gayrimenkul ve konut raporu 09 2015 · müteahhitlik hizmetleri proje bedeli-proje sayısı ........

Yazarlar

Bahadır Dalkılıç

Mustafa Aşkın

Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler

[I]

İÇİNDEKİLER

SUNUŞ ............................................................................................................................................ 1

GİRİŞ ............................................................................................................................................... 2

YÖNETİCİ ÖZETİ ............................................................................................................................. 3

BİRİNCİ BÖLÜM ............................................................................................................................. 9

1. Küresel Ekonomik Gelişmeler ............................................................................................. 9

1.1. Dünya Ekonomisinde Büyüme ve Bağlı Makro Ekonomik Gelişmeler ........................ 19

1.2. Küresel İstihdam Gelişmeleri ........................................................................................ 24

1.3. Emtia Fiyatlarındaki Gelişmeler ve Fiyatlar Genel Seviyesi Değişimleri ..................... 25

1.4. Özet Olarak Gelişmiş Ekonomiler ................................................................................. 29

1.5. Gelişmekte Olan Ülke Ekonomilerine Bakış ................................................................. 30

1.6. Gelişmekte Olan Ülkelerde Yapısal Sorunlar ve İstihdam ........................................... 35

1.7. Özet Olarak Gelişmekte Olan Ekonomiler .................................................................... 38

İKİNCİ BÖLÜM .............................................................................................................................. 40

2. Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler .................................................................................. 40

2.1. Büyüme ve Milli Gelir ..................................................................................................... 43

2.2. Fiyatlar Genel Düzeyindeki Değişimler ......................................................................... 51

2.3. İstihdam Piyasasındaki Gelişmeler ............................................................................... 56

2.4. Türk Ekonomisindeki Diğer Yapısal Gelişmeler ........................................................... 58

2.4.1. Cari İşlemler Dengesi ................................................................................................. 58

2.4.2. Türk Ekonomisi ve Uluslararası Risk Göstergeleri .................................................... 61

2.4.3. Türk Ekonomisinin Küresel Yeri ve Gelecek Tahmini ............................................... 64

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM.......................................................................................................................... 70

3. Türk İnşaat Sektörüne Bakış ............................................................................................. 70

3.1. Türk İnşaat Sektörünün Büyümeye Etkileri ................................................................. 78

3.2. Türk İnşaat Sektörünün İstihdama Etkileri .................................................................. 84

3.3. Türk İnşaat Sektöründe Ciro ve Üretim ........................................................................ 89

[II]

3.4. Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü Etkileyen Diğer Unsurlar ....................................... 92

3.4.1. Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz ....................................................................... 92

3.4.2. Sosyoekonomik Değerleme (Tüketici beklenti ve eğilimleri) ................................ 100

3.4.3. Konut Sektörü Arz-Talep yapısı - Fiyat/Satış Değerlemesi .................................... 105

3.4.4. İnşaat Maliyetleri...................................................................................................... 115

3.4.5. İnşaat ve Konut Sektöründe Faiz-Gelir Etkisi ......................................................... 119

3.5. Konut Satışları ve Türleri ............................................................................................. 128

3.5.1. Mütekabiliyet ve Yabancılara Satış ......................................................................... 134

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM .................................................................................................................. 139

4. Küresel Konut Fiyatları .................................................................................................... 139

4.1. Varlık ve Konut Balonu ................................................................................................ 139

4.2. Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Fiyatları Gelişimi ............................................................ 142

4.3. Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları ........................................................................... 155

4.3.1.Türkiye’deki Konut Fiyatlarının Analizi ..................................................................... 160

4.4. İstanbul Gayrimenkul Piyasası ................................................................................... 169

4.5.Sonuç ve Değerlendirme ...................................................................................................... 179

4.5.1.Global Bakış ................................................................................................................... 179

4.5.2.Türk Ekonomisi ve Konut Pazarına Bakış ..................................................................... 180

KISALTMALAR ............................................................................................................................ 189

KAYNAKÇA .................................................................................................................................. 190

WEB SİTELERİ ............................................................................................................................ 193

YASAL UYARI .............................................................................................................................. 196

[III]

Tablo ve Grafikler Grafik 1. Fed Parasal Genişleme Haritası .................................................................................... 11

Tablo 1. Üç Büyük Merkez Bankası ve Çin Merkez Bankası Politika Etkileşimi ......................... 16

Grafik 2. Küresel ve Gelişmiş-Gelişmekte Olan Ülkelerdeki Büyüme Eğilimi ............................ 21

Tablo 2. Ülke Bazında Küresel Büyüme Tahminleri ................................................................... 22

Tablo 3. Küresel Büyüme Tahminleri .......................................................................................... 23

Grafik 3. Seçilmiş Gelişmiş Ülke Ekonomilerindeki İşsizlik ........................................................ 24

Grafik 4. Enerji ve Enerji Dışı Emtia Endeksi ................................................................................ 26

Grafik 5. Seçilmiş Ülke Net Petrol Alım ve Satımları (Milyar ABD Doları-2014) .......................... 27

Grafik 6. Gelişmiş ve Gelişmekte Olan Ülkeler Enflasyon Oranları ve Brent Petrol Fiyatları .... 28

Grafik 7. Ülke Grupları ve Küresel Büyüme Oranları ................................................................... 30

Grafik 8. Gelişmekte Olan Ülkelere Yönelik Haftalık Fon Akışı ................................................... 32

Grafik 9. Gelişmiş Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi .......................................................... 33

Grafik 10. Gelişmekte Olan Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi ........................................... 34

Tablo 4. Seçilmiş Ülkelerin Enflasyon Oranları (Nisan-Ağustos 2015) ....................................... 35

Tablo 5. Seçilmiş Ülkelerin Sanayi Üretimleri ............................................................................. 36

Tablo 6. Seçilmiş Ülkelerin PMI Üretim Endeksi ......................................................................... 36

Grafik 11. Yıllık Ortalama İstihdam Artış Oranları ....................................................................... 37

Tablo 7. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerdeki İşsizlik Oranları (Mart - Temmuz 2015) ........................ 38

Grafik 12. Reel Borçlanma Faiz Oranı .......................................................................................... 41

Tablo 8. Seçilmiş Gelişmekte Olan Ülke Tahvil Faiz Oranları Değişimi...................................... 42

Grafik 13. TÜİK Verilerine Göre Türkiye Yıllık Büyüme Oranları (GSYH,%)................................. 43

Grafik 14. Seçilmiş Ülkelerin 2015 İkinci Çeyrek Büyüme Hızları ............................................... 44

Grafik 15. TÜİK Verilerine Göre GSYH Tutarı ................................................................................ 45

Grafik 16. Kişi Başına Düşen GSYH ............................................................................................... 46

Grafik 17. Ülke Karşılaştırmalı Satın Alma Gücü Paritesi (2013) ................................................ 47

Grafik 18. Tüketim Mal ve Hizmetleri Fiyat Düzeyi Endeksleri ................................................... 48

Grafik 19. Türkiye ve AB Ülkeleri Reel GSYH Karşılaştırması ...................................................... 50

Grafik 20. TÜİK Verilerine Göre Türkiye de Enflasyon ................................................................. 51

Tablo 9. TÜFE-Yİ ÜFE Değişimleri ................................................................................................ 52

Grafik 21. Yıllık Fiyat Değişimleri, TÜFE ve Yİ-ÜFE ....................................................................... 52

Grafik 22. Harcama Gruplarına Göre TÜFE Katkıları (Ağustos 2015) ......................................... 54

Grafik 23. Enflasyon ve Enflasyon Beklentileri ............................................................................ 55

Grafik 24. İşsizlik Oranları (%) ...................................................................................................... 56

Grafik 25. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam ................................................................ 58

Grafik 26. Cari İşlemler Dengesi (12 Aylık Kümülatif-USD) ......................................................... 59

[IV]

Grafik 27. Cari Açığın Finansmanı ................................................................................................ 60

Tablo 10. Seçilmiş Ülke Kredi Notları ve CDS Primleri ................................................................ 62

Grafik 28. TL ve Gelişmekte Olan Ülke Para Birimlerinin ABD Doları Karşısındaki Değeri ........ 63

Grafik 29. Dünyanın En Büyük Ekonomileri Sıralaması (2014) ................................................... 64

Grafik 30. Avrupa’nın En Büyük Ekonomileri .............................................................................. 65

Grafik 31. Merkezi Yönetim Bütçe Dengesi .................................................................................. 65

Grafik 32. Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (GSYH %) ................................................................. 66

Tablo 11. Dünyadaki İlk 20 Ekonomi Tahmini GSYH (SAGP Cinsinden, 2030-2050) .................. 67

Grafik 33. Yurtiçine Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ............................................................... 68

Tablo 12. Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri .................................................................................. 70

Grafik 34. Müteahhitlik Hizmetleri Proje Bedeli-Proje Sayısı ..................................................... 71

Grafik 35. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri ve İş Bazında Dağılımı (2014) .............................. 72

Tablo 13. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemi-İnşaat Rakamları ................................................. 72

Grafik 36. TOKİ Faaliyet Özeti (16 Eylül 2015) ............................................................................. 74

Grafik 37. TOKİ Konut Üretimi Alt Kırılımları (16 Eylül 2015) ...................................................... 75

Grafik 38. Sosyal Amaçlı Faaliyetler ............................................................................................ 76

Grafik 39. Sektörel Büyüme Katkıları (Yüzde Olarak) ................................................................. 79

Grafik 40. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı (2013-2014) ............................................................ 80

Grafik 41. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı Cari Fiyatlar ile (2013-2014)................................... 81

Tablo 14. Faaliyet Kollarına Göre GSYH-Gayrimenkul Hizmeti Faaliyetleri ............................... 82

Grafik 42. Sektörlerin Toplam İstihdam İçindeki Payları (%) ..................................................... 84

Grafik 43. İstihdam Değişimine Sektörlerin Katkısı (% Puan) .................................................... 85

Grafik 44. İnşaat ve Sanayi Sektöründe İstihdam (2005-2015 Mayıs) ........................................ 86

Grafik 45. İnşaat Sektörü İstihdam Endeksi ................................................................................ 87

Grafik 46. İnşaat Sektörü Çalışan Saat Endeksi .......................................................................... 87

Grafik 47. İnşaat Brüt Ücret Endeksi ............................................................................................ 88

Tablo 15. İnşaat İş Gücü Girdi Endeksleri Değişimi (2015 2.Çeyrek) .......................................... 89

Grafik 48. İnşaat Sektörü Ciro Endeksi ........................................................................................ 90

Grafik 49. İnşaat Sektörü Üretim Endeksi ................................................................................... 91

Tablo 16. İnşaat Ciro ve Üretim Endeksi ..................................................................................... 91

Grafik 50. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli (2013-%) ................................................................ 93

Grafik 51. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli Projeksiyon (2050-%) ........................................... 94

Tablo 17. Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı(TÜİK) ........................................................................ 95

Grafik 52. Türkiye’de Yaş Piramidi ............................................................................................... 97

Grafik 53. Beş Büyük İl İçin Nüfus Projeksiyonu.......................................................................... 98

Grafik 54. Türkiye ve Bazı Seçilmiş Ülke Şehirli Nüfus Artışları (1950-2015) ........................... 100

[V]

Grafik 55. Öncü Göstergeler-KKO-Reel Kesim ve Tüketici Güven Endeksleri .......................... 101

Grafik 56. Sektörel Güven Endeksi ............................................................................................ 102

Tablo 18. Sektörel Güven Endeksi ............................................................................................. 104

Grafik 57. Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi .......................... 105

Tablo 19. Yapı Ruhsatları ........................................................................................................... 108

Grafik 58. İstanbul-Ankara-İzmir Yapı Ruhsatları Haziran 2015 ............................................... 109

Tablo 20. Yapı Kullanma İzinleri (Ocak-Haziran 2015).............................................................. 111

Grafik 59. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi (Ocak-Haziran 2015)............................. 111

Grafik 60. Yapı İzin İstatistikleri ................................................................................................. 112

Grafik 61. Yapı İzin İstatistikleri ................................................................................................. 113

Grafik 62. Yapı Ruhsatları ........................................................................................................... 114

Tablo 21. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Değişim Oranları ......................................................... 116

Grafik 63. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (2005=100) .................................................................. 116

Grafik 64. Bina İnşaatı Maliyet Endeksinde Girdilerin Payları (2005=100) ............................... 117

Grafik 65. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Dört Çeyrek Ortalaması.............................................. 118

Grafik 66. Tüketici Kredileri Değişimi ........................................................................................ 120

Grafik 67. Hane Halkı Yükümlülükleri Gelişimi ......................................................................... 121

Grafik 68. Hane Halkı Yükümlülük Gelişimi (GSYH % Olarak) .................................................. 122

Grafik 69. Kredi Faiz Oranları .................................................................................................... 123

Grafik 70. Bireysel Kredi Türleri Gelişimi ve Tutarları ............................................................... 124

Grafik 71. Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Kredilerin Dağılımı(BDDK Verileri) ............... 125

Grafik 72. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri ............................................................... 125

Grafik 73. Konut Kredileri Başvuru ve Kullandırım Gelişmeleri ............................................... 126

Grafik 74. Toplam Krediler / Tahsili Gecikmiş Alacak (TGA) Oranları ....................................... 127

Grafik 75. Konut Satış Sayıları-Satış Çeşidine Göre .................................................................. 129

Grafik 76. Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları ........................................................................... 130

Grafik 77. Beş Büyük Şehir Bazında Birinci ve İkinci El Konut Satışları ................................... 132

Grafik 78. Konut Satış Sayıları ................................................................................................... 133

Tablo 22. Yabancıya Satılan Konut Sayısı ve İl Dağılımı ........................................................... 136

Tablo 23: Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ve Yabancıların Gayrimenkul Alımları ............... 137

Grafik 79. ABD Konut Fiyatları (Ocak 2005=100) ...................................................................... 143

Grafik 80. Gelişmiş Ülke Konut Fiyat Endeksleri ....................................................................... 145

Grafik 81. BRIC Ülkeleri ve Türkiye Konut Fiyat Endeksleri ...................................................... 146

Grafik 82. Seçilmiş AB Ülkeleri Konut Fiyat Endeksleri ............................................................ 147

Grafik 83. Dünya Genelinde Konut Fiyat Değişimleri ................................................................ 148

Grafik 84. Ülke Bazlı Reel Konut Fiyat Değişimleri .................................................................... 149

[VI]

Grafik 85. Dünya Bazında Kredi Büyümesi (2015 1.Çeyrek) ..................................................... 150

Grafik 86. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Kira İlişkisi ......................................................... 151

Grafik 87. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Gelir İlişkisi ........................................................ 152

Tablo 24. Enflasyona Göre Düzeltilmiş Konut Fiyat Artışları .................................................... 153

Grafik 88. Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Birim Kullanım Fiyatı ............................................. 156

Grafik 89.Türkiye Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) ......................................................... 157

Grafik 90. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi.............................................................................. 157

Grafik 91. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) ................................................ 158

Grafik 92. Üç Büyük İl Konut Fiyat Endeksi ............................................................................... 158

Grafik 93. Üç Büyük İl Yeni Konut Fiyat Endeksi ....................................................................... 159

Grafik 94. TKFE ve Bölgesel Gelişmeler ..................................................................................... 159

Tablo 25. Türkiye’deki Konut Fiyatları Değişimi-Nominal/Reel ............................................... 165

Grafik 95. Küresel Konut Endeksi-Türkiye ve İstanbul Konut Endeksleri Karşılaştırması ...... 166

Grafik 96. Türkiye Konut Fiyat/Kira Oranı ................................................................................. 166

Grafik 97. Türkiye ve Seçilmiş Ülke-Bölge Konut Fiyat/Kira Oranları ...................................... 167

Grafik 98. Türkiye ve İstanbul Stok Erime Hızları ...................................................................... 168

Grafik 99. Türkiye ve İstanbul’un Coğrafi Konumu ................................................................... 170

Grafik 100. İstanbul ve Yakın Çevresinde Yapılan Mega Projeler ............................................. 170

Tablo 26. İstanbul da Yapılan Bazı Projelerin Büyüklükleri ..................................................... 171

Tablo 27. Küresel Olarak En Hızlı Büyüyen On Finansal Merkezi ............................................. 173

Grafik 101. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerin Reel Konut Fiyatları ................................................... 174

Grafik 102. İstanbul’da Konut Satış Sayıları .............................................................................. 175

Tablo 28. Avrupa Şehirleri Gayrimenkul Yatırım Yapılabilirlik ve Gelişme Potansiyeli ........... 176

Tablo 29. 2010 Yılından Bu Yana Gelişen Şehirler ..................................................................... 178

[1]

SUNUŞ

Emlak Konut GYO A.Ş. olarak 62 yıldır kesintisiz olarak Türk İnşaat ve Gayrimenkul

Sektörünün önemli bir kurumu olmuştur. Yılların getirdiği kurum kültürü ve yönetim

anlayışımız gereği, ülkemizdeki konut sektörünün yakından analizi Emlak Konut GYO A.Ş. için

yönetsel bir araç olmuştur. Şirketimiz uzun yıllarda yarattığı marka değeri ile gayrimenkul

sektöründe standartları daima yukarıya çekecek bir yönetim anlayışına sahiptir. Özellikle

inşaat sistemleri, tasarım, çevreye duyarlılık ve iş yapım şekilleri ile lider ve örnek model olma

görevini, sosyal bir bilinçle yerine getirmektedir.

Türkiye’de 2001 krizinden sonra, gerek ülke gerekse sektör adına elde ettiğimiz kazanımların

neticesinde inşaat ve gayrimenkul sektöründe çok ciddi ilerlemeler sağlanmıştır. Söz konusu

ilerlemelerde Emlak Konut GYO A.Ş. olarak inşaat sektörüne katkı konusunda üstümüze

düşen çaba fazlasıyla yerine getirilmiştir.

Şirketimiz kurumsal yönetim politikası olarak geniş anlamda menfaat sahipliği kavramına da

önem vermektedir. Bu doğrultuda çok sayıda yerli ve yabancı paydaşı ile birlikte şirketimiz,

faaliyet konusuna giren alanlarda sosyal sorumluluğuna uygun hareket etmektedir.

Günümüzde en önemli değerin ‘gerçek bilgi’ olduğu bilen ve buna şirket yönetimi olarak

verdiğimiz değerinde bir sonucu olarak; tüm menfaat sahipleri, inşaat ve konut sektörüne

doğru, anlaşılır, yorumlanabilir bilgi vermek amacıyla ‘Gayrimenkul ve Konut Raporu’

hazırlatılarak kullanımlarına sunulmuştur.

2014 yılı üçüncü çeyreğinde yayımlamaya başladığımız bu çalışma gerek yerli gerekse

yabancı yatırımcı, analist, paydaş ve sektör ilgililerinden büyük ilgi görmüş ve sabırsızlıkla

beklenmektedir. Sektörümüzün doğru bir şekilde anlatılması amacıyla rapor yayın sıklığımız

üç aylık dönemler halinde planlanmıştır.

Dördüncüsü yayımlanan raporumuzda, makroekonomik (küresel düzeyden, ülke ve sektör

boyutuna doğru) gerçekleşmeler ve bunlarla ilgili genel beklentilerin ardından inşaat-konut

sektörü ile ilgili analizler yer verilmiştir.

Kamuoyunda 2015 ve 2016 yılı konut, inşaat sektörü beklentileri, tahminlerinin de sıklıkla dile

getirildiği göz önüne alınarak, gelecek döneme ait beklentilerimizde dayanakları ile ifade

edilmiştir. Sektörle ilgili bilgilerin şeffaf bir şekilde dile getirilip değerlendirilmesi ilgili pazarın

etkinliğini de artıracak olup, fiyat ve benzeri tartışmalara da ışık tutacaktır.

Raporumuzu tüm sektör aktörleri ve menfaat sahiplerimizin ilgisine sunarız.

[2]

GİRİŞ

Emlak Konut GYO A.Ş. faaliyetlerini sürdürürken hem geçmiş hem de gelecek dönemle ilgili

değerlendirmeleri düzenli olarak yapmaktadır. Bu doğrultuda başta ekonomik değişkenler

olmak üzere sektör ve iş kolunu ilgilendiren gelişmeler yakından takip edilmektedir.

Şirketimiz belirli dönemler de makrodan mikroya, ekonomik, finansal, demografik analizler

yapmakta olup, yönetsel kararlarında bu değerlendirmeleri de kullanmaktadır. İnşaat ve

konut sektöründe son on beş yılda yaşanan hızlı büyümeye paralel olarak artan veri ve analiz

ihtiyacı karşısında tüm menfaat sahipleri için özel analizlerin yapılması zorunluluk olmuştur.

Emlak Konut GYO A.Ş bu sorumluluğun doğrultusunda başta yıllık ve ara dönem faaliyet

raporlarında ‘Ekonomi ve Konut Sektörü’ ile ilgili kapsamlı analizlere yer verip kamuoyu ile

paylaşmaktadır.

Aşağıda hazırladığımız raporda özellikle Türk Ekonomisi ve Konut Sektörü ile bunlara bağlı

ana eğilimler incelenmiştir. Raporumuz dört ana bölümden oluşmaktadır.

İlk bölümde Dünya Ekonomisinde yaşanan gelişmeler ve özellikle 2008 krizi sonrası oluşan

‘yeni normal’ olgusunun günümüze kadarki gelişmeleri incelenmiştir. İlgili ekonomik

gelişmelerin dünya ve gelişen ülke ekonomilerinde, meydana getirdiği (getirebileceği) önemli

değişimler bu bölümde ele alınıp analiz edilmiştir.

İkinci Bölümde ise; Türk Ekonomisinde özellikle son yıllarda, yaşanan gelişmeler ve bunların

sektörel yansımaları ile ülkemizde uygulanan ‘para ve iktisat politikalarının’ önemli etkileri

incelenmiştir.

Üçüncü Bölümde yer alan ana konu başlıkları ise; Türk İnşaat sektörünün genel görünümü,

sektörün ülke büyümesine etkileri, üretim, ciro değişkenleri ve sektörü etkileyen demografik

unsurlar ile beklentilere yer verilirken bölümün sonunda inşaat maliyetleri ile faizin inşaat

sektörüne etkisi analiz edilmiştir.

Dördüncü ve son bölümde ise; küresel konut fiyatlarının değişimi, varlık-konut balonu

kavramı, Türkiye de ki konut fiyatlarının analizi ile geleceğe yönelik fiyat eğilimlerine etki

eden unsurlar ile İstanbul konut piyasası incelenmiştir.

Türkiye’deki en büyük konut üreticisi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olarak Emlak Konut bu

rapor ile sektöre de bir ışık tutmayı ve daha doğru bilgiye ulaşılmasında ‘lider bir kurum

olmanın’ gereğini yerine getirmeyi hedeflemektedir.

[3]

YÖNETİCİ ÖZETİ

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli

unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim

kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden

kaynaklanmakta olup, 250 sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam

üzerine etki yaratmaktadır.

İnşaat sektörünün yukarıda ifade edilen ‘çarpan’ etkisi ülke ekonomilerinde ve hatta 2008

yılında yaşanan küresel krizde de görüldüğü üzere dünya ekonomisinde önemli bir etkiye

sahip olmuştur.

İnşaat sektörü makro ve mikro ekonomik şartlardan oldukça etkilenmekte olup, ilgili

şartlarda meydana gelecek değişiklikleri de en fazla hisseden sektörlerden biridir. Bu nedenle

‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik

gelişmelerin analiz edilmesi önemlidir. Sektör ekonomik gelişmelerin dışında gelecek

beklentisi, risk algısı ve beğeni gibi niceliksel olarak ölçülmesi daha zor olan değişkenlerden

de etkilenebilmektedir.

İnşaat sektörü ve birleşenlerinin değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir vadede

analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Zaman zaman ağırlığı daha az olan değişkenlerin etkisi

yüksek olurken, bazı dönemlerde ise doğrudan etkileyen parametrelerin etkisi yüksek

olabilmektedir.

Sosyoekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut

fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm

ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve

iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.

Varlık fiyatları ile ilgili sadece fiyat bazlı analizlerde zaman zaman yeterli olmayıp, talep, arz

yönlü analizlerle desteklenmeye ihtiyaç duyulmaktadır.

Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla

birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır.

Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından

kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut

projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı olması

homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.

