЯ СІЛЬСКОЇ МІСЦЕВОСТІ

РОЗВИТОК СЕЛЯНСТВА ВПЛИВ НА СОЦІАЛЬНУ СФЕРУМОЖЛИВОСТІ ДЛЯ СЕЛЯН

Об'єднання (консолідація)

паїв з метою збільшення

виробництва

Зростання споживання

товарів та послуг інших

малих підприємств у

сільській місцевості

Розвиток місцевої

інфраструктури (дороги,

електроенергія, газ)

Продаж паю або його

частини

Відкриття власної справи

на виручені кошти

(магазин, мале

виробництво і т.д.)

Розвиток соціальної

сфери (школи, лікарні,

місця для відпочинку)

Отримання кредиту під

заставу землі

Зростання особистого

господарства та

фермерства за рахунок

виручених грошей від

кредиту або продажу

частини паю

Збільшення надходжень у

місцеві бюджети за

рахунок пожвавлення

економічної активності на

селі


5

Земельна реформа – шлях до збереження суверенітету України та геополітичної стабілізації

ГЕОПОЛІТИЧНА СТАБІЛІЗАЦІЯ

Довгострокові інвестпроекти

національного та

надрегіонального масштабу

Стимул для захисту

стабільності та суверенітету

України країнами-імпортерами

української агропродукції

Захист власних земельних

активів

Стимул для лобіювання

суверенітету України

власниками земель

Стимул для захисту стабільності

та суверенітету України

країнами-засновниками

міжнародних фінансових

установ-кредиторів України

Зміцнення позиції України

як “стратегічного

продовольчого кошика

світу”

Стрімкий розвиток аграрної

та допоміжних галузей в

Україні

Стимул для захисту стабільності

та суверенітету України країнами-

експортерами с/г техніки, насіння,

технологій, тощо


6

ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬ

ПОРІВНЯННЯ ВАРТОСТІ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬ С/Г ПРИЗНАЧЕННЯ

На лібералізованому ринку землі вартість оренди значно вище, ніж на закритому

Джерело: FAO, NASS USDA, FADN, експертні інтерв'ю, EasyBusiness

Нідерланди 1536

Велика Британія 480

США 347

Польща 219

Румунія 120

ОРЕНДА 1 ГА/РІК, $

УКРАЇНА 50-100

В середньому вартістьоренди земель в Українів 3-10 (!) разів нижче,аніж в ЄС та іншихкраїнах, при тому, щоукраїнська земля єоднією з найбільшродючих у світі

СЕРЕДНЄ 540

ВТРАТА ДОБРОБУТУ СЕЛЯН-ВЛАСНИКІВ

ЗЕМЕЛЬ

ЗАНИЗЬКА ЦІНА

ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

МОРАТОРІЙ НА

ВІЛЬНИЙ ОБІГ

ЗЕМЛІ

РОЗПОДІЛ ПРИБУТКУ

Після відкриття

ринку землі

Зараз

Агрохолдинг-орендар

Власник землі

Низька ціна оренди,

спровокована

мораторієм на вільний

обіг землі, веде до

надприбутків орендарів

Відкриття ринку та

підвищення орендної

плати має збалансувати

вигодонабуття між

орендарями та

власниками земель

7

АНАЛІЗ ЕКОНОМІЧНОГО ЕФЕКТУ

СИНЕРГЕТИЧНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ ЕФЕКТ

ПОДАТКОВИЙ ЕФЕКТ ЕФЕКТ НА РОБОЧІ МІСЦЯ

Джерело: EasyBusiness

ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ЕФЕКТ ВИГОДИ ДЛЯ ФЕРМЕРІВ

В якості економічного ефекту від відміни мораторію на продаж земель розглядається чотири ключових показника

8

ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ЕФЕКТ

АНАЛІЗ ІНВЕСТИЦІЙНОГО ЕФЕКТУ

Очікується введення в економічний обіг активів загальною вартістю до 125 млрд доларів США у наступні 10 років

Джерело: Savills Research, Deutsche Bank, Cibus Farmland Fund, EasyBusiness

25-50МЛРД $

15-30МЛРД $

12-25МЛРД $

Нідерланди 65,000

Данія 27,000

Велика Британія 25,000

Німеччина 18,000

Іспанія 15,000

Фінляндія 10,000

США 9,000

Польща 8,000

Франція 7,000

Бразилія 7,000

Румунія 3,500

Росія 500

ВАРТІСТЬ ЗЕМЛІ $/ГА

РОЗВИТОК МАЛОГО ТА

СЕРЕДНЬГО БІЗНЕСУ:

80-90% ВІД БАНКІВСЬКОГО

ФІНАНСУВАННЯ ЗА 5-10 РОКІВ

БАНКІВСЬКЕ ФІНАНСУВАННЯ:

