INVESTICIJSKA STUDIJA

Agroturizam Istra

20111

Sadraj1. Uvod....................................................................................................................3 2. Analiza isplativosti ulaganja.....................................................................................4 2.1 Plan ulaganja....................................................................................................4 2.2 Tabela sa podatcima o ulaganju, prihodima i rashodu.............................................5 2.3 Tabela otplate kredita........................................................................................6 2.4 Amortizacija.....................................................................................................6 2.5 Raun dobiti i gubitka.........................................................................................7 2.6 Pokazatelji isplativosti ulaganja...........................................................................7 3. Analiza osjetljivosti...............................................................................................10 3.1 Toka pokria.................................................................................................11 3.2 Analiza toke pokria pomou alata Data Table...................................................12 3.3 Histogram......................................................................................................13 3.4 Analiza pomou alata SensIt.............................................................................14 4. Odreivanje prioriteta i rangiranje...........................................................................16 4.1 Odreivanje prioriteta na temelju ocjena vlasnika.................................................16 4.2 Odreivanje prioriteta na temelju rangiranja........................................................17 5. Prognoziranje......................................................................................................18 6. Odluivanje u uvjetima nesigurnosti........................................................................20 6.1 Waldov kriterij.................................................................................................20 6.2 Hurwiczov kriterij.............................................................................................21 7. Zakljuak............................................................................................................22 7. Zakljuak

2

3

4

1. UvodZa pristupni rad odluio sam napraviti investicijsku studiju o pokretanju seoskog turizma u unutranjosti Istre. Kao lokaciju odabrao sam mjesto Bratulii koje je smjeteno izmeu Labina i Pule, te u blizini Rakog zaljeva.

Cilj projekta je usluga smjetaja gostiju na vlastitom gospodarstvu, ponuda autohtone Istarske vrste vina Malvazija, nadaleko najkvalitetnijeg maslinovog ulja, tradicionalnih jela, te organiziranje izleta vinskim i maslinarskim putevima toga kraja.

Prednost ove lokacije je to se nalazi daleko od gradskih guvi, uurbanog naina ivota, mjesta prepunih turistima, te je kao takvo idealno za odmoriti od napornog i stresnog posla, a poto je Raki zaljev 7 km daleko, mogui su odlasci na mirne plae vozilom ili biciklima koji se mogu iznajmiti kod nas. Smjetajni kapacitet se sastoji od dvije trokrevetne i dvije etvero-krevetne sobe sa potpunim ugoajem (kupaonica, TV, klima). Objekt je okruen visokim kamenim zidovima koji garantiraju potpuni odmor i privatnost svakom gostu, uz dvije natkrivene terase koje ljeti stvaraju poseban ugoaj svjeine i prozranosti.

i5

2. Analiza isplativosti ulaganjaPlanira se projekt u trajanju od 7 godina za pokretanje seoskog turizma sa pruanjem usluga noenja, prodajom vina i maslinovog ulja, organiziranjem izleta i kuanjem tradicionalnih jela.

2.1 Plan ulaganja

ulaganje ukupno objekt oprema

530.000 318.000 212.000

Ulaganje se financira putem kredita od 6 godina, sa poekom od jedne godine, u iznosu od 350.000,00 kuna, uz otplatu jednakim godinjim anuitetima i kamatnu stopu od 6,36%, te vlastitim sredstvima u iznosu od 180.000,00 kuna. U planu je zaposliti sezonske radnike na odreeno vrijeme u trajanju od etiri mjeseca, i to dva kuhara, te jednu osobu koja e posluivati goste.

