immobilienmanagement mit...

Bonn � Boston

Sabine Toman, Anke Köppe, Jan Lukowsky

Immobilienmanagement mit SAP®

1375.book Seite 3 Montag, 2. November 2009 3:46 15

Auf einen Blick

1 Systemgrundlagen ................................................... 21

2 Geschäftsprozesse der Immobilienverwaltung ........ 31

3 Stammdaten ............................................................. 43

4 Geschäftspartner ...................................................... 65

5 Vertragsmanagement ............................................... 79

6 Übergreifende Funktionen ....................................... 127

7 Rechnungswesen ...................................................... 151

8 Anpassung von Konditionen .................................... 195

9 Nebenkostenabrechnung ......................................... 225

10 Steuerliche Aspekte der Immobilienverwaltung ...... 255

11 Architektur ............................................................... 281

12 Unternehmensinterne Nutzung ............................... 299

13 Integration ............................................................... 319

14 Infosystem ................................................................ 343

15 Werkzeuge und technische Integrationsaspekte .... 361

16 Länderspezifische Themen ....................................... 407

17 Spezielle Kundenanforderungen .............................. 457

A Teilfunktionen in Enhancement Packages ............... 493

B Wichtige SAP-Hinweise ........................................... 501

C Notwendige periodische Arbeiten ........................... 505

D Die Autoren .............................................................. 507


7

Inhalt

Einleitung .................................................................................... 17

1 Systemgrundlagen .................................................... 21

1.1 Auslieferung und Releases .......................................... 211.2 Anwendungsmenü und Customizing ........................... 211.3 SAP RE aktivieren ....................................................... 23

1.3.1 EA-FIN aktivieren ........................................... 231.3.2 BTE-Applikation ............................................. 241.3.3 SAP RE aktivieren ........................................... 241.3.4 Business Functions und Teilfunktionen

aktivieren ....................................................... 251.3.5 Customizing von SAP RE ................................ 27

1.4 SAP RE im Buchungskreis und Kostenrechnungskreis aktivieren ................................................................... 281.4.1 Buchungskreis ................................................ 281.4.2 Kostenrechnungskreis .................................... 29

1.5 Zusammenfassung ...................................................... 29

2 Geschäftsprozesse der Immobilienverwaltung ........ 31

2.1 Immobilien und deren Lebenszyklus ........................... 312.1.1 Vor dem Zugang einer Immobilie ................... 332.1.2 Zugang ........................................................... 332.1.3 Bewirtschaftung ............................................. 362.1.4 Abgang .......................................................... 402.1.5 Begleitende Prozesse ..................................... 40


3 Stammdaten ............................................................. 43

3.1 Nutzungssicht und architektonische Sicht ................... 433.2 Wirtschaftseinheit, Gebäude, Grundstück ................... 45

3.2.1 Begriffsbestimmungen .................................... 453.2.2 Allgemeiner Aufbau ....................................... 463.2.3 Zusätzliche Daten zur Wirtschaftseinheit ........ 543.2.4 Zusätzliche Daten zum Gebäude .................... 543.2.5 Zusätzliche Daten zum Grundstück ................ 553.2.6 Wichtige Customizing-Einstellungen .............. 55


Inhalt

8

3.3 Mietobjekte ............................................................... 573.3.1 Schneiden von Mietflächen ........................... 583.3.2 Attribute des Mietobjekts ............................. 59


4 Geschäftspartner ...................................................... 65

4.1 Geschäftspartner in Stammdatendialogen .................. 654.2 Rollenkonzept ............................................................ 68

4.2.1 Geschäftspartnerrollen .................................. 694.2.2 Rollenarten ................................................... 704.2.3 Rollen und Immobilienobjekte ...................... 71

4.3 Geschäftspartner anlegen ........................................... 724.4 Geschäftspartner in der Buchhaltung .......................... 754.5 Zusammenfassung ...................................................... 78

5 Vertragsmanagement ............................................... 79

5.1 Verträge rund um die Immobilie ................................ 805.2 Interessentenverwaltung ............................................ 81

5.2.1 Angebotsobjekt ............................................. 815.2.2 Immobiliengesuch ......................................... 835.2.3 Vertragsangebot ............................................ 885.2.4 Vom Immobiliengesuch zum Mietvertrag ...... 88

5.3 Immobilienverträge .................................................... 895.3.1 Vertragsdialog ............................................... 895.3.2 Aktivieren eines Vertrages ............................. 1015.3.3 Wechsel des debitorischen Hauptmieters ...... 1015.3.4 Verlängerung eines Vertrages ........................ 1025.3.5 Kündigung eines Vertrages ............................ 103

5.4 Wichtige Customizing-Einstellungen .......................... 1065.5 Beispiele für debitorische, kreditorische und

Sachkontenverträge ................................................... 1115.5.1 Anmietverträge ............................................. 1115.5.2 Mietverträge ................................................. 1115.5.3 Hausgeldvereinbarungen ............................... 1125.5.4 Bestandsändernde und bestandsnutzende

Verträge ........................................................ 1125.5.5 Serviceverträge .............................................. 1135.5.6 Sachkontenverträge ....................................... 1145.5.7 Kautionsvereinbarungen ................................ 114


Inhalt

9

5.6 Umsatzmietverträge .................................................... 1165.6.1 Umsatzmiete im Immobilienvertrag ................ 1165.6.2 Erfassen von gemeldeten Umsätzen ............... 1215.6.3 Umsatzmietabrechnung ................................. 1235.6.4 Auswertungen zur Umsatzmietabrechnung ..... 124


6 Übergreifende Funktionen ....................................... 127

6.1 RE-Navigator (RE80) ................................................... 1276.1.1 Grundlegender Aufbau ................................... 1286.1.2 Navigationstechniken ..................................... 1306.1.3 Personalisierung ............................................. 1306.1.4 Allgemeine Funktionen .................................. 1326.1.5 Spezielle Funktionen ...................................... 133

6.2 Verantwortlicher ........................................................ 1346.3 Arbeitsvorrat .............................................................. 1356.4 Wiedervorlage und Terminkalender ............................ 135

6.4.1 Neue Wiedervorlageregeln anlegen ................ 1366.4.2 Termine generieren und verwalten ................. 1396.4.3 Besondere Funktionen der Wiedervorlage ...... 141

6.5 Fehlerliste ................................................................... 1436.6 Zeitscheibenverwaltung .............................................. 1436.7 Immobilienobjekte prüfen .......................................... 1436.8 Übergreifende Customizing-Einstellungen ................... 144

6.8.1 Allgemeine Einstellungen ............................... 1446.8.2 Zuordnung von Objekten ............................... 1456.8.3 Konditionen ................................................... 146


7 Rechnungswesen ...................................................... 151

7.1 Buchen auf Immobilienobjekte ................................... 1527.1.1 Immobilienkontierung .................................... 1527.1.2 Customizing der Immobilienkontierung .......... 154

7.2 Periodische Buchungen ............................................... 1557.2.1 Konditionen und Zahlungsfinanzstrom ........... 1567.2.2 Periodische Buchungen aus Verträgen ............ 1637.2.3 Objektfinanzstrom ......................................... 1677.2.4 Fremdwährungen ........................................... 1697.2.5 Periodische Buchungen zu Mietobjekten ........ 1707.2.6 Storno ............................................................ 171


Inhalt

10

7.3 Kontenfindung ........................................................... 1727.3.1 Buchhaltungssysteme .................................... 1727.3.2 Von der Bewegungsart zur Buchung .............. 1737.3.3 Referenzbewegungsarten ............................... 1757.3.4 Weitere Customizing-Einstellungen ............... 177

7.4 Einmalige Buchungen ................................................. 1797.5 Folgeprozesse ............................................................ 181

7.5.1 Mieterkontenblatt und Kontenpflege ............ 1827.5.2 Zahlungseingang ........................................... 1847.5.3 Mahnen ........................................................ 1867.5.4 Rechnungsdruck ............................................ 187

7.6 Rechnungsabgrenzung ............................................... 1887.7 Finanzdisposition ....................................................... 1897.8 PSCD-Vertragskontokorrent ....................................... 1907.9 Zusammenfassung ...................................................... 193

8 Anpassung von Konditionen .................................... 195

8.1 Übersicht über unterstützte Anpassungsverfahren ...... 1958.2 Ablauf einer Anpassung ............................................. 196

8.2.1 Anpassung bestimmen .................................. 1978.2.2 Anpassungsergebnis sichern .......................... 1988.2.3 Anpassung aktivieren .................................... 199

8.3 Voraussetzungen für die Anpassung von Konditionen ............................................................... 200

8.4 Einflussfaktoren bei der Anpassung von Konditionen ............................................................... 204

8.5 Anpassungsverfahren ................................................. 2088.5.1 Staffelmieten ................................................. 2088.5.2 Freie Anpassung ............................................ 2098.5.3 Indexmiete .................................................... 2108.5.4 Mietspiegel ................................................... 2138.5.5 Anpassungsmaßnahme .................................. 2178.5.6 Wirtschaftlichkeitsberechnung ....................... 2208.5.7 Vergleichswohnungen ................................... 222


9 Nebenkostenabrechnung ......................................... 225

9.1 Stammdaten .............................................................. 2259.1.1 Teilnahmegruppe .......................................... 2259.1.2 Abrechnungseinheit ...................................... 2279.1.3 Zähler und Zählerhierarchie ........................... 235


Inhalt

11

9.2 Abrechnungsprozess ................................................... 2379.2.1 Laufende Arbeiten ......................................... 2379.2.2 Vorbereitung der Abrechnung ........................ 2409.2.3 Ablauf der Abrechnung .................................. 2419.2.4 Inhaltlicher Ablauf der

Nebenkostenabrechnung ............................... 2469.2.5 Buchung von Vorauszahlungen ...................... 2489.2.6 Anpassung von Vorauszahlungen ................... 2499.2.7 Abgrenzung umlagefähiger Kosten ................. 250

9.3 Wichtige Customizing-Einstellungen ........................... 2519.4 Zusammenfassung ...................................................... 253

10 Steuerliche Aspekte der Immobilienverwaltung ...... 255

10.1 Gesetzliche Grundlagen .............................................. 25510.2 Vorsteuerbehandlung in SAP RE ................................. 257

10.2.1 Voraussetzung ............................................... 25710.2.2 Vorgehen ....................................................... 257

10.3 Der Optionssatz .......................................................... 25810.3.1 Begriff und Bedeutung ................................... 25810.3.2 Methoden zur Optionssatzermittlung ............. 25910.3.3 Optionssatzermittlung durchführen ................ 262

10.4 Vorsteueraufteilung .................................................... 26410.4.1 Vorgehen ....................................................... 26410.4.2 Vorsteueraufteilung für Belege ohne

Immobilienobjekt ........................................... 26510.4.3 Kontenfindung ............................................... 26510.4.4 Mehrstufige Steuerkennzeichen ..................... 26610.4.5 Vorsteueraufteilung durchführen .................... 267

10.5 Vorsteuerberichtigung ................................................ 26810.5.1 Berichtigungsobjekte ..................................... 26910.5.2 Belegpositionen berücksichtigen .................... 27210.5.3 Berichtigungsbasis ermitteln ........................... 27510.5.4 Vorsteuer berichtigen ..................................... 27510.5.5 Kontierung von Bestellungen auf

Immobilienobjekte ......................................... 27810.5.6 Zu- und Abgang von Anlagen ......................... 27910.5.7 Vorsteuerberichtigung ohne RE-Objekte ........ 280



Inhalt

12

11 Architektur ............................................................... 281

11.1 Architektonische Objekte ........................................... 28111.1.1 Architektonische Objekte bearbeiten ............. 28111.1.2 Warum architektonische Objekte pflegen? .... 28211.1.3 Architektonische Hierarchie ........................... 285