60-70% ВІД ЗАГАЛЬНОЇ

ВАРТОСТІ АКТИВІВ ЗА 5-10

РОКІВ

ПРИДБАННЯ ЗЕМЕЛЬ:

СУМАРНО ЗА 5-10 РОКІВ

СЕРЕДНЄ 16,250

СУМАРНИЙ

ПРОГНОЗОВАНИЙ

ЕФЕКТ ВІД ОБІГУ ЗЕМЛІ

СУМАРНЕ

ІНВЕСТУВАННЯ

ТАКОГО

ФІНАНСУВАННЯ В

РОЗВИТОК МСП

СУМАРНИЙ

ПРОГНОЗОВАНИЙ

ОБ’ЄМ

БАНКІВСЬКОГО

ФІНАНСУВАННЯ ПІД

ЗАСТАВУ ЗЕМЛІ

УКРАЇНА 500-5,000

9

ПОДАТКОВИЙ ЕФЕКТ

АНАЛІЗ ПОДАТКОВОГО ЕФЕКТУ

Сумарний податковий ефект може скласти до 90 млрд грнщорічно за рахунок введення додаткових податків

ПОДАТКИ ВІД ЕКОНОМІЧНОЇ

ДІЯЛЬНОСТІ

10-20МЛРД ГРН

ЗЕМЕЛЬНИЙ ПОДАТОК НА

С/Г ЗЕМЛІ

50-60МЛРД ГРН

ПОДАТОК НА ОПЕРАЦІЇ ІЗ ЗЕМЛЕЮ

5-10МЛРД ГРН

ЩОРІЧНО:

Джерело: Savills Research, Deutsche Bank, Cibus Farmland Fund, EasyBusiness

Податки від економічної

діяльності пов'язаних бізнесів та

загального зростання економічної

активності сільського населення

2-3% - середній земельний

податок на володіння

с/г землями

3% - середній податок на

операції с землею

Бразилія 0.03-20%

Велика Британія 0%

Росія 0.3%

Польща 5-10%

ПОДАТОК НА ВЛАСНІСТЬ ЗЕМЛІ1)

Бразилія 2%

Велика Британія 0-4%

Росія 0-13%

Польща 2-5%

ПОДАТОК НА ПРОДАЖ ЗЕМЛІ2)

10-15% - середній рівень інших

податків

1) Бразилія – податок залежить від площі та від ступеню використання; Польща – грошовий еквівалент 2.5 центнера жита з 1 га

2) Бразилія – встановлюється на регіональному рівні, стягується не в усіх регіонах; Росія – при володінні землею менше 3 років, ставка податку - 13%, більше 3 років – 0%

10

ЕФЕКТ НА РОБОЧІ МІСЦЯ

МЕТОДОЛОГІЯ РОЗРАХУНКУ ЕФЕКТУ НА РОБОЧІ МІСЦЯ

Вільний ринок землі також створить умови для працевлашту-вання до 1.5 млн людей в аграрній та інших галузях


З огляду на міжнародний досвід, збільшення прямих інвестицій має прямий ефект на

кількість робочих місць

Стандартної для всіх галузей залежності немає, але у випадку з відкриттям ринку с/г

земель, можна очікувати на наступну формулу:

$1 млн додаткових прямих інвестицій = ~20-30 додаткових робочих місць

Кумулятивний ефект на робочі місця в

агросекторі за період 2016-2025: +1.0-1.5 МЛН

11

ВИГОДА ДЛЯ АГРАРНОЇ ГАЛУЗІ

Ключова вигода для аграрної галузі – зміна парадигми “вичавлення з чужого” на “довгостроковий розвиток власного”

Коротко- і середньострокове інвестування в аграрні проекти

Довгострокове інвестування

Сівозміна сфокусована на максимізації нагального прибутку – “вичавлення лимону”

Сівозміна сфокусова на довгостроковому розвитку

Обмежений обсяг доступного оборотного капіталу, завищені відсоткові ставки по кредитах

Значне збільшення оборотного капіталу, зниження ставок

Обмежені інвестиції в високотехнологічну обробку земель, коштовні засоби захисту

Значне збільшення високих технологій в галузі

Зменшення ризику втрати активів

Збалансоване користування власними активами

Зменшення ризиків фінансування для банківських установ

Зменшення ризиків втрати активів та фокус на довгостроковому збільшенні ціни власного активу при глибоких інвестиціях

ЗАРАЗ ПІСЛЯ ВІДКРИТТЯ РИНКУ ЧОМУ


12

ЕФЕКТ ПРИКЛАДИ/НАСЛІДКИ

КОНЦЕПЦІЯ “ЗОНИ СПІЛЬНОГО ЕКОНОМІЧНОГО ПРОЦВІТАННЯ”

