El principio del tracto sucesivo (*)

por

Luis Moisset de Espans

__________

SUMARIO:

1. Tracto. Concepto:a) Significado comn del vocablob) Significados tcnicos.

1. El tracto y los contratos.2. El tracto y los derechos reales.

2. Tracto y legitimacin.3. Tracto sustancial

a) Funcionamiento del tractob) Ruptura del tracto:

1. Muebles.2. Inmuebles. Prescripcin.

4. Tracto registrala) Tracto sucesivo. Elementos: titularidad. Previa

inscripcinb) Tracto abreviado. Excepciones a la previa ins-

cripcin.5. El art. 16 de la ley 17.801.

a) Carcter de la enumeracin: Ejemplificativa otaxativa?

b) Anlisis de los distintos supuestos contempladosen la norma.

6. Relacin de antecedentes7. Tracto y calificacin registral.

_____________

(*) El presente trabajo es la primera parte del nuevo cap-tulo IX, correspondiente a la futura 3 edicin de la obraPublicidad Registral.

Publicado en Anuario de Derecho Civil, Univ. Catlicade Crdoba, T. VIII, ao 2003, p. 189.

21. Ver Gabriel Ventura, Tracto abreviado, tesis doctoral presentada en laFacultad de Derecho de la Univ. Nacional de Crdoba.

2. Estas son las dos primeras acepciones que encontramos en la 21 edicindel Diccionario de la Lengua, Madrid, 1992.

Puede consultarse por medio de Internet la 22 edicin, primera delsiglo XXI, en la pgina de la Real Academia: WWW.rae.es

1. Tracto. Concepto:a) Significado comn del vocablo

En su tesis doctoral, todava indita, GabrielVentura1, antes de analizar el significado jurdico delvocablo tracto, nos recuerda que en el lenguaje comn estavoz, que proviene del latn tractus, se emplea para repre-sentar el espacio que media entre dos lugares, como astambin un lapso de tiempo2, es decir una nocin dirigidaa representar la distancia existente fsicamente entre doslugares, o entre dos puntos que se ubican en el tiempo.

b) Significados tcnicos

El vocablo ha pasado al ordenamiento jurdico,adquiriendo significados tcnicos que, aunque se vinculancon el sentido originario, no coinciden exactamente con l.

1. El tracto y los contratos. Vemos as que en elterreno contractual es frecuente hablar de contratos de

tracto sucesivo, o tambin de tracto continuado, parahacer referencia a un vnculo que tiene cierta permanenciay proyeccin temporal, ya que algunas de las obligacionesque nacen en virtud de tales contratos van apareciendo demanera peridica y continua como sucede, por ejemplo, en lalocacin de cosas, donde la merced arrendaticia debe pagarseperidicamente; o en un contrato de suministro de pan a unestablecimiento hospitalario, donde las entregas de la mer-cadera debern efectuarse da a da, y el pago del precio

33. Ver ngel Sanz Fernndez, Instituciones de Derecho Hipotecario, Reus,Madrid, 1947, T.I, p. 316 y 317.

4.. Autor y obra citados en nota anterior, T. 2, p. 95.

se realiza mensualmente.La distancia temporal entre las prestaciones, y

su repeticin peridica, justifica que se hable en estoscontratos de tracto sucesivo, o continuado.

2. El tracto y los derechos reales. Tambin en elterreno de los derechos reales, y en el campo del derechoregistral, los juristas empleamos el vocablo tracto, parareferirnos con l al encadenamiento que existe entre lassucesivas titularidades del derecho que se ejercita sobreuna cosa dada.

Por uno de esos curiosos cambios que se producenen el significado de las palabras, la primitiva idea detracto como espacio que separa dos puntos, se convierteen la idea de continuidad o enlace entre los puntos queestaban separados, de manera que se deja de prestar atencinal tramo de la situacin jurdica que se encuentra entre lasdistintas titularidades del derecho real, y se privilegiala sucesin encadenada e ininterrumpida de esas titulari-dades.

