पुन वकासाचे अंतरंग

सधुीर वै य  

 

 

 

पुन वकासाचे अतंरंग - अनु म णका १) पुन वकास आढावा २) पुन वकास - प हले पाऊल ३) पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report) ४) पुन वकास - सोई व सु वधा (Amenities) ५) पुन वकास – एक अनुभव ६) पुन वकास स मती ७) पुन वकास - क प स लागाराची नवड ८) पुन वकास - चाय पे चचा ९) पुन वकास - टडर डॉ यमुट १०) पुन वकास - वकासकाची नवड ११) पुन वकास - लेखांचा आढावा

                 

 

             

 

                 

1  

पुन वकास - आढावा पुन वकास हा स या परवल चा श द झाला आहे. जु या इमारतीत राहणारा येक जण Tower म ये राह याचे व न बघू लागला आहे. हे ल हत असताना मला स लेखक ी व.पु.काळे यां या एका वा याची कषाने आठवण झाल . (कबुतराला ग डाचे पंख लावता येतीलह ....

पण गगनभरार चं वेड र तातच असावं लागतं, कारण आकाशाची ओढ द तक घेता येत नाह ) बरेच वेळा पुन वकासा या व नांचे पंख लावून उता वळपणा केला जातो. पण आप या सह नवासाकड ेआ ण

सभासदांकड ेपुन वकास कर याची ताकद आहे का? याचा मा गाभंीयाने वचार होत नाह . उ.हा . Property

Title clear आहे का? Conveyance झाला आहे का? सह नवासात एकोपा -व वासाचे वातावरण आहे का?Developer कडील माग यात (expectations) सभासदांची एकवा यताआहे का?

या गो ट ंचा वचार गांभीयाने होत नाह ह व तुि थती आहे. यामुळे अ या वातावरणात सु केलेला पुन वकास हा भूलभुलैया दवा व न ठरते. यामुळे पुन वकासाची थोडीफार मा हती लोकांना मळावी यासाठ या लेखाचे योजन.

पुन वकासासाठ सरकारने बंधनकारक मागदशक णाल तयार केल आहे. सह नवासानी ०३-०१-२००९ या Directive नुसार पुन वकास करणे अपे त आहे. परंतु अनेक वेळा या Directive चे Letter आ ण Spirit

माणे पालन होत नाह व यामुळे पुन वकास वेळेत होत नाह व अनेक सभासदांना काह वष कंवा कायमचे बेघर हावे लागते. नवीन बांधकामा या त ार २ वषात सु होतात आ ण मग ल ात येते क आपल जुनी इमारत यापे ाबर होती. पण ह प चात बु ी असते. पुन वकास हणजे केवळ जा त जागा, भरपूर corpus fund न हे,

तर पुन वकास हा वेळेत व नयमानुसार आ ण काह वष दु तीचा ास नसावा असा झाला पा हजे. ' पुन वकास ' या वषयाची या ती खूप मोठ आहे. बाजारात अनेक पु तके उपल ध आहेत. या वषयावर बर च से मनार, चचा स ेवेळोवेळी आजोिजत होत असतात. वतमानप ात अनेक लेख येतात. परंतु या सव

मा हतीचा मागोवा घेणे, सोसायट तील अनेक सभासदानंा श य होत नाह , ह व तुि थती आहे. सोसायट तील अनेक सभासदांना सवसाधारण सभेत न वचारायला संकोच वाटतो. इतर सभासद आप याला हसतील अशी भीती यां या मनात असते. अनेक सभासदांचा कायकार मंडळावर अ त र त व वास असतो. कायकार मंडळ पुन वकासाचे काम यो य र तीने करणार याची सभासदांना उगाचच खा ी असते. काह वेळा सोसायट म ये राजकारण असते. सोसायट त Groups असतात. या सव गो ट ंचा सोसायट या नेहमी या कामकाजावर फारसा प रणाम होत नाह . परंतु पुन वकासासाठ सव सभासदांचा सहभाग नसेल, तर मा अडचणी येतात व ोजे ट पूण हो यास वलंब होतो, हा साव क अनुभव आहे. खरेतर ' पुन वकास ' संदभात वपुल लखाण उपल ध आहे. येक सोसायट चांग या PMC आ ण Developer ची नेमणूक करते. मग न असा नमाण होतो क असे असताना सु ा पुन वकास का रखडतो? अनेक सोसायट नी

2   यश वीपणे पुन वकास केला आहे, परंतु अनेक ठकाणी काह ना काह कारणांनी पुन वकासात अडचणी येत आहेत. ह प रि थती उपयु त मा हती उपल ध असताना सु ा नमाण झाल आहे. यामुळे पुन वकास हवा तर आहेच, पण मनात शंका आ या शवाय राहत नाह . मनात अनेक न पगंा घालू लागतात. पुन वकास हे दवा व न तर ठरणार नाह ना? आपण पुन वकासा या मगृजळात फसणार तर नाह ना? वगैरे. पुन वकास यवि थत हो यासाठ सव सभासदां या न शबाचे बळ य नां या मागे असणे गरजेचे आहे. ' यश आ ण अपयश यांची गाठ हे नशीब घालते '. यामुळे मा या मते पुन वकासा या मा हती या बरोबर ने इतर अनेक गो ट सु ा मह वा या आहेत, जेणेक न या न शबावर सभासदांना कमीत कमी अवलंबून राहावे लागेल. या गो ट ंचे मह व अधोरे खत कर यासाठ हा लेख ल हला आहे.

सवात मह वाचे हणजे सोसायट म ये व वासाच ेवातावरण पा हजे. कायकार मंडळाने पुन वकासासाठ पुढाकार घेतला तर सभासदांचा वरोधी सूर नघतो क यांना पुन वकासात का रस आहे? कोणी एकाने जर शंका घेतल क सह नवासातील मंडळींची कुजबुज सु होते.

पुन वकास नेमका का आव यक आहे? यावर सभासदांच ेएकमत असणे गरजेचे आहे. वकासकाकडून कोण या अपे ा ठेवाय या (corpusfund, अ धक जागा, सुखसोई वगैरे) याब ल एकमत असणे सवात मह वाचे आहे. या stage ला सवा धक वेळ लागू शकतो.

पुन वकासा या कामाची जबाबदार जर कायकार मंडळाकड ेपुन वकास क मट कड ेअसल तर येकाने वत:या श णानुसार - अनुभवानुसार खार चा वाटा उचलला पा हजे. पुन वकासा या वेळी अनेक कारचा प यवहार करावा लागतो. काह वळेा सभासदां या ओळखी असू शकतात. याचा फायदा यांनी सोसायट ला क न दला पा हजे. येक सभासदाने पुन वकास संदभातील कागदप ,े कराराचे ा ट, सभेची नोट स, सभे या कामकाजाचे वतृ

(Minutes) याची वतं File केल पा हजे. पुन वकास संबंधी येक सभेला हजर रा हले पा हजे व कामकाजात भाग घेतला पा हजे. करारना याचे ा ट वाचून काह शंका असतील तर न घाबरता PMCकायकार मंडळाला वचार या पा हजेत. पुन वकासा या process म ये सात याने सहभाग घेतला पा हजे. सोसायट चा फेसबुक वर, what'sapp वर group बनवून एकमेकां या संपकात रा हले पा हजे. तसेच email id ची जं ी बनवून मा हतीची देवाण घेवाण केल पा हजे. पुन वकासाचे व न साकार कर यासाठ अनेक कारची मदत अपे त असते. उ. हा. Accounts, Finance, Legal, Architectural knowledge, experience in construction industry, communication skill, drafting, administrative skills या याद व न सभासदांना अंदाज येईल क कोण या कामात याना सहभागी होता येईल? अ यावेळी सभासदांनी ह बाब कायकार मंडळाला सां गतल पा हजे.

3   पुन वकासा या वेळी स याचा Flat सोडून ता पुर या काळासाठ भा या या घरात जायचे असेल, तर सवानी कागदप ांची पूतता झा या शवाय जागा सोडता कामा नये. सभासदां या एक चे बळ यावेळी PMC आ ण Developer यां या ल ात येईल, ते हा सोसायट ला फसव याचे यांचे बेत आपोआपच बारगळतील.

पुन वकासानंतर काह बदलांना सामोरे जा याची मान सकता तयार करावी लागेल. उ. हा. नवीन शजेार, Tower म ये राह याचे काह फायदे- तोटे वगैरे. ' वना सहकार नाह उ ार ' हे त व सव सभासदांनी ल ात ठेवले तर बरेच न सुटतील. पुन वकासा या कामातील मुख ट पे: व ततृ मा हतीसाठ तार ख ०३-०१-२००९ चा Directive वाचवा.

१) २५ % सभासदांनी पुन वकासाची मागणी के यानंतर कायकार मंडळ सव साधारण सभेचे आयोजन करते. सभेसाठ १४ दवसांची नोट स यावी लागते. २) सव साधारण सभेला सोसायट तील ७५% सभासदांची उपि थती (Quorum) अ नवाय असते. या वेळी हजर सभासदांची सं या कमी असेल तर सभा ८ दवसांनंतर परत बोलावल जाते. या वेळी सु ा हजर सभासदांची सं या कमी असेल तर सभासदांना पुन वकास नको आहे असे धर यात येईल. ३) अ नवाय Quorum (७५ % सभासद) हजर असतील तर या सभेत दोन कामे केल जातात. (i ) पुन वकासाच नणय (हो / नाह ) हजर असले या ७५% सभासदांनी घेणे आव यक असते. (ii) PMC ( क प यव थापन स लागार) ची नवड व मेहनताना ठर वणे. ४) PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न तसेच सभासदां या सूचना ल ात घेऊन Feasibility अहवाल बन वतात. या अहवालावर चचा होते व याला अं तम व प दे यात येते. ५) या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) Tender document बन वतात व जा हरात देऊन वकासकाकडून Offer माग वतात. वकासकांनी दले या कागद प ांचा अ यास क न चचसाठ काह वकासक नवडले जातात. सोसायट या व वध माग यां या संदभात वकासकाबरोबर चचा होते.

६) वकासक नवडीसाठ सवसाधारण सभेचे आयोजन कर यात येते. सव साधारण सभेला सोसायट तील ७५% सभासदांची उपि थती (Quorum) अ नवाय असते. या सभेला सहकार खा याचा अ धकार हजार असतो. या या उपि थतीत वकासकाची नवड होते.

७) नवडले या वकासकाबरोबर पुन वकासाचा करारनामा केला जातो.

4  ८) इमारतीचा आराखडा बनवून मंजुर साठ पाठ व यात येतो. आराखडा मंजूर झा यानंतर वकासकाला IOD दल जाते. यानंतर अंदाजे ४० परवान या मळवा या लागतात. अ या कारे सव कागदप ांची पूतता झा यानंतर बांधकामाची (CC) परवानगी मळते. ९) वकासक येक सभासद बरोबर करारनामा करतो. यानंतर सभासद आपला Flat वकासकाला ता यात देऊन भा या या घरात राहायला जातो. १०) जुनी इमारत पडल जाते व यानंतर नवीन इमारतीचे बांधकाम सु होते. PMC बाधंकामावर देखरेख ठेवतो. ११) इमारत पूण झा यानंतर महापा लकेकडून सभासदांना ताबा दे याची परवानगी (OC) दल जाते. १२) यानंतर सोसायट या उव रत जागेत वकासक व साठ इमारत बांधतो. पुन वकासाचे क प या external risk factors मुळे रखडतात, याब ल थोड यात: १) अजून DP व DCR २०३४ स झाले नाह येत. सुधा रत DP Plan २०३४ submit कर यासाठ सरकारने मे २०१६ पयत मुदत वाढवून दल आहे. DP Plan २०३४ स झा यानंतर हरकती, मुलाखती नंतर तो कायाि वत हो यास कती वेळ लागेल हे सांगता येणार नाह . यामुळे स या तर पुन वकासाचा नणय घेणे कंवा नणय झाला अस यास यावर अंमलबजावणी करणे कठ ण वाटते.

