建築コスト研究年報

第 15 号別冊

英国 RICS の新測定指針 NRM3：建物の維持管理業務のための 当初目標原価とコストプランニング

（初版）

抄訳（日本語仮訳）

RICS new rules of measurement

NRM 3: Order of cost estimating and cost planning for building maintenance works

1st edition

2017 年 9 月

一般財団法人 建築コスト管理システム研究所

Research Institute on Building Cost

RICS 新測定指針 NRM3：建物の維持管理業務のための

当初⽬標原価とコストプランニング 初版

RICS new rules of measurement

NRM 3: Order of cost estimating and cost

planning for building maintenance works

1st edition

RICS 新測定指針（NRM）は、現在、RICS ガイダンスノートと同じ位置付けを持ち、主に英国内の市場向けのものです。この指

針は RICS の専門職能者に対し、建設プロジェクトの発端から稼働後に至るまでのコスト管理に関する助言を提供します。 なお、この指針は、国際建設測定基準（ICMS）(www.icms-coalition.org) に盛り込まれた原則に基づき改訂する予定があること

に注意して下さい。ICMS は 2017 年 7 月に出版され、コスト管理のための 初のグローバルスタンダードとなるでしょう。それ

は、RICS が世界で適用する基準に対するベースとなり、メンバーが使う NRM ガイダンスを上回るものとなります。ICMS の発

行後は、NRM が改訂されることになるでしょう。

The RICS new rules of measurement (NRM) currently have the same status as RICS Guidance Notes and are primarily intended for the UK market. The rules provide advice to RICS professionals on cost management of construction projects from inception to post-occupation. It should be noted, however, that these rules are intended to be revised by principles incorporated within the International Construction Measurement Standards (ICMS) (www.icms-coalition.org). ICMS will be published in July 2017 and will provide the first global standard for cost management. It will provide a basis for further RICS globally regulated standards and will override NRM guidance for members. After publication of ICMS, it is intended that NRM will be revised accordingly.

原著原題： RICS new rules of measurement: NRM 3: Order of cost estimating and cost planning for building maintenance works, 1st edition © Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) January 2014. 本抄訳は、著作権を有する RICS（英国ロイヤル・チャータード・サベイヤーズ協会）の許諾を受

け、一般財団法人 建築コスト管理システム研究所が作成したものである。 （Reproduced with permission of the Royal Institution of Chartered Surveyors which owns the copyright.）

iii

NRM3 ⽇本語仮抄訳版の作成にあたって 本書は「英国 RICS の新測定指針 NRM3：建物の維持管理業務のための当初目標原価とコストプ

ランニング」の抄訳である。原著は 2014 年 1 月に英国で刊行された「NRM3: RICS new rules of

measurement - Order of cost estimating and cost planning for building maintenance works」である。当研究所では、研究年報第 10 号別冊（2012 年 9 月発行）、同・第 13 号別冊（2016

年 3 月発行）で、この NRM と略称する一連の文書 2 冊の抄訳を作成し発表した経緯があったが、

本仮抄訳版はそれに続く成果物となる。抄訳版ではあるが、これで一応は NRM シリーズの全体を

カバーしたこととなる。

原著発行元の RICS: Royal Institution of Chartered Surveyors（英国王立チャータード・サベイ

ヤーズ協会）は、1868（明治元）年 6 月 15 日に設立され今年ちょうど 150 年を迎えた。世界 140

余ヶ国に約 14 万人の会員を擁するとされる英国の職能団体であり、近年、日本に RICS 支部が設け

られ、日本人の会員も増えつつある。この RICS がカバーする職能領域は広いが、Quantity Surveyor

（以下 QS と略記）と呼ばれる専門家が占める比率は昔から高かった。QS は旧英連邦を中心に世界

各地で活動を行ったから、その影響は世界レベルのものになる。例えば、日本の建築積算基準にも

影響を与えた SMM（Standard Method of Measurement of Building Works）は 1922 年にその初

版が RICS によって出版されており、その後 7 回の改訂が加えられて、英連邦諸国を中心にこれま

で使われてきた。今回訳出作業の対象とした NRM シリーズは、この SMM を後継する文書に位置づ

けられるものとなる。

本書はそのタイトルに「NRM3」の語がみえることから分かるように、全体 3 分冊のシリーズの 3

番目にあたるものである。2012 年 9 月の当研究所の成果は、このシリーズの 1 分冊目にあたるもの

であった。その原著初版は 2009 年 2 月刊行のもので、単に「NRM」と略称していた。続く NRM2

の刊行と同時に、旧版の一部内容とタイトルを変更し、「NRM1」として第 2 版が刊行された。そし

て、2014 年 1 月に刊行された 3 番目の「NRM3」の翻訳作業が行われた。

３シリーズのタイトルを和訳すると次の通りとなる。

NRM 1：資産取得としての建築工事における当初目標原価とコストプランニング

NRM 2：建築工事の詳細な測定

NRM 3：建物の維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング

３つの関係を単純化し説明すると、NRM1 は新築及び改修工事の企画や概算で使用する基準、

NRM2 はそれぞれの詳細測定について扱った基準、そして NRM3 が施設の維持管理の企画や概算に

おいて使用する基準である。それぞれは RICS 公認のプロフェッショナルとしての QS が、その業務

上拠って立つ技術的なルールであり、「ガイダンスノート」と呼ばれる位置づけにある文書である。

もしも当該 QS がその業務で紛争が発生した場合、この文書が推奨するルールに従っているかどう

iv

か、裁判官などが判断の目安とするものである。NRM1 と NRM2 が 2013 年 1 月から、そして、NRM3

が 2015 年 1 月から、それぞれ RICS 公認の QS が業務において使用する正式の文書となっている。

なお、NRM の公式版は、RICS Shops（http://www.rics.org/vn/shop/standards/）やアマゾン

等のインターネット・サイトで入手可能である。英語であるが、これに基づく解説書・実務書は数

多く出版されている。建築等を学ぶ学生が使うような代表的教科書にも NRM に関する記事が掲載

されるようになった。

以上、英国本国を中心に、という点を強調して説明してきたが、NRM をベースに世界共通のもの

を作ろうとする動きもある。RICS 日本支部によると、現在 RICS では多くの各国関係機関とともに、

ICMS（International Construction Measurement Standards）という国際建設測定基準の策定に

取り組みつつあり、NRM も将来的に見直しを予定しているとのことである。NRM は ICMS に何ら

かの影響を及ぼすことは間違いの無いことのように思われる。そして、このような動向の背景にな

っているのは、建築の世界で広がりを見せつつある BIM（Building Information Modelling）を一貫

したものにしようと、関係者が考えていることにある。この点も合わせて押さえておきたいところ

である。

本仮抄訳は、当研究所の自主研究として、数名のメンバーによって定期的な訳出作業を行い作成

した。前任者の内田が作成した下訳に対して、メンバーが分担して再度手を入れ、一同が会して読

み合わせて内容を確認し、橋本が 終的な編集・とりまとめを行った。NRM の各シリーズは英国本

国の業務慣習を前提に書かれているもので、各文書はかなり分厚い体裁である。NRM3 の本文はそ

の中でも も厚い 544 頁にもなる。そこで、NRM2 までの対応と同様に全ての翻訳は行わず、各文

書の総論部分と各論の冒頭を選んで訳出した。

後に、この抄訳がより多くの関係分野の方々にとって、参考となり、役に立つものであること

を祈りたい。また、日本語抄訳の公開を快くお許しいただいた RICS 本部、並びに RICS 日本支部事

務局の皆様に対し、深く感謝申し上げたい。

2017 年 9 月

（一財）建築コスト管理システム研究所

抄訳作成担当チーム（橋本・岩松・遠藤・寺川・田中）

v

目次

著作権承諾 .................................................................................................................................................................... viii RIBA＆OGC ゲートウェイ・プロセス ....................................................................................................................... viii 序文 ................................................................................................................................................................................ ix 謝辞 ................................................................................................................................................................................ xi

はじめに ......................................................................................................................................................... 1 RICS 新測定指針の位置付け .......................................................................................................................................... 1 文書の位置付けの定義 ................................................................................................................................................... 1 RICS 新測定指針（NRM）文書一式の文脈 ................................................................................................................... 2 呼称（アイデンティティ） ............................................................................................................................................ 4 お問い合わせ .................................................................................................................................................................. 4

第 1 章：一般事項 .......................................................................................................................................... 5 1.1 はじめに ................................................................................................................................................................. 5 1.2 RIBA ワークプランと OGC ゲートウェイ・プロセスの文脈に沿った測定 ...................................................... 5 1.3 NRM 3 の目的 ........................................................................................................................................................ 7 1.4 NRM 3 の使い方 .................................................................................................................................................... 7 1.5 NRM 3 の構成 ........................................................................................................................................................ 8 1.6 記号、略語及び定義 .............................................................................................................................................. 9

1.6.1 測定に用いられる記号 ................................................................................................................................... 9 1.6.2 略語 ................................................................................................................................................................. 9 1.6.3 定義 ............................................................................................................................................................... 10

第 2 章：建物の維持管理業務のための新測定指針 .................................................................................... 19 2.1 はじめに ............................................................................................................................................................... 19 2.2 CROME（頭文字） ............................................................................................................................................. 19 2.3 更新（R）及び維持（M）業務分類の範囲とパラメーター .............................................................................. 20 2.4 標準的な建物維持管理コストデータの構成（更新（R）及び維持（M）業務と建設（C）との統合） .................. 20 2.5 建物維持管理業務の当初目標原価とコストプランニングにおけるプロセス .................................................. 21 2.6 建物のライフサイクル期間における測定レベル ............................................................................................... 22 2.7 発注者の維持管理要求条件の設定 ..................................................................................................................... 23 2.8 複数の建物、施設及び/又は機能を備えたプロジェクト .................................................................................. 25

第 3 章：当初目標原価のための測定指針（更新及び維持） ..................................................................... 27 3.1 はじめに ............................................................................................................................................................... 27 3.2 当初目標原価の目的 ............................................................................................................................................ 27 3.3 当初目標原価のための情報要求条件 .................................................................................................................. 29 3.4 当初目標原価の構成要素 .................................................................................................................................... 30 3.5 床面積法及び機能ユニット法を用いた当初目標原価の測定指針 ..................................................................... 31 3.6 エレメント法 ....................................................................................................................................................... 33 3.7 建物維持管理業務のコスト見積のエレメント法のための測定指針 ................................................................. 36 3.8 更新（R）及び維持（M）業務のコスト見積りに使用される単価及びエレメント別単価（EURs） .............. 40 3.9 新の見積り基準日への、単価とその他のコストの更新 ................................................................................ 41 3.10 維持管理会社の経営管理コストのための測定指針 ......................................................................................... 42 3.11 維持管理会社の本社管理経費と利益のための測定指針 .................................................................................. 43 3.12 コンサルタント及び専門家の報酬のための測定指針 ..................................................................................... 44 3.13 発注者起因のその他の維持管理関連コストのための測定指針 ...................................................................... 45 3.14 リスクのための測定指針 .................................................................................................................................. 45 3.15 インフレのための測定指針 ............................................................................................................................... 48 3.16 課税調整費やその他のインセンティブ ............................................................................................................ 49 3.17 付加価値税（VAT）の評価 ............................................................................................................................... 49 3.18 その他の考慮事項 .............................................................................................................................................. 50 3.19 現在価値、インフレ及び割引方法 ................................................................................................................... 50 3.20 当初目標原価の報告 .......................................................................................................................................... 51

vi

第 4 章：更新（R）及び維持（M）業務のコストプランニングのための測定指針 .................................. 53 4.1 はじめに ............................................................................................................................................................... 53 4.2 維持管理コストプランニングの目的 .................................................................................................................. 53 4.3 維持管理コストプランの構成要素 ..................................................................................................................... 55 4.4 公式コストプランニングのステージ .................................................................................................................. 57 4.5 維持管理コストプランのレビューと承認 .......................................................................................................... 59 4.6 調達におけるコスト管理 .................................................................................................................................... 59 4.7 複数の建物及び/又は機能ユニットタイプを含む維持管理コストプラン ........................................................ 59 4.8 公式コストプランの情報要求条件 ..................................................................................................................... 59 4.9 公式コストプランの様式、構成及び内容 .......................................................................................................... 60 4.10 維持管理コストプランニングのための測定指針 ............................................................................................. 60 4.11 維持管理業務のための年換算コスト計算 ........................................................................................................ 63 4.12 更新及び維持業務のコストに使用される単価 ................................................................................................. 63 4.13 新の見積り基準日への、単価とその他のコストの更新 .............................................................................. 63 4.14 維持管理会社の経営管理コストのための測定指針 ......................................................................................... 64 4.15 維持管理会社の本社管理経費と利益のための測定指針 .................................................................................. 65 4.16 コンサルタント及び専門家報酬のための測定指針 ......................................................................................... 67 4.17 発注者起因のその他の維持管理関連コストのための測定指針 ...................................................................... 68 4.18 リスクのための測定指針 .................................................................................................................................. 68 4.19 インフレのための測定指針 ............................................................................................................................... 70 4.20 VAT（付加価値税）の評価 ............................................................................................................................... 70 4.21 その他の考慮事項 .............................................................................................................................................. 70 4.22 現在価値、インフレ及び割引方法 ................................................................................................................... 71 4.23 維持管理コストプランの報告 ........................................................................................................................... 71 4.24 維持管理コストデータの分析、収集及び保管 ................................................................................................. 72

第 5 章：更新（R）及び維持（M）業務の年換算コストの計算 ............................................................... 75 5.1 はじめに ............................................................................................................................................................... 75 5.2 資産取得としての建築工事のコストプランからの、更新（R）工事項目の年換算コスト計算 ..................... 75 5.3 基準寿命、寿命係数と予測寿命の計算 .............................................................................................................. 76

5.3.1 基準寿命（RSL）： ........................................................................................................................................ 76 5.3.2 寿命係数： ................................................................................................................................................... 77 5.3.3 エレメント、コンポーネント及びサブコンポーネントの予測耐用年数 .................................................. 77

5.4 竣工及び/又は資産の記録及び条件データからの、更新（R）工事項目の年換算コスト計算 ........................ 78 5.5 竣工及び/又は資産の記録と PPM タスク表からの年換算維持（M）業務コストの計算 ............................... 79 5.6 建設（C）を更新（R）及び維持（M）業務と統合させたライフサイクルコストプランの作成 ................... 82 5.7 維持管理のライフサイクルコスト分析/ベンチマーク単価に使用される測定基準 ......................................... 82

第 6 章：エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針 .................................................. 85 6.1 はじめに ............................................................................................................................................................... 85 6.2 エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針の使い方 ......................................................... 85 6.3 エレメント別コストプランニングのための測定指針で扱われていない業務 .................................................. 88 6.4 エレメント別コストプランニングのコード化手法 ........................................................................................... 88 6.5 専門業務のエレメント別コストプランニングのコード化手法 ........................................................................ 89 6.6 BIM（ビルディング・インフォメーション・モデリング）のための COBieⅡ（建設運用建物デー

タ交換標準 II）のデータ構成及び定義への NRM 3 の整合化 ............................................................................. 89

建築コスト情報の標準化・統合化に関する調査研究（平成 28 年度） .................................................... 93 1 はじめに .................................................................................................................................................................. 93 2 英国 RICS の新測定指針 NRM の概要 ................................................................................................................... 93 3 NRM３の位置付け .................................................................................................................................................. 94 4 NRM３の概要 ......................................................................................................................................................... 94 5 考察 ....................................................................................................................................................................... 100 6 今後の予定 ............................................................................................................................................................ 104

vii

《以下は 6 章の後ろに付いている訳出しなかった部分の⽬次である。なお、ページ数は原著のもの》 表

グループエレメント 0：準備工事 ............................................................................................................................. 107 グループエレメント 1：地下構造 ............................................................................................................................. 118 グループエレメント 2：上部構造 ............................................................................................................................. 139 グループエレメント 3：内部仕上 ............................................................................................................................. 201 グループエレメント 4：付属品、家具及び備品 ....................................................................................................... 211 グループエレメント 5：設備 ..................................................................................................................................... 224 グループエレメント 6：プレハブ建物及び建物ユニット ........................................................................................ 322 グループエレメント 7：既存建物への工事 .............................................................................................................. 323 グループエレメント 8：外構工事 ............................................................................................................................. 340 グループエレメント 9：維持管理会社の経営管理コスト ........................................................................................ 409 グループエレメント 10：維持管理会社の本社管理経費と利益 .............................................................................. 425 グループエレメント 11：コンサルタントと専門家への報酬 .................................................................................. 426 グループエレメント 12：発注者に起因する維持管理関連コスト .......................................................................... 433 グループエレメント 13：リスク ............................................................................................................................... 436 グループエレメント 14：インフレ ........................................................................................................................... 444

付録

A 総（グロス）内部面積（GIA）の基本定義 .......................................................................................................... 445 B 正味（ネット）内部面積（NIA）の基本定義 ........................................................................................................ 451 C 一般的に使用される機能ユニット及び測定の機能ユニット ............................................................................... 457 D 店舗用の特殊な使用法の定義 ................................................................................................................................ 460 E 建設（C）、更新（R）及び維持（M）業務のエレメント別コストプランニングの論理及びレベル ................. 464 F 維持管理コストの分類及び定義 ............................................................................................................................. 498 G 経済的評価と割引方程式（貨幣の時間価値）の手法 .......................................................................................... 503 H 建設と維持管理の調達のため、及び、建物のライフサイクル期間の、公式コストプランのための情

報要求条件 .......................................................................................................................................................... 509 I（要約：レベル 1 コードに基づく）更新（R）及び維持（M）業務のためのエレメント別コストプラ

ンニングの報告様式 ........................................................................................................................................... 526 J（詳述：レベル 2 コードに基づく）更新（R）及び維持（M）業務のためのエレメント別コストプラ

ンニングの報告様式 ........................................................................................................................................... 528 参考文献 ...................................................................................................................................................................... 532 索引 ............................................................................................................................................................................. 533

viii

著作権承諾 RIBA アウトラインワークプラン 2007（2008 年 11 月改正版）で使われているプロジェクト・ステージ

については、英国王立建築家協会（RIBA）の許可を得て、1.2 節に再掲されています。 RICS NRM 3 建物維持管理業務のための新測定指針では、建築コスト情報サービス社（BCIS）が著作権

をもつ「建物コンポーネントの耐用年数」（2006 年改訂 2 版）の使用を推奨します。そして、BCIS の許

可を得て、その表と建物コンポーネントの寿命データ及び説明事項の一部が、表 5.4 に再掲されていま

す。 付録 F に含まれている、コスト部門の範囲及び、維持管理業務とライフサイクルコスト計算の定義（BS 85441の表 2 から引用）は、英国規格協会（BSI）に著作権があり、その許可を得て再掲されています。 5.5 節での計算ひな形と測定指針は、（建築＆設備サービス協会（BESA）が著作権を有する）資産の記

録から年換算された維持管理コストを算出し、適用可能な計画的予防維持管理業務の明細書を作成する

ものであり、建築＆設備サービス協会（BESA: 旧 HVCA）の許可を得て再掲されています。 これらの指針では、英国王立建築設備技術者協会（CIBSE）が著作権を有する CIBSE ガイド M（維持

管理の技術と経営）に記載のある「建築設備のための経済的サービス寿命情報に関する、経済的な寿命

の要因と方法」の使用を推奨しており、そしてその一部の方法については、CIBSE の許可を得て 5.4 節

で再掲されています。

RIBA＆OGC ゲートウェイ・プロセス NRM 1 との整合性維持のために、この文書では、RIBA ワークプラン（2007 年）と OGC ゲートウェイ

を参照しています。しかし、RIBA は 2013 年 4 月に新たなワークプランを発表しました。また、建設産

業協議会（CIC）は 2014 年にデジタル･ワークプランを計画しています。RICS は、BS 1192 規格2をい

かにしてコスト管理及び建物情報モデリング（BIM）に適用されるのかということと併せて、この分野

の展開に注視しています。 RICS は、NRM 文献一式が将来にわたって妥当で適切であり続けるように、見直しを行い、そして、あ

らゆる必要な修正を行います。実務家においては、コスト見積り及びコストプランニングサービスを実

践する際は、 新であり、業界で認められたワークプランを採用することを推奨します。 英国王立チャータード・サベイヤーズ協会（RICS）発行 パーラメントスクエア ロンドン SW1P 3AD 英国 www.rics.org この出版物に含まれる題材の結果として、実践したあるいは差し控えた方に発生した損失又は損害に関

する、一切の責任は、著者や RICS は受け入れません。 ISBN 978 1 78321 024 4 ©英国王立チャータード・サベイヤーズ協会（RICS） 2014 年 2 月 本出版物の全部又は一部の著作権は RICS に属します。この文献のいかなる部分も、英国王立チャータ

ード・サベイヤーズ協会（RICS）の書面による許可、又は既存ライセンスの規約に沿うことなしには、

複写、録音、テープ録画及び Web 配信を含む、あらゆる視覚的、電子的、又は機械的な形態や手段によ

ってでも、再掲又は使用することはできません。 製版： コラム・デザイン XML 株式会社、レディング(市)、バークス(州)、英国 印刷： ページブラザーズ(社)、ノリッジ（州）、英国

1 BS 8544:2013 Guide for life cycle costing of maintenance during the in use phases of buildings（建物の使用段階における維持管理のライフサイクルコスト計算のためのガイド） 2 BS 1192:2007+A2:2016 - Collaborative production of architectural, engineering and construction information. Code of practice.（建築、エンジニアリング、建設における情報の共同生産：行動規準）

ix

序文

1922 年以来、測定標準手法（SMM）は、QS 及び建設コストマネージャーに対して建物建設工事

のための測定指針を提供してきました。

RICS の QS・建設専門部門に設立された、測定特別運営グループは、建築プロジェクトの設計と建

設工事の全段階とその使用段階において、建設工事及び将来の維持管理業務の測定に関連した問題

に対処するためには、大幅な改善が必要だということが分かりました。

この適切な測定指針の欠如は、RICS 新測定指針（NRM）の開発をもたらしました。：それは、設

計及び建設、維持管理、ライフサイクルにおける主要な修理や交換（更新）のためのコスト、すな

わち、全ライフサイクルコスト管理プロセスを扱う一連の指針です。

NRM は、3 つの冊子に分かれています。

NRM 1：資産取得としての建築工事における当初目標原価とコストプランニング

NRM 2：建築工事の詳細な測定

NRM 3：建物の維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング

この冊子(NRM3)は、建設資産と建物コンポーネントにおける年間の維持管理及び、ライフサイク

ルでの主な修理及び交換を含む、建物維持管理業務の測定のための基礎的な構成を提供します – そ

れらは建設資産又は建築環境を調達した後及びその使用段階を通じて発生するものです。

この指針の一つ目の役割は、建物維持管理業務項目の定量化及び測定のための一貫性のある指針を

提供することにあります。– 建物の全ライフサイクルを通じて、当初目標原価、エレメント別コス

トプラン、及び、資産の詳細で具体的な業務プログラムを作成することを目的にしています。

二つ目の役割は、他の実践領域における情報とガイダンスを提供することにあります。

1） ライフサイクルコストプラン（LCCP）への入力を構造化された方法で行う、つまり全

LCCP キャッシュフロー及び選択肢の査定を同じ手順で行うようにすることです。これは、

ひいては、意味のある比較と、より頑健なデータ解析を容易にするでしょう。

2） 年間予算（及び休眠資金の始動）の策定を目的とした、可能性の高いキャッシュフロー要

求条件をクライアントへアドバイスすること、そして、維持管理とライフサイクルの更新

計画を事前に通知すること。

3） 維持管理業務におけるメンテナンス戦略と調達ステージと支出のコスト管理の実施を通知

すること。

所有中の、全ての建設・運用・維持管理に関連するコストについての全ライフサイクルコスト計算

（WLCC）の経済的評価の手順は、一般的にライフサイクルコスト計算と呼ばれます。それは QS/

コストマネージャーが、建物所有者とプロジェクトチームに対して、状況に応じた 適な解決を選

択することをアシストし、建物や施設のフィジビリティ、設計、調達及び使用の各ステージでの意

x

思決定プロセスを知らせる助けになります。

この冊子では、運営又は占有のコスト、あるいはエネルギー/炭素及び環境のコストは扱っていませ

ん。

この冊子は、資産取得としての建築工事の測定と説明には対応していませんが、それに関連するコ

ストを、将来のライフサイクルにおける主要な修理及び交換予測の発生、及び年間の維持管理業務

プログラムへと組み込む方法に関するガイダンスを提供します – そしてこれは、より広いライフサ

イクルコストプラン（LCCP）手順の一部として使用することができる方法です。

資産取得としての建築工事のための測定指針は RICS NRM 1（：資産取得としての建築工事におけ

る当初目標原価とコストプランニング）に記載されています。

維持管理業務のための指針とともに、資産取得としての建築工事の指針を使用して、QS/コストマ

ネージャーは、発注者、設計チーム及び建物維持管理チームに、建物ライフサイクルのコスト管理

における妥当なガイダンスを提供することが可能となり、これにより、意思決定の手順を通知する

ためのより頑健な情報を与えます。

RICS の新しい測定指針は、英国の実務に基づいていますが、一連の指針の要求条件や、各章の基

本となる考え方は、世界的に適用可能であると考えています。

xi

謝辞

RICS NRM 3 の開発：維持管理業務のための当初目標原価やコストプランニングは、運営グループ

の指示の下で RICS の QS・建設専門部門によって促進されました。

筆頭著者：

アンドリュー・グリーン（フェイスフル+ゴールド社）

共著者：

デビッド・ベンジ（グリーズ・コスト·マネジメント株式会社）

運営グループ：

座長 - スチュアート・アール（グリーズ・コスト・マネジメント株式会社）

デビッド・ベンジ（グリーズ・コスト・マネジメント株式会社）

アラン・クリップス（RICS）

ジョン・デビッドソン（コンサルタント）

アンドリュー・グリーン（フェイスフル+ゴールド社）

エイドリアン・グリーン（ラング・オルーク社）

ジョー・マーティン（建築コスト情報サービス（BCIS））

アラン・ミューズ（RICS）

ショーン・スマイリー（シェパード建設株式会社、及び英国受注者グループの法務グ

ループ）

ロイ・ストラットン（カントリーサイド・プロパティ社）

RICS 新測定指針（建物維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング）の草稿の主要

部分は、RICS NRM シリーズ全体との整合と一貫性を確保するために、フェイスフル+ゴールド社

のアンドリュー・グリーンが書いていますが、デビッド・ベンジ（NRM 1 の主執筆者）からの重要

な技術的寄与がありました。

この冊子は、他の RICS 新測定指針の文書一式と同じスタイルと様式で作成されました。NRM 3（建

物維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング）と NRM 1（資産取得としての建築工

事の当初目標原価とコストプランニング）との整合性を確保することに特に重点を置いています。

さらに、建築コスト情報サービス社（BCIS）との共同作業では、資産取得及び維持管理のための建

築工事の両方について、コスト見積り、コスト・プランニング、コスト分析及びベンチマークにお

けるエレメント別データ構成を共通化させるように行われました。

この仕事は、BCIS エレメント別コスト分析標準様式（SFCA）第 4 版（2012）の出版をもたらし

ましたが、使用されるエレメント別コストデータ構成を、NRM 1 と NRM 3 のものと完全に結び合

わせております。

この文書はその準備の過程で、業界横断的に、実務家、主要なポートフォリオ不動産管理組織、維

持管理コストアドバイザー、維持管理業者及び事業者団体、様々な専門職能機関が、英国規格協会

（BSI）に設けれた、技術作業グループメンバー及び業界の専門家メンバーとの間で、協力と協議

が行われました。

xii

特別運営グループは、英国王立建築設備技術者協会（CIBSE）及び建築＆設備サービス協会（旧

HVCA）とその SFG20 技術標準委員会、ならびに、様々な建物維持管理会社のコスト管理者が、

協力及びアドバイスのために詳細な協議を行っていただいたことに対して、特別な感謝をいたしま

す。

特別運営グループは、これらの指針の試行に協力いただいた QS サーベイイング・フォーラム、及

び 終文書をまとめる役割を担っていただいた編集者にも感謝を表現します。

1

はじめに

RICS 新測定指針の位置付け

これらの測定指針は、ガイダンスノートの位置付けを持っています。

具体的な専門業務向けに推奨されている場合、これらは'ベスト・プラクティス'、すなわち、RICS の立

場からみた高い職能の水準を満たした推奨事例であることを意味しています。

会員は、必ずしもこの文書にある推奨事項に従う必要はありませんが、しかしながら、次の点に注意し

てください。

業務上過失の告発がサベイヤー又は維持管理コストアドバイザーに対して行われた場合、裁判所や法廷

は、サベイヤー又は維持管理コストアドバイザーが合理的な能力に基づいて行動したかどうかを判断す

る際、RICS が公表した関連があるあらゆるガイダンスノートの内容を考慮することがあります。

RICS の見解では、この文書の推奨手順に準拠する会員は、自身がそれらの手順に従っている場合におい

ては、過失の告発に対して、少なくとも部分的抗弁を持っているはずだと考えます。

しかし、ガイダンスに従うことが不適切な場合には、その決定の責任は会員自身にあります。

さまざまな専門業務においてどの手順に従うのが適切かは、個々のサベイヤー又は維持管理コストアド

バイザーが決定すべきことです。しかし、会員がこれら指針の推奨事例から逸脱した場合、会員は正当

な理由のもとにきちんと行動する必要があります。法的紛争が発生した場合においては、裁判所や法廷

は、会員がそうした推奨事例を採用しないことに決めた理由の説明を求める場合があります。そして、

会員がこのガイダンスに従っておらず、彼らの行動が RICS の懲戒に値すると疑われる場合、会員は自

らが取った行動を説明するように求められ、またこのことを懲罰委員会（the Panel）は考慮するかもし

れません。

さらに、各会員がガイダンスノートを 新の状態のものとし、それが発効している期間内にあることを

知っている必要があるという点において、ガイダンスノートは職能に関連しています。

文書の位置付けの定義

RICS は標準製品の範囲を提示します。それらは以下の表で定義されています。この文書は、ガイダンス

ノートのひとつです。

文書の種類 定義 ステータス（格付け）

RICS 行動声明 会員行動指針の第 4 条に基づく必須要

求条件として会員に提供される文書 必須

RICS 行動規範 RICS が承認した標準であり、良心的な

実務者が認めるグッド・プラクティス

だと利用者に受け入れられると別の専

門機関が保証したもの

必須又は推奨されるグッド・プラクテ

ィス（書類のみで確認される）

RICS ガイダンスノート 有能で良心的な実務者が認めるグッ

ド・プラクティスだと、利用者に保証

して提供する文書

推奨されるグッド・プラクティス

RICS 情報誌 新情報や調査をもとに利用者へ提供

される実践ベースの情報 情報や説明的解説

2

RICS 新測定指針（NRM）文書一式の文脈

RICS 新測定指針は、RICS の QS・建設専門部門が発行した一式の文書です。この指針は、建設及び維

持管理事業に関わる誰もが理解できる測定指針の標準的なセットを提供するために書かれています。

この指針は、建設プロジェクト及び維持管理業務に関わる全ての人、より良い情報を得たいと思ってい

る人にも、コスト管理のガイダンスを提供します。RICS 新測定指針は、英国の実務に基づいていますが、

一連の指針の要求条件や、各巻の基本となる考え方は、世界的に適用可能であると考えています。

RICS 新測定指針（NRM）を構成する文書一式は、次の三巻から成ります。

NRM1：資産取得としての建築工事のための当初目標原価とコストプランニング

NRM2：建築工事の詳細な測定

NRM3：建築の維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング

NRM 1：資産取得としての建築工事のための当初目標原価とコストプランニング

この冊子は、コスト見積りとコストプランを作成するための建築工事の定量化に不可欠なガイダンスを

提供しています。

建設プロジェクトのコストの一部である「その他の項目」をいかに定量化するかという方針についても

示されています。それらは測定可能な工事項目としては現れないもの――すなわちプレリミナリーズ、

本社管理経費と利益、プロジェクトチームと設計チームの報酬、リスク調整費、インフレ、そして他の

開発・事業コストです。

NRM 1 は、建設事業における優れたコスト管理のための"礎"であり、顧客や他のプロジェクトチームに

与えるべきコスト情報を、より効果的かつ正確にできるようにすると同時に、より優れたコスト管理を

促進します。

初めは、当初目標原価とコストプランを準備するように執筆されましたが、概算見積りを行う時にこの

指針が非常に貴重なものになるだろうということが分かりました。

加えて、この指針は、当初目標原価とエレメント別コストプランニングという形式での、過去のコスト

情報を取得する基盤としても活用することができます。それによって'建設コスト管理サイクル'が完結し

ます。

3

NRM 2：建築工事の詳細な測定

この冊子は、入札価格を算出するための建築工事の詳細な測定とその説明に関する、基本となるガイダ

ンスを提供しています。

この指針は、数量明細書(BQ)を作成するための全ての側面を扱っています。それらは、発注者や別の建

設コンサルタントから要求される数量明細書のための情報を準備することや、それだけでなく、測定で

きない作業項目、請負者の設計業務やリスクの定量化をも扱っています。また、このガイダンスには数

量明細書の項目、構造及び書式、そしてまた、数量明細書（BQ）の便益についても書かれています。

この指針は、主として数量明細書や工事明細表を用意するために書かれましたが、標準値や単価表の根

拠を計画・発展する際に非常に貴重になるでしょう。

これらの指針は、数量明細書の作成に携わる者だけでなく、数量明細書の目的、使用、及び便益につい

てより良い情報を得たいと望む全ての人々にガイダンスを提供します。

NRM 3：建築の維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング

この冊子は、‘建築プロジェクトの準備段階における初期の当初目標原価を算出するための維持管理業務

の定量化と解説’、‘基本設計ステージ（建設前）におけるエレメント別コストプランニング’、及び‘資

産固有の詳細なコストプラン（建設後）’及び建築プロジェクトや施設の使用段階を通じて、ガイダンス

を提供します。

この指針によるガイダンスは、維持管理業務の調達とそのコスト管理の助けにもなります。

この指針は、NRM 1（：資産取得としての建築工事のための当初目標原価とコストプランニング）と同

じ枠組みと前提によります。その結果、これらは、維持管理業務に関連する別項目の定量化及び測定方

法の方向性を示しますが、維持管理業務の測定可能な項目には反映されません - すなわち、これらとは、

維持管理会社の経営管理費用、本社管理経費と利益、その他の維持管理関連コスト、維持管理業務に関

連するコンサルタントの報酬とリスクです。

資産取得としての建築工事プロジェクトとは異なり、維持管理業務は、建物や資産が使用される日から、

その寿命の 後まで実行する必要があります。

ゆえに、資産取得としての建築工事プロジェクトのコストは通常、比較的短期間で、建物の所有者/開発

者が負担しますが、維持管理業務に関するコストは、建物の生涯 - 短期、中期、長期‐にわたって発生

します。

したがって、この指針では、資金の時間価値の測定と計算方法（経済評価の方法、NPV 及び回収期間）、

ライフサイクルを通じたコストプランと将来維持管理計画に関わる測定情報の使用についてガイダンス、

同様に付加価値税、及び税金についても書かれています。

NRM 3（：建物維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング）は、NRM 1（：資産取得と

しての建築工事のための当初目標原価とコストプランニング）とともに、資産取得としての建築工事と

維持管理業務のライフサイクルコスト管理の基礎を提示します - つまり、顧客や他のプロジェクトチー

ムのメンバーへのアドバイスを、より効果的で正確にするだけでなく、優れたコスト管理を促進します。

4

以下の図 0.1 は、RICS NRM シリーズ全体が、相互にどのように関連しているか、ならびに BCIS コス

ト分析標準書式（SFCA）へのリンクを示しています。

呼称（アイデンティティ）

この指針は NRM 3：建物維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング、と呼ばれます。

お問い合わせ

この指針に関するお問い合わせは、まず、RICS の QS・建設専門部門でお受けします。

RICS QS・建設専門部門

英国王立チャータード・サベイヤーズ協会（RICS）

パーラメントスクエア

ロンドン SW1P 3AD

イギリス

e：qsandc.professionalgroup@risc.org

将来の改訂のため、いかなる提案も歓迎しますので、RICS の QS・建設専門部門にお知らせ下さい。

5

第 1 章：一般事項

1.1 はじめに

1.1.1 本章では、RIBA ワークプラン及び OGC ゲートウェイ・プロセスの文脈に沿った、‘維持管理業

務のための当初目標工事原価とコストプランニングの指針’を紹介しています。また、本指針で用いる

記号、略語及び定義について説明します。

1.2 RIBA ワークプランと OGC ゲートウェイ・プロセスの文脈に沿った測定

1.2.1 この文書全体を通して、RIBA ワークプラン、OGC ゲートウェイ・プロセス、RIBA ワークステ

ージ/OGC ゲートウェイ本体のそれぞれを参照しています。

1.2.2 RIBA ワークプランは、建築プロジェクトを運営計画して建築契約を管理するプロセスを多くの重

要なワークステージに組織化するための建設業界で認められているフレームワークです。 RIBA ワーク

プランには 11 の連続したステップがあり、それらは明らかに連続した内容ですが、提示された調達方法

に合わせて、RIBA ワークステージの順序又は内容を変えたり、重ねたりすることがあることを認識して

おく必要があります。そのため、二つ以上の RIBA ワークステージが組み合わされ、建築プロジェクト

があるステージから他のステージに移っていると、そのことが必ずしも明白ではありません。このよう

に、RIBA ワークプランは、建築プロジェクトのライフサイクルプロセスの基本的な概要を示すものとし

て、理想的なツールといえます。

1.2.3 RIBA ワークプランに代わるものとして、中央及び地方政府、保健及び防衛部局は、ライフサイ

クルを通じて建築プロジェクトを運営計画するためのベストプラクティスとして OGC ゲートウェイ・プ

ロセスを採用してきました。このプロセスは、重要な決定ポイントで計画やプロジェクトを審査して、

発注者が次のステージに進むことができるという保証を与えます。プロジェクト・レビューは OGC ゲー

トウェイ・レビューの 1 から 5 において行われています。一般的には、プロジェクトは、投資を確約す

る前に 3 回のレビューを受け、さらにサービス提供時と運用便益確認時の 2 回レビューを受けることに

なります。

1.2.4 両モデルは、建物ができるまでだけでなく、建設後、維持管理及び更新（又は‘使用中’）のステ

ージで、すなわち、プロジェクトのライフサイクルコスト管理、の運営計画のためのフレームワークと

して認識されています。

1.2.5 コスト見積りとコストプランは、RIBA ワークプランの様々なステージ、又は OGC ゲートウェ

イ・プロセスの様々なポイントで、管理プロセスが適用可能ないずれかのやり方で、QS/コストマネージ

ャーによって準備される必要があります。

この要求条件に対処するために、RICS は、建設調達及び維持管理コストプランニングの期間、及び建物

又は建設資産の使用中の期間に使用するため、公式な維持管理のコスト見積り及びコストプランのシリ

ーズを開発しました。この公式なステージは、図 1.1（次ページ参照）において、RIBA ワークステージ

と OGC ゲートウェイの文脈に沿って示されています。これにかかわらず、発注者によっては、異なる

RIBA ワークステージでのコストプランの作成が必要な場合があります。

1.2.6 図 1.1 はまた、RIBA ワークステージと OGC ゲートウェイの文脈に沿って、年換算された維持管

理業務プログラム（維持）、及び/又は定量化された定期的なライフサイクル上の主要な修理及び交換業務

6

の明細書（更新）を準備するために、QS/コストマネージャーによって測定が実施される様々なポイント

を示しています。

1.2.7 建物又は建設のための詳細な測定指針、当初目標原価とエレメント別コストプランは NRM 1 に

定義されています。

この冊子では、建設コストデータ構成及び測定の指針が、NRM 3 におけるそれらと繋がり、ライフサイ

クルの更新（R）業務、年換算の維持管理（維持 - M）業務と整合し、この章では、建設（C）、更新（R）

及び維持（M）のための完全に統合されたコストデータ構成を作成しています。

維持管理業務 -当初目標原価とコストプランニング（建設前）、及び資産固有の更新（R）と維持（M）

業務（建設後）のコストプランニング - すなわち、維持管理業務のライフサイクルコスト計算。

図 1.1：維持管理業務  ‐ RIBA ワークプラン及び OGC ゲートウェイの文脈に沿った、当初目標原価、エレメント別コスト

プランニング（建設前後）  

注意事項： NRM 1との整合性を維持するために、RIBAワークプラン（2007）が、この文書の参照元として使用されています。  2013年

4月に RIBAは新しいワークプランを発行しました。また、建設業協議会（CIC）は、2014年にデジタルワークプランの発行を計

画しています。RICS は、この分野での開発を注視し続け、必要かつ適切である場合、NRM 文書一式に、必要なあらゆる修正を

レビューします。実務家が業務を行う際は、業界で認識された現在のワークプランを参照することをお勧めします。 

 