11.2 Architektur und Nutzung ........................................... 29011.2.1 Nutzungsobjekte zuordnen – Hierarchie ........ 29011.2.2 Einzelbearbeitung im Stammdatendialog ....... 29111.2.3 Massenbearbeitung ....................................... 29411.2.4 Aktualisierung von Mietflächen und Verträgen 297


12 Unternehmensinterne Nutzung ............................... 299

12.1 Überblick über Raumreservierung, permanente Raumbelegung und Umzugsplanung .......................... 299

12.2 Voraussetzungen ........................................................ 30012.3 Stammdaten und Geschäftspartner ............................. 30112.4 Raumreservierung und permanente Raumbelegung .... 30212.5 Permanente Raumbelegung und Umzugsplanung ....... 30512.6 Wichtige Customizing-Einstellungen .......................... 309

12.6.1 Raumreservierung und Raumbelegung ........... 30912.6.2 Preisfindung .................................................. 31512.6.3 Umzugsplanung ............................................. 317


13 Integration ............................................................... 319

13.1 Controlling ................................................................. 31913.1.1 Kostenrechnungsbelege ................................. 32013.1.2 Planung auf Immobilienobjekte ..................... 32513.1.3 Abrechnung .................................................. 32713.1.4 Weitere CO-Funktionen für

Immobilienobjekte ........................................ 32813.1.5 Reporting ...................................................... 32913.1.6 Profit-Center-Rechnung ................................. 330

13.2 Projektsystem ............................................................ 33013.3 Haushaltsmanagement ............................................... 33313.4 Anlagenbuchhaltung .................................................. 33613.5 Instandhaltung ........................................................... 33913.6 Zusammenfassung ...................................................... 341


Inhalt

13

14 Infosystem ................................................................ 343

14.1 Überblick über das Infosystem von SAP RE ................. 34314.2 Selektionen ................................................................ 344

14.2.1 Zugriffe über die Hierarchie ............................ 34814.2.2 Zugriffe über Partner ...................................... 34914.2.3 Nutzung von Sets ........................................... 350

14.3 Arbeit mit den Listen .................................................. 35214.3.1 ALV-Listen ..................................................... 35214.3.2 Zeitscheibenverwaltung ................................. 35514.3.3 Reportprofile ................................................. 356


15 Werkzeuge und technische Integrationsaspekte .... 361

15.1 Korrespondenz ........................................................... 36215.1.1 Ausgabe mit Formularen ................................ 36315.1.2 Ausgabe mit Office-Anwendungen ................. 37315.1.3 Eignung der verfügbaren Techniken ............... 378

15.2 Records Management ................................................. 38015.2.1 Dokumentenmanagement in SAP RE .............. 38015.2.2 Elektronische Akten in der

Immobilienverwaltung ................................... 38115.2.3 Aktenmodell .................................................. 382

15.3 Grafikintegration ........................................................ 38415.4 Archivierung ............................................................... 385

15.4.1 Löschen ohne Archivieren .............................. 38515.4.2 Stammdaten archivieren ................................. 38615.4.3 Spezielle Archivierungsobjekte ....................... 388

15.5 Data Retention Tool (DART) ....................................... 39015.6 Datenmigration von RE Classic nach SAP RE ............... 392

15.6.1 Aktivierung von SAP RE ................................. 39415.6.2 Einführungsstrategien für SAP RE ................... 39515.6.3 Migration von RE Classic nach SAP RE ........... 39815.6.4 Nicht zu migrierende Daten ........................... 405


16 Länderspezifische Themen ....................................... 407

16.1 Liegenschaftsverwaltung ............................................. 40716.1.1 Stammdaten der Liegenschaftsverwaltung ...... 40816.1.2 Prozesse in der Liegenschaftsverwaltung ........ 42116.1.3 Öffentliche Lasten .......................................... 423


Inhalt

14

16.2 WEG- und Fremdverwaltung ...................................... 42716.2.1 Stammdaten der WEG- und

Sondereigentumsverwaltung ......................... 42916.2.2 Verträge in der WEG- und SE-Verwaltung ..... 43416.2.3 Buchhaltung der Mandate ............................. 43716.2.4 WEG-Abrechnung, Wirtschaftsplan und

Hausgeldanpassung ....................................... 44216.2.5 Nebenkostenabrechnung für die Mieter des

Sondereigentums (Mieterabrechnung) ........... 44716.2.6 Fremdverwaltung im Auftrag Dritter .............. 44816.2.7 Zusammenfassung ......................................... 449

16.3 Überblick über weitere länderspezifische Themen ...... 45016.3.1 Lokalisierung ................................................. 45016.3.2 USA ............................................................... 45116.3.3 Vereinigtes Königreich Großbritannien und

Nordirland .................................................... 45216.3.4 Italien ........................................................... 45316.3.5 Österreich ..................................................... 45316.3.6 Schweiz ......................................................... 454


17 Spezielle Kundenanforderungen .............................. 457

17.1 Dialogsteuerung über Business Data Toolset .............. 45717.1.1 Customizing der BDT-Dialoge ........................ 45817.1.2 Praxisbeispiel I: Register

»Optionssatzmethoden« ausblenden ............. 46217.1.3 Funktionsgruppe der Anwendung .................. 46317.1.4 Verwendung eigener Funktionsgruppen ........ 46417.1.5 Praxisbeispiel II: Kundenindividuelles Feld

hinzufügen .................................................... 46517.1.6 Zeitpunktsteuerung ....................................... 470

17.2 Beeinflussen der Programmlogik über BAdIs .............. 47117.2.1 BAdIs in SAP RE ............................................ 47117.2.2 Praxisbeispiel III: Vorbelegen eines Feldes

(Substitution) ................................................ 47617.2.3 Tipps und Tricks I .......................................... 47917.2.4 Praxisbeispiel IV: Daten prüfen (Validierung) . 48017.2.5 Tipps und Tricks II ......................................... 48217.2.6 Praxisbeispiel V: Nummernvergabe von

Verträgen ...................................................... 48317.2.7 Tipps und Tricks III ........................................ 485


Inhalt

15

17.3 Konfigurierbare Nachrichten ....................................... 48517.4 Erweiterung im Reporting ........................................... 48617.5 Zusammenfassung ...................................................... 489

Anhang ........................................................................... 491

A Teilfunktionen in Enhancement Packages .............................. 493A.1 Teilfunktionen in EhP 2 in SAP ERP 6.0 ...................... 493A.2 Teilfunktionen in EhP 3 in SAP ERP 6.0 ...................... 496A.3 Teilfunktionen in EhP 4 in SAP ERP 6.0 ...................... 497

B Wichtige SAP-Hinweise ......................................................... 501C Notwendige periodische Arbeiten ......................................... 505D Die Autoren .......................................................................... 507

Index ........................................................................................... 509


17

Einleitung

Wie alles begannAuf Anregung verschiedener Partner und in Zusammenarbeit mit die-sen unternahm SAP 1991 erste zaghafte Schritte, eine Software fürdie Verwaltung von Immobilien zu entwickeln. Hierbei ging eszunächst nur um eine Softwarelösung für die Vermögensverwaltungvon Versicherungen; es wurden relativ einfache Funktionen zur Ver-waltung von Wohnungen und Mietverträgen entworfen und entwi-ckelt. Dabei blieb es jedoch nicht lange.

Immobilien sind meist nicht der eigentliche Geschäftszweck einesUnternehmens, sondern oft nur Mittel zum Zweck. Dennoch bindensie Millionenwerte, deren effektives Management bares Geld sparenkann. So interessierten sich schon bald auch Kunden aus anderenBranchen für die Software. Die zunächst vorrangig auf die Verwal-tung von Wohnungen ausgerichteten Applikationen wurden nunauch genutzt, um Einkaufszentren zu managen und um Bahnanlagen,Flughafenflächen sowie Großraumbüros zu verwalten. Funktionender Software wurden – teilweise unter direkter Mitwirkung von Part-nern und Kunden – erweitert, neue Anwendungen wurden entwi-ckelt.

Alles »auf Anfang«Nach fast zehn Jahren Entwicklungszeit war die SAP-Software für dieImmobilienverwaltung SAP Real Estate (RE) ein großer Erfolg amMarkt geworden – national und international. Aufgrund der Vielfaltder Anforderungen war die Software aber auch in einem Maße kom-plex geworden, dass sie mit den seinerzeit verwendeten technischenMitteln nicht mehr gut zu beherrschen war. Im Jahr 2000 fiel daherdie Entscheidung, auf Basis des Know-hows, das in den zurückliegen-den Jahren aufgebaut worden war, eine komplett neue, funktionalumfassende Lösung aufzusetzen, die technisch auf dem neuestenStand der Softwarearchitektur basiert. Dies war der Startpunkt fürdas neue SAP Real Estate Management.

RE-FXWegen der für das neue Produkt angestrebten Flexibilität wurde alsArbeitstitel für das neue SAP Real Estate Management die AbkürzungRE-FX (FX= flexibel) verwendet; das Vorgängerprodukt wurde fortanRE Classic genannt.


18

Einleitung

SAP RE Die offizielle Bezeichnung für RE-FX ist jedoch SAP Real EstateManagement. SAP Real Estate Management – im Weiteren SAP REgenannt – ist die aktuelle Lösung von SAP zur Verwaltung von Immo-bilien und Gegenstand dieses Buches.

Unsere Zielgruppe Das Buch richtet sich an Anwender oder zukünftige Anwender vonSAP RE (RE-FX), die sich einen umfassenden Überblick über die Funk-tionen und die wesentlichen Customizing-Einstellungen verschaffenwollen. Darüber hinaus geben wir einen Einblick in die Möglichkei-ten, die Anwendung modifikationsfrei zu erweitern. Sie werden Bei-spiele dafür finden, wie diese Erweiterungen vorzunehmen sind, undsie im System nachvollziehen können.

Inhalt und Struktur

Beginnen Sie Ihre Lektüre am besten in Kapitel 2 mit einem erstenÜberblick über die Geschäftsprozesse, die SAP RE abdeckt. Voraus-setzung für das weitere Verständnis ist vor allem die Beschäftigungmit den Stammdaten (Kapitel 3) und dem Vertragsmanagement(Kapitel 5). Alle übrigen Kapitel können Sie weitgehend unabhängigstudieren.

SAP RE ist auf die kaufmännische Verwaltung von Immobilien ausge-richtet – die buchhalterischen Prozesse werden mit SAP ERP Finan-cials abgewickelt. Wie auf Basis der Vertragsdaten Buchungen ausge-löst werden und buchhalterische Folgeprozesse abgebildet sind,erfahren Sie in Kapitel 7, »Rechnungswesen«.

Eine buchhalterische Spezialität, die in der Immobilienwirtschafteine wichtige Rolle spielt, ist die Behandlung der Vorsteuer, der wirein eigenes Kapitel – Kapitel 10, »Steuerliche Aspekte der Immobili-enverwaltung« – gewidmet haben. Die Vorsteuerbehandlung kannauch in Unternehmen eingesetzt werden, die keine weiteren Funkti-onen von SAP RE benutzen.

In Kapitel 9, »Nebenkostenabrechnung«, erläutern wir die derAbrechnung zugrunde liegende Infrastruktur und den Ablauf derAbrechnung. Die Lektüre dieses Kapitels ist Voraussetzung für dasVerständnis von Abschnitt 16.2, »WEG- und Fremdverwaltung«. Die-ser Abschnitt findet sich in Kapitel 16, »Länderspezifische Themen«,da die Anwendung derzeit nur für Deutschland und Österreich frei-


19

Einleitung

gegeben ist. Dieses Kapitel enthält auch einen Abschnitt zur Liegen-schaftsverwaltung, die nur für Deutschland verfügbar ist.

