legalizaÇÃo de obras

LEGALIZAÇÃO DE OBRAS

Alunos:Adna Carolina

André AndradeFilipe Morais

Gilsiara FabiolaIsabelly Policarpo

Kléber MacielProfessor:Fábio Melo


Legalização de Obras

Estudo de Viabilidade

Aquisição de Terreno

Projetos, Estudo e Relatórios

Aprovações de Projetos

Incorporação Imobiliária


Estudo de Viabilidade

Levantamento Topográfico

Potencial Construtivo

Código de Obras

Plano Máster de Arquitetura para Consulta Previa

Pré-Orçamento de Construção

Estudo Mercadológico

Pesquisa Mercadológica


Aquisição de Terreno

Regularização da Matricula do Terreno

Aprovação pelas Prefeituras

Averbação no Cartório

Transferência do Terreno


Projetos, Estudos e Relatórios

Projeto de Arquitetura

Projeto de Combate e Prevenção de Incêndio e Instalações de GLP

Projeto de Esgotamento Sanitário

Projeto de Drenagem de Água Pluviais

Projeto do Sistema de Abastecimento de Água

Estudo de Absorção do Solo

Estudo de Sondagem

Relatório Ambiental

Relatório de Impacto sobre o Trafego Urbano


Aprovações de Projetos

Corpo de Bombeiros Militar do Rio Grande do Norte

Secretaria Municipal de Transporte e Transito Urbano

Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo

Instituto de Desenvolvimento Econômico e Meio Ambiente

Secretaria Municipal Urbanismo e Meio Ambiente


Incorporação Imobiliária

Registro da Incorporação


Habite-se – BOMBEIROS

Habite-se – BOMBEIROS


Habite-se - PREFEITURA

Habite-se - PREFEITURA

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Levantamento Topográfico

O levantamento topográfico representa graficamente no plano o relevo e as formas de um terreno com os acidentes naturais ou artificiais. É imprescindível para a elaboração de qualquer projeto arquitetônico e para a execução das obras, está dividido em dois elementos: planimetria e altimetria.

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Potencial Construtivo

O potencial construtivo de um terreno é determinado em metros quadrados de área de computável e, equivale ao resultado da multiplicação entre a área total do terreno e o coeficiente de aproveitamento permitido na zona ou setor onde está localizado o imóvel. Tal coeficiente deve está definido no plano diretor do município.

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Código de Obras

O conhecimento do código de obras da região é de grande importância para maximizar a utilização das áreas a serem construídas e das áreas das unidades privativas e minimizar as deficiências do projeto, tanto nas questões legais, como nas práticas para a execução da obra. Toda e qualquer obra de construção, ampliação, reforma ou demolição depende de prévio licenciamento por parte do Município.

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Plano Máster de Arquitetura para Consulta Prévia

Trata-se de um estudo arquitetônico macro denominado de Plano Máster, no qual serão feitas as análises dos principais condicionantes à ocupação da área, não só do ponto de vista das restrições físicas e jurídicas, como também, fatores de ordem comercial e estratégica.

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Pré-Orçamento de Construção

De posse do Plano Máster arquitetônico e do terreno em questão, é importante elaborar um pré-orçamento do empreendimento, para que os incorporadores tenham uma orientação quanto às despesas, riscos e margem de lucratividade do empreendimento.

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Estudo Mercadológico

O mercado imobiliário brasileiro, principalmente nos grandes centros urbanos, apresenta-se cada dia mais competitivo. O processo natural de seleção privilegiará as empresas que oferecerem o melhor produto para o mercado. O sucesso de um empreendimento imobiliário está correlacionado com a correta percepção dos desejos e necessidades do segmento para o qual foi direcionado. Por esta razão, o estudo mercadológico torna-se peça chave e um diferencial no processo de concepção do empreendimento. Voltar

Pesquisa Mercadológica

Na pesquisa mercadológica é feita à coleta, qualificação e análise de todas as informações sobre problemas relacionados com a transferência e venda de bens e serviços do produtor para o consumidor. Ela trata de descobrir quais os bens e serviços que o consumidor deseja, como podem ser vendidos e procura medir a aceitação deles junto ao público.

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Regularização da Matrícula do Terreno

Após a aquisição do terreno, faz-se necessária a regularização de sua matrícula para que essa se torne compatível a empreendimento que será edificado.

