konsep dasar penilaian

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN

PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM 2008

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI PENILAIAN PROPERTI DASAR

MODUL

Konsep Dasar Penilaian

IDENTITAS MODUL

Judul : Konsep Dasar Penilaian Penulis : Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev Penilai : Rofii Edy Purnomo, SH Edisi : Tahun 2008

Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan untuk DTSS Penilaian Properti Dasar.

Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan

Pelatihan Keuangan Umum BPPK.

theresDocument1

LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI

MODUL

Konsep Dasar Penilaian

DTSS Penilaian Properti Dasar

Modul ini telah dinilai dan layak untuk digandakan

Disetujui:

Pada tanggal : Desember 2008

Penilai,

Rofii Edy Purnomo, SH NIP. 060091720

v

KATA PENGANTAR

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam

rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran

pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan

pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan

pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan.

Modul ‘Konsep Dasar Penilaian’ yang ditulis oleh Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev

ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian

Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang

untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai

DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya

manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN.

Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,

diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN).

Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam

mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan

kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan

Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan.

Jakarta, Desember 2008 Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum,

Ari Wahyuni NIP 060078951

DTSS Penilaian Properti Dasar Pusdiklat Keuangan Umum

Modul : Konsep Dasar Penilaian vi

DAFTAR ISI

Halaman HALAMAN JUDUL.................................................................................... i HALAMAN DEPAN ................................................................................... ii LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ..................................... iii LEMBAR PERSETUJUAN MODUL .......................................................... iv KATA PENGANTAR.................................................................................. v DAFTAR ISI................................................................................................ vi Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan............................................................. 1

A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan .................. 2 B. Pengertian Penilaian................................................. 2 C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian .................... 4 D. Rangkuman.............................................................. 5 E. Test Formatif............................................................ 5 F. Umpan Balik ............................................................ 6

Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ..................... 7 A. Konsep Aset/Properti ............................................... 7 B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai .................................. 10 C. Dasar Penilaian ....................................................... 11 D. Konsep Nilai ........................................................... 13 E. Proses Penilaian ...................................................... 15 F. Rangkuman .............................................................. 16 G. Test Formatif ........................................................... 18 H. Umpan Balik............................................................ 18

Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik............................ 19 A. Tujuan Analisis HBU............................................... 20 B. Kriteria Dalam Analisis HBU................................... 21 C. Contoh Analisis HBU............................................... 22 D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU ....................... 26 E. Rangkuman .............................................................. 27 F. Test Formatif............................................................ 28 G. Umpan Balik............................................................ 29

Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian............................................... 30 A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)...... 30 B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) .......................... 33 C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ............. 35 D. Rangkuman.............................................................. 39


Modul : Konsep Dasar Penilaian vii

E. Test Formatif............................................................ 40 F. Umpan Balik ............................................................ 41

DAFTAR PUSTAKA.................................................................................. 42


Modul : Konsep Dasar Penilaian 1

Kegiatan Belajar 1

PENDAHULUAN

Tujuan Instruksional Umum

Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar

penilaian dengan baik.

Tujuan Instruksional Khusus

Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu:

1. menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan

2. menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik

3. menjelaskan masalahmasalah dasar dalam proses penilaian

________________________________________________________________________

Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa

mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun

tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional

dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai

profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998.

Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan

pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya,

memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas

tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai

profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate dianggap sah dan berpotensi

menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan

input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi

daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara

umum membutuhkan strategi sebagai berikut :



1. Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah.

2. Adanya sistem informasi manajemen aset daerah.

3. Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset.

4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan

appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241)

A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan

Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat

modern. Bidangbidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti :

1. Studi kelayakan

2. Aplikasi untuk sektor keuangan

3. Pajak properti (PBB)

4. Biaya transaksi properti

5. Laporan perusahaan

6. Prospektus investasi

7. Tarif pengembangan kondominium

8. Prosedur kebangkrutan/likuidasi

9. Ganti rugi pembebasan properti

10. Sengketa hukum atas properti

11. Manajemen aset yang efisien.

B. Pengertian Penilaian

Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu

penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan

penilai sendiri masih sering dijumpai keraguraguan mengenai siapa sebenarnya penilai

dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan :

Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ?

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga

Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation,



adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di

Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan

negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).

Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat

dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat

digarisbawahi mengenai penilaian adalah:

• Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);

• Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)

• Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)

• Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of

relavan market information).

Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini,

walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian

dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai

(valuer/appraiser).

Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti

yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya,

untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan

subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah

mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.

Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu

pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau

tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.

Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas

kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses

ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset

tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang

mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian

dituangkan dalam satuan moneter.

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan

dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.



Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang

penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga

tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan

prediksiprediksi tertentu. Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian

adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam

mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi

tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan

segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang

ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8).

C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian

Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian.

a. Penilaian tidak objektif

Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan untuk menggunakan

analisis yang objektif, karena data pasar di dalamnya merupakan pandangan subjektif

nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap

transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan

akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif.

b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (usebydate)

Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar

dapat saja berubah.

c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat.

Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara

otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena

ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.

d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian

Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali

dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting

adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan

menyeluruh.



D. Rangkuman

Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu

pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau

tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.

Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas

kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses

ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset

tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang

mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian

dituangkan dalam satuan moneter.

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan

dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.

Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang

penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga

tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan

prediksiprediksi tertentu.

E. Test Formatif

Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini

1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis

rasional. B S .

2. Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang

digunakan bersifat obyektif. B S .

3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling

penting. B S .

4. Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi

pasar mengalami perubahan. B S .

5. Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena

merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum. B S .



F. Umpan Balik

Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di belakang modul ini. Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi.

Jumlah jawaban yang sesuai kunci Rumus = Jumlah semua soal

X 100%

Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.



Kegiatan Belajar 2

KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN






1. menjelaskan konsep aset/properti dengan baik

2. menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik

3. menjelaskan dasardasar penilaian

4. menjelaskan konsep nilai dengan biak

5. menjelaskan proses penilaian secara baik

________________________________________________________________________

A. Konsep Aset/Properti

Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam

terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu

badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa

depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan

dari aset bersifat tidak berwujud.

Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan

yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang

memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan

atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut

sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud

(tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat

membentuk kekayaan.



Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real

properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat

menurut SPI 2007 (Standar Penilaian Indonesia) dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan

benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian

real estat disini berarti aset berwujud (tangible asset). Real properti merupakan penguasaan

yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang

tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan

kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan

(sertifikat atau suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property adalah konsep

non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu

benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Bendabenda ini tidak

secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat

dapat dipindahkan.

Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari

kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki,

dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari

perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)

dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah

menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau

diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.

Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar

Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat

dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin,

gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi

dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan

memenuhi kriteria :

Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan

Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal

Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan

Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.



Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan

dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership.

Karakteristik aset/barang publik adalah :

tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption),

tidak ekslusif (non exlusion),

mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan

satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh

populasi.

Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi:

Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau

pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang.

Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional

perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih

adalah aset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau

mempunyai potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan karena itu bersifat

surplus terhadap persyaratan operasional.

Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari

aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan.

Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana

penggunaan aset tersebut secara terusmenerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak

ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan).

Untuk asetaset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya

dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti

dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus

(specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun

pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan

yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti

tersebut atau kombinasinya, atau karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan

yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu

sendiri. Contohnya adalah kilang minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga listrik, jalan,

lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum

lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain

yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada



katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan

yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka

untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan

investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa

bensin dan lainlain.

Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan

yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka

untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan

investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa

bensin dan lainlain.

B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai

Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,

pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara

harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman

juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari

penilaian.

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan

atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga

merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus

dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat

berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan.

Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa

oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula.

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang

dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau

jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk

suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.

Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan

penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa

dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.

Setiap pihak akan merespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga



lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan

kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar

dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin

disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.

Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan

untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.

Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh

sebagai berikut :

Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota

Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki

keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih

rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari

harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.

Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik

lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya

dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai

bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.

C. Dasar Penilaian

Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan

pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan

antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta

dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis

dapat diformulasikan sebagai :

V= f (D,U,S,T) Dimana :

• D untuk Demand and Desire, • U untuk Utility, • S untuk Scarcity, • T untuk Transferability

Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand)

merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.



Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya

untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan

kesesuaian barang atau jasa terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau

jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya

untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen.

Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya

dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related

factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen

terhadap suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang

terkait dengan permintaan (demand related factors).

Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa

berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi

penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum

atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam

pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya

produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang

sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga

dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain

seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah

tetap.

