vorarlberger immobilienmarkt

Der vorarlberger ImmobIlIen-markt

Mai 2011/2. Ausgabe

VORARLBERGERNACHRICHTEN

http://www.zima.at/wiesenrain/

DienstAg, 31. MAi 2011 Der VorArlberger iMMobilien-MArkt 3

ImmobIlIentrend. Wer-te, die bestehen, sind in Vorarlberg nach wie vor gefragt. Nachdem der Vorarlberger Immobilien-markt in den ersten drei Monaten dieses Jahres um ca. 11% nachge-lassen hat, ist nach Analyse der aktuellsten Zahlen bereits wieder ein Anstieg vermerkbar.

Der Einbruch bei den Anträgen zur Wohnbauförderung im ersten Quartal 2011 ist für Lothar Hin-teregger, den Chef der Wohnb-auförderungsabteilung im Land Vorarlberg, kein Rätsel. Es gab einen riesigen Vorzieheffekt im Dezember, erläutert er mit Hin-weis auf die mit Jänner 2011 ge-änderten Wohnbauförderungs-richtlinien, bei der einheitliche Einkommensobergrenzen von 5000 Euro netto pro Monat fest-gelegt wurden. Weiters sind die verschärften Kreditbedingungen der Banken spürbar und zeigen ihre Auswirkungen auf den Im-mobilienmarkt. Kredite sind schwieriger zu bekommen, für die Verwirklichung des Wohntraums müssen mehr Eigenmittel und Sicherheiten vorhanden sein als noch vor drei Jahren. Eine leichte Erholung ortet hingegen Makler-Fachgruppenobmann Elmar Ha-gen – neben den Best-Agern sind nun Jungfamilien wieder verstärkt unter den Kunden zu finden.

Hohe lebensqualität zieht an

Das als äußerst attraktives Wohn-umfeld geltende Land Vorarlberg punktet mit Lebens- und Arbeits-qualität. Dies untermauert auch Mag. Elmar Hagen: Die starke Industrie und das starke Gewer-be im Ländle, gepaart mit einem attraktiven Lebensraum, ver-zeichnet einen entsprechenden Zuzug: Neue Arbeitskräfte, die insbesondere aus Deutschland jährlich ins Land kommenlassen die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum un-gebrochen boomen. Ebenso hat

die hohe Scheidungsrate sowie der Anstieg von Singlehaushal-ten die Parameter in diesem Be-reich noch etwas verschärft. Die Nachfrage nach Eigentumswoh-nungen in zentraler Lage steigt am stärksten, gefolgt von Miet-wohnungen.

Krise förderte Immobilienkauf

Für Thomas Peter, Geschäfts-führer der WKV, liegen weitere Gründe auf der Hand. Nicht zuletzt der in den vergangenen Jahren verzeichnete Run auf Im-mobilien löste auch hierzulande einen Boom aus. Die durch Fi-nanzcrash und darauffolgende Wirtschaftskrise verunsicherten

Anleger nahmen Geld aus Spar-büchern, Anleihen und Fonds und investierten vermehrt in Grund-stücke und Anlegerwohnungen. Eine gewisse Marktsättigung sei damit eingetreten, die sich im 1. Quartal 2011 zeigte, so Peter. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hingegen ungebrochen hoch.

Attraktive Seegemeinden

Vorarlbergs Immobilienhändler berichten: Im Luxussegment ist die Nachfrage deutlich zu-rückgegangen. Teure Häuser, sprich Werte über 400.000 Eu-ro, sind derzeit (noch) schwer

an den Mann oder die Frau zu bringen. Der Markt für Grund-stücke und Häuser von 300.000 bis 350.000 Euro sowie Woh-nungen ist weiter vorhanden. Begehrt, aber momentan schwer verfügbar sind Gebrauchtimmo-bilien. Top: Die Nachfrage nach Wohnungen und Grundstücken in Bodenseegemeinden und die Suche nach gebrauchten Häu-sern in Hard, Bregenz, Lochau oder Hörbranz.

Verschiebung zum Geschosswohnbau

Die Verfügbarkeit von Grund-stücken ist – insbesondere im dichtbesiedelten Rheintal – ein

wichtiges Thema. Thomas Peter konstatiert eine klare Verschie-bung vom Einfamilienhaus zum Geschosswohnungsbau. Dies lässt sich an den Förderungen des Landes Vorarlberg ablesen: Die Einfamilienhausförderungen nahmen ab, jene von Wohnanla-gen wurden mehr. Auch Elmar Hagen vermerkt eine Verschie-bung vom Eigentumsmarkt in Richtung Mietwohnungsmarkt. Vorarlbergs Wohnbauträger sind daran, diesen Bedarf zu decken – täglich entstehen in Vorarlberg vier neue Wohneinheiten.

Immobilien wurden nicht zuletzt aufgrund der Finanzmarktturbulenzen der vergangenen Jah-re auch in Vorarlberg zum stabilen Wert, dem

man vertraut. Ob Immobilien als Anlageobjekt „so gut wie Gold“ sind, kann von den interviewten Experten zumindest teilweise bejaht werden. Bei der Wahl der richtigen Immobilie darf mit einer jährlichen Rendite von 3 bis 5% gerechnet werden. Immobilien haben Bestand – denn selbst wenn sie an Wert verlieren sollten – sie lösen sich nicht in Luft auf wie so manches Wertpapier.

Der aktuelle Immobilienmarkt hat in Vorarlberg zwar im ersten Quartal nachgelassen. Allerdings ändert die kurzfristig nachlassende Nachfrage nichts an der Wertigkeit einer Immobilie – vor allem hierzulande: Im Bundesschnitt kostet eine Eigentumswohnung 129.927,– Euro, Vorarlberg liegt mit durchschnittlich 174.877,– Euro an der Bundesspitze. Nach dem Anstieg von knapp 8,6% bei Vorarlberger Immobilienverkäufen von 2009 auf 2010 sank diese Zahl im ersten Quartal 2011 um 11%. Der Gebrauchtwohnungs- und Haus-markt ist weiterhin attraktiv und wird laut Ein-schätzung der Experten noch attraktiver. Derzeit sind in beliebten Lagen wie z. B. Seegemeinden kaum Gebrauchthäuser zu bekommen.

Wichtig ist, die Lebenszykluskosten eines Objektes zu betrachten. Neubauten wie Sanierungen erbrin-gen einen ökologischeren besser gedämmten Haus-bestand in Vorarlberg – ein wichtiger Schritt, um die Ziele der Energieautonomie 2050 zu erreichen. Dazu mehr im Innenteil.

Weiters lesen Sie in dieser Ausgabe unseres Immo-bilienjournals, was beim Bau des Traumhauses in Eigenregie zu beachten ist, was eine steuerliche Be-ratung herausholt und wie „intelligentes Wohnen“ für Sicherheit und Komfort sorgen kann.

Ihr Redaktions-Team

ImpreSSum Verleger (Medieninhaber) und Hersteller: Vorarl-berger Graphische Anstalt Eugen Russ & Co., Gutenbergstraße 1, 6858 Schwarzach. Redaktion: Andrea Fritz-Pinggera. Titelbild: Philipp Steurer/VN. Fotos: Shutterstock, Philipp Steurer, FH Vorarlberg. Umsetzung: Patricia Leitner. Anzeigenberatung: Vorarlberger Medienhaus, 6858 Schwarzach, Gutenbergstraße 1, Tel. 05572 501-4, Fax 05572 501-245. Erscheinungsdatum: 31. Mai 2011


Mai 2011/2. Ausgabe

VORARLBERGERNACHRICHTEN

Nach leichtem Rückgang steigende Immobiliennachfrage

Ländle-Lebensqualität zieht an

Bevölkerungsstatistik Vorarlbergwww.vorarlberg.at

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4 Der VorArlberger iMMobilien-MArkt DienstAg, 31. MAi 2011

eHomInG. Komfort, Informa-tion, Sicherheit und Energiespa-ren sind jene Aspekte, die das Thema „Intelligent wohnen“ cha-rakterisieren.

Egal ob man es smart Wohnen, eHoming oder vernetztes Woh-nen nennt – das „Intelligente Wohnen“ gewinnt auch hierzu-lande an Bedeutung. Während in Jacques Tatis Filmkomödie „Mon Oncle“ das futuristische, automa-tisierte Haus noch schmunzeln ließ, kann Gebäudeautomatisie-rung mittlerweile als Hilfe im Pflegebereich dienen. Ein Vorarl-

berger Entwicklungskonsortium an der Fachhochschule Dornbirn setzt sich mit Wohnkonzepten auseinander, die mehr Komfort, Wirtschaftlichkeit, Energieeffizi-enz, Flexibilität und Sicherheit schaffen. „Ambient Assisted Li-ving“, kurz AAL, ist der fachliche Überbegriff dafür und wird oft als „intelligente Wohnumgebung“ übersetzt. Vorarlbergs Bauträger bieten bereits Immobilien mit diesen Wohnkonzepten an.

made in Vorarlberg

Integrierte Sicherheits- und Gebäudemanagement-Systeme die andere Teilsysteme steu-ern und den Blick aufs Ganze ermöglichen werden selbstver-ständlicher. Prof. (FH) Dr. Guido Kempter leitet das Forschungs-zentrum Nutzerzentrierte Tech-nologien (UCT) an der Fachhoch-schule Dornbirn. Seit Beginn der AAL-Thematik ist er damit befasst. Der Mensch, quasi der Nutzer, kam 2007 in den Mit-telpunkt der wesentlich älteren Gebäudeautomatisierung.

Anders wohnen – in jedem Alter

Intelligente Wohnkonzepte sind für Senioren ebenso interessant wie für Personen, die Energie sparen möchten. Das Vorarlber-ger Forschungszentrum setzt auf Bussysteme, mit klassisch verka-belter Technologie im Gebäude für die Raumautomatisierung. Wer neu baut und dies berücksich-tigt benötigt Sensoren und eine entsprechende Vernetzung. Die Schalttechnik und helligkeitsab-hängige Steuerung des Lichtes ist z. B. ein wichtiger Aspekt im Hinblick auf Energieeffizienz. In bereits bestehenden Gebäuden kann auch einiges nachgerüstet werden – über Funktechnolo-gie und einen zentralen Rech-ner sind Schließmechanismen, Jalousien, Licht und Heizung steuerbar.

energieeinsparung

Nach einer Analyse der Verbrau-chergeräte kann – z. B. durch Austausch durch neuere Geräte – bis zu 30% Energie einges-part werden. Bei automatischer Ein- und Ausschalttechnologie können weitere 10% eingespart werden. Wenn der Benutzer auf eventuelles Fehlverhalten auf-merksam gemacht wird, werden nochmalig 10% eingespart. Ver-schiedene Kommunikationska-näle, bildliche oder akustische Signale, werden genutzt.

richtiges nutzerverhaltentrainieren

Wird z. B. zu lange gelüftet, erklärt das System – auf dem Computerbildschirm oder als Durchsage – dass dieses Verhal-ten falsch ist, da die Heizung hochgefahren und zu viel Ener-gie verbraucht wird. Dr. Kempter: „Intelligent ist ein System dann, wenn es auch Wetterprognosen miteinbezieht und die Heizungs-steuerung so effizient wie mög-

lich agiert. Also kein Aufheizen und anschließendes Drosseln, weil der Sensor in der Sonne liegt etc.“ Die beste Technologie nutzt allerdings nichts, wenn das Nutzerverhalten nicht angepasst wird. Dr. Guido Kempter bringt es auf den Punkt: „Die Heraus-forderung, der wir uns stellen lautet: falsches Nutzerverhal-ten z. B. mittels verschiedener Sensoren zu erkennen, zurück-zuspiegeln und eine messbare Veränderung herbeizuführen.“

Sensoren zur pflegeunterstützung

Der gezielte Einsatz von Tech-nologie ermöglicht auch ein seniorengerechtes und barriere-freies Wohnen. Durch Automa-tisierung elektrischer und elek-tromechanischer Komponenten im Wohnumfeld kann der Alltag erleichtert werden. Moderne Technik berücksichtigt unter-schiedlichste Bedürfnisse und gewährleistet älteren, behin-derten und chronisch kranken Menschen eine möglichst lan-

ge Selbstständigkeit daheim. Unmittelbare Hilfestellung kann aus der Ferne erfolgen: In der Wohnung installierte Sen-soren messen und übermitteln z. B. per SMS an Verwandte oder Pflegepersonen, ob und wie ak-tiv eine Person ist und warnen

bei außergewöhnlicher längerer Ruhe beispielsweise je nach Ta-geszeit.

licht und biorhythmus

Am Garnmarkt in Götzis wird derzeit im Haus der Generati-onen geforscht. Es entstehen

Seniorenwohnungen, in denen noch weitere „Spezialitäten“ ein-gebaut sind. Mit zunehmendem Alter gerät der Biorhythmus außer Takt. In einer großen EU-Studie wurde mit Hilfe von Sensorikana-lysen überprüft, wann Personen welches Licht brauchen. Jemand ist z. B. am Vormittag wenig aktiv – oder gerade in der Ruhephase hyperaktiv – hier kann mit akti-vierendem (blauem) oder beruhi-gendem (roten) Licht eingewirkt werden.

das Haus schlägt Alarm

Notfallsysteme bestehen hinge-gen aus Bewegungs-, Druck- und Schallsensoren. Erstere werden für Bewegungsdiagnosen ver-wendet. Bei einem vom Bewe-gungsprofil abweichenden Ablauf kann reagiert werden. Mittels Drucksensoren wird festgestellt, ob eine Person z. B. gestürzt ist. Als weiteres, praktikableres Not-fallsystem gibt es auch Schall-sensoren, die den Schallpegel messen. Das System unterschei-det, ob eine Vase herabfällt oder jemand stürzt und kann einen Notfall auslösen.

Dr. Kempter: Viel wichtiger wäre allerdings, wenn das System er-kennt, wann eine Person in Ge-fahr ist – wenn z. B. gemeldet

wird, dass sich Leistung oder Ge-schwindigkeit wandeln. Ein ver-änderter Gang, eine veränderte Motorik wären wichtige Informa-tionen für die Prävention. Diese Information kann zuerst zur Per-son selbst oder zur Pflegeperson durchgegeben werden.

Gesundheitsdaten via Funk

Im Ulmer-Areal wurde eine barri-erfreie i+R Schertler-Alge-Woh-nung der besonderen Art umge-setzt. Das Vital-Monitoring my-Vitali von Massive Art überwacht z. B. Gesundheitsdaten wie Blut-druck und Puls, Blutzucker sowie Gewicht, Körperfett und Muskel-masse. Die Messwerte werden über Funk automatisch an das System geschickt und können über einen berührungssensitiven Bildschirm im Wohnbereich ab-gerufen werden. Familie, Pfle-gepersonal, Arzt oder Personen des Vertrauens erhalten mit Zu-stimmung des Bewohners einen Zugang zu den erfassten Daten. Über die Gebäudesteuerung wer-den die Notruffunktionen, eine Einbruchalarmierung sowie die Überwachung des Raumklimas umgesetzt. Letzteres wird eben-falls für die Interpretation des Gesundheitszustandes herange-zogen. Neben den gesundheits-relevanten Daten werden zusätz-lich noch Themenbereiche wie ein effizienter Energieeinsatz überwacht.

bedienbarkeit im Fokus

Ist eine alltagstaugliche Bedien-barkeit der verschiedenen Me-dien für das „Intelligente Woh-nen“ durch eine technikfremde, respektive technikängstliche Generation überhaupt möglich? Dr. Kempter widerspricht: wenn Nutzer von der Sinnhaftigkeit ei-ner Einrichtung überzeugt sind, machen sie mit Begeisterung mit, so sein Fazit. Bei allen Technolo-gien ist die Usability – die Bedi-enbarkeit – wichtig. Die Optimie-rung ist daher ein Schwerpunkt der Forscher und Techniker. Da-zu fand erst kürzlich an der FH der UDAY IX statt, in dem auch Pflege- und Assistenztechnolo-gien breiten Raum fanden.

