shopping malls

SHOPPING MALLS

S I S T E M A S U R B A N O S D E C O M U N I C A C I O N E S Y R E D E S

Andrés Trevilla García

SHOPPING MALLS SISTEMAS URBANOS DE COMUNICACIONES Y REDES

Andrés Trevilla García 2

SHOPPING MALLS

S I S T E M A S U R B A N O S D E C O M U N I C A C I O N E S Y R E D E S

Andrés Trevilla García Imagen de portada: Galería del Centro Comercial

Carrefour Badalona (Cataluña)



ÍNDICE Pág. INTRODUCCIÓN 4 LOS CENTROS COMERCIALES Y LA CIUDAD 5 Origen y evolución 6 Criterios de ubicación 8 Los accesos y la integración en las vías de comunicación 9 Actualidad: cualidades e inconvenientes 11 La legislación andaluza 14 Ejemplos 15 LOS CENTROS COMERCIALES COMO TIPOLOGÍA 19 Evolución de la composición 20 Clasificaciones 21 Funcionalidad de la composición 23 Movilidad interior: aparcamientos, accesos y recorridos 25 Ejemplos 26 LA ARQUITECTURA DE LOS CENTROS COMERCIALES 29 Cualificación y renovación de los espacios comerciales 30 Malls 32 Espacios centrales 33 Comunicaciones verticales 34 Locales comerciales 35 Cubierta 36 Imagen exterior 37 Diseño del espacio libre 39 BIBLIOGRAFÍA 40



INTRODUCCIÓN El presente trabajo tiene como objetivo señalar la importancia de los centros comerciales desde varios puntos de vista: - En primer lugar, señalar su importancia dentro de la ciudad como valor aportado a su historia, economía y urbanismo. - En segundo lugar, destacar su funcionamiento como tipología, su composición, flujos internos, etc. - En tercer lugar, se trataría de resaltar su carácter dentro de la arquitectura por construir espacios habitables y de calidad. En cada apartado se señalarán casos reales que sirvan para ejemplificar lo comentado, sirviendo de ayuda para su comprensión. En cualquier caso se tratarán preferentemente los centros comerciales suburbanos antes que los urbanos, por ser los primeros un modelo tipológico más estandarizado en el cual se encuentran más caracterizados los temas objeto de la asignatura de Sistemas Urbanos de Comunicaciones y Redes.



LOS CENTROS COMERCIALES Y LA CIUDAD



ORIGEN Y EVOLUCIÓN

Los centros comerciales, tal y como los conocemos hoy día son el fruto de una constante evolución que, partiendo del siglo XIX (incluso finales del XVIII), ha ido dando forma a una tipología edificatoria cada vez más depurada, con un único objetivo: el consumo. Su origen, como bien se ha señalado, se sitúa en pleno siglo XIX, cuando empezaron a cobrar forma los monumentos al poder y la economía tales como las estaciones de ferrocarril o las fábricas. Es entonces cuando el ocio y el consumo empiezan a formar parte indisoluble de la ciudad.

Los espacios para el comercio nacen como lugares controlables, construidos para hacer del consumo una actividad placentera, deseable y segura. Estos primeros espacios surgieron a semejanza de la ciudad existente, mejorando y perfeccionando las cualidades de la vida urbana a fin de atraer visitantes y estimular el consumo. Una de las primeras experiencias se realizaron en París, entre 1780 y 1784, por medio del Duque de Chartres que, con el fin de dar solución a su crisis financiera abrió las Galerías del Palais Royal sintetizando en un solo lugar varias ideas que había traído de Inglaterra. Por un lado, el consumo representado por las famosas tiendas londinenses y, por otro, el ocio de la alta sociedad que sustentaba las ciudades de Spa o Bath, creadas explícitamente para la diversión de la nobleza y la burguesía.

La popularidad de estas galerías comenzó a extenderse rápidamente hasta tal punto que incluso llegó a recomendarse su visita en las primeras guías de París, como si de un monumento se tratase. No tardaron en sucederse sucesivas inauguraciones, no solo en Francia, sino también en Inglaterra y Alemania, conformándose como nuevos modelos urbanos de referencia, fragmentos urbanos de ciudad dentro de la misma ciudad que perseguían el ocio y el consumo como actividades distinguidas que solo podían permitirse la burguesía y la nobleza. El espaldarazo definitivo lo dio la fabricación en masa de grandes lunas de cristal que se exportaron de Inglaterra para los famosos pasajes parisinos, mezcla de paseos, tiendas, teatros y cafés, que rápidamente se establecieron en modelo de nuevo ágora de la moderna ciudad europea.

Pasaje de los Príncipes, abiertos en 1860



El origen de su éxito se basaba en la idea de construir un espacio ideal, deseable, un fragmento de ciudad perfecto donde la gente pudiese disfrutar del deseo, el ocio y el consumo sin los problemas que acaecía la ciudad del momento. De tal forma, los pasajes surgieron como calles cubiertas con monteras, con fachadas lujosas, accesos controlado para evitar a los ‘indeseables’ –que recordaban los problemas de la ciudad- y con cualidades de confortabilidad como buena iluminación, seguridad, limpieza e incluso hasta calefacción; aspectos estos últimos que mejoraban la calidad del ambiente. Pero esto, obviamente, fue solo el inicio, pues se fueron sucediendo múltiples transformaciones de los primeros espacios construidos, añadiendo nuevos usos, ampliando la oferta a otras capas de la sociedad y, como es común a cualquier otro proceso similar, experimentando con el aumento de escala como forma de optimizar los gastos y manejar mayores cantidades de dinero. Los edificios de consumo han terminado por establecerse como símbolos de cualquier ciudad, gran fuente de ingresos y atracción de personas. El movimiento posmoderno los ha revalorizado para incorporarlos a la dinámica urbana de su nueva ciudad mediante una complejización de la tipología que abarca cualquier faceta del ocio, abriéndose un hueco en la vida cotidiana de los ciudadanos. Su influencia en la ciudad se ha acrecentado con la intervención de arquitectos de renombre como Portman o Jean Nouvel, situando a los edificios comerciales en un primer plano de la arquitectura actual. Llama la atención el uso que los norteamericanos han dado al centro comercial, como es el caso del establecimiento como centro urbano de nuevas poblaciones y periferias carentes de un lugar de referencia. Solución que rápidamente ha sido acogida en todo el mundo para que sirva de locomotora de las nuevas zonas tanto terciarias como residenciales.