6

2.2 Tabela sa podatcima o ulaganju, prihodima i rashoduulaganje ukupno objekt oprema Godine projekta Prihodi planirana prodaja vina cijena za vino planirana prodaja maslinovog ulja cijena za maslinovo ulje godinje poveanje proizvodnje vina godinje poveanje proizvodnje ulja Podatci o ulaganju, prihodima i trokovima 530.00 0 318.00 0 60% 212.00 0 40% 1 2 3 4 5 700 80 60 100 11% 11% 56.000 6.000 840 330 350 120 500 120 50 120 300 20 11% 391.20 0 62.160 6.660 68.998 7.393 76.587 8.206 85.012 9.108 94.363 10.110 104.74 3 11.222

6

7

litra litra

prihod od prodaje vina prihod od prodaje maslinovog ulja planiran broj noenja cijena za noenje planirani broj ruaka cijena ruka planirani broj veera cijena veere planirano organiziranje izleta cijena izleta planirani najam bicikala cijena najma bicikla godinje poveanje usluge prihod od usluga

sat 434.23 2 481.99 8 535.01 7 593.86 9 659.19 5 731.70 6

Trokovi troak materijala od prodajne cijene bruto plae godinje poveanje plaa ostali trokovi porez Vijek projekta

40% 98.000 1% 12.000 20% 7 godina

U prvoj godini projekta planirano je da e biti 840 noenja, to iznosi 60 dana u sezoni sa maksimalnom popunjenou, te porastom za idue godine od 11%.7

2.3 Tabela otplate kreditaPoetno ulaganje u objekt i opremu planirano je veim djelom financirati putem kredita od 350.000 kuna, uz kamatnu stopu od 6,36% na 6 godina, otplatom jednakim godinjim anuitetima, te poekom od godine dana. U prvoj godini plaamo samo kamate u iznosu od 22.600 kuna, a sljedeih 6 godina anuitete u iznosu od 71.984 kuna. 350.0 00 6 6,36% 71.98 4

kredit broj godina kamatna stopa anuitet

Plan otplate kreditaanuite t kamat e otplatna kvota ostatak duga

0 71.98 4 71.98 4 71.98 4 71.98 4 71.98 4 71.98 4

22.26 0 22.26 0 19.09 8 15.73 4 12.15 6 8.351 4.304

0 49.724 52.886 56.250 59.828 63.633 67.680

350.000 300.276 247.390 191.140 131.312 67.680 0

2.4 AmortizacijaStopa obrauna amortizacije za objekt iznosi 5%, a na opremu 20%.

8

2.5 Raun dobiti i gubitkaProjekcija rauna dobiti i gubitka izraena je na temelju planiranih prihoda i rashoda u narednim godinama poslovanja. Tako dobivena neto dobit prvi je indikator uinkovitosti ovog investicijskog projekta.

RDG 1. Ukupan prihod 1.1. proizvod A 1.2. proizvod B 1.3. usluge 2. Rashodi 2.1. materijal 2.2. bruto plae 2.3. amortizacija 2.4. rashodi financiranja 2.5. ostali trokovi 3. Bruto dobit 4. Porez na dobit 5. Neto dobit

GODINA1 453.20 0 56.000 6.000 391.20 0 371.84 0 181.28 0 98.000 58.300 22.260 12.000 81.360 16.272 65.088 2 503.05 2 62.160 6.660 434.23 2 392.76 1 201.22 1 98.980 58.300 22.260 12.000 110.29 1 22.058 88.233 3 558.38 8 68.998 7.393 481.99 8 412.72 3 223.35 5 99.970 58.300 19.098 12.000 145.66 5 29.133 116.53 2 4 619.81 0 76.587 8.206 535.01 7 434.92 8 247.92 4 100.96 9 58.300 15.734 12.000 184.88 3 36.977 147.90 6 5 687.99 0 85.012 9.108 593.86 9 459.63 1 275.19 6 101.97 9 58.300 12.156 12.000 228.35 9 45.672 182.68 7 6 763.66 8 94.363 10.110 659.19 5 434.81 7 305.46 7 102.99 9 6.000 8.351 12.000 328.85 1 65.770 263.08 1 7 847.67 2 104.74 3 11.222 731.70 6 465.40 2 339.06 9 104.02 9 6.000 4.304 12.000 382.27 0 76.454 305.81 6

2.6 Pokazatelji isplativosti ulaganjaU pokazatelje isplativosti ulaganja spadaju: Vrijeme povrata Stopa povrata Sadanja vrijednost Interna stopa rentabilnosti

Za izraun pokazatelja isplativosti prvo treba projicirati ekonomski tijek.

