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S2
2018
Accelerating success.
Imagen: Nave industrialChubut 1136, Bella Vista, GBA
Reporte demercado de industrias
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Colliers: Reporte de mercado de Industrias - S2, 2018Colliers: Reporte de mercado de Industrias - S2, 2018
Panorama económico
El año cierra con una inflación acumulada de 47,6%, una devaluación contenida por las medidas económicas y una tasa de interés de referencia en el orden del 60%. Indicadores que impactaron en el consumo y la industria.
Concretamente, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo, la actividad industrial mostró una reducción del orden del -5,7% al iniciar el periodo (julio) y finalizó (noviembre) en el -13,3% respecto al mismo periodo del año 2017.
Al analizar los indicadores de los diferentes inmuebles industriales, se observó una marcada tendencia a la disminución del asking price, los cuales se sitúan considerablemente por encima de los valores de cierre.
En el periodo analizado existió una propensión a liberar grandes espacios productivos, acompañado por la absorción de pequeñas superficies. También se advirtió que algunos valores de alquiler se pesificaron a través del ajuste por la fórmula polinómica de la industria con la intención de estimular la demanda.
El segundo semestre de 2018 se caracterizó
por tener una baja generalizada en el nivel de la
actividad industrial producto de la turbulencia
económica del país.
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CentrosLogísticos
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En la actualidad, el 71% del stock de centros logísticos se concentra en la zona norte, 19% en la zona sur y 10% en la zona oeste del Gran Buenos Aires. No obstante, al año 2021 esta distribución se restructurará de una manera más uniforme entre las distintas zonas del mercado como resultado de los nuevos desarrollos que se llevarán a cabo en el oeste y sur del Gran Buenos Aires.
DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIOZONAS Y CATEGORÍAS
75%
25%
A B
ANorte
Sur
Oeste
B
Al analizar el inventario por categorías, se observa que el 75% (1.246.767 m²) de los inmuebles logísticos de Buenos Aires son categoría A, mientras que los de categoría B configuran solo el 25% (417.881 m²). Estos valores dan muestra de un mercado con altos estándares de calidad en la infraestructura de los inmuebles.
De la superficie rentable total de este mercado se encuentran disponibles 168.287 m² en alquiler, lo que representa una vacancia del 10,11%. Este valor muestra un incremento de poco más de 3 puntos porcentuales con respecto al periodo anterior, donde la vacancia se ubicaba en 6,85%.
Las superficies disponibles siguen la misma distribución geográfica del inventario, pero con diferencias en las proporciones. El 60% se encuentran en la zona norte del Gran Buenos Aires, y el restante 40% se distribuye entre las zonas oeste y sur del Gran Buenos Aires, con el 14% y 26% respectivamente.
Al analizar los espacios disponibles por categorías, las superficies ubicadas dentro de centros logísticos correspondientes a la categoría A, aportan el 72% (121.375 m²) de la disponibilidad total, mientras que los predios categorizados como B solo configuran el 28% (46.912 m²), de los metros cuadrados ofrecidos en la actualidad.
Con respecto a la tasa de vacancia por categorías, se advirtió que del total de centros logísticos categoría A se encuentran ofrecidos el 9,74% (121.375 m²), mientras que el 11,23% (46.912 m²) de los categorías B están disponibles.
Al cierre del año 2018 el inventario de centros logísticos del mercado de Buenos Aires alcanzó
1.664.648 m², como resultado de un incremento de 22.664 m² debido principalmente a la entrega
de metros cuadrados ubicados en la zona sur del Gran Buenos Aires.
TASA DE VACANCIAZONAS
Norte SurOeste
4
71%
10%
19%
NORTE GBA
OESTE GBA
SUR GBA
8,47%
13,76% 14,37%
0%
5%
10%
15%
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ASKING PRICE PROMEDIOZONAS (USD/M²)
HISTÓRICO DE ASKING PRICE PROMEDIOMERCADO (USD/M²)
NorteSur Oeste
Con respecto a la demanda, se encontró una absorción neta levemente negativa de -4.536 m², resultado del ingreso de grandes centros logísticos, en su mayoría disponibles en alquiler, como también por la liberación de espacios categoría A que no llegó a ser mitigada por la absorción positiva de los espacios categoría B.
A pesar de la presente disminución en la demanda, el desarrollo de centro logísticos proyecta un crecimiento constante para los próximos años.
Actualmente se encuentran en construcción 251.028 m² con fin de obra estimada para el 2019, lo que representaría un crecimiento anual del 15% del inventario actual.
HISTÓRICO DE ABOSORCIÓNMERCADO (MILES M²)
Al indagar en la evaluación de los precios de alquiler de este segmento del mercado, se observó que el año 2018 mostró una baja constante en los precios de alquiler, alcanzando el valor promedio más bajos de los últimos 10 años.