In Kapitel 13, »Integration«, erfahren Sie, welche MöglichkeitenIhnen das SAP-Controlling im Zusammenhang mit SAP RE bietet.Abschnitt 13.5, »Instandhaltung«, erläutert, wie Sie die technischeVerwaltung Ihrer Immobilien auf Basis der SAP-KomponenteInstandhaltung im System abbilden können.

Die Immobilienverwaltung ist ohne den Einsatz weiterer Anwendun-gen wie des Rechnungswesens und der Instandhaltung kaum denkbar– SAP RE ist daher eine extrem integrative Anwendung. Das Buchbeschränkt sich darauf, die Funktionen der Immobilienverwaltungdarzustellen, die in SAP RE abgebildet werden. Die vielfältigen Funk-tionen der angrenzenden Bereiche können wir nur streifen.

In Kapitel 15, »Werkzeuge und technische Integrationsaspekte«, wen-den wir uns einigen Spezialthemen zu, von denen hier die Korres-pondenz und das Records Management, eine elektronische Aktenver-waltung, hervorgehoben werden sollen.

Funktionen für die Verwaltung von intern genutzten Immobilienwerden in Kapitel 12, »Unternehmensinterne Nutzung«, besprochen.Hier geht es um die Belegung von Büros und Meetingräumen und umdas Management von Umzügen. Lesen Sie zuvor Kapitel 11, »Archi-tektur«, das Ihnen Aufschluss darüber gibt, wie Sie die zu verwalten-den Räume im System abbilden können.

Die vollständige Übersicht über alle behandelten Themen finden Sieim Inhaltsverzeichnis.

Hinweise zur Lektüre

MarginalienWir haben uns bemüht, die Texte so übersichtlich wie möglich zugestalten, und verwenden daher häufig Marginalien, die Ihnen beimschnellen Durchblättern und Suchen von Informationen die Orientie-rung erleichtern sollen.

Neben den grau hinterlegten Infokästen, die Sie auf Zusatzinforma-tionen hinweisen sollen, finden Sie die folgenden Symbole:

Dieses Symbol weist Sie auf häufig gemachte Fehler oder kritischeBesonderheiten hin.


20

Einleitung

Dieses Symbol finden Sie immer dann, wenn wir Tipps für die Praxisoder Hinweise auf weiterführende Informationen geben.

Beispiele dienen der Illustration von beschriebenen Sachverhalten.Wir haben sie mit diesem Symbol gekennzeichnet.

Beschriebener Funktionsumfang

Release 6.0 EhP 4 Die Funktionsbeschreibungen beziehen sich auf den neuesten, zumZeitpunkt der Drucklegung dieses Buches verfügbaren Stand von SAPRE: Release 6.0, Enhancement Package 4.

Das System lebt Sie, unsere Kunden und die im Bereich SAP RE tätigen Berater, sorgenständig für Nachschub an neuen Ideen. So kommen neue Funktionenhinzu, alte werden ergänzt, Fehler beseitigt und Anpassungen auf-grund von Gesetzesänderungen vorgenommen. Das System lebt, undso werden die gedruckten Informationen nach und nach veralten.Um sich immer auf dem Laufenden zu halten, empfiehlt sich einregelmäßiger Besuch der Internetseite www.sap.com/realestate. Auchder SAP Service Marketplace ist eine Quelle für neueste Informatio-nen – suchen Sie Hinweise zum Themenkreis RE-FX*, und Sie sindimmer auf dem Laufenden.

Eine Leseprobe zu diesem Buch sowie inhaltliche Updates finden Sieunter www.galileo.press.de.

Danke

Wir möchten uns an dieser Stelle bei unseren Kollegen aus den RE-Beratungsteams der SAP Deutschland AG & Co. KG, den Kollegen ausdem Solution Management von SAP RE und den Entwicklern undKollegen des Supportteams RE für ihre Unterstützung und viele hilf-reiche Hinweise bedanken. Unseren Familien sagen wir Dank für ihrVerständnis und ihre Toleranz, die es uns ermöglichten, große Teileunserer Freizeit in dieses Buch zu investieren. Schließlich danken wirdem Team von Galileo Press für seine geduldige Arbeit mit uns.

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre und freuen uns sehrüber Anregungen.

Sabine Toman, Anke Köppe und Jan Lukowsky


79

Ein Vertrag ist eine zwischen zwei oder mehreren Seiten geschlossene Vereinbarung. Verträge im Bereich der Immobili-enverwaltung können ebenso die Ver- bzw. Anmietung von Immobilien wie die Erbringung oder Nutzung von Serviceleis-tungen rund um die Immobilie betreffen.

5 Vertragsmanagement

Im kaufmännischen Immobilienmanagement gibt es rund um dieImmobilie die verschiedensten Verträge. Angefangen bei der Anmie-tung einer Immobilie über die Vermietung von Wohnungen undGewerbeimmobilien bis hin zu Dienstleistungsverträgen für Hausrei-nigung oder Gartenpflege unterscheiden sich Immobilienverträgehinsichtlich ihrer Vertragsnehmer und -geber oder bezüglich der Zah-lungsverpflichtungen, die aus diesen Verträgen entstehen. AlleImmobilienverträge gleichen sich aber dennoch hinsichtlich derBearbeitung des Vertrages in SAP RE.

In diesem Kapitel lernen Sie die verschiedenen Vertragsarten sowiedie jeweiligen Vertragspartner und -konditionen kennen. Sie erfah-ren zunächst, welche Arbeitsschritte im Rahmen der Interessenten-verwaltung notwendig sind, bevor ein Mietvertrag abgeschlossenwerden kann.

Anschließend lernen Sie die verschiedenen Vertragsarten und -typenvon Immobilienverträgen genauer kennen. Dabei geht es nicht nurum An- und Vermietverträge – die sogenannten belegenden Verträge– sondern auch um allgemeine kreditorische und debitorische Ver-träge, Kautionsvereinbarungen und Sachkontenverträge.

Den Besonderheiten von Umsatzmietverträgen, der Erfassung vonUmsatzmeldungen und der Umsatzabrechnung widmen wir uns amEnde dieses Kapitels.


80

Vertragsmanagement5

5.1 Verträge rund um die Immobilie

Immobilienverträge sind hinsichtlich der Arbeitsschritte und Tätigkei-ten, die vor, während und nach der Vertragslaufzeit zu erledigen sind,alle gleich aufgebaut. Abbildung 5.1 zeigt den Lebenszyklus einesImmobilienvertrages. Anhand der hier gezeigten Aktivitäten lernenSie in diesem Kapitel den Immobilienvertrag im Detail kennen.

Abbildung 5.1 Lebenszyklus eines Immobilienvertrages

Lebenszyklus einesImmobilien-

vertrages

Betrachten wir den Lebenszyklus des Vertrages am Beispiel einesMietvertrages. Die wichtigsten Schritte bei der Vertragsbearbeitungsind in diesem Fall:

1 Suchen eines Interessenten für ein leer stehendes Mietobjekt undErstellen eines Vertragsangebotes

2 Anlegen und Aktivieren eines Vertrages, nachdem der Interessentdas Vertragsangebot angenommen hat

3 Periodische Buchungen (z. B. monatliche Sollstellungen)

4 Anpassung von Konditionen, z. B. Mieterhöhung- oder Mietsen-kung

5 Nebenkostenabrechnung und Anpassung der Vorauszahlung fürbetriebs- und Heizkosten

6 Terminüberwachung und Wiedervorlage (z. B. regelmäßige Wie-dervorlage zur Überprüfung der Miethöhe)

Immobiliengesuch anlegenVertragsangebot anlegenVertrag kündigen

Nebenkostenabrechnung

Termin-überwachung

Vertragverlängern

Mietanpassung

Vertrag anlegenund aktivieren

MonatlicheMietzahlungen


81

Interessentenverwaltung 5.2

7 gegebenenfalls Verlängerung des Vertrages, falls laut Vertrag eineVerlängerung vorgesehen ist

8 Kündigung bzw. Beendigung des Vertrages entsprechend der imVertrag vereinbarten bzw. laut Mietrecht gültigen Kündigungs-modalitäten

Durch die Kündigung bzw. Beendigung des Vertrages existiert wie-derum ein leer stehendes Mietobjekt, das an einen neuen Interessen-ten vermietet werden kann. Insofern schließt sich hier mit der Anlageeines Folgevertrages der Kreis, und der Lebenszyklus des Vertragesbeginnt von Neuem.

5.2 Interessentenverwaltung

Mietinteressent und Immobilie

Betrachten wir zunächst ausschließlich die Vermietung von Immobi-lien, also den klassischen (debitorischen) Mietvertrag. Bevor ein Miet-vertrag abgeschlossen werden kann, gilt es, für eine Immobilie denpassenden Interessenten zu finden. Auch der umgekehrte Weg istmöglich: Für einen Mietinteressenten muss die passende Immobiliegefunden werden. Bei der Suche spielen Suchkriterien wie zum Bei-spiel die Lage einer Wohnung oder einer Gewerbeimmobilie, dieVerkehrsanbindung und natürlich die Miethöhe eine wichtige Rolle.Die Suche von Immobilienobjekten für vorgemerkte Interessentenbzw. die Suche nach Interessenten für eine zu vermietende Immobi-lie erfolgt im Rahmen der Interessentenverwaltung.

Die Stammdatenobjekte der Interessentenverwaltung sind das Ange-botsobjekt, das Immobiliengesuch und das Vertragsangebot. Betrach-ten wir diese drei Stammdatenobjekte genauer.

5.2.1 Angebotsobjekt

AngebotsobjektZunächst müssen die zu vermietenden Immobilienobjekte identifi-ziert werden. Dazu werden aus leer stehenden bzw. in absehbarerZeit leer stehenden Mietobjekten sogenannte Angebotsobjekte erzeugt(siehe Abbildung 5.2).

Aus den Mietobjekten werden Informationen, die für die Suchewichtig sind, in die Angebotsobjekte übernommen und aufbereitet.Angebotsobjekte enthalten beispielsweise Daten zur Lage der Immo-bilie, zur Miethöhe, zur Größe sowie zur Ausstattung der Wohnung.


82

Vertragsmanagement5

Generierung vonAngebotsobjekten

Sie generieren ein Angebotsobjekt mit der Transaktion REOROO-CREATE (Erstellen/Aktualisieren der Angebotsobjekte aus den Miet-objekten), die Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter Werk-

zeuge � Interessentenverwaltung finden.

Abbildung 5.2 Angebotsobjekt – Register »Allgemeine Daten«

Betrachtungs-zeitraum und

Leerstandstage

Im Customizing legen Sie fest, welche Ausstattungsmerkmale für dieInteressentenverwaltung relevant sind, dabei können Sie bis zu 80Ausstattungsmerkmale für die Interessentenverwaltung definieren.Des Weiteren definieren Sie die folgenden Fristen für die Erstellungvon Angebotsobjekten:

� BetrachtungszeitraumWie lange im Voraus wird für einen gekündigten Vertrag dasAngebotsobjekt erstellt?

� LeerstandstageWie lange muss ein Mietobjekt zwischen zwei Verträgen mindes-tens leer stehen, um in der Interessentenverwaltung berücksichtigtzu werden?


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Diese Einstellungen erfolgen im Customizing von SAP RE unter Inte-

ressentenverwaltung � Angebotsobjekt � Steuerungsparameter

für die Aktualisierung von Angebotsobjekten vornehmen. Dabeikönnen die Fristen in Abhängigkeit vom Typ des Mietobjekts und sei-ner Nutzungsart variieren, d.h., für Gewerbeimmobilien können Sieandere Fristen festlegen als für Wohnungen.

