〔講義 15〕都市開發 (5) - 도시재정비촉진을 위한 특별법 , ...

〔講義 15 〕都市開發 (5)

- 도시재정비촉진을 위한 특별법 , 재건축초과이익환수에 관한 법률 ,

주택법 , 건축법 -

정우형 교수

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강의개요

1 교시 : 도시재정비촉진을 위한 특별법2 교시 : 재건축초과이익환수에 관한 법률3 교시 : 주택법4 교시 : 건축법

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1 교시 : 도시재정비촉진을 위한 특별법

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1. 도시재정비촉진을 위한 특별법

제정배경과 다른 법률과의 관계 ○ 제정배경과 다른 법률과의 관계

– 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 함 ( 제정 2005. 12. 30, 법률 제 7834 호 , 시행 2006. 7. 1 시행 )

– 구도심권 광역개발을 위한 뉴타운 특별법안 , 도시구조개선특별법안 , 도시광역개발 특별법안을 통합․제정

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제정배경과 다른 법률과의 관계 ○ 제정배경과 다른 법률과의 관계

– 재정비촉진지구안에서는 다른 법률에 우선하여 적용– 주택재건축사업이 시행되는 재정비촉진구역의 경우에는 당해 지정요건을 충족하지 아니하는 지역을 당해 법령에 의한 정비사업이 시행되는 재정비촉진구역으로 지정할 수 있는 규정 ( 법 제 9조제 4 항 ), 건축규제의 완화 등에 관한 특례 규정( 법 제 19 조 ) 및 주택의 규모 및 건설비율의 특례 규정 ( 법 제 20 조 ) 을 적용하지 아니함 ( 법 제 3 조제3 항 )

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재정비촉진지구○ 의의

– 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구

– 2009 년 7 월 현재 전국적으로 총 73 곳의 재정비촉진지구 ( 일명 뉴타운 ) 가 지정되어 있으며 , 이 중 수도권에서 5 곳 , 비수도권에서 2 곳이 2009 년도에 추가로 신규 지구 지정되었음

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1. 도시재정비촉진을 위한 특별법재정비촉진지구

○ 구분 – 주거지형 : 노후 · 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구 (50 만제곱미터 이상 )

– 중심지형 : 상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구 (20 만제곱미터 이상 )

– 고밀복합형 : 주요 역세권 , 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대 , 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구 (10 만제곱미터 이상 , 교차점으로부터 500 미터 이내 )

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재정비촉진지구○ 지정요건 : 특별시장 · 광역시장 · 도지사 또는 특별자치도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진지구를 지정하거나 변경하고자 하는 때에는 도시기본계획과 도시 · 주거환경정비기본계획을 고려하여야 함

– 노후 · 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우

– 상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우

– 주요 역세권․지하철역․간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대 , 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

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재정비촉진지구○ 지정요건

– 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 ·주택재건축사업 · 도시환경정비사업 ·주거환경정비사업 · 가로주택정비사업 , 도시개발사업 , 시장정비사업특별법 , 도시 ·군계획시설사업을 체계적 · 계획적으로 개발할 필요가 있는 경우

– 그 밖에 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우

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재정비촉진지구○ 지정절차

– 주민공람 , 지방의회의견청취 → 지정신청 ( 시장 ·군수 · 자치구의 구청장 ) → 관계행정기관장과의 협의 → 시도 도시계획위원회 ( 도시재정비위원회 ) 심의 → 지정 ( 특별시장 · 광역시장 · 도지사 또는 특별자치도지사 또는 대도시 시장 ) → 공보에 고시 → 국토해양부장관에 보고

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재정비촉진지구○ 재정비촉진지구 지정의 효력상실 : 재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 2 년이 되는 날까지 재정비촉진계획이 결정되지 않은 경우 , 그 2 년이 되는 날 재정비촉진지구 지정의 효력이 상실

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재정비촉진지구○ 재정비촉진지구 지정의 효과

– 특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수는 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구 안에서 개발행위허가를 할 수 없음

– 재정비촉진계획이 결정 · 고시된 날부터 당해 재정비촉진지구 안에서는 재정비촉진계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없음

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재정비촉진구역○ 재정비촉진구역의 의의

– 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 ·주택재건축사업 · 도시환경정비사업 · 주거환경관리사업 · 가로주택정비사업 ( 도시 및 주거환경정비법 ), 도시개발사업 ( 도시개발법 ), 시장정비사업 ( 재래시장 육성을 위한 특별법 ), 도시 · 군계획시설사업 ( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ) 의 해당 사업별로 결정된 구역

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재정비촉진구역○ 재정비촉진구역의 지정요건의 완화 (2012.2.1개정으로 삭제 )

– 지정 요건의 완화 : 정비구역의 지정요건에도 불구하고 광역적인 재정비촉진을 위하여 필요한 경우에는 당해 지정요건을 충족하지 아니하는 지역을 일정한 범위안에서 당해 법령에 의한 정비사업이 시행되는 재정비촉진구역으로 지정할 수 있음

– 재정비촉진구역의 면적은 3 만제곱미터 이상이어야 함

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재정비촉진계획○ 의의

– 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용 , 기반시설의 설치 등에 관한 계획

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재정비촉진계획○ 내용

– 위치 , 면적 , 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요– 토지이용에 관한 계획– 인구․주택 수용계획– 교육시설 , 문화시설 , 복지시설 등 기반시설 설치계획

