v/erik lind iversen

Boliglån – belåningsgrader og retningslinjer

Presentasjon på Eiendomsverdi´s Bank-

og finansdag 31. mars 2011

V/Erik Lind Iversen

31. mars 2011 2

Innhold

1. Retningslinjene

2. Bakgrunn

3. Bankenes boliglån og boliglånspraksis

4. Fremtiden. Flere retningslinjer?

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål

1. Grundig prosess. Ved innvilging eller forhøyelse av lån til boligformål må banken ha sikker informasjon om låntakeren/e/s inntekt og samlede gjeld (inkludert fellesgjeld i borettslag), normalt med innhenting av ligningsdata og data om løpende lønns- eller annen inntekt, og om den bolig som eventuelt skal belånes med pant, normalt ved innhenting av takst.

31. mars 2011 3

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til

boligformål2. Tilstrekkelig betjeningsevne. Banken bør ha retningslinjer for å beregne

kundenes evne til å betjene lånet med utgangspunkt i inntekt, alle utgifter,

betjening av lån i form av renter og avdrag (likviditetsoverskudd) og

konsekvenser av renteøkning, jf. Punkt 8. Dersom låntaker har et beregnet

likviditetsunderskudd hensyntatt renteøkning, bør som hovedregel lånet ikke

bevilges, og uansett bør kunden da gis frarådning iht. finansavtaleloven § 47.

Dersom banken bruker gjeldsgrad (total gjeld i forhold til brutto inntekt) som beslutningskriterium, bør lånet normalt ikke overstige tre ganger samlet brutto inntekt. Banken skal internt fastsette en skala for maksimale lån i forhold til samlet brutto inntekt. Banken må i tillegg vurdere konsekvensene av renteøkning.

31. mars 2011 4


boligformål

3. Belåningsgrad. Banken må ha retningslinjer for å vurdere sikkerhet, slik at det også er en viss margin i forhold til aktuell markedsverdi. Normalt må lånet ikke overstige 90 prosent av boligens markedsverdi. Ved vurdering av belåningsgrad vil det også være naturlig å ta hensyn til låntakers totale egenkapitalsituasjon.

4. Tilleggssikkerhet. Ved avvik fra normene i pkt. 2, 3, 6 og 7 må det enten foreligge en formell tilleggssikkerhet i form av sikkerhet i annen eiendom, tilsagn om personlig sikkerhet for deler av lånet (kausjon/garanti) eller banken må ha gjort en særskilt forsvarlighetsvurdering.

31. mars 2011 5


boligformål5. Avdrag. Lån som medfører en høy belåningsgrad bør normalt etableres med betaling av avdrag slik at det opparbeides en mer betryggende sikkerhetsbuffer.

6. Betjeningsevne for rammekreditter. Rammekreditter kan representere økt risiko for bankene og retningslinjene må klargjøre hvilke kundegrupper som kan innvilges rammekreditt. Retningslinjene må angi at ved beregning av kundens likviditetsoverskudd bør det tas hensyn til at betjeningsevnen vil kunne svekkes vesentlig i kredittiden som følge av svekket inntekt ved pensjonering mv. Dersom det er forutsatt at låntaker skal nedbetale kreditten etter utløpt kredittid, bør bankene ved beregning av låntakers likviditetsoverskudd inkludere renter og avdrag som om kreditten var innvilget som nedbetalingslån.

31. mars 2011 6


boligformål

7. Belåningsgrad for rammekreditter. Innvilgelse av rammekreditter må bygge på en forsvarlighetsvurdering, og lånet bør normalt ikke overstige 75 prosent av boligens markedsverdi. Det bør i vurderingen skilles mellom de lån som forutsettes nedbetalt etter utløpt kredittid og de som skal løpe i låntakers levetid.

8. Konsekvenser av renteøkning. I vurdering av betalingsevne og eventuell bruk av reglene om fraråding, må banken ta høyde for at renten kan øke betydelig fra det aktuelle nivå. Det er viktig å informere låntakeren godt om dette. Banken bør i sin rådgivning alltid klargjøre konsekvensene av valget mellom fast og flytende rente.

31. mars 2011 7


boligformål

9. Behandling av avvik. I den grad banken finner grunn til å avvike sine interne retningslinjer basert på disse minstekravene, må beslutningene om dette fattes på et høyere nivå enn de som vanligvis har fullmakt til å gi boliglån.

10. Rapportering. For hvert kvartal skal bankens styre eller ledelsen for utenlandske filialer forelegges en rapport om bankens oppfølging av retningslinjene for forsvarlig boligfinansiering. Finanstilsynet vil følge opp retningslinjene gjennom rapportering basert på tilpasning av de årlige boliglånsundersøkelsene, gjennom tilsyn og gjennom møter med filialer. Finanstilsynet vil også kunne innhente rapportene forelagt styre eller ledelse.

