ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAIDIN ROMNIAStandardele de evaluare a bunurilor din Romnia2014Bucureti2014

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIAStr. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1, Bucureti, Romnia

Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64

Fax : 021 311 13 40

ISBN

CuprinsPag.

Standarde de evaluare0

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadru general)1

SEV 101 Termenii de referin ai evalurii ( IVS 101)19

SEV 102 Implementare (IVS 102)24

SEV 103 Raportare (IVS 103)27

SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)31

SEV 210 Active necorporale (IVS 210)40

SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220)50

SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)57

SEV 232 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de

afaceri66

SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)71

SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250)79

SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300)92

SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare

pentru garantarea mprumutului (IVS 310)111

SEV 400 Verificarea evalurilor120

SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVS 4)125

Ghiduri metodologice de evaluare133

GME 500 Determinarea valorii impozabile135

GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor142

GME 530 Valoarea pe termen lung a unui bun imobil156

GME 600 Evaluarea ntreprinderii164

GME 610 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor181

GME 620 Evaluarea bunurilor imobile201

Glosar IVS 2014222

STANDARDE DE EVALUARESTANDARD DE EVALUARE - 100Cadrul general (IVS Cadrul general)ConinutParagrafeEvaluare i raionament1

Obiectivitate23

Competen45

Pre, cost i valoare69

Piaa1014

Activitatea pieei1517

Participanii de pe pia1819

Factorii specifici entitii2022

Agregarea2324

Tipul valorii2528

Valoarea de pia2934

Costuri de tranzacionare35

Valoarea de investiie3637

Valoarea just3842

Valoarea special4346

Valoarea sinergiei47

Ipoteze4851

Vnzri forate5254

Abordri n evaluare55

Abordarea prin pia5657

Abordarea prin venit5861

Abordarea prin cost6263

Metode de aplicare64

Date de intrare pentru evaluare6572

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014Cadrul general al IVS cuprinde definiiile, principiile i conceptele evalurii general acceptate pe care se bazeaz Standardele Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat n considerare i aplicat n conformitate cu standardele individuale i aplicaiile evalurii.Evaluare i raionament1.

Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaiile specifice va necesita exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte ipoteze aplicabile n evaluare.

Obiectivitate2.Activitatea de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente impariale referitoare la credibilitatea care trebuie atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele raionamente s fie privite din optica aplicrii lor ntr-un mediu care promoveaz transparena i minimizeaz influena oricror factori subiectivi asupra procesului.

3.Atunci cnd se aplic aceste standarde, se ateapt s existe

deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel

nct rezultatul s fie privit ca fiind neprtinitor. Codul IVSC al principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de cadru adecvat pentru regulile de conduit deontologic. n cazul n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit statut sau s se prezinte statutul acestuia, cerinele sunt prezentate n standardul corespunztor. Elementele referitoare la conduita i comportamentul etic sunt destinate organizaiilor profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol n reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.

Competen4.Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i a raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate, experien i cunotine despre subiectul evalurii, despre piaa pe care acesta se tranzacioneaz i despre scopul evalurii.

SEV 100 Cadrul general5.n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, se accept ca evaluatorul s solicite asisten din partea

specialitilor n anumite aspecte ale angajamentului su integral,

cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n termenii de referin ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai evalurii).

Pre, cost i valoare6.Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte persoane.

7.Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs, costul lui devine un fapt cert. Preul este corelat cu costul deoarece preul pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor.

8.Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:

(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru

un activ, n cadrul unui schimb;

(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui

activ.

O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de proprietate.

9.Cuvntul evaluare (engl. valuation) se poate referi att la valoarea estimat (concluzia asupra valorii), ct i la determinarea valorii estimate (aciunea de a evalua). n aceste standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei confuzii sau este necesar s se fac o distincie clar ntre cele dou sensuri, se utilizeaz cuvinte suplimentare.

Piaa10.O pia este mediul n care se tranzacioneaz bunurile i serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere

a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele

individuale.

11.Pentru a estima preul cel mai probabil care ar fi pltit pentru un activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care

acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de numrul cumprtorilor i al vnztorilor de pe o pia

particular, la data evalurii. Pentru a avea o influen asupra preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces la acea

pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Printre

acestea sunt:

(a) bunurile sau serviciile care se tranzacioneaz, de exemplu,

piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului;

(b) limitri ale dimensiunii reelei de distribuie, de exemplu, un productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea se produc de ctre productor;

(c) geografic, de exemplu, piaa bunurilor sau serviciilor similare poate fi local, regional, naional sau internaional.

12.Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, ntr-o anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi mai mare dect cel care ar putea fi obinut pentru un activ identic n alt ar. Dac sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate de restriciile legale de comercializare sau de politicile fiscale, n timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care ar putea obine un pre mai ridicat i ar diminua oferta ctre ara n care preul este mai mic, ceea ce va conduce, n timp, la o convergen a preurilor.

13.Dac din context nu rezult n mod clar altceva, referinele la pia din SEV vizeaz piaa pe care se schimb n mod normal activul sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces cei mai muli participani de pe pia, inclusiv proprietarul curent.

14.Din cauza diferitelor imperfeciuni, pieele funcioneaz rareori perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate. Imperfeciunile obinuite ale pieei se refer la fluctuaii ale ofertei, la creteri sau diminuri brute ale cererii sau la asimetria informaiilor deinute de participanii de pe

SEV 100 Cadrul generalpia. Deoarece participanii de pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni este posibil, la un moment dat, ca o pia s se adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente la data evalurii, i nu un pre corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a echilibrului.

Activitatea pieei15.Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea este semnificativ mai intens sau mai redus fa de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de exemplu, piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o linie de demarcaie clar definit ntre o pia activ i o pia inactiv.

16.Cnd cererea este mai mare dect oferta, se ateapt ca preurile s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor vnztori i, deci, o cretere a activitii pieei. Contrariul este cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, existena unor niveluri diferite ale activitii pieei este mai degrab un rspuns la modificarea preurilor dect o cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent, sunt mai puin active dect este normal, dar exist i posibilitatea ca potenialii cumprtori s vizeze un pre pentru care ar fi

dispui s intre pe pia.

17.Totui, informaiile despre preurile de pe o pia inactiv pot fi o dovad a valorii de pia. ntr-o perioad de scdere a preurilor este posibil s se observe att o diminuare a nivelurilor activitii pieei, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate (a se vedea paragrafele 5254 urmtoare). Totui, pe pieele n declin exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a vinde i, a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei.

