guide to title and escrow - (chinese)
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A consumer's guide to title and escrow. Provided by Alamo TitleTRANSCRIPT
産權與代書指南
什麼是產權保險 ................................................................................. 1
什麼是代書 .................................................................................... 5
購買房屋... ................................................................................... 8
出售房屋... ................................................................................. 11
目錄
產權保險﹐是一種保單﹐可保護 房屋購買者免受產權調查錯誤所造成的損失。保單是
一種合同﹐據此保險公司--通常是產權保險公司--同意支付被保險人--通常是買方和/
或賣方--因產權缺陷所造成損失的規定金額。保單的費用﹐通常根據財產的價值而定﹐
是一次性費用﹐通常由買方和/或賣方支付。
什麼是產權保險﹖
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産權與代書指南 a l a m o t i t l e
通常當人們想到保險時﹐會想到一些東西﹐
可保護自己房屋或車輛免受無法預料的情況
的損失﹐如地震使房屋遭到破壞或車子被
盜。產權保險不同於其他保險﹐因為最初的
保費是你唯一的費用﹐只要你或你的繼承人
仍擁有該財產﹔沒有年費用來保持你的所有
人產權保險單的有效性。產權保險是獨特
的﹐因為--不同于房屋或汽車保險﹐這些保
險為不曾發生的情況造成的將來要求或損失
提供保險--產權保險為產權缺陷導致的將來
要求或將來損失提供保險﹐產權缺陷是在獲
取該財產以前所發生的情況造成的。這些風
險沒有汽車保險所保護的風險那樣明顯﹐但
是可能有同樣的破壞力﹐因為任何存在的權
利或要求都可能在將來威脅到你的財產的產
權和所有權。
我怎樣才能發現有什麼要求存在﹖
為了確定產權的狀況﹐Alamo Title 將徹底
調查公共記錄﹐找到與該財產有關的文
件。Alamo Title 然後審查這些記錄的文件﹐
確定是否有任何權利或要求會對該財產的產
權造成影響。產權調查可發現存在的記錄缺
陷﹑留置權或任何產權負擔﹐可包括﹕未付
的稅款﹑未清償的按揭﹑針對當前或過去業
主的判決和稅務留置權﹑地役權﹑限制或法
院行動。在你購買該財產之前﹐產權公司將
這些有記錄的缺陷﹑留置權和負擔報告給
你﹐報告之後在結束交易之前進行受理﹑解
決或清除。此外還將保護你免受沒有向你報
告的任何記錄的缺陷﹑留置權或產權負擔的
損失﹐如果這些項目在交易中簽發的特別保
單的保險範圍內。
如何對待尚未發現的要求 (隱蔽風險) ﹖
“隱蔽風險”是公共記錄中沒有顯示的事
項﹑權利或要求﹐因此在調查和檢查公共記
錄時沒有發現。¡°隱蔽風險”的例子包括
偽造﹑某些方面的無資格或無能力﹑欺詐性
假扮以及記錄中的未知錯誤等﹐在你購買該
財產後這些情況可能構成要求的根據。為了
保護你對付這些可能性﹐Alamo Title 為此
類要求提供保險。
如果針對你保險的產權有如何要求﹐
Alamo Title 將通過以下方式保護你的利
益﹕(1) 保護你的產權﹐如果必要可上法
庭﹐且不用你支付費用﹔ (2) 為了保護你的
產權和保證你擁有你的財產﹐承擔結案的費
用﹐如果證明該費用合理。
我為什麼需要產權保險﹖產權保險會讓你放心﹐因為你知道你的房
屋投資是安全的。產權保險是很重要的﹐因
為它保護可能是你的最重要的投資--房屋投
資。有了產權保險﹐你就有了一份合同﹐如
