Centre comerciale

Aspecte generale

Exist concepia greit c mall-urile sunt un rezultat al dezvoltrii comerului n ultimele decenii. n realitate ns, marile centre comerciale exist de peste un mileniu, iar centrele comerciale moderne nu fac dect s reia o concepie care exista de mult.Acest model de organizare a activitilor comerciale este caracteristic regiunilor geografice unde schimburile comerciale au beneficiat de un context propice pentru a se dezvolta i pentru a evolua liber ca structur i form. Astfel, la originea mall-ului se afl marile aglomerri comerciale din Orient bazarurile-, care reuneau n acelai spaiu i chiar sub acelai acoperi zeci sau sute de tarabe care ofereau celor interesai o varietate de produse i servicii. n 1183 regele Phillipe Auguste are iniiativa de a construi dou cldiri care s adposteasc sub acoperiul lor pe comercianii parizieni, cunoscute sub numele deHalele din Paris, iar sub influen oriental, ncepnd cu secolul al XVI-lea, se construiesc n Rusiamari centre comerciale acoperite, destinate susinerii i dezvoltrii activitilor comerciale. ncepnd cu secolul al XX-lea, n Statele Unite ale Americii apare i se dezvolt cu mare succesmagazinul universal(department store), care ajunge s se extind ca suprafa, pe msur ce numrul oraelor crete i structura lor devine din ce n ce mai complex. Ca o consecin a apariiei suburbiilor, marile magazine universale nu se mai construiesc n centrul oraelor, ci spre periferie, valorificnd terenurile din preajma aglomerrilor urbane. n acest fel, accesul prin intermediul automobilului devine singurul eficient. Prima construcie derivat din conceptul de magazin universal ce poate purta denumirea de mall a fost deschis tot n Statele Unite ale Americii, n Lake Forest, statul Illinois.

DupInternational Council of Shopping Centers- (Consiliul Internaional al Centrelor Comerciale) - ISCS, un centru comercial este definit ca un grup de magazine de desfacere sau alte stabilimente comerciale care sunt proiectate, executate, deinute n proprietate i administrate ca o singur unitate. Un centru comercial trebuie s dispun de loc de parcare.

n Romnia, istoria mall-ului ncepe n 1999, odat cu deschiderea n capital aBucureti Mall. Dei decalajul fa de Europa Occidental i America este semnificativ, n aceste regiuni geografice conceptul avnd deja o tradiie ndelungat, momentul nu este ntmpltor. Explicaia const n faptul c Romnia s-a aflat pn n 1989 sub dominaia regimului comunist, caracterizat din punct de vedere economic prin monopolizarea pieei de bunuri i servicii, lucru ce presupune controlarea de ctre Stat a sectorului comercial al economiei.Pentru a putea exista cu succes, un centru comercial are nevoie de un mediu propice: stabilitate economic, un anumit grad de prosperitate i de cultur comercial a populaiei etc. Dezvoltatorul (firma care construiete i administreaz cldirea n care sunt gzduite magazinele) nu poate intra pe o pia unde clienii nu au nici mcar minime cunotine despre firmele care vor avea reprezentane n mall, pentru c risc s dea faliment. Iar aceste firme cu renume n Occident practic preuri peste medie, motiv pentru care se adreseaz unei pturi sociale cu venituri crescute. Este important s menionm faptul c Romnia exist ca stat suveran i independent de relativ puin vreme, iar procesul de modernizare a rii a nceput n secolul al XIX-lea, dat la care n statele occidentale exista deja o lung tradiie a relaiilor economice i a infrastructurii necesare creterii acestora. Lunga existen sub tutel strin n special turc -, precum i intrarea n comunism au fcut imposibil experiena dezvoltrii comerului liber. Pe lng aceste considerente, populaia rii a fost concentrat mult vreme n zona rural, desfurnd activiti agricole i n gospodrie, care asigurau traiul zilnic (se producea att ct era necesar pentru a mnca, marea majoritate a obiectelor se confecionau n gospodrie, se cumpra foarte puin, de cele mai multe ori practicndu-se trocul). Prin faptul c a fost introdus ntr-o ar postcomunist, fr a fi un produs firesc al evoluiei istorice a relaiilor comerciale i a pieei economice, mall-ul a fost iniial un univers exclusivist i dificil de neles pentru romni. Construcia modern, impuntoare prin statur i arhitectur, a atras prin noutatea conceptului, dar a i inut la distan oamenii, ca urmare a preurilor ridicate i a firmelor pretenioase pe care le promova. La nceput, spaiul acesta a fost accesibil numai celor iniiai n modelele societilor occidentale, cei care cunoteau numele brandurilor, precum i calitatea produselor i serviciilor oferite n mall, i care, bineneles, i le i permiteau. Pe lng acetia, foarte puini de altfel, care se simeau relaxai n atmosfera mall-ului i-i nelegeau sensul n viaa social a oraului, a aprut o alt categorie, a acelora care nu aveau resurse financiare satisfctoare pentru a se bucura propriu-zis de mall, dar care se comportau ca i cum ar fi dispus de ele.