Löschen vonAngebotsobjekten

Mit der Erstellung eines Mietvertrages wird das zugehörige Angebots-objekt gelöscht. Steht das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunktwieder leer, so wird ein neues Angebotsobjekt erzeugt.

5.2.2 Immobiliengesuch

ImmobiliengesuchZunächst erfassen Sie die Anforderungen potentieller Mieter im SAP-System. Dazu nutzen Sie das Immobiliengesuch. Das Immobilienge-such enthält einerseits die vom Interessenten gewünschten Merk-male des Mietobjekts sowie andererseits Daten zum Interessentenselbst. Abbildung 5.3 zeigt die Schnellerfassung eines Immobilienge-suchs. Mit Hilfe der Schnellerfassung können Sie die wichtigstenSuchkriterien schnell und einfach im System hinterlegen.

Abbildung 5.3 Immobiliengesuch – Schnellerfassung

Immobilien-gesuchsart

Beim Anlegen eines Immobiliengesuchs wählen Sie zunächst eineImmobiliengesuchsart aus. Für Wohnungen, Gewerbeobjekte, Gara-gen und Stellplätze können Sie separate Immobiliengesuchsarten


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Vertragsmanagement5

definieren. Im Customizing legen Sie die Verknüpfungen zwischenImmobiliengesuchsart und Nutzungsart der Mietobjekte fest.Dadurch wird erreicht, dass als Suchergebnis für die Immobilienge-suchsart »Wohnung« ausschließlich Mietobjekte der Nutzungsart»Wohnung« ermittelt werden. Die Gesuchsart bestimmt weiterhin,welche Bemessungsarten, Konditionen und Ausstattungsmerkmalebei der Suche berücksichtigt werden.

Der Bewerber wird als Geschäftspartner mit der Rolle TR0640 (Bewer-ber) angelegt. Sollen weitere Personen in der Bewerbung erfasst wer-den, so kann dazu die Rolle TR0641 (Mitbewerber) genutzt werden.

Betrachten wir einmal ein beispielhaftes Immobiliengesuch.

Ein Immobiliengesuch

Beate Bewerberin sucht für ihre Familie eine neue Wohnung:

� Diese soll zwischen 70 und 80 m² groß sein und über zwei bis dreiRäume verfügen.

� Die Kaltmiete darf höchstens 500 EUR betragen.

� Die Nebenkosten sollen einen Betrag von 200 EUR nicht übersteigen.

Abbildung 5.3 zeigt das Immobiliengesuch von Beate Bewerberin.

� Zusätzlich verfügt Frau Bewerberin über einen Wohnberechtigungs-schein. Dieser Wohnberechtigungsschein wurde am 01.01.2009 ausge-stellt und ist bis zum 31.12.2009 gültig (siehe Abbildung 5.4).

Abbildung 5.4 Immobiliengesuch – Daten zum Wohnberechtigungsschein

� Da Frau Bewerberin eine schulpflichtige Tochter hat, soll die neue Woh-nung in der Nähe einer Grundschule und eines Einkaufszentrums liegen.Die entsprechenden Infrastrukturmerkmale zeigt Abbildung 5.5.

Abbildung 5.5 Immobiliengesuch – Infrastrukturmerkmale


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ImmobiliensucheDie Suche nach einer passenden Wohnung kann auf verschiedeneArten erfolgen:

� Ausgehend von einem Immobiliengesuch wird ein passendesAngebotsobjekt ermittelt.

� Ausgehend von einem Angebotsobjekt, d.h. einem leer stehendenMietobjekt, wird ein passender Interessent gesucht.

Betrachten wir zunächst die Suche, die von einem konkreten Immo-biliengesuch ausgeht. Das heißt, es liegen die konkreten Anforderun-gen eines Interessenten vor, und die zu diesen Anforderungen bzw.Wünschen passenden Mietobjekte sollen ermittelt werden.

Die Suche nach Mietobjekten können Sie entweder als Standardsu-che, als Textsuche oder als erweiterte Suche durchführen.

StandardsucheBei der Standardsuche werden alle Angebotsobjekte ermittelt, die denangegebenen Suchkriterien, wie z. B. Ausstattungsmerkmalen, Miet-konditionen und Fläche, entsprechen. Wurden zusätzlich Angabenzum Wohnberechtigungsschein erfasst, können Sie auswählen, obdie Suche ausschließlich nach den Kriterien des Wohnberechtigungs-scheins oder nach der Höhe der Miete oder aber nach beiden Krite-rien erfolgen soll (siehe Abbildung 5.6).

Abbildung 5.6 Suche von Angebotsobjekten zu einem Immobiliengesuch – Suchkriterien

TextsucheDie Textsuche ermöglicht eine zusätzliche Suche nach einem freienText, der im Immobiliengesuch gepflegt werden kann.

Erweiterte SucheWurde bei der Standardsuche kein passendes Mietobjekt gefunden,können Sie bei der erweiterten Suche (siehe Abbildung 5.7) auswäh-len, welche der angegebenen Suchkriterien bei der Suche berücksich-tigt werden sollen. Sie können beispielsweise die Ortslage oder dasBaujahr des Gebäudes als Suchkriterium ausschließen. Bezüglich derVerfügbarkeit des Angebotsobjekts kann ein zusätzlicher Toleranz-zeitraum angegeben werden, um auch Angebotsobjekte zu berück-


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Vertragsmanagement5

sichtigen, die gegebenenfalls erst kurze Zeit nach dem gewünschtenTermin verfügbar sind.

Abbildung 5.7 Suchmodi und Suchkriterien

CustomizingSuchkriterien

Wie genau erfolgt nun die Suche? Die Grundlage bilden die in derImmobiliengesuchsart definierten Suchkriterien. Für jede Immobili-engesuchsart werden die zugehörigen Nutzungsarten, die möglichenBemessungen, Konditionen und Ausstattungsmerkmale definiert.

Abbildung 5.8 zeigt beispielhaft die Suchkriterien hinsichtlich Woh-nungsgröße und Anzahl von Räumen. Die Suche erfolgt auf Basis derWohnfläche, wobei eine Abweichung von jeweils 10 % von dergewünschten Wohnungsgröße (nach oben und unten) toleriert wird.Zusätzlich wird die gewünschte Zimmeranzahl mit den tatsächlich inder Wohnung vorhandenen Zimmern verglichen – erkennbar an derUND-Verknüpfung (Feld Log. Verknüpfung 1). Für das Kriteriumder Zimmeranzahl gibt es in unserem Beispiel keine Toleranzwerte.

Abbildung 5.8 Immobiliengesuchsart – Definition von Bemessungsarten

Andere Suchkriterien, wie z. B. Ortslage, Gegend und Verkehrsanbin-dung, lassen sich im Immobiliengesuch nicht so klar definieren wieMietpreise oder Wohnungsgröße. Sucht der Interessent eine Woh-


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nung in der Berliner Innenstadt, so stehen verschiedene Stadtbezirkezur Auswahl. Das bedeutet, dass die Attribute der Gesuche (Ortslage,Verkehrsanbindung) in die Attribute der Immobilienobjekte »über-setzt« werden müssen. Entsprechende Customizing-Einstellungenfinden Sie im Customizing von SAP RE unter Interessentenverwal-

tung � Immobiliengesuch � Suchkriterien mit Bezug auf Daten des

Mietobjekts.

SuchergebnisIm Ergebnis der Suche erhalten Sie eine Liste der »passenden«Objekte. Abbildung 5.9 zeigt eine solche Liste. Aus diesen Angebots-objekten können die am besten passenden Objekte als Favoriten aus-gewählt und zur weiteren Bearbeitung in das Immobiliengesuchübernommen werden. Neben der Suche eines passenden Angebots-objekts zu einem Immobiliengesuch haben Sie auch die Möglichkeit,in entgegengesetzter Richtung zu suchen. Das heißt, ausgehend voneinem Angebotsobjekt können Sie ein dazu passendes Immobilienge-such ermitteln.

Abbildung 5.9 Suchergebnis

Wohnberechti-gungsschein

Verfügt ein Interessent über den schon angesprochenen Wohnbe-rechtigungsschein (WBS) für eine Wohnung, ist er berechtigt, eineöffentlich geförderte Wohnung zu mieten. Der Wohnberechtigungs-schein ist ein weiteres Kriterium bei der Suche von Angebotsobjektenzu einem Immobiliengesuch oder umgekehrt. Abbildung 5.10 zeigtdie möglichen Customizing-Einstellungen für den WBS.

Abbildung 5.10 Customizing-Einstellungen zum Wohnberechtigungsschein


88

Vertragsmanagement5

5.2.3 Vertragsangebot

Nachdem ein zu den Wünschen des Interessenten passendes Ange-botsobjekt gefunden wurde, kann zu diesem Angebotsobjekt ein Ver-tragsangebot erstellt werden. Dabei können die aus dem Immobilien-gesuch bzw. aus dem Angebotsobjekt übernommenen Daten ergänztwerden.

Da das Vertragsangebot ausgehend von einem Immobiliengesuchund einem passenden Angebotsobjekt erstellt wurde, sind nebendem Mietobjekt auch das Angebotsobjekt und das Immobiliengesuchim Register Objekte des Angebotes zu finden (siehe Abbildung 5.11).

Abbildung 5.11 Vertragsangebot – Zuordnung von Immobiliengesuch, Angebotsob-jekt und Mietobjekt

5.2.4 Vom Immobiliengesuch zum Mietvertrag

Immobiliengesuch,Vertragsangebot,

Vertrag

Sie können also ausgehend von einem Immobiliengesuch zunächstein Vertragsangebot und später einen Mietvertrag anlegen. Diebereits vorhandenen Daten werden dabei vom Immobiliengesuch indas Vertragsangebot bzw. vom Vertragsangebot in den Vertrag über-nommen. Auf diese Weise müssen Daten wie der Vertragsbeginn unddie Vertragskonditionen nicht doppelt erfasst werden, sondern sindbereits vorhanden und können gegebenenfalls ergänzt werden.

Alternativ ist es natürlich auch möglich, ein Vertragsangebot ohnezugehöriges Immobiliengesuch anzulegen bzw. einen Immobilien-vertrag ohne Immobiliengesuch und Vertragsangebot anzulegen.

Übernahme der Daten vom Immobiliengesuch ins Vertragsangebot

Zum Immobiliengesuch von Beate Bewerberin wurde ein Vertragsangebotangelegt. Dabei wurden der gewünschte Vertragsbeginn, die Konditionendes Angebotsobjekts sowie die Geschäftspartner des Immobiliengesuchsin das Vertragsangebot übernommen.


89

Immobilienverträge 5.3

Vertragsarten für die Interessenten-verwaltung

Um aus einem Immobiliengesuch ein Vertragsangebot bzw. einenVertrag anlegen zu können, müssen Sie die für die Interessentenver-waltung relevanten Vertragsarten festlegen. Diese Einstellung erfolgtim Customizing von SAP RE unter Interessentenverwaltung � Ver-

tragsangebot � Vertragsarten für die Interessentenverwaltung

festlegen. Dabei ist – wie in Abbildung 5.12 gezeigt – darauf zu ach-ten, dass die Objektarten Immobiliengesuch und Vertragsangebot

mit dem Kennzeichen nur informatorische Zuordnung versehensind.

Abbildung 5.12 Vertragsarten für die Interessentenverwaltung

Übernahme der Geschäftspartner

Im Immobiliengesuch und im Vertragsangebot verwenden Sie dieGeschäftspartnerrollen TR0640 (Bewerber) und TR0641 (Mitbewer-ber). Wird zu einem Vertragsangebot ein Mietvertrag erzeugt, sowird aus dem Bewerber ein debitorischer Hauptmieter (RolleTR0600) und aus dem Mitbewerber ein Mitmieter (Rolle TR0601).Die Umwandlung der Geschäftspartnerrollen definieren Sie im Cus-tomizing von SAP RE unter Interessentenverwaltung � Vertrags-

angebot � Partnerübernahme bei Vertragserstellung aus Ange-

bot definieren.

