imi junio 2008 ljramos

JUNIO

2008

EMPRENDIMIENTOS RESIDENCIALES EN BS. AS.EMPRENDIMIENTOS RESIDENCIALES EN BS. AS.

Falta mucho por hacer

INDUSTRIASINDUSTRIASLa logística está que arde

RESIDENCIALRESIDENCIALEl éxito de las chicas

OFICINASOFICINASLo que abunda no daña

RETAILRETAILBajar un cambio

ÍndiceEditorialLa realidad se mueve

Página 1

Informe Especial EmprendiemientosEmprendimientos residenciales en B. A.Falta mucho por hacer

Páginas 2 a 10

División OficinasEn los próximos tres años el stock aumentará sensiblementeLo que abunda no daña

Páginas 11 a 14

División IndustriasLa realidad mundial crea nuevas demandasLa logística está que arde

Páginas 15 a 20

División RetailLocales: el freno progresivo de la inflaciónBajar un cambio

Páginas 21 a 23

Informe Especial RetailEl pasado: un valor para agregar al retailLa Avenida Corrientes o la historia por m2

Páginas 24 a 27

División Residencial CentroEn resguardo del capital y la búsqueda de seguridadEl éxito de las chicas

Páginas 28 a 30

División Residencial Zona NorteZona Norte: se prefieren los edificios en construcción y casas a reciclarHay efectivo

Páginas 31 a 34

División EmprendimientosLos emprendimientos y el públicoEntre viviendas y el negocio hotelero

Páginas 35 a 38

División TasacionesTasaciones: mayor demandaAl frente, los supermercados

Páginas 39 a 40

Anexos Páginas 41 a 51

os datos funcionan como las líneas de cal en un campo de

juego. Con ellos, el espectador reconoce los límites, y también los espacios donde se puede desarrollar la acción.Esto es especialmente necesario en momentos como el actual, en que las condiciones de la realidad cambian con mucha rapidez, borroneando los puntos de referencia que se toman para comprenderla.No hace falta aclarar que los fenómenos políticos y sus avatares, son cuestiones que superan los alcances de nuestro informe. Pero están presentes de un modo particular cada vez que intentamos

– rubro por rubro – describir las tendencias y expectativas del mercado.En esta entrega incluimos, como nota especial, un estudio sobre los desarrollos residenciales en Buenos Aires. Allí se analizan los contenidos de la oferta, y los antecedentes del comportamiento en décadas pasadas. Para profundizar el tema, realizamos una encuesta entre 281 personas de nivel ABC1, indagando sobre aspectos particulares de la demanda. Cotejando los resultados, creemos que se establece un interesante contrapunto con los productos

inmobiliarios que se presentan al público. También hay una nota sobre el retail en la Avenida Corrientes, que intenta recordar que el pasado agrega otras texturas, nuevas intensidades, a los números del relevamiento de locales.Considerando la gran cantidad de material que se produce para cada edición, nos pareció oportuno inaugurar un Anexo final, donde pueden encontrarse gráficos que enriquecen el contenido de las notas. Estaremos encantados si este IMI, como los anteriores, resulta útil para los lectores, y es un buen motivo de diálogo con nosotros.

Luis J. Ramos Diego J. Cazes

Editorial

0|

La realidad se mueveL

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.

INFO

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uenos Aires es una ciudad que tiene una población estabilizada en los 3 millones de personas desde hace 70 años. A excepción de la invariabilidad de este dato, todo lo demás se mueve, y la trama urbana se va modificando continuamente. Sin lineamientos establecidos por políticas gubernamentales activas, pero dispuestos a recuperar el terreno perdido a fines de los ‘90, los desarrolladores encararon sus distintas lecturas frente a una demanda tradicionalmente insatisfecha. Para atenderla, muchas veces diseñaron productos que resultaron ser aciertos notables. Otras, no tanto.

De todos modos, apelando a la herramienta eficiente del fideicomiso para suplir la falta de líneas de crédito, la producción inmobiliaria ha sido uno de los principales impulsores de la recuperación de la economía argentina luego de la crisis de 2001/2002. Y contra lo que se podría pensar, y pese a los millones de m2 construidos, en la ciudad aún falta mucho por hacer.La modificación del esquema cambiario y un cuadro internacional favorable,

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Falta mucho por hacer

Emprendimientos residenciales en B.A.

02

Falta mucho por hacerB

NOTA : El descenso en 2007 refleja la paralización temporal de ob ras en los cinco barrios más activos, para su reordenamiento normativo.Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGS-GCBA.

Ciudad Bs. As. Permisos de construcción otorgados en los últimos 10 años.

PA RA USO RESIDENCIA L (m2)

1,197,500

1,373,869

3,152,283

3,047,736

1,166,1361,116,248

1,186,118

1,197,500

214,041

608,392

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

1,998 1,999 2,000 2,001 2,002 2,003 2,004 2,005 2,006 2,007

La ciudad de Buenos Aires tiene una población estabilizada

en los 3 millones de habitantes desde hace 70 años

ANEXO

INFO

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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Falta mucho por hacer03

la actual, resulta interesante ver que 13 viviendas/año cada 1000 habitantes era precisamente el ritmo anual de Buenos Aires en los años ’60.Esta producción siguió creciendo a más de 15 viviendas/año cada 1000 habitantes en la década del ’70, aún promediando la brusca caída que se da desde 1976. En un contexto sumamente convulsionado, 30 años atrás producíamos más del doble de lo que hacemos hoy.

Casualmente, además, 7.2 por cada 1000 habitantes es el índice anual que en BA integran matrimonios y divorcios, demandantes naturales de nuevas viviendas. La producción también debería contemplar a las familias que crecen, inquilinos, jóvenes que se independizan, etc. A esto debe agregarse un déficit acumulado tras décadas de situaciones no resueltas.

Tras el piso – más que piso, un sótano - de 2002 (2l4.000 m2 construidos), en los últimos tiempos se vienen generando 3 millones de m2/año.Si proyectamos el promedio anual de la post-crisis a los años venideros, la década cerraría con 16.6 millones de nuevos m2, lo que representa 7.2 nuevas viviendas al año por cada 1000 habitantes para el período 2000 – 2010 en la Ciudad de Buenos Aires.Como comparación, este ritmo de 7.2 / 1000 es similar al de nuestros ´90 y a lo que registraba España en aquél tiempo. Sin embargo, hasta la crisis subprime, el boom inmobiliario español había elevado esa producción a un nivel cercano a las 13 viviendas por año cada 1000 habitantes (12.8 /1000 entre 2000 y 2005).La magnitud y velocidad de la recuperación reflejan el potencial de la economía local y del propio sector. 2006 y 2007 mostraron un salto mayor al 120% respecto de los años precedentes. Pero con casi la misma cantidad de población que

Producción Inmobiliaria (m2) en la Ciudad de Buenos Aires en siete décadas( año 2008 / 2010 estimados)

POBLACION BA 2.982.580 2.966.634 2.972.453 2.922.829 2.965.403 2.995.397 3.058.309

Viv-año / 1000 hab 9,2 11,0 13,2 15,3 4,0 7,1 7,2

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

30.000.000

35.000.000

40.000.000

1940 / 50 1950 / 60 1960 / 70 1970 / 80 1980 / 90 1990 / 00 2000 / 10

Permisos de construcción en C. Bs. As. entre 2000/07 y estimado 2008/10

Año m2

2001 608.392

2002 214.041

2003 1.116.248

2004 1.166.136

2005 1.373.869

2006 3.152.283

2007 3.047.736 10.678.705 Sub Total, hasta 2007

2008 1.971.254 (estimados, según promedio post-crisis)

2009 1.971.254

2010 1.971.254 16.592.468 TOTAL DECADA (m2)

22.123 Prom. Viviendas / año

(7,2 Viviendas-año / 1000hab.)

permitieron el rápido reposicionamiento del país en los mercados internacionales. Combinando rentabilidad y seguridad, el real estate fue un receptor privilegiado de los capitales que se sumaron a esa nueva dinámica. En pocos años, la respuesta de los desarrolladores permitió recuperar y hasta superar los niveles de producción y precios de los ’90.

Hace 30 años, se producían más del doble de viviendas

de las que se hacen hoy

El cálculo da

Fuente: L. J. R. Brokers Inmobiliarios en base a DGS-GCBA.


ANEXO

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POBL

ACIÓ

N TO

TAL


El volumen anual operado entre unidades nuevas y usadas en mercados firmes, equivale a un 10% del parque habitacional, aproximadamente. En BA, ello llevaría a estabilizarnos en el rango de 100.000 viviendas, incluyendo unas 30.000 unidades nuevas por año.Bastaría que el mercado tomara una “velocidad crucero” - acorde a los estándares generales de las principales plazas del mundo - para que el piso de la producción inmobiliaria subiera un 30% por encima de los metros construidos en los últimos años.Si más allá de la respuesta estricta a la demanda anual, se buscara cubrir el déficit acumulado en treinta años, el horizonte se ampliaría sensiblemente. Como muestran los avisos publicitarios de la época, hasta los ´70 la financiación bancaria operaba como un poderoso dinamizador. Comparados con la sequía de créditos actual, aquellos años parecen una época dorada del sector.Precisamente, la ausencia de estas herramientas financieras está

dejando fuera del mercado – desde hace tiempo - a los sectores medios. Una cantidad apreciable son familias que se alejan con rumbo al conurbano, en busca de mayor cantidad de m2 y menores costos.Es interesante observar que, según datos de la Dirección General de Estadística y Censos (GCBA), midiendo el período 1991- 2006, el porcentaje de la población que

Composición Típica de los Hogares en la Ciudad de Buenos Aires. Cantidad de Personas por Hogar – Por Comunas. Fuente : DGEC – Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Bastaría que el mercado tomara una “velocidad crucero”

para que el piso de la producción inmobiliaria subiera un 30%

Gentileza Diario La Nación

Al ritmo de los vaivenes de la economía, en las últimas décadas la actividad desarrolladora en BA atravesó diferentes fases. La producción inmobiliaria alcanzó su pico histórico en la primera mitad de los ‘70. Eran tiempos conflictivos pero de crecimiento, movilidad social ascendente y mercados en expansión. Apoyados por el crédito, todo lo producido se colocaba. Con una demanda que superaba a la oferta la clave era producir, y el rol desarrolla-dor era asumido por las constructoras.A partir de 1976 se puso en marcha un cambio profundo en la economía, que el sector reflejó con una brusca caída hasta tocar piso en 1983. Los ‘80 estuvieron signados por el endeuda-miento externo condicionando a las renacientes democracias de la región. Pero aún sin crédito y en contextos inflacionarios, la actividad no se detuvo: los consorcios ocuparon el centro de la escena, y las funciones administrativas se volvieron determinantes : la gestión de costos ocupó el rol central.

1991 marcó el inicio de un periodo regido por el anclaje del tipo de cambio frente al dólar. Hasta 1998 fue un tiempo de relativa recuperación para la actividad. Sin embargo, reflejando la creciente fragmentación social, la oferta se orientaba casi sin excepción a los mismos segmentos. Siguiendo los “requisitos que marca el mercado”, se trataba de vender lo producido, lo mas rápido posible. Las acciones de promoción y comercialización se colocaban así como roles centrales en los ’90.Tras la crisis de 2001/2002, la producción inmobiliaria se ha ubicado como uno de los principales impulsores de la recuperación de la economía. Pero el foco se ha desplazado. Nos movemos en marcos delineados por la complejidad y la simultaneidad, hipercompeti-tividad y cambio continuo. El escenario ya no es el de los ’90: ya no se puede pensar en términos de Productos, sino de Negocios, avanzando en visiones integrales, de largo plazo. El rol clave se ubica ahora en la gestión estratégica de negocios.

DESARROLLADORES: SEGUN PASAN LOS AÑOS.

Los ejes del negocio a través de las décadas

Década

‘60 / ’70‘80’90‘2000

Foco / Área clave

ProducciónGestión costosPromoción y ventaGestión estratégica de negocios

Rol central

ConstructoresAdministradoresComercializadores“Empresarios” (innovación, riesgo; corto,mediano y largo plazo)

Evolución del rol desarrollador en BA en los últimos 50 años

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conforma hogares de 3 ó más personas bajó del 49,3% al 43% del total. Un estudio específico podría determinar en qué proporción contribuyen las migraciones hacia GBA para este descenso significativo. Como contrapartida, los hogares constituidos por una sola persona crecieron, según la misma estadística, del 22% en 1991 al 27% en 2006.Este tipo de datos van dibujando con mayor nitidez el nuevo perfil de los barrios porteños.Respecto de la oferta, la mayor parte de la producción está orientada a satisfacer al exclusivo segmento alto y medio alto: es el vértice de la pirámide social que suma sólo un 12 % del total, y deja afuera la demanda potencial de un vasto sector medio, que asciende al

Belgrano y Palermo años atrás.Contra lo que la mayoría podría suponer, la zona con mayor producción desde 2002 es la Comuna 12 (Saavedra, Coghlan, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza), que supera en más de medio punto a Palermo dentro del total producido en B.A., y en más de 4 puntos a Caballito y Belgrano. En cuanto a Puerto Madero, su participación es tan sólo del 4% entre 2002 y 2006; y apenas 1% de lo registrado en 2007.Si indagamos respecto del otro extremo de la escala, se da la misma situación: pocos aciertan a indicar que la promocionada zona de Barracas y aledaños (Comuna 4) es la que proyecta la menor producción de toda la Capital para 2008, con sólo 2.5 viviendas cada 1000 habitantes. Pero sorprende aún más saber que el 60% de la oferta futura en esta área es de vivienda “suntuosa”, la mayor categoría según el gobierno de la ciudad.Son suntuosas el 100% de las nuevas viviendas proyectadas para

60% de los habitantes citadinos. El fenómeno de la construcción imprime presión sobre una cantidad limitada de barrios, que ven cambiar su paisaje social, urbano y de mercado en cuestión de meses. Invisibles vasos comunicantes vienen trasvasando población de una zona a otra, con particular intensidad en los últimos 15 años.