9

Ekonomski tijek projekta pokazuje stvarni potencijal i snagu ovog projekta, s tim da se on temelji na sljedeim polazitima: ekonomski tijek iskljuuje obaveze prema izvorima financiranja, budui da se njihove vrijednosti ponitavaju s vrijednostima imovine u koju su sredstva uloena u proraun su ukljueni samo neposredni uinci proizali iz vrijednosti prodanih proizvoda i uslugaEkonomski tijekPrimici

Godina00

1453.20 0 453.20 0

2503.05 2 503.05 2

3558.38 8 558.38 8

4619.81 1 619.81 1

5687.99 0 687.99 0

6763.66 9 763.66 9

7847.67 2 847.67 2

Ukupan prihod Ostatak vrijednostiIzdaci 530.00 0

226. 500323.66 4 350.37 1 379.93 8 412.67 7 448.93 8 489.10 7 533.61 3

Visina ulaganja Materijal Bruto plae Ostali trokovi Porez na dobitNeto primici

530. 000 181. 280 98.0 00 12.0 00 32.3 84530.00 0 129.53 6

201. 221 98.9 80 12.0 00 38.1 70152.68 1

223. 355 99.9 70 12.0 00 44.6 13178.45 0

247. 924 100. 969 12.0 00 51.7 83207.13 4

275. 196 101. 979 12.0 00 59.7 63239.05 2

305. 467 102. 999 12.0 00 68.6 40274.56 2

339. 069 104. 029 12.0 00 78.5 15314.06 0

Vrijeme povrata sredstava nam pokazuje u kojem razdoblju se vraa poetno ulaganje. U ovom projektu to je 4. Godina, kao i to se vidi iz tabele ispod:Vrijem e povrat a Kumulativ neto primitaka

4. godina

530.0 00

400.4 64

247.7 83

69.33 3

137.8 01

376.8 53

651.4 14

965.4 74

Stopa povrata sredstava rauna se tako da se prosjena godinja dobit dijeli s prosjenim godinjim ulaganjem.

10

Prosjeno godinje ulaganje Stope povrata

75.71 4 1,71 71,09 % 2,02 101,6 5% 2,36 135,6 9% 2,74 173,5 7% 3,16 215,7 3% 3,63 262,6 3% 4,15 314,8 0%

Sadanja vrijednost Interna stopa rentabilnosti

51.562

6,36%

29%

Sadanja vrijednost se rauna kao suma diskontiranih vrijednosti razlike buduih primitaka i izdataka umanjenih za inicijalno ulaganje. Kod usporeivanja razliitih ulaganja, boljim se smatra ono s veom sadanjom vrijednou. Interna stopa rentabilnosti je diskontna stopa koja sadanju vrijednost svodi na nulu. To znai da je diskontirana vrijednost budueg istog tijeka gotovine uz primjenu te stope jednaka visini ulaganja. Usporeuje se s cijenom kapitala, tj. kamatnom stopom uz koju se dobivaju sredstva za ulaganje. to je IRR vea, to je bolje za projekt.