La magnitud de estos edificios que tienen al ocio como negocio queda patente en las cifras que manejan, los empleos, los ingresos generados, las nuevas aperturas, la superficie de suelo que consumen, su impacto en las vías y en la movilidad general de su entorno, etc.

Su expansión

como complejos edificatorios abarca desde la pequeña escala a la gran escala, llegando a proponerse como ciudades en sí mismos, capaces ellos solos de ser objeto de viajes turísticos. Un caso reseñable es el record Guinness del West Edmonton Mall en Alberta, con 50 hectáreas de superficie, 800 comercios, 11 grandes almacenes, 110 restaurantes, un hotel de 360 habitaciones, 26 cines, 1 iglesia, 13 night club, el aparcamiento más grandes y el parque de diversiones cubiertos más grande del mundo (actualmente cuenta con varios parques).

Interior del Parque Acuático del West Edmonton Mall en Alberta



CRITERIOS DE UBICACIÓN La ubicación del centro comercial es uno de los temas fundamentales para el éxito o fracaso de la iniciativa. Se adoptan multitud de criterios, de los cuales se destacan los siguientes: - Localización en zonas urbanas consolidadas o en desarrollo. Garantiza la afluencia de público y por tanto la viabilidad del centro comercial. El turismo, en contra de lo que se pudiera pensar, no es un factor determinante, ya que la clientela que se busca debe ser permanente a lo largo. Aún así, esto no impide que algunos centros comerciales se hayan ubicado en zonas eminentemente turísticas, bien por el fuerte desarrollo urbanístico o bien por la cercanía de otras localidades. - Cercanía de vías principales. Este es quizás uno de los aspectos más delicados actualmente. Es una de las preferencias a la hora de seleccionar un solar para un centro comercial, sin embargo es uno de sus puntos negros, por cuanto suponen la congestión de la vía. Se suelen resolver ubicando los accesos a los aparcamientos en calles secundarias de baja velocidad de los vehículos con el fin de que las retenciones sean un problema lo menos perjudicial posible para la circulación. - Espacios verdes: Aunque no es un requerimiento obligatorio, en los nuevos centros comerciales en zonas periféricas se pretende disminuir el impacto ambiental de los aparcamientos y el tráfico mediante el contraste con zonas ajardinadas, bulevares, parques o paseos. - Cercanía de otras zonas comerciales complementarias o polígonos industriales. Es una medida que se está realizando actualmente por suponer, por el lado del comerciante, un aumento en el número de clientes y un abaratamiento de los servicios y mantenimiento mediante mancomunidades (Parque comercial); y, por el lado del cliente, una mayor disponibilidad de los tipos de comercios por su concentración en un solo lugar, facilidad de aparcamiento, etc.

Diseño original del proyecto de centro comercial y de

ocio Puerto Triana en Sevilla, paralizado por muy

diversos motivos, como congestión de las vías,

saturación comercial de la zona, etc.

Puede destacarse entre

otros aspectos la ubicación en uno de los accesos a la

ciudad, junto al centro histórico y en una margen

del Guadalquivir.

Del proyecto original cabe señalar la configuración basada en una galería-

paseo en torno a un puerto deportivo circular.



LOS ACCESOS Y LA INTEGRACIÓN EN LAS VÍAS DE COMUNICACIÓN Sin lugar a dudas, una adecuada ubicación del centro comercial es la garantía de su éxito y su supervivencia futura. Un aspecto fundamental en la ubicación es la cercanía de la vías de comunicación, por cuanto suponen tanto facilidad de acceso como cercanía de grandes flujos de circulación. Esta característica se hace aún más patente de en los centros comercial suburbanos, que apuestan decididamente por la cercanía de grandes autovías. Preferentemente, se eligen vías interurbanas, de conexión de varios núcleos próximos, o rondas metropolitanas, y vías de largo recorrido, que terminan en accesos principales a la ciudad. A ser posible, se buscan ubicaciones en cruces de recorridos, en el entorno de grandes nudos viarios. Hay que señalar que los centros comerciales no establecen conexiones directas con las vías, puesto que pueden llegar a congestionarlas en jornadas de fuerte demanda comercial. Por ello, se disponen los accesos en vías secundarias, ya sean existentes o

creadas ex novo para tal cometido, que son las que se conectan a las vías principales. Generalmente estas vías suelen ir paralelas a las autovías conectándose a las principales en apenas dos puntos, dependiendo del número de direcciones. Para el transporte público, como los autobuses, los centros comerciales suburbanos, si no se disponen en el recorrido de las líneas de transporte urbano o suburbano, crean lanzaderas que parten desde los núcleos de población cercanos. Para el caso del transporte ferroviario, como los anillos de cercanías, no se tiene en cuenta para la ubicación del centro comercial, a no ser claro está, que esté prevista la construcción de un apeadero o intercambiador de transporte.

Un aspecto fundamental y que juega en contra de los centros comerciales es la congestión de las vías, con el consiguiente estorbo para la fluidez de las mismas. Por tal motivo, los accesos al centro comercial desde las vías secundarias respecto a las conexiones con las principales deben plantearse a una suficiente distancia para que, en días de gran afluencia, la congestión de los accesos no

Casos de accesos desde un nudo viario, de dos direcciones, y desde una vía de circulación con una sola dirección. Lo usual es acceder desde el viario principal a un viario secundario y luego al centro comercial



perjudique a la circulación de las vías principales.

Así mismo, hay que estudiar la importancia de las vías secundarias, ya que no sólo tienen que ser vías de servicio de las principales, sino que pueden ser carreteras de acceso a zonas industriales, urbanizaciones o núcleos urbanos, por lo que la congestión de los accesos al centro comercial debe producirse en viarios a modo de cola de espera en la entrada a los aparcamientos.

