סקירת נדל"ן צפון אנגליה2014ינואר

מדוע להשקיע באנגליה?אנגליה כמדינה מערבית מפותחת וכחלק מהאי הבריטי מציעה •

מספר אפיקי השקעה רבים ומגוונים בנדל"ן.

מרחקו הגאוגרפי של האי הבריטי מישראל ומיבשת אירופה •והטיסות הרבות אל ומתוך האי ובמספר ערים מרכזיות מאפשרות

גישה מהירה וללא שום עיכובים. מלבד קיומה של מערכת תחבורה ציבורית מאד יעילה בפנים

שעות כך שנסיעה 5הערים באנגליה, טיסה לאנגליה אורכת כ- ימים כדי לרכוש נכס לא כרוכה בג'ט לאג והינה מאד 4למשך יעילה.

עלות טיסה ישירה מתל אביב למנצ'סטר (צפון אנגליה) כולל מס •בעונה החמה יורו400ליחיד עלותה פחות מ- הלוך ושוב והעברות

יורו. 250כאשר לרוב העלות נאמדת בפחות מ-

אטרקטיביות בעסקאות נדל"ן מניבות בעלות תשואה עודפת ניתן •למצוא בכל רחבי הממלכה הבריטית. העסקאות מחולקות לפי

השווקים: תעשייתי/מסחרי לצד נדל"ן למגורים. כמו כן, התשואות מחולקות לפי נושאים, נדל"ן הנושא רווח הון יזמי

)Buy To Turn( ונדל"ן מניב בתזרים מזומנים חיובי )Buy To Let( .בנוסף לכך, המדינה מעודדת ומושכת באופן אקטיבי משקיעים בתחום הנדל"ן אל "תכנית רכישה לשם השכרה" בה המערכת

הבנקאית תומכת בהענקת הלוואות ייחודיות ובריביות תחרותיות.

העובדה שהחוק הישראלי מושתת על החוק האנגלי ברובו מקלה • על משקיעים ואנשי מקצוע בהבנת הנושאים המשפטיים והפיננסיים

ובייחוד בעולם הנדל"ן.

מדוע להשקיע באנגליה?

מדוע להשקיע באנגליה?והשיקול החשוב מכל הוא יצירת הכנסה פאסיבית כחלופה ואי תלות •

ביוקר המחיה בישראל, בקרנות פנסיה, ביטוח לאומי או בהכנסה מיגיעה אישית בכלל (הכנסה אקטיבית).

זוהי השקעת ערך לטווח ארוך אשר מכניסה לחשבונך כספים מדיי

שבוע או חודש. יוקר המחייה הישראלי לעומת הכנסה צפויה בליש"ט מאפשרת לכל משקיע לייצר הכנסה עודפת מפעילות עסקית בבריטניה כך שמשפחה ישראלית ממוצעת הצורכת כ-

ליש"ט יכולה 3,000 ש"ח בחודש המתורגמים לסביבות 15,000להשיג תשואות אלו בקלות יחסית.

יש לזכור כי לאנגליה וישראל אמנת מס משותפת ובתכנון נכון יש •להביא זאת בחשבון. בכל מקרה, עד להחזרת סכום ההשקעה

(סכום הקרן שהשקענו) המס הוא אפס.

מדיניות ואופן הרכישהההשקעה לרוב תהיה באופן ישיר ובאמצעות סוכן נדל"ן מקומי לו יש •

הקשרים והידע הנרחב באזור המדובר הן עבור נכסים לרכישה והן עבור שוק השכירויות.

לחלופין ניתן לרכוש נכסים במכרזים או במכירות פומביות •המתקיימות בכל שבוע בכל רחבי אנגליה.

במקרים בהם אין ללקוחותינו ניקוד אשראי אישי או לתאגיד או •/אזרחות אירופאית וחשבון בנק פעיל, ההשקעה המומלצת תעשה

. OFFSHOREבאמצעות חברה פרטית המוחזקת ע"י חברת אחזקות עלות חד פעמית להקמת חברות כולל חשבונות בנק פעילים הוא כ-

ליש"ט. הקמת פעילות עסקית זו היא רק בתנאי וכמות 1,500הנכסים הנרכשת מצדיקה עלויות אלו.

