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Gebäude wirtschaftlich planen

Judith Schönweitz

Kalkulierbare, niedrige Lebenszykluskosten geben dem Bauherrn Kostensicherheit

Lebenszyklusorientiertes Planen und Bauen bedeutet eine Herausforderung für einen Generalplaner. Das Gebäude ist nicht nur in einer Planungs- und Entste-hungsphase, sondern auf den gesamten Lebenszyk-lus zu beziehen – von der ersten Idee bis zum Abriss oder einer Umnutzung.Bei unseren Bauherren und auch bei der öffentlichen Hand findet ein Umdenkprozess statt: Nicht nur günstige Bau-kosten sind wichtiger Bestandteil einer erfolgreichen Bau-maßnahme, sondern auch die Folgekosten der nächsten Jahre rücken zunehmend in den Fokus. Steigende Energie-preise, Kosten für Dienstleistungen sowie Finanzierungs-kosten stehen dabei zur Diskussion. Zudem trägt die aktu-elle Entwicklung auf dem Markt der Zertifizierungssysteme dazu bei, das Bewusstsein für das Thema Nachhaltigkeit zu stärken.Die Lebenszykluskosten spiegeln die ökonomische Kompo-nente des Nachhaltigkeitsgedankens wider und umfassen alle Kosten, die im Laufe der Planung, der Herstellung und der Umnutzung bzw. dem Abbruch eines Gebäudes anfal-len. Sie gliedern sich in Investitionskosten nach DIN 276, Nutzungskosten nach DIN 18960 und Kosten für Rückbau und Entsorgung.Während die Investitionskosten nach DIN 276 heutzutage aufgrund vielfältiger Erfahrungswerte und Literatur (wie zum Beispiel der BKI Objektdaten-Bücher) gut im Vorfeld berechnet werden können, ist die Ermittlung der Nut-zungskosten eine andere Herausforderung. Auch wenn mittlerweile einige Kostenkennzahlen publiziert worden sind, unterliegen die Nutzungskosten unterschiedlichsten Einflüssen. Zu ihnen gehören neben der Gebäudenut-zungsart zum Beispiel das Nutzerverhalten sowie funktio-nale und technische Eigenschaften. Zudem kann sich jeder dieser Einflussfaktoren im Betrachtungszeitraum ändern. Somit kann die prognostizierte Entwicklung mitunter er-heblichen Abweichungen unterliegen.

