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LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER

TSD NOTAIRES 1Janvier 2012


PREAMBULE

1. Loi 66-455 du 2 juillet 1966

2. Ordonnance 67-837 du 28 septembre 1967

3. Décret 72-665 du 4 juillet 1972

4. Loi 73-446 du 25 avril 1973


4. Loi 73-446 du 25 avril 1973

5. Loi 84-46 du 24 janvier 1984

6. Loi 90-1168 du 29 décembre 1990

7. Loi 95-115 du 4 février 1995

8. Loi 2005-882 du 2 août 2005


SOMMAIRE

1 – DESCRIPTION ET REGIME JURIDIQUE :• Définition du CBI• Contenu du CBI• Nature juridique du CBI• Le cadre du CBI• Les types de CBI• L’intérêt du CBI


• L’intérêt du CBI

2 – REGIME FISCAL• Conclusion du CBI• Cours de CBI• Cession de CBI• Fin du CBI• Revente de l’immeuble


1ère PARTIE

DESCRIPTION ET REGIME JURIDIQUE DU CREDIT-BAIL


DU CREDIT-BAIL


1.1 - Définition du CBI :

Art 1 de la Loi du 2 juillet 1966 > L 313-7 du Cod e Monétaire et Financier :

«Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont : 1. …


1. …2. Les opérations par lesquelles une entreprises donne enlocation des biens immobiliers à usage professionnelsachetés par elle ou construits pour son compte lorsqueces opérations, quelque soit leur qualification, permettentaux locataires de devenir propriétaires de tout ou partiedes biens loués, au plus tard à l’expiration du bail …»


1.1 - Définition du CBI (suite)

« …soit par cession en exécution d'une promesseunilatérale de vente, soit par acquisition directe ouindirecte des droits de propriété du terrain surlequel ont été édifiés le ou les immeubles loués,soit par transfert de plein droit de la propriété desconstructions édifiées sur le terrain appartenant


constructions édifiées sur le terrain appartenantaudit locataire …»


1.1 - Définition du CBI (suite)

PRETEURCREDIT-BAILLEUR

PRETEURCREDIT-BAILLEUR

CR

ED

IT1 - SCHMEMA CLASSIQUE 2 - LEASE-BACK OU CESSION-BAIL


VENDEUR(TIERS)

EMPRUNTEURCREDIT-PRENEUR

EMPRUNTEURCREDIT-PRENEUR

VE

NT

E

CR

ED

IT-BA

IL


1.2 - Contenu du crédit-bail immobilier :

BAIL PROMESSE DE VENTE+ = CBI

Eléments caractéristiques nécessaires et suffisants


Mandat ou contrat d’entreprise générale

Elément complémentaire éventuel


1er élément : LE BAIL

Les droits conférés par le statut des baux commerci aux (Rappels)

• droit de cession



• droit de cession• droit de modification de la destination des lieux• droit à la stabilité du loyer (encadrement de la révision)• droit au renouvellement• droit au maintien dans les lieux (sauf indemnité d’éviction)

La non application de ce statut au CBI (Cass 10/06/ 1980)

• le CBI n’est pas un bail commercial• le CBI est un contrat spécifique


2ème élément : PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

L’application du droit civil• Pas de transfert automatique :Nécessité d’une levée d’option

• Bénéficiaire de l’option :



• Bénéficiaire de l’option : le crédit-preneur

La non application du droit fiscal (Cass Civ 3/11/1 981)• le CBI n’est pas qu’une promesse de vente• l’article 1840-A CGI ne lui est pas applicable (1589-2 du Codecivil depuis l’Ordonnance du 7/12/2005)

La non application du droit de l’urbanisme (pas de DPU)


MANDAT OU CONTRAT D’ENTREPRISE GENERALE

Le Mandat

• Objet du mandat



• Objet du mandat• Responsabilité du mandataire• Nature juridique du mandat

Le contrat d’entreprise générale

• Définition• Différence avec le mandat


Les autres clauses du CBI

Les éléments pour la publicité foncière :• Etat-civil• Désignation de l’immeuble• Effet relatif• Eléments pour la liquidation des droits et salaires


Les autres dispositions contractuelles:


Les autres dispositions contractuelles:• Autres conditions particulières (financières, descr iption du bien…)• Conditions d’occupation (entretien, travaux,…) • Faculté de résiliation unilatérale par le preneur• Clause résolutoire au profit du bailleur• Conditions de sous-location• Conditions de cession• Événements extérieurs (réquisition, expropriation, sinistres…)• Les garanties spécifiques• Etc…


1.3 – Nature juridique du CBI

Le CBI n’est pas qu’un bail

+Le CBI n’est pas qu’un prêt immobilier

=


=Le CBI est un contrat spécifique et complexe

dit « SUI GENERIS »


1.4 – Le cadre du crédit-bail immobilier :

UN BAILLEUR + UN IMMEUBLE


PROFESSIONNEL


1.5 - Les différents type de crédit-bail immobilier :

Avant1 - REGIME SICOMI

2 - REGIME NON SICOMI


1/01/1996

Après

3 - REGIME GENERAL

4 - REGIME PME

5 - REGIME BUREAUX IDF


1.6 – L’intérêt du crédit-bail immobilier :

PRENEURAssiette

de financement

Fiscalitéavantageuse

Mobilité de l’investissement


BAILLEUR

Support technique

Propriétédu « gage »

Meilleur traitementen procédure collective


2ème PARTIE

REGIME FISCAL DU CREDIT-BAIL



PLAN

DEBUT du CBI REVENTE

PRENEUR(CBI): � TPF :CBI > 12 ans

COURS du CBI

PRENEUR � Impôt Direct :Déductibilitédes Loyers

CESSION du CBI

CEDANT� Plus-value

FIN du CBI

PRENEUR (Achat)� Impôt direct :Réintégration de loyersAmortissements ultérieurs

VENDEUR� Impôt DirectPlus-value


VENDEUR (plus-value): � Vendeur = tiers� Vendeur = Crédit-preneur

BAILLEUR (Achat) : � DE � TPF� TVA

� ISF (CBI à une SCI)

CESSIONNAIRE� DE+TVA1èreVentilation du prix� Impôt direct(amortissement) 2èmeVentilation du prix

� DE :Sur prix LOA� TVA : TVA ou régul de TVAOU dispense� Plus-value: Preneur à l’IR et sous-location�Taxe foncière

ACQUEREUR� DE :Droit commun


2.1 - CONCLUSION DU CREDIT-BAIL

2.1.1 – Situation du preneur (publication du CBI)

• CBI < 12 ans• CBI > 12 ans :

Conclus avant le 1/01/1996Conclus entre le 1/01/1996 et le 15/02/1997


Conclus entre le 1/01/1996 et le 15/02/1997Conclus après le 15/02/1997

Assiettes pour la publication du CBI :� TPF à 0,715% : Montant cumulé des loyers HT sous déduction des intérêts� Salaire du conservateur : Montant cumulé des loyers TTC



2.1.2 – Situation du bailleur (acquisition d’un titr e)

a) Acquisition auprès d’un tiers : droit commun• Terrain à bâtir : TVA + Droit fixe 125€ (si engmt de construire)• Immeuble neuf : TVA + TPF à 0,715%

Hypothèse 1 : Immeuble professionnel libre (Mutation entre assujettis )


• Immeuble neuf : TVA + TPF à 0,715%• Immeuble ancien : TVA sur option du vendeur ou régul TVA par 20ème (le cas échéant) + DE à 5,09% sur prix et régul de TVA (le cas échéant)

b) Acquisition auprès du crédit-preneur (Lease-back )• Terrain à bâtir : Idem• Immeuble neuf : Idem• Immeuble ancien : Idem pour la TVA mais DE remplacés par TPF à 0,715%



2.1.2 – Situation du bailleur (acquisition d’un titr e)

a) Acquisition auprès d’un promoteur ou marchand de biens : droit commun • Terrain à bâtir (?) : TVA + Droit fixe 125€ (si engagement de construire)• Immeuble neuf : TVA + TPF à 0,715%• Immeuble ancien : TVA sur option du vendeur + DE à 5,09%

Hypothèse 2 : Immeuble affecté à une activité de lo cation soumise à TVA (mutation entre assujettis )