7

1.3 NRM 3 の目的

1.3.1 NRM 3 は、測定指針の標準一式を提供するために書かれており、個々の建物（一部のエレメント、

システム又はコンポーネント）に関する建物維持管理業務の予算、コスト管理及び調達、建物ポートフ

ォリオ、施設、資産（土地）に関係のある、発注者を含む全ての人々が理解できるようになっています。；

これにより、プロジェクト及び維持管理チームと、発注者及び将来の維持管理業務の実施に携わる当事

者との間の情報共有を支援します。また、NRM 3 は、ライフサイクルコストプランニングとコスト管理

プロセスを通じて、発注者やその他のプロジェクト関係者へ、効果的かつ正確なコストアドバイスを提

供することで、QS/コストマネージャーだけでなく、施設管理者も支援しています。

1.3.2 この文書は、建設調達期間及び実際の完了後（すなわち、建物の使用期間を通じて）の、当初目

標原価とコストプランの作成ための測定指針を提供します。建物や建設資産又はその一部を維持するた

めのコストの一部を形成するコスト及び調整費、また、測定可能な維持管理業務の項目に反映されてい

ないものを、いかに記述し、対処するかについての指示もまた提供されています。

1.3.3 この指針はまた、年換算の維持管理（維持）業務のため労務調達計画（資材、消耗品、装置及び

機器を含む）を策定するために使用することができる、コスト管理のフレームワークも提供しています。

また、定義された分析期間に応じて、ライフサイクルの主要な修理や交換（更新）業務の不定期又は定

期的な予測を行うために使用することもできます。

1.3.4 この指針では、見積り方法、コストプランニング技術、調達方法又は維持管理契約の戦略は、詳

細には説明していません。こうした対象の詳細なアドバイスは、他の RICS の出版物及び外部の出版物

（参考文献を参照）に記載されています。

1.4 NRM 3 の使い方

1.4.1 NRM 3 は、建設完成後及び建設施設又は建築資産の使用段階を通じて実施される、建築コンポー

ネントの周期的な修理や交換（更新）と年換算の維持管理（維持）を測定するために、構成された基盤

を提供しています。また、当初目標原価、及びエレメント別及びエレメントレベルに基づくコストプラ

ンを作成する場合、修理/交換（更新）と維持管理（維持）業務のプロジェクトの調達に関連する他の主

要なコストコンポーネントに対処するための一貫したアプローチを提示します。この指針は、ベストプ

ラクティスの本質的要素を表しています。

1.4.2 NRM 3 の指針は次のものを作成するための測定を取り上げています：

（1）修理/交換（更新 - R）及び年換算の維持管理（維持 - M）業務プログラムのための当初目標原価

（2）予測されるライフサイクルの修理/交換（更新 - R）と年間の維持管理（維持 - M）業務プログラム

のためのエレメント別コストプラン

（3）資産取得としての建築コストプラン及び資産の記録/調査データからの、修理/交換（更新 - R）業

務のための年換算コスト計算

（4）修理/交換（更新 - R）及び維持管理（維持 - M）業務のためのコスト報告及び分析。

また、この指針は、使用中のコストの調査、ライフサイクルコスト、建築情報モデリング（BIM）及び

ベンチマーク分析を通じて、将来の修理/交換（更新）と維持管理（維持）業務プロジェクトのコスト見

積とコストプランニングに使用するため、使用中の実際の維持管理コストを分析するために使用するこ

とができます。

8

1.4.3 この指針の利用者には、測定の標準システムとしてメートル単位を採用することを推奨します。

発注者が英帝国単位への参照を必要とする場合、これらは補足情報として提供することができます（例

えば、丸括弧書きで）。

1.4.4 英国規格 BS 8888：2011 技術製品仕様書（製品の定義、仕様及び図的表現のため）では、小数記

号としての点よりもカンマを、及び千単位区切りとして、カンマの代わりにスペースを含ませることを

推奨します。しかし、伝統的な英国の慣習では、この指針（つまり小数記号としての点と千単位区切り

としてのカンマ）が採用されています。利用者は、この部分で発注者の要求条件に反しないことを確認

する必要があります。

1.5 NRM 3 の構成

1.5.1 NRM 3 は、支援の付録を伴って 6 つの章に分かれています。

第 1 章は、RIBA ワークプランと OGC ゲートウェイ･プロセスの文脈に沿った当初目標原価とコス

トプランニングを扱っています；そして、指針の目的、使い方、及び構成を定義し、指針で使用さ

れる記号、略語及び定義について説明しています。

第 2 章では、維持管理コストが建設やライフサイクルコスト計算にどのように関係するかを明確に

することで NRM 3 の基本を説明しています；更新（R）及び維持（M）コスト分類のための範囲と

パラメーターを定義します；測定のレベル及びコスト見積りとコストプランニングのプロセスを説

明します；ブリーフ及びプロジェクト固有の要求条件（建物ライフサイクルのステージに応じて）

を定義するための準備指針を提供します；明確かつ総合的な発注者の維持管理のブリーフと測定指

針を開発することの重要性を説明します；複数の建物や施設を備えたプロジェクトに対処する方法

について論じています。

第 3 章では、当初目標原価の目的と内容を記述し、その主要項目を定義します。当初目標原価の作

成及び報告の方法について説明します。床面積法、機能ユニット法及びエレメント別を用いた当初

目標原価の作成のための測定指針を記載しています。

第 4 章では、建物維持管理業務に使用されるエレメント別コストプランニングの目的と内容を説明

し、その主要項目を定義しています；そして、更新及び維持業務のための公式なコストプランの作

成及び報告のための測定指針を説明しています。

第 5 章では、年換算の維持管理業務コスト計算のための測定指針を記述します。資産取得としての

建築コストプランから作成された更新（R）コストプランに使用される計算方法、及び資産の記録と

状態調査及び残存寿命予測データから、更新（R）及び維持（M）の計算方法を説明しています。

第 6 章では、更新（R）及び維持（M）業務コストの測定及び定量化の表形式の指針を含み、NRM 1

の建設（C）コストデータ構成と統合された、更新（R）及び維持（M）業務のための標準化された

コスト構成を提供しています。そして維持管理業務のコストプランのコード化の方法を記述し、専

門業務のコストプランのコード化の方法を記述し、NRM 3 を COBie のデータ構成及び建築情報モ

デリング（BIM）の定義に整合させる方法について記述しています。

付録は以下の通りです：

付録 A：総内法面積（GIA）の基本定義

付録 B：正味内法面積（NIA）の基本定義

9

付録 C：一般的に使用される機能ユニット及び測定の機能ユニット

付録 D：店舗のための特別な使用の定義

付録 E：建設（C）、更新（R）及び維持（M）業務のエレメント別コストプランニングの論理とレベ

ル

付録 F：維持管理コストの分類と定義

付録 G：経済性評価及び割引計算（貨幣の時間価値）の方法

付録 H：建設及び維持管理業務の調達と建物のライフサイクル期間における公式コストプランのた

めの情報要求条件

付録 I：更新（R）と維持（M）業務（概要：レベル 1 コードに基づく）のためのエレメント別コス

トプランの報告テンプレート

付録 J：更新（R）と維持（M）業務（詳細：レベル 2 コードに基づく）のためのエレメント別コス

トプランの報告テンプレート

1.6 記号、略語及び定義

指針で使用する記号、略語及び決まったキーワードや用語を以下に詳述します。

1.6.1 測定に用いられる記号 ha ヘクタール hr 時間 kg キログラム kN キロニュートン kW キロワット m メートル m2 平方メートル m3 立方メートル mm ミリメートル min 分 nr 個数 sys システム t トン wk 週

1.6.2 略語 BIM 建築情報モデル又はモデリング GIA コスト/ ft2 総内法面積 1 平方フィート当たりのコスト GIA コスト/ m2 総内法面積 1 平方メートル当たりのコスト GIA/pa のコスト/ m2 総内法面積 1 平方メートル当たりの年換算コスト コスト/作業 作業当たりのコスト コスト/エレメント エレメント当たりのコスト コスト/年 年間コスト コスト/機能 機能タイプごとのコスト COBie 建設運用建物データ交換標準 CIBSE 公認建築設備技術者協会

10

CRC 炭素削減誓約 CRV 資産置換価値 B&ES 建築＆設備技術協会（以前は HVCA として知られる） DCF 割引キャッシュフロー DRC 減価された原状回復コスト EUQ エレメント別単位量 EUR エレメント別単価 FCI 機能状態の指数化 FMI 機能の維持管理の指数化 FMP 将来の維持管理プラン（又はプログラム） FRI 機能再投資の指数化 GEA 総外法面積 GIA 総内法面積 GIFA 総内法床面積 ICT 情報通信技術 LCC ライフサイクルコスト又はライフサイクルコスト計算 LCR ライフサイクルにおける修理/交換（更新） NIA 正味内法面積 NPC 正味現在コスト NPV 正味現在価値 NRM 新測定指針 OGC 政府商務庁（旧英国財務省） NRM1 では、英国政府調達庁 RCM 信頼性を重視した維持管理 PARL 資産の残寿命パーセント PIB 計画的な建物検査 PPM 計画的な予防維持管理 PV 現在価値 RIBA 英国王立建築家協会 RICS 英国王立チャータード・サベイヤーズ協会 RSL 参考寿命 SA 敷地面積 TPI 入札価格指数 WLC 総寿命のコスト又はコスト計算

1.6.3 定義

Abnormal costs［想定外のコスト］－プロジェクト資金調達段階で通常遭遇する以外のコストであり、プ

ロジェクトマネージャーの制御外の状況に起因して発生するコストを含みます。想定外のコストの例と

しては、以下のような問題に起因するものが含まれます：入手制限、受け継いだデータの問題、業務評

価、法定事業者及び歴史的指定建造物の性質に起因した不測の事態など。

Annual equivalent cost［年換算同等価値コスト］－分析期間を通じた金額の時間価値を考慮した、プロ

ジェクトの実際のコストと同価値の一定の年額。

Annualized maintenance cost［年換算維持管理コスト］－予防的、反応的及び積極的な維持管理を含む、

建物や施設や資産の維持管理における年間コスト（これらの項目の定義を参照）。

Asset［資産］－建物全体、エレメント、システム、サブエレメント及び/又は特定の資産、又はコンポー

ネント又はその一部。注 －資産分類には、ポートフォリオ/不動産レベル（例えば、事務所又は学校）か

ら特定の維持管理可能な資産（例えば、ボイラー）まで含みます。 NRM 3 は、維持管理及びライフサ

11

イクルの主要な修理や交換作業に‘該当’する建物又は建設資産の全てのレベルに適用されます。

Asset registers［資産の記録］※－建設仕様、運用実績データ、各資産に関する財務及び技術的詳細など

の情報を含む、適用可能で維持管理可能な資産の記録。 ※  日本でいう資産台帳のみでなく資産の情報を網羅的に含む記録なので「資産の記録」と仮訳した。 

Authorised budget (or approved estimate)［認可予算（⼜は承認済⾒積り）］－コストの上限の定義

を参照してください。

Base cost or benchmark cost［基本コスト⼜はベンチマークコスト］－他の選択肢や特定の解決策の比較又

は基準となる、既存又は選択された状況のコスト。

Base cost estimate［基本コスト⾒積り］－リスク及び不確実性、又はインフレ要素のためのいかなる調

整費も含まない、既知の要素に基づく見積り。基本コスト見積りは、業務コスト見積り（維持管理会社

の経営、管理及び本社管理経費を含む）、利益及び他のプロジェクト固有のコスト、例えば、コンサルタ

ント料や発注者起因のコスト、の合計です。

Base date［基準⽇］-コスト見積り又はコストプランの中に含まれる、単価及び価格の基準となる日付。

見積り基準日の定義を参照。

Base rate［基準利率］－割引率の基礎として選択された利率。これは、現在の銀行の利子又はクライア

ントの資本機会コストである可能性があります。基準利率は、一般的に、割引率を与えるインフレ率に

よって調整されます。

Breakdown［ブレイクダウン］－部品又は資産が役に立たなくなってしまったことに起因する故障。

Capital building works costs (capital costs)［資産取得としての建築⼯事コスト（資本コスト）］－建物及

び関連する外構工事の初期建設コスト。

Capital cost［資本コスト］－初期建設コスト及び初期適応コストであり、これらは資本的支出として処理

されます。

Coalface time［現場時間］－定義された維持管理業務を行うのに費やされる実際の時間。それには移動、

通路の確保、又は必要となるあらゆる通行装置の設置や除去は含まれていません。

Condition survey［状態調査］－施設、ブロック、ゾーン、床、スペース、システム、資産又はコンポ

ーネントレベル（範囲内）で捉えられる、建物の状態に関するデータ収集。

Cost control［コスト管理］-建物（複数可）及び維持管理業務のコストプランニング及びコスト管理のプ

ロセス。プロジェクトの建設ライフサイクルの全ての期間を通して行われます。

Cost checks (cost checking)［コストチェック（コストチェックすること）］－これらは、プロジェクトのライフ

サイクルの全てのステージの間行われ、建物関連の維持管理業務（範囲内）のエレメントとサブエレメ

ントに予め設定されたコスト目標に対して、現在のコスト見積りとを比較することに関係しています。

Cost limit (or authorised budget or approved estimate)［コスト上限（⼜は、認可予算⼜は承認済⾒積り）］-完成した建物又は維持管理業務に関連して行うために発注者が用意している 大の支出。

Cost per functional unit (or functional unit cost)［機能ユニット当たりのコスト（⼜は機能ユニットコスト）］－機能ユニットの数を乗じたときに、全ての基本的な維持管理業務の見積り（つまり、維持管理会社の

経営及び管理/本社管理経費及び利益を除く、業務コストの見積り）を与える単価。推奨される総コスト

上限（すなわち、インフレを含むコスト上限）は、コストを報告する際に、機能ユニット当たりのコス

トとして表現することができます。

Cost plan［コストプラン］－エレメント別コストプラ（Elemental cost plan）の定義を参照してください。

12

Cost plan for maintenance and renewal works［維持管理及び更新⼯事のコストプラン］－維持管理及び

更新工事のためのコスト上限の重要な内訳は、建築資産の各エレメントのためのコスト目標になります。

それは次の物を提供しています：利用可能な予算をエレメント間に分配するための計算書。将来の維持

管理及び更新の要求条件を確認する目的のための参照様式；将来の維持管理及び更新の要求条件のコス

トを通知するための手段；及び、維持管理及び更新工事の将来のコストを知らせるツール、維持管理及

び更新工事について設計を行い将来の支出のコスト管理を行うためのツール。また、業務の内訳構成及

びコストの内訳構成を提供し、コード化することにより、調達のための特定の維持管理専門業務（例え

ば、一般的な機械及び電気設備、昇降機、厨房機器、冷凍装置やシステム、及び景観管理）に、維持管

理業務を再分配するために使用することができます。維持管理及び更新工事のコストプランは、建物、

施設又は資産の耐用年数にわたって見積もられる維持管理及び更新のコストを考慮します。

Cost targets［コスト⽬標］－エレメントのために推奨される総支出。各エレメントのコスト目標は、サ

ブエレメント及びコンポーネントの数から導びかれることが多いです。

Design life［設計寿命］－設計者が意図した寿命。

Directorʼs adjustment［応札責任者調整］–特定の受注者の見積りチームによって導出された入札価格

に対して、維持管理会社の応札責任者（複数可）によって提案される減額又は増額。

Discounting［割引］－後で発生するコスト又は便益の価値を減少させるプロセス。

Discounted cash flow (DCF)［割引キャッシュフロー（DCF）］－貨幣の時間価値（定義を参照）の概念を

使用して、計画された資産のライフサイクルコストを評価する分析方法。

Discount rate［割引率］－将来キャッシュフローの現在価値（定義を参照）を計算するのに必要なパー

セント率（すなわち、将来のコストを比較可能な時間基準に導くために用いられる）。例えば、3 パーセ

ントの金利で投資する場合、現在価値は、利息によって将来の収益よりも少ない価値になるため、3 パー

セントで割り引かれます。割引率とは、異なる時間に発生するキャッシュフローを、共通の時間基準に

変換するために使用される、貨幣の時間的価値を反映した因子又は割合です。

Disposal costs［処分コスト］-あらゆる資産の移転義務を含む、資産のライフサイクルの終わりの処分に

関連するコスト。

Degradation［劣化］－部材への作用が 1 つ又は複数の資産の劣化を招くプロセス。

Durability［耐久性］－限界の状態に到達するまで、使用及び維持管理の与えられた条件の下で、必要な

機能を発揮するための部材の能力。注意事項：部材の限界の状態は、その耐用年数の終わりによって特

徴付けられるものであり、あらゆる経済的又は技術的な理由によることは不適当です。

Element［エレメント］－グループエレメントの主要な部分。個別のコスト目標は、各エレメントのために

設定することができます。

Elemental cost analysis (or cost analysis)［エレメント別コスト分析（⼜はコスト分析）］-完全なコスト評

価で、既存建物の維持及びライフサイクルの交代を含んでおり、信頼性の高い情報の提供を主目的とし

ています。そして、将来の建物の正確なコスト見積りの助けとなります。それは、製品を基にしたコス

トモデル及びデータを提供し、それを当初のエレメント別見積り及びエレメント別コストプランの基に

することが可能です。

Elemental cost plan (or cost plan)［エレメント別コストプラン（⼜はコストプラン）］－維持管理の文脈におい

て、これは、建設資産の各エレメントのコスト目標に向けて維持管理業務のためのコスト上限の重要な

13

内訳です。

Elemental method［エレメント法］－建物の主要なエレメントを網羅し、建築及び維持管理のプロジェク

トのエレメント別内訳に基づいて‘当初目標原価’を提供する、予算の設定手法です。エレメント別方

法はまた、エレメント別コストプランを作成するための前提条件として、当初コストモデルを作成する

ために使用することができます。この方法は、エレメント別単位数量（EUQ）とエレメント別単価（EUR）

（定義を参照）の使用を含みます。

Elemental unit quantity (EUQ)［エレメント別単位数量（EUQ）］－エレメント又はサブエレメント自体

の量（例えば、外壁の面積、窓及び外部ドアの面積、及び内部ドアの数）のみに関係する測定単位。

Elemental unit rate (EUR)［エレメント別単価（EUR）］－エレメント別単位量（EUQ）で割ったエレメ

ントの総コスト。 EURs は、全ての労務、材料、設備、下請受注者のコスト、プレリミナリーズ、設計

報酬、下請受注者の本社管理経費及び利益などの全てのコストを含んでいます。 EURs は、維持管理会

社のプレリミナリーズ、本社管理経費、利益、及び、プロジェクト/設計の報酬、リスク及びインフレの

調整費など他の調整費を除きます。これらのコスト項目は個別に評価されなければなりません。

Emergency maintenance［緊急維持管理］－サービスを復旧したり、利用者の活動を有害に妨げる問

題を除去したり、生命及び/又は財産を保護したりするために、直ちに行動を必要とする計画外又は予定

外の維持管理業務。（計画外の維持管理の定義を参照のこと）。

Employer［発注者］－建物の所有者及び/又は開発者、あるいは、場合によっては、 終的な利用者。発

注責任者及びプロジェクトスポンサーの用語は、中央政府及び防衛分野で使用され、建築プロジェクト

を運営し、事業固有の意思決定を行う権限のある代表者を表します。この測定指針において、発注者と

いう用語はまた、発注責任者又はプロジェクトスポンサーを意味します。

End of life cost［終末コスト］－供給寿命又は所有権期間の終了時における資産処分に関する正味のコス

ト又は料金であり、次のものを含みます：建物の廃止措置、解体及び取り壊し；リサイクル及び環境安

全化；コンポーネントと材料の回収及び処分;から生じるコスト、及び輸送と規制のコスト。

Estimate base date［⾒積り基準⽇］－コスト上限（すなわち、業務コスト見積り、プロジェクト/設計

チームの報酬見積り、その他の関連コスト見積り、及びリスク調整費見積りの合計であり、インフレを

除く）が設定される日付で、インフレ、変更又はその他の関連する変動を計算するための基礎となりま

す。

Externalities［外部性］－非建設コスト、収入、及び、より広い社会的コストやビジネス･コストなど、

組織及び個人の行動が自分自身に対するより自分以外の人に影響を持っている際に特に発生する、定量

化可能なコスト又は便益。

Facility［施設］－敷地及び建物/構造及び固有のブロック、床、空間、区画、部屋、システム、資産、コ

ンポーネント、及び副コンポーネントを含む、建てられた資産の全体又は一部。

Factor method［要因法］－特別な使用条件を考慮した要因による基準寿命（定義を参照）の変更。

Forward maintenance plans (or programme)［将来の維持管理プラン（⼜はプログラム）］－特別な維持

管理活動（行動又は作業）、資源及び建物の維持に関連する一連の活動を説明する文書。

Function［機能］－利用者及び他の利害関係者の目的又は活動であり、そのために、資産又は施設が設

計され、使用され、又は使用が必要とされる。

Functional type［機能タイプ］-施設又は建物の一部の主要な用途。

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Functional unit［機能ユニット］－関連する全ての動線空間（例えば、寝室ごと、住戸ごと、店舗面積空

間の㎡当たり）を含む、建物又は建物の一部の主要な用途を表すために使用される測定単位。

Functional unit method［機能ユニット法］－プロジェクトで使用する適切で標準的な機能ユニットを選

択し、機能ユニット当たりの適切なコストによってプロジェクトのユニット数を掛けることで構成する

概算の予算設定手法。

Functional condition indexation (FCI)［機能状態指数化（FCI）］－資本的置換価値又は建替えコスト

に対して、合意された分析期間（例えば、1，2～3，4～5，6～10 又は 11 以上のような年数帯）に渡っ

て表現された、予測されるライフサイクルの大規模修繕又は交換（状態と残寿命評価によって識別され

る）の機能コスト見積りの割合。

Functional maintenance indexation (FMI)［機能維持管理指数化（FMI）］－資本的置換価値（CRV）

又は建替えコストに対して、合意された分析期間（例えば、1，2～3，4～5，6～10 又は 11 以上のよう

な年数帯）に渡って表現された、年換算の維持管理（すなわち、計画的、反応的及び積極的な維持管理）

の機能ユニットコスト見積りの割合。

Functional re-investment indexation (FRI)［機能的な再投資の指数化（FRI）］－資本的置換価値

（CRV）又は建替えコストに対して、合意された分析期間（例えば、1，2～3，4～5，6～10 又は 11 以

上のような年数帯）に渡って表現された、大規模修繕又は交換（状態及び他の資産評価の方式で識別さ

れる）の機能コストの割合。

Gross external area (GEA)［総外法⾯積（GEA）］－外部的に測定された建物面積（すなわち、外周壁

の外面に対して）。 GEA の測定指針は、RICS 測定実施規定で定義されています。

Gross internal floor area (GIFA)［総内法床⾯積（GIFA）］－各フロアレベルで周囲の外周壁の内面に

対して測定された建物の面積です。 GIFA の測定指針は、RICS 測定実施規定で定義されています。ま

た、NRM 3 の付録 A を参照してください。

Group element［グループエレメント］－エレメント別コストプランの要素を記述するために使用される主

な見出し、すなわち、地下構造；上部構造；内部仕上；付属品、家具及び備品；及び設備。

Inspection (or Technical inspection)［検査（⼜は技術検査）］-資産、製品や建物の電気設備・空調衛

生設備（装置及び設備を含む）の検査、及び専門的判断に基づく、特有の必要条件との適合性の決定。

Inflation［インフレ－ション／インフレ］－労務、設備･装置及び材料の基本的な価格における変動のための、

当初目標原価又はエレメント別コストプランに含まれる調整費。

Life cycle［ライフサイクル］－建設中の対象物の連続し連結されたステージ。

Life cycle cost［ライフサイクルコスト］－性能要求条件を満たしている間のライフサイクルを通じた資産又

はその一部のコスト。

Life cycle costing［ライフサイクルコスト計算］－合意された評価範囲内で定義された、分析期間にわたるラ

イフサイクルコストの体系的経済性評価のための方法論。

Maintenance contractor (or Prime Contractor)［維持管理会社（⼜は元請会社）］－全ての維持管理

及び完成プロセスに責任のある契約者。元請会社の用語は、多くの場合、中央政府及び防衛部門の元請

会社を意味するために使用されます。

Maintenance contractorʼs overheads and profit［維持管理会社の本社管理経費※及び利益］－各建物

の維持管理契約に案分される本社の経営に関連するコスト、及びその業務での資本投資上の収入。 ※ 本社管理経費は本抄訳チームによる造語である。日本でいう「一般管理費等」とは異なり、「本社の経営に関連するコスト－（経営

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者の報酬＋本社従業員の給与など）」であるため、本社管理経費と仮訳した。 

Maintenance contractorʼs management and administration［維持管理会社の経営及び管理※］－固有

のエレメント、サブエレメント又はコンポーネントに割り当てることができない項目。これらは、経営

者と従業員、現場の設立、仮設備供給、警備、安全性と環境保護、管理及び保護、一般的に使用される

装置と機器、関連する一時的な業務、現場記録の維持管理、完成と完成後の必要条件、廃棄物処理、料

金及び費用、現場サービスと保険、ボンド、担保及び保証に関連するコストを含みます。これらは、下

請契約者又は専門業務会社の経営及び管理に関連するコストを除外します。 ※ 日本でいう現場管理費に「経営者の報酬、本社従業員の給与」などを加えた内容である。 

Maintenance costs［維持管理コスト］－建物又はその一部がその必要な機能を発揮できている状態に保

持するために発生する、必要な労務、材料、設備と機器、及びその他の関連コストの合計。

Maintenance programme［維持管理プログラム］－ある項目の固有の維持管理作業を割り当てた、時間

に基づくプラン。

Minor replacement, repairs and maintenance cost［⼩規模交換、修繕及び維持管理のコスト］－改良や

細かな再装飾を伴う、コンポーネントや部品に対する定期交換、維持管理及び小規模修理のコスト。

Net internal area (NIA)［正味内法⾯積（NIA）］－各フロアレベルにおいて外周壁の内面で測定され

た、建物内の使用可能な面積。正味内法面積の測定指針は、RICS 測定実施規定で定義されています。ま

た、NRM3 の付録 B を参照してください。

Net present cost (NPC)［正味現在コスト（NPC）］－全ての便益の現在価値の合計を減じた、全てのコ

ストの現在価値の合計。

Net present value (NPV)［正味現在価値（NPV）］－与えられた複利の金利で、共通の基準日、通常現

在の日付、に戻した割引後の将来の収入と支出の集約総合計。

Normal working hours［通常の労働時間］－通常の労働時間で、代表的には月曜日から金曜日の 8：30

から 5：30 （法定休日を除く）。注意事項：実際の労働時間は変更になる場合があり、前提条件に実際

の労働時間を記載すべきです。

Occupancy cost［占有コスト］－占有によって発生する、建物の占有に関連するコスト、例えば、家賃、

税金、建物及び中身の保険、減価償却及び定期的返済支出など。

OGC Gateway Process［OGC ゲートウェイ・プロセス］－ライフサイクルにおける重要な判定ポイントで計

画やプロジェクトを検証するプロセス。これは、発注者が次のステージに進むことができるという保証

を与えるために先立って行うものです。プロジェクト・レビューは、OGC ゲートウェイ・レビューの 1

〜5 の段階で行われます。代表的には、プロジェクトに投資することを確約する前に 3 回のレビューを受

け、さらにサービスの実施と運用便益の確認という 2 回のレビューを受けることになります。そのプロ

セスは、中央政府及び地方政府、保健及び防衛部門におけるベストプラクティスです。OGC ゲートウェ

イ・プロセスで重要なことは、建築プロジェクトの開発コスト全体の評価が必要な事業の事例を検証す

ることです。

OGC Gateways［OGC ゲートウェイ］－OGC ゲートウェイ・プロセス内の重要な判定ポイント。

Off-site maintenance［現場外の維持管理］－部品が使用されている場所とは異なる場所で行われる維

持管理。

Optimisation［最適化］－指定された基準に対して、定義されたライフサイクル期間にわたり資産から

大限の便益を提供する も低いコスト。

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Other maintenance-related cost［その他の維持管理に関連するコスト］－必ずしも直接的に建物や建設資

産を維持するために関連付けられていないが、発注者に対して維持管理の総コストの一部を形成するコ

スト。

Out of hours working (or out of normal hours working)［時間外労働（⼜は通常時間外労働）］－通

常の労働時間外の労働であり、月曜日から金曜日の超過労働時間、及び週末と祝日の追加時間のための

単価上昇を含みます。割増料金（単価）は、通常の労働時間単価の乗数（例えば、平日の超過時間に対

しては 1.5 倍、又は週末と祝日に対しては 2 倍）として明記されなければなりません。

Overheads and profit［本社管理経費及び利益］－維持管理会社の本社管理経費及び利益の定義を参照

してください。

Period of analysis［分析期間］－ライフサイクルコスト又は維持管理に関する期間、あるいはライフサ

イクル全体の建物及び維持管理コストが分析される（範囲内で）期間を意味します。

Planned (or scheduled) maintenance［計画（⼜は予定）維持管理］-先見的管理的に既定の計画に対

する記録を使用して計画され実施される維持管理。注 －事後的な維持管理は含まれていてもいなくても

よいのに対し、計画的な予防維持管理は、常に計画的維持管理の一部です。

Post-tender estimate［⼊札後⾒積り］－建物の維持管理契約を完了するために、発注者が必要とする資

金を確認するため、入札の評価後に実施されるコスト見積り。

Present value［現在価値］－複利計算された金利で、ある基準日、通常は現在の日付に戻って割引いた

将来のコスト又は便益。正味現在価値の定義を参照してください。

Pre-tender estimate［⼊札前⾒積り］－サービス、維持管理及びライフサイクルの交換業務の応札者を

募る直前に準備されるコスト見積り

Preventive maintenance［予防維持管理］－所定の間隔（又は所定の基準に対応する間隔）で行われ、

部品の故障や機能劣化の可能性を低減することを目的とした、維持管理及び点検の計画・管理されたプ

ログラム。これは点検、調整、清掃、注油及び/又はコンポーネントの選択的交換（例えば、フィルタ）

及び細かな修理だけでなく、建物システム、機器などの信頼性、性能、及びライフサイクルを 大化す

ることを目的とした性能テスト及び分析を含みます。予防的維持管理は、部品への多くのチェックポイ

ントの実施で構成されており、もし怠った場合は、必須設備の稼働を阻害し、生命や財産を危険にさら

し、又は交換のための高いコストや長い調達期間をもたらします。

Price stability［物価の安定］－インフレとデフレの境界帯。

Proactive maintenance［積極的維持管理］－故障を防止するため、又は故障につながる可能性のある

欠陥を確認するために行われる維持管理業務。それらは、故障の根本原因を排除するための作業であり、

日常の予防及びそれらから確認された予測的維持管理活動及び作業が含まれます。これには、設備巡視、

対象を定めた検査及び監視業務を含めることができます。

Reactive［反応的］－予定外又は計画外の維持管理の定義を参照してください。

Reliability centred maintenance (RCM)［信頼性中⼼の維持管理（RCM）］－あらゆる物理的な資産を、

その利用者が望む現在の運転状況の継続を確実にするために行うべきことを決定するために使用される

プロセス。

Reference service life［基準寿命］－参照される使用条件の下で期待され、寿命を見積りする基礎を形

成することができる寿命。要因法の定義を参照してください。

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Remaining life［残余寿命］－建物又はコンポーネントに、通常の定期的な維持管理がなされている場合、

現在の機能を果たし続けると合理的に期待することができる期間。残余寿命は、与えられた時点におけ

る、資産の将来の期待寿命です。

Repair［修理］－故障発生後に機器を稼働させるため、又はその運転をより効率的にするために行われ

る作業。エレメントの作動又は使用により劣化し、維持管理によって調整されていない構成部品又は材

料をオーバーホール、再加工又は交換により、その設計目的のために効果的に利用することができる状

態へ、資産又はコンポーネントを回復させること。

Residual risk (or retained risk)［残存リスク（⼜は保持リスク）］－発注者側に残っているリスク。

RIBA Outline Plan ofWork［RIBA アウトライン･ワークプラン］－各 RIBA ワークステージの下で必要な成果

をまとめたもの。

RIBA Plan ofWork［RIBA ワークプラン］－資産取得としての建築プロジェクトのための意思決定におけ

る基本的なステップを扱う模範的な手続き。RIBA ワークプランは、ブリーフで始まり占有後評価をもっ

て終わる、建築プロジェクトのための論理構成を定めます。手続きでは、設計及び契約管理プロセスの

各ステージにおける設計チームの責任を明確にしています。各ステップは、RIBA ワークステージと呼ば

れます。完全かつ正確なタイトルは RIBA によって発行されたアーキテクトのワークプランですが、建

築業界では一般的に RIBA ワークプランと呼ばれています。

RIBA Work Stages［RIBA ワークステージ］－建築プロジェクトの設計と、建築契約を管理するためのプ

ロセスとを分割することができるステージ。RIBA ワークステージのいくつかの変化形はデザイン・ビル

ド方式に適用されます。

Risk［リスク］－発生する事象又は故障の可能性と、その結果や影響

Risk allowance［リスク調整費］－コスト上限に達することが正確には予測することができない項目のた

めに、基本コスト見積りへ追加するコスト。

Risk register (or risk log)［リスク記録（⼜はリスクログ）］－明確になったリスク一覧。

Risk value［リスク⾒積値］－個々のリスクのコストの見積り。

Scheduled maintenance［予定された維持管理］－所定の間隔、運転回数、運転時間に従って行われる

予防的な維持管理で、これには出張旅費を含む。

Site area (external) ［敷地⾯積（外部）］－建物接地面積を除いて、水平面上で測定される、所有権

境界内の敷地の総面積（又は建物や施設の敷地として、発注者によって定められた所有権の境界内の総

面積）。維持管理の提供プログラムの対象とならない建築工事のために一時的に使用されるあらゆる領域

を除外します。

Subcontractor［下請業者］－建築プロジェクト内の特定の作業を実施するために、維持管理会社によっ

て雇われる契約者。専門家、業務、専門職、専門業務又は労務専用契約者としても知られています

Subcontractorʼs management and administration［下請業者の経営と管理］－下請業者によって行わ

れる維持管理及び交換業務に特に関連する経営と管理。これらに関連するコストは、サブエレメント、

コンポーネント、及び個々に含まれ、維持管理作業の一覧の単価に割り当てられなければなりません。

Sub-element［サブエレメント］－エレメントの一部。エレメントと同様に、個別のコスト目標を、各サブ

エレメントのために設定することができます。

Sunk cost［埋没コスト］－すでに発生している、及び/又は取消不能な商品やサービスのコスト。

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Time value of money［貨幣の時間価値］－将来の貨幣と現在の貨幣価値との差の測定。