[4]

Bundan önceki raporlarımız ve yeni raporumuzda yaptığımız analiz ışığında Türk Konut

Piyasasında ‘fiyat balonu’ olmadığına inanıyoruz. Son verilere göre yapılan analizlerde fiyat

artışının makul bir eğilimde devam etmekte olduğu görülmüştür. Fiyat, maliyet, arz, talep,

bölgenin özellikleri ve davranışsal etkiler bir arada düşünüldüğünde en fazla fiyat artışının

yaşandığı İstanbul ile Gaziantep/Kilis/Adıyaman bölgelerinde dahi balondan çok ‘fiyat

köpüğünden’ söz edilebilir. Söz konusu iki bölge ile ilgili olarak aşağıdaki tespitleri yapmamız

mümkündür;

Birincisi fiyat artış oranı bakımından; Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini Ocak 2010 ile

Temmuz 2015 arasında ki fiyat artışı ile geride bırakan İstanbul’dur. Söz konusu dönemde

reel fiyat artışı %56,11 düzeyinde gerçekleşmiştir.

İkinci bölge ise; reel fiyat artışı yavaşlayan Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesidir. Söz konusu

bölgede Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemi arasındaki reel fiyat artışı % 53,49 seviyesinde

gerçekleşmiş olup, Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde ise %52,32 düzeyinde olmuştur.

Bu iki bölge ile ilgili fiyat değişimlerinde şu hususlara dikkat edilmelidir;

Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak

gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı

kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir

durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi

dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa

mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir.

İstanbul özelinde ise artan yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirdiği yeni

konut alanlarının olması, fiyat artışına karşın canlılığını koruyan talep yapısı, ABD

dolarındaki artışın yarattığı maliyetlerin kısmen fiyatlara yansıtılması olarak

görülebilir. Türkiye de konut endeksinin hesaplanmaya başladığı 2010 Ocağından

Temmuz 2015’e kadar geçen 5 yıl 7 aylık süreçte reel fiyat artışının İstanbul gibi bir

şehirde %56,11’e ulaşması normal karşılanmalıdır. R.Shiller’in balon tanımın da yer

aldığı üzere son beş yıllık sürede %100 yaşlaşan reel fiyat artışları ‘varlık balonu’

olarak nitelendirilebilmektedir. Bununla birlikte gerek İstanbul gerekse başka

bölgelerde, bölgenin konumu, çeşitli özellikler ve tüketici davranışları gereği mahalle

veya sokak bazında yukarıda ifade edilen küçük ölçekli daha yüksek fiyat artışları da

olabilmektedir.

Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı veya çok az artığını tespit ettiğimiz

bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin; Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon bölgesinde

[5]

reel fiyatlar ortalama % -3,56 (Ocak 2010 ile Ocak 2015 arası) gerilemiştir. Aynı bölgede Ocak

2010 ile Mart 2015 arası gerileme biraz yavaşlayarak % -1.86’ye ulaşırken Ocak 2010 ile

Temmuz 2015 dönemi arası reel fiyatlar %3,88 artıya geçmiştir.

Ocak 2010 - Ocak 2015 dönemi arası benzer bir durum yaşayan Van-Bitlis-Hakkâri Bölgesinde

fiyatlar %-2,38 gerilerken aynı bölgede Ocak 2010-Temmuz 2015 arası ise reel fiyatlar %2,72

yükselmiştir.

Yukarıda ifade edilen her iki bölgede de gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı tüketici talebi

fiyatın göreceli olarak düşük kalması ile harekete geçmiş olup, konut piyasasının

rasyonelleşmesi adına oldukça olumludur.

Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut

ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 600.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK

verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı

büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran

%61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut talebinin olduğu

dikkate alındığında konut sahipliği oranının aynı kalması bu alandaki artış potansiyelinin bir

göstergesidir. Diğer yandan Türkiye çapında konutların amortisman süreleri 15 ile 20 yıl

arasında bir süreye oturmaya başlamıştır.

Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak

sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre daha mutedil

olduğu söylenebilir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar

‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamadır. Bazı bölge, yöre veya mahallerde gözlenen

çok hızlı fiyat artışlarının söz konusu bölgeye ait özel durumlardan kaynaklanabileceği ve

ülkenin genelini kapsamayacağı unutulmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima

fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili

istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. Ancak

büyüme hızı her türlü iç ve dış gelişmelere bağlı olarak yıldan yıla farklılık gösterebilecektir.

2014 yılı ile 2015 yılında Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü etkileyen ile etkilemesi olası

unsurları şöyle özetleyebiliriz;

Yabancı yatırımcı ilgisinin artarak devam etmesi,

2013 son çeyreği ile 2014 ilk yarısı beklemeye geçip talebini erteleyen yatırımcının

konut alımları, 2014 yılını rekorla tamamlaması ve bu eğilimini 2015 yılına taşıması;

Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada jeopolitik önemin devam etmesi;

[6]

Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının bu dönem

itibarı ile faiz yükselişine karşı hassasiyetinin az olması; faiz giderlerinden daha hızlı

konut fiyatlarının yükselmesi ve bu yönlü beklentiler,

İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi

İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmalar

Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3.Boğaz

Köprüsü, İstanbul Boğazında Yapılan Tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, büyük

şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal

İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir.)

Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin

genişlemesiyle hinterlandının büyümesi

Kentsel dönüşüm ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi

Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha profesyonel yönetilmesinin

sağladığı avantajlar;

Köyden kente devam eden göç

Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep

Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut

ihtiyacı

2001 Krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal

kolaylıklar;

Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve

esnekliğe sahip olması,

Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların; fiyat artışı düşük olan bölgelerden

de konut almaya başlaması ve Tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri1

1 Detaylı bilgi için lütfen 4.3 numaralı bölümdeki Türkiye Konut Fiyatları Analizi bölümüne bakınız, bu bölümde

değerlendirilen; Van/Bitlis/Hakkâri bölgesi ile Artvin/Giresun/Ordu/Trabzon bölgesinde negatif fiyat artışlarının pozitife

dönmesi ve satış sayılarındaki nispi artış bu durumun göstergesi olarak düşünülebilir

[7]

Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini

erteleme eğilimi bu yıl görülmemekte olup aksine her iki sektörde oldukça canlı bir

yapı gözlenmektedir. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep

artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı

tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak görülebilir.

Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, ’menkul kıymetler’ yolu ile gerek kaynak gerekse

küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari sürecin sonuna gelinmesi ve bu

tip araçlara uluslararası fonların ilgi göstermesi olarak ifade edilebilir.

Yukarıda detaylı olarak bahsettiğimiz gibi, Türkiye konut piyasasını etkileyen temel

unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı

tutmaktadır. Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile

düzenli gelir sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri

taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır.

Konut sektörü özelinde hem arzı hem de talebi etkileyen pek çok unsur bulunmaktadır. Bu tip

kıstasların en önemlileri arasında projelerin konumu, mimarisi, sosyal yaşam alanları ve

ulaşım kolaylıkları gibi alıcının kararını etkileyen unsurların yer almaktadır. Ancak bunlarla

birlikte gerek talep kararları açısından gerekse arzın satış kolaylığı yönünden, konutun

finansmanında kolaylık sağlanması diğer şartlar ne olursa olsun önemli ölçüde alım kararını

hızlandırmaktadır. Buna en yakın ve güzel örnek, Emlak Konut’un Temmuz ayında satışa

sunduğu Ispartakule Evleri projesine gelen yüksek taleptir. Düşük ön ödeme, konut teslimine

kadar ödemenin olmaması ve 10 yıl TÜFE endeksli vadelendirme sayesinde satışa çıkarılan

1500 konuta 11.400 adet başvuru gelmiş ve noter çekilişi sonucu satışlar gerçekleşmiştir.

Emlak Konut’un alıcı açısından güven unsuru olmasının yanı sıra finansman modellerinde

öncülük yapması sektör için önemli bir rehberlik niteliğindedir.

Konut sektörünün gelişmesi amacı ve gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak

amacı ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen Gayrimenkul Sertifikaları bugüne

kadar fazla uygulama alanı bulamamıştır. Buna rağmen hem talebin ileriki dönemlerde

canlılığı koruması hem de sektörün ihtiyaç duyduğu fonu uygun maliyetlerle karşılaması

amacı ile bu finansal enstrümanın geliştirilmesine ve desteklenmesine ihtiyaç vardır.

Fiyatlarda ise daha tedrici ve dengeli bir artış gözlenebilir. Ancak ekonomiyi etkileyen

gelişmeler (Fed Kararı, iç sosyoekonomik ve jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve

faizlerindeki değişmeler gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye

[8]

genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım

amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi

şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi olası görünmektedir.

[9]

BİRİNCİ BÖLÜM

1. Küresel Ekonomik Gelişmeler

Bu bolümde, dünya ekonomisinde meydana gelen değişiklikler ve ilgili gelişmelerin ülke

Ekonomilerine etkileri kısaca analiz edilmiştir. Analizimizde makrodan mikroya giden bir

anlayış benimsenmiş olup ana değişkenlerin durumu saptanmaya çalışılmıştır.

Küreselleşmenin gün geçtikçe arttığı ve bu sürecinde ülke ekonomilerini doğrudan

etkileyerek sistemik riskleri farklılaştırdığı unutulmamalıdır. Risk kavramı sadece

farklılaşmakla kalmayıp bazı ülkeler için ‘ciddi risk’ unsuru da olabilirken, başka bir dizi ülke

için risk olmak bir yana ‘genişletici’ bir etki dahi yaratmıştır. Küresel gelişmeler ülkeden

ülkeye farklılık gösteren ekonomik sonuçlar doğursa da özü itibarı ile tüm sistem birbirini

etkilemektedir.

Dünya ekonomisi açısından yakın geçmişteki en önemli milat 2008 Global Krizi olmuştur. Her

ekonominin farklı boyutlarda yaşayıp etkilendiği bu durumun artçı sonuçları hala

sürmektedir. Dolayısıyla bu süreç, küresel ekonomik şartları değiştirip etkilemektedir.

Küreselleşme ve ülke ekonomilerinin birbiri ile olan bağlarının giderek artması sonucunda

dünya ekonomisindeki her türlü önemli gelişmenin takip edilmesi bir zorunluluk olmuştur.

Dünyada küresel boyutta yaşanan ikinci büyük ekonomik krizden bu yana yaklaşık yedi yıllık

bir süre geçmesine rağmen sosyo-ekonomik büyüklüklerin kriz öncesi seviyelere ulaştığını

söylemek güçtür. Özellikle bu durum gelişmiş ülke ekonomilerinde dikkat çekici bir boyutta

bulunmaktadır. Kriz sonrası gelişmekte olan ülkelerin hızlı toparlanmalarına karşın son

birkaç yıldır bu ekonomilerde de sorunlar artmaya başlamıştır.

Bu bağlamda küresel krizin farklı evrelerini yaşan ülkeler kendi ekonomik programlarını

oldukça farklılaştırdıkları ve yapısal olarak birbirine zıt ekonomik politikalar uyguladıkları

için, global belirsizlik daha da artmıştır.

Küresel ekonomik durumda öncelikli sorun gelişmiş ülkelerin çoğunda yaşanan deflasyonist

(fiyatlar genel seviyesindeki düşüş) süreç ve buna bağlı farklı boyutlarda görülen resesyon

(durgunluk-negatif büyüme) sorunları olurken, gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde

enflasyonist (fiyatlar genel seviyesinde yaşanan artış) ve düşük büyüme sorunları ile

karşılaşmaktadırlar. Her ülkede ilgili durumların boyutları farklı özellikler ve nedenler arz

etmekte olup standart bir reçete ile çözülmesi oldukça güç görünmektedir.

[10]

Küresel kriz sonrası, ekonomi politikalarının en önemli uygulayıcıları Merkez Bankaları

olmuştur. Dünyadaki etkin ve büyük Merkez Bankalarının alacağı kararlar sadece kendi

ülkelerini etkilemekle kalmayıp aynı zamanda ‘uluslararası fon hareketleri’ için başlıca yol

gösterici olmuş ve bu durumun gerek negatif gerekse pozitif sonuçları itibarı ile en çok

gelişmekte olan ülke varlıkları etkilenmiştir.

Son yıllarda ekonomi literatüründe tartışılan Merkez Bankalarının artan görev ve

sorumlulukları konusu bazı eleştirilere de konu olmaktadır. Ancak her şeye rağmen Merkez

Bankaları olmaksızın ekonomik problemlerin çözülemeyeceği ve ‘normalleşmenin’

sağlanamayacağı da aşikârdır.

Küresel para politikalarının normalleşme sürecine dair süregelen belirsizlikler küresel risk

iştahının ve sermaye akımlarının verilere duyarlılığını artırmaktadır. Önümüzdeki dönemde

gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımlarının ülkelere özgü unsurlara olan

duyarlılığının devam etmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, gelişmekte olan ülkelerin

büyüme görünümleri, enflasyon oranları ve dış dengeleri ön plana çıkacaktır. Öte yandan,

son dönemde iktisadi faaliyetin zayıf seyri küresel para politikalarındaki normalleşme

sürecinin ötelenme olasılığını güçlendirmektedir2.

2015 yılının ilk çeyreğinde küresel iktisadi faaliyet zayıf seyrini sürdürmüş ve yılsonuna ilişkin

küresel büyüme tahminleri aşağı çekilmiştir. Anılan dönemde gelişmekte olan ülkelerde zayıf

büyüme performansı devam ederken; gelişmiş ülkelerde ise iktisadi faaliyet görece olumlu

seyrini devam ettirmiştir. Gelişmekte olan ülkeler grubunda süregelen zayıf büyüme

performansında; Çin ekonomisindeki yavaşlama, emtia fiyatlarındaki zayıf seviyelerin

sürmesi, dış finansman koşullarının sıkı seyrediyor olması ve jeopolitik faktörler belirleyici

olmaya devam etmektedir3.

Gelişmiş ülkeler grubu büyüme performansındaki görece olumlu görünümde ise finansal

koşullardaki gevşeklik, düşük petrol fiyatları ve iyileşen işgücü piyasası etkili olmuştur.

Önümüzdeki döneme ilişkin küresel büyüme üzerindeki risklerin halen aşağı yönlü olduğu

değerlendirilmektedir. Son dönemde finansal piyasalarda artan oynaklığın, gerek gelişmiş

2 TCMB, ’Finansal İstikrar Raporu’ Kasım 2014, sayı 19, s.1

3 TCMB, ’Enflasyon İstikrar Raporu’ Temmuz 2015, sayı III, s.13

[11]

gerekse gelişmekte olan ülke büyüme performansları üzerindeki yakın dönemli önemli bir

risk unsuru olabileceği değerlendirilmektedir4.

Küresel ekonomiye etkileri ve yön vermeleri açısından bakıldığında ilk sıralarda yer alan üç

büyük merkez bankasının (ABD Merkez Bankası - Fed, Avrupa Birliği Merkez Bankası - ECB,

Japon Merkez Bankası – BOJ) politikaları diğer ekonomiler içinde dikkatle takip edilmesi

gereken sonuçlar doğurmuştur.

Krizin hemen ardından ABD Merkez Bankası Fed oldukça hızlı bir biçimde ‘genişletici para

politikası’ araçlarını kullanmaya başlamıştır. Bu amaçla faiz indirimi, tahvil alımları, finansal

sistemin varlık alımları ile fonlanması ve kredi mekanizmalarının etkin hale getirilmesi gibi

pek çok yöntem uygulanmıştır. Bu tip bir para politikası sayesinde; finansal istikrarın

sağlanması, yatırım ve tüketimin uyarılması ile nihai hedef olan büyümenin sağlanıp

depresyondan (kriz) çıkış hedeflenmiştir.

Grafik 1. Fed Parasal Genişleme Haritası

Kaynak: http://manset.at/wp-content/uploads/2015/03/Fed-balance-sheet.jpg

4 TCMB, a.g.e, s:13

[12]

Fed’in krizden çıkmak için uyguladığı politikalar alışılmışın dışında özellikler taşımakla

kalmayıp uygulamadaki farklılıkları da dünyadaki diğer merkez bankaları içinde izlenmesi

gereken bir durumu ortaya çıkarmıştır. Krize çabuk tepki gösteren ve karar alma

mekanizmaları daha hızlı olan Fed’i geçte olsa ECB (Avrupa Birliği Merkez Bankası) da takip

etmeye çalışmıştır. Uzakdoğu’da ise Japon Merkez Bankası kendi ekonomisi için kronikleşmiş

sorun olan deflasyon ile resesyonun önünü alabilmek için benzer politikalara

başvurmuşlardır.

ABD ekonomisinde yaşanan nispi toparlanmaya paralel olarak, Fed ‘parasal genişleme

politikasından’ geri çekilmek amacıyla Aralık 2013 tarihi itibarı ile ‘tahvil geri alım tutarında’

azaltmaya başlamıştır. Sürecin beklenenden önce başlaması ülkemizin de içinde bulunduğu

gelişmekte olan ülkelerin (Türkiye, Brezilya, Arjantin, Endonezya, Hindistan gibi) öncelikle

yerel para birimlerinde gerilemelerin yaşanmasına ardından da finansal piyasalarından kısa

vadeli yatırım amacıyla gelen (Portföy Hareketi-Sıcak Para vb) fonların kısmen çıkışına neden

olmuştur.

ABD Merkez Bankasının ‘tahvil alarak piyasaya verdiği nakit akışı’ Ekim 2014’de

sonlandırılmıştır. Ancak esas parasal genişlemenin sonunu getirecek olan ‘faiz ’artışına geçiş

ise 2015 yılı sonuna doğru beklenmektedir. ABD Yetkilileri faiz artışı için belirledikleri yıllık

enflasyon oranın %2 ve üstü, işsizlik oranının ise %5,5 altı olması durumunu 2014 ilk

aylarında revize ederek işsizliğin olabildiğince azaltılması ve ekonomik canlılığın artırılması

olarak değiştirmişlerdir.

ABD Merkez Bankası Başkanı Yellen faiz artışının 2015 yılı içinde olacağını belirterek sürecin

yavaş ve kademeli olması gerektiğini vurgulamıştır5. Fed tahvil alım programını keseceği yol

haritasını açıkladığı 2013 yılı mayıs ayına göre faiz artırımı ve parasal daraltıcı politikaların

algı yönetimini daha başarılı yapmakta olup aynı zamanda küresel ekonomik gelişmeler ile

merkez bankalarını da izlediğini sık sık vurgulamaktadır. Ancak ABD ekonomisinde yaşanan

göreceli iyileşmeye karşın bu kez de dünya ekonomisinde(özellikle BRIC ülkelerinde) yaşanan

yavaş büyüme süreci ile Çin Merkez Bankasının(PBoC) Yunan’ın değerini düşürmek için

yaptığı hamle Fed’in takviminde öteleme yapabileceğini(faiz artırım sürecini 2015 yılı sonuna

bırakabileceğini) ihtimalini güçlendirmiştir.

19 Ağustos tarihinde açıklanan Temmuz ayı açık piyasa komitesi toplantısının tutanaklarına

göre, Fed üyelerinin faiz artırımı için gerekli koşulların şekillenmeye devam ettiği ve sürecin

5 J.Yellen, http://www.cnbce.com/haberler/finans/yellen-faiz-artisi-bu-yil-olabilir, 28.03.2015

http://www.cnbce.com/haberler/finans/yellen-faiz-artisi-bu-yil-olabilir

[13]

yakında başlayacağı yönünde hemfikir oldukları görülmüştür. Ancak, Fed yetkililerinin büyük

çoğunluğunun ekonomik büyüme ile istihdamın enflasyona istikrar kazandıracak seviyelere

gelmediği görüşünde olması ve bazı üyelerin erken bir faiz artırımının küresel ekonomik

büyüme ve enflasyon açısından risk oluşturduğunu düşünmesi faiz artırımının Eylül ayından

daha ileri bir tarihe ötelenebileceğine yönelik bekleyişleri güçlendirmiştir. Çin ekonomisine

yönelik endişeler de söz konusu beklentileri desteklemiştir. Bu çerçevede, uluslararası

piyasalarda değerlenme eğiliminde olan ABD doları güç kaybetmiş ve EUR/USD paritesi

Ağustos ayı içerisinde 1,17 düzeyinin üzerine yükselmiştir6.

Finansal piyasalar açısından ise ABD Merkez Bankasının attığı adımlar başta olmak üzere

merkez bankalarının politikaları ‘risk iştahını’ değiştirmektedir. Risk İştahının

artması/azalması portföy hareketlerinin yönünü kolaylıkla değiştirdiğinden, söz konusu

durumdan en çok gelişmekte olan ülkelerin etkilenmesine sebep olmuştur.

Risk iştahının artığı durumlarda sıcak para girişleri sayesinde yerel para birimlerinde hızlı

değer artışları görülmüş, tersi durumda ise yerel para birimlerinde sert düşüşler yaşanmıştır.

Başta (Brezilya, Türkiye, Endonezya, Hindistan, Güney Afrika, Çek Cumhuriyeti, Rusya,

Malezya gibi) ülke para birimlerinde dalgalanmalar görülmüş ve oynaklık (volatilite) artmıştır.

Dalgalanma sadece ilgili ülke para birimleri ile sınırlı kalmayıp aynı zamanda finansal tüm

varlıklar üzerinde oynaklık yaratmıştır. Hatta makroekonomik bazı parametrelerde bu

durumdan etkilenmiştir(Enflasyon, ihracat, cari denge gibi).

Diğer taraftan dünya ekonomisi açısından verdiği kararların etki yaratabileceği iki önemli

merkez bankası BOJ (Japon Merkez Bankası) ile ECB (AB Merkez Bankası) ekonomideki

canlılığı sağlayabilmek amacıyla ‘parasal genişleme’ politikalarına devam etmektedir. Hatta

bu amaçla Japon Merkez Bankası enflasyon hedefi koyarak fiyatlar genel seviyesinin

yükseltilmesine çalışmaktadır. Japon ekonomisinin Ekim 2014 itibarıyla beklenmedik bir

şeklide küçülüp resesyona girmesi ardından Kasım ayında ultra gevşek para politikaları

uygulamaya sokulmuştur.

Avrupa Birliği Merkez Bankası ise ekonomideki canlılığı artırmak amacıyla yeni bir genişleme

paketi üzerinde çalıştığını Banka Başkanı Dragh’i Nisan ayının ikinci yarısında dile getirmiştir.

ECB Avrupa Birliğinde giderek artan durgunluk (resesyon) sürecini aşmak amacıyla Ekim ayı

itibarı ile yeni bir genişlemeci para politikası uygulama yoluna gitmiştir. ECB Başkanı M.

6 İş Bankası-İktisadi Araştırmalar Bölümü, ‘Dünya ve Türkiye Ekonomisinde ki Gelişmeler’, Eylül 2015, s.3

[14]

Draghi bu yeni önlem paketi ile bankaların kredi mekanizmasının genişletilmesi ve buna bağlı

yatırım-tüketim eğilimlerinin artırılması amacı güdüldüğünü ancak fiyat artışı ve ekonomik

canlanmanın zaman alacağını belirtmiştir7.

Ocak 2015 de Avrupa Birliği Merkez Bankası " varlık destekli menkul kıymetler ve teminatlı

tahvillere ilişkin mevcut varlık alım programlarını da kapsayan genişletilmiş bir varlık alım

programı başlatma kararı aldı. Bu genişletilmiş program çerçevesinde aylık alınacak kamu ve

özel sektör menkul kıymetleri için miktar 60 milyar Euro olup sürecin Eylül 2016 sonuna kadar

devam etmesi beklenmektedir’. Mart 2015'de başlayan varlık alımları, her halükarda

enflasyonda yüzde 2 hedefine ulaşana kadar devam etmesi planlanmaktadır8.

Yukarıda ki ifadelerden de anlaşılacağı üzere; ECB Başkanı Draghi, gerekirse parasal teşviki

artıracağı sözünü vermişti. 2015 İkinci çeyrek verilerinden sonra, Euro Bölgesi’nde

iyileşmenin sürdürülemeyecek kadar çok sığı olduğunu düşünen ekonomistler Draghi'nin bu

vaadini yerine getireceğini tahmin etmektedir.

Bloomberg'in yaptığı bir ankete katılan ekonomistlerin üçte ikisinden fazlası 1,14 trilyon

Euro'luk parasal genişleme programını genişleteceğini ya da süresini uzatacağını

düşünmektedir9.

Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) açıkladığı öncü verilere göre, 19 üyeli Euro

Bölgesi’nde yıllık enflasyon Ağustos (2015) ayında yüzde 0,1′lik artış beklentisinin hafif

üstünde yüzde 0,2 artış kaydetti. Bölgede, yıllık enflasyon temmuz ayına oranla değişmedi.

Euro Bölgesi enflasyonunun ana bileşenlerine bakıldığında yüzde 1,2 artış gösteren gıda,

alkol ve tütün ve yine yüzde 1,2 artış gösteren hizmetler sektörü en yüksek yukarı yönlü etkiyi

yaptı. Enflasyon oranına en fazla olumsuz etki ise yüzde 7,1 azalan enerji fiyatlarından

gelmektedir. Euro Bölgesi’nde Ağustos ayı öncü çekirdek enflasyon ise yıllık yüzde 1,0

artmıştır10.