• Immeuble ancien : TVA sur option du vendeur + DE à 5,09%

c) Acquisition auprès du crédit-preneur (Lease-back )• Terrain à bâtir (?) : TVA ou Dispense de TVA + Droit fixe (si EC)• Immeuble neuf : Dispense de TVA + TPF à 0,715%• Immeuble ancien : Dispense de régularisation de TVA + TPF à 0,715%

b) Acquisition auprès d’un autre tiers• Terrain à bâtir (?) : TVA ou Dispense de TVA + Droit fixe (si EC)• Immeuble neuf : Dispense de TVA + TPF à 0,715%• Immeuble ancien : Dispense de régularisation de TVA + DE à 5,09%



2.1.3 – Situation du vendeur (plus-value )

b) Vente au crédit-bailleur par le futur crédit-pre neur (Lease-back) : Régime optionnel d’ étalement de la plus-value (Art 39 novodecies du CGI) :

• 15 ans maximum• Vendeur à l’IS ou à l’IR (pas BNC) + conserve la jouissance du bien

a) Vente au crédit-bailleur par un tiers : Régime de plus-value de droit commun


• Vendeur à l’IS ou à l’IR (pas BNC) + conserve la jouissance du bien• Acquéreur = Crédit-bailleur professionnel• cessions entre 23/04/2009 et 31/12/2011 (prorogation ou pérennisation ?)

c) Vente au crédit-bailleur par un tiers + CBI à s ociété foncière spécialiséeRégime de plus-value des cessions de 2009 taxées taux réduit de 19% (Art 210

E du CGI) :• Acquéreur (crédit-bailleur) : Conservation de l’immeuble pendant 5 ans• Crédit-preneur : Conservation du CBI pendant 5 ans


2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL

Observation préliminaire :

- La situation du crédit-bailleur : non abordée

- La situation du crédit-preneur : Déductibilité


- La situation du crédit-preneur : Déductibilité des loyers



Situation du crédit-preneur : Déductibilité des loy ers(comparaison du CBI avec un emprunt classique)

Investissement


15 20

Années

5 10

CBI

ACHAT + EMPRUNT



Rappel : 5 régimes de crédit-bail

Contrats antérieurs à 1996- Régime SICOMI- Régime NON SICOMI


Contrats à compter du 1/01/1996- Régime général- Régime des bureaux en Ile de France- Régime des PME

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL

2.2.1 – Régime SICOMI

1 - Description

2 - Fiscalité• Principe : déductibilité totale des loyers


• Principe : déductibilité totale des loyers• Exceptions :

Remises en cause par l’administrationBanalisation des contrats SICOMI

• Rythme de déduction des loyers• Déduction des préloyers



2.2.2 – Régime NON SICOMI

1 - Description

2 - Fiscalité


2 - Fiscalité

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL

2.2.3 - Régime général :

• Principe : Article 39-10 du CGI : la quote-part des loyers se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible.

• Aménagement : * le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat est réputé affecté en priorité au prix de vente des éléments non


réputé affecté en priorité au prix de vente des éléments non amortissables. * Le loyer est réputé être affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le crédit-bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble, puis aux éléments amortissables et enfin aux éléments non amortissables.

• En résumé : Les loyers sont totalement déductibles, sauf le ou les derniers à hauteur de la valeur historique du terrain.




Données : • crédit-bail immobilier conclu le 1er janvier 1996 pour une durée de

15 ans pour le financement de l'acquisition d'un immeuble dont les constructions ont une durée normale d'utilisation de 20 ans

• prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 3 000 000 €


• prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 3 000 000 €• prix des constructions : 2 550 000 €• prix du terrain : 450 000 €• frais d'acquisition (B) : 240 000 €

• prix de levée de l'option (C) : 300 000 €




Solution :1.Amortissement par les loyers du CBI : La fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le montant des loyers (montant réel du « prêt ») est égale à la différence existant entre le prix de revient de l'immeuble (Prix d’achat et frais : A + B) et le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat (C), soit :


convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat (C), soit :(3.000.000€ + 240.000€) – 300.000€ = 2 940 000€.