Participanii de pe pia18.Referinele din SEV la participanii de pe pia sunt fcute la ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entiti care sunt implicate n tranzaciile curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a comercializa i orice puncte de vedere atribuite participanilor de

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori, sau cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data evalurii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entiti.

19.n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia, circumstanele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 30(d) i

30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui element al valorii speciale sau a oricrui element al valorii care nu ar fi disponibil majoritii participanilor de pe pia (a se vedea paragrafele 30(a) i 30(f)).

Factorii specifici entitii20.Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i care nu sunt disponibili participanilor de pe pia sunt exclui din datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili majoritii participanilor de pe pia, sunt urmtorii:

(a) valoarea suplimentar obinut din crearea unui portofoliu de

active similare;

(b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate; (c) drepturile sau restriciile legale;

(d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal;

(e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai

pentru acea entitate.

21.Faptul c astfel de factori sunt specifici entitii sau c ar putea fi disponibili i altora de pe pia, n general, se determin pe baza unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor asociate

vor fi transferate participanilor de pe pia, mpreun cu transferul grupului i deci nu sunt specifice numai entitii.

22.Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici entitii. Situaiile n care poate fi solicitat valoarea pentru un anumit proprietar sunt:

(a) fundamentarea deciziilor de investiii;

SEV 100 Cadrul general(b) verificarea performanei unui activ.

Agregarea23.Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de

combinarea lui cu alte active asociate. Exemple sunt:

(a) compensarea activelor i datoriilor ce formeaz un portofoliu

echilibrat de instrumente financiare;

(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele cu celelalte, pentru a oferi cumprtorului potenial fie un prag minim al performanei fie o prezen n locaii strategice;

(c) un grup de utilaje dintr-o linie de producie sau programul pentru calculator necesar pentru funcionarea unei/unor utilaje;

(d) reete i brevete de invenie care susin un brand; (e) teren, construcii i maini, echipamente i instalaii

interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.

24.Cnd se cere o evaluarea activelor care sunt deinute n combinaie cu alte active complementare sau conexe este important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n cel de al doilea caz, este, de asemenea, important s se stabileasc dac fiecare activ se va evalua:

(a) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active sunt disponibile pentru un cumprtor, sau

(b) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active nu sunt disponibile pentru un cumprtor.

Tipul valorii25.Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori.

26.Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. Tipul adecvat al valorii va fi diferit n funcie de scopul evalurii. Tipul valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:

(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie

asupra valorii;

(b) tipul activului care este evaluat;

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014(c) starea efectiv sau ipotetic a unui activ, la momentul evalurii;(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii specifice.

27.Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:

(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care s-ar obine ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum este definit n aceste standarde;

(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nici o relevan pentru participanii de pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;

(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice, pentru schimbul

unui activ. Dei s-ar putea ca prile s fie independente ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca

activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele

specifice ale proprietii pentru prile implicate dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.

28.Evalurile pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referiri fr echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare definite n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de contabilitate.

Valoarea de pia29.Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie

SEV 100 Cadrul generalneprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

30.Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul

cadru conceptual:

(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i orice element al valorii speciale;(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o sum de bani estimat dect o sum de bani predeterminat sau un pre efectiv curent de vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele coninute n definiia valorii de pia la data evalurii;

(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte date;

(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care

achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa;

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru a vinde la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel

pre. Circumstanele faptice ale proprietarului curent nu fac

parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt

este un proprietar ipotetic;

(f)ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la una care are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin

includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la

valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;

(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi acea metod prin care se obine cel mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va

varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este acela c trebuie s fi existat suficient timp pentru

ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de

participani de pe pia. Perioada de expunere este situat

nainte de data evalurii;

(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat imprudent ca un vnztor s

vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de

SEV 100 Cadrul generalcazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii;

(i)i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.

31.Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia deschis i concurenial unde participanii acioneaz n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat de participani de pe pia. Piaa n care activul este expus pentru vnzare este piaa n care activul se schimb n mod normal (a se vedea paragrafele 1519 anterioare).

32.Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz potenialul i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii curente a activului sau poate fi o alt utilizare. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant de pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.

33.Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat pe o baz de sine stttoare, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul face parte dintr-un grup, caz n care trebuie luat n considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.

34.Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare a urmtoarelor cerine:

(a) utilizarea s fie posibil prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii de pe pia;

(b) utilizarea s fie permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu, specificaiile din planul urbanistic;

(c) utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare diferit, care este posibil fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe pia, mai mare dect profitul generat de utilizarea existent, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014Costuri de tranzacionare35.Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ, fr a include costurile vnztorului generate de vnzare sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se

face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect

direct al tranzaciei.

Valoarea de investiie36.Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.

37.Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei. Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia.

Valoarea just38.Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri.

39.Definiia valorii juste, prezentat n IFRS, este diferit de definiia de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent cu definiia valorii de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n SEV 300

Evaluri pentru raportarea financiar.

40.Pentru alte scopuri dect cel de utilizare n situaii financiare, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n context judiciar. Pe de alt parte, valoarea depia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.

SEV 100 Cadrul general41.Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.

Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea

valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte

care nu trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor asupra proprietii.

42.Exemple de utilizare a valorii juste sunt:

(a) determinarea unui pre care este just pentru participaia ntr-o ntreprindere necotat, deoarece preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care

ar putea fi obinut pe pia;

(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un

locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat,

fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.

Valoarea special43.Valoarea special este o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special.

44.Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din deinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.

45.Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere desconsiderarea oricrui element al valorii speciale, deoarece se presupune c n orice moment exist un cumprtor hotrt, i nu un anumit cumprtor hotrt.

46.Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui

raportat i difereniat clar de valoarea de pia.

Valoarea sinergiei47.Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau a mai multor active sau drepturi, atunci cnd valoarea rezultat n urma combinrii este mai mare dect suma valorilor individuale. Dac sinergiile se obin numai de un anumit cumprtor, atunci aceasta este un exemplu de valoare special.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014Ipoteze48.Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care

se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un

impact semnificativ asupra valorii.

49.Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la

acestea, sunt:

ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare;

ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca un grup;

ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 i 24 anterioare);

ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie

n mod individual;

ipoteza c o proprietate imobiliar ocupat de proprietar este considerat ca fiind neocupat n cazul transferului ipotetic.