מדיניות ואופן הרכישההחברה המקומית היא זו הרוכשת את הנכס הראשון בהון עצמי בלבד. מייד •

בגינם חברות )Utility Bills(לאחר מכן, לחברה נוצרים חשבונות גז,טלפון,חשמל דירוג אשראי מתחילות לעקוב אחר פעילות אשראי החברה. החברה אז פונה

אך על שני הנכסים יחדיו ובנכס 60%לרכישת נכס שני ואז ההון העצמי יהיה 18 מקסימום במהלך של 50%השלישי ואילך כל הפורטפוליו יממומן שמרנית ב-

ומשעבדות את הנכסים non recourseחודשים. ברוב המקרים הלוואות אלו הינן בלבד וללא ערבות אישית. מדיניות החברה היא לצבור ניקוד אשראי גבוה

משווי הנכס 5%בתקופה זו ולכן תשאף לשלם את החזר הקרן בהיקף של עד יחד עם ריבית יחסית נמוכה.

לחברה כעת דירוג אשראי מצוין והיא Defaults חודשים ובהנחה שאין 18לאחר •למשך ריבית בלבד בתנאי 80%יכולה לבקש הגדלת המימון כדי אף מעבר ל-

שנים.15-25

ללא התנהגות מאופקת וצריכת אשראי שמרנית זו, יקשה על החברה לקבל מימון •בתנאים נוחים שיוכלו לייצר עבורה פורטפוליו מניב וממונף בעתיד.

סוגי ההזדמנויות

ליש"ט 350,000 בשוויים של כ-בלונדוןניתן לרכוש נכסים • ליש"ט. לנכסים אלו יש 4,000ובגינם ההכנסה מתזרים תהיה כ-

מערך 1.5תנודתיות בערכם ולעיתים שוויים יכול להגיע אף לפי שנים. 5-10הרכישה בפרק זמן של

בין ערך הרכישה אין התאמהעם זאת, ברכישת נכסים בלונדון לבין התזרים שלא מתקן עצמו מעלה ברוב המקרים.

נכסים המניבים תשואה דו ספרתית ואמנם בהם צפויה עליית •ערך מזערית ניתן למצוא בערים כגון מנצ'סטר וליברפול

ובהיצעים של אלפי נכסים ומסוגים שונים. חדרי שינה, סלון, 2 מ"ר על שתי קומות, 60נכס טיפוסי בן כ-

ליש"ט 30,000-55,000מטבח ושרותים יעלה בטווחים של ליש"ט מדיי חודש בחודשו.350-550ויכניס ברוטו

השוואה

מ' ש"ח והכנסה 1.8-2.2 חדרים בגוש דן עלותו תהיה כדי 4נכס בן • א' ש"ח מדיי חודש.5.5-7עליו תהיה כדי

מ' ש"ח והכנסה עליו 1.2-1.6נכס דומה בפריפריה עלותו תהיה כדי • א' ש"ח מדיי חודש.3.5-5תהיה כדי

מ' ש"ח) 4 א' ליש"ט (650 חדרים בלונדון עלותו תהיה כדי 3נכס • א' ש"ח).9.5 א' ליש"ט בחודש (1.5והכנסה עליו תהיה

א' 300 א' ליש"ט (50נכס דומה באזור מנצ'סטר עלותו תהיה כדי • א' ש"ח)3 ליש"ט בחודש (450ש"ח) והכנסה עליו תהיה

השוואהאנגליה פריפריה אנגליה לונדון ישראל פריפריה ישראל מרכז מיקום/עלות

300,000 4,000,000 1,400,000 2,000,000 עלות

3,000X12=(36) 9,500X12=(114) 5,000X12=(60) 6,000X12=(72) הכנסה (שנתי)

