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BANCO INTERNACIONAL S.A.

LAVISU SPORT S.A. DE C.V.Juicio: Ejecutivo MercantilExpediente: 751/95Secretaria: “A”

MagistradoEN EL DISTRITO FEDERAL.P R E S E N T E

GILBERTO AYALA BRITO, INGENIERO ARQUITECTO, CON CÉDULA PROFESIONAL NÚMERO DOSCIENTOS CINCUENTA MIL OCHOCIENTOS DIECISÉIS, EXPEDIDA POR LA DIRECCIÓN GENERAL DE PROFESIONES DE LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CON PERSONALIDAD QUE TENGO ACREDITA EN LOS AUTOS DEL JUICIO QUE AL RUBRO SE CITAN EN MI CARÁCTER DE PERITO EN REBELDÍA DE LA PARTE DEMANDADA, EN MATERIA DE VALUACIÓN, MANIFIESTA LO SIGUIENTE:

ME PRESENTE EN EL INMUEBLE CUESTIONADO, CASA UBICADA EN LA CALLE MANUEL J. OTHON NÚMERO 30-A, COL. OBRERA, (LOTE 86, MANZANA 31, FRACCIONAMIENTO EL CUARTELITO) DELEGACIÓN CUAUHTEMOC, C.P. 06800, MÉXICO DISTRITO FEDERAL, PROCEDIENDO A PRACTICAR LAS OBSERVACIONES NECESARIAS PARA DICTAMINAR SU ESTIMADO DE VALOR COMERCIAL, ENCONTRANDO LO SIGUIENTE:

EL ESTIMADO DE VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CUESTIONADO ASCIENDE A LA CANTIDAD DE: ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- $ 430,000.00 (CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

AVALUO

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AVALÚOINMOBILIARIO

FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)

Inmueble que se Valúa: Oficinas en condominio

Solicitante del Avalúo: Propietario del Inmueble:Magistrado Victorino Rodríguez León

Ubicación del Inmueble:Calle y N° Colonia/Fraccionamiento

Manuel J. Othon No. 30-A (Lt. 86, Mz. 31) Obrera, Fracc. El CuartelitoMunicipio/Delegación Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa

Cuauhtemoc, C.P. 06800 México, D.F.

VALOR COMERCIAL $ 430,000.00

AVALUO

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Fecha del Avalúo: February 12, 2002

AVALUO

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GOV-01-02-001I. ANTECEDENTES

MagistradoDomicilio: No proporcionado

Ing. Arq. Gilberto Ayala BritoCed. Profesional: 250816

Fecha de avalúo: February 12, 2002

Inmueble que se valúa (uso): Oficinas en condominio

Régimen de Propiedad: Privada.

Victorino Rodríguez León Fuente de referenci

Domicilio: No proporcionado

Objeto del Avalúo: Estimar el Valor Comercial.

Propósito o destino del Avalúo: Conocer el valor comercial para el juicio ejecutivo mercantil, expediente 751/95

Manuel J. Othon No. 30-A (Lt. 86, Mz. 31)Col./Fraccionamiento: Obrera, Fracc. El CuartelitoDelegación/Municipio: Cuauhtemoc, C.P. 06800

Ciudad y Edo.: México, D.F.

N° de Cuenta Predial / Reg. Catastral: No proporcionadoNº de cuenta de agua No proporcionado

II. CARACTERÍSTICAS URBANASHabitacional en segundo orden.

100.00%

228 Hab/Ha (según gaceta oficial del D.F. 21-Julio-1997)

Medio-bajo

Nivel de seguridad pública de Zona: Seguridad policiaca frecuente. Indice delictivo alto.

Vías de acceso e importancia:

Equipamiento y Mobiliario Urbano:

USO DE SUELO permitido en Zona: HC 4/25 (Habitacional con comercio, 4 niveles y 25% de área libre), en la zona.

Solicitante del Avalúo: Nombre:

Perito Valuador(es): Nombre:

Propietario del Inmueble: Nombre:

Según datos obtenidos del folio real, del registro público de la propiedad No. 195325, de fecha 24-06-81

Ubicación del Inmueble: Calle y N°:

Clasificación de zona: (uso, categ.)

Tipo de construcción predominante: (calle/zona)

Casas habitación tipo moderno económico, de uno y dos niveles con áreas de talleres y comercios en planta baja.