2. Tracto y legitimacin

A partir de la idea que acabamos de apuntar, algu-nos autores suelen establecer una vinculacin muy estrechaentre la nocin de tracto, y la de legitimacin para dis-poner3, llegando a sostener que el pretendido principio deltracto sucesivo no es otra cosa que una derivacin formaldel principio de legitimacin4. En efecto, el tracto o

4espacio que media entre cada titular del derecho real, vaencadenando sucesivamente a todos los que lo fueron, a par-tir del primer adquirente, hasta llegar al titular actualy, como por el principio general del derecho consagrado enel artculo 3270 del Cdigo civil argentino, nadie puedeadquirir de otro un derecho mejor o ms extenso que el quetiene el enajenante, es indispensable que ste se encuentrelegitimado, para el acto de transmisin. Pero mientras eltracto sucesivo, sustancialmente se reduce a la exigenciade que quien transmite sea titular del derecho, la legitima-cin requiere algo ms: que el titular est facultado paradisponer de ese derecho. As, por ejemplo, si sobre el titu-lar pesa una inhibicin, no podr disponer del bien; advir-tase, adems, que los denominados incapaces de hecho nopueden disponer por s, y que en tal caso las personas legi-timadas son los representantes legales del incapaz.

Pero, tanto en el caso de la representacin nece-saria de los incapaces, como en la representacin volunta-ria, la legitimacin dimana de la persona titular del dere-cho, pues se considera a los actos del representante comoactos de la persona representada, de manera que en esastrasmisiones se cumple con el requisito sustancial de conti-nuidad en el tracto.

3. Tracto sustancial

a) Funcionamiento del tracto

Desde el punto de vista sustancial el tracto co-mienza a funcionar luego de la primera adquisicin del domi-nio sobre una cosa, mueble o inmueble; a partir de ese mo-mento toda transmisin, o constitucin de derechos desmem-brados o gravmenes, slo tendr validez si es efectuada por

5el titular del derecho. Tratndose de inmuebles, en nues-tro pas, a partir del descubrimiento de Amrica y su con-quista por Espaa, todas las tierras fueron consideradaspropiedad de la Corona, y la primera adquisicin tenacomo causa alguna merced real. Las posteriores transmisionesse producan por va de sucesiones, o por enajenaciones.Producida la emancipacin, las tierras sin dueo pasaron aser propiedad del Estado nacional (art. 2342, inciso 1) que,sea por va de donacin o de venta, en numerosas oportunida-des otorg la propiedad a una persona que se constituy enprimer titular. Nace all el historial jurdico del inmue-ble, y el tracto deber reflejar de manera completa loscambios de titularidad que se vayan produciendo, sea queesos cambios tengan su origen en transmisiones hereditarias,o en actos de enajenacin entre vivos.

Puede suceder tambin que el primer ttulo de pro-piedad no haya tenido su origen en una merced real, o en unaconcesin de tierras por el Estado, sino en la ocupacin portiempo prolongado, es decir por el camino de una prescrip-cin adquisitiva, como ttulo originario de inmuebles queno tuvieron otro dueo, salvo el dominio eminente de laCorona, o del Estado nacional.

b) Ruptura del tracto

1. Muebles. Recordemos brevemente que nuestro de-

recho conoce con frecuencia la ruptura del tracto en materiade bienes muebles, donde se admite la posibilidad de lasllamadas adquisiciones a non domino, contemplada, a partirde la vigencia del Cdigo Civil, en sus artculos 2412 y3271; el primero de ellos considera propietario al poseedorde buena fe de cosas muebles, siempre que no se trate de

6cosas robadas o perdidas, y el segundo -de maneraconcordante- reconoce que alguien que no era propietario delbien mueble, puede transmitir un derecho mejor que el quetena. No es ste el momento de profundizar en el anlisisde esas normas, que nos limitamos a mencionar para sealarque en esa hiptesis se produce una ruptura en el tracto;se interrumpe la cadena originaria, y comienza una nueva.

En materia mobiliaria el tracto puede tambin in-terrumpirse y dar lugar a una nueva titularidad, cuando eldueo la abandona, lo que permite que un tercero la hagasuya de manera originaria por la apropiacin (art. 2525 y2527). El Cdigo contempla tambin casos especiales de rup-tura del tracto en la propiedad de muebles, en los captulosdedicados a la especificacin (arts, 2567 y siguientes), ya las diferentes formas de accesin (arts. 2571 y siguien-tes).