31. mars 2011 8

Boliglån – belåningsgrader og retningslinjer

• Retningslinjene representerer ikke noen dramatikk «Sunn fornuft og forsvarlig bankpraksis»

• Bankene protesterte ikke!• De fleste banker trengte bare små endringer i sine egne

retningslinjer for boliglån• Bevilgning av boliglån i banker sterkt desentralisert• Spørsmålet om etterlevelse av retningslinjene i stor grad et

spørsmål om intern styring og kontroll

31. mars 2011 9

2. Bakgrunn

• Finanskrisen. Faren for sterk oppgang i gjeld og boligpriser• Store svingninger i boligprisene kan ha betydelige negative

virkninger for den enkelte husholdning og samfunnet.• Høy gjeld, høye belåningsgrader, flytende renter og lite

avdragsinnbetalinger gjør et betydelig antall husholdninger sårbare for økt rente eller økonomiske tilbakeslag.

31. mars 2011 10

Forts. 2. Bakgrunn

• Tilstramninger i husholdningens økonomi vil kunne gi tilbakeslag i boligmarkedet og sterke ringvirkninger til næringslivet og øke bankens risiko og redusere utlånsevne.

• Både av hensyn til låntakere og finansiell stabilitet er det viktig med en mer robust boligfinansiering.

31. mars 2011 11

BoligpriserBoligpriser

0

5

10

15

20

25

30

1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

Pris

per k

vm. i

1000

Nominelle priser Realpriser (2010-priser)

Kilder: NEF, EFF, Econ Pöyry, Finn.no

Kredittvekst

Kredittvekst, husholdninger og foretak

-10

-5

0

5

10

15

20

25

des. 88 des. 91 des. 94 des. 97 des. 00 des. 03 des. 06 des. 09

Pros

ent

Kreditt til husholdningene Kreditt til ikke-finansielle foretak

Kilde: Statistisk sentralbyrå

Husholdningenes gjeldsbelastning

Rente- og gjeldsbelastning

Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Husholdningenes gjeldsbelastning

Ant. husholdninger med gjeld større enn 3x disponibel inntekt

Kilde: Statistisk sentralbyrå

3. Bankenes boliglån og boliglånspraksis

• 60 % av bankenes utlån er lån til husholdninger• Av dette er 90 % lån med pant i bolig• Finanstilsynet har siden 1994 gjennomført minst en årlig

undersøkelse av bankenes boliglån og boliglånspraksis• 2010-undersøkelsen. Et utvalg banker (85 % av totalen) • 100 tilfeldige lån utbetalt etter 1. september• Nedbetalingslån og rammekreditter

31. mars 2011 16

Utlån fordelt på formål

• Kjøp/Nybygg 40 %

• Refinansiering 46 %

• Annet 14 %

31. mars 2011 17

Andel lån med fast rente

0%2%4%6%8%

10%12%14%16%

1999 2000 2001 2002 2003Vår

2003Høst

2004 2005 2006 2007 2008 2009Vår

2009Høst

2010

Avdragsfrihet

• 17 % avdragsfrie• Gjennomsnitt avdragsfrihet ca. 4 år• Avtalt løpetid 23 år

Belåningsgrad

– Innenfor 60 % 37,8 %– 60 – 80 % 29,4 %– 80 – 90 % 15,1 %– 90 – 100 % 19,9 %– Over 100 % 7,8 %

31. mars 2011 19

Lån utover 90 prosent belåningsgrad

Alle kunder Kunder under 35 år

0%

20%

40%

60%

80%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 Vår2009

2010

Alle lån Lån til kjøp

0%

20%

40%

60%

80%

2006 2007 2008 Vår 2009 2010

Alle lån Lån til kjøp

Låntagernes gjeldsgrad

Kunder under 35 år307 %

Kunder over 35 år252 %

0 %

100 %

200 %

300 %

400 %

2005 2006 2007 2008 Høst 2009 2010

<60% 60-80% 80-100% >100% Gj.snitt <60% 60-80% 80-100% >100% Gj.snittKunder yngre enn 35 år Kunder eldre enn 35 år

Bankenes praksis

• Betjeningsevne viktigst – deretter sikkerhet• Modeller benyttes til å beregne likviditetsoverskudd etter faste

utgifter (Statens Institutt for Forbruksforsikring)• 4 - 5 %-poeng rentepåslag vanlig i vurderinger

Noen benytter 3 prosentpoeng• Grenser for gjeldsgrad kan fravikes dersom likviditetsoverskuddet er

tilstrekkelig

31. mars 2011 22

Forts. Bankenes praksis

• 17 % av sakene avvek fra interne retningslinjer• 81 % av disse løftet opp til høyere beslutningsnivå• Fastsettelse av boligverdi

– Kjøpskontrakt 25 %– Eiendomsmegler 16 %– Takst 12 %– Eiendomsverdi ca. 40 %

31. mars 2011 23

Rammelån med pant i bolig

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

31.12.05 31.12.06 31.12.07 31.12.08 31.12.09 31.12.10Andel av tot. boliglån Utnyttelsesgrad (h.akse)

4. Fremtiden?

• Gjennomfører tematilsyn i større banker, med sikte på evaluering av oppfølgingen av retningslinjene

• Finanstilsynet har signalisert behov for sterkere virkemidler dersom oppfølgingen ikke er god nok

• Makrotilsyn og tiltak vinner tilhengere• Regulering av banksektoren for å bidra til finansiell stabilitet• Mulig at vi går inn i en periode med økte direkte reguleringer

31. mars 2011 25

[email protected]

v/erik lind iversen

Documents