२) DCR म ये काह वेळा बदल होतात व असे बदल जर सोसायट ला फायदेशीर असतील तर वकासकाबरोबर झगडा सु होतो. वकासकाबरोबर करार करताना यो य ती काळजी घेणे आव यक असते. ३) काह वेळा कोटा या नकालामुळे / DCR वर ल भा यामुळे महानगरपा लका अडचणीत येते. ४) बांधकाम यवसायात मंद चे वातावरण आहे. मुंबईत अंदाजे १ लाख घरे व या ती ेत आहेत, असे वाचनात आले. देशातील मो या ७ - ८ शहरांचा वचार केला, तर काह लाख घरे व साठ उपल ध आहेत. घराला मागणी नसेल तर याचा बांधकामावर प रणाम होतोच व पुन वकास क प रखडतो. ५) जर पुन वकासात Commercial) बांधकाम श य नसेल व सभासदानंा नवीन घरे द या शवाय व साठ च े Flats बांध यासाठ सोसायट ची परवानगी नसेल, तर वकासकाची आ थक बाजू भ कम असावी लागते. यामुळे काह ोजे ट आ थक अडचणी मुळे रखडतात.

६)TDR ची मागणी आ ण उपल धता बदलत असते व TDR चा भाव यानुसार ठरतो. पुन वकासा या वेळी वकासकाला TDR सोसायट या नावाने वकत यावा लागतो व यासाठ सुरवातीलाच वकासकाला मोठा आ थक

बोजा पडतो. ७) बांधकाम सा ह याचे भाव ह सु ा मोठ डोकेदखुी असते. काह वेळा बांधकाम सा ह याची उपल धता पुरेशी नसते. म यंतर रेती पुरे या माणात उपल न हती. वटांचा सु ा तुटवडा असतो.

5  ८) सोसायट जर मु य र याला लागून नसेल आ ण मु य र यापासून सोसायट पयतचा जोडर ता (Approach रोड) अ ं द असेल तर, कमी माणात TDR वापरता येतो तसेच नवीन इमारती या उंचीवर मयादा येतात. यामुळे सभासदां या ट ने पुन वकासाचे ग णत बघडते. ९) मो या भूखंडावर बांधकाम करताना, MCGM ला लॉट या area या माणात काह ट के जागा देणे सोसायट ला बंधन कारक आहे. १०) मुंबई उ च यायालया या Dumping केस या संदभातील नणयानुसार मुंबई उपनगरात नवीन बांधकामांना स या बंद कर यात आल आहे. ११) संजय गांधी रा य उ यानापासून ४ कलोमीटर अंतरापयत काह नबध अपे त आहेत. असे अनेक अडथळे पुन वकासा या कामात येऊ शकतात. असो. परंतु जर सभासदां यात एकोपा आ ण व वासाच ेवातावरण असेल तर कोण याह सम येवर मात करणे श य आहे.

सुधीर वै य

smv2004@gmail.com http://spandane.wordpress.com/ www.spandane.com

1  पुन वकास - प हले पाऊल म ानो, जून २०१६ या ' मी बो रवल कर ' अंकात आपण पुन वकासाचा धावता आढावा घेतला होता. या लेखात खाल ल तीन मह वा या गो ट ंचा उहापोह केला होता.

(१) पुन वकासा या संदभात सभासदांची जबाबदार - कत ये. (२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद . (३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने. आज जु या इमारतीत राहणा या येकाला पुन वकासाची आस लागल आहे. मुंबई महापा लकेने २७ मे २०१६ रोजी ' सुधा रत वकास आराखडा व वकास नयमावल २०१४-३४ ' स केल आहे. जनतेकडून २९ जुलै २०१६ पयत सूचना - हरकती माग व या आहेत. यथावकाश या सूचना व हरकतींचा वचार क न यो य या सुधारणा के या जातील व यानंतर वकास आराखडा व वकास नयमावल सरकारकड ेमा यतेसाठ पाठ वल जाईल. फे ुवार २०१७ म ये मुंबई महापा लके या नवडणुका आहेत. यामुळे हा वकास आराखडा व वकास नयमावल मंजूर हो यास अजून एक वष तर लागेल असा अंदाज आहे. असो. परंतु तो पयत सोसायट पुन वकासाचा नणय घेऊ शकते. सोसायट ची व पयायाने सभासदांची खर कसोट पुन वकासाचा नणय घेत यानंतरच सु होते. पुन वकास कसा राबवावा, वकासकाकडून काय अपे ा करा यात, या बाबत जो पयत सभासदांचे एकमत होत नाह तोपयत Feasibility Report मंजूर होणार नाह . तसेच या पुढ ल कायवाह करणे (Tender document तयार करणे, वकासकाशी चचा करणे, वकासक नवडणे वगैरे ) श य होणार नाह . या बाबतीत सभासदांना मदत हावी हणून हा लेख ल हला आहे. अथात यातील येक गो ट - मु ा हा येक सोसायट ला लागू असेल असे नाह . परंतु या लेखामुळे वचारांना चालना मळेल, चचा कर यासाठ मु े मळतील याची मला खा ी आहे.

१) सोसायट त पुरेशी मोकळी जागा असेल तर पुन वकास श ट न होता हावा असे अनेक सभासदांना वाटणे वाभा वक आहे. अथात हे श य आहे क नाह याचे उ तर क प यव थापन स लागार (PMC ) देऊ शकेल. पण काह कारणांनी हे श य नस यास, पुन वकासा या काळात आपण भा या या घरात राहायला तयार आहात का? याचा वचार क न ठेवावा लागेल. २) सभासदांना कमीत कमी ३ वष भा या या घरात राहाव ेलागेल. वकासक आप याला घर भाड ेदेईल. परंत ुदर अकरा म ह यांनी घर बदलताना होणारा अ त र त खच ( brokerage, truck भाड े) दे यास अनेक वेळा वकासक तयार होत नाह त ह व तुि थती आहे.

अनेक वेळा दसु या वषापासनुचे भाड े वकासकाकडून वसूल करताना अडचणी येतात, वकासकाने दलेले धनादेश वटत नाह त. अ यावेळी आप याकडील पैशातून घरमालकाला भाड े(अंदाजे पये २०,००० pm) यावे लागत,े असा अनेकांचा अनुभव आहे. अ या प रि थतीचा सामना कर यासाठ आपल आ थक ि थती चांगल आहे का? हा वचार सु ा करावा लागेल.

2   ३) पुन वकासानंतर वनामोबदला कती जा त जागा मळेल हे DCR & DP २०१४-३४ या मागदशक नयमांनुसार व वकासकाबरोबर चचा के यानंतरच ठरेल. परंत ुसभासदांची काय अपे ा आहे?

४) सोसायट समोर ल र या या ं द या माणात कती उंचीची इमारत बांधता येईल हे वकास नयमावल त नमूद केले आहे. उ.ह. ९ ते १२ मीटर र ता असेल तर ७० मीटर उंचीची (अंदाजे २१ मजले) इमारत बांधता येईल. परंतु सभासदानंा कती उंचीची इमारत असावी असे वाटते? ५) सभासदांची कत या मज यापयत राह याची तयार आहे? अनेक सोसायट त अनेक जे ठ सभासद राहतात हणून हा न.

६) सोसायट चे सव सभासद नवीन Tower म ये श ट झा यानंतर वकासकाला व साठ चे Tower बांध यास परवानगी यावी क नवीन इमारतीत वर ल काह मजले नवीन सभासदांना वक यास वकासकाला परवानगी यावी, जेणेक न वकासकाला इमारती या द यात तडजोड करता येणार नाह . ७) आपले Tower आ ण व साठ चे Tower यांचे बा य व प सारखे असावे क वेगळे असावे ? ८) वनामोबदला जे हडी जागा मळेल, या या य त र त जा त जागा वकासकाकडून वकत घे याची सभासदांची इ छा आहे का? अथात ह जागा च लत बाजारभावा माणे वकत यावी लागेल. ९) आपण जर जा त जागा वकत घेणार असाल, तर यासाठ अ धक काळ आप याला थांबाव ेलागेल, कारण आप या अपे ेनुसारचा मोठा Flat व साठ या इमारतींचे बांधकाम जे हा होईल ते हाच मळू शकेल. १०) Feasibility Report म ये पुन वकासानंतर कती जागा मळेल, कॉपस फंड कती मळेल, लॅटचा layout, संकुलाचा layout वगैरे गो ट ंचा खुलासा असतो. कती अ त र त जागा पा हजे व कती कॉपस फंड मळावा यात सभासदांचे एकमत होणे आव यक असते. दनांक ०३-०१-२००९ माणे यातील एक गो ट न क क न दसु या गो ट ब ल वकासकाबरोबर चचा करावी असे सुच वले आहे. ११) कती अ त र त जागा पा हजे याचा नणय झाला क क प स लागाराकडून (PMC) लॅटचा layout - floor plan बनवून यावा. या लॅनवर सभासदांनी आपल मते न दवावीत व लॅटचा layout - floor plan Final करावा. लॅटचा layout - floor plan त टडर बरोबर जोडावा. १२) तसेच क प स लागाराला (PMC) संकुलाचा layout कर यास सांगाव.े या layout म ये सभासदांसाठ या नवीन इमारतींची जागा, याची रचना - आकार - दशा व संकुलातील व या इमारतींची जागा वगैरे मा हती मळेल. श य अस यास संकुलाचे मॉडले तयार क न यावे. जे हा पुन वकासाचा ोजे ट नजरेसमोर साकारेल, ते हा सभासदांचा उ साह वाढेल.

3  आता वकासकाकडून काय अपे ा करा या / असा यात याब ल या काह मु यांचा थोड यात परामश घेतो. यापुढ ल लेखात या वषयावर व ततृपणे चचा कर याचा वचार आहे. या अपे ा टडर म ये ल हणे आव यक आहे. संकुल / Complex : (१) संकुलात देवाचे मं दर असावे का ? उ तर हो अस यास कोण या देवाचे मं दर असावे - गणपती, शंकर, द त, मा ती वगैरे. अथात सभासद वेगवेग या जाती जमातीचे असतील तर या नाचे उ तर शोधणे थोड ेअवघड असेल. (२) सोसायट चे सभागहृ कती मोठे असावे? (अंदाजे ५००० sq. ft?) जे ठ सभासदांसाठ वरंगु यासाठ वेगळी जागा असावी का? (३) पुन वकासानंतर होणा या संकुलात सोसायट या मालक ची ६ दकुाने (पोळी-भाजी, chemist , डॉ टर, सायबर कॅफे, Grocery, General Stores वगैरे ) असावीत का? जेणेक न रोज या आव यक गरजांसाठ सभासदांना सोसायट या बाहेर जावे लागणार नाह . (४) बँकेला ATM कंवा extension counter साठ जागा यावी का? (५) मुलांसाठ खेळाचे मैदान, Jogging track, GYM वगैरे. (६) रेन हावि टंग, पा याचे Recycling, STP Plant, सोलर उजा, कच याचे यव थापन, गांडूळ शतेी, सुर ा यव था, अि न तबंधक उपाय योजना वगैरे गो ट असा यात.

Tower: (१) इमारत बांधकाम सा ह य उ च दजाचे असावे. (२) इमारतीच ेबांधकाम भूकंपरोधक असावे. (३) FLAT चा layout कसा असावा? (१.५ / २ / २. ५ BHK) ( कती Area चा Flat मळणार आहे यावर अवलंबून. ) (४) नवीन Flat म ये कोण या सु वधा पुर व या जा यात? (५) वकास नयमानुसार येक इमारतीत health से टर साठ काह जागा मळते, ह जागा FSI calculation साठ धरल जात नाह .

4  मा या मते या सव मु यांची चचा कायकार मंडळा या सभेत हावी व यांनतर या गो ट ंवर सभासदांची मते मागवावीत. सोसायट ची सभासद सं या जा त असेल तर लहान Group क न यावर सभासदांनी चचा करावी व नंतर सव साधारण सभेचे आयोजन क न सवानुमत े नणय यावा. सभासदांनी आपल मते ल खत व पात कायकार मंडळाला यावी व यावर सव साधारण सभेत मनमोकळी चचा झाल , तर पुन वकास चांग या र तीने पार पडले यात शंका नाह . सहकाराचे त व ल ात ठेवावे -- वना सहकार नाह उ दार. सुधीर वै य ११-०७-२०१६ Time Permitting, Follow me on ..... http://spandane.wordpress.com/ www.spandane.com http://www.slideshare.net/spandane

1  पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report )

म ानो, जून २०१६ या अंकात आपण पुन वकासाचा धावता आढावा घेतला होता. या लेखात खाल ल

तीन मह वा या गो ट ंचा उहापोह केला होता.

