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Placements immobiliers 01 Real Estate Asset Management du Credit Suisse / 02 Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality / 03 greenproperty – un label à l’efficacité prouvée / 04 Entretien sur la construction durable / 05 Business Center Andreaspark, Zurich / 06 Projet Foyer, Zoug / 07 Aperçu des placements immobiliers

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Page 1: Placements immobiliers

Placements immobiliers

01 Real Estate Asset Management du Credit Suisse / 02 Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality / 03 greenproperty – un label à l’efficacité prouvée / 04 Entretien sur la construction durable / 05 Business Center Andreaspark, Zurich / 06 Projet Foyer, Zoug / 07 Aperçu des placements immobiliers

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RorschachTrischli

01Immobilier

SpreitenbachShoppi

Bâle Tour de la foire

ZougUptown

ZurichJelmoli - House of Brands

ZurichSihlcity

DavosStilli Park

ZurichPrime Tower

BérthoudRésidence

Burdlef

St-GallBusinesshouse

GenèveConfédération Centre

Les placements dans l’immobilier résistent à la crise et offrent un rende-ment stable, d’autant plus attractif à moyen terme que l’on peut diversifier son investissement. La clientèle privée étant soumise à certaines restrictions, elle apprécie la possibilité d’investir indirectement via un fonds immobilier. Pour les clients professionnels ou les caisses de pension, les parts de fonds immobiliers sont aussi des composantes fixes de leur portefeuille.

Ces dernières années ont révélé que, outre le rendement escompté, l’orienta-tion concrète d’un fonds est détermi-nante dans la décision d’investir. Cette constatation est à la base des différents véhicules de placement du Real Estate Asset Management du Credit Suisse, qui gérait en décembre 2010 une for- tune immobilière d’une valeur totale de 27,2 milliards de francs. Les investis-seurs dans leur ensemble comptent ainsi parmi les bailleurs et les maîtres

d’ouvrage les plus importants, car les 1 100 immeubles donnent lieu à pas moins de 70 000 baux générant un revenu locatif net annuel de 1,44 milliard de francs (2010). Les investissements annuels de tous les fonds immobiliers pour les travaux de transformation et les assainissements s’élèvent à 250 millions de francs ; les 48 projets de construc- tion en cours occasionnent des frais de construction globaux d’environ 2,3 mil- liards de francs.

Pregny-ChambésyChemin de Cornillons

La Chaux-de-FondsSiège principal

Tag Heuer

BellinzoneVia dei Gaggini

LucerneLakefront

LucerneSportarena

GenèveGeneva Business Center

BerneGenfergasse 14

Köniz Business Park

Excellents gestionnaires de patrimoine

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St. ErhardSilence

ZougFoyer

LausanneEPFL

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02Immobilier

Real Estate Asset Management du Credit Suisse

Portefeuille immobilier

Projets

Valeur des placements immobiliers dans les différentes régions commerciales (en millions de francs suisses) : Berne 1883, Lac Léman 3719, Suisse centrale 1473, Suisse du Nord-Ouest 5050, Suisse orientale 1371, Suisse du Sud 494, Suisse romande 521, Zurich 8064.

Première Fonds spécialisé dans les services hôteliersLa famille des véhicules de placement immobilier du Real Estate Asset Management du Credit Suisse est devenue encore plus attractive : le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality a connu fin 2010 un vif intérêt de la part des investisseurs.

En Suisse, l’hospitalité est depuis toujours une priorité qui fait partie intégrante de notre identité nationale. « A l’origine issu de l’hôtellerie, l’Hospitality Business en-globe aujourd’hui une offre bien plus vaste : des immeubles dans un campus, de l’im-mobilier pour le secteur de la santé, diffé-rents modèles d’hôtels en passant par les résidences et les habitations dans l’arc alpin, explique Lucas Meier, gérant du Credit Suisse Real Estate Fund Hospi- tality (CS REF Hospitality). Ce nouveau fonds nous permet d’investir de façon plus diversifiée dans l’hébergement et d’appor-ter notre savoir-faire de façon ciblée. »