5.3 Immobilienverträge

Nachdem es im vorigen Abschnitt insbesondere um die Suche vonleer stehenden Mietobjekten zu Immobiliengesuchen oder umge-kehrt ging, wenden wir uns nun den Immobilienverträgen im Allge-meinen zu. Dabei werden neben dem klassischen Mietvertrag auchandere Vertragsarten eine Rolle spielen.

5.3.1 Vertragsdialog

Transaktionen zur Vertrags-bearbeitung

Immobilienverträge können Sie entweder mit dem RE-Navigator(Transaktion RE80) oder mit der Transaktion RECN (Vertrag bearbei-ten) erfassen. Alternativ ist es auch möglich, einen Vertrag zu einem


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Auch im Rahmen der Immobilienverwaltung müssen steuer-liche Aspekte berücksichtigt werden. Dabei ist vor allem im Umfeld gewerblicher Vermietung die Behandlung der Vor-steuer von großer Bedeutung.

10 Steuerliche Aspekte der Immobilienverwaltung

In diesem Kapitel werden die Möglichkeiten der Vorsteuerbehand-lung innerhalb von SAP RE aufgezeigt. Dazu werden die gesetzlichenGrundlagen, die zur Verfügung stehenden Funktionen und die mög-lichen Einstellungen vorgestellt.

10.1 Gesetzliche Grundlagen

Steuerbare Umsätze

In der deutschen Steuergesetzgebung ist bestimmt, dass Umsätze vonUnternehmen grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegen – § 1 Umsatz-steuergesetz (UStG).

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet das, dass ein Unternehmen beimVerkauf von Waren oder Leistungen zusätzlich zum eigentlichenPreis eine Umsatzsteuer vom Käufer erheben muss, die sogenannteAusgangssteuer.

Beim Einkauf von Waren und Dienstleistungen hingegen musszusätzlich zum eigentlichen Preis eine Umsatzsteuer gezahlt werden,die sogenannte Vorsteuer.

VorsteuerabzugDie Ausgangssteuer stellt gegenüber dem Finanzamt eine Steuer-schuld dar, die Vorsteuer eine Steuerforderung. Diese Steuerforde-rung kann unter den folgenden Voraussetzungen gegenüber demFinanzamt geltend gemacht und von der Ausgangssteuer abgezogenwerden (§ 15 UStG):


256

Steuerliche Aspekte der Immobilienverwaltung10

� Ihr Unternehmen ist umsatzsteuerpflichtig.

� Es liegt eine Rechnung über die erhaltene Lieferung oder Leistungvor, die die Vorsteuer ausweist.

� Diese Rechnung bezieht sich auf Lieferungen und Leistungendurch ein anderes umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen.

Daraus ergeben sich in einem betrachteten Zeitraum Forderungenoder Verbindlichkeiten gegenüber dem jeweils zuständigen Finanz-amt.

Es ergibt sich eine Forderung, wenn für den betrachteten Zeitraumdie gezahlte Vorsteuer höher als die erhaltene Ausgangssteuer ist.Eine Verbindlichkeit ergibt sich dagegen, wenn die gezahlte Vor-steuer geringer als die erhaltene Ausgangssteuer ist.

Steuerbefreiungvon Immobilien

Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist grundsätzlichsteuerfrei, d.h., für Umsätze aus diesen Vertragsverhältnissen istkeine Umsatzsteuer zu entrichten oder zu erheben (§ 4 Nr. 12aUStG).

Damit besteht zunächst grundsätzlich keine Möglichkeit, Vorsteuer,die im Rahmen der Vermietung und Verpachtung gezahlt wurde, inAbzug zu bringen. Diese wäre somit als Bestandteil der Kosten zubetrachten.

Verzicht aufSteuerbefreiung

Gemäß § 9 (1) UStG kann ein Unternehmen jedoch auf die Steuerbe-freiung, die nach § 4 Nr. 12 UStG gewährt wird, verzichten. Dies giltunter anderem für Umsätze, die zumindest anteilig im Zusammen-hang mit gewerblicher Vermietung stehen, d.h. bei Mietverhältnis-sen, bei denen der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmenist.

Berichtigung desVorsteuerabzugs

Nachdem für Lieferungen oder Leistungen Vorsteuer auf diese Artund Weise abgezogen wurde, muss über einen Zeitraum von fünfJahren (für Grundstücke und Gebäude zehn Jahre) geprüft werden,ob sich die Verhältnisse, die dem Vorsteuerabzug zugrunde lagen inder Weise verändert haben, dass nun die Vorsteuer nicht mehr abge-zogen werden dürfte.

In diesem Fall muss der Vorsteuerabzug so berichtigt werden, dass erden tatsächlichen Verhältnissen entspricht. Die Vorschriften findenSie in § 15a UStG.


257

Vorsteuerbehandlung in SAP RE 10.2

10.2 Vorsteuerbehandlung in SAP RE

Nachdem wir die gesetzlichen Grundlagen betrachtet haben, werdenwir Ihnen nun erläutern, unter welchen Voraussetzungen Sie die Vor-steuerbehandlung in SAP RE einsetzen können und durch welchegrundlegenden Schritte sich das Verfahren auszeichnet.

Die Vorsteuerbehandlung in SAP RE beruht auf den gesetzlichenGrundlagen, insbesondere auf dem deutschen Umsatzsteuerrecht. Inanderen Ländern können die im Folgenden vorgestellten Funktionennur bedingt und mit Einschränkungen eingesetzt werden.

10.2.1 Voraussetzung

Um einen Vorsteuerabzug mit Hilfe der automatischen Vorsteuerauf-teilung von SAP RE durchführen zu können, muss für die betroffenenBuchungskreise im Customizing die Optierung aktiv geschaltet sein(siehe Abbildung 10.1, Checkbox Buchungskreis optiert). Ist dieseEinstellung für einen Buchungskreis aktiv geschaltet, sagt man auch»der Buchungskreis optiert zur Vorsteuer«.

Abbildung 10.1 Vorsteuer-Customizing in SAP RE

10.2.2 Vorgehen

Das grundsätzliche Vorgehen zur Vorsteuerbehandlung gliedert sichin einzelne Schritte, die je nach Ausprägung des Systems unterschied-lich zu betrachten sind:

1. Buchen von Belegen in der FinanzbuchhaltungWenn Sie Belege, die Vorsteuer enthalten, in einem optierendenBuchungskreis buchen, wird die Vorsteuer zunächst zu 100 % inAbzug gebracht, d.h. auf ein entsprechendes Konto gebucht.


258


2. Ermittlung des OptionssatzesSie können monatlich für alle relevanten Objekte den Optionssatzermitteln.

3. Aufteilung der VorsteuerSie können monatlich eine Aufteilung der bisher als abzugsfähiggebuchten Vorsteuer in einen abzugsfähigen und einen nicht ab-zugsfähigen Betrag vornehmen.

4. Anlegen von BerichtigungsobjektenSie können Berichtigungsobjekte anlegen, wenn ein relevanterSachverhalt für eine Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a vorliegt,oder auch bereits vorher.

5. Berichtigung des VorsteuerabzugsWenn relevante Sachverhalte für eine Vorsteuerberichtigung ge-mäß § 15a vorliegen, können Sie monatlich die Berichtigungsbasisermitteln und die Berichtigung berechnen und buchen.

10.3 Der Optionssatz

Als Basis für jegliche Funktionalität zur Behandlung der Vorsteuerdurch Anwendungen in SAP RE nimmt der Optionssatz eine ganz zen-trale Stellung bei der Vorsteuerbehandlung ein. Daher werden wirIhnen den Optionssatz, seine Definition und die Ermittlung im fol-genden Abschnitt detailliert erläutern.

10.3.1 Begriff und Bedeutung

Zunächst wollen wir den Begriff des Optionssatzes definieren, damitim weiteren Verlauf dieses Kapitels ein einheitliches Verständnis vondessen Bedeutung vorausgesetzt werden kann.

Der Optionssatz lässt sich mit Hilfe der folgenden Formel errechnen:

Optionssatz = umsatzsteuerpflichtige Vermietung / Gesamtvermietung

In SAP RE kann zu den folgenden Objekten ein Optionssatz ermitteltund gespeichert werden:

Definition des Optionssatzes

Der Optionssatz ist das Verhältnis von gewerblicher Nutzung, also umsatz-steuerpflichtiger Vermietung, zur Gesamtnutzung von Objekten und Maß-nahmen. Er wird in % angegeben.


259

Der Optionssatz 10.3

� Wirtschaftseinheit

� Gebäude

� Grundstück

� Mietobjekt

� Immobilienvertrag

� Abrechnungseinheit

� Berichtigungsobjekt

� Beleg der Finanzbuchhaltung

GültigkeitDa sich der Optionssatz eines Objekts im Laufe der Zeit analog zu denrealen Verhältnissen ändern kann, kann er auf monatlicher Basis neuermittelt und gespeichert werden, d.h., die Gültigkeit eines Options-satzes ist ein Kalendermonat.

Der Optionssatz kann auch in Buchungskreisen, in denen die Optie-rung nicht aktiv ist, ermittelt und gespeichert werden.

10.3.2 Methoden zur Optionssatzermittlung

Die Methoden zur Ermittlung des Optionssatzes werden im Customi-zing von SAP RE festgelegt. Dabei wird grundsätzlich zwischen manu-ellen und automatischen Methoden unterschieden.

Manuelle Methoden

Bei den manuellen Methoden wird der Optionssatz durch die Angabeeines konkreten Prozentsatzes festgelegt. Es handelt sich also nichtum eine Ermittlung im eigentlichen Sinne (siehe Abbildung 10.2).Dabei wird unterschieden, ob Sie den Optionssatz direkt im jeweili-gen Immobilienobjekt pflegen oder im Customizing fest vorgeben.Im letzteren Fall kann der Optionssatz dann auf dem jeweiligenObjekt, für das die Methode verwendet wird, nicht geändert werden.

Automatische Methoden

Bei der automatischen Ermittlung entspricht der Optionssatz in derRegel dem gewerblich vermieteten Anteil eines Objekts, wobei dieserzum Beispiel nach dem Flächenverhältnis oder nach dem umbautenRaum bestimmt werden kann. Der Optionssatz ist also 100 %, wenndas Objekt komplett gewerblich genutzt wird.

Vereinbaren des Optionssatzes mit dem Finanzamt

Diese Methode kommt beispielsweise zur Anwendung, wenn für einUnternehmen ein bestimmter Optionssatz mit dem zuständigen Finanz-amt vereinbart wurde.


260


Abbildung 10.2 Beispiel für eine manuelle Optionssatzmethode

Der Optionssatz wird als gewichteter Durchschnitt der Optionssätzeder Unterobjekte gebildet. Dabei werden Mietobjekte selbst nur alsUnterobjekte berücksichtigt, wenn sie nicht belegt sind; andernfallswird der Optionssatz des belegenden Vertrags verwendet.

Die Methode, die zur Ermittlung des Optionssatzes für ein Objektverwendet werden soll, wird direkt auf diesem Objekt gepflegt.Dabei können Sie die Methoden zeitabhängig hinterlegen, jedoch nureine Methode pro Objekt und Zeitraum.

Berechnung eines Optionssatzes

Wir wollen die Optionssatzermittlung anhand eines konkreten Beispielsfür ein Gebäude mit drei Mieteinheiten betrachten. Als Gewichtung wirddabei die Fläche verwendet.