Harga

Permintaan

Penawaran

Keseimbangan Harga

0 Kuantitas



D. Konsep Nilai

Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat

dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain

Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai

lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan

diungkapkan secara hatihati.

Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar.

Konsep ini mengakui keragaman faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar

dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang

mempengaruhi nilai. Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap operasi suatu

pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian

properti yang berdasarkan pasar mengharuskan :

1. identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian.

2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling

mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan

terhadap nilainya.

3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui

metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para

pelaku pasar tersebut.

4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi

pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap

pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat

diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang

berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,

yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak

atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus

memenuhi unsurunsur dari nilai pasar tersebut.

Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan

dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau

memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam

Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau

penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan



transaksi bebas ikatan (arm’s lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan

untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan.

Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.

Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut

dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai

dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan

untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau

mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam

penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going

concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable

value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai

khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian

terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih

spesifik untuk mesinmesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus.

Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metodemetode yang

mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari

kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi

kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar

mengharuskan :

1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam

penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan

nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi

tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar.

2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk

menghasilkan estimasi nilai yang wajar.

Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar,

SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan halhal sebagai berikut :

1. Mengidentifikasi properti yang dinilai

2. Mengidentifikasi hakhak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai

3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian

4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi

5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai

6. Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi



7. Menentukan tanggal efektif penilaian

8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk

penyelesaian tugas

9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika

penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.

E. Proses Penilaian

Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti

merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis

semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi

dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti) maupun faktor

eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang

didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu

dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata,

mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya

mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.

Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan

Harjanto, hal. 26)

IDENTIFIKASI PERMASALAHAN Identifikasi Tanggal Tujuan Penilaian Jenis Nilai Properti Penilaian Penilaian

SURVEI PENDAHULUAN Data yang Sumber Personel dan Waktu Perencanaan Diperlukan Data Pelaksanaan Kerja

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA Data Umum Data Khusus

Lokasional Ekonomi Objek Penilaian Pembanding Regional Tren ekonomi Dokumen kepemilikan Jual beli Kota Proyeksi permintaan Tapak (site) Sewa Lingkungan Bangunan

Highest & Best Use



PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN Market Data Approach Cost Approach Income Approach Lainnya

REKONSILIASI NILAI

KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN

F. Rangkuman

Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam

terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu

badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa

depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan

dari aset bersifat tidak berwujud.

Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang

berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan

hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa

yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda,

meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun

yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.

Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari

kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki,

dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari

perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)

dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah

menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau

diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.

Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,

pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,

ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Biaya adalah sejumlah uang yang

dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau



memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa

diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin

disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.

Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan

untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.

Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan

(utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli

(tranferability and purchasing power). Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai

dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu

Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar.

Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut

dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai

dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan

untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau

mempunyai pasar terbatas.

Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan

pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan

dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata, mengklasifikasi data dan

menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi

nilai.



G. Test Formatif

1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika

penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. B S .

2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan

berbanding terbalik dengan variasi permintaan. B S .

3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat

surat lain) yang menyatu dari fisik real estat. B S .

4. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi penjualnya.

.B S .

5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti

khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. B S .

H. Umpan Balik

Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi.


X 100%




19 Modul : Konsep Dasar Penilaian

Kegiatan Belajar 3

KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(Highest and Best Use)






1. menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik

2. menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik

3. mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU

4. menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU

________________________________________________________________________

Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur

yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real

estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa

keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu

yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah

dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa

bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan

satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.

Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep ”penggunaan tertinggi dan terbaik” yang

mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai

pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai

pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi

tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan,

dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan

Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).



Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai

penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik

dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara

finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak

diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai

HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan

membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai

mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan

mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai

tertinggi dari properti tersebut.

Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian

HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk

melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam

mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian

dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi

akan merupakan HBU.

A. Tujuan Analisis HBU

Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti

yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus

membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya

dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas

sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.

1. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong

Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan

kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah

sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah

kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan

semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau

memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang

terdapat pada konsep HBU.



2. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun

Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun,

yaitu :

a. Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat

pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang

diinvestasikan;

b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk

membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.

B. Kriteria Dalam Analisis HBU

Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan

tertinggi dan terbaik, yaitu :

1. Memungkinkan secara fisik (phisically possible)

Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh

terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah

tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat

perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk

membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang

irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk membuat perencanaan bangunan. Kegunaan

atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman

tanah (depth).

Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat

kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan

utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga

mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan

terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga

tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi.

2. Diijinkan oleh peraturan (legally permissible)

Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan.

Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan

(building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan



peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja

mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.

Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa

waktu kontrak mungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika

suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu

berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun.

3. Layak secara keuangan (financially feasible)

Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu

dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return),

apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua

kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki

kelayakan keuangan.

Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi

pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari

setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan

biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan

pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate

of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan

bagi setiap penggunaan.

4. Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).

Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi

nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering

digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on

Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback Period. Alternatif kegunaan yang

menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif

yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik.

C. Contoh Analisis HBU

Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong.

Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di

bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut :



Luas : 1,8 hektar

Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular)

Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan

Letak : tanah sudut

Nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. 2.500.000,00/m².

Seorang investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut

terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik

untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat

kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari

segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan

berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah :

v Untuk pertokoan, nilai sewa per meter persegi per bulan adalah Rp. 350.000,00 dengan

service charge sebesar 10% dari nilai sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan

biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya.

v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka

diperkirakan bisa mendapatkan nilai sewa sebesar Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan

lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings

sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%.

v Untuk perkantoran, potensi nilai sewa ratarata adalah sebesar Rp. 260.000,00 per meter

persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return

sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya.

Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila

digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan

tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan

pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri

pandangan Saudara mengenai hal ini dilihat dari faktorfaktor penilaian properti dan prinsip

kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).

Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat dilakukan identifikasi sebagai

berikut :



Faktorfaktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek :

1. Faktor Permintaan dan Penawaran

Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia, maka permintaan tanah untuk berbagai

keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang

terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah

meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya.

2. Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti

Pada masa sekarang ini masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan luas 1,8 Ha,

merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai

tingkat utility dan transferability yang tinggi.

3. Faktor politik dan kenegaraan

Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak

kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain,

selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk

dipindah milik kepada siapapun.

Untuk faktorfaktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang

dapat menaikkan nilai properti subyek.

Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi

analisis kegunaan tertinggi dan terbaik.

Kriteria dalam analisis Highest and Best Use :

1. Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible).

Luas : 1,8 hektar = 18.000 m²

Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular)

Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan

Letak : tanah sudut

Lokasi : strategis di bagian kota

Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel,

komplek perkantoran.

2. Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible)

Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial.



3. Layak secara keuangan (Financially Feasible)

Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah :

18.000 m² x Rp. 2.500.000,00 = Rp. 45.000.000.000,00

(Empat puluh lima milyar rupiah)

Pertokoan per bulan Jumlah per tahun Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 Nilai Sewa per m² 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00 Service charge 10% 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00

6,930,000,000.00 83,160,000,000.00 Biaya Operasional 35% 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00 Net Operating Income (NOI) 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00 Rate of Return 1.25% 15.00% Total Investasi (Kapitalisasi) 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00 Overall ROR (Ro) 1.25% 15.00%

Perhotelan per bulan Jumlah per tahun Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 Nilai Sewa 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00 Pendapatan lain 6,000,000.00 72,000,000.00

8,106,000,000.00 97,272,000,000.00 Tingkat kekosongan 5% 405,300,000.00 4,863,600,000.00 Outgoings 40% 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00 Net Operating Income (NOI) 4,458,300,000.00 53,499,600,000.00 Tingkat kapitalisasi 1.00% 12.00% Total Investasi (Kapitalisasi) 445,830,000,000.00 445,830,000,000.00 Overall ROR (Ro) 1.00% 12.00%

Perkantoran per bulan Jumlah per tahun Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 Nilai Sewa per m² 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00 Service charge 8% 374,400,000.00 4,492,800,000.00

5,054,400,000.00 60,652,800,000.00 Biaya operasional 30% 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00 Net Operating Income (NOI) 3,538,080,000.00 42,456,960,000.00 Rate of Return 1.00% 12.00% Total Investasi (Kapitalisasi) 353,808,000,000.00 353,808,000,000.00 Overall ROR (Ro) 1.00% 12.00%

4. Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive)

Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian,

maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong



tersebut untuk pertokoan karena mempunyai Net Operating Income (NOI) sebesar Rp.

54,054,000,000.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%.

Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut

adalah untuk usaha pertokoan.