El promedio ponderado al finalizar el periodo se situó en USD/m² 5,96. Este valor muestra una baja de precios del 15,46% con respecto al periodo anterior, donde el asking price promedio se ubicaba en USD/m² 7,05.
En cuanto al precio por categoría, cabe destacar que existe una brecha considerable entre los inmuebles categoría A y B. Donde los inmuebles con mejores cualidades de infraestructura promedian los USD/m² 7,22, mientras que el resto median en USD/m² 3,87.
Al realizar el mismo análisis discriminando las tres zonas del Gran Buenos Aires, se percibió particularmente que la zona sur del Gran Buenos Aires fue la mejor cotizada del mercado con un asking price de USD/m² 7,20, seguido de las zonas norte y oeste del Gran Buenos Aires donde se advirtieron valores promedio de alquiler de USD/m² 6,41 y USD/m² 3,23 respectivamente.
Cabe destacar que la zona sur del Gran Buenos Aires cuenta con oferta únicamente de predios categoría A, lo
De los inmuebles en estado de obra, se destaca el desarrollo de 40.000 m² ubicado dentro de la Capital Federal, que cuenta con el 38% de su superficie rentable pre alquilada.
Las superficies proyectadas, en caso de concretarse, introducirían más de 500.000 m² al mercado de centros logísticos de Buenos Aires hacia finales del año 2022. Estas superficies se caracterizan por estar concentradas en menos desarrollos de mayor tamaño que los centros logísticos del inventario actual.
Dentro de los inmuebles existentes hay un potencial constructivo de 780.000 m², que configuran una opción a la hora de evaluar el aumento de las superficies rentables.
que generó una tendencia al alza de su asking price. Un panorama distinto sucede en la zona norte del Gran Bue-nos Aires, la cual históricamente se ubicó como la mejor cotizada, pero que en este periodo disminuyó su valor promedio de alquiler influenciado por la disponibilidad en inmuebles de ambas categorías.
TASA DE VACANCIAMERCADO
65
7,20 7,00
8,30 8,00 7,60 7,60 7,50 7,607,05
5,96
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
S12014
S22014
S12015
S22015
S12016
S22016
S12017
S22017
S12018
S22018
7,206,41
3,23
0
2
4
6
8
15,0
-6,8
36,932,5
7,2
99,7
31,2
-24,3
49,7
-4,5
-50
-25
0
25
50
75
100
125
S1 2014 S2 2014 S1 2015 S2 2015 S1 2016 S2 2016 S1 2017 S2 2017 S1 2018 S2 2018
3,74%
1,80%
5,80% 6,20%
9,90%
8,00%
5,79% 6,21%6,85%
10,11%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
S12014
S22014
S12015
S22015
S12016
S22016
S12017
S22017
S12018
S22018
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La disponibilidad de naves industriales en alquiler se sitúa en 735.377 m², valor que disminuye con respecto al primer semestre del año debido principalmente a la decisión de dejar de alquilar los inmuebles y retirarlos del mercado, o bien para ofertarlos en venta.
Los metros disponibles en alquiler han variado levemente en las distintas zonas del mercado de Buenos Aires en comparación con el periodo anterior.
El norte del Gran Buenos Aires concentra el 41% (299.568 m²) de la disponibilidad (3 puntos porcentuales por encima del periodo anterior). La variación más significativa se encontró en el oeste del Gran Buenos Aires donde disminuyó un 4% (96.233 m²). Mientras que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la zona sur del Gran Buenos Aires permanecieron iguales con el 24% (178.081 m²) y 22% (161.495 m²) respectivamente. El asking price promedio de inmuebles en alquiler a sufrido un descenso de USD/m² 0,71 con respecto al primer semestre del 2018, concluyendo el año en USD/m² 5,17.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, fue la menos afectada por la disminución de valores, ubicando su asking price promedio en USD/m² 6,43, solo 0,47 centavos de dólar
Norte
Norte
Sur
Sur
Oeste
Oeste
CABA
CABA
24%
41%
13%
22%
DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDADEN AQUILERZONAS
HISTÓRICO DE ASKING PRICE PROMEDIOMERCADO (USD/M²)
NavesIndustriales
Para analizar el mercado de naves industriales se consideraron las propiedades que se
encuentran disponibles para su alquiler o venta ubicadas en las cuatro zonas del mercado,
estando estas fuera de parques industriales.
por debajo del S1 del 2018. Consolidándose, por sexto año consecutivo, como la zona mejor cotizada del mercado.