11

3. Analiza osjetljivostiAnaliza osjetljivosti je tehnika sistematske promjene vrijednosti ulaznih veliina modela kako bi se analizirale takve promjene. Analiza osjetljivosti slui: kao potpora donoenju odluka ili za izradu preporuka za donositelje odluka za poboljanje komunikacije izmeu izraditelja modela i donositelja odluke za poboljanje odnosa ulaznih i izlaznih varijabli za poboljanje modela

Analiza osjetljivosti prua rangiranje ulaznih varijabli prema utjecaju na varijaciju izlaznih varijabli. Prva analiza je toka pokria koju emo promatrati promjenom varijabilnih trokova i promjenom prodajne cijene, a za to nam je potrebna podjela trokova na fiksne i varijabilne koje dobijemo iz projekcije rauna dobiti i gubitka.Podjela trokova na fiksne i varijabilne 1 58.30 0 98.00 0 22.26 0 6.000 184.5 60 187.2 80 2.800 67 2 58.30 0 98.98 0 22.26 0 6.000 185.5 40 207.2 21 3.108 67 3 58.30 0 99.97 0 19.09 8 6.000 183.3 68 229.3 55 3.450 66 4 58.30 0 100.9 69 15.73 4 6.000 181.0 03 253.9 25 3.829 66 5 58.30 0 101.9 79 12.15 6 6.000 178.4 35 281.4 30 4.251 66 6 6.000 102.9 99 8.351 6.000 123.3 50 311.4 67 4.718 66 7 6.000 104.0 29 4.304 6.000 120.3 33 344.6 70 5.237 66 Prosje k 43.35 7 100.9 89 14.88 0 6.000 165.2 27 259.3 35 3.913 66 12

Amortizacija Plae Rashodi financiranja 50% ostalih trokova Fiksni toak Varijabilni troak Broj usluga prosjeno po

Toka pokria je po planu prodaje

usluga i podjeli trokova na fiksne i

varijabilne promatrana kroz svih 7

godina projekta.

Toka pokria kree se od 1255 kn do

1956 kn, to u prosjeku iznosi 1729 kn

kroz 7 godina projekta.

Nakon toga radimo analizu toke pokria.

3.1 Toka pokria

usluzi

13

3.2 Analiza toke pokria pomou alata Data TablePomou ovog alata promatrat emo to e se dogaati sa tokom pokria ako bi se prosjeni varijabilni trokovi kretali od 64 do 73 kn, a prodajna cijena od 140 do 230 kn. Vidimo da je najmanji iznos toke pokria 995, a najvei 2.466, a ostale vrijednosti mogu se vidjeti u tablici:

1.72 9 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230

64 2.17 4 1.92 1 1.72 1 1.55 9 1.42 4 1.31 1 1.21 5 1.13 2 1.05 9 995

65 2.20 3 1.94 4 1.73 9 1.57 4 1.43 7 1.32 2 1.22 4 1.13 9 1.06 6 1.00 1

66 2.23 3 1.96 7 1.75 8 1.58 9 1.44 9 1.33 2 1.23 3 1.14 7 1.07 3 1.00 7

67 2.26 3 1.99 1 1.77 7 1.60 4 1.46 2 1.34 3 1.24 2 1.15 5 1.08 0 1.01 4

68 2.29 5 2.01 5 1.79 6 1.62 0 1.47 5 1.35 4 1.25 2 1.16 4 1.08 7 1.02 0

69 2.32 7 2.04 0 1.81 6 1.63 6 1.48 9 1.36 6 1.26 1 1.17 2 1.09 4 1.02 6

70 2.36 0 2.06 5 1.83 6 1.65 2 1.50 2 1.37 7 1.27 1 1.18 0 1.10 2 1.03 3

71 2.39 5 2.09 1 1.85 6 1.66 9 1.51 6 1.38 8 1.28 1 1.18 9 1.10 9 1.03 9

72 2.43 0 2.11 8 1.87 8 1.68 6 1.53 0 1.40 0 1.29 1 1.19 7 1.11 6 1.04 6

73 2.46 6 2.14 6 1.89 9 1.70 3 1.54 4 1.41 2 1.30 1 1.20 6 1.12 4 1.05 2

razre di

900

1050

1200

1350

1500

1650

1800

1950

2100

2250

2400

2550

Navedeni razredi gornjih granica toke pokria potrebni su nam za izradu histograma.