Söz konusu gelişmelere rağmen Avrupa ekonomisi ve para birimi Euro için kısa vadede

toparlanma beklenmemektedir.

7 Draghi,M,http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-etkileri-icin-zaman-gerekli, 27.Kasım.

2014 s.1

8 Draghi,M, http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-250960h.htm,22.Ocak,2015 s.1

9 http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1825140-draghinin-qeyi-genisletmesi-bekleniyor, 14 Eylül 2015 s.1

10http://ec.europa.eu/eurostat s.1

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-etkileri-icin-zaman-gerekli

http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-250960h.htm,22.Ocak,2015

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1825140-draghinin-qeyi-genisletmesi-bekleniyor,%2014

[15]

Üç büyük merkez bankasının aldığı önlemler birbirlerine benzese de zamanlama anlamında

ciddi farklılıklar yaşanmıştır. Bunun sonucu olarak Fed parasal genişleme politikalarını

sonlandırırken ECB ve BOJ yeniden genişletici uygulamalara gitmişlerdir. Süreçte İngiliz

Merkez Bankası (BoE) ABD Merkez Bankasına benzer bir politika izleyen ender

kurumlardandır.

Diğer taraftan Çin Merkez Bankası(PBoC) 2015 yılı başından beri izlediği ‘genişletici ve

finansal piyasaları destekleyici’ politikaları Ağustos ayı itibarı ile kur politikaları ile de

desteklemeye başlamıştır. Sabit kur sisteminin uygulandığı Çin Ekonomisinde ‘büyüme

hızında yaşanan gerileme ve iç talepteki sorunlarda’ göz önüne alınarak devalüasyon

yapılmıştır.

Çin, ihracattaki sert düşüşün ardından, para birimi Yuan da son 20 yılın en

hızlı devalüasyonunu gerçekleştirmiştir. Yapılan diğer bir düzenleme ile de; Mart 2015 den bu

yana fiili dolara endeksli seyri sonlandırmıştır.

Çin Merkez Bankası Yuanın günlük referans kurunu yüzde 1,9 düşürerek resmi ve piyasa

kurunu aynı seviyeye getirmiştir. PBoC, açıklamasında, bunun bir defalık bir ayarlama

olduğunu belirterek Yuanı "makul" bir seviyede tutmayı planladığını ve kur sabitlemesini

belirlerken piyasanın rolünü güçlendireceğini kaydetmiştir11.

Yukarıda ifade ettiğimiz büyük merkez bankalarının farklı politika uygulamalarına Çin Merkez

Bankası da katılarak ‘genişletici ve büyümeye yönelik’ uygulamalarla ekonomiye destek

vermeye çalışırken dünya ticaretin de de dengeleri kendi lehine değiştirmeye çalışmaktadır.

Kimi uzmanlar bu tip bir gelişmenin ‘kur savaşlarını’ canlandıracağı ve benzer uygulamaların

farklı ülkeler tarafından da yapılabileceği uyarısında bulunmaktadırlar.

11 http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1818387-cin-yuan-referans-kurunda-20-yilin-en-sert-dususunu-

gerceklestirdi 11.08.2015, s.1

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1818387-cin-yuan-referans-kurunda-20-yilin-en-sert-dususunu-gerceklestirdi%2011.08.2015


[16]

Tablo 1. Üç Büyük Merkez Bankası ve Çin Merkez Bankası Politika Etkileşimi

Bunun sonucu küresel ekonomide ‘alışılmış’ olan para bolluğunun farklı mecralardan devam

edebileceği beklentisi oluşmuştur. Diğer taraftan gelişmiş ülke ekonomileri içinde ABD

ekonomisinin tek başına büyüyor olması yeterli gözükmemektedir.

Bu nedenle parasal genişlemede yeni bir boyut açan ECB, BOJ hatta Çin Merkez

Bankasının(PBOC) önemle vurguladığı büyümede yaşanan yavaşlama sendromu küresel

ekonomiyi tehdit etmektedir.

Diğer yandan gelişmiş ekonomilerin hemen hemen tamamında faiz oranları çok düşük

seviyede bulunmakta olup gerek kısa gerekse uzun vadeli (5 ve 10 yıllık) tahvil faizleri tarihi

dipleri test etmektedir. Bu durumun sürdürülebilirliği üzerinde ciddi tartışmalar olup,

FED

Parasal Genişlemeden Çıkış

BoE

Genişlemeden Çıkış

ECB-BOJ-PBoC

Genişlemeci

[17]

beklenen enflasyon ve diğer risk unsurlarının piyasada fiyatlanması sonucu oluştuğu kabul

görmektedir.

B. Bernanke (Fed eski başkanı) konuya ilgili yazdığı makalede sürdürülebilir reel

faize(enflasyondan arındırılmış faize) piyasanın karar vereceğini vurgulayarak bazı ülkelerde

reel faizlerin eksi olmasını ve değişimini açıklamaya çalışmıştır12.

Küresel ekonomide yaşanan faiz tartışmaları ile parasal genişleme ile ilgili politika

farklılıklarının temelinde ‘büyüme sorunları’ yatmaktadır. Fed bile ABD ekonomisindeki

göreceli toparlanmaya ve büyümeye rağmen faiz artırımı konusunda oldukça çekingen

davranmaktadır. Bu durum sermaye hareketleri açısından risk algısını dalgalı ama diri

tutmaktadır.

Fed ’in çok hızlı bir parasal sıkılaştırmaya gidemeyeceği beklentisi ile ECB, BOJ, PBOC başta

olmak üzere pek çok merkez bankasının genişletici para politikalarına devam etmesi,

Türkiye, G. Afrika, Brezilya, Hindistan, Endonezya gibi ülkelere fon akış açısından olumlu

durumun devam etmesi beklentisini yükseltmiştir.

17 Eylül 2015 tarihinde ABD Merkez Bankası yaptığı toplantı sonucu; Fed Açık Piyasa Komitesi

(FOMC) üyeleri, küresel piyasaların aylardır beklediği toplantıda faiz oranlarının yüzde 0 ila

0,25 aralığında sabit tutulması kararını oy çokluğuyla alırken, son dönemdeki finansal

dalgalanmanın, ekonomik aktiviteyi sınırlayabileceğini ve kısa dönemde enflasyon üzerinde

daha fazla aşağı yönlü baskı yaratabileceğini ifade etti. Kararların ardından Fed Başkanı

Janet Yellen, üyelerin çoğunun, ekonomik şartların faiz artırımını bu yıl içinde artırılmasını

uygun kılacağını öngördüklerini ifade ederek, buna karşın ekonomideki iyileşme ile ilgili daha

fazla kanıt görmeye ihtiyaç duyduklarını kaydetti. Faiz artışı için ekim toplantısının bir olasılık

olarak kalmaya devam ettiğini aktaran Yellen, "Finansal gelişmelere ve piyasalardaki

türbülansa karşılık vermek politikamızın bir parçası değil. Ancak, bunların neden

kaynaklandığına ve ABD'yi nasıl etkileyeceğine bakıyoruz ve daha fazla veri görmek istiyoruz"

demiştir13.

12B. Bernanke; http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-rates-so-low#.VRk-

0IwtF84.twitter,30.03.2015 s.1

13 http://www.ntvpara.com/haberler/finans/fed-in-piyasalara-etkisi,18 Eylül 2015 s.1

http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-rates-so-low#.VRk-0IwtF84.twitter,30.03.2015

http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-rates-so-low#.VRk-0IwtF84.twitter,30.03.2015

http://www.ntvpara.com/haberler/finans/fed-in-piyasalara-etkisi,18

[18]

Fed’in son aldığı kararla faiz artırımına gitmemesi; dünya ekonomisi açısından büyüme

sorunun devam ettiği bu etkinin de ABD Ekonomisi için bir risk unsuru olduğu görüşünü

kuvvetlendirmiştir. Ancak yapılan açıklamada çok tedrici ve düşük oranlı bir faiz artışının

2015 yılı içinde yapılacağı bununda genel olarak dünya ekonomisi için sorun teşkil

etmeyeceği yönündedir.

2014 yılı ve 2015 yılı ilk altı aylık süre itibarı ile küresel iktisadi faaliyetteki toparlanma halen

yavaş seyretmekte ve ülkeler arasında büyüme dinamikleri farklılaşmaktadır. ABD ekonomisi

toparlanırken, Euro bölgesi ve Japonya’da ekonomik büyüme oldukça kırılgan ve zayıf bir

görünüm arz etmektedir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise büyüme hızı ivme

kaybetmektedir. Son dönemde emtia fiyatlarındaki aşağı yönlü hareketin, emtia ihracatçısı

gelişmekte olan ülkelerin büyüme dinamiklerini olumsuz etkileyebileceği

değerlendirilmektedir.

Yeni Merkez Bankacılığı anlayışında giderek önem kazanan bir kavramda ‘ekonomik

büyümenin’ sürdürülebilirliğidir. Ekonomik büyümenin sağlanıp sürdürülebilir olması da en

çok izlenen risk unsurları arasında yer almaktadır. Bu konu küresel ekonomi açısından

dikkatle takip edilmesi gereken bir değişkendir.

[19]

1.1. Dünya Ekonomisinde Büyüme ve Bağlı Makro

Ekonomik Gelişmeler

Dünya ekonomisi 2008 yılından bu yana farklı yollarla krizi atlatma uğraşı içindedir. Bu güne

kadar uygulanan ekonomi politikası çözümleri depresyonun yıkıcı etkisini azaltsa da ne yazık

ki tamamen ortadan kaldıramamıştır.

Kriz sürecinin ‘akut’ yanı atlatılmış olsa da rahatlıkla farklı bir evresi yaşandığı söylenebilir.

Bu aşamada başta BRIC ülkeleri ve Türkiye olmak üzere bu tip sınıflamaya sokulan ülkelerde

‘büyüme hızında yavaşlamalar’ görülmeye başlanmıştır. Emtia fiyatlarında yaşanan hızlı

gerilemelerde söz konusu ürünleri ihraç eden ülkelerde(Rusya, Venezüella, Suudi Arabistan

gibi) makroekonomik sorunlara yol açmaktadır.

Yaşanan küresel krizde büyüme, en hızlı yara alan makroekonomik değişken olmuştur. Kriz

sonrası gelişmiş ülkelerde yaşanan ‘küçülme’ çok yüksek boyutlara ulaşarak 1929 sonrası en

ciddi ekonomik durgunluğa neden olmuştur. Negatif ekonomik büyüme ve deflasyon, işsizlik

gibi sorunlar gelişmiş ülkeler için giderek artan bir tehdit olmakla birlikte gelişmekte olan

ülkelerde 2009-2011 yılları arasını oldukça tatminkâr geçmiştir. Başta BRIC Ülkeleri olarak

nitelendirilen (Brezilya, Rusya, Hindistan, Çin gibi ülkelerdeki) büyüme oranlarının yüksekliği

ve ekonomilerindeki canlılıkla buna güzel bir örnek teşkil etmektedir. Bundan dolayı dünya

ekonomisinin küresel olarak pozitif büyümesinde de sözü geçen ülkelerin rolü artmıştır14.

2012 Yılından sonra ise gelişmekte olan ülkelerin hızlı büyümelerinin yarattığı sorunlar ortaya

çıkmaya başlamış (Cari Açık, enflasyon baskısı, varlık fiyatlarında hızlı artış gibi) bunun

üzerine ilgili ülkeler büyüme hızlarından fedakârlık yaparak bazı önlemler almaya

başlamışlardır. Aralarında Türkiye, Hindistan, Brezilya, Endonezya gibi ülkelerin olduğu bir

grup bu tip önlemlerde öncü rol oynamışlardır.

Küresel büyüme 2014 yılında ılımlı düzeyde gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki

toparlanma ülkeler arasında farklılaşmaya devam etmektedir. ABD diğer gelişmiş ülkelere

göre daha güçlü büyüme performansı sergilemektedir. Euro Bölgesi’nde toparlanma

belirtileri gözlense de ekonomik büyüme zayıf seyrini korumaktadır. Küresel büyümenin

yüzde 75’ini oluşturan gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızı ise yavaşlamaktadır. İmalat

14 Emlak Konut GMYO A.Ş III. Çeyrek Faaliyet Raporu, http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Faaliyet-

Raporu-2014-9-ayl%C4%B1k.pdf İstanbul,Ekim,2014. s. 50

http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Faaliyet-Raporu-2014-9-ayl%C4%B1k.pdf%20İstanbul,Ekim,2014

http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Faaliyet-Raporu-2014-9-ayl%C4%B1k.pdf%20İstanbul,Ekim,2014

[20]

sanayi PMI endeksleri 15 gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızındaki yavaşlamanın 2015

yılında da devam edeceğine dair sinyaller vermektedir. Gelişmiş ülkelerin son dönemindeki

imalat sanayi PMI verileri ise Euro Bölgesi’nde ekonomik görünümün iyileşebileceğine,

ABD’deki ekonomik toparlanmanın ise bir miktar ivme kaybedeceğine işaret etmektedir16.

Gelişmiş ülkelerde bankacılık sektörü ekonomik toparlanmaya yeterli desteği vermezken,

risklerin özellikle banka dışı finansal kesimde yoğunlaştığı da dikkat çekmektedir17.

Bunlara ilaveten, küresel çıktı açığının18, küresel ölçekte, enflasyon üzerinde yukarı yönlü bir

baskı unsuru oluşturacak düzeylerde olmaması ile uyumlu olarak para politikası da yılın

ikinci çeyreğinde gevşek seyretmeye devam etmiştir. Amerikan Merkez Bankası’nın (Fed) faiz

artırımına hangi tarihte başlayacağı ve ne hızla artıracağına ilişkin belirsizlik finansal

piyasalardaki hareketlerin en temel belirleyicisi olmaya devam etmektedir. Bu bağlamda,

Fed’in politika faizlerini çok kısa vadede artırmayacağına dair açıklamaları geçtiğimiz

çeyreğin başlarında risk iştahında olumlu bir seyre yol açarken; son dönemde Yunanistan ve

dolayısıyla Euro Bölgesi’ne ilişkin sorunlar kaynaklı olarak finansal piyasalarda oynaklık artışı

ve risk iştahında bozulma yaşanmıştır. Finansal piyasalardaki oynaklığın artışına paralel

olarak gelişmekte olan ülke sermaye akımları da yılın ikinci çeyreğinde oynak seyretmiş;

Haziran ayında ve Temmuz ayının ikinci yarısında hisse senedi piyasalarından büyük miktarlı

çıkışlar gerçekleşmiştir.

Yukarıdaki gelişmelere ek olarak gelişmekte olan ülkelerde iktisadi faaliyetin zayıf seyrinin

devamı, gelişmekte olan ülkelere yönelen sermaye akımları üzerindeki başlıca aşağı yönlü

risk olarak değerlendirilmektedir19.

15 PMI(Satın Alma Yöneticileri Endeksi) büyüme ve ekonomik aktiviteler için öncü gösterge kabul edilmektedir.

16 Finansal İstikrar Raporu, TCMB, Mayıs 2015, Sayı.20 s. 4

17 Finansal İstikrar Raporu, TCMB, Kasım 2014, Sayı.19 s. 5

18 Bir ekonomideki mevcut gayri safi yurtiçi hasıla (GSYİH) düzeyi ile potansiyel GSYİH düzeyi arasındaki fark

19 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, Temmuz, s. 13

[21]

Grafik 2. Küresel ve Gelişmiş-Gelişmekte Olan Ülkelerdeki Büyüme Eğilimi

Yukarıda ifade edilen nedenlerden ötürü küresel büyüme tahminleri de sıklıkla revizyona

uğramakta, gelişen riskler beklentileri de değiştirmektedir. 2015 ve 2016 yılına ait küresel ve

ülke bazlı büyüme tahminlerinde bir süredir aşağı yönlü revizyonlar gözlenmektedir.

Temmuz ayı Consensus Forecasts bültenlerine göre, 2015 ve 2016 yılsonlarına ilişkin küresel

büyüme tahminleri, Nisan 2015 dönemine göre 0,1 puan aşağı yönlü güncellenmiştir.

Gelişmiş ülkeler grubunda, ABD ve İngiltere için büyüme tahminleri aşağı yönlü

güncellenirken, Japonya ve Euro Bölgesi’ne ilişkin büyüme tahminlerinde herhangi bir

değişiklik olmamıştır. Gelişmekte olan ülkeler grubunda ise, gerek 2015 gerekse 2016 yılsonu

büyüme tahminlerinin, Asya Pasifik ve Latin Amerika bölgeleri için aşağı yönlü güncellendiği

görülmektedir.20

20 a.g.e,s.15

[22]

Tablo 2. Ülke Bazında Küresel Büyüme Tahminleri

(Temmuz 2015 - Temmuz 2016)

Kaynak: WEF

Sonuç olarak, Temmuz ayı Consensus Forecasts bültenleri, küresel ekonominin, önemli

ölçüde gelişmekte olan ülkeler kaynaklı olarak yılın ikinci çeyreğinde de yavaşlamaya devam

edeceği ve büyüme hızının ilk çeyrek değerinin altında kalacağı beklentisini destekler

niteliktedir. Bu çerçevede, Temmuz ayı büyüme tahminleriyle güncellenen ihracat ağırlıklı

küresel üretim endeksinin yıllık büyüme hızının Nisan 2015 dönemine belirgin olarak

farklılaşmadığı görülmektedir Bu nedenle, olumsuz seyreden küresel büyüme

performansının Türkiye’nin (ve benzeri ülkelerin) dış talebini önümüzdeki dönemde de

baskılamaya devam edebileceği öngörülmektedir.

Büyüme ile ilgili olarak OECD (Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü)

tarafından Eylül 2015 de yapılan tahminlerde ise, küresel ekonomiye ilişkin büyüme

tahminini yüzde 3,1'den yüzde 3'e indirdi. ABD ekonomisine ilişkin tahminini ise yüzde 2'den

yüzde 2,4'e yükseltti. OECD bu yıl Çin ekonomisine ilişkin tahminini yüzde 6,8'den yüzde

6,7'ye revize ederken, Euro Bölgesi için tahminini yüzde 1,5'dan yüzde 1,6'ya

yükseltti. Japonya ekonomisi için tahminini de yüzde 0,7'den yüzde 0,6'ya düşürdü. Kuruluş

[23]

Tablo 3. Küresel Büyüme Tahminleri

Fed’ in kademeli faiz artışı konusunda adım atması durumunda sermaye oynaklıklarının daha

da artabileceğini vurguladı21.

Küresel büyüme ile beklentilerde göz önünde bulundurulması gereken diğer önemli bir

değişkende enerji(veya hammadde) girdisi fiyatlarıdır. Büyümenin dünya çapında çok canlı

olmaması ve OPEC’in üretimi eski miktarında bırakması enerji girdi fiyatlarını hızlı

düşürmüştür. Bu nedenle ülkemizin de içinde bulunduğu petrol ve doğal gaz ihtiyacının

büyük kısmını dışarıdan sağlayan ülkelerdeki döviz dengesi daha iyi bir konuma gelmesine

karşın enerji ihraç eden ülkelerde büyüme hızında önemli gerilemeler yaşanmıştır. Dünya

hammadde fiyatlarının düşmesi başta ekonomiler üzerinde(özellikle bunları girdi olarak

kullanan ekonomiler) olumlu etki yaratmış ise de sonrasında küresel talepte yaşanan

düşüşün etkileri nedeniyle bu olumlu hava sınırlı kalmıştır.

21 Catherine L. Mann, ’OECD Interim Economic Outlook-Puzzles and uncertainties’16 September 2015 Paris s.3

[24]

1.2. Küresel İstihdam Gelişmeleri

Ekonomik büyüme ile oldukça alakalı bir durumda istihdam piyasasında yaşanmaktadır.

İstihdam seviyesini artırıp işsizliği azaltmak bu yolla ekonomik büyümeyi daha sağlıklı bir

temele ulaştırmak pek çok ülke merkez bankasının ana hedefi olmuştur.

İşsizlikteki yoğun artış öncelikle kriz sonrasında gelişmiş ekonomileri vurmuş ardından daha

yavaş olarak 2013 sonrası gelişmekte olan ülkelerde artış eğilimini hızlandırmıştır.

Batı ekonomileri politika yapıcıları istihdamı artırıp ekonomiyi canlandırıcı yöntemlere

ivedilikle başvurmuşlardır. Başta Fed, ECB ve BoE istihdamı daha da artırmak için önlemler

aldıklarını sıklıkla ifade etmişlerdir. Hatta başta Fed22 olmak üzere bazı gelişmiş ülke merkez

bankaları istihdam artışını parasal genişlemenin azaltılması için ön koşul olarak dile

getirmişlerdir.

2008’den sonra istihdam konusunda İngiltere ve ABD, Euro Bölgesine göre daha başarılı bir

tablo çizerek ‘makul’ kabul edebilecekleri işsizlik oranına doğru istihdamı artırmaktadırlar.

Japonya da istihdamın diğer gelişmekte olan ülkelerden iyi olmasına rağmen tüketim ve

tasarruf alışkanlıkları yüzünden istenilen canlanma çok uzun bir süredir sağlanamamaktadır.

Grafik 3. Seçilmiş Gelişmiş Ülke Ekonomilerindeki İşsizlik

22 Fed genişletici para politikalarından çıkış için işsizlik oranın %5’e inmesini hedef olarak belirlemiştir.

[25]

ABD işgücü piyasasındaki olumlu görünüm devam ederken, Euro bölgesinde işsizlik oranı

yüksek seyretmektedir. Ancak, ABD’de iş gücüne katılım oranındaki aşağı yönlü eğilim devam

etmektedir. Ayrıca yarı zamanlı istihdamın kriz öncesi seviyelerin üzerinde seyretmeye devam

etmesi, ABD’de istihdam piyasasının henüz tam olarak sağlıklı bir görünüme kavuşmadığını

göstermektedir23. ABD istihdam piyasasında belli bir düzelmenin görülmesi aynı zamanda faiz

artışının da önemli unsurlarından olup Fed tarafından dikkatli bir şekilde izlenmektedir.

Küresel ekonomiye ilişkin azalan öngörülebilirlik ve gelişmiş ülkelerin para politikalarındaki

farklılaşma ile artan belirsizlikler sonucunda risk iştahı ve sermaye akımlarındaki oynaklık

sürmektedir. Söz konusu durum 2015 yılı küresel büyüme oranlarını aşağı yönlü baskılarken

istihdamı da olumsuz etkilemektedir24.

1.3. Emtia Fiyatlarındaki Gelişmeler ve Fiyatlar Genel

Seviyesi Değişimleri

Küresel emtia fiyatları 2014 yılının ikinci yarısından itibaren anlamlı bir gerilemeye girmiştir.

Temel tarım ürünlerinden metal ve enerji emtialarına kadar pek çok ürün başta talep

yetersizliği(küresel büyüme sorunu) ve arzın azalmaması nedeni ile düşüşler yaşamışlardır.

2014 Kasım ayı sonundaki OPEC(Petrol İhraç Eden Ülkeler İşbirliği Teşkilatı) toplantısında

petrol üretiminde bir kısıtlamaya gidilmemesi kararıyla birlikte ham petrol fiyatlarının düşüş

süreci hızlanmış ve Brent tipi ham petrol fiyatı, yılsonu itibarıyla, 55,8 ABD doları olarak

gerçekleşmiştir.

Petrol fiyatları 2015 yılının ikinci çeyreğinde arz fazlasının düşeceği beklentilerine paralel

olarak yükselmiştir. ABD ham petrol üretiminde yaşanan sınırlı oranda daralma ve stok

miktarında peş peşe gelen düşüşler söz konusu beklentileri güçlendirmiştir. Ne var ki, Haziran

ayı OPEC toplantısında düşük fiyat politikasının devamına karar verilmesi ve beraberinde

uzun aradan sonra ilk kez ABD aktif ham petrol sondaj makinesi sayısının artış göstermesi

fiyatları tekrar düşüş eğilimine sokmuştur. Konuyla ilgili diğer bir önemli gelişmede, İran ile

nükleer müzakerelerde nihai bir anlaşmaya varılmış olması ve bunun sonucunda İran

petrolünün güçlü bir biçimde uluslararası piyasalara taşınacağı beklentileri fiyatlar

23 Finansal İstikrar Raporu, TCMB Kasım 2014,sayı.19,s.6

24 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, Temmuz, s. 48

[26]

üzerindeki baskıyı artırmıştır. Aralık 2015 vadeli Brent tipi hem petrol kontratı 24 Temmuz

itibarıyla ortalama 59 ABD dolarından işlem görmüştür25.

