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Wirtschaftsdienst Ingenieure & ArchitektenHonorargestaltung . Planungsleistungen . Musterverträge Büro-Management . Steuergestaltung . Auftragsbeschaffung

Planungsleistungen im BestandSo sichern Sie sich ein leistungsgerechtes Honorar

Die Auftrags- und- Vertragsverhandlungsphase

So überzeugen Sie Ihren Bauherrn von der Anrechnung mitverarbeiteter Bausubstanz Seite 1

Die Vertragsdurchführungsphase

So belegen Sie die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz Seite 5

Die Honorarermittlungs- und -abrechnungsphaseHonorarermittlungsschema für Architekten, Tragwerksplaner und TGA-Planer (mit Arbeitshilfen) Seite 13

Einzelfragen

Ermittlung des ortsüblichen Preises besonderer Altbauten Seite 18

Lösungen für Abrechnungsfragen aus dem Tagesgeschäft Seite 19

Rechnen Sie auch Leistungen der Bestandsaufnahme ab Seite 22

Musterverträge

Vertrag für Architektenleistungen bei einem Umbau Seite 25

Vertrag für die TGA-Planung bei einem Umbau

Vertrag für die Tragwerksplanung bei einem Umbau

Vertrag für den Umbau eines Ingenieurbauwerks

Sonderdruck

Editorial

Wirtschaftsdienst Ingenieure & Architekten Sonderdruck

Dipl.-Ing. Architekt Klaus D. Siemonö.b.u.v. Sachverstän-diger für Honorare und Leistungen der Architekten

Sehr geehrte Leserin,sehr geehrter Leser,

mindestens 80 Prozent aller Planungsbüros verschenken bei Planungsleistungen im Bestand Honorar, zum Teil hohe fünfstellige Beträge. Das ist meine Erfahrung aus einer Vielzahl von Sanierungen, Um- und Erweiterungsbauten, die ich entweder als Architekt planerisch begleitet oder als Honorarsachverständiger gutachterlich ausgewertet habe.

Die Reaktion darauf ist der aktuelle Report „Planungsleistungen im Bestand optimal abrechnen“ des „Wirtschaftsdienst Ingenieure & Architekten“, bei dem ich die Funktion des Schriftleiters für den Bereich „HOAI und Architekten- bzw. Ingenieurrecht“ ausübe. Sie finden darin zahlreiche Tipps, damit Ihre Planungsleistungen im Bestand positive Deckungsbeiträge erwirtschaften. Lesen Sie,

mit welchen Argumenten Sie auch den schwierigsten Auftraggeber �davon überzeugen, dass mitverarbeitete Bausubstanz bei Ihrem Ho-norar anrechenbar ist,wie Sie nachweisen, dass und in welchem Unfang Sie Bausubstanz �mitverarbeitet haben,wie Sie anrechenbare Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI ermitteln und �in eine prüffähige Rechnung kleiden,wie Sie Ihre Leistungen im Bestand „vertragstechnisch“ umsetzen. �

Alles weitere erfahren Sie auf den nächsten 29 Seiten. Ich wünsche Ihnen viel Nutzen aus der Lektüre.

Mit kollegialen Grüßen

Klaus D. SiemonSchriftleiter HOAI und Architektenrecht

Wirtschaftsdienst Ingenieure & Architekten Sonderdruck 1

Bauen im Bestand

Anrechenbare Kosten

So rechnen Sie Ihre Planungs- leistungen im Bestand richtig abvon Dipl.-Ing. und Architekt Klaus D. Siemon, ö.b.u.v. Sachverständiger für Leistungen und Honorare der Architekten, Osterode

Die Kosten der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz gehören bei Architektenleistungen, bei der technischen Ausrüstung und bei der Tragwerksplanung zu den anrechenbaren Kosten. Das hat der Bundes-gerichtshof (BGH) im Jahr 2003 klar gestellt (Urteil vom 27.2.2003, Az: VII ZR 11/02; Abruf-Nr. 030750). Doch vor den Erfolg (volles Honorar) haben Auftraggeber, BGH und die Rechnungsprüfungsämter den Schweiß ge-setzt. Das heißt konkret:

Es gilt, in Vertragsgesprächen die anrechenbaren Kosten nach §10 �Absatz 3a HOAI auf dem Verhandlungswege durchzubringen.Sie müssen nachweisen, wie und in welchem Umfang Sie Bausubstanz �mitverarbeitet haben. Sie müssen die anrechenbaren Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI (so) �nachvollziehbar ermitteln, dass Ihre Honorarrechnung vom Auftrag-geber anerkannt wird und auch objektiv prüffähig ist.

In diesen drei Szenerien liegen auch die Schwerpunkte des folgenden Sonderdrucks. Erfahren Sie anhand zahlreicher Checklisten und Praxis-beispiele, wie Sie die Voraussetzungen für ein leistungsgerechtes Honorar schaffen.

Die Auftrags- und Vertragsverhandlungsphase

Vielen Planungsbüros fällt es ausgesprochen schwer, in Vertragsge-sprächen die anrechenbaren Kosten nach §10 Absatz 3a HOAI auf dem Verhandlungswege durchzubringen. Das gilt vor allem, wenn das Ver-handlungsziel eine Pauschale über alle Leistungen ist, bei der insgesamt ein gerechtes Honorar erzielt werden soll.

Viele Auftraggeber glauben leider, dass es sich bei den anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz um einen zusätzlichen Honor-arbestandteil als weitere Zulage zum Umbauzuschlag handelt. Sie sind deshalb ausgesprochen zurückhaltend, wenn es um die Anerkennung dieser Kosten geht.

Ihre argumentativen Ansatzpunkte für die Anerkennung

Der Ansatzpunkt ist immer der Gleiche: Sie sollten dem Auftraggeber in den Vertragsgesprächen klar machen, dass er davon profitiert, wenn Bausubstanz mitverarbeitet wird. Ihre wichtigsten Argumente lauten:

Wichtig für:Alle Planungsbüros

So überzeugen Sie zurückhaltende Auftraggeber

Beide Vertrags- partner profitieren

Bauen im Bestand


1. Durch die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz spart der Auf-traggeber Investitionskosten, die das zusätzliche Honorar um rund das Fünffache übersteigen können.

2. Durch die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz werden die in-haltlichen Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers gegenüber dem Planer definiert.

3. Ohne die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz fehlt dem Auftrag-geber die notwendige Sicherheit über die Höhe des Planerhonorars. Ein Nachkarten ist möglich.

1. Investitionskosten und Wirtschaftlichkeit

Hier lautet Ihre Argumentationskette so: Die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz entwickeln sich in ihrem Wert tendenziell umgekehrt proportional zu den Investitionskosten der betreffenden Bauteile, um die es geht. Mit anderen Worten: Je mehr vorhandene Bau-substanz planerisch mitverarbeitet und angerechnet wird, desto weniger Abriss und neue Bausubstanz (also Investitionskosten) fallen an.

Wird hingegen wenig oder keine vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet, steigt der Abrissanteil entsprechend. Dann spart der Auftraggeber zwar etwas Honorar in Bezug auf die anrechenbaren Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI, seine Investitionskosten (= Abriss plus Neubaukosten) steigen aber überproportional.

Durch die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz wird also auch das Ziel verfolgt, Kosten sparend zu bauen. An diesem Einspar- effekt wird der Planer beteiligt, indem er anrechenbare Kosten aus der Mitverarbeitung erhält. Wie hoch diese anrechenbaren Kosten ausfallen, hängt von den diesbezüglichen Leistungen des Planers je Einzelfall ab. Warum eigentlich eingesparte Investitionskosten?Dass der Auftraggeber durch die Anerkennung der anrechenbaren Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI Investitionskosten spart, liegt letztlich daran, dass im gegenteiligen Fall (= keine Berücksichtigung der Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI) tendenziell mehr Bausubstanz abgebrochen werden wird (= muss), wenn leiseste Zweifel an der weiteren Verwendbarkeit bestehen. Denn für Sie besteht ja beim Bauen im Bestand die Gefahr, dass Sie für das Zusammenwirken zwischen Altbau- und Neubausubstanz haften.

Um bei niedrigerem Honorar nicht auch noch den Haftungsumfang aus-ufern zu lassen, müssen im Zweifel, auch im Interesse des Bauherrn, alte Bauteile abgebrochen und ersetzt werden. Als Beispiel sind Putzun-tergründe innen und außen für neue Anstriche, Abdichtungen auf alten Untergründen, im Kellerbereich, Brandschutzertüchtigungen vorhandener Bauteile (Brandabschottung im Altbau) zu nennen. Diese Kosten liegen meist über dem Mehrhonorar für Ihre Leistungen nach § 10 Absatz 3a.

Einspareffekt einzelfallbezogen unterschiedlich

Einfluss auf das Haftungsrisiko

Bauen im Bestand


Beispiele zur Wirtschaftlichkeit der Anrechnung nach § 10 Absatz 3a Die folgenden beiden Beispiele entstammen Projekten, die der Autor ab-gewickelt hat. Sie zeigen, dass die Anerkennung anrechenbarer Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz schon bei relativ geringen Beträgen für beide Vertragspartner von Vorteil ist.

Kleine Baumaßnahme mit Investitionskosten unter 1 Mio. Euro

Kleine Baumaßnahme: Architektenleistungen Honorarzone 3, alle Leistungsphasen

anrechenbare Kosten (Investition) 752.200,00 ohne anr. Kosten nach §10(3a)

Anrechenbar nach §10(3a) HOAI 89.000,00

Netto-Honorar inkl. 25% Umbauzuschlag 85.226,04 inkl. anr. Kosten nach §10(3a)

Netto-Honorar inkl. 25% Umbauzuschlag 75.865,21 ohne anr. Kosten nach §10(3a)

Honorar-Differenz auf Grund § 10(3a) 11.850,00

Eingesparte Investitionskosten 21.000,00 durch Mitverarb vorh. Bausubstanz

Vorteil für den Auftraggeber: 9.150,00 bei Anerkennung der anrechenbaren Kosten nach §10(3a)

Mittlere Maßnahme mit Investitionskosten von rund 4 Mio. Euro

Mittlere Baumaßnahme: Architektenleistungen Honorarzone 3, alle Leistungsphasen

anrechenbare Kosten (Investition) 4.232.000,00 ohne anr. Kosten nach §10(3a)

Anrechenbar nach §10(3a) 190.000,00

Netto-Honorar inkl. 25% Umbauzuschlag 414.400,00 inkl. anr. Kosten nach §10(3a)

Netto-Honorar inkl. 25% Umbauzuschlag 397.500,00 ohne anr. Kosten nach §10(3a)

Honorar-Differenz auf Grund § 10(3a) 16.900,00

Eingesparte Investitionskosten

39.000,00

durch Mitverarb. der vorh. Bausub-stanz

Vorteil für den Auftraggeber:

22.100,00

bei Anerkennung der anrechenbaren Kosten nach §10(3a)

Ergebnis: Schon bei kleinen bis mittleren Projekten übersteigt – ten-denziell – die Investitionskostenersparnis das Mehrhonorar nach § 10 Absatz 3a HOAI beträchtlich. Das gilt für die Objektplanung nach § 15 HOAI genauso wie für die Planbereiche Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung.

2. Umfassendere Gewährleistung

Das zweite Argument, das für die Aufnahme von Kosten aus mitverar-beiteter vorhandener Bausubstanz in die Honorarermittlung spricht, ist, dass Sie Ihrem Auftraggeber damit Ihren baufachlichen Gewährleistungs-umfang transparent darlegen. Denn mit einer entsprechenden (Honorar-)Regelung ist hilfsweise der baufachliche Umfang der Mitverarbeitung vereinbart und damit gleichzeitig auch der Umfang der späteren Gewähr-leistung.