Para tanto, deve ser providenciado:• Levantamento planialtimétrico georeferenciado;• Demolições prévias;• Desmembramento;• Remembramento;• Cordeamento;

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Aprovação pelas Prefeituras

Todo processo de regularização do terreno deve ser aprovado pela Secretaria Municipal de Urbanismo.

Documentos necessários:• Título de propriedade do imóvel;• Certidão Negativa IPTU;• Projeto com situação de escritura e situação atual;• ART do projeto.

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Averbação no Cartório

Após aprovado o projeto de desmembramento, remebramento ou cordeamento, deve ser averbado no cartório o respectivo ato, de modo a se ter a nova certidão de matrícula do imóvel com a situação do terreno atualizada. Nesse momento tem-se a matricula do terreno atualizada, mas ainda em nome do antigo proprietário.

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Transferência do Terreno

Nesse momento é que faz-se a transferência do terreno. Com os seguintes documentos:

• Certidão de Matricula do imóvel atualizada;• Contrato de Compra e Venda registrado(todas as firmas

reconhecida em cartório);• Número de inscrição do imóvel junto a prefeitura;• Certidão Negativa da Tributação Municipal;• Certidão Negativa da Tributação Estadual;• Certidão Negativa da Dívida Ativa do Estado;• Certidão Negativa do INSS;• Certidão Negativa da Receita Federal;• Contrato Social de Aditivos;• Cópia autenticada do documentos pessoais dos antigos

proprietários;• Pagamento de Taxa – ITIV (Imposto de Transmissão de Inter-Vivos).

ITIV / ESCRITURA PÚBLICA

• ITIV – Imposto de Transmissão Inter-VivosO cartório emite a guia do ITIV considerando o valor venal do metro quadrado do terreno baseado no valor declarado no contrato de compra e venda. Porém, solicita a Secretária de Tributação, que proceda a devida avaliação do imóvel e emita a guia de pagamento do ITIV com valor atualizado.

• Escritura PúblicaA lei exige o uso da escritura pública nas alienações imobiliárias, que em geral resultam em altos valores monetários e em atos que exigem publicidade ou podem afetar direitos de terceiros de boa fé.

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O projeto é composto de 07 etapas: 01) Plano máster; 02) Estudo preliminar de arquitetura; 03) Ante-projeto urbanístico e arquitetônico; 04) Projeto legal de urbanismo e arquitetura; 05) Projeto pré-executivo de arquitetura;06) Projeto executivo de arquitetura e urbanismo; 07) Detalhamento.A etapa 04 – Projeto legal de urbanismo e arquitetura refere-se a elaboração e entrega das plantas e memoriais descritivos dentro dos padrões exigidos pelo órgão público competente local em versão impressa (01 via) e magnética, devendo contemplar no mínimo:


• Topografia projetada (com curvas de nível remanejadas);• Planta de locação, situação e cobertura;• Plantas baixas de todos os pavimentos;• Cortes e fachadas;• Dimensões do empreendimento, por meio de cotas nas plantas

apresentadas, inclusive o gabarito, destacando o tamanho dos lotes e quadras (quando for o caso) espaços destinados a vias de circulação internas, áreas verdes e equipamentos comunitários;

• Taxa de ocupação do projeto e índice de aproveitamento;• Taxa de impermeabilização, incluindo todas as áreas a serem

ocupadas e pavimentadas (passeios , estacionamentos,etc.);• Memorial descritivo do projeto, bem como, os critérios que

orientam o partido adotado;• Projeto complementar de Acessibilidade (PCA) e respectivo

memorial. Voltar

Projeto de Combate e Prevenção

de Incêndios e Instalações de GLP

É um conjunto de exigências de equipamentos que serão acrescentados ao projeto arquitetônico, que permitirão uma maior segurança do imóvel e de seus ocupantes.Toda edificação com área construída superior a 150 m², excetuando-se as residências para uso exclusivamente unifamiliar, tem obrigação de apresentar o seu projeto para análise pelo Corpo de Bombeiro.

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O projeto de esgotamento sanitário deverá ser acompanhado de memorial justificativo do sistema proposto e ser elaborado e representado graficamente de acordo com as normas da ABNT, contemplando os seguintes itens:

• Sistema Público de Esgotamento Sanitário:Deve ser solicitado ao órgão competente (CAERN, FUNASA, SAAE, etc.), declaração atestando a possibilidade de recebimento dessa contribuição pelo sistema público.