50.Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez special (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai evalurii). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale valorii unui

activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este

condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta

reflect un punct de vedere care ar putea s nu fie luat n considerare, n general, de ctre participanii de pe pia, la data evalurii.

51.Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat evaluarea.

Vnzri forate52.Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii

exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s dispun de o perioad de marketing adecvat. De asemenea,

SEV 100 Cadrul generalar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist, cu excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul constrngerilor asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor l va accepta n cadrul unei vnzri forate va reflecta mai degrab situaia lui special dect pe cea a vnztorului ipotetic hotrt din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri

ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat reprezint o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.

53.Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze

adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele

trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

54.Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar mbunti. Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de pia (a se vedea paragrafele 17 i 30(e) anterioare).

Abordri n evaluare55.Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordri n evaluare (a se vedea paragrafele 2528 anterioare). Cele trei abordri descrise i definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci cnd nu exist suficiente date de intrare reale sau observabile nct s se poat obine o concluzie credibil din aplicarea unei singure metode, se recomand n mod special utilizarea a cel puin dou abordri sau metode.

Abordarea prin pia56.Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale cror preuri se cunosc.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 201457.Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor identice sau similare care au fost tranzacionate recent pe pia. Dac exist puine tranzacii recente, poate fi util s se ia n considerare i preurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca preul altor tranzacii s fie ajustat pentru a reflecta orice diferene ntre tranzacia real i tipul valorii i orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii fa de cele ale activului evaluat.

Abordarea prin venit58.Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare curent a capitalului.

59.Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate s derive dintr-un contract/din contracte sau s nu fie de natur contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din utilizarea, fie din deinerea activului.

60.Metodele incluse n abordarea prin venit sunt:

capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ dintr-o singur perioad i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau o rat de capitalizare total;

fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezent;

diferite modele de evaluare a opiunilor.

61.Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, pn la data stingerii acesteia.

Abordarea prin cost62.Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.

SEV 100 Cadrul general63.Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul, pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evalurii va fi mai puin atractiv dect echivalentul care ar putea fi cumprat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. n acest caz, poate fi necesar s se aplice ajustri asupra costului activului echivalent, n funcie de tipul valorii solicitat.

Metode de aplicare64.Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n Standardele referitoare la active.

Date de intrare pentru evaluare65.Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date ipotetice.

66.Exemple de date de intrare reale sunt:

preurile obinute pentru active similare sau identice;

fluxul de numerar realizat generat de activ;

costul efectiv al activelor identice sau similare.

67.Exemple de date de intrare ipotetice sunt:

fluxurile de numerar estimate sau previzionate;

costul estimat al unui activ ipotetic;

atitudinea perceput fa de risc a participanilor de pe pia.

68.O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de exemplu, cnd informaiile despre tranzaciile reale sunt vechi, cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul efectiv este numai costul istoric, se poate acorda o relevan mai mare datelor de intrare ipotetice.

69.n mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai ridicat atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare. Cnd exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie deosebit analizei i verificrii acestora.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 201470.n cazul n care datele de intrare pentru evaluare conin informaii despre o tranzacie, ar trebui verificat cu atenie conformitatea caracteristicilor tranzaciei respective cu cele ale tipului valorii cerut.

71.Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii. De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate

diferite abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date

obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, conform definiiei, date de intrare obinute de pe pia. Pentru a indica valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate de ctre participanii de pe pia. Pentru a indica valoarea de pia utilizndu-se abordarea prin cost ar trebui determinat costul i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia.

Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor determina care metod este cea mai relevant i adecvat.

Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre

valoarea de pia dac se bazeaz pe date oferite de pia, analizate n mod corespunztor.

72.n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai

pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n proprietatea imobiliar deinut de o ntreprindere va fi evaluat n contextul pieei proprietii imobiliare relevante pe care se tranzacioneaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile emise de aceeai ntreprindere vor fi evaluate n contextul pieei pe care se tranzacioneaz aciunile.

STANDARD DE EVALUARE SEV 101Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)ConinutParagrafePrincipiul general1

Cerine2

Modificri ale termenilor de referin ai evalurii3

Principiul general1.Exist mai multe tipuri i nivele de servicii de evaluare ce pot fi furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare sunt elaborate pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluri, inclusiv pentru o verificare a evalurii, caz n care verificatorul ar putea s nu fie solicitat s prezinte concluzia sa proprie asupra valorii. Toate serviciile de evaluare precum i munca depus pentru efectuarea lor trebuie s fie adecvate pentru scopul desemnat. Este important ca utilizatorul desemnat al evalurii s neleag serviciile ce vor fi furnizate i orice limitare asupra utilizrii acestora, nainte de finalizarea evalurii i de raportare.

Cerine2.Termenii de referin ai evalurii vor fi stabilii i confirmai n

scris, incluznd aspectele redate n continuare. Cnd se stabilesc

termenii de referin ai evalurii, pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau poate fi

necesar luarea n considerare sau includerea unor aspecte

suplimentare. Acestea sunt prezentate n Standardele referitoare la active sau n Aplicaii ale evalurii. n urmtoarea list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.

(a) Identificarea i competena evaluatoruluiO declaraie care confirm:

(i)identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic;

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014(ii) faptul c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i imparial;

(iii) dac evaluatorul are orice legtur sau implicare important cu subiectul evalurii sau cu cel care a comandat evaluarea;

(iv) faptul c evaluatorul este competent s efectueze evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la asisten substanial din partea altor specialiti pentru orice aspect al evalurii trebuie convenit i consemnat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care evaluatorul s-a bazat pe aceasta.

(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnaiCnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare este important s se precizeze persoanele pentru care se realizeaz evaluarea, pentru a se asigura faptul c aceasta conine informaii adecvate necesitilor lor.

Orice restric ie privind persoanele care se pot baza pe evaluare trebuie convenit i consemnat n scris.

(c) Scopul evaluriiTrebuie prezentat n mod clar scopul pentru care este efectuat evaluarea, ca de exemplu, evaluarea este cerut pentru garantarea mprumutului, pentru a oferi asisten la transferul unor aciuni sau pentru a oferi asisten n cadrul unei emisiuni de aciuni. Scopul unei evaluri va determina tipul valorii.

Este important ca evaluarea s nu fie utilizat n afara

contextului sau pentru alte scopuri dect cel prezentat.

(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluriiPoate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept de proprietate asupra acestuia sau un drept de folosin al acelui activ.

Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n combinaie cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 23 i 24).SEV 101 Termenii de referin ai evalurii(e) Tipul valoriiTipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie s fie explicat. Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii unde nu i se cere verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.

Tipurile valorii recunoscute de IVS sunt definite i comentate n IVS - Cadrul general, dar pot fi utilizate i alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea monedei n care se va raporta valoarea.

(f) Data evaluriiData evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este adecvat, aceste date trebuie s fie menionate distinct.

(g) Documentarea necesar pentru elaborarea evaluriiTermenii de referin ai evalurii trebuie s cuprind precizri privind orice limitri sau restricii referitoare la inspecia, documentarea i analizele necesare pentru scopul evalurii.

Dac nu exist informaii relevante, deoarece condiiile evalurii restricioneaz documentarea, n cazul n care evaluarea este acceptat de ctre evaluator, aceste restricii i orice ipoteze necesare sau ipoteze speciale luate n considerare ca urmare a restriciilor vor fi incluse n termenii de referin ai evalurii.

(h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluareaTrebuie convenite i consemnate n scris natura i sursa oricror informaii relevante pe care se va baza evaluarea, precum i documentarea necesar pentru orice verificri care vor fi ntreprinse pe durata evalurii.

(i) Ipoteze i ipoteze specialeTrebuie specificate toate ipotezele i orice ipoteze speciale care urmeaz s fie luate n considerare pe durata realizrii evalurii i raportrii evalurii.

Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, n mod rezonabil, n contextul evalurii, fr a fi n mod specific documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, dup ce au

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii sau

altor servicii de evaluare furnizate.

O ipotez special este o ipotez care presupune fie date care difer de datele reale existente la data evalurii, fie date care nu ar fi presupuse de ctre un participant tipic de pe pia ntr-o tranzacie, la data evalurii.

Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe care l are modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:

faptul c o cldire, aflat n faza de proiect, ar fi finalizat la

data evalurii;faptul c un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi n vigoare la data evalurii;

faptul c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat de un participant de pe pia.

Se iau n considerare numai acele ipoteze i ipoteze speciale care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul pentru care este cerut evaluarea.

(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicareCnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi consemnat n scris. Dac se identific elemente care sunt susceptibile s aib impact asupra evalurii i acestea trebuie consemnate n scris.

(k) Declararea conformitii evalurii cu IVSDei, de regul, declararea conformitii evalurii cu IVS este necesar, ar putea exista situaia n care scopul evalurii necesit o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O

deviere nu este justificat dac efectul acesteia este o evaluare care induce n eroare.

(l) Descrierea raportuluiTrebuie convenit i consemnat n scris confirmarea formei raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele pri ale raportului care ar putea s fie excluse, conform specificaiei din IVS 103 Raportare.

SEV 101 Termenii de referin ai evaluriiModificri ale termenilor de referin ai evalurii3.Este posibil ca o parte din aspectele menionate anterior s nu poat fi precizate nainte de nceperea evalurii, sau pot fi necesare modificri ai termenilor de referin ai evalurii pe parcursul acesteia, de exemplu, pot deveni disponibile informaii suplimentare sau poate aprea un aspect care necesit investigaii suplimentare. Termenii de referin ai evalurii pot fi consemna i ntr-un document unic, emis la nceperea evalurii sau ntr-o serie de documente ntocmite pe parcursul evalurii cu condiia ca toate aspectele s fie consemnate n scris nainte de finalizarea evalurii i de emiterea raportului de evaluare.

STANDARD DE EVALUARE SEV 102Implementare (IVS 102)ConinutParagrafePrincipiul general1

Investigaii25

Abordri n evaluare68

Dosarul de evaluare9

Principiul general1.Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n conformitate cu principiile stabilite de IVS - Cadrul general, care sunt adecvate cu scopul desemnat al evalurii cerute i cu condiiile stabilite prin termenii de referin ai evalurii.Documentarea2.Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii solicitate i cu tipul valorii care se va raporta.

Referinele la o evaluare, din acest standard, sunt valabile i

pentru o verificare a evalurii.3.Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii, interviuri, calcule i analize, suficiente informaii pentru a asigura

o fundamentare adecvat a valorii. Pentru a determina volumul de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct s

existe certitudinea c informaiile ce urmeaz a fi obinute sunt adecvate scopului evalurii. Din experiena practic rezult c este normal s se stabileasc limitrile extinderii documentrii

evaluatorului. Orice astfel de limite trebuie s fie nregistrate n

termenii de referin ai evalurii.4.Atunci cnd o evaluare implic luarea n considerare a informaiilor furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile sunt credibile sau dac acestea pot fi luate n considerare fr a afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau veridicitatea informaiilor furnizate, acestea fie

SEV 102 Implementarenu trebuie utilizate, fie evaluatorul va transmite clientului rezervele sale. Pentru a analiza credibilitatea i veridicitatea informaiilor furnizate, trebuie luate n considerare elemente cum ar fi:

scopul evalurii;

importana informaiei n formularea concluziei asupra valorii;

expertiza sursei de informaii legat de problema respectiv;

expertiza evaluatorului legat de problema respectiv;

dac sursa informaiilor este independent fie fa de proprietatea subiect, fie de clientul evalurii;

msura n care informaiile sunt disponibile public;

limitele obligaiei de investigare, specificate n cadrul termenilor

de referin ai evalurii.

5.

Scopul evalurii, tipul valorii, documentarea necesar pentru evaluare i limitele documentrii, precum i toate sursele de informaii pe care evaluatorul se va baza sunt prezentate n termenii de referin ai evalurii, a se vedea IVS 101 Termenii de referin ai evalurii. Dac pe durata unei evaluri devine clar c documentarea inclus n termenii de referin ai evalurii nu va conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe care trebuie s le furnizeze tere pri, fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate, termenii de referin ai evalurii trebuie revizuii n mod adecvat.

Abordri n evaluare6.Trebuie acordat o importan deosebit abordrilor n evaluare care trebuie s fie relevante i adecvate. Principalele abordri n evaluare sunt descrise n IVS - Cadrul general, iar metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordri diferitelor tipuri de active sunt prezentate n comentariile din Standardele referitoare la active.

7.Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea n considerare a urmtoarelor:

tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;

disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru

evaluare;

abordrile sau metodele utilizate de participanii de pe piaa relevant.

8.Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza una sau mai multe abordri sau metode de evaluare, mai ales cnd nu

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014exist suficiente date de intrare, reale sau observabile, pentru ca

o singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile. Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii.