Índice de saturación zona: (% aprox.)

Densidad de población zona: (Hab/Ha)

Nivel socio-económico: (predominante)

Contaminación ambiental: (tipo / grado) Media, provocada principalmente por las emisiones de gas de los vehículos automotores que transitan por avenidas y calles que rodean al predio.

Primaria: Eje central Lázaro Cárdenas, a 50m al poniente del predio. Intenso flujo vehicular, circulación Sur-Norte. Ancho aprox. De 60m.

Primaria: Calz. De Tlalpan (San Antonio Abad), a 600m al Oriente del predio. Intenso flujo vehicular. Circulación Norte-Sur, en doble sentido de circulación con Metro al Centro. Ancho aproximado de 90m.

Secundaria: Av. Bolivar, a 50m al oriente del predio. Flujo vehicular medio. Orientación Norte-sur, sin camellón al centro. Ancho aproximado de 35m.

Infraestructura Urbana: (calle y zona) Servicios completos. redes de tipo mixto (subterránea y aérea). Agua potable, energía eléctrica, iluminación exterior de mediana calidad, drenaje sanitario, pavimento asfáltico en buen estado, banquetas y guarniciones de concreto hidráulico, red oculta de gas natural, tomas de bomberos, cablevisión y teléfono.

Escuelas privadas de niveles preescolar y escolar primario y secundario de buena calidad, centros comerciales, tiendas y comercios de diferentes giros, párques, plazas, hospitales, templos, STC-Metro (estacion Obrera línea 8 a 150m) en un radio de 1km.

AVALUO

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12.02. C.O.S.: 65% v.a.t. 12.03. C.U.S.: 3.90 v.a.t.

HC 6/35/90 (Habitacional con comercio de 6 niveles, 35% de área libre y 90m2 de vivienda mínima), sobre vialidad.

AVALUO

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III. DATOS DEL TERRENOTramo de Calle, transversales limítrofes y orientación:

Medidas y colindancias: según:

orientaciones medidas colindantes

Al norte: 5.00 m

Al sur: 5.00 m con calle Manuel J. Othon.

Al oriente: 14.05 m con el lote 85, de dicha manzana, hoy casa 32, de la calle Manuel J. Othon.

Al poniente: 14.05 m

Área Total del TERRENO: 70.33 m²

Fuente de referencia:

Configuración y Topografía: Terreno regular y sensiblemente plano.Número de frentes a calles: Uno.Características panorámicas: Con vista a construcciones similares al inmueble valuado.Densidad habitacional permitida: 228 Hab/Ha (según gaceta oficial del D.F. 21-Julio-1997)Intensidad de construcción permitida: 3.90 v.a.t. Servidumbres y/o restricciones (del terreno): Aparentemente ninguna a la fecha.Uso de Suelo Autorizado, para el terreno:

Consideraciones Adicionales: NingunaCroquis de Localización:

MACRO-CROQUIS (en relación a la Ciudad) Location Map

MICRO-CROQUIS (en relación a su manzana) Site Plan

Orientación Sur hacia la Av. Manuel J. Othon, entre el Eje Central Lázaro Cárdenas al Poniente y Av. Bolivar al Oriente, Cierra la manzana la calle Francisco Rivas al Norte.

Datos obtenidos del folio real, del registro público de la propiedad número 195325, de fecha 24 de Junio de 1981.

con lote 65, de la manzana 31, del fraccionamiento Cuartelito, hoy casa 31, de la Calle Francisco Rivas.

con resto del lote 26 de la propia manzana del mencionado fraccionamiento, ahora casa 30, de la calle Manuel J. Othón.

Según datos obtenidos del folio real, del registro público de la propiedad No. 195325, de fecha 24-06-81

HC Habitacional con comercio, zonas en la cuales predominan las viviendas con comercio, consultorios, oficinas y talleres en planta baja. Con normas de ordenación sobre vialidades, eje 2 sur Querétaro-Doctor Olvera-Manuel J. Othón-José T. Cuellar (solo tramos correspondientes al eje vial )-Av. del Taller, HC6/35/90.

nortenorte

Francisco Rivas

Eje

Cen

tral

Láz

aro

Cár

dena

s

Bol

ivar

Manuel José Othón

AVALUO

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GOV-01-02-001IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual del Inmueble: Habitacional Unifamiliar Tipos de construcción: Tipo 1: Casa Habitación

Clasificación y calidad : Moderna de mediana calidad.

