KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa yang telah

melimpahkan rahmat-Nya kepada kami, sehingga kami dapat menyelesaikan

laporan Manajemen Proyek Konstruksi tentang Pra Pendanaan (Turn Key).

Adapun laporan Manajemen Proyek Konstruksi tentang Pra Pendanaan

(Turn Key) ini telah kami usahakan semaksimal mungkin. Oleh karena itu kami

ingin mengucapkan terima kasih kepada Ibu Dewi Ana Rusim ,ST, MT selaku

dosen mata kuliah Manajemen Proyek Konstruksi yang telah membimbing kami.

Terima Kasih juga kepada teman-teman seperjuangan yang juga selalu

memberikan motivasi baik berupa sharing pendapat, motivasi dan hal-hal lainnya

dalam rangka pembuatan laporan ini.

Kami sangat menyadari tidak ada manusia yang sempurna begitu juga

dalam penulisan laporan ini, apabila terdapat kekurangan dan kesalahan dalam

laporan ini, kami sangat berharap kepada seluruh pihak agar dapat memberikan

kritik dan juga saran seperlunya.

Akhir kata, semoga laporan Manajemen Proyek Konstruksi ini dapat

memberikan manfaat dan bahan pembelajaran kepada kita semua.

Jayapura, 03 April 2015

Penulis

| KELOMPOK 5 1

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR........................................................................................ i

DAFTAR ISI....................................................................................................... ii

BAB I. PENDAHULUAN.................................................................................. 3

a. Latar Belakang.............................................................................................. 3

b. Tujuan Penulisan........................................................................................... 5

BAB II. PEMBAHASAN................................................................................... 6

a. Definisi Jaminan Pembayaran dan Pra Pendanaan (Turnkey Project).......... 6

b. Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project............................................... 8

c. Aspek-Aspek dalam Turnkey Project........................................................... 10

d. Kelebihan dan Kekurangan Sistem Turnkey Project.................................... 15

e. Contoh Organisasi Turnkey Project.............................................................. 17

BAB III. PENUTUP........................................................................................... 19

A. Kesimpulan................................................................................................... 19

B. Saran.............................................................................................................. 19

DAFTAR PUSTAKA........................................................................................ 20

| KELOMPOK 5 2

BAB I

PENDAHULUAN

a. Latar Belakang

Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja

antara pengguna jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum,

berbentuk kontrak konstruksi. Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang

pembagian hak dan kewajiban diantara keduanya.

Definisi kontrak adalah:

PMBOK : Dokumen yang mengikat pembeli dan penjual secara hukum.

Kontrak merupakan persetujuan yang mengikat penjual dan penyedia jasa,

barang, maupun suatu hasil, dan mengikat pembeli untuk menyediakan uang

atau pertimbangan lain yang berharga.

FIDIC Edisi 2006 : Kontrak berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement),

Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender),

Persyaratan (Conditions), Spesifikasi (Spesifications), Gambar-gambar

(Drawings), Jadwal/Daftar (Schedules), dan dokumen lain (bila ada) yang

tercantum dalam perjanjian kontrak atau dalam Surat Penunjukan.

UU Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 tentang jasa konstruksi

dijelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi merupakan keseluruhan dokumen

yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam

penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.

Kontrak kerja konstruksi adalah juga kontrak bisnis yang merupakan suatu

perjanjian dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak

yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis.

Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek

komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan

kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih pihak yang

mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001).

Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara lain adalah

dokumen Syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract) karena dalam dokumen

| KELOMPOK 5 3

inilah dituangkan semua ketentuan yang merupakan aturan main yang disepakati

oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian. Dalam membuat perjanjian

harus melibatkan pihak-pihak yang berkompeten dan berdasarkan hukum yang

berlaku. (Contracts And The Legal Environment For Engineers And Architect,

sixth edition, Joseph T. Bockrath)

Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara pengguna jasa (pemilik

proyek / pemberi tugas) dan penyedia jasa (konsultan perencana/kontraktor

pelaksana / konsultan pengawas) mengenai kegiatan industri jasa konstruksi

(Mengenal Kontrak Konstruksi Di Indonesia, Ir. H. Nazarkhan Yasin)

Dalam umurnya yang telah memasuki usia 70 tahun, Republik Indonesia

telah melakukan berbagai pembangunan di berbagai sektor. Bangsa Indonesia

telah memasuki masa-masa sulit sebagai negara muda yang penuh tantangan baik

dari dalam negeri maupun luar negeri. Hasil pembangunan itu tampak dari antara

lain semakin banyaknya gedung bertingkat, semakin baiknya saran infrastruktur

jembatan dan jalan, dibangunnnya berbagai saluran irigasi dan bendungan serta

sarana prasarana lainnya.

Dalam Pembangunan Nasional, jasa konstruksi mempunyai peranan penting

dan strategis mengingat jasa konstruksi menghasilkan hasil akhir berupa

bangunan atau bentuk fisik lainnya, baik yang berupa prasarana maupun sarana

yang berfungsi mendukung pertumbuhan dan perkembangan berbagai bidang

Sejarah perkembangan Konstruksi di Indonesia modern dimulai sejak

proklamasi kemerdekaan sampai saat ini. Tingkat perkembangan jasa konstruksi

sangat tergantung pada tingkat pembangunan yang dicanangkan pemerintah,

terutama yang berhubungan dengan proyek infrastruktur yang dilaksanakan untuk

memenuhi kebutuhan masyarakat atas fasilitas umum. Dunia konstruksi

berkembang lebih baik, saat pemerintahan Orde Lama memulai proyek prestisius

untuk mensejajarkan Indonesia dengan negara-negara lain di dunia. Berbagai

proyek mercusuar dicanangkan oleh pemerintah antara lain pembangunan Tugu

Monas beserta kompleksnya, Lapangan Gelora Bung Karno di Senayan,Masjid

Istiqlal, Jembatan Ampera di Palembang sampai dengan Semanggi Interchange

| KELOMPOK 5 4

Road, merupakan contoh awal menggeliatnya pembangunan konstruksi di

Indonesia.

b. Tujuan Penulisan

Tujuan penulisan laporan ini adalah agar para pembaca dapat mengetahui salah

satu aspek dalam Kontrak Konstruksi yaitu aspek cara pembayaran berupa Pra

Pendanaan (Turn Key) dan juga mengetahui pentingnya Kontrak Konstruksi

tersebut dalam pengerjaan proyek. Hal ini bertujuan agar kedepannya tidak terjadi

kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi yang mengakibatkan kerugian

besar dalam proyek yang dilaksanakan..

BAB II

| KELOMPOK 5 5

PEMBAHASAN

a. Definisi Jaminan Pembayaran dan Pra Pendanaan (Turnkey)

Jaminan Pembayaran (Payment Agreement) merupakan jaminan yang

biasa digunakan dalam bentuk kontrak Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia

Jasa (Contractor's Full Prefinance) dimana seluruh pekerjaan dibiayai terlebih

dahulu oleh penyedia jasa, untuk menjamin penyedia jasa mendapatkan

pembayaran atas pekerjaannya maka pengguna jasa harus memberikan

jaminan pembayaran kepada penyedia jasa.

Jaminan pembayaran bukanlah sebuah instrumen pembayaran, jaminan ini

baru dapat dicairkan apabila secara tegas telah dinyatakan di dalam kontrak

bahwa jaminan pembayaran tersebut boleh dicairkan sebagai alat pembayaran

kepada penyedia jasa. Dengan adanya jaminan-jaminan tersebut, resiko

pengguna jasa sedikit dikurangi namun bukan berarti hilang sama sekali

karena berdasarkan uraian di atas, pemilihan bentuk penjaminan baik bank

garansi maupun surety bond sama-sama memiliki batas maksimum pemberian

ganti rugi dalam hal ini sebesar nilai jaminan itu sendiri.

Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola

pekerjaan dimana masing-masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan

kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi Tugas akan melakukan pembayaran

pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai 100% dan telah disetujui oleh

Pemberi Tugas. Dengan kata lain, Pelaksana Pekerjaan (Konsultan Perencana,

Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi dan Kontraktor, baik sendiri-

sendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak-pihak tersebut) membiayai

dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi

Tugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati hal-hal

mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan

dan pembayaran total pada akhir pekerjaan. Ditinjau dari pihak yang disebut

dalam pembangunan melalui pola Turnkey Project dibagi atas Pengguna jasa

dan Penyedia Jasa. Pengguna jasa adalah perseorangan atau badan sebagai

| KELOMPOK 5 6

pemberi tugas atau pemilik pekerjaan atau proyek yang memerlukan layanan

jasa konstruksi. Disisi lain yang disebut Penyedia Jasa adalah orang

perseorangan atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa

konstruksi.

Keuntungan dari proyek-proyek turnkey adalah owner tidak perlu

mengeluarkan tenaga ekstra dalam mengkoordinasi semua elemen

dibawahnya. Selain itu, karena dari proses perencanaan hingga pembangunan

dilaksanakan oleh satu pihak, maka proses optimalisasi desain bisa dilakukan

sepanjang proyek berlangsung dan lebih cepat dilaksanakan.

Keuntungan yang diraih pemberi kerja tentu saja hasil kerja yang

kemungkinan bisa lebih cepat, minimalisasi konflik dan mengurangi resiko

adanya saling lempar tanggung jawab apabila terjadi kegagalan konstruksi.

Secara sederhana praktek seperti ini sudah lama dilaksanakan oleh insinyur-

insinyur yang bekerja perseorangan baik sipil maupun arsitek dalam

merencanakan dan membangun rumah-rumah tinggal dimana proses

perencanaan, pencarian material, dan proses konstruksi ditanggung-jawabkan

kepada satu pihak. Kelemahan dari struktur seperti ini adalah Adanya resiko

kegagalan konstruksi yang lebih besar karena biasanya kontraktor-kontraktor

EPC berasal dari kontraktor maupun konsultan murni. Apabila proyek

dimenangkan oleh kontraktor dengan basic konsultan, kemungkinan bangunan

yang akan dibuat boros dalam pembiayaan. Apabila dimenangkan oleh

kontraktor dengan basic pelaksana, sydah pasti harga akan efisien, namun

resiko yang timbul akan lebih besar.

Namun, dari semua sistem organisasi yang ada, pemberi kerja, masih

punya wewenang penuh untuk memilih karena masing-masing struktur

organisasi proyek memiliki sisi keunggulan masing-masing.

| KELOMPOK 5 7

b. Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project

Pada sebuah proyek properti ada beberapa tipe pembayaran yang bisa

diterapkan untuk membayar kontraktor. Sistem yang paling umum digunakan

adalah sistem pembayaran termin. Sistem termin ini merupakan sistem yang

paling adil karena pembayaran berbanding lurus dengan prestasi kerja

kontraktor. Sistem ini mengharuskan developer memiliki modal awal untuk

membayar kontraktor sesuai syarat yang telah disepakati. Jika developer tidak

memiliki modal awal untuk memulai proyek maka sistem pembayaran yang

bisa diterapkan adalah sistem turnkey project.

Secara sederhana dapat dipahami bahwa sistem turnkey project ini

adalah pembayaran oleh developer atau pemilik proyek terhadap kontraktor

sebagai pelaksana pada saat pekerjaan telah selesai seluruhnya atau pada saat

proyek serah terima dari pelaksana ke pemilik. Jadi dengan sistem turnkey ini

developer tidak memerlukan modal untuk membangun (sesuai isi kontrak)

karena pembangunan dan pembiayaan proyek sepenuhnya menjadi

tanggungjawab kontraktor. Modal kontraktor bisa dalam bentuk pembelian

material, biaya tukang, membayar sub contractor (jika ada). Apabila turnkey

project ini diaplikasikan untuk proyek-proyek properti seperti perumahan,

apartemen dan jenis proyek lain yang akan dijual kepada end user maka

developer tidak memerlukan uang sama sekali untuk memulai pembangunan

fisik proyek, karena jenis apapun pekerjaan fisik bisa dikerjakan dengan

sistem turnkey.

