ijara feasibility study

قطـــــاع االستثمـــار

دراسة جدوى مشروع تأسيس شركة تأجير تمويلي

)IJARA –(إجارة


2

U جدول المحتويات:

1- Uمقدمة

ملخص تنفيذى •

خصائص الشركة. •

د دراسة الجدوى المالية.أسس إعدا •

فى المستقبل. األثر العام على ربحية المصرف •

2- Uقانونيةدراسة الال

الشكل القانونى(قانون التأسيس/ مدة الشركة/ رأس المال) •

هيكل التمويل المقترح. •

هيكل المساهمين المقترح. •

مجلس إدارة الشركة. •

سياسة توزيع األرباح المقترحة. •

3- Uيةقيسوتدراسة الال

و مسح السوق. جداول اإلحصائيةال •

أهم الشركات العاملة وفقا لحجم رأسمالها. •

)./ انكوليسض باألداء المالى لشركات (كوربليس/التوفيقعر •

سنوات. 5حجم العقود المنفذة آلخر •

تقارير هيئة الرقابة المالية (مرفق) •

الدراسة التسويقية.خالصة •

4- Uالدراسة المالية

فروض الهيكل التمويلى . •

–مصروفات تأسيس –تنبؤات النشاط و قائمة الدخل ( إيرادات • مصروفات نشاط / تسويق / إدارية و عمومية )

سنوات . 5 –قائمة الدخل النقدية المتوقعة •

سنوات. 5 –قائمة التدفقات النقدية المتوقعة •

اإلستثمارية.أهم المؤشرات •

5- U.خالصة دراسة الجدوى


3

هـــمقدم


4

ملخص تنفيذى :أوالً : نش�أت الحاج�ة إل�ي تأس�يس ش�ركة مس�اهمة مص�رية تعم�ل 2006مع نشأة المصرف المتحد في ع�ام -

المص��ارف المص��رية الت��ي بع��ض للح��اق برك��ب Finance Leaseف��ي نش��اط الت��أجير التم��ويلي

نوك : سيتي بنك / التج�اري استحوذت علي شريحة هامة من هذا النشاط (عبر شركاتها) وأهم هذه الب

/ الش�ركة / بيريوس مصر / األهلي المص�ري بنك البركة / حاليا) QNB( الدولي / سوستيه جنرال

للربحي�ة والتوظي�ف ومثل�ت عملي�ات الت�أجير التم�ويلي راف�دا م�ؤثراً للغاي�ة SAIBالعربية المص�رفية

.في تلك المصارفاالئتماني

ق�ه اع�داد و تجهي�ز دراس�ة الج�دوى الخاص�ة بإنش�اء ش�ركة مملوك�ة وقد أخذ قطاع اإلستثمار على عات -

ش.م.م) وبالفع�ل ت�م عرض�ها عل�ى –ج�اره للت�أجير التم�ويلى ف المتحد تحت مسمى مقترح (إللمصر

لح�ين إيج�اد ش�ريك فن�ى ث�م م�ع إرج�اء التنفي�ذ 2007ف�ى س�بتمبر مجلس اإلدارة واستيفاء الموافق�ة

و ما تالها ثم الظ�روف اإلقتص�ادية و السياس�ية ف�ى 2008ة فى عام كانت األزمة اإلقتصادية العالمي

كانت عائقا دون تأسيس الشركة حتى تاريخة. 2011مصر بدءا من عام

مص�رف المتح�د للت�أجير التم�ويلى (إج�اره) بع�د التح�ديث دراس�ة الج�دوى لش�ركة الونعرض فيما يلى -

.2014يناير 22) بتاريخ 38اإلجتماع رقم (وفقا لقرار لجنة اإلستثمار و التصرف فى األصول ب

: ثانيا : خصائص الشركةم�ويلى ش�ركة مس�اهمة مص�رية متخصص�ة ف�ى عملي�ات الت�أجير التك IJARA -ج�ارهإ ش�ركة تؤسس -

Innovative –مدعوم��ة ف��ى ذل��ك بالمنتج��ات الج��اهزة المبتك��رة للتموي��ل لمختل��ف األص��ول

Customized Leasing Products – قة ألعلى معايير التشغيل الدوليةالحلول المالية المطابوكذا .

مليون جم موزعه ك�اآلتى 100جارة هى شركة مساهمة مصرية برأس مال مصدر و مدفوع اشركة -

% ) .1 صندوق العاملين بالمصرف المتحد - **%49 الشريك التنفيذى -% 50: (المصرف المتحد

تموي��ل مع��دات و الس�يارات ف��إن الش��ركة ينبغ�ى أن تس��تهدف عق��ارات و الباإلض�افة للت��أجير التم�ويلى لل -

منتجات تشغيل رأس المال العامل للمنشآت الصغيرة و التجار حسنى السمعة باإلضافة الى عمليات إع�ادة

التمويل لألصول المختلفة مدعومة فى ذلك بجودة الخدمة وبساطة ومهنية طبيعة نشاط التأجير التمويلى .

** قد تختلف النسبة الفعلية عن�د التأس�يس ف�ى ض�وء اإلتف�اق م�ع الش�ريك الفن�ى عل�ى نس�ب الملكي�ة وك�ذا حص�ص

الشركات التابعة للمصرف التى قد ترغب فى المساهمة فى الشركة.


5

ف��ى المس��تقبل عل��ى مس��توى قطاع��ات النش��اط : األث��ر الع��ام عل��ى ربحي��ة المص��رف المتح��دثالث��ا :المختلفة بالمصرف

-ل عمليات التأجير التمويلي رافداً مؤثراً للربحية علي مستوي كافة قطاعات النشاط بالمصرف :تمث

( شركات كبيرة و متوسطة / أفراد )ئتمان إلا اتقطاع . أ اآلتى : يتمثل عائد قطاع اإلئتمان بالمصرف فى

نوح�ة للش�ركة الفوائد الدائنة (م�ن وجه�ة نظ�ر المص�رف) الناتج�ة ع�ن التس�هيالت اإلئتماني�ة المم -1

وهى ذاتها الفوائد المدينة (تكلفة القروض) المستحقة على الشركة والالزمة لتمويل عملياتها :

(باأللف جم)

السنةإجمالي العمليات

رأس المال

الدفعة المقدمة 10%

هيالت تسإجمالي ال اإلئتمانية من المصرف

/ تكلفة التمويل ايراد قطاع اإلئتمان

1 175000 25000 17500 132500 14,575 2 350000 50000 35000 265000 29,150 3 525000 75000 52500 397500 43,725 4 800000 100000 80000 620000 68,200 5 900000 100000 90000 710000 78,100

حسنى السمعة و ملتزمى دفع األقساط ( بناءا على الت�زامهم ف�ى دف�ع اقس�اط الت�أجير جذب عمالء -2

التمويلى) لتلك القطاعات فى حالة انطباق شروط التمويل لتلك القطاعات عليهم .

االستثمــــــــارقطاع . بو مس�تقبل المتوقع�ة م�ن الش�ركة ف�ى ال توزيع�ات األرب�اح تعظيم ربحي�ة محفظ�ة االس�تثمار م�ن خـــــ�ـالل

. الشركة المزمع تأسيسها األرباح الرأسماليه إذا ما قرر المصرف التخارج من

ةالمستندي االعتماداتج. الستيــ�ـراد االالت والمع�دات المرتبط�ة بنشـــــــ�ـاط طرف المص�رف المتح�د عتمادات مستنديهافتـــــــــح

. التمويلى التأجيرشركة

ةـــالعمليات المصرفيد. وتعظيم إي�رادات -محل التأسيــــس -استقطاب ودائع وحسابات المورديـــــن والعمالء وحسابات الشركة

النشاط المصرفي مــن جراء ذلك بشكل عام .


6

المبدئية الدراسة القانونية


7

أ. الشكل القانونيأوال: والئحت�ه 1981لس�نة 159لش�ركات رق�م وفق�اً لق�انون ا –شركة مساهمة مص�رية –تؤسس الشركة

والئحت��ه التنفيذي��ة 1997لس��نة 8أو ق��انون ح��وافز وض��مانات االس��تثمار رق��م االتنفيذي��ة وتع��ديالتهم، عل��ي أن يتض��من غ��رض الش��ركة بش��كل واض��ح ومح��دد نش��اط الت��أجير التم��ويلي وفق��اً اوتع��ديالتهم

.اته التنفيذية وتعديالتهموالئح 1995لسنة 95الحكام قانون التأجير التمويلي رقم ق�د ألغي�ت بموج�ب أحك�ام 1997لسنة 8الحوافز و اإلعفاءات الضريبية المقررة فى قانون علماً بأن

. 2005لسنة 91قانون الضرائب على الدخل رقم

3ويراعي أن يتم قيد الشركة بسجل المؤجرين لدي الهيئة العامة لالستثمار وفقاً لم�ا ه�و وارد بالم�ادة

وتعديالته وكذا قيد العقود التي يتم إبرامها مع المستأجرين بسجالت 1995لسنة 95ن القانون رقم م

وم�ع ذل�ك –العقود لدي الجهة اإلدارية وذلك وفقاً للنماذج الموضحة بمرفقات الدراس�ة إال أن�ه يفض�ل

ال��واردة 20ة حي��ث أن الم��اد* االس��تثمار ح��وافز ب��أن ي��تم التأس��يس للش��ركة وفق��اً لق��انون – نوص��ى

) تم��نح إعف��اء م��ن ض��ريبة الدمغ��ة ورس��وم التوثي��ق والش��هر لعق��ود تأس��يس الش��ركات 8بالق��انون (

س�نوات م�ن ت�اريخ قي�دها بالس�جل 5والمنشآت وعقود القرض والرهن المرتبطة بأعمالها وذل�ك لم�دة

إلقام��ة التج��اري كم��ا تعف��ي م��ن الض��ريبة والرس��وم المش��ار إليه��ا عق��ود تس��جيل األراض��ي الالزم��ة

اإلعف�اء لم�دة س�نة م�نح ت 1981لس�نة 159م�ن الق�انون 21: الم�ادة ف�ي ح�ين أن والمنشأة الشركات

واح��دة فق��ط م��ن ت��اريخ القي��د ف��ي الس��جل التج��اري ويقتص��ر ذل��ك عل��ي رس��وم الدمغ��ة ورس��وم التوثي��ق

والشهر لعقود تأسيس هذه الشركات دون عقود تسجيل األراضي .

التأجير التمويلى و التمويل العقارى برخصة واح�دة يوص�ى ب�أن وفى حال إمكان منح ترخيص •

) 38باإلجتم�اع رق�م (ُيضمن ذلك فى غرض الشركة عند التأسيس تنفيذا لقرار لجنة اإلس�تثمار

2014يناير 22بتاريخ

المكاتب اإلستشارية المقترحة للتأسيس حال الموافقة : •

ناص�ف ) و (ع�ادلBaker Tilly سيتم طلب ع�روض أس�عار م�ن مكات�ب (وحي�د عب�د الغف�ار

حي��ث أن المس��توى ) . عل��ى أن ي��تم الرس��و عل��ى أقله��م تكلف��ة.BDOوش��ركاة) و( د. ط��ه خال��د

المهنى بين المكاتب المذكورة متقارب.