Die regierungsamtliche Begründung zur HOAI, die auch Eingang in die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gefunden hat, stellt dazu fest: Der Umfang der Anrechnung hängt insbesondere von der Leistung des

Vorteil für beide Vertragspartner

EindeutigeTendenz

§ 10 Abatz 3a keine Einbahnstraße zu Gunsten der Planer

Bauen im Bestand


Planers ab. Damit ist klargestellt, dass die Einbeziehung der Kosten aus mitverarbeiteter vorhandener Bausubstanz keine Einbahnstraße zu Guns-ten des Planers ist. Die frühere Annahme, wonach die anrechenbaren Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI nichts mit dem Vertragsumfang zu tun haben, ist nicht mehr gültig.

Ein Ausschluss dieser anrechenbaren Kosten kann im Zweifel dazu füh-ren, dass Ihr Haftungsrisiko als Planer sinkt und das Ihres Auftraggebers steigt. Dieser Fall ist zwar noch nicht ausgeurteilt. Aber logisch denkende Auftraggeber, denen Sie dies vortragen, werden Kosten und Nutzen ab-gleichen und sich sofort für die Anerkennung der anrechenbaren Kosten aus Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz entscheiden.

Maßnahme bei Scheitern einer Regelung zu § 10 Absatz 3a Gelingt es Ihnen nicht, die anrechenbaren Kosten nach §10 Absatz 3a in dem Pauschalhonorar zu berücksichtigen, dann sollten Sie in den Vertrag auf jeden Fall eine Klausel aufnehmen, dass vorhandene Bausubstanz nicht mitverarbeitet wird. Spätestens an dieser Stelle werden Auftragge-ber mit nachhaltigem Preis-Leistungs-Kalkül noch einmal nachdenken.

3. Nachkarten nicht ausgeschlossen

Manchmal wird es so sein, dass Auftraggeber Ihnen im Rahmen der Vertragsverhandlung mitteilen, dass ein anderes Büro das Projekt ohne Honorierung nach § 10 Absatz 3a HOAI „anbietet“. Auch für diese Situation gibt es Argumente. Machen Sie dem Auftraggeber klar, dass er sich damit keinesfalls in „Sicherheit“ wiegen kann. Der Verzicht auf eine Vereinba-rung zu den anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz im Planungsvertrag (zum Beispiel beim Pauschalhonorar) bedeutet nicht automatisch, dass sich Ihr Auftraggeber diesen Honoraranteil tatsächlich spart.

Verzicht auf Honorarregelung bietet nur trügerische Sicherheit Dieser Honoraranteil lässt sich nämlich in vielen Fallkonstellationen ein-seitig vom Planer nachträglich erfolgreich einfordern. Das gilt vor allem, wenn die ursprünglich vereinbarte Honorarpauschale (ohne § 10 Absatz 3a HOAI) zu einer Mindestsatzunterschreitung führt. Dann können Sie das Mindestsatzhonorar abrechnen (Landgericht Bad Kreuznach, Urteil vom 27.7.2006, Az: 2 O 186/05; Abruf-Nr. 071774).

Unser Tipp: Prüfen Sie laufende Verträge und rechnen Sie diese trotz Ausschlussklausel korekt nach HOAI ab.

Zwischenfazit

Betrachtet man die Gesamtkosten eines Umbauprojekts, wird schnell klar, dass die Anerkennung von Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz in der Regel nicht zu einer Baukostenerhöhung führt. Allenfalls kommt es zu einer Verschiebung von Baukosten in Richtung Nebenkosten, meist aber zur – mehrfach erwähnten – Kostenreduzierung. Eine „Bestrafung des

Bei Mindestsatz-unterschreitung ist Nachkarten errlaubt

Prüfen Sie laufende Verträge

Honorarbestrafung der Planer hat nur negative Effekte

Bauen im Bestand


Planers“ reduziert nicht nur die Motivation, planerisch Altbausubstanz zu erhalten. Sie wäre auch für den Auftraggeber ein sehr ungünstiger Projektstart. Schließlich ist eine gute Zusammenarbeit von gegenseitigem Vertrauen geprägt.

Mit den in diesem Beitrag aufgeführten Argumenten gelingt es nicht nur den Sinn der anrechenbaren Kosten als leistungsförderndes Element der Planung umzusetzen. Sie können außerdem gegenüber unseriösen Wettbewerbern punkten.

Die Vertragsdurchführungsphase

Der BGH hat in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2003 ein Reihe von Abrechnungsgrundsätzen aufgestellt. Von enormer Tragweite sind vor allem zweiAussagen des BGH:

Die schriftliche Vereinbarung ist keine Anspruchsvoraussetzung. �Es sind nur die Kosten derjenigen Bausubstanz anrechenbar, die auch �tatsächlich mitverarbeitet wurde. Das führt im Ergebnis dazu, dass Sie die mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz je Lph gesondert ermitteln und in der Honorarrechnung aufführen müssen.

Nachweis, dass Bausubstanz mitverarbeitet wurdeDie BGH-Richter haben es vermieden, zu baufachlichen Fragen Stellung zu nehmen. Das hätten sie tun müssen, wenn sie selbst die Kriterien auf-stellen hätten wollen, wann vorhandene Bausubstanz als mitverarbeitet gilt. Diese Rolle hat der BGH – richtigerweise – Ihnen zugewiesen. Sie müssen im Rahmen Ihrer werkvertraglichen, also ergebnisorientierten, Pflichten selbst entscheiden, in welchen Lph die vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet wird.

Der BGH führt weiter aus, dass im Streitfall das Gericht darüber ent-scheiden muss, in welchem Umfang mitverarbeitete Bausubstanz beim Honorar berücksichtigt wird. So weit sollten Sie es nicht kommen lassen. Wenn Sie Ihr Honorar ordnungsgemäß berechnen, wird Ihnen der Gang vor Gericht erspart bleiben. Mit dem BGH-Urteil im Rücken dürfte jeder Bauherr erkennen, dass sich Streit nicht lohnt.

Baufachliche Notwendigkeit wird vom BGH anerkanntEntscheiden Sie also durch sorgfältige, werkvertragsgerechte Planung und Bauüberwachung je Planungsschritt über Lph, in denen die vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet wird. Erbringen Sie diese Leistungen auch.

Die BGH-Richter haben sich bei ihrem Urteil, ob vorhandene Bausubstanz in den einzelnen Lph mitverarbeitet wurde, am Gutachten des Sachver-ständigen orientiert. Die Entscheidung, ob Bausubstanz beim Honorar anrechenbar ist, richtet sich also nach baufachlichen Einzelfragen.

Die Abrechnungs-grundsätze des BGH

Planer entscheidet im Rahmen des Werkvertrags

Bauen im Bestand


Mitverarbeitung von Bausubstanz belegen

Wie oben schon erwähnt, fordert der BGH von Ihnen, dass Sie belegen, wie Sie Bausubstanz mitverarbeitet haben. Dazu dienen die nachfolgend vorgestellten Checklisten. Sie zeigen, wie vorhandene Bausubstanz in den jeweiligen Lph parallel mit der jeweiligen Planungsvertiefung mit-verarbeitet wird.

Grad der Planungsvertiefung spielt keine RolleUm die Begründung nach HOAI schlüssig zu gestalten, lohnt es sich, kurz ein paar Worte zum Honorarberechnungssystem zu verlieren: Ihr Honorar wird auf Grundlage der anrechenbaren Kosten ermittelt. Es wird dabei kein Unterschied zwischen dem Grad der Planungsvertiefung gemacht. Das bedeutet zum Beispiel, dass auch für die Lph 1 die Kosten von Bewehrungsstahl, die im Zuge der Kostenermittlung zum Entwurf (noch) nicht einzeln geplant und kostenmäßig errechnet werden, zu den anrechenbaren Kosten gehören.

Genauso verhält es sich mit den anrechenbaren Kosten aus mitverarbei-teter vorhandener Bausubstanz. Bereits in der Lph 1 ist die vorhandene Bausubstanz durch Sie planerisch mitzuverarbeiten (wenn auch nicht in der gleichen Planungsvertiefung wie in Lph 6).

Beispiel

In Lph 1 ist von Ihnen zu prüfen, welche weiteren Planungs- und Bera-tungsbeteiligten mit welchem Leistungsumfang speziell im Hinblick auf die vorhandene Altbausubstanz zur Beauftragung empfohlen werden. So haben Sie zum Beispiel in Lph 1 Ihrem Auftraggeber im Bedarfsfall eine Bestandsaufnahme als Besondere Leistung oder eine statische Untersu-chung des vorhandenen Tragwerks zu empfehlen.

Beim Vorentwurf (Lph 2) müssen Sie die bestehende Bausubstanz im Hin-blick auf die Kostenschätzung prüfen, ob diese später bearbeitet werden müssen. Wird zum Beispiel eine vorhandene Holzbalkendecke im Zuge des Umbaus verstärkt, muss dies bereits bei der Kostenschätzung im Vorentwurf (wenn auch noch nicht so detailliert wie in späteren Phasen) berücksichtigt werden.

Die nachstehenden Checklisten zeigen Leistungen auf, die ein Planer beim Bauen im Bestand in den einzelnen Lph erbringen muss. Ergebnis ist, dass die mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz in jeder Lph anzusetzen ist. Einzelfallbezogene Ergänzungen nehmen Sie bitte entsprechend vor.

Mitverarbeitung in Lph 1: Grundlagenermittlung

In der Lph 1 belegen Sie zum Beispiel durch folgende Tätigkeiten, dass Sie Bausubstanz planerisch mitverarbeitet haben:

Checkliste zur Mitverarbeitungin einzelnen Lph

Beispiele zur Mit-verarbeitung in einzelnen Lph

Bauen im Bestand


� Abwägung, ob die planerische Aufgabenstellung im vorhandenen Altbaubestand (vorhandene Bausubstanz) grundsätzlich überhaupt möglich ist.Klären der Frage, ob sich zum Beispiel auch der Tragwerksplaner oder �Fachingenieur mit der vorhandenen Bausubstanz planerisch beschäf-tigen müssen und wenn ja, mit welchen Besonderen Leistungen (zum Beispiel Bestandsuntersuchung altes Tragwerk, verdeckte Bauschäden, alte Techniktrassenführungen untersuchen).Abschätzung, ob Schadstoffe im Altbau vorhanden sind (Asbest, PCP, �PCB, Beschichtungen, Mineralfaserstoffe); eventuell Empfehlung zur Einschaltung eines Sonderfachbüros.Klärung, ob ein Büro für Bauhistorische Untersuchungen (zum Beispiel �Farb- oder Holzuntersuchungen) erforderlich ist.

Mitverarbeitung in Lph 2: Vorplanung

� Skizzenhafte Mitverarbeitung bzw. funktionale und gestalterische Ein-bindung der vorhandenen Bausubstanz bei den Freihandskizzen.Grundsatzprüfung, welche Altbausubstanz funktionell weiter verwend- �bar ist.Einschluss der Schätzkosten aus Mitverarbeitung vorhandener Bausub- �stanz (zum Beispiel Verstärkung von Sparren) in die Kostenschätzung nach DIN 276.Bei Baudenkmälern: Denkmalrechtliche Voranfrage zur Veränderbarkeit �gemäß Vorplanung.Einarbeitung der Ergebnisse der Planungsbeteiligten aus mitverarbei- �teter vorhandener Bausubstanz (zum Beispiel Angaben des Tragwerk-planers zur Verwendbarkeit alter Holzbalkendecken).