Dosarul de lucru9.Trebuie pstrat un dosar de lucru al activitii desfurate pe parcursul evalurii, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigaiile i analizele relevante pentru concluzia final, precum i o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului.

STANDARD DE EVALUARE SEV 103Raportare (IVS 103)ConinutParagrafePrincipiul general13

Coninutul raportului45

Principiul general1.Etapa final a evalurii const n comunicarea valorii ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii sau a verificrii evalurii. Un raport nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va permite cititorului desemnat o nelegere clar a valorii sau a altor opinii furnizate.

2.Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul va prezenta o descriere clar i precis a termenilor de referin ai evalurii, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia i va dezvlui orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau condiiile limitative importante care influeneaz n mod direct valoarea.

3.Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare sau rapoartelor referitoare la rezultatul unei verificri a evalurii, indiferent dac acestea se tipresc pe hrtie sau sunt transmise pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista modificri fa de acest standard sau cerine suplimentare la raportare. Acestea se regsesc n Standardele referitoare la active sau n cele cu Aplicaii ale evalurii relevante.

Coninutul raportului4.Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n termenii de referin ai evalurii.

5.Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la informaiile listate n cele ce urmeaz. Elementele de la literele (a) la (k), din aceast list, conin aspectele care fac parte din termenii de

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014referin ai evalurii (a se vedea IVS 101 Termenii de referin ai evalurii). Se recomand ca, n raport, s se fac referire la termenii de referin ai evalurii. n urmtoarea list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare include pe cea referitoare la verificarea evalurii.(a) Identificarea i competena evaluatoruluiEvaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic. Raportul trebuie s includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate oferi o valoare obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea.

Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare.

Dac evaluatorul a apelat la asisten substanial din partea altor specialiti, pentru orice aspect al evalurii n raport trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten.

(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnaiPartea care a comandat evaluarea va fi identificat mpreun cu orice alte pri desemnate care s-ar putea baza pe rezultatele evalurii (a se vedea i litera (j) urmtoare).

(c) Scopul evaluriiScopul evalurii va fi prezentat n mod clar.

(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluriiPoate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de folosin a acelui activ.

Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz mpreun cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 23 i 24).(e) Tipul valoriiAcesta trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta

SEV 103 Raportaretrebuie s fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite i comentate n IVS - Cadrul general.

Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii unde nu i se cere verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.

(f) Data evaluriiData evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este adecvat, aceste date trebuie s fie menionate n mod distinct n raport.

Aceast cerin nu se aplic n cazul verificrii unei evaluri cu excepia cazului n care verificatorului i se solicit s fac comentarii referitoare la data evalurii utilizat n evaluarea supus verificrii.

(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evaluriiTrebuie s fie prezentate n raport att documentarea necesar pentru efectuarea evalurii, ct i limitrile documentrii respective precizate n termenii de referin ai evalurii.

(h) Natura i sursa informaiilor utilizate pe care se va bazaevaluareaTrebuie precizate natura i sursa oricror informaii relevante, folosite pentru fundamentarea evalurii i amploarea oricror etape parcurse pentru verificarea acelor informaii. n situaia n care informaiile furnizate de client sau de o ter parte nu au fost verificate de ctre evaluator, trebuie precizat n mod clar prin referire, dup caz, la orice reprezentant al acelei pri.

(i)Ipoteze i ipoteze specialeTrebuie precizate n mod clar toate ipotezele i ipotezele speciale asumate.

(j)Restricii de utilizare, difuzare sau publicareCnd este necesar sau se dorete restricionarea utilizrii valorii recomandate sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, restricionarea trebuie precizat.

(k) Declararea conformitii evalurii cu IVSDei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea exista situaia n care scopul evalurii necesit o

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu ar fi justificat dac rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare.

(l)Abordarea n evaluare i raionamentulPentru a se nelege valoarea rezultat n contextul acesteia, raportul va face trimitere la abordarea sau la abordrile adoptate, la datele cheie de intrare utilizate i la raionamentele principale care au condus la concluziile evalurii.

n cazul unui raport aferent verificrii evalurii trebuie prezentate concluziile verificatorului asupra raportului de evaluare supus verificrii, inclusiv asupra raionamentelor folosite.

Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod special i s-a menionat, n termenii de referin ai evalurii, c va fi prezentat un raport fr explicaii sau fr alte informaii de fundamentare.

(m) Valoarea sau valorile obinuteAceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit. Aceast cerin nu se aplic n cazul unei verificri aevalurii, dac evaluatorului nu i se solicit s furnizeze

propria concluzie asupra valorii.

(n) Data raportului de evaluareTrebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f) anterior).STANDARD DE EVALUARE SEV 200ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)ConinutParagrafeCERINE1

Termenii de referin ai evalurii23

Implementare4

Raportare5

COMENTARIIDefiniiiC1ntreprinderiC2C4

Drepturi de proprietateC5C7

Informaii despre ntreprindereC8C12

Abordri n evaluareC13C14

Abordarea prin piaC15C21

Abordarea prin venitC22C30

CERINE1.Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de ntreprinderi i participaii la capitalul acesteia. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard.

Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)2.Pentru a se conforma cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, va trebui s fie identificat participaia la capitalul ntreprinderii evaluate. Aceasta va include elemente, cum ar fi: specificarea statutului juridic al ntreprinderii, dac este o ntreprindere n ansamblul ei sau o participaie la capitalul acesteia, dac include toate activele sau datoriile sau numai o parte din acestea i clasa sau clasele de aciuni implicate.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 20143.Exemple tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui s fie precizate pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), atunci cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la aceasta, sunt:

n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase intenioneaz s vnd sau s le dein n continuare;

dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s

nu fie luate n considerare.

Implementare (IVS 102)4.Dac evaluarea se face pentru o participaie la capital care d dreptul la lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere dac valoarea total a activelor, care se vnd n mod individual n procesul de lichidare, depete valoarea total a activelor determinat pe ipoteza continurii activitii.

Raportare (IVS 103)5.Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprindere i participaii la capitalul acesteia, altele dect cele coninute de referinele adecvate asupra aspectelor menionate n termenii de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 2 i 3, anterioare.

