rapport annuel 2016 - edr-realestatesicav.ch · la performance historique ne représente pas un...

RAPPORT ANNUEL 2016EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV

FR

20

16.0

3

www.edr-realestatesicav.ch

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ

MESSAGE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

Chers investisseurs,

Notre SICAV Immobilière, Edmond de Rothschild Real Estate, clôture son 5e exercice en franchissant la barre symbolique d’un milliard de fortune immobilière (CHF 1’014’899’040 au 31 Mars 2016). Durant ces cinq années, d’importants efforts ont été déployés pour construire un portefeuille diversifié dans les principaux cantons suisses, aux deux tiers résidentiel et détenant des actifs commerciaux stables, de qualité, contribuant positivement à la distribution de dividende.

Après une phase de consolidation, le portefeuille a connu une nouvelle phase de croissance pendant l’exercice avec :

- De nouvelles acquisitions

- La livraison de plusieurs projets de construction et de rénovation

- Une augmentation de capital de CHF 80 millions menée avec succès en décembre 2015

Dans un contexte de marché porteur et grâce à la croissance de nos revenus locatifs, le rendement de placement s’établit à 4,85% soit environ 1% de plus que sur l’exercice précédent. Le cours de bourse a aussi connu une belle performance en doublant celle du benchmark.

Pour autant, nous avons aussi été témoins en 2015 d’évènements macro-économiques majeurs avec la suppression du taux plancher du franc suisse et l’application des taux négatifs par la BNS. Ces mesures ont, directement et indirectement, amélioré l’attractivité relative des placements collectifs immobiliers mais ont également conduit à une augmentation significative des prix de marché, notamment pour les immeubles résidentiels locatifs dans les centres urbains suisses.

Dans ce contexte, nous restons déterminés à poursuivre le développement de la SICAV Immobilière en misant notamment sur des investissements à valeur ajoutée dans les objets existants du portefeuille. Ainsi, la gestion dynamique des immeubles se poursuivra au travers de projets de rénovation et de proximité avec les locataires résidentiels et commerciaux. L’augmentation de la fortune immobilière pourra aussi se faire par le biais d’acquisitions, de manière créative et ciblée, en cohérence avec la stratégie actuelle. Toutes ces mesures viseront à fiabiliser la croissance du dividende.

Le Conseil d’administration d’Edmond de Rothschild Real Estate SICAV vous remercie sincèrement de votre confiance et vous souhaite bonne lecture de ce rapport.

Le Conseil d’administration

Ch. de la Tulette 3-3a1223 ColognyGenève


RAPPORT ANNUEL AUDITÉ 31 MARS 2016

CONSEIL D’ADMINISTRATION DE LA SICAV IMMOBILIÈRE :

ORGANISATION :

Jean-Christophe PernolletPrésident (depuis le 22.07.2015)

Charles Spierer Vice-Président

Christian LorenzMembre (depuis le 22.07.2015)

François RayrouxMembre

Michel LusaMembre (depuis le 22.07.2015)

Max ZollingerMembre

Manuel LeutholdPrésident ( jusqu’au 22.07.2015)

Alexandre ColMembre ( jusqu’au 22.07.2015)

Jean GolinelliMembre ( jusqu’au 22.07.2015)

Sylvain RoditiMembre ( jusqu’au 22.07.2015)

Direction de Fonds (*) :CACEIS (Switzerland) SA Route de Signy, 35 CH – 1260 Nyon

Gestionnaire mandaté en investissement :Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Rue de Hesse 18, CH – 1204 Genève

Gestion locative, technique et administrative :

Experts chargés des estimations :Dr. Christoph Vock; CIFI SA à Zürich

M. Nabil Aziz ; Wuest & Partners SA à Genève

Banque dépositaire :Banque Cantonale Vaudoise Place Saint-François 14, CH – 1003 Lausanne

Société d’audit :KPMG SA Rue de Lyon 111, CH – 1203 Genève

(*) La direction de fonds agit, par délégation selon l’art. 51 al. 5 LPCC

COMPARTIMENT SWISS

B. Nicod à Lausanne

M3 Real Estate à Genève

Domicim à Lausanne

Fidimmobil à Neuchâtel

Gribi à Aarau

Le Forum Immobilier SA à Genève

Intercity à Bâle et Zürich

Privera AG à Berne ( jusqu’au 30.09.2015)

Schanzengraben Immobilien-Treuhand AG à Zürich

Serge et Daniel Bulliard SA à Fribourg

Weck, Aeby & Cie SA à Fribourg

Régie Zimmermann SA à Genève

Orox Asset Management SA à Genève

Régie du Rhône au Petit-Lancy

VPI à Etoy (depuis le 01.02.2016)

Gérance Giroud à Villars sur Glâne (du 01.01.2016 au 31.03.2016)

Av. Louis d’Affry 217000 FribourgFribourg


* L’indice de comparaison SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Swiss Exchange. Leur pondération dans l’indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l’indice de performance SWIIT les paiements de dividendes sont pris en compte.

La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des actions.

EN BREF (CONSOLIDÉ)

INDICES CALCULES SELON LA DIRECTIVE DE LA SFAMA DU 23 OCTOBRE 2013COMPARTIMENT SWISS 1 :

Taux de perte sur loyers 4.30 %

Coefficient d'endettement 26.39 %

Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) 72.10 %

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(GAV) 0.76 %

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(NAV) 1.10 %

Rendement des fonds propres "Return on Equity" (ROE) 4.63 %

Agio au 31.03.2016 18.29 %

Rendement de placement 4.85 %

Coefficient de distribution 99.49 %

Rendement de distribution 2.47 %

31/3/2016 31/3/2015

Fortune totale de la SICAV immobilière CHF 1 037 037 085.77 915 017 366.41

Fortune nette de la SICAV immobilière CHF 736 678 381.42 643 120 724.63

Valeur d’expertise des immeubles terminés CHF 995 267 040.00 795 709 840.00

Valeur d’expertise des immeubles en construction (y.c. le terrain) CHF 19 632 000.00 54 196 462.73

COMPARTIMENT ACTIONS EN CIRCULATION FORTUNE NETTE

VALEUR NETTE D’INVENTAIRE PAR

ACTIONDISTRIBUTION RÉSULTAT NET

DISTRIBUTION GAIN EN CAPITAL TOTAL

CHF CHF CHF CHF CHF CHF

31/03/2013 Swiss 4 000 000 425 148 937.00 106.29 1.35 0.75 2.10

31/03/2014 Swiss 4 000 000 416 391 454.36 104.10 2.80 0.20 3.00

31/03/2015 Swiss 5 940 017 642 020 316.80 108.08 3.00 0.20 3.20

31/03/2016 Swiss 6 682 519 735 577 973.59 110.07 3.12 0.09 3.21

31/03/2013 Entrepreneur 11 000 1 100 282.53 100.03 0.00 0.00 0.00

31/03/2014 Entrepreneur 11 000 1 100 361.95 100.03 0.00 0.00 0.00

31/03/2015 Entrepreneur 11 000 1 100 407.83 100.04 0.00 0.00 0.00

31/03/2016 Entrepreneur 11 000 1 100 407.83 100.04 0.00 0.00 0.00

PERFORMANCE (DIVIDENDE REINVESTI)

2015 2016 ** DEPUIS CRÉATION DU COMPARTIMENT ***

COMPARTIMENT SWISS 9.78% 7.78% 40.18%

SXI REAL ESTATE FUNDS TR * 4.17% 3.79% 32.05%

**du 31 décembre 2015 au 31 mars 2016 ***du 16 mars 2011 au 31 mars 2016

8

RAPPORT DE GESTION COMPARTIMENT SWISS

(Note préalable : le rapport du gestionnaire en investissement ne fait pas partie des éléments audités par l’organe de révision)

Depuis le lancement de la SICAV Immobilière en mars 2011, la complexité du mar-ché immobilier s’est intensifiée avec une baisse continue des rendements nets ini-tiaux, notamment pour les immeubles résidentiels locatifs dans les centres urbains suisses. Dans ce cadre, nous nous sommes attachés à trouver des solutions rigou-reuses et innovantes afin de construire un portefeuille stable et de qualité et à opti-miser le potentiel des immeubles existants.

Cette approche dynamique au niveau des acquisitions se reflète notamment dans le « Baromètre du marché de l’investissement immobilier 2016 publié par Ernst&Young » dans lequel Edmond de Rothschild Real Estate SICAV est cité 3 fois sur une sélection de 21 transactions immobilières résidentielles et commerciales ayant eu lieu en 2015 . La fortune immobilière du Compartiment Swiss s’élève à CHF 1’014’899’040 au 31 mars 2016 .

En outre, nous poursuivons également notre stratégie de création de valeur, à la fois au travers de nos projets de constructions (11 depuis le lancement de la SICAV Im-mobilière dont 2 qui ont débuté cet exercice) et par des rénovations d’importance, comme cela a été le cas pour nos immeubles situés Chemin de Mouille Galand à Vernier, qui permettent d’optimiser la progression des revenus locatifs, de rajeunir le parc immobilier et de diminuer significativement les charges propriétaire et loca-taire.

EVOLUTION DU COMPARTIMENT SWISSCROISSANCE DU PORTEFEUILLE La valeur totale des immeubles détenus par la SICAV Immobilière est passée de CHF 750 millions à CHF 1’015 millions sur l’exercice soit 35 % de croissance . Cette évolution a été rendue possible par 10 nouvelles acquisitions mais aussi par la crois-sance organique du portefeuille, elle a été financée par de nouveaux emprunts hy-pothécaires et par l’augmentation de capital de CHF 80 millions de décembre 2015 .

Le revenu locatif global a évolué favorablement de CHF 33 millions à 39.4 millions CHF. D’une part, la gestion active du portefeuille au niveau technique et locatif a permis une amélioration de l’état moyen et une augmentation des loyers de 1.2% à périmètre constant. D’autre part, les nouvelles acquisitions ont contribué à hau-teur de CHF 12 millions à la hausse du revenu locatif mais pas nécessairement sur la totalité de l’exercice.

1’015 Mio CHFFORTUNE IMMOBILIÈRE

« LA VIE N’EST PAS CE QU’ELLE DEVRAIT ÊTRE. ELLE EST CE QU’ELLE EST. C’EST NOTRE FAÇON D’Y FAIRE FACE QUI FAIT TOUTE LA DIFFÉRENCE. » Virginia Satir

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT SWISS

4.85% RENDEMENT DE PLACEMENT

RENDEMENT DE PLACEMENTLe rendement de placement est passé de 3.82 % au 31.03.2015 à 4.85% au 31.03.2016. Dans un marché immobilier porteur, cette évolution positive reflète le travail impor-tant réalisé sur le portefeuille qui a généré un gain en capital non réalisé de plus de CHF 13 millions (en neutralisant la réévaluation des immeubles OROX Capital In-vestment transférés au prix de revient dans le portefeuille du Compartiment Swiss). A titre d’exemple, l’immeuble situé chemin de Mouille-Galand à Vernier (GE) a fait l’objet de la plus grande rénovation Minergie du canton de Genève, de même qu’un travail important au niveau de la rénovation des appartements et de l’améliora-tion des baux, ce qui a résulté en une augmentation de l’état locatif sur l’exercice de +2.78% et une variation du gain non réalisé de CHF 6.5 millions.