La necesidad de los emprendedores de ubicar sus desarrollos en nuevos espacios, genera un proceso que absorbe públicos de un nivel específico desde unas zonas para volcarlo en otras, desplazando a los antiguos habitantes del lugar. Pueden citarse los casos de Villa Urquiza y Caballito en la actualidad, del mismo modo que lo fueron

La mayor parte de la producción está orientada a satisfacer

al exclusivo segmento alto y medio alto

DESTINATARIOS DEMANDA POTENCIAL POBLACIÓN TOTAL

88 %fuera del mercado

60 %

12%

Piso de Ingresos(u$s / mes)

TOP 40005 %

MEDIA ALTA 200015 %

MEDIA TIPO1000

20 %

BAJA 30 %

MEDIA

BAJA500

30 %

Sector Socioeconómico (%)

ANEXO

INFO

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CIONES


Categorías de viviendas según el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires

Fuente: L. J. Ramos en base a DGEC-GCBA

Sencilla

Confortable

Lujosa

Suntuosa

No podrán figurar más ambientes que: porche o vestíbulo, sala de estar o comedor, dormitorios, baño y toilette para cada cuatro locales de primera; cocina, lavadero, garage, depósito, servicios centrales de calefacción, agua caliente y/o aire acondicionado.

No podrán figurar más ambientes que: escritorio, antecocina o antecomedor o comedor diario (siempre que su separación con el amb. principal esté perfectamente definida); una habitación de servicio y un baño de servicio; un cuarto de planchar. El living y el comedor o el living-comedor no deben exceder en conjunto de 42 m2 de superficie.

No podrán figurar más que : ascensor en las unifamiliares, ascensor con acceso privado o un solo depto por pìso; ascensor de servicio siempre que el mismo esté perfectamente caracterizado como tal; hasta tres habitaciones de servicio, living o living - comedor que excedan de 42 m2 de superficie.

No podrán figurar más que : aquellas que reuniendo las características anteriores, tengan su construcción complementada con detalles suntuosos e importantes ambientes de recepción, mas de tres habitaciones y tres baños de servicio; pileta de natación, cuerpo independiente para vivienda de servicio, etc.

Los emprendimientos más amplios son los de Madero, con viviendas de 190 m2 de superficie promedio

Capital Federal - Zona Norte - ¿ Qué se ofrece hoy?

Distribución por barrio y tipología

Retiro1%

Recoleta3%

Palermo27%

Belgrano42%

Nuñez27%

1 amb19%

2 amb44%

3 amb28%

> 3 amb9%

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.Análisis de oferta de la cuarta semana de Abril 2008

Puerto Madero, algo que no puede extrañar a nadie. Pero también lo son el 65% de las de Chacarita, el 50% de las previstas para Palermo, y la mitad de lo proyectado para Villa Crespo.

Todos estos son indicios de las transformaciones en marcha, pero están bastante alejados de lo que se habla habitualmente, aún entre los operadores.Los emprendimientos más amplios son los de Madero, con viviendas de 190 m2 de superficie promedio. Pero las viviendas más grandes para 2008/2009 se ubican en Retiro – algo esperable – y en San Telmo, con más de 235 m2 de promedio por unidad.La dinámica zona norte de la ciudad, abarcando los barrios de Núñez, Belgrano, Palermo,

Recoleta y Retiro, presenta actualmente una oferta real superior a los 130 emprendimientos.Orientadas a una demanda primaria de nivel medio-alto, el 91% de las propuestas plantea departamentos de 1 a 3 ambientes, con valores promedio de u$s 1.728 a u$s 1.758/m2.

Los amenities han avanzado a paso redoblado para instalarse como un hecho generalizado, en la búsqueda de diferenciación y excelencia de los productos. Es así que entre los desarrollos de departamentos amplios, 83% ofrecen pileta como atributo, al igual que el 50 al 60% de los de 2 y 3 ambientes.

ANEXO

INFO

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Valores unitarios

2.061 u$s/m2

1.728 u$s/m21.733 u$s/m21.758 u$s/m2

1 amb 2 amb 3 amb > 3 amb

Perfil de productos

113 m2

87 m2

56 m242 m2

239.000 u$s

150.000 u$s

97,000 u$s

73.000 u$s

1 amb 2 amb 3 amb > 3 amb


Sauna


AMENITIES

3 amb

1 amb2 amb

> 3 ambPromedioPromedio

Piscina

36%60%51%83%

57,6%

Solario

52%44%49%42%

46,5%

Parrilla

40%39%32%42%

38,2%

SUM

32%35%43%42%38,0%

Gimnasio

20%19%30%58%

31,8%

Laundry

32%23%22%8%

21,2%

Seguridad

16%21%22%42%

8%5%8%8%

0%5%

11%8%

4%4%8%8%

4%5%5%8%

4%9%0%0%

0%4%8%0%

0%0%3%8%

25,1%

Sauna

8%11%11%42%

17,8%

17%11%5%4%

Esp Verdes

9,2%

Jacuzzi

7,4%

Mirador

6,1%

Sala relax

6%

Juegos Inf

5,8%

Vestuario

3,2%

Hidromas.

2,9%

Palier Priv.

2,8%

Estudio Análisis de la oferta real Producto Emprendimientos de Departamentos (Edificios a estrenar)Area Zona Norte Ciudad de Buenos Aires. Barrios: Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro

Fuente LJRamos, sobre datos de Argenprop ; Buscainmueble ; Top Inmobiliario

Fecha Abril '08 - 4º semana Base 131 Casos

Según un estudio de L. J. Ramos, para emprendimientos

importantes, los espacios con juegos infantiles son

muy valorados por el público

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos de mercado.

Es interesante confrontar los atributos ofrecidos por los emprendimientos, con las encuestas realizadas a la demanda. Según un estudio hecho por LJRamos, y a modo de ejemplo (ver recuadro aparte) los espacios para juegos infantiles son muy valorados por el público para acompañar a los tipologías medianas y mayores. Sin embargo, sólo el 5% de los emprendimientos los propone como diferencial.

Otro ejemplo: en la encuesta aludida aparecen con mucha frecuencia las menciones a los espacios verdes, diferencial que el público agregaría a los productos. En realidad, por requisitos normativos (FOS) todos cuentan con ellos – al menos en teoría –. Sin embargo, como factor de valor, aparecen en promedio sólo en un 8% del material ofrecido.

ANEXO

INFO

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CIONES


De cara al futuro inmediato, más del 70% de la oferta en preparación apunta a los grupos altos y los niveles superiores del segmento medio-alto. En 2006 y 2007 se volcaron al mercado 24.500 viviendas nuevas por año. Entre ellas, mientras las de tipo “sencillo” se mantienen estables y las “suntuosas” retroceden 9%, las “confortables” y “lujosas”, dirigidas precisamente a ese nivel medio-alto, crecen en conjunto más de 16%.Frente a estas propuestas, muchos segmentos más masivos actúan como meros espectadores, aún teniendo capacidad de pago, porque los bancos no financian y el Estado permanece ausente. Sobre un total de 98.025 escrituras realizadas en 2007, apenas un 8,7% tuvo el apoyo de créditos hipotecarios; un índice levemente superior a 2006 (7,9% con créditos, sobre 93.922 escrituras). Es muy interesante observar que importantes desarrolladores del interior encontraron fórmulas exitosas para superar este tipo de limitaciones, y comercializaron miles de viviendas para sectores medios en provincias como Córdoba, San Luis y Mendoza. Algunos de estos grupos ya están preparando su desembarco en Buenos Aires. (Más gráficos en “Anexo”)Fuente : L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

Fuente : L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGEC-GCBA

Nuevas viviendas en Buenos Aires

TIPOS

LO QUE VIENE

1 amb 2 amb 3 amb 4 amb > 4 amb

30% 36% 27% 6% 1%

CATEGORIA sencilla

EVOLUCION

confortable lujosa suntuosa

sencilla confortable lujosa suntuosa

29% 26% 11% 35%

-0,5% 7,3% 8,8% -9,1%

Distribución de 131 emprendimientos según oferta publicada

1 amb

2 amb

3 amb

> 3 amb

Total Nuñez Belgrano Palermo Recoleta Retiro % Tipologías

25 4 13 7 0 1 19%

57 18 24 13 2 0 44%

37 11 16 8 2 0 28%

12 2 2 8 0 0 9%

TOTAL 131 35 55 36 4 1 100%% Areas 100% 27% 42% 27% 3% 1%

POR TIPOLOGIA Y BARRIO

1 amb

2 amb

3 amb

> 3 amb

PERFIL DE LOS PRODUCTOS

% Tipologías m2 / depto u$s / m2 u$s Total Altura prom.

9 niveles

9 niveles

10 niveles

11 niveles

19% 41,6 1.758 73.145

44% 55,9 1.733 96.866

28% 87,3 1.728 150.846

9% 113,0 2.061 232.925

Hay tendencias que aparecen en un momento dado y tienen que ver con transformaciones profundas de la vida cotidiana; expresan el espíritu de una época que trasciende a las modas. Todo ello va teniendo efectos sobre la arquitec-tura y los proyectos:. La incorporación de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TICs) a través de la domótica y la inmótica son el correlato natural para un público ya habituado a convivir con el avance incesante de la tecnología. Pese a que las propuestas prácticamente no se ven aún en

nuestro mercado, los estudios demuestran que la opción alcanza niveles de valoración cercanos al 100% en todos los grupos de edad.. Con antecedentes concretos y exitosos en nuestro medio, el quiebre de la masificación plantea un campo propicio para ofertas a medida, “customizables”, tanto en sus terminaciones como en sus dimensiones funcionales.. La dinámica de los cambios de la vida actual abren campo al planteo de espacios flexibles, adaptables a requerimientos variables en el

LAS MEGATENDENCIAS, MAS ALLA DE LOS AMENITIES.

tiempo. En este caso, las respuestas de la demanda marcan claramente la vinculación estrecha con estos factores en los grupos de menor edad, que se reduce gradualmente a medida que se trabaja con personas mayores. No obstante, aún en los grupos de mayor edad, los índices de aceptación duplican ampliamente a los de rechazo.. Una actitud ambientalmente más responsable viene respaldando a nivel global el avance de los “green buildings”, la eficiencia energética, arquitectura bioclimática y similares.

ANEXO

INFO

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ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


Con el objetivo de analizar las

preferencias de la demanda, LJRamos

llevó a cabo una investigación en el mes

de mayo sobre 281 casos. La misma se

realizó en las adyacencias de cinco

centros comerciales: El Solar de la

Abadía, Paseo Alcorta, Alto Palermo,

Patio Bullrich y Village Cinemas

Recoleta. La metodología empleada es la

de muestra intencionada, para abordar

a vecinos-consumidores que viven cerca

de los lugares mencionados.

Un 71% de los encuestados manifestó

su preferencia por vivir en edificios de

gran altura, especialmente en los

segmentos de 18-24 años y los mayores

de 40. Lo interesante del dato, es que

eligen este tipo de construcciones aún

aquellos que no vivirían en los pisos

más elevados, lo cual acerca un indicio

respecto a la importancia simbólica que

generan estos proyectos a nivel

individual. Ser parte de la NBA de

concreto de la urbe porteña tiene sus

atractivos.

La razón dominante de la elección, para

un 66% de este grupo, es porque “les

provee una vista extraordinaria”. Para

el 34% restante la explicación es “por el

placer de vivir en lo más alto”.

El miedo a que no funcionen los

ascensores, o el vértigo, motorizaron el

“no”del 29% de la muestra que tuvo que

plantearse esa posibilidad.

La indagación respecto de los amenities,

indica aquellos atributos que el público

considera primordiales o secundarios

a la hora de tomar su decisión. Aún

sabiendo que una tira de asado puede

seducir a un argentino por encima de

todas las cosas, asombra el lugar de

preferencia que le otorgan los grupos

etáreos más jóvenes a este ingrediente

del ser nacional: entre los de 18-24 años

y 25-35 años, la parrilla gana por varios

cuerpos a los demás amenities. Le

siguen (en este orden): cocheras, pileta

climatizada y control de acceso.

Como contrapartida, entre el segmento

superior a 36 años, el ranking lo lidera

“control de acceso”, seguido por

“cocheras” y “pileta climatizada”.

“Parrilla” aparece en cuarto lugar.

Existe una coincidencia casi matemática

para tres amenities: en los cuatro

grupos de edad entrevistados,

“biblioteca”, “microcine” y “jaula de

golf” fueron enviados al fondo de la

tabla.

Frente a la pregunta de qué amenities

agregarían, la mayoría se mostró

interesada por “canchas de tenis”,

“juegos para niños”

y “restaurantes/bares”.

El 54% del total de encuestados vive en

departamento, un 18% en casa, un 12%

en piso, 10% en semipiso y 6% en loft.

Sólo el 9% de la franja de 18-39 años

manifestó vivir en edificios en torre,

porcentaje que se incrementa asimétri-

camente a partir de los mayores de 40.

Con la inquietud de anticipar qué

sucederá más allá de los amenities, la

consulta incursionó en una de las

nuevas tendencias mundiales: el hogar

digital (domótica). El índice de

ENTRE LAS ACHURAS, LA DOMÓTICA Y LAS NUBES

aprobación, más allá de las edades, llegó

hasta el 98%. En cierto sentido, es una

sorpresa que la aceptación incluya en

similares proporciones al público joven

y al de mayor edad. Esta es una nueva

realidad que desafía a los amenities

tradicionales.

Resulta también interesante que el 84%

del total de la muestra se manifieste

favorable a la propuesta de espacios

flexibles, es decir, edificios que permiten

la reconfiguración de los ambientes una

vez que los propietarios están viviendo en

ellos. Debe destacarse la inquietud

extendida de los aspectos ambientales

y el desarrollo de los “green buildings”.

Un capítulo aparte merecen los edificios

“top” de Buenos Aires. Se pusieron

a consideración cuatro de los mejores

emprendimientos de la ciudad, incluyendo

un estímulo visual con datos básicos de

los mismos. Para elegir uno u otro la

mayoría consideró las siguientes

variables:

1) la zona; 2) el diseño; 3) la vista; 4) los

espacios verdes.

No corresponde nombrar a los

“perdedores”. Pero resulta de estricta

justicia mencionar que la torre seleccio-

nada, con un 37,5% de las opiniones, es

Quartier Boulevard.