6,000 22,000 10,000 10,000 הוצאות הקמה*

5,000 20,000 זניח זניח הוצאות שוטפות**

36-6=30,000 114-22=92,000 60-10=50,000 72-10=62,000 רווח שנתי

30/300=10% 92/4000=2.5% 50/1400=3.5% 62/2000=3% תשואה שנתית

מימון

אין אין נכס+ערבות אישית נכס+ערבות אישית בטוחה

100%=300,000 100%=4,000,000 25%=350,000 25%=500,000 הון עצמי דרוש

אופציה לקרן עומדת שנים20ל-

אופציה לקרן עומדת שנים20ל-

צמוד מדד/פריים עם החזר קרן

צמוד מדד/פריים עם החזר קרן

סוגי הלוואות

* הוצאות הקמה: עו"ד, שמאי, תיווך, מס בולים/רכישה, נסיעה וכיו"ב** הוצאות שוטפות בחישוב שנתי: ניהול, מס מקומי

*** כל המחירים נקובים בש"ח

השוואת מימוןאנגליה פריפריה אנגליה לונדון ישראל פריפריה ישראל מרכז מיקום

מימון

non recourseאין בשלב ראשוני ובהמשך נכס+ערבות אישית (רקורסיבי לבעלים) בטוחה

100%=300,000 100%=4,000,000 25%=350,000 25%=500,000 הון עצמי דרוש

מהנכסים עצמם לאחר הוכחת הכנסות 85%עד EMI/ממשכורת הלוואה לכל מטרה לאחר הוכחת הכנסה מימון משלים/חלופי

צמוד מדד/פריים עם חובת החזר קרן שנים20אופציה לקרן עומדת ל- סוגי הלוואות

ריבית (עלות הכסף) צמוד מדד או פריים

כמות בנקים בנקים6 בנקים81(תחרותיות)

אטרקטיביות המטבע לירה שטרלינג שקלים חדשים 5.7יחס שערי המטבע בין ישראל ואנגליה עומדים כיום על כ-•

ללירה שטרלינג. ראה טבלה מטה. לאחר שנים בהם שער המטבע הבריטי היה גבוה משמעותית משערו כיום וכאשר •

בשנים האחרונות חל פיחות משמעותי מול השקל, הופכת הכנסה בליש"ט לאטרקטיבית ביותר לאור התחזקות המגמה החיובית.

*מקור: בנק ישראל

כיצד אנו מאתרים נכסים? מייצג את Mדרך האינטרנט ניתן לקבל מידע רב וממוקד באיזור המבוקש וזאת לפי קוד דואר. כאשר •

קרוב יותר למרכז.1 את ליברפול ואז המספר מייצג את הקרבה למרכז העיר כאשר Lמנצ'סטר,

ניתן לבנות שכבות מידע על מפה אחת המדמה את הסיכונים הצפויים באזור המבוקש: רמת פשיעה, רמת •השכלה, רמת הכנסה ממוצעת לנפש וכיו"ב

במפה נפרדת ניתן לבנות שכבות מידע עסקי של מחירי הנכסים המבוקשים לצד העסקאות האחרונות •שבוצעו ואז לחבר עוד שכבה של מחירי השכירות באותו איזור וכך לסמן את האזור בו מתמקדים.

ואת במזומןלאחר סימון מספר אזורים פונים למתווכים מקומיים ומציינים בפניהם שאנו רוכשים נכסים •היעדים/ביצועים העיסקיים הדרושים לנו ובאמצעות עו"ד מטעמנו (נאמן) מציגים הוכחת יכולת כלכלית

ורצינות כוונותינו. מרגע זה איתור הנכסים הוא הרבה יותר מיידי וקל ותוך פחות יממה הטלפון מתחיל לצלצל עם נכסים מתאימים העומדים למכירה לפי הקריטריונים שלנו.