VALEUR NETTE D’INVENTAIRELa valeur nette d’inventaire par action est passée de 108.08 CHF/action à 110.07 CHF/action (en tenant compte du dividende versé), soit une augmentation de 1.84 % par rapport à l’exercice précédent. Comme indiqué ci-dessus, l’évolution de la valeur nette d’inventaire, résulte à la fois de l’évolution du marché immobilier et des projets de rénovation et d’optimisation des immeubles.

DISTRIBUTIONSur la base du résultat net, le Conseil d’administration est en mesure de proposer une distribution de 3.21 CHF/action, composée de 3.12 CHF/action sur le revenu de l’année (contre 3 CHF/action l’année précédente) et de 0.09 CHF/action de report de l’année précédente.

COURS ET PERFORMANCELe cours de bourse a fortement progressé sur l’exercice (+4 %) en poursuivant la ten-dance à la hausse de l’exercice précédent. Le rendement cumulé depuis la création du Compartiment Swiss s’élève à 40.18 %. Cette hausse reflète à la fois une tendance de marché mais également la concrétisation du virage stratégique initié en 2014, avec un portefeuille d’immeubles qui a atteint une taille critique (avec une valeur de CHF 1’015 millions), une allocation majoritairement résidentielle, une partie commerciale de qualité supérieure en termes de rendement et de fiabilité des cash-flows, une al-location géographique diversifiée avec une dominante romande et une distribution récurrente grâce aux revenus locatifs.

SUCCÈS DE L’AUGMENTATION DE CAPITALEn décembre 2015, une augmentation de capital de CHF 80 millions a été conduite avec succès. Les nouvelles actions ont été entièrement souscrites au cours de la pé-riode de souscription. Avec le produit de l’émission, 742’502 nouvelles actions ont pu être émises portant le nombre total d’actions en circulation à 6’682’519 actions. Grâce à l’augmentation de capital, nous avons procédé à l’acquisition d’un immeuble rési-dentiel neuf à Granges Paccot (FR), un immeuble résidentiel neuf à Fribourg (FR), un immeuble commercial à Montreux (VD) et deux projets de construction, l’un à Mey-rin (GE) et l’autre à Malters (LU). Ces acquisitions permettent à la fois d’accroître le revenu et d’apporter un potentiel de développement à long et moyen terme. Elles pré-sentent un rendement brut moyen de 5.11% et un rendement net moyen de 4.46%, soit supérieur au rendement net moyen du portefeuille.

110.07 CHFVNI

3.21CHF / ACTIONDISTRIBUTION

40.18%PERFORMANCE DEPUIS

LE LANCEMENT

10

LIQUIDATION DU FONDS OROX CAPITAL INVESTMENTLe Compartiment Swiss a procédé aux 3 derniers transferts d’immeubles du fonds

OROX Capital Investment, soit les im-meubles Biopôle III et IV à Epalinges (VD) et l’immeuble Champ Colin à Nyon (VD ). Les immeubles ont été repris sans réalisation fiscale par réduction du nombre d’actions détenues dans le fonds OROX Capital Investment.

Dans ce cadre, ces opérations et transferts entrainent artificiellement une perte réalisée de CHF 4’756’951.26 sur le rachat d’actions d’OROX Capital Investment due à la baisse de la VNI d’OROX Capital Investment. Cette baisse résulte du transfert des immeubles au prix de revient. La perte réalisée est directement compensée par un gain non réalisé de CHF 14’603’717.65 car, dès le transfert, les dits immeubles sont immédiatement intégrées à la valeur vénale. Cette perte n’a pas d’impact sur la distribution de dividende. Les transferts d’immeubles ayant tous été réalisés, le fonds OROX Capital Investment a été mis en liquidation et la procédure est actuel-lement en cours. Au 31 mars 2016, le Compartiment Swiss ne détient plus que CHF 201’836.42 dans OROX Capital Investment contre CHF 75.7 millions au 31 mars 2015.

PORTEFEUILLE IMMOBILIEREVOLUTION DU PARC IMMOBILIERLa valeur du portefeuille d’immeubles a augmenté de CHF 165 millions par rap-port à l’exercice précédent. Le parc immobilier du Compartiment Swiss se compose désormais de 1’846 appartements.

Le loyer moyen pour les immeubles d’habitation se situe à 242 CHF/m2/an, en hausse par rapport l’exercice précédent. En ce qui concerne les surfaces commer-ciales et mixtes, les loyers moyens se situent respectivement à 212 CHF/ m2 et 269 CHF/ m2, également en légère hausse par rapport à l’exercice précédent en ce qui concerne les immeubles mixtes. A périmètre constant, l’état locatif a progressé de 1.2%.

Le taux de perte sur loyer s’élève à 4.30 %. Ce taux tient compte des surfaces va-cantes non louées (hors immeubles en construction et en transformation) à hauteur de 99% et de loyers non encaissés à hauteur de 1%. Le taux de vacant pour les im-meubles résidentiels s’élève à 3.3%, 2.9% pour les immeubles mixtes et 6.9% pour les immeubles commerciaux.

Les principaux vacants concernent des immeubles commerciaux situés route canto-nale à Conthey (VS), route de Champ Colin à Nyon (VD) et Route de la Corniche 3A et 3B à Epalinges (VD ). L’immeuble situé route cantonale à Conthey est un centre commercial situé dans une zone commerciale qui s’est fortement développée. En rai-son de ce développement important, nous avons pu observer une pression sur les prix de location et une difficulté plus importante pour relouer les surfaces vacantes. Plusieurs faillites et départs ont également eu lieu dans l’immeuble situé route de Champ Colin à Nyon, de nouveaux baux sont néanmoins en cours de négociation. L’immeuble Biopôle IV, route de la Corniche 3A et 3B à Epalinges (VD) représente un poids non négligeable dans le montant total de vacance en raison de sa taille. Il ne s’agit néanmoins pas de vacant structurel puisque les surfaces sont en cours de com-mercialisation.

1’846 APPARTEMENTS

242CHF /M2/ ANLOYER MOYEN D’HABITATION

4.30 % TAUX DE PERTE SUR LOYERS TOTAL

3.30% TAUX DE PERTE SUR LOYERS RÉSIDENTIEL

BIOPOLE III


1’846 APPARTEMENTS

10AQUISITIONS

DONT 2 PROJETS

DE CONSTRUCTION

4.30 % TAUX DE PERTE SUR LOYERS TOTAL

TRANSACTIONSLors de l’exercice, nous avons procédé à 10 acquisitions (dont deux projets de construction), 2 ventes et 3 transferts du fonds OROX Capital Investment au Com-partiment Swiss .

Dès le début de l’exercice, la vente de l’immeuble situé route de Moncor à Vil-lars-sur-Glâne a fait partie de la stratégie de cession d’actifs résidentiels de petite taille avec une difficulté à créer de la valeur au travers d’une rénovation.

La vente de l’immeuble de bureaux situé Boulevard des Philosophes à Genève fait quant à elle partie de la stratégie de réduction de l’allocation commerciale du por-tefeuille et est à mettre en rapport avec l’acquisition sur la même période, d’un en-semble d’immeubles résidentiels situés à Meyrin, et comprenant 160 appartements. Cette acquisition s’intègre dans une stratégie offrant une sécurité de rendement à long terme, ainsi qu’un potentiel d’amélioration, notamment via l’amélioration éner-gétique des bâtiments et la conversion aux standards Minergie. Dès le premier exer-cice, les loyers ont augmenté de 3.38% .

Les autres acquisitions ayant eu lieu sur l’exercice sont réparties sur les cantons de Vaud, Fribourg et Genève .

Sur le Canton de Genève, la dernière entrée de l’ensemble Mouille Galand à Vernier a été intégrée au portefeuille. Le Compartiment Swiss détient désormais l’ensemble

des 7 entrées, soit un total de 282 apparte-ments. Cet ensemble a fait l’objet de la plus importante rénovation Minergie du Canton de Genève, avec un coût de CHF 2 millions, des subventions obtenues de l’Etat de Ge-nève, dans le cadre de son programme Bâ-timents, pour CHF 1 million et une exoné-ration de l’impôt foncier complémentaire pour une période de 20 ans.

Dans le Canton de Fribourg, 2 immeubles, l’un mixte et le second résidentiel et pour lesquels le Compartiment Swiss avait signé une vente à terme, ont été intégrés au portefeuille suite à l’achèvement de leur construction. L’immeuble situé à La Roche comprend 18 appartements et environ 1’000 m2 de surfaces commerciales, pour les-quelles un bail a été signé avec la Migros. L’immeuble situé à Grange-Paccot, com-prend quant à lui 40 appartements.

Dans le Canton de Vaud, le Compartiment Swiss a procédé à l’acquisition d’un im-meuble commercial dans l’artère principale de Montreux. La localisation ainsi que les baux signés à long terme avec des locataires commerciaux de qualité dont Zara, en font un objet qui s’intègre également dans une stratégie offrant une sécurité de rendement à long terme.

Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, le Compartiment Swiss a procédé aux 3 der-niers transferts d’immeubles du fonds OROX Capital Investment.

PROJETS EN COURS DE CONSTRUCTIONDeux projets de construction ont également été acquis durant cet exercice. Le pre-mier, est un projet de construction de 44 appartements à Malters dans le canton de Lucerne. Le premier coup de pioche a eu lieu en mars 2016 et la livraison de l’im-meuble est prévu mi-2017.

MOUILLE GALAND

12

Le second est un projet de construction de logements à loyers contrôlés destinés aux personnes âgées. L’immeuble sera composé de 3 entrées / 66 appartements, essen-tiellement des 3.5 pièces, d’un rez commercial de 1’200 m2 (+264m2 dépôts) et d’un garage souterrain de 22 places. La livraison est prévue mi-2017 également.

LIVRAISONS DE PROJETS ET MISES EN LOCATIONLors de l’exercice 2015-2016, nous avons mené des projets de construction pour une valeur de CHF 67’863’000 au total, projets qui nous ont permis de contribuer à la création de valeur au sein de notre portefeuille.

Le projet de construction situé route de Signy à Nyon a été livré, selon le calendrier prévu, durant l’été 2015 pour une valeur totale de plus de CHF 42 millions. L’im-meuble est entièrement loué, tant les 39 appartements que les surfaces commer-ciales d’environ 2’150 m2.

Le projet de d’immeuble résidentiel locatif situé Avenue de Gilamont 52-54 à Vevey a quant à lui été livré fin mars 2016.