Time-related charge［時間に関連する料⾦］－作業のための料金、期間に応じて考慮されるコスト。

Tender inflation［⼊札インフレ］－見積り基準日から入札報告の日までの期間中の、労務、設備、機器及

び材料の基本価格における変動のための、コストプランの当初目標原価に含まれる調整費を意味します。

Treasury discount rate［財務省の割引率］－公共部門の総寿命コスト計算のための割引率（割引率の定

義を参照）として使用されるものとして、英国政府財務省により割引率として指定された率。

TUPE Regulations［TUPE 規則］－事業の譲渡（被雇用者の保護）規則。事業が別の所有者へ譲渡され

る場合、この規則により従業員の雇用期間及び雇用条件を保護します。

Unit rate［単価］－測定ユニット当たりのエレメント、サブエレメント又はコンポーネントに適用され

る金銭単価、（例えば、m 当たりコスト、㎡当たり又は m 当たりのコスト）。この言葉にはまた、GIFA

のコスト/㎡、又は年間コスト/㎡当たり及び機能ユニット当たりのコストを含みます。

Unplanned (or unscheduled) maintenance［計画外（⼜は予定外）の維持管理］－現行の年間プログ

ラムで発生する、反応的な及び非緊急的な作業活動（すなわち、所定の計画にはなく行われる維持管理）。

活動は、低レベルの修正技能を必要とする計画外/予定外の困り事の維持管理から、熟練労働者を必要と

する大規模な修理や修正といった通常の緊急でない業務までを範囲とします。

Utilities cost［光熱⽔費］－個別に識別でき、毎年報告される、様々な、燃料、上水及び排水料金のコス

ト。正味の光熱水費には、全国電力網へ戻す電力の販売から発生するあらゆる収入、又は他の用途のた

めに発生する収入を含みます。

Whole life cost［総寿命コスト］－ライフサイクルを通じて、性能要求条件を満たす間、建物施設又は資

産の全ての重要で適切な初期及び将来のコストと利益。

Whole life costing［総寿命コスト計算］－所有の総コスト又は選択肢評価のための総寿命コスト計算を

行うために使用される、体系的な経済性評価のための方法論。それは（建設、維持管理、更新、運用、

占有、環境及び解体を含む）、建物や施設に関連する全てのコストに対処する体系的なアプローチです。

これは、予想される寿命又は定められた分析期間にわたって、建物や施設の支出概要を提供することが

できます。

Works cost estimate［業務コスト⾒積り］－見積りが準備（又は更新）された時点での現在価格を用いて

作成された、維持管理業務見積り、維持管理会社の経営管理、及び本社管理経費と利益が合計された総

コスト見積り。これには、他のプロジェクト固有/発注者要因のコスト、リスク調整費、インフレ調整費

や税金は含まれていません。

Work order［作業指令］－実施される作業と使用する方法の詳細が、成文化され又は自動化された指令。

Work package contractor［専⾨業務会社］－維持管理又は交換作業の特定の個別の内容を引き受ける

専門業務会社。例えば、非専門家による機械及び電気設備の維持管理、専門設備の維持管理（建物管理

システム及び燃料装置などの）、建物の外装・構造・仕上げ及び付属品・家具及び備品の維持管理、造園

管理と敷地維持管理業務。又は労務のみ。契約戦略に応じて、専門業務会社は、発注者によって直接、

又は維持管理会社によって雇われることができます。

Works package contractorʼs management and administration［専⾨業務会社の経営及び管理］－専

門業務会社によって実行される作業に特に関連する、経営及び管理コスト。

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第 2 章：建物の維持管理業務のための新測定指針

2.1 はじめに

2.1.1 第 2 章では、維持管理コストが、建設及びライフサイクルコスト計算にどのように関係するかを

明確にし、NRM 3 の基礎を記述し、；更新（R）及び維持（M）コスト分類の範囲と要素を定義し、；コ

スト見積り及びコストプランニングのプロセス及び測定レベルについて説明し、；さらに、明確かつ総合

的な発注者の維持管理要求条件を展開することの重要性と、どのように測定指針が適用されるかを説明

しています。  

2.2 CROME（頭文字）

2.2.1 頭文字「CROME」は、建設された資産における建物ライフサイクルコストの主要成分を指し、

建設費及び他の建物維持管理コスト（更新（R）コスト及び維持（M）コストに分かれます）及びライフ

サイクルコスト計算の他の主要な側面にどのように関係するかを大まかに分類しています：

C 建設コスト R 更新コスト O 運営及び占有コスト

M 維持コスト E 環境及び/又は解体コスト。

2.2.2 NRM 3 は、建物、及び/又は建設された施設、及び/又は資産のシステム又は構成部品における、

更新工事（R）及び維持（M）の側面を扱っています。この指針はまた、環境上の理由での改善及び向上、

所有権の終了及び/又は寿命の考慮事項の終了、及びその他の関連する義務（E）など、ライフサイクル

コスト計算の他の側面に対処しています。これらは、具体的なプロジェクトコスト計算範囲の一部とし

て含まれます。

2.2.3 NRM3 において、建設（C）コストは、建物や施設へのその後の改築及び適合工事を含みます。

建物又は資産の当初の建設やリノベージョンだけでなく建物又は施設の解体（E）の定量化は、NRM1

の下で扱われます。

2.2.4 以下の図 2.1 は、‘ライフサイクルコスト計算’に含まれている主要なコスト分類及び、広く非建

設関連コスト、収入及び外部性を明確にし、ライフサイクルコストと一緒になったものは、総寿命コス

トと呼ばれています。

 

図 2.1：ライフサイクルコスト計算の主要なコスト分類と総寿命コスト計算 

20

2.3 更新（R）及び維持（M）業務分類の範囲とパラメーター

2.3.1 この節では、更新（R）及び維持（M）業務のためのコスト分類の範囲及びパラメーターを大まか

に定義します。付録 F には、各コスト分類の詳細な定義とガイダンスノートが含まれています。これに

かかわらず、発注者が業務の範囲として必要とするならば、この側面のいくつかを、維持管理業務に含

めることができます。

2.3.2 建物維持管理業務を構成する主要なコスト分類の範囲は、更新（M）及び維持（R）のコスト分類

に分割され、これが NRM 1 における建設（C）主要コスト分類とどのように整列し、関係するかは、下

記の図 2.2 に大まかにまとめられています。

図 2.2：更新（R）及び維持（M）の主要なコスト分類の範囲、及び建設（C）との関係性 

注意事項： 使用段階期間の資産基準コストプランニング（建設後）のために必要な維持作業及び更新行為を識別する資産維持管理記録の

定量化と検証に関連するコストを含めます。 

2.4 標準的な建物維持管理コストデータの構成（更新（R）及び維持（M）業務と建設（C）との統合）

2.4.1 この指針の第 6 章（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針）では、NRM 1

と連携した標準化されたコストデータ構成、及び、維持管理する資産形式に対して具体的に適用可能な

更新（R）及び維持（M）業務と定義される、建物や建設（C）のコンポーネントレベルでリスト化でき

21

る詳細な‘項目’を含みます。これらは、十分に統合・標準化された建設及び維持管理業務のコスト内

訳データ構成（すなわち、更新及び維持を伴う建設 - NRM 1 段階 3‘項目’コンポーネントリストと整

合がとれています）となっています。

2.4.2 詳細な測定指針又は測定単位が、資本建築工事指針（NRM 1）と、維持管理及びライフサイクル

更新工事指針（NRM 3）との間で仮に相違していた場合では、本指針の第 6 章（エレメント別コストプ

ランニングの表形式指針、グループ要素 0〜14）の除外規定として特記されています。

2.4.3 NRM 1の付録Eに掲載されているエレメント別コストプランニングの論理とレベルと、更新（R）

項目及び維持（M）項目の建設（C）レベル 1～3 を整合するために、NRM 3 の付録 E の表は開発され

ました。

2.5 建物維持管理業務の当初目標原価とコストプランニングにおけるプロセス

2.5.1 建物維持管理業務のための当初目標原価とコストプランの両方を作成するプロセスは同様であり、

以下の通りです：

（1）維持管理業務のための、発注者のブリーフの定義及び同意（又はブリーフの事前の反復による更新）

（2）手続きの計画

（3）以下に適用される測定指針の設定：

（a）維持管理業務の当初目標原価（本指針の第 3 章）

（b）維持管理業務のコストプランニング（本指針の第 4 章）

（c）維持管理業務の年率コスト計算（本指針の第 5 章）

（4）利用可能な情報の編集、及びデータの仮定方法の記録

（5）コスト見積又はコストプランニングの編集に使用される全ての情報及び仮定の文書化

（6）計算の実施、単価及び他のコストの更新；結果のチェック及び検証

（7）リスク及び感度分析の適用（必要な範囲に応じて）

（8）慎重な解釈及び結果の提示

（9）結果の報告

（10）発注者と共に報告書の検証、及び、 終的な成果物の合意形成

（11）比較するベンチマーク目標に対する分析を行うかどうかの決定（必要な場合）

（12） 終的な当初目標原価又はコストプラン報告のうち適切ないずれかの発行。

2.5.2 建物維持管理業務のための当初目標原価とコストプランを作成する目的のために、維持管理業務

は、次のような個別のコスト分類の下で確認されます。

（1）更新（R）⼯事コスト - 以下の副分類に細分されます：

（a）⼤規模修繕/交換コスト - 事前に予定されたライフサイクルの大規模修繕及び交換工事及び予定

外の更新工事のための準備を含みます

（b）改築及び改良⼯事コスト - 暖房システムの刷新など；現代における同等物への向上；陳腐化、エ

ネルギー/炭素又は性能上の理由による交換

（c）改装化粧直しコスト（別途の場合範囲内で）

（2）維持（M）業務コスト - 以下の副分類に細分されています：

（a）計画的な予防コスト - 年率換算の維持管理方法、例えば計画的な予防維持管理業務、小規模修繕、

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消耗品及び機器類などを含む

（b）反応的コスト - 年率換算の予定外又は応答的な維持管理で、緊急/小規模修繕及び部品交換を含

む（所定の更新責任の制限内で）

（c）積極的なコスト - 建物/コンポーネントの計画的検査、監査、試験・監視体制、及び代替維持管

理方法（例えば、基本状態、資産の重大なリスク、又は温熱画像化）など。

注意事項：更新（R）及び維持（M）業務における、コスト分類及び定義のための範囲及びパラメーター

についてはもちろん、より広いライフサイクルコスト計算及び総寿命コスト計算にどのように関係する

かについての詳細なガイダンスは付録 F を参照してください。

2.6 建物のライフサイクル期間における測定レベル

2.6.1 建設及び維持管理業務の当初目標原価及びコストプランニングの作成は、建物ライフサイクルの

様々なレベルで行われています（図 2.3 参照）。利用可能な情報のレベル及びコスト見積りの種類（すな

わち、建物全体のレベル又は機能ユニットタイプ；重要なコスト項目；又は、エレメント、サブエレメ

ントから資産の詳細なコンポーネントレベルのコストプランニングまで）は、設計及び維持管理データ、

資産の記録、状態及び寿命データに基づいています。

図 2.3：建物ライフサイクル期間に行われる測定レベル 

注意事項： 建設（C）、更新（R）及び維持（M）業務のエレメント別コストプランニングのための論理とレベルを明確にするには、付録

Eを参照してください。また、付録 Iと Jの報告様式も参照してください。 

23

2.7 発注者の維持管理要求条件の設定

2.7.1 建物維持管理業務の見積り及びコストプランニングの重要な段階は、発注者要求条件の設定です。

発注者の維持管理要求条件の慎重な設定が不可欠であり、通常、維持管理業務のために発注者ブリーフ

の様式が採用されます。ブリーフは、場合に応じて、RIBA ワークステージ又は OGC ゲートウェイのそ

れぞれにおいてレビューされ、更新される反復の文書です。

2.7.2 維持管理業務のための発注者ブリーフの作成は探索的なプロセスです。ブリーフ成功の鍵は、発

注者と適切な利害関係者（すなわち、設計者、維持管理会社、供給受注者のコンサルタントなど）との

間の効果的な共同作業が前提になります。

2.7.3 経験の浅い発注者は、この指針に定める詳細な情報要求条件によって逡巡すべきではありません。

これは単に、維持管理プロセスの複雑さと、関連する全ての特定の維持管理要求条件を維持管理プログ

ラムに初めに定義する際の全般的な成功への重要性を述べているだけです。コストマネージャーは、発

注者の他の専門アドバイザーと共に、発注者が現在及び将来の維持管理要求を定義することを助けなけ

ればなりません。

2.7.4 維持管理業務のための発注者の 初のブリーフは、コストマネージャー及び他の利害関係者の行

動のために十分に具体的な目標及びその経緯を、明確な文面に集約する必要があります。

2.7.5 発注者の維持管理ブリーフは、例えば、建物情報モデリング（BIM）のように、発注者の具体的

な事業要求条件を満たすために目的にかなったものにする必要があります。いくつかのケースでは、建

物維持管理業務のための新測定指針に、発注者が不慣れな場合は特に、QS/コストマネージャーは、維持

管理コスト見積り、エレメント別及び/又は資産固有のコストプランニングのための特別な事前入力を提

案する必要があるかもしれません。

2.7.6 建物維持管理業務のコスト見積とコストプランは、より詳細な情報が入手可能になるに従って、

より詳細な情報に基づく意思決定が行われる、反復のプロセスです。

2.7.7 維持管理業務事業の当初目標原価又はコストプランのための準備を可能にするには、発注者と合

意し、維持管理業務のための発注者ブリーフに含まれる以下の情報が必要となります。

（1）維持管理の範囲：

（a）建物及び/又は他の建設資産又は施設のタイプとその機能的な使用方法

（b）占有詳細、すなわち、保有条件の詳細、運営時間、空間利用

（c）範囲内の建物及び/又は他の建設資産又は施設の声明書

（d）場所

（e）目的－維持管理プログラムの主な理由と目的（一般的な用語で）

（2）下記に関する業務範囲：

（a）更新（R）業務

（b）維持（M）業務

（3）コスト見積又はコストプランニングの種類

（4）包含される及び除外されるコストの正確な範囲、及びそれらの表現方法

（5）評価期間（又は分析期間）

（6）経済性評価（NPV /回収期間）の方法

（7）コストが割引されることの確認を含む、適用される割引率

24

（8）主要な更新及び維持管理業務のライフサイクルの詳細なレベル

（9）税が考慮される範囲

（10）コスト報告、分析、及び結果のプレゼンテーションに必要な様式

2.7.8 加えて、コストマネージャーが確認することは次の通り：

（1）基本ケース、又は事業ベンチマークである場合、比較例として使用されます

（2）具体的な検討用入力及び適用される測定指針

2.7.9 具体的な検討用入力及び測定指針は以下を含みます：

（1）当初目標原価又はコストプランのための見積り基準日

（2）時間及びコストの単位

（3）建設（C）、更新（R）及び維持（M）業務のレベル（BIM 基準）

（4）位置要素及び時間調整指数及び他の単価及び価格調整要素を含む、コスト計算方法（例えば、入札

価格の指数化）

（5）報告されるべきコストのレベル及び必要な様式

（6）コスト計算に使用される、利用可能な情報及び記録データ源及び前提のリスト

（7）更新（R）及び/又は維持（M）業務を優先順位付け/ 適化するために使用する要因法

（8）適用されるリスク及び不確実性の程度

（9）適用される感度分析の範囲（必要に応じた範囲内）

（10）インフレ及び課税（項目 3.15 及び 3.16 課税調整費や他のインセンティブを参照）

（11）考慮すべき特別な商業的配慮事項の設定

（12）事業スポンサーからの、特別な検討入力の公式な承認（獲得）

2.7.10 見積り基準日（すなわち、維持管理コスト計算期間が開始される時点）を記載しなければなりま

せん。維持管理及びライフサイクルの修理及び交換検討のために使用される全ての関連コストは、比較

予測のために基準日に調整しなければなりません。例えば、設計日、建設基準日、維持管理開始基準日

及び交換期間。

2.7.11 時間の単位を記載しなければなりません。時間の単位は、計算で参照する増分です、例えば、年、

六ヶ月間、月、週、日など。計算の全ての要因、例えば、金利は、時間で定められた単位に関係します。

2.7.12 更新（R）及び維持（M）業務の分析期間（及び、必要に応じて、より広いライフサイクルコス

ト計算の要素の検討）を記載しなければなりません。期間は、合意された基準年日から、将来の定めら

れた時点までの時間、及び計算にふさわしい時間です。

2.7.13 英国の維持管理及び建設業界で も一般的に使用されている経済的評価の方法（付録 G でより

詳細に定義されます）は次のものです：

（1）年換算同等の維持管理コスト（AEC） - 年率の維持管理業務のために使用

（2）割引キャッシュフロー（DCF） - ライフサイクルの交換プログラムを予測する正味現在価値（NPV）

を計算するために使用

（3）割引キャッシュフロー（DCF） - 複数のシナリオに基づいて、選択肢を評価する NPV を計算する

ために使用

（4）非割引キャッシュフローにおける現在価値（PDV） - 短期的なシナリオで使用

（5）回収期間（PBP） - 投資資金を回収する期間の評価のため。

25

2.7.14 検討のレベルは、単一の資産又は複数の資産を扱うことがあります。検討の可能なレベルは次の

とおりです：

（1）複数の資産又はポートフォリオ/不動産レベル

（2）単一の資産や建物全体のレベル

（3）クラスター（集合体）レベル（複数のエレメント、例えば、全ての窓及びドア）

（4）エレメントレベル（例えば、屋根）

（5）システムレベル（例えば、空調システム）

（6）コンポーネント又はサブコンポーネント（例えば、ボイラー：重油燃焼形式）。

2.7.15 コスト計算は、使用されたデータが第一原理から構築されているか、使用した比較対象やベンチ

マークデータや参照元（例えば、発注情報、BCIS、B＆ES SFG20、BRE 及び CIBSE などの出版物デ

ータ又は他の具体的な情報源ソース）を記載しなければなりません。

2.7.16 情報及びデータは、全てのキャッシュフローと選択肢の評価のために、測定規則（NRM 3 章 3-6）

に従い、構築された方法で見積り及びコストプランに記録されなければなりません。これは、意味のあ

る比較を可能にし、データ共有及び分析/ベンチマーク化を促進し、ならびに BIM コストのモデリング及

び分析を可能にします。

2.7.17 感度及び/又はリスク及び影響を基にした分析を実施するために使用される方法、技術及び他の

基準は、重要なエレメントの主要コストにおいて記載されるべきであり、それは、割引率、コンポーネ

ントに分解した際の寿命、重要な維持管理スケジュール、労務単価及び下請業務などです。

2.7.18 コンポーネント交換のための設計根拠及び参照サービス寿命（RSL）データは、交換使用寿命の

予測範囲、及び、プロジェクトの特別な事情、例えば、施設の 24 時間/週 7 日利用、に関係する係数の

基準の確認と共に記載されなければなりません。

平均余命を決定する方法に関するガイダンスについては、章 5.3 を参照してください。

2.7.19 次の前提を明記する必要があります：

（1）陳腐化と資産残存価値

（2）所有権の終了及び/又は契約債務の終了

（3）金利と割引率の適用（必要な場合）。

（4）範囲内及び範囲外の業務（例えば、ICT を除く）

2.7.20 コスト見積り及びコストプランニング・報告の詳細や様式のレベルは、反復のプロセスが必要と

なります。このため建設調達の期間及び使用段階の期間にわたって変化します。

2.7.21 ある特定の要素が結果に重要な影響を与える可能性があります。したがって、ある特定の要素（分

析期間、使用する割引率など）を適用することの意味合いを理解し、これらが初めに適切に考慮される

ことを確認することが重要です。

2.7.22 付録 H は、公式コストプラン 1〜4 に必要な情報の詳細を提供します。

2.8 複数の建物、施設及び/又は機能を備えたプロジェクト

2.8.1 建築のプロジェクト又は組織が、２種類以上の建物又は施設を含む場合、それぞれの建物や施設

のために別々のコストプランを準備されることをお勧めします；結果的に、事業全体の‘概要コストプ

ラン’となります。（次の図 2.4 を参照）。

26

 

図 2.4：複数のコンポーネント又は建物及び/又は機能ユニットタイプを含む、 

施設のための典型的なコストプランの内訳構成の一例 

2.8.2 付録 C は、一般的に使用される機能ユニットの種類（例えば、学校、駅、事務所）をリスト化し

ています。

2.8.3 機能ユニット法は、維持管理業務（すなわち、更新（R）及び維持（M）業務コスト見積り）の見

積もりコストの合計を計算するために使用されます。維持管理コストプランに使用する場合、機能ユニ

ット法は、維持管理可能な資産の全てを、具体的な機能ユニット、又は測定する機能のタイプ（例えば、

事務所、住宅、店舗、学校、鉄道駅） で‘適用できる’と考えます。機能ユニット法は、測定される各

機能ユニットに適用可能な維持管理項目のエレメント、サブエレメント、及びコンポーネント内訳に基

づく、設計情報、既存データ及び/又は資産固有の維持管理記録に由来し、そして、更新（R）及び維持

（M）業務コスト見積りの計算に使用されます。

注意事項：機能ユニット法は、あらゆる組織又はエンドユーザーの建築環境及び具体的な状況における

機能的用途に合わせて、機能的な維持管理基準をカスタマイズして使用することができます。

2.8.4 建物維持管理業務のさまざまな側面に合わせて、適切なサービスの水準が適用されることを確実

とするために、維持管理戦略の設定に当たっては、専門的なアドバイスを求めることをお勧めします。

これにかかわらず、発注者が必要とする場合は、建物及び設備のための B＆ES SFG20 維持管理作業の

具体的基準などの、維持管理業務のコスト見積りのための基礎として、業界に受け入れられている基準

を使用する必要があります。

27

第 3 章：当初目標原価のための測定指針（更新及び維持）

3.1 はじめに

3.1.1 第 3 章は、当初目標原価のための目的と内容を説明し、RIBA ワークプランと OGC ゲートウェイ･

プロセスの文脈に沿った当初目標原価を記載し、そして、維持管理業務のための当初目標原価の作成の

ための測定指針を設定します。また、更新（R）維持（M）業務に分れており、次の方法を使用します：

（1）床面積法

（2）機能ユニット法（例えば寝室、家当たり又は賃貸面積の㎡当たり）

（3）エレメント法。

3.1.2 建物維持管理業務のベースコストを構成する数量と見合った単価（すなわち、GIA のコスト/㎡、

機能ユニット単価とエレメント別単価）の内容と適用も記載されています。また、維持管理会社の経営

及び管理のためのコスト調整費や本社管理経費及び利益、プロジェクト固有のコスト、報酬及び発注者

起因のその他の維持管理コスト、リスク調整費、インフレと割引値（必要な場合）、VAT を扱う方法も扱

っています。

3.1.3 貨幣の時間的価値を扱う方法、すなわち、現在価値への割引き及び将来利益の現在価値化、とい

う概念が広く説明されています。注 - 経済的評価の方法（例えば、NPV と回収期間）、及び割引方法の

様々な形式のより詳細なガイダンスは、付録 G で規定されています。

3.1.4 また、QS/コストマネージャーが当初目標原価を完成させるため、（発注者、他のプロジェクトメ

ンバー及び関連する維持管理提供者から得る）必要な基本情報が概説されています。QS/コストマネージ

ャーによる、発注者への当初目標原価報告の本質的な内容についても記載されています。

3.1.5 エレメント別見積法に使用されるエレメント単位数量の測定指針は、建物維持管理業務プログラ

ムのコスト分析におけるエレメント単位数量を測定するための基礎として使用することができます。

3.2 当初目標原価の目的

3.2.1 資産取得としての建築工事のための当初目標原価は RIBA ワークステージ A：事業評価及び B：

設計ブリーフ、又は OGC ゲートウェイ 1（事業性判定）及び 2（発注戦略）に対して本質的な部分とし

て示されています。

同時に、将来の建物維持管理業務の当初目標原価（すなわち、更新（R）及び維持（M）業務）は、建物

や他の建築資産/施設の寿命にわたって、起こりそうな業務のコストを予測するために準備される必要が

あります。これは、基本設計のプロセスの初期ステージにおいて、異なる展開及び/又は設計選択肢につ

いてライフサイクルコスト計算の比較を可能にします。

3.2.2 新築建物又は他の建築資産/機能又は施設について：

（1）当初目標原価は、基本設計の初期ステージにおける意思決定情報、例えば、異なる建物又は他の建

築資産の対費用効果のレビュー、又は定義された期間にわたる設計選択肢のレビューのために準備され

ます。その結果、当初目標原価は、発注者の初期の開発又は投資査定の情報として使用されます。

（2）新築建物又は他の建築資産が建設される過程において、RIBA ワークステージと OGC ゲートウェ

イの要求条件は、資産取得としての建築プロジェクト及び建物維持管理業務の両方に等しく対応してい

28

ます。RIBA ワークステージ A 及び B の要求条件は、RIBA ワークプランにおいて次のように記載され

ています：

（a）RIBA ワークステージ A：事業評価 ‘開発に関する、発注者のニーズや目的、ビジネスケースと可能な制約の確認。発注者が次のス

テージに進むかどうかを決定するための、フィージビリティスタディ及び選択肢評価の準備。’

OGC ゲートウェイ 1（事業性判断）は、RIBA ワークステージ A と比較することができます。

（b）RIBA ワークステージ B：設計ブリーフ

‘発注者によって又は代わって、設計ブリーフへ盛り込む重要な要求条件と制約が確認された、

初の要求条件文書の開発。調達方法、手続き、組織構造やコンサルタントやプロジェクトに雇

用される者の範囲の確認。’

OGC ゲートウェイ 2（発注戦略）は RIBA ワークステージ B と比較することができます

RIBA アウトライン･プラン 2007（英国王立建築家協会の著作物）からのプロジェクトステージは、

RIBA の許可を得てここに再掲されています。

（3）RIBA ワークステージ A 及び B 又は OGC ゲートウェイ 1 及び 2 の部分として、代替建物のタイプ

又は開発シナリオの多数のコストを見積る必要があるかもしれません。このような代替シナリオは、選

択肢コスト又は選択肢コスト計算として知られています。

注意事項：更新（R）及び維持（M）業務のための当初目標原価は、建設建物の調達プロセス又は建設後

その他のステージでも実施することができます。

3.2.3 既存の建物、又は他の建築資産について：当初目標原価は、発注者の将来維持管理計画を知らせ

ること、又は、発注者の建物維持管理チームが、ライフサイクルにおける更新及び年換算の維持管理業

務プログラムのための資金を得るためのビジネスケースを策定することを助けることを目的として、高

いレベルの予算を設定するために用意されています。

3.2.4 建物維持管理コストのための当初目標原価は、通常、ある期間（すなわち、建物、又は他の建築

資産の定義されたライフサイクル、又は発注者のブリーフにて定義され合意された時間尺度）に関して

考慮されていますが、それらは単一の年間維持管理プログラムについての情報を用意することもできま

す。

3.2.5 当初目標原価は、一般的に初期のライフサイクルコストプラン（LCCP）の形で提示されます。

資産取得としての建築工事の LCCPs は、より広い投資評価（又は、総寿命コストプラン）を知るために

発注者が使用することができます。これには他のコスト（例えば、合意された範囲において、O – 運用

及び占有コスト及び E - 環境及び/又は解体コスト、加えて、あらゆる他の関連する非建設費及び/又は収

入及び外部性）を考慮することができます。

3.2.6 建物維持管理業務、更新（R）及び維持（M）業務に関連する当初目標原価の作成に関しては、項

目 2.5.2 で定義されているように、更新工事及び維持業務のための 2 つの別々のコスト分類の下に定義さ

れています。

3.2.7 建物の設計が進むにつれて、コスト見積りのより詳細な内訳は、コストプランニングを通じて進

化します。更新（R）及び維持（M）業務のためのコストプラニング指針は、この指針の第 4 章（更新（R）

及び維持（M）業務のコストプランニングのための測定指針）にあります。

3.2.8 建設プロジェクトに関して、当初目標原価は、更新（R）及び維持（M）業務（3.8 参照）のため

29

の単価に基づいており、（エレメント別機能ユニット法）に採用される測定方法に適用可能です。単価は、

コストマネージャー/見積り担当者が、プロジェクトの評価及び設計ブリーフ段階でライフサイクルコス

トを算定を可能にするために不可欠です。

3.3 当初目標原価のための情報要求条件

3.3.1当初目標原価の作成を可能にするためには、次のような情報が必要です（それらは網羅的ではなく、

ガイダンスの提供のみを意図しています）。

新築建物、及び/又は改築、又は建設施設及び/又は機能タイプについて：

（1）建物の説明及び敷地の場所

（2）建物使用及び占有詳細の記述（例えば、使用中/転貸/退去）

（3）各建物又は機能タイプの床面積（GIA）の文書

（4）機能ユニット（例えば、寝室、事務所など）及び収容人数の明細表

（5）正味内法面積（NIA） - 機能ユニットが、NIA によって表現される場合

（6）屋外敷地面積（SA） - 敷地の維持管理及び外部作業が必要な場合

（7）交通の考慮事項及び運営時間、例えば、年間 365 日の使用のために 24 時間利用可能な警備（閏年

は 366 日）

（8）施設又は建築資産における、建物寿命（付録 G を参照）及び/又は所有権の期間

（9）コストの分析期間（すなわち、5 年、10 年、30 年又はそれ以上）

（10）維持調達戦略の考え方（自前及び/又は外部委託）

（11）割引率 - コストの現在価値が、時間を介して下落すると想定される年率（付録 G を参照）

（12）予算/キャッシュフローの制約 - 短期及び長期的な視点から

（13）改築のための要求条件（すなわち、定義された資産の性能/状態の基準を施設が満たすように、必

要な全ての未解決の維持管理のわかる範囲での詳細）

（14）建物設備に関する特定の要求条件（例えば、炭素削減合意；利用可能性及び主要なシステムの特

別な要求条件）

（15）プロジェクト/設計ブリーフの顕著な情報（例えば、品質、持続可能性の要求条件及びあらゆる具

体的な‘現状復旧’計画及び復旧責任の記述）

（16）以下に関する要求条件：

（a）コンサルタント及び専門家報酬の扱い

（b）その他の発注者起因の維持管理関連コスト（例えば、IT システム）

（c）リスク調整費

（d）VAT（付加価値税）及び他の課税/インセンティブの扱い

（17）その他の考慮事項（例えば、資本調整費や補助金を扱うアプローチ）

既存建物、又は建設施設及び/又は機能タイプについて：

（1）全ての新築建物又は改築（刷新）項目については上記 1〜17 であり、加えて：

（2）建物の築年数（すなわち、建物の実際の完了日から測定されるもの）

（3） 近の大規模改修 - 通知すべき使用可能寿命の顕著な詳細

30

（4）更新工事の詳細（状態調査及び残寿命評価から生じる措置）

（5）分析期間及び施設寿命（又は権利期間、ブリーフで定義されている場合）。

3.3.2 当初目標原価の目的に対して、更新（R）及び維持（M）業務のコストは期間にわたって考慮され

なければなりません。（すなわち、建物又は施設のライフサイクル、又はブリーフで定義される合意され

た分析期間）。そのため、当初目標原価のための不可欠なエレメントは、適用されるライフサイクル期間

を定義しています。したがって、評価は、投資寿命、すなわち、付録 G で定義される‘建物寿命’によ

ってなされなければなりません。

3.4 当初目標原価の構成要素

3.4.1 建物維持管理業務のための当初目標原価における主要な構成要素は次のようなものです：

表 3.1：当初目標原価の構成要素 

構成要素（コストセンター） ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 ･･･ ￡Yn 参照/注釈 項目 3.5 から 3.9 参照 項目 3.5 から 3.9 参照 項目 3.10 参照 項目 3.11 参照 項目 3.12 参照 項目 3.13 参照 項目 3.14 参照 項目 3.19 参照 項目 3.19 参照

￡k ￡k ￡k ￡k ￡k 更新コスト見積(1)

維持コスト見積(2) ￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3

･･･ ･･･

￡Yn ￡Yn

小計(3) [(3)=(1)+(2)] 維持管理会社の 経営及び管理コスト見積り(4)

￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3

･･･ ･･･

￡Yn ￡Yn

小計(5) [(5)=(3)+(4)] 維持管理会社の 本社管理経費及び利益の見積(6)

￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3

･･･ ･･･

￡Yn ￡Yn

維持管理コスト⾒積(7)

[(7)=(5)+(6)] コンサルタント/専門家報酬見積(8)

その他の発注者起因の維持管理関連

コスト見積(9)

￡Y1 ￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3 ￡Y3

･･･ ･･･ ･･･

￡Yn ￡Yn ￡Yn

基本コスト⾒積り(10)

[(10)=(7)+(8)+(9)] ￡Y1

￡Y2

￡Y3

･･･

￡Yn

リスク調整費⾒積り(11)

(a)設計導入リスク (b)維持管理リスク (c)発注者による変更リスク (d)発注者による他のリスク

￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3

･･･ ･･･ ･･･ ･･･

￡Yn ￡Yn ￡Yn ￡Yn

リスク調整費⾒積(11)

[(11)=(11a)+(11b)+(11c) +(11d)+(･･･)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

･･･

￡Yn

コスト上限（現在価格レベル）(12) [(12)=(10)+(11)] 割引率(DF)(13)

￡Y1 DF1

￡Y2 DF2

￡Y3 DF3

･･･ ･･･

￡Yn DFn

現在価値(PV)(14) [(14)=(12)×(13)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

･･･

￡Yn

31

構成要素（コストセンター） ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 ･･･ ￡Yn 参照/注釈 項目 3.19 参照

￡k ￡k ￡k ￡k ￡k 正味現在価値(NPV) （（総）コスト上限）(15) [(15)=Σ(PV)(14)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

･･･

￡Yn

 

注意事項： 付加価値税及びその他の税制優遇措置は除外されてます  – 項目 3.16から 3.17を参照してください。 

他の考慮事項（項目 3.18で定義されるように）が、必要であれば、考慮されなければなりません。 

￡Y1 = 1年目のコスト 

￡Y2 = 2年目のコスト 

￡Y3 = 3年目のコスト 

￡Yn = 維持管理や更新のいずれかの業務が着手される 終年度コスト 

DF1 = 1年目の割引率 

DF2 = 2年目の割引率 

DF3 = 3年目の割引率 

DFn = 維持管理や更新のいずれかの業務が着手される 終年度の割引率 

 

3.4.2 基本コスト見積は、更新コスト見積、維持コスト見積、維持管理会社の経営及び管理コスト見積、

維持管理会社の本社管理経費及び利益の見積り、コンサルタント報酬及びその他の発注者起因の維持管

理コスト見積りの合計です。基本コスト見積りには、リスク、インフレ又は付加価値税（VAT）のため

の調整費は含まれていません。

3.4.3 リスク及びインフレの調整費（適用可能な場合）は、維持管理業務のためのコストの上限を決定

するために、個別に計算され、基本コストの見積りに加算されます。

3.4.4 発注者が必要とする場合、現在価値（PV）が算出され、維持管理業務の正味現在価値（NPV）及

び均等の年換算価値が確認されます。これは、異なる展開と維持管理のシナリオを同じ基準で比較する

ことができます。貨幣の時間的価値を扱う方法は、項目 3.19 で扱われています。

3.5 床面積法及び機能ユニット法を用いた当初目標原価の測定指針

3.5.1 更新（R）及び維持（M）業務の両方の、建物維持管理業務のため数量は、建物又は建築資産の総

GIFA 測定（床面積法を用いて）によって、又は機能ユニット個数の算出によって（機能ユニット法を使

用して）、決定されなければなりません。特定の状況では、床面積法と機能ユニット法の両方の組合せを

採用する必要があります。

（1）床⾯積法：

（a）更新（R）工事について：

建物、又は建築資産の合計 GIFA は、測定され、適切な GIFA コスト/ m 2 と掛け算されます。将来

の更新（R）工事の合計見積りコストを計算する式は、次のとおりです。

R = a×b

ここで、

a = GIFA

b = 更新工事のため GIFA コスト/㎡

R = 更新コスト見積（すなわち、範囲内の分析期間にわたる年換算の、合計更新コスト見積り）

（b）維持（M）業務について：

建物又は建築資産の合計総内法床面積（GIFA）は、測定され、適切な GIFA コスト/ m 2 と掛け算

されます。維持（M）業務の合計コスト見積りを計算する式は、次のとおりです。

32

M = a×b

ここで、

a = GIFA

b =維持（M）業務のため GIFA コスト/㎡

M =維持コスト見積り（すなわち、範囲内の分析期間にわたる年換算の、合計維持管理業務コスト）

（c）GIFA は、RICS 測定実施コードの‘主要定義：総内法面積（GIA）’に従って測定されなけれ

ばなりません。それは、この規則の付録 A で再掲されています。

（d）測定が複数の建物のためである場合は、それぞれの建物のための測定は別々に示されなければ

なりません。

（e）単一の建物が複数の用途（例えば、住宅、賃貸及び事務所）を含む場合、各機能の GIFA は、

個別に計算し、定量化されなければなりません。

各個別の機能の GIFA の合計は、建物全体の GIFA に等しくなるようにします。各個別の建物機能

の GIFA を設定するには、機能を線引きするために隔壁の中心線が使用されなければなりません。

（f）外部の（維持）業務を個別に測定する場合（例えば、グラウンド維持管理業務の見積コストを

捕捉するために）、屋外敷地面積（SA）を測定します。 SA は、敷地の権利境界内の総面積（又は

建物のための敷地として発注者によって定義された権利境界内の総面積）です。その際、水平面上

で測定され、建物の設置面積を除きます。

（g）更新（R）及び維持（M）業務の年換算コスト見積は、建物又は資産のライフサイクルの各年

について計算されなければなりません。例えば、0 年（現在の年）、1 年、2 年、3 年... 25 年+。

（h）使用単価（すなわち、GIFA コスト/㎡）は、更新（R）又は維持（M）業務が実施される年に

関わらず、当初目標原価が準備される時点現在のものでなければなりません。

（i）更新（R）及び維持（M）業務に関連するコストが将来的に支払われる場合には、将来キャッ

シュフローの現在価値（PV）、つまり全体（すなわち、正味現在価値（NPV））及び年毎の現在価値

（PVs）の両方が計算されなければなりません。将来のキャッシュフローの年間 PV 及び NPV を確

認するための指針は、この指針の項目 3.19 で説明されています。

（2）機能ユニット法：

（a）機能ユニットとは、建物又は建物の一部の主要な用途を表すために使用される測定単位です。

測定がこの方法で示される場合、機能ユニットが明確に識別されることが不可欠です。一般的に使

用される機能ユニット及び、建物又は建設施設の測定における機能ユニットの一覧は、この規則の

付録 C に設けられています。

（b）建物に関する適切な機能ユニットの用途が選択されなければなりません（例えば、事務所、エ

アコン付き）。機能ユニットの合計個数を決定し、単一の適切な機能ユニット（又は、機能ユニット

当たりのコスト）が乗算されます。

（c）更新（R）工事について：

更新工事の合計コスト見積を計算するための式は、次のとおりです。

R = a × b

ここで、

a = 機能ユニットの個数

33

b = 機能ユニット当たりのコスト（又は機能ユニットコスト）

R =更新コスト見積（すなわち、範囲内の分析期間にわたる年換算の、合計更新工事コスト）

（d）維持（M）業務について：

維持（M）業務の合計コスト見積を計算するための式は、次のとおりです。

M = a × b

ここで、

a = 機能ユニットの個数

b = 機能ユニット当たりのコスト（又は機能ユニットコスト）

M=維持コスト見積り（すなわち、範囲内の分析期間にわたる年換算の、合計維持業務コスト）

（e）機能ユニットの測定を‘正味内法面積’（NIA）とすべき場合は、RICS 測定実施コードの‘主

要定義：正味内法面積（NIA）’に従って測定されなければなりません。それは、この規則の付録 B

で再掲されています。

（f）機能ユニットの測定が、‘小売面積’として表現される場合は、店舗の小売面積は RICS 測定実

施コードの‘特殊用途の定義：店舗’に従って測定されなければなりません。それは、この規則の

付録 D で再掲されています。

（g）機能ユニットは、全ての動線部分を含みます。

（h）外部の業務を個別に測定する場合（例えば、グラウンド維持管理業務の見積コストを捕捉する

ために）、屋外敷地領域（SA）を測定します。 SA は、敷地の権利境界内の総面積（又は建物のた

めの敷地として発注者によって定義された権利境界内の総面積）です。その際、水平面上で測定さ

れ、建物の設置面積を除きます。

（i）更新（R）及び維持（M）業務のコスト見積は、建物又は資産のライフサイクルの各年につい

て確認されなければなりません。例えば、0 年（現在の年）、1 年、2 年、3 年... 25 年+。

（j）使用単価（すなわち、GIFA コスト/㎡）は、更新又は維持業務が実施される年に関わらず、当

初目標原価が準備される時点現在のものでなければなりません。

（k）更新（R）及び維持（M）業務に関連するコスト、将来キャッシュフローの現在価値（PV）が

将来にわたって与えられる場合には、総額（すなわち、正味現在価値（NPV））及び年毎の現在価値

（PVs）の両方が計算されなければなりません。将来キャッシュフローの年間 PV 及び NPV を確認

するための指針については、この指針の項目 3.19 で説明されています。

3.6 エレメント法

3.6.1 新築建物と既存建築資産に関するエレメント法は、資産取得としての建築工事及び維持管理業務

の両方の合計コスト見積（すなわち、建築及び維持管理業務の見積り）を計算するための選択的アプロ

ーチです。エレメント法は、（範囲内の）建物維持管理業務の主要なエレメントを考慮し、建築プロジェ

クト及び（範囲の）合意された維持管理関連業務に適用可能なエレメント別内訳に基づく当初目標原価

を提供します。

3.6.2 典型的には、エレメント法で使用されるグループエレメント及びエレメントは、資産取得として

の建築工事のエレメント別コストプランニングのプロセスにおいて使用されるものと同じです。しかし、

維持管理コスト見積内訳に使用されるエレメントの選択及び個数は、範囲内の‘維持管理資産に適用可

34

能なもの’及び利用可能な情報にもよります。

3.6.3 エレメント法を用いた当初目標原価を作成する際に一般的に使用される主要なエレメントは、以

下の表 3.2 に記載されています：

表 3.2：コスト見積のエレメント法におけるエレメント構成 

グループエレメント エレメント 0 準備工事 0.0 準備工事 1 地下構造 1.0 地下構造 2 上部構造 2.1 構造体

2.2 上層階 2.3 屋根 2.4 階段及び斜路 2.5 外壁 2.6 窓及び外部建具 2.7 内壁及びパーティション 2.8 内部建具

3 内部仕上 3.1 壁仕上 3.2 床仕上 3.3 天井仕上

4 付属品、家具及び備品 4.1 付属品、家具及び備品 5 設備 5.1 衛生設備

5.2 厨房機器 5.3 廃棄物処理設備 5.4 給水設備 5.5 熱源設備 5.6 暖房及び空調設備 5.7 換気設備 5.8 電気設備 5.9 燃料設備 5.10 昇降機及び搬送設備/システム 5.11 火報設備及び避雷設備 5.12 通信、ｾｷｭﾘﾃｨ設備及び制御システム 5.13 特殊設備/システム 5.14 設備諸設備