2. Inmuebles. Prescripcin. En materia de inmue-bles la situacin es diferente.

La transmisin del bien opera normalmente por dosvas, o por sucesin hereditaria, o por actos de disposicinentre vivos. Aunque tericamente se admite que el titularpuede abandonar su derecho, la persona que ocupase el bienno adquirira de inmediato una nueva titularidad, ya que laapropiacin est legislada solamente para cosas muebles(art. 2525), y necesitara ejercitar esa posesin durante20 aos, por carecer de ttulo, para adquirir la propiedadpor prescripcin (art. 4016).

La ejecucin forzosa del bien en subasta judicialno importa una ruptura del tracto, sino simplemente unaforma de transmisin por actos entre vivos.

La otra ruptura del tracto en materia inmobiliaria

7se produce cuando por ley se afecta el bien a un fin deutilidad pblica, y se procede a expropiarlo, indemnizandoal propietario, con el fin de incorporarlo al dominio pbli-co. Se extingue entonces la primitiva cadena de titularida-des, y nace una nueva; esto sucede especialmente cuando alcambiar el destino del bien, cambia su calificacin, enrazn de que se lo afecta al dominio pblico. A nuestrocriterio en estas hiptesis se produce una ruptura del trac-to y la adquisicin fundada en la ley de afectacin al domi-nio pblico, aunque deba indemnizarse al anterior propieta-rio, convierte a esta nueva titularidad, en una titulari-dad originaria, por su naturaleza distinta, que no podrinsertarse en la matrcula originaria, que debe ser cancela-da.

En el caso de la usucapin el tracto se interrumpeporque el derecho de quien prescribe no emana del anteriorpropietario, y cuando el juez declare que se ha operado laprescripcin adquisitiva, deber ordenar la cancelacin dela matrcula del titular inscripto, y se abrir una matrcu-la nueva para quien adquiri por usucapin.

Insistimos en que el nuevo titular no deriva suderecho del anterior; en este caso hay un corte en el tractode titularidades; el antiguo derecho real se ha extinguido,y ha nacido un nuevo derecho real, que no tiene antecedentesen el anterior.

4. Tracto registral

a) Tracto sucesivo. Elementos: titularidad. Previainscripcin

La necesidad sustancial de que luego de la primeraadquisicin de un derecho, en las ulteriores transmisiones

85. Sanz Fernndez dice que en el sistema australiano y sus derivados, en loscuales domina la idea de la concesin, las adquisiciones tienen carcteren cierto modo originario, lo que hace innecesario un medio especialdestinado a asegurar el tracto (ver obra citada, tomo II, p. 91).

6. La doctrina espaola le da el nombre de inmatriculacin, vocablo que nofigura en el Diccionario de la Lengua y donde el uso del prefijo in,procura sealar que se pone o incorpora a la matrcula.

Estimamos que el vocablo matriculacin, empleado por la leyArgentina, es suficiente, amn de figurar con ese significado en elDiccionario de la Real Academia.

se cumpla con el tracto sucesivo, se refleja en casi todoslos sistemas de publicidad registral5, que suelen convertir-lo en uno de los principios bsicos del sistema, que nobrindara seguridad si se prescindiese de l.

En materia registral el funcionamiento del trac-to nace con lo que la ley argentina en su art. 12 denominamatriculacin6, y figurar como primer propietario en elRegistro, la persona que solicit la incorporacin del biena la matrcula, acreditando debidamente su titularidad. Porsupuesto que ello exige probar la causa originaria delderecho, por lo que sin duda deber remontar los anteceden-tes hasta el primer propietario extrarregistral, y acredi-tar tambin el tracto sustancial que ha conducido desdeese primer propietario, hasta el que solicita la matrculadel bien en el Registro.

