soe Årsrapport 2015

2015ÅRSRAPPORT

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 22 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighets-behandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør, og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.

04/ Stor-Oslo Eiendom i 2015

og ved inngangen ti l 2016

06/ Prosjekter under utvikling

15/ Historisk solid

avkastning på prosjektene

17/ Stor-Oslo Invest – Investeringer

18/ Ansatte

21/ Årsregnskap Stor-Oslo Eiendom

27/ Årsregnskap Stor-Oslo Invest

32/ Referanseliste – Næring

33/ Referanseliste – Bolig

34/ Stor-Oslo Eiendom tar mil jøet på alvor

05/ Et viktig år for Stor-Oslo Eiendom

ForretningsidéSOE utvikler eiendom

VisjonDen foretrukne eiendomsutvikler

VerdierKompetente – Verdiskapende Løsningsorienterte – Pålitelige

MisjonGrensesprengende eiendomsutvikling

INNHOLD

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015 3

2015 har for Stor-Oslo Eiendom vært et år med mye endring. Vi har i løpet av året gjennomført en fusjon av Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS. De to selskap er fusjonert inn i Stor-Oslo Eiendom AS. Partnerne i Stor-Oslo selskapene har inngått en ny aksjonæravtale, eierposter er noe omfordelt og eierskapet er lagt i et nytt holdingselskap, Stor-Oslo Eiendom Holding AS, som er 100 % eier av Stor-Oslo Eiendom AS.

I løpet av året har fire av våre senior partnere valgt å slutte, dels for å starte i annen virksomhet og dels for å etablere egen virksomhet.

2015 har organisatorisk således vært krevende, men ved utgangen av året med et selskap med litt færre medarbeidere, betydelig mer å gjøre for hver enkelt, og med økte utfordringer for mange av våre yngre medarbeidere. Dette har skapt økt entusiasme i organisasjonen og en svært motivert gjeng som skal ta Stor-Oslo Eiendom videre.

Ved inngangen til 2016 har vi mange, til dels meget store, prosjekter å ta tak i, som forhåpentligvis vil gi Stor-Oslo regionen mange nye boliger, noen svært flotte og profilerte næringsbygg og våre investorer fortsatt god avkastning på investert kapital.

Vi gleder oss til fortsettelsen!

Arild Rygg, styreleder

Stor-Oslo Eiendom i 2015og ved inngangen til 2016

FLERE GRUNNER TIL SAMMENSLÅINGFørst og fremst har vi endret oss som selskap i løpet av de siste 15 årene. Fra å være et rent prosjektlederselskap som primært jobbet for de store eiendomsselskapene og syndikater, så har vi tatt steget opp og selv blitt en betydelig eiendomsaktør som etablerer og igangsetter prosjekter på «egen kjøl». Vi tok tidlig et strategisk valg om å ta føringen i prosjektene, investere egne penger, få med gode investorer og selv ta byggherrerollen i prosjektene.

FRA LEVERANDØR TIL PREMISSGIVERVi forsto at man må ha tilgang på både kunnskap og kapital om man ønsker å bli en stor aktør i eiendomsbransjen. Kunnskapen har vi bygget opp og foredlet gjennom mange år med store og kompliserte prosjekter. Man må våge å ta på seg oppgaver som er «utenfor komfortsonen» hvis man skal bli bedre og lære noe nytt. Gjennom slike prosjekter bygger vi kompetanse internt, og vi bygger også en stolthet og et internt samhold som er unikt.

Mange av våre største prosjekter har vi utført på oppdrag fra store eiendomsselskap. Vi ønsket imidlertid å ta steget helt opp og selv være vår egen premissgiver. Vi ønsket å jobbe med utfordrende, kompetansebyggende prosjekter og samtidig kapitalisere på vår kunnskap. Ved å tilby våre investorer en mulighet til å investere i våre utviklingsprosjekter, har vi i løpet av de siste årene fått nødvendig kapitaltilgang til å initiere de store prosjektene.

2015 ble et veiskille for vårt selskap. Året ble preget av at vi konsoliderte, effektiviserte og omorganiserte Stor-Oslo Eiendom, etter 6 år med drift gjennom to selskap. Når vi nå går inn i et jubileumsår, sterkere og mer samlet enn noen gang, er det også tid for refleksjon og en oppsummering av våre første 15 år.

På få år har vi tatt steget opp fra å være en ren leverandør til å være en premissgiver i eiendomsbransjen.

KJERNEKOMPETANSEN ER EIENDOMSUTVIKLINGVi er en ren kunnskapsbedrift, som kun jobber med utvikling av eiendom, og vi må hele tiden sette strenge krav til oss selv for å levere høy avkastning på kapitalen. Dette aktualiserte igjen behovet for å omorganisere og effektivisere virksomheten rundt vår kjernekompetanse; eiendomsutvikling. Vi blir mer strømlinjeformet og kan optimalisere tjenesten vi leverer til prosjektene våre. Så lenge vi leverer god avkastning, kan vi langt på vei selv legge føringer og premisser for hva vi ønsker å jobbe med.

I SAMME BÅTVi ønsket å samle hele organisasjonene i ett selskap - i samme båt med ett mål. Vi ønsket å bygge en virksomhet som skal være best på eiendomsutvikling, og vi mener vi blir det ved å være enorganisasjon, ha en agenda og bygge ett tverrfaglig team med økonomer, ingeniører og markedsfolk for utvikling av eiendom. Det handler om å bygge systemverdi. Lage en velsmurt maskin, med kun ett fokus: - å utvikle eiendom. Vi er nå rigget for veien videre og vi har klare ambisjoner om å bli en av de store aktørene innen eiendomsutvikling i Østlandsområdet.

STOR-OSLO EIENDOM

Et viktig år forStor-Oslo Eiendom

Mathis Grimstad, daglig leder i Stor-Oslo Eiendom AS.


PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

KONOWSGATE 67 B - OSLO

Konowsgate 67 B ble kjøpt av Stor-Oslo Eiendom AS i 2011. Prosjektet har omfattet full rehabilitering av eiendommen, med nye fasader, et energieffektiviseringsprosjekt i samarbeid med Enova, samt ny innredning av utleiearealer for forskjellige typer næringsvirksomhet. Største leietaker er Insignia AS (salg av biler), OnlineXprint AS (trykkeri og Car Spa (bilpleie). Det er fortsatt ca. 7.000 kvm ledig areal hvor det arbeides med utleie. Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og ikke søknadspliktige oppgraderingsarbeider. Prosjektet er ferdigstilt hva angår fasader, tak og de utleide arealer. Komplett ferdigstillelse avhenger av utleie av resterende næringsarealer, forhåpentligvis i løpet av 2016.

Oppdragsgiver er Konowsgate 67 B ANS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 30 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering og forretningsførsel utleiearbeidet.

KARL JOHANS GATE 12 - OSLO

Prosjektet omfatter rehabilitering av to bygårder fra 1860-årene til et Choice Komfort Hotell med 181 rom, restaurant, bar, uteservering i gårdsrom og fellesarealer. Totalt 9700 kvm areal. Hotellet er strategisk plassert med inngang fra Karl Johans gate rett ovenfor Domkirken og Kirkeristen. Prosjektet ble påbegynt 2013, med forprosjekt, og ventes ferdigstilt i mars 2016.