6 プレハブ建築及び建築ユニット NRM3 では対象外 7 既存建築への業務 8 外構工事 8.1 敷地準備工事（NRM3 では非該当）

8.2 道路、通路及び舗装 8.3 植栽（すなわち、構内維持管理） 8.4 囲障、柵及び壁 8.5 屋外機器 8.6 屋外排水 8.7 屋外設備

注意事項：エレメント別コストプランニングの論理及びレベルについては付録 Eを参照して下さい。そこでは、エレメント別コストプラ

ンニングのために使用される全てのグループエレメント又はシステム、サブエレメント及びコンポーネントの詳細な一覧を掲載していま

す。 

3.6.4 エレメントごとの測定方法及び測定ユニットは、維持管理業務のエレメント別コスト見積方法の

ための測定指針（NRM 1 のエレメント別コスト見積方法と整合）の項目 3.7 表 3.3 に記載されています。

3.6.5 適切な情報が利用可能である場合には、エレメント別ユニット数量（EUQ）は、指針に従ってエ

レメントが測定され、エレメントのコスト目標を確認するために適切なエレメント別単価（EUR）で価

格付けされます。特定のエレメントについて不十分な情報しか利用できない場合、そのエレメントの

35

EUQ は、GIFA に基づきます。エレメントのコスト目標を計算する式は、次のとおりです。

c = a × b

ここで、

a = EUQ

b = EUR

c = コスト目標（エレメントの）

3.6.6 更新（R）業務について：

更新（R）工事の合計コスト見積（すなわち、更新コスト見積り）は、エレメントごとのコスト目標を追

加することによって確認されます。エレメント法を用いた、更新（R）工事見積を計算する式は、次のと

おりです：

b = Σ（a0 + a1 + a2 + a3 + a4 + a5 + a6 + a7 + a8 + aX など）

ここで、

a0、a1、a2、a3 など = エレメントのコスト目標

b = 更新コスト見積

3.6.7 維持（M）業務について：

維持（M）業務の総コスト見積り（すなわち、維持コスト見積）は、エレメントごとのコスト目標を追

加することによって確認されます。エレメント法を用いた、維持（M）業務見積りを計算するための式

は、次のとおりです：

b = Σ（a0 + a1 + a2 + a3 + a4 + a5 + a6 + a7 + a8 + aX など）

ここで、

a0、a1、a2、a3 など = エレメントのコスト目標

b = 維持コスト見積

3.6.8 測定は GIFA に基づいてされるべきであり、面積は、RICS 測定実施コードの‘主要定義：総内

法面積（GIA）’に従って測定されなければなりません。それは、この規則の付録 A で再掲されています。

3.6.9 建物と維持管理プロジェクトが複数の建物を含む場合、各建物の当初目標原価は個別に示されな

ければなりません。項目 2.8.1：複数の建物又は施設を備えたプロジェクト、を参照してください。

3.6.10 エレメント法は、RIBA ワークステージ C：コンセプト、及び/又は OGC ゲートウェイ 3A の着

手時における初期コストモデル（又は概要エレメント別コストプラン）を作成するためにも使用するこ

とができます。設計ブリーフ及びコンセプト承認のどちらも適用可能です。このエレメント別内訳は、

公式コストプランを作成可能な参照フレームを提供します - この指針の第 4 章（更新（R）及び維持（M）

業務のコストプランニングの測定指針）を参照してください。当初 EUQs と EURs は、 終的には、エ

レメント、サブエレメント、コンポーネント、単価のより詳細な測定によって取って代わられます。適

切な設計 - 及び維持管理関連の情報が整い、エレメント別コストプランが進展します。

3.6.11 表 3.3 におけるエレメント別見積方法の測定指針は、維持管理業務のコスト分析及びベンチマー

ク分析のために EUQs を測定するための基礎としても使用することができます。各グループエレメント

の内容は、この指針の第 6 章で定義されています（エレメント別コストプランニングのための表形式の

測定指針）。

36

3.7 建物維持管理業務のコスト見積のエレメント法のための測定指針

3.7.1 表 3.3 は、エレメント別見積方法を用いて当初目標原価を作成するために使用可能な EUQs の測

定指針を含みます。その指針は表形式化されています。

3.7.2 その表は、建物維持管理業務及び更新工事のコスト見積（すなわち、グループエレメント 0〜10

について）のための測定指針を含みます。表は次のように構成されています：

（1）第 1 列は、グループエレメントを示しています

（2）第 2 列は、エレメントを示しています

（3）第 3 列は、必要に応じて、グループエレメント及びエレメントの測定単位を示しています

（4）第 4 列は、必要に応じて、グループエレメント及びエレメント/サブエレメントのためのエレメント

別ユニット数量（EUQs）の測定指針を示します

（5） 後の列は EUQs 測定に関する、さらなるアドバイスが含まれています

（6）水平線は、グループのエレメント又はエレメントの終わりを示すために表を分割します

（7）指針は現在形で書かれています。

3.7.3 エレメント別コスト見積り方法で使用される各グループエレメント及びエレメントの定義は、こ

の指針の第 6 章（エレメント別コストプランのための表形式の測定指針）のエレメント別コストプラン

のために定義されたものと同じです。

3.7.4 適切な情報が利用可能である場合、EUQs は指針に従って、グループエレメント、エレメント又

はサブエレメントに関して測定され、エレメントのコスト目標を確認するために、適切な EURs を用い

て価格付けられます。

3.7.5 特定のエレメントに関して不十分な情報しか利用できない場合は、そのエレメントに関する EUQ

は、GIFA にならなければなりません。

3.7.6 表 3.3 のエレメント別コスト見積方法のための測定指針は、建物建設プロジェクトに直接関連す

る - 維持管理業務及びライフサイクル更新工事のコスト分析及びベンチマーク分析を作成する目的で、

EUQs を測定するための基礎としても使用することができます。項目 5.7 を参照してください。

3.7.7 エレメント別単価又は更新（R）及び維持（M）業務は、建設事業のコスト見積り及びライフサイ

クルコスト計算における本質的な方法です。ユニットコスト情報は、詳細なエレメント別コスト分析及

びユニットコスト実績に基づくベンチマークから用いられる必要があります（すなわち、使用期間中の

建物更新（R）及び維持（M）コスト（使用単価におけるベンチマークコスト）から）。

 

表 3.3：エレメント別コスト見積方法のための測定指針 

グループエレメント エレメント 単位 測定指針 注釈 0 準備工事 1 1 有毒な/危険な/汚染物質

の扱い ㎡

測定面積は、敷地面積（すなわち、

敷地の総面積）です。 コストは、除去すべき有毒な/危険な/汚染物質の種類ごとに個別に示されな

ければなりません。 2 主な解体工事 1 測定面積は、取り壊される建物の

総内部床面積（GIFA）です。 2 面積は、GIFA を確認するために、

測定指針に従って測定されます。

コストは、取り壊される建物ごとに個

別に示されなければなりません。

3 隣接する構造体の仮設の

支持（サポート） 測定面積は、支持する壁の面積で

す。 コストは、支持する構造体ごとに個別

に示されなければなりません。 4 専門外構工事 測定面積は、敷地面積（すなわち、

敷地の総面積）です。 コストは、エレメントごとに個別に示

されなければなりません。 5 仮設転用の工事 6 臨時の現地調査業務

37

グループエレメント エレメント 単位 測定指針 注釈 1 地下構造 2 1 地下構造 ㎡

1 測定面積は、外周壁の内側面に対

して測定される 下階の面積です。 2 下階の面積は、総内部床面積を

確認するために、測定指針に従って

測定されなければなりません。 3 地下室の面積は個別に示されなけ

ればなりません。 4 地下室の面積は、GIFA を確認する

ために、測定指針に従って測定され

なければなりません。

2 上部構造 1 構造体 3 ㎡

1 測定面積は、構造体に関連する床

面積です。 2 構造体の面積は、総内部床面積

（GIFA）を確認するために、測定指

針に従って測定されなければなり

ません。

開放接地床などを持つ建物について

は、解放接地床面積を除外します（す

なわち、完全に囲まれた建物では、面

積は GIFA に等しくなります）。

2 上層階 4 ㎡

1 測定面積は、上階の総面積です。 2 上階の面積は、総内部床面積

（GIFA）を確認するために、測定指

針に従って測定されなければなり

ません。 3 傾斜面（回廊、階層型テラスなど）

は、図面上で平面として測定されな

ければなりません。 4 建物内部のバルコニー、回廊、階

層型テラス、サービス階、歩道、内

部ブリッジ、外部接続や屋根の部分

は、個別に示されなければなりませ

ん。

バルコニーが含まれている場合には、

上層階と 下階の合計は GIFA を超え

てしまいます。

3 屋根 5 ㎡

1 測定面積は、図面上の屋根の面積

です。 2 測定面積は、図面上で外周壁の内

側面を測定した屋根の面積です。

4 階段と斜路 6 数 1 設置されている階層建物の階段の

総数を数える。すなわち、フロア数

を乗じた階段や斜路の数（それぞれ

の場合で、 下階のフロアは除く）。 2 各階段や斜路の合計垂直高さは、

構造床の上面から測定し、記載しな

ければなりません。 5 外壁 7 ㎡ 測定面積は、外壁の内周（すなわち、

内側面）で測定された外壁の面積

で、窓面積を除きます。

1 RIBA ワークステージ A（見積り）及

び B（設計ブリーフ）、又は OGC ゲー

トウェイ 1（ビジネス妥当性）及び 2（デリバリー戦略）の段階において、

外壁工事の厚さが判明していることは

ほとんどありません。 2 コストは、外壁システムの種類ごとに

個別に示されなければなりません。 6 窓と外部建具 ㎡ 測定面積は、構造体に渡って測定さ

れる窓と外部建具の面積です。 窓と外部建具用の開口部を形成するた

めの関連コストが含まれなければなり

ません。 7 内部壁とパーティション8

㎡

測定面積は、内部壁又はパーティシ

ョンの中心線上で測定された、内部

壁とパーティションの面積です。建

具開口部、スクリーンなどのための

控除はされていません。

コストは、内部壁又はパーティション

の種類ごとに個別に示されなければな

りません。

8 内部建具 数 設置されている、内部建具の総数を

数える。 建具種類にかかわりません。

3 内部仕上 1 壁仕上 ㎡ 測定面積は壁の仕上（すなわち、仕

上が適用された壁の面積）の総面積

です。

2 床仕上 測定面積は、床仕上の総面積（すな

わち、仕上が適用された床の面積）

です。 3 天井仕上 測定面積は、天井仕上の総面積（す

38

グループエレメント エレメント 単位 測定指針 注釈 なわち、仕上が適用された天井の面

積）です。 4 付属品、家具及び

備品 ㎡ 1 測定面積は、総内部床面積（GIFA）

です。 2 面積は、GIFA を確認するために、

測定指針に従って測定されます。

5 設備 1 衛生設備 数 1 設置されている、器具の総数を数

える。 2 数える器具の総数は、以下の項目

の総数のとおりです。 （a）家庭用衛生器具 （b）専門の衛生器具 （c）浴槽 （d）便器 （e）シャワールーム器具

2 厨房機器 1 設置されている、機器の総数を数

える。 2 数える項目の総数は、以下の項目

の総数のとおりです。 （a）業務用調理機器 （b）調理用流し （c）食品貯蔵機器 （d）専門機器

3 廃棄設備 1 設置されている、衛生器具、及び

厨房機器用の地上廃棄設備、及びご

み処分設備への投入口の総数を数

える。 2 数える項目の総数は、以下に示す

項目の総数（数）です。 （a）衛生器具の接続箇所 （b）厨房機器の接続箇所 （c）実験室及び産業液体廃棄物の

ための廃棄箇所 （d）ダストシュートへの投入箇所 （e）化学的及び産業廃棄器具への

投入箇所

1 補助的な付属品/部品は個別に数え上

げないでください。補助的な付属品/部品のコストは、項目の単価に含まれ

なければなりません。 2 以下のコスト及び測定値は、個別に

示されなければなりません。 （a）衛生器具からの排水 （b）厨房機器からの排水（例えば、流

し） （c）実験室及び産業液体廃棄物からの

排水 （d）ごみ処分設備 （e）化学的及び産業廃棄処理設備

4 給水設備 1 設置されている、接続箇所の総数

を数える。 2 数える接続箇所の総数は、以下の

項目の総数です。 （a）本管の接続箇所 （b）冷水の接続箇所 （c）温水の接続箇所 （d）蒸気及び濃縮液の接続箇所

それぞれ個別に示されるべきコスト： （a）本管の接続箇所 （b）冷水の接続箇所 （c）温水の接続箇所 （d）蒸気及び濃縮液の接続箇所

5 熱源設備 kW キロワット（kW）総数を記載して

ください。 1 コストは、各熱源ごとに個別に示さ

れなければなりません。 2 各熱源の数と種類を記載してくださ

い。 3 キロワット（kW）当たりの単価が、

各熱源のために記載されなければなり

ません。 6 暖房と空調設備

㎡ 1 測定面積は、システムによって機

能する面積です。 2 機能面積は、総内部床面積（GIFA）

を確認するために、測定指針に従っ

て測定されます。 3 複数のシステムが採用される場

合、システムごとの測定面積は、シ

ステムによって機能する面積です。

面積は GIFA を確認するために、測

定指針に従って測定されます。

コストは、システムの種類ごとに個別

に示されなければなりません。 7 換気設備 8 電気設備 9 燃料設備

39

グループエレメント エレメント 単位 測定指針 注釈 10 昇降機及び搬送設備 数 設置されている、昇降機及び搬送設

備の総数を数える。

コストは、昇降機及び/又は搬送設備の

種類ごとに個別に示されなければなり

ません。 （a）昇降機（例えば、乗用、荷物用、

消火用など）；提供階数も記載してくだ

さい （b）囲い付き巻上機；提供階数も記載

してください （c）エスカレータ；提供階数（数）、

揚程（m）及び移動長さ（m）も記載

してください （d）動く歩道；移動長さ（m）も記載

してください （e）電動の階段昇降機 （f）搬送機（乗客又は物品）；移動長

さ（m）も記載してください （g）段差解消装置及びシザーリフト；

総上昇（m）及び設計荷重（kN）も記

載してください （h）クレーン及び囲い無し巻上機；総

上昇（m）及び設計荷重（kN）も記載

してください （i）自動車昇降機；提供階数も記載し

てください （j）自動車積載システム；容量も記載

してください （k）自動車/大型トラックのターンテ

ーブル（転車台）など （l）書類取扱いシステム （m）他の昇降機及び搬送設備。

11 火報設備と避雷設備

㎡ 1 測定面積は、システムによって機

能する面積です。 2 機能面積は、総内部床面積（GIFA）

を確認するために、測定指針に従っ

て測定されます。 3 複数のシステムが採用される場

合、システムごとの測定面積は、シ

ステムによって機能する面積です。

面積は GIFA を確認するために、測

定指針に従って測定されます。

コストは、システムの種類ごとに個別

に示されなければなりません。

12 通信、セキュリティ設備

及び制御システム

13 特殊設備

14 設備諸工事 1 測定面積は、総内部床面積（GIFA）

です。 2 面積は GIFA を確認するために、

測定指針に従って測定されます。 7 既存建物の工事 10 1 小規模解体や補修工事

㎡

1 測定面積は、解体又は補修される

建物の総内部床面積（GIFA）です。 2 面積は GIFA を確認するために、

測定指針に従って測定されます。

コストは、解体又は補修される建物ご

とに個別に示されなければなりませ

ん。 2 既存設備の修理 3 防湿経路/カビ及び甲虫

類の根絶 ㎡

1 測定面積は、処理する室の総内部

床面積（GIFA）です。 2 処理する室の面積は GIFA を確認

するために、測定指針に従って測定

されます。

4 ファサード保持 測定面積は、保持されるファサード

の面積です。 5 既存表面の清掃 測定面積は、清掃される面の表面積

です。空隙のための控除はありませ

ん。

コストは、表面の種類ごとに個別に示

されなければなりません。

6 改装工事 測定面積は、改装される面積です。 コストは、改装される表面の種類ごと

に個別に示されなければなりません。 8 外構工事 1 敷地準備工事 11 ㎡ 測定面積は、敷地面積（SA）で、水

平面上で測定される建物（又は建物

群）の設置面積は除きます。

コストは、エレメントごとに個別に示

されなければなりません。 2 道路、通路、舗装及び表

面材

40

グループエレメント エレメント 単位 測定指針 注釈 3 軽造園、植栽及び灌漑シ

ステム 4 囲障、柵及び壁 5 屋外機器 6 屋外排水 7 屋外設備 8 小規模建築工事及び附属

屋 1 測定面積は、建物（群）の総内部

床面積（GIFA）です。 2 面積は GIFA を確認するために、

測定指針に従って測定されます。 9 維持管理会社の経

営及び管理 ％ 準備工事及び建物維持管理業務の

総コストに対する割合としての維

持管理会社の経営及び管理コスト。

10 維持管理会社の本

社管理経費及び利益 準備工事、建物維持管理業務の総コ

スト及び維持管理会社の経営及び

管理コストに対する割合としての

維持管理会社の本社管理経費及び

利益コスト。

注意事項：グループエレメント 6：プレハブ建物及び建物ユニットは、除外されており、NRM 3では扱われていません。 

注意事項： 

（1）  準備工事は、恒久構造体のための維持管理業務（例えば、NRM1で扱われている大規模な取り壊し）には適用されません。 

（2）  地下構造（基礎、地下壁及び 下階床スラブ）は維持可能な業務ではありません。しかしそれらには定期的な点検が必要になりま

す。検査は、一般的に全体としての建物のために行われており、調整費は、積極的な維持管理のためになされなければなりません。

建物下の排水、及び建物の接地面（例えば、雨水桝、ダクト及びマンホール）に関して、維持管理業務は、この規則の第 6章の表

に従って測定されます。見積りが既存建物のためである場合、構造的な調査に起因する改善作業は、このエレメントに含まれなけ

ればなりません；構造的調査データが存在しない場合には、グループエレメント 13：リスクにおける調整費が適用されることに

なります。 

（3）  フレーム構造体は維持可能な業務ではありません。見積りが既存建物のためである場合、検査（すなわち、構造調査）に起因する

改善作業は、このエレメントに含まれなければなりません。検査データが存在しない場合には、適切な調整費がグループエレメン

ト 13：リスクの下で適用されることをお勧めします。 

（4）  上層階の構造  ‐ バルコニーへの排水（排水口、樋、縦樋など）を除いて、これらは、維持管理業務には含まれていません。バル

コニーの排水に不可欠な維持管理業務は、この規則の第 6章における表形式の測定指針に従って測定されます。見積りが既存建物

のためである場合、検査に起因する改善作業は、このエレメントに含まれなければなりません。検査データが利用可能でない場合、

適切な調整費がグループエレメント 13：リスクにおける調整費の適用をお勧めします。 

（5）  屋根の構造  ‐ 見積りが既存建物のためである場合、構造的な調査に起因する改善作業は、このエレメントに含まれなければなり

ません。検査データが利用可能でない場合、適切な調整費がグループエレメント 13：リスクにおける調整費の適用をお勧めしま

す。この指針は、屋根材、特殊な屋根システム、屋根排水、屋根ライト及び屋根機能の維持管理に適用されます。 

（6）  階段と斜路構造体は維持可能な業務ではありません。見積りが既存建物のためである場合、検査に起因する改善作業は、このエレ

メントに含まれなければなりません。検査データが利用可能でない場合、適切な調整費がグループエレメント 13：リスクにおけ

る調整費の適用をお勧めします。この指針は、階段/斜路仕上げと手すりの維持管理に適用されます。 

（7）  外壁の構造体は、調査期間内に発生した目地補修、シール補修などを除き、維持可能な業務に含まれていません。見積りが既存建

物のためである場合、構造的な調査/検査に起因する改善作業は、このエレメントに含まれなければなりません。検査データが存

在しない場合には、適切な調整費がグループエレメント 13：リスクの下で適用されることをお勧めします。この指針は、太陽/雨

の遮蔽部及びファサード清掃システムの維持管理に適用されます。 

（8）  内部壁とパーティション構造の取替えは、維持可能な業務ではありません。見積りが既存建物のためである場合、検査に起因する

改善作業は、このエレメントに含まれなければなりません。検査データが存在しない場合には、適切な調整費がグループエレメン

ト 13：リスクの下で適用されることをお勧めします。この指針は、取り外し可能なパーティション、可動の部屋間仕切り及び小

区画の維持管理に適用されます。 

（9）  プレハブ式ユニットが建物の中に組み込まれている場合には、維持管理が適切なエレメントに測定され、価格付けされなければな

りません。例えば、浴槽として供給される衛生器具は、エレメント 5.1衛生設備に含まれなければなりません。 

（10） 改修計画において、又は既存建物の一部が新築建物に組み込まれている場合、維持管理が適切なエレメントに測定され、価格付け

されなければなりません。 

（11） 敷地の準備工事は、建設項目であり、維持管理業務から除外されます。 

3.8 更新（R）及び維持（M）業務のコスト見積りに使用される単価及びエレメント別単価（EURs）

3.8.1 使用される単価は、当初目標原価が作成される時点現在でなければなりません。つまり、それら

は将来のインフレやデフレのためのあらゆる調整費を除外せねばなりません。

3.8.2 測定数量に適用される単価は、使われる測定方法が適用されなければなりませんが、それは次の

41

ようなものです。（単価に使われる測定数量は次のような測定法で計測されるべきです）：

（1）総内法床面積（GIFA）当りのコストに基づく単価では、床面積法で決められる測定数量を使用し

なければなりません

（2）機能ユニット当たりのコストは、機能ユニット法で計算される測定数量を使用しなければなりませ

ん

（3）妥当なエレメント別単価（EURs）は、エレメント法を用いて導出される測定数量を使用しなけれ

ばなりません。

3.8.3 更新（R）及び維持（M）業務の総コスト見積りに使用される、２つの単価（すなわち、総内法床

面積（GIFA）当りのコストと機能ユニット当たりのコスト）、そして、エレメント別単価（EURs）につ

いては、建物の部分又はエレメントを更新及び維持するために必要なあらゆる材料費（消耗品を含む）、

労務費及び機材費のコストを含まなければなりません。

3.8.4 単価及び EURs には、あらゆる下請け受注者（サブコン）やサプライヤーの設計料、プレリミナ

リーズ、そして、本社管理経費と利益のための調整費を含めなければなりません。

3.8.5 単価及び EURs では、維持管理会社の運用コスト、維持管理会社の本社管理経費と利益、そして、

その他調整費（例えば、コンサルタント料など、その他の関連コスト、リスク調整費とインフレ）を除

外しなければなりません。これらの項目を個別に評価して、更新工事及び維持業務のコスト見積りに加

えれば、維持管理コストの見積りが得られます。

3.8.6 機能ユニット当たりのコスト（又は機能ユニットコスト）は、機能ユニットに関係する全ての動

線部分に関連するコストを含みます。

3.8.7 総内法床面積（GIFA）当りのコスト、機能ユニット当たりのコスト（又は機能ユニットコスト）

及び EURs は、同タイプの過去の維持管理業務プログラムのコスト分析又はベンチマーク分析から導出

できます。これが行われる場合には、単価は、必要に応じて、過去の維持管理業務プログラムと、提案

される維持管理業務プログラムとの間で維持管理レベルにおける変化を反映させるように調整されるべ

きです。時間とコストの地域差も考慮すべきです。

3.8.8 ライフサイクルコスト分析及びベンチマーク分析からの単価を使用する場合、そのような単価が、

当初目標原価が準備される時点現在の価格を反映して調整（すなわち、インフレが含まれた調整費を除

くように調整）されていることが推奨されます。

3.8.9 さらに、コスト分析（及びベンチマーク分析）では、 終的な契約合計（すなわち、合意された

終的な決算合計）ではなく、合意された契約合計（すなわち、原契約合計）に基づくことを推奨しま

す。これの 2 つの主な理由は次のとおりです。

（1）ライフサイクルコスト分析（又はベンチマーク分析）は、 終的な決算合計が合意されるまでは利

用できないでしょう。（それができるようになるのは、）入札段階で着手された分析から、3〜4 年経って

いる可能性があります。

（2）原契約合計と変化した決算の両方を分析することは、単独で原契約合計を分析することよりもはる

かに困難です。

3.9 最新の見積り基準日への、単価とその他のコストの更新

3.9.1 見積り基準日が当初目標原価のために設定されなければなりません。したがって、コスト分析と

42

ベンチマーク分析から使用される単価は、当初目標原価のために設定される見積り基準日と一致するよ

うに更新されていることが、重要です。

3.9.2 これを行うには、単価は、コストデータの基準日から現在見積り基準日までの期間中に発生した

インフレの分だけ増加します。更新された単価を計算するための式は、次のとおりです。

Ra2 = Ra1+（Ra1×p）

ここで、

Ra1 = コストデータの基準日における単価

Ra2 =現在見積りの基準日における単価

p = インフレに対するパーセント加算

インフレに対するパーセント加算は、公表指数（すなわち、入札価格指数、維持管理価格指数又は小売

価格指数）を用いて計算することができます。あるいは、パーセント加算は、社内の指数を利用するこ

とができます。適切な公表指数を用いた、インフレ/デフレに対するパーセント加算/割引を計算するため

の式は、次のとおりです。

p = （指数 2－指数 1）×100 / 指数 1

ここで、

指数 1 = コストデータの基準日における指数

指数 2 =現在見積りの基準日における指数

p = インフレに対するパーセント加算/割引

注意事項：パーセント加算に基づいていた過去の単価を更新しないように注意してください（例えば、

維持管理会社の経営管理コスト、維持管理会社の本社管理経費と利益、及びコンサルタントの報酬）。パ

ーセント加算が更新単価（及び他の単価）に適用される場合、このようなアイテムは、体系的に更新さ

れます。

3.10 維持管理会社の経営管理コストのための測定指針

3.10.1 維持管理会社の経営管理コストは、維持管理業務（つまり、維持管理業務見積り）の総コストへ

の割合として加算されます。適用されるパーセント加算は、過去の維持管理業務プログラムのコスト分

析を適切に考慮し、評価してから導出することができます。

その割合は、維持管理業務を構成する全てのエレメントの総コストの割合として、維持管理会社の経営

管理コストを計算することにより確認することができます。過去に完了した維持管理業務契約からのベ

ンチマークデータは、新しい維持管理業務プログラムに適用されるであろう、維持管理会社の経営管理

コストのレベルを評価することに使えます。

3.10.2 維持管理会社の経営と管理のコスト見積りは、更新（R）及び維持（M）業務のコストに対して

選択したパーセントの加算によって計算されなければなりません。

したがって、維持管理会社の経営管理コストの総コストを計算する式は、次のとおりです。

c =（ Rc + Mc ）×p

ここで、

Rc = 更新（R）業務見積り（すなわち、更新（R）業務の総コスト見積り）

Mc = 維持（M）業務見積り（すなわち、維持（M）業務の総コスト見積り）

43

p = 維持管理会社の経営管理コストに対するパーセント加算

c = 維持管理会社の経営と管理のコスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストの総コス

ト見積り）。

3.10.3 維持管理会社の経営と管理のコスト見積りは、更新（R）及び維持（M）業務のコスト見積りの

合計に加算されます。小計の計算式は以下のとおりです。

d = Rc + Mc + c

ここで、

Rc = 更新（R）業務見積り（すなわち、更新（R）業務の総コスト見積り）

Mc = 維持（M）業務見積り（すなわち、維持（M）業務の総コスト見積り）

c = 維持管理会社の経営と管理のコスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストの総コス

ト見積り）

d = 小計、すなわち、更新（R）及び維持（M）業務の総コストで、維持管理会社の本社管理経費と

利益を除きます

3.10.4 既知の敷地制約（例えば、交通、特別な警備や運用条件、仕事の手順、又はその他の発注者又は

敷地固有の標準外の要求条件）に関連するコストが、初期段階で知られている場合は、個別に評価し、

識別されなければなりません。

3.10.5 下請け受注者（サブコン）及びサプライヤーの経営管理コスト、設計料、リスク調整費、及び本

社管理経費と利益のための調整費は、総内法床面積（GIFA）当りのコスト、機能ユニットあたりのコス

ト（又は機能ユニットコスト）の中に；又は維持管理業務のコストを見積り（すなわち、維持管理業務

見積りを計算するため）に使用されるエレメント別単価（EURs）の中に組み込まれなければなりません。

3.10.6 維持管理会社の経営管理コストの中に見られる典型的な項目の一覧は、この指針の第 6 章（エレ

メント別コストプランニングのための表形式の測定指針、グループエレメント 9：維持管理会社の経営管

理コスト）に記載されています。

注意事項：大部分のパートにおいて、経営管理コストは、メンテナンス契約の管理、そして、機器、現

場スタッフ、施設、及び現場での供給、及び計測された仕事の単価に含まれないその他の項目を支払う

することに関連したコストです。疑問や二重計上を回避するため、維持管理会社の経営管理コストに含

めるのか、除外されるのかを、具体的に記載してください。

3.11 維持管理会社の本社管理経費と利益のための測定指針

3.11.1 維持管理会社の本社管理経費と利益は、パーセント加算に基づかなければなりません。あらゆる

維持管理会社の本社管理経費と利益のコスト見積りは、更新（R）及び維持（M）業務見積りの総コスト

合計、及び維持管理会社の経営管理コスト見積りへの本社管理経費と利益に対して、選択したパーセン

トの加算によって計算されなければなりません。したがって、維持管理会社の本社管理経費と利益の総

コスト見積りを計算するための式は、次のとおりです。

e =（Rc +Mc+ c）×p

ここで、

Rc = 更新（R）業務見積り（すなわち、更新（R）業務の総コスト見積り）

Mc = 維持（M）業務見積り（すなわち、維持（M）業務の総コスト見積り）

44

c = 維持管理会社の経営と管理のコスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストの総コス

ト見積り）

p = 維持管理会社の本社管理経費と利益のための割合

e = 維持管理会社の本社管理経費と利益見積り（すなわち、維持管理会社の本社管理経費と利益の総

コスト見積り）

3.11.2 維持管理会社の本社管理経費と利益のために適用されるパーセント加算は、過去の維持管理契約

から、又は維持管理業務のための競争入札に提出された維持管理会社の本社管理経費と利益を適切に考

慮し、評価してから導き出さなければなりません。

3.11.3 維持管理会社の本社管理経費と利益の見積りは、更新（R）及び維持（M）業務見積りの総コス

ト合計、及び維持管理会社の経営管理コスト見積りへ加えられなければなりません。したがって、維持

管理コストの見積りを算出する式は、次のとおりです。

m = Rc + Mc+ c + e

ここで、

Rc = 更新（R）業務見積り（すなわち、更新（R）業務の総コスト見積り）

Mc = 維持（M）業務見積り（すなわち、維持（M）業務の総コスト見積り）

c = 維持管理会社の経営と管理のコスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストの総コス

ト見積り）

e = 維持管理会社の本社管理経費と利益見積り（すなわち、維持管理会社の本社管理経費と利益の総

コスト見積り）

m = 維持管理コスト見積り

3.11.4 維持管理会社の本社管理経費と利益の中に見られる典型的な項目の一覧は、この指針の第 6 章

（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針、グループエレメント 10：維持管理会社

の本社管理経費と利益）に記載されています。これらの例は、決定的又は完全な項目一覧を提供するも

のではなく、単なるガイドです。

3.12 コンサルタント及び専門家の報酬のための測定指針

3.12.1 コンサルタント及び専門家の報酬は、具体的に発注者の依頼で除外されない限り、当初目標原価

に含まれなければなりません。典型的なコンサルタント及び専門家の報酬の一覧は、この指針の第 6 章

（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針、グループエレメント 11：コンサルタン

ト及び専門家報酬）に記載されています。これらの例は、決定的又は完全な項目一覧を提供するもので

はなく、単なるガイドです。

3.12.2 維持管理業務の範囲に適用される具体的な目的の記述を含むように、コンサルタント及び専門家

の報酬のための単独の調整費が設けられることを推奨します。

3.12.3 当初目標原価では、コンサルタント報酬はパーセント加算に基づくことを推奨します。これらは、

全体の維持管理業務コスト見積りに対して、選択したパーセントの加算によって計算されなければなり

ません。したがって、コンサルタント報酬及びその他の維持管理業務コストの計算式は、次のとおりで

す。

f =（m×p）

45

ここで、

m = 維持管理コスト見積り

p = コンサルタント及び専門家報酬に対する調整費割合

f = コンサルタント及び専門家報酬の見積り（すなわち、コンサルタント及び専門家報酬の総コスト

見積り）

3.12.4 コンサルタント及び専門家報酬の見積りは、全体的な維持管理業務コスト見積りに追加されます。

3.13 発注者起因のその他の維持管理関連コストのための測定指針

3.13.1 発注者起因のその他の維持管理関連コストは、必ずしも直接は建物維持管理業務、又はコンサル

タント報酬/その他関連コストに関わらないコストですが、発注者による維持管理業務における調達及び

管理コストの一部を形成しています。

注意事項：事例は、この指針の第 6 章（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針、

グループエレメント 12：発注者起因の維持管理関連コスト）に記載されています。これらの例は、決定

的又は完全な項目一覧を提供するものではなく、単なるガイドです。

3.13.2 これらのコストは、発注者の依頼で特別に除外されない限り、コストコスト見積りに含まれなけ

ればなりません。その他の発注者起因の維持管理関連コストは、一括合計の調整費として追加されなけ

ればなりません。

3.13.3 当初目標原価指針に含まれる、その他の発注者起因の維持管理関連コストの性質及び一括合計調

整費の範囲は、発注者と共に確認されなければなりません。

3.13.4 その他の発注者起因の維持管理関連コストの総コスト見積りは、維持管理業務コスト見積り及び

コンサルタント報酬/他の関連コスト見積りの合算額に追加されます。

3.13.5 年間維持管理/更新工事見積り、コンサルタントのコスト見積り及びその他の発注者起因の維持

管理関連コスト見積りの合算額は、基本コスト見積りです。

3.14 リスクのための測定指針

3.14.1 全ての建物維持管理業務プログラムは、リスクを伴います；明白なものもあれば、そうでないも

のもあります。リスクの適切な管理は、時間とお金を節約します。リスクは、建物維持管理業務プログ

ラムのあらゆる時点で発生する可能性があり、それらが識別、評価、監視、制御されることが不可欠で

す。

3.14.2 リスクの露呈（すなわち、リスクの潜在的な影響）は、建築プログラムの進行に伴い、変化しま

す；したがって、継続的なリスクの管理が不可欠です。維持管理業務プログラムが進展するにつれ、発

注者の維持管理要求条件がより多く定義され、リスク対応を決定することができます。

例えば：

（1）リスク回避：リスクが維持管理業務プログラムの結果に深刻な影響を持つ場合は、それらは全く受け

入れられません。リスク回避策は、発注者のブリーフの見直し及び建物維持管理業務プログラムの再評

価を含むことになり、おそらく、維持管理又は早期の更新工事のレベルの減少又は増加につながります。

（2）リスク低減：受け入れられないリスクレベルの場合、リスクを低減させる一般的な対応は、次の形式

をとることができます。

46

（a）再設計：改善されたバリュー・エンジニアリング（VE）の組み込み

（b）より詳細な設計及び関連する維持管理の考慮、又は敷地調査：コスト見積り及びプログラムの

基となる情報の改善

（c）異なる材料又は技術的サービス：新技術や実証されていないシステムを回避するため、及び潜

在的な陳腐化のレベルを評価するため

（d）維持管理及び更新工事への異なるアプローチ：本質的で危険な維持管理技術を回避するため

（e）契約戦略の変更：別の方法で契約当事者間のリスクを配分するため。

（3）リスク移転：リスクの受入れが、発注者に 良のバリューフォーマネー（VFM）を与えない場合。

リスクを移転する目的は、より良くリスクを制御することができる他の当事者に責任を渡すことです。

リスクを移転する際は、通常、手数料を支払わなければなりません（すなわち、リスク受入者によるリ

スクのコスト評価）。有意義となるように、リスクの移転は、発注者にとって全体的により良いバリュー

フォーマネー（VFM）を与えなければなりません（すなわち、発注者にとっての総リスクコストは、リ

スク手数料のコストよりも低減されます）。リスク移転策は、必要に応じて保険によるカバーを含みます。

（4）リスク共有：リスクが完全には移転されないときに発生し、発注者は、いくらかのリスク要素を保持

しています。

（5）リスク保留：必ずしも制御可能でないリスクは発注者に保持されます。この残りのリスクは、残存リ

スク露呈と呼ばれます。

3.14.3 建築事業の維持管理要求条件に関して、考慮される限定情報は、RIBA ワークステージ A：事業

評価と B：設計ブリーフ、及び OGC ゲートウェイ 1（事業性判断）と 2（デリバリー戦略）で得ること

ができ、リスク調整費は総コスト見積りの主要な割合となる一方で、完成後（全てのアカウントが決済

された）のリスク調整費の必要性はゼロになります。適切なリスクの確認、評価、監視及び制御は、し

たがって、現実的なコスト見積りと、発注者の残存リスク露呈から結果として生じるコストの 小化の

必要条件です。

3.14.4 リスク調整費は、標準的な割合とするのではなく、実施した敷地調査の総計など、設計の完全性

や他の不確実性を考慮した、適切なリスク評価とすることを推奨します。

3.14.5 個別の調整費は、次のそれぞれに対して作成されることを推奨します。

（1）基本設計及びそれに関連する実施リスク -設計期間中に使用する調整費であり、基本設計とその実施に

伴うリスクに備えるためのものに、積算データの変更分が加わる

（2）維持管理リスク（計画外/予定外） -建設後の段階で使用するための調整費であり、早期の障害、緊急

事態又は是正措置/計画外の修理と交換作業に対するリスクに備えるもの

（3）発注者による変更のリスク -設計過程及び建設過程の期間に使用するための調整費であり、発注者が主

導する変更のリスクに備えるもの（例えば、業務範囲やブリーフの変更、維持管理レベルの変更、工期

の変更）

（4）発注者による他のリスク - その他の発注者のリスク調整費（例えば、慣習から外れた契約及び/又は入

札行為、契約の追加条件及び特別な契約協定）

3.14.6 各リスク分類の典型的なリスク一覧は、この指針の第 6 章（エレメント別コストプランニングの

ための表形式の測定指針、グループエレメント 13：リスク）に記載されています。これらの例は、決定

的又は完全な項目一覧を提供するものではなく、単なるガイドです。

47

3.14.7 リスク調整費は、当初目標原価に含まれなければなりません。RIBA ワークステージ A：事業評

価と B：設計ブリーフ、及び OGC ゲートウェイ 1（事業性判断）と 2（デリバリー戦略）においてさえ、

当初リスク調整費の規模は、公式なリスク分析の結果に基づくことを推奨します。リスクの特性が、発

注者に受け入れられない場合は、管理行為によって発注者のリスク露呈を再検討し、この露呈が許容可

能なレベルまで低減されるような適切なリスク対応が判明するまで、リスク調整費は決定しないことを

推奨します。 も見込みのある実績コスト及びリスク調整費を決定するために、リスク分析を修正する

ことを推奨します。

3.14.8 ある建築プロジェクトの RIBAワークステージ及びOGC事業性判断及びデリバリー戦略ゲート

ウェイを通じて、リスクの主要な発生源に労力を集中することを推奨します。（識別された主要なリスク

を組み込む）維持管理固有のリスク記録とリスク管理戦略を準備することは、プロジェクトのこの段階

でさえも、有益であり得ます。リスクは十分な考慮なしに除外されないことを推奨します。なされるべ

き判断の正当性に影響を与えるため、建築プロジェクトの初期段階に漂う、思慮のない楽観論を許容し

ないように注意してください。

3.14.9 （維持管理、修理、交換業務のコストに影響を与えることができる）リスクは、その後の RIBA

ワークステージを通じて、建築プロジェクトの進行にしたがって変化します。いちど発注者が承認した

コスト上限にしたがうコストプランニングの様々な公式ステージにおいて、リスクの記録とリスクの見

積りを、一定の間隔で再評価することを推奨します。

3.14.10 パーセント加算する方法の適用に基づく当初目標原価の計算は、事業開発リスク、計画外/予定

外の維持管理リスク及び発注者リスクに対応するリスク調整費を、基本コスト見積りに選択したパーセ

ント加算を乗ずることによって算出します。したがって、基本設計リスク、建設リスク及び発注者のリ

スクに対するリスク調整費の算出式は、次のとおりです。

基本設計及び関連設備リスクについて：R1 = a×p1

維持管理リスク（計画外/予定外）について：R2 = a×p2

発注者の変更リスクについて：R3 = a×p3

発注者のその他のリスクについて：R4 = a×p4

ここで、

a = 基本コスト見積り

p1 = 基本設計及び関連設備リスクに対するリスク調整費割合

p2 = 維持管理リスク（計画外/予定外）に対するリスク調整費割合。

p3 = 発注者の変更リスクに対するリスク調整費割合

p4 = 発注者のその他のリスクに対するリスク調整費割合

R1 = 基本設計及び関連設備リスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、基本設計及び関連設備

