Хуго Примус. Пленарное заседание: «Современный...
TRANSCRIPT
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
1
СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ В МЕГАПОЛИСАХ
Презентация на II Московском урбанистическом
форуме «Мегаполис в масштабе человека» под
эгидой Правительства Москвы, Центральный
выставочный зал Манеж, Москва, декабрь 2012
Хуго Примус, почетный профессор
Института исследований антропогенной среды
Дельфтского технического университета
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
2
% Государственная
аренда
% Кооперативы
% Частная
собственность
% Итого
Российская
Федерация(1990) 67 4 26 100
Армения (1980) 53 4 43 100
Эстония 60 12 26 100
Болгария (1985) 16 - 84 100
Чешская
Республика(1988) 38 18 41 100
Венгрия (1990) 23 6 71 100
Польша (1990) 35 25 40 100
Словацкая
Республика(1988) 25 20 53 100
Словения 33 - 67 100
Таблица 1 Распределение собственности, жилищный фонд до реформы
Источник: Struyk, 1996: 8.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
3
Таблица 2 Жилищный фонд в Российской Федерации, 1990; 1994
Источник: Struyk, 1996: 264-265.
После 1990 года: существенная трансформация формы
собственности – от государственной аренды
к муниципальному и частному владению (приватизация).
1990 %
1994 %
Государственная аренда 67 20
Муниципальное жилье - 27
Профсоюзы, колхозы 3 2
Кооперативы 4 4
Частная собственность 26 39
Смешанные формы собственности - 8
Итого 100 100
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
График 1 Владение недвижимостью в Европейском Союзе, 2008
4
Источник: CECODHAS Европейский Комитет по вопросам социального жилья (2008)
Ван Бортел, 2011: 14.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
5
Изменения форм собственности в Европе
со времен Второй Мировой Войны:
Запад Центр/Восток
Не сдаваемое в наём жилье
Социальный найм
Коммерческая аренда
Некоторые страны Центральной и Восточной Европы
развивают арендный сектор жилья. Маргинализация сектора социального найма.
Стигматизация. Харлоу (1995): Социальный найм =
транзитная форма собственности.
Кемени (1995): сектор двойной аренды.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
6
Определения социального жилья
• Вытеснение/снижение рыночных цен.
• Социальные арендодатели: государственные или
частные.
• ‘Виртуализация’ социального жилья.
• Государственное/частное финансирование.
• Жилищные субсидии: основные характеристики
социального жилья?
• Целевая аудитория (максимальный уровень дохода).
• Социальное жилье = в первую очередь направлено на
обеспечение жильем семей с низким социальным
статусом (низкий уровень дохода, физические
недостатки, меньшинства, мигранты).
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
7
Четыре типа социального жилья
1. Маргинальный сектор, отделен от рыночного
сектора (дуалистический, согласно Кемени).
2. Широкий, дифференцированный сектор аренды
жилья (унитарный, согласно Кемени).
3. Временные субсидии + жилищные пособия,
в сочетании с коммерческой арендой.
4. Жилищные субсидии/ваучеры, связанные
с доходом.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
8
На пути к рыночной реформе финансирования
жилищного строительства
На пути к рыночной ренте и рыночным ценам
• Шаг за шагом: отмена бюджетных и прямых
субсидий.
• Функциональная система жилищных пособий для
бедных арендаторов и собственников жилья.
• Ситуация равнозначной выгоды при аренде жилья
и приобретении его в собственность.
• Использование опыта таких стран, как Швеция
и Великобритания, и других стран.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
9
Обоснованность присутствия социального жилья
в системе рыночных жилищных отношений
Организаторы социального найма:
Нет отбора по риску.
Инвестиции в период кризисов. Фокус на/ преимущество для целевой аудитории.
Реструктуризация непопулярных городских районов
и уплотнение регионов.
Ваучеры на жилье/привязанные к уровню дохода/ «ловушка» бедности: расширение доступности.
Коммерческие арендодатели: Отбор арендаторов.
Смещение рисков.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
10
Неделимые мегаполисы (1)
Какой параметр больше всего влияет на цены
на жилье?
Ответ: количество рабочих мест, до которых
Вы можете добраться от Вашего дома за полчаса.
До тех пор, пока в мегаполисах сохранится высокая
концентрация рабочих мест и транспортная
доступность, в условиях свободного рынка цены на
аренду и покупку жилья в мегаполисе и вокруг него
будут оставаться высокими.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
11
Неделимые мегаполисы (2)
Серьезная проблема современных мегаполисов:
из-за высоких цен на недвижимость семьи с низким
уровнем дохода вытесняются из центральных
районов и перемещаются на периферию, в
результате высоких цен на недвижимость.
Во многих случаях приоритетная политическая
установка: неделимый город; отсутствие
территориальной сегрегации.
Как сделать жилье доступным?
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
12
Стратегия доступности жилья(1)
Провайдеры социального найма
могут поддержать тренд либерализации рыночных цен
на аренду, но не будут принимать рискованных решений
(публично-правовая база; внутренняя культура):
− Преимущества для целевой аудитории с низким
и средним уровнем доходов;
− Попытка улучшить «проблемные зоны» города;
− Реструктуризация районов со снижающейся
численностью населения;
− Инвестиции также и в период экономических кризисов.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
13
Стратегия доступности жилья (2)
Жилищные пособия, связанные с доходом:
− Компенсационные выплаты;
− Критерии доступности связаны с размерами
семьи;
− Размер пособий может быть дифференцирован
по региональному принципу.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
14
Стратегия доступности жилья (3)
Выбор приоритетов
− В распределении жилья;
− Благоприятные возможности для новичков городского
рынка жилья, например, для студентов;
− Временные договора аренды (такие, как студенческие
контракты) для «начинающих»;
− Маркирование единиц фонда социального жилья
в соответствии с кандидатами на его получение;
− Устранение барьеров для карьерных возможностей
в области недвижимости.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
15
Стратегия доступности жилья (4)
Вакантные рабочие места.
Растущая проблема мегаполисов:
(В Нидерландах более 14% рабочих мест вакантны, особенно в
мегаполисах).
- Во многих европейских странах количество рабочих мест уже
не будет расти;
- Новые формы труда (информационно-коммуникационные
технологии в большей степени связаны с людьми,
а не с местами): изменение средних размеров рабочего
пространства, необходимого для одного сотрудника;
Стратегия - приблизить цены на жилье к реальному уровню.
Затем - трансформация офисных зданий и превращение
рабочего пространства в жилое.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
16
Стратегия доступности жилья (5)
Сокращение затрат на электроэнергию.
Экономия энергии:
Чем лучше оборудование, тем выше качество теплоизоляции
За счет чего инвестировать?
Растущая арендная плата; сокращение затрат на электроэнергию.
Смена источников энергии (фундаментальная стратегия):
от нефти и газа к возобновляемым ресурсам - солнцу / ветру /
геотермальным ресурсам.
Затраты на энергоресурсы в дальнейшем будут все больше влиять
на доступность жилья.
OTB Исследовательский Институт антропогенной среды
17
Итого: 5 стратегий доступного жилья:
(1) Провайдеры социального найма;
(2) Жилищные пособия, связанные с уровнем дохода;
(3) Распределение приоритетов, поддержка «начинающих»
участников городского рынка недвижимости;
(4) Повторное использование свободного рабочего
пространства;
(5) Сокращение затрат на энергоресурсы.
Условие: координация жилищной политики
на региональном уровне, развитие жилищного
строительства, распределение жилья, в особенности
между центральными городами и пригородами.