(Ver gráficos en “Anexo”)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

Encuesta de L. J Ramos Brokers Inmobiliarios

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

Ahorro energético. Un factordeterminante para la elección

· Control de consumo de energía eléctrica · Desconexión cíclica de cargas · Desconexión de

cargas en función del pico de demanda · Pre-enfriamiento matinal · Arranque-parada a

horario fijo · Arranque-parada en función del calendario. · Arranque-parada en función de condiciones ambientales. · Arranque escalonado (líneas de ventanas) · Desvío de

consumos hacia horas de tarifa reducida

Valor agregado

Según estimaciones privadas, en países como

España un 20% de las viviendas en construcción

en 2007, incorporaron estos sistemas.

La tendenciaEn Europa, en países como Alemania, España e Italia, en la actualidad está cada vez más difundido el llamado

“hogar digital”, que es la construcción de edificios con programas

centralizados de informática, para controlar y operar sobre todos los

sectores de una vivienda.

¿Qué es la DOMOTICA?

Del latín Domus = hogar, concepto unido al de informática. Es una especialidad que

permite centralizar, supervisar y modificar desde una pc todos los sistemas que tienen

que ver con el funcionamiento de un inmueble.

Apagado y encendido de luces, cuando las personas ingresan o egresan de una habitación. Corte automático de las canillas por sensores.

Sistema de climatización inteligente sectorizado.

Automatización de aberturas conforme a los horarios.

Control centralizado de todos los servicios del edificio (para el mantenimiento).

Control integral a distancia de toda la vivienda, incluso desde otro continente.

Control de accesos por proximidad (tarjeta).

Detección y solución computarizada de incendios, pérdidas de gas y monóxido de carbono.

Desconexión selectiva de todos los circuitos electrónicos del hogar.

En caso de viaje, simulación computarizada de presencia en el hogar (encendido de luces, apertura y cierre de aberturas, encendido de electrodomésticos, etc.)

¿Qué hace la DOMOTICApor un edificio?

Control de balance lumínico y de los electrodomésticos a distancia (con touch pannel, control remoto).

Control de accesos digital biométrico (huellas digitales).

Crecimiento

Los expertos calculan que la instalación de estos sistemas

incrementan en un 10% el costo por m2 de un desarrollo. Pero al mismo

tiempo el valor de la propiedad aumenta un 10%. Como ejemplo:

un departamento de 70 m2 tendría el valor de uno de 80 m2.

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Automa Latina Inmótica / LCN (Local Control Network)

Lo que viene: la era de la domótica

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Falta mucho por hacer10ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / O�cinas: Lo que abunda no daña

En los próximos tres años el stock aumentará sensiblemente

11

a demanda de oficinas corporativas en Buenos Aires, durante la primera parte del año, ha retomando la dinámica que se aproxima más al estándar histórico para este tipo de producto. El crecimiento había sido tan intenso, que, desde el verano de 2001, no se observaba estacionalidad. Si nos retrotraemos en el tiempo, las primeras señales de estancamiento de la actividad económica fueron deteniendo la producción de oficinas a fines de los ’90. Ante la llegada de la crisis y la caída de valores, hubo empresas que se retiraron del país, y dejaron espacio para

L relocalizaciones de otras que tomaron oficinas de mayor jerarquía. Frente a la posterior reactivación y un contexto internacional favorable, la demanda se intensificó absorbiendo las superficies disponibles de categoría superior.Paralelamente hubo una recuperación de los valores de alquiler después de la crisis, que mejoró la rentabilidad a partir de 2003.Pero aún cuando era clara la tendencia a la vacancia cero en las categorías A y AAA, la producción estaba definitivamente centrada en el desarrollo de viviendas. Por eso las empresas tuvieron que

Los desarrolladores están

volviendo la mirada al

segmento de oficinas,

anticipando así el ingreso de

nuevos emprendimientos en el

próximo trienio.

En Capital Federal, las

incorporaciones previstas

entre 2008-2010 representan

un incremento del stock

general de categoría AAA del

orden del 20%.

En la Zona Norte, los proyectos

en marcha estarán

multiplicando por 3 la

superficie disponible en todas

las categorías (A y AAA).

La demanda es liderada en los

últimos tiempos por

laboratorios y firmas

vinculadas al área informática.

OFERTA

DEMANDA

VALORES

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

Vacancia de oficinas AAA en Capital Federal período 1989 / 2008Superficie propia edificios AAA: 554.059 m2

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


readaptar los espacios de menor categoría, o desarrollar sedes propias. Este fue uno de los factores que consolidó la alternativa de instalación en Zona Norte.

Frente a una vacancia que lleva años debajo del 10%, y una rentabilidad estabilizada entre 12% y 13% anual en dólares, los últimos tiempos fueron mostrando una reacción. Los desarrolladores están volviendo la mirada al segmento de oficinas, anticipando así el ingreso de nuevos

emprendimientos entre 2008 y 2010 que permitirán descomprimir el mercado. De todos modos, la presión generada por una demanda estable y la oferta virtualmente congelada, mantiene el impulso alcista de los precios.Desde octubre de 2007, los valores

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, sobre datos de mercado.

ALQUILER

Valores alquiler y ventaJunio 2008 / Por zona y categoría ( valores en u$s por m2 propio / mensual )

VENTA

3.500 2.500 750

AAA CBA

Capital

Zona Norte 2.500 1.850 1.250 720

30 a 37 25 a 30 12 a 18

AAA CBA

Capital

Zona Norte 25 a 30 20 a 25 15 a 20 10

6 a 10

1.250

La presión generada por una demanda estable y la oferta

virtualmente congelada, mantiene el impulso alcista

de los precios.


Valores alquiler, venta y rentabilidad anual oficinas AAA

3200

2900

2570

2280

16001800

2060 2110

28003100

2827

18

1210

8

20

2928

32

13%

3500

37

12,7%

7%

11%12%

13%

11%

6% 7%

10%12%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Valor Venta (u$s/m2) Alquiler (u$s/m2 mensual) Rentabilidad Anual (%)

2007 2008

de venta se han incrementado en Capital Federal un 13% en el caso de las oficinas AAA y 25% en las de categoría A, un comportamiento que se replica en Zona Norte con rangos del 10 al 15%. La magnitud del movimiento es importante y de ritmo creciente. Durante 2007, en la Ciudad de

12ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

2006 2007

ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / O�cinas: Lo que abunda no daña

Buenos Aires se autorizó la ejecución de 3 millones de m2 nuevos. En comparación, la superficie destinada a “Usos No Residenciales” elevó su participación del 14% en 2006, al 20% del total autorizado en 2007.

Con 101 iniciativas aprobadas a su vez, la categoría “Banca y Administración” (oficinas), pasa de representar un 25% del ítem, a justificar más del 43% de los usos no residenciales.

Si concentramos la atención, sobre las nuevas construcciones, la suba en el rubro es superior al 50%. Al mismo tiempo se elevó significativamente la escala de los desarrollos: el promedio de superficies a edificar por emprendimiento, registra también

una suba superior al 60% (de 2.400 a 4.000m2)Si bien buena parte de la oferta futura nace como emprendimientos propios de algunas grandes empresas para satisfacer sus necesidades, la llegada al mercado de la nueva producción, va a generar un considerable impacto. En Capital Federal, las incorporaciones previstas entre

Los valores de venta en 2007 se han incrementado

en Capital Federal un 13% en el caso de las oficinas AAA

y 25% en las de categoría A

El año pasado, en la Ciudad de Buenos Aires se autorizó

la ejecución de 3 millones de m2 nuevos

2008/2010 representan un incremento del stock general de categoría AAA del orden del 20%. Pero la transformación en marcha es mucho más intensa aún en la Zona Norte. Reafirmando la tendencia de consolidación del área como foco metropolitano, los proyectos en ejecución estarán multiplicando por 3 la superficie disponible en todas las categorías (A y AAA).

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de DGEC-GCBA

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

El aporte de la construcción de oficinas a la ciudad de Buenos Aires

Total Construcciones BAUsos No ResidencialesUsos No Residenciales

Banca y administración Cant. de EmprendimientosSuperficiePromedio por emprendim.

m2%

m2

m2m2

TOTAL

3.103.45014

433.653

75105.098

TOTAL

3.088.90120

613.155

101267.853

Nuevas const.

2.809.535

58233.309

4.023

Nuevas const.

2.782.329

3892.5542.436

Ampliaciones

321.121

3712.544

339

Ampliaciones

279.366

4334.544

803

2006 2007

13

Stock proyectado de oficinas AAA en m2

Capital Federal

Zona Norte

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

2008 2009 2010

53.030

33.200

0

9.058 8.600

72.920

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000


Composición actual del stock ÄAA¨ por zonas.

Composición del stock proyectado 2008-2010ÄAA¨ y Ä¨ por zonas.

14ANEXO



Stock proyectado de oficinas A en m2

Capital Federal

Zona Norte

Y el mercado en tanto, responde. Centrada particularmente en la toma de ofertas de categoría A, y aún con la mirada atenta a la variable inflacionaria, la demanda se mantiene firme, liderada en los últimos tiempos por laboratorios y firmas vinculadas al área informática.El dato tal vez más saliente desde la demanda, lo conforma el ingreso creciente de pequeños inversores, buscando adquirir oficinas aptas para rentas corporativas, de hasta U$S 300.000 en Zona Norte, y en un rango de U$S 500.000 a U$S 3.000.000 en Capital Federal. (Más gráficos en “Anexo”)

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

125.399 136.334

2008 2009 2010

9.553

17.463

12.153

15.00014.162

16.594

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logística está que arde

La realidad mundial crea nuevas demandas

15

La logística está que arde a globalización y la inusitada regionalización de las economías, establecen renovados desafíos para el mercado de inmuebles industriales. La creciente demanda mundial de commodities ha creado nuevas realidades.El nuevo foco de demanda para los productos argentinos a nivel mundial está mutando. El aprovechamiento de estos potenciales, exige, cada vez más, una eficiente infraestructura logística. Hoy, el agro representa casi el 10 % del PBI y el 12 % de la mano de obra ocupada. Este impacto, es producto del fenómeno mundial del aumento en los precios de los granos y de las carnes, commodities de lujo. Por otra parte, las fábricas –sobre todo las de maquinaria agrícola, industria láctea y sus derivados, laboratorios y automotrices- han tenido unas tasas de crecimiento importantes,

L

Durante la primera parte del año hubo importantes pedidos de depósitos con destino logístico, pese a esto, la demanda se mantiene igual a 2007.Las variables más requeridas son: techos mayores a los 8 metros, pisos de hormigón de alta resistencia, buena playa de maniobras, excelente luz natural, cerco perimetral, servicios, buena ubicación y accesos con seguridad en la zona.Los empresarios textiles tienen una preocupación incipiente por el aumento de las importaciones.La Zona norte sigue siendo la más requerida. Capital Federal, con las lógicas limitaciones, le sigue en el orden de preferencias.En los parques industriales de toda la provincia de Buenos Aires hay una vacancia promedio del 36 %.Producto del frío invernal, la variable abastecimiento ha adquirido, nuevamente, un rasgo preocupante para los industriales.Los valores de alquileres están en un promedio de U$S 6 por m2.Los sectores mejor posicionados para el período 2008-2009 son el transporte y el almacenamiento de mercaderías, impulsados, fundamen-talmente, por el comercio exterior.

ANEXO

OFERTA

DEMANDA

VALORES

ALQUILER VENTAcon la consecuente mejora de su rentabilidad. Esto ha generado que muchos centros urbanos del interior como Rosario, Santa Fe y Córdoba, por ejemplo, que hasta hace pocos años expulsaban mano de obra, estén ahora no sólo reteniendo personal sino incrementándolo. En este sentido, durante la primera parte del año, hubo importantes pedidos de depósitos con destino logístico; en su mayoría con superficies en un rango entre los 5.000 a 10.000 m2.

Las características más solicitadas fueron altura de techos mayores a los 8 metros, pisos de hormigón armado de alta resistencia, playa de maniobras, buena luz natural, cerco perimetral y servicios. Otras variables muy requeridas han sido buena ubicación y accesos con seguridad en la zona. En el primer trimestre de 2008, nuestro país tuvo un superávit comercial del 49 %. El crecimiento de la fabricación de automóviles, electrodomésticos y maquinaria agrícola explican, en gran medida, la expansión de la siderurgia. Por otra parte, los sectores demandantes de maquinaria agrícola (con altos precios internacionales) y los de artículos para el hogar (demanda interna),

Durante la primera parte del año hubo importantes pedidos

de depósitos con destino logístico, con superficies

entre los 5.000 y 10.000 m2

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logística está que arde16

cimientan el crecimiento espiralado. Sin embargo, surgen dudas si las tasas de crecimiento resultan mayores a las que son sostenibles en el mediano y largo plazo, y si hay realmente un plan sustentable para la industria. Un caso es la preocupación de los empresarios textiles por el incremento de las importaciones con el problema de la competitividad de precios irrisorios. Otro factor inquietante es la inflación latinoamericana que actúa por “efecto contagio”. Si bien los principales vectores de transmisión son Venezuela y Argentina, el fenómeno es mundial (por la suba

de los productos agrícolas y energéticos, en lo que se ha dado en llamar la crisis de los commodities). Por este motivo, los diversos gobiernos han comenzado a tomar medidas estratégicas disímiles para frenarla.No obstante, el rebote del crecimiento industrial ha generado un inusitado negocio, sobre todo en logística. La Zona Norte, sigue siendo el lugar más requerido. Le sigue la Ciudad de Buenos Aires, aunque es muy difícil conseguir dentro de ella lugares que se habiliten para este tipo de actividad, dado que el movimiento de camion

Evolución del valor del m2 de depósito, rentabilidad y su relación con el crecimiento industrial 1989-2008 :

A lquiler mensual en U $S/ m2

% R ent abilidad anual en U $S

Tasa de crecimient o de la pro ducció nindust rial

ANEXO

2,5

0,8

2,84

2,51,8 2,1 2,5

3,5 3,5

20,9 1,1 1,4

2,5 2,844,5

6

3,5

14,6%

13,2%12,8%

11,6%12,5%

8,1%

7,3%

20%

21%21%

23%

16%18,3%

10,9%10%

12,9%

14,8%

16,4%

8%

13,3%

1%

7,5% 6,5%

9,1%

9,9%

9,5%

9,6%

-7%

-5%

-3,4%

4,8%

-3,3%

4,9%

10,2%

7,5%

4,3%

10%

7,8%

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Rentabilidad promedio: 16 %

de alto porte no cuenta con muchos flujos para circular. Está claro que falta desarrollar un polo tecnológico y farmacéutico en la Capital, como existen en otras ciudades de América (Montevideo y Lima, por ejemplo). Los PT, ahora se concretan en zonas urbanas, con el objetivo de desarrollar barrios largamente relegados como lo son, por ejemplo, Barracas y Parque Patricios. En la actualidad, existe una importante demanda en la compra de fracciones que van desde los 20.000 m2 a los 80.000 m2, cuyo destino final es la construcción de depósitos.

