research & forecast reportBUENOS AIRES

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Marcado aumento de la absorción. Sound growth in absorption.OFERTAel 2010 fue un año record para el mercado de edificios de oficinas en términos de construcción. el inventario creció un 14% y alcanzó un total de 1.666.792 m² rentables. La nueva oferta se distribuyó principalmente en puerto Madero y el norte, tanto de la ciudad como de la provincia de Buenos aires, incorporando 205.000 m². entre los principales ingresos se destacaron, por sus dimensiones y ubicaciones estratégicas, los edificios Madero office, Libertador 350, panamerican Bureau, optima y edison officia. en el último trimestre se finalizó el tercer y último edificio del complejo panamerican Bureau, en la zona Norte de GBa y, en la ciudad de Buenos aires, ingresaron la torre Intecons y el edificio 909 Juan Manso. estos proyectos determinaron un total trimestral de 50.000 m² nuevos en el mercado.La demanda se mostró activa y pudo responder al importante incremento del inventario atenuando un excesivo índice de vacancia. La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría a, y el 42% restante a la categoría a+. para 2011 se espera continuidad en el desarrollo de nuevos edificios, pero sin dudas con una intensidad menor a la manifestada a lo largo del último año. al menos 72.000 m² ingresarán en el mercado de edificios premium de Buenos aires durante 2011, casi una tercera parte de la superficie inaugurada en 2010.

PRECIOS

Los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de UsD/m² 24,6.

PRICES

prices remained stable throughout the year, ending 2010 with a monthly average of U$s 24.6 per sq.m.

INDICADORES | mARkET INDICATORS

ACTUALIZACIÓN | UPDATENuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)

2009 2010

Q3

Q4

VACANCY

NET ABSORPTION

CONSTRUCTION

RENTAL RATE

Q4 2010 | OFFICE

PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-mARkET

32.0 31.5

27.6 26.8 26.6

23.1 22.221.8

20.0

17.3

5.9%

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3.5% 2.6%

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Ur

average asking lease price (UsD/sqm) / precio de alquiler (UsD/m2)

Vacancy rate / tasa de vacancia (%)

28,719

78,475

48,114 49,650

72,860

Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 2011F

SUPPLY2010 was a record year for the office building market, according to constructions. Inventory grew by 14%, and reached a total of 1,666,792 leasable square meters. the new offers were mainly distributed in puerto Madero and the northern zone, both of the city, as well as the province of Buenos aires, incorporating 205,000 sq.m. amongst the main properties, the following were outstanding, due to their dimensions and strategic locations: the buildings of Madero office, Libertador 350, panamerican Bureau, optima, and edison officia. During the last quarter, the third and last building was completed of the panamerican Bureau complex, in the Northern zone of Greater Buenos aires, and in the city of Buenos aires, the Intecons tower, and the building at 909 Juan Manso. these projects determined a quarterly total of 50,000 new square meters in the market. Demand was active and was able to satisfy the important inventory increase, mitigating an excessive vacancy index. the rate at the end of the last period was of 9.0%, just 2.2 percentage points more than the previous year (6.8%). the available area recorded was of 154,475 sq.m. amongst both categories, of which 58% corresponded to class a buildings, and the remaining 42% to the a+ class. for 2011, a continuity is expected of the development of new buildings, but without doubt, with a lesser intensity to that indicated throughout the last year. at least 72,000 sq.m. shall enter the premium building market in Buenos aires during 2011, nearly one third of the area inaugurated in 2010.

DEmANDADurante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². este indicador superó la suma de los últimos 4 años, y puso de manifiesto la gran expansión del mercado impulsada por las zonas puerto Madero (60.000 m²), Zona Norte GBa (58.000 m²) y Zona Norte caBa (32.000 m²). estos sub-mercados participaron con más del 92% del total de la superficie ocupada durante este año. por el contrario Macrocentro, Macrocentro sur y catalinas mostraron absorción negativa, es decir, una contracción de la superficie ocupada.asimismo, el ultimo trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores (ingresaron entre 35 mil y 45 mil metros cuadrados por trimestre) y registró una absorción neta de 32.070 m². para 2011 se prevé una demanda estable, no obstante el periodo electoral que se aproxima en el mes de octubre podría provocar dilataciones en la toma de decisiones de algunas empresas, y en consecuencia, una disminución del índice de absorción.

DEmANDDuring 2010, a rebound was evidenced in the commercial real estate activity, with a net annual absorption of 153,000 sq.m. this indicator exceeded the total sum of the last four years, and indicated the great market expansion, driven by the puerto Madero zone (60,000 sq.m.), the Northern Zone of Greater Buenos aires (58,000 sq.m.), and the Northern Zone of the city of Buenos aires (32,000 sq.m.). these sub-markets participated with more than 92%

VacaNcIa

La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría a, y el 42% restante a la categoría a+.

