la semaine du développement durable fête ses 10 ans
DESCRIPTION
Les accords internationaux se multiplient et couvrent un champ de plus en plus vaste dans un contexte de prise de conscience mondiale sur le changement climatiqueEn France, les décrets d‟application des lois Grenelle sont progressivement publiés alors que la certification HQE et les labellisations énergétiques sont devenus un « standard » pour les immeubles neufsLe rapprochement des différentes certifications internationales devient nécessaire alors qu‟en matière de consommations, demain est d‟ores et déjà en cours de préparation.TRANSCRIPT
L‟Immobilier durable – Avril 2012
La semaine du
développement durable fête
ses 10 ans
Les accords internationaux se multiplient et couvrent un champ
de plus en plus vaste dans un contexte de prise de conscience
mondiale sur le changement climatique
En France, les décrets d‟application des lois Grenelle sont
progressivement publiés alors que la certification HQE et les
labellisations énergétiques sont devenus un « standard » pour
les immeubles neufs
Le rapprochement des différentes certifications internationales
devient nécessaire alors qu‟en matière de consommations,
demain est d‟ores et déjà en cours de préparation
Page 2 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012
Sommaire
Edito
La semaine du développement durable a 10 ans : retour sur 10 ans de changements
Le Protocole de-Kyoto : le multilatéralisme au service du climat
Les négociations post-Kyoto : vers de nouveaux accords internationaux (2012-2015-2020)
Une Europe volontariste
Retour sur 1 an d’actualité en France
Entrée en application de la RT 2012 en octobre 2011
Réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires existants : remise du rapport du groupe de travail en novembre
2011
Annexe environnementale des baux : publication du décret d‟application
Obligation de publier un bilan d‟émission de gaz à effet de serre pour les entreprises de plus de 500 salariés
Le développement durable aujourd’hui en immobilier d’entreprise
Le « green », ça pousse
Les grands utilisateurs en redemandent
La valeur verte : peu d‟arguments pour l‟identifier
Une part minoritaire des bureaux immédiatement disponibles à la commercialisation sont certifiés
La certification et/ou la labellisation assurera la liquidité des actifs
Perspectives : et quand on célèbrera les 20 ans de la semaine du développement durable
L‟enjeu environnemental est international
Toujours plus loin en matière de labellisation des consommations énergétiques
On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 3
Edito
Les dix ans écoulés depuis l‟initiative de l‟instauration d‟une
semaine officielle du Développement Durable en France marquent
aussi deux autres anniversaires importants : pour la lutte contre le
changement climatique au niveau international, fut entériné par la
communauté européenne le Protocole de Kyoto en avril 2002 et,
plus concrètement, pour le secteur du bâtiment, la directive
européenne sur la performance énergétique des bâtiments fut
actée la même année. Cette directive nous apporta le Diagnostic
de Performance Energétique des bâtiments, le fameux DPE,
quelques années après, en France.
La décennie passée a vu deux autres étapes clés : le lancement
de la certification Haute Qualité Environnementale pour les
bâtiments du tertiaire en 2005 et finalement la promulgation de la
loi Grenelle Environnement en 2009 (« Grenelle 1 ») et en 2010
(« Grenelle 2 ») pour un verdissement globale de notre économie.
En l‟espace de dix ans nous sommes arrivés en France à mettre
en place un cadre de règlementations et d‟initiatives volontaires
complet. Ce spectre d‟un verdissement accéléré englobe la
consommation énergétique du bâtiment, en passant par la
certification environnementale d‟un bâtiment, à l‟éco-certification
de quartiers entiers depuis le lancement de HQE Aménagement,
l‟année dernière.
Le succès des initiatives environnementales et des outils mis en
place est respectable : après seulement un an, 90% des annonces
de transactions immobilières affichent l‟étiquette du DPE et 85%
des livraisons de bureaux neufs sont certifiées HQE en Ile de
France. S‟y rajoute l‟obligation de la RT2012 pour la construction
neuve de diviser la consommation énergétique des bâtiments par
deux ou trois.