ABD petrol üretiminde fiyatlara bağlı bir düzeltme olması veya OPEC’ten gelebilecek bir

üretim kısıntısı kararı gibi gelişmeler, önümüzdeki dönemde petrol fiyatlarını yukarı yönlü

etkileyebilecek unsurlar olarak değerlendirilmektedir. Çin ekonomisindeki görece zayıf seyir

ise endüstriyel metal fiyatlarındaki aşağı yönlü baskının devam edeceğine işaret

etmektedir..26

Grafik 4. Enerji ve Enerji Dışı Emtia Endeksi

Kaynak: İş Bankası Emtia Bülteni

Petrol fiyatlarındaki düşüşün küresel ekonomiyi belli bir süre canlandırabileceği de gözden

kaçırılmamalıdır. Özellikle, Türkiye gibi yüksek oranda enerji ithalatına bağımlı gelişmekte

olan ülkelerin bu süreçten en çok yararlanan ülkeler olacağı tahmin edilmektedir. Diğer

yandan ekonomik performansı petrol ihracatı gelirlerine bağımlı ülkeler bu süreçten olumsuz

etkilenecektir.

25 a.g.e s.16-17

26 ’Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.14

[27]

Grafik 5. Seçilmiş Ülke Net Petrol Alım ve Satımları (Milyar ABD Doları-2014)

Kaynak: IMF ve Reuters Verileri

Küresel iktisadi faaliyetteki zayıf görünüm ve emtia fiyatlarındaki aşağı yönlü eğilim küresel

enflasyon oranlarının düşük seyretmesinde etkili olmaktadır. Gelişmiş ülkelerde yüksek çıktı

açığı devam etmektedir. İktisadi faaliyetteki zayıflıkla beraber petrol fiyatları düşüş

eğilimindedir. Ayrıca, özellikle ABD’de ücretler enflasyon açısından yukarı yönlü bir baskı

oluşturmamaktadır.

Enflasyon görünümü gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler için belirgin bir şekilde

ayrışmaktadır. Başta petrol olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, enflasyonist baskıları

azaltmaktadır. Buna ek olarak Euro Bölgesi ve Japonya gibi ülkelerdeki zayıf talebin etkisiyle

gelişmiş ülkelerde enflasyon hedeflerinin altında seyretmeye devam etmektedir. Gelişmekte

olan ülkeler ise yerel para biriminde meydana gelen değer kayıpları sonucunda enflasyon

oranında yukarı yönlü bir hareket gözlenmektedir27.

27 Finansal İstikrar Raporu, TCMB Mayıs 2015,sayı.20,s.4

[28]

Grafik 6. Gelişmiş ve Gelişmekte Olan Ülkeler Enflasyon Oranları ve Brent Petrol

Fiyatları

(Yıllık, Yüzde ABD Doları)

Ancak Dünya Ekonomisinin makroekonomik durumu ile ilgili aşağıdaki hususlara dikkat

edilmesinde fayda bulunmaktadır. Kriz gelişmiş ekonomilerden kaynaklandığı için bu

ülkelere ait toparlanma daha yavaş olmaktadır. Gelişmekte olan ülkeler kriz sonrası çok daha

çabuk toparlanarak (ki bu tip ülkelerin iç dinamikleri - nüfus - tüketim - talep - arz gibi yapıları

gelişmiş ekonomilere göre daha esnektir) harekete geçebilmektedir. Ancak gelişmekte olan

ülkeler ihracat, fon kaynağı ve bazı ara malların ithalatı için gelişmiş ekonomilere bağlı

durumdadırlar. Gelişmiş ekonomilerde toparlanma uzadığından gelişmekte olan ülke

ekonomilerinde de büyüme sorunları tekrar etkisini göstermeye başlamıştır.

[29]

Pek çok gelişmiş ülkede 2014 yılı ikinci yarısı tekrar artmaya başlayan deflasyonist eğilim

yukarıdaki bölümlerde ifade ettiğimiz, genişletici politikalar kullanılarak normalleştirilmeye

çalışılmıştır.

2015 yılsonuna ilişkin küresel enflasyon tahminleri, Nisan 2015 ayına göre Temmuz 2015

ayında çok az yukarı yönlü revize edilmiştir. Enflasyon tahminlerinde, tüm ülke grupları için

geçerli olmak üzere, fazla bir değişim beklenmemelidir.28

Dünya genelinde petrol ihraç eden ve ABD doları karşısında daha çok değer kaybeden para

birimlerine sahip ülkelerin enflasyon beklentileri yükselirken,büyüme beklentilerinde düşme

eğilimi gözlenmektedir. Gelişmiş ülkelerde ise kendi iç dinamikleri daha belirleyici olmakla

birlikte enflasyon beklentilerinde ciddi bir değişiklik beklenmemektedir.

1.4. Özet Olarak Gelişmiş Ekonomiler

Özet olarak; küresel ekonomi 2008 yılında yaşanan kriz etkilerini hafifletmiş olsa da

‘ekonomik değişkenlerin’ normale döndüğünü söylemek güçtür. Krizin farklı ekonomik

blokları değişik boyutta etkilediği unutulmamalıdır. ABD Ekonomisi siyasi karar alma

mekanizmasının da verdiği kolay tepki verebilme gücü ile AB ve Japon Ekonomisine göre

nispi olarak daha iyi durumdadır.

AB Ekonomisinde ise güney kanat ülkeleri ile ilgili sorunlar devam etmekte olup siyasi karar

alma mekanizmalarında yaşanan aksaklıklar krizin çözümünü geciktirmektedir. Avrupa

Ekonomisinde AB üyesi olmakla beraber Euro bölgesi üyesi olmayan İngiltere’nin

makroekonomik değişkenleri daha olumlu seyretmektedir. Japon Ekonomisi ise 2008

depresyonundan önce hızlı bir durgunluk ve fiyat gerilemesi (resesyon-deflasyon) sarmalı

içinde olduğundan bu durumu hafifletici tedbirleri daha da yoğun alarak ekonomik yapılarını

düzeltmeye çalışmaktadır.

ABD, İngiltere gibi gelişmiş ekonomilerde sağlanan toparlanmanın diğer gelişmiş

ekonomilerde istenilen düzeyde olmaması ve gelişmekte olan ülke büyüme

performanslarının da düşmesi küresel ekonomide sürdürülebilir bir büyüme konusunda ciddi

tereddütler yol açmıştır. Küresel ekonomi için karşılaşılan en önemli sorun ‘istenilen düzeyde

28 Consensus Forecasts’a göre; Nisan 2015 de küresel enflasyon beklentisi yıllık %2,5 iken Temmuz 2015 de %2,6’ya

yükselmiştir. Aynı dönemde Euro Bölgesi enflasyonu %0,1 den %0,2 ’ye, Japonya da ise %0,7 den %0,8’e yükselirken,

gelişmekte olan Latin Amerika ülkelerinde % 14,6’dan %14,5’e düşmüştür.

[30]

kalıcı bir büyüme’ düzeyine ulaşmaktır. 2008 krizinden sonra bir türlü sağlanamayan

sürdürülebilir büyüme ve buna bağlı oluşan diğer makroekonomik dengesizlikler risk

yönetimi konusunda da dikkatli olmayı gerektirmektedir.

1.5. Gelişmekte Olan Ülke Ekonomilerine Bakış

Gelişmekte olan ülke ekonomileri kendilerine has dinamikleri nedeni ile(genç nüfus, tüketim

eğilimleri, davranışsal nedenler gibi) krizlerden genellikle çabuk sıyrılmasını bilmişlerdir.

2008 ile 2013 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizi den en çabuk çıkan ülkeler

gurubunu oluşturmuşlardır.

Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır.

Özellikle Çin, Hindistan, Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz

kamaştırıcı olmuştur. Ancak, gelişmekte olan ülkeler mukayeseli olarak gelişmiş ekonomilere

göre daha dinamik olsalar da bazılarında yapısal ekonomik sorunlar devam etmektedir. (Cari

açık, tasarruf azlığı, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, fiyatlar genel seviyesinde ve

kurlardaki oynaklık gibi)

Grafik 7. Ülke Grupları ve Küresel Büyüme Oranları

(Yıllık-Yüzde Değişim)

[31]

2013 yılı itibarı ile gelişmekte olan ekonomilerde görülen duraksama sadece yukarıda ifade

edilen yapısal nedenler ile gerçekleşmemiştir. Aynı zamanda gelişmiş ülkelerde istenilen

düzeyde sağlanamayan büyüme ile ilgili sorunlarda etkili olmuştur. Küresel ekonomik yapıda

her ülkenin ithalat-ihracat ve fon hareketleri nedeni ile birbirleri ile olan ilişkisinin son derece

yüksek olduğu unutulmamalıdır.

Dünya finansal piyasaları ve fon hareketleri açısından baktığımız da ise karşımıza ‘yeni

normal’ adını verebileceğimiz farklı bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu durum da gelişmiş ülke

ekonomileri ‘parasal ve mali genişlemeye’ ekonomileri kötü olduğundan devam edecek bu

yolla risk algısı azalan fonların gelişmekte olan ülkelere girişi ise devam edebilecektir.

Özellikle bu durum ‘varlık fiyatları’ konusunda yükseltici bir etki yaratmakla birlikte zaman

zaman risk algısının değişmesi paralel olarak gerek varlık fiyatlarında gerekse de yerel para

birimlerinde dalgalanmaya neden olmaktadır. Dünyada krizi den çıkış için kullanılan en

önemli yöntem olan paranın arzı ve kullanımı hızını artırıcı önlemler gelişmiş ekonomilerde

tüketim ile üretimi artırmak yerine gelişmekte olan ülke finansal piyasalarına yönelerek

sermaye kazançları elde etmektedir.

Gelişmekte olan ülkelere gelen fonların büyük bir kısmı ‘portföy hareketi’ olarak

nitelendirilen kısa vadeli para girişleri olduğu dikkatlerden kaçmamalıdır. Gelişmiş ülkelerin

para politikası tercihleri önümüzdeki dönemde, gelişmekte olan ülkeleri (Türkiye, Brezilya,

Macaristan, Hindistan, Endonezya, Rusya gibi) etkilemeye devam edecektir.

2013 yılı ikinci yarısından itibaren küresel risk iştahında (Fed ’in parasal genişlemeyi

sonlandıracağı söylemi) görülen artış uluslararası fon hareketlerinde gelişmekte olan ülkeler

aleyhine gelişmelere neden olmuştur. Bunun sonucu yerel para birimleri ve finansal

piyasalarda çalkalanmalar yaşanmaya başlanmıştır. Süreçteki oynaklık azalarak devam

etmektedir.

Küresel büyüme hızındaki yavaşlamanın gelişmiş ülke para politikalarındaki normalleşmeyi

geciktirmesi halinde aşırı borçlanmanın tetiklenmesi riski söz konusu olabilecektir. Bu

durumda, finansal sistemin dayanıklılığını arttırma ve basiretli borçlanmayı teşvik amaçlı

tedbirler önem arz edecektir29.

2013 yılının ikinci çeyreğinden itibaren başlayan ve 2015 yılında da devam ettiği gözlenen

küresel iktisadi faaliyetlerin zayıflığı büyüme rakamlarında kendisini göstermiştir. Anılan


[32]

dönemde gelişmekte olan ülkelerde zayıf büyüme performansları devam ederken; gelişmiş

ülkelerde ise iktisadi faaliyetler görece olumlu seyrini devam ettirmiştir. Gelişmekte olan

ülkelerin süregelen zayıf büyüme sürecinde Çin ekonomisinde görülen yavaşlama, emtia ve

endüstriyel ürün fiyatlarındaki gerileme, dış finansman koşullarının zorlaşması ve jeopolitik

riskler etkili olmuştur30.

Gelişmekte olan ülkeler açısından diğer bir önemli risk unsurda ‘ucuz maliyetli, kolay

erişilebilir’ fon kaynaklarına erişmede yaşanmaya başlayan sorunlardır. Para bolluğunun

yarattığı ucuz dış fon kaynağı, artan risk endişeleri ve Fed’in faiz politikalarına göre kriz

sonrasına göre daha zor ulaşılır olmuştur. Bu etki özellikle döviz borcu yüksek olan ülkelerin

finansal kesiminde de sorun yatabilecektir31.

Grafik 8. Gelişmekte Olan Ülkelere Yönelik Haftalık Fon Akışı

Gelişmekte olan ülkeler 2013 itibarı ile giderek artan küresel konjonktürdeki gelişmelerden

etkilenmeleri ve hızlı büyümenin yarattığı problemleri aşmak amacıyla kendi merkez

bankalarının politikaları ile tepki vermeye çalışmıştır. Bunun neticesinde; Şili, Brezilya, Peru,

30 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB,s.13

31 Konuyla ilgili lütfen bakınız; BIS Quarterly Review,’İnternational Banking and Financial Market Developments’ September

2015

[33]

Polonya, Tayland, Rusya, Türkiye, Meksika gibi ülkelerin merkez bankaları fon oynaklığının

yaratacağı artçı sarsıntıları hafifletmek için faiz politikalarında sık sık değişikliğe gitmişlerdir.

Fon akımlarında meydana gelen dalgalanma yanında değişen konjonktüründe etkisiyle

gelişmekte olan ülke para rezervlerinde azalmalarda dikkat çekmiştir.

Gelişmekte olan ülke (GOÜ) döviz rezervleri, artan rekabet, sermaye çıkışları, risk algısındaki

değişiklikler ile beraber ABD Merkez bankasının para politikası değişikliği beklentisi nedeni ile

son 20 yıldır ilk kez düşüş kaydetmiştir. IMF tarafından Mart 2015 sonunda açıklanan 2015

1.çeyrek rezerv verilerine göre; GOÜ toplam döviz rezervleri geçtiğimiz yıl içinde 114,5 Milyar

ABD Doları azalarak 7.75 Trilyon ABD Doları olarak gerçekleşti. Böylece IMF‘nin verileri

açıklamaya başladığı 1995 yılından beri GOÜ döviz varlıklarındaki ilk yıllık düşüş gerçekleşmiş

oldu.32

2015 yılının ikinci çeyreğinde, küresel para politikasının genel eğiliminde, ilk çeyreğe kıyasla

önemli bir değişiklik olmamış ve gevşeme eğilimi devam etmiştir. Küresel büyümenin zayıf

seyrinin devam etmesi ve küresel enflasyon üzerinde çıktı açığı kaynaklı bir baskının

gözlenmiyor olması bu gelişmede etkili olmuştur. Gelişmiş ülkeler özelinde bakıldığında,

2015 Nisan-Temmuz döneminde, Kore, Avustralya, Norveç ve Kanada merkez bankaları 25’er

baz puan; İsveç Merkez Bankası ise 10 baz puanlık faiz indirimi gerçekleştirmiştir.

Grafik 9. Gelişmiş Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi

(Ocak-Temmuz 2015-Baz Puan)

32 http://www.businessht.com.tr/ekonomi/haber/1060532-gelisen-ulke-rezervlerinde-dusus, 31.Mart.2015 s.1

http://www.businessht.com.tr/ekonomi/haber/1060532-gelisen-ulke-rezervlerinde-dusus

[34]

Gelişmekte olan ülkelerde ise Rusya Merkez Bankası 2014 yılının son çeyreğinde

gerçekleştirdiği 750 baz puanlık artışı geri almaya devam etmiş, ilk çeyrekteki 300 baz puanlık

indirimin ardından Nisan-Temmuz döneminde politika faizini 250 baz puan daha aşağı

çekmiştir. Ayrıca, 2015 yılı Nisan-Temmuz döneminde Romanya Merkez Bankası 50;

Macaristan Merkez Bankası 60 ve Tayland Merkez Bankası 25 baz puanlık faiz indirimi

yapmıştır. Çin ve Hindistan merkez bankaları da, büyüme performanslarındaki zayıf görünüm

çerçevesinde politika faizlerini 25’er baz puan indirmiştir. Anılan dönemde Brezilya ve Güney

Afrika merkez bankaları ise tüm dünya merkez bankalarından ayrışarak politika faizlerini

artırmıştır. Bu bağlamda, Brezilya Merkez Bankası 50’şer baz puanlık iki faiz artışı yaparken;

Güney Afrika Merkez Bankası ise 25 baz puanlık artış gerçekleştirmiştir33.

Grafik 10. Gelişmekte Olan Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi

(Ocak-Temmuz 2015-Baz Puan)

33 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, s.19

[35]

1.6. Gelişmekte Olan Ülkelerde Yapısal Sorunlar ve

İstihdam

Gelişmekte olan ülkelerin en önemli sorunları genellikle yapısal kaynaklı olup bunlarla ilgili

orta vadede gerekli adımların kararlıkla atılması durumunda iyileşme görülebilecektir.

Ülkeden ülkeye farklılık gösteren yapısal problemlerde en ön sırayı tasarruf eksikliği, fiyatlar

genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi,

döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar bulunmaktadır.

Yukarıda ifade edilen makroekonomik dengesizlikler ve küresel piyasalarda yaşanan

oynaklıkların da etkisi ile gelişmekte olan ülkelerde (özellikle son iki yıldır) büyüme ile ilgili

sorunlarda yaşanmaktadır. Gelişmekte olan ülke ekonomileri de büyüme hızlarının düşmesi

yanında enflasyon seviyeleri de istenilen noktaların üstünde gerçekleşmektedir.

Tablo 4. Seçilmiş Ülkelerin Enflasyon Oranları (Nisan-Ağustos 2015)

Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül

Büyümenin öncü göstergeleri olarak nitelendirebileceğimiz, sanayi üretimleri ve satın alma

yöneticileri endekslerine baktığımızda ise gerek gelişmiş gerek gelişmekte olan ülkelerde

dalgalı bir seyir görülmektedir. Türkiye ekonomisinde ise son dönemlerde kayda değer bir

sanayi üretim artışı görülmüştür.

[36]

Tablo 5. Seçilmiş Ülkelerin Sanayi Üretimleri (Nisan-Ağustos 2015)


Satın alma yöneticileri endeksi de öncü bir gösterge olarak ekonomideki beklentileri vermesi

yönünden dikkatli takip edilmesi gereken bir değişkendir. Gelişmiş ve gelişmekte olan

ülkelerde belli bir aralığa oturmuş görünen endeks küresel kriz öncesinin hala uzağında

görülmektedir.

Tablo 6. Seçilmiş Ülkelerin PMI Üretim Endeksi (Nisan-Ağustos 2015)


Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ülkelerin özellikle son 10 yıldır karşılaştıkları en

önemli ekonomik sorunlardan birisi de istihdamın artırılması yani işsizliğin azaltılabilmesidir.

Küresel krizle birlikte bu olgu hemen hemen her ülke için ivedilikle çözülmesi gereken sosyal

bir sorun halini almıştır. İşsizliğin azaltılması konusunda Türkiye gerek gelişmiş ekonomiler

gerekse gelişmekte olan ekonomilerle kıyaslandığında kayda değer bir başarı sağlamıştır.

[37]

Grafik 11. Yıllık Ortalama İstihdam Artış Oranları

(%, 2007-2013 Dönemi)

Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti

gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip

ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın

sağlanamamasıdır. Bu bağlamada istihdam artışları açısından bakıldığında Türk

ekonomisinin bu tip ülke gurupları arasında da istikrarlı olduğu görülmektedir.

2013 yılından itibaren dünya ekonomisinde görülen büyüme problemleri(ki bu aşamada

gelişmekte olan ülkeler alışılmış büyüme hızlarının altına kalmışlardır) nedeniyle istihdamla

ilgili sorunlar artış eğilimine girmiştir.

[38]

Tablo 7. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerdeki İşsizlik Oranları (Mart - Temmuz 2015)


Her türlü dalgalanmaya ve artan sistemik risklere karşı Türk ekonomisinde İstihdam sadece

oran ve işgücü açısından değil yapısal açıdan da önemli bir değişim yaşanmıştır. İstihdamın

büyük bir kısmını oluşturan ‘tarım sektörü’ yerini sanayi ve hizmetler sektörüne bırakmıştır.

Özellikle sanayideki istihdam dönüşümü dikkat çekici olarak diğer gelişmekte olan

ülkelerden pozitif yönlü ayrışmıştır.

1.7. Özet Olarak Gelişmekte Olan Ekonomiler

Gelişen ekonomiler, 2008 sonrası dünyadaki büyüme ve istihdam artışı açısından hayati bir

öneme sahip oldukları açıkça anlaşılmıştır. Çin, Hindistan, Brezilya, Rusya, Türkiye gibi

ülkeler ekonomik büyüme açısından oldukça başarılı ve imrenilecek bir performans

sergilemiş olup dünyadaki sayılı ekonomik unsurlar arasında yerlerini daha da

pekiştirmişlerdir. Ancak gelişen ekonomilerde yapısal sorunlar (tasarruf eksikliği, borçlanma

ihtiyacı, döviz oynaklığı, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, siyasi ve coğrafi riskler)

potansiyel kırılganlık yaratan unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır.

2013 yılı itibarı ile söz konusu ülkelerde kendi içlerinde farklı sorunlar ile karşılaşmaya

başlamışlardır. Bunun en tipik örneği ise petrol ihraç eden gelişmekte olan ülke

ekonomilerinin petrol ve doğal gaz fiyatlarındaki sert düşüşten çok olumsuz etkilenmeleri

(Rusya, Venezuela gibi) ve bunun kendi ekonomilerinde yarattığı sıkıntılar olmuştur. Diğer

yandan petrol ve doğal gaz ithal edip girdi olarak kullanan ve buna bağlı dış ticaret açığı

yüksek olan ülkelerinde(Türkiye gibi) ödemeler dengesinde önemli iyileşmeler görülmüştür.

[39]

Dünya Ekonomisinde tartışılan en önemli konu ise ‘sürdürülebilir büyüme ve büyüme

potansiyelinin’ artırılması gerekliliğidir. Kriz dönemlerinde alınan ‘Keynesyen’ politika

kararları resesyonun ve deflasyonun etkilerini azaltmaya yardımcı olsalar da kalıcı bir

iyileştirme için yeterli değildir.

Küresel büyümenin istenilen tempoda gitmemesi(özellikle gelişmiş ülkeler için) GOÜ de

olumsuz etkilemeye başlayarak(yeterince ihracat yapamamaları ve buna bağlı ithal girdisi

ihtiyaçlarının azalması fasit bir daire yaratarak) global ekonomik algıyı olumsuz etkilemiştir.

Söz konusu olumsuzluklar, dinamik yapıları ile küresel bir itici güç olan gelişmekte olan

ekonomileri giderek etkileyerek 2008 krizinin tam olarak geçmediğini bir kez daha

göstermiştir.

Diğer yandan Merkez Bankaları küresel ekonomi de haddinden fazla ön plana çıkarak daha

önceki dönemlerden çok daha farklı iş ve görevleri üstlenmiş olmalarının yarattığı sorunlarla

da uğraşmaktadırlar.

[40]

İKİNCİ BÖLÜM

2. Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler

Bu bölümde Türk Ekonomisinde özellikle son bir kaç yılda yaşanan gelişmeler ile 2014 sonu

değerlendirmesi ve 2015 dönemine ait beklentilere yer verilerek, önemli makro değişkenler

ışığı altında analiz edilecektir. Ekonomik gelişmeler analiz edilirken dikkat edilmesi gereken

önemli hususlardan biri olan yer ve zaman ilişkisine bağlı bir yaklaşım benimsenmiştir.

Türkiye Ekonomisinde yaşanan 2001 krizi ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. On yıllardır

devam eden yüksek enflasyon ve işsizlik, düşük büyüme, yüksek faiz ve kamu borcu gibi pek

çok yapısal sorun ülkeyi sonunda derin bir krize götürmüştür. Kriz sonrası alınan yasal

düzenlemeler ve idari tedbirlerle birlikte kısa sayılabilecek bir sürede çok hızlı bir toparlanma

süreci yaşanarak krizin etkileri önemli ölçüde silinmiştir. Özellikle kamu harcamaları ve

borçlanma disiplini ile borç yönetimi konusunda görülen iyileşme kendisini büyüme ve risk

primlerindeki azalmayla göstermiştir.

Dünya Ekonomisindeki dalgalanmalar ile değişen algıların Türk Ekonomisine etkileri dikkat

çekmektedir. Ancak Türk Ekonomisindeki kronik bazı sorunların azalması veya olumlu yönde

değişmesi ekonominin dalgalanmalara karşı olan dayanıklılığını artırmıştır. Türkiye’nin genel

ekonomik görünüm ve göstergeleri yurt dışındaki pek çok ülkeyle kıyaslandığında daha iyi bir

duruma ulaşmıştır. Türk Ekonomisi de benzer risk gurubundaki ekonomiler gibi, dünya

ekonomisinde gelişen trendlerden etkilenmektedir. Dünyadaki krizin farklı evrelerinde

küresel ekonomilerde meydana gelen dalgalanma ve değişimlere karşı para, iktisat ve maliye

politikaları ile proaktif müdahalelerin yapılması gerekmiştir.34

Birinci bölümde ifade edildiği üzere bu tip hızlı müdahaleler merkez bankaları tarafından

yerine getirilmiştir. T.C.M.B de küresel gelişmeleri diğer ülke merkez bankaları gibi büyük bir

ciddiyet ile takip etmekte ve ‘para politikası’ silahlarını kullanmaktadır. Parasal genişleme ile

ilgili Fed’in olası çıkış kararını açıkladığı sürece kadar, kamu borçlanma ihtiyacının düşmesi,

bütçe prensiplerine uyulması ve dengeli bir büyüme stratejisi sayesinde yıllık hazine

faizlerinde dramatik bir düşüş kaydedilerek önemli bir faiz yükünden kurtulmuştur.