VacaNcY

the rate at the end of the last period was of 9.0%, just 2.2 percentage points more than the previous year (6.8%). the available area recorded was of 154,475 sq.m. amongst both categories, of which 58% corresponded to class a buildings, and the remaining 42% to the a+ class.

ACTUALIZCIÓN | UPDATE Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area

ZONA NORTE GBA

ZONA SURGBA

ZONA OESTEGBA

BUENOS AIRES

ZONA NORTE CABA

PUERTO mADERO

mACROCENTRO SURmICROCENTRO

mACROCENTROmACROCENTRO NORTE

CATALINAS

PLAZA ROmA

PLAZA SAN mARTÍN

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

rEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q1 2010 | residential | division namerEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q4 2010 | oFFiCe

6651

166

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11

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62

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21 41

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57

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-15

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100

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200

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300

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150

200

250

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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011f 2012f

Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm) superficie disponible (m2) / available area Lease (sqm) absorción neta (m2) / Net absorption (sqm)

ABSORCIÓN NETA

durante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². el último trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores y registró una absorción neta de 32.000 m².

NET ABSORPTION

during 2010, a rebound was evidenced in the commercial real estate activity, with a net annual absorption of 153,000 sq.m. the last quarter of the year, recorded a net absorption of 32,000 sq.m.

UPDATE market Comparisons

CLASE A Y A+ / CLASS A AND A+

CLASE A+ / CLASS A+

CLASE A / CLASS A

ZONA INVENTARIO NUEVOS EDIFICIOS SUP. DISPONIBLE TASA DE VACANCIA ABSORCIÓN NETA PRECIO PROmEDIO DE ALQUILER

SUB mARkET INVENTORY NEW BUILDINGS AVAILABLE AREA VACANCY RATE NET ABSORTION AVERAGE ASkING LEASE PRICEm² | sq.m m² | sq.m m² | sq.m % m² | sq.m UsD/m² | UsD/sq.m %

Q4 Q4 Q4 Q3 Q4 Q4vsQ3 Q4 Q1-Q4 Q3 Q4 Q4vsQ3

CATALINAS 194,682 0 11,557 6.0% 5.9% � 116 -6,031 31.7 32.0 � 1.0%mACRO NORTE 64,245 0 2,248 5.1% 3.5% � 1,033 1,201 28.0 26.8 � -4.0%mACRO SUR 107,044 0 7,419 5.6% 6.9% ­� -1,430 -1,430 17.8 17.3 � -2.9%mACROCENTRO 26,439 0 1,748 6.6% 6.6% ¬ 0 -1,748 20.0 20.0 ¬ 0.0%mICROCENTRO 264,212 0 19,222 7.1% 7.3% � -500 7,963 23.1 22.2 � -3.7%NORTE CABA 101,346 16,464 16,935 13.9% 16.7% � 11,301 31,902 23.3 23.1 � -1.0%NORTE GBA 254,753 3,848 34,598 12.2% 13.6% � -250 58,257 20.7 20.9 � 1.3%PLAZA ROmA 100,169 0 10,200 9.6% 10.2% � -633 2,176 31.7 31.5 � -0.4%PLAZA SAN mARTIN 161,722 0 4,176 1.6% 2.6% � -1,510 1,056 26.4 26.6 � 0.9%PUERTO mADERO 392,120 29,338 42,340 10.2% 10.8% � 23,944 60,010 26.4 27.6 � 4.7%

tOtaL 1,666,732 49,650 150,444 8.2% 9.0% � 32,070 153,356 24.5 24.6 � 0.4%

Q4 Q4 Q4 Q3 Q4 Q4vsQ3 Q4 Q1-Q4 Q3 Q4 Q4vsQ3

CATALINAS 102,016 0 7,639 14.0% 7.5% � -726 -4,153 34.6 34.3 � -0.7%PLAZA ROmA 100,169 0 9,567 7.9% 9.6% � -633 2,176 31.7 31.5 � -0.4%mACRO SUR 37,235 0 0 0.0% 0.0% ¬­ -898 -898 - 24.0 - -NORTE CABA 11,933 16,464 4,990 10.9% 41.8% � 14,605 10,522 24.3 26.5 � 8.9%mICROCENTRO 42,459 0 1,511 5.2% 3.6% �­ 95 -613 22.8 20.0 � -12.2%PUERTO mADERO OESTE 26,400 0 575 2.2% 2.2% ¬­ 0 -575 26.3 26.1 � -0.8%PUERTO mADERO ESTE 135,830 29,338 16,374 9.1% 12.1% � 18,751 42,145 28.1 29.4 � 4.6%