(१) पुन वकासा या संदभातील सभासदांची जबाबदार - कत ये.

(२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद .

(३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने.

यानंतर ऑग ट २०१६ या अंकात पुन वकास संदभातील या मु यांवर सभासदांनी नणय यायचा आहे,

अ या गो ट ंचा उहापोह केला.

पुन वकास मा लकेतील ' पुन वकास क प अहवाल ' (Feasibility Report)

हा तसरा लेख.

पुन वकासा या प ह या सभेत सभासद पुन वकास करायचा क नाह हा नणय घेतात. नणय सकारा मक असेल

तर याच सभेत क प स लागाराची (PMC) ची नेमणूक केल जाते. या गो ट ंची चचा मा या प ह या लेखात

केल आहे.

PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न, तसेच सभासदां या सूचना ल ात

घेऊन Feasibility Report / पुन वकास क प अहवाल बन वतात. या अहवालावर सव साधारण सभेत

चचा होते व अहवालाला अं तम व प दे यात येते. या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) Tender

document बन वतात व जा हरात देऊन वकासकांकडून Offer माग वतात. वकासकांनी दले या कागदप ांचा

अ यास क न चचसाठ काह वकासक नवडले जातात. सोसायट या व वध माग यां या संदभात

वकासकाबरोबर चचा होते.

आज आपण पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report ) या वषयाची मा हती क न घेणार आहोत. PMC

साठ पुन वकास क प अहवाल बन व याचे काम हे खूप आ हाना मक असते, याची सभासदांनी न द घेणे

आव यक आहे.

१) पुन वकास क प अहवालावर, क प स लागाराची सह व फमचे सील आव यक आहे. येक पानावर initial

व फमचे सील असणे गरजेचे आहे.

2  २) पुन वकास क प अहवालात अनेक abbreviations असतात. याचे अथ मा हत असतील तर, क प अहवाल

वाचताना चटकन आकलन होईल.

PMC: Project Management Consultant

DCR: Development Control Regulations

DP: Development Plan

FSI: Floor space Index

TDR: Transferable Development Rights

BUA: Built up area

AOS: Amenity Open space

CA: Carpet Area

Land RR: Land Ready Reckoner

RG: Recreation Ground

BMC: Bombay Municipal Corporation

MCGM: Municipal Corporation of Greater Mumbai

3) क प स लागाराची मा हती (Profile) सु ा दलेल असते. अथात सभेने याची नेमणूक केलेल अस यामुळे,

ह मा हती आधीच आप याकड ेउपल ध असते.

४.०) पुन वकास क प अहवालाचा (Feasibility Report ) उ ेश:

४.१) च लत काय यानुसार - नयमानुसार (DP - DCR २०१४-३४) पुन वकास श य आहे का?

४.२) पुन वकासामुळे सभासदांना मळणारे फायदे उ.हा अ धक जागा, कॉपस फंड, सोई -सु वधा वगैरे

४.३) संकुलात व लॅटम ये कोण या सोई - सु वधा मळू शकतात. ( याचा वचार आपण पुढ ल लेखात करणार

आहोत)

४.४) पुन वकासा या ोजे टमधून वकासकाला पुरेसा फायदा मळणार आहे क नाह ?

४.५) पुन वकासाचा क प कसा / कोण या माने राब वला जाणार आहे?

3  ५.०) पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report) बन व यासाठ खाल ल कागदप ांची आव यकता असते:

५.१) Registered Conveyance Deed

५.२) Plot Agreement

५.३) Property Card

५.४) Digital survey

५.५) CTS Plan copy

५.६) Existing Building Approved plans / IOD / OC

५.७) Assessment Bill & Water bill

५.८) If Approach Road from main public road to society gate is on the land not owned by the society, then approach road agreement with the said landlord.

५. ९) List of Existing Members with carpet area

५.१०) वकास आराखडा २०१४-३४ (DP) व वकास आराखडा नयमावल २०१४-३४ (DCR)

सरकार येक शहराचा २० वषाचा वकास आराखडा व नयमावल जाह र करते. या लेखात मुंबई शहराचा वकास

आराखडा व नयमावल २०१४-३४ चा वचार केला आहे.

६.०) मुंबई शहराचा वकास आराखडा व नयमावल २०१४-३४:

६.१) वकास आराखडा २०१४-३४ ची पृ ठ सं या ६०६ आहे. वकास नयमावल २०१४-३४ ची पृ ठ सं या ३९७

आहे. पुन वकास करताना कंवा नवीन बांधकाम करताना यातील सव तरतुद ंचे पालन करणे आव यक असते.

या मुळेच मी आधीच नमूद केले आहे क PMC साठ पुन वकास क प अहवाल बन व याचे काम हे खूप

आ हाना मक असते.

६.२) उपल ध FSI: मुंबई उपनगरासाठ - Base FSI 1.00 + Premium FSI 0.5 + TDR 0.5 (of Gross Plot Area) + Fungible 35% of 2 = 0.70 / Total FSI 2.70.

६. २ ) लॉट या ए रया नुसार RG ची physical provision करावी लागते.

६. ३) लॉट या ए रया नुसार Amenity Open space ची जागा BMC ला यावी लागते.

4  ६.४) लॉट या ए रया नुसार Inclusive Housing साठ जागा सोडावी लागत.े परंतु जर स याची कापट ए रया ८०

चौरस मीटर पे ा कमी असेल तर या तरतुद चे पालन करणे आव यक नाह .

६.५) मु य र यापासून सोसायट या मु य गेटपयत या र या या ं द वर, इमारत कती मीटर उंच होऊ शकते

याचा त ता बघावा लागतो.

६.६) संकुलातील अंतगत र ता कती ं द असावा या संदभातील तरतुद ंचे पालन करावे लागत.े

६.७) पा कग, खोल ची कमान लांबी - ं द , ल स, पायाभूत सु वधा, सुर ेचे नयम, इमारती या सभोवताल

कती मोकळी जागा पा हजे वगैरे असं य तरतुद अ यासा या लागतात.

६.७ ) वकास आराखडा व नयमावल २०१४-३४ तील अनेक तरतुद ंचे पालन करावे लागते. येक तरतूद ह येक

सोसायट ला लागू असेल असे नाह . अ या सव तरतुद ंचे पालन केले असेल, तरच इमारतीचा लॅन BMC कडून

वीकारला जातो.

६.८) सोसायट या लॉट वर आर ण आहे का ? आर ण असेल तर, BMC कड ेobjection न दवावे लागत.े

आर ण कॅ सल होईपयत पुन वकास होऊ शकत नाह .

६.९) Conveyance deed सोसायट या नावे झाले नसेल तर, थम deemed conveyance करावा लागतो.

७.०) टेक नकल Technical Feasibility:

७.१) सोसायट या लॉटवर ६.२ म ये नमूद के या माणे कती बांधकाम करणे श य आहे हे ठर वले जाते. लॉट

ए रयाचा वचार करताना conveyance डीड मधील ए रया, ॉपट काड वर ल ए रया आ ण डिजटल स ह मधील

ए रयाचा वचार क न, यातील कमीत कमी ए रयाचा वचार करावा, हणजे भ व यात अडचण येणार नाह .

७.२) पुन वकासानंतर स या या सभासदांना दे यात येणार जागा कती, हे ठर वले जाते. स या या सभासदांना ३५

% अ धक कापट ए रया मळणे आव यक आहे. काह वकासक यापे ा जा त जागा देतात.

७.३) उव रत जागा वकासकाला व चे बांधकाम कर यासाठ उपल ध होते.

८.०) आ थक Financial Feasibility:

८.१) या भागात ामु याने पुन वकास क पासाठ येणार खच व लॅट या व ची कंमत याचा वचार केले

जातो. क पातून वकासकाला कती नफा मळेल? याचा उलगडा होतो.

८.२) खचाचा तपशील:

--- मु य खच हणजे इमारत बांधकामाचा खच.

5  ---- Infrastructure / पायाभूत सु वधा दे याचा खच, हा नेम या कोण या पायाभूत सु वधा यावया या आहेत

या गो ट ंवर अवलंबून असतो.

पायाभूत सु वधांची जं ी - र ते, गटारे, पा याची सोय, सब टेशन, रेन वॉटर हावि टंग, STP Plant, Storm वॉटर,

बाग बगीचा, सुर ा यव था, सोसायट ऑ फस, सोलर energy, Drainage इ याद .

--- PMC ची फ ,

--- सभासदांना दे यात येणारा कॉपस फंड, ता पुर या नवासाचे भाड,े brokerage, शि टंग चाजस,

----TDR / FSI / Fungible FSI या खरेद चा खच

--- MCGM ी मयम व इतर चाजस

--- टॅ प युट , Bank Guarantee क मशन.

--- याज व इतर खच

८.३) व ची कंमत अनेक गो ट ंवर अवलंबून असते. (ए रया, सोई - सु वधा, वाहतुक ची सोय, शाळा - कॉलेज-

देऊळ - हॉि पटल - बँक - ATM - मॉल - दकुाने - वै यक य सेवा वगैरेची उपल धता)

८.४) क पातून कती नफा झाला पा हजे हा यि तसापे न असला तर साधारणपणे ४० ते ५० % नफा

अस या शवाय, वकासक पुन वकास क पात ची दाखवत नाह , हे वा तव आहे.

९) पुन वकास क पातील या माने कामे होणार आहेत याची जं ी.

१०) लॅटचा लेआऊट, लोअर लॅन व संकुलाचा लेआऊट सु ा अहवालात दलेला असतो.

या बाबतीत सभासदांनी वचार व नमय क न - सवा या सूचना वचारात घेऊन लॅटचा लेआऊट, लोअर लॅन

व संकुलाचा लेआऊट तयार क न यावा व टडर बरोबर जोडावा, असे माझे मत आहे. अथात वकासकाबरोबर चचा

के यानंतरच लॅटची ए रया न क होणार आहे.

म ांनो, असे असते पुन वकास क प अहवालाचे व प. पुन वकास क प अहवालाचा अ यास करताना या

लेखाचा तु हाला न क उपयोग होईल याची मला खा ी आहे.

Disclaimer: मी ल हलेला हा लेख हणजे या वषयावर ल शवेटचा श द आहे असा माझा दावा नाह .

सोसायट तील सामा य सभासदांना व कायकार मंडळाला या वषयाची त डओळख हावी या एकाच उ ेशाने हा

लेख ल हला आहे.

सुधीर वै य

1  

पुन वकास - सोई व सु वधा (Amenities)

म ांनो, पुन वकास मा लकेतील हा चौथा लेख.

जून २०१६ या अंकात (लेख प हला) आपण पुन वकासाचा धावता आढावा घेतला होता.

या लेखात खाल ल तीन गो ट ंचा उहापोह केला होता.

(१) पुन वकासा या संदभातील सभासदांची जबाबदार - कत ये.

(२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद .

(३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने.

यानंतर ऑग ट २०१६ या अंकात (लेख दसुरा) पुन वकास संदभातील या मु यांवर सभासदांनी नणय यायचा

आहे, अ या गो ट चंा वचार केला होता.

यानंतर ऑ टोबर २०१६ या अंकात (लेख तसरा) आपण पुन वकास क प अहवाल (Feasibility

Report) या वषयाची मा हती घेतल . PMC ( क प यव थापन स लागार ) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास

क न, तसेच सभासदां या सचना ल ात घेऊन

Feasibility अहवाल बन वतात. या अहवालावर सव साधारण सभेत चचा होते व

अहवालाला अं तम व प दे यात येते. या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) Tender document

बन वतात व जा हरात देऊन वकासकांकडून Offer माग वतात.

पुन वकास मा लकेतील हा चौथा लेख.