Oppdragsgiver er Karl Johans gate 12 AS/Union Eiendomskapital AS. Stor-Oslo Eiendom er byggherrens prosjektledelse og ansvarlig for forprosjekt, kontrahering og gjennomføring/ferdigstilling.

SCHWEIGAARDSGATE 16 - OSLO

Nytt HQ for Statoil Fuel & Retail

Prosjektet omfatter ca. 15.000 kvm kontorarealer på Grønland i Oslo og er blant annet nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail AS. Prosjektet ble påbegynt i 2011 og ferdigstilt i 2015. Stor-Oslo Eiendom har vært prosjektutvikler/prosjektleder for hele prosjektet fra oppstart med volumstudier, arkitektkonkurranse, avklaringer myndigheter/politikere til ferdigstillelse og overlevering til leietakere.

Oppdragsgiver var Entra Eiendom.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 20156


NITTEBERG HAGEBY - NITTEDAL

Prosjektet omfatter 54 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2012 med salg og ventes ferdigstilt årsskifte 2017/18.

Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

VÅLERENGA STADION - OSLO

Arbeidet med Vålerenga stadion ble påbegynt i 2008, med generell rådgivning overfor Vålerenga Fotball, i forbindelse med et vedtak i Oslo Bystyre om at VIF skulle få tomt til ny stadion. Stor-Oslo Eiendom har ingen eierandel i prosjektet, men har bistått VIF med å utvikle prosjektet og å kommersialisere tomtegaven fra Oslo kommune, samt å finansiere prosjektet. Et langt, tungt og meget omfattende arbeide har ført til suksess i 2015 ved at alle beslutningsvedtak ble fattet og byggingen startet.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Vålerenga kultur- og idrettspark AS, 100% eiet av Vålerenga Fotball. Prosjektet skal være ferdigstilt i august 2017.

SOLBAKKEN 1-7 - DRAMMEN

Solbakken ligger solrikt og tilbaketrukket på Bragernes i Drammen Kommune med 66 leiligheter og fire «townhouses». Prosjektet ble påbegynt 2011 med prosjektutvikling og myndighetsbehandling. Prosjektet ventes ferdigstilt høsten 2016.

Oppdragsgiver er Solbakken 1-7 AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.



GAMBORGS PLASS, MALMØGATA 1 - OSLO

Prosjektet omfatter 52 boliger og 1300 kvm arealer for kontor på gateplan. Prosjektet ligger i Malmøgata 1, på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble kjøpt med ferdig rammetillatelse iht TEK 07 januar 2015 og byggestart var februar 2015. Prosjektet ferdigstilles sommeren 2016.

Oppdragsgiver er Malmøgata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.

SCHULTZS HUS, SCHULTZ GATE 1 - OSLO

Schultz Hus utvikles på Majorstua i Oslo. Prosjektet omfatter 31 boliger, et underjordisk parkeringsanlegg med 24 P-plasser, samt ca 1 000 kvm arealer for Næring. Prosjektet ble påbegynt 3. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og vil ferdigstilles i løpet av januar 2016.

Oppdragsgiver er Schultz Hus AS hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20% eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse og forretningsførsel samt bistand med å finne leietakere til prosjektets næringsarealer.Prosjektets boliger er ferdigsolgt og de to forretningsarealene er utleid til Baker Hansen og HiYoga (Sats Norge AS).

AMPERE – RIFT COLOSSEUM. SØRKEDALSVEIEN 8 - OSLO

Prosjektet omfatter 116 boliger og 11 000 kvm arealer med næring og utvikles på Majorstua i Oslo kommune. Prosjektet ble kjøpt i 2012, omregulert i 2015 og er under bygging. Prosjektet ferdigstilles medio 2017.

Oppdragsgiver er Sørkedalsveien 8 Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling, forretningsførsel, salg og gjennomføring.



SILDETOMTA - KONGSBERG

Prosjektet omfatter ca. 60 boliger, 11 000 kvm handel og 160 hotellrom og utvikles i sentrum i Kongsberg kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med omregulering, som ventes stadfestet i 2016. Bygging ventes startet ultimo 2016 og ferdigstilt i løpet av 2018.

Oppdragsgiver er Sølvknuten AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 18%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling, salg og gjennomføring.

NEDRE SKØYEN VEI 11 - OSLO

Prosjektet omfatter 39 boliger og 1000 kvm arealer for parkering og utvikles på Skøyen i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2015 med konseptvurderinger og reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2020. Oppstart bygging er pt. uviss og avhengig av oppstart av arbeider med Fornebubanen og ny Skøyen Stasjon.

Oppdragsgiver er Nedre Skøyen vei 11 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 33,4 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektutvikling og gjennomføring, herunder finansiering og forretningsførsel.

ENGENE 100 - DRAMMEN

Prosjektet utvikler 75 boliger over tre byggetrinn i Drammen kommune. Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med detaljregulering og ventes ferdigstilt årsskiftet 2017/18.

Oppdragsgiver er Engene 100 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 25%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.


HOVSETERVEIEN 70-72 - OSLO

På Hovseter utvikles eiendommen i Hovseterveien 70-72 til boliger, utvidet nærbutikk og renovert garasjeanlegg. I alt 2300 m2 bolig over 5 plan, med tilhørende takterrasse, og nytt utomhus areal på taket til butikk. Eksisterende garasjeanlegg renoveres, og skal samvirke med garasjeanlegget til de nye boligene. Prosjektet vil gi et godt bidrag til å fornye en eksisterende sliten bebyggelse, og torget som knytter sammen omkringliggende bolig bebyggelse, og Hovseter skole. Pr januar 2016 er prosjektet til politisk behandling, med antatt vedtatt regulering ila Q1 2016. Søknad om rammetillatelse følger straks regulering er vedtatt, med forventet oppstart bygge arbeider i Q3 2016. Forventet ferdigstillelse er Q4 2017.

Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for utvikling, forvaltning, forretningsførsel og prosjektutvikling. Stor-Oslo Invest AS er medeier med en eierandel på 19%.

KIRKEVEIEN 59 - BÆRUM

Prosjektet omfatter ca. 80 boliger samt noe areal for handel, og utvikles i Bærum kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med innspill til endring av kommuneplan. Byggestart ventes ila. 2017.

Oppdragsgiver er Høvikhagen AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektledelse, forretningsførsel og forvaltning.

MEGLERGÅRDEN BEKKESTUA - BÆRUM

Prosjektet omfatter utvikling av ca 60 leiligheter og 2600 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger sentralt plassert i Bekkestua Sentrum . Prosjektet ble ervervet høsten 2016 og med oppstart deltaljregulering februar 2016. Det forventes salgsstart Q1 2017 på boligene. I januar 2016 ble det ervervet tilstøtende nabotomt for å innlemme denne i prosjektet. Dette innebærer ytterligere 13 enheter.

Oppdragsgiver er Melgergården 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20%. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.



BRØDFABRIKKEN, LØRENVEIEN 55 - OSLO

Prosjektet omfatter 54 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2012 med salg og ventes ferdigstilt årsskifte 2017/18.

Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

LØRENVEIEN 65 - OSLO

Kontorbygg

Prosjektet omfatter 13.700 kvm arealer for kontor og utvikles på Løren i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt juni 2012 med regulering og ventes ferdigstilt i 2018.

