1- Slovenska komora inženjera 2 - Ministarstvo okoliša i prostora Republike Slovenije

IV Simpozij o. i. geodezije Opatija 22.10.2011

Nikolaj Šarlah2 Matjaž Grilc1

Kada Euro zamjeni m2

GEODEZIJA - Danas (Sutra)?

•Tijekom posljednih 20 godina Slovenija je dobila: • svoju državu,

• novi društveni poredak,

• novi sustav vrijednosti,

• privatizaciju i tajkune…

Prošlost tradicionalno shvaćanje geodezije več je

Vrijeme je za promjene

GEODEZIJA: - prilagodba trgu, - nova znanja, - izmijena tradicionalnih proizvoda i usluga, - promijena nacina rada…

Vrijeme je za akciju

GEODEZIJA mora postati

osnovna infrastruktura svim prostornim znanostima

Vrijednost Nekretnine

Pozadinu Vrijednost postavlja tehničke informacije o nekretnini u

Ocijeniti vrijednost svih nekretnina koje se vode i održavaju u registru nekretnina.

Razvoj, osnivanje, implementacija, vođenje i održavanje sustava globalne procjene vrijednosti nekretnina.

Uspostaviti evidenciju podataka o događanjima na tržištu nekretninama, uglavnom podataka povezanih sa tržišnim cijenama i najmu nekretnina.

Cilj 1

Cilj 2

Cilj 3

Cilj 4 Zadovoljiti potrebe oporezivanja nekretnina i drugih javnih evidencija.

Sustav globalne procijene vrijednosti nekretnina – ang. mass valuation

Popis Nektrenina

Procjenu vrijednosti nekretnina

Popis nekretnina je kamen temljac za:

Namjera popisa “promjene podatka o nekretninama”: • Pravilniji i potpuniji podaci o nekretninama. • Izračunana pravilna vrijednost nekretnine. • Korisnost podatka za različite namjene (ekonomski, socialni, popis, …).

Izvedba (provedba) popisa nekretnina: - vrijeme izvedbe: prosinac 06 – travanj 07, - 46. popisnih centara, - jedan projektni ured, - preuzimanje i predaja obrazaca, - obrađenih 1.070.381 zgrada i 1.517.386 dijelova zgrada.

Vrijednost Nekretnina u SLO

163.678.456.341,00 Eur

Generalizirana tržišna vrijednost nekretnina u Sloveniji

Tip nekretnine

ukupna površina procjene

broj procjenjenih

jedinica

visina procjene

površina broj vrijednost nekretnina

m2 kom eur m2 kom eur

1 2 3 4 5 6 7

stambene 75.374.670 634.087 33.545.500 110.991.349 961.944 90.917.471.152

poslovne 40.329.547 104.010 75.001.824 26.538.797 115.525 23.828.019.831

industrijske 14.429.114 18.588 28.215.159 19.710.692 30.896 5.804.088.529

gradilišta 45.801.438 48.330 8.292.161 325.323.383 524.551 12.656.750.417

posebne 5.491.749 16.799 5.089.438 0 1.213 4.534.560.697

posebne druge 0 0 0 0 0 9.394.037.735

poljoprivredna, šumska i ostala zemljišta 0 0 0 17.393.197.105 4.183.183 15.543.527.980

UKUPNO ZA DRŽAVU 181.426.519 821.815 150.144.083 17.875.761.326 5.817.312 163.678.456.341

PREDMET PROCJENE Predmet procjene su bile nekretnine koje se vode i održavaju u REN (cca. 6,0 milijuna nekretnina) – ukupan broj nekretnine u SLO:

1. Zemljišta sa sastavom ( STVARNI UDIO ZGRADE odnosno DIJELA ZGRADA ):

Stambene nekretnine

Poslovne nekretnine

Industrijske nekretnine

Posebne nekretnine

2. Zemljišta bez sastava ( NAMJENSKI ?UDIO? ):

Zemljišta za gradnju zgrada

Poljoprivredna zemljišta

Šumska zemljišta

Zemljišta po vodom

Druga zemljišta

3. Značajke:

Nekretnine za upotrebu u poljoprivredi

Druge posebne nekretnine za javnu upotrebu

Druge posebne nekretnine

Izgrađena zemljišta

- 1.200.000 zgrada - 1.800.000 dijelova zgrada - 5.400.000 čestica - 1.180.059 vlasnika nekretnina

KORISNOST SUSTAVA PROCJENE

PROIZVODI SUSTAVA MVN

• Podaci o realiziranim cijenama nekretnina

• Izvješće o trgu nekretnina

• Generalizirana tržišna vrijednost nekretnina

• Modeli MVN

SVRHA SUSTAVA MVN

Sustav je namijenjen i korisan za ’’globalne postupke’’ gdje je kvaliteta sustava dovoljno dobra, važna je homogenost i usporedivost pri obradi nekretnine.

STRUČNA JAVNOST

MOGUĆNOST UPOTREBE UDJELA NA DRŽAVNOJ I LOKALNOJ RAZINI

• Porezi, takse i naknade

• Imovinsko stanje

• Polazište u nekim upravnim i sudskim postupcima

• Podloga za metodološke nadogradnje

• Procjenitelji nekretnina

• Banke => osnova za davanje kredita

• Investitori, građevinska poduzeća, agencije za promet nekretnina

•Stručne institucije => studije, analize

Vrijednost

POSTUPCI PROCJENE

· CENE à način primerljivih prodaj

· DONOSI (najemnine) à način, zasnovan na donosih

· STROŠKI GRADNJE à nabavnovrednostni način

PODATKI O TRGU

NEPREMIČNIN

· Vrednostne cone in vrednostne ravni

· Vrednostne tabele

· Vrednostni faktorji

MODELI

MNOŽIČNEGA

VREDNOTENJA

NEPREMIČNIN

Postopek

generalnega

vrednotenja

Metode

MVN

1. Sistematično pračenje i analiziranje podataka o transakcijama

2. Metoda definiran postupak

Rezultat je generalizirana tržna

nekretnine

TRG NEKRETNINA – javni upogled

Obavijesti o Vrijednosti Nekretnina

144.172.432.636,00 Eur

Generalizirana tržišna vrijednost nekretnina u Sloveniji

Informacije (obavijesti) o svim podacima: 84.000.000 Podaci o primjedbama: - 1.443.263 podaci o nekretninama (1,7% od svih podatka koje je na obavijesti posredovala Geodetska uprava) - 545.079 nekretnine (9% od svih nekretnina u Sloveniji) - 194.881 vlasnika nekretnina je komentare posredovalo u geodetske urede (75%) - 64.252 vlasnika je podatke posredovalo preko interneta (25%)

Nismo bili spremni

Geodezija na promjene u percepciji imovine nije bila sustavno pripremljena! Svijetle iznimke su pojedinačni djelovi geodetske uprave: • Ured za globalnu procjenu vrijednosti, • GJI (vlasništvo GJI), • prenova sustava ZKP.

Veči dio geodetske uprave (područni uredi in ispostave), novoj se ulozi još nisu prilagodili !!!

DINAMIKA NAS JE IZNENADILA

Nismo bili spremni

Geodetska uprava Slovenije promjene djelomično prati promjenama zakonodavstva i propisa: • Zakon o poljoprivrednim zemljištima (Ur.l. RS, št. 59/1996, 71/2011-UPB2 )

• Zakon o geodetskoj djelatnosti (Ur.l. RS, št. 8/2000, 77/2010-ZGeoD-1)

• Zakonom o generalni procjeni vrijednosti(Ur.l. RS, št. 50/2006)

• Zakon o evidentiranju gospodarske javne infrastrukture (2011/2012)