• Sistema Particular de Esgotamento Sanitário (caso a concessionária local não tenha disponibilidade de atendimento).Deve ser apresentado Memorial justificativo;Dimensionamento e Memorial de cálculo;Planta geral do sistema;Plantas baixas, cortes e detalhes das unidades;


No caso da disposição do efluente tratado no solo, é necessário anexar ao projeto, o ensaio de capacidade de absorção do solo, informar a profundidade do lençol freático e as distâncias em relação às unidades de captação de água (poços), no local e no entorno, e dos outros corpos d’água superficiais.

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Projeto de Drenagem de Águas Pluviais

O projeto de drenagem deverá ser acompanhado de memorial justificativo do sistema proposto e ser elaborado e representado graficamente de acordo com as normas da ABNT.

Deve contemplar também:

• Vazões de projetos, estiagem e velocidades de escoamento;

• Volume e caracterização do material a ser dragado e dos locais de sua disposição final, nos casos de drenagem e abertura de canais;

• Descrição dos sistemas operacionais e de manutenção, identificando as entidades responsáveis pelos mesmos;

• Apresentação do sistema proposto, em escala adequada. Voltar

Projeto do Sistema de abastecimento de Água

O projeto de sistema de abastecimento de água deverá ser acompanhado de memorial justificativo do sistema proposto e ser elaborado e representado graficamente de acordo com as normas da ABNT, contemplando os seguintes itens:

• Sistema Público de Abastecimento de Água:Deve ser solicitado ao órgão competente (CAERN, FUNASA, SAAE, etc.), Declaração atestando a possibilidade de atendimento à demanda de água prevista.

• Sistema Particular de Abastecimento de Água (caso a concessionária local não tenha disponibilidade de atendimento).


Deve ser apresentado Memorial justificativo e de cálculo;Objetivos ambientais e sociais do projeto,o período de alcance, a área e a população atendidas em todas as fases do projeto;Caracterização e justificativa da escolha do manancial;Dimensionamento e características técnicas das unidades a serem implantadas;Forma de tratamento e destinação final aos resíduos (ETE);Descrição dos sistemas operacionais e de manutenção, identificando as entidades responsáveis pelo mesmo.


• Por meio de poço, faz-se necessário:O projeto específico;Dados relativos à empresa responsável pela execução;Licença para a obra hidráulica, emitida pela secretaria de

Recursos hídricos do Rio Grande do Norte.

• Por meio de Adutoras, faz-se necessário:O traçado básico indicando a faixa de domínio e as possíveis

interferências com sistemas viários, cursos d’água, interceptores, emissários de esgoto, gasodutos, minerodutos, bem como com elementos do patrimônio histórico e arqueológico.

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Estudo de Absorção do solo

O estudo da absorção do solo deve ser realizado para determinar o potencial de infiltração que o terreno apresenta, sendo de fundamental importância para o dimensionamento dos sistemas de esgotamento sanitário e drenagem de águas pluviais.

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Estudo de Sondagem

O estudo de sondagem do solo deve ser realizado para fazer o reconhecimento do subsolo através do método do STP (Standar Penetration Test). Tal estudo é de fundamental importância para a determinação e dimensionamento do tipo de fundação que será empregada.

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É um relatório concebido de acordo com o termo de referência expedido pelo setor ambiental da Secretaria de Meio ambiente do Município, realizado por profissional legalmente habilitado que visa, em linhas gerais, apresentar as seguintes características:

• Meio físico• Meio biológico• Meio sócio-econômico


Os estudos ambientais solicitados enquadram-se como:

• Memorial Descritivo – MD;• Relatório de Impacto de Vizinhança – RIV;• Diagnóstico Ambiental – DA;• Relatório de Avaliação Ambiental – RAA;• Relatório de Controle Ambiental – RCA;• Projeto de Recuperação de Área Degradada –

PRAD;• Relatório Ambiental Simplificado – RAS;• Estudo de Impacto Ambiental – EIA e respectivo

Relatório de Impacto Ambiental - RIMA;Voltar

Relatório de Impacto sobre o Tráfego Urbano

O Relatório de Impacto sobre o Tráfego Urbano é um instrumento da política Urbana Municipal que serve como um planejamento urbano visando um crescimento ordenado.De acordo com a lei n° 4.885, os seguintes tipos de empreendimentos deverão apresentar RITUR:

• Que não tenha fins residências, com área superior a 1000m²;• Que tenha capacidade de reunir simultaneamente mais de 300

pessoas;• Destinado a atividade comerciais com mais de 10 unidades;• Que tenha fins residenciais, com mais de 50 unidades;• Que não tenha fins residências, com área superior a 200m² e

que esteja localizado nas vias coletoras e estruturais de sistema viário principal.O RITUR deverá ser elaborado por profissional habilitado, devendo também, ser registrada a anotação de responsabilidade técnica (ART).