Número de niveles: Dos.Edad aproximada (en años): 45 Años

70 Años25 Años

Estado de Conservación: RegularCalidad del Proyecto: Adecuado a su uso.Unidades Rentables: Una, la casa habitación

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓNa) OBRA NEGRA O GRUESA.

Cimentación: Probable, a base de zapatas corridas de concreto armado.Estructura: A base de muros de carga cerramientos, dalas y castillos de concreto armado.

Muros: Se suponen de tabicón de concreto de 12 cm. de espesor a 2.30 mts. de altura.Entrepisos: De losa maciza de concreto armado, en claros medianos.

Techos: De losa maciza de concreto armado, en claros medianos.Azoteas: Lechadeadas y enladrilladas.Bardas: Las propias de la construcción.

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS.

Aplanados en muros interiores: Aplanados de Yeso.Aplanados en plafones y falsos: De yeso con tirol.

Lambrines: Se suponen de azulejo en zonas húmedas de baño y cocina.Pisos Mosaico de pasta.

Zoclos: De acuerdo al pisoAplanados en muros exteriores: Aplanado fino de mortero con pintura vinilica en general.

Escaleras: Rampa y escalones de concreto armado.Pintura y pastas: Vinílica en muros y esmalte en herrería.

Recubrimientos especiales: No se mencionan.

c) CARPINTERÍA Y HERRAJES.

Calidad: MedianaPuertas/Ventanas: De intercomunicación de tambor.

Guardarropas y libreros fijos: No se mencionanLambrines o plafones: No se mencionan

Pisos: No se mencionanOtros: No se mencionan

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.

Red de alimentación: Ocultas, probable a base de tubería de cobre y fierro fundidoRed de Desagües: Ocultas, probable a base de tubería de Fierro FundidoMuebles de baño: Calidad regular

Muebles de cocina y lavandería: No se menciona

Calentador: No se menciona

Tinacos: No se menciona

Accesorios Se suponen de cerámico, tipo empotrar.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Redes de alimentación: Ocultas y completa con salidas normales, interruptores y contactos de tipo comercial.Accesorios y lámparas fijas: No se menciona

f) HERRERÍA.

Puertas, ventanas y canceles: De fierro estructuralMarcos, protecciones y rejas: De acero.

g) VIDRIERÍA.

Material: Cristal sencillo color transparente.Espejos: No se mencionaDomos: No se menciona

Otros: No se menciona

h) CERRAJERÍA. Tipo estándar del país.

i) FACHADAS. Aplanada de mezcla cemento-arena con pintura vinilica.

Número de fachadas: Una

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

INSTALACIONES ESPECIALES: No se mencionan

NO SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE POR LO QUE NO SE PUDO APRECIAR

Vida Útil Total (años):

Vida Útil Remanente (V.U.R.):

AVALUO

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ELEMENTOS ACCESORIOS: No se mencionan

OBRAS COMPLEMENTARIAS: No se mencionan

AVALUO

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GOV-01-02-001VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

A. OBJETIVO DEL AVALÚO

B. METODOLOGIA DE VALUACIÓN

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

En todos los casos se entenderá que el Objetivo del Avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o propiedad, a menos que se indique otro. Para ello, se incluirán y desarrollarán los tres Métodos o enfoques de Valuación exigidos por la C.N.B. y V., a saber: 1) El Método Físico, Directo o tambien llamado de COSTOS, 2) El de Capitalización de Rentas o de los INGRESOS y, 3) El comparativo o de MERCADO, como se definen a continuación.

Será necesario indicar el Propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo documento, por ej.: Otorgamiento o liquidación de crédito, Escrituración, Pago de impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable, entre otros fines.

Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación y en su caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien.

Método Tradicional de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio.

La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país y sector) de una inversión a largo plazo (>30 años) en México y la Tasa prima correspondiente al género del inmueble que se valúa, donde se combinan los factores de "grado de iliquidez" y relación de area de terreno a construcción (C.U.S.), como puede verse en el procedimiento aplicado en el Capítulo IX posterior.

Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

Valor de Reposición Nuevo, (V.R.N.): Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razón de su estructura y acabados, incluyendo unicamente los costos indirectos propios del constructor o contratista.Valor Neto de Reposición, (V.N.R.): Es el que resulta de descontar al Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por Edad y Estado de Conservación ó su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o Nuevo para el caso de los inmuebles.