Du côté des locataires, une série d‟obligations concernant la
responsabilité sociétale des entreprises (RSE) les a mobilisées,
depuis l‟instauration du rapport développement durable obligatoire
en 2000 pour les grandes sociétés cotées, jusqu‟à l‟arrivée du
bilan des gaz à effet de serre triennale du Grenelle applicable à
toutes les sociétés de plus de 500 salariés à partir de cette année-
ci. Cette pression réglementaire est accompagnée par une
multitude d‟initiatives volontaires des entreprises qui rendent
l‟intégration d‟objectif de développement durable de plus en plus
« normale ».
Ainsi, la pression règlementaire et les initiatives volontaires ont
assuré une avancé impressionnante vers un immobilier de plus en
plus durable.
Pour la prochaine décennie nous pouvons attendre une
continuation des démarches durables par les acteurs de
l‟immobilier. Le focus qui est aujourd‟hui la performance
énergétique des bâtiments pourrait se voir élargi vers des
initiatives d‟amélioration du bien-être des occupants qui devrait se
traduire en une productivité plus élevée et une rétention des
talents dans l‟entreprise.
Naturellement, la cantonnement de la question immobilière autour
des aspects techniques et de coûts devrait diminuer et s‟ouvrir
vers une approche plus globale de la gestion de l‟outil de travail en
intégrant les exigences formulées par la direction des ressources
humaines.
La décennie 2012-2022 pourrait voir émerger un immobilier
véritablement durable car non uniquement
« environnementalement performant » mais aussi prêtant un lieu
de bien-être et de motivation au travail.
Franz Jenowein
Directeur, Conseil Immobilier Durable
Jones Lang LaSalle
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La semaine du
développement durable a 10
ans : retour sur 10 ans de
changements
La semaine du développement durable en France fête ses 10 ans
cette année. Dans un environnement où les notions d‟écologie, de
développement durable, d‟économies d‟énergie, occupent une
place de plus en plus importante, nous profitons de l‟opportunité
pour faire le point sur ces 10 dernières années en matière
d‟initiatives internationales.
Le Protocole de Kyoto : le multilatéralisme au service du
climat
Devant l‟ampleur des changements climatiques, la communauté
internationale, dès le début de la décennie 90, s‟engage dans le
renforcement des accords internationaux. Cette démarche aboutira
en 1997 à la signature du Protocole de Kyoto, qui mettra encore
plusieurs années à être entériné et mis en application. L‟objectif de
ce protocole vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Ainsi, il y a 10 ans, la communauté Européenne entérine le
Protocole de Kyoto au nom de tous ses membres. La France
quant à elle, avait d‟ores et déjà devancé ses partenaires en
ratifiant le protocole dès 2000.
En octobre 2003, l‟Union Européenne vote la directive instituant
un système d‟échanges de quotas d‟émission de GES au sein de
l‟Union.
Le 16 février 2005 le Protocole de Kyoto entre en vigueur et
comprend des engagements de réduction des émissions de GES
par les pays signataires (38 pays industrialisés et la Communauté
Européenne). Le but global est de diminuer de 5% les émissions
de GES pendant la 1ère période d‟engagement (2008-2012) par
rapport à 1990, les parties ayant la liberté quant aux moyens à
mettre en œuvre pour réaliser cet objectif. Par ailleurs, des
mécanismes d‟aides sont mis en place pour aider les pays en voie
de développement à faire face aux changements climatiques et à
mettre en place de projets d‟adaptation.
Cette même année, le système d‟échange de quotas dans l‟UE
entre en vigueur.
L‟année 2007 est riche en grands rendez-vous internationaux. On
peut retenir notamment au premier semestre le 4ème rapport du
GIEC (Groupe d‟experts Intergouvernemental sur l‟Evolution du
Climat). Ce rapport constate que le réchauffement est dû à
l‟activité humaine et que le réchauffement moyen constaté au
cours du siècle écoulé s‟élève à 0,74°C . Par ailleurs, le rythme
d‟accroissement actuel des concentrations de GES devrait
provoquer un réchauffement moyen de 0,2° par décennie durant
les trente prochaines années entrainant une hausse des
températures de 1,1° à 6,4° d‟ici à 2100.