כעת יש לבקר בנכסים ולזמן שמאי מקצועי במידה ומדובר בנכס בודד ולא בפורטפוליו כדי שיעריך לא את •שווי הנכס אלא יותר את הדברים שלא רואים בעין בלתי מקצועית: רטיבויות, שברים, שלד וכיו"ב. עם דו"ח

השמאי ניגשים לבעל הנכס עם הצעת רכש ובהנתן כי ההצעה התקבלה עוה"ד מחליפים טיוטאת הסכמי רכש והחלפת בעלות תוך סילוק כל חוב או שעבוד על הנכס. לאחר כחודש ימים - מזל טוב, הנכס בבעלותנו

וניתן להמשיך ברכישת הנכס הבא תוך איתור דייר לנכס באמצעות חברת ניהול.

כיצד אנו מאתרים נכסים?לאחר סימון מספר אזורים פונים למתווכים מקומיים ומציינים בפניהם •

ואת היעדים/ביצועים העיסקיים הדרושים לנו במזומןשאנו רוכשים נכסים ובאמצעות עו"ד מטעמנו (נאמן) מציגים הוכחת יכולת כלכלית ורצינות

כוונותינו. מרגע זה איתור הנכסים הוא הרבה יותר מיידי וקל ותוך פחות יממה הטלפון מתחיל לצלצל עם נכסים מתאימים העומדים למכירה לפי

הקריטריונים שלנו.

כעת יש לבקר בנכסים ולזמן שמאי מקצועי במידה ומדובר בנכס בודד ולא •בפורטפוליו כדי שיעריך לא את שווי הנכס אלא יותר את הדברים שלא

רואים בעין בלתי מקצועית: רטיבויות ודליפות, מצב מערכת הגז והמים, חומרי הבניה, שברים, שלד וכיו"ב.

עם דו"ח השמאי ניגשים לבעל הנכס עם הצעת רכש ובהנתן כי ההצעה התקבלה עוה"ד מחליפים טיוטאת הסכמי רכש והחלפת בעלות תוך סילוק

כל חוב או שעבוד על הנכס. לאחר כחודש ימים - מזל טוב, הנכס בבעלותנו וניתן להמשיך ברכישת הנכס הבא תוך איתור דייר לנכס

באמצעות חברות ניהול.

התמצאות כללית במפה

מיקוד עסקי במשולש מנצ'סטר-ליברפול-בירמינגהם

נטרול הסיכוניםיחד עם דייר שלא משלם שכ"ד בזמן ולאחר התראות משפטיות נמכר •

לחברות המתמחות בפינוי בכפיה. מקרים אלו הם בשוליים אך הנכס נמדדים כסיכון אפשרי כבכל עסקאת נדל"ן.

פיחות חד במטבע המקומי מול מטבעות אחרים ומול השקל. הסיכון קיים •אך בסקירת המטבעות והמגמתיות לאורך השנים, המטבע כעת במגמת

התחזקות מול היורו והשקל.

תנודתיות בריבית על מימון הפורטפוליו:•א. תחרותיות מקומית ומאד משוכללת מעניקה מרחב פתרונות

אלטרנטיביים.ב. תמיד ניתן למכור את הנכסים.

ג. תמיד ניתן לפרוע את ההלוואות בחלקן/במלואן.

סיכון ביטחוני כמעט ולא קיים מלבד פשיעה מקומית אותה בוחנים טרם •העיסקה וגם אז זו מטופלת בכל המקרים.

כל סיכון אחר מטופל לרוב וביעילות ע"י פוליסות ביטוח הנכסים/התכולה.•

רוצה עוד מידע על השקעות אטרקטיביות בממלכה הבריטית?

מדוע שלא תשמע זאת מאנשים למודי נסיון בהשקעות אלו?

בקשפלואו עשרות ישראלים אשר השקיעו באי הבריטי בעשור האחרון ובליווי צמוד שלנו.

שלח אלינו מייל עוד היום ואנו נדאג להשלים לך את הפאזל בזמנך הפנוי.

UK@CASHFLOW.CO.IL