Angaben zu den Mieteinheiten:

� Mieteinheit 1: 100 % gewerblich, 200 m² Fläche



Berechnung des Optionssatzes:

(100 % × 200 m2) + (0 % × 100 m2) + (0 % × 100 m2) / (200 m2 + 100 m2 + 100 m2)

= 200 % m2 / 400 m2

= 50 %


261


Im Customizing können Sie pro Methode die Objekte, für die dieseMethode verwendet werden kann, einschränken.

Im Anschluss stellen wir Ihnen einige automatische Methoden exem-plarisch vor.

Flächenverhältnis

Der Optionssatz wird im Verhältnis zu einer Flächenbemessungsart –z. B. der A200 Wohnfläche – ermittelt (siehe Abbildung 10.3). Dabeigeht der Optionssatz eines Unterobjekts nur dann in die Ermittlungein, wenn die entsprechende Bemessungsart für das Unterobjekt zumZeitpunkt der Optionssatzermittlung gepflegt ist.

Abbildung 10.3 Automatische Optionssatzermittlung nach Flächenverhältnis

Für das Objekt, für das der Optionssatz mit dieser Methode ermitteltwird, muss diese Bemessungsart nicht gepflegt werden.

Kubatur

Die Ermittlung des Optionssatzes erfolgt bei dieser Methode analogzur Ermittlung nach dem Flächenverhältnis. Als Ermittlungsgrößewird allerdings statt einer Flächenbemessungsart eine Bemessungsartfür das Raumvolumen verwendet.


262


Bemessung

Die Ermittlung erfolgt bei dieser Methode analog zur Ermittlungnach dem Flächenverhältnis. Als Ermittlungsgröße wird allerdingsstatt einer Flächenbemessungsart eine beliebige andere Bemessungs-art verwendet.

Checkbox»Customer-Exit«

Wenn die angebotenen Verfahren für die von Ihnen benötigten Zwe-cke nicht ausreichen, können Sie mit Hilfe des BAdI BADI_REIT_OPTION_RATE ein beliebig komplexes Ermittlungsverfahren imple-mentieren. Damit dieses BAdI durchlaufen wird, muss die CheckboxCustomer-Exit in der Optionssatzmethode markiert werden.

Abbildung 10.4 Vorschlags-Optionssatzmethode pro Vertragsart

Vorschlagswerte Im Customizing von SAP RE können Sie pro Vertragsart und pro Nut-zungsart Vorschlagswerte für die einzusetzenden Optionssatzmetho-den hinterlegen (siehe Abbildung 10.4). Beim Anlegen eines neuenObjekts werden diese Vorschlagswerte verwendet, können aber imObjekt geändert werden.

10.3.3 Optionssatzermittlung durchführen

Mit Hilfe der Transaktion REITORCALC (Optionssatzermittlung) kön-nen die Optionssätze für Immobilienobjekte ermittelt werden (sieheAbbildung 10.5). Diese kann auch nach der Buchung der Vorsteuerdurchgeführt werden.

Sie können auf dem Selektionsbild der Transaktion die Art der Immo-bilienobjekte auswählen, für die Optionssätze ermittelt werden sol-len. Haken Sie dazu in der Feldgruppe Optionssätze ermitteln für

die entsprechenden Checkboxen an.

Optionssatzermittlung beliebig oft möglich

Die Optionssatzermittlung kann beliebig oft für den gleichen Monat wie-derholt werden. Dabei werden die bestehenden Sätze überschrieben.


263


Abbildung 10.5 Optionssätze ermitteln – Transaktion REITORCALC

StichtagDa der Optionssatz nur auf monatlicher Basis fortgeschrieben werdenkann, kann als Stichtag der Ermittlung nur der jeweils letzte Tag einesMonats gewählt werden. In Abbildung 10.5 ist der 31.01.2009 als Stich-tag angegeben.

Modus der Ermittlung

Bei der Durchführung der Ermittlung können Sie zwischen zweiModi wählen: Simulation oder Echtlauf.

ErgebnisAls Ergebnis erhalten Sie in beiden Fällen – also sowohl bei der Simu-lation als auch beim Echtlauf – eine Übersicht über die Objekte, fürdie eine Optionssatzermittlung durchgeführt werden sollte. Anhanddes Status zum Objekt können Sie erkennen, ob die Ermittlungerfolgreich war. Andernfalls wird ein Fehlerprotokoll zum Objekterzeugt, das genaue Auskunft über die Ursachen der fehlgeschlage-nen Ermittlung gibt. Außerdem können für jedes Objekt die relevan-ten Unterobjekte eingeblendet werden.

Optionssätze anzeigen

Um sich die ermittelten Optionssätze später noch einmal anzeigen zulassen, haben Sie folgende Möglichkeiten:

� Lassen Sie sich mit der Transaktion REITORSHOW die Options-sätze aller Objekte eines Ermittlungslaufs anzeigen.

Simulation zur Fehlersuche

Es empfiehlt sich, die Entwicklung zunächst zu simulieren. Dadurch kannvor dem Echtlauf geprüft werden, ob Fehler vorliegen, um diese noch zukorrigieren.


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� Lassen Sie sich mit der Transaktion REISITORCALC die Options-sätze aller Objekte mehrerer Ermittlungsläufe anzeigen.

� Lassen Sie sich mit der Transaktion REISITOR alle Optionssätze derselektierten Objekte anzeigen.

� Lassen Sie sich im Unterregister Ergebnis Optionssatzermitt-

lung des Registers Optionssätze alle Optionssätze eines bestimm-ten Objekts anzeigen. Hier werden ebenfalls Details zur Ermittlung(beispielsweise Unterobjekte) angezeigt – siehe Abbildung 10.6.

Abbildung 10.6 Details der Optionssatzermittlung auf einem Gebäude

10.4 Vorsteueraufteilung

Die im Folgenden dargestellte Funktion der Vorsteueraufteilungsorgt dafür, dass die Vorsteuer mit Hilfe des Optionssatzes in einenabzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Vorsteueranteil aufge-teilt wird. Die dazugehörigen Buchungen werden anhand der vonIhnen im Customizing definierten Kontenfindung automatischerzeugt.

10.4.1 Vorgehen

Bei der Vorsteueraufteilung wird die ursprünglich gebuchte Vor-steuer in einen abzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Anteilaufgeteilt.

Als Grundlage dazu wird der Optionssatz des Objekts genutzt, das derBelegposition zugeordnet ist, oder der Optionssatz der Belegpositionselbst (siehe Tabelle 10.1).


509

Index

A

A-Band 241Abgrenzung 188

Nebenkosten 495Rechnungsabgrenzung 188Steuer 493umlagefähige Kosten 250

abhängige Kondition 98Abrechnung

Auswertung 245Buchen 242, 244Customizing 251Durchführen 242, 244Echtabrechnung 242Fehlerprotokoll 245Festschreiben 242, 244Fortsetzen 242, 244Kontenfindung 252Simulation 242

Abrechnungsart 242Abrechnungseinheit 225

Datenaustausch 240gesammelt Anlegen 232Kostenträger 234Vorverteilungsabrechnungseinheit

232Abrechnungsmodus 242Abrechnungsschema 124Abrechnungsteilnahme 239

Endabrechnung 240keine Teilnahme 240Sondervereinbarung 239

Abrechnungsunternehmen 38Abrechnungsvariante 229

jahresabhängige 230Abschnitt (BDT) 461Abschreibung 338Accrual Engine 188Adresse 48AfA 338AfA-Planung 330Aktenmodell 382, 383ALB-Hierarchie

Grundstück 55

Altlast 416Anbieter/Nutzer 107Angebotsobjekt 81, 301Anlagen 336Anlagenbuchhaltung 35, 39Anlegen mit Vorlage 133Anmietvertrag 111Anpassung

Aktivieren 196Aktivierung ohne Zustimmung 207Änderungsrichtung 205Ankündigung 207Bearbeiten 196Bestimmen 196freie 209Rhythmusbeginn 205Sichern 198Simulation 206Stornieren 197Zustimmung 207

Anpassungsbetrag 205Anpassungsklausel 200, 496Anpassungsmaßnahme 217Anpassungsparameter 446Anpassungsregel 201

kombinierte 201Anpassungsrhythmus

flexibler 212Anpassungsrichtung 205Anpassungssteuerungsregeln 216Anpassungstermin 205Anpassungsverfahren 195Anpassungsverzögerung 212Anwendung 459Anwendungskürzel 473Anwendungsmenü 21API-Funktionsbausteine 479Arbeitsvorrat 129, 167architektonisches Objekt 281, 282

AOID 289Bemessung 290Hierarchie 285Identifikation 289

Architektur 281Bemessung 290


510

Index

Architektur (Forts.)Hierarchie 287, 288, 290Nummernvergabe 287Nutzung ableiten 287Nutzung, Verknüpfung mit 52Nutzungsszenarien 284

Architektur und Nutzung 290Einzelbearbeitung 291Massenbearbeitung 291

Archivierung 361, 385Areal 285Ausgabe 362Ausgabemedien 364Ausgabesteuerung 369, 371Ausgangssteuer 255Ausstattungsmerkmal 53

Customizing 55Mietobjekt 61mietspiegelrelevantes 216

Auswahlliste 370, 371Auszugsdatum 497automatisiertes Liegenschaftsbuch

408

B

BAdI 471BADI_RECA_MESSAGE 486BADI_RECA_RESUBMISSION 138BADI_RECP_OI 378BADI_RECP_SF 372BADI_REIS_LIST 488BADI_REIT_OPTION_RATE 262Beispielimplementierungen 474CHECK_ALL 481COMMIT WORK 480Customizing lesen 485Datendeklaration 480Fehlermeldung 482Filter 475GET_NUMBER 483Mehrfachimplementierung 474Nachricht 482SELECT 479SUBSTITUTE 477Test 480

BAdI-Builder 477BAdI-Interface 474Bagatellgrenze 277

BAPI-Funktionsbausteine 479Baulastenverzeichnis 417Bauwert 53BDT-Anwendung 463BDT-Funktionsgruppe 463Bebauungsplan 417Belegart 177Belegung 304

belegende Person 301belegungsberechtigte Person 301Belegungsplaner 301Mietobjekt 62

Belegungsanteile 497Belegungsbindung 60Belegungsplanung Architektur 295Belegungsübersicht 306Belegverdichtung 178Bemessung 49Bemessungen aktualisieren 298Bemessungsart 49

pro Mietobjekttyp 61pro Nutzungsart 61umlagefähige 230

Bemessungsprofil 357Berechnungsverordnung

zweite 220Berechnungsvorschrift 98, 221Berechtigungsgruppe 48Berichtigungsobjekt 269

Art 270Berichtigungsbasis 272, 275Ursprungskontierung 271

Berichtigungszeitraum 270Besitzfläche 412Bestandsverzeichnis 413Betriebskostenverordnung 228Bewegungsart 173Bewerber 84Beziehungsschlüssel 176Bezugsdatum 238Bezugsgröße 54Bild anlegen 469Bild löschen 462Bildfolge 461Bildfolge anlegen 469Bildfolge kopieren 462Bildschirmdarstellung 464Bildschirmdialog 457Bildschirmfeld 459


511

Index

Blattnummer 412Bodenrichtwert 53Brennstoffkosten 455Brennstoffverbrauchsabrechnung 455BTE-Applikation 24Buchhaltungssystem 172Buchung

erste Buchung ab 163Buchungsklausel 160

Nebenkostenabrechnung 495Buchungskreis 28Buchungskreistyp 432Buchungsparameter 51Buchungsvorfall 441Budgetperiode 333Business Add-In � BAdIBusiness Data Toolset 457Business Document Navigator 374,