Analiza cereriin eforturile lor de a se diferenia, sute de centre comerciale sunt reamenajate i repoziionate. Fiecare centru comercial trebuie s se plieze dup nevoile i dorinele consumatorului pentru a putea supravieui. Pentru muli consumatori, cumprturile sunt o activitate de a petrece timpul liber care sunt o parte integral din stilul lor de via. Exist mai multe persoane implicate n procesul de cumprare care formeaz centrul de cumprare sau centru de achiziie: iniiatorul - persoana care solicit achiziia utilizatorul - persoana care va utiliza produsul cumprtorul - persoana din departamentul de aprovizionare cu autoritate de a executa achiziia i a stabili termenii acesteia asistentul sau cerberul - persoana cu rol comunicaional i de legtur ca de exemplu agenii de aprovizionare, secretarele decidentul - persoana care hotrte asupra cerinelor referitoare la produs sau asupra furnizorilorspecialistul sau influenatorul - persoana cu cunotinele tehnice care ajut la definirea specificaiilor i la evaluarea variantelor despre produs

Romanii frecventau mall-ul din dorina de a fi vzui acolo, de a dobndi n grupul din care fceau parte i n ochii necunoscuilor poziia de persoane importante ca statut social. De altfel, pentru venirea la mall exista un adevrat ritual de pregtire: se alegeau cele mai bune i mai la mod haine, accesoriile aferente acestora i, mai ales, atitudinea de ncredere i sfidare la adresa acelora care nu pot intra acolo deoarece nu i permit. Pentru romnii de rnd accesul n acest loc a fost condiionat de puterea financiar deinut, una dintre valorile promovate de mall fiind aceea a luxului, a superioritii economice. n acest comportament i are originea manifestarea excesiv a acestei aa-zise superioriti prin afiarea hainelor sau accesoriilor cu inscripii care trdeaz firma de unde au fost achiziionate sau a bijuteriilor masive, purtate ostentativ. Pe msur ce mall-ul i-a deschis porile spre masa populaiei, care a descoperit treptat (un rol esenial l-a avut faptul c romnii au plecat la munc n strintate) numele firmelor i a devenit pregtit financiar s investeasc n imagine, comportamentul acesta s-a extins, mall-ul fiind invadat de parvenii.

Segmentarea pieeiPiaa este structurat din cumprtori care difer ntre ei n privina dorinelor lor, a puterii de cumprare, a localizrii geografice, a comportamentului de cumprare, i a practicilor de cumprare. Prin acestea se poate segmenta o variabil. Fiecare pia poate fi mprit n mai multe segmente de pia, nie de pia i n indivizi. n ceea ce privete segmentele de pia, pot fi definite ca fiind grupuri mari identificabile n cadrul pieei. Pe de alt parte, nia de pia este un grup mai restrns aflat n cutarea unei combinaii speciale de avantaje.Unii cercettori ncearc s formeze segmente de pia n funcie de caracteristicile consumatorilor, i anume caracteristici geografice, demografice i psihografice. Ali cercettori ncearc s formeze segmente de pia n funcie de reaciile consumatorilor fa de avantajele oferite de produs sau posibilitile de utilizare a acestuia. Segmentarea geografic presupune mprirea pieei n diferite uniti geografice (naiuni, state, regiuni, judee, orae, cartiere).[footnoteRef:1] n funcie de nevoile i preferinele consumatorilor, companiile se pot hotr s acioneze pe una sau mai multe arii geografice. [1: Kotler, Philip Managementul marketingului, Bucureti, Editura Teora, 1998, Traducere n limba romn de: Dan Criste, Adrian Duca, Raluca Costescu, Ioan Jarnea, pg. 351]

Segmentarea socio-demografic se refer la mprirea pieei pe categorii de consumatori prin folosirea anumitor variabile demografice, i anume: vrst, sex, venit, ocupaie, pregtire, ras, naionalitate. Variabilele demografice sunt des folosite pentru diferenierea categoriilor de consumatori n primul rnd datorit faptului c dorinele i nevoile consumatorilor sunt legate de aceste variabile iar n al doilea rnd sunt mai uor de msurat dect alte variabile.Segmentarea psihografic const n mprirea cumprtorilor pe categorii distincte n funcie de clasa social, stilul de via sau personalitatea fiecruia. Segmentarea pe criterii de comportament n cazul creia consumatorii sunt mprii pe categorii, n funcie de cunotinele lor, atitudinea, modul de utilizare sau de reacia lor fa de un produs este considerat ca fiind cel mai bun punct de plecare n cazul segmentrii.Comportament de cumparare si consum