果有人對保單保護的財產提出要求﹐該保單
可賠償你的損失。
產權保險向你保證﹐在公共記錄中發現的
任何缺陷已提請你的注意﹐而且在你購買財
產之前能夠改正這些缺陷。此外﹐產權保險
還保證﹐你的保單包含的任何未發現的﹑會
威脅你的地產所有權的要求將會被清除﹐或
你會得到保單規定的全額賠償。
如果進行了產權調查﹐為什麼還存在產權缺陷﹖
產權保險是在對公共記錄進行充分調查後
簽發的。不幸的是﹐儘管專業產權檢查員的
知識和經驗﹐即使最徹底的調查也不能絕對
保證不存在產權危險。
産權與代書指南
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a l a m o t i t l e
產權程序的步驟
對產權保險的初始要求
結算官員將向產權部門下訂單。根據對有
關財產所在縣的公共記錄的檢查﹐發佈產權
報告。
技術檢查
Alamo Title 的工作人員的技能和專長是
為你提供有用和準確的產權報告的關鍵。發
佈產權報告之後﹐便開始對記錄的文件進行
技術分析。然後對所有的記錄內容進行解釋
性檢查﹐以評估其對該財產產權的影響。
檢查/調查分析
按照美國土地產權協會 (ALTA) 的要求﹐
要求進行場地檢查或調查。根據此報告﹐該
產權產品得到補充或修正﹐以顯示最終影響
產權的任何侵佔情況或不在記錄的情況。
產權程序文件
初步報告--開立代書後結束以前準備的文•
件﹐提供該財產的基本信息﹐讓買方在購
買該財產之前進行了解。
承諾--顯示產權的狀況和產權公司簽發保•
單的必要條件。
形式保單--要求的保單樣本﹔承保問題尚•
未完成﹐對公司沒有約束力。
保單--被保險人和保險公司之間的最終賠•
償合同。
產權保險的理由產權鏈中的契約或按揭可能是偽造的•
契約或按揭可能是由未成年或心智不健全•
的人簽署的
契約或按揭可能是在授權書失效情況下簽•
署的﹐因此是無效的
契約或按揭可能是由所有人之外的人簽署•
的﹐但與所有人有同樣的名字
立遺囑人可能在執行遺囑後有孩子出生--•
這一事實可能使孩子有權利要求分得該財
產
契約或按揭可能是由欺詐或強迫獲得的•
由繼承人轉讓的產權可能有聯邦地稅留置•
權
繼承人或以為死了的其他人可能出現並要•
求收回該財產或其利益
因訴訟程序中的缺陷﹐產權所依賴的判決•
或徵稅可能無效
產權保險包含律師費和法庭費•
當你準備好銷售或獲得貸款時﹐產權保險•
有助于加速談判過程
通過對產權進行保險﹐在將你的產權轉讓•
給他人時﹐你可避免耽擱和技術性問題
產權保險賠償你的保險損失金額•
因為是在讓與人破產的情況下簽署的﹐契•
約或按揭可能無效
你的產權所依賴的文件記錄可能有缺陷•
由于婚姻狀況和離婚的有效性經常會產生•
要求﹐只有產權保險可保護所有人免受不
存在的或已離婚的“妻子”或“丈夫”的
要求所造成的損失
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産權與代書指南
産權與代書指南
代書是一種安排﹐是由叫作代書持有人或結算代理的公正第三方代表賣方和買方保管法
律文件和資金﹐然後根據賣方和買方的指示進行分配。
什麼是代書﹖
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産權與代書指南 a l a m o t i t l e
為了保護自己和方便起見﹐人們在買賣房地產時通常與結算代理開立
銷售交易。然後買方可指示結算代理只有在某些先決條件得到滿足的情
況下才可支付購買價值。在同時﹐賣方可指示結算代理保留產權證書不
提交給買方﹐直到賣方的先決條件﹐包括收到買方的購買價值得到滿足
為止。買賣雙方都依賴于結算代理忠實地執行其相互一致的交易指示﹐
如果雙方的指示相互矛盾或不能執行﹐則需要告訴結算代理。
Alamo Title 提供專業的代書結算服務﹐方便買方和賣方﹐因為雙方可
分別並同時進行以下操作﹕將結算作為中心存放點﹐提供檢查﹑報告﹑
貸款承諾和資金﹑契約﹑以及其他項目。如果各方對於本交易的指示撰
寫清楚﹑足夠詳盡並且相互一致﹐則結算代理可代表買賣雙方做許多工
作﹐而不用與他們進一步商議。這可節省大量時間﹐加快交易的結束。
産權與代書指南