SEV 200 Evaluarea ntreprinderiiCOMENTARIIDefiniiiC1.n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:

(a) Valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele datorii;

(b) Valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi

pentru toi proprietarii ei.

ntreprinderiC2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii sau de investiii. O evaluare a unei ntreprinderi poate s cuprind fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active i datorii sunt separabile de ntreprindere i pot fi transferate n mod independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate, pentru aciuni sau pentru o participaie la capitalul entitii, pentru o activitate specific a entitii sau pentru active sau datorii specifice.

C3. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite, respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi, impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportare financiar.

C4. n funcie de contextul i de scopul evalurii i de natura ntreprinderii sau a participaiei la capitalul ntreprinderii supuse evalurii, pot fi luate n considerare aspectele prezentate n continuare.

Drepturi de proprietateC5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei participaii, indiferent de forma juridic a ntreprinderii/societii comerciale, solicit o analiz atent n activitatea de evaluare. n mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014legale, cum ar fi clauzele de asociere, clauzele din actul constitutiv al ntreprinderii, contractul de asociere, statute, contracte de parteneriat i acorduri ntre proprietari. Drepturile asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii la capitalul unei ntreprinderi sau ntreprinderea n ansamblul ei. n anumite situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de proprietate de dreptul de folosin. Trebuie s se fac cu atenie distincia ntre drepturile i obligaiile aferente participaiei la capital i cele care pot fi coninute ntr-un acord ntre proprietarii existeni.

C6. Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei

la capitalul ntreprinderii i pot conine prevederi referitoare la tipul valorii care trebuie s fie adoptat n cazul transferului participaiei. De exemplu, documentele pot stipula faptul c participaia la capitalul ntreprinderii ar trebui s fie evaluat ca o fraciune pro rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz, este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul evalurii, drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile ataate oricrei alte clase de participaii.

C7. O participaie fr drept de control poate avea o valoare mai mic dect o participaie care asigur dreptul de control. O participaie majoritar nu este neaprat i o participaie cu drept de control. Dreptul de vot i alte drepturi ataate participaiei la capital vor fi determinate de cadrul legal n care entitatea funcioneaz. Deseori exist diferite clase de capital investit n ntreprindere, fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, ntr-un astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar s asigure totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor msuri.

Informaii despre ntreprindereC.8 Evaluarea unei ntreprinderi sau a unei participaii la aceasta se bazeaz frecvent pe informaiile primite de la manageri, reprezentani ai managerilor sau de la ali experi. Ar trebui s se acorde o atenie deosebit precizrii informaiilor care sunt demne de ncredere i a celor care trebuie s fie verificate, precum i a amplorii verificrii necesare pe parcursul evalurii, atunci cnd se stabilesc termenii de referin ai evalurii, a se vedea IVS 101

Termenii de referin ai evalurii, paragraful 2(g).

C9. Dei, la o anumit dat, valoarea reflect beneficiile anticipate ale deinerii viitoare, trecutul unei ntreprinderi este util deoarece poate oferi o orientare pentru ateptrile viitoare.

SEV 200 Evaluarea ntreprinderiiC10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea tendinelor economice relevante din domeniul de activitate. Aspecte, cum ar fi: mediul politic, politica guvernamental, ratele de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i activitatea pieei, pot afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferite sectoare ale economiei.

C11. Evaluarea unei participaii la ntreprindere este relevant numai n contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat. Este important s se neleag natura activelor i datoriilor ntreprinderii i s se determine att elementele care sunt necesare pentru a fi utilizate n procesul de generare a venitului, ct i cele care sunt excedentare pentru ntreprindere, la data evalurii.C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate

n bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie, mrci comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze

de date brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual,

dup ce au fost luate n considerare toate activele corporale i activele necorporale identificabile. Evaluarea activelor necorporale este prezentat n IVS 210 Active necorporale.Abordri n evaluareC13. Pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii la capitalul ntreprinderii pot fi aplicate abordrile prin pia i prin venit, descrise n IVS - Cadrul general. n mod normal, nu poate fi aplicat abordarea prin cost, cu excepia ntreprinderilor aflate n stadiul incipient sau recent nfiinate, cnd profitul i/sau fluxul de numerar nu pot fi determinate n mod credibil i dac exist informaii de pia adecvate despre activele entitii.

C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu, o ntreprindere de investiii sau de tip holding, poate fi obinut printr-o nsumare a valorii activelor i datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-zis n evaluare, deoarece valorile activelor i datoriilor individuale se obin din aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare descrise n IVS - Cadrul general, nainte de a fi nsumate.Abordarea prin piaC15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu ntreprinderi, participaii la capital i aciuni similare, care au fost tranzacionate pe pia, precum i cu orice tranzacii relevante cu aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra valorii poate

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014proveni i din tranzaciile sau ofertele anterioare aferente oricrei

componente a ntreprinderii.

C16. Trei din cele mai uzuale surse de date, utilizate n abordarea prin pia, sunt pieele de capital pe care se tranzacioneaz participaiile la capitalurile unor ntreprinderi similare, piaa achiziiilor de ntreprinderi pe care se cumpr i se vnd ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.

C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare ar trebuie s fac parte din acelai domeniu de activitate cu ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat de aceleai variabile economice. Pentru a constitui o baz rezonabil pentru comparaie, factorii care trebuie s fie luai n considerare sunt urmtorii:

asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;

volumul i posibilitatea verificrii datelor despre ntreprinderi

similare;

dac preul ntreprinderii similare reflect o tranzacie

neprtinitoare.

C18. Ar trebui s se fac o analiz comparativ a asemnrilor i diferenelor calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i ntreprinderea subiect.

C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor efective se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei, reprezint preul mprit la unele forme de venit sau la activele nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie s fie luate n considerare urmtoarele aspecte:

(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea

ntreprinderii;

(b) ar putea fi necesare ajustri pentru a face ca rata s fie adecvat pentru ntreprinderea subiect. Exemple de ajustri sunt cele pentru diferenele de risc i de ateptri ce caracterizeaz ntreprinderile similare fa de cele ale ntreprinderii subiect;

(c) pot fi necesare ajustri pentru diferenele ntre participaia subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la puterea de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei.

SEV 200 Evaluarea ntreprinderiiC20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare (bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic n. t.), ca fiind o procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, ar trebui s nu se atribuie o importan semnificativ indicaiilor asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane, cu excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare credibilitate. Acolo unde este cazul, ar trebui s se fac o verificare ncruciat, utiliznd cel puin nc o alt metod.