De all en ms, para que se opere una transmisinde derechos la ley exige que se renan dos requisitos, asaber: a) que el acto o hecho transmisivo provenga de quienes titular; y b) que esa titularidad haya sido previamenteinscripta. La primera de estas exigencias encuentra unaformulacin negativa en el prrafo inicial del artculo 15de la ley 17.801, que ordena no registrar documentos enque aparezca como titular del derecho una persona distintaa la que figura en el Registro en tal carcter. Continaluego exponiendo el principio del tracto de la siguiente

9manera:

Art. 15.- No se registrar documento en el queaparezca como titular del derecho persona distinta dela que figure en la inscripcin precedente. De losasientos existentes en cada folio debern resultar elperfecto encadenamiento del titular del dominio y delos dems derechos registrados, as como la correlacinentre las inscripciones y sus modificaciones, cancela-ciones o extinciones.

Todo acto, o hecho, que sea causa de un cambio enla situacin jurdica registral, debe encontrar su reflejoen los asientos de la matrcula correspondiente. Adems deactos, decimos hechos, porque hay hiptesis en que unsimple hecho jurdico, como la muerte, produce cambios enla situacin jurdica del bien, sea porque la titularidaddel dominio pasa a los herederos, sea porque el fallecimien-to de un usufructuario, usuario o habitador, consolida laplena propiedad en cabeza de quien en ese momento estabalimitado a la condicin de nudo propietario.

b) Tracto abreviado. Excepciones a la previa inscrip-cin

Sucede, de acuerdo a lo que hemos expuesto msarriba, que a veces un hecho jurdico producido fuera delRegistro, ha alterado la situacin de titularidad sustan-cial, y una persona que no figura como titular en los asien-tos del Registros, o que aparece con derechos limitados,desea disponer de sus derechos. La falta de inscripcinprevia, que haya actualizado la titularidad sustancial,no es obstculo que lo prive de legitimacin sustancial,ni afectar la validez de los actos dispositivos que rea-

10

7. En igual sentido, para el derecho espaol, Sanz Fernndez expresa: ...el tracto sucesivo es un mero requisito de los asientos, de carcter pura yexclusivamente formal., obra citada, T. 2, p. 93.

8. Conf. En el derecho espaol Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, obracitada, N 185, p. 345: Puede decirse que la regla de tracto sucesivo notiene excepciones; las examinadas se refieren solamente a su aspectotabular o de previa inscripcin.

lice.En nuestro sistema jurdico, donde la inscripcin

registral no tiene carcter constitutivo, el requisito dela previa inscripcin tiene carcter pura y exclusivamenteformal, vinculado con el procedimiento registral7. Se tratade una exigencia que regula la forma de llevar los asientos,pero la propia ley, como lo veremos en el siguiente aparta-do, no puede ignorar que fuera del Registro hay casos en quese producen transmisiones de derechos, que respetan el prin-cipio sustancial del tracto, ya que emanan de un titular queno tiene limitada su legitimacin, aunque todava no figureinscripto en el Registro. Parece innecesario recordar queen muchas oportunidades se produce una cadena de transmisio-nes por va hereditaria, que carece de reflejo registral,y la falta de previa inscripcin, no puede constituirseen un obstculo que prive a los nuevos titulares, que lo sondesde el momento mismo de la muerte del causante, del dere-cho que sustancialmente les reconoce la ley de fondo. Seacepta entonces, para evitar gastos innecesarios, que ingre-sen varias transmisiones en un solo asiento, y a esta formade proceder se la denomina tracto abreviado, o comprimi-do, que en realidad no es algo diferente, sino simplementeuna especie del tracto sucesivo. No se trata de excepcionesal tracto, sino de hiptesis en las cules no se aplicael requisito de la previa inscripcin8.

Ms arriba hemos dicho que media una ruptura del

11

9. En el Curso de Derecho Registral dictado en Ro Cuarto en 1970, hemosdicho que el llamado tracto abreviado es en realidad un tracto sucesivoabreviado: sucesivo, porque el encadenamiento de transmisiones esperfecto; abreviado, porque en un solo asiento registral se deja constanciade varias cambios o transmisiones.

trato cuando la cadena se interrumpe y pasa a haber unatitularidad que no tiene su origen, su causa, en los titula-res anteriores. Esto no sucede en lo que denominamos tractoabreviado, sino que simplemente se lo compendia en su expre-sin registral; varios pasos que se han sucedido sin previainscripcin se anan en un slo asiento que describe todoslos pasos9.