Übersicht der Nutzungskosten nach DIN 18960 und Baukosten nach DIN 276

Nutzungskosten nach DIN 18960

100 Kapitalkosten110 Fremdkapitalkosten

120 Eigenkapitalkosten

200 Verwaltungskosten210 Personalkosten

220 Sachkosten

290 Verwaltungskosten, sonstiges

300 Betriebskosten310 Ver- u. Entsorgung

320 Reinigung u. Pflege

330 Bedienung der Techn. Anlagen

340 Inspektion u. Wartung der Baukonstruktion

350 Inspektion u. Wartung der Techn. Anlagen

360 Kontroll- u. Sicherheitsdienste

370 Abgaben u. Beiträge

390 Betriebskosten, sonstiges

400 Instandsetzungskosten410 Instandsetzung der Baukonstruktion

420 Instandsetzung der Techn. Anlagen

430 Instandsetzung der Außenanlagen

440 Instandsetzung der Ausstattung

Baukosten nach DIN 276

100 Grundstück110 Grundstückswert

120 Grundstücksnebenkosten

130 Freimachen

200 Herrichten und Erschließen210 Herrichten

220 Öffentliche Erschließung

230 Nichtöffentliche Erschließung

300 Bauwerk - Baukonstruktion310 Baugrube

320 Gründung

330 Außenwände

340 Innenwände

350 Decken

360 Dächer

370 Baukonstruktive Einbauten

390 Sonst. Maßnahmen f. Baukonstruktion

400 Bauwerk - Techn. Anlagen410 Abwasser, Wasser, Gasanlagen

420 Wärmeerzeugungsanlagen

430 Lufttechnische Anlagen

440 Starkstromanlagen

450 Fernmelde-, Informationsanlagen

460 Förderanlagen

470 Nutzungsspezifische Anlagen

480 Gebäudeautomation

490 Sonst. Maßnahmen f. Techn. Anlagen

500 Außenanlagen510 Geländeflächen

520 Befestigte Flächen

530 Baukonstruktion in Außenanlagen

540 Techn. Anlagen in Außenanlagen

550 Einbauten in Außenanlagen

590 Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen

600 Ausstattung u. Kunstwerke610 Ausstattung

620 Kunstwerke

700 Baunebenkosten710 Bauherrenaufgaben

720 Vorbereitung der Objektplanung

730 Architekten- u. Ingenieurleistungen

740 Gutachten u. Beratung

750 Kunst

760 Finanzierung

770 Allgemeine Baunebenkosten

790 Sonstige Baunebenkosten

Baunutzungskosten übersteigen Baukosten schnell

Dabei sind die Baukosten oder Investitionskosten oft nur die Spitze des Eisberges. Die Baunutzungskosten (also Ver-waltungs-, Finanzierungs-, Instandhaltungs- und Betriebs-kosten), die in der Bauphase während des Immobilienbe-triebs auftreten, machen in der Regel 70 bis 90 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie aus. Beispiel Kranken-hausbau: Hier überschreiten die Gebäudenutzungskosten oftmals bereits nach vier Jahren die Erstellkosten.Folgende Parameter müssen bei der Berechnung von Le-benszykluskosten beachtet, kommuniziert und im Vorfeld festgelegt werden:Der Zeitwert des Geldes muss finanztechnisch geklärt wer-den. Wird nach der Barwertmethode der Diskontierungs-zins berücksichtigt, wie fließt die Inflationsrate mit ein? Oder findet eine statische Betrachtung des Geldes statt? Zudem ist es von großer Bedeutung, welcher Zeitraum betrachtet wird. Berücksichtigt man etwa, dass viele Ma-terialien nach 30 Jahren ihre Lebensdauer überschreiten, ist es sehr relevant, ob etwaige Sanierungskosten in den Zeitraum mit einfließen oder bei einer kürzeren Nutzungs-dauer vernachlässigt werden können.Des Weiteren muss deutlich werden, welche Kosten be-rücksichtigt werden und wie mit Unsicherheiten umgegan-gen wird. Wir wissen zwar nicht, was die Zukunft bringt, trotzdem müssen wir Inflationsraten, Energiepreissteige-rungen, Finanzierungskosten und eventuelle Marktent-wicklungen möglichst realistisch abschätzen, mit einbezie-hen und eventuell im Laufe der Jahre anpassen.Diese Parameter sind im Vorfeld gegenüber allen Beteilig-ten zu kommunizieren und gemeinsam festzulegen, um möglichst realistische Prognosen zu erhalten. Insbesondere bei Vergleichen unterschiedlicher Bau- und Investitionssze-narien wie etwa für die Grundschule in Bad Bentheim (vgl. Artikel von Remus Grolle-Hüging, Seite 100ff) ist ansons-ten die Vergleichbarkeit nicht gegeben.

Vorsicht mit Benchmarks

Im Umkehrschluss ist Vorsicht bei Kostenkennzahlen und Benchmarks geboten: Bei diesen gilt es sorgfältig zu re-cherchieren, welche Parameter ihnen zugrunde liegen, um Ungenauigkeiten zu vermeiden. Eigene, dokumentierte Erfahrungswerte aus dem Gebäudebetrieb und verlässlich berechnete Verbrauchswerte, deren Parameter bekannt sind, bilden eine solide Basis für die Berechnungsverfah-ren. Zudem wird es immer notwendig sein, zusätzlich vie-le einzelne Zahlen im Hintergrund zu belegen. Besonders die Abhängigkeit vom Nutzerverhalten bietet viel Potenzial für Ungenauigkeiten. Arbeitszeiten, Nutzerzahlen, Reini-gungszyklen, Lüftungs- und Heizverhalten sind hier nur einige relevante Punkte, auf die geachtet werden muss.

Am Beginn die Weichen stellen

Zu Beginn jeder Planung stehen die Chancen am besten, die Lebenszykluskosten positiv zu beeinflussen, weil gerade zu diesem Zeitpunkt Kosten- und Qualitätsentscheidungen getroffen werden, die sich auf den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes auswirken. Denn die Höhe der lebenslan-gen Baunutzungskosten ist keine träge Größe – je nach Planungsentscheidung und deren Zeitpunkt ist sie im Ge-genteil hochsensibel beeinflussbar. In der Planungsphase werden die wichtigsten, für Jahrzehnte nachwirkenden Entscheidungen getroffen.Ob die Wahl des Standortes, die Kubatur des Gebäudes, das Flächenmanagement, die Flexibilität oder die Reini-gungsfreundlichkeit und Lebensdauer des Fußbodens – jede Entscheidung zieht Kosten nach sich, die es im Vorfeld zu beachten gilt. Doch beginnen die klassischen Leistungs-phasen für den Planer gemäß der HOAI erst mit der Leis-tungsphase 1 – der Grundlagenermittlung. Jedoch werden viele grundsätzliche Entscheidungen, die maßgeblich den gesamten Projektablauf beeinflussen, schon vorher getrof-