– 공원․녹지 및 환경보전계획– 교통계획– 경관계획

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재정비촉진계획○ 내용

– 재정비촉진구역 지정에 관한 다음의 사항• 재정비촉진구역의 경계• 개별법에 의하여 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류

• 존치지역에 관한 사항 등• 우선사업구역 지정에 관한 사항 (재정비촉진구역 중 재정비촉진사업의 활성화 , 소형주택 공급 확대 , 주민 이주대책 지원 등을 위하여 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역 )

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재정비촉진계획– 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획 ( 필요한 경우에 한함 )

– 재정비촉진사업별 용적률․건폐율 및 높이계획 등 건축계획

– 기반시설의 비용분담계획– 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획 ( 필요한 경우에 한함 )

– 임대주택 건설 등 세입자등의 주거대책– 단계적 사업추진에 관한 사항– 그 밖의 사항

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재정비촉진계획○ 수립절차

– 주민공람 , 지방의회 의견청취 , 공청회 → 수립 (시장 · 군수 · 자치구의 구청장 ) → 시도 도시계획위원회와 건축위원회 공동심의 또는 도시재정비위원회 심의 → 결정 ( 특별시장 ·광역시장 또는 도지사 ) → 공보에 고시 → 국토해양부장관에 보고

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재정비촉진계획○ 총괄계획가 : 특별시장 · 광역시장 · 도지사 또는 특별자치도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진계획수립의 전 과정을 총괄 진행 ·조정하게 하기 위하여 도시계획 · 도시설계 · 건축 등 분야의 전문가인 자를 총괄계획가로 위촉할 수 있음

○ 사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는 재정비촉진계획에 용적률 , 건축물의 높이 등을 조정하는 내용을 포함할 수 있음

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재정비촉진계획○ 재정비촉진계획 결정의 효력 : 재정비촉진계획이 결정 ·고시된 때에는 그 고시일에 다음에 해당하는 승인 ·결정 등이 있은 것으로 봄

– 도시 · 주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경 , 정비구역의 지정 또는 변경 및 정비계획의 수립 또는 변경

– 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경– 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업의 시행자 지정

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재정비촉진계획○ 재정비촉진구역 지정의 효력 상실 : 재정비촉진사업 관계 법률에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우에는 해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 봄 < 신설 2012.2.1>

– 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외 ( 해당 구역에 대한 재정비촉진계획에 따라 변경된 도시· 군관리계획은 재정비촉진계획 결정 이전의 상태로 환원 )

– 특별시장 · 광역시장 · 도지사 또는 특별자치도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진계획 결정의 효력이 상실된 구역을 존치지역으로 전환할 수 있음

○

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재정비촉진계획○ 재정비촉진계획의 수립시에 재정비촉진사업에 대하여 영향평가를 받을 수 있고 , 이 경우 재정비촉진사업 시행시에는 영향평가를 받지 아니함

○ 재정비촉진지구안의 재정비촉진사업은 재정비촉진계획의 내용에 적합하게 시행하여야 함

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재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 재정비촉진계획의 수립권자는 효율적인 사업추진을 위하여 재정비촉진계획 수립단계에서부터 다음의 자를 총괄사업관리자로 지정할 수 있음 ( 전문개정 2011. 5. 30)

– 한국토지주택공사– 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사

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재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 지정된 총괄사업관리자는 지방자치단체의 장을 대행하여 재정비촉진사업의 총괄 관리 등의 업무를 수행함

– 재정비촉진지구 안의 모든 재정비촉진사업의 총괄 관리

– 도로 등 기반시설의 설치– 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리– 재정비촉진계획수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문

– 그 밖의 업무

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재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 사업시행자

– 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행함

– 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 · 주택재건축사업· 도시환경정비사업 · 주거환경관리사업 ·가로주택정비사업은 도시 및 주거환경정비법의 규정에 불구하고 토지 등 소유자의 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장․군수․자치구의 구청장이 재정비촉진사업을 직접 시행하거나 한국토지주택공사 , 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 사업시행자로 지정할 수 있음

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재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 사업시행자

– 우선사업구역의 재정비촉진사업은 관계 법령에도 불구하고 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정하여 시행하도록 하여야 함

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재정비촉진지구의 사업시행총괄관리○ 사업시행의 촉진 : 다음의 경우에는 시장 · 군수 ·자치구의 구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 우선하여 지정할 수 있음

– 재정비촉진계획의 결정 · 고시일부터 2 년 이내에 재정비촉진사업과 관련하여 당해 사업을 규정하고 있는 관계법률에 의한 조합설립인가를 받지 못한 경우 ,

– 3 년 이내에 당해 사업에 관하여 규정하고 있는 관계 법률에 의한 사업시행인가를 받지 못한 경우

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1. 도시재정비촉진을 위한 특별법 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원

○ 건축규제의 완화 등에 관한 특례– 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 용도지역을 변경하는 내용의 재정비촉진계획을 수립할 수 있음

– 용도지역의 변경은 세분된 용도지역 사이의 변경에 한정함 ( 주거지역 ( 전용 , 일반 , 준 ), 상업지역 ( 중심 ,일반 , 근린 , 유통 ), 공업지역 ( 전용 , 일반 , 준 ), 녹지지역 )

– 주거환경 개선 , 중심지 형성 및 활성화 , 역세권 등 도심 내 주택공급 확대 등을 위해 불가피한 경우에 주민공람 이전에 특별시․광역시․도 도시계획위원회 (도시재정비위원회 ) 의 자문을 거쳐 용도지역 변경가능