2.Le plan d'amortissement de cette fraction de financement et la détermination de la quote-part des loyers non déductible qui en résulte peuvent être présentés comme suit :

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIERAnnée Loyer Rémunération

(intérêts)QP prise en compte pour la

fixation du prix de vente (capital amorti)

Quote-part réputée affectée au financement Quote-part du loyer non déductible

des frais d'acquisition

des constructions du terrain

1 391 733 € 291600 € 100 133 € 100 133 € 0 € 0 € 0 €

2 391 733 € 282 588 € 109 145 € 109 145 € 0 € 0 € 0 €

3 391 733 € 272 765 € 118 968 € 30 722 € 88.246 € 0 € 0 €

4 391 733 € 262 058 € 129 675 € 0 € 129 675 F 0 € 0 €

5 391 733 € 250 387 € 141 346 € 0 € 141 346 € 0 € 0 €

6 391 733 € 237 666 € 154 067 € 0 € 154 067 € 0 € 0 €

7 391 733 € 223 800 € 167 933 € 0 € 167 933 € 0 € 0 €

8 391 733 € 208 686 € 183 047 € 0 € 183 047 € 0 € 0 €La fraction de loyer non déduite (150.000€)+ le Prix de levée d’option (300.000€)

= +


9 391 733 € 192 211 € 199 522 € 0 € 199 522 € 0 € 0 €

10 391 733 € 174 255 € 217 478 € 0 € 217 478 € 0 € 0 €

11 391 733 € 154 682 € 237 051 € 0 € 237 051 € 0 € 0 €

12 391 733 € 133 347 € 258 386 € 0 € 258 386 € 0 € 0 €

13 391 733 € 110 092 € 281 641 € 0 € 281 641 € 0 € 0 €

14

15

391 733 € 84 744 € 306 989 € 0 € 306 989 € 0 € 0 €

391 733 € 57 115 € 334 618 € 0 € 184 618 € 150 000 € 150 000 €

5 875 997 € 2 935 997 € 2 940 000 € 240 000 € 2 550 000 € 150 000 € 150 000 €

+ le Prix de levée d’option (300.000€)= valeur du terrain (450.000€)

= +



2.2.4 - Régime des bureaux en Ile de France

• Champ d’application:Date d’achèvementAffectation


AffectationSuperficie affectéeZone géographique concernée

• Régime applicable




Données :• contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans • durée normale d'utilisation des constructions : 30 ans• prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 15 000 000 €• prix des constructions : 10 500 000 €


• prix des constructions : 10 500 000 €• prix du terrain (30 %) : 4 500 000 €• frais d'acquisition (B) : 1 200 000 €

• prix de levée de l'option (C) : 750 000 €




1. Montant à amortir par les loyers du CBI : La fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le montant des loyers (montant réel du « prêt ») est égale à la différence existant entre le prix de revient de l'immeuble (Prix d’achat et frais : A + B) et le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat


B) et le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat (C), soit :

(15.000.000€ + 1.200.000€) – 750.000€ = 15.450.000€.

2. Le plan d'amortissement de cette fraction de financement et la détermination de la quote-part des loyers non déductible qui en résulte peuvent être présentés comme suit :


Année Loyer Rémunération(intérêts)

QP prise en compte pour la fixation du

prix de vente (capital amorti)

Cumul Quote-part affectée au financement des frais d'acquisition

Amortissement théorique

Cumul frais d'acquisition et amortissement

théorique

Quote-part du loyer non

déductible (4)

1 1 984 209€ 1 457 999€ 526 210 € 526 210 € 1 200 000 € 350 000 € 1 550 000 € 0 €

2 1 984 209€ 1 410 640€ 573 569 € 1 099 778 € 0 € 350 000 € 1 900 000 € 0 €

3 1 984 209€ 1 359 019€ 625 190 € 1 724 968€ 0 € 350 000 € 2 250 000 € 0 €

4 1 984 209€ 1 302 752€ 681 457 € 2 406 425 € 0 € 350 000 € 2 600 000 € 0 €

5 1 984 209€ 1 241 421€ 742 788 € 3 149 213 € 0 € 350 000 € 2 950 000 € 199 213 €

6 1 984 209€ 1 174 570€ 809 639 € 3 958 852 € 0 € 350 000 € 3 300 000 € 459 639 €

7 1 984 209€ 1 101 703€ 882 506€ 4 841 358€ 0 € 350 000€ 3 650 000€ 532 506€

= +


7 1 984 209€ 1 101 703€ 882 506€ 4 841 358€ 0 € 350 000€ 3 650 000€ 532 506€

8 1 984 209€ 1 022 277€ 961 932 € 5 803 290 € 0 € 350 000 € 4 000 000 € 611 932 €

9 1 984 209€ 935 703€ 1 048 506 € 6 851 796 € 0 € 350 000 € 4 350 000 € 698 506 €