RAPPORT FINANCIERFORTUNEA la clôture de l’exercice la fortune nette du Compartiment Swiss s’élève à CHF 735 millions , ce qui représente une augmentation de 15% par rapport à l’exercice précé-dent. Cette évolution provient essentiellement de l’augmentation de la fortune im-mobilière (+ 19 % en consolidé avec OROX Capital Investment) par rapport à l’exer-cice précédent.

La dette hypothécaire, quant à elle, s’élève à CHF 267 millions, ce qui correspond à un coefficient d’endettement de 26.39 % (contre 28.57 % au 31 mars 2015). La struc-ture de la dette a été travaillée durant l’exercice, le taux moyen pondéré a encore été réduit cet exercice et se situe à 1.58 % (contre 1.60 % au 31 mars 2015). Nous avons procédé au remboursement de dettes à court terme affectées à des immeubles com-merciaux pour contracter des dettes sur nos immeubles résidentiels et profiter d’un environnement de taux très attractif. Le Compartiment Swiss diversifie également son exposition aux contreparties créancières en travaillant avec 7 établissements dif-férents pour son financement, le principal représentant 39 % des dettes en cours.

Les impôts de liquidation sont estimés à CHF 5.7 millions. L’augmentation de CHF 3.9 millions par rapport à l’exercice précédent provient essentiellement des acquisi-tions qui ont eu lieu durant l’exercice, de l’augmentation des valeurs vénales des im-meubles et du transfert des immeubles OROX Capital Investment au prix de revient.

26.39 % TAUX D’ENDETTEMENT

MALTERS


RÉSULTAT DE L’EXERCICEPour la 3eme année consécutive, le résultat de l’exercice est présenté avec les don-nées du compartiment Swiss individuellement ainsi que les données consolidées pour prendre en compte la position existante dans le fonds OROX Capital Invest-ment. Néanmoins, l’impact de la position dans le fonds OROX Capital Investment sur les données individuelles ou consolidées n’est plus significatif, puisque la valeur au bilan n’est plus que de CHF 201’836.42, suite au transfert de la totalité des im-meubles d’OROX Capital Investment au Compartiment Swiss durant l’exercice.

Le résultat net se monte à CHF 20’955’784.41 en hausse de 17% par rapport à l’exer-cice précédent .

Les produits sont en hausse de 19 % par rapport à l’exercice précédent. Cette hausse provient essentiellement de l’augmentation des revenus locatifs (+ 18 %) suite à la fi-nalisation du projet de construction à Nyon et à l’acquisition de nouveaux immeubles. Les travaux et rénovations réalisés notamment sur les immeubles de Mouille Galand ont permis de signer de nouveaux baux. De même la rénovation Minergie et les tra-vaux réalisés sur l’immeuble situé Boulevard du Pont d’Arve 46 à Genève ont permis de négocier des loyers progressifs jusqu’en 2017 et une augmentation de l’état loca-tif de 15.7%. Dans le cadre de l’augmentation de capital, les nouveaux souscripteurs ont participé aux revenus courus sur la période du 31 mars 2015 au 11 décembre 2015 pour un montant de CHF 1. 4 millions .

Les revenus divers sont essentiellement composés de subventions obtenues dans le cadre de rénovations énergétiques (CHF 1 million ).

Concernant les charges, la part du revenu allouée aux entretiens et réparations n’a que très légèrement augmenté à 6.1 % (contre 5.9 %), soit CHF 2’839’068.02 et ce malgré d’importantes rénovations sur certains immeubles. Le travail important en-gagé sur les charges courantes des immeubles durant l’exercice se reflète dans le ra-tio des charges d’administration des immeubles qui représente cette année 10.8 % des produits. Le total des charges se monte à 55.2 % des revenus contre 54.4 % en 2015. La composante la plus importante de ce ratio correspond aux impôts payés directement par la SICAV Immobilière qui représentent 18.8 % des revenus.

La réduction des frais de structure reste un objectif important. Ceci se reflète dans la baisse du TER à 0.76% contre 0.83% l’année précédente .

PERSPECTIVES ET STRATÉGIE Dans un contexte de forte pression sur les rendements, nous poursuivons notre stra-tégie de création de valeur au sein du portefeuille existant par des opérations de ré-novation, et d’optimisation de l’état locatif à la fois en travaillant activement sur les baux et en maintenant une communication auprès des locataires. Les travaux de ré-novation s’inscriront également dans le cadre d’une gestion immobilière durable vi-sant à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.

Le Compartiment Swiss continuera néanmoins d’être opportuniste et de procéder à des acquisitions à la condition que ces dernières soient cohérentes par rapport à la structure du portefeuille et contribuent positivement au rendement des immeubles existants.

Par conséquent, nous sommes confiants quant au développement futur du Compar-timent Swiss et estimons que la stratégie mise en place ainsi que la qualité du porte-feuille permettront la fiabilisation du dividende sur les années à venir.

20.96Mio CHFRÉSULTAT NET

0.76 %TER

26.39 % TAUX D’ENDETTEMENT

Av. de Gilamont 21 1800 VeveyVaud


REPARTITIONS * - COMPARTIMENT SWISS

REPARTITIONS * - COMPARTIMENT SWISSHISTORIQUE RENDEMENT DE PLACEMENT

HISTORIQUE DE DISTRIBUTION

HISTORIQUE TER (GAV)

PAR AFFECTATION

Résidentiel - 57.8%

Mixte - 18.2%

Commercial - 24.0%

PAR RÉGION

Région Lémanique - 63.3%

Mitteland - 22.5%

Nord Ouest - 7.0%

Zürich - 6.0%

Orientale - 1.2%

PAR CANTON

Genève - 33.4%

Vaud - 28.1%

Fribourg - 15.6%

Zürich - 6.0%

Bâle - 4.0%

Neuchâtel - 3.4 %

Argovie - 3.0%

Valais - 1.8%

Berne - 1.6%

Saint-Gall - 1.2%

Soleure - 1.1%

Lucerne - 0.8%

* En % de la valeur d’expertise

0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Gain en capital

Résultat net

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

31.03.2012 31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Résidentiel

Mixte

Commercial

0.60%

0.65%

0.70%

0.75%

0.80%

0.85%

0.90%

0.95%

1.00%

31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Gain en capital

Résultat net

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

31.03.2012 31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Résidentiel

Mixte

Commercial

0.60%

0.65%

0.70%

0.75%

0.80%

0.85%

0.90%

0.95%

1.00%

31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Gain en capital

Résultat net

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

31.03.2012 31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Résidentiel

Mixte

Commercial

0.60%

0.65%

0.70%

0.75%

0.80%

0.85%

0.90%

0.95%

1.00%

31.03.2013 31.03.2014 31.03.2015 31.03.2016

Gain en capital Résultat net

16

COMPTE DE FORTUNE

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL) COMPARTIMENT SWISS CONSOLIDÉ AVEC OCI 2

31/3/2016 31/3/2015 31/3/2016 31/3/2015

CHF CHF CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 15 859 467.69 45 925 831.21 17 369 491.81 47 058 732.07

Créances à terme 0.00 12 092 000.00 0.00 0.00

IMMEUBLES

Immeubles d'habitation 502 236 000.00 345 747 000.00 502 236 000.00 345 747 000.00

Immeubles d'habitation en propriété par étage 59 168 040.00 57 315 840.00 59 168 040.00 57 315 840.00

Immeubles à usage commercial 343 895 000.00 258 942 000.00 343 895 000.00 359 064 000.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 10 596 000.00 10 811 000.00 10 596 000.00 10 811 000.00

Immeubles à usage mixte 79 372 000.00 22 772 000.00 79 372 000.00 22 772 000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 19 632 000.00 54 196 462.73 19 632 000.00 54 196 462.73

Total immeubles 1 014 899 040.00 749 784 302.73 1 014 899 040.00 849 906 302.73

Parts d'autres fonds immobiliers 201 836.42 75 772 022.33 0.00 0.00

Autres actifs 2 545 619.34 15 104 546.09 3 668 146.13 16 951 923.78

Fortune totale à la fin de la période comptable 1 033 505 963.45 898 678 702.36 1 035 936 677.94 913 916 958.58

ENGAGEMENTS

Engagements à court terme

Dettes hypothécaires à court terme 10 253 000.00 15 527 000.00 10 253 000.00 27 757 745.00

Autres engagements à court terme 24 436 641.86 24 275 754.56 26 867 356.35 26 386 617.42

Engagements à long terme

Dettes hypothécaires à long terme 257 529 000.00 215 033 000.00 257 529 000.00 215 033 000.00

Autres engagements à long terme 0.00 0.00 0.00 0.00

Total des engagements 292 218 641.86 254 835 754.56 294 649 356.35 269 177 362.42

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 741 287 321.59 643 842 947.80 741 287 321.59 644 739 596.16

Estimation des impôts dus en cas de liquidation -5 709 348.00 -1 822 631.00 -5 709 348.00 -2 719 279.36

Fortune nette à la fin de la période comptable 735 577 973.59 642 020 316.80 735 577 973.59 642 020 316.80

VARIATION DE LA FORTUNE NETTE CHF CHF CHF CHF

Fortune nette au début de la période comptable 642 020 316.80 416 391 454.36 642 020 316.80 416 391 454.36

Distribution 19 008 054.40 0.00 19 008 054.40 0.00

Soldes des mouvements d’actions 78 477 125.54 201 951 638.08 78 477 125.54 201 951 638.08

Résultat total 34 088 585.65 23 677 224.36 34 088 585.65 23 677 224.36


NOMBRE D’ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES

EVOLUTION DU NOMBRE D’ACTIONS

Situation en début d’exercice 5 940 017.00 4 000 000.00 5 940 017.00 4 000 000.00

Actions émises 742 502.00 1 940 017.00 742 502.00 1 940 017.00

Actions rachetées 0.00 0.00 0.00 0.00

Situation en fin de période comptable 6 682 519.00 5 940 017.00 6 682 519.00 5 940 017.00

Valeur nette d’inventaire d’une action à la fin de la période 110.07 108.08 110.07 108.08


COMPTE DE RÉSULTAT

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL)

COMPARTIMENT SWISS CONSOLIDÉ AVEC OCI 2

DU 01/4/2015 AU 31/3/2016

DU 01/4/2014 AU 31/3/2015

DU 01/4/2015AU 31/3/2016

DU 01/4/2014 AU 31/3/2015

REVENUS CHF CHF CHF CHF

Revenus locatifs 38 742 998.76 32 795 486.60 43 629 230.56 38 251 783.65

Autres revenus locatifs 651 651.91 249 867.28 845 133.30 579 858.46

Intérêts bancaires 1 525.10 4 156.67 1 688.07 4 613.55

Intérêts intercalaires 1 510 737.27 1 272 974.27 1 510 737.27 1 272 974.27

Dividende reçu sur parts d’autres fonds immobiliers 2 800 000.00 5 000 000.00 0.00 0.00

Intérêts sur placements à terme 86 077.94 23 247.89 0.00 0.00

Participation des souscripteurs aux revenus courus 1 416 089.66 0.00 1 416 089.66 0.00