– 중심지형 또는 고밀복합형 재정비촉진지구에 대하여 학교시설기준과 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있음

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재정비촉진사업의 시행을 위한 지원○ 우선사업구역에 관한 특례 : 시장 · 군수 · 구청장 또는 특별시장 · 광역시장 · 도지사 또는 특별자치도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진사업의 활성화 , 소형주택의 공급 확대 , 주민이주대책 지원 등을 위하여 필요한 경우 재정비촉진지구 전체에 대한 재정비촉진계획을 결정 · 고시하기 전이라도 우선사업구역에 대한 재정비촉진계획을 별도로 수립하여 결정을 신청하거나 , 결정 · 고시할 수 있음

– 해당 우선사업구역에 대하여는 전체 재정비촉진계획이 결정 · 고시되기 전이라도 관계 법령에 따라 사업을 시행할 수 있음

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재정비촉진사업의 시행을 위한 지원○ 주택의 규모 및 건설비율의 특례 : 관련 규정에 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율( 주거전용면적 85 제곱미터 이하인 주택 ) 에 관하여 다음과 같이 달리 정할 수 있음

– 주거환경개선사업 : 전체 세대수 중 80% 이상 (서울 : 60 제곱미터 이하 40% 이상 , 도정법 90% 이하 )

– 주택재개발사업 : 전체 세대수중 60 퍼센트 이상 ( 서울 : 60 제곱미터 이하 20% 이상 , 도정법 80% 이하 )

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재정비촉진사업의 시행을 위한 지원○ 도시개발사업의 시행에 관한 특례 : 재정비촉진지구 안에서 시행하는 도시개발사업의 시행자는 관련 규정에 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지계획을 수립할 수 있음

○ 지방세의 감면 : 취득세 , 등록세○ 과밀부담금의 면제○ 재정비촉진특별회계의 설치○ 교육환경의 개선을 위한 특례 : 재정비촉진계획에 학교설치계획을 포함하여야 함

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기타○ 비용부담의 원칙 : 재정비촉진계획에 따라 설치되는 기반시설의 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 함

○ 기반시설의 설치는 특별한 사유가 없는 한 당해 재정비촉진사업의 준공검사 신청일까지 완료하여야 함

○ 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요한 경우에는 지방자치단체가 당해 기반시설을 먼저 설치하고 사업시행자로부터 재정비촉진사업의 사업시행인가일 또는 실시계획인가일 이후에 비용을 징수할 수 있음

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기타○ 세입자등을 위한 임대주택 건설

– 지방자치단체의 장 및 사업시행자는 재정비촉진지구 안에 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지의 소유자의 주거안정을 위하여 노력하여야 함

– 주택재개발사업으로 증가되는 용적률의 50 퍼센트 이상 75 퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시․광역시․도의 조례가 정하는 비율에서 임대주택을 공급 ( 서울 : 50 퍼센트 이상 )

– 도시환경정비사업 , 도시개발사업 및 시장정비사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증가된 용적률의 50퍼센트 이상 75 퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시․광역시․도의 조례가 정하는 비율에서 임대주택을 공급

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기타○ 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 : 재정비촉진지구가 지정 · 고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 봄

○ 토지등 분할거래 : 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우 재정비촉진지구의 지정ㆍ고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기억제 등을 위하여 따로 정하는 날 ( 기준일 ) 이후에 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정함

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기타– 1 필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우– 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

– 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우

– 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

– 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우

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도시재정비위원회○ 다음의 사항을 심의하거나 시ㆍ도지사의 자문에 응하기 위하여 시ㆍ도지사 소속 하에 도시재정비위원회를 둘 수 있음

– 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

– 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문– 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

– 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문 등– 그 밖에 재정비촉진을 위하여 필요한 사항에 대한 자문

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2 교시 : 재건축초과이익환수에 관한 법률

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2. 재건축초과이익환수에 관한 법률

법 제정의 목적 ( 제정 2006. 5. 24, 법률 제 7959호 , 시행 2006. 9. 25) ○ 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고 , 이를 통하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하고 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지하고자 함

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재건축초과이익 및 재건축부담금 ○ 재건축초과이익 : 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 부과기준에 의하여 산정된 금액

○ 재건축부담금 : 재건축초과이익중 국토해양부장관이 부과 · 징수하는 금액 ( 국가에 100 분의 50 이 , 당해 특별시․광역시․도․제주특별자치도에 100 분의 20 이 , 당해 시․군․구 ( 자치구 ) 에 100 분의 30 이 각각 귀속 )

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재건축부담금의 부과 ○ 대상사업 : 주택재건축사업○ 납부의무자

– 재건축사업을 시행하기 위하여 설립된 조합– 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원 (2 차 납부의무 )

○ 부과개시시점 : 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날

○ 부과종료시점 : 당해 주택재건축사업의 준공인가일

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재건축부담금의 부과 ○ 부과기준

=

부과기준

종료시점부과대상주택의가격총액

-

ㆍ개시시점부과대상주택가격총액ㆍ부과기간동안 개시시점 부과대상주택 정상주택가격상승분 총액ㆍ개발비용 등

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재건축부담금의 산정

재건축초과이익

당해 조합원 수

재건축부담금 = X 부과율

○ 부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘는 경우 초과이익의 규모에 따라 10 ～50% 의 누진률을 적용하여 결정됨