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


Durante los últimos meses se ha asistido en todo el territorio nacional a crecientes dificultades en el abastecimiento de combustible. Tanto para el sector agrícola como para el transporte de carga y pasajeros esta variable ha adquirido un rasgo sumamente crítico.

También la escasez de gas para el sector es preocupante. Los picos de consumo, se sostienen por el aporte de las centrales hidroeléctricas que están funcionando al límite y por la importación de energía de Brasil. Otros de los proveedores históricos –Bolivia- continúa con problemas internos, lo que agrega incertidumbre a los industriales, tanto locales como multinacionales. En los próximos meses, producto del frío invernal, la variable abastecimiento seguirá siendo un factor dominante. La nueva central eléctrica San Martín (Santa Fe)que opera a ciclo combinado -de

contribuyen a organizar los espacios logísticos. Integran, entre varios factores, tramas de vehículos en el espacio geográfico, caudal de carga que se traslada entre centros y polos como los complejos urbanos, suburbanos, de acopio, áreas generadoras de flujos relevantes, depósitos portuarios e industriales.Como se sabe, el área de Supply Chain tiene a su cargo la gestión integral de los procesos de unaempresa: desde la compra de materias primas, su aprovisionamiento, la inminente inauguración- será clave

en las próximas semanas.Para la logística argentina, el principal problema radica en la integración adecuada de una cadena de abastecimiento, para que se transforme en una excelente cadena de valor. Los depósitos forman parte del todo, constituyen un conjunto de procesos enlazados.Un factor a tener en cuenta son los corredores de transportes que

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios / Valores promedio.

Depósitos categoría AAA alrededor del mundo: rango de valores de alquiler (u$s /m2)

31

18 18 18

15 14 13 12 12 11 10 10

7 64,5

0

5

10

15

20

25

30

35

Londres

DublinTokio

MoscúSidney

Barcelona

Estocolmo

ParísHong Kong

MadridNueva Delhi

Atenas

San Pablo

Buenos Aires

Santiago

U$S

La Zona Norte sigue siendo la más requerida. Le sigue la ciudad de

Buenos Aires, aunque es muy difícilconseguir sitios que habiliten la

activividad industrial.

ANEXO

LA “OPEP” DE LA SOJA Ranking de los mayores productores mundiales

(a mayo 2008, en millones de toneladas)

Estados Unidos 70.36Brasil 61.00Argentina 47.00China 14.00

De la misma forma en que un país como Chile tiene al cobre como parte central de su presupuesto nacional, y en Venezuela el petróleo; en la Argentina, su equivalente es la soja, producto que impulsa a toda la economía.

Fuente: USDA - United States Department of Agriculture

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


concatenación con las líneas de producción hasta la llegada del producto terminado al punto de venta, a la obra, puerto, aeropuerto o centro de consumo.

Un Supply Chain AAA, exige depósitos de jerarquía a partir de un inteligente asesoramiento inmobiliario. Se generan, para una empresa, redes de valores tales como el desarrollo de nuevos proveedores, el análisis de requerimientos para una determinada región, contratación de transporte a corto, mediano y largo plazo y el establecimiento de alianzas con otras compañías que operan en el mismo rubro.En este contexto, la oferta de inmuebles industriales/depósitos se

redujo sensiblemente en lo que va del presente año y la absorción es constante. Pese a esto, son muy pocos los nuevos emprendimientos que se están llevado a cabo en los primeros meses del 2008.Hay algunos indicios, pero todavía sin llegar a concretarse, y si estimamos que la construcción puede llegar a demorar un mínimo de 5/6 meses, prácticamente estaríamos llegando a fines de 2008 sin una solución concreta.La instalación de centros logísticos no es una decisión aleatoria. Se deben tener en cuenta las perspectivas de articulación entre los espacios nacionales, el MERCOSUR y bioceánicos (con

Para la logística argentina, el principal problema radica en la integración

adecuada de abastecimiento, para que se transforme en una

excelente cadena de valor.

foto

ANEXO

Índices de ocupación en los parques industriales de GBA

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500Ocupación Industrial:

41 %

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.

Total de empresas instaladas en los parques 1.410

Total parcelas de los parques industriales 3.436

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


MERCADO

Los valores de alquileres están en

un rango entre los U$S 4 -7.50 por

m2, ésta variación depende de su

ubicación, accesos, antigüedad ,

tipo de construcción, servicios,

playa de maniobras y sistema de

prevención de incendios, entre

otros atributos.

La instalación de centros logísticos no es una decisión aleatoria. Se deben tener en cuenta las perspectivas de articulación

entre los espacios nacionales, el MERCOSUR y corredores

bioceánicos.

ANEXO

La soja en la economía argentina (serie histórica 1989-2008 / valores promedio)

232

285297

222

187169

198

238268 265

438

231

242215 214

212227

234

175

590

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

FOB Soja¹ / en u$s por tonelada

Media: 256,95

Acomodamiento de los precios y costos internos

Reactivación agrícola

Devaluación

TENDENCIAS

Con relación a los valores de venta por m2 se deben ponderar las mismas características que las mencionadas para alquileres, lo que hace que las estimaciones que se puedan realizar sean muy dispares. Si sigue la falta de oferta de nuevos depósitos y la inflación sigue avanzando, esto hará que se incrementen los valores de los inmuebles, tanto para la venta como para el alquiler. Sin embargo, dos de los sectores mejores posicionados para el período 2008-2009 son transporte y almacenamiento de mercaderías. El impulso central está dado por el comercio exterior, que seguirá alimentando los flujos logísticos de todo el país. También habrá que estar atentos a la evolución del problema de la energía, los precios crecientes, la incertidumbre de precios relativos y el aumento de los salarios, que hacen que la única forma de mantener la rentabilidad para las empresas sea aumentar la productividad.

Chile) con el objetivo de lograr una nueva región macrogeográfica con un extraordinario potencial de crecimiento.(Más gráficos en “Anexo”)


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Playa de maniobras

Servicios en la zona

SeguridadInterna

Sistema de Prevenciòn

Depósitos

Balanza Pùblica

ImportantesAccesos

Cerco Perimetral

Plaza LogísticaTransportes Furlong

Andreani Logística

Centro Industrial Tigre

Pacheco Trade Center 1 y 2

MunroTrade Center

Exologística

Exolgan

Andreani Logística

Centro Industrial Ruta 2

Logística Esteban Echeverrìa

LoginterRomán

Tres de FebreroTrade Center

Transportes Don Pedro

Good Park

CELSUR

Pacheco TradeCenter 3

Andreani Logística

AndreaniLogística

TRANSFARMACO

TRANSFARMACO

La MatanzaMerlo

Morón

Lanús

Ezeiza

Marcos Paz

Moreno

Pilar

Escobar

General Rodríguez

CañuelasSan Vicente

Almirante Brown

Lomas deZamora

Quilmes

PresidentePeròn

Ensenada

La Plata

Berazategui

Berisso

FlorencioVarelaE

steb

anE

chev

erri

a

San IsidroJosé

C. PazSan

Miguel

Tigre

San Fernando

Vicente Lopez

53

4

1

2 Avellaneda

Pertenece al Aglomerado de Bs. As.pero no en sentido administrativo

Pertenece al Gran Bs. As. en sentido administrativo

Pertenece al Gran La PlataResto de la provincia de Buenos Aires

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

1- Malvinas Argentinas2- Ituzaingó3- Hurlingham4- Tres de Febrero5- General San Martín

La necesidad de las empresas de contar con lugares de apoyo fuera de sus plantas industriales, ha permitido el crecimiento de los centros logísticos. Este es un fenómeno que registra un constante aumento desde mediados de la década del 90.Los precursores fueron Román, Pacheco Trade y Centro Industrial Ruta 2.

-Servicios al cliente

-Procesamiento de órdenes

-Gestión de inventarios y transporte de entrega de productos a los puntos de venta

Procesos logísticos clave

Algunas de las empresas que operan dentro de los centros logísticos

Unilever Black & DeckerCervecería Quilmes Ryder Carrefour GefcoCorreo Argentino Tasa LogísticaAguas Danone Exo LogísticaGeneral Motors TransfarmacoWal Mart PilkingtonFiat Transportes UniversalesMichelin Overseas Yamaha Elta TransportesAndreani FordKüne & Nagel Supermercados EkiSchenker Transportes Universales

Los principales centros logísticos del Gran Buenos Aires, son el

equivalente a casi toda la superficie del Principado de Mónaco.

Total: 1.431.000 m2 = 143 manzanas

Fuente: L.J.Ramos Brokers InmobiliariosINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logística está que arde

20ANEXO

Centros logísticos: los puntos de apoyo para mover el mundo

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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: Bajar un cambio

Locales: el freno progresivo de la inflación

21

Bajar un cambio asta fines de enero 2008, todas las proyecciones indicaban que el mercado de retail continuaría con una tónica muy firme, a pesar de que la inflación no registrada en los índices oficiales sobrevolaba el escenario.Pero ahora el monstruo tan temido adquirió una indudable presencia, y sus efectos se hacen sentir: en el último cuatrimestre la demanda de locales se redujo, en contra de lo que es el comportamiento usual para esta época del año.Como un indicador importante, deben recordarse los $ 6.000 millones facturados en los shoppings durante 2007, que arrojaban un incremento en las ventas del 27% respecto de 2006. Tanto en estos centros comerciales como para locales en general, las expectativas -que para el presente año eran muy optimistas - seguramente sufrirán alguna corrección.En medio de esta realidad la demanda estuvo orientada, en las zonas top, hacia superficies de 300 a 500 m2, contabilizando planta baja más áreas de logística, en valores que podrían fijarse entre los u$s 60 y u$s 80 el m2. Las empresas de servicios, lideradas por los bancos, motorizaron este fenómeno. Las siguieron, un poco más lejos, las telefónicas y las aseguradoras.Analizando los distintos rubros, el dato saliente es el menor protagonismo de un actor tradicional de los últimos años: la

H indumentaria, segmento que representaba, aproximadamente, un tercio del total de búsquedas encomendadas a los brokers. Dentro de los centros comerciales de Buenos Aires, sumado a “calzado” y “marroquinería”, el rubro explicaba, según el INDEC, más del 50% del total de ventas en 2007.Los inversores, por su parte, siempre están, y su perfil no ha cambiado. Pero aún aquellos dispuestos a asumir mayores riesgos en busca de oportunidades, no encuentran un material que los seduzca plenamente.

La inflación hace sentir su presencia. Se reduce la demanda de locales.

Un dato saliente es el menor protagonismo del rubro indumentaria.

Los bancos lideran la demanda de locales, seguidos por las telefónicas y las aseguradoras.

Hay 20 shoppings en construcción en el país, ocho de ellos en Capital

y GBA.

OFERTA

DEMANDA

VALORES

Respecto de la oferta, se siente la escasez de buenos productos. Al mismo tiempo, la menor actividad de firmas más pequeñas dio como resultado un incremento en la disponibilidad de locales en alquiler en los focos secundarios, pero los potenciales interesados se resisten a convalidar los precios solicitados. Resulta claro que los locadores no tomaron debida nota del cambio operado en la economía – que aunque seguirá creciendo- lo hará sin las perspectivas casi eufóricas de etapas recientes. Por su parte, las grandes marcas siguen reinando en los locales

El dato saliente es el menor protagonismo de un

actor tradicional de los últimos años: la indumentaria

ANEXO

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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: Bajar un cambio22

exclusivos de los focos premium, donde las operaciones mantienen los valores acordados en 2007.Esto es lógico, porque el público de mayor nivel que compra allí tiene capacidad para resistir la erosión del poder adquisitivo. Después de la abstinencia de 2001, cuesta alejarse de las dulces mieles del consumo.Cabe señalar que el año pasado, en los principales shoppings, apenas un 20% de las ventas se alimentó de las billeteras del turismo. El resto de la torta fue absorbido por entusiastas clientes criollos.Así como se observa un mayor stock de locales disponibles en los focos secundarios (indicador que debe seguirse con atención) siguen adelante los proyectos impulsados por desarrolladores importantes, varios de ellos en la “onda

Evolución de valores de alquiler por mes u$s/m2

Abril 2007

Valores correspondientes a locales ubicados en pleno foco comercial de aproximadamente 250 m2 de planta.


Septiembre 2007 Junio 2008

Valores correspondientes a locales ubicados en Capital y Gran Bs. As. de aproximadamente 250 m2 de planta.