リスクに対するリスク調整費の総コスト見積り）

R2 = 維持管理リスク（計画外/予定外）に対するリスク調整費見積り（すなわち、維持管理リスク

（計画外/予定外）に対するリスク調整費の総コスト見積り）

R3 = 発注者の変更リスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、発注者の変更リスクに対するリ

スク調整費の総コスト見積り）

R4 = 発注者のその他のリスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、発注者のその他のリスクに

48

対するリスク調整費の総コスト見積り）

3.14.11 したがって、総リスク調整費見積りを算出する式は、次のとおりです。

RA = R1 + R2 + R3 + R4

3.14.12 リスク調整費の見積りは、基本コストの見積りに追加されます。これは、提示されるコスト上

限となります（インフレを除く）。算出式は、次のとおりです。

CL = a + b

ここで、

a = 基本コスト見積り

b = リスク調整費の見積り

CL = コスト上限（インフレを除く）

3.15 インフレのための測定指針

3.15.1 維持管理業務のための当初目標原価は、現在の価格のみで準備する必要があります。

3.15.2 この見積りが入札のためのものである場合は、価格は 2 段階で調整する必要があります。

（1）維持管理業務についての入札日までの入札インフレに関して

（2）固定価格期間中のコストインフレに関して。これは通常、インフレによる年間支出分の見積りを調

整することによって行われることになります。指標の動きに連動する契約の場合は、連動する指標と実

際のインフレとのあらゆる差のリスクをも考慮しなければなりません。

3.15.3 見積りが、ライフサイクルコストプラン（LCCP）で使用するために用意される場合は、それは

LCCP の開始時点（ゼロ年）に、将来の価格変動（インフレ）のために調整する必要があります。検討

期間中のインフレ率は、正味現在価値及び割引係数の計算における割引率によってカバーされます。

3.15.4 入札インフレ量は、コスト上限（インフレを除く）に入札インフレのための単独のパーセント率

を適用することによって確認されます。入札インフレの加算は、建築事業のため事業コスト上限（建設

インフレを除く）を与えます。したがって、入札インフレの量を計算するための式は、次のとおりです。

t = CL × p

ここで、

CL =コスト上限（インフレを除く）

p =入札インフレに対する割合

t =入札インフレ見積り

入札インフレ率は、公表された指数（すなわち、維持価格指数、入札価格指数、建築費指数や小売物価

指数）を用いて計算することができます。あるいは、パーセント加算は社内の指数から得ることができ

ます。

3.15.5 入札インフレ見積りは、コスト上限（インフレを除く）に加算されます。これは、提示されるコ

スト上限（建設インフレを含む）となります。したがって、コスト上限（建設インフレを含む）を計算

する式は、次のとおりです。

CL2 = CL1 + t

ここで、

CL1 =コスト上限（インフレを除く）

49

CL2 =コスト上限（建設インフレを含む）

t =入札インフレ見積り

3.15.6 検討期間中の建設コストのインフレ量は、割引率の適用によって調整されます（項目 3.19 参照）。

3.15.7 見積りが数量清算定期契約3のために準備されている場合、建設コスト・インフレは、契約の各

年の年間コスト上限（建設インフレを除く）に対して、建設インフレのための単独のパーセント率を適

用することによって確認されます。これは次のように個別に示されなければなりません：

（a）契約におけるあらゆる固定価格条項でカバーされるそれらの年々、すなわち、入札で契約者に許可

されるインフレに対して

（b）指数化によって調整されるそれらの年々。

3.15.8 建設コストのインフレの割合は、公表指数と予測値（すなわち、維持管理コスト/価格指数、入

札価格指数、建築コスト指数又は小売物価指数）を使用して計算することができます。あるいは、パー

セント加算は社内の指数から得ることができます。

3.15.9 入札条件に起因する潜在的なコスト増加/低下、及び市場の変化の影響も考慮することを推奨し

ます。これらは、次のものに関連する、価格の上昇/減少を含みます；特定の材料や製品や、物資を搾り

取る大規模プロジェクト（国内外）の影響；特定の専門家、業務、取引、専門工事、及び労働のみの下

請け受注者（サブコン）；又は、大量の原材料を購入する他国（例えば中国）。しかし、そのような、入

札条件及び市場の変化の影響に起因する、潜在的なコスト増加/減少は、リスク調整費の下で 初に扱わ

れるべきであると推奨します。

3.16 課税調整費やその他のインセンティブ

3.16.1 課税調整費、税の軽減と補助金は、特定の種類の建物に対してだけでなく、維持管理及び更新プ

ログラムにおいても、その発注者に価値ある財政援助を提供することができます。しかしながら、法律

の複雑化及び絶えない変化のため、専門的なアドバイスによって、課税調整費、税の軽減及び助成金の

利用可能性及び小額化の 大化が模索されることを推奨します。そのような理由のため、発注者が特別

に要求しない限り、これらの調整費は、当初目標原価から除外する必要があることを推奨します。した

がって、この指針の範囲ではカバーされていません。

3.16.2 この指針でカバーする課税調整費やインセンティブは、資産の寿命期間に英国で適用可能な、資

産取得としての建築工事や維持管理、修理及び交換業務の支出のために利用可能な課税調整費やインセ

ンティブの影響に対処する方法について、大まかなガイダンスのみを提供します。

3.17 付加価値税（VAT）の評価

3.17.1 資産取得としての建築工事や維持管理、修理、交換業務に関連する付加価値税（VAT）は、複雑

な領域です。そのため、当初目標原価に関しては、付加価値税はコストプランから除外されることを推

奨します。

3.17.2 これは、建物維持管理業務のさまざまな側面に正確な率が適用されることを確実にするために、

付加価値税の事項に関して、専門的なアドバイスを求めることを推奨します。これにかかわらず、発注

者が必要とする場合は、付加価値税評価のための準備金を、コスト見積りや維持管理コストプランに組

3 Measured term contract（数量清算を伴う定期契約方式）は JCT MTC 2011 等の標準約款が用意されている英国における契約方式の

一つ。通常 1～3 年の契約が結ばれるよう。https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/Measured_term_contract

50

み込むことができます。

3.18 その他の考慮事項

3.18.1 維持管理業務に関して、この指針の範囲によってカバーされていないその他の考慮事項は次のと

おりです。

（1）財務会計（すなわち、資産の減価償却/評価減）

（2）サービスクレジット又は成果に基づかない割引

（3）欠陥及び保証関連（これらは、契約上の問題であり、測定ではありません）。

3.18.2 サービスクレジット又は成果に基づく割引は、維持管理の実施期間中に適用されるかもしれませ

んが、当初目標原価の目的に関しては適用されません。

3.19 現在価値、インフレ及び割引方法

3.19.1 現在価値（PV）の概念では、投資する際に、インフレと貨幣価値の増加によるコストの増加を

反映するために、キャッシュフローの複利と割引を通じて調整を行うことにより、貨幣の時間価値を捉

えます。キャッシュフローの現在価値は、現在の、資本コストのために調整された将来キャッシュフロ

ーの価値を反映しています。本質的には、貨幣の時間価値は、現在手元にある貨幣は、将来に受け取る

同量の貨幣よりも価値があるという事実を反映しています。現在貨幣は利息を得ることができるので、

それらの現在価値において、すべてのコストはインフレ率を反映するように調整し、それから、金利の

影響を反映するように割引かれなければなりません。

3.19.2 割引は一つの時間枠で（すなわち、共通基盤上において）全てのコストと将来の便益を提示する

ための手順です。投資の現在価値は、割引率を用いて予測キャッシュフローの時系列から計算されます。

3.19.3 割引率は、したがって、インフレの仮定のために調整される金利に関する仮定に基づいています。

割引率の計算例は次のとおりです。

仮定金利 = 年率 4.0％

インフレ仮定 = 年率 2.5％

3.19.4 正味現在価値（NPV）を見積るには、将来のコストは割り引かれなければなりません。割引は、

特別に指定された割引係数（又は現在価値係数）を用いて、現在価値計算の期間に予測キャッシュフロ

ーを変換します。したがって、建物寿命の各年の割引係数を計算する式は、次のとおりです。

ここで、

1 + 小数としての金利 1 + 小数としてのインフレ

1 + 0.04 1 + 0.025

1.040

1.025

– 1 = 0.0146

– 1

– 1 = 0.0146

1 . . .

(1 + r)n DF =

51

DF = 割引係数

r = 1 年の係数としての割引率

n = 建築事業の実質的完成4又は引渡しの日からの年数、すなわち、‘使用中’段階を開始した時点（す

なわち、1、2、3 ... 25、など）から。

図 3.1：複利及び割引過程のイラスト 

3.19.5 経済的評価と割引方程式（貨幣の時間価値）の方法に関する詳細なガイダンスについては付録 G

を参照してください。

3.20 当初目標原価の報告

3.20.1 コストは、１年あたりの‘GIFA のコスト/ m2’及び/又は機能ユニットコスト（例えば、1 年に

１ベットあたりによって）として、又は PV、NPV、年率同等のコスト又は分析期間にわたる総コストと

して表現されなければなりません。１年あたりの‘GIFA のコスト/ m2 は、総コストを分析の年数で割

ることによって計算されます。PV 及び NPV などの経済的な計算方法については、付録 G を参照してく

ださい。

3.20.2 適切である場合、及び/又は発注者によって要求される場合、コストは、GIFA のコスト/ m 2 の

代替、又は追加として、‘機能ユニット当たりのコスト’（又は機能ユニットコスト）で表すことができ

ます。機能ユニットは、発注者が定義するユニット（単位）となるかもしれません。したがって、コス

トがこのように表現される場合、機能ユニットが明確に識別されることが重要です。

3.20.3 当初目標原価は、全ての見積りと同様、必要に応じ、コンサルタント報酬、他の維持管理に関連

した事業コスト、リスク調整費、インフレと付加価値税（VAT）のために記載された調整費を伴う、実

績コストの予測です。

3.20.4 当初目標原価を報告する際、項目が見積りコストに含まれているか又は除外されるかは、明確に

発注者に伝達されなければなりません。

3.20.5 維持管理業務のための当初目標原価報告書に含まれる一般的な項目は次の通りです：

（1）事業名称

（2）事業説明

4 JCT 約款での用語。似た用語（FIDIC 国際約款ほか）に「substantial completion（実質的完成）」がある。

https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/Practical_completion

52

（3）コストプラン（複数可）の状態、すなわち、見積り書の当初又は反復バージョン

（4）コスト計算書（コスト上限を含む）

（5）コストプランが準備される上での情報及び仕様の詳細

（6）床面積の計算書

（7）コスト見積りの基礎（すなわち、仮定）；及び分析期間

（8）見積り基準日付（すなわち、インフレ率の適用における）

（9）ライフサイクルの更新（R）及び維持（M）業務のための適切なキャッシュフロー予測

（10）経済的評価の方法（すなわち、割引、適用率の記載）

（11）コスト目標変更の理由（過去のコスト見積りに対して行われた調整又は移行の説明）

（12）意思決定時の要求、あらゆる代替案の見積りコスト（すなわち、オプションコストの要約）

（13）包含と除外（すなわち、当初目標原価に含まれているもの及び除外されているものの明確な記述）。

3.20.6 初に、事業ブリーフの範囲において、事業固有の報告要求条件及びコスト報告様式、結果の分

析及び提示を明らかにします。

3.20.7 見積り書のために、‘建物維持管理業務のための新測定指針’を使用していない情報源から導出

されたベンチマークデータを使用する場合、注意を払わなければなりません。含められたリスク調整費

には、コスト正確度のレベルが反映されなければなりません。

3.20.8 建設事業の当初目標原価に使用されるコストデータの情報源（例えば、理想的には、使用中の維

持管理コストから生ずるベンチマーク単価による）を明記しなければなりません。時間が経つに連れ、

より確かな更新及び維持業務のための単価が利用できるようになります。つまり、建築資産の実際のラ

ンニングコストの詳細な分析から導かれます。それらは、その後、建設事業のフィジビリティ・ステー

ジにおけるさまざまなレベルで、当初目標原価の計算のために使用することができます。（維持管理コス

トデータのより詳細な分析レベルについては、4.24.4 を参照してください。）

53

第 4 章：更新（R）及び維持（M）業務のコストプランニングのための測定指針

4.1 はじめに

4.1.1 指針の第 4 章は、維持管理業務（建築前と後）のために使用されるエレメント別コストプランの

目的、方法、内容、種類について説明し、同様に公式コストプラン 1 から 4 の作成のための測定指針を

説明します。公式コストプランニングのステージは、RIBA ワークプランと OGC ゲートウェイ・プロセ

スの文脈に沿って設定されています。

4.1.2 コストプランニングの測定指針は、ライフサイクルコストプランニングに適用する数量を測定す

るための基礎を提供します。更新（R）及び維持（M）業務コストプランと、資産取得としての建築工事

のコストプラン（C）を統合することは、プロジェクトチームが（エレメント及び建物全体レベルにおい

て）コストを評価し、バリューマネジメントと設計とメンテナンス仕様の選択肢（すなわち、選択肢評

価とトレードオフの調査）を知らせることを可能にし、 適なライフサイクル解決策を判断するのに役

立ちます。

4.1.3 測定量に対する単価の内容と適用が（ライフサイクルの更新（R）及び維持（M）業務の基本コス

トを生成するために）説明されています。また、維持管理会社の経営管理料、維持管理会社の本社管理

経費と利益、プロジェクト/設計チーム報酬、その他の維持管理関連コスト、コンサルタント報酬、リス

ク調整費、インフレ、貨幣の時間価値のための割引、付加価値税、課税調整費やその他のインセンティ

ブに関するコスト調整費に対処する方法でも検討されています。

4.1.4 貨幣の時間的価値を扱う方法、すなわち、現在価値への割引き及び将来利益の現在価値化、が説

明されています。

4.1.5 また、各ステージでのコストプランを完了するために、QS/コストマネージャーによって（発注者

や他のプロジェクト/メンテナンス・チームメンバーから）必要とされる基本的な情報の要求条件を概説

しています。発注者への QS/コストマネージャーのコストレポートの必須コンテンツについても説明し

ます。

4.1.6 ガイダンスはまた、コスト報告及び維持管理マネジメントのための指針に関しても与えられてい

ます。それらには、機能ユニットコスト分析と、年換算の維持（M）コストと業務の予測更新（R）プロ

グラムのベンチマーク作成とを含み、予定外の支出に関する規定の作成を含みます。

4.2 維持管理コストプランニングの目的

4.2.1 維持管理業務コストプランは、資産取得としての建築工事のコストプランのように、RIBA ワー

クステージの、C：コンセプト、D：基本設計、E：実施設計、F：製作もの情報。 L：工事完成後、の

本質的な部分として与えられます － あるいは、OGC ゲートウェイ・プロセスが使用されている場合、

ゲートウェイ 3A（設計ブリーフとコンセプトの承認）、3B（詳細設計の承認）にあたります。RIBA ワ

ークステージ C、D、E F 及び L の要求条件は、RIBA アウトラインワークプランに記載されているよ

うに、次のとおりです。

（1）RIBA ワークステージ C：コンセプト

「設計ブリーフの実施と追加データの作成。概略仕様と公式コストプラン 1 を伴う、構造と建築設備シ

ステムの概略提案を含む、コンセプトの作成。調達ルートのレビュー」OGC ゲートウェイ 3A（設計ブ

54

リーフ及びコンセプトの承認）は、RIBA ワークステージ C に相当します。

（2）RIBA ワークステージ D：基本設計 「構造、建物設備システム；更新された概略仕様やコストプラン、を含む、コンセプトデザインの開発。

プロジェクトブリーフの完成。詳細プランニング承認のための申請。」

注意事項：詳細プランニングの承認の申請は、プロジェクトの要求条件に合うように変更することがで

きます。

（3）RIBA ワークステージ E：実施設計

「プロジェクトの同等のコンポーネントやエレメント、及び法定基準や施工安全性のためのや情報に十

分な実施設計と仕様の作成。」

注意事項：法定基準と施工安全性のための情報は、プロジェクト要求条件に合うように変更することが

できます。

OGC ゲートウェイ 3B（詳細設計の承認）は、RIBA ワークステージ D 及び E に相当します。

（4）RIBA ワークステージ F：製作もの情報 「F1 一つあるいは複数の入札が得られるようにするため十分に詳細な製作もの情報の作成。法定承認の

申請。」

注意事項：法定承認の申請は、プロジェクトの要求条件に合うように変更することができます。

「F2 建物契約の下で、必要とされる建設のための更なる情報の作成」。

注意事項：建設のための更なる情報は、プロジェクトの要求条件に合うように変更することができます。

（5）RIBA ワークステージ L：⼯事完成後 「L1 - 実際の完成後の工事契約の管理及び 終検査の実施」

「L2 - 初期の占有期間中における建物利用者への支援」

「L3 - 使用中の建物性能のレビュー」

OGC ゲートウェイ 4（運用準備）、及び 5（運用レビュー及び便益の現実化）は、RIBA ワークステージ

L に相当します。

英国王立建築家協会に著作権のある、RIBA アウトラインワークプラン 2007 からのプロジェクトステー

ジについては、RIBA の許可を得てここに再掲されています。

4.2.2 建設工事段階における維持管理コストプランニングの基本的な目的は以下のとおりです：

（1）発注者に費用対効果がもたらされていることの確認 - 資本コストと年間維持（M）コストの両面、

及びライフサイクルの更新（R）コスト - 及び範囲内で合意されたその他のあらゆるコスト（建築プロ

ジェクトで定義されたライフサイクルにわたって）

（2）発注者や設計者に、希望案や代替案のコストへの影響を認識させること

（3）持続可能であり、将来の維持管理コストの面で発注者の要求条件を満たした。維持管理計画に基づ

いて、予算内で、実用的でバランスのとれた 適化された設計に到達することが可能になるよう設計者

へアドバイスを提供すること

（4）また、将来の維持管理や更新コストの面で発注者の要求条件を満たし、予算内で 適な計画に到達

するよう維持管理チームにアドバイスを提供すること

（5）発注者に承認されたコスト上限内で、予測されるライフサイクル支出を保つこと

（6）発注者が、情報に基づいて意思決定を行うことが可能となる確かなコスト情報を提供すること。

55

4.2.3 公式なコストプラン 4（工事完成後の業務）の主な目的は以下のとおりです：

（1）更新（R）及び維持（M）業務プログラムに関して目標コストの上限を決定すること。

（2）利用可能な資金調達の制約に対する年換算維持管理予算の設定について報告し、相当するリスクと

負担に対する維持管理支出の優先順位付けを報告すること。

（3）維持管理業務をパッケージとしてまとめて調達するか又は専門業務毎に分割して調達するかを判断

するための基礎情報を提供すること

（4）発注者が、情報に基づいて意思決定を行うことが可能となる確かなコスト情報を提供すること（例

えば、資産又はその一部に対して、改修するか又は投資をやめるかどうか）

（5）資産投資の資金が提供されているかいないかの報告 - そして、ライフサイクルコストプランの見直

しを含む、認められた業務の支出の追跡及び監視

（6）発注者が維持管理支出から 良の費用対効果を得ていることの確認。

4.2.4 エレメント別コストプランニングは、建築プロジェクトの設計段階で初めに実施される予算配分

手法です。それには、建物の各エレメントへのコスト目標となる、維持管理や修理/交換業務のためのコ

ストの上限（つまり、発注者の承認予算）の重要な内訳が含まれます。コスト目標は、各エレメント（例

えば、屋根、内部仕上げと設備の維持管理）のための推奨される支出です。

4.2.5 できたエレメント別コストプランは、プロジェクトチームが、建物のエレメント間及び更新（R）

及び維持（M）エレメントにおけるより広いライフサイクルコスト及びその他のエレメントのライフサ

イクルコストに渡って、どのように利用可能な維持管理予算を配分するかを提案する文書です。それは、

設計と維持管理のコスト管理を開発するための参照フレームを提供します。また、業務内訳の構造及び

コスト内訳の構造を提供し、コード化によって、調達に関する、建設及び建物維持管理の専門業務のエ

レメントに業務を再分配するために使用することができます。

4.2.6 エレメント別維持管理コストプランニングは、より多くの設計及び製作もの情報が利用可能にな

るにつれて詳細が増加するというステップで実行される反復的なプロセスです。

4.2.7 公式コストプラン 4 は、建設資産や施設が実質的に完了した時点、又は建物資産や施設の使用段

階で作成されます。

4.2.8 異なるデータに基づく場合を除いて、新築又は既存建築資産（又は施設）のための維持管理コス

トプランとの間に違いはありません。新しく建てられた資産や施設のデータは、初めは資産取得として

の建築工事のコストプランから得られ、建設会社によって提供される竣工情報（資産明細書を含む）を

用いて完成します。既存の建築資産や施設のデータは、記録図面、資産の記録及び検査から得られた知

見や提言から確認されます。それは、年間 大支出をリセットするために毎年行われている反復的プロ

セスであり、発注者が維持管理の合計コストを作成するために準備します。

4.3 維持管理コストプランの構成要素

4.3.1 維持管理コストプランの主要な構成要素は以下のとおりです：

表 4.1：コストプランの構成要素 

構成要素(ｺｽﾄｾﾝﾀｰ) ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ

参照/注 ￡k ￡k ￡k ￡k ￡k

更新(R)年率コスト (1a)準備工事 (1b)地下構造 (1c)上部構造

￡Y1 ￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3 ￡Y3

… … …

￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ

56

構成要素(ｺｽﾄｾﾝﾀｰ) ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ

参照/注 ￡k ￡k ￡k ￡k ￡k

(1d)内部仕上 (1e)付属品、家具及び備品 (1f)設備 (1g)既存建物工事 (1h)外構

￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3

… … … … …

￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ

1e から 1f で扱っていない場合

総額－更新コスト見積り(1)

［(1)=Σ(1a)+ (1b)+(…)+ (1h)］

￡Y1

￡Y2

￡Y3

…

￡Yｎ

項目 4.8 から 4.11 参照

構成要素(ｺｽﾄｾﾝﾀｰ) ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ

参照/注 ￡k ￡k ￡k ￡k ￡k

維持(M)年率コスト (2a)準備工事 (2b)地下構造 (2c)上部構造 (2d)内部仕上 (2e)付属品、家具及び備品 (2f)設備 (2g)既存建物工事 (2h)外構

￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1 ￡Y1

￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2 ￡Y2

￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3 ￡Y3

… … … … … … … …

￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ

項目 4.8 から 4.11 参照

総額－維持コスト見積り(2)

［(2)=Σ(2a)+ (2b)+(…)+ (2h)］

￡Y1

￡Y2

￡Y3

…

￡Yｎ

項目 4.8 から 4.11 及び 4.13 参照

小計(3)[(3)=(1)+(2)] 維持管理会社の経営＆管理コスト (4a)更新工事 (4b)維持業務

￡Y1

￡Y1 ￡Y1

￡Y2

￡Y2 ￡Y2

￡Y3

￡Y3 ￡Y3

…

… …

￡Yｎ

￡Yｎ ￡Yｎ

項目 4.14 参照 項目 4.14 参照

維持管理会社の経営及び管理コス

ト見積り(4) [(4)= (4a)+ (4b)]

￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ

小計(5)[(5)=(3)+(4)] 維持管理会社の本社管理経費及び

利益(6)

￡Y1

￡Y1

￡Y2

￡Y2

￡Y3

￡Y3

…

…

￡Yｎ

￡Yｎ

項目 4.15 参照

構成要素(ｺｽﾄｾﾝﾀｰ) ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ

参照/注 ￡k ￡k ￡k ￡k ￡k

維持管理コスト見積り(7) 小計(7)[(7)=(5)+(6)] (8)コンサルタント/専門家報酬見

積り (9)発注者起因の維持管理関連コ

スト見積り

￡Y1

￡Y1

￡Y1

￡Y2

￡Y2

￡Y2

￡Y3

￡Y3

￡Y3

…

…

…

￡Yｎ

￡Yｎ

￡Yｎ

項目 4.16 参照

基本コスト見積り(10) [(10)=(7)+(8)+(9)]

￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ

小計(10)[(10)= (7)+(8)+(9)] ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 … ￡Yｎ 項目 4.18 参照

リスク (11a)設計及び導入リスク (11b)維持管理リスク (11c)発注者注文変更リスク (11d)発注者の他のリスク

￡Y1 ￡Y1 ￡Y1

￡Y1

￡Y2 ￡Y2 ￡Y2

￡Y2

￡Y3 ￡Y3 ￡Y3

￡Y3

… … …

…

￡Yｎ ￡Yｎ ￡Yｎ

￡Yｎ

リスク調整費見積り(11) [(11)=(11a)+(11b)+(11c)+(11d)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

…

￡Yｎ コスト上限（現在価格レベル）(12)[(12)= (10)+(11)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

…

￡Yｎ

構成要素（コストセンター） ￡Y1 ￡Y2 ￡Y3 ￡Yｎ 参照/注 ￡k ￡k ￡k ￡k ￡k

割引要素(13) DF1 DF2 DF3 … DFn 項目 4.19 参照 項目 4.19 参照 項目 4.19 参照

現在価値(14)

[(14)= (12)×(13)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

…

￡Yｎ 正味現在価値（総コスト上限）(15)

[(15)= Σ（PV）(14)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

…

￡Yｎ

57

注意事項： 付加価値税、その他の税制優遇措置は除外されています（項目 4.20参照）。 

範囲内で必要があれば、他の考慮事項が（項目 4.21で定義されるように）考慮されなければなりません。 

£Y1=1年目のコスト 

£Y2=2年目のコスト 

£Y3=3年目のコスト 

£Yn = 維持管理又は交換のいずれかの業務が実施されるべき 終年度のコスト 

DF1 = 1年目の割引率 

DF2 = 2年目の割引率 

DF3 = 3年目の割引率 

DFn = 維持管理又は交換のいずれかの業務が実施されるべき 終年度の割引率 

4.3.2 基本コスト見積りは、維持管理業務、維持管理会社の経営管理コスト、及び維持管理会社の本社

管理経費と利益の合計コスト見積りです。基本コスト見積りには、リスク、インフレ及び課税のための

調整費が含まれていません。

4.3.3 リスク及びインフレのための調整費は、定義されたプロジェクトのライフサイクルのための維持

管理業務のためのコスト上限を決定するために、基本コスト見積りに別途計算して追加されなければな

りません。

4.4 公式コストプランニングのステージ

4.4.1 建築プロジェクトのための RIBA の設計及び建設前ワークステージ、及び OGC ゲートウェイ 3A

（設計ブリーフとコンセプトの承認）及び 3B（詳細設計の承認）に相当する多くの公式コストプランニ

ングのステージがあります。

4.4.2 建築プロジェクトの大半において、RIBA ワークステージ又は OGC ゲートウェイのそれぞれにつ

いて、公式コストプランは完成され、発注者、又は予算承認権のある指名代表者に提出されなければな

りません － 以下の表 4.2 を参照してください。

 