Ce rapport est suivi de l‟annonce faire par le Conseil Européen
d‟un engagement unilatéral de l’UE de réduire ses émissions
de GES de 20% à horizon 2020 par rapport au niveau de 1990 ;
objectif pouvant être porté à 30% en cas d‟accord international
post-Kyoto.
En juin, le G8, réuni en sommet, souligne l‟importance de définir
un objectif mondial de réduction des émissions en impliquant tous
les grands pays émetteurs et d‟examiner la proposition faite par
l‟UE, le Japon et le Canada de réduire de moitié les émissions de
GES d‟ici 2050.
Durant l‟été 2007, plusieurs réunions ont lieu en vue de préparer la
conférence de Bali sur le climat et préparer la « feuille de route »
en vue de négocier les objectifs post-2012 : adaptation des
engagements quantifiés pour les pays développés, actions
d‟atténuation mesurables pour les pays en voie de développement,
collaboration sur les transferts de technologies, action de réduction
de la déforestation et incitations pour l‟investissement.
En décembre 2007, se tient la conférence de Bali, dont la
principale décision « Plan d‟action de Bali » permettre l‟ouverture
formelle de négociations pour l‟après-2012. Le but poursuivi est de
durcir la lutte internationale contre le changement climatique. Les
pourparlers doivent se tenir entre 2008 et 2009.
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Les négociations post-Kyoto : vers de nouveaux accords
internationaux (2012-2015-2020)
Si le Protocole de Kyoto est le principal outil international en
matière de lutte contre le changement climatique, sa portée est
restée limitée : il ne courrait que pour une période comprise entre
2005 et 2012 et ne concernait que les émissions de GES. Ainsi,
très rapidement après son entrée en vigueur, la communauté
internationale s‟est-elle remise autour de la table pour préparer
l‟après Kyoto.
En 2009, l’accord de Copenhague est marqué par une prise de
conscience mondiale au plus haut niveau des enjeux climatiques
et donne le point de départ d‟un encadrement de la lutte contre le
changement climatique. Ainsi cet accord entérine des résultats
concrets sur une dizaine de points dont notamment :
limiter le réchauffement en dessous de 2°C,
engagement des pays développés à réduire leurs
émissions d‟ici 2020,
mise en place « immédiate » d‟un mécanisme pour lutter
contre la déforestation et la dégradation des forêts
(REDD+),
objectif des pays développés de mobiliser 100 milliards
USD par an d‟ici 2020 pour les pays en développement,
création du Fonds vert pour le climat.
Coppenhague a été suivi en 2010, par la conférence de Cancun,
qui a permis de conforter certains objectifs fixés par l‟accord
précédents et qui n‟avaient pu être adoptés et par la conférence
de Durban en 2011.
Cette dernière conférence qui s‟est tenue en décembre dernier
marque des avancées sur la feuille de route pour un accord global
en 2015, la prolongation des engagements de Kyoto jusqu‟en
2015, le lancement du fonds pour le climat et l‟ouverture de
dialogues sur l‟agriculture. Pour la première fois tous les pays
ont accepté de s'inscrire dans un accord international de
réduction des émissions de gaz à effet de serre, qui devra être
adopté en 2015, pour une entrée en vigueur à partir de 2020.
La mise en place de l‟accord 2015 dont le principe a été acté à
Durban en décembre nécessitera dans les mois à venir de
nombreux travaux dont la prochaine étape se tiendra
prochainement à Doha au Qatar.
Une Europe volontariste
L‟Union Européenne, qui produit environ 14% des émissions de
GES mondiaux, a la plupart du temps adopté une démarche plus
volontariste et ambitieuse que les accords internationaux.