و يكل��ف المكت��ب الم��ذكور وك��يال لمؤسس��ى الش��ركة للقي��ام بكاف��ة إج��راءات تأس��يس الش��ركة و •

ين إتم��ام التأس��يس و ب��دء إج��راءات التش��غيل ث��م يرش��ح التعام��ل م��ع كاف��ة الجه��ات الحكومي��ة لح��

مراقبا لحسابات الشركة رهنا بإعتماد الجمعية التأسيسية.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ لقانوني ووكيل المؤسسين خالف ذلك .* ما لم ير المستشار ا


8

سنة قابلة للتجديد 25 : مدة الشركة . ب

: رأس المال ـ .ج

مليون جم . 300: رأس المال المصرح به

مليون جم . 100: رأس المال المصدر

/ للدفعة . مصرى مليون جنيه 25بواقع دفعات سنوية 4سيتم سداده علي

ل المقترح للشركة : هيكل التمويثانيا : تنسيب رأس المال المدفوع إلي القروض علي النحو التالي:

لرافعة الماليةا (القروض) التزامات حقوق الملكية العام

6:1 مليون 150 مليون 25 األول

6:1 مليون 300 مليون 50 الثانى

6:1 مليون 450 مليون 75 الثالث

7:1 مليون 700 مليون 100 الرابع

8:1 مليون 800 مليون 100 سالخام

ف�ي المتوس�ط 8: 1ات المماثل�ة النسبة ف�ي الش�رك لتلكالحد األقصى المصرح به علماً بأن

) لس�نة 1وتعديالت�ه بق�رار الهيئ�ة العام�ة للرقاب�ة المالي�ة رق�م ( 1995لس�نة 95(طبقا لقانون

. )24/1/2011بتاريخ 2011

كات الت�أجير التم�ويلى ش�ر رةتم إجا 15/6/2011لمالية فى ة ابعد موافقة الهيئة العامة للرقاب

عملياته��ا م��ن خ��الل عق��د ق��رض ثالث��ى األط��راف تبرم��ه م��ع أح��د البن��وك أن تم��ول بع��ض

والمستأجر التمويلى, يقوم بمقتضاه البنك بإقراض الشركة بغرض تموي�ل المس�تأجر التم�ويلى

ر و القي��ام ب��دور وكي��ل عل��ى أن يقتص��ر دور الش��ركة عل��ى تحص��يل األج��رة م��ن المس��تأج

و أن يكون الملتزم النهائى بالسداد فى مواجهة البنك ه�و المس�تأجر الضمانات نيابه عن البنك

دون حق الرجوع على الشركة.


9

**هيكل المساهمين المقترح : ثالثالس��نة 88م��ن ق��انون البن��ك المرك��زي والجه��از المص��رفي والنق��د الص��ادر ب��رقم 56وفق��اً للم��ادة

والئحته التنفيذية وتعديالتهم وكذا القواعد الصادرة م�ن البن�ك المرك�زي المص�ري بت�اريخ 2003

ف��إن ش��ركات الت��أجير التم��ويلي تع��د م��ن الش��ركات المالي��ة الت��ي ال تخض��ع للح��د 24/8/2004

% للشركات غير المالي�ة) وعلي�ة فإن�ه 40األقصى من نسبة مساهمة البنوك فيها (والمحددة بواقع

قيد علي نسبة مساهمة البنك في هذه الشركة إال من حيث ضرورة أال يق�ل ع�دد مس�اهمي ال يوجد

وفي نف�س الوق�ت ينبغ�ي إال 1981لسنة 159الشركة عن ثالثة للتوافق مع قانون الشركات رقم

عل��ي الش��ركة % لتحق��ق للمص��رف الس��يطرة52تق��ل نس��بة مس��اهمة المص��رف ف��ي الش��ركة ع��ن

مية في المستقبل وعلي ذلك يقترح أن يكون هيكل مساهمة الشركة علي وإداراتها وجمعياتها العمو

النحو التالي :

أسم المساهم م قيمة المساهمة في رأس المال

باأللف جم` نسبة المساهمة

% 50 50000 المصرف المتحد 1

49 48000 فنىالشريك ال 2

أو ص��ندوق الع��املين بالمص��رف المتح��د 3

بعة.إحدى شركات المصرف التا2000 1

100 100 000 اإلجمـــــالي -

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــإذ البد من اإلتفاق المبدئى مع الشريك الفنى على نسبة مساهمتة ولكن تم تحوطا عرض الحد األقصى لمساهمة الشريك الفنى حتى **

مضخة ذراعاً و إنما لتكون ال يفقد المصرف السيطرة . حيث أن الغرض من تأسيس الشركة ليس فقط تحقيق ربح من اإلستثمار و عمالئها . وفى حال قبول الشريك الفنى تخفيض نسبة مساهمتة فإن شركات المصرف ى المستمر للشركة للتوظيف اإلئتمان

.اهزة للمساهمة بالفرقمثل : المصرية للعقارات و العربية للعقارات و النيل للتعمير) فى مالءة ماليه جالرئيسية التابعه


10

: s PolicyDividend سة توزيع األرباح المقترحة : سيا رابعا % وفقاً للقانون . 5تدعيم االحتياطي القانوني

% سنوياً لتدعيم القاعدة الرأسمالية للشركة بشكل مستمر . 10تدعيم االحتياطي العام

م��ن رأس الم��ال الم��دفوع ي��تم إس��تخدامة لزي��ادة رأس الم��ال 50كلم��ا بل��غ اإلحتي��اطى الع��ام %

ل. و ذلك لتدعيم الشركة للتواف�ق م�ع مق�ررات تلقائيا عن طريق توزيع مجانى على رأس الما

حيث تنطبق تلك المقررات على الشركات المالية أسوة بالمصارف. 3بازل

. توزيع حصص العاملين ومجلس اإلدارة وفقاً للقانون

مع�دل التوزي�عPay-out Ratio (POR) ال�ربح القاب�ل للتوزي�ع م�ن ص�افي 50%عن�د

. سادسرباح بنهاية العام المالى الوعلى أن يبدأ توزيع األكحد أقصي

خامسا : المعايير العامة إلختيار الشريك الفنى: حسن السمعة و المالئه و سابقة الخبرة المتميزة. -1

ورة ــــــــــــــــ��ـو نظ��م العملي��ات المتط Know- Howلدي��ه قواع��د المعرف��ة بالنش��اط -2

Solid Operations & Automated System.

Complied Withتنفي��ذ عملي��ات الت��أجير المتوافق��ة م��ع الش��ريعة لدي��ه خب��رة ف��ى -3

Shareaa.

ال تموله��ا ش��ركات الت��أجير إض��افية أن يك��ون نط��اق عم��ل ش��ركة إج��ارة متض��منا أنش��طة -4

لشركة إجارة ومن أمثلة تلك األنشطة: Market – Nicheلتكون بمثابة الحاليه

مشروعات البنية األساسية . -

مولدات الكهرباء. -

تحلية المياه. اتمحط -

تطوير المدارس و المستشفيات الحكومية. -

األصول الصناعية. -

عدم وجود تضارب مصالح. -5


11

ة ــــة التسويقيــــــالدراس


12

:: نظرة عامة على اإلقتصاد الكلى و المحلى أوالً

-


13

اإلستثمار األجنبى فى القطاعات المختلفة فى مصر: -

الية:سوق األوراق الم


14

أسعار أذون الخزانة :


15

:*)2020-1990التعداد السكانى فى مصر طبقا للفئه العمرية من ( -

. ال تتضمن المصريين المقيمين بالخارج *


16

ثانيا : سوق نشاط التأجير التمويلى فى مصر: حت��ى 1/1/1997إجم��الي ش��ركات الت��أجير التم��ويلي الت��ي ت��م تأسيس��ها اعتب��اراً م��ن . أ

حصائي بحسب رأس المال علي النحو التالي :شركة تحليلها اإل 208: 30/6/2013

ون�ذكر منه�ا عل�ى مليون ج�م . 50و مليون جم 15 ما بين رأسمالهايتراوح شركة 15 −

مش�روعات الص�غيرة سبيل المثال : الصعيد , العربى اإلفريقى ال�دولى, تموي�ل, التوفي�ق لل

المتوسطة.و

ملي�ون ج�م 100ملي�ون ج�م و أق�ل م�ن 50لها ما بين أكثر م�ن شركة يتراوح رأسما 16 −

و نذكر منها على س�بيل المث�ال : المنص�ور, ).األولية ( ويمثلون قاعدة المنافسة األساسية

العربى اإلفريقى الدولى , العرفه.راية, بيريوس, بى ان بى باريبا , سوجيليس,

تعتب�ر الش�ركات الص�انعة للس�وق ملي�ون ج�م و 100شركات كبرى يزيد رأسمالها عن 7 −

يس , تكن��وليس, التوفي��ق, إنك��وليس ( و يمثل��ون ون��ذكر منه��ا عل��ى س��بيل المث��ال : كورب��ول

قاعدة المنافسة المستقبلية).

ملي�ون ج��م . وه��ى ف�ى معظ��م األح��وال 15يق�ل رأس��مالها ع��ن ش��ركة 170و أكث�ر م��ن −

ات النق��ل و المب��ردات و ش��ركات تابع��ة لش��ركات تجاري��ة متنوع��ة األنش��طة م��ا ب��ين س��يار

خاص ماكينات التصوير المتخصصة و غيرها . وعليه فإن تمويل تلك الشركات لعمالئها

.(Sales – Type Lease)بمنتجاتها فيما يعرف بأسم


17

حتى مجموع رؤوس األموال المصدرة لمشروعات التأجير التمويل في السوق المصري . ب جم منها : مليون 2943قدرة ما 2013/ 1

رأس المال المصدر بالمليون جم البيان عدد الشركات (شركات جديدة / رفع مساهمات )

580.7 2001شركات تم تأسيسها ما قبل عام 78

244.1 2001شركة تم تأسيسها عام 17

22.1 2002شركات تم تأسيسها عام 8


73.5 2004عام شركة تم تأسيسها 18







154 2011شركات تم تأسيسها عام 4

31.4- 2012شركة تم تأسيسها عام 1

0 45 2013خالل عام

2943 إجمالــــي رؤوس األموال المصدرة --

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ستثمار والمناطق الحرةالمصدر : الهيئة العامة لال *

: ومن الجدول السابق يتبين اآلتى

حت�ى نهاي�ة 2001ي ت�م تأسيس�ها خ�الل الفت�رة م�ن ين�اير أن شركات التأجير التمويلي الت −

بنسبة مليون جم 1435 ركة بإجمالى رأس مال مصدرش 100بلغ عددها تقريبا 2008

الت��دفق ف��ى رأس الم��ال . وعلي��ه تعتب��ر تل��ك الفت��ره ه��ى فت��رة ال��زخم % م��ن إجم��الي 49

ى فى مصر إستجابة للطلب المتنامى لهذا السوق الواعد .بالنسبة لسوق التأجير التمويل

تأسيس العديد من الشركات 2005, 2004، 2001 األعوام تلما سبق فقد شهدإلحاقاً −

ن ف�ي الس�وق المص�ري الرئيس�يالالعب�ين ذات رؤوس األموال الكبيرة والتي أصبحت من

، إنك�وليس أوريكس ، سيتي إضافة إلي سوجليس ، كوربوليس – التوفيق : محالياً وأهمه

. 2001عام المؤسسيين قبل


18

أهم الشركات العاملة في نشاط التأجير التمويلي مرتبة تنازلياً وفقاً لحجم رأسمالها: أ. ـثالثا