○ 개별 조합원의 평균 초과이익이 3 천만원 이하 : 면제면제

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재건축부담금의 산정 < 초과이익 규모에 따른 부담금 부과 비율 >

초과이익

3 천～5 천

5 천～7 천

7 천～9 천

9 천～ 1억 1 천

1 억 1 천 초과

부과율 10% 20% 30% 40% 50%

초과이익 3 천～ 5천

5 천～ 7천

7 천～ 9천

9 천～ 1 억1 천

1 억 1 천 초과

부과율 10% 20% 30% 40% 50%

○ 예시 : 조합원당 평균 초과이익이 2 억원인 경우 (5,000-3,000) X 10%+(7,000-5,000) X 20%+(9,000-7,000)

X 30%+(11,000-9,000) X 40% + (20,000-11,000) X 50%

= 6,500 만원

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재건축부담금의 징수에 관한 특례○ 재건축부담금 부과대상 사업으로서 「수도권정비계획법」 제 2 조제 1 호에 따른 수도권 외의 지역에서 시행되는 주택재건축사업 중 2009 년 6 월 30 일까지 「도시 및 주거환경정비법」 제 48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 제 3 조에도 불구하고 재건축부담금을 징수하지 아니한다 ( 시행 2008. 6. 5, 법률 제 9102 호 부칙 제 3 조 ).

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재건축부담금의 징수에 관한 특례○ 개정이유 : 재건축부담금의 적용 대상을 전국의 모든 지역으로 정함에 따라 지방의 경우 주택이 노후화되어 주거환경 개선의 필요성이 절실함에도 재건축부담금 등 다양한 개발이익환수 장치로 인하여 조합원의 원활한 동의를 구하기가 곤란하고 , 사업성 또한 불투명하여 사업추진에 어려움을 겪고 있음

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재건축부담금의 징수에 관한 특례○ 개정이유 : 따라서 수도권 외의 지방에서 시행되는 재건축사업 중 2009 년 6 월 30 일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 동 부담금을 징수하지 아니하도록 함으로써 지방의 주거환경을 개선하고 지역경제를 활성화하려는 것임( 시행 2008. 6. 5, 법률 제 9102 호 )

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3 교시 : 주택법

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3. 주택법

법의 제정배경과 목적○ 주택의 건설을 촉진하고 , 주택을 원활하게 공급함으로써 국민주거생활의 안정화를 목적으로 제정 · 운영되어 온 주택건설촉진법을 변화된 경제적 ·사회적 여건에 맞추어 주거복지 및 주택관리 등의 부분을 보강하고 , 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 전반적으로 개선 · 보완하기 위해 주택법으로 전문개정함 (2003. 5. 29 법률 제 6916 호 )

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3. 주택법

주택과 주택단지○ 주택 : 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지 ( 단독주택 , 공동주택 )

○ 준주택 : 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등 ( 기숙사 , 고시원 , 노인복지주택 , 오피스텔 )

○ 국민주택 : 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적 ( 주거전용면적 ) 이 1 호 또는 1 세대당 85 제곱미터 이하인 주택

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3. 주택법

주택과 주택단지○ 도시형 생활주택 : 300 세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택 ( 단지형 연립주택 , 단지형 다세대주택 , 원룸형 주택 )

○ 공공택지 : 공공사업 ( 국민주택건설 , 대지조성사업 , 택지개발사업 , 산업단지개발사업 , 보금자리주택지구조성사업 , 도시개발사업 , 경제자유구역개발사업 , 혁신도시개발사업 , 행정중심복합도시건설사업 , 공익사업 ) 에 의하여 개발 ·조성되는 공동주택이 건설되는 용지

○ 주택단지 : 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지

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3. 주택법

주택종합계획○ 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모하기 위하여 주택정책의 기본목표 및 기본방향에 관한 사항 등이 포함된 주택종합계획은 연도별 계획과 10년 단위의 계획으로 구분하며 , 연도별 계획은 10 년 단위의 계획을 토대로 당해 연도 2 월말까지 수립하여야 함

53

3. 주택법

주택종합계획 수립절차○ 관계중앙행정기관장 , 특별시장 , 광역시장 , 도지사에게 소관별계획서 제출요청 ( 국토해양부장관 ) → 소관별 계획서 작성 → 관계중앙행정기관장과 협의 ( 국토해양부장관 ) → 주택정책심의위원회 심의 → 확정 → 관계중앙행정기관장 , 특별시장 , 광역시장 , 도지사에게 통보 → 연도별 시 · 도 주택종합계획 , 10 년 단위 시 · 도 주택종합계획 수립 ( 특별시장 , 광역시장 , 도지사 ) → 국토해양부장관에게 제출

54

3. 주택법

주택건설 사업주체○ 사업주체 : 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 자

– 국가 · 지방자치단체– 한국토지주택공사– 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자– 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행 하는 자

55

3. 주택법

주택건설 사업주체○ 주택건설사업자

– 연간 단독주택의 경우에는 20 호 , 공동주택의 경우에는 20 세대 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 연간 1 만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자 ( 등록요건 : 자본금 3 억원 ( 개인의 경우자산평가액 6 억원 ) 이상

– 주택건설사업의 경우에는 건설기술관리법 시행령 별표 1 의 규정에 의한 건축분야기술자 1 인 이상 , 대지조성사업의 경우에는 동표의 규정에 의한 토목분야기술자 1 인 이상 , 사무실 면적 33 제곱미터 이상 )