Stabilisation des émissions de CO2 entre 1990 et 2000
(décision unilatérale) – objectif rempli
Ratification du Protocole de Kyoto en 2002
Objectif de ramener en 2012 les émissions de GES 8%
en-dessous des niveaux de 1990. Cet objectif a été
atteint puisqu‟en 2007, les émissions de l‟Europe des 27
est inférieure de 12%.
Dans le cadre des négociations post Kyoto, l'Union
européenne est la seule partie à avoir transcrit
législativement un objectif de réduction de 20% (pouvant
atteindre 30 % en cas d'accord international ambitieux)
par rapport au niveau de 1990.
Pour atteindre ces différents objectifs la Commission Européenne
a mis en place différentes politiques :
En 2000 le Plan Européen de lutte contre le changement
climatique ;
En 2005, la directive sur les échanges de quotas
d‟émissions de CO2 ;
En 2008 le Paquet Energie Climat avec notamment
l‟objectif de réduire de 20% les émissions de GES à
horizon 2020 ou de porter la part des énergies
renouvelables à 20% des consommations en 2020.
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Retour sur 1 an d’actualité
en France
Entrée en application de la RT 2012 en octobre 2011
Concernant les bâtiments neufs du secteur tertiaire, la
Règlementation Thermique 2012 (RT 2012) est entrée en vigueur
depuis le 28 octobre dernier, portant la consommation énergétique
maximale à 50 kWhep/m²/an.
La RT s‟appliquera dans un premier temps aux bâtiments neufs
des secteurs tertiaire et public ainsi qu‟aux logements construits
dans les zones relevant de l‟Agence Nationale pour la Rénovation
Urbaine (ANRU).
La RT 2012 sera généralisée à tous les bâtiments à partir du
1er janvier 2013.
Réduction de la consommation énergétique des bâtiments
tertiaires existants : remise du rapport du groupe de travail en
novembre 2011
Concernant les bâtiments tertiaires existants, la loi Grenelle 1 a
fixé un objectif de réduction de la consommation énergétique de
38% d‟ici 2020, et la loi Grenelle 2 a ajouté une obligation de
rénovation énergétique avant le 1er janvier 2020. Cependant, dans
l‟attente de la publication du décret d‟application, prévue pour
2012, le cadre juridique reste imprécis. Si l‟échéance semble
encore lointaine, l‟objectif est ambitieux, d‟autant que la quasi-
totalité du parc est concernée par cette obligation de rénovation
énergétique.
Le groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a formulé un
certain nombre de recommandations :
Pragmatisme quant à l‟indicateur utilisé pour évaluer
l‟évolution des consommations : relevé global des
consommations « tous usages », c‟est-à-dire le montant
indiqué sur les factures énergétiques.
Déclaration annuelle des consommations faite par les
propriétaires auprès d‟un observatoire qui centralisera
une base statistique.
Laisser aux propriétaires latitude de fixer la date de
référence pour apprécier l‟évolution des consommations
entre 2006 et 2011.
Flexibilité de fixer des objectifs à l‟immeuble ou au
patrimoine.
Flexibilité sur les moyens à mettre en œuvre par les
propriétaires pour obtenir ces résultats (bonnes
pratiques, travaux etc).
Une mise en œuvre en deux temps avec un objectif
provisoire de baisse des consommations énergétiques
de 25% d‟ici à 2015, date à laquelle une réévaluation
des objectifs sera effectuée.
Le décret d‟application était initialement attendu au 1er trimestre
2012, mais le législateur ne s‟est pas encore prononcé sur les
recommandations formulées par les professionnels du secteur. A
ce jour, la date de promulgation du décret et son contenu ne sont
pas connus, entretenant l‟incertitude pour les propriétaires.
Annexe environnementale des baux : publication du décret
d’application
L’article 8 de la loi Grenelle 2 du 13 juillet 2010 a prévu
l’insertion d’une annexe environnementale pour les baux
portant sur des bureaux ou des commerces de plus de 2 000 m²
au 1er janvier 2012 pour les baux nouvellement conclus ou
renouvelés, et au 14 juillet 2013 pour les baux en cours. Le décret
d’application a été publié le 30 décembre dernier.