Selon Lucas Meier, un immeuble d’hé-bergement est considéré comme prospère lorsqu’il répond de la même façon aux besoins de l’investisseur, de l’utilisateur/client et du gérant. Ce dernier joue un rôle décisif dans la réussite économique. Par conséquent, le premier fonds immobilier suisse spécialisé dans les services hôte-liers travaille exclusivement avec des marques et des sociétés d’exploitation nationales et internationales de renom. « Cela ne peut pas déboucher sur des conflits d’intérêts, car toute participation dans des sociétés d’exploitation est exclue de par la loi », souligne Lucas Meier.

Les placements immobiliers sont diver-sifiés par site et genre d’affectation. Des immeubles déjà existants peuvent être achetés et assainis si besoin ; de nouveaux projets de construction peuvent aussi être réalisés.

L’objectif initial du fonds était une valeur d’environ 500 millions de francs suisses. « Cependant, nous avons rapidement cons-taté que la demande était bien plus im-portante, explique le gérant. Finalement, nous avons fixé le volume d’émission à 900 millions de francs. » Les premiers pla-

cements concernent les projets de cons-truction attractifs Hotel Stilli Park à Davos ainsi qu’un Palais des Congrès et un im-meuble résidentiel sur le Campus de l’Ecole polytechnique fédérale de Lau-sanne (EPFL) à Ecublens.

Le fonds est surtout intéressant pour les investisseurs avec un horizon de pla-cement à moyen et long terme recherchant en premier lieu un revenu permanent. Seuls des investisseurs qualifiés ont placé des capitaux jusqu’à présent, mais il est prévu d’ouvrir le CS REF Hospitality au public dans les cinq années à venir et de le coter à la Bourse suisse. schi

Ces chiffres élevés représentent pour les 110 collaborateurs du Real Estate Asset Management du Credit Suisse, sous la conduite de Markus Graf, une obligation : celle de placements réfléchis et durables. Andreas Schiendorfer

Pour en savoir plus :www.credit-suisse.com/ch/realestate

Vous souhaitez lire des articles détaillés sur l’Hotel Stilli Park ainsi que sur le Palais des Congrès et l’immeuble résidentiel sur le Campus de l’EPFL à Lausanne ?kooaba vous les fournit ! Photographiez cette page avec l’application gratuite kooaba et accédez ensuite à un navigateur proposant des informations supplémen- taires. Vous les trouverez aussi ici :www.credit-suisse.com/bulletin

Hotel Stilli Park, Davos

EPFL,Lausanne

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greenpropertyUn label à l’efficacité prouvéeLe Real Estate Fund Green Property du Credit Suisse créé début 2009 est déjà couronné de succès : sept projets prometteurs ont pu être lancés, dont un est terminé : le Business Center Andreaspark à Zurich. Le label de qualité greenproperty développé dans le cadre de ce fonds immobilier fait quant à lui ses preuves dans la pratique.

Dans le contexte de la construction du-rable, les recommandations telles que le standard Minergie ou le passeport éner-gétique pour les bâtiments sont des concepts largement reconnus. Le label de qualité greenproperty pourrait cependant prendre une place toujours plus importante dans la conscience du public, puisque le premier immeuble greenproperty, le Busi­ness Center Andreaspark BCA à Zurich­Leutschenbach, a été achevé au milieu de l’année 2010 et est désormais en exploi-tation.

Mais qu’est­ce qui se cache der rière ce label de qualité ? « Notre objectif avoué était de réaliser le premier label de qualité

complet pour la construction durable en Suisse et de permettre une évaluation et une qualification globale de l’immobilier », explique Markus Graf, responsable Real Estate Asset Management Suisse. « Nous avons en outre analysé avec l’aide du bureau d’étude et d’ingénieurs Amstein + Walthert les labels de durabilité existants puis développé notre propre technique d’évaluation. »

Pas moins de 86 indicateurs, évalués sur la base des références et des normes en vigueur, sont examinés lors d’un contrôle greenproperty. Ces indicateurs sont re-groupés dans 35 critères, répartis selon les cinq dimensions de la durabilité : l’affec-

tation, l’infrastructure, l’énergie, les maté-riaux et le cycle de vie (voir hyperliens). Le label de qualité greenproperty atteste qu’un immeuble remplit les normes sévères du label dans les cinq dimensions (voir ci­dessous).