Revenus divers 1 568 161.16 0.00 1 637 292.56 53 155.25

Total des produits 46 777 241.80 39 345 732.71 49 040 171.42 40 162 385.18

CHARGESEntretien et réparations 2 839 068.02 2 341 821.54 2 968 347.62 2 595 202.88

Intérêts hypothécaires 3 888 154.66 3 259 099.44 4 022 601.99 3 674 518.09

Autres intérêts passifs 23.19 1 712.52 236.79 1 879.96

ADMINISTRATION DES IMMEUBLES :

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc,) 3 675 140.41 2 759 644.86 4 111 932.35 3 104 849.76

b) Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) 1 394 367.85 1 166 226.02 1 559 142.24 1 324 282.47

Impôts directs 8 803 688.00 6 820 315.00 9 710 120.08 7 920 379.43

Frais d’estimation et d’audit 266 340.00 184 650.00 354 909.14 260 099.34

Avocats 83 152.85 94 633.65 113 766.62 110 384.43

Frais de publication, d’impression 22 096.00 11 783.30 22 096.00 12 199.21

Autres charges 443 740.89 335 774.37 462 851.69 360 317.36

RÉMUNÉRATIONS RÉGLEMENTAIRES VERSÉES :

au gestionnaire 3 367 462.71 3 472 242.01 3 876 563.33 4 207 950.96

à la direction 730 778.42 686 125.42 840 060.92 848 028.18

à la banque dépositaire 295 819.81 279 500.16 295 819.81 279 500.16

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux 11 624.58 -12 805.80 11 624.58 -12 805.80

Total des charges 25 821 457.39 21 400 722.49 28 350 073.16 24 686 786.43

Résultat net 20 955 784.41 17 945 010.22 20 690 098.26 15 475 598.75

Gains/pertes sur investissements réalisés (-es)3 -5 062 469.36 143 928.13 -313 600.60 3 003 570.64

Résultat réalisé 15 893 315.05 18 088 938.35 20 376 497.66 18 479 169.39

Gains/Pertes de capital non réalisés (-es) (variation) 18 195 270.60 5 588 286.01 13 712 087.99 5 198 054.97

Résultat de l’exercice 34 088 585.65 23 677 224.36 34 088 585.65 23 677 224.36

UTILISATION DU RÉSULTATRésultat net 20 955 784.41 17 945 010.22

Gains sur investissements réalisés 0.00 143 928.13

Report de l’exercice précédent 870 574.51 1 789 690.56

Dividende intermédiaire (produits des placements) 0.00 0.00

Dividende intermédiaire (gains en capitaux réalisés) 0.00 0.00

Résultat pouvant être versé aux investisseurs 21 826 358.92 19 878 628.91

Distribution gain en capital 601 426.71 1 188 003.40

Distribution revenus immobiliers 20 849 459.28 17 820 051.00

Report à nouveau 375 472.93 870 574.51

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL) COMPARTIMENT SWISS CONSOLIDÉ AVEC OCI 2

31/3/2016 31/3/2015 31/3/2016 31/3/2015

CHF CHF CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 15 859 467.69 45 925 831.21 17 369 491.81 47 058 732.07

Créances à terme 0.00 12 092 000.00 0.00 0.00

IMMEUBLES

Immeubles d'habitation 502 236 000.00 345 747 000.00 502 236 000.00 345 747 000.00

Immeubles d'habitation en propriété par étage 59 168 040.00 57 315 840.00 59 168 040.00 57 315 840.00

Immeubles à usage commercial 343 895 000.00 258 942 000.00 343 895 000.00 359 064 000.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 10 596 000.00 10 811 000.00 10 596 000.00 10 811 000.00

Immeubles à usage mixte 79 372 000.00 22 772 000.00 79 372 000.00 22 772 000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 19 632 000.00 54 196 462.73 19 632 000.00 54 196 462.73

Total immeubles 1 014 899 040.00 749 784 302.73 1 014 899 040.00 849 906 302.73

Parts d'autres fonds immobiliers 201 836.42 75 772 022.33 0.00 0.00

Autres actifs 2 545 619.34 15 104 546.09 3 668 146.13 16 951 923.78

Fortune totale à la fin de la période comptable 1 033 505 963.45 898 678 702.36 1 035 936 677.94 913 916 958.58

ENGAGEMENTS

Engagements à court terme

Dettes hypothécaires à court terme 10 253 000.00 15 527 000.00 10 253 000.00 27 757 745.00

Autres engagements à court terme 24 436 641.86 24 275 754.56 26 867 356.35 26 386 617.42


Dettes hypothécaires à long terme 257 529 000.00 215 033 000.00 257 529 000.00 215 033 000.00

Autres engagements à long terme 0.00 0.00 0.00 0.00

Total des engagements 292 218 641.86 254 835 754.56 294 649 356.35 269 177 362.42

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 741 287 321.59 643 842 947.80 741 287 321.59 644 739 596.16

Estimation des impôts dus en cas de liquidation -5 709 348.00 -1 822 631.00 -5 709 348.00 -2 719 279.36


VARIATION DE LA FORTUNE NETTE CHF CHF CHF CHF

Fortune nette au début de la période comptable 642 020 316.80 416 391 454.36 642 020 316.80 416 391 454.36

Distribution 19 008 054.40 0.00 19 008 054.40 0.00

Soldes des mouvements d’actions 78 477 125.54 201 951 638.08 78 477 125.54 201 951 638.08

Résultat total 34 088 585.65 23 677 224.36 34 088 585.65 23 677 224.36


NOMBRE D’ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES

EVOLUTION DU NOMBRE D’ACTIONS

Situation en début d’exercice 5 940 017.00 4 000 000.00 5 940 017.00 4 000 000.00

Actions émises 742 502.00 1 940 017.00 742 502.00 1 940 017.00

Actions rachetées 0.00 0.00 0.00 0.00

Situation en fin de période comptable 6 682 519.00 5 940 017.00 6 682 519.00 5 940 017.00

Valeur nette d’inventaire d’une action à la fin de la période 110.07 108.08 110.07 108.08

18

COMPARTIMENT SWISS (CONSOLIDÉ)

PRIX DE REVIENT

VALEUR VÉNALE REVENUS 4

IMMEUBLES D’HABITATION EN CHF EN CHF EN CHF

Argovie BruggSommerhaldenstrasse 13 a-d 16 452 933.90 16 647 000.00 877 240.00

Sommerhaldenstrasse 15 a-c 13 840 992.85 13 772 000.00 691 804.00

Bâle BaselMargarethenstrasse 87 28 263 873.82 30 370 000.00 1 321 111.65

St Galler Ring 80-84 9 442 006.89 10 020 000.00 422 555.30

Berne DotzigenBahnhofstrasse 3-5-7a-7b 5 710 474.00 5 558 000.00 298 354.90

Fribourg FribourgRoute de la Pisciculture 4-4A 6 124 854.25 6 268 000.00 320 486.00

Rue Jacques Gachoud 2 3 563 053.62 3 397 000.00 186 137.00



Granges-PaccotAllée des sources 1 11 238 266.80 11 234 000.00 156 270.00

MarlyRoute du Nord 4 4 940 615.30 4 807 000.00 258 705.00

Villars-sur-GlâneRoute du Belvédère 2-4 12 664 441.55 12 822 000.00 671 066.00

Moncor 21-23-25 - - 5 568.00

Genève GenèveBoulevard du Pont-D'Arve 46 11 477 243.69 12 910 000.00 526 427.00

Rue du XXXI Décembre 26 Rue Henri Blanvalet 22

18 990 433.00 18 820 000.00 853 284.00

MeyrinRue de la Prulay 37 10 951 483.71 11 910 000.00 593 070.50

Rue des Lattes 57-59 9 293 352.30 9 656 000.00 465 485.50

Ch. Léon Guérchet 1-11, Ch.Antoine Verchère 1-3 38 044 384.98 40 000 000.00 1 626 430.80

Ch. Léon Guérchet 13-19 14 383 959.43 15 410 000.00 599 721.15

Ch. Antoine-Verchère 9 5 382 417.34 5 407 000.00 223 932.00

VernierRoute de Peney 14 4 256 399.85 4 547 000.00 247 627.35

Chemin de Mouille-Galand 2 11 186 321.47 13 210 000.00 535 891.05

Chemin de Mouille-Galand 2A 13 883 961.69 16 140 000.00 673 583.00

Chemin de Mouille-Galand 2B 13 276 809.57 15 110 000.00 624 983.55

Chemin de Mouille-Galand 2D 13 748 236.04 15 390 000.00 636 102.65

Chemin de Mouille-Galand 2C 13 271 189.99 16 950 000.00 524 573.85

Chemin de Mouille-Galand 2E 14 215 234.07 16 710 000.00 708 125.35

Chemin de Mouille-Galand 2F 12 276 783.19 13 760 000.00 601 586.50

VersoixAvenue Adrien Lachenal 21-23 10 347 377.13 12 320 000.00 543 602.40

INVENTAIRE DES IMMEUBLES


Neuchâtel NeuchâtelRue de Jolimont 2-4-6-8-10 24 092 379.10 23 930 000.00 1 188 347.11

Saint-Gall UznachZürcherstrasse 86-St. Josefstrasse 1-11 12 049 575.10 12 010 000.00 589 439.40

Vaud EpalingesChemin des Geais 19 7 899 009.35 8 010 000.00 367 680.00

VallorbeL'Ancienne Poste 36 7 441 242.85 7 450 000.00 233 023.00

VeveyAvenue de Gilamont 21 26 900 805.92 29 581 000.00 -

Yverdon-les-BainsRue des Moulins 127 9 321 556.05 9 386 000.00 339 600.00

Rue des Moulins 131 17 432 851.95 17 587 000.00 592 754.50

Zürich DietikonKreuzstrasse 14-16-18 / Überlandstrasse 121-123-125 21 997 113.60 22 336 000.00 1 173 393.65

472 750 595.15 502 236 000.00 20 622 875.61

IMMEUBLES D’HABITATION EN PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGE

Genève ChoulexRoute de la Capite 180 5 314 362.72 5 922 000.00 224 667.00

ColognyChemin de la Tulette 3 17 665 813.72 17 848 652.00 883 009.37

Chemin de la Tulette 3a 11 439 902.10 11 669 188.00 572 179.50

Chemin de la Tulette 446 200.00 398 200.00 276.00

GenèveRue de Rothschild 60 10 720 501.27 11 590 000.00 533 790.00

Rue de Rothschild 64 10 988 200.68 11 740 000.00 528 670.00

56 574 980.49 59 168 040.00 2 742 591.87

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIAL

Fribourg FribourgRue Louis d’Affry 2 59 032 715.21 72 280 000.00 3 936 355.75

Genève MeyrinRue Veyrot 11 10 834 609.11 11 541 000.00 690 000.00

VernierBois-des-Frères 81 15 474 286.40 18 250 000.00 1 532 567.00

Neuchâtel NeuchâtelRue de la Maladière 23 11 446 379.95 10 480 000.00 695 300.00

Soleure OltenBaslerstrasse 37 - Ringstrasse 1 10 882 162.50 11 010 000.00 663 226.25