Por otro lado, las zonas oeste y norte del Gran Buenos Aires estuvieron más cerca el descenso promedio, con USD/m² 0,84 y USD/m² 0,89 respectivamente. Finalizando el año en USD/m² 4,51 en la zona oeste del Gran Buenos Aires y en USD/m² 5,56 en el norte del Gran Buenos Aires.
En cuanto a la zona sur del Gran Buenos Aires, registró un valor promedio de USD/m² 4,17, siendo este el menor del mercado habiendo disminuido en USD/m² 0,63, con respecto al semestre anterior.
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8
ASKING PRICE PROMEDIOZONAS (USD/M²)
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
6,4
5,6
4,54,2
$ 0,0
$ 1,0
$ 2,0
$ 3,0
$ 4,0
$ 5,0
$ 6,0
$ 7,0
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DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDADEN VENTAZONAS
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL INVENTARIOALQUILER
HISTÓRICO DE ASKINGPRICE PROMEDIOMERCADO (USD/M²)
16%
40%16%
28%
Norte
Sur
Oeste
CABA
En cuanto a las naves industriales que se encuentran ofertadas para su venta en el mercado de Buenos Aires, se registró una disponibilidad de 708,384 m².
El 40% (283,339 m²) de los metros cuadrados disponibles se encuentran en la zona norte del Gran Buenos Aires. La Capital Federal y el oeste del Gran Buenos Aires son las zonas con menos disponibilidad en venta con alrededor del 16% de metros cada una de ellas, mientras que la sur del Gran Buenos Aires contiene el 28% (173.024 m²).
En conclusión, al analizar el asking price en propiedades que tengan agotada la superficie construible, según las características del terreno en el que se ubican, el precio promedio de venta del mercado es de USD/m² 708.
Al desagregar los valores por zonas nos encontramos con que la Capital Federal es el área mejor cotizada con un valor promedio de venta de USD/m² 893, seguida por las zonas norte con USD/m² 800, oeste con USD/m² 626 y sur con USD/m² 513 del Gran Buenos Aires.
9
893,2800,8
626,3513,2
0,0
200,0
400,0
600,0
800,0
1.000,0
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La zona norte del Gran Buenos Aires continúa siendo, en promedio, la mejor cotizada. En dicha zona el rango de precios es muy amplio, donde los valores más elevados se encuentran en Pilar, alcanzando los USD/m² 110 y van disminuyendo a medida que los agrupamientos industriales se van ubicando más al norte de la provincia, hasta llegar a los USD/m² 45 en Zárate.
En cuanto a la zona oeste, los valores de venta son más estables entre los distintos agrupamientos industriales, partiendo en USD/m² 55 y alzando los USD/m² 75.
Lo mismo se observa en la zona sur del Gran Buenos Aires con precios ligeramente por encima de la zona oeste.
No se encuentran valores inferiores a los USD/m² 65 y los precios más elevados rondan los USD/m² 90.
Como una excepción a lo visto en el área, sigue habiendo lotes disponibles para su venta en el Parque Tecnológico de Quilmes, con valores que van de USD/m² 150 a USD/m² 200 como una excepción a lo visto en el área.
ASKING PRICE PROMEDIO DE TIERRAPRINCIPALES PARQUES (USD/M²)
Asking price promedio de la zona
ParquesIndustriales
En este último segmento del mercado de inmuebles industriales se realizó el análisis de los valores
de venta de tierra dentro de los principales parques industriales de cada zona del mercado.
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Inmueble industrial destinado para realizar tareas de producción y/o almacenamiento.
En el presente reporte son consideradas las propiedades con superficie cubierta superior a 2.500 m² y que se encuentren en buen estado general.
Es un perímetro subdividido en parcelas destinadas a la actividad industrial o logística. Por su naturaleza, posee beneficios y exenciones impositivas otorgadas por el estado, con el fin de alentar la geo-localización de emprendimientos industriales o logísticos en este tipo de terrenos. Por lo general, se encuentran dotados de infraestructura como autopistas, medios de transporte y servicios públicos.
Inmueble industrial destinado a la renta de sus espacios, los cuales pueden pertenecer o no a distintos propietarios, destinados a actividades de almacenamiento y distribución de bienes o productos.
En el presente reporte los centros logísticos se clasifican en dos categorías, A y B, dependiendo de sus características de infraestructura, siendo estas:
> Superficies cubiertas;
> Altura máxima de techos;
> Sistema contra incendios;
> Ratio de docks levelers;
> Estado general.
CENTROS LOGÍSTICOS
ZONAS
NAVES INDUSTRIALES
PARQUES INDUSTRIALES
ReferenciasIndustrias
El siguiente apartado desarrolla una descripción de los ejes más importantes que sigue el reporte,
con la finalidad de proveerle a los lectores los aspectos esenciales para comprender su desarrollo.
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Norte GBA
Oeste GBA
CABA
Sur GBA
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