Oppdragsgiver er Lørenveien Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 6,9 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.

SANNERGATA 3 - OSLO

Prosjektet omfatter utvikling av ca 70 leiligheter og 1350 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger øverst på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble ervervet høsten 2013 og regulering pågår med mål om salgsstart sommeren 2016.

Oppdragsgiver er Sannergata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.



PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER

FRYSJAPARKEN - OSLO

Prosjektet omfatter 950 boliger, forretninger og barnehage utvikles på Frysja i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2024.

Oppdragsgiver er Frysjaparken Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 2,61%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.

LØKENHAGEN, SKÅRER SYD - LØRENSKOG

Prosjektet omfatter ca 700 boliger ( ca 43.900 kvm) med noe utadrettet næringsvirksomhet på bakkeplan. Prosjektet ligger i Lørenskog kommune og første trinn ble byggestartet høsten 2015. Hele Prosjektet ventes ferdigstilt ca. 2025.

Oppdragsgiver er Skårer Syd Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 8,1%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og forvaltning.

ENSJØVEIEN 16-22 - OSLO

Prosjektet omfatter omregulering fra dagens bruk, som i hovedsak er kontorer, til boliger. Det vil bli forretninger på bakkeplan mot Ensjøveien. I tillegg vurderes det å innlemme barnehage i prosjektet. En omregulering ti l boliger vil medføre rivning av dagens bygningsmasse på 12 700 BRA. Forventet utnyttelse etter omregulering er 22 000 BRA. Reguleringsprosessen forventes ferdigstilt i løpet av første halvår 2017.

Oppdragsgiver er Ensjø Utvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS har opsjon på 20 % av aksjene. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for forretningsførsel, utleie og omregulering.



KAKKELOVNSKROKEN - OSLO

Prosjektet omfatter en regulert næringstomt i Kakkelovnskroken 3 på Rødtvedt i Oslo. Eiendommen ble kjøpt som del i en mindre portefølje i 2011. Det har siden kjøpet vært arbeidet med avklaringer med Statens Vegvesen, som i 2015 endelig falt på plass i den forstand at SVV frafalt sin båndlegging av eiendommen, slik at den da ble klar for utbygging i henhold til gjeldende regulering.

Eiendommen har potensial for ca. 5.700 kvm næringsbygg. Det arbeides løpende med direkte salga eiendommen, alternativt utleie og bygging av et skreddersydd bygg for leietaker.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Kakkelovnskroken 3 AS, 100% eiet av Oslo Øst Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 20 % eier. Prosjektet ventes solgt eller påbegynt i løpet av 2016.

HOLMENHAGEN, STASJONSVEIEN 55 - OSLO

Prosjektet «Holmenhagen» er beliggende i Stasjonsveien 55 på Vestre Holmen i Oslo. Prosjektet omfatter 52 boliger samt et underjordisk parkeringsanlegg med ca 50 P-plasser.

Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2015 med utvikling mot rammesøknad og er forventet ferdigstilt 1. kvartal 2018.

Oppdragsgiver er Holmen Eiendomsutvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS er medinvestor med 20 %. Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for prosjektutvikling og forretningsførsel. Prosjektets boliger legges ut for salg 2. kvartal 2016.

FROGNER NÆRINGSPARK - SØRUM

Prosjektet omfatter regulering av et tomteområde på 165.200 kvm i Sørum kommune, beliggende tett inntil E6, rett nord for «Berger-området». Det antas at det kan bygges ca. 52.000 kvm på området.

Området ventes ferdig regulert i løpet av 2016 og det vil etter hvert arbeides med å finne leietakere eventuelt kjøpere av ferdigs regulert og byggeklart område for logistikk-, lager-, verksted, eller produksjonsvirksomhet.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Frogner Næringspark AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 30 % eier. Frogner Næringspark AS har en opsjonsavtale om kjøp av grunnen fra dagens grunneiere. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektledelsen tilknyttet reguleringsprosjektet og den videre utvikling av næringsområdet.



SETRA VEI 26-30 - OSLO

Prosjektet omfatter tre eiendommer på tilsammen ca. 5.400 kvm i Holmenkollen i Oslo, med opsjon på ytterligere en eiendom på ca. 1.330 kvm. Eiendommene er under omregulering, der målet er å få tillatelse til å bygg ca. 3.500 kvm bolig. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2019.

Oppdragsgiver er Setra Vei utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 16,67 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og selskapsforvaltning.

PAULSENKAIA, FELT B4 - OSLO

Prosjektet omfatter ca. 19.500 kvm BRA bolig og ca. 5300 kvm BRA forretning, bevertning og barnehage, samt underetasje med parkering, boder, sykkelparkering og tekniske rom. Det ble primo 2016 inngått avtale med HAV Eiendom om å kjøpe eiendommen for utvikling som beskrevet over. Selve overtakelsen skjer ultimo 2016, men avtalen gir rom for at Stor-Oslo Eiendom kan starte utviklingsarbeidet og salg av leiligheter allerede i 2016. Byggestart ventes primo 2017 og ferdigstillelse av hele prosjektet ultimo 2019.

Oppdragsgiver er Paulsenkaia Invest AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS vil ha ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering, forretningsførsel, samt bistand med salg av leiligheter og utleie av næringsarealene.


HISTORISK SOLID AVKASTNING PÅ PROSJEKTENE

*) Beregnet internrente på 100% kapitalinn- og utbetalinger fra oppstart i 2003. Alle realiserte prosjekter er medtatt i beregningenUtbetalingerInnbetalinger

(Gjennomsnittlig IRR på alle gjennomførte prosjekter i regi av SOE, i nedennevnte periode)

500 000 000

400 000 000

- 100 000 000

300 000 000

- 200 000 000

200 000 000

- 300 000 000

100 000 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

* IRR: 37,29 %


Stor-Oslo Invest AS deltar med typisk 10 – 30 % av egenkapitalen i hvert av prosjektene som utvikles av Stor-Oslo Eiendom. Stor-Oslo Invests deltakelse skjer på 100 % de samme premisser som øvrige investorer. Med Stor-Oslo Eiendoms ansatte på eiersiden sikres det samme incitament og fokus fra ansatte som for finansielle investorer. Ingen ansatte får investere direkte i de enkelte prosjekter, men må delta i felesskapet. Dette for å sikre at alle har lik interesse i at alle prosjektene går bra. Man unngår på den måten risiko for suboptimalisering fra enkelte som kunne ha større interesse i ett prosjekt enn et annet.

Selskapet hadde ved årsskiftet 2015/2016 eierskap eller opsjoner i 27 prosjektselskaper. Oversikt over prosjektselskapene fremgår i oversikten til høyre.

Samlet verdijustert egenkapital i Stor-Oslo Invest AS ved årsskiftet 2015/2016 er ca. NOK 182 millioner. Gjennom 2015 har selskapet hatt en verdiutvikling på ca. 10 %.

Selskapet har i 2015 investert samlet ca. NOK 12 millioner og har realisert prosjekter for ca. NOK 17 millioner.

