lerch early sba sop 50 57 7(a) loan servicing and liquidation seminar 2013 02-27

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February 27, 2012

Alison RindArnold SpevackJeffrey Sherman

Lerch, Early & Brewer, Chtd.

www.lerchearly.com

The New SBA SOP 50 57 7(a) Loan Servicing & Liquidation

© Lerch, Early & Brewer, Chtd. 2012 www.lerchearly.com

Introduction Review of Ch. 1-26 Questions

Overview

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Introduction

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Replaces SOP 50 50 (Servicing) and 50 51 (Liquidation)

Applies to 7(a) Loans only Effective March 1, 2013 Leaves More to Lender’s

Judgment Matrix Needs Updating


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Ch. 1: Performance Standards and Exceptions to Policy Lender must service in

diligent, conflict of interest and preference free, commercially reasonable manner

Use own procedures so long as not inconsistent with SOP

If SOP contains “must”, then any deviation must be treated as exception to policy

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Ch. 2: Definitions

Definitions specific to this SOP

Terms Capitalized throughout SOP

New Defined Terms Added

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Defined Terms

AppraisalComputer Tracking System

Loan Action Record

Loan FileMaterial Loss

Seasoned Loan

RepairService Request

Site Visit Report (comprehensive)

Supporting Documents

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Ch. 3: Lender’s Responsibility and Authority Incorporates List of Activities

simliar to matrix Sometimes contradicts

Matrix – follow SOP 50 57 All actions to be

documented in Loan File or Computer Tracking System

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Ch. 4: Loan Payment Administration

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Principal Interest Expens

es

If Loan in liquidation, all payments applied:

Unless payments are under

workout or court ordered agreement (new)


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Ch. 5: Environmental Risk Management

Environmental Investigation Process for loans in liquidation

Remedial Actions by Lender Taking Title to Contaminated

Property

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Ch. 6: Servicing Requests

Must Enter All Actions Loan File or Computer

Tracking System Obtain supporting

documentation 2 yrs federal tax returns

now required How to obtain SBA approval11


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Ch. 7: Modification of Note

Obtain secondary market approval if loan is sold on the secondary market

Alternatives if approval not granted

Extensions of Maturity Date

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Ch. 8: Modification of Collateral Requirements

Guidance for: Subordination Substitution Release of Lien Release of Borrower or

Guarantor Release of Condemnation

Proceeds13


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Ch. 9: Insurance Coverage

Review Flood Coverage for every service request

Responsibility for Maintaining Insurance

Forced Placed Insurance Release of Proceeds Escrow Account

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Ch. 10: Modification of Management Covenants

Any modifications should be consistent with servicing goals

Compensation, Dividends, Fixed Assets – Seasoned Loans

Standby Agreements No modification if part of equity

injection unless permitted by SOP 50 10

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Ch. 11: Assumption/Assignment or Sale of Loan New Requirement Add due on death or sale

(prohibits future assumptions)

Unilateral Authority SBA must approve if Borrower or

Guarantor released No installment sales

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Ch. 12: Deferments

Temporary Solution to Temporary Problem

One time 3 month deferment if loan sold on secondary market

Up to 6 Consecutive Months- Loan not sold on secondary market

Possible additional deferments if properly documented

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Ch. 13: Delinquent Secured Senior Loans

Guidance for Strategies when other senior lien is in place

Protective Bids No Bids Less than 10% liquidation

value18


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Ch. 15: Site Visits

Follow Procedures (very specific)

Required unless loan is unsecured or aggregate recoverable value of personal property collateral

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Ch. 16: Workouts

New Guidance Provided If not in place in reasonable time

(i.e., 60 days), move forward with enforcement

Consideration to be provided Options Required Provisions SBA approval only if compromise or

other action taken requiring SBA approval

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Ch. 17: Real Property Liquidation

General Requirements Receiverships Only in exceptional

circumstances Litigation plan needed

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Ch. 18: Personal Property Liquidation

Guidelines Provided Private Sales vs Public Sales Timeframe Abandonment

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Ch. 14: Classifying Loans in Liquidation

Not mandatory “should” language included

Demand letters Application of payment

requirements for loans in liquidation

Liquidation Plans Removal from Liquidation

Status

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Ch. 19: Acquired Collateral

Ownership Responsibilities Expenses Leases (generally not

allowed)

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Ch. 20: Offer in Compromise

Multiple obligors Going Concern Review of Offer Payment Terms

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Ch. 21: Litigation

Litigation Plans Approval of Attorney’s Fees Bankruptcy Proceedings

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Ch. 22: Expenses and Recovery

Expenses in excess of $5,000 Contents of Request

Packages

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Ch. 23: Loan Guaranty Purchase Request

Interest Rate and Payment of Interest

Requirements 10 Tab System Practice Tips

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Ch. 24: Denial of Liability on 7(a) Guaranty

Repairs and Denials Examples Eligibility Early Default IRS Verifications Collateral Cash Injection

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Ch. 25: Inspector General Referrals

Duty to Report Examples Fraud in application or

closing Misuse of proceeds Lender misconduct SBA employee misconduct

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Ch. 26: Charge Off and Wrap Up Procedures

When appropriate Wrap up report Treasury Referral Post Referral Servicing by

Treasury Notifications required

Bankruptcy or litigation31


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Questions

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Speakers

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Alison Rind is an SBA lending attorney at Lerch, Early & Brewer who represents commercial lenders in loan transactions and other commercial matters. These include participants in SBA and other government-guaranteed lending programs.

(301) [email protected]


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Speakers

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Arnie Spevack is a commercial lending attorney at Lerch, Early & Brewer who represents businesses, lenders and borrowers in financings, closings, negotiations and in the courts.



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Speakers

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Jeff Sherman is a creditors' rights and bankruptcy attorney at Lerch, Early & Brewer who advocates for creditors and debtors of all types, trustees, committees and third parties affected by bankruptcy proceedings, including related bankruptcy and non-bankruptcy litigation.



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For more information

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Lerch, Early & Brewer, Chtd.3 Bethesda Metro Center, Suite 460

Bethesda, MD 20814(301) 986-1300

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