Renta Bruta Mensual (R.B.M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha del Avalúo.

Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciación de la construcción, vacíos intercontractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I.S.R., Predial, Drenaje, etc.), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de areas públicas o comunes, así como por administración.

Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez.

AVALUO: El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.

VALOR COMERCIAL: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación, al término de 90 días contados a partir de la fecha del Avalúo con una promoción suficiente y adecuada a su mercado.

AVALUO

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GOV-01-02-001D. CONDICIONANTES Y SALVEDADES AL AVALÚO

NO SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE POR LO QUE LA INFORMACIÓN PLASMADA EN EL PRESENTE DICTAMEN FUERON:Datos obtenidos del folio real, del registro público de la propiedad número 195325, de fecha 24 de Junio de 1981.

La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).

La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán causa de responsabilidad alguna para el Perito Valuador por información omitida en la solicitud del Avalúo.

Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación o por informe expreso del solicitante o propietario del mismo bien.

Toda vez que el objetivo del presente Avalúo NO es constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restricción legal, el Valor Comercial estimado al que se concluye en el presente sólo considera las expresadas en el propio Avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien o porque fueron incluidas en la documentación proporcionada al efecto.

Los croquis de localización o de distribución dibujados en el presente son aproximados, por lo que no deben considerarse como "planos a escala", esto es, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.

El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en la Hoja 1, Cap. I, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.

La VIGENCIA del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca en su caso la Institución emisora del Avalúo, la Autoridad competente ó los factores externos que influyen en el Valor Comercial.

La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la "aparente" o "estimada" por el Perito Valuador en razón de la observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.

El Factor de Demérito aplicado para las construcciones en el Enfoque de Costos, incluye tanto la depreciación por Edad como por el Estado de Conservación

AVALUO

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VII. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)

N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Ubic. Form. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente

1 Manuel Caballero SN, Obrera INT R Nov-2001 5687-2650 Guillermo J. Pérez

2 Camelia SN, Col. Guerrero (Fracción) INT R Oct-2001 5250-5080 INCORP 2000 BR

3 Marte No. 62, entre Zarco y Héroes, Col. Guerrero INT R Ago-2001 En sitio Sr. Gómez

4

5

Oferta Area m² Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-

Terrenos $/m² Uso Ubic. Sup. Form. Zona Topog F.d. * F.r. tante ($/m²)

1 $ 650,000.00 218 $ 2,981.65 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.80 0.88 $ 2,635.74

2 $ 790,000.00 200 $ 3,950.00 1.00 1.00 1.09 1.00 0.80 1.00 0.80 0.70 $ 2,761.05

3 $ 800,000.00 250 $ 3,200.00 1.00 1.00 1.13 1.00 0.80 1.00 0.80 0.72 $ 2,309.60

4 $ - $ - $ -

5 $ - $ - $ - Area del sujeto: 70.33 m² Valor Unitario Promedio: $/m² $ 2,568.80

$/m² $ 2,570.00

b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)

N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Edad E.c. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente

1 Antonio León No. 51A, Col. Obrera 35 R 12-Feb-02 5588-4436 Sr. Peña

2 Manuel J. Othón, Col. Obrera (Rentada) 45 R 12-Feb-02 5593-1295 Segunda Mano

3 Efrén Rebolledo, Col. Obrera 45 R Oct-2001 5626-5060 Lomelin

4

5

Oferta Area (m²) Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-

Inmuebles TERR CONST $/m² Ubic. C/T Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. tante ($/m²)

1 $ 7,500.00 220 185 $ 40.54 1.00 1.00 0.89 1.00 1.00 1.18 0.95 0.99 $ 40.28

2 $ 5,500.00 100 150 $ 36.67 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.03 1.00 1.03 $ 37.86

3 $ 8,000.00 216 250 $ 32.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.09 0.95 1.04 $ 33.22

4 $ - 0 0 $ - $ -

5 $ - 0 0 $ - $ -

Area del sujeto: 70 113 m² Valor Unitario Promedio: $/m² $ 37.12

$/m² $ 37.00

c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que se valúa (Terreno + Construcciones)