Le détail du contenu de cette annexe environnementale a été
également précisé dans le décret du 30 décembre.
Ainsi, le bailleur doit apporter les éléments suivants :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques
énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et
relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au
refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre
système lié aux spécificités du bâtiment ;
« 2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des
équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 7
« 3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des
équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
« 4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le
bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il
a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement
spécifique.
Le preneur doit, quant à lui apporter les éléments suivants :
« 1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques
énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux
loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au
refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre
système lié à son activité spécifique ;
« 2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des
équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont
il a l'exploitation ;
« 3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des
équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
« 4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux
loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la
quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un
traitement spécifique.
Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils
fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et
environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base
de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme
d'actions visant à améliorer la performance énergétique et
environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Ces nouveautés législatives redessinent les contours des relations
entre propriétaires-bailleurs et utilisateurs, qui seront amenés à
communiquer avec davantage de transparence, notamment sur les
consommations énergétiques, et à mettre en place une gestion
concertée des surfaces occupées afin de répartir les coûts induits
par les travaux de remise à niveau dans le cas d‟un bâtiment
existant, ou de garantir une utilisation optimale dans le cas d‟un
bâtiment neuf.
Cependant, l‟amélioration de la performance énergétique d‟un
immeuble n‟est pas le seul critère à retenir pour le rendre durable,
et pour en accroître l‟efficacité, elle doit s‟articuler intelligemment
avec de nouvelles exigences sociales et les fondamentaux du
marché. Cette approche globale représente un défi de taille pour
l‟ensemble des acteurs de l‟immobilier à l‟horizon 2020.1
1 Une approche proposée par Jones Lang LaSalle via l‟offre de
service Régénération Durable®
Obligation de publier un bilan carbone pour les entreprises de
plus de 500 salariés
Conformément à l’article 75 de la loi Grenelle 2, les
entreprises de plus de 500 salariés doivent dorénavant rendre
public un bilan détaillé de leurs émissions de gaz à effet de
serre accompagné d’une synthèse des actions à mener, et ce
à compter de l’année 2012.
Ce bilan fera l'objet d'une mise à jour tous les 3 ans. Les
entreprises concernées ont jusqu'au 31 décembre 2012, soit un
an, pour préparer ce document.
Page 8 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012
Le développement durable
aujourd’hui en immobilier
d’entreprise
Le « green », ça pousse
La prise en compte des enjeux liés au développement durable se
généralise progressivement dans les stratégies des utilisateurs et
propriétaires d‟immeubles, via l‟application d‟une règlementation
plus ou moins contraignante, et l‟adoption de démarches
environnementales volontaires.
« 83% des professionnels de l‟immobilier pensent que le
développement durable est la priorité absolue des dix prochaines
années » selon une étude menée récemment par Jones Lang
LaSalle2.
Le nombre d„opérations (tous types d‟actifs confondus) certifiées
NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE continue sa progression.
Les démarches volontaires visant à la certification et à la
labellisation d‟immeubles en construction ou en phase de
rénovation se sont multipliées depuis 2005. Près de 750
opérations étaient certifiées sous la marque HQE fin 2011 pour
plus de 11 millions de m² en France et à l‟international.
En Ile-de-France, on dénombrait 6,1 millions de m² de
bureaux certifiés HQE fin décembre ce qui représente environ
12% du parc de la région capitale. Au total, ce sont plus de 270
opérations qui ont reçu le précieux sésame vert. Il s‟agit à 99%
d‟immeubles de plus de 5 000 m², localisés majoritairement en 1ère
couronne.