表 4.2：新築及び既存建築資産や施設のための公式コストプランニングステージ 

公式コストプラン RIBA ワークステージ １ ２ ３及び４（新築の建築資産又は施設） ４（既存の建築資産又は施設）

C：コンセプト D:基本設計 E から F：実施設計及び製作もの情報 K:実際の完成への建設 L：実際の完成後

公式コストプラン OGC ゲートウェイ １ ２及び３ ４（新築の建築資産又は施設） ４（既存の建築資産又は施設）

３A：設計ブリーフ及びコンセプトの承認 ３B：詳細設計承認 ４：運用準備 ５：運用レビュー及び便益実現

4.4.3 新築の建築資産⼜は施設のための公式コストプラン 1 は、業務範囲が完全に確定され、主要な基準は指

定されていますが、実施設計や維持管理計画は始まっていない時点で作成されます。

4.4.4 新築の建築資産⼜は施設のための公式コストプラン 2 及び 3 は、全く新しいコストプランの作成を意味

するわけではありません；各々は従前のコストプランが進展したものです。エレメント及びコンポーネ

ントに関してより多くの設計や維持管理情報及び何らかのさらなる情報が利用可能になるにつれて、建

58

物のエレメントやコンポーネントさらにコスト目標に適用可能な、更新（R）及び維持（M）業務コスト

のコストチェックの間、それらは進展します。

4.4.5 新築の建築資産⼜は施設のための公式コストプラン 4 は、全く新しいコストプランの作成を意味するわ

けではありません；それは、公式コストプラン 3 が進展したものです。品質、運用及び性能基準が完全

に確定され指定された時点で、建物のエレメントやコンポーネントさらにコスト目標に適用可能な、更

新（R）及び維持（M）業務コストのコストチェックの間、それは進展します。通常、建設会社から利用

可能になった時に、竣工情報（資産明細書を含む）に基づいています。

4.4.6 既存の建築資産⼜は施設のための公式コストプラン4は、新たに開発されたコストプランです。それは、

記録図面、資産の記録及び検査（例えば、状態調査、技術的な検査及び構造調査）から得られた知見と

推奨によって得られたデータに基づいています。

4.4.7 公式コストプランを RIBA ワークステージ又は OGC ゲートウェイのそれぞれで作成するか否か

は、選択された調達戦略によります。例えば、「デザイン・ビルド」の契約戦略が選択された場合、 新

のコストプランの準備は、ワークステージ F（：製作もの情報）で必要とされない場合があります。

4.4.8 発注者によって承認された各公式コストプラン内のコスト目標は、将来のコスト比較のための基

準ラインとして使用されます。後続の各コストプランは、先行するコストプランとの調和と、実施した

あらゆる変更に関する説明が必要になります。この観点で、リスク調整費のため又はそれを原因とした

あらゆる変更の記録、及びコスト目標を維持するために行われたあらゆる調整の記録が保存されること

が必須であり、そうすることで、変更に関する説明は、発注者とプロジェクトチームの両方に提供する

ことができます。

4.4.9 発注者は、次の RIBA ワークステージの開始を許可する前に、各 RIBA ワークステージ完了時に

コストプランを「承認する」ことが要求されます。

4.4.10 更新（R）のコストは通常、建物エレメント別レベルで報告されていますが、維持（M）のコス

トは、通常、建物レベル（エレメント別「維持」ベンチマークがないため）で報告されています。情報

には、主要なエレメントの代表的なベンチマークコスト（エレメント単価）、同等のコストモデリング又

はコンセプトステージの間の概算見積りが混在していることもあります。より詳細な設計情報が与えら

れるにつれて、より詳細なエレメント別コスト見積りを得ることができます。しかし、設備についての

情報のレベルは、建設前のワークステージでは、建物設備のエレメントを、資産に適用可能なレベルま

で効果的にコストプランするためには十分でないかもしれません。

4.4.11 RIBA ワークステージ D（：基本設計段階）における、サブエレメントとコンポーネントレベル

のコストプランニングは、通常、基本設計期間における、ライフサイクルコストプランニング、仕様、

システムやエレメント又はコンポーネントレベルの選択に使用されます。また、より詳細な情報に基づ

いた好ましい選択肢のためのライフサイクルコスト計算を 適化するためにも使用されます。含まれる

べきコストは、合意された調査の目的と範囲、及び、調査が実施される資産のライフサイクル・ステー

ジ、及び、調査を実施するために必要な情報の有用性及びレベル（付録 F を参照）に依ります。

4.4.12 不必要な摩擦を回避するために、発注者と他のプロジェクト/設計及び維持管理チームのメンバ

ーは、コストプランの各エレメントに含まれているものを認識していることが不可欠です。

4.4.13 建設（C）、更新（R）、及び維持（M）業務のライフサイクルコスト計算を設定する過程は、各

ステージで同様になりますが、作成される文脈によって、詳細レベル、繰り返しの必要性、及びコンポ

59

ーネント選択評価の必要性が設定されます。また、その他の利害関係者との間でデータ及び想定を共有

するための、レポートのタイプ（すなわち、、クライアントが指定した必要とする出力に合わせた特定の

出力及び様式）と要求条件を設定します。

4.5 維持管理コストプランのレビューと承認

4.5.1 次の RIBA ワークステージ又は OGC ゲートウェイの開始を発注者が許可する前に、発注者とプ

ロジェクトチームによって先行するRIBAワークステージ又はOGCゲートウェイに関する公式コストプ

ランをレビューする必要があり、それは次のものを確かめるためです：

（1）資本コストと将来の更新（R）及び維持（M）コストが許容可能なものであること

（2）維持管理の各側面のためのコスト目標が、合理的かつ 新のものであること

（3）維持管理プログラムのコスト上限を超過していないこと。

4.5.2 レビューに従って、発注者はコストプランを承認し、あらゆる必要な指示を与え、及び/又は次の

RIBA ワークステージワーク又は OGC ゲートウェイの開始を許可します。

4.6 調達におけるコスト管理

4.6.1 コストプランは、維持管理業務プログラムが多く異なるの専門業務を経て調達されることで、基

本的なコスト管理のメカニズムとなります。コード化されたコストプランを使用することによって、更

新（R）及び維持（M）タスクでは、容易に必要な専門業務に再注文することができます。このことは、

各専門業務のためのコスト目標を提供し、それは、維持管理プログラムの調達中のコストを監視及び管

理するために使用することができます。

4.6.2 専門業務のエレメントからコスト目標をコード化し、再分配する方法は、この指針の第 6 章の項

目 6.5（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針）にあります。

4.7 複数の建物及び/又は機能ユニットタイプを含む維持管理コストプラン

4.7.1 建物維持管理プロジェクト、又は業務プログラムが、建物又は機能ユニットタイプの複数のタイ

プを含む場合、別々のコストプランを各建物や機能ユニットのタイプに対して準備することをお勧めし

ます。このことは、範囲内において、建物及び/又は不動産や設備のポートフォリオ全体のための「要約

コストプラン」になります － この指針の項目 2.8.1 の図 2.4 を参照してください。

4.7.2 維持管理コストプランニング、機能ユニット法を使用する場合は、現況又は資産固有の維持管理

を基本としたコストプランに起因し、測定される特定の機能ユニット又は機能タイプ（例えば、オフィ

ス、住宅、店舗、学校、鉄道駅）のそれぞれへの「適用可能」な全ての維持管理可能資産を考慮します。

測定される各機能ユニットに適用可能な維持管理項目の、エレメント別、サブエレメント別及びコンポ

ーネント別の内訳を使用します。その後、適用可能な更新（R）及び維持（M）業務見積り及びコストプ

ランを計算するために使用されます。

4.8 公式コストプランの情報要求条件

4.8.1 建物維持管理業務のための公式コストプランを作成するために必要な情報は、それが新築、改築、

既存建物、又はその一部かどうかの条件によります。

60

4.8.2 新築又は改築の建築プロジェクト又は施設/機能タイプに対して：

建築プロジェクトと関連する維持管理要求条件の基本情報は、RIBA の設計と建設前のワークステージ及

び OGC ゲートウェイ 3A（設計ブリーフとコンセプトの承認）及び 3B（詳細設計の承認）の間で拡大し

続け、さらに、プロジェクト/設計チーム、元請会社、専門会社及び発注者の相互作用が起こります。

注意事項：新築及び改築の建物又は施設のための公式コストプランの作成を可能にするために必要な主

要な情報のリストは、この指針の付録 H に記載されています。

4.8.3 既存の建物又は施設/機能タイプに対して：

基本情報には、完成図のほか、既存記録、資産管理記録、状態調査、アスベスト記録、運用及び維持管

理マニュアル、及び関連する検査及び監査文書、利用可能な維持管理支出実績があります。

注意事項：既存の建物又は建設資産のための公式コストプランの作成を可能にするために必要な主要な

情報のリストは、この指針の付録 H に記載されています。

4.9 公式コストプランの様式、構成及び内容

4.9.1 レベル 1 とレベル 2 のコードに基づく、エレメント別コストプランの様式、構成及び内容を示す

報告様式の例は、この指針の付録 I 及び J に記載されています。

4.9.2 表形式の測定指針を使用して測定された数量は、更新（R）と維持（M）業務の両方に対するライ

フサイクルコストプランを通知するために使用され、結果は見積もられた正味現在価値（NPV）の観点

で提示することができます。

4.10 維持管理コストプランニングのための測定指針

4.10.1 建設（C）の資産取得としての建築工事は NRM 1 に従って測定されることになりますが、詳細

はこの指針の第 6 章（エレメント別プランニング、グループエレメント 0〜8 の表形式の測定指針）にあ

ります。

注意事項：維持管理業務を構築するための NRM 3 の表形式の測定指針は、コンポーネントの「含有」レ

ベルで NRM 1 の表形式の指針に整合しており、それによって、建設（C）に更新（R）と維持（M）コ

スト構成を統合した、標準化されたコスト内訳データの構成を作り上げています。

4.10.2 更新（R）及び/又は維持（M）業務、すなわち、グループエレメント 0~8 のための維持管理コ

ストプランニングの測定指針は、この指針の第 6 章（エレメント別コストプランニングのための表形式

の測定指針）に詳述されています。

4.10.3 建物の更新（R）及び維持（M）業務のコストプランニングのための測定は、反復的で進歩的な

プロセスです。コストプランニングプロセスの開始時には、建物や施設の維持管理要求条件については

限られた情報しかわかっていません；一方で、建物や設備に組み込まれる個々のコンポーネント及びサ

ブコンポーネント（すなわち、資産）についての詳細な情報は、設計完了と実際の完成後（すなわち、

使用段階）にわかることになります。用いられる契約戦略に応じて、設計は、建築プロジェクトが調達

される前（すなわち、受注者が選択される前に建物が完全に設計されている場合）、又は、設計及び施工

段階の間（すなわち、設計及び建築戦略が用いられる場合、又は工事が性能規定及び受注者設計の対象

に基づいている場合）のいずれかで、完了します。したがって、測定は、設計が進むにつれて、詳細度

のレベルを上げるように実施されなければなりません。

61

4.10.4 維持管理や更新工事のために測定される詳細度は、コンポーネント（レベル 3）やサブコンポー

ネント（適用可能なレベル 4/5/6）のコストの重要性に関連する必要があります。十分な情報が利用可能

な場合、コストの重要な項目は、概算数量を使用して測定されます。複合アイテムは、測定の共通ユニ

ットと共に業務項目の組合せ、又はグループ化することによって測定されます。コストの重要でない項

目（コストの主要項目における小項目と労働力のような）の測定は省略されますが、適切な比率で適用

可能な単価を増すことによって説明されなければなりません。

4.10.5 数量は、1 単位未満のあらゆる数量を 1 単位として指定されなければならないことを除き、 も

近い整数単位を与えられなければなりません。トンで測定された数量は、小数点以下 2 桁与えられなけ

ればなりません。

4.10.6 新築又は改築建物、又は建設資産について、各公式コストプランのための数量を測定する方法は

次の通りです：

（1）公式コストプラン 1

（a）これは 初の公式コストプランです。そこでは、業務の範囲が完全に定義され、主要な基準が

指定される時点におけるコンセプト設計の完了と一致していますが、詳細な設計は始まっていませ

ん

（b）コストプラン 1 は、コストプラン 2 のための参照フレームとなります

（c）プログラムや調達戦略などの重要な情報は、公式コストプラン 1 の作成を可能にするため、発

注者と他のプロジェクト/設計及び維持管理チームのメンバーから必要とされます

（d）コストプラン 1 のため、エレメントの要約リストが使用され、それは、建築プロジェクトが進

むにつれて、より多くの設計及びその他の情報が使用可能になり、エレメント、サブエレメント及

びコンポーネントの完全なリストになります。

（e）更新（R）及び維持（M）業務のための数量は、この指針の第 6 章（エレメント別コストプラ

ンニング、グループエレメント 0〜8 の表形式の測定指針）に従って決定されなければなりません

（f）維持管理及び交換工事を定量化（エレメント別コストプランニングのための測定指針に従って）

するための不十分な設計情報しかない場合はその測定数量は GIit となりますが、このステージでは

多くの代替コンセプト設計が考えられるでしょう。

（2）公式コストプラン 2

（a）これは 2 番目の公式コストプランであり、基本設計の完了と一致しています。公式コストプラ

ン 2 は公式コストプラン 1 の発展版です。より詳細な設計情報が設計チームから提供されるにつれ

て、コストの主要なエレメントのコストチェックを経て改善されます

（b）コストプラン 2 は、コストプラン 3 のための参照フレームを提供します

（c）プログラムや調達戦略などの重要な情報は、公式コストプラン 2 の作成を可能にするため、発

注者と他のプロジェクト/設計や維持管理チームのメンバーから必要とされます

（d）コストチェックは、それぞれ事前に設定したコスト目標に対して行われなければなりません

（e）更新（R）及び維持（M）業務のための数量は、この指針の第 6 章（エレメント別コストプラ

ンニング、グループエレメント 0〜8 の表形式の測定指針）に従って決定されなければなりません。

（f）（エレメント別コストプランニングのための測定指針に従った）維持管理業務の定量化から、不

十分な設計及び維持管理情報しか利用可能でない場合は、測定量は GIFA にならなければなりませ

62

ん。

（3）公式コストプラン 3

（a）この 3 番目の公式コストプランのステージは、実施設計、仕様、建設のための詳細な製作もの

情報に基づいています。公式コストプラン 3 は、公式コストプラン 2 の発展版です

（b）コストプラン 3 は、入札を評価するための参照様式を提供します

（c）プログラムや調達戦略などの重要な情報は、公式コストプラン 3 の作成を可能にするため、発

注者と他のプロジェクト/設計や維持管理チームのメンバーから必要とされます

（d）コストチェックは、それぞれ事前に設定したコスト目標に対して行われなければなりません

（e）更新（R）及び維持（M）業務を測定、記述、定量化するための指針は、この指針の第 6 章（エ

レメント別コストプランニング計算、グループエレメント 0〜8 の表形式の測定指針）に従って決定

されなければなりません

（f）（エレメント別コストプランニングのための測定指針に従った）維持管理業務の定量化から、不

十分な設計及び維持管理情報しか利用可能でない場合は、測定量は GIFA にならなければなりませ

ん。

（4）公式コストプラン 4

（a）この 4 番目の公式コストプラン段階は次のものに基づいています：

(i)新築資産及び施設について - 建設会社によって提供される竣工情報（資産の記録を含む）か

ら得られたデータ、残寿命データ、仕様、及びその他の関連情報（この指針の付録 H に記載さ

れています）

(ii)既存の建築資産及び施設について - 記録図面、資産の記録から得られたデータ及び検査（例

えば、状態調査、技術的な検査や構造調査）から得られた知見と勧告、残寿命データ、仕様、

その他の関連情報（この指針の付録 H に記載されています）

（b）コストプラン 4 は、年換算の維持管理及び将来更新プログラムの業務ための参照フレームを提

供します。

（c）コストプラン 4 は、一度限りのものではなく、使用期間（又は分析期間）中の、建物又は建設

資産の生涯を通じた反復的コストプランニングを対象とします

（d）コストチェックは、それぞれ事前に設定したコスト目標に対して行われなければなりません

（e）更新（R）及び維持（M）業務を測定、記述、定量化するための指針は、この指針の第 6 章（エ

レメント別コストプランニング、グループエレメント 0〜8 の表形式の測定指針）に従って決定され

なければなりません。

（f）（エレメント別コストプランニング計算のための測定指針

に従った）維持管理業務の定量化から、不十分な竣工の維持管理情報しか利用可能でない場合は、

測定量は GIFA にならなければなりません。

4.10.7 維持管理受注者の設計業務：

（1）維持管理受注者設計業務は、直接又は専門業者を経由しているかどうかによらず、維持管理受注者

が設計に着手する必要があるあらゆる業務が含まれています。

受注者設計業務は、時に受注者設計部分と呼ばれます

（2）維持管理受注者が設計（窓、屋根トラス及び/又は機械及び電気設備などの交換）に関して責任を取

63

る必要があるため、エレメント、サブエレメント及びコンポーネントは、コストプランの中で、「受注者

設計業務」として個別に確認し、表現されなければなりません。

（3）建物寿命全体の設計責任が維持管理受注者に移転されるべき場合は、受注者設計業務に対処するた

めの指針は、この指針の項目 3.12（コンサルタント及び専門家報酬）に記載されています。

4.11 維持管理業務のための年換算コスト計算

4.11.1 更新（R）及び維持（M）業務の両方の年換算のコストを計算する方法は、この指針の第 5 章（更

新（R）及び維持（M）業務の年換算コストの計算）で扱っています。

4.12 更新及び維持業務のコストに使用される単価

4.12.1 建物維持（M）及び更新（R）業務の総コストを見積もるために使用される、エレメント別単価

（EURs）及び複合単価を含む単価には、維持管理業務項目を実行するために特に必要とされる、全ての

材料（消耗品及び予備を含む）、労働力、設備及び機器のコストを含めなければなりません。コストには

また、あらゆる下請会社の経営管理コスト、下請会社の本社管理経費と利益、コンサルタントの設計料

やリスク調整費も含めなければなりません。

4.12.2 維持管理業務のコストを見積もるために使用単価（すなわち、更新（R）及び維持（M）業務見

積り）は、維持管理会社の経営管理コスト、維持管理会社の本社管理経費と利益、及び他の調整費（プ

ロジェクト固有のコスト/コンサルタント及び専門家報酬、発注者起因の維持管理関連コスト、リスク調

整費、及び適用可能であれば、インフレなど）を除外しなければなりません。これらの項目は、個別に

評価し、建物維持管理業務見積りに追加されなければなりません。

4.12.3 コスト分析及びベンチマーク分析から単価を使用する場合は、そのような価格が、コストプラン

が作成された時点現在の価格を反映するために調整（すなわち、インフレに含まれる調整費を除外する

ように調整）されていることを確かめるよう注意する必要があります。この指針の項目 3.19 を参照して

ください。

4.13 最新の見積り基準日への、単価とその他のコストの更新

4.13.1 見積り基準日は、各公式コストプランのために再設定されなければなりません。したがって、先

行する当初目標原価及び公式コストプランで使用される単価（及び他の価格）は、次の公式コストプラ

ンのために設定される見積り基準日と調整されるように更新されることが不可欠です。

4.13.2 これを行うと、単価（又は他の価格）は、以前の見積り基準日から現在の見積り基準日までの期

間中に発生したインフレやデフレの量だけ減少/増加されます。更新された単価を計算するための式は、

次の通りです。

Ra2 = Ra1 + (Ra1 × p)

ここで、

Ra1 =以前の見積り基準日における単価（又は他の価格）

Ra2 =現在の見積り基準日における単価（又は他の価格）

p =インフレに対する割合の追加/削減

インフレやデフレ(p)のための追加/削減割合は、公開指数（すなわち、維持管理業務の入札価格指数、建

64

物維持管理コスト・プロフィール又は小売価格指数）を用いて計算することができます。また、追加/削

減割合は、社内の指数から得ることもできます。公開指数を使用する場合の、インフレ/デフレに対する

追加/削減割合の計算式は、次の通りです。

ここで、

Index 1 =コストデータの基準日における指数

Index 2 =現在の見積り基準日における指数

p =インフレに対する割合の増加/減少

注意事項：追加/削減割合に基づいていた以前の価格（例えば、維持管理会社の経営や管理コスト、維持

管理会社の本社管理経費と利益、及びコンサルタント報酬に関するもの）を更新しないように注意して

ください。追加/削減割合を更新単価（及び他の価格）に適用する時に、そのような項目は更新されます。

同様に、更新割合は、固定コストが合意されている項目（例えば、固定総額に基づくコンサルタント報

酬）には適用されません。

4.14 維持管理会社の経営管理コストのための測定指針

4.14.1 維持管理会社の経営管理コスト見積りは、ほとんどの維持管理業務契約において重要なコスト要

素です。これらの料金のコストチェックは、それぞれの公式コストプランにおいて繰り返されるプロセ

スです。

4.14.2 経営管理コスト見積る方法は、採用される RIBA ワークステージや OGC のゲートウェイに応じ

て変わります。まず始めに、（RIBA ワークステージ C：コンセプトや、OGC ゲートウェイ 1：事業性判

断によって作成される）公式コストプラン 1 については、見積りコストは、適切とみなされる、従前の

同様な維持管理契約のコスト分析から導かれる増加比率に基づいて行われます。しかし、より多くの情

報が入手可能になるにつれ、維持管理会社の経営管理コストに関するコスト目標のコストチェックのた

めには、より詳細な手法が取られなければなりません。

4.14.3 公式コストプラン 2 及び 3（すなわち、RIBA ワークステージ D、E、及び F、又は OGC ゲート

ウェイ 3A 及び 3B）を作成する場合、以前のコスト目標が十分なことを確認するために、維持管理会社

の経営管理コストの重要なコスト項目について、徹底したコストチェックが実施されていることが不可

欠です。コストチェック過程を容易にするために、これらの測定指針に含まれている料金チェックリス

トを、備忘録として使用されることを推奨します。

4.14.4 維持管理会社の経営管理料金、又はこれらの料金のあらゆる部分のコスト見積りが増加比率に基

づく場合、コスト見積りは、建築工事見積りコストに対する料金のために選択された追加割合を適用し

て計算されなければなりません。したがって、維持管理会社の経営管理コストのコスト見積り合計を計

算するための式は、次のとおりです。

更新（R）工事について：

c2 = r × p2

ここで、

65

r =更新工事見積り（すなわち、将来の更新工事のコスト見積り合計）

p2 =維持管理会社の経営管理コスト割合

c2 =維持管理会社の経営管理コスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストのコスト見積

り合計）

維持（M）業務について：

c1 = m × p1

ここで、

m =維持管理業務見積り（すなわち、維持管理業務のコスト見積り合計）

p1 =維持管理会社の経営管理費コスト割合

c1 =維持管理会社の経営管理コスト見積り（すなわち、維持管理会社の管理と管理コストのコスト見

積り合計）。

4.14.5 また、維持（M）業務とライフサイクルの更新（R）工事のいずれか又は両方のための、維持管

理会社の経営管理料金の全部又は一部のコスト見積りは、総額として評価することができます。

4.14.6 維持管理会社の経営管理料金見積りは、必要に応じて、年換算の維持管理業務見積り又は定期的

な更新工事見積りに追加されます。

4.14.7 下請会社の経営管理料金のための調整費は、測定量に適用される単価に含まれなければなりませ

ん。

4.14.8 維持管理会社の経営管理料金のための調整費は、個別のコスト目標として扱われることを推奨し

ます。

4.15 維持管理会社の本社管理経費と利益のための測定指針

4.15.1 維持管理会社の本社管理経費と利益のためのコスト見積りを作成する場合、それは結合された単

一のコストセンターとして、又は二つの別々のコストセンター（すなわち、一つは本社管理経費、そし

て他の一つは利益）のどちらかとして扱うことができます。維持管理会社の本社管理経費と利益は、パ

ーセント加算に基づかなければなりません。あらゆる本社管理経費及び利益のコスト見積りは、更新（R）

及び維持（M）業務見積りと、維持管理会社の経営管理の料金見積りとが結合されたコスト合計に、選

択されたパーセント加算を適用して算出されなければなりません。

4.15.2 維持管理会社の本社管理経費と利益が単一のコストセンターとして結合されなければならない

場合、維持管理会社の本社管理経費と利益のコスト見積り合計を計算するための式は、次のとおりです。

e = (Rc + Mc + c) × p

ここで、

Rc =更新（R）工事見積り（すなわち、更新（R）工事のコスト見積り合計）

Mc =維持（M）業務見積り（すなわち、維持（M）業務のコスト見積り合計）

c =維持管理会社の経営管理コスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストのコスト見積

り合計）

p =維持管理会社の本社管理経費と利益に関する割合

e =維持管理会社の本社管理経費と利益の見積り（すなわち、維持管理会社の間接諸経費と利益のコ

スト見積り合計）

66

4.15.3 結合された維持管理会社の本社管理経費と利益のために適用するパーセント加算は、以前の維持

管理プロジェクトで見つかった、維持管理会社の本社管理経費及び利益の、適切に考慮された評価に由

来しなければなりません。

4.15.4 維持管理会社の本社管理経費と利益の見積りは、維持管理業務見積りと、維持管理会社の経営管

理見積りの、結合された合計に加算されます。これは、業務コスト見積りを提供します。したがって、

業務コスト見積りを計算するための式は、次のとおりです。

d = a + b + c

ここで、

a = 維持管理見積り（更新及び維持）

b =維持管理会社の経営管理料金の見積り

c =維持管理会社の本社管理経費と利益の見積り

d =維持管理業務のコスト見積り

4.15.5 維持管理会社の本社管理経費と利益が、2 つの別々のコストセンターとして扱われる場合、維持

管理会社の本社管理経費と利益のコスト見積り合計を計算する式は、以下のとおりです。

（1）維持管理会社の本社管理経費について：

d = (a + b) × c

ここで、

a =維持管理の見積もり（すなわち、維持管理業務のコスト見積り合計）

b =維持管理会社の経営管理料金の見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理料金のコスト見積り

合計）

c =維持管理会社の本社管理経費のための割合

d =維持管理会社の本社管理経費の見積り（すなわち、維持管理会社の間接諸経費のコスト見積り合

計）

（2）維持管理会社の利益について：

d = (a + b) × c

ここで、

a =維持管理の見積り（すなわち、維持管理業務のコスト見積り合計）

b =維持管理会社の経営管理料金の見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理料金のコスト見積り

合計）

c =維持管理会社の利益のための割合

d =維持管理会社の本社管理経費の見積り（すなわち、維持管理会社の利益のコスト見積り合計）

4.15.6 維持管理会社の本社管理経費及び維持管理会社の利益のために適用されるパーセント加算は、以

前の維持管理業務契約で分った、維持管理会社の本社管理経費と利益の、適切に考慮された評価に由来

しなければなりません。

4.15.7 個別の維持管理会社の本社管理経費と利益の見積りは、更新（R）工事見積り、維持（M）業務

見積り、及び維持管理会社の経営管理料金見積りの結合された合計に追加されます。これは、維持管理

コストの見積りを提供します。したがって、維持管理コストの見積りを計算する式は、次のとおりです。

m = Rc + Mc + c + e

67

ここで、

Rc =更新（R）工事見積り（すなわち、更新（R）工事のコスト見積り合計）

Mc =維持（M）業務見積り（すなわち、維持（M）業務のコスト見積り合計）

c =維持管理会社の経営管理コスト見積り（すなわち、維持管理会社の経営管理コストのコスト見積

り合計）

p =維持管理会社の本社管理経費と利益に関する割合

e =維持管理会社のと利益の見積り（すなわち、維持管理会社の本社管理経費と利益のコスト見積り

合計）

m =維持管理コストの見積り

4.15.8 維持管理会社の本社管理経費と利益のための調整費は、単一のコスト目標又は二つの別々のコス

ト目標のいずれかとして扱われることを推奨します。

4.16 コンサルタント及び専門家報酬のための測定指針

4.16.1 コンサルタント及び専門家報酬は、建設前ステージの期間の維持管理業務、及び、維持管理業務

プログラムの調達と実施あるいは下請け契約についてのアドバイス及び管理のため、又は専門家の維持

管理業務及び/又は検査・監査を実行するための、コンサルタント又は専門業者の雇用に関連しています。

4.16.2 典型的なコンサルタント及び専門家報酬のリストは、この指針の第 6 章に含まれています（エレ

メント別コストプランニングのための表形式の測定指針、グループエレメント 11：コンサルタント及び

専門家報酬）。表は、コスト見積りとコストチェック・プロセスを支援するため、QS/コストマネージャ

に使用されることを意図しています。これらの例は、項目の確定又は完全なリストを提供しているもの

ではなく、単なるガイドです。

4.16.3 コンサルタント及び専門家報酬は、発注者の要請で具体的に除外されない限り、コストプランに

含まれなければなりません。

4.16.4 コンサルタント及び専門家報酬見積りの計算は、次のとおりです。

（1）コンサルタント及び専門家報酬のコスト見積りは、維持管理コスト見積り（すなわち、、更新（R）

工事見積り、維持（M）業務見積り、維持管理会社の経営管理料金、及び維持管理会社の本社管理経費

と利益見積りの結合された合計）に、これらの手数料に関して選択されたパーセント加算を適用して計

算されなければなりません。したがって、コンサルタント及び専門家報酬を計算するための式は、次の

とおりです。

c = m × p

ここで、

m =維持管理コストの見積り

p =コンサルタント及び専門家報酬に対する割合

c =コンサルタント及び専門家報酬の見積り（すなわち、コンサルタント・専門家報酬のコスト見積

り合計）

（2）コンサルタント及び専門家報酬のために適用されるパーセント加算は、以前の同様な維持管理プロ

ジェクトにおいて、これらの手数料の、適切に考慮された評価に由来しなければなりません

（3）実際のコンサルタント及び専門家の手数料が知られている場合（例えば、資産の記録を作成するコ

68

ンサルタントについて）、実際の料金が、コストプランに含まれなければなりません。あらゆる補償調整

が、適用可能なコスト目標に対して行われなければなりません。

4.17 発注者起因のその他の維持管理関連コストのための測定指針

4.17.1 発注者起因のその他の維持管理関連コストは、必ずしも直接的には維持管理業務コストやコンサ

ルタント報酬に関連付けられていないものです。それらは発注者への維持管理のコスト合計（例えば、

研修、保険、法定料金、境界壁判定に関連する手数料、移動及び移転コスト、引越しコスト、発注者が

負担する調達及び動員コスト、及び関係者によって確認されるその他のプロジェクト固有の項目）の一

部を形成します。

4.17.2 その他の維持管理関連コストは、発注者の要請で具体的に除外されない限り、コストプランに含

まれなければなりません。その他の維持管理関連コストは、一括調整費として追加されます。例はこの

指針の第 6 章（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針、グループエレメント 12：

発注者起因の維持管理関連コスト）で述べられています。これらの例は、項目の確定又は完全なリスト

を提供しているものではなく、単なるガイドです。

4.17.3 他のプロジェクト関連の維持管理コストの性質、及びコストプラン見積りに含まれる一括調整費

の範囲は、発注者と一緒に確認することになっています。

4.17.4 他のプロジェクト関連の維持管理コストのコスト見積り合計は、維持管理業務見積りと、他のプ

ロジェクトに関連するコスト項目として識別される合意された‘範囲内’のコストとの合計に追加され

ます。

4.18 リスクのための測定指針

4.18.1 リスク調整費は、公式リスク分析の結果に基づいて、それぞれの公式コストプランに含まれなけ

ればなりません。リスク調整費は、発注者のリスク露呈を反映していなければなりません。リスク調整

費の量を設定するには、発注者に残存リスクの可能性のある結果が考慮されなければなりません。

リスク調整費がプロジェクトのリスクに備えることを保証する唯一の十分な方法は、リスク分析の結果

から、調整費の大きさを決定することです。リスク調整費は、標準的な割合ではなく、設計の完全性及

びその他の不確実性を考慮した、リスクの適切とみなせる評価です。

4.18.2 発注者のリスク露呈を確認するための公式リスク分析に着手する必要性、及びリスクのために考

慮されたリスク調整費の作成の必要性は、第 3 章の段落 3.14 の項目‘リスクの測定指針’で説明されて

います。

4.18.3 見積り、公式コストプラン及びキャッシュ・フローが現実的にあらゆる残存リスクの潜在的な影

響を反映していることを確認するため、様々な RIBA ワークステージと OGC ゲートウェイを通じて、リ

スク記録及びリスク見積りは定期的に再評価されなければなりません。

4.18.4 プロジェクトの進行に伴い、プロジェクト自体の詳細度が増し、意思決定も行われるので、不確

実性が減少して、継続的な評価がリスクの減少を示します。

4.18.5 リスク調整費は、プロジェクトの進行に伴って予算超過した他のコスト目標を‘充足’するため

に用いられる 4 つの別々のコスト目標として扱われることが推奨されます。ひとつのエレメントがその

コスト目標を超過した場合に、その増加分を可能にするために、適切なリスク調整費から転用されます。

69

同様に、コスト目標が下回りそうな場合、その余剰分は、適切なリスク調整費に移されます。

推奨されるコスト目標は以下のとおりです。

（1）基本設計及び関連する設定上のリスク

（2）維持管理リスク（計画外/予定外の）リスク

（3）発注者による変更リスク

（4）発注者による他のリスク。

注意事項：リスク調整費の上記分類の定義については、この指針の第 3 章（当初目標原価（更新及び維

持）のための測定指針）の項目 3.14（リスク調整費）を参照してください。リスクの例は、第 6 章（：

コストプランニングのための表形式測定指針（グループ･エレメント 13：リスク））に記載されています。

これらの例は、項目の確定又は完全なリストを提供しているものではなく、単なるガイドです。

4.18.6 基本設計及び関連する設定上のリスク、維持管理リスク（計画外/予定外）、発注者の変更リスク、

及び発注者のその他のリスクのための全ての調整費がパーセント加算に基づかなければならない場合、

調整費は、基本コスト見積りに、選択されたパーセント加算を乗じて算出されなければなりません。し

たがって、これらのリスクのための調整費を計算する式は、次のとおりです。

基本設計及び関連する設定上のリスクについて：R1 = a × p1

維持管理リスク（計画外/予定外の）リスクについて：R2 = a × p2

発注者の変更リスクについて：R3 = a × p3

発注者のその他のリスクについて: R4 = a × p4

ここで、

a =基本コスト見積り

p1 =基本設計及び関連する設定上のリスクに対するリスク調整費割合。

p2 =維持管理リスク（計画外/予定外の）リスクに対するリスク調整費割合。

p3 =発注者の変更リスクに対するリスク調整費割合

p4 =発注者のその他のリスクに対するリスク調整費割合

R1 =基本設計及び関連する設定上のリスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、基本設計及び

関連する設定上のリスクに対するリスク調整費のコスト見積り合計）

R2 =維持管理リスク（計画外/予定外の）リスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、維持管理

リスク（計画外/予定外の）リスクに対するリスク調整費のコスト見積り合計）

R3 =発注者の変更リスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、発注者の変更リスクに対するリ

スク調整費のコスト見積り合計）

R4 =発注者のその他のリスクに対するリスク調整費見積り（すなわち、発注者のその他のリスクに

対するリスク調整費のコスト見積り合計）。

4.18.7 したがって、合計リスク調整費見積りを計算する式は、次のとおりです。

RA = R1 + R2 + R3 + R4

4.18.8 リスク調整費見積りは基本コスト見積りに追加されます。これによって提案コストの上限（イン

フレを除く）が得られます。したがって、計算式は、次のとおりです。

CL = a + b

ここで、

70

a =基本コスト見積り

b =リスク調整費見積り

CL =コスト上限（インフレを除く）

4.19 インフレのための測定指針

4.19.1 コストプランニングにおけるインフレの潜在的な影響の測定指針は、当初目標原価のそれと同様

です。この指針の項目 3.15（インフレの測定指針）を参照してください。

4.20 VAT（付加価値税）の評価

4.20.1 英国では、納税者の純資本コストに対して資本控除が与えられています。そのため、付加価値税

がその資本コストの一部である場合、発注者には、資本控除が付加価値税分を（完全に又は部分的に）

吸収できるかどうかに応じて、同じアイテムに対して異なる総資本支出が発生します。

4.20.2 資産取得としての建築工事、維持管理及び交換工事に関連する付加価値税は複雑な領域です。し

たがって、付加価値税は、コストプランから除外しておくことをお勧めします。

4.20.3 正しい率が建物維持管理業務のさまざまな側面に適用されることを確実にするために、付加価値

税の事項において専門家のアドバイスを求めることを推奨します。これにかかわらず、発注者が必要と

する場合は、付加価値税評価に対する条項をコストプランに組み込むことができます。

4.21 その他の考慮事項

4.21.1 その他の考慮事項は次のとおりです。

（1）課税目的のための資本控除

（2）補助金及びエネルギー関税及び炭素削減誓約

（3）欠陥及び保証債務

（4）有用性及び履行不足に対するペナルティ。

注意事項：資産減価償却費及び評価損は、これらの指針では扱っていません。  

4.21.2 課税調整費、税の軽減と補助金は、特定の種類の建物に対してだけでなく、維持管理及び更新プ

ログラムにおいても、発注者に価値ある財政援助を提供することができます。しかしながら、法律の複

雑化及び絶えない変化や立法のため、専門家のアドバイスによって、課税調整費、税の軽減及び補助金

の利用可能性を少額化の 大化することを模索することを推奨します。そのような理由のため、発注者

が特別に要求しない限り、これらの調整費は、コストプランから除外されることを推奨します。

4.21.3 補助⾦ - これらは、建物維持管理業務の特定の種類の資金を提供する、貴重な、そしておそら

く重要な、財政援助となります。それは、専門家のアドバイスにより助成金の利用可能性及び取り分を

大化することを模索することを推奨します。

4.21.4 ⽋陥及び保証債務 - これらは、この指針の範囲外です。

4.21.5 有⽤性及び性能不⾜に対するペナルティ - これらは、契約している維持管理サービスを行わなかっ

た分に対して、維持管理会社への支払いを差し引くために発注者に与えられている権利であり、維持管

理業務の実行中に適用され、多くの場合、契約条件となっています。これらは当初目標原価及びエレメ

ント別コストプランから除外されることを推奨します。

71

4.22 現在価値、インフレ及び割引方法

4.22.1 現在価値への扱い、及びコストプランニングのための割引計算は、当初目標原価のものと同じで

す。この規則の第 3 章（当初目標原価（更新及び維持）の測定指針）の項目 3.19（現在価値、インフレ

及び割引計算）を参照してください。

4.23 維持管理コストプランの報告

4.23.1 コストは‘GIFA / pa のコスト/㎡’とし、‘機能ユニットのコスト/ ㎡ / pa’（例えば、小学校あ

たりコスト）で表現されることになります。一般的な機能タイプについては、付録 C を参照してくださ

い。

4.23.2 発注者によって適切な及び/又は必要な場合、コストは、GIFA のコスト/ m 2 の代替として、又

はそれに加えて、GIFA のコスト/平方フィート、又は機能ユニットあたりのコスト（又は機能ユニット

コスト）のように表すことができます。機能ユニットは、発注者が定義したユニットであってもかまい

ません。従って、コストがこのように表現される場合、機能ユニットが明確に確定されることが必要不

可欠です。機能ユニットの種類については、付録 C を参照してください

4.23.3 コスト見積りに含まれている、及び（又は）除外されるアイテムは、更新（R）又は維持（M）

及び/又は組み合わせた維持管理コストプラン（R＆M）を報告する際、明確に発注者へ伝えなければな

りません。

4.23.4 維持管理コストプランの報告に含まれる一般的な項目は以下のとおりです。

（1）実施要領

（2）プロジェクトの名称

（3）プロジェクトの説明

（4）コストプランの位置付け

（5）コスト計算書（コスト上限を含む）

（6）コストプランが用意された際の情報及び維持管理水準の詳細；あらゆる主要な仮定及び除外（すな

わち、範囲外の項目）を記録

（7）床面積の計算書

（8）コストプラン

（9）コスト見積りの基礎（すなわち、仮定）

（10）見積りの基準日（すなわち、適用されるインフレ/割引計算）

（11）以前のコスト目標からの変更理由（以前のコストプランに対して行われた組替え及び調整を説明

するもの）

（12）バリュー・エンジリアニング選択肢評価（例えば、 低の総寿命コスト計算、構築された仕様 v

の維持管理）

（13）全ての代替案の見積りコスト、及び決定のための要求

（14）適切な場合はキャッシュ・フロー予測

（15）包含と除外（すなわち、当初目標原価及びエレメント別コストプランに含まれている、及び除外

されるものの説明書）

72

（16）分析期間にわたって、更新（R）又は維持（M）及び/又は合計した維持管理コストプラン（R＆M）

に関連するその他のもの

（17）リスクと感度分析（任意）

（18）より広い持続可能性/環境アセスメントへの入力（すなわち、二酸化炭素削減、BREEAM）

（19）より広いライフサイクルコスト計算又は総ライフサイクルコスト計算の経済的評価への入力。

注意事項：コスト報告及び分析のための標準的なテンプレートを記載している付録 I と J を参照してく

ださい。

4.24 維持管理コストデータの分析、収集及び保管

4.24.1 NRM 3 は、更新（R）及び維持（M）業務のエレメント別及び/又は資産固有のコストプランニ

ングを測定し、また、維持管理業務の詳細なコスト分析の作成のためのエレメント別単価（EUR）及び

エレメント別ユニット数量（EUQ）を作成するための基礎として使用しすることができます。

4.24.2 維持管理コストプランニングによって生成されたコストデータは、当初目標原価及びエレメント

別コストプランに使用するため、取り出し、分析し、及び保存することができ、そして、さまざまな方

法（例えば、個別の料金、詳細なエレメント別コスト分析、エレメント別単価（EUR）、GIFA の年間コ

スト/㎡、及び/又は機能ユニット単価）で再利用することができます。また、ベンチマークのために使用

することもできます。

4.24.3 実質的完成後の、資産固有の更新（R）及び維持（M）は、リアルタイムのコストデータの 善

のソースとして利用できるようになり、それらは、QS/コストマネージャーが、将来の維持管理とライフ

サイクルの修理及び交換工事の可能性が高いコストにおける、証拠に基づいたコストアドバイスを提供

するために使用することができます。また、それらは‘維持及びライフサイクルの更新’及び/又は総維

持管理コスト合計の完全なコストモデルを与えます。

4.24.4 更新（R）及び維持（M）業務のために収集された維持管理コスト情報には 4 つの分析レベルが

あり、次のようになっています：

（i）建物全体

（ii）グループエレメント（簡潔）

（iii）詳細なエレメント（詳細）

（iv）サブエレメント（拡充）

建物全体分析は以下のものを与えます：建物（エレメント 0〜7 の合計）;外構工事（エレメント 8）：維

持管理経営、間接諸経費/利益（エレメント 9-10 の合計）：コンサルタント/専門家報酬（11）、発注者が

決めた維持管理関連の業務（12）；リスク（13）。

グループエレメント分析は、以下のような簡潔な維持管理コストを提供します。準備工事（0）；地下構

造（1）；上部構造（エレメント 2 の合計）；仕上げ（エレメント 3 の合計）；付属品、家具及び備品（エ

レメント 4 の合計）；設備（エレメント 5 の合計）；既存建物への工事（エレメント 7 の合計）；外構工事

（エレメント 8 の合計）；維持管理経営及び運営コスト及び間接諸経費/利益（エレメント 9 と 10 の合計）；

コンサルタント/専門家報酬（エレメント 11 の合計）；発注者起因の維持管理関連の業務（エレメント 12

の合計）；リスク（エレメント 13 の合計）。

詳細なエレメント分析は、個別に各エレメントのコストを収集し、提示します。サブエレメント解析は、

73

個別に各サブエレメントのコストを収集し、提示します - 例えば、単一のサブエレメントに複数の仕様

が存在する場合、コストは別々に示されなければなりません。

コンサルタント及び専門家報酬及び発注者が決めたその他の維持管理関連の業務コストが利用可能な場

合、それらは記載しなければならず、建築コスト分析の一部を形成しないようにしなければなりません。

付随情報及び仕様の詳細は、コスト分析の原理に基づいて詳細コスト分析のレベルで提供されなければ

なりません（BCIS のコスト分析標準様式で定義されるように）。

74

75

第 5 章：更新（R）及び維持（M）業務の年換算コストの計算

5.1 はじめに

5.1.1 指針のこの章は、更新（R）及び維持（M）業務の年換算コストを計算する方法について説明しま

す。また、ライフサイクルコストプラン及びライフサイクルコスト分析のために使用される様々な測定

手法及び維持管理業務のベンチマークを生成する方法論を説明します。

5.2 資産取得としての建築工事のコストプランからの、更新（R）工事項目の年換算コスト計算

5.2.1 必要な情報とデータ、及び更新（R）工事タスクの年間あたりコストを計算する方法は、資産取

得としての建築工事コストプランから生成され、以下の表 5.1 の中で説明されています。

表 5.1：更新（R）工事タスクのコストを算出するためのデータ表 

コストデータ構成 資産取得としての建

築工事ｺｽﾄﾌﾟﾗﾝﾃﾞｰﾀ 更新（R）工事の数量 イベント

サイクル 更新（R）コスト

(a) (b) (c) (d) (e) (f) (g) (h) (i) (j) (k) (l) (m) (n) (o) (p) (q) (r) (s) (t) (u) (v)

グループエレメント

エレメント

サブエレメント

コンポーネント

コンポーネント仕様

数量

測定単位

建設単価

更新（R

）プラン範囲内

更新（R

）記述子

要求される行動

更新（R

）規模

更新（R

）数量

更新（R

）測定単位

基準寿命（RSL

）

寿命係数

間隔

建設単価への調整

更新による向上

更新（R

）単価

イベントあたりコスト

総更新（R

）コスト

表 5.1 についての注意 列（a）から（d）：コストデータ構成：これらは、グループエレメント、エレメント、サブエレメント及びコンポーネントを定義するために

使用され、NRM 1 のコストデータ構成によって定義され、そして直接引用されます。

列（e）から（h）：資産取得としての建築⼯事のコストプランデータ：これらは、資産取得としての建築工事のコストプランから抽出したコンポ

ーネントに関連するデータを定義するために使用されます。

列（i）から（n）まで：更新（R）⼯事の数量：これらは、更新（R）工事の対象のエレメント、サブエレメント及びコンポーネントを定

義するため、更新（R）工事の性質及び範囲を定義するために使用されます。

列（o）から（q）：イベントサイクル：これらは、更新（R）工事のタスクが行われるべき間隔を定義するために使用されます。

列（r）から（v）：更新（R）コスト：更新（R）工事のタスク、それぞれのタスクが終了する時点のコスト、及び分析期間における合計コ

ストに適用される単価を指定するために使用されます。

表 5.1 は、以下のように完成されます。

コストデータ構成： 列（a）：グループエレメント： グループエレメントの記述子を挿入します。 列（b）：エレメント： エレメントの記述子を挿入します。 列（c）：サブエレメント： サブエレメントの記述子を挿入します。 列（d）：コンポーネント： コンポーネントの記述子を挿入します。