Valais ContheyRoute Cantonale 18 21 270 516.68 18 320 000.00 1 016 184.75

Vaud EpalingesRoute de la Corniche 3 36 219 229.80 41 150 000.00 1 882 678.05

Route de la Corniche 9a-b 27 967 546.85 32 510 000.00 1 700 000.00

LausanneAvenue des Boveresses 44 7 583 536.45 7 552 000.00 420 541.20

Le Mont-sur-LausanneChemin du Petit Flon 29-31 11 015 582.59 11 080 000.00 830 898.00

MontreuxAvenue du Casino 51 40 095 619.17 40 170 000.00 288 045.40

NyonRoute de Champ Colin 2 25 459 505.70 30 590 000.00 1 777 361.10

20

La valeur incendie totale des immeubles s’élève à CHF 716’057’525.00Locataires représentant plus de 5 % (CHF 2 181 461.53 annuel) de l’ensemble des revenus locatifs du fonds (selon Directive SFAMA pour les fonds immobiliers, cm 66): - Alcon Pharmaceuticals LTD - Rue Louis d’Affry à Fribourg (CHF 2’337’421.80 annuel)

RÉCAPITULATIFPRIX DE

REVIENTVALEUR VÉNALE REVENUS

EN CHF EN CHF EN CHF

Immeubles d'habitation 472 750 595.15 502 236 000.00 20 622 875.61

Immeubles d'habitation en propriété par étage 56 574 980.49 59 168 040.00 2 742 591.87

Immeubles à usage commercial 319 183 295.09 343 895 000.00 17 080 684.53

Immeubles à usage mixte 77 753 733.10 79 372 000.00 2 603 264.35

Immeubles à usage commercial en propiété par étage 11 162 007.82 10 596 000.00 579 814.20

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 19 932 231.61 19 632 000.00 -

957 356 843.26 1 014 899 040.00 43 629 230.56

Zürich FeldmeilenGeneral Wille Strasse 65 41 901 604.68 38 962 000.00 1 647 527.03

319 183 295.09 343 895 000.00 17 080 684.53

IMMEUBLES À USAGE MIXTEFribourg Bulle

Rue de l'Europe 20 16 651 934.91 17 170 000.00 814 260.00

La RocheHaut de Scherwyl 2-4 11 747 873.60 11 816 000.00 106 620.00

Vaud NyonRoute de Signy 35 43 885 906.25 44 600 000.00 1 384 868.20

PullyAvenue de Lavaux 36 5 468 018.34 5 786 000.00 297 516.15

77 753 733.10 79 372 000.00 2 603 264.35

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIAL EN PROPIÉTÉ PAR ÉTAGEBerne Niederwangen

Freiburgstrasse 555, 556 11 162 007.82 10 596 000.00 579 814.20

11 162 007.82 10 596 000.00 579 814.20

TERRAINS À BÂTIR, Y.C. LES BÂTIMENTS À DÉMOLIR ET LES IMMEUBLES EN CONSTRUCTIONGenève Meyrin

Promenade des Artisans 12 937 895.35 11 560 000.00 -

Lucerne MaltersHaldenrain 6 994 336.26 8 072 000.00 -

19 932 231.61 19 632 000.00 -

Les immeubles sont détenus en direct par le compartiment Swiss.

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT SWISSRAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT SWISS

LISTE DES ACHATS ET DES VENTES DURANT LA PERIODE


ACHATS

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIAL PRIX D’ACHAT EN CHF

Vaud Montreux Avenue du Casino 51 38 120 000.00

38 120 000.00

IMMEUBLES D’HABITATION Fribourg Granges-Paccot

Allée des sources 1 10 800 000.00

Genève MeyrinCh. Léon Guérchet 1-11, Ch. Antoine Verchère 1-3 36 111 660.00

Ch. Léon Guérchet 13-19 13 619 660.00

Ch. Antoine-Verchère 9 5 118 680.00

VernierChemin de Mouille-Galand 2C 12 071 960.00

Vaud VallorbeL’Ancienne Poste 36 7 050 000.00

Yverdon-les-Bains

Rue des Moulins 127 8 850 000.00

Rue des Moulins 131 16 500 000.00

110 121 960.00

IMMEUBLES À USAGE MIXTE EN PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGEGenève Cologny

Chemin de la Tulette 437 800.00

437 800.00

IMMEUBLES À USAGE MIXTEFribourg La Roche

Haut de Scherwyl 2-4 11 500 000.00

11 500 000.00

TERRAINS À BATIR, Y,C LES BÂTIMENTS À DÉMOLIR ET LES IMMEUBLES EN CONSTRUCTIONGenève Meyrin

Promenade des Artisans 9 000 000.00

Lucerne MaltersHaldenrain 4 700 000.00

13 700 000.00

Total Achats 173 879 760.00

VENTESIMMEUBLES D’HABITATION PRIX DE VENTE EN CHF

Fribourg Villars-sur-GlâneMoncor 21- 23 - 25 9 050 000.00

9 050 000.00

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIALGenève Genève

Boulevard des Philosophes 20 et rue de l’Ecole de Médecine

59 400 000.00

Total Ventes 68 450 000.00

22

DÉTAIL DES DETTES HYPOTHÉCAIRES


CAPITAL EN CHF TAUX D’INTÉRÊT ANNUEL DATE D’EMPRUNT ÉCHÉANCE

200 000.00 2.90% 12/08/2013 31/05/2021

6 045 000.00 1.79% 31/01/2014 30/01/2021

6 270 000.00 1.10% 18/02/2016 18/02/2022

6 500 000.00 1.03% 18/11/2014 18/11/2021

7 150 000.00 1.28% 05/09/2014 04/09/2021

7 640 000.00 1.20% 24/06/2014 24/06/2016

7 790 000.00 1.10% 15/02/2016 15/02/2022

8 970 000.00 1.79% 31/01/2014 30/01/2021

9 500 000.00 1.93% 02/07/2013 03/09/2020

6 000 000.00 1.15% 18/02/2016 18/02/2020

10 000 000.00 1.58% 07/10/2014 07/10/2023

10 000 000.00 1.69% 07/10/2014 07/10/2024

10 000 000.00 1.47% 07/10/2014 07/10/2022

11 000 000.00 1.93% 02/07/2013 03/09/2020

12 000 000.00 2.29% 28/06/2013 30/06/2023

13 230 000.00 1.43% 08/11/2013 07/11/2018

16 000 000.00 0.90% 09/09/2014 09/09/2019

21 000 000.00 2.01% 02/07/2013 03/09/2020

21 000 000.00 1.38% 01/02/2016 01/02/2023

10 000 000.00 1.96% 01/07/2013 16/01/2022

22 000 000.00 1.40% 01/07/2013 31/12/2017

5 750 000.00 1.28% 05/09/2014 04/09/2021

5 000 000.00 0.95% 09/09/2014 09/09/2019

275 000.00 2.35% 12/08/2013 31/12/2018

310 000.00 1.10% 15/02/2016 15/02/2022

430 000.00 2.15% 12/08/2013 28/02/2027

570 000.00 2.15% 12/08/2013 28/02/2027

1 000 000.00 2.65% 12/08/2013 30/09/2025

1 179 000.00 1.48% 12/02/2013 31/01/2018

1 225 000.00 1.00% 30/09/2013 variable

1 300 000.00 2.68% 01/06/2012 31/07/2022

5 500 000.00 1.35% 07/10/2014 07/10/2021

1 388 000.00 1.38% 12/02/2013 27/12/2016

1 660 000.00 1.32% 30/09/2014 30/09/2019

2 000 000.00 2.75% 30/09/2013 01/03/2022

2 000 000.00 1.15% 24/06/2014 24/06/2019

2 000 000.00 2.93% 30/09/2013 13/08/2025

2 140 000.00 2.17% 01/06/2012 31/07/2022

2 500 000.00 1.22% 15/02/2016 15/02/2024

3 120 000.00 2.90% 01/08/2012 28/02/2019

4 640 000.00 1.53% 12/02/2013 03/04/2018

1 500 000.00 2.85% 12/08/2013 30/06/2025

267 782 000.00 1.58% (taux moyen pondéré)


INFORMATION SUR LE TAUX EFFECTIF DES RÉMUNERATIONS

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL)

TAUX MAXIMUM SELON RÈGLEMENT DE PLACEMENT TAUX APPLIQUÉ

RÉMUNÉRATION À LA DIRECTION § 19 RÈGLEMENT DE PLACEMENT

COMMISSION D'ADMINISTRATION, DE GESTION ET DE DISTRIBUTION 1.20% 0.61%

commission de gestion et de distribution 1.00% 0.50%

commission de direction 0.20% 0.11%

COMMISSION EN SUS DE LA COMMISSION DE GESTION

commission pour l'achat ou la vente d'immeubles 3.00% 2.00%

commission pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation

2.00% 1.10% à 1.60%

commission pour la gestion des immeubles 5.00% 1.10% à 4.5%

RÉMUNÉRATION À LA BANQUE DÉPOSITAIRE § 19 RÈGLEMENT DE PLACEMENT

pour l’administration, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du fonds 0.05% 0.04% à 0.05%

DÉTAIL DES DETTES HYPOTHÉCAIRES REMBOURSÉES

CAPITAL EN CHF TAUX D’INTÉRÊT ANNUEL DATE D’EMPRUNT DATE DE REMBOURSEMENT

200 000.00 1.85% 12/08/2013 31/12/2015

21 000 000.00 0.80% 21/07/2015 15/12/2015

6 010 000.00 1.10% 03/12/2014 30/12/2015

2 667 634.17 1.20% 20/05/2008 17/02/2016

9 499 110.83 1.20% 18/02/2008 17/02/2016

10 500 000.00 1.20% 16/11/2015 15/02/2016

24

Ces informations ne font pas partie des éléments audités par l’organe de révision


Immeuble MeyrinoiseCanton GECommune MeyrinAdresse Ch. Antoine-Verchère 1-3-9

Ch. Léon Guerchet 1-19Année construction 1958Affectation RésidentielValeur d’expertise 60 817 000

Immeuble RothschildCanton GECommune GenèveAdresse Rue Rothschild 60 & 64Année construction 1960Affectation RésidentielValeur d’expertise 23 330 000

Immeuble Bois des FrèresCanton GECommune VernierAdresse Rte du Bois des Frères 81Année construction 1990Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 18 250 000

Immeuble ColognyCanton GECommune ColognyAdresse Ch. de la Tullette 3-3aAnnée construction 2015Affectation RésidentielValeur d’expertise 29 916 040

Immeuble Mouille GalandCanton GECommune VernierAdresse Mouille Galand 2-2A-2B-2C-2D-2E-2FAnnée construction 1967Affectation RésidentielValeur d’expertise 107 270 000