MotivatiaO nevoie devine un motiv atunci cand atinge un nivel corespunzator de intensitate. Un motiv (sau impuls) este o nevoie suficient de presanta pentru a determina persoana respectiva sa caute sa si-o satisfaca. Studierea deciziilor de cumparare ale consumatorului sta permanent in atentia operatorilor de marketing, astfel ei vor sa stie in detaliu pentru ce isi cumpara consumatorul produsul, de unde, cum, cat de mult, cand si de ce alege produsul respectiv.Intelegerea comportamentului de cumparare a consumatorului si a procesului decizional de cumparare nu este un lucru usor, pentru ca raspunsurile sunt bine ascunse in mintea consumatorului.In figura nr.1 este prezentat modelul procesului decizional de cumparare, ce cuprinde cinci etape : recunoasterea nevoii, cautarea informatiilor, evaluarea variantelor, decizia de cumparare si comportamentul post-cumparare. In mod clar procesul decizional de cumparare incepe cu mult inaintea achizitiei propriu -zise.

LocatieOricat de promitatoare este o afacere in retail, alegerea unei locatii bune poate face diferenta intre profit si vanzari care nu acopera nici chiria.Alegerea unui spatiu de retail trebuie sa tina cont, in primul rand, de trei criterii cuprinse in crezul developerilor imobiliari: "locatia, locatia, locatia". Altfel spus, e vorba de bine-cunoscutul vad comercial. Nu pretul este cel mai important criteriu, ci locatia; locatia este factorul care genereaza bani.Caracteristicile locatiei includ densitatea populatiei, sinergia comerciala si accesul.Accesul la zona comerciala - se refera la usurinta sau dificultatea cu care clientii potentiali ajung la magazin din diferite puncte ale orasului. De asemenea, vizibilitatea, aspectul, intrarea/iesirea si parcarea sunt caracteristici fizice ale locatiei, cu impact mare asupra potentialului de vanzare al unei facilitati comerciale.Cele mai relevante exemple sunt Bucharest Mall si Unirea Shopping Center (USC), care sunt destinatii preferate pentru o serie intreaga de produse si servicii

FrecventaCa in orice alt domeniu, in care lucrurile evolueaza, pe piata mall-urilor lucrurile se misca ametitor de repede. Centrele comerciale devin din ce in ce mai mari, mai bogate in moduri de distractie, in magazine pentru atragerea unui numar cat mai amre de vizitatori.n 2012, la fel ca n cei trei ani de la deschidere, AFI Palace Cotroceni a fost destinaia preferat pentru cumprturi i distracie, att pentru romni ct i pentru cetenii strini i a atras un numr de 19,016,691 milioane de vizitatori.Alt mall foarte frecventat din Romania este Iulius Mall Timioara, cel mai mare mall din afara Capitalei, care a nregistrat n 2012 un trafic record. Astfel, anul trecut, peste 15,3 milioane de persoane au pit pragul singurului mall din Timioara, atrase de mixul de branduri internaionale i naionale, de preurile tentante, oportunitile multiple de petrecere a timpului liber, precum i de evenimentele inedite de marketing.

Analiza Ofertei

In prezent, in Romania sunt 62 de mall-uri. Cele mai mari si mai profitabile functioneaza in Bucuresti (Baneasa, Afi Cotroceni, Unirea Shopping Center), dar si restul tarii se poate lauda cu mall-uri de calibru: Iulius Mall Timisoara, City Park Constanta, Polus Center Cluj. Dar, atentie, acestea sunt varfurile si succesul lor nu trebuie sa creeze o imagine prea roz a domeniului. In realitate un mall este o investitie sensibila, a carei reusita depinde de foarte multi factori, iar piata a inregistrat deja cateva esecuri notabile City Mall Bucuresti, Tiago Oradea, Armonia Braila.Adevarul este ca sunt diferente enorme intre mall-urile din Romania - unele merg bine, iar altele se zbat la limita supravietuirii sau chiar dau faliment. Si explicatia pentru aceasta situatie tine de un mix de conditii ce includ amplasamentul mall-ului, puterea de cumparare a populatiei din zona, notorietatea chiriasilor, amploarea si varietatea spatiului de food-court, posibilitatile de divertisment, accesibilitatea cu mijloacele de transport in comun, marimea parcarii si arhitectura in sine.Legat de acest ultim element - arhitectura constructiei - trebuie spus ca dezvoltatorii nu au avut intotdeauna libertate de miscare. Unele proiecte, cum ar fi City Mall sau Liberty Center, au trebuit sa se muleze pe structuri ramase de pe vremea lui Ceausescu (celebrele circuri ale foamei) si, in consecinta, au avut optiuni destul de limitate de amenajare, in timp ce altele, ca Afi Cotroceni sau Baneasa, au fost ridicate de la zero, fara niciun fel de restrictii in proiectare.