Будівництво нових активів зі зберігання Елеватори, овочесховища, холодильні сховища

Нова інфраструктура Автомобільні та залізничні шляхи, рухомий склад, морські/річкові портові термінали

Розвиток допоміжних бізнесівВиробництво с/г техніки, комбікормів, засобів захисту рослин

Розбудова системи регіональних ринківЗменшення маржі перекупників, збільшення податкових надходжень

Розвиток банківської системи УкраїниЗбільшення операційної активності банків, збільшення якісних застав

Збільшення оборотного капіталу у фермерівПідвищення “farmer livelihoods” - якості життя та засобів існування

Окрім прямого ефекту, очікується також синергетичний ефект, відомий як “зона спільного економічного процвітання”


13

АНАЛІЗ РИЗИКІВ ЛІБЕРАЛІЗАЦІЇ

На сьогодні, всі ризики та побоювання, що озвучуються, або є значно перебільшеними, або незначними в порівнянні з вигодами, або їх можна легко уникнути

РИЗИКИ, ЩО ОЗВУЧУЮТЬСЯ СПОСІБ УНИКНЕННЯ РИЗИКУ

Спекулянти та іноземці скуплять велику кількість землі за низькою початковою ціною

А) Введення мінімальної грошової оцінки для угод з землею Б) Введення 50-100% податку на перепродаж землі в короткостроковому періоді

«Непрацюючий» кадастр Кадастр адекватно відображає до 90% паїв, але потребує вдосконалення, що може проводитися після відкриття ринку

Непрацююча система мінімальної ринкової оцінки земель з урахуванням всіх факторів (локація, бонітет та інші)

Система потребує вдосконалення, може проводитися після відкриття ринку землі

«Подвійні платежі» («готівкові угоди»)Ризик визнання угод недійсними у судовому порядку та повернення грошей у розмірі тільки офіційного платежу значно знижує привабливість “подвійних” угод

Нелегальний примус до продажу власників паївЕфективно працюючі правоохоронні органи, але аж ніяк не накладання мораторію


Нові власники землі засіють усе рапсом та іншими культурами та знищать землю

Це економічно не розумно, адже інвестори, що вкладають власні кошти, оцінюють свої інвестиції в землю довгостроково та зацікавлені в її розвитку і розвитку інфраструктури

14Джерело: Публічна кадастрова карта України, експертні інтерв'ю, EasyBusiness

> Ознайомлення із публічною кадастровою

картою наявно доводить, що ситуація з

інформацією про землю на селі є набагато

кращою, ніж в містах – менше прогалин,

накладок та розривів

> Публічна кадастрова карта України існує і

досить успішно функціонує -

http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

> Аргументи про “необхідність інвентаризації та

належне наповнення кадастру” можна було б

враховувати, якби в Україні не функціонував

ринок землі не сільськогосподарського

призначення

> Майдан Незалежності, м. Київ

> с. Держанівка, Козятинський район, Вінницька обл.

ПРИКЛАД КАДАСТРУ В МІСТІ ТА СЕЛІ КОМЕНТАРІ

АНАЛІЗ АКТУАЛЬНОСТІ КАДАСТРУ

Ризик, що земельний кадастр не відповідає вимогам, є радикально перебільшеним

http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

15

ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ РИНКУ ЗЕМЕЛЬ С/Г ПРИЗНАЧЕННЯ

18.12.1990 Постанова “Про земельну реформу” (Верховна Рада УССР) – початок земельної реформи

18.12.1990Земельний кодекс (Верховна Рада УССР) – визначає правовий режим передачі землі громадянам і

сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям

30.01.1992Закон України “Про форми власності на землю” - три рівноправні форми власності: державна, колективна

(комунальна у 1996 р.) та приватна

26.12.1992Декрет “Про приватизацію земельних ділянок” (Кабінет Міністрів) - безоплатна передача у приватну

власність земельних ділянок

1995Грошова оцінка земельних ділянок окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями,

природними сіножатями та пасовищами

1996-2009Понад 2/3 с/г угідь було передано у приватну власність громадян та юридичних осіб, > 6.9 млн. громадян

отримали сертифікати на право на земельну частку (пай), 94% селян замінили сертифікати на державні акти

на землю

2001-зараз Низка Законів України щодо впровадження та подовження мораторію на відчуження земельних часток (паїв)

Джерело: аналіз законодавчих змін, EasyBusiness

Український ринок землі почав формуватися на початку 90-х рр.