Banyak developer yang mencari kontraktor yang bersedia mengerjakan

proyek dengan sistem pembayaran turnkey terutama developer pemula yang

tidak punya modal yang cukup untuk membayar kontraktor dengan sistem

termin. Sejalan dengan itu sebenarnya banyak juga kontraktor yang bersedia

mengerjakan proyek dengan sistem turnkey ini, kuncinya adalah tawarkan

sesuatu yang tidak bisa mereka tolak. Anda harus menawarkan sesuatu yang

sangat menarik bagi mereka. Misalnya jika dengan sistem termin anda

membayar kontraktor seharga x rupiah, maka dengan sistem turnkey

project ini penawaran harga seyogianya lebih besar dari x rupiah. Bisa juga

| KELOMPOK 5 8

anda mencari formula lain yang tepat sehingga kontraktor tertarik dan tidak

bisa menolak. Tidak ada aturan baku yang mengatur tentang ini, tergantung

dari kesepakatan para pihak saja.

Akan lebih mudah mencari kontraktor dengan turnkey ini jika si

pemberi kerja adalah orang atau developer yang sudah terkenal dan bagus

integritasnya. Dimana tidak ada kekhawatiran dari kontraktor mengenai

kesanggupan bayar dari pemberi kerja. Ini sebenarnya yang menjadi fokus

kontraktor yaitu keamanan dan keterjaminan dalam pembayaran. Jika

kondisinya adalah anda harus menaikkan harga untuk mendapatkan kontraktor

dengan sistem pembayaran turnkey maka resikonya tentu saja keuntungan

anda sebagai developer berkurang. Resiko itu wajar karena anda tidak perlu

uang untuk membangun. Jika dihitung menurut nominal memang laba anda

sebagai developer tergerus, tetapi secara presentase keuntungan anda bisa

lebih besar. Keuntungan lainnya adalah karena property itu mempunyai sifat

baik yaitu bisa dijual walaupun barangnya belum ada atau masih dalam proses

pembangunan.

Sebagai contoh adalah sebuah proyek mixed use di bilangan Cempaka

Putih yang terjual seluruh unitnya yang berjumlah ratusan atau satu tower high

rise building hanya dalam jangka waktu 3 (tiga) jam saja padahal proyek

masih berupa tanah kosong. Bisa dibayangkan jika kontraktor yang akan

membangun proyek tersebut setuju dengan pembayaran turnkey maka

developer tidak perlu uang sendiri untuk membayar kontraktor pada saat

proyek selesai. Karena pembayaran sudah diterima dari konsumen.

| KELOMPOK 5 9

c. Aspek-Aspek dalam Turnkey Project

a. Aspek Pasar

Pertumbuhan jumlah penduduk pesat (1,68%/tahun) mengakibat-

kan penambahan kebutuhan rumah untuk keluarga baru rata-rata

800.000 unit rumah/tahun [5] .

Rencana Strategis Pembangunan Perumahan 2005-2009, telah

menetapkan untuk memfasilitasi pembangunan 60.000 unit

Rusunawa dan 25.000 unit Rusunami

Perum Perumnas hanya bisa menyumbang pembangunan rumah 10

% saja dari sekitar 245.452.739 jiwa penduduknya (Majalah

Properti per 6 Juli 2006).

Pemerintah mencanangkan pembangunan 1.000 Tower (menara)

RUMAH SUSUN diseluruh kota di Indonesia yang berpenduduk

diatas 2 juta jiwa yang memakan waktu kurang lebih tiga tahun.

Lebih dari itu, Indonesia memantapkan era berdiam dirumah

vertikal. (Kompas 24 Agustus 2006 ).

