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  • 1

    RICARDO BOSQUESI

    OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

    PUCSP

  • 2

    PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE SO PAULO - PUC/SP

    MESTRADO EM DIREITO DO ESTADO

    SUB-REA DE DIREITO URBANSTICO E AMBIENTAL

    RICARDO BOSQUESI

    OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

    Dissertao apresentada Banca Examinadora da Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo, como exigncia parcial para obteno do ttulo de MESTRE em Direito do Estado, sob a orientao da Professora Doutora Lucia Valle Figueiredo.

    So Paulo 2006

  • 3

    RICARDO BOSQUESI

    OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Esta dissertao foi julgada adequada para a obteno do ttulo de Mestre em Direito e

    aprovada em sua forma final pela Coordenao do Curso de Ps-Graduao em Direito

    da Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo, na rea de Direito do Estado.

    Banca examinadora: ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

    So Paulo, ______ de _______________ de 2006.

  • 4

    Dedico este trabalho memria de meu av, Manuel Ferreira da Silva Teixeira.

  • 5

    Agradeo Danny, minha esposa, pela fora e compreenso de sempre.

  • 6

    A aprovao da presente Dissertao no significar o endosso do Professor Orientador, da Banca Examinadora e da Pontifcia Universidade Catlica ideologia que a fundamenta ou que nela exposta.

  • 7

    RESUMO

    Trata-se do solo criado, institudo pela Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade, como instituto jurdico e poltico adotado pela Poltica Urbana. Sua estrutura, elementos constitutivos, fundamentos e finalidades so objetos de investigao deste trabalho. Analisa-se a viabilidade de sua aplicao na concretizao das diretrizes gerais propostas no Estatuto da Cidade e princpios contidos na Constituio Federal, em relao ao controle do uso do solo e ordenao adequada das cidades. Porm, serve para alertar da possibilidade de seu desvirtuamento, quando ausente um plano de instituio e controle objetivo, criterioso, impessoal e antes de tudo, moral, por parte do Municpio. Mal empregado, servir como fator de agravamento das desigualdades sociais, permitindo prticas especulativas, socializando-se as perdas e privatizando-se os lucros decorrentes da atividade urbanstica do Poder Pblico. Diante do quadrante normativo do Estatuto da Cidade em relao ao solo criado (por ser norma geral), pouco se pode afirmar acerca da sua eficincia, como instrumento poltico e jurdico da Poltica Urbana. Depender muito mais do Municpio, da maneira que foi estruturado o solo criado, por meio de seu Plano Diretor e Lei Municipal especfica, o sucesso ou insucesso na concretizao dos objetivos da Poltica Urbana. Vrios aspectos do solo criado foram deixados ao Municpio para que os institussem de forma mais prxima a sua realidade, no mbito de sua competncia discricionria. Neste ponto, sobreleva-se o papel da doutrina e jurisprudncia que esto se formando (haja vista a recente positivao pelo Estatuto da Cidade), a fim de que possam ofertar parmetros para orientar sua criao e melhoria ou, ao menos, apontar os pontos que fatalmente podero levar ao desvio de finalidade. Palavras-chave: Solo Criado. Poltica Urbana. Fundamento. Finalidade. Desvirtuamento.

  • 8

    ABSTRACT

    This one is about the created ground, instituted by the Federal Law n 10,257, of July, 10th of 2001 - Statute of the City, as legal and politician institute adopted for the Urban Politics. Its structure, constituent elements, base and purposes are objects of inquiry of this work. It is analyzed the viability of its application, in the concretion of the general lines of direction proposals in the Statute of the City and principles contained in the Federal Constitution, relation to the control of the use of the ground and adequate ordinance of the cities. However, it serves to alert of the possibility of its disparagement, when absent a plan of institution and objective control, careful, impersonal and before everything, moral, by the City. Badly employee, will serve as an aggravation factor of the social inaqualities, allowing speculatives practices, socializing the losses and privatizing the decurrent profits of the urbanistic activity of the Public Power. Ahead of the normative quadrant of the Statute of the City in relation to the created ground (for being general norm), little can affirm concerning its efficiency, as legal and politician instrument of the Urban Politics. It will depend much more on the City, in the way that was structuralized the created ground, by its Managing Plan and specific City Law, the success or failure in the concretion of the objectives of the Urban Politics. Some aspects of the created ground had been left to the City so that they instituted them close to reality, in the scope of its discretional ability. In this point, important is the role of the doctrine and jurisprudence that are forming (has seen the recent normatization by the Statute of the City), so that they can offer parameters to guide its creation and improvement or, at least, to point the points that fatally will be able to lead to the purpose shunting line. Word-Key: Created Ground. Urban Politics. Base. Purposes. Disparagement.