Avenida del Libertador y Arenales (Vicente López)

Avenida del Libertador y Alvear (Martínez)

Defensa y Humberto Primo (San Telmo)

Avenida Alvear y Ayacucho

Palermo Soho

Palermo Hollywood

Avenida Rivadavia y Boyacá

Avenida Corrientes y Callao

Valores de alquiler por mes u$s / m2

Otros Focos Comerciales

50

50

25

28

45

120

42

32

ANEXO


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ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: Bajar un cambio23

multiformato”: centro comercial más hipermercado, tienda departamental, cines y edificios de oficinas. Según “Clarín”, a principios de 2008 se registraban veinte shoppings en construcción en el país, ocho de ellos instalados en Capital y GBA, con inversiones que en tres años alcanzarán los u$s 1.300 millones.Una de las obras que sobresale es el mall de 170.000 metros cuadrados situado en Panamericana y General Paz, en el barrio de Saavedra, que se abrirá a principios de 2009 para convertirse en el más grande de la Capital. Contará con hipermercado, 170 locales comerciales, diez salas de cine y 2.400 cocheras. Por su parte, el público de San Justo y La Matanza, dentro del

A principios de 2008 se registraban veinte shoppings en construcción en el país, ocho de ellos instalados en

Capital y GBA

Fuentes: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / The Economist

Relación de valores de los ejes comerciales más importantes del mundo con Av. Alvear

La Quinta Avenida

Causeway Bay

Avenue des Champs Elysées

New Bond Street

Ginza

Grafton Street

Bahnhofstrasse

Pitt Street Mall

Ermou

Gangnam Station

Kaufingerstraße

Avenida Alvear

New York

Hong Kong

París

Londres

Tokio

Dublín

Zurich

Sydney

Atenas

Seúl

Berlin

Buenos Aires

1227

1030

733

613

594

486

380

356

324

342

324

120

CIUDAD 2007CALLE

en u$s por m2 por mes

1500

1213

992

814

683

669

492

489

451

431

391

120

2008

en u$s por m2 por mes

+23%

+18%

+35%

+33%

+15%

+38%

+29%

+37%

+39%

+26%

+21%

0 %

% variable

predio de Wal Mart, contará con un shopping que sumará al sector retail casi 17.000 m2 distribuidos en noventa locales, más cinco salas de cine y estacionamiento para 2.000 autos. En el km 38 de Panamericana, en

Pilar, el Buenos Aires Mall aportará para este impulso alentador un hipermercado, home center, 140 locales, y 10 salas de cine. Su estacionamiento, entre superficie cubierta y descubierta, podrá albergar hasta 3.000 vehículos.

TENDENCIAS

La inflación y la incertidumbre generada por el conflicto entre el gobierno y el campo, tienen efectos evidentes sobre la economía en general.Todos esperan que una vuelta a la normalidad permita clarificar las reglas de juego, posibilitando que se puedan negociar contratos sobre bases ciertas, sin que ninguna de las partes se vea afectada por sorpresas desagradables.

INFO

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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: La Av. Corrientes o la historia por m2

El pasado: un valor para agregar al retail

24

La Avenida Corrientes o la historia por m2 omo una persona que ha vivido intensamente, Corrientes tiene mucho para contar.Los turistas preguntan acerca de sus tiempos pretéritos, con mayor interés que los mismos porteños que la transitan en la actualidad. Esta indiferencia no se debe interpretar como una falta de amor por la ciudad. Más bien tiene que ver con un modo de ser muy extendido entre los argentinos, que no se entusiasman con la historia en general.Esa manera de “amar sin saber” no tiene consecuencias prácticas...aparentemente. Porque el conocimiento de lo que ocurrió, además de enriquecer la vida de los individuos, abre la posibilidad de agregar un valor tangible, a veces económico, a muchas de las cosas

C que nos rodean, retail incluido. Vista con esa perspectiva, más allá de las luces que la engalanan en sus 8,7 km de extensión, Corrientes puede lucir mucho más atractiva.Su trazado lo dispuso Juan de Garay en 1583. En el siglo XVII se la llamaba “Calle del Sol”. Recién en 1822 se la bautizó con su nombre definitivo, en honor “a los hijos de Corrientes que no tarda-ron en abrazar la causa de la Independencia de la patria”.

El murmullo de los años lejanos se oye con más nitidez si se hace un recorrido atento, deteniéndose en casos puntuales. Empezando a mirar desde el Bajo aparece, rutilante, el estadio Luna Park, ícono pintoresco que se levantó en 1912 sobre terrenos ganados al río. En 1923 el local tomó contacto con el box, que sería su deporte emblemático durante muchos años. Muy pocos saben que, en aquél momento, 2.500 asistentes pagaron 30 centavos la entrada para escuchar por radio la pelea entre Luis Angel Firpo y Jack Dempsey por el título mundial de los pesados, transmitida desde EE.UU.Alrededor de 1953 se completó el frente que distingue al “Luna”: un alto relieve con la figura de dos púgiles. Todas las esquinas del edificio se hallan ornamentadas, en alusión a distintas actividades deportivas.El Correo Central, con su arquitec-tura neoclásica, se inauguró en 1928. Enseguida, los capitalinos lo llamaron “el palacio”, una denomi-nación merecida, por cierto. Su diseño fue hecho a imagen y semejanza del correo de New York.Con una fachada lisa, revestida en travertino italiano, el Comega se destaca por su estilo racionalista. Data de 1932, tiene una altura de 85 metros y varios locales comercia-les en la planta baja, construida en dos niveles. Sus puertas vidriadas, con bronce, fueron traídas desde

El conocimiento de lo que ocurrió, abre la posibilidad de agregar un

valor tangible a muchas de las cosas que nos

rodean

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Berlín. El acero inoxidable mate que reviste la puerta de sus ascensores procede de Suecia.Donde se levanta el Hotel Jousten, inaugurado en 1924 por Torcuato de Alvear, hacia 1779 funcionaba una de las primeras canchas de pelota frontón de este lado del Plata.“Corrientes 348, segundo piso ascensor...” es la dirección imagi-nada en la célebre letra del tango “A media luz”. Forma parte del edificio LIPSIA, un diseño con 8 pisos e importantes locales en su planta baja, que agrega, con la numeración fileteada, un rasgo sentimental a la severa estructura racionalista del conjunto.En la intersección con Maipú, en la esquina sur-oeste, en lo que ahora es el bar El Clavel existía el famoso “Bar de Rosendo”. En ese lugar se reunían periodistas y escritores, y allí se gestó la revista “Caras y Caretas”. Como dato curioso, desde ese punto partían los carruajes que transportaban gente hasta Palermo.Cruzando a la esquina nor-oeste, frente a camisería “Rigar´s”, a mediados del siglo XVIII había una pulpería frecuentada por los jinetes de la mazorca. Después, tuvo su momento de gloria el “Café Guaraní”, donde Carlos Gardel tenía una mesa reservada todas las noches.Hoy ocupa el lugar un local de Tevé Compras.A la altura del 825, donde se encuentra el Teatro Tabaris, se hallaba el periódico “El Censor”, frecuentado por la tronante personalidad de Domingo F. Sarmiento.Enfrente, la muzarella alcanza su máximo esplendor en “Las Cuarte-tas”. Es una de las más antiguas pizzerías de la avenida, y tiene el

enorme mérito de haber impuesto la costumbre de cortar las ansiadas porciones en triángulo, acompañándo-las con vino moscato.El espectáculo, el rubro que indud-ablemente es el plato fuerte de esta vía, tiene uno de sus casos culminantes en el Teatro Opera. Se inauguró en 1872. Hacia 1888 contaba con una poderosa usina eléctrica, con capacidad para iluminar toda la Capital. El famoso ensanche de la “Corrientes angosta”en 1935, obligó a su demolición íntegra. En el predio, el empresario Clemente Lococo encargó una nueva sala monumental, tal como la conocemos hoy, con capacidad para 2.500 personas y diseñada en el más puro art-deco. A su escenario subieron Edith Piaf, Josefine Baker, Ava Gardner, Les Folies Bergère y el Lido de París, entre otros.

El Cine-Teatro Gran Rex (1937), con su capacidad para 3.300 espectadores, es obra del mismo arquitecto que un año antes había creado el obelisco: Alberto Prebisch. En Corrientes y Suipacha, donde se encuentra un local de las Farmacias RP, en la época del virreinato funcionaba “La Pulpería del Caimán”. Sus dueños, como anzuelo para la clientela, colocaban toneles de vino en la puerta de entrada, para administrar-los luego sin ninguna receta.Otro clásico, el Teatro Broadway, en cuya arquitectura también hace

Avenida Corrientes: porcentaje de locales, por rubro, entre Leandro N. Alem y Dorrego

restaurantes, bares y heladerías 12%

servicios diversos13%

amoblam ientos, e lectrodomésticos y

decoración 5%

locales vacíos / alquiler 4%

farmacias, perfumerías y ópticas 5%

bancos y casas de cambio 4%

librerías y jugueterías 4%

kioscos /drugstores 4%cybercafés 1%

inmobiliarias 2%telefonía móvil 2%

agencias de lotería 2%

peluquerías 2% supermercados / almacenes1%joyerías y re lojerías 1%

cines y teatros 3%

indumentaria, calzados y accesorios 35%

En este relevamiento no se incluyen los locales comerciales interiores de las galerías. Sólo se han tenido en cuenta los locales a la calle.

El Gran Rex es obra del mismo arquitecto que creó el obelisco:

Alberto Prebisch


ANEXO

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acto de presencia el art-deco, se inauguró en 1930. Tienen ricas anécdotas y notables presencias otras importantes salas, entre ellas El Nacional (1906), Lola Membrives (1927), Blanca Podestá (1914), Presidente Alvear (1942), Teatro Municipal General San Martín (1960), obra de un “indiscutido”: Mario Roberto Álvarez. En el número 1181, la heladería más antigua de Buenos Aires sigue deleitando los paladares de muchos: El Vesuvio (1902), que también incorporara, dos décadas después de su nacimiento, el servicio de cafetería. Sus creadores, un matrimo-nio napolitano de apellido Cocitore, ornamentaron el local con un gran mural, que hace referencia al lugar de origen de sus dueños, hecho que se repite en muchos otros sitios gastronómicos capitalinos.En Corrientes y Talcahuano existe un pequeño café tanguero, El Estaño. Allí trabajó de adolescente

Aristóteles Onassis, cuando llegó como refugiado a la Argentina. Se dice que le sirvió café a Gardel. Precisamente, el mito de Carlos Gardel está presente en toda la avenida. Una de sus primeras residencias, cuando arribó al país en 1891 con su apellido original – Gardés – fue Corrientes al 1500.

Después, ese simpático gordito de pelo renegrido al que le gustaba cantar, se mudó al Abasto. En el colegio del barrio (Pío IX) compartió el aula y el coro con nuestro santo Ceferino Namuncurá.Pasando la mayor concentración de librerías (18), que se distribuyen en

la zona comprendida entre Alem y Callao, la historia es otra. En 1730 el Cabildo había advertido demasiada concentración demográfica sobre el camino. Frente al problema, se decidió fraccionar terrenos hacia la zona de Villa Crespo y Chacarita. El espacio (actual barrio de Balvanera) se pobló de quintas, y estuvo ocupado, entre otros, por los jesuitas. Hacia 1826 comenzarona asentarse alemanes, irlandeses, franceses e ingleses. En 1870, la inmigración italiana y española comenzó a afluir con más intensidad. Pero fueron finalmente los gallegos los que coparon el lugar.Alrededor de 1914 aparecieron otras colectividades. Se ubicaron entre Bartolomé Mitre y Córdoba, y desde Anchorena hasta Riobamba. La israelita lo hizo, sobre todo, en la Avenida Corrientes, al igual que los armenios. Ambas le dieron un sello inconfundible a toda la zona.Entre Anchorena y Agüero, el Abasto Shopping, con más de 250 locales, conserva el particular estilo del antiguo Mercado del Abasto (1889), cuyo impulsor fue José Rolleri, un genovés. En 1934, luego de marchas y contramarchas, se inauguró una importante ampliación. El Abasto es un claro ejemplo de lo que representa respetar la continuidad de lo que existe, e incorporarla a una estrategia comercial.Si se conserva lo histórico como premisa para ocupar espacios, cada local se puede transformar en un espectáculo por sí mismo, colocando al transeúnte en un palco privilegiado. La información, sin duda, resignifica el espacio para el que mira. Si además es un empresario, puede encontrar una fuente de inspiración para nuevos negocios.

Alrededor de 1914 aparecieron varias colectividades.

Se ubicaron entre Bartolomé Mitre y Córdoba, y desde Anchorena hasta

Riobamba

Densidad promedio por cuadra de locales comerciales en la Avenida Corrientes (rubros más destacados)

Indumentaria y accesoriosRestaurantes, bares y heladeríasServicios diversosCines y teatrosBancos Librerías y jugueterías

3,1

6,5

4,5

1

3,8

0,9

1,4

2

1,5

1,2

0,4

0,2

0,3

0,8

0,8

0,9

0,8

0,5

0,4

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22

Alem-Callao

Callao-Pueyrredón

Pueyrredón-S.Ortiz

S.Ortiz-Dorrego

3,9

1,2

19,1

1

3,9


ANEXO

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entre Alem y Callao entre Callao y Pueyrredón entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz entre Scalabrini Ortiz y Dorregoindumentaria y accesoriosrestaurantes, bares y heladeríasbancosamoblamiento, electrodomésticos y decoraciónservicios diversosagencias de loteríacines y teatrostelefonía móvilcybercafésconcesionarias de autoskioscos/drugstoresfarmacias, perfumerías y ópticaslibrerías y jugueteríassupermercados y almacenesvacancia

joyerías y relojerías

172971518244418

1073703

TOTALES 236 274 497 211

inmobiliarias

200

400

429

167143

65 51 56 52 41 4714 21 25 20 20 14 14

318

Total de locales: 1218

Cantidad de locales a la calle por rubro (entre L.N.Alem y Dorrego / 7,3 km)

Indum

entaria

,

calzad

o y ac

cesorio

s

Servicio

s dive

rsos

Restaur

antes

bares

y hela

derías

Amoblam

ientos

, elect

rodom

éstico

s y de

coraci

ón

Locales

vacíos /

alquiler

Farmaci

as, pe

rfumería

s y óp

ticas

Bancos

y casa

s de c

ambio

Librer

ías y j

uguete

rías

Kioscos

y drug

stores

Cyberca

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Inmobi

liarias

Telefo

nía móvi

l

Agencia

s de lo

tería

Peluque

rías

Supermerc

ados y

almcen

es

Joyería

s y rel

ojerías

Cines y

teatros

Concesi

onarias

de au

tos

0

Distribución de locales en la Avenida Corrientes por tramos de calles

Vacancia: 4 %

4758114

212

18943

1810181704

14383213270135

10321532105

30194

6713131458342325465723

Fuente: Investigación de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

El retail en la Avenida Corrientes

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: La Av. Corrientes o la historia por m227ANEXO

INFO

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ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial: El éxito de las chicas

En resguardo del capital y la búsqueda de seguridad

28

El éxito de las chicas ay situaciones que naturalmente son generadoras de inquietud dentro de los mercados. Varias de ellas confluyeron hacia finales de 2007 y principios de 2008: recambio institucional, estacionalidad y algunos interrogantes sobre la situación general del país. A esto se sumó un conflicto de proporciones con el agro, aún no resuelto.