56

3. 주택법

주택건설 사업주체○ 주택조합

– 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 조합 ( 지역주택조합 , 직장주택조합 , 리모델링주택조합 ). 주택조합을 설립하고자 하는 경우( 직장주택조합 제외 ) 에는 관할 시장 · 군수 · 구청장의 인가를 받아야 함 ( 직장주택조합은 신고 )

– 주택조합은 주택건설예정세대수의 2 분의 1 이상의 조합원으로 구성하되 , 조합원은 20 명 이상이어야 함

○ 공동사업주체– 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 주택건설사업등록을 한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있음

57

3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 사업계획의 승인

– 단독주택의 경우에는 20 호 , 공동주택의 경우에는 20 세대 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 1 만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 , 대지조성공사설계도서 등의 서류를 첨부하여 특별시장 , 광역시장 , 도지사 또는 시장 , 군수에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 함

• 10 만제곱미터 미만 : 시장 , 군수• 330 만제곱미터 이상 : 국토해양부장관

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3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 사업계획의 승인 ( 주상복합아파트 )( 법 제 16 조제 1 항 단서 , 영 제 15 조제 2 항 )

– 도시지역 중 상업지역 ( 유통상업지역은 제외 ) 또는 준주거지역에서 300 세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우와 농어촌주거환경개선사업에 대하여는 사업계획승인대상에서 제외

• 1 세대당 주택의 규모가 공동주택의 규모 (1세대당 297 제곱미터 이하 ) 에 적합한 경우

• 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90 퍼센트 미만인 경우

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3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 공사착수의 신고 : 사업계획승인을 얻은 사업주체가 공사에 착수하고자 하는 때에는 특별시장 , 광역시장 또는 도지사에게 신고하여야 함 ( 사업계획승인시 23개 법률의 인․허가 의제 )

60

3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 매도청구 : 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지 ( 건축물 포함 ) 의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있음

○ 주택건설대지면적 중 100 분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능함 ( 그밖의 경우에는 지구단위계획구역 결정고시일 10 년 이전에 당해 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외 )

○ 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있음

61

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정○ 매도청구권

– 사업자는 법원에 매도청구 소송을 제기해 이기면 감정평가금액을 주고 땅을 확보

– 민간주택사업에서 매도청구권은 부지의 90% 이상 확보한 경우 소유 기간 3 년 미만을 대상으로 2005 년 처음 도입 (2005.1.14 법률 제 7335 호 )

62

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정○ 매도청구권

– 2007 년 1 월 청구요건이 대지확보의무비율 80% 이상 , 청구 대상 10 년 미만으로 변경 (2007.1.11 법률 제 8239 호 )

– 2008 년 1 월 주택건설대지 면적의 100 분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 나머지 대지에 대하여 소유기간에 관계없이 매도청구를 할 수 있도록 변경 (2007.10.17 법률 제 8657 호 )

63

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 48 조 (구분소유권 등의 매도청구 등 ) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 ( 그의 승계인을 포함한다 )에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다 .

② 제 1 항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2 개월 이내에 회답하여야 한다 .

③ 제 2 항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다 .

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3. 주택법

알박기 관련 주요 규정 ④ 제 2 항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자 , 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 ( 그의 승계인을 포함한다 ) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자 ( 이하 " 매수지정자 " 라 한다 ) 는 제 2 항의 기간 만료일부터 2 개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자( 그의 승계인을 포함한다 ) 에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다 . 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다 .

65

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정 ⑤ 제 4 항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도 ( 明渡 ) 하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1 년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다 .

66

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정 ⑥ 재건축 결의일부터 2 년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제 4 항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6 개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다 . 다만 , 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다 .

67

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정 ⑦ 제 6 항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6 항 본문을 준용한다 . 이 경우 같은 항 본문 중 " 이 기간이 만료된 날부터 6 개월 이내에 " 는 " 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6 개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2 년 중 빠른 날까지 " 로 본다 .

68

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정○ 민법

– 제 2 조 ( 신의성실 ) ① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다 . ②권리는 남용하지 못한다 .

– 제 104 조 ( 불공정한 법률행위 ) 당사자의 궁박 , 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다 .

69

3. 주택법

알박기 관련 주요 규정○ 형법

– 제 349 조 ( 부당이득 ) ① 사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1 천만원 이하의 벌금에 처한다 .

② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 부당한 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다 .

70

3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 주택건설기준 : 사업주체가 건설 · 공급하는 주택의 건설 등에 관한 주택건설기준등에 관한 규정을 정함( 주택의 배치 · 세대간 경계벽 · 구조내력 등에 관한 주택건설기준 , 부대시설의 설치기준 , 복리시설의 설치기준 , 주택의 규모 및 규모별 건설비율 , 대지조성기준 )

○ 주택성능등급의 표시 : 사업주체가 1 천 세대 이상의 주택을 공급하고자 하는 때에는 국토해양부장관이 지정하는 기관으로부터 주택의 성능에 대한 등급을 인정받아 이를 입주자모집공고안에 표시하여야 함

71

3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 주택의 설계 및 시공 : 사업계획승인을 얻어 건설되는 주택을 설계하는 자는 설계도서작성기준에 적합하게 설계하여야 함

○ 간선시설의 설치 및 비용의 상환 : – 간선시설이라 함은 도로 · 상하수도 · 전기시설 ·가스시설 · 통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지안의 기간시설을 당해 주택단지밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설을 말함