5. El art. 16 de la ley 17.801.

El ejemplo de las transmisiones hereditarias quehemos mencionado en el punto anterior no es el nico casoen que el Registro debe admitir la existencia de un tractosustancial, y recibir actos en los que constan varias muta-ciones en el derecho, pese a la falta de previa inscripcin.Las tcnicas registrales son herramientas que deben estaral servicio de los valores seguridad y justicia, y no puedenconstituirse en obstculos para el trfico que, precisamentese procura proteger con ellas.

a) Carcter de la enumeracin: Ejemplificativa otaxativa?

La ley registral, adems de exigir que se cumplacon el tracto, da la posibilidad en el art. 16 de una seriede hiptesis de abreviacin del tracto, de manera que sinque haya habido inscripcin previa se puedan resumir lospasos que se han dado. Comienza diciendo esta norma:

12

10. Ver Felipe Pedro VILLAR, Elementos de Derecho Registral Inmobiliario,Fundacin Editora Notarial, La Plata, 1980, p. 94.

11. La enumeracin de los supuestos de tracto abreviado es a nuestrojuicio, taxativa. Fuera de ellos no hay otros, aunque cada uno de ellosadmita diversas clases de actos, obra y lugar citados en notas anterior.

12. Obra y lugar citados en las notas anteriores.

13. VILLAR, obra citada, p. 37.

14. Ver Ral R. GARCA CONI, El contencioso registral, Depalma, Buenos Aires,1978, p. 98.

Art. 16 (ley 17.801).- "No ser necesaria la pre-via inscripcin o anotacin, a los efectos de la conti-nuidad del tracto con respecto al documento que seotorgue, en los siguientes casos:...

Algn autor nacional, como Villar, entiende que laenumeracin contenida en esa norma tiene carcter taxati-vo10, aunque matiza en alguna forma su posicin, ya queacepta que cada uno de los incisos puede dar cabida a di-versas clases de actos11. Villar fundamenta esta posturaen el hecho de que, a su entender, el artculo 16 contienesupuestos que son una excepcin a la legitimacin regis-tral12, a la que -por esta va- otorga mayor jerarqua quea la legitimacin sustancial, pese a que con anterioridad,en su misma obra, ha afirmado que la ley 17.801 no contienenormas relativas a la legitimacin .. ...al menos en laforma en que la desenvuelve la doctrina registral clsi-ca13.

Este criterio limitativo prevaleci en la XII Reu-nin Nacional de Directores de Registro de la Propiedad,efectuada en Paran en 1975, segn recuerda Garca Coni14;pero la mayora de la doctrina, en cambio, en posicin queestimamos ms correcta, se inclina a sostener que la enume-racin contenida en ese artculo tiene un carcter meramente

13

15. Podemos citar, entre otros, a Garca Coni (op, cit., p. 99), Falbo(Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho Inmobiliario Argentino,Rev. Notarial N 854) , Andorno y Marcoln de Andorno (Ley NacionalRegistral Inmobiliaria, p. 204), y Coghlan (Teora general de DerechoInmobiliario Registral, p. 161)).

16. En nuestra obra Publicidad Registral efectuamos el anlisis de esecaso.

17. Antonio R. COGHLAN, Teora General de Derecho Inmobiliario Registral,Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984, p. 161.

ejemplificativo15, y no agota las hiptesis de aplicacindel tracto abreviado. Por nuestra parte, en un fallo delTribunal Superior de Justicia de Crdoba16, interpretamosque si se ha cumplido el tracto sustancial, y se lo acreditadebidamente, el Registro deber inscribir el documento,dejando la debida constancia registral de la totalidad delos pasos dados. En sentido coincidente Coghlan ha dicho quehabiendo tracto sucesivo material o sustantivo perfectamen-te configurado, no hay inconveniente en que el tracto suce-sivo formal o registral se comprima o abrevie17.

b) Anlisis de los distintos supuestos contempladosen la norma.

1. Obligaciones contradas en vida por el causan-te. Este supuesto est contemplado en el inciso a) del art.16, que expresa textualmente:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jue-ces, los herederos declarados o sus representantes, encumplimiento de contratos u obligaciones contradas envida por el causante o su cnyuge sobre bienes regis-trados a su nombre; ...