تاريخ التأسيس جمباأللف رأس المال المصدر ســــم الشركةا م

01/2/2005 250000 تكنوليس للتأجير التمويلى 1

19/4/2005 200000 فيق للتأجير التمويليالتو 2

27/3/1997 200000 إنكوليس - للتأجير التمويليالدولية 3

16/07/2007 200000 أرتوك يونيفيرسال للعقارات. 4

16/12/2003 150000 كوربليس للتأجير التمويلى. 5

18/6/2001 100000 .للتأجير التمويلي الزهراء 6

3/11/2008 100000 .أجير التمويليللتبى ان بى باريبا 7

16/12/2003 85000 .للتأجير التمويلي رايه 8

29/2/2004 80000 .للتأجير التمويلي لنيلا 9

10/79/1997 80000 .للتأجير التمويلي سوجيليس ايجيبت 10

21/8/2006 80000 .للتأجير التمويليمصر –بيريوس 11

14/12/1997 80000 .للتأجير التمويلي جى بى 12

19/6/1997 60000 .أوريكس مصر للتأجير التمويلى 13

10/5/2005 58500 .للتأجير التمويليبورت غالب 14

19/01/2009 51000 .العرفة للتنمية و اإلستثمار 15

21/08/2001 51000 .العالمية للتأجير التمويلى 16

30/9/1997 51000 .المنصور للتأجير التمويلى 17

14/6/2011 50000 .األهلى للتأجير التمويلى 18

11/10/2007 50000 .بروة مصر للتنمية العقارية 19

12/04/2005 50000 ايماك للتأجير التمويلى. 20


19

:نبذة عن أهم الشركات العاملة فى السوق (فى ضوء أحدث المعلومات المتاحة) . ب

مــويلى بقــرار الهيئــة العامــة لإلســتثمار والمنــاطق الحــرة وتباشــر تأسســت شــركة تكنــوليس للتــأجير الت: تكن��وليس -1

كأحــدى شــركات مجموعــة بيــت الخبــرة . . 1995لســنة 95وفقــًا ألحكــام القــانون رقــم التــأجير التمــويلينشــاط

العمليـات المتوسـطة والكبيـرةبجانـب كات نموًا فى هذا المجالتعد شركة تكنوليس للتاجير التمويلى أكثر الشر

األساســية واالســـتثمار نطـــاق عملياتهــا علــي مشــروعات البنيــة أغلــب وينصــب . فــى مجــال التــأجير التمــويلى

العقاري .

ة لسـن 8تأسست شركة التوفيق للتأجير التمويلى كشركة مساهمة مصـرية طبقـًا ألحكـام القـانون رقـم التوفيق : -2

مال أسـب�ركإح�دى ش�ركات بي�ت التوفي�ق القابض�ة بإصدار قانون وضمانات و حوافز اإلسـتثمار 1997

مليون جم 200: رأس المال المصدر و المدفوعمليون جم ( أربعمائة مليون جنيه مصرى). و 400: به مصرح هيكل المساهمين : −

القيمة بالجم عدد األسهم نسبة المساهمة أسم المساهم 179,999,900 17,999,900 %89.9995 ة الملتقى العربى لإلستثماراتشرك

20,000,000 2,000,000 %10 مصر –بنك البركة 1000 100 %0.0005 شركة بيت التوفيق للتنمية القابضة

200,000 20,000,000 %100 اإلجمالى

(القيمة باأللف جم) ؤجر:.يوضح الجدول التالى توزيع محفظة العقود للشركة وفقًا لنوع األصل الم النسبة 9/2013 النسبة 2012 النسبة 2011 النسبة 2010 نوع األصل

و عقارات مبانى

880,643 67.62% 1,064,711 68.85% 1,593,144 75.51% 1,850,962 71.91%

أالت و معدات و تجهيزات

243,456 18.69% 337,993 21.85% 292,232 13.85% 410,858 15.96%

و سيارات وسائل نقل

107,888 8.28% 133,836 8.65% 214,572 10.17% 302,090 11.74%

حاسب ألى ومعدات شبكات

9,993 0.76% 9,993 0.65% 9,993 0.47% 9,994 0.39%

%0 0 %0 0 0 0 %4.63 60,354 سفن تجارية %100 2,573,904 %100 2,109,941 %100 1,546,533 %100 1,302,335 اإلجمالى

% تقريباً 72ويالحظ تركز عمليات التأجير في الشركة في القطاع العقاري بنسبة

http://www.bkgroupeg.com/ar/services_1.aspx


20

طبقا ألحكام قانون ضمانات 16/12/2003تأسست الشركة كشركة مساهمة مصرية فى كوربليس : .3

جم و رأسمال مليون 270وال ئحته التنفيذية . برأسمال مرخص به 1997لسنة 8و حوافز اإلستثمار مليون جم . 150مصدر و مدفوع قدره

هيكل المساهمين : -

القيمة بالجم عدد األسهم نسبة المساهمة أسم المساهم CIB 40% 600,000 60,000,000البنك التجارى الدولى

D.E.G 22.2% 333,333 33,333,300استثمار الدول النامية بنك UBAF 16.7% 250,000 25,000,000اتحاد المصارف العربية و الفرنسية

CIB 12.1% 181,667 18,166,700صندوق التأمين للعاملين بال 13,500,000 135,000 %9 طارق عمر عزمى

150,000,000 1,500,000 %100 اإلجمالى :07/03/2013حسب المحفظة القائمة في العقود بالنسبة للقطاعات الممولة •

Diversficationويالحظ حسن توزيع العقود علي قطاعات نشاطات

% جم فالقيمة المؤجرة باألل القطاع

%0.02 390 البنوك

%0.45 8,851 المواد األولية %7.50 146,532 الكيماويات %9.60 187,626 اإلنشاءات

%2.50 48,930 الخدمات المالية بإستثناء البنوك

%5.72 111,764 األغذية والمشروبات

%1.99 38,949 الحكومات والسفارات و المنظمات الغير حكومية %4.60 89,849 األدوية والصحة

%12.54 245,154 المعدات الصناعية

%0.06 1,088 اإلعالم

%5.69 111,143 البترول والغاز

%4.82 94,287 سلع استهالكية و أدوات منزلية

%24.83 485,284 العقارات

%6.31 123,268 تجارة التجزئة %6.92 135,143 خدمات

%0.21 4,168 تكنولوجيا المعلومات %4.56 89,046 تاالتصاال

%1.26 24,538 السياحة %0.42 8,208 مرافق

%100.00 1,954,218 إجمالي


21

كشركة مساهمة مصرية طبقا ألحكام 30/3/1997إنكوليس: تأسست شركة إنكوليس للتأجير التمويلى فى .4مليون جم و رأس المال 500والئحتة لإلستثمار. رأس المال المصرح بة : 1989لسنة 230القانون رقم

مليون جم . 200مليون جم و رأس المال المدفوع : 250المصدر:

هيكل المساهمين: -

القيمة بالجم عدد األسهم نسبة المساهمة أسم المساهم 40,381,440 4,038,144 %20.19 بنك الشركة المصرفية العربية الدولية

30,076,020 3,007,602 %15.04 مصربنك 19,999,990 1,999,999 %10 بنك فيصل اإلسالمى المصرى

19,999,999 1,999,999 %10 الشركة العربية لإلستثمار 18,265,270 1,826,527 %9.13 عباس محمد عباس زكى

17,279,990 1,727,999 %8.64 البنك البريطانى العربى التجارى 17,611,300 1,761,130 %8.81 تأمينشركة مصر لل

15,209,870 1,520,987 %7.60 شركة مصر لتأمينات الحياة

14,400,010 1,440,001 %7.20 بنك اإلستثمار القومى 5,760,010 576,001 %2.88 شركة الرواس للمقاوالت و التجارة

1,016,110 101,611 %0.51 آخرون 200,000,000 20,000,000 %100 اإلجمالى

:07/03/2013حسب المحفظة القائمة في العقود بالنسبة للقطاعات الممولة •

% القطاع %7.00 البنوك

%6.00 المواد األوليةو المقاوالت اإلنشاءات 10.00%

%3.00 الخدمات المالية بإستثناء البنوك %12.00 العقارات %11.00 االتصاالت %10.00 السياحة

%7.00 التبغسسات التعليميةالمؤ 6.00%

غذية و المشروباتاأل 5.00% %4.00 بترول و الغاز الطبيعىال

%3.00 الطباعة %6.00 سيارات و المواصالتال

%6.00 المنتجات البالستيكية و الصناعات العامة %2.00 متاجر الجملة

%2.00 األدوية و الخدمات الطبية %1.00 الغزل و النسيج

%100.00 إجمالي


22

وكذلك الحال فإن الشركة لديها توزيع مقبول للعقود علي قطاع�ات النش�اط وإن قطاع�ات العق�اري

والسياحه واالتصاالت تمثل نحو نصف العقود والمقاوالت واإلنشاءات

التحليل المالى و أهم المؤشرات المالية ألنشط الشركات العاملة بالسوق المصرى : : رابعا

(القيمة باأللف جم) : وربليس للتأجير التمويلشركة ك -1

تمت إعادة تبويب بعض البنود في الميزانية وقائمة الدخل وذلك بحيث تمت معالجة أثر التعديالت التي يتطلبها المعيار ى أسس المعيار الدولي األقرب لطبيعة عمليات شركات التأجير التمويلي؛ المصري، وٕاعادة التبويب إل

حيث أنها مؤسسة مالية تقوم بإقراض شركة أخرى بنسبة من قيمة أصل إنتاجي وذلك مقابل عائد دائن يمثل إيرادن إيرادات الشركة شركة التأجير التمويلي، وعلى هذا األساس تم خصم بند إهالك األصول المؤجرة تأجيرًا تمويليًا م

وكذلك من مصروفاتها.

يمثل المبلغ الذي تم إقراضه استثمارًا لشركة التأجير التمويلي يتم تمويله من خالل االقتراض البنكي، ولذا تمإظهار بند األصول المؤجرة تأجيرًا تمويليًا بالصافي بعد خصم مجمع اإلهالك وتسوية عقود التأجير التمويلي،

ستثمار الصافية المتسقة مع المعيار الدولي والتي تمثل رصيد االلتزام القائم على المستأجرين.لتبقى قيمة اال

2009 2010 2011 30/09/2012 2009 2010 2011 30/09/2012 صول األ

المتداولة24994 142518 69981 66618

التزامات متداولة (بدون البنوك)

38663 111187 103237 76359

صول األ الثابتة

1107199 959388 1416487 14472872 التزامات بنكية

قصيرة األجل470,312 211,427 320,092 348522

التزامات طويلة

األجل (بدون البنوك)

25841 34108 36013 31130

التزامات بنكية

طويلة األجل505,471 596,410 855,438 905586

حقوق صافي

المساهمين91906 148774 171688 177893

إجمالي األصول

1132193 1101906 1486468 1539490 إجمالي

لتزامات اال وحقوق الملكية

1132193 1101906 1486468 1539490


23

أهم المؤشرات المالية:

2009 2010 2011 2012 Annualized

Net Revenues 103,981 180,220 159,654 202021)صافي اإليرادات ( %26.54 %11.4- %73.3 ــ (Sales Growth)معدل نمو المبيعات

نسبة تكلفة المبيعات / المبيعات بعد اعتبار المصروفات التمويلية ضمن التكلفة

73.14% 46.11% 68.75% 74.96%

5958 40168 16074 13300 (NPAUI)صافي الربح / الخسارة ROS( 5.7% 22.3% 10.1% 6.58%العائد على المبيعات (

Sales / Assets 0.09 0.16 0.11 0.1معدل دوران األصول Assets / Equity 12.32 7.41 8.66 8.65