Ca o paranteza, prin prisma acestei observatii legate de restrictiile si limitarile initiale, surprinde modul in care a fost construit mall-ul Grand Arena, din sudul Capitalei: desi proiectantii au avut aici mana libera, mall-ul fiind dezvoltat pe un teren gol, ei au optat pentru o varianta bizara, in care etajul intai a fost practic rupt de parter, dovedindu-se astfel greu accesibil pentru vizitatori si, prin urmare, foarte putin atractiv pentru chiriasi.

Mult mai inspirati au fost cei de la Sun Plaza sau de la Afi Cotroceni, unde, in ciuda unor suprafete uriase, de cca 200.000 mp, traseele vizitatorilor au fost astfel gandite incat sa nu existe zone moarte si fiecare coltisor sa beneficieze de un vad consistent. Iar efectele se vad: Afi Cotroceni, de exemplu, are o medie zilnica de 53.000 de vizitatori in timpul saptamanii si de peste 75.000 in weekend, iar vanzarile retailerilor au atins 500 de milioane de euro, in doar 3 ani de la deschiderea mall-ului. Foarte bine se prezinta si mall-ul Baneasa din nordul Bucurestiului, care are imensul avantaj ca se afla situat in cea mai prospera zona din tara, unde locuiesc 300.000-400.000 dintre cei mai bogati romani.

Totusi, per ansamblu, mall-urile nu stau foarte bine. Criza din ultimii ani si-a spus cuvantul, puterea de cumparare a populatiei a scazut, multe centre au ramas cu spatii neocupate si, in consecinta, unele au intrat in insolventa sau chiar au dat faliment. Cel mai celebru caz, pe care l-am mentionat deja, este City Mall: dupa un start reusit in 2005, cu 40.000 de vizitatori in ziua inaugurarii, acest centru comercial de langa Cimitirul Bellu a fost cumparat cu 46 de milioane de euro de omul deafacerigrec Ioannis Papalekas, vandut in 2006 cu 103,5 milioane de euro catre Victoria Holding, declarat falimentar in 2010 si rascumparat in 2011 de acelasi Papalekas, cu doar 17,3 milioane de euro. In momentul de fata mall-ul este inchis si se vorbeste ca va fi transformat in spital privat.

Previziuni gri pe piata mall-urilor

Dupa un optimism relativ manifestat in Romania in anul 2011, anul 2012 a adus, inca odata, un declin atat al numarului de centre comerciale finalizate cat si al suprafetei inchiriabile adaugate stocului national, trend care va continua in 2013, potrivit celui mai recent raport de piata al Jones Lang LaSalle.Acest trend va continua si in anul 2013, avand in vedere ca atragerea finantarii ramane cel mai important obstacol pe care-l intampina dezvoltatorii de centre comerciale.Oferta anului 2013 este estimata la 132.000 mp(5 proiecte/ 4 orase) in timp ce suprafata finalizata in anul 2012 este in jur de 166.000 mp (7 proiecte/ 5 orase).Retailerii internationali cu prezenta directa pe piata romaneasca isi continua agresiv extinderea la nivel national, din dorinta de a beneficia de spatiile comerciale prime comercializate in conditii financiare atractive cu scopul de a-si creste cota de piata.Retailerii locali care opereaza in sistem de franciza sau sub propriile branduri sunt in continuare prevazatori si se concentreaza doar pe centrele comerciale performante."Este de mentionat ca in anul 2012 a crescut decalajul dintre cererea pentru spatiile prime si cele secundare, din centrele comerciale mai slab performante", spun consultantii JLL.Chiriile prime din centrele comerciale sunt estimate intre 60-70euro/mp/luna. Chiriile prime ale unitatilor stradale sunt cuprinse intre 60-65euro/mp/luna. In anul 2013 este posibil sa asistam la o usoara descrestere atat a chiriilor prime din centrele comerciale cat si a chiriilor unitatilor comerciale stradale. In timp ce pentru centrele comerciale ne asteptam ca aceasta descrestere sa se situeze intre 3-5% pentru unitatile stradale de pe principalele artere comerciale scaderea ar putea fi mai mare.

La nivel naional, anul acesta sunt estimate a fi livrate pe pia spaii comerciale cu o suprafa de 150.000 mp, potrivit unui studiu Jones Lang LaSalle, din care o treime n Bucureti. Asta dac NEPI i Benevo vor reui s deschid mallul de la Vulcan la timp. Avnd n vedere experiena anterioar a celor de la NEPI, care au construit un mall la Ploieti mpreun cu retailerul Carrefour n doar 11 luni, acest lucru ar putea fi posibil.

Iar dac anul acesta ncep construciile la Mega Mall, la Parklake Plaza, AFI Palace B.NOI i de ce nu, chiar Victora City Center, atunci n din 2013 vor fi livrate cele mai multe spaii comerciale moderne din anii de criz.