En cuanto al acceso al centro comercial propiamente dicho, se realiza en dirección paralela a la fachada principal, ya sea junto a ella o en el límite de la parcela. De esta forma, la circulación principal en el aparcamiento se organiza, al igual que en el centro comercial, longitudinalmente, siendo calles secundarias dispuestas perpendicularmente a la fachada longitudinal del edificio las que distribuyen los flujos de acceso hasta los aparcamientos.

La carga y descarga suele realizarse en una fachada distinta a la del acceso de vehículos privados, con el fin de que no se entorpezcan mutuamente los dos flujos de accesos que tienen características y objetivos diferentes.

Implantación del centro Bercy 2, de Renzo Piano, en las grandes vías de comunicación de París.



ACTUALIDAD: CUALIDADES E INCONVENIENTES Actualmente, los centros comerciales son muy criticados en cuanto al desarrollo sostenible y el impacto en el entorno de la zona de ubicación. Sin embargo, es recomendable estudiar la cuestión de los centros comerciales desde todos los puntos de vista, ya que no tienen porqué ser un problema para la zona donde se ubican, como generalmente se entiende. A continuación, se tratarán algunos de los aspectos en boga de los centros comerciales. Congestión de vías Cuando el centro comercial alcanza gran fama, está bien ubicado y tiene comercios atractivos, suele ocurrir que en días señalados no laborables, se colmaten los accesos al centro comercial, congestionando las vías de acceso. Como ya se ha comentado, esto puede deberse a varios motivos: - Mala planificación de los flujos en los accesos. Debe realizarse un estudio de los posibles flujos generados a fin de poder dimensionar el viario y los aparcamientos. - Éxito del centro comercial no estudiado: Los resultados de visitas superan las expectativas produciéndose situaciones imprevistas de congestión tanto en el interior del centro comercial como en el exterior. - Inexistencia de carriles para colas de espera en el interior del centro comercial. Su existencia evita que las congestiones en los accesos al centro comercial afecten al viario secundario o al principal. - Conexión directa del centro comercial al viario principal o escasa distancia entre las conexiones viario secundario-centro comercial y viario secundario-principal. La congestión en los accesos afecta al viario principal, entorpeciendo la circulación general, ajena al centro comercial. Impacto en el comercio y la economía Es una de las quejas que más afectan a la implantación de los centros comerciales, pero esto depende muy directamente del tipo de centro comercial, la escala del mismo, la política de alquiler de locales, etc. Sin embargo, estos aspectos no están muy divulgados, por lo que se suele relacionar la implantación de un centro comercial a la bajada de ventas y cierre de comercios en el entorno. Estos inconvenientes en la influencia en el entorno se pueden reducir y más aún mejorar el entorno, estudiando el tipo de edificio, y fórmula comercial. Por ejemplo, se está planteando la posibilidad de implantar centros comerciales que alquilen locales comerciales exclusivamente a los comerciantes locales, a fin de relanzar la actividad comercial. Así mismo, a favor de los centros comerciales juegan temas como el números de empleos generados o la inversión producida, que destaca aún más en municipios de tamaño pequeño-medio.

Centro Comercial Islantilla. Junto con un hotel cercano,

conforma un área de centralidad en una zona de

nueva creación



Locomotoras urbanas En zonas de nueva creación se plantean los centros comerciales como forma de centrar la actividad en un lugar y funcionar como locomotoras urbanas, esto es, propiciar el aumento de densidad urbana consiguiendo una rentabilización de la inversión pública tanto en equipamientos como en transportes. En este caso, hay que tener en cuenta la escala del centro comercial para que no resulte una actividad molesta para los residentes que en el entorno se asienten. Se pueden diferenciar de las anteriores, zonas de nueva creación, zonas ya consolidadas que interese transformarlas en áreas de centralidad, como fórmula para atraer población, actividad comercial u otros motivos. A su vez, los centros comerciales y, en particular, el tipo Parque Comercial tienen utilidades en cuanto a la regeneración de zonas degradadas o, por ejemplo, polígonos industriales obsoletos o en los que interese implantar usos terciarios. Otra utilidad, en zonas del territorio de baja población y de fuerte dispersión, los centros comerciales pueden funcionar como forma de facilitar los intercambios comerciales mediante la centralización en un punto del territorio de la actividad comercial. Desarrollo Independientemente de las ventajas e inconvenientes, los centros comerciales son una actividad terciaria en auge que no tiene previsiones de descender debido a la diversificación tanto de los tipos de centros comerciales, como de la ubicación y el tipo de clientes. En la comunidad autónoma andaluza, la apertura de centros comerciales se ha visto frenada por la paralización de expedientes de permisos por motivo de la elaboración, aprobación y puesta en funcionamiento de la Modificación de la Ley Interior de Andalucía.

Ortofoto de la zona del Polígono El Manchón (Camas). Comenzó su regeneración con la implantación del

Parque Comercial Aljarafe.



Algunos datos relevantes, obtenidos de los Informes de la Asociación Española de Centros Comerciales, son:

· La media europea de densidad comercial de cc.cc. en Europa es de 184,7 m2 por 1.000

habitantes. España se sitúa con 145,7 por debajo de este valor. Por superficie total España ocupa el cuarto lugar de Europa.

· El nº de cc.cc. aumentó al año 2000 en 22, elevando la cifra total a 398. · El análisis por tipología indica un crecimiento generalizado en todos los grupos

predominando en la última década el crecimiento de los cc.cc. regionales, grandes y parques comerciales.

· El PIB de los cc.cc. representa un 24,8% del PIB del comercio minorista. El empleo en los cc.cc. representa un 18,1% del total del comercio minorista y las ventas un 18,9%.

· Las inversiones realizadas en el sector de cc.cc. superan en los últimos cinco años los 4.000 euros.

· Cada vez se construyen más cc.cc. urbanos frente a los periféricos y semiurbanos. · Los cc.cc. españoles registraron en el año 2000 más de 900 millones de visitantes y

emplean más de 262.000 personas. · El ocio en los cc.cc. ha pasado de tener un 9% en la década de los 80 a un 19% en los diez

últimos años. · La proximidad al hogar es el factor más relevante a la hora de visitar un C.C. · España con 18,7% se sitúa por debajo de la media europea de 23 veces de visitas al año a

un C.C. · Las marcas españolas minoristas se hallan presentes en 66 países. · El diferencial existente con los países europeos más desarrollados, y los proyectos en

marcha y revistos para los próximos años en España, permite augurar una continuidad en los ritmos de expansión actuales de los cc.cc.. Es necesario para ello que se suavicen las medidas restrictivas de muchas de nuestras CC.AA.