ROE( 6.5% 27.00% 9.4% 5.6%العائد على حقوق الملكية (

حدث إلى زيادة اإليراد ولذا تؤدي العقود األ هو التناقصالمثبت بقائمة الدخل لكل عقد االتجاه الطبيعي للعائد -. أي أن تطور اإليرادات ، ومساهمة أقل في السنوات األخيرةعقدفي السنوات األولى من ال المثبت في قائمة الدخل

يعد متغيرًا تابعًا لتفاصيل محفظة العقود القائمة. ليس من زاوية تحليلها قطاعيًا وٕانما -عوائد المدينة الكذلك و - .أعمارها: (تاريخ اإلنشاء والمتبقي من مدة العقد)

مصري والدولي، إال أنه تجدر اإلشارة إلى أن شركات التأجير التمويلي على الرغم من االختالفات بين المعيارين ال -ولذا فإن مجمل الربح الفعلي هو الفرق بين -كما هو حال البنوك التجارية -تقوم باالقتراض ألجل اإلقراض

لكن العائدين الدائن والمدين. تم فصل العوائد المدينة عند التبويب لغرض احتساب مؤشرات خدمة الدين، و يتبين تحقيق نسب نسبة تكلفة المبيعات / المبيعات بعد اعتبار المصروفات التمويلية ضمن التكلفةباحتساب

%.54%، و27مجمل ربح مرتفعة تراوحت بين

–معدل دوران األصول –بتحليل العائد على حقوق الملكية إلى مكوناته األساسية (معدل العائد على اإليرادات -) نجد أن تذبذب المؤشر يرجع باألساس إلى تذبذب العائد على اإليرادات لألسباب سالفة الذكر، فمع الرافعة المالية

الوضع في االعتبار الثبات النسبي لمعدل دوران األصول طوال فترة التحليل، نجد أن العائد على حقوق الملكية رتفاع العائد على المبيعات إلى أربع %، برغم انخفاض الرافعة المالية، وذلك بسبب ا27إلى 2010ارتفع عام

رغم عدم 2011% عام 9.4. كذلك انخفض العائد على حقوق الملكية إلى 2009أضعاف ما كان عليه عام حدوث تغير جوهري بالرافعة المالية بسبب انخفاض العائد على المبيعات، إال أن الشركة ناجحة وصاحبة مركز

خون رأس مال إضافي بإنتظام.زاماتها في موعدها وأصحاب رأس المال يضمتميز في السوق وقادرة على سداد الت

ظهور رأس المال العامل بالسالب:هــو عــدم إظهــار جــزء مــن "رصــيد محفظــة األصــول المــؤجرة" ضــمن فــي ظهــور رأس المــال العامــل بالســالبالســبب -

اط التــي ستســدد خــالل العــام مــن األقســ Principalاألصــول المتداولــة، وهــو يمثــل نصــيب أصــل مديونيــة العمــالء التالي.


24

-الهيكل التمويلي :

مليون جم. 35بسبب زيادة رأس المال بقيمة 2010انخفضت الرافعة المالية عام -

مليون جم بسبب زيادة االقتراض 45برغم زيادة رأس المال بقيمة 2011عاودت الرافعة المالية االرتفاع عام -ام الحدود الممنوحة من البنوك خالل نفس العام لتمويل عقود التأجير الجديدة، فحسب طبيعة النشاط يتم استخد

لتمويل العقود الجديدة.

)، ويقوم 1:8ولكن بصفة عامة تلتزم الشركة بالمتطلبات الرقابية الخاصة بالرافعة المالية (أال تتعدى نسبة - أصحاب رأس المال بتقديم الدعم المستمر بزيادة رأس المال.

( القيمة باأللف جم) شركة التوفيق للتأجير التمويلى : -2

2009 2010 2011 As of 30/09/2012

7.22 7.03 5.64 10.88 إجمالي البنوك/حقوق الملكية

11.32 6.41 7.66 7.65 (Financial Leverage)الرافعة المالية

7.65 7.88 6.81 6.94 الرافعة المالية المعدلة طبقًا للمتطلبات الرقابية

سبتمبر 2012 2011 2010 2013

سبتمبر 2012 2011 2010 2013

االصول المتداولة

127,743 86,664 59,979 64,200 التزامات

متداولة (بدون البنوك)

38,016 37,627 70,564 83,534

االصول الثابتة

1,200,637 1,352,137 1,920,121 2,262,622 امات بنكية التز

قصيرة األجل177,088 217,352 300,127 426,088

التزامات طويلة األجل (بدون

البنوك)24,833 39,197 138,279 199,451

التزامات بنكية طويلة األجل

871,778 954,925 1,237,241 1,384,528

صافى حقوق

المساهمين216,665 189,700 233,889 233,221

مالى اج األصول

1,328,380 1,438,801 1,980,100 2,326,822 اجمالى

اإللتزامات وحقوق الملكية

1,328,380 1,438,801 1,980,100 2,326,822


25

(القيمة باأللف جم) -التعليق على المؤشرات : 2013 سبتمبر 2012 2011 2010

Net Revenues 254,004 248,864 318,606 286,460)افى اإليرادات (ص ---- 2(% 28%( ---- (Sales Growth)معدل نمو المبيعات

16.1% 14.7% 14.4% 14.4% (GPM)مجمل الربح / المبيعات 5% 4.5% 5% 7.1% (EBIT/Sales)ربح التشغيل (قبل الفوائد و الضرائب)/المبيعات

148,703 140,157 175,232 164,275 (EBITDA)قبل الفوائد و الضرائب و االهالك واالستهالك صافى الربح صافى الربح قبل الفوائد و الضرائب و االهالك واالستهالك /اإليرادات

(EBITDA/Revenues) 58.54% 56.32% 55% 57.35%

48,618 17,043 13,802 17,646 (NPAUI)صافى الربح / الخسارة ROS( 6.4% 6.8% 4.3% 6.2%ئد على المبيعات (العا

ROE( 7.5% 9.0% 5.9% 7.6%العائد على حقوق الملكية (

تذبذب نسبة النمو فى اإليرادات المحققة سنويًا طوال فترات التحليل على الرغم من إتجاه حجم محفظة عقود - . التأجير التمويلى إلى الزيادة طوال نفس الفترة و ذلك وفقًا لألتى:

إنخفضت إجمالى اإليرادات المحققة و إن كان إنخفاضًا طفيفًا حيث إنخفضت اإليرادات فى 2011فى عام -% فقط , مع الوضع فى اإلعتبار أن إجمالى اإليرادات المحققة تتضمن إهالكات 2بنسبة 2011عام

د إستبعادها من اإليردات نجد االصول المؤجرة باإلضافة إلى إيرادات العوائد المستحقة على العقود و التى عنالشركة % تقريبًا و الجدير بالذكر أن 2.4ألف جم بنسبة زيادة قدرها 116,374صافى اإليراد المحقق يبلغ

باإلضافة إلى العقود الخاصة بتحمل المخاطر جم مليون 244بحوالى عقد 82عدد قد تمكنت من إبرامإرتفعت اإليرادات المحققة 2012فى عام . 2011 خالل عام )Risk Sharing Agreementالناشئة (

بشكل ملحوظ نتيجة العوامل األتية:.

o األمر الذى أدى 2011نوفمبر 29إرتفاع أسعار الكوريدور وفقًا لقرار البنك المركزى المصرى بتاريخ %.9.75% إلى 9من نسبة إلى إرتفاع متوسط سعر الكوريدور

o 36.43بنسبة 2012لشركة بإبرامها فى عام إرتفاع محفظة العقود التى قامت ا.%

o نتيجة إرتفاع حجم محفظة العقود.59.73إرتفاع مصروفات إهالك االصول المؤجرة بنسبة %

% 33.61بلغ 2012ة قد حققت نموًا فى اإليرادات فى عام كنجد أن الشر اإليراداتإذا تم إستبعاد إهالك االصول المؤجرة من بمبلغ بعد إستبعاد إهالكات األصول المؤجرة إيرادات 2013من عام التسعة شهور األولىالل و قد حققت الشركة خ

.2012مقارنة بالفترة المماثلة من عام % 20.59جم بزيادة قدرها ألف 143,662


26

-الهيكل التمويلي : 2010 2011 2012 9/2013

4.93 6.36 7.13 8.58 (Gearing)إجمالي الديون المكلفة/حقوق الملكية 5.13 6.58 7.47 8.98 (Financial Leverage)الرافعة المالية

طوال إلى اإلرتفاع كًال من مؤشرى الرافعة المالية و مؤشر إجمالي الديون المكلفة/حقوق الملكية إتجاه - بشكل واضح و ذلك نتيجة عاملى إرتفع هذين المؤشرين 2011فى عام سنوات التحليل.

o مليون 44% نظرًا لقيام الشركة بإجراء توزيعات لألرباح بمبلغ 12.44الملكية بنسبة إنخفاض حقوقو يعزى هذا اإلرتفاع إلى إرتفاع 2010و التى تمثل توزيعات األرباح المستحقة عن عام ًا جم تقريب

.الناتج من أرباح التوريق 2010المحقق فى عام )NPAUIبعد البنود الغير عادية ( صافى الربح

o إنعكاسًا من زيادة حجم إجمالى حجم محفظة العقود 13زيادة التسهيالت اإلئتمانية المستخدمة بنسبة % %.18.75الممولة و التى إرتفعت بنسبة

إستمر هذا المؤشر فى اإلرتفاع نتيجة إرتفاع حجم التسهيالت اإلئتمانية متوسطة 2013و سبتمبر 2012فى عام إلى مبلغ 2011ألف جم فى عام 1,172,277ة و التى إرتفعت من مبلغ األجل الحاصلة عليها الشرك

على الترتيب. و جاء هذا 2013, سبتمبر 2012ألف جم فى عام 1,810,616ألف جم و 1,537,368ألف جم 463,962ألف جم , 563,408اإلرتفاع لتمويل الزيادة فى حجم األصول المؤجرة و التى إرتفعت بمبلغ

على الترتيب. 2013, سبتمبر 2012فى عام

(القيمة باأللف جم) للتأجير التمويل : شركة انكوليس -3

2010 2011 2012 2010 2011 2012

صول األ المتداولة

25,830 48,243 46,979 التزامات متداولة

(بدون البنوك)58,936 46,753 42,287

صول األ الثابتة

2,396,866 2,289,069 2,221,941 التزامات بنكية قصيرة األجل

391,535 464,497 512,010

التزامات طويلة

األجل (بدون البنوك)

54,118 64,861 43,413

التزامات بنكية طويلة األجل

1,599,800 1,406,849 1,273,904

حقوق صافي

المساهمين318,307 354,352 397,306

ماليإج األصول

2,422,696 2,337,312 2,268,920

إجمالي لتزامات اال

وحقوق الملكية

2,422,696 2,337,312 2,268,920


27

(القيمة باأللف جم) أهم المؤشرات المالية:

2010 2011 2012

Net Revenues 441,483 442,781 401,850)صافي اإليرادات ( 0.3% -9.2% - (Sales Growth)معدل نمو المبيعات

نسبة تكلفة المبيعات / المبيعات بعد اعتبار المصروفات التمويلية ضمن التكلفة

72.8% 75.8% 75.6%

62,051 59,224 65,021 (NPAUI)صافي الربح / الخسارة ROS( 14.1% 13.4% 16.2%العائد على المبيعات (

Sales / Assets 0.18 0.19 0.18معدل دوران األصول Assets / Equity 7.61 6.60 5.71

ROE( 19.5% 16.7% 16.4%العائد على حقوق الملكية (

-الهيكل التمويلي :