Beispiel zu Lph 2

Ein Arzt wollte mit seiner Praxis in ein Baudenkmal einziehen. Dazu hätte es aber einer wichtigen Umbaumaßnahme an einer vorhandenen Innen-treppe bedurft. Diese wurde vom Denkmalschutzamt nicht genehmigt. Ohne Umbau der Innentreppe konnte der Arzt das Objekt aber nicht be-ziehen. Er musste sich ein anderes Objekt suchen (BGH, Beschluss vom 25.11.1998, Az: XII ZR 12/97).

Das Urteil zeigt die Bedeutung der Mitverarbeitung der vorhandenen Bau-substanz in Lph 2. Bereits hier muss der Architekt eine denkmalrechtliche Vorabstimmung bezüglich der Genehmigungsfähigkeit vornehmen, um die wesentlichen Planungsziele abzustimmen.

Mitverarbeitung in Lph 3: Entwurfsplanung

Entwurfliche bzw. funktionale Mitverarbeitung der Altbausubstanz bei �den Zeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).Gestalterische Mitverarbeitung durch Einbindung vorhandener Bau- �teile in neue Planungen (bei gestalterischen Grundsatzlösungen).

Ist die Aufgabe überhaupt zu lösen?

Skizzenhafte Einbindung der Bausubstanz

Bauen im Bestand


� Einbeziehung der Kostenanteile auf Grund der Bearbeitung und des Schutzes der vorhandenen Bausubstanz in die Kostenberechnung nach DIN 276 (zum Beispiel Deckenverstärkungen, Putzausbesserungen, Ausgleich von Deckendurchbiegungen).Abstimmung, ob die Altbausubstanz im Hinblick auf die Genehmi- �gungsfähigkeit geeignet ist (sind zum Beispiel alte Wände im Treppen-haus auch als F-90-Wand geeignet?).

Mitverarbeitung in Lph 4: Genehmigungsplanung

Einbeziehung der vorhandenen Bausubstanz in die Genehmigungs- �planung (zum Beispiel beim Brandschutz, Fluchtwegekonzept).

� Zusammentragen der für die vorhandene Bausubstanz notwendigen Nachweise (zum Beispiel Brandschutzgutachten bei Umnutzung).Klärung, ob Standsicherheitsnachweis und Prüfstatik für Nachweise �an der Altbausubstanz erforderlich ist (zum Beispiel bei Umbau von Versammlungsstätten).Eventuell denkmalrechtlicher Genehmigungsantrag und denkmalpfle- �gerische Abstimmungen in Bezug auf die Bausubstanz.

Mitverarbeitung in Lph 5: Ausführungsplanung

Ausführungszeichnungen einschließlich bestehender Altbausubstanz �als Ausschreibungs- und Ausführungsgrundlage.Detailzeichnungen zur Konstruktiven Verbindung zwischen vorhan- �dener und neuer Bausubstanz.Materialtechnische Abstimmung Alt-Neu, zum Beispiel zulässige Be- �festigungsart F-90-Tür in alter Bausubstanz.Planerische Festlegung von Schutzmaßnahmen für die vorhandene �Bausubstanz.

Mitverarbeitung in Lph 6: Vorbereitung der Vergabe

Die Erfahrungen aus dem Tagesgeschäft zeigen, dass nach der BGH-Ent-scheidung vor allem um die Honorierung der Lph 6 und 7 gestritten wird. Auftraggeber wollen die anrechenbaren Kosten aus der mitverarbeiteten Bausubstanz in diesen Lph generell nicht mehr anerkennen. Hintergrund ist, dass es zufällig im vom BGH entschiedenen Fall so war, dass einem Tragwerksplaner für die Lph 5 und 6 die Anrechnung der vorhandenen Bausubstanz verweigert wurde. Das nehmen vor allem öffentliche Auf-traggeber jetzt zum Anlass, in den Lph 6 und 7 die Anrechenbarkeit vorhandener Bausubstanz generell zu verneinen. Damit legen sie die BGH-Entscheidung aber völlig falsch aus.

Der BGH hat eindeutig klargestellt: Um Bausubstanz, die Sie mitverar-beiten, auch in den Lph 6 und 7 zu den anrechenbaren Kosten zu rechnen, bedarf es nicht der Zustimmung des Auftraggebers. Es entscheidet allein der Vertragsgegenstand – und nicht die Meinung des Abrechnungsbeam-ten. Ist also die Mitverarbeitung durch Sie in den Lph 6 und 7 fachlich notwendig, gehören diese Kosten zu den anrechenbaren Kosten.

Einbeziehung inKostenermittlung

Zusammentragenvon Nachweisen

„Kritische“ Lph in Bezug auf die Honorierung

Bauen im Bestand


Im Rahmen der Lph 6 (Vorbereitung der Vergabe) wird vorhandene Bau-substanz sowohl bei der Ausarbeitung der Vertragsbedingungen als auch der Erstellung der Leistungspositionen mitverarbeitet:

1. Ausarbeitung der VertragsbedingungenFolgende Maßnahmen belegen die Berücksichtigung der Bausubstanz:

Beschreibung der vorhandenen Bausubstanz als Kalkulationsgrund- �lage für die Schutzmaßnahmen während der Bauzeit

� Vertragsbedingungen mit Angabe der Abmessungen der Altbausub-stanz als Kalkulationsunterlage für neue Leistungen (zum Beispiel beengte Möglichkeiten der Baustelleneinrichtung, kleinteilige An-lieferungen, Schallschutzmaßnahmen während der Bauausführung, mehrmaliges Umlagern von Baustelleneinrichtungen, Beachtung von Brandschutzvorschriften während der Bauzeit)Kalkulationsvorgaben zum gewerkespezifischen Bauablauf innerhalb �der vorhandenen Bausubstanz, zum Beispiel

Anfertigung einer innenliegenden Stahlbautreppe in mehreren �

Einzelteilen, um sie überhaupt in den Altbau (Fenster/Türöffnungen beachten) transportieren zu können, eventuell probeweise Montage im HerstellerbetriebEinzelaufmaß von vorhandenen Tür- und Fensteröffnungen als �

Arbeitsvorbereitung für den Einbau neuer Fenster

2. Positionen der Ausschreibungsunterlagen (Beispiele)Die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz manifestiert sich hier in der Erstellung von altbauspezifischen Ausschreibungsunterlagen.

Leistungsposition bei Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz: �Einbau eines Bodenkonvektorkanals, der sich mit seinem Quer- �

schnitt und den Anbauelementen einer vorhandenen unregelmäßig verlaufenden gotischen Natursteinwand anpassen muss Trockenlegung von vorhandenen erdberührenden Bauteilen �

Leistungsposition zur Anfertigung von Musterflächen betreffend Ar- �beiten an der vorhandenen Bausubstanz (zum Beispiel Reinigungs-verfahren alter Natursteinwände, Anstriche- Beschichtungssysteme auf vorhandenen Fassaden oder Innenwänden)

Positionen zum Aufmaß bestimmter Details der relevanten Altbau- �substanz als Grundlage zur Erstellung von Werkstattzeichnungen (zum Beispiel für den Einbau einer Stahlbühne für eine neue Heizung oder Fenster in unregelmäßigen Fensteröffnungen)

Positionen mit Schutzmaßnahmen zur Begrenzung von Erschütte- �rungen und Rissbildungen der verbleibenden vorhandenen Altbau-substanz (zum Beispiel bei Unterfangungen von vorhandenen Fun-damenten oder Abbruch von Stahlbetonbauteilen)

Vertragsbedin-gungen mit Rele-vanz zur Bausub-stanz

Erarbeitung altbau-spezifischer LV

Bauen im Bestand


Positionen zu Toleranzausgleichsmaßnahmen (Ebenheit) bei Einbau �neuer Fußböden auf alten unebenen Unterkonstruktionen

� Leistungspositionen für besondere Anpassarbeiten im Übergangsbe-reich an der vorhandenen Bausubstanz:

neue Fassade und neue Geschossdecken mit Einbindung in die �

vorhandene Altbaufassadeverbreiterte Auflager neuer Bauteile auf vorhandenen Altkonstruk- �

tionen, um die Lastabtragung / Lastverteilung über die vorhandene Bausubstanz (konstruktiv einbeziehen) zu ermöglichen

� Positionen für provisorische Maßnahmen während der Bauzeit, zum Beispiel:

zeitlich befristete Verlegung von Fluchtwegen in der vorhandenen �

Altbausubstanz inklusive provisorische AusschilderungSicherheitsmaßnahmen in vorhandenen Altbaubereichen (Abstüt- �

zungen von vorhandenen Decken, Sicherheitsabsperrungen)

Positionen für kraftschlüssige Befestigungselemente in der Bausub- �stanz (Winkeleisen, Gewindestangen, Laschen, Kraftdübel)

Leistungspositionen zu Abdichtungsarbeiten an der Altbausubstanz �

Positionen zur schonenden Herstellung von Durchbrüchen (besonders �bei Holzbalkendecken), Schlitzen und Herstellen von Öffnungen in der Altbausubstanz

Gestalterische Positionsvorgaben für neue Bauteile, die mit der vor- �handenen Bausubstanz eine gestalterische Verbindung eingehen (zum Beispiel Richtung von Oberflächenmustern neuer Bauteile in Bezug zur Oberflächengestaltung vorhandener Bausubstanz)

� Positionen zur Ertüchtigung von vorhandenen Konstruktionen:Einbau und Befestigung von Brandschutzbekleidungen an vorhan- �

dener Bausubstanz Verstärkung von Fachwerkbalken durch konstruktive Maßnah- �

menAufbau von Brüstungsbekleidungen zur Erhöhung des Feuerüber- �

schlagswegs

Positionen zur Anwendung besonderer Materialien im Bereich der �Altbausubstanz (zum Beispiel Quellmörtel zwischen neuen Stahlun-terzügen und vorhandenen Deckenkonstruktionen)

Positionen zur Untergrundbehandlung der Altbausubstanz (Haftgrund �oder Ebenheitsausgleichsschicht vor Neubeschichtung oder Anstrich, Vermeidung von Abseifen neuer Anstriche)

Mitverarbeitung in Lph 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Anpassarbeiten im Übergangsbereich Altbau / Neubau

Provisorische Maß-nahmen während der Bauzeit

Ertüchtigung vorhandener Konstruktionen

Bauen im Bestand


Im Rahmen der Lph 7 wird Bausubstanz bei der Prüfung von Leistungs-positionen durch Sie mitverarbeitet, und zwar wie folgt:

� Wertung alternativ angebotener Materialien bzw. bei Nichteignung Ausscheiden der Angebote nach § 25 VOB/A (zum Beispiel alternative Anstrichsysteme auf vorhandener Bausubstanz, alternative Bodenbe-läge als Nebenangebot)

Wertung alternativ angebotener Konstruktionen (zum Beispiel alterna- �tive Fensterbeschläge [denkmalrechtlich zulässig?], alternative Dach-eindeckungskonstruktionen bzw. Befestigungstechniken am Altbau [zum Beispiel Treppengeländer]; moderne Abdichtungstechniken statt traditioneller handwerklicher Abdichtungen)

� Wertung alternativ angebotener Gestaltungen (zum Beispiel Beton-treppe statt Stahltreppe im Altbau, Fertiggaube statt handwerklich erstellter Gaube)

Beispiele zur Technischen AusrüstungAuch von Fachplanern für technische Ausrüstung wird in den Lph 6 und 7 Bausubstanz mitverarbeitet. Das zeigen folgende Beispiele:

Neue Bodeneinbaukanäle für Konvektorheizungen in konstruktiv und �geometrisch unregelmäßiger alter Baukonstruktion durch Mitverar-beitung vorhandener Baukonstruktionen

Positionen zur sichtbaren Leitungsführung (Befestigungselemente an �der Bausubstanz), gestalterische Mitverarbeitung

Positionen zum Einbau einer neuen Heizungszentrale (Obergeschoss) �in Bausubstanz mit Schallentkopplung, Brandschutzanforderungen in Bezug auf Altbau (Einhausung des Heizraums und Bekleidung von Konstruktionen mit Fibersilikatplatten)

Weitere Begründung zur Anrechenbarkeit aus der VOB/AWenn es gilt, die Mitverarbeitung in den Lph 6 und 7 zu belegen, können Sie auch auf die VOB/A zurückgreifen. Um Leistungen für den Einbau neuer Bausubstanz ausschreiben zu können, ist auch die vorhandene Bausubstanz bei der Ausschreibung planerisch in allen erforderlichen Ein-zelheiten mitzuverarbeiten. Dieses Erfordernis ergibt sich aus § 9 VOB/A. Danach ist die Leistung eindeutig und erschöpfend zu beschreiben. Alle Bewerber müssen die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen und ihre Preise ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können. In § 9 Nummer 2 VOB/A fordert der Verordnungsgeber außerdem, dass dem Auftragnehmer kein ungewöhnliches Risiko aufgebürdet werden darf. Damit ist klar, dass die vorhandene Bausubstanz auch in den Lph 6 und 7 ordnungsgemäß mitverarbeitet werden muss.