LA LEGISLACIÓN ANDALUZA Como Comunidad Autónoma en que nos atañe, se tratará el tema de los centros comerciales en Andalucía desde el punto de vista de la legislación.

La Junta de Andalucía elaboró, como competencia suya, su propia Ley de Comercio Interior, del 1/1996 de 10 de Enero, modificándola con la Ley 6/2002, de 16 de Diciembre.

Incluyendo a establecimientos comerciales, gran establecimiento comercial y

establecimiento de descuento, la ley se encarga de regular múltiples aspectos relacionados con los establecimientos comerciales, como sus definición conceptual, categorías, funciones, inspección, sanciones, régimen administrativo y régimen jurídico.

Así mismo, establece las bases para la elaboración de un Plan Andaluz de

Orientación Comercial que se encargaría de identificar las zonas de equilibrio entre oferta y demanda, que por tanto no precisan la implantación de establecimientos comerciales, y zonas con desajustes entre oferta y demanda. De esta forma, y sin llegar a ubicar el establecimiento, el Plan serviría teóricamente para ayudar a resolver la tramitación de licencias comerciales.

Como categorías de establecimientos comerciales (denominación general y de

categoría particular), la Ley engloba las siguientes: - Establecimientos comerciales: Cualquier tipo de local o edificio comercial de

carácter minorista, distinguiendo dos tipos: · Individual · Colectivo: Conjunto de establecimientos comerciales individuales integrados en un edificio con actividades y zonas comunes. - Gran establecimiento comercial: La Ley no se basa en las tipologías de edificios comerciales, sino en su superficie útil para exposición y venta al público en relación con la población del municipio en cuestión. Sin embargo, no se incluyen los mercados de abastos y establecimientos individuales que formen parte de un establecimiento colectivo, aunque superen las superficies marcadas. - Establecimiento de descuento: Se correspondería con la tipología que se ha venido denominando habitualmente Parque de Fabricantes o Factory. Las categorías tienen importancia por su régimen jurídico, puesto que, por ejemplo, deberán recibir por parte de la Junta de Andalucía una licencia comercial, autorización e informe de defensa de la competencia, todas las categorías señaladas a excepción de los establecimientos comerciales, que solo requerirán la licencia municipal.

Esto hace evidente el intento de muchas iniciativas de hacer piruetas con la legislación, aprovechando al máximo los límites de establecimiento comercial con tal de que no intervenga la Junta de Andalucía, más restrictiva que los ayuntamientos, que ven en este tipo de iniciativas una forma de ingresos extra y un posible desarrollo de las zonas donde se implante la actividad comercial.

Factory de Bormujos, dividido en cuatro edificios y sociedades independientes para evitar la intervención de la Junta. Actualmente, ha recibido una sanción por parte de la Junta.



EJEMPLOS GALERÍA COLBERT

La Galería Colbert fue inaugurada en 1826. Ideada por el arquitecto J. Billaud, era considerada por los francese como una de las más impresionantes, junto a la Galería de Orleáns. Constaba de varios corredores con un marcado eje longitudinal que desembocaba en una plaza circular cubierta.



CENTRO COMERCIAL EL CORTE INGLÉS SAN JUAN DE AZNALFARACHE

Se ha tomado este ejemplo, del Centro Comercial El Corte Inglés de San Juan de Aznalfarache por su implantación junto a la ronda de circunvalación de Sevilla SE-30, en un nudo de varias direcciones: acceso a Triana-Los Remedios-Tablada, dirección Cádiz, bajada del Aljarafe (Mairena-San Juan-Tomares-Palomares-Coria). Se apoya en un viario de servicio de la SE-30, en la carretera preexistente de conexión Camas/Pañoleta con el Polígono Industrial El Manchón y el Barrio Bajo de San Juan de Aznalfarache. En la fotografía aérea se muestra una rotonda que reparte los flujos de accesos a dos de las entradas al aparcamiento subterráneo del centro comercial. El cercano Polígono El Manchón está inmerso en un proceso de transformación que de momento ha supuesto la implantación del Parque Comercial Aljarafe al que se accede principalmente por la otra rotonda que aparece en la fotografía aérea. Esta segunda rotonda sirve a su vez de nuevo acceso al centro comercial, concretamente a su reciente ampliación.



La importante concentración de superficies comerciales en esta zona a desbordado las previsiones de flujos de los viarios, especialmente los Sábados y fechas señaladas del año, produciéndose retenciones y colas de gran longitud, que afectan principalmente al viario de servicio Pañoleta - El Manchón, que queda completamente inutilizado. Abajo a la izquierda se muestran los carriles del viario de la zona y a la derecha se han señalado los carriles con retenciones en días de gran afluencia de gente. El centro comercial se ha señalado en azul, el Parque Comercial Aljarafe en Celeste y el Polígono Industrial El Manchón en rojo.



CENTRO COMERCIAL COPO

Aunque en la actualidad es un parque comercial, el edificio principal es un centro comercial y de ocio, algo que pone en evidencia que los edificios comerciales suelen estar sujetos a grandes transformaciones en relación a la zona en que se insertan. Su fuerte desarrollo y sucesivas ampliaciones son el centro de atención de la zona en cuanto a ocio se refiere. Su construcción da respuesta al crecimiento que ha experimentado el sector comercial de la Comarca del Poniente Almeriense, y sobre

todo, a una profunda transformación asociada a los cambios producidos en los hábitos de compra y en las pautas de consumo. Como consecuencia de esta transformación, se crea en la Comarca del Poniente Almeriense, el 22 de junio de 1993, una sociedad constituida por empresarios de la zona, COMERCIANTES DEL PONIENTE S.A. (COPO), con el objetivo principal y final de adaptarse, todos ellos, conjuntamente, a las nuevas formas de hacer comercio. El día 1 de diciembre de 1995, se inaugura COPO Centro Comercial, habiéndose invertido solo tres meses para su construcción. El estilo arquitectónico se cuidó minuciosamente dando como resultado una obra elegante y armónica, sin dejar por ello de ser llamativa y atractiva, aportando imagen de calidad y estilo, que focaliza la atención del cliente, grabando la imagen de marca en toda la provincia. Más adelante, se pretende que sea el lugar de Ocio integral de los habitantes de la comarca, estructurándose en torno al Hipermercado una oferta de ocio y servicios personales, con 5 salas de multicines, restauración que incluye pizzerías, cervecerías, bocaterías, hamburguesería, comida mejicana, cafeterías, y tiendas de todo tipo. Esta ampliación que se inauguró el 25 de noviembre de 1999.