In Vorarlberg wird Technologie für den längstmöglichen Erhalt der Selbstständigkeit entwickelt

„Intelligent wohnen“ nicht nur im Alter

„Komplex ist nicht die Technik, sondern der Benutzer.“

Guido Kempter, Fachhochschule

Dornbirn

Raumsensoren können der Sicherheit und Energieeffizienz dienen. FOTO: UCT FH Vorarlberg

Mehr Komfort, Sicherheit und Ersparnis verspricht das Konzept des „intelligenten Wohnens“.

Biosensoren werden zur Pflegeunterstützung eingesetzt und getestet. FOTO: UCT FH Vorarlberg

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ZuKunFtSplAnunG. Häu-ser und Wohnungen sollen sich an die wechselnden Nutzungsbe-dürfnisse der Bewohner anpassen. Nach der Familienphase folgt die Pensionsphase, in der die Mög-lichkeit zum altersgerechten Woh-nen von Bedeutung ist. Seine Im-mobilie schon von Beginn an so zu planen, kaufen oder umzubauen, ist die eine Möglichkeit. Sich für den letzten Lebensabschnitt eine geeignete Wohnform zu suchen, welche die größtmögliche Autono-mie garantiert, die andere.

Infrastruktur

Das Häuschen im Grünen oder die ruhige Wohnung an der Pe-ripherie sind entgegen früherer Meinungen nicht unbedingt die idealsten Wohnformen, wenn man älter wird. Das ideale Woh-nen im Alter hängt von zahl-reichen individuellen Faktoren ab. Ein intaktes Umfeld, gute

soziale Kontakte und funktionie-rende Nachbarschaftshilfe sind ein Teil des Ganzen und Goldes wert – sofern noch vorhanden.

Eine altersgerechte Infrastruktur und Architektur sind somit be-deutende Kriterien.

barrierefreiheit

Wer aufgrund von geänderten Be-dingungen nicht mehr auf Hil-fe in seiner Umgebung rechnen kann, tut gut daran, sich seinen Wohnstandort zu überlegen. Das selbstbestimmte Wohnen fällt in

einer altersgerechten Lage am leichtesten: wenn eine fußläufige Nähe zu Geschäften, Arzt, Apo-theke oder Café gegeben ist, wird der Alltag besser bewältigbar. Die Wohnung selbst sollte barriere-frei sein – das rechnet sich übri-gens auch in jungen Jahren, wenn man die eingeschränkte Mobili-tät nach allfälligen Sportunfällen oder für die Bewältigung des All-tages mit einem Kleinkind samt Kinderwagen etc. bedenkt.

Verlagerung ins erdgeschoss

Wer bereits beim Bau oder Kauf darauf achtet, hat mehr Komfort – in jedem Lebensalter. So sollten keine Schwellen und mind. 80 cm Türdurchgangsbreite vorhan-den sein. Das Bad muss – ob mit Gipsbein, Rollator oder Rollstuhl – aufsuchbar sein. Im Hinblick auf beschwerlicheres Gehen und Treppensteigen verlagern viele Hausbesitzer das Wohnen im Alter komplett in das Erdge-schoss. Auch dafür sollten im Vorfeld bereits die Sanitäranla-gen angedacht und eingeplant

werden. Das schöne, geräumige Bad im Dachgeschoss nutzt der Hausbesitzerin, die im Pflegebett im adaptierten Wohnzimmer liegt kaum mehr.

betreutes Wohnen

Vermehrt wird in Vorarlberg in verschiedenen Gemeinden oder Wohnanlagen das „betreute

Wohnen“ angeboten. Ziel ist die Sicherstellung des selbst-bestimmten Wohnens im Alter, solange wie dies pflegebedingt überhaupt möglich ist. Betreutes Wohnen beinhaltet Angebote durch Besuchsdienste, Gesund-heitsdienste etc. Weitere Merk-male sind neben altersgerechten Wohnungen die soziale Alltagsbe-gleitung durch eine Betreuungs-kraft, Kontakt und Geselligkeit in einer Hausgemeinschaft sowie die Absicherung für Not- und Bedarfsfälle. Die Vorarlberger Bauträger setzen dabei auf zen-tral gelegene Projekte in einem überschaubaren Umfeld. An-gestrebt wird eine relativ kleine Wohnungsanzahl. Quartierspla-nungen beinhalten zumeist be-reits eine Durchmischung von Eigentumswohnungen und be-treuten Wohneinheiten.

Sich ändernde Wohnbedürfnisse bereits frühzeitig einplanen

Österreichweite Erhebungen zu Wohnwünschen im Alter

Altersgerecht und gut wohnen

Zwischen Wunschvorstellung und RealitätRollstuhlgerechte Zugangsmöglichkeiten sind ein Muss für das altersgerechte Wohnen.

Eigenständigkeit dank Unterstützung gilt auch beim Wohnkonzept.

Wohnen im Alter benötigt:

Altersgerechte Lage und Infrastruktur Nähe zu Geschäften, Arzt und Apotheke, öffentlichen Verkehrsmitteln Gastronomie und Freizeitangebote Nähe zu persönlichen Beratern wie Bank, Notar und Steuerberater Nähe zu Vereinen und Clubs mit altersspezifischen Angeboten

Altersgerechte Architektur und Ausstattung

Bewegungsfreiheit und Mobilität Beseitigung von Barrieren Förderung der Selbstständigkeit und Beweglichkeit

Wertschätzung des Alters

Förderung des sozialen Umfelds Förderung des nachbarschaftlichen Kontakts Hilfestellung in allen wichtigen Fragen

trend. Wir werden älter und sind länger agil, das ist die schö-ne Nachricht. Dass sich 74% der heutigen Berufstätigen erwarten, ihre Kinder würden sich im Alter um sie kümmern, ist eine optimis-tische Betrachtungsweise, die in der jüngsten IMAS-Studie zum Thema „Der Lebensabend in den Augen der Bevölkerung“ zutage kam. Die Studie zeigt die Ergeb-nisse einer Repräsentativbefra-gung zur Situation im Alter und der Bedeutung von betreutem Wohnen auf.

Laut Prognosen werden bis zum Jahr 2030 rund 38 Prozent der ös-terreichischen Bevölkerung über 60 Jahre alt sein. Diese Generati-on wird zur wichtigen Zielgruppe für den Wohnungsmarkt, weshalb

zunehmend deren Wohnwünsche ausgelotet werden.

So befasste sich auch eine GfK-Umfrage im Auftrag der Raiffeisen Bausparkasse mit der Einstellung der 50- bis 65-Jährigen zum The-ma Eigenheim. Sie ergab, dass 65 Prozent dieser Altersgruppe ihre eigenen vier Wände haben oder in einem familieneigenen Domizil leben. Aus ihrer Sicht ein starkes Argument für die Schaffung von Wohneigentum: Man muss keine Miete zahlen und hat quasi ein Zusatzeinkommen. Jeder Zwei-te sieht Immobilien zudem als attraktive Geldanlage an. Aber nicht mehr unbedingt als Besitz für Generationen: Mehr als ein Drittel der befragten Eigenheim-besitzer will sich noch nicht fest-legen, ob sie das Haus oder die Wohnung einmal weitervererben oder sich irgendwann davon tren-nen wollen, um mit dem Erlös eigene Pläne zu realisieren. In-dividuell gesehen macht es da-her sehr viel Sinn, sich mit der Thematik Wohnen im Alter früh genug auseinanderzusetzen.

Übersiedlung im Alter

Relativ viele Personen kalkulie-ren in ihrer Lebensplanung eine

nochmalige Übersiedelung im höheren Lebensalter ein. Natur-gemäß stehen betreute Wohn-formen hoch im Kurs. Man will weiterhin selbstbestimmt le-ben, aber auf Wunsch Hilfe zur Verfügung haben. Eine weitere Umfrage dazu ergab eine breite Zustimmung zu diesem Wohn-modell: 98 Prozent der befragten Pensionisten befürworten es, von

den Berufstätigen kennen es 87 Prozent und davon wiederum be-werten 95 Prozent das „betreute Wohnen“ positiv.

Steigender bedarf

Experten befürchten, dass der Bedarf rascher wachsen wird als das Angebot. Immerhin nimmt sich aber eine steigende Zahl von

Anbietern des Themas an. Ver-schiedene Vorarlberger Bauträger entwickeln Projekte mit barriere-freien Wohneinheiten sowie „be-treutes Wohnen“ in Kooperation mit Sozialzentren. Andere Ansät-ze wollen mit Hilfe von Gebäu-deautomatisierung sicheres und energieeffizientes Wohnen in den eigenen vier Wänden ermög-lichen.

Besuchsdienste ermöglichen den längeren Verbleib in gewohnter Umgebung.

Lange agil zu bleiben, ist den Österrei-chern vergönnt.

„Für ein sicheres und altersgerechtes Woh-nen im vertrauten Umfeld ist eine früh-zeitige Planung von großem Vorteil.“

Katharina Böhler, Geschäftsfeldleiterin Wohnbau

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StAtIStIK. Wohnen ist einer-seits ein Grundbedürfnis und an-dererseits ein zentraler, sozialer und wirtschaftlicher Faktor. Das Dach über dem Kopf kostet, so-wohl bei der Errichtung eines Ei-genheimes oder dem Kauf einer Eigentumswohnung, sowie im Fall der Miete, die im Normalfall stetig steigt.

Die Errichtung von Wohnraum ist bedeutsam als Schaffung von extrem langlebigen Gebrauchs-gütern sowie als genereller Wirt-schaftsmotor. Gewerbliche oder industrielle Bauträger planen und verwirklichen Projekte, von Wohngebäuden angefangen bis zu weiteren Hochbauprojekten. Bereits mit der Planung und Vor-bereitung setzt der Einfluss auf die Konjunktur ein, weshalb Daten über baubewilligte Wohnungen, aber auch über die bewilligten Bruttogeschossflächen sämtlicher Gebäude im Rahmen der Kon-

junkturstatistiken von Eurostat Berücksichtigung finden.

einfluss auf Verbraucherpreisindex

Ganz allgemein sind Wohnungs-kosten eine der wichtigsten Aus-gaben, die jemand vom Haushalts-einkommen finanziert. Im Zuge der Mikrozensus-Erhebungen,

die mit dem Schwerpunkt „Er-werbstätigkeit“ Woche für Woche von einem geschulten Stab von Interviewern von Statistik Ös-terreich durchgeführt werden, werden auch einige Fragen zur Wohnsituation, vor allem aber zum Wohnungsaufwand gestellt. Deren Ergebnisse sind nicht nur aussagekräftige sozialstatistische Werte, sie fließen auch in den

Verbraucherpreisindex ein. Die Statistik Austria wertet das ge-samte Zahlenmaterial entspre-chend aus.

Heuer wieder Gebäudezählung

Wie weit Neubau nicht nur zur langfristigen und qualitativen Erneuerung des Bestandes an Gebäuden und Wohnungen, sondern auch zur besseren quan-titativen Versorgung von Haus-halten und anderen Wirtschafts-subjekten notwendig ist, kann aus der immer wieder zu aktualisie-renden Ermittlung des Bestandes geschlossen werden. Genügten hierzu in der Vergangenheit Zehn-jahresintervalle (früher „Häuser- und Wohnungszählung“, zuletzt „Gebäude- und Wohnungszäh-lung“ mit der Volkszählung zur Wende jedes Jahrzehnts), so ist in Verwertung der elektronischen Medien und ihres Einsatzes im

„E-government“ die kurzfristige Wartung im Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister möglich. Heuer erfolgen im Zuge der sta-tistischen Erhebungen wieder im ganzen Bundesgebiet eine Ge-bäude- und Wohnungszählung.

Stichtag, 31. oktober 2011

Wie zu Beginn jeden Jahrzehnts findet eine Volkszählung, zusam-men mit einer Gebäude- und Wohnungszählung sowie einer Arbeitsstättenzählung statt. Im Unterschied zu früheren Zäh-lungen gibt es diesmal allerdings keine Fragebögen. Die Bürge-rinnen und Bürger sind somit entlastet und müssen keinerlei Formulare ausfüllen. Alle Zäh-lungsgegenstände werden aus den Daten der Verwaltungsregi-ster ermittelt. Die Wichtigsten sind das Zentrale Melderegister (ZMR) sowie das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR).

Bauwirtschaft als statistischer Konjunkturmotor 2011 findet die erste Gebäude- und Wohnungszählung seit 2001 statt

WertermIttlunG. Jede Im-mobilie ist einmalig. Jede Immo-bilie ist anders. Daher hat jede Immobilie auch ihren Wert – der Verkaufspreis, den der Nachbar erzielt hat, ist kein relevanter Maßstab für die eigene Immobi-lie, die verkauft werden soll.

Wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft, gekauft oder vererbt werden soll, dann ist es wichtig, den derzeitigen Wert des Objektes seriös zu ermitteln. Das ist eine komplexe Angelegenheit. Jede Liegenschaft ist ein Unikat und auch die persönliche Situati-on, in der eine Immobilie verkauft oder gekauft wird, beeinflusst den Marktwert. Wer beispielsweise wegen einer Scheidung verkau-fen muss, ist aufgrund der Eile ge-zwungen, einen Preisabschlag zu akzeptieren, wer hingegen nicht unter Zeitdruck steht, kann auf ein gutes Angebot warten.

emotionaler- vs. Sachwert

Den Wert, den der Verkäufer sei-ner Immobilie beimisst, ist die eine Seite, welchen Wert aber ein unabhängiger Sachverständi-

ger ermittelt, die andere Seite – die Verkaufspraxis zeigt, dass der emotionale, persönliche Wert und der tatsächliche Verkaufspreis nicht selten weit auseinander liegen. Das Elternhaus, in dem man seine Kindheit verbracht hat und an das man schöne Erinne-rungen knüpft, oder das Eigen-heim, das man in mühsamer, jah-relanger Eigenregie errichtet hat, haben für den Verkäufer einen höheren Wert als für den Käufer. Der Eigentümer betrachtet seine Immobilie – meist unbewusst – subjektiv im besten Licht. Der Käufer oder ein neutraler Im-mobiliensachverständiger sieht nur die harten Fakten. Die Lage an einer verkehrsreichen Straße oder die nicht zeitgemäße und unpraktische Raumaufteilung sowie schlechte Energiewerte wirken sich negativ auf den Wert aus.

Wie wird der Wert ermittelt?

Der Immobilienwert wird zu einem großen Teil durch das Objekt selbst bestimmt – Lage, Ausstattung, Raumaufteilung und Bausubstanz sind wesent-

liche Faktoren. Aber auch das Umfeld spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle: an sich vergleichbare Wohnungen er-zielen in einer aufstrebenden, wirtschaftlich interessanten Re-gion einen anderen Verkaufswert als etwa in einer Talschaft. Ein geplantes Großprojekt in der Nachbarschaft drückt auf den Preis, gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe wirken sich positiv aus. Alle diese Faktoren sind bei der Ermittlung des Ver-kaufswertes zu berücksichtigen. Eine seriöse Immobilienbewer-tung ist eine komplexe Angele-genheit, welche die Beiziehung eines Sachverständigen im An-lassfall dringend erfordert.

Schein oder Sein

Die Basis für eine seriöse Be-wertung ist die persönliche Be-sichtigung und umfassende Be-standsaufnahme. Der Zustand einer Immobilie lässt sich auf den ersten Blick oft nicht feststellen. Damit keine Mängel unentdeckt bleiben, sollte das Objekt vom Keller bis zum Dach überprüft

werden. Heizungs- und Sanitär-anlagen sowie Fenster und Türen wollen kritisch begutachtet wer-den. Professionelle Sachverstän-dige oder Gutachter haben einen erfahrenen Blick in Bezug auf Immobilien. Nicht alles, was ein Verkäufer beim ersten Gespräch über die Liegenschaft erzählt, muss der Wahrheit entsprechen. Der Profi klärt auch etwaige Dienstbarkeiten ab.

Folgende Kriterien werden in der Regel beurteilt:

raumaufteilung Architektur, Substanz,

produktqualität Innenausbau, Ausbaustan-

dard, dämmung technische und sanitäre

einrichtungen lage des Gebäudes eigenschaften des

Grundstücks rechtliche Aspekte

Der Schätzer benötigt eine Reihe von Unterlagen, auf die er seine Bewertung stützen kann:

pläne Grundbuchauszug

Verträge wie mietvertrag oder baurechtsvertrag baubeschreibung Zonenplan

Je mehr Informationen der Käufer oder Sachverständige sammelt, desto sicherer ist anschließend das Bewertungsergebnis. Es gibt zahlreiche Quellen: einige Un-terlagen sind kostenpflichtig zu beschaffen, für andere braucht die Recherche ein wenig Zeit und Aufwand.