Entwurf

20%

20%

80%

100%

<1% = 2%

Planung Ausführung Nutzung/Betrieb AbrissZeit

Kosten

Baunutzungskosten DIN 18960

Baukosten DIN 276

Verhältnis der Baunutzungskosten zu Baukosten im Zeitstrahl1

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fen. Trotz der Wichtigkeit dieser frühen Phase erfährt der Bauherr bei seinen Überlegungen in der Startphase selten Hilfestellung. Hier setzt das von uns praktizierte, interdiszi-plinäre, generalplanerische Denken an. Anhand der lebens-zyklusorientierten Bearbeitung aller wesentlichen Architek-ten- und Ingenieurleistungen durch eigene, spezialisierte Mitarbeiter ist die Generalplanung besonders geeignet, die Weichen für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Im-mobilie zu stellen. Eine systematische und interdisziplinäre Planung vom ersten Tag an ermöglicht eine wirtschaftliche Betrachtungsweise über die gesamte Lebensdauer des Pro-jektes. Klare Zieldefinitionen werden festgelegt, um den

Projekterfolg zu sichern. Verschiedene Varianten können auf ihre Wirtschaftlichkeit hin überprüft werden, Mach-barkeitsstudien bieten Orientierung, so dass jegliche Ent-scheidung materieller oder technischer Art nicht nur aus ästhetischer Sicht, sondern auch ökonomisch fundiert ge-troffen werden kann. Dabei profitiert der Bauherr von der Wertsteigerung und Nachhaltigkeit seiner Immobilie.

Verhältnis der Baunutzungskosten zu Baukosten im Zeitstrahl1

1Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Dr. Andreas Meister: Anforderungen der Gebäudenutzung an die Planung, 2004.2Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Dr. Andreas Meister: Anforderungen der Gebäudenutzung an die Planung, 2004.

KonzeptFinanzierung

Planung Bauaus-führung

NutzungsphaseBetrieb und Bewirtschaftung

NutzungsorientiertePlanung

KonventionellePlanung

Beeinflussbarkeitder Kosten

PotenzielleEinsparungnach Ablaufdes Lebens-zyklus

Rückbau

Zeit

Kosten

Beeinflussbarkeit der Kosten und Einsparpotenziale in der Zeitebene zwischen Planung und Nutzungsende eines Gebäudes2

Leistungsphase 5

Ausführungsplanung

Leistungsphase 1

Grundlagenermittlung

Leistungsphase 6

Vorbereitung der Vergabe

Leistungsphase 7

Mitwirkung bei der Vergabe

Leistungsphase 8

Bauüberwachung

Leistungsphase 9

Objektbetreuung/DokumentationBedarfsermittlung Zielabstimmung/

ZieldefinitionBestimmung der Auftragnehmer

ZieldefinitionDefinition der Aufträge und Vertragssituation

Individueller undzielorientierter

Auftrag/Vertrag

Leistungsphase 2

Vorplanung

Leistungsphase 3

Entwurfsplanung

Leistungsphase 4

Genehmigungsplanung

VorentwurfBaubeschreibungKostenschätzungBetriebskostenschätzung

Entwurf , Raumbuch,Kostenberechnung, Animation, Betriebskostenberechnung,Materialkollagen etc.

Genehmigungsplanung Ausführungsplanung,Detailplanung, Betriebskonzept, Kostenentwicklung

Ausschreibung/ Leistungsverzeichnisse

Submission, Vergabevorschläge,Erarbeitung Vertragsunterlagen,Vergabeverhandlungen, Vergabe

Bauleitung/Überwachung,Abrechnung, Abnahme, Übergabe, Schlussrechnung

Dokumentation, Gewährleistungsüberwachung

Betrieb/Nutzung AbbruchUmnutzung

MonitoringOptimierungService-Level etc.

abgeschlossenes und nach Lebenszykluskriterien optimiertes Bauobjekt

NeuerBetreiberEntsorgerÜbernehmer Grundstück

Besondere Leistungen ‚agnImpuls‘

Zieldefinition

Rückbau

Auf

trag

Architekten, TGAArchitekten, Tragwerk, Bauphysik, Elektro, HLS, Gala Architekten, Tragwerk, Bauphysik, Elektro, HLS, GalaUnternehmen extern