10 1 984 209€ 841 338€ 1 142 871 € 7 994 668 € 0 € 350 000 € 4 700 000 € 792 871 €

11 1 984 209€ 738 479€ 1 245 730 € 9 240 397 € 0 € 350 000 € 5 050 000 € 895 730 €

12 1 984 209€ 626 364€ 1 357 845 € 10 598 243 € 0 € 350 000 € 5 400 000 € 1 007 845 €

13 1 984 209€ 504 157€ 1 480 052 € 12 078 294 € 0 € 350 000 € 5 750 000 € 1 130 052 €

14

15

1 984 209€ 370 953€ 1 613 256 € 13 691 551 € 0 € 350 000 € 6 100 000 € 1 263 256 €

1 984 209€ 225 760€ 1 758 449 € 15 450 000 € 0 € 350 000 € 6 450 000 € 1 408 449 €

15 450 000 € 1 200 000 € 5 250 000 € 9 000 000 €

La quote-part non déductible correspond à la différence entre :- Le loyer cumulé- et l’amortissement théorique cumulé



2.2.5 - Régime des PME

Conditions :

• Durée du CBI : 15 ans

• Implantation : Zone défavorisées (art 239 sexiés D - CGI)


• Implantation : Zone défavorisées (art 239 sexiés D - CGI)

• Crédit-preneur : PME (art 39 quinquiès D - CGI )



2.3 – ISF (RM 8/07/2008)

IMMEUBLE

SCI

IMMEUBLE

Crédit-bail


SCI

LOCATION

ISF

Ss location

ISF

SCI


DEBUT du CBI REVENTE

PRENEUR(CBI) : � TPF :CBI > 12 ans

COURS du CBI

PRENEUR � Impôt Direct :Déductibilitédes Loyers� ISF

CESSION du CBI

CEDANT� Plus-value

FIN du CBI

PRENEUR (Achat)� Impôt direct :Réintégration de loyersAmortissements ultérieurs� DE :

VENDEUR� Impôt DirectPlus-value


VENDEUR (plus-value): � Vendeur = tiers� Vendeur = Crédit-preneur

BAILLEUR (Achat) : � DE � TPF� TVA

� ISF (CBI à une SCI)

CESSIONNAIRE� DE+TVA1èreVentilation du prix� Impôt direct(amortissement) 2èmeVentilation du prix

� DE :Sur prix LOA� TVA : TVA ou régul de TVAOU dispense� Plus-value: Preneur à l’IR et sous-location

ACQUEREUR� DE :Droit commun


2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (Préambule : Mécanisme et détermination du prix)

CESSIONNAIRE

Crédit-preneur futur

CREDIT-BAILLEUR

CEDANT

Crédit-preneur actuel

Crédit-bail

Cession du crédit-bail


VALEUR DE L’IMMEUBLE ……………………………1.000.000€RESTE A VERSER AU CREDIT-BAILLEUR :- Prix de levée d’option d’achat…………………………….. - 1€- Loyers restant à verser (actualisés…ou capital restant du)……. - 300.000€PRIX DE CESSION HT A VERSER AU CEDAN…. 699.999€

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (situation du cédant)

CBI

Avant 96

Plus-value = Prix de cession HT (ou prix-VNC du prix d’acquisition du contrat)

Cédant soumis à l’IS IS

Cédant soumis à l’IR

Cession dans les 2 ans

Cession à + de 2 ans

PV à CT

PV à CT (Amt. Théorique )

PV à LT


CBI

a/c 96

Plus-value = Prix de cession HT (ou prix-VNC du prix d’acquisition du contrat) – Loyers non déduits

PV à LT (Surplus)

Cédant soumis à l’IS IS

PV à LT (Surplus) Cédant soumis à l’IR

PV à CT (Amt. Financier )

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (situation du cessionnaire : 1ère ventilation)

PRIX DE CESSION DU CONTRATPROMESSE

DEVENTE

DROITAU BAIL


TVA • de plein droit (immeuble neuf)• ou sur option (immeuble ancien)

Sauf dispense art. 257bis

DROITS D’ENREGISTREMENT• Abattement 23K€• > 3% jusqu’à 200K€ > 5% au-delà)

+ TPF 0,715% si publication


CBI

Avant 96

2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (situation du cessionnaire : 2ème ventilation)