En la primera parte del cuatrimestre, el público manifestó cierto apuro para cerrar operaciones, debido a la implementación de nuevas disposiciones de la AFIP que entraron en vigencia a partir de marzo del 2008: el COTI, que no es un impuesto sino una herramienta de información que contribuirá a hacer más transparentes los valores de venta.En algunas zonas top de Buenos Aires como las avenidas del Libertador, Figueroa Alcorta y Alvear, y casas en Barrio Parque, los consumidores finales, tanto nacionales como extranjeros (entre los que se cuentan muchos europeos y algunos latinoamericanos), siguieron

H buscando unidades privilegiando el estilo y la ubicación. Esta nueva categoría de interesados, fué seducida por los valores atractivos respecto de otras ciudades del mundo, con el fin de destinar las viviendas para uso propio. Entre los compradores provenientes del exterior, la mayoría tiene alguna relación comercial con el país.En la constelación de inmuebles, las estrellas fueron las unidades chicas, que resultaron ser particularmente interesantes como resguardo de capital. También brillaron para este objetivo los departamentos entre 150 y 200 m2, bien ubicados, con valores a partir de los U$S 300.000. La menor capacidad de ahorro, sumada al aumento del costo de vida, expensas y el incremento del ABL -que en algunos casos alcanzó hasta el 350%- construyó una valla cada vez más alta para las familias tipo, que tuvieron que vender para comprar.

Un actor interesante de la demanda en los últimos tiempos (la gente del campo) fue afectado por los hechos que todos conocemos. Esto marcó una visible retracción en las búsquedas provenientes de ese sector. Como ocurrió con el COTI

En algunas zonas top de Buenos, los consumidores finales –tanto nacionales como extranjeros- siguieron buscando unidades privilegiando el estilo y la

ubicación

OFERTA

DEMANDA

VALORES

Las unidades chicas resultaron singularmente atractivas como

resguardo de capital

y como sucede con el tema agrario, que excede el marco sectorial, la primera reacción de la oferta es posponer o dilatar la decisión de venta, por lo que los precios se sostienen con firmeza. Es probable que si se disipa la incertidumbre, los valores tiendan a reacomodarse de manera más definitiva.Si bien los márgenes de rentabilidad se ven afectados por el aumento del ABL y las expensas, quien no tiene una mejor alternativa de inversión,

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El público manifestó cierto apuro para cerrar operaciones, debido a la implementación de nuevas disposiciones de la AFIP que entraron en vigencia a partir de marzo del 2008: el COTI.En algunas zonas top de Buenos Aires, los consumi-dores finales –nacionales y extranjeros- fueron seducidos por los valores respecto de otras ciudades del mundo.Las unidades chicas fueron particularmente seductoras como resguardo de capital.Un actor interesante de la demanda, la gente del campo, fue afectada por los hechos que son de dominio público.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial: El éxito de las chicas29

decide volcar sus unidades al mercado de los alquileres, aunque hay una gran oferta y cada vez más calificada (ya no es fácil alquilar unidades con baños y cocinas de época) principalmente en pisos de categoría. Probablemente la refacción de éstos no incrementa en forma directamente proporcional el valor del alquiler, sino que acelera los tiempos de colocación, logrando inquilinos Premium. Las zonas más buscadas en este tipo de unidades son Recoleta y Palermo Chico. No podemos decir que desde el último cuatrimestre de 2007 hasta el primero de 2008 haya habido cambio de valores, y menos que en el caso de variaciones, éstas hayan sido homogéneas en todos los segmentos del mercado.

Sin embargo, se observaron picos no convencionales en operaciones puntuales de unidades únicas y muy especiales, principalmente en la Avenida Alvear, pero no podríamos generalizar y decir que toda esta avenida maneja los mismos números, ni que todas las casas de Barrio Parque alcancen cifras inusitadas.Las modalidades de pago siguen siendo las mismas: en efectivo, sin crédito(excepto en casos puntuales del segmento Premium, que califican fácilmente y aprovechan

Como ocurrió con el COTI y como sucede con el tema agrario,

la primera reacción de la oferta es posponer o dilatar la decisión de venta

Ciudades de Europa vs. Buenos Aires*Precio de venta - piso y techo - en u$s /m2 para departamentos.

ANEXO

25154600

11225

3000

10780 1018013200

7000

21754660 5950

3400 2400

57900

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

55000

60000

65000

70000

Mínimo 2000 1400 4650 1600 5900 4700 3100 4700 1250 3720 4100 1400 1800 38600Media 2515 4600 11225 3000 10780 10180 13200 7000 2175 4660 5950 3400 2400 57900

Máximo 3030 7800 17800 4400 15660 15660 23300 9300 3100 5600 7800 5400 3000 77000

Bruse las P raga Co penhague Berlín Madrid P arís Ro ma Dublin Budapes t Ams te rdam Os lo Bucares t Bueno s Aires * Lo ndres

*Buenos Aires: departamentos usados con más de 10 años de antigûedad, en Recoleta y Barrio Norte, de muy buena calidad en diferentes ubicaciones.No se han tenido en cuenta a las unidades premium, con valores que superan los del mercado.

El comportamiento del mercado estará influido por el rumbo que tome la economía tras la crisis del agro. La incertidumbre impulsa al público a buscar resguardo en bienes reales. En ese marco, las propiedades chicas continuarán convocando demanda. Habrá que ver cómo impacta ésto en los valores. Las unidades de categoría, más allá de los vaivenes, son portadoras de un valor real que históricamente fue menos afectado por las fluctuaciones de la moneda.


INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

las tasas en pesos a largo plazo), en general con la firma de un boleto con el 30 % y la escritura a 30 días, o a escritura directa en el caso de los extranjeros por las disposiciones que regulan la entrada del dinero al país. TENDENCIAS

Los grandes arquitectos de la Argentina: Mario Roberto Alvarez

VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

1948/1950

CASA PODESTA

1954-1956


1957-1959

1958-1960

CASA MERGHERIAN

CASA PRUSS

1965-1967VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTALC.O.V.I.D.A.

1966-1968

CASA SCHNEIDER

1975-1977


SANTOURS I Y II

1979-1987


1984-1987

1989-1991

Nació en Buenos Aires en 1913. Arquitecto y académico argentino seguidor de los principios del racionalismo, considerado como una de las figuras más importantes e innovadoras de la arquitectura contem-

poránea en nuestro país. Egresó de la Facultad de Arquitectura de Buenos Aires. Obtuvo el Premio Cincuentenario en reconocimiento a las

tres mejores obras de los últimos 50 años: el Teatro Municipal General San Martín (1960), el edificio IBM (1983) y el edificio SOMISA (1966). Sus obras son innumerables; entre las más destacadas en viviendas

está la torre Le Parc (Buenos Aires, 1994-1995), de 50 pisos.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial: El éxito de las chicas30ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

TORRE LE PARC PALERMOUbicación: De María 4550 ( manzana completa) Sup. de terreno: 9.579,40 m2Sup. construída: 65.000 m2Altura: 170 mts.

1994-1996

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial Z. N.: Hay efectivo

Zona Norte: Se prefieren los edificios en construcción y casas a reciclar

31

Hay efectivo a demanda arrancó fuerte durante este año. A lo largo del primer cuatrimestre, el ritmo del mercado residencial de zona norte se mostró con un movimiento sostenido, similar a 2007, dado que -para el caso de los terrenos que ingresaron para la venta- las operaciones se concretaron rápidamente. Sin embargo, actualmente la mayor cantidad de búsquedas se concentran más en casas y departamentos que en lotes para construir. El fuerte aumento de los costos de la construcción y la incertidumbre de los precios a futuro desalienta a la gente a encarar un diseño proyectual. Ahora, prefieren buscar casas viejas para reciclar, para no tener que comenzar una obra desde cero.

L

Los productos más demandados son aquellos que van desde los U$S 150.000 a los U$S 500.000, con un concepto más bien moderno, con ambientes amplios y luminosos. El chalet clásico de ladrillo a la vista, techos de tejas y carpintería de madera no tiene tanta demanda como en otras épocas. El perfil de los compradores, no es de extranjeros ni inversores, sino particulares que adquieren casas para vivienda. Las operaciones, en su gran mayoría, se hacen al

En la actualidad, la mayor cantidad de búsquedas se concentran

más en casas y departamentos que en lotes para construir

A lo largo del primer cuatrimes-

tre, el ritmo del mercado

residencial de Zona Norte se

mantuvo similar a 2007.

En la actualidad la mayor

cantidad de búsquedas se

concentran más en casas

y departamentos que en lotes

para construir.

Los productos más demandados

son aquellos que van desde los

U$S 150.000 a los U$S 500.000

Las operaciones en su mayoría

se hacen al contado.

Están faltando casas entre

U$S 150.000 y U$S 350.000

bien ubicadas. También escasean

departamentos en la zona de

Acassuso y Martínez.

Los valores tanto para la venta

como alquiler son equivalentes

a la era del 1 a 1.

OFERTA

DEMANDA

VALORES

FOTO

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial Z. N.: Hay efectivo32

contado. Solamente acceden a un crédito aquellos que tienen como meta adquirir departamentos más bien chicos, y con valores inferiores a los U$S 100.000.-

Los nuevos edificios en construcción, siguen siendo de gran interés para el mercado y se venden rápidamente. En muchos casos, la gente “hace cola” para poder comprarlos. Por supuesto que el proyecto tiene que ser interesante en cuanto a la ubicación, la calidad, la garantía de quién está construyendo y la inmobiliaria que está detrás. En general, los

proyectos se largan en el pozo y se venden como “fideicomiso al costo”. Estos emprendimientos, se pagan entre 18 y 24 cuotas mensuales, con refuerzos semestrales y ajustes por mayores costos que se abonan al finalizar la obra. Para aquellos que lo hacen como inversión rotativa -es decir, que no se quedan con el inmueble- si ceden sus derechos a un tercero antes de firmar la escritura traslativa de dominio, llegan a obtener una diferencia del orden del 30-40% respecto del valor original de compra.

Oferta

El mercado viene teniendo una oferta pareja de propiedades. Sin embargo, están faltando casas entre U$S 150.000 y U$S 350.000,

Valores promedio de la tierra en terrenos libres de Zona Norte(en U$S x m2)

0

100

200

300

400

500

600

Valores Promedio 550 425 400 350 300 300 225

Libertadoral río

BarrioParque Aguirre

Lomas Jockey(desde Diego Palmahacia Avellaneda)

Lomas Jockey(desde Diego Palma

hacia Márquez)

La Horqueta(en su

mejor zona)

Bajo San Isidro Santa Rita


Composición de la oferta de propiedades en Zona Norte

por precio

Propiedades en venta vs. alquiler


hasta U$S 300.00030%

más de U$S 500.00044%

entre U$S 300.000 y U$S 500.00026%

Composición de la oferta de propiedades en Zona Norte según su tipo

Casas55%

Barrios cerrados25%

Departamentos20%

Alquiler 16%

Venta 84%

El perfil de los compradores no es de extranjeros ni inversores, sino particulares que adquieren casas

para vivienda

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


bien ubicadas. También escasean buenos departamentos en la zona de Acassuso y Martínez en el orden de los U$S 200.000 y U$S 250.000, destinados a aquellos que proceden de viviendas más grandes y desean achicarse.Las casas viejas están a muy buen precio. Mucha gente, en vez de construir, decide refaccionar porque de alguna manera es menos arriesgado por el aumento continuo en los costos de la construcción. Los valores de la tierra, en general, se vienen manteniendo, exceptuando algunas zonas como el eje de Libertador, donde se nota un incremento en los valores de los

Las casas viejas están a muy buen precio. Mucha gente,

en vez de construir, decide refaccionar

pocos terrenos que actualmente están en venta.

Mercado

En Zona Norte, los valores actuales para venta y alquiler ya son equivalentes a la era del 1 a 1. Como ejemplo, para construir una casa con buenas terminaciones hay que estimar entre los U$S 900 y U$S 1.200 el costo del m2.Un departamento a estrenar está aproximadamente entre U$S 1.800 a 2.000 el m2 y en el caso de los usados entre U$S 1.300 / 1.500 por m2.Los alquileres se mantienen con una renta del 6 / 7% anual.Hay varios desarrollos de nuevos edificios de departamentos de 2/3 ambientes que se están concretando en la zona de San Isidro y las Lomas.

(En la página siguiente quien lo deseee puede encontrar información sobre el COTI)

TENDENCIAS

Todo indicaría que el mercado

inmobiliario se va a mantener

estable, dependiendo, en gran

medida, de la situación

política del país y de las

medidas que se tomen.

Mientras tanto mucha gente

sigue invirtiendo sus ahorros

en propiedades, como

salvaguarda de su capital.