列（a）から（d）における注意：NRM 1 と NRM 3 で定義されている記述子は、資産取得として

の建築工事のコストプランから抽出されています。

資産取得としての建築⼯事のコストプランデータ： 列（e）：コンポーネント仕様： コンポーネントの仕様を挿入します。 列（f）：数量： 建物又はその他の建築資産におけるコンポーネントの合計数量を挿入します。 列（g）：測定単位： 測定単位（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテム）を挿入します。 列（h）：建設単価： コンポーネントの製作/設置のための単価（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテムあたり

のコスト）を挿入します。

76

列（e）から（h）における注意：この情報は、資産取得としての建築工事のコストプランから抽

出されなければなりません。

更新（R）⼯事の数量： 列（i）：更新（R）計画範囲内： 資産取得としての建築工事のコストプランからのコンポーネントは、更新（R）コストの範囲に

含まれなければならない場合に記載します。 必要に応じて、‘はい’又は‘いいえ’を挿入します。 列（j）：更新（R）記述子： この指針の第 6 章（エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針）で定義され

ている更新（R）されるコンポーネントの更新記述子を挿入します。 列（k）：要求される行動： 更新（R）工事との関連で完成させなければならない工事の性質を指定します。 列（l）：更新（R）の規模： コンポーネントとの関連で完成させなければならない更新（R）工事の範囲を、百分率（例えば、

10％、15％、20％、25％、50 ％又は 100％）で指定します。 例えば、X 年ごとに取り換えられる内部のドアや Y 年ごとに更新される金物類。

注意事項：‘更新の規模’は、時々‘更新の限度’と呼ばれています。 列（m）：更新（R）数量： 着手される更新（R）工事数量を挿入します。計算は次のとおりです。 更新（R）数量=数量（列 f）×更新（R）規模（列 l） 列（n）：更新（R）の測定単位 測定単位（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテム）を挿入します。

イベントサイクル： 列（o）：基準寿命（RSL）： 更新（R）工事項目へ基準寿命を割り当てます。

注意事項：基準寿命データは、CIBSE ガイド M、BCIS の建築コンポーネント平均寿命又はク

ライアント/コンサルタント、及びその他の特定の情報源などから得ることができます。 列（p）：寿命要因： 更新（R）の頻度に影響を与える可能性があるあらゆる要因（すなわち、使用時間、材料品質、

環境、使用状況、場所、等）を考慮に入れた寿命調整係数を基準寿命に挿入します。。以下の表

5.2 に示されるように、これは百分率として、又は分数として表すことができます。 列（q）：間隔： コンポーネントの更新（R）間隔を挿入します。 これに関する計算は、次のとおりです。 間隔= RSL（列（o））×寿命係数（列（p）） 例えば： RSL = 25 年 寿命係数= 80％（又は 0.80） 間隔= 20 年（25 年×80％） したがって、コンポーネントの更新（R）は、20 年以内又は 20 ごとのサイクル（例えば 20 年、

40 年など）で必要となります。

更新（R）コスト： 列（r）：建設単価への調整： 実際に実施される更新（R）工事を反映した建設単価の比率を、百分率として、挿入します。 例 1：百分率は、異なる耐用年数を有する様々なサブコンポーネントでコンポーネントが構成さ

れている状況を反映するように、建設単価へ分けて適用することができます。例えば、外部ド

アでは、80％をドア及び枠、15％を金物類、そして 5％をシールにと分割することができます。 例 2：比率調整は、更新コストが建設コストより少ない場合において、建設単価へ適用すること

ができます。例えば、改装化粧直し用塗料の塗回数は、建設に必要とされるものよりも少なく

なります。 列（s）：更新による向上： 更新による向上を建設単価へ百分率で挿入します。この向上は更新プロセス（例えば、アクセ

ス、既存資産の除去、廃棄、改良、新品を受け取る準備、既存建物内の工事、下請会社のプレ

リミナリーズ、下請会社の本社管理経費及び利益）に関連するコストとして考慮しなければな

りません。 列（t）：更新単価： 各更新（R）工事タスクに適用される単価を挿入します。 単価は、一般的に建設単価を用いて算出されます。このための計算は、次のとおりです。 更新単価=建設単価（列（h））×建設単価への調整（列 r）×（1 +更新による向上（列 s））

注意事項：更新（R）単価は、単価明細書、更新相場などから得たものなど、組み立てた代替単

価を使用することもできます。 列（u）：イベントあたりコスト： イベントあたりのコストを挿入します。このための計算は、次のとおりです。 イベントあたりコスト=更新（R）数量（列（m））×更新（R）単価（列（t））

注意事項：更新（R）単価にインフレ/物価スライドのためのあらゆる調整は、ここで行うこと

ができます（項目 4.14 のインフレに関する指針を参照）。 列（v）：合計更新（R）コスト： 分析期間における更新（R）の合計コストを挿入します。このための計算は、次のとおりです。 合計更新（R）コスト=イベントあたりコスト（列（u）×分析期間中の発生数）。

5.3 基準寿命、寿命係数と予測寿命の計算

5.3.1 基準寿命（RSL）：

（1）RSL は、建物、他の建設資産、建物の一部、維持管理可能資産タイプ又はコンポーネントが一定の

（参照の）使用状態において期待される（又は予想される）寿命です。サービスの終了は、設置後の期

間に、建物又はその一部がもはや性能要求条件を満たさない場合、及び物理的な障害が起こりうる場合、

77

及び/又はそれが是正的な維持管理をもっても継続することがもはや実用的又は経済的でない場合に、発

生します。

（2）RSL のためのデータ源は次のとおりです。

（a）BCIS が出版する建築コンポーネントの BMI 耐用年数

（b）維持管理エンジニアリング及び管理の CIBSE ガイド M

（c）建築調査機関（BRE）

（d）コンポーネント製造者のデータシート

（e）運用及び維持管理マニュアル（プロジェクト固有のデータシート）。

5.3.2 寿命係数：

（1）寿命係数は、エレメント、コンポーネント又はサブコンポーネントの耐用年数を予測するために使

用されるものです。エレメント、サブエレメント、又はコンポーネントの耐用年数を定義するために使

用される寿命係数は多数あります。例えば、コンポーネントの品質、設計レベル、工事標準、屋内環境、

外部環境、使用条件及び維持管理レベル。

（2）寿命係数の典型的なタイプは、参考文献による供給源から入手可能です。これらは、寿命係数化手

法を使用して、プロジェクトの状況に合った予測寿命へ RSL を調整するために使用されるべきエレメン

ト、サブエレメント、又はコンポーネントの耐用年数を評価する際に考慮されなければなりません。

5.3.3 エレメント、コンポーネント及びサブコンポーネントの予測耐用年数

（1）表 5.2 は、寿命係数データを照合し、エレメント、コンポーネント及びサブコンポーネント（例え

ば、窓）の予測寿命を計算する方法を示す図です。

表 5.2：窓用の基準寿命係数表の例 

出版物による窓の基準寿命（RSL） 要素 基準寿命の仮定 ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄの状態 係数 コンポーネントの品質 平均 高品質 1.1 設計レベル 不明 平均 1 工事標準 好事例 好事例 1 屋内環境 無関係 無関係 1 外部環境 英国平均 ｽｺｯﾄﾗﾝﾄﾞ西海岸 0.8 使用条件 外装被覆 外装被覆 1 維持管理レベル 標準清掃 清掃なし 0.8 全体の係数 1 0.704 基準寿命 年数

25

基準寿命 年数

18

（2）表の個々の寿命係数を用い、‘全体的な寿命係数’はそれぞれ個別の寿命係数を累積的に乗じて算

出されます。全体的な寿命係数の計算式は以下の通りです。

OLF = LF1×LF2×LF3 ...×LFn ここで、

LF1 = 初の寿命係数

LF2 =第 2 の寿命係数

LF3 =第 3 の寿命係数

LFN = 後の寿命係数

OLF =全体の寿命係数

78

（3）予測寿命は、RSL に全体的な寿命係数を乗じて算出されます。予測寿命の計算式は以下の通りです。

PL = OLF×RSL

ここで、

OLF =全体の寿命係数

RSL =基準寿命

PL =予測寿命

上記の表 5.2 のデータを考慮すると、予測寿命は以下の通りです。

PL = 0.704×25 = 17.6 年（18 年とします）

5.4 竣工及び/又は資産の記録及び条件データからの、更新（R）工事項目の年換算コスト計算

5.4.1 竣工又は他の記録情報（例えば資産の記録、実態調査報告書、技術的な検査、PARL 評価又はそ

の他の竣工記録）から確認される、必要な情報及びデータと、更新（R）工事コストを算出する方法は、

以下の表 5.3 に記載されています。

表 5.3：竣工情報（例えば、資産の記録及び実態調査/PARL 評価から）を使用して、更新（R）工事タスクのコストを計算

するためのデータ表 

コストデータ

構成

建築資産

データ 更新（R）工事の数量

イベント

サイクル

更新（R）

コスト

(a) (b) (c) (d) (e) (f) (g) (h) (i) (j) (k) (l) (m) (n) (o) (p) (q) (r) (s) (t) (u)

グループエレメント

エレメント

サブエレメント

コンポーネント

コンポーネント仕様

数量

測定単位

更新（R

）計画範囲内

更新（R

）記述子

資産格付け状況

要求される行動

更新（R

）規模

更新（R

）数量

更新（R

）測定単位

資産残余寿命（PA

RL

）

基準寿命（RSL

）

寿命係数

間隔

更新（R

）単価

イベントあたりコスト

総更新（R

）コスト

表 5.3 についての注意： 列（a）から（d）：コストデータ構成：これらは NRM 1 のコストデータ構成によって定義されたグループエレメント、エレメント、サブエ

レメント及びコンポーネントを定義するために使用されます。

列（e）から（g）：建築資産データ：これらは、資産の記録、実態調査報告、検査及びその他の竣工記録から抽出されたコンポーネントに

関連するデータを定義するために使用されます。

列（h）から（o）：更新（R）⼯事の数量：これらは、更新（R）工事の対象のエレメント、サブエレメント及びコンポーネントを定義す

るため、コンポーネントの状態を特定するため、そして更新（R）工事の性質及び範囲を定義するために使用されます。

列（p）から（r）：イベントサイクル：これらは、更新（R）工事のタスクが行われるべき間隔を定義するために使用されます。

列（s）から（u）：更新（R）コスト：これらは、更新（R）工事のタスク、それぞれのタスクが終了する時点のコスト、及び分析期間にお

ける合計コストに適用される単価を指定するために使用されます。 表 5.3 は、以下のように完成されます。

コストデータ構成： 列（a）：グループエレメント： グループエレメントの記述子を挿入します。 列（b）：エレメント： エレメントの記述子を挿入します。 列（c）：サブエレメント： サブエレメントの記述子を挿入します 列（d）：コンポーネント： コンポーネントの記述子を挿入します。

列（a）から（d）における注意：NRM 1 と NRM 3 で定義されている記述子は、資産取得として

の建築工事のコストプランから抽出されています。

79

建築資産データ： 列（e）：コンポーネント仕様： コンポーネントの仕様を挿入します。

列（f）：数量： 建物又はその他の建築資産でのコンポーネントの合計数量を挿入します。

列（g）：測定単位： 測定単位（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテム）を挿入します。 列（e）から（g）における注意： この情報は、建築資産データから抽出されなければなりません。

更新（R）⼯事の定量化： 列（h）：更新（R）計画範囲内： 建築資産からのコンポーネントは、更新（R）コストプランの範囲に含まれなければならない場

合に記載します。必要に応じて、‘はい’又は‘いいえ’を挿入します。

列（i）：更新（R）記述子： この指針の第 6 章（エレメント別コストプラニングの表形式の測定指針）で定義されている更

新（R）されるべきコンポーネントの更新記述子を挿入します。 列（j）：資産状態評価： 状態調査報告書から、各コンポーネントそれぞれの資産状態評価を抽出します。

列（k）：要求される行動： 更新（R）工事との関連で完了すべき工事の性質を指定します。 列（l）：更新（R）の規模： コンポーネントとの関連で完了すべき更新（R）工事の範囲を、すなわち、百分率（例えば、10％、

15％、20％、25％、50％又は 100％）で指定します。

注意事項：‘更新の規模’は、時々‘更新の限界’と呼ばれています。

列（m）：更新（R）数量： 着手すべき更新（R）工事の数量を挿入します。 このための計算は、次のとおりです。

更新（R）数量=数量（列 f）×更新（R）規模（列 l） 列（n）：更新（R）の測定単位： 測定単位（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテム）を挿入します。 列（o）：資産の残存寿命：状態調査報告書から決定される、それぞれのコンポーネントに関す

る資産の残存寿命（1 番目の措置）を抽出します。

イベントサイクル：列（p）：基準寿命（RSL）： 更新（R）工事項目へ基準寿命を割り当てます。

注意事項：基準寿命データは、CIBSE ガイド M、BCIS 建物コンポーネント平均寿命及び/又は

クライアント及びコンサルタント及び製品供給者の具体的なデータなどから得ることができま

す。

列（q）：寿命係数： 更新（R）の頻度に影響を与える可能性のあるあらゆる要因（すなわち、使用時間、材料品質、

環境、使用状況、場所、等）を考慮に入れるため、基準寿命に寿命調整係数を挿入します。こ

れは、百分率として、又は分数として表すことができます。

列（r）：間隔： コンポーネントの更新（R）間隔を挿入します。このための計算は、次のとおりです。

間隔=基準寿命（列（p））×寿命係数（列（q））例えば：RSL = 25 年

寿命係数= 80％（又は 0.80）間隔= 20 年（25 年×80％）

したがって、コンポーネントの更新（R）は、20 年又は 20 年ごとの周期（例えば年 20、40 年、

等）で必要とされます。

更新（R）コスト： 列（s）：更新（R）単価： 更新（R）工事タスクの各ユニットに適用されるべき単価を挿入します。単価は、現在の価格レ

ベルにしなければなりません。更新（R）単価は、一般的に、既存建物における更新工事の実施

コストを考慮に入れた、具体的な見積り、相場等に基づいています。例えば除去/はぎとり、処

分、再設計業務、改良、アクセス要求条件（アクセス足場を含む）、管理コストと通常の業務時

間外の調整費があります。

列（t）：イベントあたりのコスト： イベントあたりのコストを挿入します。このための計算は、次のとおりです。

イベントあたりのコスト=更新（R）数量（列（m）×更新（R）単価（列（s））注意事項：更新（R）単価へのインフレ/物価スライドに関するあらゆる調整を、ここで行うこ

とができます。

列（u）：合計更新（R）コスト： 分析期間に関する合計更新（R）のコストを挿入します。このための計算は、次のとおりです。 合計更新（R）コスト=1 番目の措置時のイベントあたりのコスト（列 t）+イベントあたりのコ

スト（列 t）×分析期間中の発生回数。

5.5 竣工及び/又は資産の記録と PPM タスク表からの年換算維持（M）業務コストの計算

5.5.1 竣工又はその他の情報記録（例えば、資産の記録、状態調査報告書、技術的な点検、検査又はその

他の竣工記録から）から確認される、必要な情報やデータ、及び維持（M）業務コストの計算方法は、

表 5.4 の中で設定されています。

表 5.4 は、測定及び定量化、タスクの時期、タスクの技量及び維持（M）業務のコスト計算のための構造

化された基礎を提供します。

注意事項：建物とエンジニアリングサービスに適用可能な維持管理タスク仕様（SFG20 - 受け入れられ

た業界標準）に対する具体的なガイダンスとアクセスのための B＆ES 出版物を参照してください。

表5.4：

資産

の記

録及

びタ

スク

表か

らの

年換

算維

持（M

）業

務タ

スク

コス

ト計

算の

ため

のデ

ータ

テー

ブル 

コストデータ構成

建築資産データ

維持（

M）業務の数量

ｲﾍﾞﾝﾄｻｲｸﾙ

取引

ﾀｽｸ

技能

取引によって計算される年間労務時間

取引

1 取引

2 取引

[…]

取引

X 通常

時間

業務

時間外

通常

時間

業務

時間外

通常

時間

業務

時間外

通常

時間

業務

時間外

(a)

(b)

(c)

(d)

(e)

(f)(g

) (h

)(i)

(j)

(k

) (l)

(m

) (n

) (o

)(p

)(q

)(r)

(s

) (t

) (u

) (v

) (w

) (x

) (y

) (z

)

グループエレメント

エレメント

サブエレメント

維持記述子

コンポーネント仕様

数量

測定ユニット

維持（M）計画の対象範囲内

要求された行動

維持（M）数量

測定の維持（M）ユニット

タスク時間（業界標準PPM時間）

修正タスク時間（PPM時間）

アクセス調整係数

通常時間外業務

タスク頻度

間隔

取引説明書

取引1 - 時間内のPPMタスク時間 [=((l-o)×j×q)又は((m-o)×j×q)+60]

取引1 - 通常時間外業務:時間内のPPMタスク時間 [=(o×j×q)+60]

取引2 - 時間内のPPMタスク時間 [=((l-o)×j×q)又は((m-o)×j×q)+60]

取引2 - 通常時間外業務:時間内のPPMタスク時間 [=(o×j×q)+60]

取引[…] - 時間内のPPMタスク時間 [=((l-o)×j×q)又は((m-o)×j×q)+60]

取引[…] - 通常時間外業務:時間内のPPMタスク時間 [=(o×j×q)+60]

取引X - 時間内のPPMタスク時間 [=((l-o)×j×q)又は((m-o)×j×q)+60]

取引X - 通常時間外業務:時間内のPPMタスク時間 [=(o×j×q)+60]

取引の正味年間

合計労務時間

年間の（突発的

な事象に対する）反応的な時間（範囲内の場合）

現場調整

/アクセス係数（％）

取引の合計労務

時間

取引労務単価（

適用可能な場合の、通常時間業務又は通常時間外業務）

合計年間取引労

務コスト

￡

年換算の消耗品

/設備機器

￡

合計年間維持（

M）コスト

￡

出典：資産の

記録及び

SFG

20 P

PMタスク明細書からの提供及び年間維持コスト計算に関する計算式及び測定指針は、

B＆ES（以前は

HVC

A）の許可を得て再掲されています。

80

81

表 5.4 についての注意： 列（a）から（d）：コストデータ構成：これらは NRM 1 と NRM 3 のコストデータ構成によって定義されたグループエレメント、エレメ

ント、サブエレメント及びコンポーネントを定義するために使用されます。

列（e）から（g）：建築資産データ：これらは、資産の記録、状態調査報告書、技術的な点検、検査、及びその他の竣工記録から抽出し

たコンポーネントに関連するデータを定義するために使用されます。

列（h）から（o）：維持（M）業務の定量化：これらは維持（M）業務の対象となるエレメント、サブエレメント、及びコンポーネント

を定義するため、業務の性質を特定するため、そして業務の範囲を定義するために使用されます。

列（p）から（q）：イベントサイクル：これらは維持（M）業務タスクが実行されるべき頻度及び間隔を定義するために使用されます。

列（r）：取引タスク技能：これは維持（M）業務タスクを実施すべき取引を特定するために使用されます。

列（s）から（z）：取引によって計算される年間労働時間：これらは、取引によって、業務を完了するために必要な時間数を計算します。通

常業務時間中と通常業務時間外に行われる両方の業務が扱われます。 表 5.4 は、以下のように完成されます。 コストデータ構成： 列（a）：グループエレメント： グループエレメントの記述子を挿入します。 列（b）：エレメント： エレメントの記述子を挿入します。 列（c）：サブエレメント： サブエレメントの記述子を挿入します。

列（a）から（d）における注意事項：NRM 3 で定義されている記述子は、建築資産データから

編集されます。

建築資産データ： 列（e）：コンポーネント仕様： コンポーネントの仕様を挿入します。 列（f）：数量： 維持されるコンポーネントの合計数量を挿入します。 列（f）における注意事項： 数量は NRM 3 における表形式の測定指針に従って、測定の異なる規則が適用されます作表

NRM 1 における測定の指針や、に従って測定されなければなりません。 列（g）：測定単位： 測定単位（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテム）を挿入します。

列（e）から（g）における注意事項：この情報は、構築された資産データから抽出されます。

維持（M）業務の定量化： 列（h）：維持（M）計画の対象範囲内： コンポーネントが、維持管理プログラムの範囲に含まれるべきである場合、記載します。適用

可能性について‘はい’又は‘いいえ’を挿入します。 列（i）：必要となるアクション： 維持（M）業務に関連して完成させるべき業務に関するタスクコードを入力します。 列（j）：数量 - 維持（M）： 維持すべきコンポーネントの合計数量を挿入します。

列（j）の注意事項： （1）数量は、NRM 1 における表形式の測定指針に従って、又は、異なる測定指針が定期用さ

れる場合は、NRM 3 における表形式の測定指針に従って、測定されなければなりません。 （2）維持すべきコンポーネントの数量が、資産調査報告書に由来する場合、数量を直接挿入

することができます。これらが、資産調査報告書に含まれていない場合には、QS/コスト・マ

ネージャは、記録図面から数量を確認する又は物理的に業務測定する必要があります。 列（k）：測定単位：維持（M）： 測定単位（すなわち、個数、ｍ、㎡、ｍ3 又はアイテム）を挿入します。 列（l）：タスク時間： 必要な業界標準（現場）タスク時間（分単位）を挿入します。 列（m）：改正業務時間： 業界標準のタスク時間が必要な実際の業務を反映していない場合、改正業務時間（分単位）を

挿入します。 列（n）：アクセス調整係数： これは、単に敷地全体の調整よりもむしろ、個々の資産ごとにアクセス調整係数を挿入するた

めの選択肢です。 列（o）：通常時間外の業務： 通常の業務時間外の業務を実施するために必要な分の数を挿入します。

イベントサイクル： 列（p）：タスク頻度： 維持（M）タスクが実行される必要がある頻度（例えば、週あたり、月あたり、年あたり）を

指定します。 列（p）における注意： （1）頻度のデータ源は次のとおりです。

（1）B＆ES（SFG20 標準タスクスケジュール） （2）BCIS の占有コストプラン （3）専門の維持管理業務の会社。 （4）コンポーネントメーカーのデータシート。

（2）該当する場合には、修理又は交換の頻度に影響を与える要素（例えば、運転時間、材料

の品質、環境、使用状況、場所など）を考慮して、タスク頻度に比率調整を適用します。 列（q）：間隔： 年間の発生数によってタスクの頻度を挿入します。

取引タスク技能： 列（r）：取引説明書： 維持（M）タスクを完了させるべき維持管理会社のタイプを挿入します。

取引によって計算される年間労働時間： 列見出し：取引 1： 必要な取引の項目を挿入 列（s）：通常の業務時間： 取引に関連する通常の業務時間数を挿入します。 列（t）：通常時間外の業務： 取引に関連する通常時間外の数を挿入します。

82

結果： 取引の正味年間合計労働時間： 各取引について労働時間（通常と時間外の両方）の合計を計算します

年間の反応的な時間（範囲内の場合）： 取引による予定外の維持管理業務のための時間（年換算）を挿入します（範囲内の場合）。

現地の調整/アクセス係数（％）： アクセスなど、敷地全体の調整に関するプロジェクト固有の調整費を挿入します。

取引の正味合計労務時間： 取引による正味合計労働時間を挿入します。このための計算は次のとおりです。 取引の正味合計労務時間 = 取引の正味合計労務時間＋年間の反応的な時間×（1 +現地の調整

/アクセス係数（％））

取引労務単価： 見積り/合意された時間労務単価（各取引に関する、通常の業務時間及び業務時間外）を挿入

します。

合計年間取引労務コスト： 各取引に関する、合計年間取引労務コストを挿入し、まとめます。このための計算は次のとお

りです。 年間合計取引労務コスト = 取引の正味合計労務時間×取引労務単価

年率換算の消耗品/設備機器： 年率換算の消耗品/設備機器に関するプロジェクト固有のコスト調整費を挿入し、まとめます。

年間合計維持（M）コスト： 各取引の合計年間維持（M）コストを挿入します。 このための計算は次のとおりです。 年間合計維持（M）コスト =年間合計取引労務コスト+年率換算の消耗品/設備機器。

5.6 建設（C）を更新（R）及び維持（M）業務と統合させたライフサイクルコストプランの作成

5.6.1 更新（R）及び維持（M）業務のコストプランニングのための測定指針は、必要に応じて、完成

した建物又はエレメント/資産に関して、ライフサイクルコストプラン（LCCPs）を編集するための基

礎として使用でき、より広いライフサイクルコストプラン又は合計ライフサイクルコストプラン又はそ

の他の経済的評価を通知するのに利用できます。

5.6.2 レベル1とレベル2のコードを基にした報告様式は、この指針の付録 IとJに設けられています。

5.7 維持管理のライフサイクルコスト分析/ベンチマーク単価に使用される測定基準

5.7.1 ライフサイクルコストは、さまざまな測定基準を使って測定され、報告されることが可能です。

例えば：

（1）建物全体又はエレメント別単価の例：

（a）GIFA 又は NIA の、コスト/ ㎡ /年間（適用可能な場合）

（b）機能ユニットコスト - 機能タイプによる（付録 C を参照してください）

（c）ユニット/年当たりのコスト（例えば、ベッド当たり、ホテルの部屋当たり、生徒 1 人当たり、

など）。

（2）システム又はエレメント/資産又はコンポーネント単価の例：

（a）£/キロワット/年（ボイラー）

（b）£/箇所/年（衛生陶器）

（c）£/昇降機。

（3）機能ユニット単価の例：

（a）ベッドスペースあたりのコスト（ホテル、住宅）

（b）生徒 1 人当たりのコスト（学校）

（c）機能タイプあたりのコスト（例えば、オフィス、小売、刑務所、駅、及びその他多数）。

5.7.2 ベンチマーク及び比較のためのコスト指数は、資本復旧価値又は改築コストに対する、機能維持

管理指数（FMI）及び機能状態指数（FCI）の比率の表現によって得られます。

83

機能維持管理指数（FMI）= =

機能状態指数（FCI） = =

注意事項：機能状態指数（FCI）※は、状態調査（例えば、大きな修理や交換）及び予測されたライフ

サイクルの残存寿命評価、合意された期間にわたって表明された分析から確認された全ての対応が含ま

れます。FCI 指数は、建設資産の経年変化の影響を際立たせる時間にわたって変化する指標の輪郭を示

すために年ごと、あるいは数年の括り（例えば、5〜10 年の合計）で表現することができます。  

※  日本においては「残存不具合率」と呼ばれることもある（「総解説ファシリティマネージメント P167」FM 推進連絡協議会編

2015.3.20） 

 

 

FMI（％）

（100）

年間維持（M）業務の合計コスト

資本復旧価値（又は改築コスト）

FCI（％）

（100）

ﾗｲﾌｻｲｸﾙ更新（R）工事の合計コスト

資本復旧価値（又は改築コスト）

84

 

 

85

第 6 章：エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針

6.1 はじめに

6.1.1 指針の第 6 章は、維持管理業務のエレメント別コストプランニングのための測定指針から構成さ

れます。そして表形式の指針の使い方を説明し、エレメント別更新（R）及び維持（M）コストプラン

をコード化する方法について説明します。アドバイスは、個別の専門業務の利用及び契約戦略の組合せ

を通じて、建物維持管理業務で調達すべき専門業務のエレメントとサブエレメントからのコストをどの

ように再配置するかに関しても触れています。

6.1.2 エレメント別維持管理コストプランニングのための測定指針は、総ライフサイクルコスト計算へ

の応用に関する数量測定のための基礎としても使用することができます。  

6.2 エレメント別コストプランニングのための表形式の測定指針の使い方

6.2.1 維持管理業務に関するエレメント別コストプランニングのための測定指針は、以下のグループエ

レメントごとにリスト化されて、表に記載されています。また、維持管理業務のさまざまな側面を区分

するために、各グループエレメントは、ハイレベルの工事内訳書構成分類に割り当てています。  

準備⼯事

グループエレメント 0：  準備工事 

地下構造

グループエレメント 1：  地下構造 

上部構造

グループエレメント 2：  上部構造 

内部仕上

グループエレメント 3：  内部仕上 

付属品、家具及び備品

グループエレメント 4：  付属品、家具及び備品 

設備

グループエレメント 5：  設備 

既存建物の⼯事

グループエレメント 7：  既存建物の工事 

外構⼯事

グループエレメント 8：  外構工事 

その他

グループエレメント 9：  維持管理会社の経営管理費 

グループエレメント 10：  維持管理会社の本社管理経費及び利益 

グループエレメント 11：  コンサルタント及び専門家報酬 

グループエレメント 12：  発注者が決めた維持管理関連コスト 

グループエレメント 13：  リスク 

グループエレメント 14：  インフレ 

86

6.2.2 ベンチマークに関して一貫性のある業務内訳構成、コスト内訳構成、コード化システム及び手法

を提供するために、グループエレメント、エレメント、サブエレメント及びコンポーネントが、NRM 1

で定義されたものと完全に整合しています。この共通のデータ構成システムは、建設（C）コンポーネ

ントを、更新（R）及び維持（M）業務と統合します。

6.2.3 準備⼯事、建物構造及び外装、建築設備及び外構⼯事：グループエレメント 0から 8までを含めた表

は、準備工事（グループエレメント 0）、建物構造及び外装（グループエレメント 1 から 4、6 及び 7）、

建築設備（グループエレメント 5 及び 6）及び外構工事（グループエレメント 8）に関する測定指針を

構成しています。各表は次のように構成されています。 （1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2）エレメントは、2 番目の見出しに記載されています （3）左側の列は、（サブエレメントの）コストコードを表しています （4）第 2 列は、サブエレメントをリスト化し、各サブエレメントに適用可能な定義指針が含まれています （5）3 番目と 4 番目の列は、それぞれ、測定対象のコンポーネント及びユニットをリスト化しています （6）第 5 列は、各エレメント及びサブエレメント内に含まれる項目について説明しています （7）第 6 及び第 7 列は、更新（R）及び維持（M）業務に関する維持管理記述子を構成しています （8） 後の列は、更新（R）及び維持（M）業務項目の測定指針を構成しています （9）水平線は、サブエレメントの終了を示すために、表を分割しています （10）第 3 列（測定の単位）における 2 以上の測定単位の間で使用される記号 ‘/’ は、‘又は’を意味し

ます （11）指針は、現在形で書かれています。

6.2.4 表形式の測定指針は、4 つの主要なレベルに基づいています。指針のレベル 1 から 3 は見出しで

あり、その下に実際の業務項目（すなわち、グループエレメント、エレメント及びサブエレメント）が

配置されています。レベル 3、4 及び 5 は、更新（R）又は維持（M）記述子に適用可能な建設（C）の

エレメント及びコンポーネントです。

（1）レベル 1 - グループエレメント：グループエレメントに使用される主要な分類（すなわち、見出し） 

（2）レベル 2 - エレメント：グループエレメントの重要な部分 

（3）レベル 3 - サブエレメント：エレメントの一部。  1つ以上のサブエレメントは、エレメントを構成すること

ができます 

（4）レベル 4 - コンポーネント：サブエレメントの一部を構成する項目。一つ以上のコンポーネントは、エレメ

ント又はサブエレメントのコストを確認するために測定されることがあります 

（5）レベル 4 と 5 - 維持管理記述⼦：サブエレメントのコンポーネントに関連して実施される、適用可能な

更新（R）又は維持（M）業務のためのもの。 

6.2.5 これらのレベルは、維持管理業務のためのエレメント別コストプランニングのコード化のフレー

ムワークの基礎を提供し、それは、コストチェック目標及び全体的なコスト上限の両方の参照フレーム

として使用することができ、さらに、建築資産又は施設に関するより良い情報が利用できるようになり

ます。それらは、更新（R）及び維持（M）業務に関する業務内訳構成とコスト内訳構成の両方を提供

します。 NRM 3 のコード化のフレームワークは、NRM 1 のコード化のフレームワークへ直接的に整

合しています。

6.2.6 維持管理会社の経営管理コスト：グループエレメント 9 用の表は、維持管理会社の経営管理コスト

を含む、典型的な項目のリストを構成しています。表は、コスト見積り及びコストチェック過程を支援

するために、QS/コストマネージャーによって使用されます。これらの例は、決定的又は完全な項目リ

ストを提供するものではなく、簡便なガイドです。表は次のように構成されています。

87

（1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2）エレメントは、2 番目の見出しに記載されています （3）サブエレメントは、3 番目の見出しに記載されています （4） 初の列は、（サブエレメントの）コストコードを表しています （5）第 2 列は、サブエレメントをリスト化しています （6）第 3 列は、コンポーネントをリスト化しています （7）第 4 列は、測定単位をリスト化しています （8）第 5 列は、含まれる項目をリスト化しています （9）第 6 列は、除外項目をリスト化しています （10）水平線は、サブエレメント又はコンポーネントの終了を示すために、表を分割しています。

6.2.7 維持管理会社の本社管理経費と利益：グループエレメント 10 用の表：維持管理会社の本社管理経

費と利益は、次のように構成されています。 （1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2） 初の列はエレメントをリスト化しています （3）第 2 列は、各エレメントに含まれる項目をリスト化しています （4）第 3 列には、各エレメントの除外項目をリスト化しています （5）除外が記載されている場合は、適切なエレメントへの相互参照が与えられています （6）水平線は、エレメントの終了を示すために、表を分割しています。

6.2.8 コンサルタント及び専⾨家報酬：グループエレメント 11 用の表：は、典型的なコンサルタント及び

専門家報酬のリストを構成しています。表は、コスト見積り及びコストチェック過程を支援するために、

QS/コストマネージャーによって使用されます。これらの例は、決定的又は完全な項目リストを提供す

るものではなく、簡便なガイドです。表は次のように構成されています。 （1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2）エレメントは、2 番目の見出しに記載されています （3） 初の列（コンポーネント）は、典型的なプロジェクト/設計チーム料の見出しのリストを構成してい

ます （4）第 2 列は、含まれる項目の適切な測定単位を説明しています （5）第 3 列は、各エレメントとサブエレメントに含まれる項目です （6）第 4 列は、除外項目を説明しています （7）除外が記載されている場合、適切なエレメントへの相互参照が与えられています （8）水平線は、コンポーネントの終了を示すために、表を分割しています。

6.2.9 発注者起因の維持管理関連コスト：グループエレメント 12 用の表は、典型的な発注者起因の維持

管理関連コストの表形式のリストを構成しています。これらの例は、決定的又は完全な項目リストを提

供するものではなく、簡便なガイドです。表は次のように構成されています。 （1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2）エレメントは、2 番目の見出しに記載されています （3） 初の列（コンポーネント）は、典型的な発注者起因の維持管理コストの見出しのリストを構成してい

ます （4）第 2 列は、含まれる項目の適切な測定単位を識別しています （5）第 3 列は、各エレメントとサブエレメントに含まれる項目を説明しています （6）第 4 列は、除外項目を説明しています （7）除外が記載されている場合は、適切なエレメントへの相互参照が与えられています （8）水平線は、コンポーネントの終了を示すために、表を分割しています。

6.2.10 リスク：グループエレメント 13 は典型的なリスクをリスト化しています。これらの例は、決定

的又は完全な項目リストを提供するものではなく、簡便なガイドです。： （1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2）エレメントは、第 2 レベルの見出しとしてリスト化されます （3）リストは、潜在的なリスク原因の典型的な例を記載しています。

88

6.2.11 インフレ：グループエレメント 14：インフレは次のように構成されています。 （1）グループエレメントは、 初の見出しに記載されています （2）エレメントは、2 番目の見出しと 初の列の両方に記載されています （3）第 2 列は、各エレメントに含まれる項目を説明しています （4）第 3 列は、測定単位を与えます （5）第 4 列は、各エレメントに含まれる項目を与えます （6）第 5 列は、各エレメントからの除外項目を与えます （7）除外が記載されている場合、適切なエレメントへの相互参照が与えられています （8）水平線は、エレメントの終了を示すために、表を分割しています。

6.3 エレメント別コストプランニングのための測定指針で扱われていない業務

6.3.1 エレメント別コストプランニングの測定指針で扱われていないコンポーネントに関して採用さ

れる測定指針は、コストプランニングに記載しなければなりません。そのような指針は、可能な限り、

NRM 3 内において同様のコンポーネントに関して与えられた指針に適合しなければなりません。

6.4 エレメント別コストプランニングのコード化手法

6.4.1 建設（C）コストコードを、適用可能な更新（R）及び維持（M）タスクコードに統合するため

の論理とレベル調整は、この指針の付録 E に示されています。

6.4.2 レベル 1〜3 に関するコードは、NRM 3 によって提供されますが、レベル 4（すなわち、コンポ

ーネント）のコードは利用者が定義できます。これは、いずれかのサブエレメントのために生成するこ

とができる、考慮し得る多数のコンポーネントに起因します。この観点から、測定される各コンポーネ

ントは、サブエレメント内で順番に番号付けされることをお勧めします。これは、各コンポーネントの

ために設定される独自のレベル 4 コードを許すものです。同じことがレベル 5 に適用されます。

例えば： レベル 1 設備：グループエレメント（5） レベル 2 熱源設備：エレメント番号（5） レベル 3 熱源設備：サブエレメント番号（1） レベル 4 ボイラー（ガス/オイル）：コンポーネント番号（1） レベル 5 ボイラー（仕様 - 大気、SFG20 コード 05.12）：（1）

維持（M）業務に関して、SFG20 の維持管理 PPM タスク表の B＆ES 標準リストは、全ての維持管理

可能資産のレベル 4 と 5 のコードを提供する NRM 3 の維持（M）記述子と整合しています（例えば、

バイオマスボイラーは SFG20 コード 05-38、大気ガス燃焼ボイラーは 05-12）。

この例に基づき、バイオマスボイラーのバーナーに実施される維持管理コードは次のようになります：

5.5.1.1.1；そして、異なるボイラータイプに同じタスクを実行するためのコードは、5.5.1.1.2 になりま

す。

更新（R）工事に関して、業界出版資料の基準寿命データ表は、NRM 3 維持管理更新（R）記述子と整

合しています。それは、コンポーネント及びサブコンポーネントの更新に関する標準化されたレベル 4

及び 5 のコード化構成を作成するためです（5.5.1.1.1 ...というように）。例えば、2 つの異なるボイラー

タイプのコード化は次のようになります： レベル 4 ボイラー（バイオマス）コンポーネント番号（1） - そのバイオマスボイラーコードは 5.5.1.1.1

です レベル 4 ボイラー（ガス燃焼）コンポーネント番号（2） - その大気ボイラーコードは 5.5.1.2.1 です レベル 5 バーナー（ガス燃焼）の副コンポーネント番号（4） - そのバーナーコードは 5.5.1.2.4 です