« Ce système s’est révélé très efficace dans la pratique. Il a surtout montré qu’un im meuble conçu dès le départ dans le respect des exigences de greenproperty ne doit pas coûter plus cher qu’un projet traditionnel », explique Jean­ Claude Mais-sen, gérant de fonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property). « Nous avons reçu des demandes du monde entier. Les gens voulaient savoir comment sont définis les critères et quelles expériences nous avions acquises, mais aussi comment développer un tel fonds. »

Le CS REF Green Property a déjà in­ vesti dans les projets suivants : Uptown (Zoug), Business Center Andreaspark BCA (Zurich), Lindenhöfe et Westhöfe (Dietikon), Foyer (Zoug), Trischli (Ror­schach) ainsi que amRietpark Baufeld A2 et B (Schlieren).

Markus Graf souligne que depuis 2010, le Real Estate Asset Management du Credit Suisse n’investit plus que dans des projets durables. « Nous sommes fiers de jouer un rôle précurseur dans le domaine de la construction durable en Suisse. » schi

Affectation

Cycle de vie

Evaluation d’un projet modèle

Infrastructure

Matériaux Energie

Chacune des cinq dimensions greenproperty regroupe cinq à neuf critères. La ligne d’évaluation rouge indique non seulement si les critères sont satisfaits, mais aussi dans quel domaine des améliorations peuvent encore être apportées.

Gra

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Critères sélectionnés des cinq dimensions

Affectation Infrastructure Energie Matériaux Cycle de vie

contacts sociaux mobilité douce protection solaire estivale disponibilité des matières premières

substance du bâtiment / aménagements

lumière naturelle proximité d’approvisionnement

besoin d’énergie pour la production d’eau chaude

polluants rénovation

identité au lieu mobilité individuelle électricité impacts environnementaux exploitation / entretien

accessibilité site couverture des besoins en énergie d’exploitation

déconstruction évaluation

sécurité climat intérieur substance construite

Real Estate Asset Management du Credit Suisse

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bulletin : Quelle est l’importance du Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property) ?Jean-Claude Maissen : Depuis le lancement en avril 2009, nous avons acquis sept projets de construction pour une valeur de 425 millions de francs, dont environ un tiers sont affectés à l’habitation. Le reste est constitué d’immobilier à usage commer-cial. L’un des sept projets s’est achevé au milieu de l’année 2010 et le bâtiment est en exploitation. Trois autres objets seront terminés en 2011.Vous accordez une importance centrale au thème de l’environnement. Or le CS REF Green Property utilise

également des précieuses réserves de terrain.Maissen : Nos projets de construction concernent surtout d’anciennes zones industrielles. Le projet Limmatfeld à Dietikon consiste par exemple à réaf- fecter une friche industrielle existante en un quartier d’affectation mixte. Il en va de même pour le lotissement am Riet - park à Schlieren. La densification vers l’intérieur était aussi l’objectif du plan d’urbanisme « Foyer » réalisé pour l’ancien site industriel de Landis & Gyr à Zoug. La construction durable n’implique pas forcément la destruction de réserves de terrain en pleine nature mais plutôt la densification d’un environnement urbain. Nous ajoutons des affectations à une

infrastructure existante pour en augmenter l’efficacité.Roger Baumann : Lors de notre éva-luation de la durabilité, les projets green property liés à des infrastructures exis tantes obtiennent un nombre de points plus élevé que les projets im plantés en pleine campagne. Le site et l’infrastructure sont des critères essen tiels pour une évaluation de la durabilité globale. En les prenant en considération, nous voulons lutter contre le mitage et réduire la con-sommation énergétique inhérente à la migration pendulaire, c’est-à-dire la mobilité induite.Pourquoi la Suisse a-t-elle besoin d’un label de durabilité ?