Unser Tipp: Die VOB/A gilt nur für öffentliche Auftraggeber. Deshalb kann es sein, dass mancher private Auftraggeber diese Argumente nicht gelten

Wertung alter-nativer Materialien

Wertung alternativer Gestaltungen

Leistung muss erschöpfend beschrieben werden

Bauen im Bestand


lassen will. Teilen Sie solchen „Kandidaten“ mit, dass die VOB gleichlau-tend als DIN 1960 Regel der Technik ist.

Mitverarbeitung in Lph 8: Objektüberwachung

Nachfolgend einige Beispiele, die belegen, wie Sie Bausubstanz in der Lph 8 mitverarbeiten:

Bauüberwachung von Maßnahmen an der Altbausubstanz. � � Befestigung Neu an Alt (zum Beispiel neuer Fassadenputz auf altem

Grund, neues deckenhängendes Röntgengerät in Altbaudecke eines Krankenhausumbaus, neue Abfangträger für Altbausubstanz – Last-verteilung am Auflager).Überwachung von Brandschutzmaßnahmen wie zum Beispiel der �Einbau von T-30-Türen in Altbauwände (Übereinstimmung mit Bauart-zulassung), Feuerschutzbekleidung an Altbausubstanz.Ausführungsüberwachung von technischen Details (zum Beispiel neue �Schallschutzrohrschellen an vorhandenen Rohrleitungen).Überwachung bei Neuverfugung von altem Natursteinmauerwerk, �Ausbesserungen vorhandener Putzflächen (Untergrundhaftung).Überwachung von Sicherungsmaßnahmen (Abdeckfolien, Sicherungs- �gerüste, Unterfangungen) an der Altbausubstanz.Terminplanung unter Berücksichtigung der Bedingungen aus der vor- �handenen mitverarbeiteten Bausubstanz.Überwachung bezüglich der befristeten höheren Belastung vorhan- �dener Bausubstanz während der Bauzeit.Stichprobenartige Kontrolle der Altbausubstanz im Rahmen der Ab- �rechnung (zum Beispiel Beschädigung vorhandener Bausubstanz durch ausführendes Unternehmen).Abgrenzung zwischen Alt und Neu bei der Mengenermittlung der �Abrechnung.

Lph 9: Objektbetreuung/Dokumentation

Die Mitverarbeitung von Bausubstanz besteht in der Lph 9 in erster Linie in der Mängelfeststellung an der mitverarbeiteten vorhandenen Bausub-stanz während der Objektbegehung.

Die Honorarermittlungsphase

Eine Hürde, an der in der Praxis die Honorierung nach § 10 Absatz 3a oft scheitert, besteht darin, dass Auftraggeber Berechnungsverfahren nicht anerkennen. Dies geschieht nicht zuletzt aus dem Grund, weil sie die Ermittlung des Werts der anrechenbaren Kosten nicht nachvollziehen können und unsicher sind, ob die Berechnungsverfahren die strengen An-forderungen der eigenen Rechnungsprüfungsinstanzen erfüllen. „Sichere und nachvollziehbare Berechnungsverfahren“ sind deshalb gefragt. Ein solches stellen wir Ihnen nachfolgend vor.

Überwachung der Befestigung Neu an Alt

Auftraggeber haben Berechnungsverfah-ren nicht anerkannt

Bauen im Bestand


Amtlich anerkanntes Ermittlungsverfahren

Konkret handelt es sich um ein Verfahren zur Ermittlung der anrechen-baren Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI für die Objektplanung, die Trag-werksplanung, die Technische Ausrüstung und für Ingenieurbauwerke. Das Verfahren ist vom

Bayerischen Kommunalen Prüfungsverband entwickelt worden, �wird von den Rechnungsprüfungsämtern anerkannt, �bringt vom Aufwand und vom Honorarergebnis her ein Ergebnis, das �auch aus Sicht der Planer akzeptabel ist und deshalb für Sie als Richt-schnur für künftige Honorarabrechnungen dienen kann.

Die BerechnungsformelDie anrechenbaren Kosten werden nach dieser Formel berechnet:

M x W x WF x LF

Dabei gelten folgende Definitionen:

M: Menge der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz in m², m³, Stück

W: Wert (ortsübliche angemessene Kosten in Euro)WF: Wertfaktor / ErhaltungszustandLF: Leistungsfaktor (Mitverarbeitung je Leistungsphase)

1. Schritt: Ermittlung von Menge und Wert

Die Menge (M) der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz (Spalte 7 der Tabelle auf Seite 15) wird anhand der einzelnen Bauteil-abmessungen, nach Menge oder in Prozent (zum Beispiel 25 Prozent der Innenwände sind mitverarbeitet worden) ermittelt.

Der Wert (W) der mitverarbeiteten Bausubstanz (Spalte 8) wird durch den Einheitspreis für das betreffende Bauteil gebildet. Die jeweiligen Einheitspreise sollen den ortsüblichen heutigen Einheitspreisen für ein vergleichbares Bauteil entsprechen. Dabei sind vergleichbare Bauteile nach heutigen Anforderungen anzunehmen.

Wird bei einer Decke bereits beim Einheitspreis der Bodenbelag nicht berücksichtigt, sollte das in der Erläuterung zum Einheitspreis angegeben werden (zum Beispiel Einheitspreis Decke = 70 Euro/m² ohne Bodeno-berbelag und ohne Estrich – siehe Spalte 8 der Tabelle). Wenn für die Einheitspreise keine externen Daten vorliegen, können Sie Werte auf der Grundlage eigener Erfahrungswerte ansetzen, ähnlich wie bei einer Ko-stenberechnung zum Entwurf (zum Beispiel auf Basis der BKI-Werte).

Neues Verfahrenmeistertalle Hürden

So werden die anrechenbaren Kosten ermittelt

Tabelle aufSeite 15 beachten

Bauen im Bestand


2. Schritt: Ermittlung des Wertfaktors

Der Erhaltungszustand des mitverarbeiteten Bauteils wird durch den Wertfaktor (WF) gebildet. Den Wertfaktor müssen Sie individuell ansetzen. Er bringt zum Ausdruck, in welchem Grad das Bauteil noch verwendungs-fähig ist. Bauteile, die Mängel aufweisen und ertüchtigt werden müssen, müssen Sie abwerten. Denn die Ertüchtigung ist bereits bei den normalen Baukosten enthalten. Den Wertfaktor können Sie anhand der folgenden Bewertungskriterien ermitteln:

Ausgangskosten (ortsübliche Kosten) ./. Wertminderung durch Abnutzung und Instandhaltungsstau./. Wertminderung durch Bauschäden und Funktionseinschränkungen= Erhaltungszustand / Wertfaktor

Darstellung des WertfaktorsDer Wertfaktor (im konkreten Fall Abwertung um 15 Prozent) wird als Prozent-Satz angegeben (siehe Spalte 10 der Tabelle). Ist die Wertminde-rung bei allen Bauteilen gleich, können Sie den Wertfaktor für alle Bauteile gleich hoch ansetzen (wie in unserem Beispiel).

Wie gut sind mitverarbeiteteBauteile erhalten?

Bauen im Bestand


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Bauen im Bestand


3. Schritt: Ermittlung des Leistungsfaktors

Der Leistungsfaktor (LF) ist eine Reaktion auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Der BGH hat nämlich festgestellt, dass die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz nur in denjeni-gen Leistungsphasen (Lph) zu berücksichtigen sind, in denen tatsächlich eine fachliche Mitverarbeitung erfolgte (Urteil vom 27.2.2003, Az: VII ZR 11/02; Abruf-Nr. 030750)

Wie wird Bausubstanz in den Leistungsphasen mitverarbeitet?Diese Forderung wird im Berechnungsverfahren dadurch umgesetzt, dass in jeder Lph, in der Bausubstanz nicht mitverarbeitet wurde, die Teilleistungen bewertet und mittels Leistungsfaktor abgemindert werden. Wenn zum Beispiel in der Lph 7 die Angebotsauswertung ohne Mitverar-beitung vorhandener Bausubstanz erfolgte, führt das für die Lph 7 zu einem Leistungsfaktor von 0 Prozent. Das ersehen Sie aus Spalte 3 und 4 der Tabelle zur Berechnung des Leistungsfaktors.

In der Lph 3 wurden 80 Prozent an Teilleistungen inklusive mitverarbei-teter Bausubstanz angesetzt. Hier zeigt sich die große Bedeutung des Leistungsfaktors, der zunächst zu einer deutlichen Honorarreduzierung zu werden droht. Wenn die Mitverarbeitung in den jeweiligen Lph ord-nungsgemäß erbracht wird, ist es richtig, den Leistungsfaktor in voller Höhe (100 Prozent) anzusetzen. Über die Mitverarbeitung entscheiden Sie im Rahmen der fachlichen Verantwortung selbst.

Muster zur Berechnung des LeistungsfaktorsBerechnung des Leistungsfaktors (LF) = in den Lph jeweils anteilig erbrachte Mitverarbeitung

Lph v.H. LF v.H./LF

Mitverarbeitung je Leistungsphase anr. Kosten

1 2 3 4 5 6

Lph

1-4

Lph 1 3 100 % 3,0 Mitverarbeitung in allen Einzelleistungen


Lph 3 11 80 % 8,8 ohne Kostenberechnung, deshalb nur 80 % anerkannt

Lph 4 6 50 % 3,0 ohne: Vorlagenerstellung, Vervollständigen der Unterlagen

27 21,8 Leistungsfaktor (LF) 21,8 : 27 = 81 % x 288.779,14 = 233.162,41

Lph

5-7


Lph 6 10 25 % 2,5 25 % der Leistungsbeschreibung mit Mitverarbeitung

Lph 7 4 0 0,0 keine Leistungen bei vorhandener Bausubstanz


Lph

8-9

Lph 8 31 65 % 20,2 ohne: Kostenfest., Abnahmeanträge, Aufmaß, Gewährlei-stungsfristen ...

Lph 9 3 0 % 0,0 keine Mitverarbeitung der vorh. Bausubstanz


Faktor trägt BGH-Rechtsprechung Rechnung

Jede Leistungs- phase wird „durchgecheckt“

Bauen im Bestand


ZwischenfazitMit diesem behördlich abgesegneten Berechnungswerk erreichen Sie, dass Ihre Aufstellung der anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter vorhandener Bausubstanz rechnerisch prüffähig ist. Der Rechnungsemp-fänger (Auftraggeber) ist in die Lage gesetzt, die Ansätze in den jeweiligen Einzelheiten nachzuprüfen.