  • 9

    SUMRIO

    INTRODUO..................................

    10

    1. DIREITO DE PROPRIEDADE E SUA FUNO SOCIAL. DESENVOLVIMENTO E

    RELEVNCIA DAS NORMAS URBANSTICAS

    .................................................................................... 12

    2. O SOLO CRIADO

    ............................................................................................. 23

    3. OUTORGA ONEROSA DO SOLO CRIADO PREVISTA NO ESTATUTO DA CIDADE

    ........... 33

    4. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO E COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

    MXIMO

    ..................................................................................................................... 45

    5. DA CONTRAPARTIDA

    ............................................................................................. 52

    6. SOLO CRIADO E TRANSFERNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

    ............................... 65

    CONCLUSO

    ............................................................................................... 73

    REFERNCIAS

    ......................................................................................... 79

  • 10

    INTRODUO

    O tema ora proposto, solo criado, deixa mais evidenciado o

    instituto do que a nomenclatura utilizada pelo Estatuto da Cidade: outorga onerosa do

    direito de construir. Esta ltima terminologia mais restrita, no representando o

    prprio instituto do solo criado, mas uma de suas facetas, ou seja, o ato administrativo a

    ele consectrio.

    O presente trabalho tem por objetivo analisar o instituto jurdico

    do solo criado sob vrios aspectos: as causas ou fontes materiais que conduziram sua

    elaborao, seus elementos constitutivos, regime jurdico (plexo de normas acerca do

    instituto), forma, natureza jurdica, finalidades e possveis efeitos.

    A tarefa no fcil, em razo da recente positivao deste

    instituto por meio da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da

    Cidade), inclusive no que se refere pesquisa bibliogrfica e jurisprudencial, pois

    necessrio maior amadurecimento do instituto.

    Outra dificuldade a ser enfrentada diz respeito s mltiplas formas

    possveis de positivao do instituto, no mbito da competncia discricionria

    municipal, pois o Estatuto da Cidade no ingressou em mincias acerca de sua estrutura,

    como evidente, por tratar-se de lei geral. Assim, o universo de peculiaridades, de

    modelos diferenciados muito grande em razo do interesse local.

    Contudo, o estudo se restringir na anlise do instituto em face da

    Poltica Urbana Constitucional, com o cumprimento das finalidades desta poltica (em

    razo de ter sido criado como um instrumento desta poltica), previstas na Constituio

    de forma expressa e implcita e pelo quadrante normativo do Estatuto da Cidade.

    A partir deste corte epistemolgico, as discusses cingir-se-o

    quanto estrutura possivelmente hbil do solo criado, que possa cumprir seu objetivo

    institucional, bem como ressaltar os pontos passveis de desvio de finalidade. Pretende-

    se, pois, ofertar uma base terica (mas, com vistas observncia prtica), contribuir

    para aclarar pontos obscuros e alertar acerca dos possveis aspectos, que possam

    desvirtu-lo ou torn-lo ineficiente.

    Ser abordado na primeira parte do trabalho acerca do Direito de

  • 11

    Propriedade e sua Funo Social, do desenvolvimento e relevncia das normas

    urbansticas. Fixa-se neste tpico o contexto o regime do direito de propriedade,

    estritamente relacionado ao instituto do solo criado, que nela intervm como

    instrumento da Poltica Urbana. Este um ponto de contextualizao econmica, social,

    poltica e jurdica do solo criado, em face da funo social da sociedade e dos

    instrumentos normativos que visam concretizar referido princpio.

    Na segunda parte sero verificados os fundamentos ou

    pressupostos tericos do atual solo criado, fazendo-se uma anlise sobre o solo criado

    da Carta de Embu. Fixados os pressupostos tericos e os fundamentos do solo criado,

    na seqncia ser analisado o solo criado, conforme positivado no Estatuto da Cidade.

    Ser enfrentado o instrume