Promenada Mall, dezvoltat de Raifesein Evolution chiar lng Sky Tower, cea mai nalt cldire din Bucureti, va fi deschis n luna octombrie a acestui an, dup o investiie de 150 de milioane de euro. Cu o suprafa nchiriabil de 35.000 mp, mallul va avea 120 de magazine i a atras deja marii retaileri precum H&M, Zara, C&A i Flanco.Tot anul acesta, teoretic, se va deschide i Vulcan Retail Parc, dezvoltat de fondul de investiii sud-afrian NEPI n parteneriat cu Benevo, companie controlat de omul de afaceri canadian Michael Topolinski, pe terenul de 77.000 mp al Vulcan. ns lucrrile de construcie nu au nceput.NEPI vine cu un capital de 20 de milioane de euro pentru construcia proiectului, n timp ce estimrile din pia arat c Benevo ar fi pltit aproximativ 23 de milioane de euro pentru terenul din Capital. Proiectul este unul de tip strip-mall i va avea o suprafa total nchiriabil de 35.000 mp. Dezvoltatorii au semnat deja priul contract, cu retailerul Carrefour, iar deschiderea proiectului este programat pentru trimestrul trei al acestui an. Reprezentanii companiei nu ne-au oferit mai multe detalii referitoare la demararea lucrrilor de construcie, dar menin ca dat de finalizare trimestrul trei al acestui an. FI Europe a cumrat terenul de 155.000 mp al fabricii Laromet n 2007. De atunci, tranzacia a rmas ca cea mai mare din imobiliarele din Romnia: 77,5 milioane de euro. Planurile grupului israelian de a construi mii de locuine, dar i un mall pe acest teren s-au schimbat puin. Anul trecut, David Hay, directorul companiei pe Romnia, ne-a declarat c au fost ncepute lucrrile preliminare pentru construirea mallului i atepta obinerea autorizaiei de construcie. Proiectul AFI Palace B.NOI va avea o unitate Real, dar i un magazin Dedeman. La sfritul lui 2011, Bucuretiul se plasa pe locul trei n topul capitalelor din regiune n ceea ce privete stocul de spaii moderne de retail, dup Budapesta (1,35 mil. mp) i Varovia (1,33 mil. mp), avnd un stoc de aproape 950.000 mp de centre comerciale. Potrivit unui raport al Colliers International, urmtoarele locuri ar fi ocupate de Praga, cu un stoc de 870.000 mp, urmat de Kiev cu 700.000 mp, Sofia (620.000 mp) i Zagreb (520.000 mp).

Clasamentul mall-urilor din Bucuresti dupa cifra deafacerianuala:

1.Baneasa 29,8 milioane euro2.Afi Cotroceni 23,3 milioane euro3.Unirea Shopping Center 20,5 milioane euro4.Bucuresti Mall 17,5 milioane euro5.Plaza Romania 14 milioane euro6.Sun Plaza 11,6 milioane euro7.Militari Shopping 10,5 milioane euro8.Iris Titan 9,3 milioane euro9.Grand Arena 6 milioane euro10.Liberty Center 5 milioane euro

Per total, mall-urile din Bucuresti au implicat investitii de aproximativ 1 miliard de euro, cea mai mare investitie fiind la Afi Cotroceni 300 de milioane de euro. La ora actuala ele atrag zilnic peste 200.000 de vizitatori si constituie principala destinatie de cumparaturi pentru majoritatea bucurestenilor cu venituri medii si mari.

In provincie, in top 10 intalnim mall-uri din reteaua Iulius, pusa la punct de omul deafaceriiesean Iulian Dascalu retea ce insumeaza 230.000 de metri patrati dar si nume ca City Park Constanta, Polus Center Cluj, Sibiu Shopping City, European Retail Park Braila, Arena Bacau.

In Romania sunt 62 de mall-uri, cu 1,65 de milioane de mp spatii de inchiriat, concentrarea cea mai mare fiind in Bucuresti, Suceava, Arad, Constanta si Iasi. Si foarte interesant este ca exista 13 orase mari, resedinta de judet, in care nu a fost construit niciun proiect de acest gen: Galati, Satu Mare, Targu Jiu, Targoviste, Bistrita, Resita, Slatina, Calarasi, Zalau, Sfantu Gheorghe, Slobozia, Alexandria si Miercurea Ciuc. Pentru comparatie, in Ungaria sunt 43 de mall-uri (1,2 milioane mp suprafata disponibila pentru inchiriere), in Cehia 88 (2,1 milioane mp), in Ucraina 121 (1,7 milioane mp), iar in Polonia 370 (8 milioane mp).Recesiunea si stoparea finantarilor care a urmat acesteia au blocat multe proiecte imobiliare, dar sunt semne ca piata incepe sa se dezghete. Intensificarea competitiei pe piata romaneasca a centrelor comerciale va duce la o nevoie sporita de competente manageriale si abordari comerciale sofisticate.Dezvoltarea rapida din perioada anterioara crizei a facut din Romania una dintre economiile cu cea mai rapida crestere din Europa, generand niveluri ridicate de investitii straine si autohtone in diferite sectoare economice, printre care si retail.