14

3.3 Histogram

Iz histograma je vidljivo da je prosjena vrijednost toke pokria 1729, a najea vrijednost toke pokria 1200. Moe se rei da je vjerojatnost da e toka pokria biti manja ili jednaka 1729 otprilike 70 %, odnosno vjerojatnost da e toka pokria biti vea od kn je otprilike 30 %.

15

3.4 Analiza pomou alata SensItKod alata SensIt moe se promatrati vie varijabli i to bi se dogodilo kada bi se vrijednosti tih varijabli mijenjale. Za analizu su uzete prosjene vrijednosti kroz svih 7 godina i na temelju njih se je radilo promatranje.Granice donja p c v t F T 140 64 165.227 srednja 166 66 165.227 gornja 230 73 165.227

Tabela kretanja prihoda pri razliitim uvjetima:

Graf SensIt Tornado

Graf SensIt Spyder

Sjecite prodajne cijene, fiksnog troka i varijabilnog troka je poetni iznos prihoda.

16

4. Odreivanje prioriteta i rangiranjeRaspisan je natjeaj za sezonski posao i to za 2 kuhara, te jednog konobara, a na natjeaj se je javilo 8 ljudi.

4.1 Odreivanje prioriteta na temelju ocjena vlasnikaKandidate prvo ocjenjuju vlasnici ocjenama od 0 do 100Kandidati Ivan Josipa Matea Dominik Kristina Marija Krunoslav HrvojeSuma pjk

Marija 30 30 40 70 55 40 90 35390

Vlasnici Tihana Hrvoje Igor 55 20 25 80 40 40 65 65 25 70 30 30 55 80 65 70 65 80 85 25 45 65 75 50545 400 360

Ocjene koje su dali vlasnici treba normalizirati, to znai zbrojiti sve ocjene po svakom zaposleniku i zatim svaku ocjenu kandidata podijeliti sa tim brojem. Zatim treba svaki redak zbrojiti ime se dobije redoslijed izabranih kandidata po izboru vlasnika.Vlasnici Tihan a Hrvoje 55/54 20/40 5 0 80/54 40/40 5 0 65/54 65/40 5 0 70/54 30/40 5 0

Kandidati Marija 30/39 0 30/39 0 40/39 0 70/39 0

Suma w jk, k=1 Igor 25/36 0 40/36 0 25/36 0 30/36 0

Ivan Josipa Matea Dominik

0,2973 0,4348 0,4538 0,4663 17

Kristina Marija Krunoslav HrvojeSuma w jk, j=1

55/39 0 40/39 0 90/39 0 35/39 01

55/54 5 70/54 5 85/54 5 65/54 51

80/40 0 65/40 0 25/40 0 75/40 01

65/36 0 80/36 0 45/36 0 50/36 01

0,6225 0,6157 0,5742 0,53544

Kandidati koji najbolje odgovaraju uvjetima vlasnika su Kristina, Marija, Krunoslav.

4.2 Odreivanje prioriteta na temelju rangiranjaOva metoda je relativno jednostavna i ne trai puno vremena za provedbu. Posebno je pogodna kada je za odreivanje prioriteta u konkretnoj situaciji relevantno miljenje veeg broja osoba. Metoda je takoer pogodna za odreivanje teina kriterija u metodama viekriterijskog odluivanja.Rang Mogu e 1 1 0 0 2 2 3 1

Kandidati Ivan Josipa Matea Dominik Kristina Marija Krunoslav Hrvoje

Primlj en 1 0 1 0 2 2 1 1

Nipot o 2 3 3 4 0 0 0 2

Rezultat se dobije tako da se za svakog kandidata prvi, drugi i trei stupac zbroje, s tim da se prvi stupac pomnoi sa 2, drugi stupac pomnoi sa 1, a trei stupac pomnoi sa 0. Rezultati su prikazani u tablici ispod i uvjete zadovoljavaju najbolje kandidati sa najvie bodova.Kandidati Ivan Josipa Matea Dominik Kristina bodovi 3 3 2 2 4 18