पुन वकासा या वेळी आप याला कोण या सोई - सु वधा पा हजेत याब ल सभासदां यात एकवा यता असणे

गरजेचे आहे. सोई - सु वधांची जं ी टडर म ये तसेच डे हलपमट करारात नमूद करणे गरजेचे असते. या उ ेशाने

या लेखात अ या सोई - सु वधांची जं ी दल आहे.

या जं ीतील येक मु ा येक सोसायट साठ लागू पडले असे नाह . परंतु या जं ीचा उपयोग आपण वकासकाबरोबर चचा क न अ धक सोई व सु वधा मळव यासाठ क शकतो.

ह जं ी हणजे या वषयातील शवेटचा श द, असा दावा मी करत नाह , याची कृपया न द यावी.

---------------------------------------------------------------------------------

2  सोसायट या संकुलासाठ या सोई - सु वधा.

१) इमारतीचे बांधकाम भूकंप वरोधी असावे. २) इमारतीचे वेश वार श त व सुशो भत केलेले असावे. वेश लॉबी वातानुकू लत असावी. ३) चांग या कंपनीची ल ट (___ / ओट स) असावी.

४) इमारतीला बाहेर ल बाजूला ______ ँडचा रंग दे यात यावा.

५) अंतगत passage - िजने यांना ऑइल पट दे यात यावा.

६) इमारती या संर णासाठ वाळवी तबंधक टमट करावी.

७) सुस य असे सोसाट च ेऑ फस ________ चौ. फूटाचे असावे.

८) सुर ा उपाय योजना :

८. १) चोवीस तास hi-tech सुर ा यव था.

८. २) सुर ा र कांसाठ मु य वेश वारापाशी के बन.

८. ३) अि न तबंधक सामु ी उ.हा. Sprinklers, portable Fire extinguishers, वगैरे.

९) इमारती या सव बाजूनी सहा फूट उंचीची भतं. वेश वारावर व इमारती या कंपाउंड भतंीवर काश योजना. १०) इमारती या आवारात, वाहनतळावर, बागेत, िज यावर, मज यावर उ तम काश योजना असावी. ११) िज या या पाय या व ४ फुटापयत ॅनाईट.

१२) इलेि क मीटर म.

१३) ग चीवर वॉटर ू फंग ( कमान १० वषाची हमी)

१४) संडासात व बाथ म म ये बोअरवेल या पा याचे नळ.

१५) पपं म: ____पंप ______ कपॅ सट .

१६) इमारती या बाजू या मोक या जागेवर समटचा कोबा.

१७) पा या या टा या:

१७.१) ग चीवर प या या पा यासाठ टाक _____ लटर व संडासासाठ टाक _____ लटर.

१७.२) आगीपासून बचाव कर यासाठ अंडर ाऊंड पा याची टाक .

१८) वटे या भतंी. समट लॉकचा वापर नको.

१९) पाणी वाचवा आ ण पाणी िजरवा. रेन वॉटर हावि टंग ोजे ट.

२०) सोलर एनज यं णा.

२१) येक खडक ला बॉ स ल.

२२) वयंपाकघर पुरेसे मोठे हवे क जेणेक न मोठा ज राहू शकेल.

२३) बाथ म व संडासा या बाहेर वॉ शगं मशीनसाठ पुरेशी जागा असावी.

२४) सामा यक ट ह अँटेना

3  २५) उदंचन क (Sewerage Treatment Plant (STP)

२६) कच याचे नयोजन

२७) गांडूळ शतेी

२८) बाथ म मधील पा याचा पुनवापर.

२९) बॅटर बॅकअप - ल टसाठ .

३०) सुंदर बगीचा.

३१) खेळाचे मैदान व जॉ गगं ॅक

३२) मं दर.

३३) सोसाट साठ हॉल.

३४) यायाम शाळा

३५) वाचनालय.

लॅट मधील सोई - सु वधा

१) लॅटमधील लोअ रगं – माबलचे असावे.

२) वैपाकघर –

२.१) ॅनाईटचा लॅटफॉम व ट लचे सकं. ओ यावर टाई स

२.२) ‘L’ type आकाराचा ॅनाईटचा लॅटफॉम (कमी ं द चा)

२.३) ओ या या खाल ट लची ॉल कंवा मॉ युलर वैपाकघर.

२.४) वैपाकघरात हवा बाहेर फेकणारा पंखा (Exhaust Fan)

२.५) वयंपाक घरातील चमणीसाठ ड ट.

२.६) पाईप गॅसचे connection.

२.७) धूर शोधणारे यं . (Smoke detector)

३) बाथ म / संडास –

३.१) चांग या दजा या Glazed टाई स बाथ म / WC या संपूण भतंीवर.

३.२) बाथ म म ये रफ माबलचे लोअ रगं.

३.३) बाथ म म ये इलेि क गझर. कपॅ सट _______

३.४) बाथ म आ ण संडासात रॉ स आ ण हू स.

३.५) बाथ म आ ण संडासात कॉनर टाईल.

३.६) बाथ म म ये सोप टाईल

4  ३.७) वॉशबे सनमुळे बाथ म व संडास बाहेर ल जागेत वावरताना अडथळा येता कामा नये.

४) कनसी ड लि बंग. चांग या दजाची फ टं स

५) इलेि कल वाय रगं -

५.१) कन सी ड कॉपर वाय रगं / येक खोल त इलेि क पॉ टस, स कट ेकर

५.२) संगणकासाठ इलेि क पॉ टस - हॉल व बेड मम ये.

५.३) हॉल, बेड म म ये ट ह साठ पॉ ट.

५.४) चांग या कंपनीचे स कट ेकर.

५.५) येक खोल त व बे सन या वर ४ फुटा या युबलाईट कंवा LED ब ब.

५.६) दारावर बेल

५.७) लॅट मधील इले कचा एक पॉ ट बॅटर बॅक अप बरोबर जोडलेला असावा.

६) खड या –

६.१) Anodized अ यु म नयम सरक या काचे या खड या, ॅनाईट े म सकट

६.२) Anodized अ यु म नयम सरक या ट ल जाळी या खड या (डासांसाठ ).

६.३) भतंी या ऐवजी संपूण लास पॅनल नको.

६.४ ) पड यासाठ रॉ स

७) दरवाजे –

७.१) टक वूडचा मु य दरवाजा. दरवा याला पप होल, साखळी वगैरे

७.२) लॅट मधील आतील दरवाजे चांग या दजाचे, ॅनाईट े म सकट.

७.३) संडास व बाथ मला Acrylic लाि टकचे दरवाजे, माबल े म सकट.

७.४) मु य दरवा याला जाळीचे दार, लॅच .

८ ) हॉल व बेड मला फाँ स स लगं

९ ) संपूण लॅटला रंग

१०) इंटरकॉमची सेवा

११) द ड टनाचा split AC बेड म म ये, लोखंडा या जाळीसकट.

१२ ) संडास व बाथ म या वर RCC चा माळा (पा या या टाक साठ )

१३) पंखे:

१३.१) खोल या आकारानुसार येक खोल त ४८" - ५६" आकाराचे पंखे.

१३.२) वयंपाक घरात हेवी युट exhaust पंखा.

5  १४) लॅटसाठ सुर ा यव था (CCTV, आप काल न बेल, दरवा याला साखळी वगैरे) १५) वर ल सव व तू नवड याचा अ धकार सोसायट चा असेल. IS Codes & IS Standards चा उ लेख टडर म ये असावा. १६) खाल ल व तूंपैक पये ५०,०००/- पयत या व तू सभासदांना फुकट पुर व यात या या. --- द ड टनाचा split AC (additional), सेमी ऑटोमॅ टक वॉ शगं मशीन, ज, वयंपाकघरात चमणी, फोन, ट ह , ओ हन, मोबाईल. (व तूंची नवड कर याचे अ धकार सोसायट कड े/ सभासदांकड ेअसतील.)

वर नमूद केलेल सोई व सु वधांची याद ह ा त न धक आहे, याची कृपया न द यावी. या जं ीतील येक मु ा येक सोसायट साठ लागू पडले असे नाह . परंतु या जं ीचा उपयोग आपण वकासकाबरोबर चचा क न अ धक

सोई व सु वधा मळव यासाठ क शकतो.

सुधीर वै य

1  पुन वकास – एक अनुभव

नम कार म ानो.

पुन वकास मा लकेतील हा पाचवा लेख.

पुन वकासाचा वषय सु झाला क सगळे सभासद व न रंजन क लागतात. यातील काह जणांचे पाय

पुन वकास झा यानंतर या प रि थतीशी जुळवून घेताना ज मनीला लागतात. अनेकवेळा आ थक, सामािजक,

मान सक, कौटंु बक समीकरणे बदलतात. अ याच बदलांचा मागोवा या लेखात घेतला आहे. परंतु हा लेख

अनुभवातून कागदावर उमटला आहे. मी खरेच पुन वकासाचा अनुभव तु हाला सांगणार आहे.

पुन वकास हा स या परवल चा श द झाला आहे. पण या पुन वकासाची खर सुरवात खूप आधी हणजे ६० वषापूव च सु झाल आहे, याची फार कमी लोकांना क पना असेल. पूव लोक भा या या घरात रहात. घरमालक दर म ह याला भाड ेवसूल करायला येत असे. जे हा घराची डागडूजी परवडनेाशी झाल ते हा हे घरमालक आपल जागा सोसाय यना वकू लागले. मग या सोसाय या भाडके ना इमारत बांधून देत व मोक या जागी सभासदांसाठ इमारत बांधत.

ह गो ट १९५९-६० सालची आहे. यावेळी मी ८-९ वषाचा होतो. मी गरगावात रहात असे. आमची वाडी साधारण द ड एकरावर वसलेल होती. सगळे मळून अंदाजे ५० भाडके होते. यापैक साधारण ३५-४० भाडके एक मज या या लाकडा या चाळीत रहात असत. यांची खोल अंदाजे १०० चौरस फूट होती. बाथ म आ ण संडास सामाईक होते. या चाळीला पूव व याथ चाळ हणत, कारण एकेकाळी बॉ बेला एकटे शकणारे व याथ तेथे रहात असत. उरलेले भाडके रो हाऊस म ये तर एकदोघे जण वतं लहान हवेल त रहात होते. आ ह रो हाऊस म ये रहात होतो. तीन घरे जोडलेल होती. पुढे व मागे दार होते. येकाला घरा या समोर १० फुटांवर वतं बाथ म होते. तीन भाडके ना मळून दोन संडास होते. रो हाऊस जरा उंचावर बांधलेले होते. तीन मो या पाय या चढून जावे लागे. आमचे घर अंदाजे २५० चौरस फूट होते. बाथ म या बाजूला व मागे येकाची बाग होती. आ ह सायल चा वेल बाथ मवर चढवला होता. बागेत छान फुलझाड ेहोती. वाडीत बर च

छान छान झाड ेहोती. सकाळी आई अंगणात रांगोळी काढ . आ ह दर म ह याला जवळ या गो यातून शणे आणून संपूण अंगण सारवत असू. पावसा यात पाघो यात भज यासाठ आ ह पाय यांवर बसत असू. पा याचे पाट अंगणा या कडनेे वाहत असत. मी वेगवेग या कार या कागदा या हो या क न या पा यात सोडत असे. खूप मजा येई. दवाळीत घरासमोर ल कंद ल, पाय यांवर ठेवले या पण या, अंगणात घातले या रांगो या, बागेजवळ केलेला मातीचा क ला आजह मा या मरणात आहे.

एक दवस मालकाने भाडके ना न वचारता संपूण वाडी एक सोसायट ला वकल . आ ह भाडके हादरलोच. वातावरण तंग झाले. काय करावे काह समजेना. काह दवसानंतर सोसायट चे पदा धकार आले. पण एक सभा न घेता येक भाडके बरोबर वेगळे बोलू लागले. आम यापैक च एका भाडके ला यांनी हाताशी धरले होते. ह ल ं या भाषते आपण अ या माणसाला ‘चमचा’ असे हणतो.