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a l a m o t i t l e
在代書中各方要做哪些工作
賣方﹕
將給買方的已執行契約交給結算代理代為•
保管
如適用﹐存放害蟲檢查和要求的修理施工•
的證據
存放其他所要求的文件﹐如交稅收據﹑按•
揭持有人的地址﹑以及任何州或聯邦要求
的文件等查詢賣方責任的詳細信息﹐請參考本指南中的賣方部分。
買方﹕
存放要求的資金﹐除了所借貸的資金外﹐•
還要向結算代理支付購買價值
為房屋和產權保險存放足夠的資金•
安排將所借貸的資金轉給結算代理•
存放獲得貸款所需的信託或按揭契據•
批准檢查或調查報告﹑初步報告或產權保•
險承諾書等﹐這些都是購買和銷售協議所
要求的查詢買方責任的詳細信息﹐請參考本指南中的買方部分。
出借人 (如適用)﹕
為買方/借方準備貸款文件包•
將貸款受益交給結算代理•
指示結算代理貸款資金使用的條件•
結算代理﹕
擔任公正的“資金保管人”或文件和資金•
的存放處
處理和協調文件和資金的流動•
讓各方了解代書的進展情況•
對出借人的要求做出反應 •
開立產權保險訂單 •
獲得有關各方對於初步報告/產權承諾﹑•
以及害蟲和其他檢查報告的批准
按比例分配和調整保險﹑稅款和租金等 •
記錄契據和貸款文件﹐將契據遞交給買•
方﹐貸款文件給出借人﹐資金給賣方﹐然
後結束代書。
保證所欠和被欠資金的安全和責任•
接收買方和/或出借人的資金•
支付產權保險﹑登記費﹑房地產佣金﹑留•
置權清除等資金
根據需要﹐為各方準備估計表/HUD結算報•
告﹐說明支付服務費的金額和結束代書需
要的其他費用
發表最終結束報告/HUD結算報告﹐並轉寄•
給買方﹑賣方和出借人
有問題嗎﹖
如果關於代書程序你有任何問題﹐請聯絡
你當地的 Alamo Title 辦事處。
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對於大部分人來說﹐購買房屋是一生中唯一最大的購買活動。除了財務交易的巨大規模
不說﹐找到符合特別需要和要求的房屋並非易事。正如你在購買汽車﹑電腦或可攜式攝
像機時一定會對各種品牌和價格進行調查一樣﹐你在購買房屋時也一定要得到專家的建
議和指導--儘管有些人可能以為只有在賣房時才需要地產代理的服務﹐但地產代理在買
房中也可能非常有價值。
購買房屋…
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a l a m o t i t l e
地產代理對於購買程序之所以重要是因為他
或她能根據你的經濟情況幫助你決定你能夠
負擔多少錢的房子﹐他或她有工具可幫助你
得到貸款的預先資格﹐甚至能夠告訴你有哪
些融資選項可用。此外﹐地產代理了解鄰里
情況﹐能夠提供關於學校﹑交通﹑當地稅務
和其他社區特點等方面的詳細信息。使用地
產代理還能夠使你接觸到聯賣制度 (MLS)中
所登記的房源﹐MLS 是地產代理使用的重要
營銷工具﹐可用來讓其他地產代理了解房源
信息。也就是說﹐他們能夠為你提供廣泛的
房屋信息﹐有更多的房屋供你選擇。談到怎
樣確定你是否支付太高的價格﹐地產代理還
能為你提供市場分析﹐比較鄰里房屋的出價
和賣價--地產代理還可作為你和賣方之間的
聯絡人﹐可將他或她的談判專長和有關披露
及房屋市場的知識帶到談判桌。
房屋交易有哪些環節購買房屋涉及許多步驟。以下是房屋交易
中較為常見的步驟的目錄﹐但是你的情況可
能有所不同﹐這些步驟只是作為基本的指導
方針。如果你真的要購買房屋﹐最好聯絡你
的地產代理詢問詳細的信息。
初次見面1.
選擇房地產代理•
確定需要和要求•
確定財務資格•
貸款資格2.
討論財務情況•
獲得資格預審•
尋找房屋3.
選擇符合你的需要並且負擔得起的財產•
與代理討論出價•
買方與代理審查合同•
代理向賣方提供出價•
提供和協商出4.
買方提供定金 (通常為購買價格的1% •
- 3% )
賣房接受出價 (賣方可接受你的出價﹑•
還價或拒絕你的出價)
向結算辦公室開立代書 (假定賣方已接受5.
你的出價)
將定金存入代書•
結算官員預定產權報告 (初步報告或承•
諾書﹐根據不同地區)
提交貸款申請不確定階段6.