Wertermittlung

Mit einer seriösen Preisermittlung durch einen Immobiliensachver-ständigen hat der Verkäufer gute Karten bei der Preisverhandlung in der Hand, aber nicht immer muss der Schätzwert schlussend-lich der Verkaufswert sein. Fach-leute für die Wertermittlung einer Immobilie finden sich sowohl unter Immobilienmaklern wie Banken. Abzuraten ist von einer reinen Immobilienbewertung via Internet. Die dort verwendeten oder verwerteten Parameter kön-nen nur annähernd eine Richtung, aber keine seriöse Wertermittlung darstellen.

Sachverständige führen eine seriöse Immobilienschätzung durch

Dem einen lieb, aber nicht jedem teuer

Der emotionale Wert eines Objektes entspricht nicht seinem realen Verkaufswert.

Verschiedene Situationen (Verkauf, Erbe) erfordern den Wert einer Immobilie realis-tisch bewerten zu lassen.

Floriert die Bauwirtschaft hat dies positive Konjunkturfolgen.

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GeWäHrleIStunGSrecHt. Bei unbeweglichen Sachen – also gerade Immobilien – beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre.Bauunternehmer haften für die vereinbarten und für die im Ver-kehr gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften des Werkes. Das Gesetz räumt der Verbesserung der mangelhaften Sache den Vor-zug vor der Preisminderung und Wandlung des Vertrages ein. Ein anderes Unternehmen mit der Mangelbehebung zu beauftragen und dies in Rechnung zu stellen, ist nicht vorgesehen: Es muss dem Unternehmer zunächst die Möglichkeit eingeräumt werden, den Mangel zu beheben.

recht auf preisminderung

Erst wenn eine Mängelbehe-bung etwa unmöglich ist oder der Unternehmer dem Verlan-gen des Gewährleistungsbe-rechtigten nicht oder nicht in angemessener Frist nachkommt, hat dieser das Recht auf Preis-minderung. Die gesetzliche Be-weiserleichterung reduziert das Prozessrisiko des Kunden bzw. – wenn der Mangel „nicht nur geringfügig ist“ – ein Recht auf Wandlung, das heißt Aufhebung des und Rücktritt vom Ver-trag. Für Mängel, die erst nach Übergabe auftreten, haftet der Unternehmer nicht. Mitunter kann dem Übernehmer jedoch der Nachweis Schwierigkeiten bereiten, dass ein bestimmter

Mangel schon im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war.

mängelrüge

Entdeckte Mängel müssen um-gehend dokumentiert werden und der Bauüberwachung gemel-det werden. Die Behebung sollte sofort eingeleitet werden.

Geringe mängel können mit dem Einverständnis der Bau-

herren so bleiben wie sie sind, führen jedoch im Ausgleich zu einer Preisminderung.

behebbare mängel sind von der ausführenden Firma in Ord-nung zu bringen, da sonst die Rechnung nicht bezahlt wird.

unbehebbare mängel kön-nen, wenn sie unwesentlich sind, zu einer Preisminderung führen; wenn sie wesentlich sind, ist es notwendig, die gebauten Teile ab-zutragen und neu auszuführen.

Versteckte mängel

Sollten Mängel erst nach Über-nahme des Gebäudes offen-kundig werden, muss auf eine vollständige Dokumentation der Baustelle mit Angaben zur aus-führenden Firma und damals abgeschlossenen Verträgen zu-rückgegriffen werden, um An-sprüche geltend zu machen. Vor einigen Jahren hat der Gesetz-geber eine Beweiserleichterung für Gewährleistungsberechtigte geschaffen: Es wird vermutet, dass der Mangel schon bei der Übergabe vorhanden war, wenn er innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe festgestellt wird. Der Unternehmer muss

daher den Gegenbeweis antre-ten. Gelingt ihm dieser nicht, wird er gewährleistungspflichtig. Wichtig ist, dass die Rechtsfolgen der Gewährleistung nicht schon mit dem Vorhandensein des Man-gels eintreten, sondern diese vom Erwerber innerhalb der Gewähr-leistungsfrist gerichtlich geltend gemacht werden müssen. Bei schwerwiegenden Mängeln ist die Inanspruchnahme professio-neller, sprich anwaltlicher Hilfe ratsam.

Gewährleistungsfrist

Bei unbeweglichen Sachen be-trägt die Gewährleistungsfrist drei Jahre, was nicht nur beim Kauf, sondern auch bei Arbeiten an solchen Sachen der Fall ist, z. B. bei Maurer-, Spengler- oder Bodenlegerarbeiten. Der Beginn der Gewährleistungsfrist beginnt mit der vollständigen Abliefe-rung der Sache zu laufen, was bei Bauobjekten in der Regel der Zeitpunkt der förmlichen Über-gabe des Objekts sein wird. Auf den Zeitpunkt der Erkennbarkeit des Mangels kommt es nicht an. Treten daher beispielsweise erst fünf Jahre nach Übergabe eines Hauses Mängel am Objekt auf, kann der Käufer allenfalls Scha-

denersatzansprüche gegen den Unternehmer geltend machen, für welche jedoch ein Verschul-den des Unternehmers Voraus-setzung ist.

„Wie besichtigt“-Klausel

Ein Gewährleistungsausschluss gilt selbstverständlich auch nicht für ausdrücklich Zugesichertes: Etwa wenn ein Verkäufer z.B. be-hauptet, die Elektrik sei erneuert worden und sich nach Übergabe das Gegenteil herausstellt. Dann ist der Kaufpreis zu mindern, auch wenn laut Vertrag jegliche Gewährleistung ausgeschlossen ist. Auch die gängige Vertragsbe-stimmung „Im besichtigten Zu-stand übernommen“ schließt nur für solche Mängel, die man bei sorgfältiger Besichtigung erken-nen kann, die Gewährleistung aus. Für geheime Mängel ist trotz der „Wie-besichtigt“-Klausel Ge-währ zu leisten. Auch in puncto Energieeffizienz kann man sich nicht entziehen: Trotz vertrag-lichem Gewährleistungsaus-schluss muss die Person, die ein Gebäude ohne Energieausweis verkauft, dafür Gewähr leisten, dass die Energieeffizienz dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht.

Bauherren haben das Recht auf mängelfreie Gebäude – oder Schadenersatz

Gewährleistungsfrist bei Immobilien

Trotz professioneller Sorgfalt können bei Bauprojekten durch verschiedene Faktoren Mängel entstehen.

Mancher Mangel ist gut versteckt und erst nach Fertigstellung feststellbar.

recHercHe. Wer sich ers-te Informationen über die La-ge eines Grundstückes, über Grenzverläufe, Nachbarn oder Geländedarstellungen holen möchte, hat vom PC aus mit wenigen Klicks einen hervorra-genden Überblick.

Google Earth macht dies mit sei-nen Luftbildern ebenso möglich wie das geographische Informa-tionssystem des Landes Vorarl-berg, kurz VOGIS genannt. Mussten früher Informationen über Liegenschaften wie Gren-

zen, Widmung, Gefahrenzonen-plan und vieles andere mühsam von verschiedenen Stellen unter großem Zeitaufwand zusammen-gesucht oder angefordert werden, ist das heute einfach: Die moder-ne Datenverwaltung ermöglicht die gewünschten Informationen zusammengefasst darzustellen.

Das VOGIS-System funktioniert mit digitalisierten, übereinander projektierbaren Themenkarten wie Satellitenaufnahmen, Stra-ßenkarten oder Höhenschichtli-nien die gleichzeitig mit Daten-

banken verknüpft sind. Interes-sant ist dies vor allem für Grund-stücke in exponierten Lagen, für die der Gefahrenzonenplan von Belang ist.

Grundbuch am bezirksgericht

Das in den Bezirksgerichten ge-führte Grundbuch ist öffentlich einsehbar. Wer sein Traumgrund-stück gefunden hat, kann mit den verfügbaren öffentlichen Daten wesentliche weitere Informati-onen einholen. Was hier vermerkt

ist, gilt, denn auch Konkurse, be-stehende Sachwalterschaft, Min-derjährigkeit oder ein laufendes Versteigerungsverfahren sind im Lastenblatt eingetragen. Eine Recherche im Grundbuch ist bei Einsicht vor Ort kostenlos, nur für die Onlinerecherche ist eine Gebühr zu berappen.

VOGIS Informationssystem auf www.vorarlberg.at

Informationsvorsprung dank digitaler Technik – informieren vor der eigentlichen Besichtigung, zu Hause am PC

Recherche mit Google Earth, VOGIS und Co

VOGISwww.vorarlberg.at

Grundbuchwww.jusline.at/grundbuch.html

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WertbeStändIGKeIt.Beim Erwerb von Immobilien kann dank großer Nachfrage und auch in Vorarlberg nach wie vor steigender Preise Vermögen ge-bildet werden. Neben Standort und Infrastruktur der Wohnung sind gute Beratung im Vorfeld und eine gute steuerliche Vertretung weitere Erfolgskriterien.

Anlegerwohnungen sind eine soli-de Veranlagungsform mit Wertbe-ständigkeit. Auch Immobilienex-perte Elmar Hagen kann dank langjähriger Erfahrung bestätigen, dass mit Immobilien Geldverlust vermieden und Kapital gesichert werden kann: „Als stabiler Sach-wert ist die Anschaffung einer Anlegerwohnung, gesetzt den Fall sie wird indexgesichert vermietet, nach wie vor rentabel – vor allem wenn man Steuervorteile lukriert. Der Investorenwohnungsmarkt wächst“, erläutert der Fachgrup-penobmann der Vorarlberger Immobilientreuhänder und Bau-träger.

Gute, urbane Lagen sind sehr gefragt. Und: Kunst und Kultur ziehen an. Wo ein entsprechendes Angebot herrscht, fällt auch die Vermietung leicht. Vor allem die Ballungszentren wie Dornbirn, Bregenz und die Hofsteiggemein-den sind bei Anlegern sehr be-

liebt. Wird eine vom Land Vorarl-berg geförderte Anlegerwohnung (ingesamt sind dies 80 Objekte im Neubau, 20 in alter Bausubstanz) erworben, muss man sich über die geeigneten förderungswürdigen Objekte und die Antragstellung frühzeitig erkundigen. Weiters ist man bei Vermietungen an – eben-falls förderungswürdige Mieter – den Höchstmietzinsatz von € 6,20 pro Quadratmeter Nutzflä-che gebunden, dies muss in den Gesamtberechnungen berück-sichtigt werden und ist auch der Grund, warum manche Anleger eine frei finanzierte Wohnung be-vorzugen.

optimierung der rendite

Zur Optimierung der Rendite sollte das Verhältnis zwischen Ei-gen- und Fremdfinanzierung be-reits in der Anfangsphase fixiert werden. Der Investor kann un-ter bestimmten Bedingungen die Refundierung der vom Bauträger in Rechnung gestellten Umsatz-steuer vom Finanzamt beantra-gen. Durch diese Möglichkeit des Vorsteuerabzuges erfolgt der Erwerb einer Vorsorgewohnung zum Nettokaufpreis. Das allein ist bereits sehr interessant. Von den erzielten Mieteinkünften ist im Gegenzug die Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Mit

den Mieteinnahmen erfolgt die Rückzahlung teilweise über die monatlichen Raten, beim derzeit noch niedrigen Zinsniveau ist die

Zinsbelastung überschaubar – mit allerdings deutlich steigender Tendenz.

Steuerprofis berechnen eigenkapitaleinsatz

Im Vorfeld muss jeder Investor Berechnungen über die Kredit-summe und Abstattung in Bezug auf monatliche Rückzahlungen im Verhältnis zu den Mietein-nahmen durchführen: Es gilt die Zinsentwicklung mithilfe eines Steuerberaters oder Wirtschaft-treuhänders und mit Finanzie-rungsexperten zu analysieren und mit dem Eigenkapitaleinsatz abzustimmen. „Als Makler wün-sche ich mir generell mindestens eine 30-prozentige Eigenkapital-quote der Käufer“, meint Elmar Hagen. Ich empfehle jedoch die Finanzierung mit Steuerprofis

durchzurechnen. Bei Anleger-wohnungen kann die Eigenkapi-talquote bis zu 50% betragen, bei einer höheren Quote ist die Aus-wirkung auf die steuerliche Ab-schreibung allerdings bereits im Vorfeld genau zu betrachten. Bei Kleinstwohnungen mit geringem Mietertrag ist durchzurechnen, ob eine Kreditfinanzierung über-haupt sinnvoll ist. Diese Fragen kann am besten ein Steuerberater beantworten.

Gewollte und ungewollte Verluste

Da sich durch die höheren Zins-belastungen in den Anfangsjahren im Verhältnis zu den Mieteinnah-men Verluste ergeben, können diese jährlichen Anfangsverluste mit den anderen Einkünften in jedem veranlagten Jahr gegenver-rechnet werden, sodass bezahl-te Steuern (Einkommensteuer, Lohnsteuer) refundiert werden. Allerdings sind auch Investitionen zu tätigen. Mag. Elmar Hagen: Die Abwohnung ist ein Faktor bei jedem Objekt – ein Teil der Miete muss immer reinvestiert werden. Die Rendite wird zwar kleiner weil man die Immobilie in Schuss halten muss – aber dies kann auch steuerlich wieder inte-ressant sein.

mietausfälle miteinberechnen

Voraussetzung für die steuer-lichen Vorteile ist, dass alleine aus der Vermietung der Vorsorge-wohnung innerhalb von 20 Jahren insgesamt ein „Totalüberschuss“ (Summe aller Netto-Mieteinnah-men abzüglich Zinsbelastungen und 1,5% Abschreibung vom Netto-Kaufpreis samt Neben-kosten in 20 Jahren nach dem Anschaffungszeitpunkt) erzielt werden kann. Ist dies nicht der Fall, wird „Liebhaberei“ unter-stellt und die steuerlichen Vor-teile müssen wieder zurückbe-

zahlt werden bzw. werden von vornherein nicht anerkannt. Dem Finanzamt ist eine Prognoserech-nung vorzulegen. Mietausfälle oder Leerstände durch Mieter-wechsel sind in dieser ebenfalls zu berücksichtigen.

Achtung Spekulationssteuer

Wer eine Vorsorgewohnung er-wirbt, muss sich über die Lang-fristigkeit dieser Anlage im Klaren sein. Die Immobilie kann durch-aus später wieder verkauft werden – allerdings nicht vor 10 Jahren. Wird die Vorsorgewohnung inner-halb von 10 Jahren nach Anschaf-fung, die Berechnung erfolgt von „Tag zu Tag“, verkauft, so muss die vom Finanzamt ursprünglich refundierte Vorsteuer aliquot (pro Jahr ein Zehntel) wieder an das Finanzamt abgeführt werden. Zudem ist ein eventueller Ver-äußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Nettokaufpreis inkl. Nebenkosten und sonstiger Kos-ten) mit dem vollen Steuersatz zu versteuern.

Zeiteinsatz berücksichtigen

Künftigen Entwicklungen am Anlegerwohnungs- und Immobi-lienmarkt sieht Elmar Hagen mit Spannung entgegen. Der Immo-biliensektor fürchtet sich nicht vor steigenden Inflationsraten. Die Kreditkosten steigen derzeit wieder deutlich, welche Auswir-kungen das konkret hat, wird sich zeigen. „Der Vorarlberger Markt funktioniert“, ist Hagen überzeugt. Eines muss dem Käufer einer In-vestorenwohnung allerdings klar sein: Im Gegensatz zu Wertpa-pieren und Fonds benötigt eine Wohnung mehr Aufmerksamkeit und Zeiteinsatz. Aber auch hier ist Abhilfe möglich: Professionisten helfen bei der Wahl des richtigen Objektes, bei der Kaufabwick-lung, der Vermietung und dem Facilitymanagement, wenn es um Instandhaltung etc. geht.