34 Emlak Konut 2013 yıllık faaliyet raporu-2014.s.101

[41]

Krizin hemen sonrası %80’lere fırlayan faiz (yıllık nominal) oranları zaman zaman dengeli bir

seyir izlemekle birlikte, 16 Eylül 2015 35 tarihi itibarı ile %11,37 seviyesine gerilemiştir.

Gösterge faizi 2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %4,99 kadar

düşmüş ardından Fed’ in yaptığı parasal genişlemenin sonlandırılacağı beklentisi ve artan

sistemik riskler nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir.

Grafik 12. Reel Borçlanma Faiz Oranı

(Yüzde-Bileşik)

Kaynak: TCMB ve Hazine

Dünya genelinde 2013 yılı ikinci yarısından itibaren görülen uluslararası fon akımlarındaki

dalgalanma ve buna bağlı yerel para birimlerindeki değer kaybetme süreci faiz piyasalarını

da etkilemiş küresel olarak göreceli bir şekilde artan risk primleri faiz fiyatlarının içine dâhil

edilmiştir. Benzer bir sürecin etkisi özellikle gelişmekte olan(Brezilya, Türkiye, Endonezya,

Rusya gibi) ülke ekonomilerinde gözlemlenmektedir.

35 Gösterge tahvilin (TRT140617T17) piyasada 16 Eylül 2015 de oluşan faiz oranıdır.

[42]

Tablo 8. Seçilmiş Gelişmekte Olan Ülke Tahvil Faiz Oranları Değişimi

( Eylül 2014- Eylül 2015)

Kaynak: Bloomberg

2014 Eylül ayından 2015 Eylül ayına kadar geçen süre göz önüne alındığında Türkiye ile aynı

risk gurubunda değerlendirilen Rusya da faizi oranları %9,53 ten % 11,70’e Brezilyada %

11.11 den %14.74’e yükselmiştir. Aynı dönemde Türkiye de faiz oranları %9,06 dan %10,38’e

tedrici bir yükseliş yaşarken, benzer bir artışı da Endonezya piyasaları yaşamıştır. Söz konusu

gurup içinde faiz oranları gerileyen tek ülke Hindistan’dır.

TCMB yapısal sorunların etkilerini azaltmak amacıyla 2014 yılı ilk çeyreğinde bir dizi önlem

alarak, özellikle döviz kırılganlığı ve hızlı borçlanmaya yönelik tedbirleri uygulamaya

koymuştur. İlgili sürece, BDDK da bankaların kredilendirme ve kredi kartı harcamalarına

getirdiği yeni düzenlemeler ile katılmıştır.2014 son çeyreğinde gerek alınan önlemler gerekse

dış konjonktürde Türk ekonomisi lehine yaşanan(enerji maliyetlerinin düşmesi gibi)

gelişmelerle kontrollü bir büyüme süreci hedeflenmiştir.

T.C.M.B gerek enflasyon gerekse diğer merkez bankası politikaları olan işsizliğin azaltılması

ve makul büyüme stratejilerini dış ve iç konjonktürdeki duruma bağlı olarak yönetmeye

gayret etmiştir. 2015 yılı başından bu yana gelişen piyasalardan çıkan fon miktarındaki artış,

ABD Dolarının maliyetlerindeki artış ve yükselen jeopolitik riskler nedeni ile piyasa faiz

[43]

oranları ve döviz kurunda artış yaşanmıştır. Çeşitli olumsuzluklara rağmen Türk ekonomisi

kendine has dinamikleri ile ciddi bir büyüme hızına ulaşıp dinamizmini göstermiştir.

2.1. Büyüme ve Milli Gelir

Türk Ekonomisindeki önemli kazanımlarından biri sürdürülebilir büyümede sağlanan

başarıdır. Ülke ekonomilerinin yeterince büyüyememesi dünyadaki en önemli makro

sorunların başında gelmektedir.

Krizi takiben en önemli sorun ‘makul bir seviyede büyüyebilme’ olmuştur. Ülkemiz ise bu

konuda dikkatle takip edilen bir konuma gelmiştir. Türk Ekonomisi 2001 krizine kadar dört yıl

boyunca artarda büyüme kaydedememiştir. Ancak 2002 ile 2008 yılları arasında altı sene üst

üste pozitif büyüme sağlayarak önemli bir başarı elde etmiş, 2008 dünya krizinde ise sadece

2009 yılını negatif büyüme ile kapatarak ardından 2010 yılı itibarı ile çabuk bir toparlanma

yaşamıştır.

Grafik 13. TÜİK Verilerine Göre Türkiye Yıllık Büyüme Oranları (GSYH,%)

Türk Ekonomisinin son yıllardaki ekonomik büyüme performansına baktığımızda ise 2002-

2014 yılları arasında kalan dönemde ortalama olarak yılda %4,9 büyüme kaydedilmiştir.

Önemli çarpıcı büyüme rakamlarından biriside; 2002’den 2013 sonuna kadar sağlanan reel

büyüme hızıdır, söz konusu dönemde Türk Ekonomisi % 68,8’lik reel bir büyüme

performansına ulaşmıştır. Türkiye, son 19 çeyrekte ise kesintisiz olarak %5,8 ortalamayla

[44]

büyümüştür. Dünya sürdürülebilir büyüme sorunlarının olduğu düşünüldüğünde sağlanan

oranların önemi daha da artmaktadır36.

TÜİK 37 tarafından açıklanan 2015 yılı ikinci çeyrek büyüme verileri ise piyasa beklentilerinin

üzerinde gerçekleşmiş olup, çeşitli risklere karşı, Türk ekonomisinin canlılığını yansıtmıştır.

Büyüme oranlarının tüm dünyada düştüğü ve alışagelen rakamlarının atında gerçekleştiği bir

ortamda Türk ekonomisindeki büyüme hızı kayda değerdir.

Grafik 14. Seçilmiş Ülkelerin 2015 İkinci Çeyrek Büyüme Hızları

(Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre)

Kaynak: OECD

OECD, G-20 ülkelerinin ikinci çeyrek büyüme rakamlarını açıkladığı raporda Türk ekonomisi

sağladığı büyüme oranı ile G-20 ülkeleri arasında üçüncü olmuştur. OECD bültenine göre,

dünyanın ikinci büyük ekonomisi Çin, 2015'in ikinci çeyreğinde G-20 ülkeleri arasında en

güçlü büyümeyi kaydetmiş, Çin'i komşusu Hindistan izlemiştir. OECD, dünya ekonomisinin

36 TÜİK ve Ekonomi Bakanlığı verilerine göre

37 TÜİK; ‘Haber Bülteni’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015

[45]

yüzde 85'ini oluşturan G20 ülkelerinin 2015'in ikinci çeyreğinde birinci çeyreğe göre yüzde

0,7'lik bir büyüme sağladığını açıklamıştır38.

Grafik 15. TÜİK Verilerine Göre GSYH Tutarı

(Milyar ABD Doları)

Gayri Safi Yurt İçi Hâsıla (GSYH) tutarı 2002 ile 2008 dönemin de sürekli bir yükseliş yaşayarak

230 Milyar Dolardan 742 Milyar Dolara kadar çıkmıştır ardından 2008’de yaşanan küresel

krizin etkisi ile gerileme yaşadıysa da 2011- 2013 arası artış trendini sürdürmüştür. Son

açıklanan büyüme verilerine göre ise GSYH tutarı geçen 2013 yılına göre 24 Milyar Dolar

gerileyerek 799 Milyar ABD Doları olmuştur. 2013 yılına göre 2014 yılında %2,9 büyüme

sağlanmış olmasına rağmen GSYH tutarında görülen düşüşün nedeni ABD Dolarının Türk

Lirası cinsinden değer kazanmasıdır. GSYH son 12 yılda 3,6 katına çıkmıştır.

Türkiye’deki büyüme dünya geneline göre iyi olsa da 2013 yılı itibarı ile hızlı büyümenin

yaratacağı sorunlar ve dünya konjonktürün de ki değişmelere paralel olarak alınan para ve

maliye politikaları ile büyümenin ivmesinin kontrollü olarak azaltılması yoluna gidilmiştir.

Hızlı büyümenin yarattığı bazı sorunlar(kaynak ihtiyacı, olası fiyatlar genel seviyesinin

yükselmesi ve cari açık gibi ) nedeni ile kontrollü bir büyüme politikası izlenmektedir. Benzer

bir sürecin 2015 yılı boyunca da süreceğini söyleyebiliriz.

38 OECD Interim Economic Outlook, Puzzles and uncertainties,16 September 2015 s:13

[46]

Türkiye, küresel ekonomik krizden en hızlı çıkan ve son dönemlerdeki küresel ekonomik

belirsizlikten göreli olarak az etkilenen ülkelerdendir. 2002-2014 döneminde yıllık ortalama

büyüme oranı %4,9 olmuştur. 2014 sonu beklenen büyüme hızı ise (Orta Vadeli Planda) %3,3

olarak ifade edilmiş olmasına rağmen gerçekleşme %2,9 düzeyinde olmuştur. Bu düşüşün

temel nedeni ise dış satım yapılan ülke ekonomilerindeki bozulmanın devam etmesi(Özellikle

AB ve Rusya) ve dünya ekonomisinde yaşanan genel yavaşlamanın yarattığı sonuçtur.

Grafik 16. Kişi Başına Düşen GSYH

Kaynak: TÜİK

Büyüme oranlarına paralel olarak kişi başına düşen milli gelir ile satın alma gücü paritesi

bakımından da önemli kazanımlar elde edilmiştir. Kişi başına düşen milli gelirin artış hızı

2003-2008 yılları arasında çok yüksek hızlı olmasına karşın 2010 sonrası düşmekle birlikte dar

bir bantta dalgalanmıştır. Kişi başına düşen gelirin artması tüketim ve buna bağlı

davranışlarda da canlandırıcı bir etki yapmıştır. 2010-2013 yılları arası ise yatay bir seyir

izlemiştir.

Kişi başına düşen milli gelir 2014 sonu itibarı ile 10.404 ABD Doları olmuştur. 2015 yılında ise

artan nüfus ve değeri düşen Türk Lirasının etkisi ile kişi başına düşen milli gelirde ufak bir

azalma görülebilir.

[47]

Fertlerin milli gelirden aldığı payın yatay bir bant da seyretmesi ‘orta gelir tuzağını’ akla

getirse de hem milli geliri hem de buna bağlı dağılımı daha iyi düzeye getirmek için çalışmalar

devam etmektedir. Bu tip çalışmaların başında açıklanan istihdam ve teşvik paketlerini

zikredebiliriz39. Söz konusu paketler de; Kişi başına düşen milli gelir artırmak amacıyla

istihdam yapısı ve araçlarının yeniden şekillendirilmesi ile innovasyona dayalı üretim

yapılması amacı güdülmektedir.

Diğer taraftan Satın Alma Gücü Paritesi(SAGP) açısından Türk ekonomisine baktığımızda;

2013 yılı rakamlarına göre AB ülkeleri altında yer almaktadır. Ancak 2001 yılında SAPG’ nin

8.540 ABD Dolarından 2013 yılında 18.974 ABD Dolarına yükseldiği de unutmamak gerekir40.

Grafik 17. Ülke Karşılaştırmalı Satın Alma Gücü Paritesi (2013)

Kaynak: Eurostat

Diğer yandan; Satın alma Gücü Paritesi41 (Hane halkı Nihai Tüketim Harcamaları Endeksi)

olarak incelediğimizde ise Türkiye’nin 2014 yılı sonuçlarına göre tüketim mal ve hizmetlerine

39 Kalkınma öncelikli bölge ve sektörlere ait yapılan vergi indirimi ve sosyal güvenlik kolaylıkları bunların tipik

örneğidir.

40 ABD Doları TÜİK, SAGP Dünya Bankası Verileridir. Bununla ilgili grafik Aralık-2014 Gayrimenkul ve Konut Raporumuz sayfa

40 da verilmiştir.

41 Fiyat düzeyi endeksi, ülkelerin ulusal para birimlerinin karşılaştırmalı olarak döviz kuruna göre alım gücünün

göstergesidir. Bir ülkenin fiyat düzeyi endeksi, 100’den büyük ise bu ülke karşılaştırıldığı ülke grubu ortalamasına göre

“pahalı”, 100’den küçük ise bu ülke karşılaştırıldığı ülke grubu ortalamasına göre “ucuz” olarak ifade edilmektedir.

[48]

ilişkin fiyat düzeyi endeksi 61 olmuştur. Bu değer, 28 Avrupa Birliği ülkesi genelinde 100 Euro

karşılığı satın alınan aynı mal ve hizmet sepetinin, Türkiye’de 61 Euro karşılığı Türk Lirası ile

satın alınabileceğini göstermektedir.

Karşılaştırmalarda, 28 AB üyesi ülke, 3 Avrupa Serbest Ticaret Birliği (EFTA) ülkesi (İsviçre,

İzlanda ve Norveç), 5 aday ülke (Türkiye, Makedonya, Karadağ, Sırbistan ve Arnavutluk) ve 1

potansiyel aday ülke (Bosna-Hersek) kapsamında yapılmıştır. Ülkeler itibarıyla

karşılaştırıldığında 37 ülke arasında tüketim mal ve hizmetlerine ilişkin fiyat düzeyi endeksi

en yüksek ülke 154 ile İsviçre, en düşük ülke ise 47 ile Makedonya olmuştur.

Grafik 18. Tüketim Mal ve Hizmetleri Fiyat Düzeyi Endeksleri (AB28=100), 2014

Kaynak: Eurostat

2015 Yılının ilk yarısında büyüme ile ilgili değişkenleri etkileyen en önemli hususlar ise şöyle

özetlenebilir, küresel sistemik risk olarak giderek önem kazanan ‘yeterli büyüyememe’

sorunu Türkiye gibi tüm ekonomileri etkilemeye devam etmektedir. Türkiye’nin en büyük

ihraç pazarı olan Avrupa Birliği ekonomilerinin yeni açıklanan(ilk bölümde detayları

anlatılmış olan) parasal genişleme paketinden olumlu etkilenmesi beklenmelidir. Türkiye’nin

ikinci en büyük ihraç pazarı olan Irak da ise geçtiğimiz yıla nazaran biraz daha iyi ihracat

performansı olabileceği beklenebilir. Ancak Rusya, Ukrayna gibi kuzey komşularımızın hem

[49]

petrol fiyatlarının düşmesinden hem de iç sorunlar nedeni ile ekonomik küçülme yaşayacak

olmaları bu kanat da ki ihracatı olumsuz etkileyebilecektir.

Diğer yandan Mena42 Bölgesi kaynaklı jeopolitik risklerin bu coğrafya ile yapılan ticari ilişkileri

zayıflatabileceği de gözden kaçmamalıdır.

Bu süreçte T.C.M.B.’nin sıkılaştırılmış bir para politikası uygulayarak olası döviz kuru artışı

nedeni ile olabilecek fiyat ve finansal istikrarsızlıkları önlemeye çalışacağı beklenebilir. Faiz

politikasının sadeleştirilip, karşılık politikalarının da etkin kullanıldığı bir dönem

yaşanabilecektir. Yeni hükümetin kurulmasını takiben merkez bankası aracılığı ile ‘büyüme’

üzerine etki edecek politikaları da gözlemleyebiliriz. Ancak tüm gelişen ülkelerde olduğu gibi

yerel para birimlerinin değer kaybetmesinin etkilerini azaltmak ve fiyatlar genel düzeyini

kontrol etmek amacıyla politika faizlerinde piyasa faizlerine yakınlaşmada görülebilir. Bu

bağlamda ‘kontrollü ve sürdürülebilir büyüme’ giderek önem kazanacaktır.

2008 krizinden bu yana hemen hemen tüm ekonomiler farklı boyut da olmak üzere büyüme

ve buna bağlı sorunları yaşamaktadırlar. Zaman içinde büyüme niteliği ve niceliği ile ilgili

ülke bazında ciddi ayrışmalar görülmeye başlanmıştır. Yaklaşık 7 yıllık süreçte yaşanan bu

eğilim bir müddet daha devam edebilecektir. Bu nedenle pozitif büyüme hızına sahip olup

bunu biraz daha nitelikli hale getirebilmek ilgili ülkeler için büyük bir kazanım olacaktır.

Türkiye ekonomisi özelinde geçmiş performanslara baktığımızda ise 2001 yılından 2015 yılı ilk

çeyrek dönemine kadarki süreçte reel GSYH artışında AB ülkeleri arasında lider konumda

bulunmuş olması çok dikkat çekicidir.

42 Ortadoğu ve Kuzey Afrika Ülkeleri Kümesi

[50]

Grafik 19. Türkiye ve AB Ülkeleri Reel GSYH Karşılaştırması

(2001=100)

Türk Ekonomisinin büyüme rakamında dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise

büyümenin devam ettiği ancak daha kontrollü olduğudur. Fakat söz konusu aşamada

büyüme duyarlılığı yüksek olan bazı sektörlerin genel orana göre bir parça daha düşük

büyüme gösterecekleri de unutulmamalıdır.2015 Yılının ilk yarısı iyi sayılabilecek büyüme

rakamı elde edilmiş görülmektedir, ancak yılsonu hedefi (OVP) olan%4’lük büyüme hızının

yakalanması zor görülmektedir. Ancak 2015 sonu küresel ve iç kaynaklı belirsizliklerin

azalmasını takiben Türk ekonomisinde ‘iyi ve sürdürülebilir’ bir büyüme yakalanması olası

görülmektedir.

[51]

2.2. Fiyatlar Genel Düzeyindeki Değişimler

Türkiye’de oldukça uzun sayılabilecek bir zaman diliminde enflasyon oranları yüksek

seyretmiştir.1983-1994 yılları arası ortalama enflasyon %62,7 olurken 1995-2001 arasında

aynı oran %71,6 olarak gerçekleşmiş, 2001-2014 arasında ise alınan önlemler neticesinde %

10,6 oranına geri çekilmiştir43.

Grafik 20. TÜİK Verilerine Göre Türkiye de Enflasyon (2001-2014)

Kaynak: Tüik

Ülkemizin önemli yapısal sorunlarından olan fiyatlar genel düzeyindeki artış önemli ölçüde

kontrol altına alınmış olsa da son 24 aylık süreçte tüketime ve döviz kurlarındaki geçişkenliğe

bağlı olarak enflasyonda artış yaşanmıştır. Tarım üretiminde kuraklık nedeniyle görülen

rekolte düşüklüğünün, temel girdiler ile işlenmemiş gıda fiyatlarında artışlara neden olduğu

gözlemlenmiştir.

43 TÜİK verilerine göre

[52]

Tablo 9. TÜFE-Yİ ÜFE Değişimleri

(Ağustos 2014-2015)

Kaynak: TÜİK

3 Eylül tarihinde açıklanan verilere göre; TÜFE’de (2003=100) 2015 yılı Ağustos ayında bir

önceki aya göre %0,40, bir önceki yılın Aralık ayına göre %5,27, bir önceki yılın aynı ayına göre

%7,14 ve on iki aylık ortalamalara göre %7,88 artış gerçekleşmiştir.44

Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE), 2015 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %0,98 artış,

bir önceki yılın Aralık ayına göre %6,19 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %6,21 artış ve on

iki aylık ortalamalara göre %6,14 artış göstermiştir.45

Temmuz 2015 itibarı ile gözlenen baz etkisi sonucu (Tüfe)yüzde 6,81 ile son 26 ayın en düşük

seviyesinde gerçekleşen enflasyon Ağustos ayında yüzde 7,41 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Yıllık Yİ-ÜFE enflasyonu da bir miktar artış kaydederek yüzde 6,21 düzeyinde olmuştur.

Grafik 21. Yıllık Fiyat Değişimleri, TÜFE ve Yİ-ÜFE

44 http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18535


[53]

TCMB’nin genel ekonomik değişkenler arasında en çok izlediği parametrelerden olan

enflasyon düzeyi ile ilgili yorumları ise şöyledir46;

2015 yılının ikinci çeyreğinde tüketici enflasyonu bir önceki çeyreğe kıyasla yaklaşık

0,4 puan azalarak yüzde 7,20 oranına gerilemiştir Enflasyondaki bu düşüşte

işlenmemiş gıda fiyatlarındaki düzeltme belirleyici olmuştur. Böylelikle gıda grubu

fiyat artışlarının yıllık enflasyona olan katkısı yaklaşık 2,3 puana inmiştir.

Diğer taraftan, Türk lirasında gözlenen değer kayıpları enflasyondaki düşüşü

sınırlayan en önemli gelişme olmuştur. Yılın ilk dört ayında, geçmiş dönemde yaşanan

döviz kuru artışlarının birikimli yansımalarının azalması ile gerileyen temel mal grubu

yıllık enflasyonu, dönem içinde gözlenen değer ayıplarının etkisiyle Mayıs ve Haziran

aylarında yükseliş kaydetmiştir. Bu dönemde döviz kuru etkilerine ek olarak petrol

fiyatlarındaki toparlanma ile birlikte yurt içi enerji enflasyonu da yükselmiştir. Hizmet

enflasyonu ise ikinci çeyrekte sınırlı bir yükseliş kaydetmiştir. Bu gelişmede enflasyon

ve enflasyon beklentilerinin yüksek seyrinin yanı sıra, işgücü maliyetlerindeki hızlı

artış eğilimi etkili olmuştur.

Özetle yılın ikinci üç aylık döneminde enflasyon gıda fiyatları kaynaklı düşüş

kaydetmiş olsa da bu dönemde Türk lirasında gözlenen değer kaybının söz konusu

düşüşü sınırlamasıyla enflasyon görünümünde henüz arzu edilen iyileşme

gerçekleşmemiştir. ABD doları bazlı enerji dışı ithalat fiyatlarındaki ılımlı seyre karşın

son dönemde yaşanan döviz kuru hareketleri çekirdek enflasyon eğilimindeki

iyileşmeyi geciktirmiştir

Ayrıca yukarıdaki gelişmelerle beraber; gelişmiş ülkelerin para politikalarındaki ayrışma ile

birlikte artan belirsizlikler küresel piyasaların veri akışına duyarlılığının yüksek seviyelerde

kalmasına neden olmaktadır. Bu da özellikle sermaye akımlarındaki oynaklığı artırmaktadır.

Sonuç olarak, küresel piyasalardaki belirsizlikler ve gıda fiyatlarındaki artışlar para

politikasındaki temkinli yaklaşımın sürdürülmesini gerektirmektedir.

46 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, s.19

[54]

Grafik 22. Harcama Gruplarına Göre TÜFE Katkıları (Ağustos 2015)

Kaynak: TÜİK

Gıda fiyatları, olumsuz iklim koşulları ve Türk lirasındaki birikimli değer kaybının süre gelen

olumsuz etkileriyle enflasyona en yüksek katkı yapan alt grup olmaya devam etmiştir.

Hizmetlerde ise ana eğilim olumsuz bir görünüm sergilemiş ve başta gıda fiyatlarıyla

bağlantısı güçlü kalemler olmak üzere alt gruplar genelinde yıllık enflasyon artış

kaydetmiştir.47

Gıda enflasyonundaki olumsuz gidişat bir kenara bırakıldığında, başta uluslararası petrol

fiyatları olmak üzere ithalat fiyatlarındaki ılımlı seyir ve tüketimdeki göreli yavaşlama

enflasyon üzerindeki baskıları hafifletmektedir.

TCMB’nin 2015 yılı için öngörüsü olarak; ‘Orta vadeli tahminler oluşturulurken enflasyon

görünümünde sağlanan iyileşmenin kalıcı olması için temkinli bir yaklaşım sergileneceği ve

getiri eğrisini yataya yakın tutmak suretiyle para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği

bir çerçeve esas alınmıştır. Ayrıca, alınan makro ihtiyati tedbirlerin de katkısıyla yıllık kredi

47 Finansal İstikrar Raporu,2014 TCMB, s.23

[55]

büyüme oranının geldiği makul seviyelerin 2015 yılında devam edeceği

değerlendirilmektedir.