D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU

Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang membatasi properti dalam

mencapai tingkatan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain

(Hidayati dan Harjanto, hal. 5960) :

a) Single Use Situation

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti

museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya

tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya.

b) Interim Use

Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah dikembangkan adalah

kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek.

Kegunaan sementara ini bisa mungkin atau tidak memberi kontribusi terhadap nilai dan

biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk

mengembangkan menjadi kegunaankegunaan interim.

c) Legally Noncomfroming Use

Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak

sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada.

Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan

underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal

yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial,

maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.

d) Use that are not Highest and Best

Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan

kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong.

Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan

kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah

dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen modern.



Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan

eksternal.

e) Multiple Use

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu

untuk sebidang tanah atau sebuah bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf

yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu

bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi.

f) Special Purpose Use

Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai

untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam

hal ini penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi

dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaan

yang ada pada saat ini.

g) Speculative Use

Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap

kenaikkan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang

secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk

mengidentifikasi kegunaannya.

h) Excess Land

Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau

untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah

kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi

secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan

atau berada pada kawasan yang sama.

E. Rangkuman

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang

paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah

dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan

menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ...

Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu:

memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally



permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara

maksimum (maximally productive).

Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU

antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not

Highest and Best, Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land.

F. Test Formatif

1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan

bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap

potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. B S .

2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan

penilaian. B S .

3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harus mempertimbangkan

hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya.

.B S .

4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa

menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. B S .

5. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik

tidak dapat dianggap sebagai HBU. B S .



G. Umpan Balik



X 100%





Kegiatan Belajar 4

PENDEKATAN PENILAIAN






1. menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik

2. menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik

3. menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik

________________________________________________________________________

Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun

selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih

pendekatan penilaian. Istilah ”Pendekatan Penilaian (approach)” mengacu kepada

metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai

SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar

dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang Saudara perlu

ketahui meliputi :

A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan

data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.

Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi

properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap

penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales

Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara

membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding



(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya

analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk

menentukan besarnya penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan

nilai objek penilaian.

Prosedur penerapan pendekatan perbandingan penjualan biasanya mengikuti sistematika

sebagai berikut :

a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan

daftar propertiproperti sejenis dengan objek penilaian yang sedang ditawarkan atau

ditransaksikan.

b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi

keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang

diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.

c) Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter

persegi, per meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis

perbandingan untuk tiap unit.

d) Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan menggunakan

elemenelemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga

penjualan dari properti pembanding.

e) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis

perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam

range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).

Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah :

• Jenis hak yang melekat pada properti;

• Masalah keuangan/pendanaan (financing term);

• Kondisi penjualan;

• Kondisi pasar;

• Lokasi;

• Karakteristik fisik;

• Karakteristik dalam menghasilkan pendapatan (income producing

characteristics);

• Karakteristikkarakteristik lain (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 118)



Penyesuaian (adjustment) yang diterapkan untuk membadingkan properti dapat

dalam bentuk persentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian

dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua

properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek penilaian dan properti

pembanding, pembanding dengan obyek penilaian dan antar properti pembanding) yang

mencerminkan keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam perhitungan

aljabar dan persamaan yang digunakan untuk menentukan jumlah penyesuaian yang

dilakukan terhadap perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan

seorang penilai dalam melakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan

tidak boleh terpaku pada perhitungan matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan

oleh seperangkat perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu mempunyai

aspek seni dalam pengambilan keputusannya untuk menganalisis dan menginterpretasikan

data kuantitatif. Rangkaian yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase

adalah menghitung dan menjumlahkan secara bersamasama. Rangkaian penyesuaian ini

juga digunakan ketika penyesuaian persentase dikombinasikan dengan penyesuaian

rupiah.

Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk

mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti pembanding.