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AnleGerWoHnunG. Die Wirtschaftskrise mit finanziellen Verlusten für viele Anleger, aber auch laufende Diskussionen über private Altersvorsorge ha-ben dazu geführt, dass Immo-bilien als Geldanlage interes-sant sind und weiterhin auch bleiben. Immobilien gelten als sichere, wertbeständige und „steuerfreundliche“ Geldanlage. Die Vorteile von Anlegerwoh-nungen sind vielfältig, aber nicht jede Wohnung eignet sich zur Geldanlage. Voraussetzung sind u. a. der Standort und die Infra-struktur der Wohnung.

Unter Anlegerwohnung oder auch Vorsorgewohnung versteht man im Allgemeinen eine Eigen-tumswohnung, die zum Zweck der Vermietung erworben wird. Vielfach werden solche Woh-nungen auch so gekauft, dass sie später einmal als Alterswohnsitz genutzt werden können. Grund-sätzlich sollen sie aber dem Ei-gentümer ein zusätzliches Ein-kommen einbringen und/oder als sichere Geldanlage dienen. Anlegerwohnungen sind eine so-lide Veranlagungsform mit hoher Kapitalsicherheit durch Wertbe-ständigkeit. Die Rendite kann sich erfahrungsgemäß zwischen 3,5 und 5 Prozent bewegen. Der Ertrag einer Vorsorgewohnung besteht im Wesentlichen aus:

mietertrag Wertsteigerung nutzung steuerlicher Vorteile

Immobilien, Grund und Boden sind Sachgüter, die in ihrem Wert beständig sind und bei de-nen kaum Wertschwankungen zu erwarten sind. Die Immobilie ist vor allem für jene Investoren interessant, die längerfristig an-legen wollen – laut Experten sollte die Behaltedauer einen Zeitraum von 10 Jahren nicht unterschreiten. Obwohl man grundsätzlich jede Eigentums-wohnung zur Vorsorge vermie-ten kann, hat sich in den letzten Jahren gezeigt, dass sich kleinere Wohnungen am besten eignen.

Kriterien einer guten Anlegerwohnung

Das entscheidende Kriterium ist die Lage der Wohnung. Im städ-tischen Gebiet oder in Grenznähe zur Schweiz oder Liechtenstein sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen interessant, da dort hauptsäch-lich junge, alleinstehende Men-schen auf Wohnungssuche sind. Hier gibt es die meisten Woh-nungssuchenden. In ländlichen Regionen sind auch 4-Zimmer-Wohngungen für Familien ge-fragt. Weitere Pluspunkte sind ein hoher Wohnwert mit einer guten, modernen Ausstattung

und einem idealen Grundriss mit einer optimalen Raumauf-teilung. In der Beliebtheitsska-la ganz oben ist: Eine ruhige, sonnige Wohnung im Grünen mit guter Nahversorgung, Bil-dungs- und Freizeiteinrichtung und idealer Verkehrsanbindung. Die Ausstattung ist modern, praktisch, barrierefrei, pflege-

leicht und strapazierfähig – das Preis-Leistungs-Verhältnis muss stimmen, will man eine lukra-tive Rendite erzielen. Ein guter Tipp ist, sich selbst kritisch zu befragen: Würden Sie für diese Wohnung in dieser Gegend und mit dieser Ausstattung die ange-führte Miete plus Betriebskosten bezahlen? Würden Sie in dieser Wohnanlage leben wollen?

langfristige Wertanlage

Vermietete Ertragswohnungen werfen keine schnellen Gewinne ab, es handelt sich trotzdem um eine interessante Vorsorgemög-

lichkeit. Experten gehen von ei-ner weiteren Zuwanderung nach Vorarlberg aus, auch der Bedarf an Ein- und Zwei-Personen-Haushalten wird weiter steigen. Die Bevölkerung ist flexibler als noch vor Jahrzehnten, aus pri-vaten oder beruflichen Gründen wird häufiger umgezogen – Miet-wohnungen werden daher bevor-zugt. Beste Voraussetzungen für Ertragswohnungen.

beratung durch einen profi

Da die meisten Käufer einer Vorsorgewohnung keine Immo-bilien-Fachleute sind, ist die Be-ratung eines Immobilienprofis, d. h. eines Steuerberaters, abso-lut zu empfehlen. Er kann eine detaillierte Prognoserechnung für das Finanzamt erstellen, anhand derer ein kumulierter Gewinn erwirtschaftet wird und eine Liebhaberei ausgeschlos-sen werden kann. Jeder Anleger muss sich auch fragen, ob er sein Geld so langfristig binden will.

Wirtschaftstreuhänder Mag. Jur. Siegfried Metzler: „Immo-bilien sind eine Möglichkeit ein zusätzliches Einkommen, das nicht durch den Faktor Arbeit gegründet wird, zu schaffen. Di-es gilt insbesondere für die Zeit in der jemand nicht mehr aktiv ist. Es ist eine Investition um

eine zusätzliche Einkunftsquelle zu schaffen – und diese ist dann eine gute, wenn man die steu-errechtlichen Vorgaben erfüllen kann.

risikofaktoren beachten

Ein Risikofaktor ist der Ausfall der Miete und sollte in die Ko-sten-Nutzen-Rechnung mitein-bezogen werden. Gerade in kleinen Wohnungen kann es zu einem häufigeren Mieterwech-sel kommen, was für die Eigentü-mer einen größeren Aufwand be-deuten kann. Die Betreuung der Mieter schreckt auch manchen Investor ab oder er überlässt die Mietverwaltung einem professi-onellen Immobiliendienstleister. Eine Vorsorgewohnung erfordert mehr Auseinandersetzung mit der Veranlagung als alternative Produkte der Geldanlage – das kann aber auch den Reiz aus-machen.

Bei Wohnungen hat der Inve-stor ein breiteres Gestaltungs-spektrum. Das setzt aber voraus, dass der Investor sich laufend um die Wohnung kümmert und sich auch ein Basiswissen über Immobilien hat oder sich aneig-net – oder sich in jedem Fall vor-her von Experten beraten lässt – seien dies Steuerberater, Notar oder Immobilienmakler.

Um Anlegerwohnungen optimal nutzen zu können, lohnt sich schon vor dem Kauf die Beratung durch Profis

Die Immobilie als Investment

„Die möglichst ein-fache Vermietbarkeit ist der Maßstab und die Grundvoraus-setzung eines guten Anlageobjektes.“

Markus Bösch, Geschäftsleiter Volksbank Vorarlberg

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SteuerrecHt. Für Anleger-wohnungen müssen ebenso wie für selbst genutzte Immobilien Grund-steuer, Grunderwerbssteuer, Um-satzsteuer und im Vermietungsfalle etwaige weitere Steuern (Einkom-menssteuer) bezahlt werden.

Allerdings kann man sich im steuerlichen Sinne einiges zu-rückholen: Das beginnt beim Kauf bei der die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht und bereits in Höhe von 20 % vom Netto-Kaufpreis (ohne Um-satzsteuer) abgezogen werden kann. Voraussetzung ist, dass künftig für die Vermietung der Wohnung jeweils Umsatzsteu-er an das Finanzamt abgeführt wird. Dies hat natürlich Einfluss auf den Netto-Kaufpreis, der et-wa 10 % bis 12 % niedriger aus-fallen kann als bei Kauf einer Anlegerwohnung ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht. Mag. jur. Siegfried Metzler ist Steuer-berater sowie Präsident der Vorarl-berger Wirtschaftstreuhänder und vertritt damit auch die Anliegen der Wirtschaftsprüfer, Steuer-berater und Bilanzbuchhalter im Ländle. Er führt zum Thema Anlegerwohnung aus: „Es ist ein Vorteil, wenn man durch die Ver-mietung der Wohnung erreicht, dass diese Einkunftsquelle als steuerliche Einkunftsquelle be-trachtet wird.“ Nicht steuerlich re-levante Einkunftsquellen werden

vom Finanzamt als Liebhaberei beurteilt. Eine Einkunftsquelle kann nur angenommen werden, wenn mittels Prognoserechnung nachgewiesen wird, dass in einem

absehbaren Zeitraum ein Gesamt-überschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erwarten ist.

Zeitraum der berechnung

Bei den Anlegerwohnungen ist der Zeitraum mit 20 Jahren ab Beginn der Vermietung, max. 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen vorgegeben. Mag. jur. Metzler: „Um die Liebhabe-rei zu beurteilen muss man vor Abschluss des Kaufvertrages eine Prognoserechnung erstellen, die 20 bis 23 Jahre im voraus die Ein-nahmen und Ausgaben auflistet. Dies am sinnvollsten mit einem Steuerberater bzw. Wirtschafts-treuhänder, der hier vor einigen Fallstricken warnen und profes-sionell beraten kann. Er kann

auch die Vor- und Nachteile von zinsgestützten Darlehen, die Inan-spruchnahme von Förderungen, verschiedenen Kreditformen etc. erläutern.“ Die Einnahmen gilt es unter allfälligen Indexerhöhungen und Ausfällen, wie Mieterwech-sel, oder Zahlungsverzügen zu beurteilen, die Ausgaben mit all-fälligen Preissteigerungen und der Zinsentwicklung sowie der Zinsen die evtl. auch geringer werden – es sei denn man hat einen end-fälligen Kredit aufgenommen, zu betrachten.

unliebsame „liebhaberei“

Wird vom Finanzamt die Vermie-tung einer Anlegerwohnung auf-grund der negativen Überschuss-berechnungen als „Liebhaberei“ eingestuft, kann dies schwerwie-gende Nachteile haben: Es können Überschüsse der Ausgaben über die Einnahmen, die jemand meist in der ersten Phase hat – da die Ausgaben und Zinsen evtl. höher sind als die Einnahmen – nicht mit anderen Einkunftsquellen aufge-rechnet werden, und wirken somit auch nicht steuerentlastend. Ein weiterer Nachteil ist, dass man bei einer Neubauwohnung, die Vorsteuern, die in den Herstel-lungs- oder Anschaffungskosten enthalten sind, nicht als Bargeld zurückbekommt. Für die Progno-serechnung kommt der Zinspro-gnose besondere Bedeutung zu.

Es gibt einen Markt für langfri-stige Anleiheemissionen (bis zu 30 Jahre), aus diesen können die Zinsaufwendungen für den Pro-gnosezeitraum (20 bzw. 23 Jahre) abgeleitet werden.

Sondertilgungen sinnvoll?

Wer Sondertilgungen vornehmen möchte und diese von Anfang an in die Prognoserechnung (innerhalb der ersten zehn Jahre) miteinbe-zieht hat einen konkreten Plan. Wer plötzlich zu einer Erbschaft kommt oder eine Lebensversi-cherung ausbezahlt erhält und

nun eine niedrigere Rückzah-lung damit erzielen möchte, geht eine „Änderung des Plans“ ein. Das ist auch eine Veränderung der Bewirtschaftung der Vorsor-gewohnung und kann in vielen Fällen zum Nachteil sein: die An-fangsverluste können nicht steu-ermindernd geltend gemacht und die späteren Einnahmenüber-

schüsse sind voll zu versteuern. Wenn Sondertilgungen bereits in der Prognoserechnung be-rücksichtigt wurden, liegt keine Planänderung vor. Hier empfiehlt es sich ebenfalls unbedingt ein Wirtschaftstreuhandbüro bzw. ei-nen Steuerberater aufzusuchen. Diese sind Spezialisten, wenn es um Finanzierung, Planungs-rechnung, Investitionsrechnung, Kostenrechnung oder Unterneh-mensbewertung geht. „Ansonsten können nur die schlechten Trop-fen übrigbleiben“, meint Sieg-fried Metzler als Präsident der Vorarlberger Wirtschaftstreuhän-der und empfiehlt die frühzeitige Einbeziehung von Profis.

Inflationsgeschüzte Anlage

Eine Anlegerwohnung kann als Geldanlage, die vor Inflation ge-schützt ist, betrachtet werden. Es kommt allerdings auf das gesamte Zusammenspiel z. B. von Stand-ort, Bauqualität, Vermietungs- und Bewirtschaftungsqualität an. Weiters ist auf Risikostreuung mit anderen Vermögensveranla-gungen, Risikoneigung und Risi-koeigenschaft einzugehen.

Für alle Fragen dazu empfiehlt er allerdings eindeutig: „Fragen Sie Ihren Steuerberater bzw. Wirt-schaftstreuhänder – am besten bevor eine Anlegerwohnung er-worben wird.“

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WerterHAlt. Neben idea-ler Lage, toller Architektur und Wohnkomfort hat ein Kriterium so stark an Bedeutung gewonnen, dass es den Wiederverkaufswert einer Immobilie künftig beein-flussen kann: Der Energiever-

brauch eines Gebäudes kann als Kostenfaktor eine größere Rol-le spielen. Für den Bau- oder

Kaufentscheid bei Wohnraum sind derzeit überwiegend die Errichtungs-/Kaufkosten aus-schlaggebend. Dies wird sich nicht nur mit Blick auf die globa-le Energiepreissituation ändern – davon sind Experten einhellig überzeugt. In Betrachtung der Gesamtlebensdauer eines Ge-bäudes wird jetzt schon mehr für den Betrieb (Energie, Erhaltung, Serviceleistungen wie Lift, Er-neuerung, Reinigung etc.) als für die Errichtung ausgegeben.

Gesamtbetrachtung

Ein gut gedämmtes Haus mit geringem Energieverbrauch ist in Bezug auf seinen Gesamtwert und auch seinen Verkaufswert langfristig ökonomischer. Ener-

gieeffiziente ökologische Häuser halten ihren Marktwert langfri-stig. Die sogenannten Best Practi-ce Buildings, sprich Nullenergie-, Passiv- oder Energieplushäuser sind eine Sache der langfristigen Wertsicherung und zusätzlich weisen solche Gebäude eine ho-he Behaglichkeit auf.

Jährlich 3 % Sanierungsquote

Zentraler Bestandteil beim The-ma Energieeffizienz im Zuge der Energieautonomie 2050 ist, be-stehende Gebäude in Vorarlberg energieautonomiekompatibel zu sanieren. Will man das Ziel des Landes erreichen, müssen in etwa 3 % des Gebäudebestandes pro Jahr in Richtung Passivhaus oder Energieplushaus saniert werden. Wenn schon sanieren, dann rich-tig, rät Baumeister Harald Gmei-ner vom Energieinstitut. Da der Energiepreis absehbar stetig steigt, und die Ressourcenverfügbarkeit sinkt, ist die Rechnung klar.

best-practice-lösung

Wenn ein Gebäude saniert wird, sollte bevorzugt eine Best-pract-

ice-Lösung angestrebt werden. Sinnvoll ist, Maßnahmen in einem Gesamtkonzept zu be-trachten. Vor allem bei Sanie-rungen von Altbauten oder wenn einzelne Schritte umgesetzt wer-den, ist darauf zu achten, dass die Energiebilanz stimmt.

Bei Sanierungen bei der die Haus-hülle zu viele Kältebrücken ent-hält (alte Fenster, ungedämmte

Keller und Geschossdecken etc.) zeigt eine Gesamtberechnung der Einsparung vor dem Durch-führen einzelner Maßnahmen eindrucksvoll den Unterschied. Diese Betrachtung geht über die reinen Energiekosten hinaus und beinhaltet die gesamten Kosten,

die nach der Errichtung anfallen – wie Instandhaltung, Wartung, Erneuerung, Reinigung und hier fällt die Bilanz klar zugunsten von Passivhäusern, Nullenergie- oder Plusenergiehäusern aus. Ein in diesem Sinne „schlecht gebautes“ Haus hat Nachfolge-kosten – und ist damit im End-effekt teurer.

neue Konzepte als Herausforderung

Die leistungsfähige und innova-tive Vorarlberger Bauwirtschaft ist laufend daran, Innovationen auszutüfteln, die der Bevölkerung zugute kommen. Neue Konzepte und Technologien bei Sanie-rungen erweisen sich als Win-win-Situation für alle: Für den Eigentümer bedeutet dies eine hohe Versorgungssicherheit, ein-hergehend mit einer Entlastung des Geldbeutels und der Wertsi-cherung der Immobilie. Der be-ste Standard in Sachen Energie ist langfristig werterhaltend und ermöglicht behagliches Wohnen sowie höchsten Wohnkomfort.