Prosjektporteføljen anses å være godt diversifisert, med en blanding av boligprosjekter og næringsprosjekter. Realisasjonstidspunkt for de forskjellige prosjekter er spredd over et tidsrom på fra ett til åtte år fra årsskiftet 2015/2016. Alle investeringer skjer i Østlandsområdet (Stor-Oslo området).

Selskapet har ved inngangen til 2016 en noe begrenset kapasitet, grunnet tunge investeringer ved inngangen til et nytt år. Mot slutten av 2016 ventes imidlertid nye realisasjoner, som vil gi selskapet fornyet investeringskapasitet.

Selskapet har ingen ansatte og forvaltes av Stor-Oslo Eiendom.

STOR-OSLO INVEST

SOIs prosjektengasjementer SOIs Eierandel Prosjektbeskrivelse (fra 2014*)

Konowsgate 67 B AS 31,92 % Rehabilitering, ENOVA-tiltak og restrukturering av leie, ca. 19.200 m2

Oslo Øst Holding AS 20,00 % Næringstomt på Kalbakken for bygging av nye 5.700 m2

Hellerudsletta Eiendom AS 0,78 % Messesenter Hellerudsletta, Skedsmo.

Sørkedalsveien 8 Holding AS 6,80 % Kontorbygg under om-/utbygging og konvertering til kontor/bolig, 27.000 m2

Frogner Næringspark AS 30,00 % Regulering av ca. 300 da tomter for lager-/logistikkbebyggelse

Millenium Property KS (+AS) 100 % Boligprosjekt på Skullerud med 130 leiligheter. Ferdigstilt.

Millenium Property II AS 100 % Boligprosjekt på Skullerud med 85 leiligheter. Ferdigstilt.

Solbakken 1-7 AS 20,00 % Boligprosjekt i Drammen med 70 leiligheter, ferdigstilles ila 2016.

Skårer Syd Holding AS 7,41 % Regulert tomt for boligprosjekt, Lørenskog med inntil 700 leiligheter.

Nitteberg Vest AS 26,40 % Boligprosjekt på Nitteberg med 52 småhus og rekkehus, under bygging.

Rotnesbeitet AS 33,00 % Boligprosjekt i Nittedal med 28 leiligheter. Ferdigstilt.

Lørenveien Utvikling AS 6,87 % Boligutviklingsprosjekt på Løren, 150 leiligheter samt 13.000 m2 kontorbygg.

HøvikHagen AS 9,37 % Eiendom i Bærum under omregulering og prosjektering til bolig og næring.

Engene 100 25,00 % Boligprosjekt i Drammen, med ca 80 leiligheter, under bygging.

Hovseterveien 70 - 72 AS 18,89 % Forretning og P-hus samt ca 30 leiligheter på Hovseter i Oslo.

Sannergata 3 Invest AS 13,74 % Næringseiendom i Oslo underregulering til ca 70 leiligheter og dagligvareforretning.

Good Hope Properties AS 66,67 % Vinfarm i Sør-Afrika med potensiale for utvikling av feriehus.

Frysjaparken Utvikling AS 2,61 % Boligprosjekt på Frysja i Oslo, under regulering for inntil 1.000 leiligheter.

Ensjøveien 16 – 22 0,00 % Opsjon på 20 % av næringseiendom for omregulering til bolig/næring

Malmøgata Invest AS 13,74 % Boligprosjekt på Rodeløkka i Oslo med 52 leiligheter og 1.100 m2 næring, under bygging.

Nedre Skøyen vei 11 AS 33,40% Næringseiendom for konvertering til bolig, ca. 50 leiligheter. Under regulering.

Sølvknuten AS 18,09% Tomt på Kongsberg under regulering til 14.000 m2 næring og bolig.

Schultzgate 1 Invest AS 20,00% Opsjon på 20% av 31 leiligheter og 1.000 m2 næring. Ferdigstilt.

Meglergården Invest 1 AS 19,90 % Eiendom på Bekkestua for omregulering til bolig og næring.

Stasjonsveien 55 Invest AS 20,00 % Boligprosjekt på Holmen/Huseby med 47 leiligheter.

Setra vei Utvikling AS 16,60 % Boligprosjekt i Holmenkollen, under regulering, for ca 30 leiligheter.

Paulsenkaia Invest AS 20,00 % Prosjekt i Bjørvika i Oslo, under utvikling for ca 175 leiligheter og 5.000 m2 næring.

Stor-Oslo Invest AS’ investeringerStor-Oslo Invest AS er et investeringsselskap i Stor-Oslo Eiendom. Selskapets forretningsidé er å investere i alle prosjekter som utvikles av Stor-Oslo Eiendom, for derigjennom å delta aktivt på eiersiden i prosjektene, på lik linje med eksterne, finansielle investorer. Selskapet er eiet av de ansatte i Stor-Oslo Eiendom.


ANSATTE

Arild RyggStyreleder og partnerTlf: 90 88 18 [email protected]

Nikolai OlsenPartnerTlf: 93 41 07 [email protected]

Richard Zagar

Tlf: 93 89 66 [email protected]

Ragnhild Bjella Skjørten


Carl Henrik Graff


Mathis GrimstadPartnerTlf: 41 29 48 [email protected]

Karsten HjertholmPartnerTlf: 97 97 39 [email protected]

Geir JohnsenPartnerTlf: 90 23 48 [email protected]

Per Christian HolmPartnerTlf: 46 93 45 [email protected]

Gunnar RindePartnerTlf: 95 21 88 [email protected]

Kjell Kristian Olstad


Lars-Erik WogstedPartnerTlf: 92 42 84 [email protected]

Ansatte i Stor-Oslo Eiendom


ANSATTE

Kathinka Lien Augustine


Thomas Børnich


Erlend Ramnefjell


Lars Eirik Heramb Fjeld


Martin Bremnæs


Lars-Henrik Manengen


Christian Kaas

Tlf: 93 03 05 13 [email protected]

Petter Bay Braathen


André Sommerfelt Bårdstu


Esben Mæhlum



ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle, lede og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, prosjektledelse, prosjektutvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere. Selskapet har i 2015 fusjonert inn Stor-Oslo Prosjekt AS og endret navn fra Stor-Oslo Management AS til Stor-Oslo Eiendom AS. Selskapet har i 2015 beskjeftiget 24 årsverk og hadde, ved utgangen av 2015, 21 ansatte.Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

*Tall fra resultatregnskap er summert for Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS i 2014.Sammenligningstall for 2014 er ikke reviderte tall.

Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 6 904 567 i lønnskostnader for 2015. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2015. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede. Inngangen til 2016 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2015 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Selskapet har ved årets slutt to kvinnelige ansatte og 19 menn. Styret består av 1 kvinne og 5 menn. Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø. Selskapets ambisjon er å bidra til forskjønning av bymiljøet.