Grafik 23. Enflasyon ve Enflasyon Beklentileri (Yıllık % Değişim)

Bu çerçevede merkez bankasının üst nokta olarak hedeflediği yer ile beklentiler arasındaki

makas azalsa da temel gıda fiyatları, yerel paranın değeri ve dış konjonktürdeki değişiklikleri

dikkatli izlemek gerekmektedir.

[56]

2.3. İstihdam Piyasasındaki Gelişmeler

Tüm dünya için ekonominin en önemli sorunlarından birisi de istihdamın artırılması ve

işsizliğin azaltılmasıdır. Pek çok batı ülkesinden kriz sonrası temel sorun büyüme ile birlikte

istihdamda yaşanan olumsuzluklar olmuştur. Ülkemiz istihdamı artırıcı politikalar ile işsizlik

konusunda önemli kazanımlar elde etmiş görünmektedir.

Ancak büyüme oranlarındaki dalgalanmalar ve geleceğe yönelik beklentilere göre işsizlik

düzeyinde farklılaşmalar yaşanabilmektedir. Özellikle küresel para ve iktisat politikalarındaki

değişiklikler ülke büyümelerin de etki yarattığından sonrasında istihdam düzeyi açısından da

sonuçlar doğurmaktadır.

Grafik 24. İşsizlik Oranları (%)

Kaynak: TÜİK

2002 ile 2013 yılları arasında Türkiye ekonomisinde kaydedilen iyileşme istihdam ve işgücüne

katılım gibi göstergelerde de kendini göstermiştir48.

Türk ekonomisi 2009’dan bu yana yaklaşık 6 milyon ek istihdam yaratmıştır.

2014 Mayıs ayında toplam istihdam 26,6 milyon ile Cumhuriyet tarihinin en yüksek

seviyesine ulaşmıştır.

Sadece son 1 yılda Türkiye ekonomisi 1 milyon kişilik ek istihdam yaratmış

bulunmaktadır.

2015 Ocak ayında toplam istihdam 25,5 milyon kişi olmuştur.

48 http://www.ekonomi.gov.tr/

[57]

İşsizlik oranı 2015 yılı Ocak ayında bir önceki yılın ocak ayına göre 1 puan artış

kaydederek %11,3 olmuştur.

İşgücü nüfusu 2015 yılı Ocak döneminde 28 milyon 713 bin kişi, işgücüne katılma oranı

ise %50,0 olarak gerçekleşmiştir.

İstihdam konusunda Türk ekonomisi 2001 krizinden sonra önemli kazanımlar elde etmiş ve

istihdamı önemli ölçüde artırarak pek çok Avrupa ve OECD ülkesinden iyi konuma gelmiştir49.

Ancak küresel dalgalanmalar ve iç gelişmelere paralel olarak bazı dönemlerde işsizliğin

arttığı da gözden kaçmamalıdır.

TÜİK50 tarafından yayınlanan ‘Hane Halkı İşgücü’ istatistiklerine göre; Türkiye genelinde 15 ve

daha yukarı yaştakilerde işsiz sayısı 2015 yılı Haziran döneminde geçen yılın aynı dönemine

göre 226 bin kişi artarak 2 milyon 880 bin kişi olmuştur. İşsizlik oranı ise 0,5 puanlık artış ile

%9,6 seviyesinde gerçekleşmiş olup, aynı dönemde; tarım dışı işsizlik oranı 0,6 puanlık artış

ile %11,7 olarak tahmin edilmiştir. 15-24 yaş grubunu içeren genç işsizlik oranı 1 puanlık artış

ile %17,7 olurken, 15-64 yaş grubunda bu oran 0,4 puanlık artış ile %9,7 olarak

gerçekleşmiştir.

İstihdam edilenlerin sayısı 2015 yılı Haziran döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre

675 bin kişi artarak 27 milyon 261 bin kişi, istihdam oranı ise 0,4 puanlık artış ile %47,1

olmuştur. İşgücü 2015 yılı Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre 901 bin kişi

artarak 30 milyon 141 bin kişi, işgücüne katılma oranı ise 0,8 puan artarak %52,1 olarak

gerçekleşmiştir. Aynı dönemler için yapılan kıyaslamalara göre; erkeklerde işgücüne katılma

oranı 0,1 puan artarak %72,4, kadınlarda ise 1,4 puanlık artışla %32,3 seviyesine ulaşmıştır.

49 Lütfen birinci bölümdeki istihdam grafiklerine bakınız

50 TÜİK, ’Hane Halkı İşgücü İstatistikleri’, Sayı: 18641 15 Eylül 2015-Bu haber bülteninde Haziran 2015 dönemsel sonuçları;

2015 yılının 18–30. haftalarını içine alan Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarını kapsamaktadır.

[58]

Grafik 25. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam

Kaynak: TÜİK

Türk ekonomisinin istihdam yaratma gücünü AB Ekonomileri ile kıyasladığımızda karşımıza

çarpıcı sonuçlar çıkmaktadır. Buna göre, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı, 2014 Eylül

ayında Avro Bölgesi’nde %11,5 ve AB(28) ülkelerinde %10,1 olarak gerçekleşmiştir. Güncel

verilere göre, Türkiye 12 AB üyesinden daha iyi durumdadır. Türkiye; Rusya, Almanya,

İngiltere ve Fransa’dan sonra Avrupa’daki 5. büyük işgücüne sahip ülkedir51.

2.4. Türk Ekonomisindeki Diğer Yapısal Gelişmeler

2.4.1. Cari İşlemler Dengesi

Türk ekonomisinin yumuşak noktalarından biri olan cari işlemler açığında da alınan

önlemlerin etkisi ile düzelmeler görülmeye başlanmıştır. Cari açık etkisiyle artan döviz

kırılganlığı ve dış kaynak giriş çıkışlarına olan duyarlılıkta göreceli bir azalış yaşanmaktadır.

2012 yılından itibaren gerek maliye gerekse para politikaları ile cari açık miktarının ve

niteliğinin düşürülmesi yoluna gidilmiştir. Özellikle enerji girdilerinde yaşanan düşüş cari

açıkta toparlanmayı artırıcı bir unsur olmuştur

2015 yılında iç talebin ılımlı şekilde toparlanması, dış talebin ise zayıf seyrini koruması

beklenmektedir. Ancak, dış talep kaynaklı olmak üzere büyüme üzerinde aşağı yönlü riskler

51 Dünya Bankası(WB),2012 Verilerine Göre

[59]

bulunmaktadır. Bu çerçevede, 2015 yılında talep koşullarının hem enflasyondaki düşüş

sürecini hem de, dış ticaret hadlerindeki iyileşme ve makro ihtiyati tedbirlerin katkıları ile

birlikte cari açıktaki iyileşmeyi destekleyeceği değerlendirilmektedir52.

Cari açığın yarattığı sorunları azaltmak amacıyla(dış finansman, sermaye hareketlerine karşı

duyarlılık, döviz fiyatları gibi) kontrollü bir büyüme stratejisi benimsenmiş olup özellikle 2013

yılından itibaren bu konuyla ilgili gerek parasal gerekse mali politikalar uygulanmıştır. Söz

konusu süreçte büyümede daha mutedil görünüm dikkat çekmiştir.

Grafik 26. Cari İşlemler Dengesi (12 Aylık Kümülatif-USD)

Diğer taraftan küresel ekonomideki gelişmelerde cari işlemler dengesi açısından önem

taşımaktadır. Emtia fiyatlarındaki düşüş, Türk ekonomisine cari açık, enflasyon ve büyüme

açısından olumlu etkileri gözlenmektedir.

Merkez Bankasının temkinli para politikası duruşunun devam etmesi ve uygulanan makro

ihtiyati tedbirlerin kredi büyüme hızını makul bir seviyede tutması cari dengedeki iyileşmeye


[60]

katkıda bulunmuştur. Cari işlemler açığının finansmanı ise büyük ölçüde uzun vadeli

kaynaklar yolu ile sağlanmaktadır.53

Grafik 27. Cari Açığın Finansmanı (12 Aylık Kümülatif-USD)

Cari işlemler açığının finansman yapısı da en az cari açığın kendisi kadar önemlidir. Ödemeler

dengesi içindeki kısa vadeli portföy hareketlerinin yoğun olduğu 2010 ile 2013 yılı temmuz

ayına kadarki dönemde küresel para bolluğunun etkisi görülmüştür. Ardından gelen

dönemde küresel para piyasalarında merkez bankalarının yaptığı sıkılaştırma etkisini

göstermiştir. T.C.M.B ve diğer organların aldığı kararlarla portföy hareketleri ile gelen fonların

ağırlığı azalara daha çok doğrudan yatırım kanalıyla gelen fon miktarı artmıştır.

Bununla birlikte, küresel talepteki azalma ve jeopolitik gelişmeler nedeniyle ihracatta uzun

süredir devam eden artışın zayıflaması ve yurt içi talepteki canlanma işaretleri de dikkate

alındığında cari açığın aylık baz da mutedil bir dalgalanma göstereceği öngörülebilir.

Orta Vadeli Planda ise cari işlemler dengesi/GSYH yüzdesi tahminleri 2015 ve 2016 yılları için

5,4 olurken 2017 yılı için ise 5,2’lik bir oran beklenmektedir54.

53 Finansal İstikrar Raporu-2015 Mayıs sayı.20 s:7

[61]

2.4.2. Türk Ekonomisi ve Uluslararası Risk Göstergeleri

Ülke ekonomilerinin risk düzeylerine bakıldığında gerek değerleme açısından gerekse

ekonomik algı bakımından önemli dalgalanmalar görülmektedir. Türk ekonomisi özellikle

son bir yıldır, gelişen ülkelerin dünya ekonomisindeki algıları(beklentiler) ve içsel risklerine

bağlı olarak değerlendirilmekte olup zaman zaman dış zaman zaman da iç risklere bağlı

olarak dalgalı bir seyir göstermektedir.

Krizden sonraki dönemde, Kasım 2012’de Fitch Kredi Derecelendirme Şirketi ülkemizin uzun

vadeli yabancı para cinsinden notunu BB+ dan BBB-‘ye yerel para cinsinden uzun vadeli kredi

notunu ise BB+ dan BBB’ ya yükseltmiştir. Son olarak 27 Mart 2013’de S&P Kredi

Derecelendirme Şirketi ülkemizin uzun vadeli kredi notunu BB’ den BB+ ’ya yükseltmiştir.

Aynı süreçte CDS primlerinde de gerilemeler görülmüştür.

Kredi Derecelendirme Kuruluşu Fitch yaptığı değerlemede, Türkiye'nin BBB- ile yatırım

yapılabilir düzeyde olan kredi notunu ve 'durağan' görünümünü değiştirmedi55

Fitch Türkiye ile ilgili yaptığı açıklamada aşağıdaki noktalara dikkat çekmiştir;

Kredi notunun teyit edilmesi güçlü kamu bilançosunu ve mali disiplinin seçim

döneminde devam ettirilmesini yansıtmaktadır,

Genel kamu bütçe faiz dışı fazlasının 2015'te yüzde 1,1 olmasının beklenmektedir,

Kamu borcunun GSYH'ya oranında aşağı trendin devam etmesini ve oranın 2017

sonunda yüzde 30'a inmesinin büyük olasılıktır,

Dış kırılganlıklar kredi profilinin parçası olmaya devam ediyor, ancak son gözden

geçirmeden bu yana kayda değer bir zayıflama olmamıştır,

Cari işlemler açığında veya borç yaratmayan finansman kaynaklarının temininde daha

dikkatli iyileştirilmeler yapılmalıdır,

Jeopolitik gerilimlerin ekonomik aktivite üzerinde kayda değer bir etki yaratmayacağı

öngörülmektedir,

Türkiye'nin cari işlemler açığı düşük petrol fiyatlarından fayda sağlayacaktır,

Dış finansal kırılganlıklardan kaynaklanan stres gerçekleşmektedir,

Siyasi istikrarsızlık ekonomi politikasının kredibilitesini tehdit eder gözükmektedir,

Büyüme benzer ülke ortalamasının üzerinde seyretmektedir,

54 Kalkınma Bakanlığı Orta Vadeli Plan(2015-2017)

55 www.fitchratings.com/site/fitch-home/pressrelease?id=991023 18.Eylül 2015 s:1

http://www.fitchratings.com/site/fitch-home/pressrelease?id=991023

[62]

Liradaki değer kaybı tüketici güvenini olumsuz etkilemektedir,

TCMB'nin politika çerçevesini sadeleştirmesi zaman içerisinde bankanın politika

tutarlılığına ilişkin endişelere cevap verecektir,

Türkiye'nin bankalarının ağır bir finansal şoka karşı koyabilecek yeterli döviz

likiditesine sahip olduğunu düşünülmektedir.

Türkiye uzunca bir süredir uluslararası risk algısı açısından iyi bir konumda olsa da 2015

yılının ikinci yarısından bu yana artan küresel dalgalanmalar ile Türkiye’ye ait artan iç

risklerin etkisi gözlenmiştir. Yılın son çeyreğinde göreceli olarak azalmasını beklediğimiz

küresel ve iç risklerin neticesinde CDS primlerinde düşüş görülme ihtimali bulunmaktadır.

Tablo 10. Seçilmiş Ülke Kredi Notları ve CDS Primleri (4 Eylül 2015)

Kaynak. Bloomberg

Türk ekonomisindeki yapısal bazı sorunlar azaldıkça ‘risk’ anlamında da daha pozitif bir

konuma gelmesi beklenmelidir.

[63]

Yukarıdaki bölümde ifade ettiğimiz Fed’in parasal arzını azaltıcı kararlarının etkisi tüm

dünyada yerel paraların değeri üzerinde etkili olmuştur. Türk Lirası da bu durumdan

etkilenmiştir. Ancak gelişen ülkeler bazında Türk Lirasında yaşanan değer kaybının

ortalamalar civarında olduğu görülmektedir.

Grafik 28. TL ve Gelişmekte Olan Ülke Para Birimlerinin ABD Doları Karşısındaki Değeri

(1.10.2014=1)

Kaynak: TCMB

[64]

2.4.3. Türk Ekonomisinin Küresel Yeri ve Gelecek Tahmini

Türk ekonomisi gerek dış gerekse iç gelişme ve dalgalanmalar karşısında oldukça esnek bir

yapıda olduğunu kanıtlamıştır. Dünyada 206 tane56 ülke mevcut olup Türk ekonomisi bu

ülkeler içinde 2013 yılı itibarı ile satın alma gücü paritesi cinsinden, dünyanın en büyük 17

Avrupa’nın ise 6. büyük ekonomisi konumundadır.57

Grafik 29. Dünyanın En Büyük Ekonomileri Sıralaması (2014)

Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Eylül 2015

Dünya ekonomisinde 2014 yılı boyunca yaşanan yoğun dalgalanma ve ABD Dolarının hemen

hemen tüm para birimleri karşısında değer kazanması ABD Doları cinsinden hesaplanan kişi

başına GSYH düzeyine negatif etki yaratmıştır. Ancak kur ve büyüme rakamlarında

sağlanacak iyileşme bu tip bazı makro rakamların daha iyi konuma gelmesini

sağlayabilecektir. Bu aşamada siyasi ve ekonomik tahmin edilebilirlik(istikrar) önem

kazanmaktadır.

56 http://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%9Clkeler_listesi

57 IMF ve Dünya Bankası Verilerine Göre

[65]

Grafik 30. Avrupa’nın En Büyük Ekonomileri

Türk ekonomisinin en

önemli özelliklerinden

birisi de kamu maliyesi

konusunda gösterdiği

başarıdır. 2001 krizini

takiben oldukça istikrarlı

bir biçimde kamu

borçlanma gereksinimi ve

bütçesinde kalemlerinde

iyileşme sağlanmıştır.

2014 verilerine göre

Türkiye’de bütçe

açığı/GSYH oranı %1,9 ile

21 AB üyesinden daha iyi

seviyede bulunmaktadır. Bütçe açığı %3 olan Maastricht kriterinin altında yer almaktadır.

Grafik 31. Merkezi Yönetim Bütçe Dengesi

Kamu borçlanma gereksinimi de sağlanan başarı ile yıllar itibarı ile kaynak ihtiyacında önemli

bir gerileme gözlenmiştir. Özellikle AB de Yunanistan, Portekiz, İspanya gibi ülkelerdeki kamu

borçlanmasının çok yüksek olmasının yarattığı kırılganlıklar öte yandan gerek gelişmiş

gerekse gelişmekte olan ülkeler açısında 2030 ve 2050 yılları için uluslararası kuruluşların

yaptığı tahminler dikkat çekmektedir.

Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Eylül 2015

[66]

Grafik 32. Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (GSYH %)

Pwc’nin yaptığı bir araştırmaya göre Türk Ekonomisi gelişmekte olan ülkeler içinde önemli bir

başarıya sahip olarak satın alma gücü paritesi tahminine göre dünyada ilk 15 ekonomi

arasına girmeyi başarmaktadır Aynı çalışmaya göre GSYH(SAGP Cinsinden) tahminlerine göre

ise; 2030 yılında Türkiye’nin GSYH’si 2,1 Trilyon ABD Dolarına çıkarak dünya 15. Olurken, 2050

yılında yaklaşık 4,5 Trilyon ABD Dolarlık GSYH ile 12. Sırada yer alacaktır58.

58 PwC, World in 2050 Report s.8-23

[67]

Tablo 11. Dünyadaki İlk 20 Ekonomi Tahmini GSYH (SAGP Cinsinden, 2030-2050)

Kaynak: Dünya Bankası 2011 ve PwC 2050 Tahminleri

Dünya ve Türkiye ekonomisi ile ilgili gelecek değerlendirmesi yapan diğer bir uluslararası

danışmanlık kuruluşu olan Mc. Kinsey’de yaptığı Mili Gelir, Kişi Başına Milli Gelir, Verimlilik

konulu (Birleşmiş Milletler Nüfus varsayımlarını da göz önüne alarak) çalışmasında gelecek 50

yılda pozitif gelişme sağlayacak nadir ülkelerden biri olarak Türkiye’yi işaret etmektedir59.

59 McKinsey Global Instıtute, ‘Global Growth Can Productıvıty Save The Day In Agıng World’, January 2015

[68]

Türk ekonomisindeki dinamizm ve gelecek beklentisi ile orta vadede duyulan güvenin

artması yabancı yatırımcıların doğrudan sermaye girişlerini de olumlu etkilemektedir. Dünya

konjonktüründe görülen dalgalanmalara ve zaman zaman artan risklere rağmen bu ilginin

devamı beklenebilir.

1984-2003 arasında Türkiye’ye yalnızca16,3 milyar dolar doğrudan yabancı yatırım gelirken,

2004-2015 (Temmuz) arasında gelen doğrudan yabancı yatırım miktarı 171,8 milyar dolar

olmuştur. 2015 Ocak-Temmuz döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye’ye

doğrudan yabancı yatırım girişi %24,9 artarak 7,4 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.60

Küresel dalgalanmalar ve artan risk algısına rağmen 2015 yılının ilk yedi aylık döneminde

doğrudan yabancı sermaye girişinde sağlanan artış dikkat çekicidir.

Grafik 33. Yurtiçine Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi


*2015 Ocak-Temmuz ayı verisidir.

Özetle Türkiye ekonomisinde en önemli kazanımlar politik istikrar dönemlerinde yaşanmış

olup bu sağlandığında ekonomik parametrelerde olumlu değişiklikler kendini

göstermektedir. Yukarıdaki bölümde kısaca anlatıldığı üzere 2001 krizi sonrası uygulanan

ekonomik politikaların arkasında durulması ekonomik değerlerin pozitif yönde değişmesine

neden olmuştur.

60 TCMB Verilerine göre

[69]

Yukarıdaki bölümlerde özetlenen temel değişkenlerin ışığında; Türk Ekonomisinin geldiği

konum (özellikle dünya konjonktürde 2008’den bu yana yaşanan gelişmeler göz önüne

alındığında), yapısal sorunlarını önemli ölçüde azaltmış, büyüme potansiyeli yüksek bir ülke

olarak karşımıza çıkmaktadır. Zaman zaman yaşanan veya yaşanabilecek bazı

dalgalanmaların uzun vadedeki ana eğilimde bir değişiklik yaşatması beklenmemelidir.

Ancak gerek makro gerekse mikro bazda risk yönetimi daha da önem kazanacaktır. Özellikle

küresel ekonomide meydana gelebilecek dalgalanmaların farklı boyutlarda olsa da, her ülke

ekonomisini etkileyebileceği unutulmamalıdır.

[70]

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

3. Türk İnşaat Sektörüne Bakış

Türk inşaat sektörü ve bileşenleri(alt sektörleri) son 30 yıldır hızlı bir gelişim göstermekle

birlikte özellikle 2001 krizinden sonra sağlanan ekonomik dengeden en çok yararlanan

sektörlerden biri olmuştur. İnşaat sektörü bu süreçte geçirdiği yapısal değişim ile

kurumsallaşma sürecini de hızlandırmıştır.

İnşaat üretimi sadece gündelik hayatta kullandığımız konut ile sınırlı olmayıp yıllar itibarı ile

daha teknik ve uzmanlık(baraj, santral, köprü, tünel gibi) isteyen alanlarda da önemli

kazanımlar elde edilmiştir.

Türk inşaat ve müteahhitlik işletmeleri rekabete açık, daha güçlü finansman kaynaklarına

sahip bir yapı sergilemekle kalmayıp özellikle yurt dışında yaptığı çalışmalarla ülkemize döviz

kazandırıcı bir sanayi halini almıştır.

Ekonomi Bakanlığı verilerine göre; dünyanın en büyük müteahhitlik şirketleri listesi içinde 42

Türk şirketi bulunmaktadır. Ülkemiz bu bakımdan sonra Çin’den sonra dünya ikinciliğine

sahiptir.61

Müteahhitlik Hizmetleri 2012 2013 2014

2015

(Ocak- Ağustos)

Proje Sayısı 533 416 323 85

Ülke Sayısı 49 49 48 31

Proje Bedeli (Milyon $) 29.741 30.162 27,020 14.850

Ort. Proje Bedeli (Milyon $) 56 73 84 175

Kaynak: Ekonomi Bakanlığı-Eylül 2015

61 Ekonomi Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm’, Kasım 2014, s.39

Tablo 12. Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri

[71]

İnşaat sektörünün önemli bir kırılımı olan yurtdışı müteahhitlik hizmetleri artık marka değeri

taşıyan bir yapıya bürünmüştür. Proje sayısı itibarı ile belli bir büyüklüğe oturan sektörde en

önemli nokta ise proje bedelleri konusunda iyi bir trendin yakalanmış olmasıdır.

Grafik 34. Müteahhitlik Hizmetleri Proje Bedeli-Proje Sayısı

Kaynak: Ekonomi Bakanlığı

Yurt dışı yüklenicilik hizmetleri 40 farklı ülkede olmasına karşın, 6 tane ülkede daha

yoğunlaşmıştır. İnşa faaliyetlerinde ise alt yapı başta olmak üzere konut ve iş merkezi

yapımları dikkat çekmektedir.

Yurt dışı müteahhitlik faaliyetine ilk kez 1972 yılında başlanmış olup, Rusya pazarına giriş ise

1988’de gerçekleşmiştir. 1972-2013 döneminin tamamına bakıldığında, yurt dışı müteahhitlik

sektöründe Rusya’nın toplam proje bedelinden aldığı yaklaşık %20’lik payla birinci sırada yer

aldığı görülmektedir. Aynı dönemde Türkmenistan ikinci sırada bulunurken, Kazakistan ve

Azerbaycan da ilk 10 ülke arasında yer almaktadır.62

Yurt dışı müteahhitlik sektörünün tarihsel olarak en önemli pazarı konumunda bulunan

Rusya’da, 2013 yılı itibarıyla 5,7 milyar USD değerinde 51 yeni proje üstlenilmiştir. Rusya, bu

dönemde üstlenilen proje tutarı bakımından Türkmenistan’ın ardından ikinci sırada yer

almıştır. 2014 yılında bu ülkede üstlenilen proje tutarı 3,5 milyar USD düzeyine gerilemekle

62 Aslı Sat Sezgin, ’Rusya’daki Ekonomik Gelişmelerin Türkiye’deki Sektörlere Olası Etkileri’ İş Bankası Bilgi Notu,

Mart 2015 s.5

[72]

birlikte, Rusya Türk müteahhitleri açısından önemli bir pazar olma özelliğini korumaktadır.

Rusya’nın pazar payına Türkmenistan, Azerbaycan ve Kazakistan da eklendiğinde, bölgenin

toplam pazar payı %48 ile yüksek bir düzeye ulaşmaktadır63.

Grafik 35. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri ve İş Bazında Dağılımı (2014)

Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği

Yurt dışı müteahhitlik hizmetleri döviz girdisi, istihdam ve ihracata katkı, teknoloji transferi,

makine parkı, dışa açılma anlamında katma değer yaratmıştır. Ödemeler Dengesi Hizmet

Kalemleri içindeki sektörün payına bakıldığında durum daha da açık bir şekilde ortaya

çıkmaktadır.