Immeuble XXXI DécembreCanton GECommune GenèveAdresse Rue du 31 Décembre 26Année construction 1968Affectation RésidentielValeur d’expertise 18 820 000

Immeuble Adrien LachenalCanton GECommune VersoixAdresse Av. Adrien Lachenal 21-23Année construction 1991Affectation RésidentielValeur d’expertise 12 320 000

Immeuble Pt d’ArveCanton GECommune GenèveAdresse Bd du Pont d’Arve 46Année construction 1932Affectation RésidentielValeur d’expertise 12 910 000

Immeuble PrulayCanton GECommune MeyrinAdresse Rte de Prulay 37Année construction 1963Affectation RésidentielValeur d’expertise 11 910 000


Immeuble CapiteCanton GECommune ChoulexAdresse Rte de la Capite 180Année construction 1964Affectation RésidentielValeur d’expertise 5 922 000

Immeuble LattesCanton GECommune MeyrinAdresse Rue des Lattes 57/59Année construction 1977Affectation RésidentielValeur d’expertise 9 656 000


Immeuble CasinoCanton VDCommune MontreuxAdresse Av. du Casino 51Année construction 1930Affectation Bureaux / Commerces / RésidentielValeur d’expertise 40 170 000

Immeuble Petite PrairieCanton VDCommune NyonAdresse Rte de Signy 35Année construction 2015Affectation Bureaux / Commerces / RésidentielValeur d’expertise 44 600 000

Immeuble PeneyCanton GECommune VernierAdresse Rte de Peney 14Année construction 1972Affectation RésidentielValeur d’expertise 4 547 000

Immeuble Champ ColinCanton VDCommune NyonAdresse Rte de Champ Colin 2Année construction 1971Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 30 590 000

Immeuble VeyrotCanton GECommune MeyrinAdresse Rue de Veyrot 11Année construction 1971Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 11 541 000

Immeuble Biopole IVCanton VDCommune EpalingesAdresse Rte de la Corniche 3Année construction 2015Affectation Bureaux / LaboratoiresValeur d’expertise 41 150 000

Immeuble Biopole IIICanton VDCommune EpalingesAdresse Rte de la Corniche 9A-BAnnée construction 2011Affectation Bureaux / LaboratoiresValeur d’expertise 32 510 000

Immeuble Bois des FrèresCanton GECommune VernierAdresse Rte du Bois des Frères 81Année construction 1990Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 18 250 000

Immeuble ColognyCanton GECommune ColognyAdresse Ch. de la Tullette 3-3aAnnée construction 2015Affectation RésidentielValeur d’expertise 29 916 040

Immeuble PrulayCanton GECommune MeyrinAdresse Rte de Prulay 37Année construction 1963Affectation RésidentielValeur d’expertise 11 910 000

26


Immeuble AgoraCanton FRCommune FribourgAdresse Av. Louis d’Affry 2Année construction 2012Affectation Bureaux / Commerces / RésidentielValeur d’expertise 72 280 000

Immeuble BulleCanton FRCommune BulleAdresse Av. de l’Europe 20Année construction 2013Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 17 170 000

Immeuble MoulinsCanton VDCommune Yverdon-les-BainsAdresse Moulins 127-129, 131-133Année construction 1970/ 2010Affectation RésidentielValeur d’expertise 26 973 000

Immeuble GilamontCanton VDCommune VeveyAdresse Av. de Gilamont 21Année construction 2016Affectation RésidentielValeur d’expertise 29 581 000

Immeuble Petit-FlonCanton VDCommune Le Mont-sur-LausanneAdresse Ch. Du Petit-Flon 29-31Année construction 1981Affectation CommercialValeur d’expertise 11 080 000

Immeuble GeaisCanton VDCommune EpalingesAdresse Ch. des Geais 19Année construction 2010Affectation Résidentiel

Valeur d’expertise 8 010 000

Immeuble BoveressesCanton VDCommune LausanneAdresse Av. des Boveresses 44Année construction 1984Affectation CommercialValeur d’expertise 7 552 000

Immeuble VallorbeCanton VDCommune VallorbeAdresse Rue de l'Ancienne Poste 36Année construction 2013Affectation RésidentielValeur d’expertise 7 450 000

Immeuble LavauxCanton VDCommune PullyAdresse Av. de Lavaux 36Année construction 1957Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 5 786 000



Immeuble FeldmeilenCanton ZHCommune FeldmeilenAdresse General Wille Strasse 65Année construction 2009Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 38 962 000

Immeuble BelvédèreCanton FRCommune Villars s/GlâneAdresse Rte de Belvédère 2-4Année construction 1974Affectation RésidentielValeur d’expertise 12 822 000

Immeuble La RocheCanton FRCommune La RocheAdresse Haut de Scherwyl 2-4Année construction 1974Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 11 816 000

Immeuble AgyCanton FRCommune Granges-PaccotAdresse Allée des Sources 1-3Année construction 2015Affectation RésidentielValeur d’expertise 11 234 000

Immeuble Gachoud 4Canton FRCommune FribourgAdresse Rue Jacques Gachoud 4Année construction 2011Affectation RésidentielValeur d’expertise 9 446 000


Immeuble PiscicultureCanton FRCommune FribourgAdresse Rte de la Pisciculture 4-4aAnnée construction 2011Affectation RésidentielValeur d’expertise 6 268 000

Immeuble MarlyCanton FRCommune MarlyAdresse Rte du Nord 4Année construction 1988Affectation RésidentielValeur d’expertise 4 807 000


Immeuble BulleCanton FRCommune BulleAdresse Av. de l’Europe 20Année construction 2013Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 17 170 000

Immeuble Petit-FlonCanton VDCommune Le Mont-sur-LausanneAdresse Ch. Du Petit-Flon 29-31Année construction 1981Affectation CommercialValeur d’expertise 11 080 000

Immeuble VallorbeCanton VDCommune VallorbeAdresse Rue de l'Ancienne Poste 36Année construction 2013Affectation RésidentielValeur d’expertise 7 450 000

28


Immeuble ContheyCanton VSCommune ContheyAdresse Rte Cantonale 18Année construction 2005Affectation CommercialValeur d’expertise 18 320 000

Immeuble DotzingenCanton BECommune DotzingenAdresse Bahnhofstrasse 3, 5, 7a, 7bAnnée construction 1970Affectation RésidentielValeur d’expertise 5 558 000

Immeuble NiederwangenCanton BECommune NiederwangenAdresse Freiburgstrasse 555,556Année construction 1996Affectation CommercialValeur d’expertise 10 596 000

Immeuble DietikonCanton ZHCommune Dietikon

AdresseKreuzstrasse 14-18Überlandstrasse 121-125Gjuchstrasse 29-32

Année construction 1956Affectation RésidentielValeur d’expertise 22 336 000

Immeuble MargarethenstrasseCanton BSCommune BâleAdresse Margarethenstrasse 87Année construction 1971Affectation RésidentielValeur d’expertise 30 370 000

Immeuble St Galler RingCanton BSCommune BâleAdresse St Galler Ring 80-84Année construction 1948Affectation RésidentielValeur d’expertise 10 020 000

Immeuble JolimontCanton NECommune NeuchâtelAdresse Rue de Jolimont 2-4-6-8-10Année construction 1968Affectation RésidentielValeur d’expertise 23 930 000

Immeuble MaladièreCanton NECommune NeuchâtelAdresse Rue de la Maladière 23Année construction 1988Affectation BureauxValeur d’expertise 10 480 000

Immeuble BruggCanton AGCommune BruggAdresse Sommerhaldenstrasse 13-15Année construction 1981Affectation RésidentielValeur d’expertise 30 419 000



Immeuble UznachCanton SGCommune UznachAdresse St.Josefstr. 1-11 Zürcherstr. 86Année construction 1985Affectation RésidentielValeur d’expertise 12 010 000

Immeuble Basler RingCanton SOCommune OltenAdresse Baslerstrasse 37, Ringstrasse 1Année construction 1954Affectation Bureaux / CommercesValeur d’expertise 11 010 000

Immeuble DotzingenCanton BECommune DotzingenAdresse Bahnhofstrasse 3, 5, 7a, 7bAnnée construction 1970Affectation RésidentielValeur d’expertise 5 558 000

Immeuble St Galler RingCanton BSCommune BâleAdresse St Galler Ring 80-84Année construction 1948Affectation RésidentielValeur d’expertise 10 020 000

Immeuble BruggCanton AGCommune BruggAdresse Sommerhaldenstrasse 13-15Année construction 1981Affectation RésidentielValeur d’expertise 30 419 000

30

COMPARTIMENT ENTREPRENEUR


COMPARTIMENT ENTREPRENEUR

31/3/2016 31/3/2015

ACTIFS CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 1 100 364.00 1 100 364,00

Autres actifs 43.83 43.83

Total des actifs 1 100 407.83 1 100 407.83

PASSIFS

FONDS ÉTRANGERS

Autres engagements 0.00 0.00

FONDS PROPRES

Capital actions 1 100 000.00 1 100 000.00

Résultat reporté 407.83 361.95

Résultat de l'excercice 0.00 45.88

Total des passifs 1 100 407.83 1 100 407.83

NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES

EVOLUTION DU NOMBRE D'ACTIONS

Situation en début d'exercice 11 000.00 11 000.00

Actions émises 0.00 0.00

Actions rachetées 0.00 0.00

Situation en fin de période comptable 11 000.00 11 000.00

Valeur nette d'inventaire d'une action à la fin de la période 100.04 100.04

BILAN

COMPTE DE RÉSULTAT COMPARTIMENT ENTREPRENEUR

DU 01/4/2015 AU 31/3/2016

DU 01/4/2014 AU 31/3/2015

REVENUS CHF CHF

Intérêts bancaires 0.00 45.88

Total des produits 0.00 45.88

CHARGES

Total des charges 0.00 0.00

Résultat net 0.00 45.88

Résultat réalisé 0.00 45.88

Résultat de l’exercice 0.00 45.88

UTILISATION DU RÉSULTAT

Résultat net / réalisé 0.00 45.88

Virement à gains/pertes de capital accumulés 0.00 45.88

Résultat pouvant être versé aux investisseurs

Distribution gain en capital 0.00 0.00

Distribution revenus immobiliers 0.00 0.00

Report à nouveau 0.00 0.00

Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. 18, rue de Hesse CH - 1204 Genève Participation : 100%

ACTIONNAIRES ENTREPRENEURS DÉTENANT PLUS

DE 5% DES ACTIONS (SELON ART.97 AL.5 OPC-FINMA)

Ch. de Mouille-Galand 2 à 2F1214 VernierGenève


TOTAL DE LA SICAV

34

COMPTE DE FORTUNE

TOTAL DE LA SICAV IMMOBILIÈRE

31/3/2016 31/3/2015

ACTIFS CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 18 469 855.81 48 159 096.07

Créances à terme 0.00 0.00

IMMEUBLES

Immeubles d'habitation 502 236 000.00 345 747 000.00

Immeubles d'habitation en propriété par étage 59 168 040.00 57 315 840.00

Immeubles à usage commercial 343 895 000.00 359 064 000.00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 10 596 000.00 10 811 000.00