2010 2011 2012

4.50 5.28 6.26 إجمالي البنوك/حقوق الملكية

6.61 5.60 4.71 (Financial Leverage)الرافعة المالية

4.97 5.95 7.13 الرافعة المالية المعدلة طبقًا للمتطلبات الرقابية


28

السابق تحليلها طبقا العامله في السوق ، شركات التأجير التمويلى ألهم تحليل مقارن لألداء المالى :المتاحةللقوائم المالية

( القيمة باأللف جم)

البيان التوفيق

30/9/2013 كوربوليس

30/9/2012 إنكوليس

31/12/2012

2,268,920 1,539,490 2,326,822 مجموع الميزانية

2,118,903 1,442,287 2,258,622 أصول ثابتة مؤجرة

1,785,914 1,254,108 1,810,616 تسهيالت بنكية

150,000 150,000 150,000 رأس المال المدفوع

397,306 177,893 233,221 حقوق الملكية

401,850 202,021 286,460 إليراداتإجمالى ا

65,021 13,300 17,646 صافى الربح

%3 %1.33 %1.07 *معدل العائد على األصول

%16 %10 %10.13 *معدل العائد على حقوق الملكية

100 100 10 القيمة األسمية للسهم

43.3 11.86 1.56 *(جم) نصيب السهم من الربح

بات الرافعة المالية وفقا للمتطل الرقابية

8.5 (*) 7.65 4.97

ألغراض المقارنة لكل من التوفيق و كوربوليس.لتلك المعدالت Annualizationتم عمل •

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ(*) تزيد الرافعه الماليه للتوفيق عن المعدل بسبب حصولها علي تمويل إسالمي من البن�وك (مرابح�ات)

م��ن قيم��ة التس��هيل تك��ون حمل��ه بالعوائ��د الت��ي إذا م��ا اس��تنزلتواإلفص��اح ع��ن قيم��ة التس��هيالت م الشركة في حدود المعيار وهذا محل بحث إدارة الشركة حالياً


29

سنوات : 5لعقود المنفذة آلخر : حجم اخامسا •

2012 2011 2010 2009 2008 النشاط

2,648 3,369 2,817 1,036 995 عقارات و أراضى

2,279 1,539 2,795 53 0 طائرات/بواخر عائمة

1,144 1,065 367 335 35 معدات و أجهزة طبية

1,048 902 1,028 662 990 سيارات بأنواعها

392 804 889 508 719 معدات ثقيلة

257 801 293 536 919 خطوط انتاج

116 106 249 253 103 ماكينات تصوير و فاكسات

0 0 0 0 70 مولدات كهربائية*

7 0 0 47 0 المال المعنوى

106 105 56 149 0 أخرى

7,996 8,691 8,494 3,579 3,831 اإلجمالى

.1997لسنة 10مزاولة أعمالها بموجب القانون 1/7/2009 بدأت " الهيئة العامة للرقابة المالية" اعتبارا من*

.1/7/2009تم دمج بند مولدات كهربائية مع بند معدات ثقيلة اعتبارا من *

مقارنا بالربع اآلخير عن عام 2013: تقرير هيئة الرقابة المالية ( الربع األخير عن عام سادسامرفق ) – 2012


30

ة :سابعا: نتائج الدراسة التسويقي

الت��أجير التم��ويلى ه��و أداة م��ن أدوات التموي��ل بالمص��ارف يل��زم لممارس��ته تأس��يس ش��ركة .1

كما فعلت المصارف المصرية الرائدة .متخصصة

تنفرد شركة التوفيق للتأجير التمويلى بممارسة نشاط الت�أجير التم�ويلى المتواف�ق م�ع الش�ريعة .2

له�ذا الن�وع م�ن ف�ى الس�وق تمويلي�ةبالسوق المصرى مم�ا يش�ير ال�ى وج�ود فج�وة اإلسالمية

التمويل يستطيع المصرف المتحد أن يغطى جزء كبير منها.

% تقريب�ا م�ن إجم�الى متوس�ط 48تسيطر عقود السيارات و المبانى و العق�ارات عل�ى نس�بة .3

و الطلب عليها متنامى ومن الجدي التنويه إلي�ه هى قطاعات نشطةعقود التأجير التمويلى . و

دد : إدراج الحكوم��ه المص��رية ب��أن تنش��يط الطل��ب عل��ي القط��اع العق��اري يتبع��ه ف��ي ه��ذا الص��

تس��ريع النم��و عل��ي مس��توي اإلقتص��اد الق��ومي حي��ث أن ه��ذا القط��اع بطبيعت��ه إذا ت��م تنش��يطه

ينعكس ذلك علي زيادة الطلب علي مئات الصناعات والخدمات بالتبعيه كما يؤدي نسبياً للح�د

من معدالت البطاله .

كات التأجير التمويلى الرائدة بزيادة رأسمالها ع�دة م�رات عل�ى م�دار الخم�س س�نوات قيام شر .4

الس��ابقة باإلض��افة ال��ى النم��و الملح��وظ لعملي��ات التوري��ق الت��ى تس��تخدم ك��أداة تمويلي��ة رئيس��ية

( ت�م إكتت�اب المص�رف ف�ى العدي�د منه�ا) يعتب�ر مؤش�را ع�ن تن�امى لشركات التأجير التمويلى

نشاط التأجير التمويلى. الطلب باضطراد على

فى حالة تركيز الشركة على أنشطة السيارات / العقارات/ الطاقة , فإنه من المتوقع فى ضوء .5

معدالت النمو المستمر لهذة األنشطة أن تحصل شركة إيجارة على شريحة مناسبة من السوق

فق�ا إلس�تراتيجية فى ضوء المستهدف فى الدراسة المالي�ة له�ا ف�ى الع�ام األول لب�دء النش�اط وو

تسويقية فعالة و مؤثرة عند التنفيذ الفعلى.

يؤدى زيادة معدل نمو الناتج القومى مع إنخفاض معدل نمو الس�كان إل�ى زي�ادة متوس�ط دخ�ل .6

الفرد مؤشرا عن تنامى الطلب المستقبلى على العقارات و السيارات .

تن�امى محفظ�ة الت�أجير التم�ويلى يتالحظ من التحليل المالى للشركات الرائدة السابق توضيحة .7

بشطل مطرد خالل سنوات المقارنة و م�ا يتبع�ة م�ن تن�امى عوائ�د و مؤش�رات الربحي�ة . م�ع

بقاء الرافعة المالية فى حدود المصرح من الرقابة المالية .

ال�ى 2008ملي�ون ج�م ف�ى ع�ام 3,831إرتفع حجم العقود المنفذة آلخ�ر خم�س س�نوات م�ن .8

% تقريبا.109بمعدل نمو تراكمى يصل الى 2012عام مليون جم فى 7,996


31

: خالصة الدراسة التسويقية : ثامنا تمثل النتائج السابقة جميعها دالئل علي وجود فجوة متوقعه في سوق أو نشاط التأجير التمويلي في

ص�ولها جدوى تأسيس الشركة وح –مبدئياً –مصر خالل الفترات المالية المقبلة األمر الذي يبرر

عل��ي ش��ريحة (حص��ة) تس��ويقية مناس��بة والس��يما ف��ي مج��االت العق��ارات , الس��يارات ، ماكين��ات

التصوير والفاكس ، اآلالت ومعدات البناء كما يمكن للشركة أن تستخدم االستراتيجيات التالية ف�ي

هذه األنشطة :

اً بالش��ركات ف��ي نش��اط الس��يارات استرش��اد Follow The Leaderإس��تراتيجية إتب��اع القائ��د .1

التابعة للمصارف التي ته�يمن عل�ي ه�ذا النش�اط حالي�اً (س�يتي بن�ك ، سوس�تيه جن�رال ، التج�اري

الدولي) .

مصر –إتباع نفس اإلستراتيجية في نشاط تأجير ماكينات التصوير والفاكسات لشركة زيروكس .2

فاً .عن طريق ترويج منتجات المنافسين لها من خالل الترتيبات المشار إليها سل

عل��ي ش��ريحة تس��ويقية –ع��ن طري��ق القط��اع اإلس��المي بالمص��رف –إمك��ان الحص��ول بس��هولة .3

ع��ن نش��اط الت��أجير التم��ويلي المتواف��ق م��ع Market Nicheمناس��بة له��ا باتب��اع إس��تراتيجية

الشريعة اإلسالمية حيث تكاد تنفرد شركة التوفيق به حالياً .

في مص�ر لتك�ون ذراع�اً اس�تثمارياً له�ا للتواف�ق م�ع بعض الشركات أسستها بعض البنوك العاملة .4

قواعد البنك المركزي وقانون التأجير التمويلي وأهمها :

التوفيق

إنكوليس كوربوليس

مصر -بيريوس

مصر -سوجليس سيتي للتأجير التمويلي


32

الدراســـــة الماليــــــة


33

الدراسة الماليةأسس إعداد

إعداد دراسة الجدوى المالية:أوال :فروض

بنهاي�ة كح�د أدن�ى مليون جم 175تخطط شركة إجاره تأمين محفظة من األصول المؤجرة تصل الى -

) عق��ارات 1. وعل��ى أن تك��ون األص��ول مقس��مة ال��ى خم��س أقس��ام رئيس��يه : ( 2015الع��ام الم��الى

) مع��دات اإلتص��ال و 4%) , (27) س��يارات (3%) (34) آالت ومع��دات (2% ) (34ومب��انى (

%).5تكنولوجيا المعلومات (

3)من المتوقع أن تتع�رض المحفظ�ة لثالث�ة مراح�ل م�ن النم�و طبق�ا لنم�وذج الت�دفقات النقدي�ة الح�رة -

Stages FCFE model) : بالشكل اآلتى

%.20مرحلة عالية النمو تستمر لعامين بمعدل -

%/للعام .7نخفاض مرحلة انتقالية لمدة عامين بإ -

% من العام الخامس وما تاله.5مرحلة النمو المستقر عند -

م��ن قط��اع اإلس��تثمار تش��تمل عل��ى إفت��راض مع��دل خص��م بالدراس��ة اإلفتراض��ات الرئيس��ية الموض��وعة -

WACC وت��م إحتس��اب القيم��ة 9.83ل��يعكس تكلف��ة التس��هيالت البنكي��ة و تكلف��ة رأس الم��ال عن��د . %

Residual Income –عل��ى أس��اس اإلي��راد األساس��ى المتبق��ى Terminal Valueالنهائي��ة

Model- وعلي�ه وص�ل مع�دل العائ�د 5مضاعفا بطريقة جوردون جروث عند معدل نم�و مس�تمر . %

% مبنيا على أساس صافى التدفقات النقدي�ة المتول�دة للنش�اط خ�الل فت�رات التنب�ؤ 39الى IRRالداخلى

المالى .

شهر (مثال العقارات). 120) الى ITشهر (مثال معدات ال 24تراوح من التأجير ت متوسط آجال -

% م�ن مجم�ل إي�راد النش�اط وهم�ا إي�راد عمول�ة ش�ركات 1.5 تمث�لثالث مص�ادر اخ�رى لإلي�رادات -

الت��أمين (الدالل��ة) و عمول��ة ش��راء أص��ول م��ن الم��وردين (الخص��م المكتس��ب)و عمول��ة ترتي��ب عق��ود

تأجير.

م��ات و حق��وق الملكي��ة لتموي��ل األص��ول الم��ؤجرة وذل��ك بش��رط األ تتع��دى س��وف ي��تم اس��تخدام اإللتزا -

ف�ى 1995لس�نة 95خالل فترة التشغيل وفقا لمحددات الق�انون رق�م 8:1عن F/Lالرافعة المالية

شأن التأجير التمويلى , مع مراعاة النمو التدريجى المتوازن منذ التأسيس.