LOS CENTROS COMERCIALES COMO TIPOLOGÍA



EVOLUCIÓN DE LA COMPOSICIÓN

Según Edgar Lion,

al cual pertenecen los esquemas de la figura, opina que la tipología de centro comercial en su origen estaría basada en un supermercado y en conjunto de tiendas de pequeño tamaño. A continuación, las tiendas ganarían en importancia en el edificio comercial, añadiéndose una zona de tiendas especializadas, como moda o restauración. El siguiente paso fue la adición del mall que serviría de acceso, distribución de personas en el centro comercial. Con él, se daría un paso en la caracterización de los espacios comerciales, pues, aparte de su diseño, se convirtió rápidamente en un lugar de encuentro social a modo de plaza, pero cubierta, controlada y privada.

En última instancia, se duplicarían tanto las galerías comerciales como las tiendas especializadas, disponiendo el supermercado en una posición central. Dependiendo de la tipología comercial y de su gestión, el supermercado podría pasar a ser un hipermercado, ocupando en la mayoría de casos uno de los dos lados del mall. Obviamente, este es el proceso común de un centro comercial tradicional, pero se suelen incluir variaciones que darían lugar al resto de tipos de edificios comerciales. A parte, las zonas funcionales, que normalmente no son visibles para los clientes, se incluyen en la parte trasera. A continuación se tratarán tanto los tipos de edificios comerciales como la funcionalidad al completo de la tipología.



CLASIFICACIONES

Hay diversas clasificaciones, atendiendo a muy diferentes cuestiones.

Una clasificación

básica es la que diferencia la posición del edificio con respecto a la ciudad, distinguiendo entre centro comercial urbano, el situado en el interior de la ciudad, y centro comercial suburbano, obviamente, el situado en el exterior de la misma.

Atendiendo a la

fórmula comercial, se puede distinguir entre:

- Hipermercados - Gran almacén - Tiendas: de mayoristas, de descuento, especializadas o de fábrica.

Otro tipo de clasificación es la manejada por la Asociación Española de Centros Comerciales (A.E.C.C.) y por la mayoría de estudios estadísticos. Según la A.E.C.C. y atendiendo a la Superficie Bruta Alquilable (S.B.A.) y a las características del comercio, se pueden encontrar los siguientes centros comerciales: · Centro comercial regional / RE: S.B.A. mayor a 40000m2. · Centro comercial grande / GR: Desde 15001m2 hasta 40000m2 de S.B.A. · Centro comercial pequeño / PE: Desde 4000m2 hasta 15000m2 de S.B.A.

· Centro comercial fundamentado en Hipermercado / HI: Con galería comercial de hasta 40 comercios.

· Parque de actividades comerciales / PC: Se atenderán a estos efectos como tales, aquellos que tengan un espacio común urbanizado, realicen actividades comerciales al por menor, y estén formados, principalmente, por medianas y grandes superficies.

· Galería comercial urbana / GC: Hasta 4000m2 de S.B.A. · Centro temático de fabricantes y/o de ocio / CT: Centros formados por locales

individuales agrupados bajo un mismo tema o actividad. Otra clasificación es la referida al tipo de centro comercial basada en el tipo de actividades comerciales que acoge. Es la que permite distinguir las variedades de centros comerciales en toda su complejidad al diferenciar claramente las características de cada fórmula comercial y su formalización arquitectónica. De forma resumida, los tipos serían: - Galería comercial: Heredera de los pasajes parisinos, se trata de un pasaje o galería gestionada por una agrupación de locales comerciales.

- Mercado: Origen de los hipermercados y supermercados como centros de abastecimiento. Su función ha quedado relegada a la de equipamiento de barrio encargado del abastecimiento de productos alimenticios de primera necesidad.



- Supermercado: Establecimiento comercial de venta al por menor en el que se expenden todo tipo de artículos. Una sola empresa se encarga de su explotación. - Hipermercado: Supermercado de gran extensión. - Centro comercial: Primera generación de centros comerciales. Se puede diferenciar en dos tipos:

· Edificio gestionado por una empresa ajena a los comercios que se establecen en locales comerciales conformando un mall. Los comercios pueden ser de muy diversos tamaños, tipos de gestión y fines comerciales.

· Edificio compuesto por una galería comercial y un hipermercado cuya empresa es la encargada de la gestión del edificio completo.

- Centro comercial y de ocio: Es la segunda generación de centros comerciales. Se define como un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria. Suele destacarse una actividad comercial que funciona como locomotora del centro comercial, lo normal es que sean cines y/o una zona de restauración. - Centro de ocio: Son centros comerciales de última generación. La actividad comercial de venta tradicional de artículos ha desaparecido, pasando a un primer plano el ocio y la diversión. - Parque comercial: Conjunto de edificios comerciales de mediana o gran superficie con aparcamientos y zonas comunes. - Centro temático: Nueva modalidad de distribución comercial más conocida como Parque de Fabricantes. - Centro comercial abierto: Comercios asociados de una calle o zona de la ciudad, con una fórmula de gestión que persigue objetivos semejantes a la del centro comercial y de ocio.



FUNCIONALIDAD DE LA COMPOSICIÓN

A grandes rasgos un centro comercial se define como un espacio que aglutina a un conjunto de establecimientos independientes. Su planificación se desarrolla con un criterio de unidad, destacando en puntos estratégicos la superficie destinada a grandes líderes que hacen el efecto de locomotora, atrayendo al consumidor.