Le Credit Suisse a redéfini l’immobilier durableLe Credit Suisse Real Estate Fund Green Property est le seul fonds investi exclusivement dans des projets de construction durable. Le Credit Suisse mise pour cela sur ses propres valeurs en matière de durabilité. Son label de qualité greenproperty incite à la réflexion.

Roger Baumann (à gauche), responsable Business Development Real Estate Asset Management du Credit Suisse, et Jean-Claude Maissen, gérant du Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, nous parlent de la construction durable et du label de qualité greenproperty.

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Real Estate Asset Management du Credit Suisse

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« Cette construction de bureaux ne représente pas seulement le plus gros projet en la matière pour Johnson & Johnson. C’est également un projet pilote dans plusieurs domaines, comme les postes de travail flexibles ou la construction durable », explique Heinz Schmid, directeur général de Cilag GmbH International. L’entreprise pharmaceutique a failli devenir victime de son propre succès : en 1999, 110 personnes emmé-

nageaient dans le complexe Siemens près de la gare. Aujourd’hui, 600 collaborateurs sont répartis sur six sites dans Zoug. Deux nouvelles constructions, réalisées par le CS REF Green Property et le CS REF PropertyPlus, permettront de résoudre ce problème d’ici mai 2012 et offriront de la place pour deux autres sociétés affiliées de Johnson & Johnson. Pour en savoir plus, consultez www.credit-suisse.com/bulletin

Baumann : Le Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) de l’Université de Zurich s’est penché sur cette question à la demande de Minergie. L’industrie de l’immobilier a besoin d’aides pour s’orienter face à la profusion des labels. Un label de durabilité doit se baser sur les normes locales en vigueur. greenproperty est un indice de qualité pour les décisions en matière de location ou d’investisse-ment. Il est toutefois compréhensible que les entreprises internationales souhaitant louer des surfaces « vertes » en Suisse utilisent les normes de leurs propres pays comme critères de location, par exemple LEED, BREEAM ou DGNB. C’est pourquoi, à l’avenir, nous verrons de plus en plus des certifications multiples sur le marché, ce qui est tout à fait logique.Quel est le degré d’objectivité de greenproperty ?Maissen : Ce label de qualité doit nous permettre de mesurer objective-ment la durabilité d’un immeuble. Nous pouvons ainsi prendre nos décisions d’investissement sur des bases solides et évaluer le potentiel d’amélioration d’un projet de con-struction ou d’un immeuble. L’objec-tivité est élevée, puisque le label de qualité a été développé en étroite collaboration avec des spécialistes reconnus.Qu’est-ce qui se cache exactement derrière ce label ? Pouvez-vous adapter les 35 critères à vos besoins ?Baumann : Les indicateurs ainsi que leur évaluation sont définis. Le système d’évaluation est régulière-ment contrôlé et, le cas échéant, adapté aux nouvelles normes. MINERGIE® et MINERGIE-ECO® sont par exemple des éléments essen- tiels de notre label de qualité. Si ces standards évoluent pour s’adapter aux nouvelles dispositions légales, greenproperty évolue aussi.Maissen : Nous avons développé le label de qualité en collaboration avec des spécialistes reconnus afin de créer la clé du marché de l’immobilier durable. Je pense que notre catalogue de critères complet nous a permis de prendre un avantage sur le marché pour les trois à cinq prochaines années.