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Corpo de Bombeiro Militar do Rio Grande do Norte

Para dar entrada na análise do projeto de arquitetura e combate a incêndio e GLP,deve-se procurar o setor de Serviço Técnico de Engenharia – SERTEN, munido dos seguintes documentos:

• Projeto arquitetônico, com respectiva ART;• ART de execução do empreendimento;• Projeto de proteção contra incêndio, com ART do Engenheiro

Civil ou de Segurança responsável pelo projeto;• Memorial descritivo de construção (2 vias);• Memorial descritivo de proteção contra incêndio (2vias);• As plantas deverão ser desenhadas,sempre que possível na

escala1:100;• Padronizar e simbolizar os equipamentos de combate a

incêndio; além das plantas baixas da edificação, deverão conter: cortes, diagramas verticais ou isométricos dos sistemas e detalhadamentos que facilitem a instalação dos equipamentos.

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Secretaria Municipal de Transporte e trânsito Urbano

STTU

Para dar entrada na análise do RITUR, deve-se procurar o departamento de Engenharia de Trânsito – DET, no setor de planejamento e projeto, munido da seguinte documentação:

• RITUR – Relatório de Impacto sobre o tráfego Urbano em 02 vias, com respectivas ART.

• Projeto Arquitetônico em 04 vias,com respectiva ART;

• ART de execução do empreendimento;• Contrato Social com Aditivos.

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Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo -

SEMURB

Para dar entrada na analise do projeto do empreendimento, deve–se procurar o setor de protocolo,com os seguintes documentos:

• Requerimento de Licenciamento Urbanístico e Ambiental devidamente preenchido;

• Título de propriedade do imóvel – Contrato Particular de compra e venda (registro) ou Escritura Particular de propriedade do imóvel;

• Projeto Arquitetônico carimbado pelo Corpo de Bombeiro e STTU em 03 vias;

• Meio digital do projeto arquitetônico (deve permitir o calculo de áreas);• Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do projeto arquitetônico

(original);• Projeto Complementar de Acessibilidade com respectivo memorial

descritivo de acessibilidade;• ART de execução e fiscalização do empreendimento (original);• Certidão Negativa de tributos municipal do imóvel, requerido junto a

SEMUT – Secretaria Municipal de Tributação;

Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo -

SEMURB• Estudo Ambiental (expedido pela SEMURB), com respectiva ART e meio

digital do estudo;• Deferimento do RITUR expedido pela STTU;• Projeto planialtimétrico georeferenciado, com respectiva ART;• Projeto de esgotamento sanitário,com memorial de cálculo e ART;• Projeto de drenagem de águas pluviais, com memorial de cálculo e ART;• Plano de gerenciamento de resíduos sólidos gerados durante a construção

do empreendimento;• Cronograma físico de execução da obra;• Carta de anuência da CAERN;• Carta de anuência da COSERN;• Cópia do Contrato Social consolidado;• Cópia do CNPJ;• CD para cópia da publicação das licenças;• Declaração de autorização para construção, por parte do proprietário do

imóvel , caso não se tenha a Escritura Pública de propriedade do imóvel em nome da empresa incorporadora.

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Instituto de Desenvolvimento Econômico e Meio Ambiente -

IDEMA

No Município de Parnamirim, para aprovação dos empreendimentos pela prefeitura, faz-se necessário o licenciamento prévio pelo IDEMA, através da expedição das Licenças Prévia (LP) e de Instalação (LI).

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IDEMAPara requere a licença prévia, deve-se procurar o setor de protocolo, munindo a seguinte documentação:

• Requerimento especifico contendo os dados do requerente e do empreendimento;

• Comprovante de endereço do local indicado no requerimento para recebimento de correspondências;

• Cópia do CNPJ e do Ato Construtivo de Firma Empresário;• Cópia dos documentos de identificação do representante legal indicado

no requerimento;• Escritura Pública ou contrato de compra e venda;• Memorial descritivo da áreas de projeto e descrição sucinta do

empreendimento;• Planta de localização da área a ser explorada;• Estudo ambiental (impresso e meio digital);• Planta planialtimétrica;• Cronograma de elaboração de planos, programas, e projetos relativos

ao empreendimento.