Betrieb

optimale Teambesetzung

General-planung

Besondere Leistungen Planung zusätzlich zur HOAI

StandortanalyseAufstellung RaumprogrammAufstellung Funktionsprogramm

Besondere Leistungen Ausführung zusätzlich zur HOAI

Besondere Leistungen ‚agnImpuls‘

Kennzahlenvergleich Best PracticeWettbewerbsmanagementUnterstützung Vertragsgestaltung Nachhaltigkeit

Prüfung ZertifizierbarkeitWahl der Systemvariante

LCC

Besondere Leistungen Vorentwurf

Kostenschätzungen NutzungskostenLaufende Prüfung Nachhaltigkeit

Anmeldung des Projekteszur Zertifizierung

Besondere Leistungen Entwurf

Erstellung BetriebskonzeptLaufende Prüfung Nachhaltigkeit

Erste Vorbewertung Zertifikat

Besondere Leistungen Ausführung

Berechnung NutzungskostenLaufende Prüfung NachhaltigkeitUmsetzung Betriebskonzept

Übergabe der Unterlagenzur Vorzertifizierung an Auditor

Besondere Leistungen Vorbereitung der Vergabe

Integration der LCC Anforderungen in LV´sErörterung Wartungsszenarien

Besondere Leistungen Vergabe

Überprüfung der Angebote hins. LCC Überprüfung der Angebote hins. Betriebskonzept

Nutzung des Vorzertifikates für Marketingzwecke

Besondere Leistungen Objektüberwachung

Umsetzung des BetriebskonzeptsKostenfeststellung NutzungskostenAusschreibung der externen DienstleistungenDatenintegration CAFM

Umsetzung Nachhaltigkeitsanforderungen

Besondere Leistungen bei der Nutzung

Begleitung Start-Up PhaseLaufende BetriebsoptimierungBenchmarking der Nutzungskosten

Übergabe derZertifizierung Nachhaltigkeit

Besondere Leistungen bei Rückbau

Konzept Recycling/Deponierung

Besondere Leistungen bei Rückbau

Konzept AbbruchProjektentwicklung Umnutzung/Neubau

Übe

rgab

e

agnImpuls

ProjektsteuererProjektsteuerer

Beantragung des Vorzertifikats Nutzung des Gütesiegels für die Vermarktung der Immobilie

Begleitung Nachhaltigkeit / Zertifizierung

Betriebs-Kosten-Nutzen-AnalyseDurchführen der VoranfragePerspektiven, Muster, Modelle

Variantenvergleiche mit KostenprognosenWirtschaftlichkeits-berechnungen

Erarbeitung von Unterlagen für besondere Prüfverfahren

Erstellung RaumbuchDetailmodelle

Aufstellen von alternativenLeistungsbeschreibungenAufstellen von vergleichenden Kostenübersichten

Aufstellen, Prüfen und Werten von Preisspiegeln nach besonderen Anforderungen

Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen

Erstellen von BestandsplänenErstellen von Wartungs-und PflegeanweisungenBenutzerhandbuch

Betreiber

Kosten (Budget, Kostenplanung)

Qualität (Bedarfsermittlung, Organisation, Prozessabläufe, Standards)

Termine (Planungs- und Bauablauf)

Organisation Interne Rahmenbedingungen äußere Rahmenbedingungen Verfahrensbeteiligte + Verfahrenswege

AusführungPlanungagnImpuls

Wichtige Leistungen über die HOAI hinaus – der agn-Zeitstrahl als Beratungstool

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Leistungsphase 5

Ausführungsplanung

Leistungsphase 1

Grundlagenermittlung

Leistungsphase 6

Vorbereitung der Vergabe

Leistungsphase 7

Mitwirkung bei der Vergabe

Leistungsphase 8

Bauüberwachung

Leistungsphase 9

Objektbetreuung/DokumentationBedarfsermittlung Zielabstimmung/

ZieldefinitionBestimmung der Auftragnehmer

ZieldefinitionDefinition der Aufträge und Vertragssituation

Individueller undzielorientierter

Auftrag/Vertrag

Leistungsphase 2

Vorplanung

Leistungsphase 3

Entwurfsplanung

Leistungsphase 4

Genehmigungsplanung

VorentwurfBaubeschreibungKostenschätzungBetriebskostenschätzung

Entwurf , Raumbuch,Kostenberechnung, Animation, Betriebskostenberechnung,Materialkollagen etc.