Zoug Deux fonds, un objectif

Zurich Le projet de référence

« Les normes écologiques élevées et la situation centrale sont les princi-pales raisons de notre arrivée au Andreaspark », explique Christine Gebhard, responsable Corporate Communication du groupe Aduno, une entreprise active dans le traitement des paiements. Avec Karl Steiner AG, le groupe Aduno est le locataire principal du Business Center Andreaspark BCA à Leutschenbach. « C’est

une étape importante dans l’histoire de notre entreprise, affirme Christine Gebhard. Le design et l’architecture du BCA consti-tuent une voie d’avenir. » Bien entendu, la façade en verre carac-téristique dotée de lamelles d’aluminium ne va pas à l’encontre de la durabilité. Le premier immeuble fini certifié greenproperty cadre au mieux avec la nouvelle dynamique de Zurich Nord.Pour en savoir plus, consultez www.credit-suisse.com/bulletin

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Pourquoi un immeuble peut-il être déclassé ou perdre le label de qualité?Baumann : Lors de la phase d’exploita-tion d’un immeuble, certains indicateurs ne peuvent plus être influencés, ou alors seulement de façon limitée. C’est par exemple le cas de la part de béton recyclé fixée à l’avance. Les données du plan et du projet relatives aux besoins énergétiques peuvent toutefois changer dans la phase d’exploitation. Si la consommation est plus importante que prévu en raison d’un comportement des utilisateurs imprévisible ou de défauts techniques, un déclassement est possible si l’on ne prend pas des contremesures de réduction. La recer-tification annuelle incite à optimiser régulièrement nos bâtiments.Maissen : Les modifications peuvent aller dans les deux sens : il est donc toujours possible qu’après un certain temps, un objet obtienne une classi-fication supérieure. Une amélioration de l’infrastructure peut par exemple revaloriser un immeuble. Cela peut être un meilleur horaire pour les transports publics ou des nouvelles possibilités de faire ses courses à proximité. Le contrôle critique doit aussi inciter à une exploi tation plus durable. L’infrastructure est également un élément important de votre label de qualité. Est-ce que cela signifie qu’habiter à la campagne ne permet pas de remplir les exigences green-property ?Maissen : Appréhender la durabilité de façon globale implique de prendre en compte tous ses aspects : l’infrastruc-ture, le cycle de vie, les matériaux, l’affectation et l’énergie. Nous allons échelonner notre label de qualité sur trois niveaux : or, argent et bronze. Un immeuble durable dans un cadre rural qui dispose d’un accès aux transports publics peut par exemple aussi obtenir un certificat argent ou bronze. Après avoir consulté des spécialistes com-pétents, nous avons toutefois conclu qu’un immeuble ne peut pas être considéré comme durable s’il faut faire un quart d’heure de voiture pour accéder aux magasins, aux écoles, aux lieux de travail ou à d’autres endroits semblables. Dans un tel cas, même la méthode de construction la moins énergivore possible ne sert à rien.

Allez-vous étendre greenproperty à d’autres secteurs ? Baumann : C’est une de nos priorités pour cette année. Le projet s’appelle Green Hospitality. Jusqu’ici, nous appliquons le label de qualité à des immeubles d’habitation et à des immeubles de bureaux et commerciaux. Il est donc à présent nécessaire d’envisager une évaluation durable des immeubles d’exploitation. L’hôtellerie recense environ 340 labels dans le monde. Le point de mire n’est cependant pas tant la structure du bâtiment et l’affectation que la direction opération-nelle de l’exploitation. Cela inclut les produits alimentaires régionaux, les appareils peu gourmands en énergie, le recyclage, la blanchisserie. Avec un label de qualité complet relatif à la construction des hôtels, par exemple pour l’utilisation de climatiseurs dans les chambres, une gestion d’entreprise durable gagnerait en importance.Maissen : Des projets correspondants sont déjà en cours avec notre gérant Wincasa. Il est notamment prévu d’élaborer un manuel de gérance immobilière. Nous mettons au point des instructions complètes, qui pourront aller jusqu’au détergent utilisé par le concierge. Le thème de la durabilité fait partie intégrante de nos contrats : nos locataires doivent également se confor-mer à des exigences prédéterminées, par exemple en cas de travaux d’aména-gement.Pourquoi les petits investisseurs ne peuvent-ils pas investir dans votre CS REF Green Property ?