2015 2014*Driftsinntekter 60 241 957 65 729 200Driftsresultat 7 555 777 18 344 657Årsresultat før skatt 20 062 313 30 462 754Årsresultat etter skatt 17 942 467 25 407 890

31.12.2015 31.12.2014Balansesum 53 065 279 25 910 330Egenkapital 1 250 000 1 479 983

Resultatregnskap

Driftsinntekter og kostnader Note 2015 2014Honorarinntekter 58 827 992 64 403 260Annen driftsinntekt 1 413 965 1 325 940Sum driftsinntekter 60 241 957 65 729 200

Fremmedtjenester 2 093 578 1 056 775Lønnskostnad 2 37 936 040 34 747 771Avskrivning av driftsmidler 4 118 733 113 260 Annen driftskostnad 12 537 830 11 466 736Sum driftskostnader 52 686 180 47 384 542

Driftsresultat 7 555 777 18 344 658

Finansinntekter og finanskostnaderInntekt på investering i datterselskap 0 6 466 313Annen renteinntekt 10 227 677 161 144Annen finansinntekt 13 181 662 5 518 286Annen rentekostnad 310 802 27 637Annen finanskostnad 592 000 10Resultat av finansposter 12 506 537 12 118 096

Ordinært resultat før skattekostnad 20 062 313 30 462 754Skattekostnad på ordinært resultat 1, 3 2 119 846 5 054 864Ordinært resultat 17 942 467 25 407 890

Årsresultat 17 942 467 25 407 890

OverføringerAvsatt til utbytte 29 091 437 32 500 000Avsatt konserbidrag 1 422 909 0Avsatt til annen egenkapital -12 571 879 -7 192 110Sum overføringer 17 942 467 25 407 890

Styrets årsberetning 2015


Balanse – Eiendeler


Balanse – Egenkapital og gjeld

Oslo, 03.02.2016

Arild Rygg Styreleder

Pål Mathis GrimstadDaglig leder

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Jan-Gunnar Bøyum Styremedlem

Terje Urnes Styremedlem

Kathinka Lien AugustineStyremedlem

Karsten HjertholmStyremedlem

* I grunnlag for utbytteutdeling fra Stor-Oslo Eiendom AS til eier Stor-Oslo Eiendom Holding AS ligger det en gevinst som oppstod som følge av fusjon av Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Prosjekt AS. Gevinsten er ført direkte mot egenkapital og vil elimineres ved konsolidering. Utbyttet fra Stor-Oslo Eiendom Eiendom Holding AS til eiere er således 11 MNOK mindre enn det som kommer til uttrykk i årsregnskapet til Stor-Oslo Eiendom AS.

Note 2015 2014

Anleggsmidler

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 4 321 680 0

Sum varige driftsmidler 321 680 0

Finansielle anleggsmidler

Investeringer i datterselskap 9 106 502 615 252

Investeringer i tilknyttet selskap 9 0 3 312 005

Andre langsiktige fordringer 0 1 240 000

Sum finansielle anleggsmidler 106 502 5 167 257

Sum anleggsmidler 428 182 5 167 257

Omløpsmidler

Fordringer

Kundefordringer 10 433 561 1 8 1 1 5 1 7

Andre kortsiktige fordringer 10 22 761 490 13 043 517

Sum fordringer 33 195 051 14 855 033

Bankinnskudd, kontanter o.l. 7 19 442 046 5 888 039

Sum omløpsmidler 52 637 097 20 743 073

Sum eiendeler 53 065 279 25 910 330

Egenkapital Note 2015 2014

Innskutt egenkapital

Aksjekapital 5, 6 1 250 000 1 250 000

Sum innskutt egenkapital 1 250 000 1 250 000

Opptjent egenkapital

Annen egenkapital 0 229 983

Sum opptjent egenkapital 0 229 983

Sum egenkapital 6 1 250 000 1 479 983

Gjeld

Avsetning for forpliktelser

Utsatt skatt 0 12 555

Sum avsetning for forpliktelser 0 12 555

Kortsiktig gjeld

Leverandørgjeld 1 080 177 534 664

Betalbar skatt 3 1 627 507 0

Skyldig offentlige avgifter 3 865 842 1 442 002

Utbytte* 29 091 437 17 000 000

Annen kortsiktig gjeld 10 16 150 3 15 5 4 41 1 25

Sum kortsiktig gjeld 51 815 279 24 41 7 7 9 1

Sum gjeld 51 815 279 24 430 346

Sum egenkapital og gjeld 53 065 279 25 910 330



Lønnskostnader 2015

Lønn 25 322 600

Arbeidsgiveravgift 4 633 791

Pensjonskostnader 708 535

Andre lønnsrelaterte ytelser 1 169 437

Avsatt bonus for året 6 101 330

Sum 37 936 040

Ytelser til ledende personer Daglig leder Styre

Lønn og pensjon 1 558 333 360 000

Sum 1 558 333 360 000

Note 2 – Lønnskostnader

Årets skattekostnad fordeler seg på 2015 2014

Betalbar skatt 2 153 789 2 397 361

Endring i utsatt skatt -33 943 4 309

Sum skattekostnad 2 119 846 2 401 670

Beregning av årets skattegrunnlag:

Resultat før skattekostnad 20 062 313 19 572 628

Permanente forskjeller -12 091 454 -4 227 201

Endring i midlertidige forskjeller 6 137 -

Mottatt konserbidrag -6 466 313

Avgitt konserbidrag -1 949 191 -8 879 114

Årets skattegrunnlag 6 027 805 -

Betalbar skatt i balansen:

Betalbar skatt på årets resultat 2 153 789 2 397 361

Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -526 282 -2 397 361

Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag 0 0

Betalbar skatt i balansen 1 627 507 0

Oversikt over midlertidige forskjeller:

2015 2014 endring

Varige driftsmidler -28 921 -22 784 6 137Sum -28 921 -22 784 6 137

Inntektsført avsatt utbytte 4 611 148 500 143 889

Inngår ikke i beregn av utsatt skatt 24 310 -24 310

Sum - 125 716 125 716

25 % / 27 % utsatt skatt 0 33 943 33 943

Note 3 – Skatt

Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar. Disse er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordning.

Godtgjørelse til revisorDet er i 2015 kostnadsført kr. 95 000 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. Dette inkluderer teknisk utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer. For øvrige bistandstjenester i forbindelse med fusjon er det fakturert kr. 162 000 (eks. mva)

PensjonSelskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.

BonusSelskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

Note 1 – Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

DriftsinntekterTjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Tilretteleggingshonorar inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % (27 % i 2014) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier.

Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposterAnleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

FordringerKundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaperInvesteringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak.

FusjonStor-Oslo Management AS fusjonerte i 2015 med Stor-Oslo Prosjekt AS, org.nr. 983 603 688, med regnskapsmessig og skattemessig virkning pr. 01.01.2015. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon mellom heleide datterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding, og reguleres av aksjeloven § 13-24 , jf. § 13-1 flg. Fusjonen ble gjennomført etter regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet. I årsregnskapet for 2015 er tallene for 2015 og 2014 ikke direkte sammenlignbare som følge av fusjonen. Tallene som presenteres for 2014 er sammenfallende med offentlig regnskap for det overtakende selskapet, Stor-Oslo Management AS.Se Proforma-tall i note 12 for ytterligere informasjon.