IDEMA

Para requere a licença de instalação, deve-se procurar o setor de protocolo, munindo a seguinte documentação:

• Requerimento especifico contendo os dados do requerente e do empreendimento;

• Relatório de avaliação ambiental – RAA;• Levantamento Topográfico;• Projeto arquitetônico;• Projeto de drenagem pluvial;• Projeto de esgotamento sanitário;• Cronograma físico da execução da obra;• Publicação do pedido de licença no Diário Oficial do Município;• Plano de gerenciamento de resíduos sólidos gerados;• Licença do SERHID/RN(caso o abastecimento seja por posso tubular).

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Secretária Municipal Urbanismo e Meio Ambiente –SMUMA

(Parnamirim)Para dar entrada na analise do projeto do empreendimento, deve–se procurar o setor de protocolo,com os seguintes documentos:

• Requerimento especifico devidamente preenchido;• Título de propriedade do imóvel;• Projeto arquitetônico, carimbado pelo Corpo de Bombeiro – 03 vias;• Projeto complementar de acessibilidade com respectivo memorial;• Cópia da ART do projeto e de execução e fiscalização;• Licença prévia (LP) e licença de instalação (LI) expedidas pelo IDEMA;• Estudo ambiental, com respectiva ART;• Projeto planialtimétrico georeferenciado, com respectiva ART;• Projeto de drenagem de águas pluviais, com memorial de cálculo e

ART;• Projeto de esgotamento sanitário,com memorial de cálculo e ART;• Cronograma físico de execução da obra;• Certidão Negativa de Tributos Municipais;• Declaração de autorização para construção.

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Registro de incorporação

A incorporação imobiliária é a atividade exercida com intenção de promover e realizar uma construção, com a venda total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações, composta de unidades autônomas.

Registro de incorporação

Para que seja efetivado o registro de incorporação imobiliária, devem ser apresentados ao cartório do registro de imóveis os documentos pertinentes relacionados no Art.32 da Lei 4.591, que são:

• Memorial de incorporação;• Escritura pública de propriedade de imóvel;• Certidões Negativas de Tributos: federais, estaduais, divida ativa estadual, municipais, de

ações cíveis, de ações criminais, de protesto de títulos, de ônus reais, de justiça federal;• Certidão vintenária;• Projeto de construção aprovado;• Cálculo de áreas das edificações, detalhadas;• Certidão negativa do INSS;• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;• Avaliação do custo global da obra;• Discriminação das frações ideais do terreno;• Minuta da futura convenção do condomínio;• Declaração de reserva de cotas;• Declaração quanto à existência de procuração;• Atestado de idoneidade financeira(dois bancos);• Declaração sobre as vagas de estacionamento;• Declaração sobre o regime de construção.

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HABITE-SE- Bombeiros

CONDIÇÕES MÍNIMAS PARA SOLICITAÇÃO DE HABITE-SE:

• A obra deverá estar em fase final (acabamento): pintura, colocação de vidros, jardinagem, etc.;

Limpar e gramar o lote de apoio;A área frontal do lote (calçada pública e recuo frontal) deverá estar

livre de entulhos e materiais;• Os muros de divisa deverão estar com tratamento arquitetônico adequado,

interna e externamente;

PREENCHER TERMO DE SOLICITAÇÃO DA CARTA LIBERATÓRIA:

• A carta deverá ser preenchida na Administração junto ao Departamento Técnico;• Será feita vistoria na residência, com hora marcada. Caso a residência seja

habitada, o proprietário ou responsável deverá acompanhar o funcionário do Dep. Técnico, durante a vistoria.

• A residência deverá estar com todas as portas destrancadas.

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HABITE-SE - Prefeitura

O imóvel, qualquer que seja a sua destinação, só pode ser habitado, ocupado ou utilizado após a expedição da Certidão de Características e do Habite-se, devendo para tanto:

• Estar, a construção, completamente concluída;• Haver a comprovação de que a obra executada tenha observado o

projeto aprovado;• Estar concluída, a calçada em todas as testadas, quando for o caso, e

identificada, em local visível, a numeração do imóvel.A Certidão de Características e o Habite-se devem ser solicitados ao órgão municipal de licenciamento e controle, anexando ao requerimento a cópia do Alvará correspondente.

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CONCLUSÃO

Para não que não tenhamos problemas com a fiscalização, seja ele municipal, estadual ou federal, é aconselhável seguir esse roteiro.

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