Maissen : Le CS REF Green Property n’est pas un produit commun. L’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma) a autorisé des exceptions, comme une quote-part de projet de construction à 100%. Pour protéger les petits investisseurs, la Finma n’a admis que des investisseurs qualifiés. Cette restriction s’applique aux cinq premières années, c’est-à-dire pour la phase de constitution du fonds. Au cours de ces trois prochaines années, nous introduirons le fonds en bourse pour permettre à tous les investisseurs d’y accéder. Les dérogations seront alors également annulées.De nombreux projets sont déjà sur les rails pour l’année en cours …Baumann : 2011 est l’année du déve-loppement et de la communication. Outre le projet Green Hospitality, il est prévu d’élargir le label de qualité aux autres véhicules de placement du Real Estate Asset Management du Credit Suisse. Nous nous apprêtons également à certifier définitivement le premier immeuble ( lorsqu’il sera achèvé). Nous travaillons aussi sur une solution d’éva-luation des objets du portefeuille lors des rénovations. Nous avons beaucoup évolué depuis 2009. Il est temps à pré- sent de faire nos preuves. Franziska Vonaesch

Real Estate Asset Management du Credit Suisse

Vous trouverez ici des articles sur les différents projets de construction du CS REF Green Property ainsi que des informations supplé-mentaires sur greenproperty.

kooaba

Au Limmatfeld, quartier de Dietikon, le CS REF Green Property et le CS REF LivingPlus réalisent les projets Westhöfe et Lindenhöfe, tous deux certifiés par le label de qualité greenproperty. Pour en savoir plus, consultez www.credit-suisse.com/bulletin.

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07Immobilier

CSF Real Estate Switzerland CSF RES Commercial CSF RES Dynamic Swiss Prime Site

Focalisation Pondération Immeubles commerciaux Immeubles d’habitation Immeubles commerciaux

Suisse x x x x

International

Investisseurs Institutions du 2e pilier exonérées d’impôts

Institutions du 2e pilier exonérées d’impôts

Institutions du 2e pilier exonérées d’impôts

Tous – cotés en bourse

Real Estate Asset Management du Credit Suisse

Credit Suisse REF Siat Credit Suisse REF Interswiss Credit Suisse REF PropertyPlus

Credit Suisse REF LivingPlus

Focalisation Immeubles d’habitation Immeubles commerciaux Immeubles commerciaux Immeubles offrant des services

Suisse x x x x

International

Investisseurs Tous – cotés en bourse Tous – cotés en bourse Tous – cotés en bourse Tous – cotés en bourse

Credit Suisse REF Green Property

Credit Suisse REF Hospitality Credit Suisse REF International

Credit Suisse 1a Immo CP

Focalisation Immeubles durables Immeubles offrant des services Immeubles commerciaux Pondération

Suisse x x x

International x

Investisseurs Investisseurs qualifiés* Investisseurs qualifiés* Investisseurs qualifiés Caisses de pension /de compen­sation, assurances sociales

Véhicules de placement immobilier de Real Estate Asset Management (y compris produits de tiers)

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet sur : www.credit-suisse.com/realestate

Credit Suisse AG, Real Estate Asset Management, Sihlcity – Kalandergasse 4, 8070 Zurich, tél. 044 334 43 48, fax 044 332 10 82

E­mail info.realestate@credit­suisse.com

La présente publication sert exclusivement à des fins d’information. Elle ne constitue ni une offre ni une invitation du Credit Suisse à acheter ou à vendre des titres. Les références aux performances antérieures ne garantissent nullement des évolutions positives dans l’avenir. Les analyses et conclusions présentées dans la présente publication ont été élaborées par le Credit Suisse et peuvent avoir déjà été utilisées pour des transactions de sociétés du Credit Suisse Group avant leur communication aux clients du Credit Suisse. L’avis du Credit Suisse, présenté dans cette publication sous ré serve de modifications, a été émis à la date de mise sous presse. Le Credit Suisse est une banque suisse.

*selon l’art. 10, al. 3 LPCC en relation avec l’art. 6, al. 1 OPCC

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