Evolution cumulée du nombre de certifications HQE
(immeubles de bureaux > 5 000 m² en Ile-de-France)
Source : Jones Lang LaSalle
2 Etude Office 2020 http://www.joneslanglasalle.eu/EMEA/EN-
GB/Pages/offices-2020.aspx
Les grands utilisateurs en redemandent
A ce jour, le Grenelle de l‟Environnement semble surtout avoir eu
un impact sur la stratégie immobilière des très grandes
entreprises françaises. Des directions du développement durable
se sont installées au fil des années au sein des entreprises, grâce
en France au Grenelle et en Europe au travers des
réglementations. Le développement durable est alors apparu
comme créateur de valeur pour l‟entreprise, créateur de valeur
sociale. Se positionner sur un immeuble labellisé ou certifié
permet en termes de communication de capitaliser sur les
démarches liés à la responsabilité sociétale des entreprises
(RSE) et permet dans le même temps de réduire ses charges
d’exploitation.
Selon le ministère du travail
Cette approche s’illustre notamment dans les transactions
conclues par des grands comptes qui privilégient les
immeubles neufs / restructurés certifiés.
Evolution de la demande placée (m² pris à bail) > 5 000 m²
en Ile-de-France
Source : Jones Lang LaSalle
A noter : il se peut que certaines pré-commercialisations ou clés
en main conclus sur des bâtiments à construire n‟aient pas encore
obtenu leur certification, notamment pour les transactions signées
sur la période récente.
« La responsabilité sociétale des entreprises est
un concept qui désigne l’intégration volontaire
des préoccupations sociales et écologiques des
entreprises à leurs activités économiques et à
leurs relations (salariés, actionnaires,
fournisseurs, sous-traitants,
consommateurs…) »
On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 9
La valeur verte : peu d’arguments pour l’identifier
Le lien entre la performance environnementale d’un bien
immobilier et sa valeur reste difficile à appréhender en
France. Observé et analysé pour la première fois aux Etats-Unis
dans l„immobilier tertiaire il y a quelques années, le phénomène
est encore trop récent dans l’hexagone. Nous manquons de
recul et peu de données statistiques fiables existent à ce
jour.
La valeur verte reste donc difficilement identifiable en France.
Aujourd‟hui les réflexions convergent vers plusieurs idées :
1° plutôt que d‟attribuer une prime aux immeubles
« verts », une « décote » pourrait s‟appliquer aux
immeubles non « verts », le HQE (et autres certifications
ou labellisations) devenant le standard dans un marché
régi par des réglementations environnementales de plus
en plus exigeantes en France. D‟autres facteurs
exogènes devraient accroître ce phénomène comme la
diminution des ressources en énergies fossiles,
l‟augmentation du prix des énergies liée à
l‟augmentation de la demande ou à d‟éventuels chocs
pétroliers, la prise de conscience de plus en plus forte
des enjeux environnementaux par l‟ensemble de la
société, ou encore les progrès techniques et
standardisation qui auront un impact direct sur les coûts.
2° la valeur verte viendra compléter et renforcer la
valeur immobilière mais ne bouleversera pas les
fondamentaux de l‟immobilier que sont par exemple la
localisation et les qualité intrinsèques de l‟immeuble.
Cette notion de performance environnementale manque encore
d‟arguments. Seuls les premiers retours d‟expérience pourront
étayer les réflexions.
D‟ailleurs IPD publiait fin janvier le premier indicateur de
l’immobilier tertiaire vert en France, élaboré en partenariat
avec Certivéa. Les premiers résultats de l'indicateur montrent que
le rendement global des immeubles verts en 2010 était de 120
points de base au-dessus de celui des immeubles non verts, et de
100 points de base supérieur à celui des immeubles non verts
haut de gamme.
Cette surperformance du rendement global des immeubles
verts se décompose pour partie en un rendement en capital de
6,5 % pour les immeubles verts contre 3,5 % pour les immeubles
non verts haut de gamme. En revanche, en ce qui concerne le
rendement locatif, les immeubles verts présentent une
performance de 4,2 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts
haut de gamme. Cette sous performance s‟explique par une
valeur vénale et un taux de vacance temporaire plus élevés
(immeubles en cours de remplissage).
Toutefois, l’analyse de la vitesse locative (c‟est à dire le taux de
remplissage des immeubles) révèle que les immeubles verts se
remplissent trois fois plus vite que les immeubles non verts
haut de gamme.