Immeubles à usage mixte 79 372 000.00 22 772 000.00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 19 632 000.00 54 196 462.73

Total immeubles 1 014 899 040.00 849 906 302.73

Parts d'autres fonds immobiliers 0.00 0.00

Autres actifs 3 668 189.96 16 951 967.61

Fortune totale à la fin de la période comptable 1 037 037 085.77 915 017 366.41

ENGAGEMENTSEngagements à court terme

Dettes hypothécaires à court terme 10 253 000.00 27 757 745.00

Autres engagements à court terme 26 867 356.35 26 386 617.42


Dettes hypothécaires à long terme 257 529 000.00 215 033 000.00

Autres engagements à long terme 0.00 0.00

Total des engagements 294 649 356.35 269 177 362.42

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 742 387 729.42 645 840 003.99

Estimation des impôts dus en cas de liquidation -5 709 348.00 -2 719 279.36

Fortune nette à la fin de la période comptable 736 678 381.42 643 120 724.63

VARIATION DE LA FORTUNE NETTE CHF CHF

Fortune nette au début de la période comptable 643 120 724.63 417 491 816.31

Distribution 19 008 054.40 0.00

Solde des mouvements d’actions 78 477 125.54 201 951 638.08

Résultat total 34 088 585.65 23 677 270.24

Fortune nette à la fin de la période comptable 736 678 381.42 643 120 724.63

NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISESEVOLUTION DU NOMBRE D'ACTIONS

Situation en début d'exercice 5 951 017.00 4 011 000.00

Actions émises 742 502.00 1 940 017.00

Actions rachetées 0.00 0.00

Situation en fin de période comptable 6 693 519.00 5 951 017.00

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES (ART. 95 (ANNEXE 3) OPC-FINMA DU 27.08.2014)

Montant du compte d'amortissement des immeubles 0.00 0.00

Montant des provisions pour réparations futures 0.00 0.00

Nombre d'actions présentées au rachat pour la fin de l'exercice suivant 0.00 0.00

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - TOTAL DE LA SICAV

COMPTE DE RÉSULTAT

TOTAL DE LA SICAV IMMOBILIÈRE

DU 01/04/2015AU 31/03/2016

DU 01/04/2014AU 31/03/2015

REVENUS CHF CHF

Revenus locatifs 43 629 230.56 38 251 783.65

Autres revenus locatifs 845 133.30 579 858.46

Intérêts bancaires 1 688.07 4 659.43

Intérêts intercalaires 1 510 737.27 1 272 974.27

Dividende reçu sur parts d'autres fonds immobiliers 0.00 0.00

Intérêts sur placements à terme 0.00 0.00

Participation des souscripteurs aux revenus courus 1 416 089.66 0.00

Revenus divers 1 637 292.56 53 155.25

Total des produits 49 040 171.42 40 162 431.06

CHARGES

Entretien et réparations 2 968 347.62 2 595 202.88

Intérêts hypothécaires 4 022 601.99 3 674 518.09

Autres intérêts passifs 236.79 1 879.96

Administration des immeubles :

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) 4 111 932.35 3 104 849.76

b) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance) 1 559 142.24 1 324 282.47

Impôts directs 9 710 120.08 7 920 379.43

Frais d’estimation et d’audit 354 909.14 260 099.34

Avocats 113 766.62 110 384.43

Frais de publication, d'impression 22 096.00 12 199.21

Autres charges 462 851.69 360 317.36

Rémunérations réglementaires versées :

au gestionnaire 3 876 563.33 4 207 950.96

à la direction 840 060.92 848 028.18

à la banque dépositaire 295 819.81 279 500.16

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux 11 624.58 -12 805.80

Total des charges 28 350 073.16 24 686 786.43

Résultat net 20 690 098.26 15 475 644.63

Gains/pertes sur investissements réalisés (-es) -313 600.60 3 003 570.64

Résultat réalisé 20 376 497.66 18 479 215.27

Gains/Pertes de capital non réalisés (-es) (variation) 13 712 087.99 5 198 054.97

Résultat de l’exercice 34 088 585.65 23 677 270.24

Rte de la Corniche 9a-b1066 EpalingesVaud


OBJECTIF DE LA SICAV IMMOBILIÈRE

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, dont le siège est à Genève, est un placement collectif de droit suisse conçu sous la forme d’une société d’investissement à capital variable (SICAV) de la catégorie “Fonds immobiliers“ (la « SICAV immobilière ») selon les art. 36 ss et 58 ss de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (« LPCC ») du 23 juin 2006. La SICAV im-mobilière a été créée le 9 décembre 2010; elle est inscrite sous le numéro CH-660-2683010-7 auprès du Registre du commerce du canton de Genève. La SICAV immobilière se subdivise en diffé-rents compartiments, à savoir :

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Compartiment Entrepreneur,

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss, (le “Compartiment Swiss”)

Le but exclusif de la SICAV immobilière est le placement collec-tif de capitaux conformément à ses statuts. La SICAV immobi-lière dispose d’un capital et d’un nombre d’actions non détermi-né à l’avance.

Son capital est divisé en actions d’entrepreneur (« Actions Entre-preneur ») et en actions d’investisseurs (« Actions »).

Seule la fortune sociale de la SICAV immobilière garantit les en-gagements de la SICAV immobilière.

Le compartiment des investisseurs répond en exclusivité de ses propres engagements. Dans les contrats avec des tiers, la limita-tion de la responsabilité d’un compartiment doit être communi-quée.

Le Compartiment Entrepreneur répond de tous les engagements de la SICAV immobilière et, à titre subsidiaire, des engagements de tous les compartiments.

Dans tous les cas, la responsabilité de l’ensemble de la fortune de la SICAV immobilière au sens des art. 55 et 100 CO demeure réservée. Selon l’art. 5 de ses statuts, la SICAV immobilière peut créer, supprimer ou regrouper des classes d’actions.

A l’heure actuelle, la SICAV immobilière compte pour son Com-partiment deux classes d’actions ayant les dénominations sui-vantes : « A-CHF » (classe à distribution) et « B-CHF » (classe à thésaurisation, non commercialisée à ce jour).

Les classes d’actions ne représentent pas une fortune distincte.

Il ne peut ainsi pas être exclu qu’une classe d’actions réponde des engagements d’une autre classe d’actions, même si les coûts ne sont imputés en principe qu’à la classe d’actions profitant d’une prestation définie.

Principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaireChaque compartiment présente une propre valeur nette d’in-ventaire par action, et dans la mesure où plusieurs classes d’ac-tions sont émises, par classe d’actions.

La valeur nette d’inventaire de chaque compartiment et la quote-part des différentes classes (quotes-parts) est détermi-née par la valeur vénale à la fin de l’exercice comptable et lors de chaque émission d’actions, dans l’unité de compte spécifiée pour chaque compartiment en annexe.

La SICAV immobilière fait estimer par des experts indépen-dants la valeur vénale des immeubles appartenant aux com-partiments à la clôture de chaque exercice comptable ainsi que lors de l’émission d’actions. Dans ce but, la SICAV immobilière mandate au moins deux personnes physiques ou une personne morale en qualité d’experts chargés des estimations, avec l’ap-probation de l’autorité de surveillance. La visite des immeubles par les experts chargés des estimations doit être renouvelée au moins tous les trois ans.

Lors de l’acquisition/vente d’immeubles, la SICAV immobilière doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors d’une vente, il peut être renoncé à une nouvelle estimation si l’estima-tion existante date de moins de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considérablement.

Les placements négociés en bourse ou sur un autre marché ré-glementé ouvert au public doivent être évalués au prix payé selon les cours du jour du marché principal. Les autres place-ments ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible doivent être évalués au prix qui pourrait être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour déterminer la valeur vénale, la SICAV immobilière applique dans ce cas des modèles et principes d’évaluation appropriés et reconnus par la pratique.

Les placements collectifs ouverts sont évalués à leur prix de ra-chat ou à leur valeur nette d’inventaire. S’ils sont négociés en

38

bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, la SICAV immobilière peut les évaluer selon le paragraphe précé-dent.

La valeur des valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe qui ne sont pas négociés en bourse ou sur un marché régle-menté ouvert au public est déterminée de la manière suivante : le prix d’évaluation de tels placements est adapté successive-ment au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du rendement de placement calculé. En cas de changements notables des conditions du marché, la base d’éva-luation des différents placements est adaptée aux nouveaux ren-dements du marché. En l’absence de prix actuel du marché, on se réfère en règle générale à l’évaluation d’instruments du marché monétaire présentant des caractéristiques identiques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, durée).

Les avoirs postaux ou bancaires sont évalués avec leur mon-tant de créance plus les intérêts courus. En cas de changements notables des conditions du marché ou de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs bancaires à terme est adaptée aux nou-velles circonstances.

Les immeubles sont évalués pour la SICAV immobilière confor-mément à la Directive actuelle de la SFAMA pour les fonds im-mobiliers.

L’évaluation des terrains non bâtis et des immeubles en construc-tion s’effectue selon le principe de la valeur vénale.

La valeur nette d’inventaire d’une classe d’actions résulte de la quote-part de la classe d’actions à la valeur vénale du comparti-ment concerné, dont sont soustraits les éventuels engagements du compartiment attribués à la classe d’actions concernée, ainsi que les impôts prévisibles afférents à la liquidation éventuelle du compartiment, attribués à la classe d’actions concernée (impôts immobiliers et, le cas échéant, droits de mutation), divisée par le nombre d’actions émises de la classe considérée. Elle est arron-die à CHF 0.01.

Les quotes-parts à la valeur vénale du compartiment (fortune du compartiment, déduction faite de ses engagements) devant être imputées aux différentes classes d’actions sont définies la pre-mière fois lors de la première émission de plusieurs classes d’ac-tions (lorsque celles-ci sont émises simultanément) ou lors de la première émission d’une autre classe d’actions sur la base des résultats entrant pour chaque classe d’actions dans le comparti-ment. La quote-part fait l’objet d’un nouveau calcul lors des évé-nements suivants :

a) lors de l’émission et du rachat d’actions;

b) à la date de référence pour les distributions, si (i) de telles

distributions ne reviennent qu’à différentes classes d’actions (classes de distribution) ou si (ii) les distributions aux différentes classes d’actions sont différentes en pour cent de leur valeur nette d’inventaire ou si (iii) des commissions ou des frais différents calculés en pour cent des distributions, sont appliqués aux distributions des différentes classes d’actions;

c) lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attri-bution d’engagements (y compris les frais et commissions échus ou courus) aux différentes classes d’actions, pour autant que les engagements des différentes classes d’actions exprimés en pour cent de leur valeur nette d’inventaire soient différents, à savoir lorsque (i) des taux de commission différents sont appliqués pour les différentes classes ou si (ii) des charges de frais spéci-fiques aux classes d’actions sont imputés;

d) lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attribution de produits ou de gains en capital aux différentes classes d’actions, pour autant que les produits ou gains en capital résultent de transactions intervenant seulement en faveur d’une classe ou de plusieurs classes d’actions, mais toutefois pas proportionnellement à leur quote-part à la fortune nette du compartiment.