380Business Function 23Business Intelligence 497, 499

C

CAD 284, 495CAFM 284CHECK_ALL 481CO

Abrechnung 327Beleg 322Planung 325Planung und Finanzstrom 326Reporting 329, 332statistische Kennzahlen 329Status 323Umbuchung 328Umlage 329Verteilung 329

CO-Einzelposten 326Controlling 36CO-Planung 495Customizing-Verbindung

Lösen 203

D

DART 361, 390Data Retention Tool � DARTDatenbeschaffung 363, 366, 378

Datenträgeraustauschmit Abrechnungsunternehmen 240

D-Band 241Dienstleistungsart 314Dienstleistungsgruppe 315Dokumentenmanagement 34Dokumentenverwaltung (DVS) 380Dokumentliste 370, 371Dokumentvorlage 374Drag & Drop 133Druckvorschau 370

E

EA-FIN 21Eigentümer 409Eigentumsanteil 433Eigentumsfläche 412Einheitswert 53, 423Einheitswertbescheid 423, 424einmalige Buchungen 179, 441Einmalkondition 496Einzahlungsschein mit Referenznum-

mern 455Einzeldruck 363Einzelkorrespondenz 370, 376Einzugsdatum 497elektronischer Kontoauszug 185E-Mail 362Enhancement Framework 475Enhancement Package 25Erbbaugrundbuch 413erste Buchung ab 92, 163erstmalige Verwendung 271erweiterte Suche 85Erweiterungsspot 472ESR-Nummer 455

F

Fälligkeitsverschieberegel 97FAS 13 451Fax 362Fehlerliste 143Fehlermeldung ausschalten 485Feld »Erste Buchung ab« 93, 163Feld »Finanzstrom ab« 93, 163Feldgruppe 459, 462Feldgruppe anlegen 467


512

Index

Feldstatus 154, 460, 464feste Periode 160FI-CA 78, 190Finanzdisposition 37, 189, 495Finanzierung 34

freie 60Finanzkreis 333Finanzposition 333Finanzstelle 333Finanzstrom 156

Aktualisieren 505Archivieren 388Generieren 167

Finanzstrom ab 92, 163Finanzwesen 35Fläche 49Flächenanteile

Flächenpool 58Flächenbilanz 411Flächenpool 57, 58, 94

Anlegen 294Flächenverhältnis 261Flurkarte 410Flurstück 408, 409, 410

Nutzungsarten 410Folien 410Fond 333Förderung

öffentliche 60Formular 364, 366

Empfänger 364Sprache 364weitere Geschäftspartner 366

Fortführung 418Fremdverwaltung 427, 448Fremdwährung 169, 496Fristenregel 104Fünfzehntelanpassung 454Funktion 496, 498Funktionsbereich 333

G

Gebäude 44, 45, 285Gebäudeteil 284, 285Gemeindeschlüssel

Grundstück 55Gemeinschaftseigentum 428, 433Genehmigungsworkflow 335

Geschäftsbereich 51Geschäftspartner 65

Adresse 67Nutzungssicht 52

Geschäftspartnerrolledebitorische Rolle 76kreditorische Rolle 76Rolle 69Rollenart 69Rollentyp 69

Geschoss 285GIS 495Grafikintegration 384, 495Grant 333Grundbuch 412Grundbuchamt 413Grundbuchart 413Grundpfandrechte 414Grundsteuer 423, 448, 498Grundsteuermessbetrag 423Grundstück 44, 285

H

Haupt- und Teilvorgänge 193Hauptmietzinsabrechnung 454Hausgeld 438Hausgeldanpassung 442, 446Hausgeldvereinbarung 112, 434, 435Haushaltsmanagementprogramm 333Heizkostenabrechnung 454Heizkostenverordnung 233HHM-Kontierung 495hierarchische Lage 496

I

ImmobilieAbgang 31Bewirtschaftung 31Zugang 31

Immobilienakteelektronische 361, 381

Immobiliencontrolling 319Immobiliengesuch 83

Schnellerfassung 83Immobiliengesuchsart 86, 310Immobilienkontierung 152, 321Immobilienobjekt 71


513

Index

Immobilien-Popup 153Immobiliensteuer

kommunale 453Immobiliensuche 85Immobilienvertrag 80, 89Immobilienverwaltung

Geschäftsprozesse 31Impact Analyzer 26Index

Indexklasse 211Indexklausel 212Indexpunkte 211Indexreihe 211

individuelle Verlängerungsregel 102Infrastruktur 48Infrastrukturmerkmal 48innerbetriebliche Leistungsverrech-

nung 328Instandhaltung 36, 339

Meldung 340Rücklage 438

IntegrationAnlagenbuchhaltung 279Materialwirtschaft 278

Interessentenverwaltung 81Ausstattungsmerkmal 82

Investitionsmanagement 34Ist-Prinzip 249Ist-Satz 166

J

Jurisdiction Code 451

K

kalkulatorische Kosten Leerstand 170Katasteramt 409Katasterfläche 410, 412Kautionsvereinbarung 114Kennzeichen »umsatzrelevant« 116Kondition

Art 175Berechnung 99einmalige 98Gruppe 97periodische 98Profil 357Split 494

Kondition (Forts.)Verteilung 99Zweck 98

konfigurierbare Nachrichten 485Konteneigenschaften 155Kontenfindung 172Kontenpflege 182Kontensymbol 173Kontextmenü 133Kontierungsfreigabe 323, 324Kontoauszug

elektronischer 37Korrespondenzanwendung 365Korrespondenzsprache 364Korrespondenz-Transaktion 365, 367Korrespondenzvorfall 364, 369, 372

Auswahl, dynamisch 372Auswahl, statistisch 369

Kostendirekt kontierte 238umlagefähige 237

Kostenmiete 221Kostenrechnungskreis 28Kostensammler 231, 238Kostensammler generieren 506

RESCCC 231Kubatur 261Kundennamensraum 467Kündigung 103Kündigung stornieren 103Kündigungsschema

individuelles 104Standard 104

L

Lageschlüssel 408, 410Hierarchiestufen 408

Lagesystem 417Länderversion 451Lasten und Beschränkungen 414Laufzeit 162Leerstand 62

Buchung 170Ereignis 62Grund 62Sollstellung 170

Leistungsbezugszeitraum 271Liegenschaft 407


514

Index

Liegenschaftsverwaltung 36, 407, 495, 497

logische Datenbanken 488logisches Formularobjekt 364Lokalisierung 450Löschen ohne Archivieren 385Löschkennzeichen 386Löschvormerkung 386Lotus Ami Pro 362LUM 407, 495

M

M/L-Band 241Mahnen 186Mahnung 367Mandatsbuchungskreis 431Massendruck 363Massenkorrespondenz 367Maßnahmetyp 218Materialwirtschaft 34, 278mehrstufiges Steuerkennzeichen 266Meldedatum 121Melderegel 117

statistische 117Merkmalsklasse 215MESSAGE 482Microsoft Word 362Mietanpassung 38

zustimmungspflichtige 199Mieteinheit 57Mieterabrechnung 447Mieterkontenblatt 182Mieterwechsel 101Mietfläche 57, 58, 94

Schneiden 58, 94Mietobjekt 44, 57Mietobjekttyp 57Mietrechnung 187Mietspiegel 213Mietvertrag 111

Gemeinschaftseigentum 434Sondereigentum 434, 436

Migration 361Miteigentumsanteil 433Mithaftung 415Mittelvormerkung 334, 496, 505Modernisierung 217Muster-Customizing 27

N

Nachbuchung 166Nachricht 482, 485, 486Namenskonvention 363Nebenkostenabrechnung 225

Protokoll 245Sondereigentum 447

Nebenkostengruppe 229Nebenkostenschlüssel 228, 251

Betriebskosten 228Heizkosten 229umlagefähiger 228

Neubau 34Nummernvergabe

Nutzungssicht 47, 56Nutzungsart 59, 61Nutzungsobjekt 282Nutzungssicht 43

O

Objektart 108Objektfinanzstrom 167Objektgruppe 94, 496Objektmandat 448Objektzuordnung 109Obligo 325Office-Anwendung 362, 373, 374,

379Empfänger 374Geschäftspartner 374

Optierung 257Optionssatz 258, 273

automatische Methode 259Customer-Exit 262Herkunft 264manuelle Methode 259

Optionssatzermittlung 262Optionssatzmethode 51Ordnungsbegriff 241Organisationsmanagement 301organisatorische Zuordnung 162

P

PAI-Baustein 464Partner 65PBO-Baustein 463


515

Index

PDF-basierte Formulare 362, 378periodische Buchung

Mietobjekte 170Vertrag 155, 163

permanente Raumbelegung 284, 495, 497

Plan-Satz 156PM 339Preiscode 316

Preisstaffel 316Variable 316

Preisfindung 315Privatisierung 432Profit-Center 51, 438Profit-Center-Rechnung 330Projektstrukturplan 331Projektsystem 34Protokoll 143PSCD_TRM_&_PROPERTY_TAX 498PSP-Element 34, 331Public Sector Management 333

Q

Quarterdays 160, 452

R

Ratenzahlung 183Raum 284, 285Raumbelegung

Kosten 308permanente 299, 305

Raumkapazität 312Raumreservierung 284, 299, 495

Dienstleistungen 314Kosten für 305

Raumschuldnerprinzip 453RE_GEN_CI_1 493Rechnungsdruck 187Rechnungswesenbeleg 322RE-Classic 22Records Management 380Referenz 165Referenzbewegungsart 175Referenzbuchungskreis 430Referenzschlüssel 165Referenzvorgang 165RE-FX 18

Register 372Abrechnungsfirma 240Abrechnungsteilnahme 239Abteilung I 414Abteilung II 414Abteilung III 414Abweichende Bemessungen 95Adressübersicht 67Allgemeine Daten 46, 82, 116, 226,

228, 270, 324, 424, 465Anlegen 375Anpassung 199, 224, 249Architektur 52Ausgabesteuerung 369Ausstattung 53, 216Belegung 62Bemessungen 49, 433Berechnung 118Berichtigungsbasis 272Bestandsverzeichnis 413Bezugsgrößen 54Buchungsparameter 51, 95, 156,

229, 330, 334CAD 384Dokumentliste 372eigene 372Ergebnis Optionssatzermittlung 264Feststellungsgrundlagen 425Flächenanteile 58Flächenvergleich 426Geschäftspartner 65Infrastruktur 48Ist-Kaution 115Jahreswerte 425Klauseln 156Kondition 63Konditionen 63, 119, 148, 156, 208Kontierungsdaten 305Korrespondenzdaten 369Kosten 219Kostensammler 231Laufzeit 92, 104Mietflächen 236Objekte 88, 271Optionssätze 264Optionssatzmethoden 51, 462Partner 52, 73, 91, 349, 409Permanente Belegung 306Postenübersicht 182


516

Index

Register (Forts.)Rhythmen 119Saldenentwicklung 182Teilnahmegruppe 229Termine 54Texteditor 369Übersichten 53, 182Umlageregel 229, 443Umsatzmeldungen 121Umsatzmietvereinbarung 117, 121Verwaltung 409Werte 53Wiedervorlage 53, 136Wirtschaftlicher Bestand 55Zähler 235Zuordnungen 54, 331, 338Zusatzdaten 55

Registrierung 167Registrierungssteuer 453RE-Navigator 127

Arbeitsvorrat 135Browser 128Detailsicht 128Einstellung 130Ergebnisbereich 128Favoriten 130Funktionen 132Layout 131Navigationsbereich 128Navigationstechnik 130Objektsuche 129Objektübersicht 128Personalisierung 130