DINAMIKA NAS JE IZNENADILA

Parcelaciju

ZAKON O POLJOPRIVREDNIM ZEMLJIŠTIMA

Rezultat = Investitor sa novim zakonom uvjek traži

Ponovno uveo naknade za promjenu namjene poljoprivrednih zemljišta (OSNKZ): - Dejanska raba (Stvarna korist), (Ministrstvo za poljoprivredu, šumarstvo i prehranu), - Namenska raba (Namjenska korist), (Prostorni plan - Općine), - Bonitet zemljišta – bivša “kultura i klasa” (GURS).

!Ako je zemljište po “stvarnom udjelu” poljoprivredno ili šumsko investitor gradnje je dužan pored “komunalnog doprinosa” platiti odštetu/naknadu za promjenu namijene bez obzira na “namjenski udio” (zemljište za gradnju po “namjenskom udjelu” )!

7.200 € / 2.880 €

Naknada se računa po metodologiji in cijenama, koje su definirane u zakonu (3. g. članka ZKZ-C ) - (bonitetni bod x vrijednost u EUR x površina u m2): OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 1 do 20 x 0,05 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 21 do 40 x 0,18 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 41 do 60 x 0,20 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 61 do 75 x 0,22 € OSNKZ/m2 = boniteta zemljišta od 76 do 100 x 0,25 €

Primjer izračuna za 800 m2 veliku parcelo s bonitetom 45: 0,20 x 45 x 800 = 7.200 €

ZAKON O POLJOPRIVREDNIM ZEMLJIŠTIMA

Posljedica = puno posla za geodetska poduzeća

Elaborat parcelacije i promjene bonitete (400m2, boniteta 40)

katastar zemljišta katastar zgrada

katastar gospodarske javne

infrastrukture registar nekretnina

Nekretninske evidencije u Sloveniji Zemljišna knjiga – temeljna evidencija o vlasništvu

Problem – lokacijska točnost ZKP Grafički dio katastra –

zemljišno katastarski prikaz (ZKP), prošao je već nekoliko faza razvoja, te se danas koristi svugdje.

1 2

3 4

Priprema se projekt/metodologija za poboljšanje točnosti zemljišno katastarskog prikaza, koji će na osnovi svih raspoloživih podataka osiguravati najoptimalniju lokacijsku preciznost.

1

2

3

4

Zašto uopće obnova

• Prijelaz na novi koordinatni sustav • Odluka Vlade RS, da Geodetska uprava RS mora lokacijski unaprijediti zemljišni katastar • Novi Zakon o utvrđivanju katastarskog prihoda, koji je odredio da moraju trajni nasadi biti određeni točno na parcelu • Novi Zakon o poljoprivrednim zemljištima, koji govori o trajno zaštićenim poljoprivrednim zemljištima, stvarnom udjelu i promjenama namjene na zemljišnim parcelama • Prostorno planski dokument (DPN, OPN) i ostali upravni dokumenti i režimi, koji se odnose točno na parcelu • Poboljšanje osnovnih podataka za procjenu nekretnina • Veza zemljišnog katastra i katastra zgrada • Eliminiranje neažurnosti zemljišnog katastra

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Grubo

pozicioniranje

Upotrebljivi elaborati

1-lokalne koordinate

4-tahimetrija

2-kartiranje

3-nema podataka o lokalnim

koordinatama (samo skica)

Kartiranje

(digitalizacija)

Koordinate

(pretipkati)

Tahimetrija (pretipkati,

preračunati)

Uklanjanje

suvišnog sadržaja

elaborata

Točno

pozicioniranje

Elaborati

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1

2

3

4

Problem – lokacijska točnost ZKP

1 2

3 4

Katastar zgrada Položaj zgrada je prikazan u grafičkom dijelu katastra zgrada, ostali podaci se vode u atributnom djelu.