Wir empfehlen Ihnen, die gewählten Ansätze kurz fachlich zu begründen. Das reicht zur Prüffähigkeit vollkommen aus. Damit haben Sie als Rech-nungsaufsteller Ihre Pflichten erbracht. Die Mengenansätze sind nicht erläuterungsbedürftig, denn die sind nachkontrollierbar. Die Höhe der einzelnen Einheitspreise müssen Sie dagegen kurz begründen, um deren Angemessenheit darzulegen.

Bei besonders kleinteiligen Umbauten sollten Sie entsprechende Bauteil-differenzierungen (Einfügung von weiteren Zeilen für weitere Einzelbau-teile) vornehmen. Das ist erforderlich, um das Ermittlungsprinzip beibe-halten zu können und die Prüfbarkeit der Rechnung sicherzustellen.

4. Schritt: Integration in die Honorarrechnung

Im letzten Schritt werden die anrechenbaren Kosten aus der „Leistungs-faktor-Tabelle“ in die Honorarrechnung integriert. Achten Sie darauf, dass die Drei-Stufigkeit gewahrt bleibt und die Kostengruppenzuordnung nach-vollziehbar ist. In unserem Beispielsfall sind alle Kosten der Kostengruppe 3.1 zugeordnet. Das folgende Schaubild zeigt dies am Beispiel der Kosten der Leistungsphase 5 bis 7.

Integration der anrechenbaren Kosten aus Lph 5 bis 7Kosten-gruppe

DIN 276/81

KostengruppeBezeichnung

Anrechenbare Kosten

gem. § 10 (2)

Anrechenbare Kosten

gem. § 10 (3a)

Anrechenbare Kosten gesamt

1 Grundstück1.4 Herrichten 27.000,00 27.000,002 Erschließung3 Bauwerk3.1 Baukonstruktion 755.437,00 203.626,31 959.063,313.2 Installationen 125.000,00 125.000,003.3 Zentr. Betriebstechnik 34.665,32 34.665,323.4 Betr. Einbauten 45.673,00 45.673,003.5 Bes. Bauausführungen 23.887,65 23.887,654 Gerät4.1 allgemeine Geräte 0,004.2 Möbel 29.000,00 29.000,005 Außenanlagen6 Zusätzliche Maßnahmen7 Nebenkosten

Summe 1.244.289,28(in diesem Fall: Kostengruppe 3.2-3.4 unter 25 % der sonstigen Kosten)

Honorarrechnung ist rechnerisch prüffähig

Stichtwortartige Begründung reicht

Bauen im Bestand


Exkurs: Ortsüblicher Preis bei Altbauten

Der ortsübliche Preis ist – wie auf den Seiten 14 bis 17 dargestellt – eine der Formel-Bestandteile, um den Wert der mitverarbeiteten Bausubstanz zu ermitteln. Diesen ortsüblichen Preis festzustellen, ist nicht immer ein-fach.

Wie Sie in einem „normalen“ Fall (Umbau einer Volkshochschule) vorge-hen, haben wir Ihnen in der Februar-Ausgabe 2005 des „Wirtschaftsdienst“ gezeigt. Neu-Abonnenten finden diesen Beitrag im Online-Archiv.

Wertansatz bei historisch wertvollen Altbauten

Noch schwieriger ist es, die ortüblichen Preise zu ermitteln, wenn es sich bei dem umzubauenden Gebäude um einen historisch wertvollen Altbau handelt. In den gängigen Datenbanken und auch in der Fachliteratur fin-den Sie dazu kaum Hilfsmittel.

Diese Lücke schließt unsere Tabelle auf der nächsten Seite. Sie enthält die Ausgangswerte für die Bauteilmethode. Bei diesen Anhaltswerten ist ein durchschnittlicher Erhaltungszustand der vorhandenen Bausubstanz zu Grunde gelegt worden.

So nutzen Sie die Berechnungshilfe in der Praxis

Sind Sie an der Planung eines historisch wertvollen Gebäudes beteiligt, können Sie die Anhaltswerte als Ausgangsgröße nutzen, um

� eine einvernehmliche vertragliche Vereinbarung mit Festbetrag vor-zubereiten, oderaufbauend auf den Anhaltswerten die Kosten für die einzelnen mit- �verarbeiteten Bauteile (Boden, Wände, Decken) zu ermitteln und diese gemäß § 10 Absatz 3a HOAI anzusetzen. Die Anhaltswerte in Euro/m³ BRI dienen dabei der Plausibilitätsprüfung.

Hinweise zu einzelnen Tabellenwerten

Der Wert des unter 2 genannten Herrenhauses in Euro/m³ BRI ist etwas günstiger als der des Niedersächsischen Fachwerkhauses. Das liegt daran, dass das Fachwerkhaus im Gegensatz zum Herrenhaus nicht unterkellert ist.

Je nach individuellem Werterhalt, Ausbaustandard, besonders werthal-tiger Sonderbauteile (zum Beispiel Fialtürme) oder Gebäudestruktur kön-nen Auf- und Abwertungen vorgenommen werden, um den Anhaltswert möglichst sachgemäß anzusetzen. Damit ist in Verbindung mit den Bau-teilermittlungen die Prüfbarkeit gegeben. Sie sollten aber immer darauf achten, dass die Einzelbauteilermittlungen durchgeführt werden.

Wichtig: Die Werte enthalten nur Kosten der Kostengruppe 300 (DIN 276/93). Kosten für die Technische Ausrüstung sind nicht enthalten, weil

Erstveröffent- lichung zu orts- üblichen Preisen

Einzelfallbezogene Anwendung ist möglich

Bauen im Bestand


bei den Ausgangswerten aus dem Jahr 1914 Technische Ausrüstung im heutigen Umfang nicht vorhanden bzw. eingerechnet war. Besondere architektonische Bauelemente (Erkertürmchen, Wandmalereien innen, besondere Treppenanlagen, Fialtürmchen) sind ebenfalls nicht in den Ko-sten eingerechnet und daher gesondert zu ermitteln. Alle Kostenangaben sind Netto-Angaben (ohne Umsatzsteuer).

Ermittlung der ortsüblichen Preise bei wertvollen AltbautenBauartbeschreibung(mit kostenbildenden Hinweisen)

Kosten 1914(Währung: Mark)

Kosten 2001 (Währung: DM)

Kosten 2006 (Währung: Euro)

Hinweise

Nieders. Fachwerkhaus (ein-fache Ausstattung, keine be-sonderen Schmuckelemente an der Fassade, ohne Erker)

22-26 M/m³ 481-568 DM/m³ 248-280 Euro/m³

Steinsockel, ohne Unterkel-lerung

Mittelalterliches Herrenhaus in ländlicher Gegend(Geschosshöhe ca 4m, Holz-balkendecke, Natursteinmau-ern, Holzbalkendecken, keine Wandmalereien)

21-25 M/m³ 459-546 DM/m³ 235-279 Euro/m³

Mit Kellerge-schoss, Größe: ca. 1.500 m³ BRI

Stadtvilla; Palais (klassizistisch, gehobene Architektur, ohne besondere Einbauten und ohne besonde-re Architektur- elemente)

22-26 M/m³ 481-568 DM/m³ 248-280 Euro/m³

Innen: Wandmale-reien, Stuck-decken nicht berücksichtigt

Säulenportikus als Vorbau ei-ner klassizistischen Stadtvilla(Rustikaquader, Balustrade)

36 M/m³ 786 DM/m³ 402 Euro/m³ Offenes Bau-werk ohne Fassadenab-schluss

Torhalle(offen klassizistisch inklusive Verzierungen, Rippengewöl-be)

45 M/m³ 983 DM/m³ 503 Euro/m³

Verwaltungsgebäude Renaissance(zum Beispiel Stadtverwal-tung, Kirchenverwaltung, ohne besondere Einbauten und ohne besondere Architek-turelemente)

20-25 M/m³ 437-546 DM/m³ 223-280 Euro/m³


Schloss Renaissance(ländlicher Bereich, Holzbal-kendecken, Außenwand: ca. 90cm dick)

23-27 M/m³ 502-590 DM/m³ 257-302Euro/m³


Honorarabrechnungsprobleme in der Praxis

Selbst wenn Sie das Honorar nach den bisher genannten Maßstäben errechnet haben, kann es sein, dass Ihr Auftraggeber die anrechenbare Ko-

Bauen im Bestand


sten nach § 10 Absatz 3a HOAI zusammenstreicht bzw. zusammenstreichen will. Das liegt in der Regel daran, dass Sie hier an einen Auftraggeber geraten sind, der das BGH-Urteil aus dem Jahr 2003 falsch auslegt.

Auftraggeber legen BGH falsch aus

Im konkreten Fall wurde einem Planer die Anrechnung mitverarbeiteter Bausubstanz in den Lph 6 und 7 (zu recht) verweigert, weil er Bausub-stanz fachlich nicht mitverarbeitet hatte. Manche Auftraggeber nehmen das BGH-Urteil jetzt aber zum Anlass, flächendeckend bei allen Planbe-reichen pauschal und projektneutral die Mitverarbeitung zu bestreiten, gerade in den Leistungsphasen 6 und 7. Damit legen sie aber die BGH-Rechtsprechung vollkommen falsch aus.

Der BGH hat die fachliche Verantwortung darüber, in welcher Leistungs-phase bzw. bei welcher Einzelleistung die fachliche Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz aus technischen oder sonstigen Gründen notwendig ist, allein den Planern überlassen. Nur Sie müssen im Rah-men der werkvertraglichen Pflichten entscheiden, was zu tun ist, um den geschuldeten Werkerfolg zu erreichen.

So treten Sie unberechtigten Kürzungen entgegen

Um unberechtigte Kürzungen zu vermeiden, gibt es nur einen Weg. Sie müssen Bausubstanz – wo erforderlich – sachgerecht mitverarbeiten. Die-sen Weg müssen Sie so gehen, dass ihn der Auftraggeber nachvollziehen kann. Nur dann wird Ihre Honorarrechnung bei der Rechnungsprüfung bestehen können.

Im Klartext: Es muss bei jeder Leistungsphase nachvollziehbar sein, in-wieweit vorhandene Bausubstanz von Ihnen mitverarbeitet wurde. Wir empfehlen Ihnen dringend, diesen Nachweis Ihrer Honorarrechnung beizufügen.

Unser Service: Damit Ihnen dieser Nachweis leichter fällt, haben wir Ihnen auf den Seiten 6 bis 12 die Checkliste zu Verfügung erstellt, wie Sie bei Architektenleistungen die Mitverarbeitung in den verschiedenen Leistungsphasen belegen.

Unser Tipp: Hat Ihnen Ihr Auftraggeber trotzdem die anrechenbaren Ko-sten gekürzt, dann wehren Sie sich. Erklären Sie ihm schriftlich, warum und wie Sie im konkreten Projekt Bausubstanz mitverarbeitet haben. Das folgende Musterschreiben (zum Beleg der Mitverarbeitung in Lph 6) kann Ihnen dabei als Vorbild dienen.

Auftraggeber wollen Honorare kürzen

BGH bestätigt Planungshoheit des Ingenieurs

Nachweis der Mit-verarbeitung in der Honorarrechnung

Bauen im Bestand


Musterschreiben zum Nachweis mitverarbeiteter Bausubstanz

An Auftraggeber ... Betr. Baumaßnahme …

Sehr geehrte Damen und Herren,Sie haben im Zuge der Prüfung der Honorarrechnung vom … die anrechenbaren Kosten der mit-verarbeiteten vorhandenen Bausubstanz in Höhe von … Euro netto in Leistungsphase 6 gekürzt. Gestatten Sie mir, nachfolgende Beispiele zu nennen, mit denen nachvollziehbar dargestellt wird, dass die in der Anlage 1 näher beschriebene vorhandene Bausubstanz in der Leistungsphase 6 ordnungsgemäß mitverarbeitet wurde.