C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale prilor sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la capitalul ntreprinderii sau ale ntreprinderilor din acelai domeniu de

afaceri se utilizeaz deseori ca o verificare rezonabil a concluziei privind valoarea rezultat dintr-o alt abordare.

Abordarea prin venitC22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz diferite metode. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului de numerar sau metoda beneficiilor i metoda fluxului de numerar actualizat.

C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se calculeaz nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din urm fiind utilizate mai des. Ratele de capitalizare sau de actualizare aplicate trebuie s fie adecvate cu definiia venitului sau fluxului de numerar utilizat.

C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare, atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar.

n estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori, cum ar fi:

nivelul ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de participanii de pe pia pentru investiii similare i riscul inerent

fluxului de beneficii avute n vedere.

C25. n cadrul metodelor care utilizeaz actualizarea, creterea ateptat poate fi luat n considerare, n mod explicit, n venitul sau n fluxul de numerar previzionat. n cadrul metodelor de capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea preconizat este reflectat n mod normal n rata de capitalizare. Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni nominali, trebuie s se utilizeze o rat de actualizare care ia n considerare ateptrile asupra modificrilor viitoare ale preurilor generate de inflaie sau deflaie. Cnd fluxul de numerar previzionat se

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014exprim n termeni reali, trebuie utilizat o rat de actualizare care nu ia n considerare ateptrile asupra modificrilor viitoare ale preurilor generate de inflaie sau deflaie.1C26. Valoarea ntreprinderii se obine, n mod tipic, prin capitalizarea profiturilor sau a fluxurilor de numerar cu o rat de capitalizare sau prin aplicarea unei rate de actualizare determinate nainte de luarea n considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de capitalizare sau rata de actualizare aplicat este costul mediu ponderat al capitalului aferent unei ponderi adecvate a creditelor i a capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea total a capitalurilor proprii, din valoarea ntreprinderii se scade valoareade pia a datoriilor purttoare de dobnzi. O alt cale de determinare n mod direct a valorii capitalurilor proprii este prin cuantificarea fluxului de numerar disponibil pentru proprietari. Cnd se calculeaz valoarea ntreprinderii sau valoarea capitalurilor proprii, trebuie s fie avute n vedere i activele n surplus, adic activele din afara exploatrii.

C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti de afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea venitului sau a fluxului de numerar viitor al ntreprinderii. Identificarea tendinelor anterioare, prin intermediul analizei ratelor, poate oferi informaiile necesare pentru estimarea riscului inerent activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul domeniului de activitate i al previziunilor performanei viitoare.

C28 Pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de numerar realizate n trecut i cele care ar fi posibil de obinut de un cumprtor al participaiei evaluate, la data evalurii, pot fi necesare ajustri. Exemple sunt urmtoarele:

(a) corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate a fi reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea activitii de exploatare preconizat;

(b) prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i ale

ntreprinderilor comparabile pe o baz coerent;

(c) corectarea preurilor tranzaciilor prtinitoare, la cote de pia;

(d) corectarea cheltuielilor cu personalul sau a elementelor nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul reflectrii preurilor sau a ratelor de pia;

(e) reflectarea impactului evenimentelor aleatoare asupra

elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de2 Pentru mai multe informaii a se vedea ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC, IE 1 Fluxul de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

SEV 200 Evaluarea ntreprinderiielemente ntmpltoare sunt: pierderile cauzate de greve, de faza iniial/de demarare a activitii unei ntreprinderi i de fenomenele meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar previzionate trebuie s reflecte orice venituri sau cheltuieli ocazionale, care pot fi anticipate n mod rezonabil, iar evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare care pot avea loc i n viitor;

(f)corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare la o estimare comparabil cu cea rezultat conform regimului de amortizare utilizat n ntreprinderile similare;

(g) corectarea valorii contabile a stocurilor astfel nct s fie comparabil cu valoarea contabil a acestora din ntreprinderile similare, dar ale cror conturi pot fi inute pe o alt baz dect cea utilizat n ntreprinderea subiect sau pentru a reflecta cu precizie mai mare realitatea economic.

Ajustrile aplicate valorii stocurilor pot s fie diferite cnd se are n vedere contul de profit i pierdere fa de cele care au n vedere bilanul contabil. De exemplu, metoda primul intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu precizie mai mare valoarea stocurilor atunci cnd se elaboreaz un bilan contabil la valoarea de pia. Cnd analizm contul de profit i pierdere, metoda ultimul intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu precizie mai mare nivelul venitului n perioadele de inflaie

sau de deflaie.

C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se fac ajustri i ale valorii rezultate, pentru a reflecta aspectele care nu au fost ncorporate n previziunile fluxului de numerar sau n rata de actualizare adoptat. Exemple pot fi ajustrile pentru vandabilitatea participaiei supuse evalurii sau pentru poziia de drept de control sau pentru lipsa dreptului de control asupra ntreprinderii, aferente participaiei la capital supuse evalurii.

C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai degrab sub forma unei vnzri de active dect sub forma unui transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se obinuiete s se exclud elemente cum ar fi: creanele, datoriile i fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin aplicarea unui multiplu al valorii adecvat asupra profitului nainte de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea mijloacelor fixe. Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura c multiplul utilizat se bazeaz pe analiza altor vnzri de active similare.

STANDARD DE EVALUARE SEV 210Active necorporale(*) (IVS 210)ConinutParagrafeCERINE1

Termenii de referin ai evalurii24

Implementare5

Raportare6COMENTARIIPrincipalele tipuri de active necorporaleC1C10

Fondul comercialC11C13

Caracteristicile activelor necorporaleC14C15

Abordri n evaluareC16C17

Abordarea prin piaC18C21

Abordarea prin venitC22C23

Metoda evitrii plii redeveneiC24C27

Metoda profiturilor suplimentareC28C30

Metoda beneficiilor economice excedentareC31C34

Beneficiul fiscal din amortizareC35

Abordarea prin costC36C38Abordri multiple

Informaii suplimentare

C39

C40

CERINE1.Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea activelor necorporale. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard.

(*) n IFRS termenul echivalent utilizat pentru active necorporale este imobilizri

necorporale.

SEV 210 Active necorporaleTermenii de referin ai evalurii (SEV 101)2.Pentru conformitatea cu cerinele SEV 101, paragraful 2(d), de identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, activul necorporal trebuie s fie definit n mod clar n ceea ce privete tipul acestuia i drepturile legale sau interesele asupra acelui activ. Principalele tipuri de active necorporale i caracteristicile specifice ale acestora sunt prezentate n paragrafele C1C13 din Comentariile la acest standard.