由合格的檢查員對財產進行物理檢查•
批准賣方的轉讓披露聲明•
批准產權報告•
進行財產估價•
獲得出借人貸款批准•
進行白蟻檢查和確認•
獲得房屋所有人保險7.
選擇保險公司和保險項目•
結束代書時保險生效•
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産權與代書指南
獲得房屋抵押保險﹕簽署文件 (如適用))8.
Alamo Title 收到簽署文件•
首付9.
提供銀行本票或在結束日期前匯款•
結束代書10.
存入首付款和結束代書的費用•
出借人將購買價格的余額付給 Alamo •
Title
向縣記錄員辦公室登記契約•
拿到鑰匙並入住•
買方的財務責任購買房屋涉及各種費用和費。以下目錄列
出你所負責的費用的例子。切記﹐某些費用
責任是可以商議的﹐負責方根據地區會有所
不同。查詢你所在地區的適用費用的更多信
息﹐請與你的地產代理聯絡。
產權保險費 (根據合同) •
代書費用 (根據合同)•
文件準備 (如適用) •
公證費用•
買方名下的全部文件登記費•
白蟻檢查 (根據合同)•
稅款分攤 (從獲得財產日期計算)•
屋主協會轉讓費 •
所有的新貸款費 (除了出借人要求賣方支•
付的費用)
新貸款利息﹐從撥款日期到第一次付款日•
期之前30天內
接受現有貸款的記錄接受/改變費用 (如•
適用)
接管現有貸款的受益人聲明費用•
檢查費用 (房頂﹑財產檢查﹑地質檢查•
等)
房屋擔保 (根據合同) •
城市轉讓稅 (根據合同)•
第一年火災保險費•
産權與代書指南
組織交易﹑安排融資﹑以及找到合適的買家是在房地產市場中成功的關鍵﹐很少有實體
能像持牌地產代理和地產經紀那樣了解當前市場的趨勢。
出售房屋…
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産權與代書指南 a l a m o t i t l e
持牌代理和經紀經過完全的訓練和考試﹐使
他們成為地產市場的專家。許多州甚至要求
地產方面的繼續教育才能更新牌照﹐僱用這
些地產專家是划算的﹐因為他們有能力以較
快和有成本效益的方式出售你的財產--只有
在交易完成後才收費。
為什麼說使用專業人士是划算的如果你使用代理﹐你從開始考慮賣房的那•
一刻就獲得專業經驗的益處。你的代理會
根據他或她在你的鄰里的交易情況幫助你
確定公平的市場價格﹐幫你制定資金條
款﹐能夠更容易地將財產在當前市場上售
出--因此幫助你收回你房屋的淨值。
如果你希望參加購買財產的融資﹐你的代•
理或經紀可為你制定可行的計劃﹐幫助減
少非常條款產生的風險﹐並為你評估擁有
一份財產擔保融資計劃的預期收益。
地產代理是銷售財產的專業人士﹐他們知•
道怎樣選擇正確的媒體和資訊來將感興趣
的購買者帶到你家。他們將為你與買家面
談並評估買家的資格﹐同時使用他們的銷
售技能和談判技巧﹐幫助你獲得儘可能最
好的銷售回報。
每個經紀人辦公室都有穩定的買家客流﹐•
沒有任何個人可匹敵。全國推介網絡和聯
賣制度也有助于找到市外或州外的買家。
許多公司搬遷客戶在搬遷之前可能與經紀
人有合作。
如果你與代理或經紀人合作﹐他們將跟進•
其他展示過你的財產的代理﹐發表關於裝
飾修理﹑融資安排或重新評估你的銷售價
格方面的建設性意見。
買方與賣方之間的協議只是最終交易的開•
始。從這一點開始﹐你的代理或經紀人就
可處理完成交易所需的細節和文書工作--
從建築物和白蟻報告到火災保險和與代書
公司﹑產權公司或結束律師的結算安排。
作為地產專家﹐你的代理或經紀人會預先•
估計你的結束費用和銷售的淨收益﹐同時
讓你及時了解細節情況﹐保證順利和及時
結束交易。
與地產代理合作是出售房屋重要的環節
一方面﹐你的地產代理能夠將你的財產登
記在聯賣制度 (MLS)中﹐為你的房屋提供無
與倫比的曝光﹐確保你有儘可能多的地產代
理幫助你找到買家。但是這並不是地產代理
為銷售你的房屋所做的全部工作。他或她知
道怎樣做針對性的廣告﹐來為你的房屋找到
買家﹐並使用所有可用的銷售工具﹐確保快
速將你的房屋售出。此外﹐地產代理將代表
你嘗試各種其他的營銷努力--從舉行開放日
和處理電話詢問到向可能的買家展示你的房
屋等。
除了尋找買家﹐地產代理還能為你做什麼 ﹖
能為你做很多。地產代理提供當地市場條
件的信息﹐幫助你為你的財產定出現實和公
正的價格﹐讓你及時了解可能影響你的財產
的市場變化。讓我面對現實﹐購買或銷售房
屋意味著大量的文書工作。談到結束代書﹐
地產代理是非常有價值的﹐他或她可有力地
帶領你穿過文書的崎嶇山路﹐同時讓你熟悉
代書﹑保險﹑財產披露和檢查程序等。
那麼﹐到哪去找地產代理呢﹖
如同尋找任何其他的專業人士一樣﹐尋找
地產代理最好的辦法是通過最近買賣過房屋
的朋友或熟人的推薦。要求推介並詳細調查
每個代理的情況﹐要多面試一些代理再做出
最後選擇。.