16Джерело: ООН, NVM, EasyBusiness

УСПІШНІ МІЖНАРОДНІ ПРИКЛАДИ ЛІБЕРАЛІЗАЦІЇ

КРАЇНА: НІДЕРЛАНДИ

ОСОБЛИВОСТІ РИНКУ ЗЕМЛІ

Нідерланди - №2 у світі за вартістю

аграрного експорту

Наразі 55% земель країни зайняті агро-

виробництвом

Структура власність/оренда для агро-земель

змінилася з 50/50 до

80/20 за останні 30 років

Податок на купівлю/продаж земель

фермерами відсутній

Ціна с/г землі за останні 10 років щороку зростала в середньому на 7%. Її середнє значення у 2015 році

складає близько $63 тис/га, що є найвищим показником у світі.

СТАДІЯ РОЗВИТКУ РИНКУ: РОЗВИНЕНИЙ

ЦІНА НА ЗЕМЛЮ, $/ГА

0

20,000

40,000

60,000

80,000

2005 2007 2009 2011 2013 2015

Нідерланди – один з найкращих прикладів лібералізованого ринку земель сільськогосподарського призначення

17


КРАЇНА: РУМУНІЯ СТАДІЯ РОЗВИТКУ РИНКУ: “BABY” РИНОК

Комбінація відносно низької ціни і високої

якості та площ с/г земель

Через нестачу робочого капіталу, близько

75% землі залишається необробленою

З 1 січня 2014 року іноземні громадяни

можуть вільно здійснювати інвестиції в с/г

землі

Ціна с/г землі в період з 2003 по 2013 рр. зросла в декілька разів. На сьогодні, середня вартість

земельної ділянки складає близько $3000/га. Очікується, що протягом наступних 10 років ціни на землю

в Румунії зростуть ще в 2-3 рази.


0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2003 2005 2007 2009 2011 2013

Джерело: Cibus Farmland Club, Brown & Co., EasyBusiness


Румунія успішно лібералізувала ринок землі в 2014 році

18Джерело: Cibus Farmland Club, Brown & Co., EasyBusiness


КРАЇНА: ПОЛЬЩА

Громадяни Польщі можуть вільно

здійснювати купівлю земельної ділянки за

умови її використання з метою фермерської

діяльності

Після вступу до ЄС, Польща зняла ряд

обмежень для купівлі землі іноземцями

З 2016 року іноземні громадяни будуть мати

однакові права на купівлю с/г землі з

громадянами Польщі

Ціна с/г землі в період з 2000 по 2013 рр. зросла більш ніж у вісім разів. На сьогодні, середня вартість

земельної ділянки складає близько $11500/га.


0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

2000 2003 2006 2009 2012



Польща лібералізувала ринок землі після вступу до ЄС

19Джерело: Financial Times (Knight Frank), EasyBusiness


КРАЇНА: ВЕЛИКОБРИТАНІЯ СТАДІЯ РОЗВИТКУ РИНКУ: РОЗВИНЕНИЙ

Якщо у 1970х в обігу знаходилося близько

3% земель в рік, то за останні роки – менше

1%. Попит зростає все швидше, що

призводить до стрімкого росту ринку

До операцій з с/г землею не застосовується

податок на спадщину (після 2х років, якщо

земля оброблялася) та полегшується

застосування податку на приріст капіталу

Ринок с/г землі у Великобританії з 2007 року

росте набагато динамічніше, ніж ринок

нерухомості Лондона

Ціна с/г землі за останні 5 років зросла практично вдвічі. На сьогодні, середня вартість земельної

ділянки складає близько $5000/га. Це один із найвищих показників у Європі.

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

2009 2010 2011 2012 2013 2014

ЦІНА НА ЗЕМЛЮ, $/ГАОСОБЛИВОСТІ РИНКУ ЗЕМЛІ

Великобританія – зрілий ринок, де наразі попит перевищує пропозицію

20Джерело: USDA Land Values Summary 2014, USDA Trends in U.S. Farmland Values and Ownership 2012, EasyBusiness


КРАЇНА: США

В США не існує обмежень для громадян та

іноземців щодо купівлі та продажу земельних

ділянок

51% землі в США використовується для с/г

виробництва

Близько 2% приватних земельних ділянок в

США належать іноземним громадянам

Ціна с/г орних земель за останні 10 років подвоїлася. Особливо стрімке зростання спостерігалося після

кризи 2008-2009 рр. Середня вартість орних земель у 2014 році складала близько $10 тис/га.


4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

2005 2008 2011 2014



В США не існує обмежень щодо операцій на ринку землі

21

www.easybusiness.in.ua

Р Е Ф О Р М А Р Е Г У Л Я Т О Р Н О Ї С И С Т Е М И У К Р А Ї Н И

Створення вільного ринку землі в Україні

Government & Nonprofit