34

ركة ومصادر تمويل العمليات: فروض الهيكل التمويلي للشثانيا

ـ النمو التدريجي لنشاط الشركة واالستخدام األمثل لرأس المال ومصادر التمويل ب�أن تك�ون نس�بة

(خالل السنوات الثالث األولى للمشروع 6: 1رأس المال المدفوع : المصادر الخارجية للتمويل

نة الخامس�ة وه�ي النس�بة األكث�ر ش�يوعاً في الس� 8: 1في السنة الرابعة ثم 1 : 7يتم زيادتها إلى

في الشركات المماثلة .

أقس�اط س�نوية 4مليون جم عل�ي 100وتحقيقاً لذلك سيتم افتراض سداد رأس المال المصدر البالغ

ملي�ون ج�م س�نوياً وذل�ك لتخف�يض تكلف�ة رأس المـــــ�ـال 25متساوية بدءاً من عام التأسيس بواقع

تب��ار أن الف��رض األساس��ي ف��ي االس��تثمار أن تك��ون تكلف��ة رأس الم��ال الم��دفوع لح��دها األدن��ى باع

تكلفة االقتراض وعلى النحو التالي : >المدفوع

باأللف جم

5 4 3 2 1 مصادر التمويل 100,000 100,000 75,000 50,000 25,000 رأس المال المدفوع

800,000 700,000 450,000 300,000 150,000 اقتراض 900,000 800,000 525,000 350,000 175,000 اإلجمالي

تفت��رض الدراس��ة المالي��ة أن عملي��ة التوظي��ف واالقت��راض ت��تم بش��كل مس��تمر أى أن المب��الغ

المحصلة من العمليات يعاد توظيفها فوراً وكذا فإن سقف االئتمان الممن�وح للش�ركة مس�تغرق

بشكل مستمر وعلي النحو التالي :

مص��ادر تموي��ل مختلف��ة وهم��ا : رأس الم��ال , 3لياته��ا عل��ى س��تعتمد الش��ركة ف��ى تموي��ل عم

تسهيالت بنكية, متحصالت توريق الحقوق المالية المحالة (فى المستقبل).

تم اإلعتماد على رأس المال و التسهيالت البنكية فقط فى الجدول المبين أعاله وذلك وعلى أن

من العام السادس).تبدأ عمليات التوريق بعد أعوام التنبؤ المالى ( بدءا

ت��م افت��راض تن��وع محفظ��ة األص��ول الممول��ة م��ن قب��ل الش��ركة لتخف��يض معام��ل اإلرتب��اط و

وت�م (Risk –Adjusted Basis)الوصول ألقصى عائد عل�ى أس�اس المخ�اطر المرتبط�ة

اعتبار نسب التمويل على أساس حرك�ة الس�وق الفعلي�ة خ�الل فت�رات التنب�ؤ الم�الى كم�ا مب�ين

الى:بالجدول الت


35

نسبة التمويل ؤجرةماألصول القيمة التمويل

)1في السنة (قيمة التمويل

)2في السنة (قيمة التمويل

)3في السنة (قيمة التمويل في

)4السنة (قيمة التمويل في

)5السنة ( 306,000 272,000 178,500 119,000 59,500 %34 أصول عقارية 306,000 272,000 178,500 119,000 59,500 %34 آالت ومعدات

153,000 136,000 89,250 59,500 29,750 %17 سيارات ومعدات نقل 90,000 80,000 52,500 35,000 17,500 %10 نظم معلومات

45,000 40,000 26,250 17,500 8,750 %5 بنية أساسية وأخرى 900,000 800,000 525,000 350,000 175,000 %100 اإلجمالي

ستخدام األرباح الموزعة في استيفاء سداد أقساط رأس المال المستحقة .ـ جواز ا

: معدالت نمو محفظة التأجير التمويلى

)20-6السنة ( )5السنة ( )4السنة ( )3السنة ( )2السنة ( )1السنة ( ؤجرةماألصول ال%100 %34 أصول عقارية 50% 52% 12.5% 5% %100 %34 آالت ومعدات 50% 52% 12.5% 5%

%100 %17 سيارات ومعدات نقل 50% 52% 12.5% 5% %100 %10 نظم معلومات 50% 52% 12.5% 5%

%100 %5 بنية أساسية وأخرى 50% 52% 12.5% 5% نسب النمو المرتفعة فى أول أربع سنوات غير عائدة لعائدات النشاطات وإعادة التشغيل ب�ل

ة التأس�يس وذي�ادة ك�ل م�ن رأس الم�ال و التس�هيالت البنكي�ة مرتبطة بشكل طبيعى بمرحل�

المستخدمة بالشكل الموضح بالهيكل التمويلى عالية.

ت�م إفت�راض نس�بة النم�و المس�تمرة(Sustainable Growth Rate) وه�ى 5عن�د %

متوسط نمو معدل الناتج القومى و قدرات الشركة للنمو من إعادة اإلستثمار و تحسب من

( العائد على حقوق الملكية * نسبة اإلحتفاظ) . حاصل ضرب


36

تنبؤات النشاط و قائمة الدخل: : ثالثا

Finance Lease Rateـ عائد التأجير يتمثل عائد التأجير التمويلى فى الفائدة الدائنة على األصول الم�ؤجرة تمويلي�ا . وتن�وى الش�ركة اس�تهداف

ة والكبي�رة ذات الس�معة الحس�نة وع�ادة م�ا تقت�رض تل�ك الش�ركات قاعدة عمالئها من الش�ركات المتوس�ط

بأسعار تنافسية ( عوائد منخفضة) كعالقة طردية م�ع المخ�اطر المرتبط�ة (مخ�اطر منخفض�ة) ويت�راوح

% فوق متوسط سعر الكوري�دور . وت�م إفت�راض متوس�ط س�عر اإلق�راض 6% الى 2سعر العائد ما بين

% .14(العائد الدائن ) عند تتمث��ل التكلف��ة الرئيس��ية للنش��اط ف��ى الفوائ��د المدين��ة وه��ى تل��ك الفوائ��د المس��تحقة عل��ى لف��ة التموي��ل :تك

القروض البنكية التى تستخدمها الشركة فى تمويل شراء األصول بغرض تأجيرها تمويليا . وتم إفتراض

% . 11متوسط سعر اإلقتراض (العائد المدين) عند أجير بالشركة (وبذلك يكون صافي عائد التSpread % (3 .

(باأللف جم)

السنةإجمالي العمليات

رأس المال

الدفعة المقدمة 10%

إجمالي التمويل المصرفي

إيرادات تكلفة التمويل العمليات

1 175000 25000 17500 132500 22,050 14,575 2 350000 50000 35000 265000 44,100 29,150 3 525000 75000 52500 397500 66,150 43,725 4 800000 100000 80000 620000 100,800 68,200 5 900000 100000 90000 710000 113,400 78,100

اإليرادات األخرى

مقابل اآلتي: Leaseeن المستأجر م Flat Feeمقطوعة 1.5ـ يتم تحصيل عمولة %

وسيفترض في الدراسة تحوطاً أنها تعادل تكلف�ة Insuranse Feeعمولة تأمين %2 •

التأمين الفعلية . وعليه يتم إعادة خصمها مرة أخرى كمصروف تأمين.

الحصول على عمولة ربع فى المائة (عمولة داللة ) من شركات التأمين. •

. Arrangement Feeالتمويل عمولة اتفاق ترتيب %0.5 •

خصم من الموردين (فعلياً تكون أكثر من ذل�ك وحس�ب ن�وع النش�اط 1الحصول على % •

وموقف المورد التنافسي في السوق وتنقسم إلي خصم عام وخصم كمية في حالة الوصول

% 1إلي حجم سنوي من مبيعات المورد عن طريق الشركة) وسنفترض في الدراسة إنها


37

وتض��اف إل��ي اإلي��رادات األخ��رى ، وفيم��ا يل��ي بي��ان يوض��ح اإلي��رادات ىم��العل��ي اإلج

األخرى :

( القيمة باأللف جم)

السنةتمويل عمولة ترتيب العمليات

%0.5قرض

خصم المورد

1%

عمولة داللة من شركة

اإلجمالي التأمين1 175000 875 1750 438 3063 2 350000 1750 3500 875 6125 3 525000 2625 5250 1313 9188 4 800000 4000 8000 2000 14000 5 900000 4500 9000 2250 15750

عقد اإلجارة فروض م��ن قيم��ة عق��د الت��أجير اإلجمالي��ة (أي م��ن قيم��ة 10س��داد دفع��ة مقدم��ة م��ن العمي��ل بواق��ع % -

األصل المؤجر) .

سداد العميل أقساط التمويل على دفعات ربع سنوية . -

: Tenor مدة عقود التأجير في الدراسة -

مدة السداد (بالسنة) األصل المؤجر

7 العقارات والبنية األساسية

5 اآلالت والمعدات

4 أجهزة التصوير والفاكس واآلثات والتجهيزات

2 نظم المعلومات والحاسبات

5 السيارات

ال يتم نقل ملكية األصل للعميل إال بإتمام السداد . -

يبقى األصل فى تحديد مدة السداد لألصل المؤجر هو دراسة سوق األص�ل الم�ؤجر و تنب�ؤات -

المحلل بتغيرات القيمة السوقية لألصل طوال مدة السداد المقترحة وعلى أن ال تتج�اوز القيم�ة

جم��ع اإله��الك) ع��ن القيم��ة اإلس��تردادية ل��ه (القيم��ة البيعي��ة الدفتري��ة لألص��ل (بع��د تخف��يض م

مطروحا منها أى مصاريف سمسرة/ تقييم ) فى أى وقت من األوقات.