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


Texto de la carta enviada a los clientes de L. J. Ramos para ofrecer información sobre el COTI

Estimados señor:Como es de público conocimiento a partir del 1/3/2008, comenzó a regir la obligatoriedad por parte de los propietarios de declarar ante la AFIP, la oferta de las propiedades en venta a través de la gestión del Código de Oferta para la transferencia de Inmuebles (COTI).Todas aquellas propiedades, cuyo valor de venta o valuación fiscal sea superior a los $ 300.000 (Pesos Trescientos Mil), que estén ofrecidas al mercado (del modo que fuere, ya sea, a través de la publicidad en diarios, cartel o Internet y hasta informalmente) deben tener dicho código, caso contrario se les podrán aplicar multas tanto a los propietarios como a las inmobiliarias que la ofrezcan y que van desde los $ 3.000 hasta $ 45.000.-

Dicho trámite es muy sencillo, y puede ser efectuado vía internet entrando en www.afip.gov.ar, por teléfono llamando al 0800-999-2347 o hasta por mensajes de texto desde un celular llamando al número 2347.La información que los propietarios deberán completar se detallan a continuación:• Nombre de los propietarios, CUIT de uno de ellos (con clave fiscal) y % de Dominio.• Ubicación del inmueble.• Tipo de inmueble.• Precio en que se pone en venta (precio de publicación).• CUIT y Razón Social de la inmobiliaria que interviene.No obstante, para facilitarles la tarea, hemos hecho un instructivo, donde detallamos los pasos a seguir (ver archivo adjunto). El trámite es personal y para hacerlo se necesita CUIT, CUIL o CDI y la clave fiscal (que es personal) y algunos datos más que encontrarán en el instructivo, por lo que nosotros no podemos hacerlo

INFORMACIÓN SOBRE LAS NORMAS DEL COTI QUE PUEDEN RESULTAR DE GRAN UTILIDAD

PASOS A SEGUIR PARA LA OBTENCION DEL COTI

por Uds., aunque nos ofrecemos a colaborar en lo que necesiten.Asimismo, en el mismo trámite deberán incorporar nuestros datos, designándonos como operadores inmobiliarios a cargo de la venta de su propiedad, para lo cual deberán ingresar nuestra razón social “ Santiago Delacre”, martillero responsable de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios - Sucursal San Isidro y nuestro número de CUIT.Una vez obtenido el COTI, nos deberán informar el número que les ha sido asignado, telefónicamente al 4737-4000 o vía e-mail a [email protected]. De esta manera nosotros debemos ingresar a la AFIP para convalidar dichos datos, para lo cual necesitamos que nos envíen, si no lo han hecho anteriormente, fotocopia del título de propiedad, Impuestos de Rentas, ABL y Aguas.Lo saludo cordialmente,

1. Ingrese a la página del AFIP: www.afip.gov.ar2. Coloque su número de Cuit y clave fiscal (si no posee clave fiscal, ver anexo)3. Le aparecerá una cantidad de servicios habilitados para operar mediante la página.4. Entre ellos elijo Administrador de relaciones de clave fiscal. Entramos en esta opción.5. Se despliega una pantalla en la que debemos seleccionar el contribuyente con el que deseamos operar y seleccionamos: Nueva relación (botón disponible a la izquierda).6. Presionamos Buscar.7. Aparece un listado de todos los servicios que la AFIP tiene disponibles para operar por internet. Seleccionamos la Opción “Transferencia de inmuebles”. Luego, vamos nuevamente a la página principal y seleccionamos Aceptación de designación. Allí nos va a aparecer el servicio que incorporamos y a nuestra derecha un botón de Aceptar. Una vez aceptado el servicio quedó incorporado.8. Ingresamos al servicio Transferencia de Inmuebles.9. Seleccionamos nuevamente el contribuyente y dentro del listado que muestra en la siguiente pantalla ingresamos a la opción “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).10. Seleccionamos Código de oferta de transferencia de inmuebles.

11. Presionamos Alta de COTI.12. La página nos va guiando para completar los datos del inmueble. Nos va a pedira. Porcentaje de participación.b. Ubicación del inmueble: dirección, código postal.c. Precio de venta.Si el titular no posee clave fiscal, ver anexo en la página de la AFIP:PROCEDIMIENTO PARA LA OBTENCIÓN DE CLAVE FISCAL. Dentro de Contribuyente régimen general, a la izquierda opción de guía de trámites básicos y dentro está clave fiscal, procedimiento para obtener clave fiscal.OTRA OPCIÓN PARA LA OBTENCIÓN DEL COTILa RG 2415 estableció la posibilidad de tramitar el “Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles” (COTI), a través del teléfono celular.El procedimiento es sencillo:1- Envía un mensaje de texto con su celular al número 2347, informando su número de CUIT, el valor del inmueble y el domicilio.2- Como respuesta, AFIP le remitirá un mensaje de texto con un número de trámite.3- Posteriormente, un operador del Centro de información telefónica se comunicará con Ud., al número telefónico remitente del mensaje y luego de corroborar la identidad de la persona solicitante, efectuará la registración de los datos para la obtención

del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) y le informará el número del mismo.4- Podrá imprimir el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” ingresando con “Clave fiscal” a la página (www.afip.gov.ar ).Estructura del SMS a enviar por teléfono para solicitar el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”1. Nombre del servicio: COTI2. CUIT/CUIL/CDI del solicitante3. Información:- Valor del inmueble (hay que poner el equivalente en pesos y no dólares, sin puntos ni decimales)- Datos del domicilio del inmueble (calle, número, piso, departamento, localidad)

A modo de ejemplo, se describe un mensaje similar al que Ud. podrá enviar por su celular.COTI 20111111112 300000 LUIS MARIA CAMPOS XXXX CAPITAL FEDERAL (enviado al 2347)Este mensaje indica que la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T) del solicitante es 20-11111111-2, el precio de venta es de PESOS TRESCIENTOS MIL ($ 300.000.-) el domicilio es LUIS M. CAMPOS XXXX y la localidad es Capital Federal.

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

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RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

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ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Entre viviendas y el negocio hotelero

Los emprendimientos y el público

35

Entre viviendas y el negocio hotelero

Los buscadores de propiedades están activos

pero cautos a la hora de tomar una decisión

urante el primer cuatrimestre de 2008, la demanda se ha mantenido en niveles similares a los del año anterior. A pesar del interesante momento inmobiliario que viven varios barrios de Capital, los buscadores de propiedades están activos pero cautos a la hora de tomar una decisión, producto de la suba en los valores, la incertidumbre financiera que se vive y un claro contexto de rentabilidad descendente por una sobreoferta de productos.

DOFERTA

DEMANDA

VALORES

Los buscadores de propie-

dades están activos pero

cautos a la hora de tomar

una decisión.

Los desarrolladores de

Capital, buscan constante-

mente casas viejas,

emplazadas en lotes de

buenas dimensiones.

La mayor concentración de

inversión de la demanda en

la Ciudad está en el rango

de los U$S 50.000 -

U$S100.000 -

El corredor Olivos-Tigre ha

adquirido una notoria

relevancia por el aumento

de nuevos proyectos.

Los emprendimientos

hoteleros marchan a la

cabeza de las inversiones.

Hay más de 300 en marcha.

No obstante, una de las zonas de Capital, con mayor crecimiento de emprendimientos, es Villa Urquiza. Existe una búsqueda constante de casas viejas, emplazadas en lotes de buenas dimensiones, con el objeto de construir desde cero edificios residenciales a un costo razonable por m2. El objetivo, es seducir a matrimonios jóvenes, que adquieren, por primera vez, una propiedad –ayudados en un mínimo porcentaje por los créditos hipotecarios- o aquellos ya consolidados que buscan una valorización del inmueble y una renta a través del tiempo. Cabe destacar que la mayor concentración de inversión está en el rango de los U$S 50.000 y U$S 100.000 en departamentos de 2 y 3 ambientes, estrellas excluyentes de las preferencias. También, pero en una escala superior del espectro, se hallan muy solicitados los semipisos con dependencias, cocheras y amenities de categoría.

Otros barrios muy buscados -tanto por emprendedores como por el

Los desarrolladores están en la búsqueda constante

de casas viejas, emplazadas en lotes de buenas dimensiones,

para construir edificios desde cero a un costo razonable por m2

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO

. En la zona que supo ser la disco El Divino, se

levantará el hotel St. Regis de la cadena

Starwood.

. En la misma zona, más precisamente en el

Dique 3, se instalará el hotel Alvear-Renoir

Puerto Madero. Estará dividido en dos partes:

hotel tradicional y “condo” hotel. El edificio

tendrá 43 pisos.

. En la zona de dique 1, la cadena de Dubai

Jumeirah tiene en cartera, de inminente

resolución, la edificación de un hotel de lujo

7 estrellas. Sería el primero en Latinoamérica.

. Cercano, la cadena Hilton tiene la intención

de construir el complejo +5411 Juana Manso

Blvd., que incluiría el llamado sistema “mix

uses”: hotel, complejo de oficinas y con

residencias de alta gama.

. También en Puerto Madero, se asentará

Zencity, un complejo de 3 torres: una

destinada al uso residencial, otra a un hotel

y la última a oficinas.

. Madero Harbor. Será el centro de compras

más grande de la ciudad de Buenos Aires,

similar a los shoppings de Miami. Contará

con un hotel boutique, más de 150 locales,

oficinas, cocheras y hasta supermercado.

. Palermo: está en marcha el Live Hotel. Se

trata de un complejo de 80 habitaciones

y 170 departamentos, cuyos dueños

podrán utilizar los servicios del primero.

. Las principales bodegas del país se están

aggiornando a la creciente demanda del

enoturismo internacional. Algunas,

además de contar con servicios de

hotelería, están construyendo o ampliando

sus campos de golf, abriendo nuevas

canchas de polo, reciclando sus museos

o -como Finca Decero- de avanzar en el

desarrollo de un observatorio

astronómico.

. En Lobos, también de la cadena

Jumeirah, se está construyendo un resort

de 5 estrellas íntegramente dedicado al

polo y otros deportes ecuestres. Estará

ubicado en Lobos y se llamará Jumeirah

Culú Culú Polo Resort Argentina.

PRINCIPALES PROYECTOS HOTELEROS

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Entre viviendas y el negocio hotelero36

público en general- son Palermo, Belgrano, Caballito, Núñez y Coghlan, y, en menor medida, Saavedra, Villa Pueyrredón, Almagro, Villa del Parque y Boedo.Con relación a los desarrollos suburbanos, cabe señalar que a pesar de que el ritmo de ventas no es el de hace dos años, una porción importante de la sociedad sigue teniendo a los countries y barrios privados como una de las opciones más atractivas a la hora de mudarse. Como es sabido, los factores fundamentales que motivan a los interesados, son la seguridad y la oportunidad de vivir al aire libre. Otro factor clave, es la posibilidad de aumentar la cantidad de metros cubiertos por unidad, que hoy ronda los 250 m2 promedio, en el segmento medio, y entre 300-800 m2 para el medio-alto y alto.Las áreas más solicitadas son la clásica zona norte, con Pilar como centro-eje y el cada vez más consolidado Escobar. También, el corredor Olivos-Tigre ha adquirido una nueva y notoria relevancia, pues están en aumento nuevos proyectos residenciales y de oficinas con “amenities full”. Finalmente, el sur está en crecimiento con Canning y Cañuelas en la cima de las preferencias.

Emprendimientos en Cañuelas

6

2

8

7

2

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Barrios Privados

Barrios Privados en trámite

Clubes de Campo

Clubes de Chacras

Countries


Total de emprendimientos 25

A pesar de que el ritmo de ventas no

es el de hace dos años,

los countries y barrios privados

siguen siendo una de las opciones

más atractivas a la hora de mudarse

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


Fuente: L.J. Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo y HVS Argentina

Arribos turísticos a la Argentina : 2007 vs. 2008(en millones de visitantes)

5 millones

4,5 millones

3,6

4,5

5,4

turistas 2007 Turistas ponderados 2008

Fuente: L.J. Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo y HVS Argentina

Ingresos generados por los turistas / en U$S(Hotelería, comercios y varios)

U$S 3.500 millones

U$S 4.000 millones

1.000

3.000

5.000

ingresos 2007 ingresos ponderados 2008

Este último es aún un partido poco urbanizado, a pesar de su proximidad con la ciudad de Buenos Aires. Debido a sus características rurales y a la baja cantidad de población (estimada en 48.000 habitantes), la ciudad cabecera presenta una caracterización funcional que la asemeja al resto de las ciudades del interior bonaerense. El alto valor de los terrenos en Capital Federal es uno de los principales motivos que impulsan a las familias a encarar la mudanza en la búsqueda de una mejor calidad de vida.Pero en la actualidad, los proyectos que marchan a la cabeza de los grandes inversores son los hoteles. Ya hay más de 300 en construcción de distintas categorías, acompañando el impulso turístico que vive el país. En este sentido, el total de llegadas, a abril de 2008, se estimó en 168.194 viajeros de nacionalidad extranjera, sólo por Ezeiza. Si se compara la evolución de los 20 primeros países generadores de turistas hacia la Argentina, respecto del mes de abril de 2007, se observan las variaciones positivas más significativas en las llegadas de los siguientes mercados: ISRAEL (+56.5%), BRASIL (+19.5%),CANADÁ (+15.5%) y JAPÓN (+13.5%).El impacto del turismo globalizado, impulsa a muchos desarrolladores a llevar adelante “proyectos mix” como el emplazamiento de hoteles junto a oficinas, centros comerciales y departamentos, tan extendidos en los Estados Unidos y Europa. Esta nueva iniciativa, ha comenzado a extenderse en la Argentina, pero,

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

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RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

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ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


extenderse en la Argentina, pero, requieren como condición sine qua non dos variables claves: áreas amplias y ubicación estratégica. Los emprendimientos bodegueros no se quedan atrás. La evolución internacional por el gusto de los vinos y el creciente interés por la actividad, ha impulsado a los propietarios a reciclar no sólo sus empresas, sino también sus ideas, con el fin de satisfacer a los exigentes visitantes, tanto locales como extranjeros. En la

actualidad, lo que se busca es generar una oferta diversificada de productos para el enoturismo. A modo de ejemplo y según un estudio de la Comisión Nacional de Turismo Vitivinícola, Bodegas de Argentina, se puede inferir que, en promedio, recorren por año las instalaciones más de un 1.100.000 turistas. Este fantástico panorama de consumidores cautivos, sumado al “todo por hacer”, hace pensar en un excelente futuro para los emprendimientos hoteleros, por los caminos del vino, en una Argentina por venir.

(Más gráficos en “Anexo”)

La evolución internacional por el gusto de los vinos y el creciente

interés por la actividad, ha impulsado a los bodegueros

a rediseñar sus empresas con el fin de satisfacer a los visitantes

. Mejorar la calidad hotelera. Llevarla

a estándares internacionales;

. Profesionalizar al personal con vistas

a mejorar la atención tanto del turismo

tradicional como extranjero;

. Planificar visitas especializadas, para

un público top, conocedor;

. Generar visitas para un público medio,

basado en programas de poda y

cosecha, vivir el vino de cerca;

. Visitas con participación activa para

distintos grupos: “Programa

elaboración de vinos desde 0”;

. Mejorar la degustación de vinos, ofrecer

cursos de degustación y del

uso del vino en la gastronomía;

. Combinar estadía en hoteles bodegueros

con mix de música (folclore, tango,

clásica)

. Atraer al turismo internacional para

participar en la Fiesta de la Vendimia;

. Maratón hotelera por los viñedos;

. Promover reuniones empresariales

y sociales en los wine resorts.