Une part minoritaire des bureaux immédiatement disponibles
à la commercialisation sont certifiés
Fin décembre 2011 le stock d‟offres restait quasiment stable à 3,6
millions de m² disponibles. La qualité du stock était très
hétérogène. Les offres neuves ou restructurées représentent 25%
des disponibilités immédiates. Les immeubles dits de seconde
main, susceptibles d‟être de moindre qualité énergétique, étaient
donc très nombreux.
On dénombrait environ 625 000 m² de surfaces vacantes HQE,
soit 17% du stock disponible d‟Ile-de-France. Il s‟agit d‟une
soixantaine d‟immeubles essentiellement de grand gabarit
(surfaces supérieures à 5 000 m²) situés majoritairement en 1ère
couronne, notamment dans l‟ouest francilien. Il s‟agit quasi
exclusivement d‟immeubles neufs ayant reçu la certification HQE
Construction ce qui témoigne de la pénétration croissante du HQE
dans le parc existant récent, et a fortiori dans le parc à venir.
Page 10 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012
Qui plus est avec l’entrée en vigueur en octobre dernier de la
RT 2012, les surfaces neuves de bureaux doivent répondre à
de nouvelles exigences liées à l’efficacité énergétique
minimale du bâtiment et à sa consommation fixée à
50 kWh/m²/an. L‟offre de bureaux « verte » devrait donc
poursuivre son ascension.
Le nouvel enjeu se situe désormais dans la comparaison des
performances des immeubles certifiés qui peut faire
apparaître de grandes différences, en fonction des cibles
atteintes, du millésime du référentiel et de la RT de référence.
En effet, la performance énergétique d‟un bâtiment neuf
respectant la RT 2012 est actuellement bien supérieure à celle
d‟un immeuble ayant obtenu la certification HQE en 2005.
C‟est pourquoi Certivéa a récemment pris l‟initiative de simplifier
la présentation des performances des immeubles certifiés sous la
forme d‟un « Passeport Bâtiment Durable » qui permettra de
déterminer une appréciation finale du niveau du bâtiment : de «
HQE bon » à « HQE exceptionnel », et de les rendre plus
facilement comparables avec LEED et BREAM.
Les efforts entrepris pour faciliter la comparaison et
l‟harmonisation des démarches environnementales appliquées
aux immeubles illustrent bien l‟intégration du paramètre « vert »
dans les grilles d‟analyse des utilisateurs et professionnels de
l‟immobilier.
HQE Construction Cible 4 * et performance énergétique
La certification et/ou la labellisation assurera la liquidité des
actifs
Pour les investisseurs, la certification et/ou la labellisation
d’un immeuble conforte sa valorisation, et limite le risque de
décote future, même si le gain immédiat en valeur reste faible au
regard des dépenses engagées, que ce soit du fait de coûts
globaux de construction et de rénovation plus importants, que de
coûts liés à la labellisation énergétique.
A l’avenir ce critère sera de plus en plus important et sera
l’un des facteurs qui permettra vraisemblablement d’assurer
la liquidité des actifs.
Un rapport commandité (mais non publié) par le Royal Institute of
Chartered Surveyors (RICS) met toutefois en exergue les
difficultés qu‟auront les investisseurs à atteindre les objectifs
imposées par le Grenelle 2, notamment pour les bâtiments
existants qui devront abaisser leur consommations énergétiques
de 38% d‟ici à 2020. Les investisseurs sont dans l‟attente des
décrets à paraitre. Certains d‟entre eux décrient les coûts induits
par cette remise aux normes et les retours sur investissement
incertains ou trop longs.
Dans ce contexte les investisseurs devraient privilégier dans un
premier temps des initiatives sans capex liées à l‟amélioration de
l‟exploitation et l‟usage de l‟immeuble. Ces leviers devraient
permettre de compenser en partie la moindre qualité technique de
certains bâtiments. Pour ce faire la consommation réelle des
immeubles doit d‟ores et déjà être déterminée et les utilisateurs
doivent être sensibilisés sur leur responsabilité dans ce domaine
avec notamment la mise en place de bonnes pratiques.