Note 4 – Anleggsmidler

Aksjekapital Antall Pålydende Balanseført

Ordinære aksjer 50 000 25 1 250 000

Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Aksjonærer Aksjer Eierandel

Stor-Oslo Eiendom Holding AS 50 000 100 %

Totalt antall aksjer 1 000 100 %

Note 5 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v

Påkost leide lokaler Programvare Inventar Kunst Sum

Anskaffelseskost 01.01.15 64 800 408 967 26 665 500 432

Tilgang 40 663 40 663

Avgang

Anskaffelseskost 31.12.14 40 633 64 800 408 967 26 665 541 065

Akkumulerte avskrivninger 31.12.15 2 259 2 17 156 2 1 9 41 5

Akkumulerte nedskrivninger 31.12.15 -

Balanseført verdi pr. 31.12.15 38 404 64 800 1 9 1 8 1 1 26 665 321 680

Årets avskrivninger 2 259 0 1 16 474 1 1 8 733

Avskrivningsplan 30 % 3 år 3-5 år -

Aksjekapital Annen EK Sum

Egenkapital 01.01.15 1 250 000 229 983 1 479 983

Fusjon 1 346 340 1 346 340

Interngevist ved kjøp/salg av krysseide aksjer 10 995 555 10 995 555

Årets resultat 17 942 467 17 942 467

Avsatt utbytte -29 091 437 -29 091 437

Avsatt konsernbidrag -1 422 909 -1 422 909Egenkapital 31.12.2015 1 250 000 - 1 250 000

Note 6 – Egenkapital

Av selskapets bankinnskudd er kr 1 224 897 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

Overtakende selskap Stor-Oslo Management AS fusjonert i 2015 med:- Stor-Oslo Prosjekt AS, org.nr. 983 603 688.med virkning fra 01.01.2015. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon mellom heleide datterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS, og reguleres av aksjeloven § 13-24 , jf. § 13-1 flg. Fusjonen ble gjennomført etter regnskapsmessig kontinuitet.

Fusjonen ble gjennomført med skattemessig kontinuitet i henhold til skattelovens regler og med skattemessig virkning for ligningsåret 2015.

Tallene for 2014 er summering av tall fra Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Prosjekt AS.Tallene er ikke reviderte.

Overtakende selskap Stor-Oslo Management AS fusjonerte med Stor-Oslo Prosjekt AS med virkning fra 01.01.15. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon i søsterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS.Balanser for de fusjonerte selskapene per 31.12.2014/1.1.2015:

Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2014

Note 7 - Bankinnskudd

Note 11 - Fusjon og sammenlignbare tall

Note 8 - Garanti/pantstillelser

Datterselskap Eierandel Resultat Egenkapital Kostpris Bokført verdi (100%) (100%)

Haugerud Boliginvest 1 AS 100 % 339 248 523 098 106 000 1

Haugerud Boliginvest 2 AS 100 % -30 440 25 560 106 000 1

Eiendomsselskapet 30 AS * 100 % -25 025 42 601 106 500 106 500

Sum investeringer i datterselskap 318 500 106 500

* Resultat og egenkapital er hentet for 2014, da det ikke foreligger årsregnskap for 2015 ved avleggelse av årsregnskapet for Stor-Oslo Eiendom. Det er ikke utarbeidet konsernragnskap da selskapene samlet ikke overstiger kravene i regnskapsloven § 3-2.

Eiendeler Stor-Oslo Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS SUM

Anleggsmidler 5 167 257 2 0 9 1 1 2 5 376 369

Omløpsmidler 19 533 256 330 098 19 863 723Sum 24 700 514 539 210 25 239 723

EK og gjeld

Egenkapital 2 603 61 1 1 346 340 3 949 951

Gjeld 19 009 632 28 097 896 47 107 528Sum 21 613 245 29 444 236 51 057 480

Note 10 - Mellomværende med datterselskaperog tilknyttede selskaper

Note 12 - Pro forma balanser per 31.12.2014 for fusjonerte selskap



Revisors beretning


ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapet Stor-Oslo Eiendom AS har en aktiv rolle. Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.15 deleierskap i totalt 25 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på ca. NOK 220 mill.

Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2015 investert totalt NOK 32,0 mill. fordelt på 4 nye prosjekter og nye investeringer i eksisterende prosjekter. Selskapet har solgt et næringsprosjekt samt flere deler av boligprosjekter i 2015. I tillegg er det solgt ut andeler av aksjene i 9 prosjekter. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene. Selskapet er, gjennom forventede realiseringer utover i 2016, godt posisjonert for nye investeringer i inneværende år. Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Selskapet har i løpet av året tatt en større andel av selskapets egne aksjer i forbindelse med uttreden for tre aksjonærer. Kjøpet ble gjennomført slik at man oppnådde en andel egne aksjer på 26 % med oppgjør i andeler i 9 prosjektselskaper, se nærmere beskrivelse i note 6. Beholdning egne aksjer tenkes utdelt pro rata utfra eksisterende aksjonærer ifbm. genereforsamlingen i mars 2016.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2015. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Selskapet har i 2015 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

2015 2014Driftsinntekter 0 0Driftsresultat -746 420 -1 659 784Årsresultat før skatt 25 823 409 9 1 57 9 9 1Årsresultat etter skatt 25 823 409 6 649 964

31.12.2015 31.12.2014Balansesum 136 363 283 130 214 322Egenkapital 80 687 899 92 076 633Egenkapitalandel 59,2% 70,7%