RPMJN 2015-2019 sasaran pembangunan yaitu mengembangkan

sistem penyediaan perumahan rumah susun sewa yang dianggarkan

pemerintah.

b. Aspek Teknis

/Secara teknis pembangunan dengan pola turnkey mempunyai

kesamaan dengan pola lainnya, hanya saja cara pembayarannya yang

berbeda, dimana pola turnkey pembayarannya adalah diakhir

selesainya pelaksanaan pembangunan dengan beberapa scheme

pembayaran.

Gambar 4. Proses Kerja Teknis

| KELOMPOK 5 10

Dari Gambar 4 tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut tentang proses

kerja teknis:

Pengadaan Tanah

Perlu diperhatikan dalam pengadaan tanah yaitu kecocokan lokasi

untuk penerapan Turnkey Project. Pemilihan lokasi/site selection

diperkotaan memerlukan biaya:

Site aquisition cost

Land development cost

Professed fee

Permits

Carrying charges

Cost of money.

Perencanaan

Konsep perancangan terhadap Tapak:

Batas dan kondisi fisik

Lingkungan sekitar tapak

Pencapaian dan sirkulasi

Zoning dan Batas Intensitas Bangunan (BIB)

Konsep perancangan terhadap bangunan fasilitas:

Perencana Infrastruktur dan Landscape

Perencaraan Arsitektur, Struktur, Mekanikal & Elektrikal

Pembangunan/Construction

Pembangunan fisik Infrastruktur dan Landscape

Pembangunan fisik Struktur, Mekanikal & Elektrikal serta

Arsitektur dan fasilitas lainnya.

Serah Terima

Setelah semua pekerjaan dari perencanaan sampai pelaksa-naan

fisik telah diselesaikan oleh Penyedia Jasa/Investor dan sesuai

dengan syarat-syarat dan speksifikasi yang telah disetujui maka

| KELOMPOK 5 11

dilakukan serah terima kepada pengguna jasa.

Pembayaran

Berdasarkan serah terima maka pengguna jasa melakukan

pembayaran kepada penyedia jasa sesuai dengan syarat-syarat yang

telah disetujui dalam kontrak Turnkey tersebut

c. Aspek Hukum

Dari sisi aspek hukum terhadap Turnkey Project adalah lebih kearah

permasalahan perjanjian/kontrak yang sering menimbulkan dampak

hukum yang cukup luas dan serius yaitu:

Lingkup Pekerjaan

Dimana lingkup pekerjaan yang berdasarkan Turnkey Project yang

berupa Rancang Bangun (Desain & Build) mempunyai pekerjaan

yang sangat kompleks, hal ini akan mudah menimbulkan masalah

jika lingkup pekerjaan yang di sampaikan oleh pihak Pengguna

jasa kepada pihak penyedia jasa tidak secara mendetail dan batasan

yang jelas. Lingkup pekerjaan didalam kontrak haruslah selengkap

dan sedetail mungkin, agar supaya di waktu depannya tidak terjadi

saling menyalahi dalam pekerjaan konstruksi.

Penghentian Sementara Pekerjaan

Sistem Turnkey Project yang sangat kompleks dan terdiri dari

beberapa tahap kegiatan yaitu dari Pra desain, desain final sampai

pelaksaan fisik dan juga waktu yang cukup panjang, hal ini sangat

memungkinkan pihak pengguna jasa ataupun penyedia jasa untuk

melakukan penghentian sementara pekerjaan.

Sistem Pembayaran

System Pembayaran Turnkey Project adalah pada saat seluruh

pekerjaan yang di laksanakan oleh Penyedia Jasa telah selesai baru

dibayar, maka pembayaran harus dibuat sejelas mungkin.

Bank garansi

Dalam proses pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh

| KELOMPOK 5 12

Penyedia Jasa sama sekali tidak menerima pembayaran selama

konstruksi, maka aturan pembayaran melalui Bank garansi

yang di berikan oleh Pihak Pengguna Jasa harus dijelaskan

selengkap mungkin.