Source : Jones Lang LaSalle
* Cible 4 au niveau Performant = exigence à minima
On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 11
Perspectives : et quand on
célèbrera les 20 ans de la
semaine du développement
durable
L’enjeu environnemental est international
Diverses certifications ont été créées à travers le monde pour
attester officiellement de la qualité environnementale et / ou
énergétique des nouvelles générations de bâtiments. La 1ère
certification BREEAM a été délivrée en Angleterre en 1990, en
2000 pour LEED aux Etats-Unis et seulement en 2005 pour le
HQE Construction en France. 25 ans après les premières
certifications « green », la France n‟a cessé de s‟inscrire dans une
phase d‟accélération de son engagement dans le développement
durable, dépassant même aujourd‟hui en termes d‟exigence des
pays précurseurs (en imposant notamment aux propriétaires
d‟améliorer la performance énergétique de leur immobilier).
Or un des enjeux de demain sera d’améliorer la lisibilité et la
comparabilité des certifications pour répondre aux objectifs
environnementaux de manière optimale et à l‟échelle mondiale.
Ces modes d‟évaluation doivent aujourd‟hui tendre vers une
homogénéisation, être capable de s‟adapter aux contraintes et
spécificités de chaque pays.
Les investisseurs internationaux et les grands utilisateurs les
utilisent pour mettre en oeuvre une politique environnementale ou
exercer leur responsabilité sociale dans un immeuble lisible au
niveau international (et non pas seulement sur le plan national).
Dans cette optique, la certification HQE française des
bâtiments tertiaires, NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE
s’ouvre à l'international avec les premières opérations de
bureaux certifiées en Belgique, au Luxembourg et en Algérie.
Toujours plus loin en matière de labellisation des
consommations énergétiques
Certivéa devrait également expérimenter cette année les
futurs labels basés sur la règlementation thermique 2012
(Effinergie +). L‟association Effinergie avait lancé son premier
label en 2007, devenu « BBC-Effinergie ». Il ciblait une
consommation énergétique moyenne de 50 kWh/m²/an.
Aujourd‟hui, avec l‟entrée en application de la RT 2012, un
nouveau label fait son apparition : Effinergie +.
Autre nouveauté, le diagnostic de performance énergétique
(DPE) fait peau neuve à partir du 1er janvier 2013, à la suite de
la publication, au Journal officiel du 15 mars, de deux nouveaux
arrêtés révisant leur contenu et leurs méthodes d‟élaboration.
En un peu plus d‟une décennie les RT 2000, 2005 et 2012 se sont
succédées avec à chaque fois un niveau d‟exigence plus élevé.
En 2020, qu‟en sera-t-il des immeubles répondant à la RT 2012 ?
Seront-ils obsolètes ?
Toujours est-il que certains investisseurs et promoteurs
« planchent » déjà sur des bâtiments plus performants,
répondant à des normes que le Grenelle n’imposera qu’en
2020. Il s’agit de bâtiments à énergie positive (BEPOS) qui
produiront, a minima, au moins autant d‟énergie qu‟ils n‟en
consommeront. L‟imposition du BEPOS a directement été
influencée par la refonte de la directive européenne en 2010 sur la
performance énergétique des bâtiments (qui a façonné le paysage
immobilier en Europe pour les 10 prochaines années), du
Grenelle 1 et 2, et de la loi Pope du 13 juillet 2005 (loi de
Programmation fixant les Orientations de la Politique Energétique
de la France).
Enfin le plus grand défi résidera dans la remise aux normes du
parc existant dont des interrogations subsistent quant à la mise en
œuvre des obligations de rénovation énergétique du parc. Le
groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a préconisé la mise en
place d‟un objectif provisoire de baisse des consommations
énergétiques de 25% d‟ici à 2015, date à laquelle une
réévaluation des objectifs sera effectuée.
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