2  चाळीतील लोकांबरोबर चचा क न इमारती या कामाला सुरवात झाल . उरलेले १५ भाडके हैराण झाले. कोणीच आम याशी बोलायला येईना. या चाळीतील लोकांना इमारतीत १८० चौरस फूट जागा BMC या नयमानुसार मळणार होती. यामुळे ते लोक खुश होते कारण चाळ अशी सु ा मोडकळीस आल होती. िज या या पाय या गायब होत हो या. संडासात पाणी नसे. चाळीला टेकू लावाव ेलागतील इतपत नाजूक अव थेला चाळ पोचल होती.

पण आमची घरे चांगल होती. पावसा यात थोड ेगळत असे. पण माझे दादा दरवष कौले शाका न घेत, यामुळे आ हाला हा ास फारसा सहन करावा लागला नाह . असे घर आता सोडावे लागणार हणून आ ह सारेच बेचैन होतो. मी तर खूपच अपसेट झालो होतो. एक दवस तो ‘चमचा’ मा या दादांकड ेजागेसंबंधी बोल यासाठ आला. दोघांची वादावाद झाल . मी सगळे ऐकत होतो. तो चमचा जायला नघाला तसे मी याला ‘तू गाढव आहेस ‘ असे इं जीत हणालो. मी घर च इंि लश शकत होतो आ ण मा या आयु यात मी उ चारलेले ते प हले इंि लश वा य होते. या चम याने मला रागाने उचलले आ ण तो मला घेऊन नघाला. मग मी या या हाताला चावलो ते हा याने मला सोडले व श या देत नघून गेला. मग मा या गैरवतनाब ल दादांनी मला चांगला घुतला. पण मी मा खुशीत होतो. मनातला राग मी बाहेर काढला होता आ ण इं जी शाळेत जा यापूव एक वा य मी इंि लश म ये बोललो होतो.

इमारतीचा एक भाग ५ मजले बांधून झाला. चाळीतील मंडळी श ट झाल . इमारत एल आकारात बांधून झाल होती. आता इमारतीच ेपुढ ल बांधकाम सु झाले. इमारतीचा आराखडा यू आकाराचा होता. आता इमारत सरळ बांधून जु या इमारतीला जोडायची होती. इमारत तयार झाल . संपूण RCC structure. ं द िजने, मोठ कॉमन गॅलर . ग चीव न सं याकाळचा चौपाट वर ल मावळतीचा सूय दसे. आजह ह बि डगं चांग या अव थेत आहे. भाडके वगणी काढून वेळोवेळी दु ती करतात.

आ हाला ४ या मज यावर जागा मळाल . दोन दशा मळा या. भरपरू उजेड आ ण वारा. पण दसु या दवसापासून आप याला काय सोसावे लागणार आहे याची चीती आल . बि डगं या ग चीवर पा याची टाक होती, पण ते पाणी प यासाठ वापर याची मान सकता तयार झाल न हती. यामुळे प ह या मज याव न प याचे पाणी भर यासाठ सकाळी आमची तारांबळ असे. पुढे पुढे वेळेअभावी, टाक चे पाणी उकळून, मग आणखीन काह वषानी पाणी तसेच प यास सुरवात केल . टाक चे पाणी सकाळी फ त ७.३० वाजेपयत येत असे. यामुळे या वेळेपूव सवा या आंघोळी, कपड ेधुणे, भांडी धुणे वगैरे कामे पार पाडावी लागत. या नंतर घरातील श य असतील ती सव भांडी पा याने भ न ठेवणे.

दसुरा न समोर आला ४ िजने चढ याचा. येकाला दवसातून ३ वेळा तर ह पायपीट करावी लागे. कदा चत मा या आज या फटनेसचे े डीट मा या या १५-१६ वषा या वा त यात िजने चढ या या यायामाला यावे लागेल. मी या बि डगंम ये १९७७ पयत रा हलो. आजह माझा मोठा भाऊ तेथे राहतो.

आ ह जर सव ५० भाडके एका वाडीत राहत असू तर रो हाऊस म ये राहणा या लोकांचा चाळीत राहणा या लोकांबरोबर ए हढा प रचय न हता. येक मज यावर यांचीच सं या जा त होती. यामुळे शजेार पाजार संबंध जुळ यास काह वष गेल . जर सगळे मराठ होते, तर वेग या चाल रती, श णातील तफावत, आ थक वषमता या गो ट ंमुळे मजा येत न हती. जे हा आमची पढ मोठ झाल , ते हा च ब यापैक नवळले. तो पयत १२-१५ वषाचा काळ लोटला होता.

3  बि डगं म ये राहायला आ यानंतर आमचे अंगण आ ण मैदान गायब झाले. मैदानी खेळ बंद झाले. कारण आमची घरे पाडून व उरले या मोक या जागेत सोसायट ने तीन बि डगं बांध या. सव चार ब डींगची उंची समान होती पण यातील दोन बि डगंला सहा मजले होते तर दोन बि डगंला पाच मजले होते. आम या बि डगंला ल टची सोय न हती. BMC या ल ट या नयमाचा अडथळा दरू कर यासाठ आम या ब डींगची उंची दोन फुट कमी केल होती. पण इतर बि डगंला मा ल टची सोय कर यात आल .

इतर तीन बि डगं म ये बहुसं येने गुजराती लोक होते. यांचा आम या बि डगंकड ेबघ याचा ट कोन चांगला न हता. आ ह आता सोसायट चे भाडके झालो. भाड ेफ त पये २०/- ती म हना. आजह ते हडचे भाड ेघेतले जाते. या नवीन मंडळींकड े कार हो या. राहणीमान ीमंती होते. यांची त ण पोरे आम या बि डगं मधील मुलांबरोबर भाडंण उक न काढ त. दवाळीला मु ाम वाकडी बाटल क न आम या ब डींगवर बाणांचा अ नी वषाव होई. मग आम या बि डगं मधील मुले पण याला चोख उ तर देत. मकर सं ांतीला एकमेकांचे पतंग काप यासाठ पधा लागे. थोड यात हणजे इं डया – पा क तान असे संबंध होते. हणजे एकाच वेळी बि डगं मधील शजेा यांशी जुळवणे आ ण या नवीन लोकांशी जुळवणे. यात माझ ेबालपण कधी सरले मला कळलेच नाह . या सव म ती कारात मी फ त े क होतो पण मन:शांती मा हरवल होती.

लेख ल ह या या गडबडीत मा या बि डगंचे नाव सांगायचे राहूनच गेले. बि डगंचे नाव आहे ‘ ेरणा ‘. माणसा या आयु याला ‘ ेरणा’ मळा यानंतर ख या अथाने गती येते. मलाह उ च श णाची ेरणा नवीन बि डगं म ये राहायला गे यानंतर मळाल . यावेळी मी पाचवीत होतो.

कोण याह सोसायट चा पुन वकास सु ा अशीच ेरणा आ या शवाय होत नाह . पण न असा आहे क येकाची ेरणा वेगळी असते. (उ.ह. मोठ जागा, भ कम कॉपस फंड, टॉवर म ये राह याचे लॅमर वगैरे. पण म ानो, मी मागेच ल हले होते क येक सुखाबरोबर द:ुख येते. पुन वकासानंतर करा या लागणा या तडजोडींचा वचार केला आहे का? (उ.ह. पा याचा न, सोसायट गेट या बाहेर ल र ता, नवीन शजेार , नवीन सभासद, नवीन ब डींग या बांधकामाचा दजा इ याद .) असो. आपल पुन वकासासाठ नेमक ेरणा कोणती? हे येकाला शोधावेच लागेल असे मला वाटते.

हे अनुभव ल हताना मी परत एकदा मा या बालपणाला पश क न आलो. हे अनुभव मनावर कोरले गेले होते. लहायला घेत याबरोबर आठवणी फेर ध न नाचायला लाग या. असा अनुभव तु ह कधी घेतला आहे का?

लेखाचा शवेट मा या ‘ सुख ‘ नावा या क वतेने करतो.

सुख सुख हणजे सुख असत. तुमच आमच सेम नसत. आमच सुख मोठ असत. तुमच सुख ~~~~~

4  खरे तर सुख कशात असत हेच मा हत नसत. सुख व तू मळ यात नसत. सुख व तू न मळ यात ह नसत. सुख हे मनात असत. मनातून चेह यावर ओसंडत. सुखानंतर द:ुख येत. बाजार भावाच हेच तर च असत. सखु वासा या शवेट नसत. सुख वासातच शोधाव लागत. सुखाने हुरळून जायचं नसत. सुखा नंतर द:ुख येणार हणून मन हळव करायचं नसत. सुखा बरोबर द:ुख येत हे भान सोडायचं नसत. सुखात सग यांना सामील करायचं असत. सुखाची या या नसते. येकाचे सुख वेगळ असत. सुख पचवायच असत. सुख हे अ पजीवी असत. चरंतन सुख मळवाव लागत.

सुख ओळखाव लागत. मी द:ुखाला सुख हटले . घडा याचे काटे उलटे फरवले आ ण मलाच हसू आले. सधुीर वै य

1  

  

पुन वकास स मती

पुन वकास लेख मा लकेतील हा सहावा लेख.

पुन वकास हा स या परवल चा श द झाला आहे. पुन वकासाचा वषय सोसायट त सु झाला क सग या

सभासदांना अचानक फूत येते. जे सभासद कायकार मंडळात काम कर यासाठ कधीह तयार दाखवत नाह त,

असे सभासद पुन वकास स मतीवर मा काम कर यासाठ त पर असतात, हा साव क अनुभव आहे. मग

सोसायट त या स मतीवर कोण या सभासदाने काम करायचे, पुन वकासाचे काम कर यासाठ कोणता

सभासद लायक आहे वगैरे वाद रंगायला लागतात. या वषयाचे गांभीय ल ात घेऊनच मी हा लेख ल हला आहे.

पुन वकास स मतीची नेमणूक काय याने आव यक नाह , परंतु सोसायट त पुन वकासाचे काम यवि थत होत

आहे याची सवाना खा ी पटावी यासाठ मा अ या स मतीचे गठन आव यक आहे, असे माझ े मत आहे.

पुन वकासा या दनांक ०३ जानेवार २००९ या प रप कात पुन वकास स मतीचा उ लेख आढळत नाह .

सवसाधारण सभेला पुन वकास स मती करावी क नको हे ठरव याचा संपूण अ धकार आहे. तसेच या स मतीवर

नवड कशी केल जावी हे सु ा सवसाधारण सभेने ठरवायचे आहे. सोसायट या कायकार मंडळा या नवडणुक चे

नयम या स मतीला लागू नाह त.

पुन वकास स मतीवर सोसायट तील जे ठ सभासद, जे सभासद उ च श त आहेत कंवा यांना बांधकाम

े ाचा अनुभव आहे / कंवा या सभासदांचा हा यवसाय आहे, अ या सभासदांनी काम करणे उ चत आहे.

कायकार मंडळाने सव साधारण सभेपूव पुन वकास स मतीवर यांना काम कर याची इ छा आहे यां या कडून

अज मागवाव.े हे सव अज सवसाधारण सभेपुढे ठेव यात यावेत. नंतर या सभासदानंी आपण स मतीवर काम का

क इि छतो?, वत:च े श ण, अनुभव वगैरे मा हती यावी. यानंतर सभासदानंी नरपे पणे वचार क न

स मतीवर ल सद यांची नवड करावी. अ या स मतीत कमीत कमी पाच सभासद नवडावेत. कायकार मंडळातील

दोन सभासद सु ा या स मतीवर अ य व कायवाह हणून काम करतील. सहयोगी सद य (जो लॅटचा को-

ओनर नाह ) याची नवड स मतीवर क नये.

सुरवातीला सवसाधारण सभेने पुन वकास स मतीची मुदत पुन वकासा या प ह या सभेपयतच ( या सभेत

पुन वकासाचा नणय घेतला जातो) करावी. जर का पुन वकासाचा नणय झाला तर या स मतीला मुदत वाढ

यावी व गरज अस यास आणखी २-३ सद य घे यात यावेत.

2  

  

पुन वकास स मतीतील जो सद य नयमानुसार काम करणार नाह , वैयि तक लाभ घे याचा य न करत

असेल कंवा चुक चे काम क न सोसायट ला अडचणीत आणत असेल, याला स मतीतून काढ याचा अ धकार

कायकार मंडळाकड ेसोप व यात यावा.