– 간선시설로서 사업주체가 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획에 포함하여 설치하고자 하는 경우에는 사업주체가 부담함

72

3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 주택의 감리 : 특별시장 , 광역시장 또는 도지사는 주택건설사업계획을 승인한 때와 시장 · 군수 ·구청장이 리모델링의 허가를 한 때에는 당해 주택건설공사를 감리할 자로 지정하여야 함

※감리 : 건축법이 정하는 바에 의하여 건축물 , 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고 , 품질관리․공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도․감독하는 것

73

3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 사용검사

– 사업주체는 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 시장 · 군수 ·구청장의 사용검사를 받아야 함

– 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 당해 주택의 시공을 보증한 자 (입주예정자의 대표회의 ) 가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 함

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3. 주택법

주택건설 사업의 시행○ 사용검사

– 사용검사를 받은 경우에는 사용검사를 받은 자의 구분에 따라 시공보증자 또는 세대별 입주자의 명의로 건축물관리대장 등재 및 소유권보존등기를 할 수 있음

– 사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없음 ( 임시사용승인의 예외 )

75

3. 주택법

주택의 공급○ 주택공급의 원칙

– 사업주체 ( 단독주택 20 호 , 공동주택 20 세대 이상으로 건설 · 공급하는 건축주를 포함 ) 는 다음에서 정하는 바에 따라 주택 ( 부대시설 및 복리시설 포함 ) 을 건설 · 공급하여야 함

• 사업주체 ( 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 및 지방공사를 제외 ) 가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 시장 · 군수 · 구청장의 승인을 얻을 것

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3. 주택법

주택의 공급○ 주택공급의 원칙

• 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 입주자모집조건 · 방법 · 절차 , 입주금의 납부방법 · 시기 · 절차 , 주택공급계약의 방법 · 절차 등에 적합할 것

• 사업주체가 주택을 공급하고자 하는 경우에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 벽지 · 바닥재· 주방용구 · 조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 별도로 제시하고 , 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

• 주택을 공급받고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 입주자자격 · 재당첨제한 및 공급순위 등에 적합하게 주택을 공급받아야 함

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3. 주택법

주택의 공급○ 주택의 분양가격 제한 : 사업주체가 공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설 · 공급하는 공동주택에 대하여는 분양가격 이하로 공급하여야 함(2005. 3. 30 대책으로 분양가상한제가 추진되었으며 , 2005. 12. 23 개정 , 2007. 4. 20 전문개정되었음 )

※ 분양가상한제 및 분양가 주요항목 공시를 시행함에 있어 분양가격 항목별 내용 그밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정함

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3. 주택법

주택의 공급○ 견본주택의 건축기준 : 사업주체가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받으려는 경우 (사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사인 경우에는 견본주택을 건설하는 경우 )에는 견본주택에 사용되는 마감자재의 규격ㆍ성능 및 재질을 적은 목록표와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하여야 함 (2007. 1. 11 개정에 의해 신설 )

79

3. 주택법

주택의 공급○ 토지임대부 및 환매조건부 주택 등의 공급

– 토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법( 시행 2009.10.23, 법률 제 9633 호 , 제정 2009.4.22) 에 의해 삭제

– 토지임대부 분양주택 : 토지의 소유권은 토지임대주택 건설사업의 시행자가 가지고 , 주택 및 공공복리시설 등에 대한 구분소유권 ( 건물의 전유부분에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고 , 공용부분ㆍ부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유 ) 은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택 ( 동법 제 2 조제 4 호 )

80

3. 주택법

주택의 공급○ 토지임대부 및 환매조건부 주택 등의 공급

– 환매조건부 분양주택 : 주택의 입주자가 최초로 주택공급계약체결이 가능한 날부터 20 년 이내에 처분하는 경우에는 사업주체가 환매하는 것을 조건으로 분양하는 주택 ( 종전의 주택법 제 38 조의5)

81

3. 주택법

주택의 공급○ 주택건설사업 등에 의한 임대주택의 공급 ( 법 제 38조의 6 신설 )

– 수요가 풍부한 서울을 비롯한 수도권은 택지자원이 절대 부족하여 공공임대주택의 건설 및 공급이 한계 상황에 이르러 민간건설 분에서 매입하여 임대하는 매입임대주택의 비중이 증대되고 있으나 , 재건축 등 주택정비사업 이외에 민간건설사업에서 임대주택을 효과적으로 공급하게 할 법적 근거가 없음

82

3. 주택법

주택의 공급○ 주택건설사업 등에 의한 임대주택의 공급 ( 법 제 38조의 6 신설 )

– 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하면서 주택건설 물량 중 일정비율을 임대주택으로 공급하는 경우에는 해당사업의 용적률을 완화하되 , 그 완화된 용적률의 100 분의 60 이하의 범위에서 임대주택을 의무적으로 공급하도록 함

– 민영주택건설사업을 통해서도 임대주택이 공급될 수 있도록 함으로써 무주택 국민의 주거 안정과 만성적인 주택 수급 불균형 문제가 다소 해소될 것으로 기대

83

3. 주택법

주택의 공급○ 공급질서 교란 금지 : 누구든지 이 법에 의하여 건설 ·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하거나 알선하여서는 안됨

– 주택 공급을 신청할 수 있는 지위 무효화– 체결된 주택의 공급계약 취소– 주택가격 법원에 공탁후 퇴거 명령– 3 년 이하의 징역 또는 3 천만원 이하의 벌금