Penggunaan market data grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian

penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Market

data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut :

Objek Pembanding Pembanding Pembanding No Elemen Perbandingan Penilaian 1 2 3

Harga transaksi Rp1,438,000,000 Rp1,026,000,000 Rp1,605,000,000 1 Lokasi +3% +4% 5% 2 Karakteristik Tanah

Luas Tanah 2% 3% 2% Bentuk Tanah 0% +1% 0% Kontur 0% 0% 0% Elevasi tanah +2% +2% 0% Kepemilikan 0% 0% 0%

3 Karakteristik Bangunan Luas 3% +5% 0% Komponen Bangunan + 2% +2% 5% Fasilitas 0% 0% 0% Tahun Dibangun 9% 0% 12%

4 Tanggal Transaksi +1% + 2% +1% Jumlah Penyesuaian 6% 13% 23%



Indikasi Nilai Properti Rp1,351,720,000 Rp1,159,380,000 Rp1,235,850,000 Pembobotan 40% 30% 30% Jumlah Rp540,688,000 Rp347,814,000 Rp370,755,000

Rekonsiliasi Nilai Rp1,259,257,000

Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan oleh beberapa penilai dan

secara tidak sadar mengaplikasikan metode yang mirip dengan teknik probabilitas

subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti

yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan catatan bahwa total

bobot adalah 100%. Menurut beberapa ahli, metode ini mengandung unsur subyektif yang

tinggi dan tidak terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot terhadap

properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat dihasilkan oleh penilai yang

telah berpengalaman dan dapat menghitung secara sistematis. Namun demikian agar

dapat mendukung opini yang telah diberikan tetap diperlukan aplikasi dari analisis yang

obyektif.

Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya dilakukan indikasi nilai

melalui rekonsiliasi nilai. Jika estimasi terhadap sebuah nilai tertentu tidak dapat tercapai

berkenaan dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai adalah

lebih sesuai.

Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain dilakukan melalui metode

konvensional seperti di atas, juga dapat dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam

bentuk analisis regresi sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi

jamak (multiple regression analysis). Penerapan teknik perbandingan penjualan ini akan

lebih tepat dan mendalam pada pembahasan khusus mengenai teknik perbandingan

penjualan.

B. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari

pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika

dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam

prakteknya pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang

lebih tua dan / atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara

tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.



Pada prinsipnya menggunakan dasar pendekatan perbandingan, dalam pendekatan biaya

penilai membuat estimais nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk

membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada. Nilai properti diperoleh

dengan mengestimasi biaya perolehan atas tanah dan biaya pembuatan atau penggantian

baru bangunan (Reproduction/Replacement Cost New/RCN) dikurangi dengan penyusutan

atau depresiasi (Prawoto, 2003 : 231232).

Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :

Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan – Depresiasi)

Biaya reproduksi (reproduction) atau penggantian (replacemnet) dapat dipahami sebagai

berikut :

a) Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan

menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan

duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahanbahan,

stndar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama dan

menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan.

b) Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan

harga yang berlaku saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai

menggunakan bahanbahan modern serta standar dengan rancangan masa kini.

Unsurunsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak

langsung (indirect cost). Biaya langsung meliputi biaya bahan dan upah. Biaya ini juga

dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin

bangunan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan, pengawasan, asuransi, pajak

dan jasa kontraktor.

Teknik atau metode untuk menghitung biaya reproduksi/penggantian dapat dilakukan

dengan menggunakan 4 (empat) metode berikut ini :

1. Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method)

2. Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method)

3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method)

4. Metode Indeks Biaya (Index Method)

Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya perbedaan antara

biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu

tanggal penilaian dengan nilai pasar. Penyusutan tersebut dapat dikategorikan kerusakan



fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam

akuntansi berbeda dengan penyusutan dalam pendekatan biaya.

Penyusutan fisik (Physical Deterioration)

Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor seperti pengaruh dari penggunaan

dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi.

Dalam arti umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur properti,

pemeliharaan dan intensitas pemakaian.

Kemunduran fungsi (Functional Obsolescence)

Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oelh beberapa faktor antara lain struktur bangunan

yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan desain dan kemunduran teknologi.

Kemunduran eksternal (External Obsolescence)

Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang disebabkan oleh faktor

faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai properti, seperti faktor ekonomi, sosial,

kebijakan pemerintah dan lingkungan.

C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan

properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi

menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis

nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin

menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang

menggambarkan tingkat pengembalian investasi, atau keduanya. Pada umumnya prinsip

subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat

pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan

menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.

Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang

mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang,

selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut

ke dalam nilai property. Secara garis besar prosedur penilaiannya adalah sebagai berikut :

a. Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income);

b. Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate);

c. Menentukan total pendapatan lainlain;



d. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income), yaitu

penjumlahan item (ab)+c;

e. Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings);

f. Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net Income);

g. Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai;

h. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (Capital Value)

dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 161).

Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari

pengusahaan properti tersebut. Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan

suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti

tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi dari pendapatan,

dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin

tinggi pula nilai properti tersebut.

Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :

Nilai Properti = Pendapatan Bersih Tahunan / Tingkat Kapitalisasi

Contoh : Apabila pendapatan bersih tahunan adalah 2,5 milyar rupiah dan

investor/developer membutuhkan initial return 8%, maka investor/developer sanggup

membeli properti sebesar (nilai properti) :

Indikasi nilai = 2,5 milyar / 8%

= Rp. 31.250.000.000

Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu

metode kapitalisasi langsung (Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan

metode aliran tunai terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). Dalam metode kapitalisasi

langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa pendapatan yang diterima setiap tahun

adalah sama, tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongan dan besarnya biaya

operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF mengasumsikan pendapatan

yang berbeda pada tiap tahun, selain memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan

besarnya biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate of return),

sisa umur ekonomis, antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi dan sebagainya.



ANALISIS PENILAIAN PROPERTI MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN

I Pendapatan Kotor Potensial (PGI) 1 Pendapatan Sewa Ruang Rp 36,948,000,000 2 Pendapatan LainLain Rp 10,290,600,000

Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun Rp 47,238,600,000 II Tingkat Hunian 90% 0.90 III Pendapatan Kotor Efektif (EGI) Rp 42,514,740,000

IV Biaya Operasional Tahunan (Outgoings) 1 Bahan Persediaan Rp 432,000,000 2 Gaji Karyawan Rp 2,499,000,000 3 Listrik Rp 2,778,159,384 4 Air Bersih Rp 39,067,500 5 Perawatan Bangunan Rp 82,000,000 6 Premi Asuransi Rp 256,000,000 7 Perlengkapan Kantor/Adm Rp 30,000,000 8 Promosi dan Pemasaran Rp 120,000,000 9 PBB Rp 236,016,000 10 Biaya Lainlain Rp 72,000,000

Jumlah Biaya Operasional Rp 6,544,242,884 V Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak Rp 35,970,497,116 VI Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun Rp 1,308,848,577 VII Depresiasi (keseimbangan yang

semakin menurun 3%/tahun = 1.597.314.484) Rp 1,639,442,271 VII Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI Bunga Dep)) Rp 11,557,772,194 VIII Pendapatan Bersih Operasi Rp 23,103,876,345 IX Years Purchase @ 17.6% ; 28 Tahun 0.176 28 Th 5.621133047

NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE) Rp 129,869,962,831

Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan yaitu mudah dan sederhana untuk

diaplikasikan serta sesuai untuk digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti

senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita semacam itu sulit sekali

terpenuhi sehingga metode ini seringkali memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.



ANALISIS PENILAIAN PROPERTI MELALUI METODE ALIRAN TUNAI TERDISKON

Growth No. Uraian Tahun 1 5 Tahun 6 10 Tahun 11 15 Tahun 16 20 Tahun 21 25 Tahun 26 – 28

I Pendapatan Kotor Potensial (PGI) 1 Pendapatan Sewa Ruang 8% 36,948,000,000 39,903,840,000 43,096,147,200 46,543,838,976 50,267,346,094 54,288,733,782 2 Pendapatan LainLain 10% 10,290,600,000 11,319,660,000 12,451,626,000 13,696,788,600 15,066,467,460 16,573,114,206

Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun 47,238,600,000 51,223,500,000 55,547,773,200 60,240,627,576 65,333,813,554 70,861,847,988 II Tingkat Hunian 0.9 0.95 1 1 0.95 0.9 III Pendapatan Kotor Efektif (EGI) 42,514,740,000 48,662,325,000 55,547,773,200 60,240,627,576 62,067,122,876 63,775,663,189 IV Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)

1 Bahan Persediaan 10% 432,000,000 475,200,000 522,720,000 574,992,000 632,491,200 695,740,320 2 Gaji Karyawan 10% 2,499,000,000 2,748,900,000 3,023,790,000 3,326,169,000 3,658,785,900 4,024,664,490 3 Listrik 8% 2,778,159,384 3,000,412,135 3,240,445,105 3,499,680,714 3,779,655,171 4,082,027,585 4 Air Bersih 15% 39,067,500 44,927,625 51,666,769 59,416,784 68,329,302 78,578,697 5 Perawatan Bangunan 10% 82,000,000 90,200,000 99,220,000 109,142,000 120,056,200 132,061,820 6 Premi Asuransi 0% 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 7 Perlengkapan Kantor/Adm 15% 30,000,000 34,500,000 39,675,000 45,626,250 52,470,188 60,340,716 8 Promosi dan Pemasaran 20% 120,000,000 144,000,000 172,800,000 207,360,000 248,832,000 298,598,400 9 PBB 10% 236,016,000 259,617,600 285,579,360 314,137,296 345,551,026 380,106,128 10 Biaya Lainlain 15% 72,000,000 82,800,000 95,220,000 109,503,000 125,928,450 144,817,718