पुन वकास स मती जर पनु वकासाचे काम करत असल , तर सु ा पुन वकासा या कामाची संपूण जबाबदार ह

सोसायट या कायकार मंडळाची असते याची न द यावी. स मतीतील सद यांनी पुन वकासा या कोण याह

कागदप ांवर, करारना यावर सह क नये.

पुन वकास स मतीने कोणती कामे करावी याची परेषा सव साधारण सभेत ठर व यात यावी. मा या मते

सुरवातीला खाल ल कामे पुन वकास स मतीला देता येतील. पुन वकास स मती या सभांचे इ तवृ त ल ह यात

यावे व कायकार मंडळा या सभेत याचे वाचन व यावर चचा हावी व यो य ते मागदशन कर यात यावे.

१) दनांक ३ जानेवार २००९ या पुन वकास प रप काचा अ यास करावा व याचे कसे पालन करायचे या

बाबतीत कागदप ेतयार करावीत.

२) जर का सोसायट त भा यानी काह लोक ( यां या इमारती या पुन वकासामुळे) राहत असतील, तर यां या

कडून पुन वकासाची मा हती गोळा करावी. (उ. हा. क प स लागार कोण आहेत?, वकासक कोण आहे ?, भाड े

कती मळते, भाड े नय मत मळते का? कॉपस कती कबुल केला आहे? कधी मळणार आहे? मळाला का?

इमारत सोडून कती वष झाल , नवीन बांधकामाची काय गती आहे ? नवीन घराचा ताबा कधी मळणार आहे ?

ताबा कधी मळणार होता? कोण या सोई - सु वधा मळणार आहेत? वगैरे.)

३) प रसरातील या इमारतींचा पुन वकास यश वीपणे पूण झाला आहे अ या सोसायट या पदा धका यांना भेटून

पुन वकास संदभातील यांचा अनुभव वचारणे व इतर मह वाची मा हती संक लत करणे.

४) क प स लागार नवडीसाठ जा हरात देणे. क प स लागारांची मा हती संक लत करणे. यांनी केले या

कामाची पाहणी करणे वगैरे. क प स लागारांकडून फ चे quotation घेणे. यांची मुलाखत घेणे. सोसायट या

नवडक सभासदांसमोर यांना ेसटेशन दे यास सांगणे. उपल ध अजातून कमीत कमी पाच अज नवडून सव

साधारण सभे या पुढे ठेवणे. यातून एका क प स लागाराची नेमणूक सव साधारण सभा करेल.

५) सोसायट या पुन वकासाचा लेखा - जोखा मांडणे (SWOT Analysis). फायदे - तोटे, बल थाने वगैरे गो ट ंचा

अ यास करणे.

६) पुन वकासा या सभेचे आयोजन करणे.

3  

  

७) पुन वकासा या संदभातील कायकार मंडळाने सोप वलेल इतर कामे.

८) जर सोसायट ची सद य सं या १०० पे ा अ धक असेल / सोसायट त अनेक इमारती असतील, तर कायकार

मंडळा या मदतीने, वगं माणे volunteer ची नवड करणे व यांचा सहभाग घेऊन वर ल कामे करणे.

९) सभासदां या शंकांना वेळेवर उ तरे देणे / यांचे शंका समाधान करणे. पुन वकासामुळे सोसायट त ु स नमाण

होणार नाह त याची काळजी घेणे. सभासदाशंी संपक साधून, पुन वकासाचा कामाची मा हती देणे.

पुन वकासाचा नणय प ह या सभेत झा यानंतर जर या स मतीची मुदत संपूण ोजे टसाठ वाढ व यात

आल तर या स मतीला खाल ल कामे दे यात यावीत.

१) पुन वकास संदभातील सभांचे, क प स लागार, वक ल, वकासक यां या बरोबर ल मी टगंचे वृ तांकन

(minutes) तयार करणे.

२) क प स लागार, वक ल, वकासक यां या बरोबर संपकात राहणे.

३) पुन वकास संदभातील वर ल मंडळींकडून आले या कागदप ांचा, करारप ांचा अ यास करणे, चचा करणे.

सभासदांशी चचा करणे, यांची मते अजमावणे, यो य ते बदल सुच वणे. .

४) क प स लागारा या बरोबर ने बांधकामावर देखरेख ठेवणे. बांधकामावर ल जागेत लाव यात आले या CCTV

कॅमे याचा बॅकअप बघणे.

५) बांधकाम सा ह या या दजावर ल ठेवणे.

६) इमारती या लॅन माणे बांधकाम होत आहे क नाह याची खातरजमा करणे. अन धकृत बांधकाम केले

जाणार नाह याची काळजी घेणे.

Disclaimer: हा लेख हणजे या वषयावर ल शवेटचा श द असे माझ े हणणे नाह . परंतु या मा हतीचा

सोसायट ला उपयोग होईल या ब ल माझी खा ी आहे.

सुधीर वै य

1  क प यव थापन स लागाराची नवड (PMC)

पुन वकास लेख मा लकेतील हा सातवा लेख.

पुन वकास क प यॊ य र तीने पूण कर यासाठ क प स लागाराचे (PMC) मह व अन यसाधारण आहे.

PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न तसेच सभासदां या सूचना ल ात

घेऊन Feasibility अहवाल बन वतात.

क प स लागाराची नवड प ह या सव साधारण सभेत, पुन वकासाचा नणय झा यानंतर केल जाते.

पुन वकासा या कामातील हा मुख ट पा आहे.

या संदभातील दनांक ०३-०१-२००९ या प रप कातील खाल ल मु े मह वाचे आहेत.

१) २५ % सभासदांनी पुन वकासाची मागणी के यानंतर कायकार मंडळ सवसाधारण सभेचे आयोजन करत.े

सभेसाठ १४ दवसांची नोट स यावी लागते.

२) सवसाधारण सभेला सोसायट तील ७५% सभासदांची उपि थती (Quorum) अ नवाय असते. या वेळी हजर

सभासदांची सं या कमी असेल तर सभा ८ दवसांनंतर परत बोलावल जाते. या वेळी सु ा हजर सभासदांची

सं या कमी असेल, तर सभासदांना पुन वकास नको आहे असे धर यात येईल.

३) अ नवाय Quorum (७५ % सभासद) हजर असतील तर या सभेत दोन कामे केल जातात.

(i ) पुन वकासाचा नणय (हो/नाह ) हजर असले या ७५% सभासदांनी घेणे आव यक असते. (ii) PMC ( क प

यव थापन स लागार) ची नवड, कायक ा व मेहनताना ठर वणे.

सभेपूव क प यव थापन स लागार कंपनीकडून (PMC) कामा या मोबद याचे कोटेशन यावे लागत.े कमीत

कमी ५ कोटेशन (जॉब wise) सभेपुढे ठेवावी लागतात. यामुळे पुन वकास करायचा अस यास, कायकार मंडळाने

थम क प यव थापन स लागार नवडी संदभात कायवाह सु करणे गरजेचे असते.

प रप कानुसार PMC हा सरकार या पॅनेलवर ल असावा. PMC साठ यूज पेपर म ये जा हरात यावी.

जा हरातीत सोसायट ची सं त मा हती ( े फळ, स याची सद य सं या, स याची कारपेट ए रया वगैरे ) नमूद

करावी.

क प यव थापन स लागारांकडून खाल ल मा हती माग व यात यावी, जेणे क न यांचे यो य मू यमापन

करता येईल. वैयि तक पातळीवर PMC हणून काम करणा याला ाधा य देऊ नये असे माझे वैयि तक मत

आहे. PMC हा श यतो कॉप रेट से टर मधील असावा.

2  १) पाटनर / डायरे टर / मह वाचा टाफ यांचा व ततृ बायोडाटा. (नाव, वय , श ण, अनुभव वगैरे) कमचा यांची

सं या व organization चाट.

२) गे या ३ वषा या आ थक यवहारांची मा हती.

३) गे या ५ वषात केले या पुन वकासा या कामांची जं ी. (सोसायट चे नाव, प ता, े फळ, ब टअप ए रया,

लॅटची सं या, काम कधी पूण झाले, वलंब, सोसायट बरोबर तंटा वगैरे ) राजक यप ा बरोबर काह संबंध आहे

का? (खरेतर राजक यप ा बरोबर संबंध नसावा)

४) वेगवेग या सं थांबरोबर केले या registrations, certificates, & empanelment ची कागदप े.

अ या कारे मा हती गोळा के यानंतर, कायकार मंडळाने कागदप ांची खाल ल माणे छाननी करावी.

१) PMC ने दले या कागदप ांचा व मा हतीचा अ यास के यानंतर, यांची वगवार करावी. या कामात एखादया

तथयश Architect ची मदत घे यास हरकत नाह . कायकार मंडळाने केलेल वगवार व Architect ने केलेल

वगवार याची तुलना करावी व पुढ ल कायवाह साठ काह नावे शॉट ल ट करावीत.

२) कायकार मंडळातील ३ सद य व इतर सभासदांमधून ३ सभासद अशी क मट क न, क प स लागाराने

केले या कामांची पाहणी करावी. पुन वकास झाले या सोसायट तील पदा धका यांबरोबर चचा करावी / यांचे

PMC ब लचे मत जाणून यावे.

३) PMC ने काम केले या सोसाय यानकडून confidential रपोट मागवावा. असाच रपोट PMC या बँकेकडून

मागवावा.

४) PMC ची नवड करताना तीन 'C' ल ात यावे. कॅ पटल (Financial position / कॅपॅ सट (Technical, Manpower)/Character (Brand value, Goodwill)

५) येक PMC बरोबर कायकार मंडळाने चचा करावी व काह नवडक सभासदांसमोर ेझटेशन दे यास सांगाव.े

अ या कारे अ यास क न कमीत कमी ५ स लागारांची नावे सव साधारण सभेपुढे नवडीसाठ ठेवावी.

Details of Registrations with various Authorities: खाल ल मा हती यावी.

१) Institute of Engineers (India)

२) License of Structural Engineers from MCGM / Municipal Authorities

३) Practicing Engineers, Architects & Town Planner Association

3  ४) Indian Society of Structural Engineer (ISSE)

५) Institute of Valuer

६) Mumbai Building Repair & Reconstruction Board (MHADA UNIT)

७) License of Surveyor

८) License of Site Supervisor

९) American Society of Civil Engineers (ASCE)

१०) Institute for Steel Development & Growth

११) Indian Society for Technical Education (ISTE)

१२) Registered Member of the council Architect New Delhi

१३) Associated member of the Indian Institute of Architects

१४) ISO Certificate (specify the number )

१५) IT PAN Card, Service Tax , VAT etc.

१६) Certificate of Incorporation issued by ROC

१७) Memorandum of Association & Articles of Association of a company / Partnership deed duly registered with ROC /ROF.

१८) Whether empaneled by MHADA? If yes, Letter to that effect.

१९) Any other relevant documents in respect of business.

ट प: सवच चागंले क प स लागार जा हरात बघतीलच असे नाह . यामुळे इंटरनेट search वारे तथयश

PMC फ सची याद बनवावी व सोसायट या जा हरातीची मा हती यांना कळवावी हणजे नवडीसाठ चांगले

अज उपल ध होतील. जा हरात सोसायट या नोट स बोड वर लावावी, हणजे सभासद सु ा यां या ओळखी या

PMC ला मा हती देऊ शकतील.

सुधीर वै य

1  

पुन वकास - चाय पे चचा (पुन वकास मा लकेतील हा आठवा लेख. )

काल मी व माझे म नेहमी या जागी भेटलो. ग पांचा म तपैक फड जमला होता. चहाचा एक राऊंड पूण होत

आला. ग पांची गाडी सवा या िज हा या या वषयावर हणजे पून वकास या वषयावर थांबल .