84

3. 주택법

주택의 공급○ 저당권설정 등의 제한 : 사업주체는 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청일 (주택조합의 경우에는 사업계획승인신청일 ) 이후부터 입주예정자가 당해 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60 일까지의 기간동안 입주예정자의 동의없이 당해 주택 및 대지에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위 등을 하여서는 안됨 ( 주택건설을 촉진하기 위한 예외 )

85

3. 주택법

주택의 공급○ 투기과열지구의 지정 및 해제 : 국토해양부장관 또는 특별시장 , 광역시장 또는 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있음

86

3. 주택법

주택의 공급○ 주택의 전매행위 제한

– 사업주체가 건설 · 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 10 년 이내의 범위에서 일정한 기간이 경과하기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없음 ( 전매제한기간은 주택의 수급상황 및 투기우려 등을 감안하여 지역별로 달리 정할 수 있음 )

– 다만 , 수도권 외의 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 완화함 (2008.3.28 개정 ): 지방주택시장의 활력 증진

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3. 주택법

주택의 관리○ 주택의 관리방법

– 공동주택을 건설한 사업주체 , 입주자대표회의등– 특별시장 , 광역시장 또는 도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 함

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3. 주택법


– 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 시공자는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 10 년 이내의 범위에서 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열 · 침하 · 파손 등 하자가 발생한 때에는 하자를 보수하여야 함

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3. 주택법

주택의 관리○ 리모델링

– 안전진단을 실시하여야 하며 , 안전진단의 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 리모델링 ( 증축을 위한 리모델링에 한함 ) 을 허가할 수 없음

– 증축범위는 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 10 분의 3 이내에서 전유부분을 증축하는 행위

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3. 주택법

주택의 관리○ 리모델링

– 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의는 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있음

– 리모델링에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 사업계획승인권자가 사업계획을 승인할 때 다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의 의제 ( 법 제 17 조 ) 를 준용하며 , 건축법 제 19 조에 따른 신고를 받은 것으로 봄

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3. 주택법


– 공동주택 관리비용의 공개 ( 법 제 45 조제 3 항 및 제 101 조제 2 항제 8 호 )(2009.2.3 개정에 의해 신설 )

– 공동주택의 관리주체는 관리비 내역 등을 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자에게 개별 통지토록 의무화하여 시행 중이나 , 이는 개별 주택단지 내 중심으로 다른 단지 간 비교는 할 수 없어 공동주택 관리비 과다 부과에 따른 시비 등으로 민원이 지속적으로 발생하고 있음

– 공동주택의 관리주체에 대하여 관리비 내용을 공개하도록 의무화하고 , 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 함 (2009. 8. 4 시행 )

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3. 주택법


– 주택의 전문관리 : 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자 ( 주택관리업자 ) 는 시장 · 군수 ·구청장에게 등록하여야 함 ( 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 주택관리사 또는 주택관리사보를 배치하여야 함 )

– 법 시행 (2008.6.22) 후 2 년이 경과한 날부터 임대주택에 대한 주택관리사 등의 배치규정을 적용하도록 함 (2008.3.21 개정 )

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3. 주택법

주택자금 등○ 국민주택기금 : 주택종합계획을 효율적으로 실시하기 위해 필요한 자금을 확보하고 , 이를 원활히 공급하기 위하여 국민주택기금을 설치함

○ 국민주택채권 : 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 국민주택채권을 발행할 수 있음

○ 주택상환사채 : 대한주택공사 및 등록사업자는 액면 또는 할인의 방법에 의하여 주택으로 상환하는 사채를 발행할 수 있음

○ 대한주택보증주식회사 : 주택건설에 대한 각종 보증을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지향상 등에 기여하기 위함

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3. 주택법

주택거래신고제도 및 주택정책심의회○ 국토해양부장관은 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래신고지역으로 지정할 수 있음 (주택거래신고지역에서 신고인이 신고필증을 교부받은 때에는 검인을 받은 것으로 봄 )

○ 주택정책심의위원회 : 주택정책에 관한 주요 사항을 심의하기 위하여 국토해양부에 주택정책심의위원회를 둠( 최저주거기준 , 주택종합계획 , 택지개발예정지구의 지정· 변경 또는 해제 , 투기과열지구 또는 주택거래신고지역의 지정 및 해제 등 )

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4 교시 : 건축법

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4. 건축법

법의 제정배경과 목적○ 1910 년 시가지건축취체규칙 , 1934 년 조선시가지계획령

○ 건축규제에 관한 부분은 건축법이 제정되면서 이에 흡수되었고 , 용도지역제를 중심으로 하는 내용은 도시계획법으로 분리됨

○ 건축법은 건축에 관한 기본법으로서 건축물의 대지 ·구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도등을 정하여 건축물의 안전 · 기능․환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 함

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4. 건축법

적용대상 및 적용행위 ○ 대지 : 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 의하여 각 필지로 구획된 토지 (2 이상 필지를 하나의 대지로 하거나 1 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있음 )

○ 건축물 : 토지에 정착하는 공작물중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물 , 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소․공연장․점포․차고․창고등

○ 건축설비 : 건축물에 설치하는 전기․전화․초고속 정보통신․지능형 홈네트워크․가스․급수․․배수 ( 配水 )․배수 ( 排水 )․환기․난방․소화․배연 및 오물처리의 설비와 굴뚝․승강기․피뢰침․국기게양대․공동시청안테나․유선방송수신시설․우편함․저수조등