N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Informante

1 Valle No. 165, Col. Doctores 50 R 12-Feb-02 815-04800 ext.14181, Sr. Dávila

2 Efrén Rebolledo, Col. Obrera 42 R Oct-2001 5626-5060 Lomelin

3 Casa ubicada en la Col. Obrera 46 R Ene-2002 5363-4801 Segunda mano

4

5

Oferta Area (m²) Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-

Inmuebles TERR CONST $/m² Ubic. C/T Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. tante ($/m²)

1 $ 454,000.00 76 125 $ 3,632.00 1.00 1.00 1.07 1.00 1.00 1.04 0.95 1.05 $ 3,819.03

2 $ 950,000.00 216 250 $ 3,800.00 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 1.09 0.95 1.00 $ 3,798.34

Precio de VENTA

Valor Unitario aplicable, en números redondos:

Precio de RENTA

Valor Unitario aplicable, en números redondos:

Precio de VENTA

AVALUO

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3 $ 750,000.00 189 200 $ 3,750.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.07 0.95 1.03 $ 3,847.07

4 $ -

5 $ -

Area del sujeto: 70 113 m² Valor Unitario Promedio: $/m² $ 3,821.48

Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 3,821.00

AVALUO

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VII. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)

Tipo Uso o destino del área (tipo) Area Precio Unit. Factor Precio Unit. Valor Unit. resul-m² $/m² de Ajuste Modif $/m² tante ($/m²)

1 Casa habitación 112.52 $ 3,821.00 1.00 3,821.00 $ 429,938.92

2

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 - Area Total : 112.52 m² $ 429,938.92

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :

VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 430,000.00 Notas:

2. El Factor de nivel de Demanda efectiva [F.d. *] se obtiene del siguiente CUADRO: Muy Alta 1.10 Equilibrada 0.80 Alta 1.05 Baja 0.703. Factores aplicables al Estado de Conservación [F.c.*] que guardan las construcciones, conforme a la siguiente TABLA:

N 1.00 M 0.70R 0.90 P 0.60

RM 0.80 Ru 0.50

OBSERVACIONES:

Se considera un factor de ajuste de 1.00 debidoa que los comparables son similares.

1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se está valuando.

Normal Malo Regular Pésimo Regular-Malo Ruinoso

Casa habitación 100%

VALOR DE MERCADO

Casa habitación

AVALUO

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VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS)

a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: 70.33 Valor de Calle o Zona: $ 2,570.00 /m²CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACC. LOCALIZACIÓN AREA (m²) MOTIVO IMPORTE

1 Area total 70.33 $ 2,570.00 1.10 Frente a Avenida $ 2,827.00 $ 198,822.91

SUB-TOTAL a): 70.33 m² Valor Unitario Resultante: $ 2,827.00 $ 198,822.91

b) DE LAS CONSTRUCIONES.CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO USO AREA (m²) V.R.N. UNIT. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. UNIT. IMPORTE

($/m²) edad e.c. Otro F.r. result. ($/m²) $

1 Casa habitación 112.52 $ 3,000.00 0.60 1.00 1.00 0.60 $ 1,800.00 $ 202,536.00

SUB-TOTAL b): 112.52 m² Valor Unitario Resultante: $ 1,800.00 $ 202,536.00

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):

CLAVE EDAD DESCRIPCIÓN CANT. U. V.R.N. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. IMPORTE

(Años) (Unidad) ($/U) edad e.c. Otro F.r. $ $

c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

$ 10,126.80

SUB-TOTAL c): $ 10,126.80

VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ], en números redondos: $ 411,485.71

OBSERVACIONES:

Se considera un valor de reposición nuevo tomando en cuentalos valores de PRISMA Ene-2002, descontandole losconceptos de obras complementarias e indirectos.Se considera un factor de afectación al terreno de 1.10 debidoa que se encuentra sobre avenida.

2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO

VALOR UNIT. ($/M²)

Factor result

VALOR UNIT. result. ($/M²)

Por carecer de información sobre las obras complementarias éstas se consideran como un 5% del valor de las construcciones.

48%

49%

2%

% PARTICIPACION

Terreno

Construcción

Inst. Espec.

AVALUO

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48%

49%

2%

% PARTICIPACION

Terreno

Construcción

Inst. Espec.