Genehmigungsplanung Ausführungsplanung,Detailplanung, Betriebskonzept, Kostenentwicklung

Ausschreibung/ Leistungsverzeichnisse

Submission, Vergabevorschläge,Erarbeitung Vertragsunterlagen,Vergabeverhandlungen, Vergabe

Bauleitung/Überwachung,Abrechnung, Abnahme, Übergabe, Schlussrechnung

Dokumentation, Gewährleistungsüberwachung

Betrieb/Nutzung AbbruchUmnutzung

MonitoringOptimierungService-Level etc.

abgeschlossenes und nach Lebenszykluskriterien optimiertes Bauobjekt

NeuerBetreiberEntsorgerÜbernehmer Grundstück

Besondere Leistungen ‚agnImpuls‘

Zieldefinition

Rückbau

Auf

trag

Architekten, TGAArchitekten, Tragwerk, Bauphysik, Elektro, HLS, Gala Architekten, Tragwerk, Bauphysik, Elektro, HLS, GalaUnternehmen extern

Betrieb

optimale Teambesetzung

General-planung

Besondere Leistungen Planung zusätzlich zur HOAI

StandortanalyseAufstellung RaumprogrammAufstellung Funktionsprogramm

Besondere Leistungen Ausführung zusätzlich zur HOAI

Besondere Leistungen ‚agnImpuls‘

Kennzahlenvergleich Best PracticeWettbewerbsmanagementUnterstützung Vertragsgestaltung Nachhaltigkeit

Prüfung ZertifizierbarkeitWahl der Systemvariante

LCC

Besondere Leistungen Vorentwurf

Kostenschätzungen NutzungskostenLaufende Prüfung Nachhaltigkeit

Anmeldung des Projekteszur Zertifizierung

Besondere Leistungen Entwurf

Erstellung BetriebskonzeptLaufende Prüfung Nachhaltigkeit

Erste Vorbewertung Zertifikat

Besondere Leistungen Ausführung

Berechnung NutzungskostenLaufende Prüfung NachhaltigkeitUmsetzung Betriebskonzept

Übergabe der Unterlagenzur Vorzertifizierung an Auditor

Besondere Leistungen Vorbereitung der Vergabe

Integration der LCC Anforderungen in LV´sErörterung Wartungsszenarien

Besondere Leistungen Vergabe

Überprüfung der Angebote hins. LCC Überprüfung der Angebote hins. Betriebskonzept

Nutzung des Vorzertifikates für Marketingzwecke

Besondere Leistungen Objektüberwachung

Umsetzung des BetriebskonzeptsKostenfeststellung NutzungskostenAusschreibung der externen DienstleistungenDatenintegration CAFM

Umsetzung Nachhaltigkeitsanforderungen

Besondere Leistungen bei der Nutzung

Begleitung Start-Up PhaseLaufende BetriebsoptimierungBenchmarking der Nutzungskosten

Übergabe derZertifizierung Nachhaltigkeit

Besondere Leistungen bei Rückbau

Konzept Recycling/Deponierung

Besondere Leistungen bei Rückbau

Konzept AbbruchProjektentwicklung Umnutzung/Neubau

Übe

rgab

e

agnImpuls

ProjektsteuererProjektsteuerer

Beantragung des Vorzertifikats Nutzung des Gütesiegels für die Vermarktung der Immobilie

Begleitung Nachhaltigkeit / Zertifizierung

Betriebs-Kosten-Nutzen-AnalyseDurchführen der VoranfragePerspektiven, Muster, Modelle

Variantenvergleiche mit KostenprognosenWirtschaftlichkeits-berechnungen

Erarbeitung von Unterlagen für besondere Prüfverfahren

Erstellung RaumbuchDetailmodelle

Aufstellen von alternativenLeistungsbeschreibungenAufstellen von vergleichenden Kostenübersichten

Aufstellen, Prüfen und Werten von Preisspiegeln nach besonderen Anforderungen

Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen

Erstellen von BestandsplänenErstellen von Wartungs-und PflegeanweisungenBenutzerhandbuch

Betreiber

Kosten (Budget, Kostenplanung)

Qualität (Bedarfsermittlung, Organisation, Prozessabläufe, Standards)

Termine (Planungs- und Bauablauf)

Organisation Interne Rahmenbedingungen äußere Rahmenbedingungen Verfahrensbeteiligte + Verfahrenswege

AusführungPlanungagnImpuls