Wir haben Vertragsbedingungen ausgearbeitet, die fachtechnische Anweisungen an die ausführen-den Unternehmen zur Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz enthalten.

Wichtige LV-Positionen, die zur Mitverarbeitung der Altbausubstanz erforderlich sind, sind ��

aufgestellt worden (zum Beispiel Befestigen neuer T-30-Türen oder Feuerschutzplatten an alten Baukonstruktionen). Es wurden LV-Positionen zur Kompensation von Defiziten beim Feuerschutz vorhandener ��

Bausubstanz ausgearbeitet (zum Beispiel Ertüchtigung von Wänden in Rettungswegen gemäß Brandschutzgutachten). Spezielle Positionen zur Prüfung des vorhandenen Untergrunds bei Beschichtungen vorhan-��

dener Bausubstanz zum konstruktiven Zusammenwirken sind Bestandteil unserer Planungslei-stungen (zum Beispiel Anstrich auf alten Putzflächen). Die konstruktive Ertüchtigung der vorhandenen Bausubstanz ist in den Ausschreibungsunterla-��

gen ausgearbeitet worden (zum Beispiel Deckenverstärkungen, Lastumleitungen).

Die vollständige Auflistung der Mitverarbeitung ist in der Anlage 1 beigefügt. Damit wird belegt, dass in Leistungsphase 6 eine umfassende Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz erfolgte. Bei den Sachverhalten gemäß Anlage 1 ist zu berücksichtigen, dass die Mitverarbeitung in den jeweiligen Leistungsphasen spezifisch (also entsprechend den Leistungsinhalten der betreffenden Leistungsphase) mitverarbeitet ist. Während bei Leistungsphase 3 beispielsweise die Mitverarbei-tung auch in zeichnerischen Teilen nachvollziehbar ist, wird die Mitverarbeitung in Leistungsphase 6 im Wesentlichen durch die textlichen Ausführungen im Rahmen der Erstellung der Leistungsbe-schreibungen durchgeführt.

Beachten Sie bitte, dass die ordnungsgemäße Mitverarbeitung auch in Ihrem Interesse ist, weil damit Kosten für neue Bauteile gespart werden können und vorhandene Bausubstanz durch Mit-verarbeitung ertüchtigt wird. Außerdem könnte eine faktisch einseitige Einschränkung der Mit-verarbeitung durch Sie den Umfang der Gewährleistung meiner Leistungen reduzieren, was im Haftungsfall eventuell zu Ihrem Nachteil gereichen würde. Ich bitte Sie deshalb, die Honorarkürzung rückgängig zu machen und mir den sachgerechten Betrag aus der Honorarrechnung zu überweisen. Bedenken Sie außerdem, dass die etwaigen standardisierten „Vorgaben“ von Prüfungsverbänden bereits grundsätzlich daran kranken, dass sie nicht projektbezogen entsprechend der Planungs-anforderungen ausgerichtet sind, sondern nur allgemeine Hilfestellungen geben, aber hier nicht anwendbar sind.

Mit freundlichem Gruß

Bauen im Bestand


Tabelle zeigt Honorarunterschiede aufDie nachstehenden Beispiele zeigen die Honorardifferenzen, die entste-hen, wenn die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz nicht bei allen Einzelleistungen berücksichtigt werden. In dem Textfeld sind jeweils die Prozent-Anteile des Honorars (Leistungsphasen) angegeben, bei denen keine Mitverarbeitung erfolgte. Um diese Prozent-Werte kann es mit dem Auftraggeber auch immer Diskussionen geben.

Differenzen bei Honorarabrechnung nach § 10 Absatz 3a HOAI anr. Kosten mitv. vorh.

Bausubstanzvolles

HonorarHonorardifferenz

netto ohne Nebenkostenreduziertes

Honorar1. Architektenhonorar Auftrag Lph 1-9, Honorarzone IV, Umbauzuschlag 25 %

1.000.000 100.000 135.580

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2. Fachingenieur Lph 1-9, Honorarzone II, Umbauzuschlag 25 %

300.000 20.000 60.382

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%982 59.400

300.000 90.000 72.759 5.482 67.277600.000 100.000 121.294 4.521 116.773

1.000.000 190.000 188.854 7.005 181.8492.000.000 250.000 319.738 8.897 310.841

3. Ingenieurbauwerke Lph 1-9, Honorarzone III, Umbauzuschlag 25 %

300.000 40.000 33.657

Mit

ver-

ar

bei

tun

g

nu

r in

53

%

von

100

%

1.495 32.162500.000 120.000 53.538 3.880 49.658

1.000.000 200.000 89.530 5.555 83.9753.000.000 290.000 197.124 6.526 190.5985.000.000 440.000 291.219 8.572 282.647

4. Tragwerksplanung Lph 1-5, Honorarzone III, Umbauzuschlag 25 %

250.000 30.000 27.616

K

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arb

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in

Lph

1-3

591 27.025300.000 65.000 34.097 1.226 32.871650.000 75.000 58.756 1.246 57.510

1.000.000 180.000 86.341 2.598 83.7432.900.000 350.000 193.824 4.197 189.6273.900.000 500.000 246.738 5.648 231.090

Bestandsaufnahme bei Umbauten

Einige Seiten dieses Sonderdrucks widmen wir einer Besonderen Lei-stung: der Zeichnerischen und technischen Bestandsaufnahme. Ohne sie kann kaum ein Umbau bewerkstelligt werden. Auftraggeber stehen diesen Leistungen meist skeptisch gegenüber, weil sie zuzüglich zu den Grundleistungen honoriert werden müssen. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat in einem wichtigen Urteil klargestellt, dass die Grund-leistungen der HOAI nur auf Neubauten zugeschnitten sind, und nicht alle erforderlichen Leistungen beim Planen und Bauen im Bestand umfassen. Nach Auffassung des OLG sind vielmehr auch Besondere Leistung wie die Bestandsaufnahme Pflicht.

OLG Brandenburg: Ohne Bestandsauf-nahme geht es nicht

Bauen im Bestand


Damit hat erstmals ein Obergericht entschieden, dass beim Bauen im Bestand mehr als nur die Grundleistungen erforderlich sind, wenn Leistungen der Planer mangelfrei sein sollen.

Das bisherige Problem im Tagesgeschäft

Als Planungsbüro stand man bisher oft – zu Unrecht – im Verdacht, nur sein eigenes Auftragsvolumen erhöhen zu wollen, wenn man dem Auf-traggeber bei einer Planungsaufgabe im Bestand empfahl, zusätzlich die Bestandsaufnahme zu beauftragen. Das liegt nicht zuletzt auch daran, dass die HOAI selbst mit der Bezeichnung „Besondere Leistung“ dafür gesorgt hat, dass eine Beauftragung der Bestandsaufnahme etwas „Besonderes“ darstellt und üblicherweise nicht notwendig ist. Vor diesem Hintergrund fiel Auftraggebern eine Beauftragung dieser „Besonderen Leistungen“ naturgemäß schwer. Das ändert sich durch das Brandenburger Urteil.

Die zentralen Inhalte des Urteils

Die zentralen Aussagen des OLG Brandenburg lauten wie folgt (Urteil vom 13.3.2008, Az: 12 U 180/07; Abruf-Nr. 081996):

Bei Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen sind die auf- �grund der Gegebenheiten notwendigen Maßnahmen zu klären. Hierzu gehört auch die Bestandsaufnahme, die konstruktive und sonstige Bauschäden erfasst.

Nur eine sorgfältige Bestandserkundung kann die Beurteilungsgrund- �lage schaffen, ob das vorhandene Gebäude umgebaut werden kann. Dazu gehört die Prüfung, inwieweit sich die Bausubstanz hinsichtlich der vorhandenen Baustoffe, der Bauart und des altersbedingten Ab-nutzungsgrads für einen Umbau eignet.

Vorrangig ist die Beurteilung der Bauqualität der vorhandenen Alt- �bausubstanz, so dass bei Planungsbeginn festgestellt werden muss, welche Baumängel vorliegen.

Die Bauwerkserkundungspflicht wird umso intensiver, je stärker in �den Bestand des Gebäudes eingegriffen werden soll.

Bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes ist nicht nur �eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten, sondern auch eine entsprechende Planung gefordert. Werden insoweit notwendige Er-kundungen nicht angestellt und unterlaufen dem Architekten bei der Beurteilung der vorhandenen Bauqualität Fehler, ist damit die Ursache späterer Haftung gesetzt.

Wertvolle Argumentationshilfe bei Vertragsanbahnung

Das OLG hat die Besonderen Leistungen zur Bestandsaufnahme in den Rang von notwendigen Leistungen beim Bauen im Bestand erhoben. Es

Auftraggeber hegt Verdacht des „Honorarpushens“

OLG spricht Klartext

Bauen im Bestand


hat damit alle Projektbeteiligten quasi aufgefordert, diese Leistungen auch zu vereinbaren, um Risiken in Bezug auf spätere Mängel oder Kos-tenüberschreitungen auszuschließen.

Angesichts dieser klaren Fakten wird sich kaum ein Auftraggeber der Er-stellung einer ordnungsgemäßen Bestandsaufnahme entziehen können. Denn er läuft Gefahr, dass er mit seiner Verweigerungshaltung sehenden Auges die späteren Mängel in Kauf nimmt oder zumindest Verzögerungen und Mehrkosten, die aufgrund von Nachtragsvereinbarungen während der Bauausführung anfallen.

Beratungsleistungen bei zögerlichen Auftraggebern Sollte es im Zuge der Vertragsanbahnung trotzdem nicht gelingen, den Auftraggeber von der Beauftragung der Bestandsaufnahme zu überzeu-gen, sollten Sie die Bestandsaufnahme spätestens einfordern, wenn Sie die Leistungsphase 1 erbringen.

Honorierung setzt Leistungs- und Honorarvereinbarung vorausDie festgestellte Notwendigkeit heißt nicht automatisch, dass Sie für die Bestandsaufnahme ohne weiteres auch ein Honorar berechnen dürfen. Das geht nur, wenn Sie eine schriftliche Leistungs- und Honorarverein-barung getroffen haben.

FazitDas Urteil des OLG Brandenburg ist in jeder Hinsicht zu begrüßen:

1. Für den Planer dient es im Zuge der Vertragsanbahnung und danach als Argument, die Leistung beauftragt und honoriert zu bekommen.

2. Das Urteil hilft, Mehrkosten oder Bauverzögerungen durch erst im Zuge der Bauarbeiten gewonnene Erkenntnisse über die Altbausubstanz stark einzugrenzen.

3. Hat der Auftraggeber dem Planer die Bestandsaufnahme übertragen, kann er ihn einfacher in die Haftung nehmen, wenn das Bauwerk später Mängel aufweist.g

EDV-mäßiges Bearbeiten alter vorhandener PläneOft werden alte Bestandszeichnungen übergeben. Immer mehr Auftrag-geber erwarten von Ihnen, dass Sie diese Zeichnungen im Zuge der Modernisierung in die CAD mit aufnehmen, obwohl nur ein Teil moder-nisiert wird. Für Sie stellt sich die Frage, ob Ihnen für diese Leistungen ein zusätzliches Honorar zusteht.

Unser Tipp: Dafür steht Ihnen ein zusätzliches Honorar zu. Das OLG Hamm (Beschluss vom 17.11.2000, Az: 12 U 119/00) hat entschieden, dass das Einscannen und EDV-mäßige Bearbeiten alter Pläne eine Besondere Leistung ist, für die eine gesonderte Vergütung fällig ist.