Competitia pe piata centrelor comerciale a fost foarte scazuta, iar acest lucru a asigurat succesul financiar in majoritatea cazurilor, in ciuda atentiei relativ scazute acordate unor factori de succes relevanti, precum localizare, accesibilitate, mixul de chiriasi, zona de food si relaxare, abilitatile si experienta managementului sau activitatile de marketing, potrivit unui studiu realizat de Sonae Sierra si Price Waterhouse Coopers (PwC).Discrepanta si fragmentare

In ciuda faptului ca actualul peisaj al pietei arata o corelatie puternica dintre Produsul Intern Brut pe cap de locuitor si GLA in multe dintre regiunile geografice ale Romaniei, exista cateva discrepante de dezvoltare intre orase si intre regiuni:

* Din cele 40 de centre comerciale analizate, primele 5 genereaza aproximativ 38% din cifra de afaceri totala, dar au impreuna numai 21% din GLA totala.* Cele mai multe centre comerciale moderne sunt situate in Bucuresti si alte mari orase, care au o rata ridicata de penetrare a retailului modern si venituri peste medie.* Judecand din perspectiva dimensiunii exprimata in GLA, centrele de mici dimensiuni sunt mai numeroase in tara, cele mari si foarte mari fiind localizate in principal in Bucuresti.* Centrele mai putin sofisticate, cum ar fi cele de cartier, reprezinta aproximativ 50% din totalul centrelor comerciale moderne.

Recent, s-a inregistrat o crestere in numarul mega-centrelor, acelea care folosesc ancore comerciale puternice ca principala atractie.

Desi la prima vedere Bucurestiul pare o piata saturata, acesta este mult sub nivelul altor capitale europene la acest capitol, precum Varsovia, Praga sau Budapesta.Ar mai avea loc cel putin 1-2 mall-uri de dimensiuni mari.De asemenea, piata este potrivita si pentru mall-uri mici, de proximitate, pentru categoriile de buget low si mediu.Ne aflam inca la inceputul dezvoltarii centrelor comerciale. In urmatorii 5 ani, constructia de mall-uri este foarte probabil sa se intensifice. Totusi, viitorii dezvoltatori trebuie sa tina cont de faptul ca succesul financiar al noilor proiecte nu trebuie privit ca fiind garantat, potrivit declaratiilor reprezentantuluiServiciide Consultanta pentru Management, PwC Romania.

De asemenea, planurile agresive de expansiune ale retailerilor s-au transpus intr-o cerere sporita pentru spatii comerciale, ceea ce a alimentat o expansiune rapida a suprafetei totale inchiriabile (GLA Gross Lettable Area).

Pe langa factorii traditionali, precum amplasamentul si usurinta accesului, trebuie luati in considerare si alti factori de succes, esentiali pentru viitoarele dezvoltari sustenabile:managementul profesionist, mixul de chiriasi si posibilitatile de distractie.

Este de asteptat ca anumiti factori cheie precum amplasamentul, accesibilitatea si posibilitatile de relaxare sa reprezinte in continuare vectori importanti de crestere, dar competitia sporita si schimbarile la nivelul cererii vor intari probabilrolul managementului profesionist, al activitatilor de marketing si al mixului de chiriasi, factori cruciali pentru atragerea clientilor si diferentierea intre centrele comerciale.Acest lucru este in mod deosebit important pentru Bucuresti si alte cateva mari orase.O tendinta semnificativa va fi reprezentata de trecerea spre o categorie de manageri profesionisti care pot aduce contributii valoroase in ceea ce priveste designul contractului de inchiriere, mixul de chiriasi si crearea unei identitati si pozitionari puternice a centrului comercial.

Aspecte precumunicitatea si factorul de diferentiere vor deveni crucialein dezvoltarile viitoare de retail, iar managementul centrului comercial va fi responsabil pentru aceasta schimbare.

In plus, evolutiile comportamentului consumatorilor vor spori importanta altor criterii, precum designul atragator, locurile de parcare adecvate si usor de accesat, calitatea spatiilor publice, usurinta navigarii in interiorul centrelor comerciale.

Pe termen mediu si lung, centrele comerciale din Romania se vor alinia la tendinta europeana de revitalizare, necesara pentru a asigura succesul pe termen lung in conditiile unei intensificari a concurentei si a modificarii cererii.