PRINCIPALES DESAFIOS PARA LOS EMPRENDIMIENTOS HOTELEROS DE BODEGASEn la actualidad, los proyectos que

marchan a la cabeza delos grandes inversores son los

hoteles

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Tasaciones: Al frente los supermercados

Tasaciones: mayor demanda

39

Al frente, los supermercados pesar de la coyuntura que se xxxxxvive actualmente, durante el primer cuatrimestre se registró un aumento en el pedido de tasaciones en general. Esta demanda fue liderada por los supermercados. La evolución del consumo de los primeros meses del año fue un fenómeno que explicó los planes de expansión de este rubro de la economía. En promedio, según el INDEC, las ventas por rubros a precios corrientes de las grandes cadenas registraron una variacióninteranual positiva: carnes (46%), panadería (42,2%), verdulería y frutería (39,9%), electrónicos y artículos para el hogar (38,1%) y almacén y otros (35,2%).En segundo lugar figuran las

A automotrices, que tienen como objetivo superar las 600.000 unidades hacia fines de este año. También según el INDEC, esta industria avanzó 6,8 % en el primer trimestre. Finalmente, las solicitudes estuvieron dirigidas a edificios en block y unidades funcionales como oficinas y locales comerciales.

El principal motivo fue larenovación de contratos de locación, cuyas renegociaciones se han tornado más complejas, motivando a las partes involucradas

a afinar especialmente el lápiz con la proyección de sus números.Otros factores que impulsaron las valuaciones son la actualización de la valorización patrimonial, para adquisiciones, ventas de inmuebles y para otorgamiento de garantías de créditos.Tanto para Capital Federal como GBA existieron necesidades puntuales de asesoramiento,combinando la tarea de valuación con temas de análisis que llegaron a ser verdaderos estudios de consultoría. En varios casos, esto tuvo que ver con la escasez de espacios para ofrecer a los desarrol-ladores, induciendo a una tenden-cia alcista de los valores e influy-endo directamente en la rentabili-dad del negocio de estos últimos.

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

Existieron necesidades de asesoramiento, que fueron un mix

de tareas de valuación y consultoría

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

Perfil del tasador ideal

No puede estimarse a priori un tiempo de validez, dado que son

múltiples los factores que inciden en el valor de un bien, aún en períodos de estabilidad

económica.

Quiénes lo hacen

En la Argentina, suman poco más de 10 las firmas dedicadas a la actividad. La mitad de ellas son empresas inmobiliarias, entre las

que se cuenta L.J.Ramos.

Validez temporalde una tasación

Tasar u opinar

Hay una gran diferencia entre “tasar” y dar una “opinión de valor”. La primera categoría

requiere las siguientes tareas:

Análisis de precios para todos los rubros en que sean

aplicables.

Investigación de circunstancias técnicas, de

mercado, etc, correspondientes a una

época anterior en 5 años, por lo menos, a la fecha del

trabajo.

Actuación conjunta con otros profesionales.

La segunda categoría es la impresión del experto

basadas en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser

comunicada de palabra o por escrito. El público a veces desconoce las diferencias entre ambas alternativas.

En general se buscan profesionales con una

experiencia no menor de tres años en la especialidad.

Títulos: se aprecia especialmente a ingenieros, arquitectos con posgrado en

valuaciones, y martilleros.

Apuntes

En España, la carrera de tasador es terciaria y se llama “Ingeniería en

Valuaciones”. En México, entre otros países, las normas exigen dos

tasaciones de distintas empresas para concretar una operación.

Tiempos de trabajo

Del análisis anual de tasaciones efectuadas por una empresa líder, surge un promedio de

3 días de trabajo de un profesional calificado

por propiedad, a lo que debe sumarse la supervisión de un

“controller”. Este último es una figura

indispensable para cualquier tasación, que

siempre debe ser firmada por dos profesionales.

La tasación de una planta industrial

importante puede demandar hasta 15

días de trabajo.

2+2=4

Valuar es determinar el valor económico que

tiene un bien o un conjunto de bienes en

una fecha precisa, para un fin establecido.Los profesionales

trabajan sobre la base de lo establecido en las

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (EEUU), y de

la normativa del Tribunal de Tasaciones

de la Nación

Los casos más comunes para tasar

-Análisis de futuras inversiones.-Arbitraje en situaciones litigiosas.-Renegociación de contratos.-Sucesiones.-Inmuebles destinados a garantías judiciales.-Divorcios vinculares.

Tasaciones: la base de los números

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Tasaciones: Al frente los supermercados40ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES


Lo que abunda no daña

La logística está que arde

Entre viviendas y el negocio hotelero

ANEXO


Falta mucho por hacer / Encuesta/ Entre las achuras, la domótica y las nubes


41

Amenities considerados primordiales, apreciables y secundarios para edificios de departamentos (Los más votados en escala ordinal)

1 al 4: considerados vitales I 5 al 9: considerados apreciables I 10 al 12: considerados secundarios

Base: 281 casos / respuestas espontáneas guiadas.*Se administró una escala de medición de actitudes en donde 1 expresa la máxima adhesión.

Solarium

SPA con gimnasio

Laundry

Circuito aeróbico

Biblioteca

Microcine

Jaula de Golf

Pileta climatizada

Cocheras

Salón de usos múltiples

Control de acceso c/personal

Solarium

Laundry

SPA con gimnasio

Circuito aeróbico

Microcine

Biblioteca

Jaula de Golf


Pileta climatizada

Cocheras


SPA con gimnasio

Laundry

Solarium

Circuito aeróbico

Microcine

Biblioteca

Jaula de Golf


Cocheras

Solarium

Pileta climatizada


SPA con gimnasio

Circuito aeróbico

Laundry

Biblioteca

Microcine

Jaula de Golf

Jóvenes 18-24 años Segmento 25-35 años Segmento 36-40 años Segmento + 40 años

Parrilla

Parrilla Parrilla

Pileta climatizada



1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Parrilla

Cocheras

% de las viviendas a estrenar sobre el total escriturado por año

Emprendimientos en el mercado - Market Share

32,9 30,7 31,019,7 18,3

22,7 24,9 28,1 31,0

0

20

40

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

% viviendas a estrenar respecto del total de escrituras


INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO

Falta mucho por hacer / Encuesta/ Entre las achuras, la domótica y las nubes

42

Altura promedio elegida por franja etárea

Tipo de vivienda de los encuestados

6 %10 %12 %18 %54 %Promedio

8 %22 %21% 13 %36 %+ 40

9%11 %21 %59 %-

6 %11 %4 %9 %70 %25 -35

9 %-11 %29 %51 %18 -24

LoftSemipisoPisoCasaDepartamentoSegmento edad

-36 40


INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO

Nota / Lo que abunda no daña

43INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / O�cinas: Lo que abunda no daña

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / Financial Times y The Economist.

Oficinas corporativas alrededor del mundo: rango de valores de alquiler AAA (u$s / m2 / mes)

172 160

121

82 75

54

37 35 32 29 24 24

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

Londres

Tokyo

Nueva Delhi

Madrid

New York

Paris

Buenos Aires

Toronto

San Pablo

Frankfurt

Santiago

México DF

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / El economista.es

Oficinas corporativas alrededor del mundo: rango de valores en venta AAA (u$s /m2)

59 .59 8

3 3 .0 0 02 8 .4 2 0

24.00017.400

15.66011.300 9.300 8.100 6.960 5.800 3.800 3.500 3.350

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Londres

TokyoParís

Hong Kong

MilanMadrid

Barcelona

Nueva Delhi

Varsovia

Nueva York

MiamiSan Pablo

Buenos Aires

México DF

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO

Nota / La logística está que arde

44INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logística está que arde

EL ADN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES:Índice de ocupación industrial en los 55 parques de la provincia de Buenos Aires (agrupados por localidad), en orden alfabético


15 14

7

15

45

1

53

73

8

17 17

104

8

20

45

6

53

73

104

8

0%0%

40%

22%

33%

46%

64%

0%

69%68%

0

20

40

60

80

100

120

A.Alsina C. Casares Alberti Alte. Brown Ayacucho Azul Bahia Blanca Benito Juarez Berazategui(Platanos)

Berisso

empresas en funcionamiento

parcelas reservadas / vendidas

vacancia



vacancia

20

0

20

40

60

80

100

120

18

9 711

22

6

14

72

8

2219

47

1915

23

10

32

16

6

14

43

28

65%

76%79%

4%

68%

47%

67%

49%

30%

36%

71%

35%

Bolí var Bragado Campana Chivilcoy Cnel.Dorrego Cnel.Suá rez Daireaux Dolores Escobar(CIPO)

Gral. Paz Gral. Pinto C. Pringles

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO







vacancia



vacancia

8

0

20

40

60

80

100

120

6

27

37

2

1519 21

17

9

2730

40

11

20 19

68

23

14

62

96

15%

0%10%

44%45%

0%0%

74%

18%26%

G. Pueyrredón H. Yrigoyen Juní n La Plata Lanús(CEPILE)

Laprida Lincoln Flandria MalvinasArgentinas

Mercedes

65%65%

0%

22%12%

64%

57%

0%2%13%

17%3%

0

50

100

150

200

250

Morón(La Cantábrica)

Navarro Olavarría Pergamino Pilar(Pque. Ind.)

Ramallo Rauch Roque Pérez Pigüe Saladillo Suipacha Tandil

78

3444

56

24

11

28

6 6

36

180

47

71

24

70

169

39

17 22

236

76

109

58

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO







vacancia

31

03 3

0 0

49

04 6

35

19

98

1

14

48 50%

81%

33%

78%

83%

100%

18%

9%

Trenque Lauquen Tres Arroyos Zárate(P. Ind.)

Zá rate(P. de Negocios)

Villarino Pilar(PILARICA)

Cañuelas La Matanza0

20

40

60

80

100

120

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO


47INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logistica está que arde

Principales parques industriales del Gran Buenos Aires:


Centro IndustrialGarín

Parque Industrial Pilarica

Parque Industrial PilarParque Industrial CIPO (OKS)

Parque Industrial Tigre

Parque Industrial Tortuguitas

Parque Industrial La MatanzaParque Industrial La Cantábrica

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO



Principales parques industriales en zonas aledañas al Gran Buenos Aires:


Parque Industrial Zárate

Parque Industrial Campana

Parque Industrial La Plata

Parque IndustrialLa Plata 2(próximamente)

Parque Industrial Cañuelas

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

ANEXO



Rubros dominantes de los 55 parques industriales de la provincia de Buenos Aires

13%

3%4%

7%8%

10%11%

12%

15%

17%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Me ta lúrgic a Se rvic io s Alim e ntic ia Co ns truc c ió n Quím ic a yla bo ra to rio s

P lá s tic a Agro indus tria s Te xtil Auto pa rtis ta s Re s to

Resto: ind.maderera, papelera, electrónica, pintura, telefonía, vidrio, grá�ca, tabacalera, bodegas, calzado, imprentas.


Total de empresas instaladas: 1.410Total de parcelas: 3.436

Vacancia: 36 %Ocupación industrial: 41 %

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

Superficie de los principales centros logísticos de Capital Federal y GBA (en m2)


420.000

180.000

165.000

90.000

81.000

80.000

60.000

50.000

47.000

45.000

40.000

40.000

33.000

26.000

21.000

17.000

17.000

10.000

9.000

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000

Exolgan**Transportes Furlong*

Centro Industrial Ruta 2Logística Esteban Echeverría

Pacheco Trade Center 3Good Park

Transportes Don PedroPlaza Logística

Pacheco Trade Center 1Centro Industrial Tigre

CELSURExologística

TransfármacoAndreani Logística

Munro Trade CenterTres de Febrero Trade Center

Pacheco Trade Center 2Román

Loginter

* Transportes Furlong: depósito y transporte de automotores. **Exolgan: terminal portuaria y de containers.En ambos casos las superficies totales se componen de metros cubiertos y descubiertos.

ANEXO


Fuente: L.J.Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo.* Por Aeropuerto Internacional de Ezeiza.

45.625

21.75717.582

9.7826.632 6.069 5.841 5.384 5.353 3.686 3.653 3.647 3.257 2.759 2.079 1.934 1.928 1.880 1.845 1.746

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Brasileños

Estadounidenses

Chilenos

Españoles

Peruanos

Italianos

Mexicanos

Franceses

Colombianos

Alemanes

Británicos

Paraguayos

Venezolanos

Bolivianos

Canadienses

Australianos

Israelíes

Ecuatorianos

Uruguayos

Japoneses

Total turistas: 152.439

Ranking de llegadas de extranjeros a la Argentina /mes de abril 2008*(en cantidad de turistas)


Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008*América

359.260

153.712

6.084 3.7630

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

América del Sur América del Norte América Central Caribe

Total América: 522.819

Nota / Entre viviendas y el negocio hotelero

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES



Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008* desde Europa

94.595

76.376

38.730

11.6187.806

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

Europa Meridional Europa Occidental Europa del Norte Europa MediterráneaOriental

Europa Central

Total Europa: 229.125

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo. * Por Aeropuerto Internacional de Ezeiza.

Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008*África, Asia, Oceanía y otros.

Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008* (en % por continente)

Total África, Asia, Oceanía y otros: 38.133

4.479

21.824

11.485

3450

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

África Asia Oceanía Otros (ONU, OEA, etc.) Total turistas enero-abril 2008: 790.077

Asia3 %

África, Oceanía y otros2 %

América66 %

Europa 29 %

Nota / Entre viviendas y el negocio hotelero

ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIAL

DIVISIÓN

OFICINAS

DIVISIÓN

INDUST

RIAS

DIVISIÓN

RETA

ILDIVISIÓN

RESIDEN

CIAL

DIVISIÓN

EMPR

ENDIMIENTO

SDIVISIÓN

TASA

CIONES

imi junio 2008 ljramos

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