Unser Service: Einen Mustervertrag für eine Bestandsaufnahme finden Sie im Online-Service des „Wirtschaftsdienst Ingenieure & Architekten“, zu dem Abonnenten kostenlos Zugang haben. Uneingeschränkten Zugang

In der Leistungs-phase 1 muss agiert werden

Vorteile für alle Projektbeteiligten

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Bauen im Bestand


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Musterverträge für Architekten, TGA-, Tragwerks- und Planer von Industriebauwerken

Mehr als 50 Prozent der Bauumsätze werden heute schon im Bestand erzielt, Tendenz steigend. Da bei Planungsmaßnahmen im Bestand be-sondere Bedingungen vorliegen, sollte dies auch in den jeweiligen Ver-trägen ihren Niederschlag finden. Auf den nächsten Seiten finden Sie einen Vorschlag für einen Musterarchitektenvertrag für Umbauten und Modernisierungen.

Wichtig: Bei dem Vertrag handelt es sich um einen Vorschlag. Sie können das Vertragsmuster nicht unbesehen auf jeden Fall übertragen, sondern müssen die jeweiligen Besonderheiten beachten und um entsprechende Regelungen ergänzen. Im Zweifelsfall sollten Sie einen versierten Rechts-anwalt zu Rate ziehen. Im Anschluss an den Wortlaut des Vertrags finden Sie noch Erläuterungen zu einzelnen Paragrafen. In dem Mustervertrag finden Sie auch Passagen oder Satzteile, die kursiv gedruckt sind. Das sind Regelungen, die alternativ zu den zuvor dargestellten verwenden können.

Das vorliegende Vertragsmuster müssen Sie außerdem um Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB) ergänzen. Diese enthalten eine Reihe wich-tiger Regelungen, die für alle Vertragsmuster gleichermaßen gelten.

Alle weiteren Musterverträge im Online-Service

Diese Muster-AVB finden Sie genauso wie den vorliegenden Musterver-trag und die Musterverträge zu den Planbereichen Technische Ausrüstung, Tragwerksplanung und Planung für den Umbau von Ingenieurbauwerken zum Download und oder individuellen Bearbeitung in unserem Online-Service für Abonnenten (www.iww.de) unter der Rubrik „Musterverträ-ge“.

Wie Sie zum Online-Service gelangen, steht in Ihrer Gratis-Ausgabe des „Wirtschaftsdienst Ingenieure & Architekten“, die Ihnen in Kürze per Post zugestellt werden wird.

Mustervertrag auf Seite 26 bis 29

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Bauen im Bestand


Architektenvertrag für den Umbau eines Gebäudes

zwischen ... – nachstehend Auftraggeber genannt – und ... – nachstehend Auftragnehmer genannt –

§ 1 Gegenstand des Vertrags(1) Gegenstand dieses Vertrags sind die nachfolgend genannten Architektenleistungen einschließlich Leistungen für raumbildenden Ausbau gemäß § 15 Absatz 1 HOAI für folgende Baumaßnahme: ...(2) In den in Anlage 1 beigefügten Bestandszeichnungen (alternativ: Lageplan) ist der räumliche Umfang der in Absatz 1 vereinbarten Vertragsleistungen farbig eingetragen.(3) Folgende Nutzungen und Standards sind als Planungsziel vereinbart: ... (zum Beispiel: ... m² Nutzfläche Bürofläche, ... m² Nutz-fläche Wohnnutzung, ... - Materialstandard: einfach / mittel / gehoben / hoch- Gestaltung: einfach / durchschnittlich / gehoben / exklusiv- Baukonstruktion: einfach / durchschnittlich / schwierig- Raumprogramm: Gemäß Anlage 2 (nur soweit vorgesehen)- Weitere Vorgaben des Auftraggebers: ...

§ 2 Grundlagen des VertragsGrundlagen des Vertrags sind, und zwar bei Widersprüchen in folgender Rangfolge:1. Die Regelungen dieses Vertrags mit den insoweit Vertragsbestandteile bildenden Anlagen (Nummern 1, ...).2. Der vom Auftragnehmer zu erstellende und mit dem Auftraggeber abzustimmende Termin- und Bearbeitungsab-

laufplan.3. Die anliegenden Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB).4. Die HOAI in der jeweils gültigen Fassung. Wird die HOAI während der Laufzeit des Vertrags novelliert oder tritt an

ihre Stelle eine neue gesetzliche Honorarordnung, so gelten hinsichtlich der Vergütung die neuen Regelungen für die Leistungsphasen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch nicht begonnen wurden.

5. Die Bestimmungen über den Werkvertrag (§§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch).

§ 3 Leistungen des Auftragnehmers(1) Der Auftragnehmer erbringt folgende Grundleistungen für Gebäude und raumbildenden Ausbau gemäß § 15 Absatz 1 HOAI:Grundlagenermittlung Leistungsphase 1 Vorp la -nung Leistungsphase 2 Entwurfsplanung Leistungsphase 3 Genehmigungsplanung Leistungsphase 4 Ausführungsplanung Leistungsphase 5 Vorbereitung der Vergabe Leistungsphase 6 Mitwirkung bei der Vergabe Leistungsphase 7 Objektüberwachung Leistungsphase 8 Objektbetreuung u. Dok. Leistungsphase 9 optional Geschuldet werden die Grundleistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Auftrags erforderlich sind.

(2) Besondere LeistungenErgänzend zu Absatz 1 wird die Erstellung eines nicht verformungsgerechten Bestandsaufmaßes mit Erstellung von Bestandsplänen (Planinhalte / Informationsgehalt wie Entwurfspläne M 1:100) und eine stichprobenartige Bauscha-densüberprüfung als Sichtprüfung relevanter Bauteile sowie ... vereinbart. Der inhaltliche und räumliche Umfang dieser Besonderen Leistungen ist in den Plänen farbig dargestellt, die diesem Vertrag als Anlage Nummer 3 beigefügt sind. Weitere Besondere Leistungen werden nicht geschuldet.

Alternativregelung bei Scheitern einer Vereinbarung zu Besonderen Leistungen:(2) Die mit diesem Vertrag vereinbarten Planungs- und Überwachungsleistungen beinhalten nur die als Grundleistungen gemäß § 15 Absatz 2 HOAI geregelten Leistungen. Besondere Leistungen sind nicht Vertragsgegenstand. Sollten im Projektverlauf Besondere Leistungen vereinbart werden, so ist über diese Leistungen vor Ausführung eine schriftliche Leistungs- und Honorarvereinbarung zu treffen. Scheitert eine Leistungs- und Honorarvereinbarung, ist der Auftrag-nehmer von der Erbringung dieser Leistungen befreit.

(3) Der Auftragnehmer erbringt die erforderlichen Leistungen gem. BaustellenVerordnung vom 10. Juni 1998 (Bundes-gesetzblatt Nr. 35 vom 18. Juni 1998), kurz: SIGEKO-Leistungen.(4) Es wird die Erstellung und Einreichung einer Bauvoranfrage auf Grundlage der Vorplanung vereinbart.(5) Wird dem Auftragnehmer die Objektüberwachung der Leistungsphase 8 nicht übertragen, vereinbaren die Parteien, dass der Auftragnehmer mit dem Überwachen der Herstellung des Objekts hinsichtlich der Einzelheiten der Gestaltung gemäß § 15 Absatz 3 HOAI beauftragt wird.

Bauen im Bestand


§ 4 Termine und FristenFür die vereinbarten Leistungen sind folgende Termine vereinbart:Fertigstellung des Entwurfs: ...Einreichung der Bauantragsunterlagen: ...Baubeginn: ...Inbetriebnahme: ...Die Planungszeit beträgt demnach ... Wochen/Monate. Die Bauzeit beträgt insoweit ... Wochen/Monate.

§ 5 Honorar(1) Die Parteien vereinbaren für die Leistungen nach § 2 Absatz 1 dieses Vertrags folgende Honorarermittlungsgrund-lagen :- Honorarzone für Gebäude: ... (Angabe nicht zwingend) - Honorarsatz: ... (siehe Erläuterung)- Zuschlag für Umbau und Modernisierung (§ 24 HOAI): ... %- Anrechenbare Kosten werden gemäß § 10 HOAI ermitteltAlternativ: Die Vertragsparteien vereinbaren gemäß § 4a HOAI, dass das Honorar des Auftragnehmers für sämtliche vertraglich geschuldeten Leistungen auf der Grundlage einer nachprüfbaren Ermittlung der voraussichtlichen Herstel-lungskosten nach der Kostenberechnung/dem Kostenanschlag* ermittelt werden. (* Nichtzutreffendes streichen)(2) Die Besonderen Leistungen der Bestandsaufnahme nach § 2 Absatz 2 diese Vertrags werden pauschal mit ... % TL vergütet. (3) Für den Fall, dass die Vergütung für Leistungen des Auftragnehmers als Zeithonorar zu berechnen ist, gelten folgende Stundensätze:- für den Auftragnehmer ... Euro- für Mitarbeiter, die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen ... Euro- für sonstige Mitarbeiter ... EuroDie Abrechnung erfolgt auf der Grundlage von Stundennachweisen, in denen die Art der Tätigkeit, Tag der Leistungs-erbringung, Name und Funktion des Mitarbeiters sowie der Stundenaufwand ausgewiesen sind. Die Abrechnung erfolgt monatlich.(4) Die Leistungen gemäß § 3 Absatz 3 (SIGEKO) werden wie folgt vergütet:Planungsphase mit ... Euro pauschal.Ausführungsphase mit ... Euro pauschal.Die Dauer der Planungs- und Bauzeit ist in § 4 dieses Vertrags vereinbart.(5) Die Leistungen gemäß § 3 Absatz 4 für die Bauvoranfrage werden pauschal mit ...% TL vergütet.(6) Die Leistungen gemäß § 3 Absatz 5 werden mit pauschal ...% TL vergütet.(7) Bei Fertigstellung des Entwurfs werden die anrechenbaren Kosten gemäß § 10 Absatz 3a HOAI vereinbart. Dazu legt der Auftragnehmer einen Vorschlag vor.Alternative: Anrechenbare Kosten gemäß § 10 Abs. 3a HOAI werden mit folgenden Werten für alle Leistungsphasen vereinbart: - Kostengruppe 3.1/3.5.1 (Euro netto) ... - Kostengruppe 3.2/3.3 (Euro netto) ... - weitere Kostengruppen, soweit relevant ...Ändert sich der Umfang der mitberücksichtigten Bausubstanz während der Durchführung des Auftrags, so ist der oben vereinbarte Wert verhältnisgerecht anzupassen.(8) Werden einzelne Leistungen dieses Vertrags zeitversetzt als Planungs- oder Bauabschnitte erbracht, dann werden diese Leistungen getrennt abgerechnet, wenn der Zeitversatz mindestens 6 Monate beträgt. Die Dauer des Zeitversatzes errechnet sich vom Beginn der Leistung des vorhergehenden Planungs- bzw. Bauabschnitts bis zum Beginn des nach-folgenden Abschnitts der entsprechenden vergleichbaren Leistungsphasen nach § 15 Absatz 2 HOAI. (9) Wird die Bauzeit um mindestens 6 Monate wegen fehlender Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers oder aus sonstigen, vom Auftragnehmer nicht zu vertretenden Gründen verlängert, erhöht sich das Honorar der Leistungspha-se 8 für den über 6 Monate hinausgehenden Verzögerungszeitraum im Verhältnis zur ursprünglichen Bauzeit nach folgender Berechnungsformel: ursprüngliche Honorar für Leistungsphase 8 x Verlängerung [Mon.] soweit über 6 Monate ursprüngliche vereinbarte Bauzeit [Mon.]

Für den Fall, dass sich die Planungszeit um mehr als 6 Monate verlängert, gilt die vorstehende Regelung entsprechend mit der Maßgabe, dass anstelle der Bauzeit die Planungszeit und anstelle der Leistungsphase 8 die Leistungsphasen 1 bis 7 (bzw. soweit übertragen) treten.