Atributni podatci, koji se vode u katastru zgrada: • identifikacijska oznaka, • upravitelj, • položaj i oblik, • površina, • stvarna korist, • broj stanova ili poslovnih prostora, • vlasnik (preuzet podatak iz zemljišne knjige), • veza sa registrom prostornim jedinicama, • veza sa zemljišnim katastrom.

1

2

3

4

Katastar zgrada

U zbirnom katastru gospodarske javne infrastrukture evidentirana je većina gospodarske javne infrastrukture.

1 2

3 4

Zbirni katastar gospodarske infrastrukture

- PROMETNA INFRASTRUKTURA (ceste, željeznice, luke, zračne luke)

- ENERGETSKA INFRASTRUKTURA (plinovod, toplovod, naftovod)

- OPĆINSKA INFRASTRUKTURA (vodovod, kanalizacija)

- VODNA INFRASTRUKTURA - TELEKOMUNIKACIJSKA INFRASTRUKTURA

1

2

3

4

Tematika Duljina (m) 2010 Duljina (m) 2011

Cesta 49.207.346 49.700.864

Željeznica 2.495.393 2.495.393

Električna energija 25.701.264 35.748.818

Plinovod 3.312.007 4.974.221

Toplovod 532.478 913.502

Vodovod 17.676.195 20.699.699

Kanalizacija 6.081.795 8.256.122

Telekomunikacije 37.040.658 57.249.773

= 142.059.501 180.038.392

IV Simpozij o.i.g. Datum: 18.10.2011 Broj objekata: 5.523.553 Duljina infrastrukture: 180.038 km

IV Simpozij o.i.g. Datum: 27.07.2011 Broj objekata: 4.088.159 Duljina infrastrukture: 142.059 km

Ukupna duljina vodova

1

2

3

4

Zemljišna knjiga Objekti i mreže GJI, osim u slučajevima kada ih možemo definirati kao zemljište ili građevinu nisu predmet upisa u zemljišnu knjigu. Tako da u tom trenutku ne postoji evidencija koja bi imala status javne vlasničke knjige na području GJI.

Zbirni katastar GJI

U evidenciji zbirnog katastra GJI je upisan podatak o vlasniku i korisniku objekata i mreža GJI, koji za sada nema pravno formalnog značaja.

Upis vlasništva

Novi Zakon o evidentiranju gospodarske infrastrukture

• Obaveza evidentiranja,

• opće mjerodavnosti vođenja,

• evidentiranja vlasništva,

• način održavanja,

• način pristupa podacima,

• zaštitu “portal – Nazovi, prije kopanja”

• inspekcijski nadzor i sankcije za prekršaje.

Javni uvid http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl

1

2

3

4

1 2

3 4

Sadrži podatke: • zemljišta evidentirana u zemljišnom katastru,

• zgrade i dijelovi zgrada evidentirani u katastru zgrada,

• vlasnici (posredno uzeti iz zemljišne knjige)

• svih ostalih nekretnina koje još nisu evidentirane u zemljišnom katastru i katastru zgrada.

Registar nekretnina

Registar nekretnina je definiran kao »višenamjenska zbirka podatka o nekretninama na području Republike Slovenije.

Kada EURO zamjeni m2

m2 = Geodezija

Slična priča promjene u razmišljanju je na strani geodetskih poduzeća i pojedinaca u geodeziji…

Zato su se probudile stručne organizacije GIZ GI (Gospodarska interesna

udruga geodetskih izvoditelja) i MSGeo (Slovenska komora inženjera - Matična sekcija geodeta ), koje sa sistematičnim akcijama bude izvođače i geodetsku upravu prijekopotrebnim promjenama i na području izvođenja

klasičnih geodetskih usluga!!!

1- Slovenska komora inzenjera 2 - Ministarstvo okoliša i prostora Republike Slovenije

Nikolaj Sarlah2 Matjaz Grilc1

Hvala na pozivu i strpljenju !!!