3.Termenii de referin ai evalurii ar trebui s conin identificarea oricror active contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau nu sunt incluse n evaluare. Un activ contribuitor este acela care se utilizeaz n combinaie cu activul subiect pentru a genera fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Dac activele contribuitoare nu sunt incluse n evaluare, este necesar s se clarifice dac activul necorporal trebuie s fie evaluat n ipoteza c activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor

sau n ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul subiect se evalueaz pe o baz de sine stttoare.

4.Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la evaluarea activelor necorporale i care, conform SEV 101, paragraful 2(i), sunt cerute a fi menionate, pot fi ipotezele c un brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de pe pia.

Implementare (SEV 102)5.Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale.Raportare (SEV 103)6.Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale fa de referinele coninute n termenii de referin ai evalurii, conform paragrafelor 24.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014COMENTARIIPrincipalele tipuri de active necorporaleC1.Un activ necorporal este un activ nemonetar care se manifest prin proprietile lui economice. El nu are substan fizic, dar acord drepturi i beneficii economice proprietarului acestuia.

C2.Evalurile de active necorporale sunt solicitate pentru diverse scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de active necorporale, raportri ctre autoritile fiscale, litigii i proceduri de insolven i pentru raportarea financiar.

C3.Un activ necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil. Un

activ necorporal este identificabil dac:

(a) fie este separabil, adic poate fi separat sau desprins de entitate i vndut, transferat, cesionat printr-un contract de licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie mpreun cu un alt contract, cu un activ identificabil sau cu o datorie identificabil aferent(), indiferent dac entitatea intenioneaz sau nu s fac acest lucru, fie

(b) decurge din drepturi contractuale sau de alt natur legal, indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau separabile de entitate sau de alte drepturi i obligaii.

C4. Orice activ necorporal neidentificabil, asociat cu o ntreprindere sau cu un grup de active, este numit fond comercial.C5. Principalele clase de active necorporale sunt urmtoarele:

legate de marketing;

legate de client sau de furnizor;

de natur tehnologic;

de natur artistic.

C6. n cadrul fiecrei clase, activele pot fi contractuale sau

necontractuale.

C7. Activele necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor sau serviciilor. Exemple sunt mrcile comerciale, brandurile, designul comercial unic, numele domeniului de internet i acordurile de neconcuren.

SEV 210 Active necorporaleC8. Activele necorporale legate de client sau de furnizor provin din relaiile cu sau din informaiile despre clieni sau furnizori. Exemple sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii, contractele de licen sau de redeven, registrele de comenzi, contractele de munc i relaiile cu clienii.

C9. Activele necorporale de natur tehnologic provin din drepturile contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat, tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele, programele pentru calculator, procesele sau reetele.

C10. Activele necorporale de natur artistic provin din dreptul la beneficii, cum ar fi: redevenele din lucrri artistice, ca de exemplu, piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia dreptului de autor necontractual.

Fondul comercialC11. Fondul comercial reprezint orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile. Ar trebui reinut c se folosesc definiii diferite ale fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare financiar sau de impozitare; ca urmare, poate fi necesar ca acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste scopuri.

C12. Exemple de beneficii reflectate n fondul comercial sunt:

sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei combinri de ntreprinderi, de exemplu, o reducere a cheltuielilor de exploatare sau economii de scar, care nu sunt reflectate n valoarea altor active;

oportunitile de dezvoltare, de exemplu, expansiunea pe diferite piee;

capitalul organizaional, de exemplu, beneficiile rezultate dintr-

o reea de afaceri pus la punct.

C13. ntr-o accepiune general, valoarea fondului comercial este valoarea rezidual rmas dup ce din valoarea unei ntreprinderi au fost sczute valorile tuturor activelor identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu datoriile existente sau cu cele poteniale.

Standardele de evaluare a bunurilor din Romnia 2014Caracteristicile activelor necorporaleC14. Activele necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin caracteristici, cum ar fi: dreptul de proprietate asupra lor, funcia ndeplinit, poziia pe pia i descrierea lor. Aceste caracteristici difereniaz activele necorporale ntre ele. Caracteristicile care le difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare:

mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul diferit, prin sursa diferit a ingredientelor i prin calitatea diferit;

programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual, prin referire la specificaiile lor de funcionare.

C15. Dei activele necorporale similare, care fac parte din aceeai clas, au cteva caracteristici comune, ele vor avea i caracteristici diferite care vor varia n funcie de tipul activului necorporal.Abordri n evaluareC16. Pentru evaluarea activelor necorporale pot fi aplicate toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general.C17. Toate metodele de evaluare a activelor necorporale impun o estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active, aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract, fie de ciclurile tipice de via specifice domeniului de activitate. Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor economici. De exemplu, un brevet de invenie pentru un medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci ani pn la expirarea proteciei legale a brevetului, dar un medicament concurent, cu o eficacitate anticipat mai mare, se preconizeaz s fie introdus pe pia peste trei ani. O astfel de situaie poate face ca durata de via util rmas a primului produs s fie estimat la numai trei ani.

Abordarea prin piaC18. Prin abordarea prin pia, valoarea unui activ necorporal se determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.

SEV 210 Active necorporaleC19. Natura eterogen a activelor necorporale semnific faptul c rareori este posibil s se gseasc dovezi de pia despre tranzacii cu active identice. Dac exist dovezi de pia,

singurele dovezi disponibile se refer, de obicei, la active similare i nu la unele identice. Ca o alternativ sau ca un instrument suplimentar, comparaia cu preurile tranzaciilor relevante cu active identice sau similare, obinute n urma analizei vnzrilor, poate furniza dovezi despre ratele de evaluare, de exemplu, ar fi posibil s se determine o rat tipic pre / profit net sau o rat a rentabilitii pentru o clas de active necorporale similare.

C20. n cazul n care exist dovezi fie despre preuri, fie despre ratele de evaluare, deseori va fi necesar s se fac ajustri ale acestora pentru a se reflecta diferenele dintre activul subiect i activele implicate n tranzacii.

C21. Aceste ajustri sunt necesare pentru a reflecta diferenierea caracteristicilor activului necorporal subiect de cele ale activelor implicate n tranzacii. Astfel de ajustri pot fi determinate mai degrab la nivel calitativ dect la nivel cantitativ