Pemutusan Kontrak

Proses Pekerjaan yang di lakukan dengan sistem turnkey adalah

sangat kompleks maka aturan terhadap kemungkinan terjadi

pemutusan kerja harus di jelaskan.

Force majeure

Pengaturan hukum terhadap kejadian-kejadian yang luar biasa

yang diluar kekuasaan para pihak dengan pernyataan resmi

oleh instansi pemerintah yang berwenang seperti Bencana

alam, peperangan.

Penyelesaian Perselisihan

Sesuai dengan kondisi bahwa pekerjaan konstruksi yang banyak

melibatkan stakehorder, khususnya dengan sistem Turnkey Project

yang pembayarannya di akhir proyek, kemungkinan perselisihan

akan timbul, untuk itu pengaturan terhadap perselisihan harus jelas.

d. Aspek Keuangan/Pendanaan

Pendanaan untuk perolehan lahan dapat dilakukan dengan cara:

o Melakukan pola kerjasama antara Penyedia Jasa /Investor dengan

Pemerintah (dalam hal ini Perumnas) untuk pengadaan tanah

perkotaan untuk pembangunan Rusunawa/mi.

o Pola kerjasama Pembangunan dengan Instansi (baik dengan

Industri, endidikan/Universitas, Perusahaan) yang membutuhkan

pengadaan rumah dimana mereka telah memiliki tanah untuk

Rusun/flat.

o Investor melakukan pembebasan dan pengembangan tanah dan

membangunnya dengan cara subsidi silang sepert yang telah

dilakukan oleh HDB Singapura, dimana area lantai bawah dan

| KELOMPOK 5 13

sekitarnya yang strategis dibuat retail/komersial dengan harga

komersil dan lantai tingkatnya dibuat hunian untuk MBR,

o Pola kerjasama dengan Investor asing baik dalam penyediaan dana

untuk pengadaan tanah

o Perolehan Dana melalui pinjaman bank dengan komposisi 70% :

30% dan perhitungan bunga dibebankan pada konsumen atau dana

hibah pemerintah

o Perolehan dana Hibah dari Pemerintah pusat/daerah melalui

APBN/APBD atau subsidi selisih bunga melalui bank

pemerintah( BTN) kepada calon pembeli rusun/ MBR.

o Perolehan Anggaran Pem-bangunan dari Pemerintah dimana sudah

tersedia dana 10 triliun (sumber Kompas 24/8/06) untuk Rusun

dari total 50 triliun yang dibutuhkan untuk membangun 1.000

Rusun. (Kompas, 24 Agustus2006).

o Mekanisme perolehan dana dari Badan-badan: Jamsostek;

bapertarum; YKPP; Bapertarum; SMF; SMM; Sindikasi Perbank-

an, diproyeksikan sebesar Rp. 88,98 triliun untuk penyediaan dana

Pembangunan Perumahan bagi

o Masyarakat berpenghasilan rendah. Dari APBN diproyeksik-an

sebesar Rp.21,6 triliun untuk Pembangunan Perumahan bagi MBR.

(Bisnis Indonesia, 23 Agustus 2009).

| KELOMPOK 5 14

d. Kelebihan dan kekurangan Sistem Turnkey Project

Tabel 1 Kelebihan dan Kekurangan Sistem Turnkey Project ditimjau dari

Pemberi Tugas

KELEBIHAN KEKURANGANa) Tidak perlu memikirkan

proses konstruksi dari perencanaan sampai selesai konstruksi

a. Harus membayar provisi Bank untuk payment guarantee selama masa pembangunan

b) Tidak perlu menyediakan dana dari sejak awal proyek hingga proyek selesai

b. Harus menanggung beban biaya bunga selama pembangunan terhadap harga kontruksi

c) Tidak perlu QS (Quantity Surveyor)

c. Biaya konstruksi akan lebih mahal daripada kontrak biasa.