El seor A tiene un bien registrado a su nombre;ha decidido traspasrselo a B, o constituir un usufructo afavor de C, compromiso que consta en instrumento privado,pero no otorg la escritura. A muere, y B, o C, reclaman

14

judicialmente el cumplimiento del compromiso; el juez reco-noce el derecho del actor, y ordena que se efecte la co-rrespondiente inscripcin a nombre de B, o de C.

Puede suceder tambin que sin necesidad de enta-blar una demanda, el interesado entre en contacto con losherederos y stos, para cumplir la obligacin asumida porsu causante, le extiendan la escritura pblica, aunque toda-va el bien no se ha inscripto a su nombre.

2. Transmisin o constitucin de derechos por losherederos. El caso contemplado en el inciso b) del art. 16es uno de los que se da con mayor frecuencia en la vidaprctica. Prev dicha norma:

Art. 16.- ... b) Cuando los herederos declaradoso sus sucesores transmitieren o cedieren bienes heredi-tarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyu-ge.

A, titular registral de un inmueble, muere; deja3 hijos, que son sus herederos. Aunque no se haya efectuadola particin hereditaria, ni inscripto las nuevas titulari-dades en el Registro, ser suficiente contar con la declara-toria de herederos, para que puedan disponer, y la inscrip-cin registral se efectuar por la mecnica del tracto abre-viado. Incluso si uno de esos herederos, C, tambin ha fa-llecido dejando quienes lo sucedan, los herederos de C,acreditando su derecho con la declaratoria, ocuparn ellugar que ste tena, y concurrirn a suscribir la escrituraque acredite el acto de disposicin que desean efectuar.

El Registro dejar constancia documentada de todoslos antecedentes en un asiento de tracto abreviado, y lafalta de previa inscripcin, no constituir obstculo para

15

18. Miguel Norberto FALBO, El registro de la propiedad inmueble organizadopor la ley nacional 17.801, en el Curso de Derecho RegistralInmobiliario, coordinado por Alberto D. Molinario, Buenos Aires, 1971, p.224.

19. LPEZ DE ZAVALA, Curso..., p. 349.

la admisibilidad del acto. El tracto sustancial se ha cum-plido fuera del Registro, que tomar debida nota, de maneraque se cumpla tambin el requisito del tracto registral.

3. Particin de bienes hereditarios. En tercerlugar la ley prev:

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos rela-tivos a la particin de bienes hereditarios.

Por lo general los autores nacionales se limitana mencionar la hiptesis, sin brindar ejemplos de su aplica-cin, y uno de los autores de la ley, Falbo, nos dice quecon este inciso, unido a los dos anteriores, se ha procura-do evitar el trmite de inscripcin de la declaratoria deherederos, con evidentes ventajas econmicas de tiempo y decostos18. Lpez de Zavala trata a este inciso de enigm-tico19, y tiene razn, ya que no es costumbre inscribir lamera declaratoria de herederos, y cuando se efecta la par-ticin, adjudicando a cada heredero su hijuela, la simpleinscripcin de esas hijuelas no es una hiptesis de tractoabreviado, porque es el traspaso directo del titular regis-tral fallecido, al heredero al que se ha adjudicado el bien.Procura entonces el jurista tucumano encontrar una hiptesisde actos que sean consecuencia de la particin e imaginael caso de que hubiese sido necesario someter el inmuebleal rgimen de horizontalidad, hiptesis en la cual encuen-tra un caso que podra beneficiarse con el tracto abrevia-

16

20. Obra citada en nota anterior, p. 350.

do20.Nos parece que podemos agregar otro ejemplo que

suele tener iguales o mayores posibilidades de darse en lavida prctica: el de la llamada hijuela de costas, por lacual en el acto particionario se adjudica un bien del suce-sorio al letrado, para pagarle con l sus honorarios. En esecaso el bien no ha pasado directamente del causante al nuevotitular, sino que -desde el fallecimiento del titularregistral- pas a ser de propiedad de los herederos, y luegose adjudic, por la hijuela de costas a un tercero; el re-gistro de este traspaso, que es consecuencia del acto departicin, se efecta por tracto abreviado.