Gebäudeökologie rechnet sich auch ökonomisch, in Betriebskosten wie Gesamterhalt

Werterhalt mit guter Energiebilanz

„Energieeffizientes und ökologisches Bauen ist auch ökonomisches Bauen – sofern die gesamten Kosten

über die Lebensdauer eines Gebäudes betrachtet werden.“

Harald Gmeiner, Energieinstitut Vorarlberg

Heizrechner online: www.energieinstitut.atEin geringer Energieverbrauch wirkt langfristig werterhaltend.

„Ein massiv erbautes Haus bietet wich-tige Vorteile. Bei Gebäudehülle und Energieversorgung sollten auf ein opti-

males Verhältnis zwischen dem, was ökonomisch machbar und ökologisch sinnvoll ist, geachtet werden.“

Helmut Haberl, Geschäftsführer Haberl Baugesellschaft m.b.H.



Wir sind Profis seit fast 20 Jahren!

WBS Immobilien ist seit fast zwei Jahrzehnten erfolgreich im Vorarlberger Immobilienmarkt vertreten. Seit Beginn an werden die Wünsche der Kunden in den Mittelpunkt jeder Tätigkeit gestellt. Sie suchen einen kompetenten Partner für die Vermittlung Ihrer Immobilie? Ob An- oder Verkauf, Vermietung oder Verpach-tung, bei uns sind Sie genau richtig. Aufgrund der qualifizierten Betreuung durch unsere behördlich konzessionierten Immobilientreu-händer und der transparenten Abwicklung un-serer Aufgaben erfreuen wir uns am Vertrauen zahlreicher langjähriger Kunden.Gerne beraten wir Sie in Sachen Verkauf oder Vermietung und garantieren Ihnen dabei kompetenten Immobilienservice.

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Mag (FH) Claudia Sohm Geschäftsführende Gesellschafterin WBS Immobilien

enerGIe-„typenScHeIn“. Mit der Wohnbauförderung setzt das Land Vorarlberg gezielte Maß-nahmen, um die Lebensqualität der Menschen weiter zu verbes-sern. Neben dem Anliegen, zu erschwinglichen Bedingungen entsprechenden Wohnraum zu bieten, spielt bei der Wohnbauför-derung des Landes die Nachhal-tigkeit eine immer wichtiger wer-dende Rolle. Die Weichenstellung in Richtung ökologisches Bauen wurde in Vorarlberg nicht nur mit dem Energieausweis, sondern zu-sätzlich mit dem Gebäudeausweis getroffen.

der energieausweis

Seit 1. 1. 2009 ist bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden und Nutzungsob-jekten (Wohnungen, Büros oder betriebliche Objekte) dem Käufer oder Nutzer ein Energieausweis

vorzulegen. Der Energieausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein und ist spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung auszuhändi-gen. Der Ausweis dokumentiert die Gesamtenergieeffizienz des bestehenden Gebäudes und bie-tet Hinweise für mögliche Ver-besserungsmaßnahmen.

Dabei wird im Energieausweis die Qualität der Gebäudehülle und der Haustechnik berechnet und ausgewiesen. Er definiert die Anforderungen an die Gesamt-energieeffizienz, die das Gebäu-de nach der Errichtung (Neubau) oder nach einem Zubau bzw. ei-ner umfassenden Sanierung er-reichen muss.

Der Energieausweis ist verpflich-tend vorzulegen bei:

baurechtlichen Verfahren (Neubau, Sanierung)

zivilrechtlichen Verfahren (Vermietung, Verkauf, Inbestandgabe) Inanspruchnahme von lan-

desfördermitteln (Wohnbau-, Sanierungsberatung-, Biomasse- u. Wärmepumpenförderung)

Worüber informiert der energieausweis?

Der Energieausweis informiert potenzielle Käufer oder Bestand-nehmer über die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes und verschafft ihm damit eine ver-gleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines betreffenden Objekts.In die Berechnung der Gesamte-nergieeffizienz eines Gebäudes fließen u. a. die Beschaffenheit der Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Dach etc.), die haus-technischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen, Lüftung, Küh-lung, Warmwasseraufbereitung und die vorgesehene Nutzung ein. Aus diesen Angaben werden Kennzahlen errechnet, die über den Heizwärmebedarf, den Hei-zenergiebedarf, den Kühlener-giebedarf etc. Aufschluss geben sollen. Der Energieausweis hat darüber hinaus Empfehlungen für die Optimierung der Ener-gieeffizienz zu enthalten und ist nach Maßgabe der landes-rechtlichen Bauvorschriften zu erstellen.

punkte sammeln mit dem Gebäudeausweis

Der Gebäudeausweis ist eine Ent-wicklung der Vorarlberger Wohnb-auförderung zur gesamtheitlichen (energetischen, ökologischen und gesellschaftspolitischen) Betrach-tung von Gebäuden. Wie auch der Energieausweis ist er ein Be-standteil der Einreichunterlagen für Gebäude, welche mit Unter-stützung der Wohnbauförderung

errichtet werden. Auch für die Sanierungsberatungsförderung ist die Erstellung eines Gebäudeaus-weises erforderlich, falls im Sinne der Wohnbauförderung eine „um-fassende Sanierung“ geplant ist. Er beinhaltet sowohl die Über-prüfung der Gebäudehülle sowie darüber hinaus

die planung (Behaglichkeit und Funktionalität)

den Standort (Flächen- und Grundbedarf) die materialwahl

(ökologische Bewertung, …) die Innenraumqualität

(Emissionsfreiheit …)

Der Gebäudeausweis besteht aus vielen Maßnahmen, durch die bei der Umsetzung Öko-punkte gesammelt werden um das zu sanierende Gebäude in eine entsprechende Förderstu-fe einzustufen. Als Handlungs-leitfaden zeigt der Gebäudeaus-weis wie ökologisch das Haus nach den Maßnahmen ist. Fünf Förderstufen mit unterschied-lichen Fördersätzen sind mög-lich. Energetisch umfassende Sanierungen werden nach Öko-punkten und dem Heizwärme-bedarf, Bauteilsanierungen nach dem U-Wert eingestuft. Für die Förderstufe 1 genügen Energieausweise vor und nach der Sanierung.

Ausführliche Information

Das Land Vorarlberg informiert in der „Energieausweis-Zentrale“ im Web ausführlich zur Thematik inklusive einer Liste der Erstel-ler des Energieausweises und in-wiefern ältere Gebäudeausweise verwendet werden können oder nicht etc.

Mit Energie- und Gebäudeausweis in die Energiezukunft Vorarlberg

Weichenstellung für Nachhaltigkeit

Weiter Informationen unter: www.eawz.atDer Energieausweis verschafft Wohnungskäufern wichtige Energieinformationen.

„Erdwärme, Photo-voltaik und Holzbau sind unser Thema. Mit diesen umwelt- und ressourcenscho-nenden Maßnahmen

setzen wir neue Maßstäbe im ökolo-gischen Wohnbau und halten dadurch die Betriebskosten unserer Objekte niedrig.“

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enerGIeeFFIZIenZ. Das vom Land Vorarlberg seit Lan-gem unterstützte und im Zuge von EU-Richtlinien sowie der „Energieautonomie 2050“ for-cierte Passivhauskonzept ist einfach erklärt: Das Gebäude hat quasi einen „dicken Win-termantel ohne Löcher“, so Baumeister Harald Gmeiner vom Energieinstitut Vorarlberg. Durch gute Verglasung und gute Wärmedämmung herrscht wenig Wärmeverlust, daraus resultiert der geringere Heizaufwand.

Klares bekenntnis

Das Land Vorarlberg will mit der Energieautonomie 2050 die Unabhängigkeit von Ener-gieimporten erzielen. Bis zu 80% des Energieverbrauches – beim Wohnen, Arbeiten, Fahren (Mo-bilität) Leben und Produzieren – sollen durch Effizienzmaß-nahmen, Verhaltensänderungen und Energieeinsparung ohne

Komfortverlust erzielt werden. Der Bereich (Wohn)bau hat da-bei einen entsprechend großen Part in diesem ambitionierten Projekt: Schließlich wird mehr als ein Viertel des gesamten En-ergieverbrauches benötigt, um Wohnräume warm zu halten.

Ziel: Komfort bei niedrigem Verbrauch

Die Wärmeverluste werden beim Passivhaus – dank einem dichten „Mantel“ derart stark verringert, dass nur mehr eine kleindimensionierte „Resthei-zung“ notwendig ist. Diese wird zu großen Teilen aus Wärmege-winnung durch Sonneneinstrah-lung, sowie der Abwärme von Personen und technischen Ge-räten gedeckt. Der verbleibende Heizenergiebedarf kann durch eine kontrollierte Wohnraum-lüftung mit Zuluftnachheizung erfolgen. Das Ergebnis ist ein hoher Wohnkomfort gekoppelt

mit einem niedrigen Energie-verbrauch. Zusatzwärmequelle können auch kleine Pellets-, Stückholzöfen oder Wärme-pumpen, die die Wärme aus der Erde oder aus der Abluft bezie-hen, sein.

Gekippte Fenster sind passé

Passivhäuser erreichen die en-orme Energieeinsparung durch besonders energieeffiziente Bauteile und durch Lüftungs-technik. Passivhäuser benötigen durch ihre kompakte Hülle eine sogenannte Komfortlüftung, die ohne die Fenster aufzureißen ,und so den Heiz- und Energie-aufwand in die Höhe zu treiben,

funktioniert. Entgegen mancher Meinung darf man in einem Pas-sivhaus die Fenster jederzeit öff-nen, wenn man Lust dazu hat. Wer allerdings die Fenster im Winter gekippt lässt, zieht Kälte herein. Für die richtige Menge an frischer, staubgefilterter Luft sorgt die automatische Komfort-lüftung mit Wärmerückgewin-nung.

neue lüftgewohnheiten

Richtig lüften wird mit der Kom-fortlüftung einfach. Das Wissen um die Funktionsweise erbringt ein geändertes Nutzerverhalten der Bewohner: Es wird nicht nach außen gelüftet, sondern konstant frische Luft, die auf Raumtem-peratur gebracht wird, zugeführt. Ein Wärmetauscher führt die Abluft ab – aber vorher wird in getrenntem Kreis noch die frische Zuluft damit gewärmt. Das Plus für Allergiker: Die Komfortlüf-tung sorgt mit ihren Filtern dafür, dass Pollen draußen bleiben.

Heizkosteneinsparung und Sicherheit

Das Passivhaus ist der weltweit führende Standard beim ener-giesparenden Bauen: Die En-ergieeinsparung beim Heizen beträgt über 80% gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Neubau-Standards. Die Heizko-sten betragen nur 10 bis 25 € pro

Monat (abhängig von Benutzer-verhalten) – der Ausstieg aus dem Energiepreiskarussell fällt Pas-sivhausbewohnern leichter. Der Heizwärmebedarf liegt im Pas-sivhaus unter 15 kWh/m2 Nutz-fläche. Der Entscheid für dieses Wohnmodell wird durch die ab 2020 EU-weit geltenden stren-gen Energiestandards wesentlich forciert. Vorarlbergs Bauträger setzen mit Ihnen Ihr Passivhaus gerne um. Die gute Hülle und die Energieeffizienz zahlen sich auch bereits beim Errichten fi-nanziell aus – Ökopunkte werden gesammelt und attraktive Förde-rungen von 315 € (Förderstufe 1) bis 1150 € (Förderstufe 6) pro Quadratmeter können lukriert werden.

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lIcHt. Wer das Büro von Dr. Guido Kempter im Forschungs-zentrum Nutzerzentrierte Tech-nologien der FH Dornbirn be-tritt, wird je nach Tageszeit mit unterschiedlichem Licht emp-fangen. Das blaue bzw. kalte Licht aktiviert morgends, das rote bzw. warme Licht entspan-nt und kommt zu fortgeschritte-ner Bürozeit zum Einsatz. Dass solche Lichtkonzepte nicht nur in Forschungszentren, sondern bald verstärkt in Eigenheimen zum Einsatz kommen sollen, ist eine Wunschvorstellung des For-schers.

lichtfaktor steuert Wohlbefinden

Eine gute Ausleuchtung ist wich-tig für das Wohlbefinden im Ei-genheim. Gleichzeitig lässt sich im Beleuchtungssektor sinnvoll energiesparen. Das automati-sierte Ein- und Ausschalten von Lichtquellen fällt noch nicht unter den Themenbereich „in-telligent wohnen“. Intelligent ist, wenn das System weiß, welches Licht Personen zu jeder Tageszeit

benötigen. Das wird z. B. mithil-fe von zwei Röhren oder LED möglich.

Ausreichend lichtintensität

Bei schlechter oder falscher Ausleuchtung stellen sich Au-genbeschwerden, aber auch an-dere Beschwerden ein, wie: Kopf-schmerzen, Schlafstörungen, Tagesmüdigkeit, Antriebsstö-rungen, Reizbarkeit, Unruhezu-stände, Konzentrationsschwäche, Allergien, Appetitlosigkeit etc.

energieeinsparung durchleuchtquellenauswahl

Die Lichtausbeute von künst-lichen Lichtquellen wird durch technologische Weiterentwick-lung sukzessive verbessert.

Glühlampen/Halogen: 10–20 Lumen pro Watt energiesparlampen: 40–80 Lumen pro Watt leuchtstoffröhren: 50–110 Lumen pro Watt led-lampen: 100–150 Lumen pro Watt

natriumdampf-niederdruck-lampe: 150–200 lm/Watt

energieeinsparung durchraumautomation

Der Einsatz von Gebäudebussy-stemen bringt auch für die Raum-beleuchtung eine Energieeinspa-rung. (Siehe Grafik)

möglichst große leuchtfläche

An der Decke sollte eine möglichst große Leuchtfläche erzeugt wer-den. Biologisch wirksame Leuch-ten strahlen ihr Licht großflächig direkt und/oder indirekt ab. Sie nutzen Leuchten- und Raume-lemente als reflektierend helle Flächen. Die Boden- oder Tisch-fläche sollte immer dunkler sein, um Blendung zu verhindern.

elektrosmog vermeiden

Auch Beleuchtungstechnologie erzeugt elektromagnetische Strahlung. Die Strahlungsstärke liegt jedoch deutlich unterhalb der Grenzwertempfehlungen der ICNIRP. Elektrosensible

Personen klagen dennoch über Nervosität, Unruhe, Reizbarkeit, Verspannung, Rückenschmerzen, Schlafstörungen und Müdigkeit. Abstandseinhaltung, Isolierung und Netzfreischaltung schützt vor Elektrosmog.

besser schlafen – dank licht

Je mehr Licht eine Person am Tage erhält, desto mehr Schlaf-hormon Melatonin produziert sie in der Nacht. Die Schlafqualität verbessert sich. Experimentelle

Lichtinstallationen in 12 Privat-wohnungen ergaben Einflüsse auf den Schlaf und die Tages-müdigkeit: Teilergebnisse des Experimentes zeigten einerseits Auswirkungen auf die Schlafqua-lität, andererseits auf die kogni-tive Leistungsfähigkeit.

Bis Energiesparlampen ihre volle Leuchtkraft zur Entfaltung brin-gen können, brauchen sie immer eine gewisse Vorlaufzeit. Das können zwischen 150 bis 300 Sekunden sein.

Neue Lichtkonzepte sorgen für Wohlbefinden und geringeren Verbrauch

Licht und Energieeffizienz im Eigenheim

100% 85% 60% 35% 20% 10%

100% Stromverbrauch

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Energieeinsparung durch Raumautomation

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WoHnKlImA. Wohnungen und Häuser die aufgrund ihres Alters und ihrer Konzipierung über keine kontrollierte Be- und Entlüftung verfügen, müssen sy-stematisch gelüftet werden. Beim täglichen Lüften geschehen aus Unwissenheit, Gewohnheit oder Bequemlichkeit viele Fehler, die zu höheren Heizkosten, einem schlechteren Raumklima oder zu Schimmelbildung und womöglich Ärger mit Vermietern führen.