出售房屋時應該做什麼
出售房屋最重要的方面是產權保險。出借
人通常需要貸款保單來保護他們的利益﹐買
産權與代書指南
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a l a m o t i t l e
家需要所有人保單來保護他們的房屋淨值。
一定要求你的代理或經紀人尋求 Alamo
Title 的保護﹐這樣你的產權保險單--以及
你的投資--便可得到FNF的資源的支持﹐FNF
是本行業中最強大的產權保險家族。你的
Alamo Title 賬戶經理是你的代理或經紀人
結束團隊的重要組成部分。
出售房屋時會發生什麼情況你應該選擇一位專業的地產代理來代表你
的需要。一旦你與你的代理建立了合作關
係﹐你的房屋就投入市場並銷售給可能的買
家。一旦買家對你的房屋提供出價﹐你將有
三個選項﹕接受出價﹑還價或拒絕出價。如
果你決定接受出價﹐就會發生以下情況﹕
開立代書﹐賣方將定金存入代書。1.
賣方向代書持有人提交文件和信息﹐如﹕2.
留置權持有人的地址﹑稅款收據﹑設備擔
保﹑房屋擔保合同(如果有的話)﹑以及任
何租約和租賃協議。
賣方批准並簽署代書指示﹑轉讓契據﹑或3.
其他完成交易需要的有關文件。
賣方預定檢查﹑接收清稅證明並批准最終4.
報告和/或根據購買和銷售協議的條款 (
檢查程序的責任可能有所不同) 要求對財
產進行維修。
買方和賣方履行合同和/代書指示中規定5.
的其他條件﹔批准付清要求和/或受益人
的聲明。
買方和賣方通過簽署對代書指示或合同的6.
修正來批准最終的改變。注：以上僅為一般性信息。你的情況可能不同。了解關於你的具體情
況的詳細信息﹐請聯絡你的地產專業人士。
賣方的財務責任出售房屋的程序涉及許多花費和費用。以
下信息為一般性信息﹐許多項目可與買方協
商。查詢詳細信息﹐聯絡你的地產專業人
士。
地產佣金 •
契據文件準備費•
文件轉讓稅 •
城市轉讓稅 (根據合同)•
買方出借人要求的貸款費 •
付清賣方名下的所有貸款 (或現有貸款的•
余額﹐如果買方接管此貸款)
付清應付給出借人的利息﹑報告費﹑再轉•
讓費﹑和任何提前還款罰金。
白蟻檢查 (根據合同) •
白蟻工作 (根據合同) •
房屋擔保 (根據合同) •
針對賣方的判決﹑稅務留置權等 •
稅款分攤 (任何在產權轉讓時未付的稅•
款)
未付的屋主協會會費 •
清除針對賣方的所有記錄文件的記錄費用•
債券或估價 (根據合同) •
任何及全部拖欠稅款 •
公證費用 •
代書費用 (根據合同) •
產權保險費 (根據合同而定)•
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産權與代書指南
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Copyright © 2007 Fidelity National Financial 版權所有。在美國印刷。
未經書面許可﹐不得以任何方式複製本出版物的任何部分。2007年6月 第一版
10320707c—chinese