(10) Die Nebenkosten nach § 7 HOAI werden wie folgt berechnet:Die Nebenkosten werden pauschal mit ... % des Nettohonorars zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Darin enthalten sind die auszuarbeitenden Unterlagen, Pläne und Berechnungen in ... – facher Ausfertigung, davon einfach als kopier- oder pausfähige Unterlage sowie einfach in digitaler Form (zum Beispiel CD-ROM). Darüber hinausgehende Ausferti-gungen sowie Druck und Versand von Ausschreibungsunterlagen werden auf Einzelnachweis gesondert abgerech-net.Alternative: Alle Nebenkosten werden nach Einzelnachweis zuzüglich Umsatzsteuer abgerechnet.

Bauen im Bestand


Soweit ein Baustellenbüro (einschließlich Einrichtung und Büroausstattung) für den Auftragnehmer auf dem Bauge-lände erforderlich ist, werden die Kosten für Errichtung und Betrieb vom Auftraggeber getragen.

(11) Die in diesem Vertrag vereinbarten Honorare sowie Nebenkosten verstehen sich zuzüglich gesetzlicher Umsatz-steuer.

§ 6 Fachlich BeteiligteFolgende Leistungen werden von den nachstehend benannten fachlich Beteiligten erbracht:1. Technische Ausrüstung von ....2. Tragwerksplanung von ...3. ... von ...4. ... von ...

§ 7 ErfolgshonorarDie Parteien vereinbaren gemäß § 5 Absatz 4a HOAI für Besondere Leistungen, die unter Ausschöpfung der technische-wirtschaftlichen Lösungsmöglichleiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des Standards führen, ein Erfolgshonorar, das 20 % der durch die Leistungen des Auftragnehmers nachweislich eingesparten Gesamtkosten beträgt. Als Maßstab sind die Kosten nach der Kostenschätzung (Kostenberechnung) heranzuziehen

§ 8 HaftpflichtversicherungDie Deckungssummen in der Berufshaftpflichtversicherung müssen mindestens betragenfür Personenschäden .... Eurofür sonstige Schäden ... Euro

§ 9 Erfüllungsort, Gerichtsstand, anwendbares Recht(1) Erfüllungsort ist für die Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 7 der Geschäftssitz des Auftragnehmers, für die Lei-stungsphasen 8 und 9 der Ort des Bauvorhabens.(2) Soweit eine Vereinbarung nach § 38 Absatz 1 Zivilprozessordnung zulässig ist, wird als Gerichtsstand ... verein-bart.(3) Für diesen Vertrag gilt das Recht der Bundesrepublik Deutschland.

............................... ................................. ............................... ................................. Ort, Datum Auftraggeber Ort, Datum Auftragnehmer

Hinweise zum VertragsmusterZu § 1 Gegenstand des Vertrags: Hier sollten das Bauvorhaben und die Einzelheiten zu Nutzungen und Standards möglichst präzise und konkret definiert werden. Ziel ist es, dadurch die Planungsanforderungen im Wesentlichen zu bestimmen.

Zu § 3 Leistungen des Auftragnehmers: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 24.10.1996, Az: VII ZR 283/95) ergibt sich der vom Planer zu erbringende Leistungsumfang nicht unmittelbar aus den Leistungsbil-dern der HOAI, da die HOAI ausschließlich Fragen der Vergütung regelt. Maßgeblich ist vielmehr der zwischen Bauherrn und Planer abgeschlossene Vertrag. Im Vertrag kann aber – wie hier geschehen – auf die Leistungsbilder der HOAI Bezug genommen werden. Diese werden damit Vertragsinhalt. Durch Absatz 2 wird sichergestellt, dass Besondere Leistungen nur bei ausdrücklicher Vereinbarung geschuldet werden.

Nach neuester Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.6.2004, Az: VII ZR 259/02) ist der Auftraggeber grundsätzlich berechtigt, das Honorar wegen mangelhafter Leistung zu kürzen, wenn Grundleistungen nicht erbracht worden sind, ohne dass es auf die bisher in der Rechtsprechung vorgenommene Differenzierung nach „normalen“ und zentralen Grundleistungen ankommen soll. Als Planer sollten Sie daher die Erbringung aller Grundleistungen nachweisen kön-nen. Im Muster ist versucht worden, den Folgen dieser Rechtsprechung dadurch entgegenzuwirken, dass die Leistungs-pflicht des Auftragnehmers auf die erforderlichen Grundleistungen beschränkt ist. Ist das Objekt mangelfrei entstanden, kann sich Ihr Auftraggeber dann nicht darauf berufen, dass Ihre Leistung mangelhaft ist. Ob dies auch von der Recht-sprechung so gesehen wird, bleibt abzuwarten.

Zur Bestandsaufnahme kann auch eine eigenständige Vereinbarung mit genauer Leistungsvereinbarung erfolgen. Einen Mustervertrag finden Sie ebenfalls im Online-Service.

Zu § 4 Termine und Fristen: Die Planungs- und Bauzeit muss konkret festgelegt und vereinbart werden, da Sie sonst kein Zusatzhonorar wegen Verlängerung der Planungs- oder Bauzeit (vgl. § 5 Absatz 9) durchsetzen können.Zu § 5 Absatz 1 Honorar: Hinsichtlich der Honorarzone ist keine Vereinbarung möglich. Diese wird vielmehr objektiv nach den Kriterien der §§ 11, 12 HOAI bestimmt (BGH, Urteil vom 13.11.2003, Az: VII ZR 362/02). Einer „Vereinbarung“ kommt daher nur vorläufiger Charakter zu. Dennoch ist eine entsprechende Regelung im Vertrag im Normalfall sinnvoll,

Bauen im Bestand


da sie den derzeitigen Kenntnisstand der Parteien widergibt und Grundlage der Honorarbestimmung ist. Die Angabe des Honorarsatzes ist zwingend, wenn vom Mindestsatz abgewichen werden soll. Über eine Abweichung vom Min-destsatz ist jedenfalls dann, wenn Sie parallel mit Leistungen der Objektplanung und des raumbildenden Ausbaus beauftragt werden und diese auch parallel ausführen, die Honorierung der Leistungen für den raumbildenden Ausbau zu lösen, da in diesem Fall nach § 25 Absatz 1 HOAI kein „besonderes Honorar“ berechnet werden darf. Die Leistung ist vielmehr im Rahmen der Mindest- und Höchstsätze zu berücksichtigen. Ein Umbauzuschlag wird ab durchschnitt-lichem Schwierigkeitsgrad des Umbaus auch ohne schriftliche Vereinbarung in Höhe von 20 % geschuldet. Soll auch bei unterdurchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag geschuldet werden oder soll in anderen Fällen von dem Mindestzuschlag abgewichen werden, muss dies schriftlich vereinbart werden (§ 24 Absatz 1 HOAI).

Zu § 5 Absätze 2, 5, 6: TL = Teilleistungssatz. In diesen Fällen sollte, um nachträglich Streit über den Leistungsumfang und die Honorierung zu vermeiden, ein Honorar entsprechend den Teilleistungssätzen der Leistungsphasen vereinbart werden, wobei der Teilleistungssatz der entsprechenden Leistung angepasst wird. Es ist auch möglich, eine Pauschale zu vereinbaren.

Zu § 5 Absatz 3: Die Stundennachweise sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse sorgfältig und differenziert führen. Sie beugen damit Streit über Gegenstand und Umfang der Leistung vor.

Zu § 5 Absatz 4: Eine Honorarvereinbarung nach § 4a HOAI stellt – für beide Vertragsparteien – ein Risiko dar und sollte daher sorgfältig erwogen werden.

Zu § 5 Absatz 7: Nach der Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung für die Anrechenbarkeit der mitverarbeiteten Bausubstanz nicht zwingende Anspruchsvoraussetzung, sondern hat nur klarstellende Funktion (BGH, Urteil vom 27.2.2003, Az: VII ZR 11/02). Die Anrechnung wird vielmehr unmittelbar nach § 10 Absatz 3a HOAI geschuldet. Um Streit vorzubeugen, sollte nach Möglichkeit die Alternative gewählt werden, dass bei Vertragsschluss eine konkrete Verein-barung über die Anrechenbarkeit getroffen wird. Eine Anpassungsregelung wahrt die Interessen beider Vertragsparteien, wenn es zu Änderungen kommt. Wichtig ist auch, dass sich die Vereinbarung auf alle Leistungsphasen bezieht, da Sie sonst im Zweifel für jede Leistungsphase nachweisen müssen, ob Sie vorhandene Bausubstanz tatsächlich mitverar-beitet haben (BGH aaO.).

Zu § 5 Absatz 8: Die Regelung berücksichtigt eine in der Literatur vertretene Ansicht (die Rechtsprechung hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert), dass § 21 HOAI auch anwendbar ist, wenn die Ausführung nicht unterbrochen wird, sondern nur zeitverschoben durchgeführt wird. Diese Frage ist zwar streitig. Aber eine geforderte Unterbrechung wür-de die Anwendung des § 21 in der Praxis fast völlig ausschließen.

Zu § 5 Absatz 9: Die schriftliche Vereinbarung einer Honorarregelung für den Fall der Bauzeitverlängerung ist zwingend erforderlich, weil sonst nach der Ansicht der Rechtsprechung kein Honorar – auch nicht nach allgemeinen Regelungen (etwa Änderung der Geschäftsgrundlage) – geschuldet wird (vgl. etwa OLG Hamm, Urteil vom 11.6.1985, Az: 21 U 114/84, LG Heidelberg, Urteil vom 4.5.1994, Az: 2 O 261/93).

Zu § 5 Absatz 10: Eine gemischte Vereinbarung mit einer teilweisen Pauschalierung und Abrechnung von Vervielfälti-gungen über eine bestimmte Anzahl hinaus auf Nachweis ist sinnvoll, weil hinsichtlich des Vervielfältigungsaufwandes eine Kalkulation kaum möglich ist und dieser konkret ohne weiteres nachweisbar ist.

Zu § 7 Erfolgshonorar: Die Vereinbarung eines Erfolgshonorars wird von der HOAI ausdrücklich zugelassen, ist aber in der Praxis problematisch. Denn Sie müssen generell wirtschaftlich und unter Berücksichtigung der Kosteninteressen Ihres Auftraggebers planen. Spätere Kostensenkungen können den Vorwurf nach sich ziehen, zunächst unwirtschaftlich geplant oder die Kostenermittlung bewusst hoch angesetzt zu haben, um nachträglich Erfolge aufweisen zu können. Wenn Sie ein Erfolgshonorar vereinbaren, ist also Streit vielfach programmiert.

Zu § 8 Haftpflichtversicherung: Die Regelung beschränkt sich auf die Angabe der Deckungssummen. Im eigenen Inte-resse sollten Sie dafür sorgen, dass der Versicherungsschutz während der Planungs- und Bauzeit in dem Umfang be-stehen bleibt .

Zu § 9 Absatz 2: Erfüllungsort, Gerichtsstand, anwendbares Recht: Eine Gerichtsstandsvereinbarung ist nur unter Kaufleuten bzw. bei Beteiligung von juristischen Personen des öffentlichen Rechts bzw. öffentlich-rechtlichen Sonder-vermögen zulässig und wirksam. Planer fallen nur dann darunter, wenn sie als GmbH oder AG organisiert sind. Ge-genüber einem privaten Bauerrn ist eine solche Regelung nicht möglich. Falls zulässig, sollten Sie als Gerichtsstand den konkreten Ort angeben, in dem sich Ihr Büro befindet.

Wirtschaftsdienst Ingenieure & Architekten Sonderdruck

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