CONSOLIDATION DE LA COMPTABILITÉ DU COMPARTIMENT SWISS :Le présent rapport annuel présente un bilan et un compte de résultat consolidant les éléments comptables du compartiment Swiss avec ceux du fonds Orox Capital Investment (« OCI »), fonds de placement détenu à 100% par le compartiment Swiss. Les transactions et soldes entre OCI et le Compartiment Swiss sont éliminés à des fins de consolidation.

La présentation consolidée est justifiée par la détention à 100% de OCI et la communauté de gestion existant entre le comparti-ment Swiss et OCI. Elle permet également une vision plus claire du portefeuille et de ses résultats.

MODÈLE D’ÉVALUATION DCFLes experts chargés des estimations utilisent un modèle d’éva-luation DCF qui répond aux standards internationaux et prend en compte les lignes directrices du TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) et du RICS (The Royal Insti-tution of Chartered Surveyors), aussi bien que le IVSC (Inter-national Valuation Standards Council), le SVS (Swiss Valuation Standards), le SEK/SVIT, le SIV (Schweizerischer Immobi-lienschätzer Verband) et la CEI (Chambre suisse d’experts en estimations immobilières).

« La valeur de marché ou fair value est le montant estimé au-quel un immeuble devrait s’échanger à la date de l’expertise entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans


une transaction normale après une mise sur le marché courante où les parties ont agi chacune sciemment, prudemment et sans contrainte ».

Dans la valeur de marché, ne sont compris aucun coût de finan-cement de transactions, provisions, impôts et frais de change-ment de propriétaire, ni impôts sur gain immobilier. Par contre les impôts immobiliers sont pris en compte dans l’évaluation.

La méthode de Discounted Cash-Flow fournit une valeur de rendement basée sur des entrées et des dépenses futures. Elle comprend des prévisions des futurs flux de trésorerie potentiels (cashflow) en relation avec la location et l’utilisation du bien im-mobilier.

Les revenus bruts annuels (loyers nets) sont définis en partant des revenus actuels et d’éventuels potentiels de marché. D’éven-tuels manques de revenus dus au risque de vacance sont égale-ment pris en compte. En outre, les coûts d’exploitation non ré-percutables ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation sont portés en déduction.

La valeur résiduelle résulte de la capitalisation du cashflow net de la 11ème année et la prise en compte d’entretiens extra-or-dinaires futurs non répercutables. La situation, l’utilisation et l’état d’entretien du bâtiment à ce moment précis sont pris en compte dans la capitalisation. Les coûts de rénovations cycli-ques après un horizon de 10 ans sont calculés en % de la valeur de l’immeuble, corrigée du renchérissement (CapEx).

Les immeubles en construction sont évalués au moyen de la mé-thode Discounted Cash-Flow (DCF).

COMPARTIMENT SWISS (CONSOLIDÉ AVEC OROX):Les taux d’escompte varient entre 3.70% (minimum) et 5.15% (maximum) avec une moyenne pondérée à 4.11%.

INDICATION SUR LA RÉALISATION D’UNE ÉVALUATION DU RISQUELe Conseil d’administration est en charge d’effectuer une analyse des risques qui traite des principaux risques encourus par la SI-CAV immobilière et de la pertinence des mesures visant à en ré-duire l’impact. Cette analyse des risques est formalisée une fois par an en juin, ou à tout autre moment si cela s’avère nécessaire.

40

INFORMATIONS SUR LES AFFAIRES D’UNE IMPORTANCE ÉCONOMIQUE OU JURIDIQUE PARTICULIÈRE

MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE PLACEMENTL’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a approuvé le règlement de placement en date du 27 octobre 2015 pour la SICAV immobilière Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, de la catégorie «Fonds immobiliers» conformément à l’art. 27 de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC).

Devoir d’information de la SICAV et de la banque dépositaire (Sections 3.2 et 4.2 du règlement de placement)

Conformément à l’art. 20 al. 1 lit. c LPCC, le règlement de placement prévoit que la SICAV, la banque dépositaire et leurs mandataires communiquent aux investisseurs tous les frais et coûts imputés directement ou indirectement, ainsi que leur utilisation; ils informent les investisseurs de manière complète, sincère et compréhensible concernant les rémunérations perçues pour la distribution de placements collectifs de capitaux sous la forme de commissions, de courtages et d’autres avantages pécuniaires.

Banque dépositaire (Section 4.3 du règlement de placement)

Les informations relatives à la délégation de tâches par la banque dépositaire ont été adaptées afin de refléter les dispositions révisées de la LPCC et de l’OPCC, en particulier les art. 73 al. 2 et 2bis et 145 al. 3 LPCC ainsi que l’art. 105a OPCC.

Taux d’endettement (Section 14 du règlement de placement)

Conformément à l’art. 96 al. 1 OPCC en lien avec l’art. 144c al. 6 OPCC, la Société adapte le taux auquel l’ensemble des immeubles peuvent être grevés à un tiers de leur valeur vénale. Conformé-ment à l’art. 96 al. 1bis OPCC et afin de préserver la liquidité de la Société, cette dernière prévoit que le taux auquel l’ensemble des immeubles peuvent être grevés peut être relevé temporaire-ment et à titre exceptionnel à la moitié de la valeur vénale si les intérêts des investisseurs de-meurent préservés. La société d’audit prendra position concernant le respect de ces conditions à l’occasion de la vérification de la Société en application de l’art. 96 al. 1ter OPCC.

Rétrocessions et rabais (Section 19.9 du règlement de placement)

Conformément aux exigences de la Directive sur la transparence de la Swiss Funds & Asset Ma-nagement Association (SFAMA), le règlement de placement prévoit que la Société et ses manda-taires peuvent, selon les dispositions du prospectus, verser des rétrocessions dans le cadre de la rémunération de l’activité de distribution des parts de placements collectifs ainsi qu’octroyer des rabais afin de réduire les frais et coûts du placement collectif respectivement de ses comparti-ments à la charge de l’investisseur.

Les modifications proposées au règlement de placement ont été jugées conformes par la FINMA. Les actionnaires peuvent prendre connaissance de l’intégralité des modifications auprès du siège de la SICAV et de CACEIS (Switzerland) SA.


TRANSFERT DES IMMEUBLES DÉTENUS AU TRAVERS DU FONDS OROX CAPITAL INVESTMENT («OCI») VERS LA DÉTENTION EN DIRECT PAR EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV – SWISS.Avec effet rétroactif au 1er mars 2016, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV a repris, par acte de transfert signé avec OCI en date du 15 mars 2016, l’immeuble sis Route de la Corniche 9A/9B - Biopôle III.

Avec effet rétroactif au 1er mars 2016, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV a repris, par acte de transfert signé avec OCI en date du 15 mars 2016, l’immeuble sis Route de la Corniche 3A/3B - Biopôle IV.

Avec effet rétroactif au 1er mars 2016, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV a repris, par acte de transfert signé avec OCI en date du 15 mars 2016, l’immeuble sis Route de Champ Colin 2A/2B/2C.

Les immeubles ont été repris sans réalisation fiscale par réduction du nombre d’actions détenues dans le fonds OCI.

AUGMENTATION DE CAPITALLe conseil d’administration a décidé de procéder à l’émission «best effort» de 742’502.00 nou-velles actions au 11 décembre 2015, pour un apport total de 79’893’215.20 CHF.

EVÉNEMENTS SUBSÉQUENTSLa liquidation du fonds Orox Capital Investment («OCI») détenue à 100% par Edmond de Rothschild Real Estate SICAV a été ouverte le 21 mars 2016.

Le Compartiment Swiss vient d’acquérir, en date du 6 juin 2016, trois nouveaux immeubles, deux immeubles d’habitation à Winterthur dans le canton de Zürich et un immeuble de bureaux à Berne.

NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS1 Les indices SFAMA pour le compartiment Swiss ont été calculés sur une base consolidée.

2 Cf p. 38. Consolidation de la comptabilité.

3 Les opérations de transferts entre OROX Capital Investment et le Compartiment Swiss entrainent une perte réalisée de CHF 4’756’951.26 sur le rachat d’actions d’OROX Capital Investment due à la baisse de la VNI d’OROX Capital Investment. Cette baisse résulte du transfert des immeubles au prix de revient. Cette perte réalisée est compensée par un gain non réalisé de CHF 14’603’717.65 correspondant à la différence entre le prix de revient des immeubles transférés et leurs valeurs vénales.

4 Loyers encaissés et à recevoir.

42

RAPPORT DE L’ORGANE DE RÉVISION

KPMG AG is a subsidiary of KPMG Holding AG, which is a member of the KPMG network of independent firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss legal entity. All rights reserved.

KPMG SAAudit Financial Services 111 Rue de Lyon Case postale 347 Téléphone +41 22 704 15 15 CH-1203 Genève CH-1211 Genève 13 Téléfax +41 22 347 73 13 Internet www.kpmg.ch

Membre d’EXPERTsuisse

Rapport de l’organe de révision à l’Assemblée générale des actionnaires de

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, Genève

Rapport de l’organe de révision sur les comptes annuels

En notre qualité d’organe de révision, nous avons effectué l’audit des comptes annuels ci-joints de Edmond de Rothschild Real Estate SICAV comprenant le compartiment des actionnaires investisseurs et incluant les indications selon l’art. 89 al. 1 let. a-h et 90 de la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), le compartiment des actionnaires entrepreneurs et le compte global (bilan, compte de profits et pertes et l’annexe) – dénommés ensemble par la suite « comptes annuels » – pour l’exercice arrêté au 31 mars 2016.

Responsabilité du Conseil d’administration

La responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions légales et aux statuts, au règlement de placement et au prospectus, incombe au Conseil d’administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le Conseil d’administration est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.

Responsabilité de l’organe de révision

Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.

Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même que l’évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l’adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu’une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d’audit

Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au 31 mars 2016 sont conformes à la loi suisse et aux statuts, au règlement de placement et au prospectus.

KPMG SAAudit Financial Services Suisse romande 111 Rue de Lyon Case postale 347 Téléphone +41 58 249 25 15 CH-1203 Genève CH-1211 Genève 13 Téléfax +41 58 249 25 13 Internet www.kpmg.ch













Opinion d’audit















Opinion d’audit



RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - RAPPORT DE L’ORGANE DE RÉVISION













Opinion d’audit



44

Informations auprès de :

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Rue de Hesse 18CH-1204 Genève

Asset Management [email protected]+41 58 201 75 88www.edr-realestatesicav.ch

La Direction de Fonds CACEIS (Switzerland) S.A. Route de Signy 35CH-1260 Nyon

rapport annuel 2016 - edr-realestatesicav.ch · la performance historique ne représente pas un...

Documents