4. Instrumentaciones simultneas. El ltimo inciso delart. 16, dispone:

d) Cuando se trate de instrumentaciones que seotorguen en forma simultnea y se refieran a negociosjurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque enlas respectivas autorizaciones hayan intervenido dis-tintos funcionarios.

Esta norma es una de las que tiene mayor importan-cia, pues abre el abanico de posibilidades y permite soste-ner el carcter abierto de la enumeracin de hiptesis detracto abreviado. En la prctica tiene frecuente aplicacin(por ejemplo, dos ventas simultneas: A vende a B, y ste,que todava no tiene emplazamiento registral, vende a C; ouna venta y la inmediata constitucin, por el comprador deuna hipoteca).

Sin embargo la interpretacin del artculo presen-ta algunas dificultades, en especial determinar qu debeentenderse por simultaneidad de los actos, para que sea

17

21. Ver nuestro: Instrumentaciones simultneas y tracto abreviado Lunes 4 y 30,Valencia, N 276, p. 50

22. El Profesor Gustavo A. BONO, en postura que merece ser analizada, sostiene que el tiempo jurdico ideal, para los actos simultneos,comprende todo el plazo de vigencia del certificado que ha servido paraotorgarlos.

23. Fernando J. LPEZ DE ZAVALA, Irretroactividad de las leyes, L.L. 135-1489;y . Reflexiones sobre el tiempo en el derecho, Rev. Jurdica de Tucumn, N25, p. 15-45.

24. Art. 16 (ley 17.801).- No ser necesaria la previa inscripcin oanotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto aldocumento que se otorgue, en los siguientes casos:

a), b), c), d) ...En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los

antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin oadjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstanciaque se consignar en el folio respectivo.

aplicable el tracto abreviado, tema sobre el cual nos formu-l una consulta el Colegio de Escribanos de la Provincia deCrdoba21.

Entendemos que la simultaneidad prevista por lamencionada norma se refiere a que ambas instrumentacionesse encuentren realmente vinculadas y se otorguen "en lamisma fecha", aunque pueda existir diferencia de algunashoras entre el momento en que se suscribieron uno y otrodocumento22. Lo importante es la "unidad ideal del tiempojurdico", aspecto desarrollado con mucha profundidad porFernando Lpez de Zavala en dos excelentes trabajos23.

El "segundo" instrumento, que ineludiblemente debetener como base al otorgado por quien figura como "titularregistral", deber cumplir estrictamente con las previsionesdel ltimo prrafo del art. 1624, conteniendo una adecuaday completa relacin de antecedentes "a partir del que figureinscripto en el Registro". Para el "primer" documento debecontarse con el certificado registral previsto por el art.

18

25. Art. 23 (ley 17.801).- Ningn escribano o funcionario pblico podrautorizar documentos de transferencia, constitucin, modificacin o cesin dederechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto enel Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficinaen la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segnlas constancias registradas. ...

26. ver nuestro "Calificacin registral: Documento fundado en resolucin judicial", Lunes 4 y 30,N 221, p. 46..

2325, y para el segundo deber agregarse otro certificado,vinculado con la persona del disponente, sobre quien nodeben pesar "inhibiciones" o medidas que impidan la libredisponibilidad del derecho que acaba de adquirir.

El "segundo" acto puede contener tanto una trans-

misin de la totalidad de los derechos adquiridos, como unatransmisin parcial (por ejemplo la constitucin de un usu-fructo o de un condominio, o la constitucin de algn grava-men (p. ej. hipoteca), que suele ser el caso ms frecuente.

En todas las hiptesis, si el "segundo" documentoest completo en cuanto a la relacin de los antecedentesvinculados con el tracto, el Registro est legalmente habi-

litado para efectuar la inscripcin de ese derecho, en formadefinitiva, dejando constancia en ese momento, sobre la basede los datos contenidos en el "segundo" documento, de lospasos que se han dado a partir de la persona que figurabacomo titular registral, que han llegado de manera "abrevia-da", pero que mantienen sin interrupcin el "tracto" conti-nuo que requiere la ley registral.