89

6.4.3 したがって、サブエレメントの下に各コンポーネントが順次に番号付けられていることが必要不

可欠です。他の利用者の要求条件を満たすため、必要に応じて、追加のコードレベルを統合することが

できます。これは、各コンポーネントに、適用可能な M 及び R の標準化されたコード化構成を与える

ことになります。

6.4.4 これに代わって、利用者はレベル 4 と 5 のコンポーネント及びサブコンポーネントに独自のコー

ドを採用することができるが、独自のコードが使用されると、効果的で確かなコスト分析を行うことは

より困難になります。

6.5 専門業務のエレメント別コストプランニングのコード化手法

6.5.1 建物維持管理業務が契約戦略の組合せ（例えば、設備機器の操作及び維持管理契約、測定期間契

約、維持管理期間契約、専門家の任期契約及び総価契約の混合）によって専門業者を通じて調達される

べき場合、エレメント及びサブエレメントに割り当てられた業務は適用可能な専門業務に再割り当てす

ることができます。これは、単純にコストプランの各項目への 1 つ以上の接尾数字を導入することによ

って達成することができます（以下の図 6.1 を参照）。

6.5.2 代わりに、一つ以上の記号を、専門業務を識別するための接尾語として使用することができます。

6.5.3 エレメントはさらに細分化する必要がある場合、コードの追加レベルは、利用者の要求条件を満

たすために導入されてもかまいません。

図 6.1：専門業務コード化フレームワークの例 

専門業務 接尾語 維持管理会社の経営管理コスト / 001 建物の構造（鉄骨、コンクリート等） / 002 ビル・ファブリック（屋根材） / 003 ビル・ファブリック（石積みやレンガ） / 004 カーテンウォール（システムタイプ） / 005 窓及び外部/内部建具 / 006 内部仕上げ（壁、床、天井） / 007 外部仕上げ（壁、タイル舗装、など） / 008 付属品、家具及び備品（FF＆E） / 009 機械、電気及び配管（HVCA など、衛生器具を含む） / 010 燃料設備 / 011 昇降機と搬送設備 / 012 生命保安システム（火報、アラーム及び避雷） / 013 建物管理システム（BMS） / 014 通信、セキュリティ設備及び制御システム / 015 特殊設備（水景、冷凍など） / 016 屋外の維持管理（道路、歩道、囲障及び植栽） / 017 その他 - 利用者定義のもの（例えば、厨房設備） / 018 維持管理会社の本社管理経費と利益 / 019

6.6 BIM（ビルディング・インフォメーション・モデリング）のための COBieⅡ（建設運用建物デー

タ交換標準 II）のデータ構成及び定義への NRM 3 の整合化

6.6.1 例えば、COBie データ変換様式を介して、建物維持管理コストデータが建設プロジェクトのラ

イフサイクルコスト計算のために利用可能であることを確かめるため、そして、維持管理モデルの LCC

からの出力データが他の相互運用可能なモデル（維持管理業務プログラムを提供するための、BIM コス

90

ト・モデリング及び資産情報システムの立ち上げについて）へ利用可能であることを確かめるため、デ

ータは相互運用可能としなければなりません。

6.6.2 維持及び更新業務単価が設計・施工段階での当初目標原価とコストプランニングのために使われ

る場合、建設後の維持管理業務のコスト分析からの結果は、COBie 様式に当てはめることができます。

そしてこのデータは、建設及び維持管理工事の LCC において相互運用可能となり、統合を可能にしま

す。

6.6.3 建物情報維持管理モデルは（建設前期間又は建設後の期間、使用中のいずれに発生しようとも）、

実際の資産やシステム、種類（仕様）及びコンポーネント - 関連する建物、ブロック、ゾーン、床、ス

ペースにも参照される同じ様式とデータで提供されなければなりません。（注 - COBieに対応するNRM

1 データ構成の配置は、BS 8544；2013；建物使用段階における維持管理ライフサイクルコスト計算の

ためのガイドに含まれています）

6.6.4 下の図 6.2 は、エレメント別コストプランニングのための NRM3 データ分類に、建物情報モデ

ル（BIM）に使用される、COBieII データ交換様式の類似した配列があることを示しています。主な違

いは、空間的及び物理的な分類です（これらは指針の範囲外です）。

6.6.5 NRM3 エレメント別コストデータ分類は、COBieII データの分類と整合していますが、定義の

若干の違いを下記に記載します： - エレメント（又はシステム） - コンポーネント（又はサブエレメント/システム） - 仕様（COBie では‘タイプ’と呼ぶ） - 必要なタスク又は対応（COBie では‘ジョブ’と呼ぶ） - 情報源 - スペア（材料及び消耗品を含む） - その他のコスト（利用者定義）

図 6.2：COBieII データ分類からの定義  ‐ 出典：PAS1192 パート 2 

シート 内容 施設 プロジェクト、現場及び建物/構造を含む 床 （部門）は必須の空間構成です 空間 点検、維持管理や運営作業が発生する空間の場所 区域 種類や製品として必須なコンポーネントのグループ化で、それは維持管理タスクを編成するために

使用される システム コンポーネントの付加機能のグループ化 コンポーネン

ト 実際の資産 種類 種類や製品として必須なコンポーネントのグループ化で、それは維持管理タスクを編成するために

使用される ジョブ 資産の維持及び運営で用いられる過程 スペア 実際の物 情報源 過程の支持

6.6.6 図 6.2 はまた、確かな維持管理及び更新コストプランを作成するために、関連スペース、建物、

立地と機能的なデータ規則に裏打ちされた、コスト及び資産情報を分類することの重要性を強調してい

ます。

6.6.7 設計・施工プロセスにおいて BIM モデルの使用が必要とされる場合、エレメント別コストプラ

ンが相互運用可能であることを確認することが不可欠です。資産クラスの分類、又は、エレメント別又

91

はシステムタイプのグループ化は、BIM コストモデリング選択肢の検証を支援するために、名付けられ

た対象物に適用する必要があります。

注意事項：BIM に関するより詳細なガイダンスは、PAS1192 第 2 章に設けられています。これが、使

用中の維持管理のライフサイクルコスト計算とどのように関連するかは、BS8544 及び参考文献にリス

ト化されている他の出版源で説明されています。

注意事項：COBie は、施設やその構成要素の詳細な性質と影響が、維持管理コストや炭素などと交換可

能となることを、標準化された表形式で表現したものです。COBie は IFC の一部です。※「COBie」（コ

ビー。Construction-Operations Building Information Exchange）は、BIM モデルのデータ交換基準

である「IFC」をベースに開発されたデータ交換標準で、設計・施工段階から運用段階へと建物の情報

を受け渡すために使われるデータ様式。

《以下、翻訳は省略しました。以下の内容・構成については、本書冒頭の目次情報等を参照下さい。》 

 

92

 

 

93

建築コスト情報の標準化・統合化に関する調査研究（平成 28 年度） 【研究年報より再録】

審議役 遠藤 淳一

参事 寺川 鏡

総括主席研究員 岩松 準

総括主席研究員 橋本 和明

主席研究員 田中 光雪

1 はじめに 本研究では、建築のプロジェクトにおける各段階（企画、設計、積算、施工、維持管理）で用いら

れるコスト情報を分析し、標準化・統合化することによって、“川上から川下までの建築コスト情報の

活用”を促進することを目的としている。

平成24年度は、英国 RICS の新測定指針 NRM1（初版）の抄訳を実施した。併せて、英国会計

基準の建築プロジェクトへの適用、調達手法の背景、多様な建設契約手法について取りまとめた。

平成25年度は、NRM１（第2版）、NRM2を対象とし、主に NRM２の下訳を実施した。また、併せて

英国の旧積算基準である SMM75と NRM2との比較を行った。

平成26年度は、下訳を実施した NRM2の精読を行い、その中で英国における積算業務あるいは

契約行為における特色について議論し、考察を行った。また、併せて年報別冊として NRM2抄訳

（日本語仮訳）版を発行した。

平成27年度は、主に平成26年（2014年）1月に正式版が発行されていた NRM3の下訳及び精読

を実施した。

平成28年度は、NRM3の精読を行いつつ、NRM３及びそのバックグラウンドとなる英国におけるコ

スト管理の特徴とそこから学ぶ点を議論し考察を行った。主な論点は建築コスト情報のシームレス

化から維持管理費（更新（R）、維持（M））を含めた建築のライフサイクルコスト(LCC)の利用である。

LCC の利用法として①プロジェクトの企画、建設の各段階において把握、判断する際の利用法、

②維持管理段階で既存施設全体を把握し、活用（改修、処分等）をする際の利用法に着目した。

本報告においては、NRM3：554頁のうち、総論部分である106頁分について抄訳を行ったものか

ら、NRM3の特徴と NRM3から学ぶ点を紹介する。

2 英国 RICS の新測定指針 NRM の概要 NRM１（初版）は、RICS によって2009年3月に出版され、英国連邦において広く採用されることと

なった。その後、2012年4月に第2版が発行され、NRM２も同時に発行された。NRM１（第2版）、

NRM2共に2013年1月から適用された。NRM３は2014年1月の発行で適用は2015年1月からとなっ

ている。NRM1～3のタイトルは次のようになっている。

NRM1：資産取得としての建築工事における当初目標原価とコストプランニング

NRM2：建築工事の詳細な測定

5 SMM は英国の統一基準として 1922 年に初版が発行され、その後第 7 版まで改訂された。SMM７は 1988 年から英

国において 25 年に渡って使用されてきた積算基準である。

94

NRM3：建物の維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング

新築及び改修工事に関しては NRM1、維持管理に関しては NRM3で扱っており、それぞれの詳

細な測定に関しては NRM2で扱う構成となっている。

3 NRM３の位置付け 下記の図1では、英国建築家協会の RIBA ワークステージ及び、英国政府調達庁6の OGC ゲー

トウェイに沿った NRM３の各段階を示している。RIBA ワークステージは設計・発注・建設といった設

計者側の視点から定められた事業段階を示している。一方で、OGC ゲートウェイは、調達に当たっ

ての投資判断という視点から定められており、事業評価にあたる承認に重点が置かれている。

NRM３は、建物維持管理業務に関して、設計者及び発注者の両方の視点と照らし合わせ、QS

（クオンティティ・サベイヤー）/コストマネージャーの果たす役割である、当初目標原価及びコストプ

ランの策定指針を詳述している。

図１ 維持管理業務 - RIBA ワークプラン及び OGC ゲートウェイの文脈に沿った、

当初目標原価、エレメント別コストプランニング（建設前後）

4 NRM３の概要 NRM３は、下記の表1に示す項目の通り、建物の維持管理業務の当初目標原価とコストプランの

6 OGC: The Office of Government Commerce は財務省（H.M Treasury）の一組織だったが、現在廃止。ただこ

の制度は存続。

ＮＲＭ３：建物維持管理業務

のための当初目標原価及びコスト計画

5運用評価及び

便益認識

ＯＧＣゲートウェイ（事業に運用可能なもの）

ＲＩＢＡワークステージ

利用

Ｌ

当初目標原価(承認予算の要求のため）

公式コスト計画１(更新/維持管理）

公式コスト計画２(更新/維持管理）

公式コスト計画３(更新/維持管理）

ＮＲＭ３の範囲外数量明細書

公式コスト計画４(更新/維持管理）

３Ｂ 詳細設計承認

３Ｃ 投資決定

4 運用準備

1 事業性判定

発注方針2

３Ａ設計ブリーフ及びコンセプトの承認

建設前

建設

工事完成後

Ｊ 工事準備

Ｋ 建設工事

Ｆ 製作もの情報

Ｇ 入札書類

Ｈ 入札行為

Ｄ 基本設計

Ｅ 実施設計

準備

設計

Ｃ

Ａ 事業評価

Ｂ 設計ブリーフ

コンセプト プラン１

プランニング

プラン３

プラン４ 運 用 レ ビ ュ ー と

運用便益実現

公式コストプラン１

公式コストプラン３

公式コストプラン４

公式コストプラン２

NRM3:建物の維持管理業務のた

めの当初目標原価とプランニング

95

定量化に不可欠な指針を提供している。より具体的には、「準備段階における初期のコスト見積り

を目的とした維持管理業務の定量化と解説」、「維持管理業務の設計開発段階におけるエレメント

別コストプラン」、「資産固有の詳細なコストプラン（建設後）」及び「建築プロジェクトや施設の使用

段階を通した必須のガイダンス」を提供している。

NRM３のドラフト版は2011年9月に協議用として249頁で限定公開されていたが、2014年1月の正

式発行時には554頁へと大幅に加筆が行われている。加筆が行われた主な部分は、第4章8節以

降の追加、第5章の「年換算コスト計算」、及び第6章の「表形式の測定指針」である。

表１ NRM3：「建物の維持管理業務のための当初目標原価とコストプランニング」

序文 謝辞 はじめに RICS 新測定指針の位置付け RICS 新測定指針（NRM）文書一式の概要 呼び名、照会先 第 1 章：一般事項 1.1 はじめに 1.2 RIBA ワークプラン及び OGC ゲートウェイ・プロ

セスの文脈に沿った測定 1.3 NRM 3 の目的 1.4 NRM 3 使い方 1.5 NRM 3 の構成 1.6 記号、略語及び定義 第 2 章：建物の維持管理業務のための新測定指針

2.1 はじめに 2.2 CROME （頭文字） 2.3 更新（R）及び維持（M）業務分類の範囲とパラメ

ータ 2.4 標準的な建物維持管理コストデータの構成（更

新（R）及び維持（M）業務と建設（C））との統合 2.5 建物維持管理業務の当初目標原価とコストプラ

ンニングのためのプロセス 2.6 建物のライフサイクル期間における測定レベル 2.7 発注者の維持管理要求条件の設定 2.8 複数の建物、施設及び/又は機能形式を備えた

プロジェクト 第 3 章：当初目標原価のための測定指針（更新及

び維持） 3.1 はじめに 3.2 当初目標原価の目的 3.3 当初目標原価のための情報要求条件 3.4 当初目標原価の構成要素 3.5 床面積法と機能ユニット法を用いた当初目標原

価のための測定指針 3.6 エレメント法 3.7 建物維持管理業務のコスト見積のエレメント法

のための測定指針 3.8 更新（R）及び維持（M）業務のコスト見積に使 用される単価とエレメント別単価（EURs） 3.9 新の見積り基準日への、単価とその他のコス

トの更新 3.10 維持管理会社の経営管理コストのための測定

指針

3.11 維持管理会社の本社管理経費及び利益のた

めの測定指針 3.12 コンサルタント及び専門家の報酬のための測

定指針 3.13 発注者に起因するその他の維持管理関連コス

トのための測定指針 3.14 リスクのための測定指針 3.15 インフレのための測定指針 3.16 税制調整費やその他のインセンティブ 3.17 VAT（付加価値税）の評価 3.18 その他の考慮事項 3.19 現在価値、インフレ及び割引方法 3.20 当初目標原価の報告 第 4 章：更新（R）及び維持（M）業務のコストプラン

ニングのための測定指針 4.1 はじめに 4.2 維持管理コストプランニングの目的 4.3 維持管理コストプランの構成要素 4.4 公式コストプランニングのステージ 4.5 維持管理コストプランのレビュー及び承認 4.6 調達におけるコスト管理 4.7 複数の建物及び/又は機能ユニットタイプを含む

維持管理コストプラン 4.8 公式コストプランのための情報要求条件 4.9 公式コストプランの様式、構成及び内容 4.10 維持管理コストプランニングのための測定指針

4.11 維持管理業務のための年換算コスト計算 4.12 更新及び維持業務のコストに使用される単価 4.13 新の見積り基準日への単価とその他のコストの更新 4.14 維持管理会社の経営管理コストのための測定指針

4.15 維持管理会社の本社管理経費及び利益のた

めの測定指針 4.16 コンサルタント及び専門家報酬のための測定指針 4.17 その他の発注者起因の維持管理関連コストの

ための測定指針 4.18 リスクのための測定指針 4.19 インフレのための測定指針 4.20 VAT（付加価値税）の評価 4.21 その他の考慮事項 4.22 現在価値、インフレ及び割引方法 4.23 維持管理コストプランの報告 4.24 維持管理コストデータの分析、収集及び保管

96

第 5 章：更新（R）及び維持（M）業務の年換算コスト

計算 5.1 はじめに 5.2 資産取得としての建築工事のコストプランからの

更新（R）業務項目の年換算コスト計算 5.3 基準寿命、寿命係数 と予測寿命の計算 5.4 現状建物及び/又は資産の記録と状態情報によ

る、更新（R）工事項目の年換算コスト計算 5.5 現状建物及び/又は資産の記録と PPM タスク表

からの維持（M）業務の年換算コスト計算 5.6 建設（C）と更新（R）及び維持（M）業務とを統合

させたライフサイクルコストプランの作成 5.7 維持管理のライフサイクルコスト分析 /ベンチマ

ーク単価に使用される測定法 第 6 章：エレメント別コストプランニングのための表形

式の測定指針 6.1 はじめに 6.2 エレメント別コストプランニングのための表形式

測定指針の使い方 6.3 エレメント別コストプランニングのための測定指

針が適用されない業務 6.4 エレメント別コストプランニングのコード化手法 6.5 専門業務のためのエレメント別コストプランニン

グのコード化手法 6.6 BIM のための、COBieII データ構成及び定義

への NRM 3 の整合化 表 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 0：準備工事 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 1：地下構造 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 2：上部構造 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 3：内部仕上 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 4：付属品、家具及び備品

ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 5：設備 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 6：プレハブ建物及び建物ユニット ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 7：既存建物への工事 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 8：外構工事 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 9：維持管理会社の経営管理コスト ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 10：維持管理会社の本社管理経費

及び利益 ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 11：コンサルタントと専門家への報酬

ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 12：発注者に起因する維持管理関連

コスト ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 13：リスク ｸﾞﾙｰﾌﾟｴﾚﾒﾝﾄ 14：インフレ 付録： A 総（グロス）内部面積（GIA）の基本定義 B 正味（ネット）内部面積（NIA）の基本定義 C 一般的に使用される機能ユニット及び測定の機

能ユニット D 店舗用の特殊な使用法の定義 E 建設（C）、更新（R）及び維持（M）業務のエレメン

ト別コストプランニングの論理及びレベル F 維持管理コストの分類及び定義 G 経済的評価と割引方程式（貨幣の時間価値）の

手法 H 建設と維持管理の調達のため、及び、建物のﾗｲ

ﾌｻｲｸﾙ期間の、公式コストプランのための情報要求

条件 I（要約：ﾚﾍﾞﾙ１ｺｰﾄﾞに基づく）更新（R）及び維持（M）

業務のためのｴﾚﾒﾝﾄ別ｺｽﾄﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞの報告様式 J（詳述：ﾚﾍﾞﾙ 2 ｺｰﾄﾞに基づく）更新（R）及び維持（M）

業務のためのｴﾚﾒﾝﾄ別ｺｽﾄﾌﾟﾗﾝｲﾝｸﾞの報告様式 参考文献、索引

4．1 ライフサイクルコスト計算と総寿命コスト計算の主要なコスト分類

図2は、「ライフサイクルコスト計算」に含まれている、建設から解体までの主要なコスト分類を示

すと共に、より幅広く関連のある、非建設コスト、収入及び外部性を挙げている。そして、これらを総

合したものが「総寿命コスト」となることを示している。

図中の「CROME」は、主要な分類の頭文字であり、「 C : Co n s t r u c t 」 、 「 R ： Ren ewa l 」 、

「O：Ope r a t i o n a n d o c c u p a n c y」、「M：Ma i n t a i n 」、「E : E n d o f l i f e 」を示している。

図２：ライフサイクルコスト計算と総寿命コスト計算の主要なコスト分類

終末コスト

97

4．2 更新（R）及び維持（M）業務の位置付け

下記の図3は、更新（R）及び維持（M）業務を構成する主要なコスト分類を示している。そしてそ

れらが、建設（C）コストとどのような関係性にあるかを比較できるように示されている。

図３：更新（R）及び維持（M）の主要なコスト分類の範囲、及び建設（C）との関係性

注意事項：使用段階期間の資産基準コストプラン（建設後）のために、必要な維持作業及び更新措置を識

別する資産維持管理記録の定量化と検証に関連する費用を含む。

4．3 建物ライフサイクル期間の測定レベル

次頁の図4は、建設及び維持管理業務の当初目標原価及びコストプランの作成が、建物ライフ

サイクルの様々なレベルで行われていることを示している。利用可能な情報レベル及びコスト見積

りのタイプは、設計及び維持管理データ、資産記録、状態及び寿命データに基づいている。

コスト見積りのタイプとは、建物全体レベル又は機能ユニットタイプ、重要なコスト項目ごと、又は、

エレメント、サブエレメント、資産の詳細なコンポーネントレベルといった、コストプランまでの段階的

な見積りのことである。

改装化粧直し（別途の場合）

改築及び向上工事

新築工事

改築工事 行為

発注者が定義可能な業務 発注者起因の業務 発注者起因の業務

（C） （R） （M）

・本社管理経費及び利益 ・本社管理経費及び利益 ・本社管理経費及び利益

反応的-

98

図４：建物ライフサイクル期間に行われる測定レベル

4．4 複数の建物、施設及び/又は機能タイプを含む事業

下記の図5は、建築の事業又は設立が、一種類より多くの建物又は施設を含む場合、それぞれ

の建物や施設のために別々のコストプラン（1～5）を準備し、それらを合計した結果が、事業全体

の「コストプランの概要」となることを示している。このように複数の建物等を含む事業では、個々の

コストプランの策定を推奨している。

図５：複数のコンポーネント又は建物及び/又は機能ユニットタイプを含む、

施設のための典型的なコストプランの内訳構造の一例

4．5 主要なエレメント構成

エレメント法を用いた当初目標原価を作成する際に一般的に使用される主要なエレメントは、下

記の表2に記載されている。

コスト計画５

排水を含む、外構

維持及び更新業務コスト計画

の概要

コスト計画１

事務所及び管理建物

コスト計画２

住居用

コスト計画３

小売ユニット(躯体及びコア）

コスト計画４

地下駐車場

コストプランニング コストプランニング コストプランニング

コンポーネント（４）

コストプラン１ コストプラン２ コストプラン３ コストプラン４ コストプラン５

維 持 及 び 更

新業務コスト

プ ラ ン の 概

造園

99

表2：コスト見積りのエレメント法におけるエレメント構成

グループエレメント エレメント

0 準備工事 0.0 準備工事

1 地下構造 1.0 地下構造

2 上部構造 2.1 構造体

2.2 上層階

2.3 屋根

2.4 階段及び斜路

2.5 外壁

2.6 窓及び外部建具

2.7 内壁及びパーティション

2.8 内部建具

3 内部仕上 3.1 壁仕上

3.2 床仕上

3.3 天井仕上

4 付属品、家具及び備品 4.1 付属品、家具及び備品

5 設備 5.1 衛生設備

5.2 厨房機器

5.3 廃棄設備

5.4 給水設備

5.5 熱源設備

5.6 暖房と空調設備

5.7 換気設備

5.8 電気設備

5.9 燃料設備

5.10 昇降機及び搬送設備

5.11 火報設備及び避雷設備

5.12 通信、セキュリティ設備及び制御システム

5.13 特殊設備

5.14 設備諸工事

6 プレハブ建物及び建物ユニット NRM3 では対象外

7 既存建物への工事

8 外構工事 8.1 敷地準備作業（NRM3 では非該当）※注

8.2 道路、通路及び舗装

8.3 植栽（すなわち、構内維持管理）

8.4 囲障、柵及び壁

8.5 屋外機器

8.6 屋外排水

8.7 屋外設備

※注 NRM3で敷地準備作業を非該当とする理由は、新築段階での作業であり維持管理に含まないため

4．6 現在価値、インフレ及び割引方法

現在価値（PV）の概念では、投資する際に、インフレと貨幣価値の増加によるコストの増加を反

映する必要がある。このため、下記の図6では、キャッシュフローの複利と割引を通じて調整を行うこ

とによる、貨幣の時間価値の捉え方を説明している。

100

なお、NRM3の計算例では仮定金利は年4.0％、仮定インフレ率は年2.5％となっている。

また、第5章のタイトルにもなっているが、コストプラン全般に渡って、1年当たりの維持管理コスト

という観点から説明がされている。

図6：複利及び割引過程のイラスト

4．7 公式コストプランステージ

下記の表3では、建築プロジェクトのための「RIBA 設計及び建設前ワークステージ」、及び「OGC

ゲートウェイ3A（設計ブリーフとコンセプトの承認）及び3B（詳細設計の承認）」に相当する公式コス

トプランのステージが示されている。

公式コストプランは RIBA ワークステージ又は OGC ゲートウェイの段階に応じて作成しその都度、

発注者又は承認権者に提出されなければならないと定められている。

プロジェクト進行上、重要な意思決定の各時点において、維持管理費を含めてプロジェクト関係

者が合意し、発注者が意思決定するうえで必要な建築コスト情報とその前提条件（設計内容）等が

もれなく準備される仕組みになっていることが重要である。

表3：新築・既存建築資産及び施設のための公式コストプランのステージ

公式コストプラン RIBA ワークステージ

１ C：コンセプト

２ D:基本設計

３及び４（新築建築資産又は施設） E から F：実施設計及び製作もの情報

４（既存建築資産又は施設） K:建設工事

L：工事完成後

公式コストプラン OGC ゲートウェイ

１ ３A：設計ブリーフ及びコンセプトの承認

２及び３ ３B：詳細設計承認

４（新築建築資産又は施設） ４：運用準備

４（既存建築資産又は施設） ５：運用レビューと運用便益実現

5 考察 5．1 NRM3の特徴

NRM３の分量からも、建築物の平均寿命が100年を超える英国において、維持管理業務におけ

るコストプランの比重が大きいことが伺える。第3章からは、長期間にわたる維持管理業務コストの

年率の現在価値を算出するため、インフレ/デフレに対する加算/割引を計算するための式が紹介

101

されている。第4章では前述した様に公式コストプランのステージ毎の目的や関係者の役割等が述

べられている。

また、第5章では、基準サービス寿命、予測寿命、及び予防維持管理業務についての解説がさ

れている。これらは維持管理業務において重要な要素となるので、注目する必要がある。

そして、第6章では、BIM との整合性、米国の COBieⅡ※との定義比較も述べられている。BIM

に関しては、国際的な会議等でもその普及と進展について活発に議論が交わされているところで

ある。ただ、NRM3においては、整合性を取るためのコード化手法について、基本的なケーススタデ

ィの紹介までに抑えられている。

※「COBie」とは（コビー。Construction-Operations Building Information Exchange）の略称。

日経アーキテクチュア・ウェブサイト「FM と BIM を統合!維持管理の生産性向上を図る米国」（家入龍

太、2012年6月13日）によれば、「BIM モデルのデータ交換基準である「IFC」をベースに開発されたデー

タ交換標準で、設計・施工段階から運用段階へと建物の情報を受け渡すために使われるデータフォー

マットである。 COBie は（米国）政府機関のうち、陸軍工兵隊（Army Corps of Engineers）や米国航空

宇宙局（NASA）、GSA などが開発にかかわり、採用している。COBie は主に機器のデータを伝達するも

のだ。データ交換時の情報の欠落や建物完成時にプロジェクト情報をオーナーに引き渡す際のコスト

を最小化する一方、建物に関連する情報を最大限に伝えることができる。」

5．2 NRM3から学ぶこと

オリンピック施設に代表される建築の建設費及び維持管理費が昨今社会問題になるなかで、発

注者はプロジェクト当初から維持管理を含めたライフサイクル（LCC）を意識し判断、説明すること

が求められている。

また地方公共団体等で保有する資産の総合的な有効活用を行う上で、既存の施設を活用する

（改修する又は処分する）判断が求められている。

この様な現状のなか、NRM３から学ぶことは以下である。

（1）企画・設計段階から維持管理を意識したプロジェクトとするため維持管理費を含んでコストコン

トロールする仕組となっている。

①各段階で意思決定に必要なコスト情報を提供する。RIBA ワークステージ、OGC ゲートウェイ

の各段階における決定事項と公式コストプラン事項とを紐付けし仕組化している。

②各コストプランの使用目的と算出方法、各者（発注者、コストマネージャー）の役割を明示して

いる。

③設計段階においてコストプランは、LCC を考慮した設計が採択されるための判断材料になる。

(2) プロジェクト（設計）の進捗に応じて、確定内容を反映して維持管理費の精度が高まり、 新の

コストプランとして当初目標原価（又は直近のコストプラン）と比較することで変化が確認できる。

例えば、当初目標原価（3章）と年換算コスト計算（5章）の算出方法を比較すると、設計の進捗

に合わせて項目が細かくなっているが、算出の原理は同じであり、コスト情報の連続化（シームレス

化）が図られ、使用目的に合わせ精度が向上する仕組みとなっている。 表4参照

①更新（R）維持（M）の項目を網羅し、漏れダブりがなく、以前の情報から 新の情報に移行が

スムースな仕組と構成である。

102

表4　

当初

目標

原価

の算

出方

法と

年率

公式

コス

トプ

ラン

の算

出方

法の

比較

構成

要素

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

構成

要素

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

（コ

スト

セン

ター

）￡

k1￡

k2￡

k3￡

k￡

Kn

参照

/注

釈（コ

スト

セン

ター

）￡

k1￡

k2￡

k3￡

k￡

Kn

参照

/注

釈更

新コ

スト

見積

(1)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.5

から

3.9

参照

更新

(R)年

率コ

スト

(1a)

準備

工事

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

維持

コス

ト見

積(2

)￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.5

から

3.9

参照

(1b)地

下構

造￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

小計

(3) [

(3=(1

)+(2

)]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(1c)上

部構

造￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(1d)内

部仕

上￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

維持

管理

会社

の(1

e)付

属品

、家

具及

び備

品￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

経営

及び

管理

コス

ト見

積(1

f)設

備￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(4)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.1

0参

照(1

g)既

存建

物の

工事

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

1eか

ら1fで

扱っ

てい

ない

場合

(1h)外

構工

事￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

小計

(5) [

(5=(3

)+(4

)]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

総額

＝更

新コ

スト

見積

(1)

[(1)

=Σ(1

a)+(

1b)+

(・・・)

+(1h

)￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.8か

ら4.

11参

照維

持管

理会

社の

維持

(M)年

率コ

スト

一般

管理

費及

び利

益の

見積

(2a)

準備

工事

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(6)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.1

1参

照(2

b)地

下構

造￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

維持

管理

コス

ト見

積(7

)￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(2c)上

部構

造￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

[(7)

=(5)

+(6)

](2

d)内

部仕

上￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(2e)付

属品

、家

具及

び備

品￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

コン

サル

タン

ト/専

門家

報酬

(2f)

設備

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

見積

(8)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.1

2参

照(2

g)既

存建

物の

工事

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

2eか

ら2fで

扱っ

てい

ない

場合

(2h)外

構工

事￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.1

2参

照そ

の他

の発

注者

起因

の維

持総

額＝

維持

コス

ト見

積(2

)管

理関

係コ

スト

見積

(9)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

[(2)=

Σ(2

a)+(2

b)+

(・・・)+

(2h)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.8

から

4.1

1及

び4.

13参

照小

計(3

) [

(3=(

1)+(

2)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

基本

コス

ト見

積(1

0)

維持

管理

会社

の経

営及

び管

理コ

スト

[(10)=

(7)+

(8)+

(9)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.1

3参

照(4

a)更

新工

事￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.1

1参

照リ

スク

調整

費見

積(1

1)

(4b)維

持業

務￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.1

1参

照(a

)設計

導入

リス

ク￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

維持

管理

会社

の経

営及

び管

理コ

スト

見積

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(b)維

持管

理リ

スク

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(4)[

(4)=

(4a)

+(4

b)]

(c)発

注者

変更

リス

ク￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

小計

(5)

[(5

）=(3

)+(4

)]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(d)発

注者

外リ

スク

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.1

4参

照維

持管

理会

社の

一般

管理

費リ

スク

調整

費見

積(1

1)

及び

利益

(6)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.1

5参

照[(

11)=

(11a)

+(1

1b)+

(11c

)維

持管

理コ

スト

見積

(７)

+(1

1d)+

(・・・)

]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

小計

(7)[

(7)=

(5)+

(6)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

コス

ト制

限（現

在価

格ﾚﾍ

ﾞﾙ）(1

2)

(8)ｺ

ﾝｻ

ﾙﾀﾝﾄ/

専門

家報

酬見

積￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.1

6参

照[(

12)=

(10)+

(11)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(9)発

注者

起因

の維

持管

理関

連コ

スト

見積

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

割引

率(D

F)(13)

DF1

DF2

DF3

・・・

DFn

項目

3.1

9参

照基

本コ

スト

見積

(10)

現在

価値

(PV

)(14)

[(10

)=(7

)+(8

)+(9

)]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

[(14

)=(1

2)×

(13)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.19

参照

小計

(10)[

(10)

=(7

)+(8

)+(9

)]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

正味

現在

価値

(NP

V)

リス

ク項

目4.1

8参

照((

総)コ

スト

制限

)(15)

(11a)

設計

及び

導入

リス

ク￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

[(15)=

Σ(P

V)(

14)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

3.1

9参

照(1

1b)

維持

管理

リス

ク￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(11c)発

注者

注文

変更

ﾘｽ

ｸ￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

(11d)

発注

者の

他の

リス

ク￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

リス

ク調

整費

見積

[(11

a)+(1

1b)+

(11c)

+(11

d)

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

コス

ト上

限（現

在価

値ﾚﾍ

ﾞﾙ）(1

2)

[(12

)=(1

0)+(

11)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

割引

率(D

F)

DF1

DF2

DF3

・・・

DFn

項目

4.19

参照

現在

価値

(PV

)(14)

[(14)=

(12)×

(13)

]￡

Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.19

参照

正味

現在

価値

(NP

V)

(総)コ

スト

制限

)(15

)[(1

5)=

Σ(P

V)(

14)]

￡Y1

￡Y2

￡Y3

・・・

￡Yn

項目

4.1

9参

照

当初

目標

原価

年率

公式

コス

トプ

ラン

103

②初期段階では不確定な部分は延べ床面積当りなどで算出するなど、実情に応じた柔軟な対

応としている。

③コストの重要部分は概算数量を使用し、重要でない部分は、比率で計上など実情に応じた柔

軟な対応としている。

(3) 建設時の工事費内訳（数量、単価）を更新（R）費用の算出に利用することでコスト情報が有効

活用できる

更新（R）費用算出の仕組み（数量、単価）を 建設（C）費用と整合させている。

①建設当時の工事費内訳（例えば RIBC データ）を更新（R）費用算出に活用する考え方で項目

が整理された体系となっており、建築コスト情報の統合化、連続的活用性、シームレス化が図ら

れている。

(4) 部材別に維持管理の必要な仕様、周期等を定め、その部材のまとまりをコンポーネントにする

など建設時と維持管理時とのコスト情報の整合を図る考え方である。

①部材レベルでの建築コスト情報の整合を図るために、維持管理段階（維持（M）も含め）のコス

トの違いを考慮した仕分けを建設時の仕分けとして用いる。NRM３ではその例として、ボイラにつ

いて種類によって維持方法や更新周期が異なるため以下を示している。

a.ボイラの維持（M）費用を算出しやすくするため、維持管理基準の標準リスト（SFG20 PPM タス

ク表の B&ES リスト）と整合させる。

例えば、

バイオマスボイラは SF20コード05-38

大気ガス燃焼ボイラは SF20コード05-12

b.ボイラの更新（R）周期を業界基準の寿命データ表と整合させる。

例えば、

＋4レベル ボイラ（バイオマス）コンポーネント番号（１）＝このバイオマスボイラコードは 5.5.1.1.1

＋４レベル ボイラ（ガス燃焼）コンポーネント番号（２）＝この大気ガス燃焼ボイラコードは

5.5.1.2.1

(5) 維持（M）費用はコンポーネント別に維持費の労務時間×労務単価＋消耗品/設備機器で算

出する仕組である。

更新（R）費用の工事的な扱い方とは異なり、維持管理を受注する業界でスタンダードな考え方

と単価に応じた算出方法としている。

(6) 維持（M）業務を専門業務別に発注できる様に、部分別内訳を業務別内訳に変換する工夫が

ある。

①部分別内訳を業務別（専門業務別）内訳に組替えるために、細目に接尾数字を割振ってソー

トする仕組としている。表5参照

なお、上記(4)(６)に関しては、BIM での利用も考慮されている様子である。

104

表5 専門業務コード化フレームワークの例

専門業務 接尾数字

維持管理会社の経営管理コスト / 001

建物の構造（鉄骨、コンクリート等） / 002

ビル・ファブリック（屋根材） / 003

ビル・ファブリック（石積みやレンガ） / 004

カーテンウォール（システムタイプ） / 005

窓及び外部/内部建具 / 006

内部仕上げ（壁、床、天井） / 007

外部仕上げ（壁、タイル舗装、など） / 008

付属品、家具及び備品（FF＆E） / 009

機械、電気及び配管（HVCA など、衛生器具を含む） / 010

燃料設備 / 011

昇降機と搬送設備 / 012

生命保安システム（火報、アラーム及び避雷） / 013

建物管理システム（BMS） / 014

通信及びセキュリティ制御システム / 015

特殊設備（水景、冷凍など） / 016

グラウンドの維持管理（道路、歩道、囲障及び植栽） / 017

その他 - 利用者定義のもの（例えば、厨房設備） / 018

維持管理会社の本社管理経費と利益 / 019

6 今後の予定 NRM３に関しては、必要な手続きを経て抄訳（日本語仮訳）版とし、発行を予定している。

H28年度をもって NRM シリーズの抄訳が完了し、NRM とそのバックボーンとなっている英国にお

いて建築コスト情報を企画段階から維持管理段階にシームレスにつなぐ仕組みや考え方について

概観できた。

今後はこれを参照しつつ、“川上から川下までの建築コスト情報の活用”の促進方策について、

例えば BIM における建築コスト情報の活用や、資産管理における建築コスト情報の活用について

調査研究を行い、良好な公共建築の整備及び管理の達成に資したいと考える。

建築コスト研究年報 第 15 号（平成 28 年度）別冊

英国 RICS の新測定指針 NRM3：建物の維持管理業務のための当初⽬標原価とコストプランニング（初版）

抄訳（⽇本語仮訳）

発 行 2017 年 9 月

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