98

4. 건축법

적용대상 및 적용행위 ○ 공작물 : 대지를 조성하기 위한 옹벽․굴뚝․광고탑․고가수조․지하대피호 등

○ 건축 : 건축물을 신축․증축․개축․재축 또는 이전하는 것( 용도변경 : 건축물의 용도를 변경하는 행위 )

○ 대수선 : 기둥 · 보 · 내력벽 · 주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선 · 변경 또는 증설하는 것 ( 증축․개축 또는 재축에 해당하지 않는 것 )

○ 리모델링 : 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위

99

4. 건축법

적용대상 및 적용행위 ○ 건축주 : 건축물의 건축․대수선․용도변경 , 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행하는 자

○ 설계자 : 자기 책임하에 설계도서를 작성하고 그 설계도서에 의도한 바를 해설하며 지도․자문하는 자

○ 공사감리자 : 자기 책임하에 건축법이 정하는 바에 의하여 건축물․건축설비 또는 공작물이 설계도서 내용대로 시공되는지 여부를 확인하고 , 품질관리․공사관리 및 안전관리등에 대하여 지도․감독하는 자

○ 공사시공자 : 건설공사를 행하는 자

100

4. 건축법

대지면적등의 산정방법 ○ 대지면적 : 대지의 수평투영면적○ 건축면적 : 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

○ 바닥면적 : 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽․기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

○ 연면적 : 건축물 각 층 바닥면적의 합계 ( 용적률 산정시 , 지하층의 면적등을 제외 )

○ 건축물의 높이 : 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이

101

4. 건축법

건축법의 적용 ○ 건축법 일부규정의 적용배제 : 도시지역 및 제 2종지구단위계획구역외의 지역으로서 동 또는 읍의 지역외의 지역에 대하여는 건축법 일부규정을 적용하지 아니함 ( 대지와 도로와의 관계 , 건축선 , 대지의 분할제한 )

○ 도시계획시설부지 안에서의 적용예외 : 도시계획시설부지로 매수청구되었으나 매수하지 아니하기로 결정한 경우 또는 매수결정을 통지한 날부터 2 년이 경과될 때까지 당해 토지를 매수하지 아니하는 경우에는 건축법 일부규정을 적용하지 아니함 ( 도로의 지정․폐지 또는 변경 , 건축선의 지정 , 건축선에 의한 건축제한 )

102

4. 건축법건축법의 적용

○ 적용의 완화 : 수면위에 건축하는 건축물등 건축법의 규정을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 경우 건축법의 기준을 완화하여 적용할 것을 요구할 수 있음 ( 수면위에 건축하는 건축물 , 거실이 없는 통신시설 및 기계․설비시설 , 31 층 이상인 건축물 (공동주택 제외 ) 과 발전소․제철소․운동시설 등 특수용도의 건축물 , 전통한옥밀집지역 등의 건축물 , 경사진 대지에 계단식으로 건축하는 공동주택 , 사용승인을 얻은 후 15 년 이상 경과되어 리모델링이 필요한 건축물 , 기존 건축물에 편의시설을 설치하는 경우 , 도시지역 및 제 2 종 지구단위계획구역 외의 지역 중 동이나 읍에 해당하는 지역에 건축하는 건축물 , 방재지구의 대지에 건축하는 건축물 , 특별건축구역에 건축하는 건축물과 도시형 생활주택 )

103

4. 건축법

건축법의 적용 ○ 기존의 건축물등에 대한 특례 : 허가권자는 법령의 제정․개정이나 기타 사유로 인하여 대지 또는 건축물이 건축법․건축법시행령 또는 건축조례의 규정에 부적합하더라도 기존 건축물의 재축 , 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 법령등의 규정에 적합한 경우에는 건축을 허가할 수 있음

○ 리모델링에 대비한 특례 : 리모델링이 용이한 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택의 건축허가를 신청하는 경우에는 용적률 · 건축물의 높이제한 및 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한기준을 100 분의 120 의 범위안에서 완화하여 적용할 수 있음

104

4. 건축법

건축허가와 건축신고 ○ 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정 : 건축허가대상 건축물을 건축하고자 하는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 당해 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 허용되는지의 여부에 대한 사전결정

○ 건축허가 : 건축허가를 받고자 하는 자는 건축허가신청서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 함 ( 허가권자는 위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하고자 하는 건축물의 용도․규모 또는 형태가 주거환경 또는 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정하는 경우에는 건축법 또는 다른 법률의 규정에 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있음 )

105

4. 건축법

건축허가와 건축신고 ※ 층수가 21 층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물 ( 공장은 제외 ) 의 건축( 연면적의 10 분의 3 이상을 증축하여 층수가 21 층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10 만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함 ) 의 경우에는 특별시장․광역시장의 허가를 받아야 함 ( 시장․군수가 허가권자인 경우 허가전에 미리 건축계획서와 국토해양부령이 정하는 건축물의 용도 , 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 얻어야 함 )

106

4. 건축법

건축허가와 건축신고 ○ 건축신고 : 건축허가의 대상인 건축물이라 하더라도 바닥면적의 합계가 85 ㎡이내의 증축․개축 또는 재축 등은 미리 시장․군수․구청장에게 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 봄

〔 講義 15〕 都市開發 (5) - 도시재정비촉진을 위한 특별법 , ...

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