d) Tidak perlu pengawasan pekerjaan secara lengkap (cukup beberapa saja)

d. Apabila dana investasi yang sudah tersedia sejak awal konstruksi tidakdigunakan oleh Owner (Pemberi Tugas) dengan optimal di bidang lain maka menurut analisa ekonomi pada dasarnya Owner membayar lebih mahal dibandingkan dengan jasa konstruksi konvensional

e) Tidak ada resiko keuangan (membayar lebih dari prestasi)

e. Harus menanggung beban biaya asuransi dan beban biaya pengamanan investasi lainnya akan dibebankan pada harga konstruksi

f) Dapat menunda pembayaran jika mutu konstruksi belum seusai kontrak, hingga kontraktor dapat memenuhi seluruh persyaratan dalam kontrak

f. Kemungkinan pemblokiran sebagian rekening di Bank sebagai pendukung Payment Guarantee

g) Dapat menggunakan dana yang tersedia sejak awal pembangunan untuk kepentingan lain.

h) Dapat terhindar dari keterlambatan dan selesai tepat waktu.

i) Mutu konstuksi dapat terjamin

| KELOMPOK 5 15

Tabel 2 Kelebihan dan Kekurangan Sistem Turnkey Project ditimjau dari

Penerima Tugas

KELEBIHAN KEKURANGANa) Dapat membebankan semua

biaya pengamanan kepada harga konstruksi

1. Harus menyediakan dana sejak awal proyek hingga selesai (bisa mengganggu likuiditas)

b) Tidak ada hambatan dalam perhitungan prestasi

2. Bila penyelesaian terlambat selain dikenakan denda juga cost of money bertambah

c) Bebas mengatur tahapan agar pekerjaan lebih efisien

3. Bila nilai proyek yang cukup besar, maka dana yang dipinjamkan ke pihak keuangan cukup besar yang berarti memerlukan agunan besar pula.

d) Mengetahui persis seluruh aspek pekerjaan

4. Dibutuhkan jaminan ketersediaan modal selama pembangunan.

e) Tidak ada birokrasi dalam proses pekerjaan

5. Mempunyai resiko keuangan yang cukup tinggi

f) Dapat mendorong SDM menjadi lebih efisien dan profesional

6. Apabila tidak dapat bekerja efisien akan rentan terhadap keterlambatan berarti akan menambah beban bunga uang.

g) Mendorong terbiasa bekerja lebih hati-hati agar terhindar dari penundaan pembayaran untuk keperluan perbaikan

7. Apabila tidak dapat bekerja hati-hati atau tidak bisa menjaga mutu akan rentan terhadap waktu dan biaya tambah untuk perbaikan berarti beban bunga.

h) Dapat menciptakan penyedia jasa menjadi usaha konstruksi yang profesional dan punya peluang bisnis yang menjanjikan

| KELOMPOK 5 16

e. Contoh Organisasi Turnkey Project

Sebuah pembangkit listrik 150-MW diusulkan pada tahun 1985 oleh

Perusahaan Texas-New Power Meksiko Fort Worth, Texas, yang akan

memanfaatkan operasi turnkey. Setelah persetujuan oleh Texas Utilitas

Komisi, sebuah konsorsium yang terdiri dari HB Zachry Co,

Westinghouse Electric Co, dan Rekayasa Pembakaran, Inc akan

merancang, membangun dan membiayai pembangkit listrik selesai

pada tahun 1990 untuk biaya konstruksi diperkirakan sebesar $200 juta

dolar pada tahun 1990. Konsorsium akan bertanggung jawab total

selama konstruksi, termasuk biaya pelayanan utang, dan dengan

demikian menghilangkan risiko eskalasi biaya untuk pembayar tingkat,

pemegang saham dan manajemen perusahaan utilitas.

Jalan Tol Cipularang sepanjang 44 km dikerjakan oleh sembilan

kontraktor dalam kurun waktu 12 bulan. Total nilai proyek ini

mencapai sekitar Rp 1,8 triliun. Secara hitungan kasar, jika kita ingin

membangun 1.500 km jalan tol dalam kurun waktu lima tahun, maka

dibutuhkan sekitar 61 kontraktor setiap tahun bekerja bersama-sama.