Vor allem im Mietwohnungs-bereich werden immer wieder „Schimmelprozesse“ geführt. In diesen wird die Verschuldensfra-ge eruiert: ob Schimmel baulich bedingt auftritt und somit eine Mietminderung vorliegt oder Mieter selbst durch falsches Heiz- und Lüftverhalten oder verstärkte Kondensation durch Wäschetrocknen, vermehrtes Aufstellen von Pflanzen u. ä. für

die veränderte Luftfeuchtigkeit und ihre Folgen verantwortlich sind.

energie und Gesundheit

Einiges kann durch richtiges Lüften vermieden werden: Man beugt durch das Abführen der Feuchtigkeit einer Schimmelbil-dung vor und hebt durch Sauer-stoffzufuhr die Luftqualität. Vor allem zwischen November und März gilt es Regeln zu beachten: Wer im Winter richtig lüftet, spart Heizkosten, denn trockene Luft erwärmt sich schneller als feuchte. Beim Öffnen der Fenster entweicht die feuchte Luft und trockene gelangt in den Raum. Die ursprüngliche Raumtem-peratur ist nach dem Schließen der Fenster rasch wieder erzielt: die einströmende trockene Au-ßenluft erwärmt sich nach dem Schließen der Fenster und Türen schnell an den Wänden, Decken, Böden und Einrichtungsgegen-ständen und kann nun wieder Feuchtigkeit aufnehmen – damit wird Tauwasser- und Schimmel-bildung vermieden.

trockene luft von außen ...

Hartnäckig hält sich ein Mythos innerhalb der Bevölkerung: Vor

allem im Winter käme, so glauben nach wie vor viele, beim Lüften von außen feuchte Luft in den Wohnraum und würde so die tro-ckene Heizungsluft aufbessern. Das stimmt nicht: Beim Lüften gelangt trockene Luft in den Raum und feuchte Luft entweicht nach draußen. Die richtige Lüftungs-dauer ist somit entscheidend – und gekippte Fenster während der Heizperiode sind energetisch betrachtet blanker Unsinn.

bitte keine Fenster kippen!

Je schneller die Feuchtigkeit nach draußen wandert, desto besser. Allerdings ist Stoß- oder Quer-lüften jedem gekippten Fenster vorzuziehen. Querlüften bei ge-öffneten Fenstern und Türen von 1 bis 5 Minuten sowie Stoßlüf-ten von 5 bis 10 Minuten durch völlig geöffnete Fenster sollte mehrmals täglich durchgeführt

werden. Gekippte Fenster kühlen die Wände und den Fensterbe-reich zu sehr ab, im Winter ist dies unbedingt zu vermeiden. Je wär-mer die Luft ist, umso mehr Was-serdampf kann sie aufnehmen. Bei kürzeren Lüftungen geht die Feuchtigkeit nach draußen, aber die gespeicherte Wärme bleibt in den Wänden. Bei Dauerlüftung kühlen die Räume unnötig aus, Wärme geht verloren, Luft kühlt an kalten Flächen ab und Was-

serdampf setzt sich an Scheiben, Wänden und Ecken in Form von Kondenswasser-Tropfen ab. Da-durch tritt u. a. Schimmelbefall auf.

Je mehr personen, desto feuchter ...

Übrigens: Menschen, Tiere und Pflanzen erzeugen laufend Feuchtigkeit, die an die Umge-bungsluft abgegeben wird. Je mehr Personen im Haus sind und je mehr Bewegung herrscht, desto öfter muss gelüftet wer-den. Pro Person rechnet man mit 0,5–2 Liter Wasser pro Tag an Feuchtigkeitsabsatz. Sogar bei Abwesenheit entsteht Wasser-dampf z. B. durch Zimmerpflan-zen. In einem durchschnittlichen Haushalt werden täglich mehr als 10 Liter Wasser an die Raumluft abgegeben.

Feuchtigkeit regelmäßig abführen

Beim täglichen Duschen und Ko-chen steigt die Raumluftfeuchtig-keit stark an. Bei beschlagenen Fensterscheiben sollte gleich gelüftet werden, damit trockene Luft von draußen in den Raum geführt wird. Diese nimmt die Feuchtigkeit auf und führt sie ab. Das Schlafzimmer sollte gleich nach dem Aufstehen gelüftet wer-den, wenn erst am Abend gelüftet wird, sind längere Lüftungszeiten erforderlich. Wäsche im Innen-raum aufzuhängen ist immer ein Feuchte- und häufig ein Schim-melproblem. Fachleute sind sich einig: Kein Wäscheaufhängen in Wohnräumen, und niemals direkt auf Heizkörpern. Zu bevorzugen sind Waschküchen, Terrassen und Balkone!

lüften auch bei regenwetter

Auch bei Regen sollte gelüftet werden, um die Feuchtigkeit aus dem Raum abzuführen. Damit die Feuchtigkeit nicht in der gesamt-en Wohnung verteilt wird, sollten Badezimmer- und Küchentür, aber auch ungeheizte Räume ge-schlossen bleiben. Kalte Räume sollen nicht durch offene Türen mitgeheizt werden, der Wasser-

dampf aus den wärmeren Räu-men setzt sich als Kondenswasser an den kälteren Oberflächen im nicht beheizten Raum ab. Tem-peraturunterschiede von mehr als 4–5°C in der Wohnung/im Haus sollten vermieden und auch un-benutzte Räume als Schimmel-prophylaxe leicht temperiert werden. Mit einem Hygrometer kann die relative Luftfeuchtigkeit kontrolliert werden. Die relative Feuchte der Raumluft sollte in der Heizperiode zwischen 40 und 60 Prozent liegen, um Kondens-wasserschäden vorzubeugen. Vor

allem in geschlossenen und gut beheizten Räumen wird dieser Wert oft unterschritten, was zu einer verminderten Atemleistung und einer Beeinträchtigung der Schleimhäute führen kann.

Sauerstoff macht Köpfe frei

Wir atmen sauerstoffreiche Luft ein und verbrauchte, kohlendio-xidangereicherte Luft aus. Eine gute Raumluftqualität wird durch viel Sauerstoff und geringen CO2-Gehalt in der Luft bestimmt. Kopfweh und Müdigkeit sind ty-pische Folgen von CO2-reicher, und damit schlechter Luft, wel-che die Konzentration beeinträch-tigt. Für eine gute Luftqualität in einem Raum müssen pro Per-son stündlich etwa 20 bis 30 m3

frische Luft zugeführt werden. Mindestens alle zwei Stunden sollte daher die gesamte Raum-luft gegen frische Außenluft ge-tauscht werden, um den hygie-nischen Standards zu genügen. Sauerstoffreiche Frischluft hilft beim Abbau diverser Schadstoffe aus Einrichtungsgegenständen und Haushaltschemikalien.

Im Sommer richtig lüften

Wenn die Temperaturen im Som-mer steigen, ist es in gedämmten Häusern in der Regel angenehm

kühl. Es gilt den hohen Tempe-raturunterschied von außen nach innen zu beachten und nicht sorg-los Fenster und Türen zu öffnen. Dann strömt sehr warme und feuchte Luft in kühle Räume mit relativ kühlen Wandoberflä-chen. Die warme Luft wird rasch abgekühlt, die Feuchtigkeit kon-densiert an diversen Oberflächen – der sogenannte Schwitzeffekt entsteht. Diese Feuchtigkeit sitzt fest und wird nicht nach außen transportiert – das kann auf Dau-er die Bildung von Schimmel fördern. Bevorzugte Lüftzeiten im Sommer sind frühmorgens und nachts. Kühle Kellerräume sollten niemals während des Tages bei hohen Temperaturen gelüftet werden. Strömt warme Luft in diese Räume, kondensiert sie an den kühlen Kellerwänden, und bildet wiederum einen idea-len Nährboden für Schimmel-sporen.

Zukunft: kontrollierte be- und entlüftung

Bis die reine Fensterlüftung durch moderne Wohnbau- und Energiestandards und damit einhergehend eine kontrollierte Be- und Entlüftung ausgedient hat, wird es noch ein Weilchen gehen. Verschiedene Raumlüf-tungssysteme können, je nach Gebäudeart und weiteren Ge-gebenheiten nachträglich einge-baut werden. Bis dahin gilt für vernünftige Heizkosten und ein gesundes, hygienisches Wohnkli-ma sowie als Vorbeugung gegen „Schimmelprozesse“ nur eines: lüften, lüften, lüften!

Beim Lüften wird viel falsch gemacht – mit feuchten Folgen

Kurz, intensiv und mehrmals am Tag

Gute Raumluft und -feuchtigkeit sind ein Gesundheitsaspekt.

Das Wohnklima wirkt sich auf das Wohlbefinden der Bewohner aus.

Feuchtigkeit und Schimmelbildung müssen umgehend behoben werden.

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Behördliche Auflagen gehören bei jedem Bauprojekt dazu. Die Baurechtsabteilungen der Vorarl-berger Gemeinden sind bemüht,

mit Auskünften und Service je-dem Bauwerber zur Seite zu stehen. Dennoch gilt es zu be-rücksichtigen, dass das Baugesetz manche Hürde vorsieht und von der Planeinreichung bis zur Ertei-lung der Baugenehmigung unter-schiedlich viel Zeit verstreichen kann. So können aus den durch-schnittlichen 6 bis 8 Wochen bei allenfalls notwendigen Nachrei-chungen oder -justierungen doch Monate werden.

professionelle pläne

Nach wie vor verwirklichen Bau-werber ihren Traum vom Eigen-heim mit eigen kreierten Plänen. Wenn das Wissen, welche Not-wendigkeiten und Gesetzmäßig-keiten Baubeschreibungen und Pläne beinhalten müssen, vorhan-den ist, erleichtert dies die Be-willigungsverfahren. Ansonsten

kann die Erstellung der Baupläne durch autorisierte Berufsgruppen (Architekten, Baumeister, Pla-nungsbüros) Rückfragen verkür-zen oder das behördliche Verfah-ren optimieren.

Vorher bei der Gemeinde informieren

In mehreren Gemeinden ist vor der Einbringung des eigentlichen Bauantrages eine sogenannte „Baugrundlagenbestimmung“ verpflichtend. Unabhängig davon kann sich ein Bauherr vorab bei

der Baubehörde informieren, ob sein Traumhaus spezifische Para-meter einzuhalten hat. Ähnliches kann mit einem Vorprüfungsver-fahren bewerkstelligt werden.

Was es sonst noch gibt

Je nach Art des zu errichtenden Objektes richtet sich das durch-zuführende Bauverfahren. Neben den Baubewilligungsverfahren unter Einbeziehung der Nach-barn kommen Freigabeverfahren für anzeigepflichtige Bauwerke, das sind z. B. Gartenhäuschen, kleine Garagen etc. in Betracht. Daneben kann es auch während des Bauens zu baupolizeilichen Überprüfungen kommen.

Flächenwidmung

Grundsätzlich ist eine Bauführung nur in jenen Bereichen möglich,

die im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauflächen ausge-wiesen sind. Bauvorhaben müssen dabei der am Standort geltenden Flächenwidmung entsprechen – so kann ein Einfamilienhaus nicht einfach in Betriebs- oder Landwirt-schaftsgebiet errichtet werden. Da-rüber hinaus kann die Kommune in Bebauungsplänen weitere Para-meter festlegen wie z. B. die Anzahl der Geschosse, eine Baunutzungs-zahl, Gestaltung und dergleichen. Selbstverständlich hat ein Bau-grundstück eine ordnungsgemäße Erschließung aufzuweisen; Zu-fahrt, Wasserversorgung sowie ei-ne Abwasserbeseitigung müssen vorhanden sein. Sollten fremde Grundstücke befahren werden um zum eigenen Grundstück zu gelangen, muss ein Fahrrecht si-chergestellt sein. Ebenso sind Lei-tungsführungen für die benötigte Infrastruktur über fremde Liegen-schaften rechtlich abzusichern.

Auf gute nachbarschaft ...

Das Baugesetz regelt ebenso die einzuhaltenden Abstände zu den Nachbarn. Nur ausnahmsweise kann durch die Baubehörde eine sogenannte Abstandsnachsicht genehmigt werden. Grundsätzlich gilt: mit guter Kommunikation las-sen sich bereits im Vorfeld viele Dinge klären und der Grundstein für eine gute Nachbarschaft legen. Regelmäßige und frühzeitige Ge-spräche ersparen allen Beteiligten viel Zeit und unter Umständen sogar Kosten. Weiters gilt es zahlreiche bautechnische Vorschriften zu be-achten, wie Brandschutz, Sicher-heit, Statik, Hygiene, Schallschutz und die Energieeinsparung.

erlaubt ist nicht immer, was gefällt

Während in der einen Gemeinde ein Einfamilienhaus, das an ei-nen griechischen Tempel erinnert durchaus eine Baugenehmigung

erhält, kann dies in der Nachbar-gemeinde erschwert werden. Die Thematik des „Orts- und Land-schaftsbildes“ wird immer im Ein-zelfall geprüft. Oftmals wird der Bürgermeister als Baubehörde hier von beratenden Gremien un-terstützt. Ist dies in der einen Ge-meinde ein eigener Bauausschuss, kann es in einer anderen Gemein-de ein „Gestaltungsbeirat“ sein.

Diese beratenden Gremien geben hierbei eine Empfehlung ab, ob das Bauwerk aufgrund seiner ar-chitektonischen Ausgestaltung in die Umgebung passt. Generell hat sich ein Bauwerk in das Orts- und Landschaftsbild einzufügen. Das betrifft nicht nur den Baustil an sich, sondern auch die Größe, die Dachgestaltung (Flach- oder Sat-teldach, Pult- oder Walmdächer) und andere Parameter.

denkmal- oder naturschutz

Neben den baugesetzlichen Be-stimmungen gibt es mitunter

andere Gesetze zu beachten. Gebäude, die unter Denkmal-schutz stehen, dürfen nur mit entsprechender Genehmigung des Bundesdenkmalamtes ver-ändert werden. Für Bauten im Nahbereich von Gewässern so-wie ab einer bestimmten Größe benötigen eine Genehmigung nach dem Gesetz über Natur-schutz und Landschaftsentwick-lung. Und auch zu öffentlichen Straßen gibt das Straßengesetz Mindestabstände vor, für deren Unterschreitung wieder ein eige-nes Verfahren notwendig ist. All diese Umstände sind bei der Pla-nung zu berücksichtigen, da sie die Verfahrensdauer beeinflussen können

profis wissen, was Sache ist

Bauträger nehmen dem Häus-lebauer all diese Fragen ab und erledigen von der Planung bis zur Fertigstellung alles rund um den Hausbau. Erfahrung und Expertenwissen, eine klare Kal-kulation, Termin- und Qualitäts-garantien werden von der Vorar-lberger Bauwirtschaft gegeben. Wer sein Eigenheim dennoch in Eigenregie errichten möchte, fährt mit guter vorheriger Bera-tung am besten: Eine Terminver-einbarung mit dem zuständigen Bauamt räumt allfällige Fragen aus und ist der erste Schritt zum reibungslosen Bauverfahren.

Beim Bau in Eigenregie ist einiges zu beachten, was sonst Bauträger erledigen

Wer die Spielregeln kennt, baut leichter

Beim Bauen müssen verschiedenste Auflagen berücksichtigt werden.

Baustile werden in Bezug auf das Ortsbild geprüft.

VorbereItunG. Neben dem Baugesetz gibt es eine Reihe weiterer Vorgaben, die Bauwerber betreffen können. Dazu zählen etwa notwendige Bewilligungen bzw. Abklärungen auf Grundlage der naturschutz-, denkmalschutz- oder straßenrechtlichen Bestim-mungen. Zu beachten sind daher folgende Grundlagen:

Flächenwidmungsplan

Der Flächenwidmungsplan gibt Auskunft darüber, wo und was gebaut werden kann, z. B. ob Wohn-, Bürohäuser oder ge-werbliche Bauten errichtet wer-den können. Gebäude können im wesentlichen nur auf Grund-stücken errichtet werden, die als Baufläche gewidmet sind. In den Flächenwidmungsplan kann in den kommunalen Bauämtern Einsicht genommen werden.

bebauungsplan

Viele Gemeinden haben für Teile des Ortsgebietes „Bebauungsplä-ne“ erlassen. In diesen werden grundsätzliche Aussagen über die Art und Weise der Bebauung (Baunutzungszahl, Geschosszahl, Baulinie, Baugrenzen, u.dgl.) ge-macht.

baugrundlagenbestimmung

In einer Baugrundlagenbestim-mung werden auf Antrag für ein einzelnes Baugrundstück Aussa-gen zu Bebauungsmöglichkeiten getroffen: z. B. Anzahl der Ge-schosse, Abstände (Baugrenzen oder Baulinien) zu öffentlichen Straßen, Bebauungsdichte, Ar-chitektur und anderes mehr. Ei-ne Baugrundlagenbestimmung hat den Vorteil, dass der Bauherr noch vor der Planung Hinweise

erhält, was auf seinem Baugrund-stück möglich ist. Für einige Be-reiche ist sie verpflichtend: meist betrifft das historische Zentren.