38

ثانياُ : المصروفات

ـ�� م��ن المق��در أن تبل��غ إجم��الي المص��روفات الرأس��مالية للمش��روع خ��الل فت��رة التجهي��ز ح��والي

% 10مص�روفات م�ا قب�ل التش�غيل ـ 35ت�ة ـ %لألص�ول الثاب 55) ألف ج�م (نس�بة % 2167(

احتياطي تقديرات) ، ويوضح البي�ان الت�الي توزي�ع المص�روفات الرأس�مالية التك�اليف االس�تثمارية

المتوقعة علي البنود المختلفة :

النسبة لإلجمالي القيمة باأللف جم البيان األصول الثابتة

%20.3 600 وسائل النقل واإلنتقال %13.5 400 وتجهيزات مكتبية أثاث

%27.2 800 حاسبات الكترونية % 61 1800 )1اإلجمالي (

% 29 880 مصروفات ما قبل التشغيل % 30 880 )2اإلجمالي (

% 91 2680 )2+1إجمالي ( % 9 268 )3احتياطي تقديرات (

%100 2948 )3+2+1اإلجمالي ( أسمالية عاليه :وفيما يلي بيان أسس تقدير المصروفات الر

وسائل النقل واالنتقال

) 300تتمثل تكلفة البند المذكور في تكلفة شراء سيارة لرئيس الشركة أو العض�و المنت�دب بمبل�غ (

) 150) سيارة النتقاالت السادة العاملين إلنهاء مهام العمل في حدود (2ألف جم وكذا شراء عدد (

ألف جم للبند. 600ألف جم للسيارة الواحدة بإجمالي تكلفة

األثاث والتجهيزات

–تقريباً (مكات�ب 2م 400تتمثل تكلفة البند المذكور في تكلفة تأثيث وتجهيز مقر إداري مساحته

ألف جم . 400إنارة ـ مياه ـ ...) في حدود –ديكورات –معدات اتصاالت

حاسبات الكترونية


39

عم�ل للش�ركة ل�الدارة المالي�ة والحس�ابات العام�ة تتمثل تكلفة البند المذكور في تكلفة شراء برنامج

) ألف جم ، خالف أجهزة الحاس�بات اإللكتروني�ة والش�بكات ف�ي ح�دود 500والمبيعات في حدود (

) ألف جم للبند.800) ألف جم ، بإجمالي تكلفة (300( مصروفات ما قبل التشغيل

قه�ا خ�الل الفت�رة الس�ابقة عل�ي ب�دء تتمثل عناصر البند المذكور في كافة المصروفات التي ي�تم إنفا

شهور) والتي تتضمن إعداد الدراسات ، تأسيس الش�ركة ، استص�دار الموافق�ات 3نشاط الشركة (

وتراخيص مزاولة النشاط ، أج�ور ومرتب�ات ، إيج�ار المق�ر وق�د ت�م تق�دير القيم�ة اإلجمالي�ة للبن�د

االس�تثمارية المق�درة ، ويوض�ح % من إجمالي التك�اليف35ألف جم وبنسبة 880المذكور بنحو

البيان التالي توزيع قيمة مصروفات ما قبل التشغيل علي عناصرها المختلفة : القيمة باأللف جم البيــــان

200 أتعاب وكيل المؤسسين واستشارات ودراسات

120 إيجار مقر

330 أجور ومرتبات خالل فترة التجهيز

20 موافقات وقيدمصروفات تأسيس واستصدار تراخيص و

200 الحملة اإلعالمية

10 موقع الكتروني

880 اإلجمـــــالي

إيجــار المقـــر

بمبني كايروسنتر* بمتوس�ط إيج�ار س�نوى 2م 400تتمثل تكلفة البند المذكور في إيجار مساحة

الس�نوية جم س�نوياً كح�د أقص�ي. لتصبــ�ـح إجم�الي التكلف�ة 1200للمتر المربع في وسط المدينة

ألف جم . 120ألف جم والتكلفـــة خالل فتـــرة التجهيـــز 480

% م��ن خ��الل مس��اهماته ف��ى 90مبن��ى ك��ايرو س��نتر ه��و مبن��ى إدارى ممل��وك للمص��رف المتح��د بنس��بة •الش��ركة المص��رية و الش��ركة العربي��ة.


40

األجـــور والمرتبـــات

330بالشركة خالل فت�رة التجهي�ز وتق�در بنح�و تتمثل تكلفة هذا البند في أجور ومرتبات العاملين

ألف جم وفق الموضح بالجداول التالية :

عدد العمالة

فئات المرتب بالجمالمتوسط بالجم

(شهري)

)5السنة( )4السنة( )3السنة( )2السنة( )1السنة( فترة التجهيز

عــــــــدد العمالــــــــــــــــــــــة

1000 – 2000 1500 4 4 6 8 9 9 2001 – 5000 3500 5 12 15 20 20 20 5001 – 10000 7500 2 6 8 8 8 8

10001 – 20000 15000 1 4 6 6 6 6 3 3 3 3 2 ــ 30000 40000 – 20001

40000 - 70000 55000 1 1 1 1 1 1 47 47 46 39 32 11 ـــ اإلجمـــــــالي

**تكلفة العمالة السنوية

م)(القيمة باأللف ج

)5( )4( )3( )2( )1( فترة التجهيز فئـــــــات المرتب

1000 – 2000 18 72 108 144 162 162 2001 – 5000 53 504 630 840 840 840 5001 – 10000 45 540 720 720 720 720

10001 – 20000 45 720 1080 1080 1080 1080 1080 1080 1080 1080 720 ــ 40000 – 2000140001 – 70000 165 660 690 690 708 708

4590 4590 4554 4308 3216 326 اإلجمــــالي

% سنويا ، أخذا فى اإلعتبار الم�دى ف�ى فئ�ات 7** تم احتساب متوسط اآلجور السنوية بإعتبار زيادة األجور بنسبة

الراتب.


41

مصروفات تأسيس واستصدار التراخيص والقيد

ر في رسوم تأسيس الشركة (رسوم قي�د بالش�هر العق�اري ونقاب�ة المح�امين تتمثل تكلفة البند المذكو

نس�خ) وذل�ك وفق�اً ألحك�ام ق�انون ح�وافز وض�مانات 10وهيئة سوق المال وكذا رسوم النشر لعدد

% من�ه 25ملي�ون ج�م (ي�تم س�داد 100برأسمــــــــــــ�ـال مص�در 1997لس�نة 8االستثمار رقم

ألف جم . 20دود سنوياً) بإجمالي تكلفة في ح الحملة االعالمية

أل��ف ج��م لتغطي��ة مص��روفات حمل��ة إعالمي��ة للش��ركة خ��الل فت��رة التجهي��ز 300ت��م تق��دير مبل��غ

بالوسائل اإلعالمية المختلفة (الصحف ـ القنوات الفضائية ـ اإلذاعة) . موقع إلكتروني

ج��م وك��ذا ت��أجير 5000تتمث��ل تكلف��ة ه��ذا البن��د ف��ي تص��ميم موق��ع الكترون��ي بتكلف��ة ف��ي ح��دود

Domain آالف جم . 10جم وبإجمالي 5000بتكلفة احتياطي التقديرات

م�ن مص�روفات م�ا قب�ل التش�غيل 10ألف جم كاحتياطي للتقديرات بنس�بة % 268تم تقدير مبلغ

واألصول الثابتة .

ب الجوهري�ة لألس�با 1997لسنة 8ـ تأسيس الشركة وفقاً لقانون حوافز وضمانات االستثمار رقم

الموضحة بدراس�ة الج�دوى القانوني�ة وبالت�الي فالش�ركة معف�اة م�ن ض�ريبة الدمغ�ة ورس�وم الش�هر

159والتسجيل مقارنًة بالشركات التي ي�تم تأسيس�ها وفق�اً ألحك�ام ق�انون الش�ركات المس�اهمة رق�م

ألف جم . 30والتي تقدر تكلفة تأسيسها في حدود 1981لسنة

ر بالدراس�ة المالي�ة الخس�ائر المحتمل�ة ع�ن التعث�ر ف�ي الس�داد وفق�اً لم�ا تق�دم ـ� ل�م يؤخ�ذ ف�ي االعتب�ا

بيانـــــه عن التحوطات الواجب إتباعها عند إبرام العق�ود م�ع المس�تأجرين والم�وردين بش�كل ع�ام

% س�نوياً م�ن إجم�الي 2ومن ثم تم االكتفاء بتكوين مخصص دي�ون مش�كوك ف�ي تحص�يلها بواق�ع

ناءا على متوسط المعدل للشركات العاملة فى السوق ) على النحو التالي : األصول المؤجرة ( ب

5 4 3 2 1 البيان 900,000 800,000 525,000 350,000 175,000 تمويل العمليات

18,000 16,000 10,500 7,000 3,500 المخصصات


42

وفقا لإلفتراضات اآلتية: الزيادة السنوية لعناصر المصروفات • % كما أشرنا بجدول األجور.7تم إعتبار الزيادات السنوية عند األجور : -

% .5إيجار: تزيد اإليجارات السنوية بمعدل -

% سنويا.10إنارة وطاقة وخدمات: تزيد بنسبة -

% سنويا.5مصروفات مهنية و استشارات و رسوم : تزيد بنسبة -

%. 5نقل و إنتقال و أدوات كتابية و مطبوعات و أخرى : تزيد بنسبة -

5 4 3 2 1 0 البيان

330 ,000 أجور

3,216,000 4,308,000 4,554,000 4,590,000 4,590,000 584.000 556,000 529,000 504,000 480,000 120000 إيجار

70,000 64,000 58,000 53,000 48,000 10,000 إنارة و مياه و خدمات 53,000 50,000 48,000 46,000 44,000 120000 واستشارات ورسوم مهنيةمصروفات

146,000 139,000 132,000 126,000 120,000 0 نقل وانتقاالت وسفريات 61,000 58,000 55,000 52,500 50,000 0 ادوات كتابية ومطبوعات

35,000 35,000 30,000 30,000 30,000 0 بدالت حضور وانتقال مجلس اإلدارة 85,000 81,000 77,000 73500 70,000 210,000 أخرى

5,624,000 5,573,000 5,483,000 5,193,000 4,058,000 790000 اإلجمالي بالجم 5624 5573 5483 5193 4058 790 اإلجمالي باأللف جم

م�ن قيم�ة األص�ول الم�ؤجرة ف�ي الع�ام األول ث�م 0.75ـ قدرت المص�روفات التس�ويقية بنس�بة %

المصروفات) ووفقاً للبيان التالي :% سنوياً (أسوة بباقي عناصر 5تزيد بواقع باأللف جم

5 4 3 2 1 البيان

900000 800000 525000 350000 175000 تمويل العمليات

1595 1519 1447 1378 1313 مصروفات تسويقية

عل��ي المعالج��ة المحاس��بية للم��ال الم��ؤجر ب��أن يثب��ت 20ـ��ـ ي��نص معي��ار المحاس��بة المص��ري رق��م

قتنائه ويتم إج�راء اإلهالك�ات عل�ي تل�ك األص�ول وفق�اً لعمره�ا اإلنت�اجي المق�در بالقيمة الدفترية ال

المفترض وتسجيل إيرادات عقود التأجير التمويلي علي أساس معدل العائد الناتج من عقد االيجار

مضافاً إليه مبلغ يعادل قسط اإله�الك ال�دوري ويجن�ب الف�رق بالزي�ادة أو ب�النقص حس�ب األح�وال

د المثبت بهذه الطريقة والقيمة اإليجارية المستحقة عن نفس الفترة المحاسبية في حساب بين اإليرا

مستقل مدين أو دائن ، يتم تسوية رصيده مع صافي القيمة الدفترية للمال المؤجر عن�د انته�اء عق�د

اإليجار .


43

ه قس�ط اإله�الك م�ع ووفقاً لهذه المعالجة فإن ما يضاف لقائمة الدخل سنوياً مبلغ الفائ�دة مض�افاً إلي�

تجنيب الفرق بين القيمة االيجارية وهذا اإليراد لتس�ويته ف�ي نهاي�ة عق�د اإليج�ار وم�ا يخص�م عل�ي

قائمة الدخل قيمه اإلهالك السنوي لألصل المؤجر .

ونظ��راً لع��دم إمك��ان افت��راض قي��ام كاف��ة المس��تأجرين بش��راء األص��ل الم��ؤجر ف��ي نهاي��ة م��دة العق��د

يضاً لعدم إمكان افتراض القيم�ة البيعي�ه لألص�ل ف�ي نهاي�ة م�دة عق�د اإليج�ار (باعتباره اختياري) أ

فإنه ال يمكن بناء التقديرات المالية في هذه الدراسة علي أسس غي�ر واض�حة ل�ذا س�وف نهم�ل ف�ي

الدراسة المالية المعالجة الواردة بالمعي�ار المحاس�بي المص�ري الم�ذكور إلض�فاء الموض�وعية ف�ي

النتائج .