Hay ciertas cuestiones a

tener en cuenta en el tratamiento de un centro comercial:

· Diseño integral. El edificio está diseñado para dar servicio a un gran número de

clientes. Se tienen en cuenta aparcamientos, paseos, plazas, jardines, etc. · No existen puntos negros para la ubicación de locales comerciales. El promotor

siempre asegura tiendas con paso de clientes, bien sea con un gran escaparate, con un establecimiento locomotora cerca o con una puerta de acceso próxima.

· Garantía de ventas. La oferta se hace pensando en la clientela. Por ejemplo, en un centro comercial de una zona industrial nunca se instalarían firmas de alta costura.

· No competencia: El gestor hace una selección previa procurando no saturar el mercado. Es impensable que se ubiquen dos peluquerías juntas, por ejemplo. · Seguridad: Prácticamente, no existen robos en los comercios. Entre los servicios comunes, el centro cuenta con personal y medios audiovisuales de vigilancia. Al ser un espacio cerrado, fuera del horario comercial es mucho más fácil su vigilancia. · Zonas comunes: Limpieza, calefacción, hilo musical o jardinería. En cuanto a la planificación general, el edificio se divide en zona accesible para los clientes y zona inaccesible. En la primera, destacan usos específicos: - Aparcamientos: En centros comerciales suburbanos, en los que el precio del suelo y la integración visual no hacen mella en el diseño, se suelen situar en el exterior, dispuestos en calles perpendiculares a la fachada principal del edificio. - Zonas verdes: Bien como carga urbanística, bien como integración visual del edificio, se incluyen zonas ajardinadas en la entrada al centro comercial . - Otras zonas exteriores: A veces se suelen incluir zonas destinadas a franquicias (McDonald’s, Burguer King, etc.), gasolineras o lugares de recreo, actuaciones, atracciones o exposiciones temporales. - Mall: Galería que recoge la circulación de clientes por el interior del centro comercial. Lejos de parecer un lugar continúo, repetitivo y homogéneo, se trata de un espacio heterogéneo, en el que accesos, ensanchamientos, entradas de luz, plazas, etc., garantizan su discontinuidad con el objetivo de resultar confortable y agradable. - Locales comerciales: Se disponen a lo largo del mall ocupando uno o dos de sus lados.

- Zona especializada: Pueden ser una agrupación de locales comerciales dedicados al ocio o a la restauración, caso este último que suele precisar de zonas comunes para la disposición de mesas.



- Establecimiento locomotora: Como se ha descrito anteriormente, hace de

catalizador de visitantes. A parte del supermercado o hipermercado, normalmente se recurre a cines, bolera, etc.

- Otros elementos funcionales: Accesos, servicios, cajeros, información, zonas de descanso.

En cuanto a la zona privada o inaccesible para los clientes: - Oficinas: Pueden ser de la administración del centro comercial, del hipermercado, de los locales comerciales o ajenas al centro. Se suelen disponer en un ala del edificio o sobre los locales comerciales. - Zona de carga / descarga: Los vehículos de transporte de mercancías descargan los productos o los cargan para llevarlos a domicilio en una zona específica del centro comercial, generalmente al descubierto, pero delimita y controlada, junto al hipermercado y los laboratorios o almacenes. - Almacenes: Dispuestos en zonas traseras, pueden servir tanto al hipermercado como a los locales comerciales, estableciéndose la distribución por zonas interiores o pasillos o, en su caso, por las zonas comunes fuera del horario comercial. - Laboratorios: Se incluyen en el caso de que exista un hipermercado en el centro comercial. Es una instalación anexa a él en la que se tratan y envasan los productos propios de la marca del hipermercado. - Otras zonas: central de control y seguridad, mantenimiento, pasillos de seguridad contra incendios, etc.

Esta organización se hace evidente en los centros comerciales suburbanos, en los que la organización funcional está más estandarizada. Se señala uno de los tipos comunes de ordenación:

Aparcamientos

Zonas verdes

Mall / locales comerciales

Establecimiento locomotora / zona especializada

Hipermercado

Oficinas

Almacenaje

Carga y descarga

Laboratorios



MOVILIDAD INTERIOR: APARCAMIENTOS, ACCESOS Y RECORRIDOS Una vez comentadas las distintas partes que comúnmente componen un centro comercial, se pasará a reconocer las relaciones existentes entre cada una de ellas. En primer lugar habría que comentar algunos aspectos generales, como por ejemplo los aparcamientos. Generalmente ocupan una gran extensión en la zona delantera del centro comercial. Se podría pensar en otras ubicaciones que ‘escondan’ los aparcamientos, sin embargo, el resto de fachadas son traseras, para carga / descarga, almacenaje, puertas traseras, etc., por este motivo, se sitúan en el frente principal, para que la distancia hacia la entrada al edificio sea mínima. Además, se suelen acompañar los aparcamientos con actividades complementarias, que deben estar en las zonas de movimiento del cliente. En segundo lugar, habría que citar los accesos, puntos de flujo máximo en los que mayoritariamente se centran el diseño del centro comercial y las actividades principales del mismo. Se disponen dos o tres entradas en la misma fachada, o en varias, dependiendo del tamaño del edificio y de la zona de aparcamientos. En tercer lugar, dentro del centro comercial se pueden distinguir principalmente dos flujos: el de personal del centro y el de clientes. Ambos no deben cruzarse salvo en los sitios dispuestos para ello, como es el caso de los locales comerciales, las baterías de cajas, puntos de información o servicio al cliente. Esto se realiza por muy diversos motivos: por tener objetivos o destinos distintos; para que la complejidad funcional del centro comercial sea imperceptible para el cliente, a fin de evitar distraer su atención o porque resulten molestos. La limpieza o la seguridad por ejemplo deben estar presentes pero no agobiar. Se podría decir que los flujos se articulan de la siguiente forma:

Mall / locales comerciales

Aparcamientos

Zonas verdes

Hipermercado

Establecimiento locomotora / zona especializada

Oficinas

Almacenaje

Carga y descarga

Laboratorios

Personal administrativoy de servicios

Clientes

Vehículos



EJEMPLOS PARQUE COMERCIAL DOS HERMANAS

Para ejemplificar una de las variaciones del tipo de edificio comercial se ha escogido el Parque Comercial Dos Hermanas, situado en la Avenida de España del municipio de Dos Hermanas. Como es común en los parque comerciales, destaca la existencia de un edificio comercial que hace de locomotora, en este caso es el llamado Divercentro, que aglutina comercios dedicados al ocio y la restauración y salas de cine. El resto de la oferta comercial se basa en establecimientos de superficie media, como varios supermercados y varias parcelas que ocupan firmas como Porcelanosa, McDonald’s, etc. Como porcentajes orientativos, el edificio del Divercentro representa un 6.5% de la superficie total del Parque Comercial, el McDonald’s un 3.5%, las superficies comerciales un 26.7%, los aparcamientos un 23.5 y el resto son viarios y acerados.



CENTRO COMERCIAL ALJARAFE. CARREFOUR CAMAS Este ejemplo, el Centro Comercial Aljarafe, se encuentra situado en la salida de la SE-30 / A-49, a la entrada de la localidad de Camas. Su privilegiada posición, al lado de un municipio, junto al comienzo de una autovía y junto a una ronda de circunvalación, han sido las principales bazas para el éxito con las que ha contado del centro comercial desde su apertura. Bajo el nombre de Centro Comercial Aljarafe, la empresa Carrefour gestiona una gran superficie comercial que agrupa cines (12 salas), salón de juegos, bolera, un McDonald’s, una galería comercial y una zona de restauración que conforma una plaza cubierta en el acceso a los cines. Como cargas urbanísticas, Carrefour se encargó de construir un viario perimetral y zonas verdes, a parte, se debía garantizar que los empleos generados fueran para el municipio. El complejo se articula en torno a una galería, uno de cuyos laterales está ocupado por locales comerciales y el otro por la zona de cajas y acceso al hipermercado. La galería



queda rematada en uno de sus extremos por una plaza cubierta en la que su ubica la zona de ocio y restauración. Esta zona, mediante una reja, puede independizarse del resto del edificio para funcionar en horario distinto al hipermercado y los locales comerciales. De forma global, los usos accesibles por los clientes ocupan dos de los frentes que dan a los aparcamientos, mientras que los otros dos laterales, en la parte trasera, están ocupados por la zona privada, de administración, oficinas, mantenimiento, seguridad, carga y descarga, laboratorios y almacenaje.



LA ARQUITECTURA DE LOS CENTROS COMERCIALES



CUALIFICACIÓN Y RENOVACIÓN DE LOS ESPACIOS COMERCIALES Uno de los puntos fuertes de los centros comerciales es el diseño y la calidad arquitectónica de los espacios creados, como forma de producir confort y así hacer placentera la visita del cliente al edificio, y más aún, estimularlo para comprar.

Si bien en un principio, el cuidado en el diseño sólo se centraba en la galería o mall, por cuanto era el espacio principal, se han ido abarcando nuevas facetas del edificio comercial hasta conseguir que sea un obra de calidad arquitectónica completa. Un paso adelante fue la inclusión del espacio libre ya sea interior o exterior al centro comercial, añadiendo zonas verdes y mejorando la calidad de las fachadas, con el objetivo de disminuir el impacto visual del centro comercial y mejorar su implantación urbana. Los centros comerciales de fuerte impronta arquitectónica tienen en el diseño exterior su mayor aliciente, estableciéndose en la imagen o seña de identidad del centro, que es la que se usa en las campañas publicitarias para que los clientes lo identifiquen.

Toda esta calidad ambiental se ve reforzada por la tecnología y el planteamiento de los servicios complementarios, desde la calefacción hasta la instalación de seguridad, pasando por la instalación contraincendios, la adecuada ubicación de pasillos de emergencia, servicios, zonas de carga y descarga, etc. Rara vez se muestran las instalaciones de forma brutalista, por poder alterar el estado del visitante, que reconoce la complejidad del entorno que lo rodea. Una excepción son los conocidos Parques de Fabricantes, en los que el recurso del brutalismo es un recurso compositivo muy afianzado. En los hypermercados por otra parte se suelen dejar descubiertas las instalaciones, debido en gran medida a la gran altura de las naves, aunque esto no suele ocurrir en la anexa galería comercial. Algo muy caracterizado en el diseño es la diferenciación de tratamiento entre las galerías y la plaza. Las primeras se relacionan con los comercios y los recorridos longitudinales, tomando forma de pasillo ancho. No suelen incluir bancos u otros elementos que impidan la marcha de los clientes o que deriven su atención fuera de los comercios. Por su parte, las plazas suelen disponerse como remate de las galerías, como zonas de reposo (muy marcada por la presencia de bancos, fuentes o parterres), en las que se disponen los locales dedicados a la restauración. Dependiendo del diseño de los recorridos, las plazas pueden disponerse como puntos de comunicación vertical, cuidando mucho en este caso el diseño y la ubicación de las escaleras mecánicas o ascensores.

Saar-Galerie de Volkwin Marg (1991).



Cabe destacar un aspecto más en cuanto al diseño se refiere y es el de la

renovación de los espacios. Un factor clave para estimular al visitante a realizar nuevas visitas. En este caso, se suele recurrir a campañas publicitarias, correspondientes a distintas épocas del año, que varíen el ambiente de las zonas comunes. En el sentido de la renovación, se debe procurar modificar los comercios, o renovarlos, a fin de que la oferta comercial varíe a medio o largo plazo y así conformar nuevos alicientes.

En definitiva existen muchos recursos compositivos en el diseño de los centros

comerciales que, a parte de mejorar la calidad espacial de los proyectos arquitectónicos, estimulan al visitante bien para el reposo o bien para el consumo. de los que se irán mostrando ejemplos reales.