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IX. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)

a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.1. Vacíos contractuales 5.00% 5. Administración 2.00%2. Impuesto Predial 15.00% 6. Energía (a. comunes) 0.00%3. Agua y drenaje 1.00% 7. Seguros (daños) 0.00%4. Conserv./mantenimiento 3.00% 8. Otros: 4.00%

SUMAN DEDUCCIONES: 30.00%

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN.En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo género del que se valúa, esto es, en igual -dad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos 30 años, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), como son:

Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México TASA 1: 4.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país (México), procedemos a obtener la tasa adicional o prima deacuerdo al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, como sigue:

CONCEPTO TASAS5% 8% 9% 10% 11% 12%

TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto/Casa Ofic./L. Com. Local Especializa-(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do

Elija la opción con una X => XREL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr = Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.

(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1:1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3

Elija la opción con una X => X

SUMA CALIFICACIÓN 0 1.33 0 0 2 0

CAPITALIZACIÓN 0.71429 1.14286 1.28571 1.42857 1.57143 1.71429

TASAS PARCIALES 0.00000 1.52000 0.00000 0.00000 3.14286 0.00000

TASA 2: 4.66%

Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 4.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez _ 4.66% Tasa result.= 8.70%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTASTIPO USO o destino del Area (tipo) Area (m²) V.U. ($/m²) Renta Bruta Mensual

1 Casa habitación 112.52 $ 37.00 $ 4,163.24 2 $ - 3 $ - 4 $ - 5 $ - 6 $ -

TOTAL 112.52 $ 37.00 $ 4,163.24

$ 4,200.00

SUMAN DEDUCCIONES (D): 30.00% $ 1,260.00

$ 2,940.00

Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos:

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:

AVALUO

document.xls 17/25

$ 35,280.00

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al 8.70% $ 405,517.24

Coeficiente R.B.M./Valor Comercial: 0.98%

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:

resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de:

AVALUO

document.xls 18/25

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X. RESUMEN DE RESULTADOS

RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS

Resultado por el Método Físico o de COSTOS: $ 411,485.71

Resultado por Capitalización de RENTAS: $ 405,517.24

Resultado del comparativo o de MERCADO: $ 430,000.00

XI. CONSIDERACIONES PARA CONCLUIR AL VALOR COMERCIAL

1.- El Valor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el Método Comparativo o de Mercado, ya que es el más representativo.

2.- Véase por favor el apartado "D". Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÜO", Hoja 5.

XII. CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL

$ 430,000.00 CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA: 12-Feb-02 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALÚO.

Valor Unitario Vendible resultante: $3,821.54 /m²

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Perito Valuador Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble

al día: es la suma en números redon-

dos de: $ - . (según I.N.P.C. de Banxico).Ing. Arq. Gilberto Ayala BritoCed. Profesional

250816

NOTAS:BRITO, ASÍ COMO EL NÚMERO DE AVALÚO CORRESPONDIENTE.

EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO PARA EL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A ___:

1. EL PRESENTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ SI NO CUENTA CON LA FIRMA DEL ING. ARQ. GILBERTO AYALA

2. ESTE DOCUMENTO NO PODRÁ SER UTILIZADO PARA FINES DISTINTOS AL INDICADO EN SU Hoja 2, Inciso 07.

Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor.

$390,000

$400,000

$410,000

$420,000

$430,000

RESULTADOS

Column H

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ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA

AVALUO

document.xls 04/08/2023 20/25

GOV-01-02-001

ANEXO 2. REPORTE FOTOGRÁFICO DE COMPARABLES

COMPARABLE No. COMPARABLE No.

COMPARABLE No. COMPARABLE No.

COMPARABLE No. COMPARABLE No.

AVALUO

document.xls 04/08/2023 21/25

COMPARABLE No. COMPARABLE No.

Num>Letra

Página 22

Módulo de conversión de cifras: número-letra

0 0 400000 430000 430000 430000 430000 430000

0 0 4 3 0 0 0 0

$ 430,000.00 <<< cantidad a procesar.

CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.

despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de mmillones cien miles

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON

2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES

3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONE

4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENT CUATRO MILLO CUATROCIEN

5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLON

6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES

7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONE

8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONE

9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLON

0 DIECI CUATROCIEN

UN CIEN MIL MILLON Y UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.

Num>Letra

Página 23

00 0 00

00

diez miles miles cientos decenas unidades

TREINTA

TREINTA MIL

CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.

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