Tablo 13. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemi-İnşaat Rakamları

Milyon ABD Doları 2020 2011 2012 2013 2014

2014

(Ocak-

Temmuz)

2015

(Ocak-

Temmuz)

İnşaat Hizmet Gelirleri 859 838 1.029 675 1.084 442 162

İnşaat Hizmet Giderleri 0 0 0 0 0 0 0 Kaynak: TCMB

Ülke dışı yapılan müteahhitlik hizmetleri dünyanın dört bir yanında sürmekte olup farklı

coğrafya ve şartlarda dahi işlerin yapılabileceğinin güzel bir örneği olmaktadır.

63 Aslı Sat Sezgin,’a.g.e’ s.5

[73]

Yurt dışı müteahhitlik hizmetleriyle beraber yurt içindeki yüklenici ve alt sektörleri de

zamanla kurumsallaşmaya başlamış böylece sektör yönetsel açıdan da önemli ölçüde

gelişmiştir. Kurumsallaşma ve yönetim anlamındaki değişiklikler şirketlerin uluslararası

arenada iş yapma kabiliyetini de artırmıştır.

İnşaat sektörünün en önemli birleşeni olan konut alt sektöründe ise kamunun yol göstericiliği

1980’lerde daha da önem kazanarak sağlıklı ve doğru yapılaşma için çalışmalara

başlanılmıştır. Bunun neticesinde; ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme

sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak işsizliğin

azaltılması amacıyla, 1984 yılında Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi

Başkanlığı kurulmuştur. TOKİ’nin işlevi Türkiye'de konut üretim sektörünün teşvik edilerek

hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak yönünde belirlenmiştir.

Kuruluşundan itibaren, Toplu Konut Fonunun dan sağladığı imkânlarla, ülkemizde yerleşim

ve konut politikalarının belirlenmesi ile uygulanmasında hayati bir görev üstlenmiştir. Toplu

Konut İdaresi Başkanlığı; kurulduğu 1984 yılından 2002 yılı sonuna kadar geçen 19 yıllık

süreçte kooperatif kredileri kapsamında 940 bin konuta kredi desteği ve 93.215 konuta

tamamlama kredisi sağlamış ve toplam 43 bin 145 konutu bizzat üretmiştir64.

TOKİ kurulduğu 1984 yılı ile 2002 yılı arasında 43.145 adet konut inşa ederken 2002 yılından

günümüze 577.892 adet konut teslim ederek önemli bir başarıya imza atmıştır. Hâlihazırda

ihale ve yapım süreci devam eden konutlarda bulunmaktadır. TOKİ yaptığı projelerde sosyal

fayda prensibinden hareket ederek sektöre bu konuda da yol göstermiştir. Türk toplumu ve

ekonomisinin gerektiği, yenilikçi, çevreye duyarlı, depreme dayanıklı konut üretme

konusunda önemli başarılar elde etmiştir.

64 TOKİ, ’Konut Üretim Raporu’ 16.09.2015

[74]

Grafik 36. TOKİ Faaliyet Özeti (16 Eylül 2015)

Kaynak: TOKİ

[75]

Grafik 37. TOKİ Konut Üretimi Alt Kırılımları (16 Eylül 2015)

Kaynak: TOKİ

[76]

Diğer yandan bu faaliyetlere 7.839 sosyal donatı ile destek sağlanmıştır. Günümüz şehircilik

ve inşaat anlayışında sadece binanın yapımı olmayıp aynı zamanda her türlü sosyal ihtiyacı

karşılayacak donatının en uygun yapılması gerekliliği de ortadır65.

Grafik 38. Sosyal Amaçlı Faaliyetler (16 Eylül 2015)

Kaynak: TOKİ

65 http://www.toki.gov.tr/AppResources/UserFiles/files/FaaliyetOzeti/ozet.pdf

[77]

Sermaye piyasalarının 1980’lerde gelişmeye başlamasının diğer bir etkisi de inşaat

sektörünün kurumsallaşması ve buna bağlı fonların yönetimi aşamasında da olmaya

başlamıştır. İlgili mevzuatların zaman içinde hazırlanmasını takiben reel sektör olan inşaat

kesimi ile finansal piyasalar arasında köprüler kurulmaktadır. Bu bağlamda Gayri Menkul

Yatırım Ortaklıkları(GMYO) önemli kurumlardır. GYO‘lar ilk olarak 1960’ta ABD’de

oluşturulmuş, sonra dünyaya yayılmış yatırım kuruluşlarıdır. Bugün itibariyle 36

ülkede GYO rejimleri bulunmaktadır. Küresel yatırım fonları, en çok GYO’lara yatırım

yapmayı tercih eder. Çünkü, GYO‘lar; şeffaf, kurumsal, denetlenebilirler ve hepsinin

portföyündeki gayrimenkuller gerçek ekspertiz değerine sahiptir. Ülkemize 32 adet GMYO

bulunmaktadır66

Bir diğer hususta inşaat sektörünün hem arzını hem de talebini olumlu yönde etkileyecek ve

sermaye piyasası aracı olacak gayrimenkule dayalı her tür menkul kıymet sistemidir. Bu

vasıta ile inşaat sektörünün daha dengeli arz ve talebe sahip olunması sağlamakla

kalmayacak daha da sürdürülebilir bir hal alması sağlanacaktır. Ülkemizde konuyla ilgili

mevzuat alt yapısı büyük ölçüde hazır bulunmaktadır. Yakın bir gelecekte uygulamalar

yapılması halinde yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekecek bir Pazar oluşabilecektir.

Gayrimenkul sektörü ile fon arz edenlerin oluşturdukları ortak bir platform olarak

‘Gayrimenkul Yatırım Fonları’ da kurulmaya başlanmıştır. Bu vesile ile Türk sermaye

piyasaları ve inşaat sektörü için yeni bir açılım yapılmış olacaktır.

Türk inşaat sektörü yıllar itibarı ile kavuştuğu dinamik ve esnek yapısıyla bundan sonraki

süreçte ülke ekonomisi için itici güç olmaya devam edecektir. Özellikle sektörün alt

bileşenlerini de harekete geçirerek çarpan etkisi oluşturması diğer bağlı iş kollarındaki

gelişimi de hızlandıracaktır.

66 GMYO detayları için; http://www.spk.gov.tr/apps/kyd/iletisim.aspx?ctype=gyo

[78]

3.1. Türk İnşaat Sektörünün Büyümeye Etkileri

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç

görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca

çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin

tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. İnşaat üretimi artık yalnızca yapının üretimi

olarak algılanmamakta, çevreyle dost, sosyal sorumluluk taşıyan, sosyal yaşama, toplumsal

yapıya doğrudan etki eden, saydam ve sürdürülebilir üretim anlamına da gelmektedir.67

İnşaat ve alt sektör bileşenleri genel ekonomik şartlardan çok etkilenen sektörler arasında

yer almaktadır. Sektörün ekonomiye duyarlılığının fazla olması her ülkede farklı miktarda

olsa da mevcuttur. Büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanan Türkiye İnşaat Sektörü, yüzlerce

meslek dalını ilgilendirmesi nedeniyle istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde

etkilemektedir. Ulusal ve uluslararası alanlarda büyük bir deneyime ve potansiyele sahip

olan sektör, kendisine bağlı 250'den fazla alt sektörü harekete geçirme özelliğiyle 'lokomotif

sektör' ve büyük istihdam kaynağı olması özelliğiyle de 'işsizliği emici’ bir özelliğe sahiptir.

İnşaat sektörü ekonomik büyüme içinde de önemli bir paya sahip olup, GSYH (büyüme)

oranları ile arasında ciddi bir ilişki (korelasyon) bulunmaktadır. 2001 Türkiye krizi sonrası

yaşanan hızlı gerileme hem sektörü hem de GSYH’yı önemli ölçüde etkilemiştir. Benzer bir

durumda 2008 küresel krizinin peşinden yaşanmıştır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus

GSYH ile birlikte sektörün toparlanma süresinin kısa ve çok keskin olduğudur. 2010’daki hızlı

toparlanmanın ardından görülen düzeltme hareketi 2013 ve sonrası dönem için

dengelenmeye gidilerek dalga boyutunun daha küçüldüğü bir dönem olarak karşımıza

çıkmaktadır. 2014 yılı sektörün GSYH’dan aldığı pay 2013 yılı ile büyük bir benzerlik

göstermiştir. 2015 yılı ilk altı aylık döneminde ise 2014 yılın son iki çeyreğine göre yukarı bir

trend gözlenmiştir.

67 Ergül, Nuray,’ İnşaat Sektöründe Globalleşmenin Etkileri’, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı: 227,Ağustos 2007

http://www.vergisorunlari.com.tr/arsiv.aspx?dsayi=227

[79]

Grafik 39. Sektörel Büyüme Katkıları (Yüzde Olarak)

Kaynak: TÜİK

2014 yılı itibarı ile büyüme oranında(dünya konjonktürde görülen trendlere paralel ve hızlı

büyümenin yarattığı sorunların azaltılmasına yönelik alınan tedbirlerle) genel bir yavaşlama

görülmüştür. İnşaat sektörü 2014 yılında cari ve sabit fiyatlarla büyüme sağlamıştır68.

Sektör kendi dinamikleri içinde gelenekselleşmiş büyüme trendini daha istikrarlı bir şekilde

sürdürmüştür. Özellikle 2014 ikinci çeyreğinden sonra görülen konut ve ticari ünite satışları

ile iç talebin daha dengeli seyri yılın ikinci yarısında sektörün satış rakamlarında kendisini

göstermiştir.2015 yılının ilk 3 çeyreğinde satış rakamlarının desteklediği sektörde cari

rakamlarda görülen büyüme ikinci çeyrekte sabit rakamlı büyümeye de yansımıştır.

68 Tüik ‘2014 Büyüme Rakamları’ Sayı: 18727,31 Mart 2015 ve Tüik ‘GSYH Büyüme Rakamları’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015 -buna

göre 2014 yılında cari fiyatlarla yılık GSYH büyüme oranı %4,6 olurken, reel büyüme hızları çeyrek bazda; 1.Çeyrekte:%5,8

2.Çeyrekte:%3,4 3.Çeyrekte:% 2 ve son çeyrekte %-2 olarak gerçekleşirken yılı %2,2 seviyesinde tamamlamıştır.2015 yılının

ilk çeyreğinde sabit fiyatlarla sektörün büyüme hızı %-2,8 olurken, ikinci çeyrekte olumlu bir değişimle %2’ye ulaşmıştır

[80]

Grafik 40. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı (2013-2014)

Kaynak: TÜİK

İnşaat Sektörü ülke büyümesine duyarlı bir sektör olduğundan toplam GSYH değişimlerinden

etkilenmektedir. TÜİK verilerine göre cari fiyatlarla inşaat sektörünün GSYH daki payı bu

nedenle dalgalı bir seyir izlemektedir.

2014 yılının ilk yarısında konut satışlarında 2013 yılına göre yaşanan yavaşlama ile inşaat

sektörü yatırım sürecinin durgunlaşmasının en tipik sonucu 3. Çeyrekte yaşanan GSYH

içindeki inşaat sektör payının düşüşüdür. 2014 yılı 2. Çeyreğinde görülen gerilemenin

ardından son iki çeyrekte yılı hemen hemen aynı düzeyde tamamlamıştır

İnşaat sektörünün GSYH da bulunan payı 2014 yılında %4,6 olarak gerçekleşmiştir. Aynı oran

2013 yılında ise %4,4 olmuştur. 2014 yılında gerek iç gerek dış konjonktürdeki

dalgalanmalara karşın sektörün kendi payını artırması olumlu olarak değerlendirilmelidir.

2015 yılı ilk altı ayında sektörün GSYH içinde ki payı %4,6 olmuştur. Özellikle konut

satışlarında görülen nispi artış sektörü desteklemektedir.

4,5 4,7

4,2

4,4

4,7

5,0

4,3 4,3 4,4

4,8

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

I II III IV I II III IV I II

2013 2014 2015

İnşaatın GSYH İçinde Payı %

İnşaatın GSYH İçinde Payı %

[81]

Grafik 41. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı Cari Fiyatlar ile (2013-2014)

Kaynak: TÜİK

GSYH’ın alt kırılımlarına baktığımızda karşımıza şöyle bir tablo ortaya çıkmaktadır;

Hane halklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki

yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %12’lik artışla 329 milyar 236 milyon TL, sabit

fiyatlarla %5,6’lık artışla 21 milyar 39 milyon TL olarak geçekleşirken,

Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı

çeyreğine göre cari fiyatlarla %17,2’lik artışla 72 milyar 493 milyon TL, sabit fiyatlarla

%7,2’lik artışla 3 milyar 515 milyon TL olurken,

Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı

çeyreğine göre cari fiyatlarla %20,4’lük artışla 109 milyar 340 milyon TL, sabit

fiyatlarla %9,7’lik artışla 8 milyar 281 milyon TL

16.063.070

18.284.717

17.360.502

17.849.201

19.186.574

21.419.863

19.838.272 19.255.832

19.652.268

23.167.130

10.000.000

12.000.000

14.000.000

16.000.000

18.000.000

20.000.000

22.000.000

24.000.000

I II III IV I II III IV I II

2013 2014 2015

Çeyrek Dönem ve Cari Fiyatlarla İnşaat

İnşaat - Cari Fiyatlar .000TL

[82]

Her üç kalemdeki değişimde inşaat ve alt sektörleri üzerinde olumlu etki yaratan bir

yapıya sahiptir. Dolayısıyla sektörün belli bir büyüklüğün üzerinde kalması yıl

boyunca beklenebilir.69

İnşaat ana sektörü taşınmaz(gayrimenkul) üretimi için hayati bir önem taşımakla beraber,

gayrimenkul sektörü ve bileşenleri de inşaat sektörünün vazgeçilmez bir unsurudur. GSYH

iktisadi faaliyet hesaplarında hizmetler ana başlığında yer alan gayrimenkul faaliyetleri

geçtiğimiz iki yıl boyunca oldukça başarılı bir grafik çizmiştir.

Tablo 14. Faaliyet Kollarına Göre GSYH-Gayrimenkul Hizmeti Faaliyetleri

(Cari Fiyatlarla GSYH İçindeki Payı)

Yıllar 2013 2014 2015

1.Çeyrek 10,8 10,2 10,6

2.Çeyrek 10,1 9,9 9.9

3.Çeyrek 9,3 9,2

4.Çeyrek 9,7 9,9

Yıllık 9,9 9,8

Kaynak: TÜİK

İnşaat Sektöründeki yatırımlar ayrım gereği ‘sabit sermaye malı’ olarak

değerlendirilmektedir. Sabit sermaye yatırımı olarak ifade edilen, büyüme hızını ve GSYH

tutarını artırıp, işsizliği azaltacak faaliyetler ülke ekonomisi sağlığı açısından çok değerlidir.

İnşaat, sanayi gibi birçok alt sektörü de harekete geçiren yatırımlarının fazlalaşması hem

büyüme hem de kalınma açısından önem taşımaktadır.

İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Sabit Sermaye Yatırımları Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla

hesaplamasında; Tarım, Madencilik, İmalat, Enerji, Ulaştırma, Turizm, Konut, Eğitim, Sağlık

sektörleri cinsinden ayrı ayrı hesaplanarak faaliyet kolları bazında değerlendirilmektedir.

Sektörlerin birbirlerini etkilemeleri dışında kendi başlarına büyümeye yaptıkları katkı tüketim

ve yatırımların seyrini de etkileyerek bazı sektörlerin daha canlı olmasına neden

olabilmektedir.

69 Tüik ‘GSYH Büyüme Rakamları’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015

[83]

İnşaat sektörün yoğun etkileşim içinde olduğu alt sektörleri de şu şekilde sıralamak

mümkündür: Yurtiçi müteahhitlik hizmetleri ve belgelendirme, yurtdışı müteahhitlik

hizmetleri, teknik müşavirlik hizmetleri, gayrimenkul, finans, iş ve inşaat makineleri, inşaat

malzemeleri sanayisidir.

Diğer yandan sektörün doğrudan ilişki içinde olduğu, inşaat malzemeleri sanayi de şu

başlıklarda incelenebilir: Çimento, hazır beton, prefabrikasyon, seramik, tuğla ve kiremit,

bims (ponza ve süngertaşı), alçı, kireç, gazbeton, cam, demirçelik, boru, alüminyum, ahşap,

plastik, boya, doğal taşlar, yalıtım, çatı kaplama malzemeleri, ısıtma-soğutma-havalandırma,

asansör, aydınlatma, mutfak ve banyo, mobilyadır.

Görüldüğü üzere iktisat da ‘çarpan ve hızlandıran’ etkisi olarak nitelendireceğimiz özelliğin

oldukça yüksek olması (diğer sektörleri de harekete geçirmesi) ekonominin geneli için inşaat

sektörünün devamlı izlenmesi gereken bir yapı haline getirmiştir. Öyle ki, inşaat sektörü

göstergeleri artık makroekonomik anlamda ‘öncü’ göstergeler olarak nitelendirilmekte olup

karar alma süreçlerinde takip edilmektedir.

[84]

3.2. Türk İnşaat Sektörünün İstihdama Etkileri

İstihdam genellikle, ekonomideki büyüme ile doğrudan ilintili olup ona göre

dalgalanabilmektedir. Dünya ekonomilerinin hemen hemen tümünde görülen büyüme

hızındaki gerileme 2013 yılı itibarı ile iyiden iyiye hissedilmişidir. Ancak özellikle 2008 krizi

sonrası dönemde Türk ekonomisi istihdamı artırma konusunda oldukça başarılı bir dönem

geçirmiştir70. 2005-2014 yılları arasında işgücünün en çok istihdam sağladığı sektör hizmetler

sektörü olup onu sırasıyla inşaat, sanayi, tarım sektörleri izlemiştir.

Grafik 42. Sektörlerin Toplam İstihdam İçindeki Payları (%)

Kaynak: TÜİK

İnşaat kesiminin nihai talebi 2002 fiyatlarıyla bir milyar TL artığında bütün ekonomide 48.000

bin kişiye yakın istihdamı arttır. Bunun % 60’ından fazlası doğrudan inşaat kesiminde

görülmekte olup değişmeden etkilenen öbür sektörler ise Ticaret (%11), Diğer Metal Olmayan

70 Konuyla ilgili detaylı bilgi için Lütfen Bakınız; ‘ 1. Bölüm-Gelişmekte Olan Ülkelerde İstihdam ve 2.Bölüm de Türkiye

Ekonomisinde İstihdam’

[85]

Üretim Sektörü, Metal Ürünleri (%4,5), Tarım (%2,9) ve Ulaştırma sektörü (%2,3) olarak

karşımıza çıkmaktadır.71

Grafik 43. İstihdam Değişimine Sektörlerin Katkısı (% Puan)

Kaynak: Hazine Müsteşarlığı

Sektör yapısı gereği geniş bir yaş gurubu ile her eğitim düzeyinden kişilere istihdam sağlama

özelliğe sahiptir. Gerek beyaz gerekse mavi yakalılar için istihdamı artırıcı bir özelliği olan

inşaat sektörü ile sanayinde ekonomik büyüme anlarındaki istihdam artışı daha fazla, kriz

anlarında ise istihdam kaybı daha çok olmaktadır.

Her hâlükârda ekonominin önemli sektörlerinden olan biri olan inşaat sektörü ve yarattığı

istihdam çok değerlidir. Sektörün mevsimsel etkilerin yoğun olarak yaşandığı kış

dönemlerinde istihdam katkısı daha düşük olabilmektedir. 2015 yılında ise 2014 yılına benzer

bir eğilim görülmekte olup, mevsimsellik dışında bu duruma etki eden en önemli unsur ise iç

ve dış konjonktürdeki dalgalanmanın yarattığı belirsizliktir.

71 Günlük. G-Şenesen, Kaya.T, Şenesen. Ü, ’Ekonomi Dergisi’,Cilt.2.No.3-Eylül 2013.s.33

[86]

Grafik 44. İnşaat ve Sanayi Sektöründe İstihdam (2005-2015 Mayıs)

İnşaat sektörü bazında istihdamın özellikleri ve buna bağlı gelişimlerin incelenmesi sektörün

kendine has dinamiklerinin anlanması adına daha doğru olacaktır. Sektörün bazı özel

çalışma şartları gereken özel faaliyetlerinde daha teknolojik ekipmanın kullanılması

dolayısıyla daha az ama teknik çalışanın bulunması zorunluluğu unutulmamalıdır.

Sektör özelindeki istihdam rakamları ve bileşenlerinde büyüme de ki yavaşlama ve dış

konjonktür kaynaklı döviz hareketliliğinin izleri 2014 itibarı ile kendisini hissettirmiştir.

TÜİK72 tarafından yayınlanan ‘İnşaat İş Gücü Girdi Endeksi’ verilerine göre; mevsim ve takvim

etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe

göre %1,8 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi ise,

bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,0 oranında düşüş göstermiştir.

72 TÜİK, ’İnşaat İşgücü Girdi Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015’ , Sayı: 18606, 28 Ağustos 2015

[87]

Grafik 45. İnşaat Sektörü İstihdam Endeksi

Kaynak: TÜİK

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde

bir önceki çeyreğe göre %1,9 oranında düşüş göstermiştir. Takvim etkilerinden arındırılmış

inşaat çalışılan saat endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,1 oranında

azalmıştır.

Grafik 46. İnşaat Sektörü Çalışan Saat Endeksi

Kaynak: TÜİK

[88]

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi 2015 yılı II.

çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,0 oranında artmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış

inşaat brüt ücret-maaş endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,8 oranında

yükselmiştir. Ücret endeksinde özellikle 2013 yılından sonra görülen yükseliş trendi yerini

dengeli bir eğilime bırakmaya başlamıştır.

Grafik 47. İnşaat Brüt Ücret Endeksi

Kaynak: TÜİK

Büyümenin önemli itici güçlerinden olup doğrudan ve dolaylı istihdama oldukça destek

veren inşaat sektörü büyümeye olan duyarlılığına paralel yavaşlama göstermiş bunun

sonucu istihdam yaratma etkisi de düşmüştür. Sürecin, istihdam ve çalışma saati üzerine

etkisi 2015 yılının ikinci çeyreğinde negatif olmuştur. Brüt ücretlerde ise pozitif bir gelişme

söz konusudur.

[89]

Tablo 15. İnşaat İş Gücü Girdi Endeksleri Değişimi (2015 2.Çeyrek)

Kaynak: TÜİK

3.3. Türk İnşaat Sektöründe Ciro ve Üretim

İnşaat sektörü açısından diğer önemli göstergeler ise; üretim ve ciro endeksleridir. Bu

endeksler ile üretim hızı ile satışların yarattığı nakit akışlarını takip etmek mümkün

olmaktadır. Özellikle mevsimsel etkilerin sektör üzerindeki etkisi ile mevsimsellikten

arındırılmış durumun analizi önem taşımaktadır.

TÜİK73 verilerine göre; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2015 yılı

II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %3,1 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden

arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,6 oranında düşüş

göstermiştir.

73 TÜİK; ’İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2014’, Sayı: 18610 16 Eylül 2015

[90]

Grafik 48. İnşaat Sektörü Ciro Endeksi

Kaynak: TÜİK

Diğer taraftan; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat üretim endeksi, 2015 yılı II.

çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %1,5 oranında artmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış

inşaat üretim endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,8 oranında yükselmiştir.

İnşaat ciro endeksi 2012 yılı birinci çeyreği itibarı ile mutedil bir yükselme eğilimi taşımakta

olup (Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış) mevsimsel dalgalanmaların etkisi oldukça

düşük kalmıştır. Tempolu üretim artış hızı 2014 üçüncü çeyreği itibarı ile bir parça yavaşlama

göstermeye başlamıştır. 2014 son çeyreğinde satışlarda yaşanan canlanmaya karşılık önemli

bir değişiklik göstermemiştir. 2015 yılı ilk iki çeyreğinde ise 2012 yılından beri gelen ana

trende uygun bir eğilim sergilemiştir.

İnşaat üretim endeki ise; 2012 yılından itibaren oldukça dengeli bir yükseliş trendi

göstermiştir(mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış) Dolayısıyla mevsimsellikten

arındırılmış eğilimi güçlü bir şekilde devam etmektedir.

[91]

Grafik 49. İnşaat Sektörü Üretim Endeksi

Kaynak: TÜİK

İnşaat ciro ve üretim endeksleri sektörün ekonomik aktivitesini göstermek dışında

ekonominin genel yönü konusunda da fikir verebilmektedir. Daha önce ifade ettiğimiz

büyüme ve buna bağlı diğer makroekonomik gelişmelerin etkileri bu endekslere

yansımaktadır.