Cele mai bune mall-uri din BucurestiMall-ul AFI Palace Cotroceni din Bucuresti a inregistrat o crestere de 14% in lei (9% in euro) a cifrei de afaceri anuale a chiriasior (din vanzari) pentru 2012 comparativ cu 2011, veniturile anuale cumulate fiind de 196 de milioane de euro.Astfel, avand in vedere suprafata centrului comercial si faptul ca gradul de ocupare este de aproape 100%, fiecare mp din mall a generat incasari anuale de 2.450euroretailerilor.AFI Palace Cotroceni a inregistrat si o crestere a traficului din mall, avand o medie zilnica de mai mult de 52.000 de vizitatori si un total de peste 19 milioane de vizitatori pentru anul 2012.Venitul net al AFI Europe Romania din operatiunile mall-ului AFI Palace Cotroceni a crescut in 2012 cu 9,4%, comparativ cu 2011, ajungand la un total de 26,9 milioane de euro, fata de 24,6 milioane de euro in 2011.AFI Palace Cotroceni si recent inaugurata cladire de birouri, AFI Park 1, au contribuit la cresterea valorii activelor companiei AFI Europe cu 18 milioane de euro, asadar, valoarea totala a AFI Palace Cotroceni si AFI Park 1 a crescut in 2012 la 388 milioane de euro .

Cotroceni Park are cel mai placut design, cea mai buna parcare si cele mai atractive zone de divertisment atat pentru adulti, cat si pentru copii, argumente ce au plasat cel mai scump mall construit vreodata in Romania in fruntea celor mai bune centre comerciale din Bucuresti.Colosul care a luat locul fostei fabrici UMEB din Bucuresti puncteaza bine si la capitolul mix de chiriasi, catchment area si accesibilitate, in timp ce punctele mai slabe sunt in zona de food-court si a eficientei financiare.Dupa Cotroceni Park, mall care a necesitat o investitie de 300 de milioane de euro, locul doi in clasament este ocupat de proiectul lui Gabriel Popoviciu - Baneasa Shopping City - pe care consultantii il vad drept mallul cu cel mai bun management, mix de chiriasi, zona de food-court si pozitionare, Baneasa fiind considerata zona cu cea mai mare putere de cumparare a locuitorilor intre cartierele unde sunt pozitionate mallurile Capitalei.Accesul mai dificil si lipsa unei zone de entertainment au facut ca mallul din nordul Capitalei sa nu ocupe prima pozitie, in conditiile in care consultantii imobiliari chestionati apreciaza ca Baneasa Shopping City are performante financiare mai bune decat Cotroceni Park, raportat la investitie, in conditiile in care costul de constructie al centrului comercial de pe fostul teren al Agronomiei a fost la jumatate

Locuri de parcare create de mall-uri si centre comerciale

1.Baneasa 8.000 de locuri de parcare2.Militari Shopping 2.5003.Afi Cotroceni 2.5004.West Park Militari 2.5005.Grand Arena 2.1006.Sun Plaza 2.0007.Bucuresti Mall 1.8008.Plaza Romania 1.5009.Unirea Shopping Center 1.20010.Vitantis 80011.Liberty Center 700

Companii prezente pe piata

Iulius Group

Iulius Group este o companie activ n domeniul dezvoltrii i operrii de centre comerciale n Romnia. Compania a fost nfiinat n 1991, de ctre omul de afaceri Iulian Adrian Dasclu, n Iai.n 1995, Iulius Group a inaugurat primul centru comercial la Iai, iar n decembrie 1996 a inaugurat n Timioara centrul comercial Terra. Iulius Group deine patru mall-uri n Iai, Timioara, Suceava i Cluj-Napoca[2]. Suprafaa nchiriabil a celor patru centre comerciale deinute de Iulian Dasclu se ridic la aproximativ 150.000 de metri ptrai, n care sunt deschise 600 de magazine.Cele patru centre comerciale Iulius Mall i complexul Palas Iai, deinute de omul de afaceri Iulian Dasclu, au avut anul trecut o cifr de afaceri cumulat de peste 53 milioane de euro. Cele patru mall-uri din Timisoara, Cluj, Suceava i Iai au generat ncasri de 45,73 milioane de euro, nivel comparabil cu cel din 2011, cnd rezultatele nregistrate au fost de 45 de milioane de euro, potrivit datelor transmise de Iulius Group. Astfel, n cazul mall-ului din Timioara ncasrile au fost anul trecut de 17,44 milioane de euro, fa de 16,8 milioane de euro n 2011, n timp ce pentru cel din Cluj-Napoca veniturile au crescut de la 14,7 milioane de euro n 2011 la 15,27 milioane de euro anul trecut. Venituri constante, de 6,9 milioane de euro, au fost ncasate din mall-ul din Suceava, iar ncasri n scdere de la 6,6 milioane de euro la 6,12 milioane de euro au fost consemnate de Iulius Iai. n ceea ce privete complexul Palas din Iai, spaiile de birouri au nregistrat venituri de 2,25 milioane de euro, n timp ce mall-ul a generat ncasri de 7,63 milioane de euro n primele apte luni de funcionare (31 mai - 31 decembrie).