Padahal jumlah kontraktor besar, baik BUMN maupun swasta,

| KELOMPOK 5 17

mungkin di bawah sepuluh perusahaan. Adhi Karya, salah satu

kontraktor Jalan Tol Cipularang. Kemampuan finansialnya cukup

tersedot karena proyek ini. Sayangnya, tidak terdapat data finansial

mengenai kontraktor lainnya untuk melakukan penkajian yang lebih

mendalam. Kekurangan kontraktor dapat sebagian dipenuhi oleh

kontraktor asing yang mempunyai kelebihan dalam hal dukungan dana

sehingga dapat mengerjakan proyek-proyek raksasa.

Pembangunan pipa gas dari Perusahaan Gas Negara di Sumatera

Selatan atau sering disebut SSWJ I (South Sumatra West Java Stage I).

Pembangunan pipa gas SSWJ I ini menggunakan kontraktor Jepang

dengan skema turnkey. Proyek ini mendapat dukungan finansial secara

penuh dari Japan Bank for International Cooperation (JBIC) sehingga

sangat memudahkan kontraktor. Tapi perlu diingat, kontraktor asing

masih perlu menggandeng perusahaan konstruksi lokal, terutama untuk

mendapatkan bahan bangunan lokal dengan harga bersaing maupun

urusan administrasi dengan pemerintah pusat dan daerah. Kontraktor

asing tidak sepenuhnya bisa mengambil alih pekerjaan konstruksi di

Indonesia tanpa menggandeng kontraktor lokal.

| KELOMPOK 5 18

BAB III

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Berdasarkan hasil pembahasan mengenai turnkey project maka dapat ditarik

kesimpulan sebagai berikut:

1. Penyedia jasa tidak memerlukan cash flow dalam proses pembayaran

dan tidak memerlukan penyediaan dana di muka/down payment

ataupun dana termin dalam masa konstruksi

2. Penyedia jasa tidak memerlukan banyak tenaga ahli dalam proses

persiapan sampai akhir konstruksi

3. Penyedia jasa diharuskan memiliki modal yang besar

4. Pola kontrak turnkey project biaya konstruksi akan lebih mahal

dibandingkan kontrak biasa karena ada nilai bunga dan asuransi serta

resiko yang dibebankan dalam biaya konstruksi tersebut.

B. SARAN

Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka dapat disimpulkan penerapan pola

turnkey project dalam setiap pembangunan sesuai jenisnya, dibutuhkan

pengetahuan, pengalaman, dan ketelitian berhitung khususnya dibidang

hukum dan keuangan. Kehadiran konsultan berpengalaman dibidangnya

dapat dijadikan solusi baik bagi pengguna jasa maupun penyedia jasa, yang

dapat memperhitungkan dan merumuskan hal-hal penting didalamnya

kedalam sebuah TOR. Sehingga pembangunan melalui pola proyek putar

kunci (Turnkey Project) dapat berjalan secara efektif dan efisien, yang

diganjar dengan keuntungan menjalankan bisnis property.

| KELOMPOK 5 19

DAFTAR PUSTAKA

http://indrahayadi.blogspot.com/2015/02/jenis-jenis-jaminan-dalam-

proyek_9.html

http://www.ilmusipil.com/epc-proyek-konstruksi

http://asriman.com/begini-cara-mencari-kontraktor-dengan-turnkey-project/

http://chedemitry.blogspot.com/2012/02/penerapan-pola-proyek-putar-kunci.html

http://proyekusaha.blogspot.com/2011/07/19-turnkey-project-

operation.html#.VW0MzNKqqko

http://www.kompas.com/kompas-cetak/0607/03/ekonomi/2774561.htm

Gunawan, Logawa, Manajemen proyek konstruksi, bunga rampai, Universitas

Trisakti, 2006.

Donald S. Barry, edisi X, Manajemen Konstruksi Profesional: Erlangga. 2011

Rizki Wahyu Sinatria Pianandita, Penanganan Sengketa ..... , FH UI, 2009

| KELOMPOK 5 20