Resultatregnskap

Driftsinntekter og kostnader Note 2015 2014

Annen driftskostnad 2 746 420 1 659 784

Sum driftskostnader -746 420 -1 659 784

Driftsresultat -746 420 -1 659 784

Finansinntekter og finanskostnader

Inntekt på investering i datterselskap 0 4 421 091

Inntekt på investering i annet foretak i samme konsern 6 22 728 871 5 483 307

Annen renteinntekt 628 578 480 574

Annen finansinntekt 6 4 965 680 4 149 507

Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler 0 1 006 419

Annen rentekostnad 1 753 300 1 937 316

Annen finanskostnad 0 772 969

Resultat av finansposter 26 569 829 10 817 775

Ordinært resultat før skattekostnad 25 823 409 9 157 99 1

Skattekostnad på ordinært resultat 3 0 2 508 027

Ordinært resultat 25 823 409 6 649 964

Årsoverskudd 25 823 409 6 649 964

Overføringer

Avsatt til utbytte 5 12 000 000 6 622 462

Avsatt til annen egenkapital 5 13 823 409 27 502

Sum overføringer 25 823 409 6 649 964




Balanse – Eiendeler

Note 2015 2014

Anleggsmidler

Varige driftsmidler

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 21 958 21 958

Sum varige driftsmidler 21 958 21 958

Finansielle anleggsmidler

Investeringer i datterselskap 6 14 788 342 14 029 432

Investeringer i tilknyttet selskap 6 42 993 724 5 1 70 1 1 6 4

Investeringer i aksjer og andeler 6 59 675 122 48 503 588

Andre langsiktige fordringer 8 10 128 557 3 720 000

Sum finansielle anleggsmidler 127 585 745 117 954 18 4

Sum anleggsmidler 127 607 703 117 9 76 14 2

Omløpsmidler

Fordringer

Andre kortsiktige fordringer 8 3 710 689 1 143 937

Sum fordringer 3 710 689 1 143 937

Bankinnskudd, kontanter o.l. 5 044 8 9 1 11 094 243

Sum omløpsmidler 8 755 580 12 238 180

Sum eiendeler 136 363 283 130 214 322

Note 2015 2014

Innskutt egenkapital

Aksjekapital 4, 5 65 487 315 55 187 185

Egne aksjer -17 078 880 0

Overkurs 16 277 689 34 729 620

Sum innskutt egenkapital 64 686 124 89 916 805

Opptjent egenkapital

Annen egenkapital 16 001 775 2 159 827

Sum opptjent egenkapital 16 001 775 2 159 827

Sum egenkapital 5 80 687 899 92 076 633

Gjeld

Gjeld til kredittinstitusjoner 9 0 15 000 000

Sum annen langsiktig gjeld 0 15 000 000

Kortsiktig gjeld

Gjeld til kredittinstitusjoner 9 25 236 496 0

Leverandørgjeld 0 959

Betalbar skatt 3 0 2 508 027

Utbytte 12 000 000 6 622 462

Annen kortsiktig gjeld 8 18 438 888 14 006 2 4 1

Sum kortsiktig gjeld 55 675 384 23 137 689

Sum gjeld 55 675 384 38 137 689

Sum egenkapital og gjeld 136 363 283 130 214 322

Balanse – Egenkapital og gjeld

Oslo, 03.03.2015

Arild Rygg Styreleder

Nikolai Gomez Olsen Styremedlem

Karsten HjertholmStyremedlem

Leif Oddvin JensenStyremedlem



LønnskostnaderSelskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2015.

Ytelser til ledende personerDet har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2015.

Godtgjørelse til revisorGodtgjørelse til revisor er fordelt på følgende:Beløp i NOK

Note 2 – Lønn- og driftskostnader

Årets skattekostnad fordeler seg på 2015 2014

Betalbar skatt - 2 508 027

Endring i utsatt skattefordel -

Sum skattekostnad - 2 508 027

Beregning av årets skattegrunnlag:

Resultat før skattekostnad 25 823 409 9 1 57 991

Permanente forskjeller

Skattemessig overskudd på på andel i deltakerlignet selskap 1 038 637

Gevinst ved realisasjon av aksjer -22 728 871 -5 483 307

Tap ved realisasjon av aksjer 772 803

Tilbakeføring av inntektsført utbytte -4 965 680 -4 149 507

Tilbakeføring av inntektsført utdeling fra KS -

Nedskrivning verdipapirer 1 006 419

Resultatført konsernbidrag -4 421 091

Andre forskjeller 1 62 686 71 825

Mottatt konsernbidrag 14 549 709

Endring i midlertidige forskjeller

Anvendelse av fremførbart underskudd -3 254 490

Årets skattegrunnlag -1 708 455 9 288 989

Betalbar skatt i balansen:

Betalbar skatt på årets resultat - -1 420 394

Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag - 3 928 421

Sum betalbar skatt i balansen - 2 508 027

Oversikt over midlertidige forskjeller:

Inntektsført avsatt utbytte - 22 044

Underskudd til fremføring -1 708 455 -

Sum -1 708 455 22 044

25%/27% utsatt skatt/skattefordel -461 283 5 952

Utsatt skattefordel bokføres ikke ihht god regnskapsskikk.

Note 3 – SkattNote 1 – Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Investeringer og inntektsføringInvesteringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost.

Utby tte fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt / utbetaling skjer.

SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % (27% i 2014) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposterAnleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie

og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til g jenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig g jeld omfatter normalt poster som forfaller t i l betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som kny t ter seg t i l varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

FordringerKundefordringer og andre fordringer oppføres t i l pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

EstimaterUtarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.

2015

Lovpålagt revisjon 68 1 2 5

Tek. utarb. av regnskap og ligningspapirer 15 000

Annen bistand 1 9 1 75 0

Sum revisorbistand 274 8 75



Aksjekapital Antall Pålydende BalanseførtOrdinære aksjer 770 439 85 65 487 315

Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Aksjonærer Aksjer EierandelStor-Oslo Invest AS 200 928 26,08 %Ekeberg Eiendom Holding AS 162 914 21,15 %Brødrene Jensen AS 15 3 9 61 19,98 %Nomoco Eiendom AS 84 989 11,03 %KI Invest AS 60 307 7,83 %Walkabout Invest AS 33 265 4,32 %Sprint Invest AS 20 430 2,65 %Pared AS 13 972 1,81 %Lars Eirik Heramb Fjeld 5 890 0,76 %Rinde AS 9 963 1,29 %Investmaer AS 6 250 0,81 %M.Bremnæs Invest AS 4 600 0,60 %All In Vest AS 2 800 0,36 %Lars Eirik Heramb Fjeld 5 890 0,91 %Rinde AS 5 823 0,90 %Investmaer AS 5 100 0,79 %M.Bremnæs Invest AS 4 600 0,60 %All In Vest AS 2 800 0,36 %Graff Invest AS 2 500 0,32 %WIN AS 1 642 0,21 %Ragnhild Bjella Skjørten 1 508 0,20 %Lars Henrik Manengen 1 380 0,18 %Kathinka Lien Augustine 1 379 0,18 %KrisKaro AS 1 000 0,13 %Esben Mælum 7 6 1 0,10 %Totalt antall aksjer 770 439 100 %

* Aksjene er pantsatt med 1. prioritets pant til fordel for Danske Bank.

Note 4 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v

Note 5 – Egenkapital

Note 6 – Investeringer

Aksjekapital Overkursfond Egne aksjer Annen EK SumEgenkapital 01.01.15 55 187 185 34 729 620 - 2 159 827 92 076 632Emisjon 13.03.2015 10 300 130 16 070 626 26 370 756Årets resultat 25 841 948 25 841 948Kjøp av egne aksjer -36 017 382 -19 311 355 -55 328 737Salg egne aksjer 1 494 824 2 232 475 3 727 299Avsatt utbytte -12 000 000 -12 000 000Egenkapital 31.12.15 65 487 315 16 277 689 -17 078 880 16 001 775 80 687 899

Datterselskap Kontor Eier- og Resultat Egenkapital Kostpris Bokført stemmeandel (100 %) (100 %) verdiMillenium Property KS* Oslo 100,00 % 14 461 14 350 831 12 220 401 12 220 401Millenium Property II AS Oslo 100,00 % -788 455 2 550 000 1 0 1 7 1 6 1 8 43 000Millenium Property Invest AS Oslo 100,00 % -22 897 283 728 9 4 6 570 631 337Good Hope Properties AS* Oslo 66,67 % -242 950 2 876 258 2 876 201 1 893 604Sum investeringer i datterselskap 14 788 342

Tilknyttet selskapRugen Eiendom AS* Oslo 22,00 % -66 326 -40 067 1 032 691 24 102Konowsgate 67 B AS Oslo 31,92 % -4 645 274 34 681 684 17 456 000 17 456 000Oslo Øst Holding AS* Oslo 20,00 % 5 399 012 11 336 831 1 980 000 1 700 000Nedre Romerike Boligutvikling AS Oslo 33,00 % 4 271 198 17 695 584 5 644 980 5 644 980Engene 100 AS Oslo 25,00 % -1 165 471 23 234 905 6 753 000 6 753 000Stasjonsveien 55 Invest AS Oslo 20 % -2 120 375 6 980 463 1 800 000 1 800 000Nedre Skøyen vei 11 AS Oslo 33,40 % 1 8 549 10 212 267 4 045 408 4 045 408Solbakken 1-7 AS Oslo 20,00 % 31 975 528 1 100 000 2 010 000 5 460 234Frogner Næringspark Invest AS* Oslo 30,00 % -36 086 -147 736 1 10 000 1 1 0 000Sum investeringer i tilknyttet selskap 42 993 724