Nordwest-Zentrum de Rhode, Kellerman, Warwrowsky en Frankfurt



MALLS

Son lugares de máxima importancia para el centro comercial tanto en su funcionamiento como en su representatividad. Suele tomar la forma alargada de galería, con amplios espacios en los que se desarrolla un gran repertorio formal a fin de resultar un espacio agradable y ameno, distinguido y atractivo, pero lo suficiente como para no distraer la atención del visitante, que debe centrarse en los comercios. Organiza las distintas piezas funcionales en las que se divide el centro comercial, dando acceso a las mismas.

La imagen superior pertenece al Centro Comercial Carrefour Badalona

(Cataluña). El mall recorre el centro comercial en la mitad de su perímetro

recogiendo bajo un mismo espacio, marcado por la luz y vigas de madera,

los accesos al Hipermercado, los locales comerciales y los cines.

Galería de Bercy 2, de Renzo Piano en París. La llamativa cubierta del edificio acoge este espacio longitudinal dispuesto en varias plantas. La calidad del diseño está marcada por la forma de iluminar el espacio, la presencia de vegetación, etc.



ESPACIOS CENTRALES

Se recurre a ellos principalmente en el caso de centros comerciales de pequeña escala, cuando la ubicación del edificio es en el interior de la ciudad o cuando la actividad comercial ejerce una fuerte demanda de superficie.

Galerias Lafayette en

Berlín, de Jean Nouvel (1996).



COMUNICACIONES VERTICALES

Málaga Plaza, obra de Ángel Asenjo en el centro de Málaga. Las escaleras mecánicas y los ascensores tienen un papel protagonista en el diseño del espacio interior del edificio.

Las escaleras principales dominan este espacio central del centro

comercial Haas Haus de Viena (1990), obra de Hans Hollein.

Galería Olivandenhof de Hentrich-Petschnigg & Partner en Colonia (1988).



LOCALES COMERCIALES

Local de esquina del South Coast Place en Orange County. Este centro comercial es muy conocido en Estados Unidos por el lujo, la calidad y el diseño de los comercios que en él se alojan, todos de primeras marcas.

Mercado Puerta de Toledo, de Ricardo Aroca, Martín

Domínguez y Jesús Peñalba.

La originalidad de los

espacios creados en este centro comercial se enfatiza en los locales comerciales, tratados de forma unitaria

pero diferenciándolos según el lugar donde se ubican

dentro del edificio.



CUBIERTA

Imágenes de la llamativa cubierta ideada por Renzo

Piano para el Bercy 2, en París (1987-1990).

Cubierta de la galería exterior del Olivandenhof de Hentrich-Petschnigg & Partner en Colonia (1988).

Megaocio, centro de ocio de Bormujos, Sevilla. El edificio se articula en forma de U en torno a un espacio cubierto por una estructura acristalada de vigas Vierendel.



IMAGEN EXTERIOR

Centro Comercial Carrefour Badalona (Cataluña).

Centro Comercial Be Pop en Pori, 1989, de Numerla, Raimoranta y Tasa.



Ambas imágenes pertenecen al Horton Plaza de Jon Jerde, en San

Diego, 1985.

El tratamiento de los edificios crea diferentes ambientes exteriores entre

los que se articulan las galerías del centro comercial.

Estas dos imágenes pertenecen a la esquina que conforma las Magasins Stockmann de Gullichsen, Kairamo & Vormala en Helsinki.



DISEÑO DEL ESPACIO LIBRE Se suele discutir el impacto visual de los centros comerciales, en parte debida a los aparcamientos en superficie. Sin embargo, actualmente se plantean las zonas ajardinadas como formas de disminuir la imagen impactante de las grandes superficies a la vez que se usan como reclamo para aumentar el número de visitantes y contribuir, bien sean jardines privados o públicos realizados como carga urbanística, a la mejora de los espacios libres de la ciudad como una forma de racionalizar y hacer sostenible la implantación del centro comercial

Imagen de Les Halles de París. Se desarrolla

mediante galerías en un entorno de espacios

libres ajardinados.

Espacios libres entre los edificios del Pedralbes Centre en la Diagonal de Barcelona, obra de L35Arquitectos.



BIBLIOGRAFÍA LES PASAJES COUVERTS EN FRANCE, Bertrand Lemoine Délégation à l’Action Artistique de la Ville de Paris. París, 1983 NEW ARCHITECTURE Nº10. SHOPPING MALLS – CENTROS COMERCIALES, Francisco Asensio Cerver. Barcelona, 1984 ANDALUCÍA INMOBILIARIA Nº13: COMERCIO Y OCIO. Noviembre 2000. Blanco ediciones CURSO DE URBANISMO DE ÁREAS COMERCIALES, AA.VV. Servicio de Publicaciones del Colegio oficial de Arquitectos de Madrid. Madrid, 1989 MARKET, SUPERMARKET AND HYPERMARKET DESIGN / 2, Martín M. Pegler Publicado por Retail Reporting Corporation of New York. Hong Kong, 1992 CENTRES COMMERCIAUX, Patrick Mauger. Editions du Moniteur. París, 1991 COMERCIAL SPACES. ARCHITECTURAL DESIGN, Carles Broto Instituto Monsa de Ediciones. Barcelona, 1997 DESIGN FOR SHOPPING CENTRES, Nadine Beddington. Cambridge, 1982 ESPACIOS COMERCIALES. GRANDES SUPERFICIES, Francisco Asensio Cerver Editorial Arco, 1984 SHOPPING CENTRES. PLANNING, DEVELOPMENT, AND ADMINISTRATION, Edgar Lion Wiley-Interscience Publication. Estados Unidos, 1976 TIENDAS, CENTROS COMERCIALES Y GRANDES ALMACENES. INSTALACIÓN Y DECORACIÓN, Gatz-Hierl. Editorial Gustavo Gili, S.A., 1966 LA CIUDAD POSTMODERNA, Giandomenico Amendola. Celeste Ediciones. Madrid, 1984 Ley 1/1996, de 10 de Enero. Ley de Comercio Interior de Andalucía Ley 6/2002, de 16 de Diciembre. Ley por la que se modifica la Ley 1/1996, de 10 de Enero, del Comercio Interior, y se crea la tasa por tramitación de licencias comerciales http://www.icsc.org Web del International Council of Shopping Centres http://www.aedecc.com Web de la Asociación Española de Centros Comerciales

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