ीरंग टडरब ल काह मा हती देऊ लागला ते ह यात रवी व सुरेश जॉईन झाले. सुरेश खा यातील दद . या या

कानावर टडर श द पडला आ ण तो चटकन बोलून गेला क टडर कोकोनट आईस म खा याचे बेत चालू आहेत

का? ुप मधील सवजण जोरात हसले. सुरेश एकदम कावरा बावरा झाला. मी हणालो क तुला खा यापल कड े

कधी सुचते का रे? आ ह पुन वकास या मह वा या वषयावर बोलत आहोत. तू सु ा ऐकून ठेव. पुढे मागे तु या

सु ा बि डगंचा पुन वकास होईल, ते हा या मा हतीचा तुला उपयोग होईल.

मग आ ह टडर ब ल चचा केल . अ नकेतने वचारले क सुधीर तू कधी या वषयावर ल हणार आहेस? मी

हणालो क बहुतेक ए ल २०१७ या अंकात लेख दे याचा वचार आहे. फे ुवार २०१७ या अंकात क प

स लागाराची नवड कशी करावी या वषयावर पुन वकास लेख मा लकेतील माझा सातवा लेख स झाला.

मी म लदंला वचारले क तुम या सोसायट ने टडर बनवून काह तथयश वकासकांकडून ऑफर माग व या

हो या, याचे काय झाले? वकासकांचा काय र पॉ स. म लदं या चेह याकड ेबघून कळत होते क काह तर गडबड

आहे. म लदंने लासातील चहा संपवला. म लदं हणाला क आ ह पेपर म ये टडरची जा हरात न देता, काह

तथयश वकासकांकडून ऑफर माग व या. सुरवातीला अनेक वकासकांनी आम या सोसायट या पुन वकासात

रस दाख वला. परंतु पाच वकासक सोडून कोणीह ऑफर दल नाह . आ ह या वकासकांचे बरोबर चचा क

लागलो, आम या अपे ा सांगू लागलो. वकासकांना आम या कामात ची आहे हे बघून आम या माग या वाढत

गे या. सोसायट म ये ु स तयार झाले. मागणी प काब ल सवाचे एकमत होईना. शवेट तीन वकासक उरले.

फायनल चचसाठ तघांना बोलाव यात आले. यातील दोघेजण आलेच नाह त, तर एकाने आम या माग या

पुर व यास नकार दला. वषाहून अ धक काळ उगाचच फुकट गेला.

मी हणालो क म ा हा वेळ फुकट नाह गेला. तु ह सवजण बरेच काह शकलात. जर सवानी शांतपणे असे का

झाले याचे सहंावलोकन केलेत तर या नाचे उ तर तु हाला न क मळेल.

ीरंगने वचारले क सुधीर तुला काय वाटते? युती तुटल आहे. याचा प रणाम पुन वकासा या कामावर तर होणार

नाह ना? वकास आराख याब ल काय बातमी?

मुंबईचा २०१४-३४ साठ चा मूळ वकास आराखडा २७ मे २०१६ ला स झाला.

या आराख याला दोन वेळा (३१-१२-२०१६ आ ण १५-०१-२०१७ पयत ) मुदतवाढ दे यात आल . १४००० हरकती

2  आ ण सूचनांची सुनावणी १५ डसेबर २०१६ ला पूण झाल आहे. मुंबईचा २०१४-३४ चा वकासआराखडा

रा य सरकारला सादर कर यासाठ तस यांदा ७ माच २०१७ पयत मुदत वाढ दे यात आल आहे.

हा ताव महापा लका सभागहृात गु वार २२-१२-२०१६ रोजी मंजूर कर यात आला.

यानंतर नगर वकास खात े वकास आराखडा मंजुर चा नणय घेईल. यासाठ कती कालावधी लागेल हे सांगणे

कठ ण आहे.

जोपयत नवीन वकास आराखडा मंजूर होत नाह तो पयत जुना वकास आराखडा १९९१-२०११ व नवीन आराखडा

२०१४-३४ यातील या तरतुद कठ ण असतील, याचा वचार बि डगंचा लॅन मंजूर करताना केला जाईल.

या सोसायट चा अँ ोच रोड ९ मीटर आहे, अ या सोसायट ला याचा फटका बसू शकेल. कारण जु या वकास

आराख यात अँ ोच रोड ९ मीटर असेल तर सात मज यांची बि डगं होऊ शकते. टॉवरसाठ क मशनरची परवानगी

यावी लागेल. परंतु नवीन वकास आराख यात ७० मीटर उंच बांधकामासाठ मंजुर दल आहे.

मुंबई उ च यायालया या डि पंग केस या संदभातील नणयानुसार मुंबई उपनगरात नवीन बांधकामांना

०१-०३-२०१६ पासून बंद कर यात आल आहे. ३०-०६-२०१७ नंतर सरकारने डि पंग या संदभात काय उपाययोजना

कायाि वत केल आहे याची मा हती मुंबई हायकोटात देणे अपे त आहे. यानंतर कोटाला यो य वाट यास

बांधकामावर ल बंद उठवल जाईल. यामुळे ३०-०६-२०१७ पूव लॅन सब मट कर यात काह च अथ नाह .

वमु करणा नंतर वकासकां या ऑफरचा अंदाज करणे कठ ण आहे.

संजय गांधी रा य उ यानापासून ४ कलोमीटर अंतरापयत बांधकामावर काह नबध घातलेले आहेत. या

संदभात दनांक ६ डसबर २०१६ रोजी नो ट फकेशन जार कर यात आले आहे. तुमची सोसायट जर ४

कलोमीटर या प रसरात असेल तर उपाय शोधावा लागेल.

बांधकाम यवसायात मंद चे वातावरण आहे. मुंबईत अंदाजे १ लाख घरे व या ती ेत आहेत,

असे वाचनात आले आहे.

देशातील मो या ७ - ८ शहरांचा वचार केला तर काह लाख घरे व साठ उपल ध

आहेत. घराला मागणी नसेल तर याचा बांधकामावर प रणाम होतोच व पुन वकास क प रखडतो.

जर सोसायट ने स याचा FSI पूणपणे / जवळ जवळ पूणपणे वापरला असेल, तर वकास आराख यानुसार

मळणारा ०.५ % TDR सोसायट या लॉटवर लोड क न मळेल का? याची खातरजमा मुंबई

महानगरपा लकेकडून करावी लागेल. जर का लॉट मधील काह इमारती आधी पाडाय या असतील तर असा

3  ट डीआर लोड क न दला जातो, अशी मा हती माझा म सांगत होता. परंतु या प रि थतीत श ट न होता

बांधकाम करायचे असेल तर ट डीआर लोड क न मळणार नाह , असेह तो हणाला.

या सव मा हतीची खातरजमा क प स लागाराकडून क न घेता येईल असे हणत असताना, माझा मोबाईल

वाजला. मी हणालो क मला नघाले पा हजे. पुन वकासाचा वषय तसा अधवटच रा हला. परत काह दवसांनी

भेट याचे ठरवनू आ ह पांगलो.

सुधीर वै य

Time Permitting, Follow me on .....

www.spandane.com

http://spandane.wordpress.com

http://www.slideshare.net/Spandane

1  पुन वकास - टडर डॉ युमट

पुन वकास मा लकेतील हा नववा लेख.

पुन वकास येत टडर डॉ युमटचे खूप मोठे मह व आहे. या डॉ युमटम ये पुन वकासा या अट व इतर अपे ा

ल हले या असतात व या माणे वकासकांनी सोसायट ला पुन वकासाची ऑफर यावयाची असते. टडर

डॉ युमटम ये आ थक, Technical , Commercial, करार, कामाचे व प, इमारतीचे डीझाइन अ या अनेक

गो ट ंचा उहापोह केलेला असतो.

सवसाधारणपणे सभासदांचे मत असे असते क आ हाला टडर डॉ युमट म ये काय कळणार? परंतु असे मान याचे

कारण नाह . या टडर डॉ युमटम ये न समज यासारखे फार कमी असते. कोणताह पूव ह न ठेवता टडर

डॉ युमट वाचले तर यातील तरतुद कळू शकतात.

टडर डॉ युमट फार काळजी पूवक बनवावे लागत.े क प यव थापन स लागार (PMC) टडर डॉ युमट बनवून

सोसायट ला मंजुर साठ देतो. सोसायट ने ा ट टडर डॉ युमट सभासदांना वाचनासाठ उपल केले पा हजे.

सभासदांनी केले या सूचना, दु या क प यव थापन स लागाराकड े (PMC) पाठ व या पा हजेत.

यानंतर टडर डॉ युमट फायनल केले पा हजे. टडर डॉ युमट बरोबरच क प यव थापन स लागाराकडून

(PMC) जा हरातीचा मसुदा घेतला पा हजे.

सोसायट ने दसु या आ कटे टकडून टडर डॉ युमट वर याचे मत मागवाव.े याच माणे टडर

डॉ युमटवर व कलांचे सु ा मत यावे.

टडर डॉ युमट या मजुंर साठ १४ दवसांची नोट स देऊन सव साधारण सभा बोलवावी लागत.े या सभेला ७५%

सभासदांची हजेर अ नवाय नाह . या सभेत टडर डॉ युमट व जा हरातीला मंजुर घे यात यावी. जा हरात स

झा यानंतर सोसायट या नोट स बोड वर ड ले करावी, जेणे क न सभासद जा हरातीची मा हती यां या

मा हतीतील वकासकाला देऊ शकतील.

लेखा या या ट यावर टडर डॉ युमट मधील मा हतीचा मागोवा घेऊया. टडर डॉ युमट दोन भागात असते.

१) Financial Bid आ ण २) Technical Bid

१) पुन वकास ोजे ट ची पूव पठ का / २) EMD ची र कम

३) Security deposit ची र कम / ४) थड पाट इ शुर स

५) बांधकाम सु असताना ता पुरता नवारा / ६) बँक guarantee

७) ट डीआर / ८) कॉपस फंड

2  ९) नवीन लॅटचे े फळ / १०) Arbitration clause

११) क प वेळेत पूण न के यास यावा लागणार दंड / पेन ट

१२) कामाचे व प / १३) डफे ट liability कालावधी

१४) क प कायवाह ची योजना /

१५) बांधकाम कसे असावे / कसे करावे / सोई सु वधा / Technical Specifications / क प कसा राबवावा.

१६) बांधकाम सा ह य - दजा - ँड - IS Codes वगैरे.

१७) पा कग सु वधा / १८) से ट कोड

१९) misrepresentation, frauds & breach of terms & conditions

२०) व वर ल बंधने / २१) लॉट ए रया आ ण बांधकामाची ए रया

२२) Pre-Qualification अज / २३) Financial Offer अज

२४) कागदप ांची जं ी / २५) ऑफर ची हॅ ल डट

२६) वकासकांसाठ सूचना

टडर डॉ युमट चे वतरण PMC ने करावे. टडर फॉम साठ फ आकारावी. टडर फॉमचे वतरण करते वेळी

वकासकाचे प द तर ठेवावे. टडर फॉमची फ रोखीने यावी. टडर फॉम वतरणाची याद करावी. या

वकासकांनी टडर फॉम नेले आहेत यांचीच टडर वीकारावी.

टडर सब मट कर या या तारखेपूव वकासकांची ी बीड मी टगं ठेवावी. या सभेत वकासकां या शंकांचे नरसन

करता येईल. टडर वीकार याची जबाबदार सोसायट ने यावी. व हत नमु यात नसलेले टडर वीका नये. टडर

वीकारताना याची न द कर यात यावी. क प यव थापन स लागार, कायकार मंडळ , सभासद आ ण

वकासक यां या उपि थतीत टडर उघड यात यावीत. यानंतर क प यव थापन स लागार (PMC) सव

टडरचा तौल नक अ यास क न वकासकाची नवड कर यासाठ कायकार मंडळाला मदत करतील.

ट प: या वषयाचा आवाका खूप मोठा आहे. परंत ुसामा य सभासदांना या वषयाची कमीत कमी त डओळख

हावी हा या लेखाचा उ ेश आहे.

सुधीर वै य

1  पुन वकास - वकासकाची नवड:

पुन वकास लेख मालेतील हा दहावा लेख

पुन वकास क प यॊ य र तीने पूण कर यासाठ क प यव थापन स लागाराच े (PMC) मह व

अन यसाधारण आहे. परंतु वकासक जर का तोलामोलाचा नसेल तर पुन वकास मनासारखा होणार नाह .