Investering i aksjer og andelerMalmøgata Invest AS Oslo 13,74 % 8 202 131 1 100 000 4 533 000 4 533 000Meglergården Invest 1 AS Oslo 19,90 % -3 585 704 28 515 133 6 390 288 6 390 288Setra Vei Utvikling AS** Oslo 16,66 % - 100 000 4 183 592 4 183 592Sannergata 3 Invest AS Oslo 13,74 % - 360 028 25 985 691 4 517 890 4 517 890Hovseterveien 70-72 AS Oslo 18,89 % - 778 439 16 505 527 4 194 670 4 194 670Sølvknuten Invest AS* Oslo 18,09 % -65 027 12 418 226 4 932 720 4 932 720Skårer Syd Holding AS Oslo 7,41 % 51 557 568 7 186 296 1 543 133 1 543 133Hellerudsletta Eiendom Holding AS* Oslo 0,78 % 1 812 000 223 457 000 477 518 477 518Sørkedalsveien 8 Holding AS Oslo 6,80 % -5 328 041 94 572 693 8 070 920 8 070 920Lørenveien Utvikling AS Oslo 6,87 % -1 735 625 89 116 348 7 899 200 7 899 200Newton AS* Oslo 0,11 % -47 000 -4 228 000 40 000 40 000Phoenix Petrol Station AS Oslo 0,16 % 10 000 10 000Høvikhagen AS Oslo 9,37 % - 980 527 18 953 386 2 464 090 2 464 090Frysjaparken Utvikling AS Oslo 2,61 % -14 010 587 338 274 365 10 418 100 10 418 10 0Investering i andre selskap 59 675 122

* Årsregnskap 2014

** Stiftet i 2015 og ikke avlagt regnskap. Åpningsbalanse for stiftelsen benyttes som grunnlag.

Stor-Oslo Invest AS har solgt aksjer til tidligere aksjonærer med et vederlag på kr 36 046 282. Salget har medført en gevinst på kr 18 062 596. Dette har også medført endret eierstruktur.

Videre er det mottatt utbytte fra Skårer Syd Holding AS på kr 4 965 680.



Fordringer Rente Fordring Frogner Næringspark Invest AS 9 200 000Konowsgate 67B ANS 5% 2 507 192Sum 11 707 19 2

Gjeld Rente Lån Millennium Property II AS - - 1 2 15 49 1Millennium Property KS - - 13 790 750Stor-Oslo Eiendom AS 5 % -2 504 090Stor-Oslo Eiendom Holding AS - -928 557Sum -18 438 888

Note 7 – Sikkerhetsstillelse

Note 8 – Mellomværende med tilknyttede selskaper

Revisors beretning

Selskapet har stilt følgende garantier for 3. manns garantiforpliktelser iht bustadsoppføringsloven:Påkravsgaranti på Mnok 3,9 for Olav Helsetsvei 1 ANS. Utløper oktober 2017.Påkravsgaranti på Mnok 9,4 for Millennium Property II AS.Utløper august 2018.Påkravsgaranti på Mnok 2,8 for Rotnesbeitet AS. Utløper november 2018

I tillegg er det stilt følgende garantier og kausjoner:Kausjon på Mnok 4,9 ifbm. lån i Skårer Syd Holding AS (pro rata andel i forhold til eierfordeling) utløper november 2019.Proratarisk selvskyldnerkausjon på Mnok 1,3 ifbm. Utsatt innbetaling av andel lån knyttet til energitiltak i Konowsgate 67 B, utløper desember 2015.

Andre forpliktelser:Eier av Schultz gate 1 Invest AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris medtillegg av 7% rente p.a. Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt.Eier av Ensjøveien Utvikling AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris med tillegg av 5% rente p.a. Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt, dog senest høsten 2024.

Selskapet har per 31.12.15 ingen langsiktig gjeld utover bokført kassekredit på kr 25 236 496 i Nordea.Kassekredittrammen er på kr 25 000 000,-

Note 9 - Gjeld


REFERANSEPROSJEKTER NÆRING

Statoilbygget, FornebuNytt kontorbygg og parkeringshus for Statoil, 65 000 kvm kontor og 50 000 kvm parkeringsgarasje. Ferdigstilt: 2012.

Sjølyst ArkenUtvikling av ny masterplan for hele området. Ferdigstilt: 2009.

Scandic-Hotell, FornebuNytt hotell, 330 rom, 27 000 kvm. Ferdigstilt: 2013.

Tollbugata 7Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo.Realisert: 2011.

Kunnskapens HusNytt næringsbygg for kunnskaps-bedrifter i Skedsmo kommune. Ferdigstilt: 2009.

Ryenstubben 10Kontorbygg for GK Norge AS på Ryen i Oslo. 14 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.

Skøyenhagen NæringNytt kontorbygg for Multiconsult AS.Ferdigstilt: 2008.

Pilestredet 28Kontorbygg, bygget for Entra Eiendom, med forskjellige leietakere. 3 800 kvm. Ferdigstilt: 2012.

Fred Olsens gate 1Rehabilitering av kontorbygg for FO1 Invest AS. 7 300 kvm.Ferdigstilt: 2013.

PosthusetRehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer. Ferdigstilt: 2003.


REFERANSEPROSJEKTER BOLIG

Skullerud Torg135 selveierleiligheter. 11 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.

Nedre Skøyen vei 218 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo. Ferdigstilt: 2006.

Big City Life113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo. Ferdigstilt: 2008.

Wexels Plass284 nye leiligheter og 1 000 kvm forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo. Ferdigstilt: 2007.

Skøyenhagen208 leiligheter på Skøyen i Oslo. Ferdigstilt: 2008.

Christian Kroghs gate 30Gammel ærverdig teglstens-gård fra 1897, konvertert fra lager/industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet. Ferdigstilt: 2007.

Skullerud Torg III, Oslo78 selveierleiligheter samt Rema 1000 butikk, på Skullerud i Oslo kommune. Ferdigstilt: 2013

Pilestredet Park Utsyn138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.Ferdigstilt: 2007.

Ekebergpynten10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo.Ferdigstilt: 2007.

Rotnesbeitet, Nittedal28 selveierleiligheter på Rotnes i Nittedal kommune. Ferdigstilt: 2013


Stor-Oslo Eiendom er medlem av Norwegian Green Building Council (NGBC) og leder BREEAM sertifiseringen av flere store næringsbygg i Oslo-regionen.

Sørkedalsveien 8 Dels ombygging til kontorer, dels bolig Sertifisering kontordelen: Very Good

Schweigaardsgate 16 for Entra Eiendom AS (nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail) Sertifisering: Excellent

Profilbygget på Fornebu for IT-Fornebu AS (nytt hovedkontor for Accenture) Sertifisering: Very Good

Følgende bygg er under sertifisering i samarbeid med NGBC:

Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor



Besøksadresse: Kirkegata 17 - 5 etg. 0153 OSLOPostadresse: Postboks 606, 0106 OSLO

Telefon: 21 60 52 20Telefax: 21 60 52 21

E-post: [email protected]

soe Årsrapport 2015

Documents