Jumlah Biaya Operasional 6,544,242,884 7,136,557,360 7,787,116,234 8,502,027,044 9,288,099,436 10,152,935,873 V Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak 35,970,497,116 41,525,767,640 47,760,656,966 51,738,600,532 52,779,023,441 53,622,727,316 VI Bunga atas modal kerja 20% 1,308,848,577 1,427,311,472 1,557,423,247 1,700,405,409 1,857,619,887 2,030,587,175 VIII Penyusutan Bangunan 2,328,720,000 2,062,874,249 1,771,460,308 1,521,213,242 1,306,317,571 1,121,779,347 IX Pajak Penghasilan (tax rate x (NOI Bunga Dep)) 35% 11,316,524,989 13,312,453,672 15,551,120,694 16,980,943,658 17,365,280,094 17,664,626,278 X Pendapatan Bersih Operasi 23,345,123,550 26,786,002,497 30,652,113,025 33,057,251,465 33,556,123,460 33,927,513,863 XI Years Purchase @ 17,6% ; 5 Tahunan 0.176 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108

0 5 10 15 20 23 XII Present Value @ 17.6% 0.176 1 0.444593789 0.197663637 0.087880025 0.039070913 0.024023241 XIII Net Present Value 73,670,605,774 37,581,088,990 19,119,884,530 9,167,585,723 4,137,360,968 2,572,063,586 XIV Commulative Net Present Value 73,670,605,774 111,251,694,763 130,371,579,294 139,539,165,017 143,676,525,985 146,248,589,571



Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi

umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untuk memberikan nilai pasar. Contohnya antara

lain :

ü Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya

terhadap biaya dari bangunan yang akan dinilai namun dengan menentukan diskon atau

premium yang berbeda dari pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis

properti tertentu (properti khusus) dan merupakan pendekatan biaya yang tidak berbasis

pasar.

ü Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di sebelahnya. Dengan

menerapkan perbandingan data pasar, tanah yang berada di sebelahnya akan mendapatkan

nilai yang mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara

disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser Value).

ü Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar

dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan

pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi

tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor. Penilaian ini

akan mendapatkan estimasi nilai investasi.

ü Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah metode penerapan dari

pendekatan biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari proeprti khusus untuk

tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau

terbatas.

Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian Penilai,

standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang

berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk

adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada

penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu

akan direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung pada jenis nilai tertentu yang

akan digunakan.

D. Rangkuman

Pendekatan penilaian, berdasarkan SPI terdiri atas 2 macam, yaitu pendekatan

penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis



pasar antara lain pendekatan data pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost

approach) dan pendekatan pendapatan (income approach)

Pendekatan data pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan

data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.

Pendekatan biaya mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian

suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti

asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Pendekatan pendapatan

mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai

dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan

mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada

saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk

mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property.

E. Test Formatif

1. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi

umumnya tujuan dari penilaiannya untuk memberikan nilai pasar. B S .

2. Keahlian penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan

faktorfaktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk

diterapkan. B S .

3. Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu

metode kapitalisasi tidak langsung (Indirect capitalization) dan metode aliran tunai

terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). B S .

4. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui

konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. B S .

5. Penyesuaian dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan

antara dua properti atau lebih yang dibandingkan dan mencerminkan keadaan pasar.

.B S .



F. Umpan Balik



X 100%





KUNCI JAWABAN

BAB I BAB II BAB III BAB IV

1. 1. B 1. S 1. S 2. 2. S 2. B 2. B 3. 3. S 3. S 3. S 4. 4. S 4. S 4. B 5. 5. B 5. B 5. B


42 Modul : Konsep Dasar Penilaian 42

DAFTAR PUSTAKA

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta.

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007, Standar Penilaian Indonesia (Bagian I), KPSPI, Jakarta.

Mardiasmo, 2002, Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah, Andi, Yogyakarta.

Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta.

Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

konsep dasar penilaian

Documents