ReportingGeschäftsbereich 352Performance 350Profit-Center 352Set 350

Reportprofil 356, 357Reservierung 495

Art 312Bereich 312Objekt 301Objektart 310, 312verantwortliche Person 301

Residenzzeit 387Rhythmusklausel 157RMS-ID 382

Rollentyp 69rückwirkende Änderungen 494

S

Sachkontenvertrag 106, 107, 114Sammelmietvertrag 93SAP EAM 339SAP ECC 21SAP List Viewer 344SAP PSCD 78, 190, 498SAP RE 25

Aktivieren 24Customizing 22

SAPscript 362Schutzstellung 417SE-Buchungskreis 449Selektionsviews 489Serienreservierung 303Servicevertrag 113Sicht 460Smart Forms 362, 378Solidaritätszuschlag 442Soll-Prinzip 249Sollstellung 155Sondereigentum 428Sondereigentumsbuchungskreis 436Sondereigentumsverwaltung 429Sondereigentumsverwaltungsvertrag

434, 436Sonderhauptbuchkennzeichen 248Sonderumlage 438Spannungsklausel 212Sperrgrund 318Staffelmiete 208Stammdaten archivieren 386Standardsuche 85statistische Kondition 98Stempelsteuer 453Steuer 177Steuerfreiheit 256Steuern- und Einnahmenmanage-

ment 498Steuerverdichtung 178Stockwerk 284Storno 171Stornokosten 316Subscreen 460Substitution 132, 144, 476


517

Index

Suchergebnis 87Suchkriterien 86Summenbemessung 50Systemstatus 48

T

technischer Platz 339Teileigentum 428Teilfunktion 493

Raumbelegung/Umzugsplanung 300Teilnahmegruppe 225

wirtschaftseinheitenübergreifende 226

Zuordnung einer Teilnahmegruppe 227

Zuordnung eines Flächenpools 227Teilnahmegruppe bearbeiten

RESCPG 226Teilumsatz 122Teilungserklärung 429Termin 54

Kalender 135Regel 104

Textbaustein 367Texteditor 369, 371Textsuche 85Transaktion

1KE0 – Plandatenübernahme in die Profit-Center-Rechnung 327

Ausgleichs-Transaktionen in FI 185BP – Business Partner 72FB01 – Beleg buchen 152FB50 – Sachkontenbeleg erfassen 152FB60 – Kreditorenrechnung erfassen

152FLBPC1 – Anlegen Geschäftspartner

zu Kreditor 77FLBPD1 – Anlegen Geschäftspartner

zu Debitor 77Korrespondenz-Transaktion 369RE80 – Object Navigator 101, 127,

203, 477REAJAT – Anpassungsmaßnahme

bearbeiten 219REAJCEAEXPMC – Massenänderung

laufende Aufwendungen 222REAJCH – Anpassungen bearbeiten

446

Transaktion (Forts.)REAJPR – Anpassungen bestimmen

197, 446REAJSH – Anpassungen anzeigen

198REBDDEFPS – Planung Flächenpools

291, 294REBDOCC – Belegungsplanung Archi-

tektur 291, 295REBDRO – Mietobjekt bearbeiten 90RECARG – Objekte aktualisieren 101RECDCGOL – Finanzstromaktualisie-

rung Verträge 167RECN – Vertrag bearbeiten 89, 203RECOPLCFCOPY – Kopie Finanzstrom

in CO-Planung 327RECOPLCST02 – Kostenarten und

Leistungsaufnahme planen 325RECOPLREV02 – Erlöse planen 325RECOSTKFBD – Übernahme Bemes-

sungen in statistische Kennzahlen 329

RECPA520 – Rechnungen drucken 187

REEXF_26 – Zahlungseingang 185REEXF_28 – Schnellerfassung Zah-

lungseingang 185REEXFB05 – Buchen mit Ausglei-

chen 185REEXSETGENBD – Setgenerierung

Nutzungsobjekte 351REEXSETGENCN – Setgenerierung

Verträge 351REISCN – Infosystem Verträge 345REISCNRN – Verlängerung 103, 355REISPO – Infosystem Permanente

Belegung 308REISRO – Infosystem Mietobjekte

344, 346REITDS – Vorsteueraufteilung 267REITDSOBJSHOW – Vorsteuerauftei-

lung zu Objekten 268REITDSRV – Storno Vorsteuerauftei-

lung 268REITISTC – Infosystem Berichtigungs-

objekte 272REITORCALC – Optionssatzermittlung

262


518

Index

Transaktion (Forts.)REITTCASSIGN – Ursprungsbelege

zuordnen 273, 274REITTCBASE – Übersicht Berichti-

gungsbasis 275REITTCCALCRV – Vorsteuerberichti-

gung stornieren 277REITTCCALE – Übersicht Vorsteuerbe-

richtigung 275REMMBAMN – Abgleich Referenzbu-

chungskreis/Mandate 448REMMMN – Mandat bearbeiten 430REMMMN1 – WEG-Mandat bearbei-

ten 430REMMMN2 – Objektmandat bearbei-

ten 448REMMOBJADOPT – Privatisierung

432REORCOSTPOSTOPO – Buchen der

Permanenten Belegungen 308REORCOSTPOSTRS – Buchen der

Reservierung 305REOROOCREATE – Erstellen/Aktuali-

sieren der Angebotsobjekte aus den Mietobjekten 82

REORRRS – Reservierung bearbeiten 302

REORRSOBJCREATEUPD – Reservie-rungsobjekte erzeugen bzw. aktuali-sieren 301

REORSRVPROV – Dienstleistungen bestätigen (Erbringer) 305

REORSRVRECV – Dienstleistungen bestätigen (Empfänger) 305

RERAALCN – Abgrenzung Verträge 188

RERAIV – Rechnung über Miete erstel-len 187

RERAOP – Einmalige Buchungen 179, 237, 305, 313, 441

RERAOP – Mit Buchungsvorfall buchen 179, 237, 305, 313, 441

RERAPP – Periodische Buchung Ver-träge 155, 163, 440

RERAVP – Periodisches Buchen Leer-stand Mietobjekte 171

RESCAJ – Anpassung berechnen 250RESCBCCO – WEG-Abrechnung

buchen 445

Transaktion (Forts.)RESCCC – Kostensammler generieren

231RESCCHAA – Hausgeldanpassung

fortsetzen 446RESCCHCO – WEG-Abrechnung fort-

setzen 444RESCIS – Auswertungen zur Abrech-

nung 244RESCSEAA – Hausgeldanpassung

gemäß Wirtschaftsplan 446RESCSECO – WEG-Abrechnung durch-

führen 444RESCSUBYBE – AEs gesammelt anle-

gen 232, 444RESRRP – Umsatzmeldungen erfassen/

ändern 122RESRSE – Umsatzmietenabrechnung

123RORRSREC – Serienreservierung bear-

beiten 302SE36 – Logical Database Builder 489Verantwortlicher Massenbearbei-

tung 135

U

Umbasierung 213Umlage

Vermieter/Mieter 231Umlageausfallwagnis 252Umlagefähigkeit 443Umlageregel 229, 443

alternative 447Umrechnungsdatumsregel 170Umsatzkennung 122Umsatzmeldung 121

Einzelerfassung 121Sammelerfassung 122

UmsatzmietabrechnungSimulieren 124

Umsatzmiete 116, 118, 119, 120Abrechnungsrhythmus 118Customizing 120Finanzstrom 496Kappungsgrenze 120Konditionen 119Maximalmiete 120Mindestmiete 120


519

Index

Umsatzmiete (Forts.)Objektzuordnung 120Staffel 118Umsatzmietkondition 120Vorauszahlung 120

Umsatzmietvereinbarung 117Umsatzmietvertrag 116Umsatzregel 117, 118Umsatzrelevanz 116Umsatzsteuer 255Umsatzsteuergesetz 255Umzug 306Umzugsart 318Umzugsmanagement 284Umzugsplanung 299, 305, 495, 497

REORMP – Umzugsplanung 306unechte Kontierungen 325uneinbringliche Forderungen 183Unterdrückung führender Nullen 56US-GAAP 451

V

Validierung 132, 144, 471, 480Verantwortlicher 134Verbraucherpreisindex (VPI) 210Vererbung

logische 51Vergleichsbestand 223Vergleichswohnung 222, 223Verkehrswert 53Verlängerung

automatische 103Option 102

Verlängerungsregeln (REISCNRN-RULE) 103

Vermögenstrennung 437, 449Versicherungswert 53Verteilungsbuchung 169Verteilungsvorschrift 168Vertrag

abgesicherter 115Abrechnungsteilnahme 99abweichende Bemessungen 95Aktivieren 101Anpassung 99belegender 108Bemessung 95bestandsändernder 112

Vertrag (Forts.)bestandsnutzender 112Bezug 107Buchungsklausel 96Buchungsparameter 95externer 107interner 107Kondition 97Kündigung 103, 110Laufzeit 92Objekt 93Optionssatzmethode 100Rhythmusklausel 96Schnellerfassung 91Übersicht 100Verlängerung 102Wiedervorlage 100Zusatztext 100

Vertragsangebot 88Vertragsart 90, 106, 108Vertragsbemessungen 95Vertragsfläche 412Vertragsgenehmigung 496Vertragskonto 191Vertragskontokorrent 77, 190Vertragsmanagement 79Vertragstyp 106Vertragsverhältnis 434Verunreinigung 416Verwalterbuchungskreis 449Verwalterhonorar 438, 439Verwaltungsbuchungskreis 432Verwaltungshierarchie 408Vorauszahlung 124

als Anzahlung 248als Ertrag 248Anpassung 249Buchen 248

vorbelegen eines Feldes 476Vorlagekondition 496Vorsteuer 255

abzugsfähige 264nicht abzugsfähige 264

Vorsteueraufteilung 257, 264Durchführen 267Kontenfindung 265

Vorsteuerbehandlung 257Vorsteuerberichtigung 256, 268, 499

Anlagenbewegung 279


520

Index

Vorsteuerberichtigung (Forts.)Bagatellgrenze 277Basissatz 272, 274Belegzuordnung 273, 274Berechnungsformel 276Durchführen 275ohne SAP RE 279Stornieren 277

Vorsteuerkennzeichen 266Vorsteueroptierung 39

W

Währungsumrechnungsregel 170WB-Hauptberechnung 221WB-Teilberechnung 221WB-Zusatzberechnung 221Website SAP RE 20WEG

Österreich 494Rücklagen 494

WEG-Abrechnung 442Festschreiben 445

WEG-Buchungskreis 449WEG-Mandat 429WEG-Verwaltung 427WEG-Verwaltungsvertrag 434

debitorischer 440kreditorischer 440

WerteNutzungssicht 53

Wiedervorlage 129, 135Massenbearbeitung 141Nutzungssicht 53

Wiedervorlagegrund 137Wiedervorlageregel 136, 137

periodische 142

Wiedervorlagetermin 139Wirtschaftlichkeitsberechnung 494,

496Wirtschaftseinheit 44, 45Wirtschaftseinheit Vertrag 348Wirtschaftsplan 442, 445Wohnberechtigungsschein 87Wohnungseigentum 428Wohnungseigentümergemeinschaft

434Wohnungseigentumsgesetz 427Wunschkündigungsdatum 498

Z

Zähler 235Zählerhierarchie 235Zahllauf 37Zahlprogramm 184Zahlungseingang 184

manueller 185Zeitpunktbaustein 470Zeitscheibe 143, 156Zinsabschlagsteuer 442Zinsen 442Zu- und Abschlagsklasse 215Zu- und Abschlagsmerkmal 215Zuordnungen

informatorische 110Nutzungssicht 54

zusammengesetzte Erweiterungs-spots 472

ZusatzdatenGebäude 55

zweite Berechnungsverordnung 220


immobilienmanagement mit...

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