Versorgungsleitungen

Ein Baugrundstück benötigt ne-ben der rechtlich gesicherten Zu-fahrt eine Mindesterschließung mit Infrastrukturleitungen. Ganz wichtig ist die Anschlussmöglich-keit an die Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen (Kanali-

sation). Von Bedeutung ist auch die Lage anderer Infrastrukturlei-tungen wie Strom, Gas, Telefon und dergleichen. energieberatung

Seit 2008 benötigt ein Bauantrag für ein Wohngebäude auch einen Energieausweis. Dieser darf nur von hierzu qualifizierten Personen erstellt werden und gibt Auskunft über die thermisch-energetische Qualität eines Gebäudes.

Informationen über die baurecht-lichen Standards zu Heizsyste-men, Wärmedämmung, Ener-giekennzahlen u. a., erhalten Sie durch das Energieinstitut Vorarl-berg. Die Beratung wird von den Kommunen finanziert und ist in den Sprechstunden des Energie-beraters kostenlos.

naturgefahren

Besonders in Hangbereichen und in der Nähe von Fluss- und Bach-läufen können Fragen der Sicher-heit des Baugrundstückes vor Na-turgefahren (Wildbachsicherheit, Steinschlag, Rutschungen etc.) von Bedeutung sein. Eine erste Information gibt der Gefahren-zonenplan des Forsttechnischen Dienstes für Wildbach- und Lawinenverbauung, der in den Bauämtern eingesehen werden kann.

Gute Vorbereitungen sichern einen guten Start des Bauvorhabens

Was ist im Zuge eines Bauverfahrens zu beachten?

Seit 2008 wird für Bauanträge bei Wohngebäuden ein Energieausweis benötigt.

„Beim privaten Hausbau ist ein ver-lässlicher Partner sehr wichtig. Termintreue und hohe Qualität zu einem erschwing-

lichen Fixpreis sind die wesentlichen Kriterien in der Kaufentscheidung.“

Dieter Stähele, Geschäftsführer Ammann Bau GmbH

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doppelHAuS. Der Bau von einem Eigenheim ist nicht nur Wunschtraum und Ziel vieler Familien, die Umsetzung dieses „Traumes“ bedeutet auch umfas-sende Planung, sehr viel Arbeit und Finanzierungsbedarf.

Wenn es um die Realisierung eines Bauvorhabens geht, entscheiden sich immer mehr Bauherren be-wusst für ein Doppelhaus. Durch den Bau einer Doppelhaushälfte können die Kosten eines Bauvor-habens deutlich gesenkt und so-mit Geld eingespart werden. Dies kann unter Umständen auch bei einem begrenzten Budget den Bau eines Eigenheims ermöglichen.

Professionelle Hilfe ist unabding-bar, damit aus zuerst geplanten Luftschlössern stabil gebaute Häuser werden. Gute Planungen sind dafür Grundvoraussetzung. Informationen für die Bauherren können aufwendige und teure Umplanungen vermeiden. Vorarl-bergs Bauwirtschaft hat das Know-how, kompetente Fachleu-te und vielfach die idealen Bau-gründe für die Verwirklichung des Doppel(traum)hauses.

Geteilte Kosten

Warum die Doppelhaushälfte da-zu beiträgt, die Kosten eines Bau-vorhabens zu senken? Eine Viel-

zahl von Kosten kann umgelegt und mit dem Eigentümer der an-deren Hälfte geteilt werden. Auf welche Höhe sich diese Ersparnis beläuft, lässt sich verallgemeinert nur sehr schwer beziffern. Die Kostenersparnis beginnt bereits bei den durchschnittlich kleiner benötigten Grundstücksflächen (ca. 300 m2), die Erschließungs-kosten werden geteilt und drei statt vier Außenwände verbilli-gen sowohl Material, Bau- wie nachfolgend die Energiekosten. Das Doppelhaus wirkt sich auch vorteilhaft bei den Planer- oder Architektenkosten, bei der Bau-stelleneinrichtung, dem Aushub und dem eigentlichen Bau – bis hin zum Kostenvorteil bei Ent-sorgung oder dem Materialkauf in größeren Mengen aus.

energieersparnis

Durch die gemeinsame Wand sinken die Energiekosten, denn beide Wohnparteien profitieren gegenseitig, wenn geheizt wird. Die Energieersparnis kann sich gegenüber dem Einzelhaus auf 10 bis 20 Prozent belaufen. Be-sonders günstig ist es, zusammen eine Heizungsanlage zu nutzen. Sowohl bei der Anschaffung als auch im Unterhalt kann dadurch Geld gespart werden, wenn sich zwei Bauherren die Haustechnik

und Heizungsanlage teilen. Je-de Doppelhaushälfte kann aber auch über ihre eigene Haustech-nik verfügen.

trennwand mit Schallschutz

Bautechnisch sollte bei jeder Doppelhaushälfte besonders auf eine gründliche Schallisolierung der gemeinsamen Wand geach-tet werden. Ausreichende Schall-schutzanforderungen schützen vor späterem Ärger. Bestimmte Entscheidungen – etwa über

Gartenzaun, Parkplätze, Carport, spätere Abstellareale etc.– bedür-fen verschiedenster Absprachen und Kompromissbereitschaft. Für absolute Individualisten ist das Doppelhaus weniger geeig-net. Am wichtigsten, ob Dop-pel- oder Einzelhaus, ist: gute Nachbarschaft und gute Kom-munikation mit jenen, mit denen man unmittelbar Grundgrenzen oder Wände teilt, führt zu ent-spannterem Wohnen und lang-fristigem Wohlfühlen im eigenen Traumhaus ...

bAuorGAnISAtIon. Wer für seine Bauagenden ein Gene-ralunternehmen einsetzt, hat ent-scheidende Vorteile: Alles wird aus einer Hand umgesetzt, Abläufe und Leistungen werden koordiniert, das spart für den Bauherrn Zeit und in der Regel auch sehr viele Nerven. Wer will schon gerne auf seiner eigenen Baustelle ein „Hinterholz 8“ erleben? Wer Profis beauftragt, hat einige Vorteile und Garantien ,die sich schließlich rechnen und die etwaigen höheren Angebotsko-sten eines Generalunternehmens rechtfertigen.

Vorarlbergs Bauträger bieten ihre Erfahrung in Planung, Organisa-tion, Baubegleitung und -aufsicht an. Die Professionisten garantie-ren verlässliche Umsetzung, sau-bere und termingerechte Arbeit sowie Budgettreue und Kosten-transparenz. Beim Bau können

immer wieder unvorhergesehene Ereignisse eintreten, denen der Generalunternehmer dank seiner Erfahrung in Organisation, Baube-gleitung und Bauaufsicht mit Lö-sungskompetenz und Flexibilität begegnen kann.

ein Ansprechpartner

Verschiedene Fachbereiche gilt es im Zuge des Projektmanagements und Zeitplanes zu orchestrieren. Bei einem Bau in Eigenregie sind rasch Grenzen erreicht, die ein erfolgreiches Generalunterneh-

men mit Know-how spielend überschreiten kann. Ein weiteres großes Plus: Der Bauherr hat nur einen Ansprechpartner, das er-höht den Komfort im Zuge von Bauarbeiten ganz maßgeblich.

Haftung bei baumängeln

Die Spezialisten haften für ihre Leistung, die sie vertraglich über-nommen haben. Diese Haftung umschließt die Schäden, welche die Mitarbeiter des Unterneh-mens, in welcher Form auch im-mer, anrichten sowie die Qualität und Pünktlichkeit der zu erbrin-genden Leistung.

problemquellen

Da auf einer Baustelle verschie-dene Firmen hintereinander und zusammen arbeiten, ist die Frage des Verschuldens an einem Pro-blem nicht immer einfach. Wenn eine Firma an einem Bauteil ar-beitet, den eine andere erstellt hat, muss sie zuerst in zumutba-rem Ausmaß feststellen, ob die Vorarbeiten richtig ausgeführt wurden. Beim Generalunter-nehmer ist unerheblich, welche Firma einen Schaden verursacht hat – was eine allfällige Abwick-lung enorm beschleunigt. Gene-rell verzahnen sich beim Gene-ralunternehmer die Abläufe zur Errichtung und Fertigstellung des Bauprojektes zum Vorteil des Bauherrn.

Orchestrierte Bauleitung Mehr Komfort und Haftungssicherheit durch Generalunternehmen

ImmobIlIenKAuF. Eine aus dem Jahr 1900 stammende gesetzliche Bestimmung ermög-licht die Beglaubigung von Kauf-verträgen nicht nur Notaren, sondern auch sogenannten „Le-gislatoren“.

Diese sind nur in jenen Ge-meinden ansässig, in denen kein Notar eine Kanzlei hat. Diese „aussterbende“ Spezis erbringt in Vorarlberg (und auch in Tirol) Dienstleistungen, für die anson-sten Notare aufgesucht werden müssten, respektive die an Be-zirksgerichten vorgenommen werden. Legalisatoren haben ihren Sitz teilweise in Gemein-deämtern, können jedoch von daheim aus arbeiten. Ein Legali-sator beglaubigt Unterschriften, die innerhalb des Amtsgebiets (in der Regel die Wohnortgemeinde) für Grundbuchsangelegenheiten getätigt werden (z. B. auf Kauf-verträgen). Dadurch ist keine Beglaubigung der Unterschrift durch einen Notar mehr nötig. Allerdings muss die Unterschrift

leistende Person dem Legalisa-tor persönlich bekannt sein oder dessen Identität muss durch zwei Personen bestätigt werden, die diesem persönlich bekannt sind. Der Legalisator selbst erstellt jedoch keine Verträge und führt auch keine rechtliche Überprü-fung von Verträgen durch.

Fullservice durch notar

Bei Immobilientransaktionen geht es meist um sehr viel Geld und erfordert sachkundige, unab-hängige und juristisch sattelfeste Beratung. Notare bieten einen umfassenden Rundum-Service: Der Notar beglaubigt nicht nur Kaufverträge, er berät in einer er-sten unentgeltlichen Rechtsaus-kunft, erstellt den erforderlichen Kaufvertrag, übernimmt auch die Treuhandschaft, bei der der Kauf-preis in Verwahrung genommen wird und erst an den Verkäufer ausgefolgt wird, wenn der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Verschiedene weitere Prüfungen können im Zuge der Vertragser-stellung vorgenommen werden wie Widmung, Eigentumsverhält-nisse, Anschluss ans Wegenetz etc. Verschiedenste Behörden-wege werden dem Käufer eben-falls abgenommen, inklusive der Vorschreibung und Abführung der Steuern (Grunderwerbssteu-er, Grundbuchseintragungsge-bühr etc.). In Vorarlberg stehen 22 Notare zur Verfügung.Kaufverträge müssen beglaubigt werden. Wer ein Generalunternehmen beauftragt, hat viele Vorteile.

Mit einem Doppelhaus lässt sich Hauseigentum günstiger verwirklichen.

Mehr Informationen unter: www.notar.at/immobilien

Der Legalisator – eine aussterbende Spezies

Beglaubigung von Kaufverträgen

Finanzielle Gründe sprechen für den Bau einer Doppelhaushälfte

Günstiger mit einem Doppelhaus

Wohnbauförderung beim Eigenheim/Doppelhausbau

Wer sich an diesem Ablauf orientiert, kommt unkompliziert und rasch zu seiner Wohnbauförderung:

sich gratis vom regionalen Energieberater über ökologisches Bauen beraten lassen Haushaltseinkommen berechnen und personenbezogene Förderungs-

voraussetzungen prüfen Finanzierung prüfen: Kann ich mir die Immobilie wirklich leisten? Zweifelsfragen direkt mit der Wohnbauförderung abklären Einreichplanung und Baubewilligung erwirken Gebäudeausweis ausstellen lassen (in den Förderstufen 2–5) Antrag bei der Wohnbauförderungsstelle abgeben Prüfung und Freigabe der Förderung Darlehensurkunde beglaubigt unterschreiben Baufortschritt (Rohbau) melden 60% des Darlehens werden ausbezahlt Fertigstellung und Einzug melden ökologische Maßnahmen nachweisen (in den Förderstufen 2–5) restliches Darlehen wird ausbezahlt

„Wir planen und bauen nach den indi-viduellen Wünschen und Vorstellungen unserer Kunden.“

Harald Rummer, Verkaufs- und Projektleitung

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Immobilienmarkt_Dbn_Elsterweg 280x211 4c_Layout 1 17.05.11 15:35 Seite 1


erben. Schenken und Vererben von Immobilien wirft immer eine ganze Reihe von rechtlichen und steuerlichen Fragen auf. Mit der Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer per 1. 8. 2008 wurde es zudem attraktiver, das Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten unter den Nachkom-men aufzuteilen.

Die komplexe Materie des Verer-bens von Immobilien erfordert das umfassende Wissen von Rechts-, Immobilien-, Steuer- und Finan-zexperten. Wer sich ohne kon-krete Fragen einen generellen und verständlichen Überblick verschaffen will, kann sich in dem gemeinsamen Ratgeber der Hypo Landesbank sowie der Vorarlber-ger Eigentümergesellschaft „Im-mobilien erben und verschenken“ einen Überblick verschaffen.

Erben kann man aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder einer letztwilligen Anordnung eines Erblassers. Jeder kann selbst re-geln, was nach seinem Tod mit seinem Vermögen geschieht. Ohne Vorkehrungen – wenn also z. B. kein Testament vorhanden ist – kommt es zur gesetzlichen Erbfolge. Im Zuge dessen geht das Vermögen an den Ehegatten/die Ehegattin und die nächsten Verwandten des Verstorbenen über. Verschwägerte Personen

erben im österreichischen Erb-recht nicht. Hierzulande gilt das „Parentel“-System, in dem die Verwandten nach einer exakt festgelegten Reihenfolge zum Zug kommen. Es gibt vier Linien („Parenteln“):

1. parentel: Darunter fallen die direkten Nachkommen der ver-storbenen Person (Kinder, En-kelkinder, Urenkel). Wenn alle Kinder noch leben, wird die Erb-schaft unter ihnen nach Köpfen geteilt. Bei vier Kindern erhält beispielsweise jedes Kind ein Viertel. Wenn ein Kind bereits vorverstorben ist, treten dessen Nachkommen an seine Stelle, die wiederum zu gleichen Teilen erben. Wenn ein Kind kinderlos verstorben ist, gebührt dessen Anteil gleichteilig den übrigen Geschwistern. Erst wenn in der 1. Parentel niemand mehr vor-handen ist, kommt die 2. Paren-tel zum Zug.