वकासकाकडून खाल ल मा हती, कागदप े माग व यात यावी, जेणे क न यांचे यो य मू यमापन करता येईल.

वैयि तक पातळीवर वकासक हणून काम करणा याला ाधा य देऊ नये असे माझ े वैयि तक मत

आहे. वकासक हा श यतो कॉप रेट से टर मधील असावा.

१) पाटनर / डायरे टर / मह वाचा टाफ यांचा व ततृ बायोडाटा. (नाव, वय, श ण, अनुभव वगैरे) कमचा यांची

सं या व organization चाट.

२) गे या ३ वषा या आ थक यवहारांची मा हती, ऑ डट रपोट, आयकर रटन, हशबे प के. पुन वकास

क पासाठ तो भांडवल गोळा क शकेल का ? याची खातरजमा करणे आव यक?

३) गे या ५ वषात केले या पुन वकासा या कामांची जं ी. (सोसायट चे नाव, प ता, े फळ, ब टअप ए रया,

लॅटची सं या, काम कधी पणू झाले, वलंब, सोसायट बरोबर तंटा वगैरे ) राजक यप ाबरोबर काह संबंध आहे का?

(खरेतर राजक यप ाबरोबर संबंध नसावा) नगरपा लकेबरोबर कसे संबधं आहेत?

४) वेगवेग या सं थांबरोबर केले या registrations, certificates, & empanelment ची कागदप .े कोण या

पॅनेल म ये नाव आहे? (Govt, हाडा वगैरे) रऍ लट माकट मधील ँड हॅ यू वकासक आ ण ाहक यां या

मधील कोट केसेस ची मा हती मळवावी.

५) सव वकासकांनी दले या ऑफसचा तौल नक त ता तयार करावा व सोसायट या माग यांशी पडताळणी

करावी.

अ या कारे मा हती गोळा के यानंतर, कायकार मंडळाने कागदप ांची खाल ल माणे छाननी करावी.

१) वकासकाने दले या कागदप ांचा व मा हतीचा अ यास के यानंतर, यांची वगवार करावी. या कामात

एखादया तथयश आ कटे टची / क प स लागाराची मदत घे यास हरकत नाह . कायकार मंडळाने केलेल

वगवार व आ कटे टने / क प स लागाराने केलेल वगवार याची तुलना करावी व पुढ ल कायवाह साठ काह

नावे शॉट ल ट करावीत.

2  २) कायकार मंडळातील ३ सद य व इतर सभासदांमधून ३ सभासद अशी क मट क न, वकासकाने केले या व

करत असले या कामांची पाहणी करावी. पुन वकास झाले या सोसायट तील पदा धका यांबरोबर चचा करावी /

यांचे वकासकाब लचे मत जाणून यावे.

३) वकासकाने काम केले या सोसाय यांकडून confidential रपोट मागवावा. असाच रपोट

वकासका या बँकेकडून मागवावा. पूव चे ोजे ट वेळेवर पूण केले आहेत का हे बघावे ?

४) वकासकाची नवड करताना तीन 'C' ल ात यावे. कॅ पटल (Financial position / कॅपॅ सट (Technical,

Manpower)/Character (Brand value, Goodwill) कती रकमेची बँक guarantee दे यास तयार आहे?

वकासक कोण याह कायकार मंडळा या सभासदाचा नातेवाईक नसावा, असे तार ख ०३-०१-२००९ या

प रप कात नमूद कर यात आले आहे.

५) येक वकासकाबरोबर कायकार मंडळाने याने दले या ऑफर ब ल वतं चचा करावी व काह नवडक

सभासदांसमोर ेझटेशन दे यास सांगाव.े

अ या कारे अ यास क न कमीत कमी ५ वकासकांची नावे सव साधारण सभेपुढे नवडीसाठ ठेवावी.

Details of Registrations with various Authorities: खाल ल मा हती यावी.

१) Institute of Engineers (India)

२) License of Structural Engineers from MCGM / Municipal Authorities

३) Practicing Engineers, Architects & Town Planner Association

४) Indian Society of Structural Engineer (ISSE)

५) Institute of Valuer

६) Mumbai Building Repair & Reconstruction Board (MHADA UNIT)

७) License of Surveyor

८) License of Site Supervisor

3  ९) American Society of Civil Engineers (ASCE)

१०) Institute for Steel Development & Growth

११) Indian Society for Technical Education (ISTE)

१२) Registered Member of the council Architect New Delhi

१३) Associated member of the Indian Institute of Architects

१४) ISO Certificate (specify the number )

१५) IT PAN Card, Service Tax , VAT etc.

१६) Certificate of Incorporation issued by ROC

१७) Memorandum of Association & Articles of Association of a company / Partnership deed

duly registered with ROC /ROF.

१८) Whether empaneled by MHADA? If yes, Letter to that effect.

१९) Any other relevant documents in respect of business.

२०) Membership of CREDAI or Confederation of Real Estate Developers Association

२१) Information about Developer rating

२२) Whether ISO certificate has been obtained? ISO 9001:2008

लेखा या या ट यावर तार ख ०३-०१-२००९ या प रप कातील तरतुद बघणे आव यक आहे.

१) PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न तसेच सभासदां या सूचना ल ात

घेऊन Feasibility अहवाल बन वतात. या अहवालावर चचा होते व याला अं तम व प दे यात येते.

4  

२) या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) टडर बन वतात व जा हरात देऊन वकासकाकडून ऑफर

माग वतात. वकासकांनी दले या कागदप ांचा अ यास क न चचसाठ काह वकासक नवडले

जातात. सोसायट या व वध माग यां या संदभात वकासकाबरोबर चचा होते.

३) वकासक नवडीसाठ सवसाधारण सभेचे आयोजन कर यात येते. सव साधारण सभेला सोसायट तील ७५%

सभासदांची उपि थती (Quorum) अ नवाय असते. या सभेला सहकार खा याचा अ धकार हजर असतो. या या

उपि थतीत वकासकाची नवड होते.

४) नवडले या वकासकाबरोबर पुन वकासाचा करारनामा केला जातो व यानंतर इमारतींचा आराखडा

मंजुर साठ दला जातो. तार ख ०३-०१-२००९ या प रप कातील पुन वकासा या संदभातील तरतुद ंची पूतता केल

आहे, या बाबतचे सहकार खा याचे स ट फकेट इमारतीं या आराख याबरोबर जोडावे लागत.े

ट प:

सवच चांगले वकासक जा हरात बघतीलच असे नाह . यामुळे इंटरनेट search वारे तथयश वकासकांची याद

बनवावी व सोसायट या जा हरातीची मा हती यांना कळवावी हणजे नवडीसाठ चांगले अज उपल ध होतील.

जा हरात सोसायट या नोट स बोड वर लावावी, हणजे सभासद सु ा यां या ओळखी या वकासकाला मा हती

देऊ शकतील.

सुधीर वै य

www.spandane.com

http://spandane.wordpress.com

1  पुन वकास - लेखांचा आढावा: पुन वकास लेखमालेतील हा अकरावा लेख. म ांनो, गेल जून २०१६ पासून क लेखमाला सु आहे. पुन वकासात इतर अनेक मह वा या बाबींब ल पुढे चचा कर याआधी आपण या पूव या १० लेखांचा धावता आढावा घेऊया. जून २०१६: लेख मांक ०१: या लेखात खाल ल तीन मह वा या गो ट ंचा उहापोह केला होता.

(१) पुन वकासा या संदभात सभासदांची जबाबदार - कत ये. (२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद . (३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने. ऑग ट २०१६: लेख मांक ०२: यानंतर ऑग ट २०१६ या अंकात पुन वकास संदभातील या मु यांवर सभासदांनी नणय यायचा आहे, अ या गो ट ंचा उहापोह केला. ऑ टोबर २०१६: लेख मांक ०३: या लेखात अंकात आपण पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report) या वषयाची मा हती घेतल . क प अहवाल कसा बन वला जातो, याचे मह व, यातून मळणार मा हती वगैरे बाबींवर आपण मा हती घेतल .

नो हबर २०१६: लेख मांक ०४: पुन वकासा या वेळी आप याला कोण या सोई - सु वधा पा हजेत याब ल सभासदां यात एकवा यता असणे गरजेचे आहे. सोई - सु वधांची जं ी टडर म ये तसेच डे हलपमट करारात नमूद करणे गरजेचे असते. या उ ेशाने या लेखात अ या सोई - सु वधांची जं ी दल आहे. डसबर २०१६: लेख मांक ०५:

पुन वकासाचा वषय सु झाला क सगळे सभासद व न रंजन क लागतात. यातील काह जणांचे पाय पुन वकास झा यानंतर या प रि थतीशी जुळवून घेताना ज मनीला लागतात. अनेकवेळा आ थक, सामािजक, मान सक, कौटंुबक समीकरणे बदलतात. अ याच बदलांचा मागोवा या लेखात घेतला आहे. परंतु हा लेख अनुभवातून कागदावर उमटला आहे. या लेखात पुन वकासाचा अनुभव वाचकांना बरोबर share केला होता.

2   जानेवार २०१७: लेख मांक ०६: पुन वकासाचा वषय सोसायट त सु झाला क सग या सभासदांना अचानक फूत येते. जे सभासद कायकार मंडळात काम कर यासाठ कधीह तयार दाखवत नाह त, असे सभासद पुन वकास स मतीवर मा काम कर यासाठ त पर असतात, हा साव क अनुभव आहे. मग सोसायट त या स मतीवर कोण या सभासदाने काम करायचे, पुन वकासाचे काम कर यासाठ कोणता सभासद लायक आहे वगैरे वाद रंगायला लागतात. या वषयाचे गांभीय ल ात घेऊनच मी हा पुन वकास स मती हा लेख ल हला आहे. फे ुवार २०१७: लेख मांक ०७: पुन वकास क प यॊ य र तीने पूण कर यासाठ क प स लागाराच े (PMC) मह व अन यसाधारण आहे .PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न तसेच सभासदां या सूचना ल ात घेऊन Feasibility अहवाल बन वतात. क प स लागाराची नवड प ह या सव साधारण सभेत, पुन वकासाचा नणय झा यानंतर केल जाते. पुन वकासाया कामातील हा मुख ट पा आहे. क प स लागार कसा नवडावा या संदभात मागदशन कर याचा य न केला आहे. माच २०१७: लेख मांक ०८: या लेखात पुन वकासा या वेगवेग या पैलूंवर चाय पे चचा या म यातून मा हती दल आहे. पुन वकासात अडथळे कोणते आहेत याची मा हती असणे गरजेचे आहे. ए ल २०१७: लेख मांक ०९: पुन वकास येत टडर डॉ युमटचे खूप मोठे मह व आहे. या डॉ युमटम ये पुन वकासा या अट व इतर अपे ा ल हले या असतात व या माणे वकासकांनी सोसायट ला पुन वकासाची ऑफर यावयाची असते. टडर डॉ युमटम ये आ थक, Technical , Commercial, करार, कामाचे व प, इमारतीचे डीझाइन अ या अनेक गो ट ंचा उहापोह केलेला असतो. टडर डॉ युमटची मा हती व मह व सामा य सभासदांना कळावे यासाठ या लेखाच ेयोजन.

मे २०१७: लेख मांक १०: पुन वकास क प यॊ य र तीने पूण कर यासाठ क प यव थापन स लागाराच े (PMC) मह व अन यसाधारण आहे. परंत ु वकासक जर का तोलामोलाचा नसेल तर पुन वकास मनासारखा होणार नाह . या लेखात वकासक कसा नवडावा याब ल चचा केल आहे.

3  थोड यात आपण पुन वकासात व वध ट यांचा आढावा घेतला. पुढ ल अंकापासून पुन वकासातील लेखमालेत इतर वषयांचा उहापोह कर यात येईल. (उ.हा. वकासकाबरोबर ल करार (Development Agreement), पुन वकास व

taxation, पुन वकासातील Technical ट स - याचे अथ, बांधकाम सा ह य - दजा, बांधकामावर ल देखरेख वगैरे) सुधीर वै य

www.spandane.com

http://spandane.wordpress.com

http://www.slideshare.net/Spandane