Ventilation

Au prorata de la valeur réelle respective du terrain et du bâti :- à la date de la cession - par rapport à celle de l’immeuble

Amortissement

De la fraction représentative des constructions :- sur la durée normale d’utilisation- selon les règles de droit commun


CBI

a/c 96Ventilation

La fraction terrain correspond à la valeur réelle du terrain au jour de la cession- diminuée de sa valeur au jour de la conclusion du CBI- augmentée des loyers non déduits

AmortissementDe la fraction représentative des constructions :- sur la durée normale d’utilisation- selon les règles de droit commun

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d’option)

2.4.1 – Impôts directs : a) Réintégration partielles des loyers déduits

SICOMI

REGIME REINTEGRATIONSDEDUCTIONS

• Valeur historique terrain• Suramt bâtiment (si<15 ans)

•Totalité des loyers


Non SICOMI

Général

PME

Bureaux en IDF

• Avt 91 : Néant• Après 91 : Suramt (Bât + ter)

•Avt 91 : comme amt normal•Après 91: Intégralité loyers

• tous les loyers sauf les derniers pour valeur terrain

• Suramt du bâtiment

• Totalité des loyers sauf les derniers pour valeur terrain

• Néant (si CBI > 15 ans)

• Néant•Comme amt normal


2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d’option)

2.4.1 – Impôts directs

b) Amortissements ultérieurs

Base : montant réintégré, mais pour la partie correspondant au suramortissement du bâtiment


correspondant au suramortissement du bâtiment

Conditions : amortissement dans les conditions de droit commun (linéaire, durée normale)

CBI LOA



2.4.1 – Impôts directs

1 2


3

54



2.4.2 – TVA : l’impôt du vendeur (crédit-bailleur)

Hypothèse 1 : Immeuble ancien (+ de 5 ans)

Poursuite d’une activité de location soumise à TVA :

Pas d’activité de location soumise à TVA (crédit-pr eneur exploitant):• TVA à 19,60% sur le prix : sur option• ou TVA de régularisation (art. 207 CGI) calculée en fonction de la durée du CBI


Hypothèse 2 : Immeuble neuf

Poursuite d’une activité de location soumise à TVA :• Dispense TVA de régularisation (art 257bis du CGI)

Pas d’activité de location soumise à TVA (crédit-pr eneur exploitant) :• TVA à 19,60% sur le prix : de plein droit

Poursuite d’une activité de location soumise à TVA :• Dispense TVA (art 257bis du CGI)



2.4.3 – Droits d’enregistrement /TPF: L’ impôt de l’ acquéreur

Hypothèse 1 : Immeuble ancien (+ de 5 ans)• Base : Prix de levée d’option (« 1€ ») ou valeur vénale si CBI de + 12 ans non publié).

+ TVA de régularisation (sauf dispense art 257bis du CGI)+ Autres charges augmentative du prix

• Taux :


• Taux : - 5,09% (droit commun)- Ou 0,715% (engagement de revendre par acquéreur assujetti)- Ou 125€ (engagement de construire par acquéreur assujetti)

Hypothèse 2 : Immeuble neuf (- de 5 ans)• Base : + Prix de levée d’option hors TVA ou valeur vénale si CBI de + 12 ans non publié). • Taux : 0,715%



2.4.4 – Plus-value…à l’achat

• Remarque préliminaire• Champ d’application• Fondement• Calcul de la plus-value


• Calcul de la plus-value• Imposition de la plus-value



2.4.4 – Plus-value…à l’achat

CBI LOA


SOUS LOCATION = BNC LOCATION = REVENU FONCIER

PLUS-VALUE (art 93 quater IV du CGI)=

VALEUR VENALE – (PRIX LOA + REINTEGRATION)



2.4.5 – Taxe foncière

Art 1499-O-A du CGI (QPC et CE 13/07/2011)



2.5 – REVENTE DE L’IMMEUBLE (après levée d’option)

2.5.1 – Vendeur

• Impôts directs (plus-value) : le prix de revient correspond à la VNC du prix d’acquisition (LOA) et à la VNC du montant réintégré


• TVA : droit commun


2.5 – REVENTE DE L’IMMEUBLE (après levée d’option)

2.5.2 – Acquéreur

• Droits d’enregistrement : Droit commun…sauf nouveau CBI


• Amortissements : Droit commun…sauf nouveau CBI

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