2. parentel: Dazu gehören die Eltern der verstorbenen Person und deren Nachkommen (Brü-der und Schwestern und deren Nachkommen). Wenn beide El-ternteile noch leben, erbt jeder die Hälfte des Nachlasses. Ist ein Elternteil verstorben, treten an seine Stelle dessen Nach-kommen (Brüder und Schwe-stern). Hat der vorverstorbene Elternteil keine Nachkommen, erhält dessen Anteil der andere Elternteil. Wenn auch in der 2. Parentel niemand vorhanden ist, wird die 3. Parentel heran-gezogen. 3. parentel: Darunter fallen

die Großelternpaare der verstor-benen Person oder deren Nach-kommen. Ist auch hier niemand mehr vorhanden, wird geprüft, ob in der 4. Parentel jemand vorhanden ist. 4. parentel: Dazu gehören die

Urgroßeltern, nicht aber deren Nachkommen. Wenn ein Ur-großelternteil vorverstorben ist, haben seine Nachkommen kein Eintrittsrecht.

lebensgefährten und partnerschaften

Gesetzlich sind Lebensgefährten nicht erbberechtigt. Sie werden als fremde Personen eingestuft. Damit Lebensgefährten nach dem Tod bedacht werden, sollte

durch ein Testament, Versiche-rung oder die Einräumung eines Wohnrechtes vorgesorgt werden. Die für Ehegatten maßgeblichen Bestimmungen sind auf eingetra-gene Partner und eingetragene Partnerschaften sinngemäß an-zuwenden. Daher hat die ein-getragene Partnerin/der einge-tragene Partner ein gesetzliches Erbrecht wie eine Ehegattin/ein Ehegatte.

uneheliche-/Adoptivkinder

Adoptierte und uneheliche Kin-der sind ebenfalls erbberechtigt. Adoptivkinder sind sowohl gegen ihre leiblichen wie auch gegen ihre Adoptiveltern gesetzlich erb-berechtigt. Uneheliche Kinder sind den ehelichen in rechtlicher Hinsicht seit 1991 gleichgestellt – sie erhalten denselben Erbteil wie eheliche Kinder. Stiefeltern und Stiefgeschwister verfügen hingegen über kein gesetzliches

Erbrecht. Letztere beerben sich untereinander nur, wenn sie mit der verstorbenen Person einen Elternteil gemeinsam haben.

Achtung! pflichtteil!

Das Pflichtteilsrecht sieht einen Anspruch auf einen Anteil des Nachlasswertes vor und sieht ei-ne finanzielle Vergütung vor. Der Pflichtteilsanspruch ist nicht der Anspruch, bestimmte Ge-genstände aus dem Nachlass zu erhalten, sondern lediglich eine Forderung gegen die Erbin/den Erben bzw. die Erbinnen/Erben. Die Pflichtteilsberechtigte/der Pflichtteilsberechtigte hat im Zuge des Verlassenschaftsverfah-rens das Recht, die Schätzung des Nachlasses zu verlangen. Der Pflichtteil wird vom reinen Nachlasswert berechnet, also von dem, was von den Aktiven nach Abzug aller Schulden und Verfahrenskosten übrig bleibt.Pflichtteilsberechtigt sind

die nachkommen (die Kinder, wenn diese verstorben sind, die Enkelinnen/Enkel u. s. w.) die ehegattin/der ehegatte die eltern

Höhe und berechnung des pflichtteils

Die Höhe des Pflichtteils ist vom gesetzlichen Erbrecht abhängig. Der Pflichtteilsanspruch beträgt bei den Nachkommen des Ver-storbenen und seiner Ehegattin/seines Ehegatten immer die Hälf-te der gesetzlichen Erbquote, bei den Vorfahren ein Drittel. Die Berechnung erfolgt vom reinen Nachlasswert, also von dem, was von den Aktiven nach Abzug aller Schulden und Verfahrenskosten übrig bleibt. Im Einzelfall kann die Berechnung jedoch recht kompliziert sein, da unter Um-ständen auch Schenkungen, die die Verstorbene/der Verstorbene zu Lebzeiten gemacht hat, Be-achtung finden können.

Verzicht auf das erbrecht

Mittels Notariatsakts kann der Erbe zu Lebzeiten auf seinen Erb- und/oder Pflichtteilsan-

spruch verzichten. Ein derartiger Verzicht wird oft gemacht, wenn der Verzichtende zu Lebzeiten bereits seinen Erbanspruch aus-gezahlt erhält.

Bei einem Erbverzicht erhält der Verzichtende beim Erbfall nichts mehr. Der Verstorbene konnte zu seinen Lebzeiten dem Verzicht-enden lediglich auf den Pflicht-teil noch etwas zugewendet ha-ben, wenn er es mochte.

pflichtteil kann nicht umgangen werden

Versucht der Erblasser die Pflicht-teilsansprüche zu umgehen indem er Vermögen vor seinem Tod ver-schenkt, kommt die Schenkungs-anrechnung zum Zug.

Dadurch wird verhindert, dass der Pflichtteilsanspruch aller oder bestimmter Personen vom Erblasser durch unentgeltliche Zuwendungen zu Lebzeiten ge-schmälert oder gänzlich verei-telt wird. Auf Verlangen eines pflichtteilsberechtigten Kindes oder Ehegatten sind deshalb

bestimmte Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen oder auch Dritte rechnerisch dem aktiven Nachlassvermögen hinzuzufügen, so als wäre die Schenkung nicht vorgenommen worden. Von diesem rechne-risch erhöhten Nachlass ist der Pflichtteilsanspruch neu zu be-rechnen.

erbrecht nach Scheidung

Gesetzlich erbberechtigt ist nur der Ehegatte, welcher mit dem Erblasser im Zeitpunkt seines Todes in aufrechter Ehe lebt. Der Ehegatte erbt neben Kindern des Erblassers und deren Nachkom-men ein Drittel des Nachlasses, neben den Eltern und Großeltern zwei Drittel, neben Urgroßeltern alles. Sind neben Großeltern auch Nachkommen vorverstor-bener Großeltern vorhanden, bzw. Nachkommen vorverstor-bener Geschwister, erhält der Ehegatte auch deren Erbteil. Un-ter bestimmten Voraussetzungen gebührt ihm Unterhalt von den Erben und ein Wohnrecht in der ehelichen Wohnung samt Haus-haltssachen. Ist die Ehe zum Zeitpunkt des Todes des Erblas-sers bereits geschieden, hat der frühere Ehegatte kein Erbrecht. Grundsätzlich empfiehlt sich in der komplexen Materie die Kon-taktaufnahme mit Experten.

Wer sind eigentlich die Berechtigten bei Erbe, Pflichtteil oder Schenkung?

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Wer zu Lebenszeiten seinen Nachlass regelt, sorgt für seine Erben gut vor.

In Erbangelegenheiten ist juristische Beratung ein Muss.

Eine frühzeitig geregelte Aufteilung von Besitz erhält die Familienharmonie.

„Wer den Rat von Experten einholt, kann weitestgehend Streitereien und Zerwürfnisse in der Familie vermeiden.“

Markus Hagen, Rechtsanwalt und Präsident der VEV

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GutAcHten. Wer eine Im-mobilie erbt oder bereits zu Leb-zeiten verschenkt, will den Wert wissen. Darüber hinaus gibt es weitere Anlassfälle für eine Im-mobilienbewertung.

Um den Wert einer Immobilie festzustellen und mit dem rest-lichen Vermögen vergleichbar zu machen, ist eine Bewertung er-forderlich. Je nach Art, Nutzung und Nutzbarkeit der Immobilie wählt der Sachverständige eine unterschiedliche Bewertungsme-thode. „Wird eine Immobilie zum Beispiel nur zu Ertragszwecken genutzt (z. B. Fachmarktcenter),

setzt der Sachverständige ein anderes Verfahren ein als bei einem privat genutzten Einfa-milienhaus. Auch die Markter-fahrung und das Know-how des Sachverständigen wirken sich auf das Ergebnis und die Aus-führungen des Gutachtens aus“, erklärt Prokurist Richard Richter, Liegenschaftsbewerter der Hypo Immobilien in Dornbirn.

Honorar

Was eine Schätzung durch einen unabhängigen, gerichtlich beei-deten Sachverständigen kostet, hängt von der jeweiligen Immo-

bilie und dem damit verbundenen Aufwand ab. Die Honorare sind gesetzlich geregelt. Der Gesetz-geber unterscheidet zwischen

Privat- und Gerichtsgutachten. Bei einem Privatgutachten wird hauptsächlich nach Aufwand ab-gerechnet. Bei einem Gerichts-

gutachten erfolgt die Abrechnung nach dem Wert der Liegenschaft. „Die Richtwerte für ein Privatgut-achten liegen bei ca. € 800,– für ein Grundstück und gehen bis ca. € 1500,– für ein Einfamili-enhaus“, erklärt Richard Richter. Hinzu kommen 20% Umsatzsteu-er und allfällige Spesen. Bei auf-wendigen Erhebungen können diese Richtwerte teilweise stark überschritten werden.

Weitere Anlassfälle

Auch bei einem Immobilienver-kauf oder bei gerichtlichen Ausei-nandersetzungen (z. B. Scheidung,

Konkurs) kann eine Bewertung notwendig sein. Für Banken und Versicherungen sind Immobilien-bewertungen ein absolutes Muss. Ebenso für steuerliche Zwecke oder fürs betriebliche Control-ling.

Wahl des Sachverständigen

Ist von Gesetzes wegen ein Gut-achten erforderlich, wählt das Ge-richt oder der Gerichtskommissär (Notar) den Sachverständigen aus. Wer ein Privatgutachten benötigt, sollte vor Auftragsertei-lung nach Referenzen fragen und ein Honorarangebot einholen.

recHt. Wenn jemand verstirbt und eine Immobilie hinterlässt, die womöglich auch vermietet war, ergeben sich weitere Aspekte im Erbrecht.

Hier stehen sich die persönlichen Rechte, die noch zu Lebzeiten Ein-künfte oder Vorteile brachten, und andererseits das Eigentumsrecht an der Immobilie gegenüber. Mit dem Tod erlöschen persönliche Rechte und Pflichten wie Vor-kaufsrecht, Wohnrecht, Frucht-genussrecht, Leibrenten oder Al-tersversorgungsansprüche.

eigentumsrechte

Für den überlebenden Partner ist es natürlich wesentlich, ob er im

vormals gemeinsamen Haushalt bleiben kann oder nicht. Wenn die Immobilie ausschließlich dem Verstorbenen gehört hat und der Ehepartner (oder einge-tragene Partner) nicht Alleinerbe ist, wird im Rahmen des soge-

nannten „Vorausvermächtnisses“ für ein Wohnrecht gesorgt. Das „Vorausvermächtnis“ räumt dem Ehegatten das Recht ein, in der

Wohnung – wenn sie zum Nach-lass zählt – zu wohnen und dass ihm alle beweglichen Dinge wie Haushaltsgeräte, Möbel, Tep-piche, Geschirr etc. die zur Fort-führung der bisherigen Lebens-verhältnisse dienen, gebühren.

Wohnrecht für lebensgefährten?

Was für Ehepartner und eingetra-gene Partnerschaften gilt, ist für Lebensgefährten nicht vorgese-hen. Wenn diese nicht Miteigen-tümer der Wohnung sind, müssen sie nach dem Tod des Eigentü-mers ausziehen. Ein vorheriger Besuch beim Notar oder Anwalt ermöglicht die Absicherung eines Wohnrechtes oder einer Schen-kung im Todesfall. Wurden keine vorhergehenden Maßnahmen ge-troffen muss man sich darüber im Klaren sein, dass Lebensgefähr-ten kein gesetzliches Erbrecht zusteht.

mietverträge bestehen weiter

Durch den Tod eines Vermieters wird ein bestehendes Mietver-hältnis nicht aufgehoben. Die Erben oder grundbücherlichen Eigentümer treten an die Stelle des Verstorbenen im Mietver-trag. Sämtliche Vertragsbedin-gungen bleiben unverändert erhalten.

Erbrechtsaspekte beachten

„Auch die Markter-fahrungen und das Know-how des Sachverständigen beeinflussen das Gutachten.“

Richard Richter, Liegenschaftsbewerter

Hypo Immobilien GmbH

„Das Thema Immo-bilien erben und verschenken wird in unserem Ratgeber verständlich erklärt.“

Wolfgang Bösch, Geschäftsführer

Hypo Immobilien GmbH

Wohnrecht für Lebensgefährten absichern

muSterWoHnunG. Woh-nen ist eines der wichtigsten Grundbedürfnisse des Men-schen. Traumhaft wohnen ist einer unserer größten Wünsche. Dies muss aber kein Wunsch bleiben. Dennoch stellen sich Fragen wie: Was muss meine Wohnung können? Was ist mir bei der Raumaufteilung beson-ders wichtig und auf was muss ich achten? Stellen Sie sich vor, Sie stehen auf dem noch unbebauten Grundstück oder Sie halten die ersten Pläne in der Hand. Wie groß sind das Schlafzimmer, die Kinderzimmer und das Wohn-zimmer wirklich? Passt alles so hinein, wie ich das will?

drum prüfe, wer sich bindet

Eine Musterwohnung zu besich-tigen, hilft bei der Entscheidung. Die Grundrissqualität lässt sich hier genauso leicht feststellen wie die Bau- und Ausstattungs-qualität – ob Sie sich nun für di-ese Wohnung interessieren oder für ein anderes Projekt. Welche Materialien werden verwendet? Auf welche Details wird Wert gelegt? Wie hell ist die Wohnung trotz großer überdachter Terras-se? Diese und viele andere Fra-

gen können schon im Vorfeld durch die Besichtigung einer Musterwohnung beantwortet werden.

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... denn Revital bietet Ihnen die-se Möglichkeit. Wir präsentieren Ihnen unsere Musterwohnungen in Schwarzach, Dornbirn und Weiler – hier können Sie sich von der Revital-Qualität vor Ort über-zeugen und hautnah erleben, wie sich das Wohnen in Ihrer neuen Wohnung „anfühlt“. Zudem bie-ten unsere Musterwohnungen die ideale Gelegenheit, um neue Ideen und Fantasien entstehen zu lassen. Diese besprechen wir gerne in einem persönlichen Ge-spräch mit Ihnen und lassen so Ihren persönlichen Wohntraum entstehen. Anzeige

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Musterwohnung – so will ich auch wohnen

Für Ehepartner und eingetragene Partner gilt das Erbrecht.

Nur Sachverständige sorgen für eine klare und unstrittige Wertermittlung

Immobilienbewertung im Erbfall

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Sie wohnen werden.“

Simon Blum, Kundenberater Revital Bauträger GmbH

Der Der Mittelpunkt der Arbeit des Unternehmens der Nußbaum Architektur Bau GmbH basiert auf der Auseinandersetzung mit den Menschen, der Umwelt, der vorgegebenen Situation und dem Umgang damit. Die Qualität an Raumgefühl, als Ziel des Unternehmens für die Schaffung von Nutzbauten, die Erfüllungdes Raumprogrammes, resultiert aus den Komponenten der gedanklichen Vorstellungen der Bauherren, sowie dem

Miteinbeziehen von Licht und Gestalt.

Der Arbeitsbereich der Nußbaum Architektur Bau GmbH ist weit gefächert, erstreckt sich von der Planung, statischen Berechnung, Bauleitung und Baukoordination von Kleinbauten, Sanierungen, Umbauten, Zubauten über Betriebsgebäuden bis hin zu öffentlichen Gebäuden. Planungsarbeiten werden nicht nur auf den deutschsprachigen Bereich hin fokussiert, sondern reichen vom südländischen Raum hin bis nach Südamerika.

Die ganzheitliche Projektbearbeitung schließt sämtliche erforderlichen Behördengänge, das Durchsetzen der nötigen Bewilligungen, Verhandlungen sowie Vertragsabschlüsse mit ein. Optimal geplante, gut koordinierte Baufortschritte, die Zusammenarbeit mit den Behörden, das Miteinbeziehen von verlässlich erwiesenen Partnern / Professionisten ermöglichen es, dass Zeit- bzw. Kostenrahmen eingehalten werden.

Der Zugriff auf technisches Equipment, dem neuesten Stand angepasst, ermöglicht ein hohes Maß an Flexibilität und exaktem Arbeiten. Die einzelnen Entwicklungsschritte eines Projektes werden durch 3DAnimationen in Form von Bildern oder Filmen dem Bauherrn übermittelt, so dass auch der Kunde beim Entwicklungsprozess bzw. bei der Ausführungsplanung ständig mit einbezogen werden kann.

Dies alles ist durch das Potential des Teams der Nußbaum Architektur Bau GmbH möglich, das sich auszeichnet durch hohe Kompetenz, fachliches Know How der Mitarbeiter, überdurchschnittliche Motivation und dem persönlichen Einsatz jedes Einzelnen, der Kommunikation untereinander, sowie der permanenten Weiterentwicklung.

Nussbaum architektur bau Gmbh

Gute Architektur ist kein Luxus…

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