Marija Krunoslav Hrvoje

4 5 3

5. PrognoziranjeVino koje se nalazi u naoj ponudi ne proizvodimo, ve ga nabavljamo od lokalnih proizvoaa, pa nas zanima mogua potranja na temelju prodanih vina u prva etiri tjedna sezone. Prognozu temeljimo na linearnom i eksponencijalnom trendu.razdob proda lje no 1 30 2 34 3 40 4 45 5 50 6 55,1 7 60,2 8 65,3 9 70,4

51,72 59,31 68,02 78,01 89,46 102,5 10 75,5 9 117,6 11 80,6 6 134,9 12 85,7 3 linear eksp.

Podatci koji su osjenani su dobiveni uz pomo linearnog i eksponencijalnog grafa. Dobijemo ih tako da poznate prodane koliine iskoristimo pomou funkcije Excela Add Trendline, te napravimo linearni i eksponencijalni graf.19

Formule za y koje se nalaze na grafu slue nam za izraunavanje prognoziranih prodaja vina. Predvianje e biti tonije to je vrijednost R2 blia 1. Na slici vidimo vizualizaciju prognoze pomou linearnog i eksponencijalnog trenda:

6. Odluivanje u uvjetima nesigurnostiO odluivanju u uvjetima nesigurnosti govorimo onda kada je mogue oekivati razliite posljedice naih odluka, a ne raspolaemo s informacijama koje bi nam omoguile donoenje procjene o tome koja vjerojatnost se moe pridruiti pojedinoj posljedici. Informacije s kojima raspolaemo u situaciji odluivanja u uvjetima nesigurnosti su: aktivnosti koje moemo poduzeti situacije (posljedice) koje se mogu oekivati

6.1 Waldov kriterij

prihod A/S 10 11 12 13 14 Max

10 480 -48 -96 -144 -192 480

Waldov kriterij potranja 11 12 13 14 Maxmin Maxmax 480 480 480 480 480 480 528 528 528 528 -48 528 -48 576 576 576 -96 576 -96 -48 624 624 -144 624 -144 -96 -48 672 -192 672 528 576 624 672 480 672 20

Waldovim kriterijem moemo vidjeti da je najmanja zarada kod kupnje 10l vina, a najvea kod kupovine 14l vina. Takoer moemo vidjeti da ako kupimo 14l vina, a prodamo samo 10l, bit emo u gubitku 192 kune.

6.2 Hurwitczov kriterijKod Hurwitzovog kriterija postoji faktor optimizma s kojim mi sami odluujemo koliko elimo riskirati. Hurwitzovim kriterijem uz faktor optimizma 0,2 dobili smo da je najsigurnije uzimati vino u koliinama od 10l.Faktor optimizma 0,2 Potranja za vinom 10 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 480 448 416 384 352 11 480 528 496 464 432 12 480 528 576 544 512 13 480 528 576 624 592 14 480 528 576 624 672 Min 480 448 416 384 352 Max 480 528 576 624 672 Hurwitz ov indeks 480 464 448 432 416

mo gu e odl uk e

21

Hurwitzov kriterij Odluka

480 10

7. ZakljuakAnalizom poslovnog plana moe se zakljuiti:

prirodne ljepote krajolika omoguavaju razne sadraje za agroturizam analizom trita ustanovljena je potranja za navedenim turistikim sadrajima u tom kraju

atraktivnost lokacije objekta bogata ponuda turistikih sadraja iz rauna dobiti i gubitka je vidljivo da ukupni prihodi u odnosu na ukupne rashode garantiraju pristojan bruto dohodak, a samim time i uredno podmirivanje dospjelih obaveza.

22

23