Esta mecnica de "tracto abreviado", consagrada demanera especial por la ley registral, es posible en raznde que los registros inmobiliarios no son "constitutivos",sino meramente "declarativos", y ha sido aplicada inclusopor la justicia de Crdoba26.

Debemos insistir en que el principio de "tracto"

19

tiene dos dimensiones: una de carcter sustancial, que exigeque el disponente de un derecho sea su titular y est legi-timado para disponer, de singular importancia en materiainmobiliaria y que se funda en el principio jurdico consa-grado por el art. 3270 del Cdigo civil, de que nadie puedetransmitir un derecho que no tiene, o que es mejor que elque posee.

La segunda es de carcter "formal", y se funda enla necesidad de articular una tcnica registral que brinde"seguridad jurdica" a quienes se basan en la publicidad quesuministra el Registro de manera que el cumplimiento deltracto sustancial se refleje en esos asientos registrales.Por ello el legislador exige como regla general que el fun-cionario pblico que autoriza un instrumento cuente con lacertificacin de que el disponente "ya" figura como titularinscripto.

Esa regla general reconoce sin embargo excepcionespara hiptesis en las cuales el "tracto sustancial" ha sidorespetado, sin su previo reflejo en el Registro. Verificadoel cumplimiento del tracto sustancial, lo que se logra enel caso que analizamos con la presentacin del "segundo"documento. El Registro se limitar, tomando como base eseinstrumento, a dejar constancia de todos los pasos dados apartir de quien figuraba como titular inscripto, para llegara consignar las nuevas titularidades.

Acotamos que, a nuestro criterio, el ltimo asien-to no est condicionado a la ulterior presentacin de laprimera escritura, ya que nuestro sistema no solamente es"declarativo", sino que tampoco es el francs de "transcrip-cin", por lo cual en algunas hiptesis puede resultar inne-cesario que esa primera escritura llegue al Registro. Porejemplo, si se han producido simultneamente dos enajenacio-

20

nes totales del derecho de propiedad, respetando los requi-sitos del "tracto abreviado", la presentacin del segundoinstrumento brinda al Registro los datos suficientes paramantener la continuidad abreviada" del tracto, y le otorgaa ste un "ttulo inscripto", que le permitir luego dispo-ner sin dificultades de sus derechos.

En el caso de una venta, seguida de hipoteca, laregistracin del "segundo" documento, lleva consigo la nece-sidad de que el Registro practique el asiento de titularidadregistral del adquirente del bien, ahora deudor hipotecario,y esas constancias sern suficientes para garantizar alacreedor y, llegado el caso, ejecutar la hipoteca. En estahiptesis, a diferencia de la anterior, es posible que unainterpretacin estrictamente literal del art. 23 de la leyregistral, haga necesario que el adquirente, que ya figuracomo titular registral, pero todava "no ha inscripto suttulo", lleve ese documento al Registro para contar "for-malmente" con un ttulo inscripto, que le permita disponernuevamente de algunos o todos sus derechos, en nuevos actos

que no han sido celebrados de manera simultnea.

6. Relacin de antecedentes

El artculo 16 culmina con un prrafo dedicado ala mecnica inscriptoria, y las constancias que deben dejar-se en los asientos, expresando:

... En todos estos casos el documento deberexpresar la relacin de los antecedentes del dominio ode los derechos motivo de la transmisin o adjudica-cin, a partir del que figure inscripto en el Registro,circunstancia que se consignar en el folio respecti-vo".

21

De esta manera, aunque el tracto se comprima,queda reflejada en el folio registral la historia ntegrade las transmisiones y derechos que se constituyeron sobreel inmueble.

7. Tracto y calificacin registral.

Para concluir deseamos destacar algo que ya expre-samos al ocuparnos de la calificacin registral, y sobre locual volveremos en la segunda parte de este captulo. Elart. 15 de la ley establece como un deber inexcusable queel registrador analice si el acto que se pretende inscribircumple con la exigencia del tracto sucesivo. Para cumplircon esta exigencia el registrador no puede limitarse a exa-minar las formas extrnsecas, sino que debe, forzosamente,ingresar al contenido del documento, para verificar tantola titularidad del disponente, como su legitimacin.