COF (Cost of Fundingفة التمويل ( تكلـ تتمثل التكلفة الرئيسية للنشاط فى الفوائد المدينة وهى تلك الفوائد المستحقة على القروض البنكي�ة

التى تستخدمها الشركة فى تمويل شراء األصول بغرض تأجيرها تمويلي�ا . وت�م إفت�راض متوس�ط

ترة الدراسة و ذلك فى ضوء اإلتج�اة الهب�وطى % خالل ف11راض (العائد المدين) عند سعر اإلقت

المتوقع ألسعار الفائدة بالقطاع المصرفى تماشيا مع الرؤية التحليلية بتحسن مؤشرات اإلقتص�اد و

تحفيزات السياسة المالية و النقدية كنتيجة لإلستقرار السياسى المتوقع .

ض بالبن�ك المرك�زى) س�وف ي�تم تلقائي�ا جدير بالذكر انه عند تغير أسعار الفائدة (اإلي�داع و اإلق�را

نقل التكلفة الجديدة فى تسعير العقود الجديدة للمحافظة على هامش ربح بنفس الحد األدنى المذكور

.Spread% 3عند


44

سنوات والعائد علي رأس المال 5النقدية قائمة الدخل رابعا:

باأللف جم : وع على النحو التالي في ضوء ما تقدم تكون قائمة الدخل التقديرية للمشر

)5السنة ( )4السنة ( )3السنة ( )2السنة ( )1السنة( البيان 113,400 100,800 66,150 44,100 22,050 اإليراد المكتسب من عمليات التأجير

78,100 68,200 43,725 29,150 14,575 تكلفة عمليات التأجير(اإلقتراض) 35,300 32,600 22,425 14,950 7,475 مجمل الربح

يخصم المصروفات:)1313( مصروفات تسويقية )1378( )1447( )1519( )1595(

)4,058( مصروفات إدارية وعمومية )5,193( )5,483( )5,573( )5,624( )3,500( مخصصات )7,000( )10,500( )16,000( )18,000(

)307( إهالك األصول الثابتة )307( )307( )140( )140( )790( مصروفات ما قبل التشغيل 0 0 0 0

15750 14000 9188 6125 3063 يضاف : إيرادات أخرى 25,691 23,368 13,876 7,197 570 صافي الربح قبل الضرائب

يخصم :)143( ضريبة الدخل )1,800( )3,469( )5,842( )6,423(

19,268 17,526 10,407 5,397 427 صافي الربح بعد الضرائب ROC 1.7 10.8 13.9 17.5 19.3 العائد على رأس المال(%)

%0 %0 %0 %0 %0 معدل التوزيع على المساهمين قائمة التدفقات النقدية المتوقعة خامسا :

باأللف جم نورد فيما يلي قائمة التدفقات النقدية المتوقعة للمشروع :

5 4 3 2 1 اإلجمالى البيان التدفقات النقدية الخارجة

0 25000 25000 25000 25000 0 دفعات رأس المال 0 0 0 0 0 0 توزيعات المساهمين 1575 1420 874 501 124 0 توزيعات العاملين

لتدفقات النقدية ل القيمة الحالية إجمالي 1,006 19,917 21,398 23,184 25,114 90,619 الخارجة

التدفقات النقدية الداخلة 19,268 17,526 10,407 5,397 427 0 صافي الربح بعد الضرائب

140 140 307 307 307 0 إهالك األصول الثابتة 18,000 16,000 10,500 7,000 3,500 0 المخصصات

Terminal V 0 0 0 0 0 204,511نهائية*القيمة ال 241,919 33,666 21,214 12,704 4,234 0 إجمالي التدفقات النقدية الداخلة

إجمالى القيمة الحالية للتدفقات النقدية 154,588 23,529 16,215 10,620 3,871 208,823 الداخلة

المتوسط المرجح لتكلفة األموال WACC عندRe=16% 9.37% 9.37% 9.37% 9.22% 9.12%

21,243- 118,204 المخصومة افي التدفقات النقديةص -12,564 -5,183 3,612 153,582


45

Gordon Growthت��م تحدي��د القيم��ة النهائي��ة بطريق��ة ص��افى القيم��ة المتبقي��ة المخص��ومة بطريق��ة •

Model 16% وعائد مطلوب على حقوق الملكية عند 5عند معدل نمو مستمر. %

مؤشرات اإلستثمار:سادسا : PV 208,823,000مة الحالية للتدفقات الداخلة القي

NPV 118,204,000صافى القيمة الحالية

IRR 41% -معدل العائد الداخلى للتدفقات النقدية غير المخصومة

%130 سنوات 5العائد النقدى التراكمى على رأس المال المستثمر خالل

سنوات. 5 فترة اإلسترداد

%19.3 %17.5 %13.9 %10.8 %1.7 وام ربحية السهم للخمس أع


46

إختبارات الحساسية


47

:% 9.1و زيادة تكلفة التمويل %10: زيادة المصروفات اإلختبار األول %10تم إفتراض زيادة المصروفات التسويقية و اإلدارية و العمومية بنسبة -

% مم��ا يحص��ر ه��امش رب��ح 11دال م��ن % ب��12% لتص��بح 9.1رف��ع تكلف��ة التموي��ل بنس��بة -

فقط. Spread -% 2أنشطة التأجير فى

% من إجمالى العمليات الممولة كما هى.2بقاء نسبة المخصصات عند -

قائمة الدخل التقديرية : .1 باأللف جم

)5السنة ( )4السنة ( )3السنة ( )2السنة ( )1السنة( البياناإليراد المكتسب من عمليات

113,400 100,800 66,150 44,100 22,050 التأجير


يخصم المصروفات:)1,444( مصروفات تسويقية )1516( )1592( )1671( )1754(



15750 14000 9188 6125 3063 يضاف : إيرادات أخرى)1,371( صافي الربح قبل الضرائب 3,890 9,208 16,459 17,870

يخصم :)2,302( (973) 0 ضريبة الدخل )4,115( )4,467(

)1,371( صافي الربح بعد الضرائب 2,917 6,906 12,344 13,403 العائد على رأس المال(%)

ROC NA 5.8 9.2 12.3 13.4

%0 %0 %0 %0 %0 معدل التوزيع على المساهمين


48

لتدفقات النقدية : . قائمة ا 2 باأللف جم



لتدفقات ل القيمة الحالية إجمالي 462 19,847 21,208 23,000 25,000 89,517 لخارجةالنقدية ا

التدفقات النقدية الداخلة)1,371( 0 صافي الربح بعد الضرائب 2,917 6,906 12,344 13,403


Terminal V 0 0 0 0 0 157,070نهائية*القيمة ال 188,613 28,484 17,713 10,224 2,436 0 إجمالي التدفقات النقدية الداخلةإجمالى القيمة الحالية للتدفقات

120,526 19,907 13,540 8,547 2,227 164,747 النقدية الداخلة


صافي التدفقات النقدية22,773- 75,230 المخصومة -14,453 -7,668 60 120,064


Model 16و عائد مطلوب على حقوق الملكية عند % 5عند معدل نمو مستمر.%

مؤشرات اإلستثمار: •

PV 164,747,000لحالية للتدفقات الداخلة القيمة ا



% 84 سنوات 5العائد النقدى التراكمى على رأس المال المستثمر خالل


%13.4 %12.3 %9.2 %5.8 %- ربحية السهم للخمس أعوام


49

لكل منهما : %10 اإلختبار الثانى : إنخفاض كل من إيرادات النشاط و اإليرادات األخرى بنسبة %.10تم إفتراض إنخفاض اإليراد المكتسب من عمليات التأجير بنسبة -

بقاء تكلفة عمليات التأجير و باقى المصروفات كما هى دون تغيير. -

%.10خفاض اإليرادات األخرى بنسبة تم إفتراض إن -

% من إجمالى العمليات الممولة كما هى.2بقاء نسبة المخصصات عند -

قائمة الدخل التقديرية: .1 باأللف جم

)5السنة ( )4السنة ( )3السنة ( )2السنة ( )1السنة( البياناإليراد المكتسب من عمليات

102,060 90,720 59,535 39,690 19,845 التأجير


يخصم المصروفات:)1,444( مصروفات تسويقية )1,516( )1,592( )1,671( )1,754(



14175 12600 8269 5513 2757 يضاف : إيرادات أخرى)2,151( صافي الربح قبل الضرائب 2,037 6,197 11,736 12,347

يخصم :)1,549( (509) 0 ضريبة الدخل )2,934( )3,087(

)2,151( صافي الربح بعد الضرائب 1,528 4,648 8,802 9,260 العائد على رأس المال(%)

ROC NA 3.0 6.2 8.8 9.3

%0 %0 %0 %0 %0 معدل التوزيع على المساهمين

:قائمة التدفقات النقدية المتوقعة . 2 م باأللف ج




50

لتدفقات ل القيمة الحالية إجمالي 331 19,208 20,913 22,818 25,000 88,270 النقدية الخارجة

التدفقات النقدية الداخلة)2,548( 0 صافي الربح بعد الضرائب 1,147 4,247 8,398 9,059


Terminal V 0 0 0 0 0 112,665نهائية*القيمة ال 139,864 24,538 15,054 8,454 1,259 0 دفقات النقدية الداخلةإجمالي الت

إجمالى القيمة الحالية للتدفقات 90,403 17,244 11,506 7,067 1,151 127,371 النقدية الداخلة


صافي التدفقات النقدية23,849- 39,101 المخصومة -15,746 -9,337 -1,876 88,494


Model 16% وعائد مطلوب على حقوق الملكية عند 5عند معدل نمو مستمر. %

مؤشرات اإلستثمار: •

PV 127,371,000القيمة الحالية للتدفقات الداخلة



%44 سنوات 5العائد النقدى التراكمى على رأس المال المستثمر خالل


% 9 %8.4 %5.6 %2.3 %- ربحية السهم للخمس أعوام


51

ائج والمؤشراتملخص النت

الفرض األساسي المؤشـــــــر

تحليل الحساسية

10% زيادة المصروفات

10انخفاض اإليرادات %

NPV 118,204 75,747 39,101 جم أللفصافي القيمة الحالية با

IRR 41% 35% 24% معدل العائد الداخلي

PBP 5 فترة اإلسترداد بالسنة

5 5

ACR 130% 84% 44%عائد نقدى تراكمى


52

خالصة دراسة الجدوى


53

التوصية: ) المنعق�دة بت�اريخ 38تعزيز موافقة لجنة اإلستثمار و التصرف فى األصول باإلجتم�اع رق�م ( -1

ة أو المس�اهمة ف�ى إح�دى الش�ركات بشأن إعداد دراسة جدوى إلنشاء شرك 2014/يناير /22

القائمة العاملة فى مجال التأجير التمويلى .مكاتبة مكاتب اإلستشارات المالي�ة و تأس�يس الش�ركات للحص�ول عل�ى ع�روض أس�عار بش�أن -2

للت��أجير التم��ويلى بتنفي��ذ كاف��ة إج��راءات التأس��يس و إتخ��اذ كاف��ة –تأس��يس ش��ركة إج��ارة

اإلجراءات القانونية الالزمة .عتم�اد مع��ايير إختي��ار الش��ريك الفن��ى و تف�ويض الس��يد / رئ��يس مجل��س اإلدارة للموافق��ة عل��ى إ -3

% من رأسمال الشركة تحت التأسيس 48نسبة مساهمة الشريك الفنى فى الشركة بحد أقصى

%.20و بحد أدنى

قطاع األستثمار و أدارة األصول

زئعخ ل لخيذ ذ لئ لخيذ ؤخئذب لحكك ئزةتلئخهمو ـ ذصئ ئكز و ريئخ عاخ ئككضي لخ ة ح لخح

ijara feasibility study

Documents