AFI Europe

AFI Europe, membru al AFI Group din Israel, este activ n dezvoltarea de proiecte i investiii n Europa Central i de Est din 1997. Compania dezvolt i administreaz n prezent proiecte imobiliare n Romnia, Cehia, Serbia, Polonia, Bulgaria, Germania i Letonia. Compania este activ n Romnia din anul 2005 i este dezvoltatorul i administratorul centrului comercial AFI Palace Cotroceni. AFI Europe dezvolt lng centrul comercial un centru de birouri cu o suprafa total nchiriabil de 70.000 de metri ptrai distribuit pe cinci cldiri de clas A. De asemenea, compania are n plan n perioada 2012-2013 investiii n centre comerciale n Ploieti i Bucuretii Noi.

AFI Europe, care detine active evaluate la 388 milioane de euro in Romania, a incasat anul trecut 26,9 milioane euro din inchirierea centrului comercial AFI Palace Cotroceni, in crestere cu 9,4% fata de nivelul raportat anul precendent.AFI Europe isi continua strategia de a construi un puternic circuit financiar, in prezent axandu-se pe dezvoltarea a doua dintre proiectele sale comerciale, mall-ul AFI Palace Ploiesti si AFI Park 2, cea de-a doua cladire de clasa A din cadrul proiectului AFI ParkSuprafata totala inchiriabila a activelor AFI Properties, compania mama a AFI Europe, este 488.000 de metri patrati, cu o valoare de 1,5 miliarde de euro, in crestere cu 175 de milioane de euro fata de 2011. AFI Europe, membru al AFI Group, este activa in dezvoltarea de proiecte si investitii in Europa Centrala si de Est.

Anchor Group

A nchor Group este o companie de imobiliare din Romnia, parte a grupului turc FIBA[1]. Este unul dintre primii investitori strini care au intrat pe piaa local de real estate n 1997[1]. Anchor Group este unul dintre cei mai importani proprietari de terenuri, n portofoliul companiei fiind loturi cu o suprafa total de circa 2 milioane de metri ptrai n Bucureti[2].Compania deine centrele comerciale Bucureti Mall (primul centru comercial modern din Romnia) i Plaza Romania[3]. Alte proiecte importante ale companiei sunt: Anchor Plaza, prima cldire de birouri de clas A integrat cu un centru comercial, Anchor Plaza Metropol, cldire de birouri din categoria A amplasat n apropierea Plaza Romania, InCity Residences, ansamblu rezidenial localizat n centrul Bucuretiului, i Shopping MallDova, centru comercial din Chiinu

Benevo CapitalBenevo Capital a fost fondata de Michael Topolinski si este focusata pe investitii si dezvoltari imobiliare in Europa Centrala si de Est. In Romania a investit pe piata locala de retail si rezidentiala din anul 2007 prin intermediul grupurilor de companii.Dezvoltarea companiei este susinut i de recrutrile din ultima perioad. n conducerea Benevo au intrat Mathieu De Bruin, fostul CEO al companiilor Multi Development i Arricano Real Estate din Ucraina i Blake Horsley fost director de investiii la Colliers Romnia. n echipa de conducere a intrat i Ali Ergun Ergen fost CEO la Bneasa Developments i Anchor Group, care va fi membru n board-ul companiei. Benevo va demara vara acesta lucrrile de construcie ale mallului Victoria City Lifestyle Retail Center. Ancora mallului va fi retailerul Cora, iar dezvoltarea se face n parteneriat cu CD Capital Partners.Benevo mai are n dezvoltare i Vulcan Retail Park, n parteneriat cu NEPI, cele dou proiecte totaliznd 94.000 mp i o valoare de peste 200 de milioane de euro.NEPIFondul sud-african de investiii a investit de la nfiinare, n 2007, aproape exclusiv n proiecte imobiliare din Romnia, unde are n prezent active evaluate la peste 600 de milioane de euroFondul a cumprat n 2012 proiectul de birouri City Business Center din Timioara, un lot pentru dezvoltarea unui alt parc de afaceri n Cluj, terenuri pentru construcia unor centre comerciale n Braov, Galai i Bucureti (Vulcan), iar pe finalul anului a deschis alturi de Carrefour Property centrul comercial Ploieti Shopping City. Proiectele din Timioara i Ploieti, precum i atragerea n proiectul Promenada Brila a retailerilor C&A i H&M au contribuit la creterea ncasrilor companiei, care i la nceputul acestui an este la fel de implicat n investiii. Cea mai recent achiziie a fost realizat n acest an, NEPI cumprnd proiectul de birouri The Lakeview pentru 62 milioane de euro.