tOtaL 456,042 45,802 40,656 8.5% 8.9% � 31,193 48,604 29.5 29.8 � 1.0%

Q4 Q4 Q4 Q3 Q4 Q4vsQ3 Q4 Q1-Q4 Q3 Q4 Q4vsQ3

mICROCENTRO 221,753 0 17,211 7.8% 7.8% ¬ -595 8,576 23.1 22.4 � -3.0%mACROCENTRO 26,439 0 1,748 3.6% 6.6% � 0 -1,748 20.0 20.0 ¬ 0.0%mACRO NORTE 64,245 0 3,281 5.0% 5.1% � 1,033 1,201 28.0 26.8 � -4.0%mACRO SUR 69,809 0 5,989 8.6% 8.6% ¬ -532 -532 17.8 16.4 � -8.1%PLAZA SAN mARTIN 161,722 0 2,666 2.2% 1.6% � -1,510 1,056 26.4 26.6 � 0.9%CATALINAS 92,666 0 4,034 2.0% 4.4% � 842 -1,878 26.1 25.9 � -1.1%PUERTO mADERO OESTE 121,187 0 7,925 7.2% 6.5% � 2,627 1,787 22.5 21.3 � -5.4%PUERTO mADERO ESTE 79,365 0 12,072 17.0% 15.2% � 2,566 16,652 26.7 26.4 � -1.2%NORTE CABA 72,948 0 6,782 13.9% 9.3% � -3,304 21,380 22.6 20.8 � -8.0%NORTE GBA 250,905 3,848 30,500 9.8% 12.2% � -250 58,257 20.7 20.9 � 1.3%

tOtaL 1,161,040 3,848 92,208 7.6% 7.9% � 877 104,752 22.7 22.0 � -3.1%

Puerto Madero

rEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q4 2010 | oFFiCe

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

of the total areas occupied during this year. on the other hand, the Macro-center, the southern Macro-center and the catalinas zone, indicated a negative absorption, or be it, a contraction of the occupied areas.furthermore, the last quarter of the year, indicated, compared to the previous periods, (an input between 35 thousand and 45 thousand square meters per quarter), and recorded a net absorption of 32,070 sq.m. a stable demand is foreseen for 2011, however, the approaching elections period for the month of october, could result in decision-taking delays by some companies, and consequently, a decrease in the absorption index.

PRECIOSLa gran cantidad de superficie ingresada durante los ultimos años generó en las empresas cierta flexibilidad a la hora de buscar alternativas para su localización. su consiguiente efecto fue una disminución de los valores locativos, los cuales se fueron distanciando de los máximos registrados durante el periodo 2007/2008. Últimamente, el aumento en la tasa de vacancia estuvo acompañado por un buen nivel de absorción, por tal motivo los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de UsD/m² 24,6 mensuales para edificios categoria a+ y a. en el último periodo se verificó un ajuste de 0,4% respecto al trimestre anterior, no obstante la diferencia interanual fue nula. el asking price para oficinas categoría a+ rondó en promedio los UsD 29,8 por metro cuadrado mensual, con precios máximos que alcanzaron UsD/m² 36,0 en plaza roma, catalinas y puerto

Madero. en edificios clase a, el precio promedio fue de 22,0 dólares por metro cuadrado mensual, con una leva baja del 3,1% respecto al periodo anterior. Los valores de cierre dentro de las principales operaciones del mercado, determinaron un margen de negociación promedio del 13,0 por ciento.

PRICESthe large quantity of areas that entered the market during the last years generated a certain flexibility within the companies, when seeking for location alternatives. the consequent effect was that of a decrease of the lease values, which were moving further away from the maximum values recorded during the 2007/2008 period. Lately, the increase in the vacancy rate was accompanied by a good absorption level, and therefore, prices remained stable throughout the year, ending 2010 with a monthly average of U$s 24.6 per sq.m., for class a+ and class a buildings. During the last period, an adjustment of 0.4% was verified regarding the previous quarter, however the inter-annual difference, was nil.

the asking price for class a+ offices, was around a monthly average of U$s 29.8 per square meter, with maximum prices reaching U$s 36.0 per sq.m. at plaza roma, catalinas and puerto Madero. In class a buildings, the average price was of U$s 22.0 per square meter, per month, with a slight drop of 3.1% regarding the previous period. closure values within the main market operations, determined an average negotiations margin of 13.0 percent.

RESEARChER:

Buenos airesagustín alcoleasInvestigación de MercadoMaipú 1300, piso 16ciudad de Buenos aires, arG, c1006actTEL +54 11 4315 2100FAX +54 11 4313 2100

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precios de alquiler en edificios categoría a+ (UsD/m2) / class a+ buildings lease price (UsD/sqm)

precios de alquiler en edificios categoría a (UsD/m2) / class a buildings lease price (UsD/sqm)

Vacancia / total vacancy

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