Tablo 16. İnşaat Ciro ve Üretim Endeksi

Kaynak: TÜİK

İnşaat sektörü, yukarıda belirtilen pek çok nedenden ötürü, ekonominin itici gücü

konumundadır. Türk Ekonomisinin 2001 krizinden sonra gösterdiği ivmelenmesindeki rolü de

büyüktür. Ancak toplamda sürdürülebilir ve kalıcı büyüme için diğer sektörlerle birlikte

büyümeyi makul risk ölçütü ile gerçekleştirmek daha doğru olacaktır. Dünyada pek çok ülke

(1929 Büyük Buhranından bu yana) krizlerden çabuk çıkmak için inşaat sektörü ve

bileşenlerini harekete geçirmişlerdir.

[92]

Ülkemizde temel yapı itibarı ile oldukça sağlıklı bir inşaat sektörü bulunmakta ve ekonomiye

olumu katkı sunmaktadır. Sektör alt bileşenlerinin çok olması nedeni ile sağladığı katkıyı

sanayi sektörüne de sunmaktadır. Özellikle çimento sektörü ve bileşenleri, demir-çelik, cam,

beyaz eşya, ısıtma-soğutma teknolojileri, boya, yalıtım gibi her biri önemli sanayi sektörleri

nihai olarak inşaat sektöründe buluşmaktadırlar. Dolayısıyla günümüz ekonomisinde

sektörlerin birbirleriyle rekabetinden ziyade, yenilikçi ve gelişmeye açık iş kollarının bu tip

faaliyetleri geliştirilip öne çıkarılması daha doğru bir yaklaşım olacaktır.

3.4. Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü Etkileyen Diğer

Unsurlar

Bu bölümde özellikle gayrimenkul ve konut sektörünün etkilenen diğer unsurlar ile bunlara

ait verilerin yorumlanıp gelecekteki olası eğilimlerin belirlenmesine yönelik bir analiz

yapılacaktır.

Gayrimenkul, özünde konut sektörü niceliksel değişmelere duyarlı olduğu kadar çoğu zaman

ve yerde niteliksel (subjektif) değişkenlere de duyarlı olmaktadır. Zaman zaman subjektif

(kişiye özgü-davranışsal) karar alma süreçleri, matematiksel değerlerin dahi önüne

geçebilmektedir.

Bu nedenle özellikle fiyatlama (değerleme) yaparken etki edebilecek faktörler gerek niteliksel

gerekse niceliksel olarak konut sektörü açısından önem taşımaktadır.

Yapılacak analizler ülke, zaman, yer, faktörü de göz önünde bulundurulması gereken

hususlar olarak karşımıza çıkmaktadır.

3.4.1. Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz

Nüfus yapısı ve bileşenlerinin analizi gerek yatırım kararları gerekse ekonominin analizi

açısından önem taşımaktadır. İnşaat sektörü özelinde ise demografik yapının aşağıda

bulunan özellikleri öne çıkmaktadır;

Nüfus artış hızı

Büyük şehirlere göç

Faktör gelirlerinden alınan bayların nüfusun davranış ve yaşayışına etkisi

Şehirleşme

Altyapı çalışmaları

[93]

İfade edilen unsurların hem ekonomik hem de sosyal etkileri olduğu unutulmamalıdır.

Ülke nüfuslarının yapısal özellikleri ekonomiyi doğrudan etkilemektedir. Ülkemizin genç ve

dinamik bir demografik yapıya sahip olması ekonomide artı bir değer olmaktadır. Demografik

özellikler tüketime dayalı sektörler için oldukça önemli olup, gayrimenkul, beyaz ve

kahverengi eşya sektöründeki satışların artmasını sağlayan en önemli etkenlerden biridir.

Demografik özelliklerin gayrimenkul sektörüne yatırım yapan yatırımcılarında karar alma

süreçlerinde etkili olmaktadır, ülkemizin bu potansiyel özelliği dikkat çekici olarak

nitelendirilmektedir.

TÜİK74 verilerine göre (Ocak-2014); Türkiye’de nüfus 76,7 milyon kişi olup, bunun yarısı 30,1

yaşın altındadır. Bu nüfusun 18,8 milyonunu 0-14 yaş arası, 51,9 milyonunu 15-64 yaş arası ve

5,9 milyonunu 65 yaş ve üzeri yaş grupları oluşturmaktadır. Ülke nüfusu artmaya ve

şehirleşmeye de devam etmektedir.

Nüfus artış hızı; Türkiye’de %1,42, AB Ülkelerinde ortalama %0,2 ve Almanya’da negatif

%0,1’dir75.

Grafik 50. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli (2013-%)

Kaynak: BM ve TÜİK

74 Tüik,’ Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014’Sayı: 18616 28 Ocak 2015

75 Ekonomi Bakanlığı ‘Ekonomik Görünüm Sunumu’ Haziran, 2014, s:21

[94]

Genç nüfus yapısına sahip olmak sadece tüketim ve yatırım üzerine değil bir üretim faktörü

olarak büyüme içinde itici güç olmaktadır. Türkiye nüfusun yaş dağılımları incelendiğinde

büyük bir bölümünün istihdamı oluşturan ana yaş gurubunda olduğu görülmektedir. (15-64

yaş gurubu). İlgili yaş gurubu çalışma ve üretim anlamında da itici bir güç oluşturmakla

kalmayıp aynı zamanda tüketim anlamında da büyük önem arz etmektedir.

Gelişmiş pek çok ülkede görülen nüfusun ‘yaşlanma’ sorunu Türkiye de söz konusu ülkelere

göre oldukça düşük düzeyde kalmaktadır. Birleşmiş Milletleri yaptığı nüfus projeksiyonlarına

göre 2050 yılında çalışma çağındaki dinamik nüfus bakımından (toplam nüfusa göre) 56,2’lik

bir payla Avrupa da ki en etkin demografik yapıya sahip görülmektedir.

Grafik 51. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli Projeksiyon (2050-%)

Kaynak: BM ve TÜİK

Türkiye köyden kente göçe devam eden bir ülkedir. Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna

bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve

kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun

2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e

kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile

[95]

birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal

kesimlerde düşüş yaşanmaktadır76.

Kentleşmeyi hızlandıran unsurların başında da büyük şehirlere göç gelmektedir. Özellikle

büyük şehirler göç nüfus artışıyla da birleşince ‘metropol’ kavramında konut, ticaret

mekanları, sosyal donatılar ve alt yapı yatırımlarına ihtiyaçta artmaktadır.

Tablo 17. Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı(TÜİK)77

Şehirler 2013 Yılı Nüfusu 2014 Yılı Nüfusu Toplam Artış

İstanbul 14.160.467 14.377.018 216.551

Ankara 5.045.083 5.150.072 104.989

Antalya 2.092.537 2.158.265 65.728

İzmir 4.061.074 4.113.072 51.998

Bursa 2.740.970 2.787.539 46.569

Ülkemizdeki kentleşme olgusu (özellikle büyük beş şehirde) demografik davranışlar

açısından farklılaşmaya başlamıştır. Çok çocuklu aileler yanında tek çocuklu aile anlayışı ile

yalnız yaşama eğilimlerin de artışlar görülmüştür. Bu tip davranış değişiklikleri neticesinde

konut tipi, oda sayısı, beyaz eşya, enerji tüketimi gibi pek çok buna bağlı sektörde kendi

içlerinde talebe göre değişikliğe gitmişlerdir.

Demografik özelliklere ilgili gelecek tahminleri başta inşaat, beyaz ve kahve rengi eşya, tarım

gibi bir çok sektörü doğrudan ilgilendirmektedir.

Nüfus projeksiyonları geleceğe yönelik politika üretme noktasında büyük önem arz

etmektedir. Mevcut nüfus eğilimlerinin tespit edilmesi ve bu eğilimlerin devamı halinde

gelecekteki nüfus yapısı hakkında kestirimlerde bulunulması daha sağlıklı politikalar

üretilmesini sağlar. Nüfus projeksiyonlarının bir tahmin değil, mevcut nüfus eğilimlerinin

devam etmesi veya benzer süreçleri daha önce yaşamış ülkelerin eğilimlerinin analiz edilerek

76 Gyoder.’Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri’,s.24


[96]

bu eğilimlerin yansıtılması durumunda nüfusun gidişatını gösteren bir uygulama olduğu göz

ardı edilmemelidir78.

TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 2023 yılında 84.247.088 kişi olacaktır. Nüfus 2050 yılına

kadar yavaş bir artış göstererek en yüksek değerini 93.475.575 kişi ile bu yılda alacaktır. 2050

yılından itibaren düşmeye başlayan nüfusun 2075 yılında 89.172.088 kişi olması

beklenmektedir.

Demografik göstergelerdeki mevcut eğilimler devam ettiği takdirde Türkiye nüfusu orta-uzun

vadede yaşlanmaya devam edecektir. 2012 yılında yaşlı nüfus olarak tabir edilen 65 yaş ve

üzerindeki nüfus 5,7 milyon kişi, bunların toplam nüfusa oranı %7,5’tir. 2023 yılına

gelindiğinde bu nüfus 8,6 milyon kişiye, oranı ise %10,2’ye yükselecektir. Nüfusunun

yaşlanmaya başlaması sosyal güvenlikten, çalışma hayatına, inşaat sektöründen, sağlık

sektörüne kadar pek çok farklı ekonomik yapıların yatırım kavramlarını değiştirecektir.

Türkiye nüfusu 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla 77 milyon 695 bin 904 kişi olmuştur.

Türkiye’de ikamet eden nüfus 2014 yılında, bir önceki yıla göre 1 milyon 28 bin 40 kişi artmış,

Erkek nüfusun oranı %50,2 (38 984 302 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (38 711 602 kişi)

olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye’nin yıllık nüfus artış hızı, 2014 yılında % 0,133 olarak gerçekleşmiştir.

Yıllık nüfus artış hızı 2013 yılında % 0,137 iken, 2014 yılında % 0,133 olmuştur.

İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı %91,8 olmuştur.

İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2013 yılında %91,3 iken, bu oran 2014

yılında %91,8’e yükselmiş, belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %8,2 olarak

gerçekleşmiştir.

İstanbul’da ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre %1,5 artış göstermiştir.

Türkiye nüfusunun %18,5’inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 377 bin 18 kişi ile en

çok nüfusa sahip olan il olmuştur.

Bunu sırasıyla %6,6 ile (5 150 072 kişi) Ankara, %5,3 ile (4 113 072 kişi) İzmir, %3,6 ile (2

787 539 kişi) Bursa ve %2,9 ile (2 222 562 kişi) Antalya illeri takip etmiştir.

Bayburt ili ise 80 bin 607 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu.

Türkiye nüfusunun ortanca yaşı yükselmiştir. Ülkemizde 2013 yılında 30,4 olan

ortanca yaş, 2014 yılında önceki yıla göre artış göstererek 30,7 olmuştur.

78 TÜİK,’Bülten’,14.02.2013.sayı.15844.s.1

[97]

Ortanca yaş erkeklerde 30,1 iken, kadınlarda 31,3 olarak gerçekleşti.

Ortanca yaşın en yüksek olduğu iller sırasıyla Sinop (39,1), Balıkesir (38,6), Edirne ve

Kastamonu (38) iken, en düşük olduğu iller ise sırasıyla Şırnak (19,1), Şanlıurfa (19,2)

ve Ağrı (20)’dır.

Grafik 52. Türkiye’de Yaş Piramidi

Kaynak: TÜİK

Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 2012’de 30,1 iken 2023’te ise 34’e çıkacaktır. 2012 yılında

erkeklerde 29,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 33,3’e ulaşacaktır. Kadınlarda ise 2012 yılında

30,6 olan ortanca yaş, 2023’te 34,6 olacaktır. Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 2050’de 42,9 ve

2075’te 47,4 olacaktır. Erkeklerde 2050’de 41,8 olacak olan ortanca yaş 2075’te 46’ya

ulaşacaktır. Kadınlarda 2050’de 44’e ve 2075’te 48,7’ye ulaşacaktır.

Şehirler bakımından nüfus projeksiyonuna bakıldığında ise yine ilk beş şehirdeki nüfus artışı

dikkat çekici ölçü de bulunmaktadır. Dolayısı ile gerek kısa gerek daha uzun vadede nüfus

artışın yaratacağı doğal talep bakımından büyük şehirlerde başta konut olmak üzere inşaat

sektörüne ait bir büyüme süreci olacağı da aşikârdır.

Türkiye’nin içinde bulunduğu coğrafyada bir istikrar adası olması dış göçleri de artırmıştır.

Ülkemiz demografik olarak bir kaç yıldır, yurt dışından gelen göçler nedeni ile de nüfus

hareketleri yaşamaktadır. Özellikle, Suriye, Irak gibi komşu ülkelerden gelenler sınır illeri ile

büyük şehirlerde ekonomik olarak etkiler doğurmaktadır.

[98]

Türkiye ye komşu ülkelerden mülteci olarak gelenlerin sayısının 2015 yılsonuna kadar 2,5

milyon kişiyi geçmesi beklenmektedir79.

Grafik 53. Beş Büyük İl İçin Nüfus Projeksiyonu

Nüfus Artışının yanı sıra şehirlerdeki kümeleşmesi(yoğunlaşması) da önemli bir değişken

olarak karşımıza çıkmaktadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen “bir kilometrekareye

düşen kişi sayısı”, Türkiye genelinde 2013 yılına göre 1 kişi artarak 101 kişi oldu.

İstanbul, kilometrekareye düşen 2.767 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu ilimiz

oldu. Bunu sırasıyla; 477 kişi ile Kocaeli, 342 kişi ile İzmir, 277 kişi ile Gaziantep, 267 kişi ile

Bursa ve Yalova illeri takip etti. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise kilometrekareye düşen 12

kişi ile Tunceli oldu.

Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya’nın nüfus yoğunluğu 54, en küçük

yüzölçümüne sahip Yalova’nın nüfus yoğunluğu ise 267 olarak gerçekleşti.80

79 http://www.hurriyet.com.tr/dunya/28845005.asp,27 Nisan 2015 s.1

80 TÜİK, ’Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014’ Sayı: 18616 28 Ocak 2015

http://www.hurriyet.com.tr/dunya/28845005.asp,27

[99]

Daha uzun vadeli projeksiyonlar yapıldığında ise karşımıza özellikle yaşlı nüfus da ki artışın

önemli sonuçlar doğurabileceği çıkmaktadır. TÜİK varsayıma göre; 2023’te 8,6 milyon olan

yaşlı nüfus (65 ve üzeri yaştakiler) 2050’de 19,5 milyona, 2075’te ise 24,7 milyona çıkacaktır.

Yaşlı nüfusun toplam nüfusa oranı 2023’te %10,2’ye 2050’de %20,8’e, 2075’te %27,7’ye

yükselecektir.

Türkiye’deki nüfus artış projeksiyonunu dünya geneli ile kıyasladığımızda ise ortaya çıkan

durum şudur; Birleşmiş Milletler ’in 2012 yılı nüfus projeksiyonlarına göre dünya nüfusu

yaklaşık 7 milyar 52 milyon kişidir. 2013 yılında Dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 1,1’ini

oluşturan Türkiye, nüfus bakımından dünyanın en büyük 18. ülkesidir81.

Ülkemiz açısından daha uzun vadeli projeksiyonların gösterdiği, nüfus artış hızında yaşanan

düşüş ve yaşlanan nüfus yapısıdır. Kısa vadede genç ve belli bir oranın üzerinde (2023’e

kadar) artan nüfus yapısının süreceğidir. Ancak yıllar itibarı ile yukarıdaki duruma bağlı

tüketim alışkanlıkları ve eğilimlerin de yaşanabilecek değişikliklere karşı sektörlerin kendisini

hazırlaması gerektiği ortadadır.

Demografik yapı ve buna bağlı hareketler ekonomik değişimleri de beraberinde getirerek

tarım toplumundan sanayi ve hizmet toplumuna geçişe neden olmaktadırlar. Geçmişte

görülen tek merkez ve buna bağlı şehirleşme yerini, kendisi ve çevresini ekonomik aktivitenin

içine sokan bir yapıya bırakmıştır.1950’lerde nüfusun %75’i kırsal alanda yaşarken

günümüzde şehirde yaşayan nüfusun oranı %75’e çıkmıştır. Üretimin de %92’i şehirlerde

yapılmaktadır.82

Dünya Bankası verilerine göre benzer ekonomik kategoride sayılabilecek ülkeler arasında

(Brezilya, G. Kore, Çin, Hindistan, G. Afrika ve Çin) 1950’den bu yana hızlı bir şehirleşme ve

buna bağlı şehir nüfusu artışı gözlenmektedir83.

81 IMF, ’World Economic Outlook Database’,October,2013

82 The World Bank,’Turkey’s Transtitions’ Report No.90509-TR,December 2014, s.158-159

83 A.g.e.s

[100]

Grafik 54. Türkiye ve Bazı Seçilmiş Ülke Şehirli Nüfus Artışları (1950-2015)

Yukarıda ifade edilen ülkelerde yaşanan demografik değişim ekonomik değişiminde itici gücü

olmuştur. Nüfus yapısının nitelik ve nicelik özellikleri giderek önem kazanmakla kalmayıp

aynı zamanda bir varlık olarak da ifade edilmektedir.

3.4.2. Sosyoekonomik Değerleme (Tüketici beklenti ve

eğilimleri)

Ekonomik ve sektörel baz da geleceğe yönelik tahminleri daha sağlıklı yapabilmek için

tüketici eğilim ve beklentilerinin de incelenmesi gerekir. Tüketici davranışlarının geleceğe

dönük olarak yansıdığı bu tip analizler belli bir süre sonra ekonomiyi etkileyecek genel

davranış yönü konusunda önemli bilgiler taşımaktadır. Beklentiler, özellikle yakın gelecekteki

davranışları değiştiren pek çok iktisadi olmayan unsuru da içerdiğinden hem aşağı hem de

yukarı yönlü dalgalanmaları sert olabilmektedir.

Gerek makroekonomik gerekse sektörel baz da öncü bir gösterge olarak kabul edilen tüketici

güven endeksleri karar alıcılar tarafından dikkatle takip edilmesi gereken değişkenlerdendir.

[101]

Grafik 55. Öncü Göstergeler-KKO-Reel Kesim ve Tüketici Güven Endeksleri

(Mevsim Etkilerinden Arındırılmış)

Kaynak: TÜİK Verileri

2012 yılından itibaren reel kesim güven endeksi(mevsim etkilerinden arındırılmış) 2014 yılı

sonuna kadar belli bir trendi korumuş ve 100 civarında dalgalanmıştır.2015 yılı itibarı ile

küresel ve iç konjonktürdeki değişimlere bağlı olarak gerileme yaşamıştır.

Tüketici güven endeksi84 ise kısa vadede daha fazla dalgalanma göstererek (2013 sonu ve

2014 Mayıs ayında olduğu gibi) çabuk etkilenir bir hal sergilemiştir. Ancak, reel kesim

endeksinde de ifade ettiğimiz küresel ve iç risk algısındaki bozulmaya paralel olarak 2015

yılında düşüş yaşamıştır. Tüketici güven endeksi hızlı düşebildiği gibi beklentilerin iyi

yönetilmesi ve seçim sonrası hızlıca artabilme potansiyeline de sahip görünmektedir.

84 Aylık tüketici eğilim anketi ile tüketicilerin kişisel mali durumlarına ve genel ekonomiye ilişkin mevcut dönem

değerlendirmeleri ile gelecek dönem beklentileri ölçülmekte ve yakın gelecekte yapılması planlanan harcamalarına ve

tasarruflarına ilişkin eğilimleri saptanmaktadır.

Anket sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi 0-200 aralığında değer alabilmektedir. Tüketici güven endeksinin

100’den büyük olması tüketici güveninde iyimser durumu, 100’den küçük olması tüketici güveninde kötümser durumu

göstermektedir.

[102]

Her türlü gelişmeye karşın kapasite kullanım oranı(KKO) ise oldukça istikrarlı bir gelişim

göstermiştir.

Genel güven endeksleri dışında; sektörel güven endeksleri de ilgili sektörlerin analizi

açısından incelenmesi gereken öncü göstergeler olarak karşımıza çıkmaktadır.

TÜİK tarafından yayınlanan sektörel güven endeksleri85 ise gelecek döneme ait ilgili sektör

beklentileri konusunda bilgi vermektedir. Sektörel güven endeksleri, Perakende Ticaret,

Hizmet ve İnşaat Sektörlerini kapsayacak biçimde hazırlanmaktadır.

Grafik 56. Sektörel Güven Endeksi

(Mevsim Etkilerinden Arındırılmış, Ağustos 2015)

Kaynak: TÜİK

85Sektörel güven endeksleri 0-200 Aralığın da değer alabilmekte, endeksin 100’den büyük olması sektörün mevcut ve gelecek

döneme ilişkin iyimserliğini, 100’den küçük olması ise kötümserliğini göstermektedir. Sektörel güven endeksleri, Ocak 2014

tarihinden itibaren mevsim etkilerinden arındırılarak da yayımlanmaktadır.

[103]

Güven endeksini oluşturan ana sektörlere baktığımızda ise86;

Hizmetler Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış hizmet sektörü güven

endeksi Temmuz (2015) ayında 101,37 iken, Ağustos (2015) ayında 100,65

değerine gerilemiştir. Hizmet sektörü güven endeksindeki bu azalış; gelecek üç

aylık dönemde “hizmetlere olan talebin” artacağını bekleyen girişim yöneticisi

sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Son üç aylık dönemde “iş

durumunun” iyileştiğini ve son üç aylık dönemde “hizmetlere olan talebin”

arttığını değerlendiren girişim yöneticisi sayısı ise artmıştır.

Hizmet sektöründe bir önceki aya göre (Temmuz 2015); hizmetlere olan talep

beklentisi endeksi %4,6 azalırken, iş durumu ve hizmetlere olan talep

endeksleri sırasıyla %2 ve %1,4 artmıştır.

Perakende Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış perakende ticaret

sektörü güven endeksi Ağustos (2015) ayında 101,86 değerine gerilemiştir.

Perakende ticaret sektörü güven endeksindeki bu gerileme, “mevcut mal stok

seviyesinin” mevsim normallerinin altında olduğunu değerlendiren ve gelecek

üç aylık dönemde “iş hacmi-satışların” artacağını bekleyen girişim yöneticisi

sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Son üç aylık dönemde “iş hacmi-

satışların arttığını değerlendiren girişim yöneticisi sayısı ise artış göstermiştir.

Perakende ticaret sektöründe bir önceki aya göre; mevcut mal stok seviyesi ve

iş hacmi-satışlar beklentisi endeksleri sırasıyla %1,8 ve %9,3 azalırken, iş

hacmi-satışlar endeksi %4,7 artmıştır.

İnşaat Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi

bir önceki ayda (Temmuz 2015) 82,70 iken, Ağustos ayında 82,10 değerine

gerilemiştir. İnşaat sektörü güven endeksindeki bu düşüş; “alınan kayıtlı

86 TÜİK, ’Sektörel Güven Endeksleri’ , Sayı: 18834 25 Ağustos 2015

[104]

siparişlerin mevcut düzeyinin” mevsim normallerinin üzerinde olduğunu

değerlendiren girişim yöneticisi sayısının azalmasından kaynaklanmıştır.

Gelecek üç aylık dönemde “toplam çalışan sayısında” artış bekleyen girişim

yöneticisi sayısı ise artmıştır.

İnşaat sektöründe bir önceki aya göre; alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi

endeksi %4,9 azalırken, toplam çalışan sayısı beklentisi endeksi %2,1

yükselmiştir.

Tablo 18. Sektörel Güven Endeksi

(Ağustos 2015,TÜİK Verileri)

Kaynak: TÜİK

Son dört yıl itibarı ile sadece inşaat sektörü güven endeksini incelediğimizde 2011 yılından

itibaren 95 değerinin altında olduğunu görmekteyiz ancak endeks alt bant olarak da 78

seviyesinin aşağısına inmemektedir.2012 yılında eylül ayından itibaren sert bir düşüş yaşansa

da 2013 yılında daha dengeli bir eğilim görülmüştür.

2014 yılı özelindeki gerileme ise gerek ekonomik gerekse secime bağlı beklenti değişimi ile

açıklanabilir. İlgili durumlarda yaşanan düzelme endeks de de kendisini göstermiş

hazirandan sonra konut satışlarında yaşanan canlanmanın da etkisi ile hızlı bir toparlanma

görülerek 2013 yılına benzer bir trend görülmüştür. 2015 yılında ise inşaat, otomotiv gibi

sektörler de yaşanan canlı satışların etkisi ile güven endeksi çok paralellik göstermemektedir.

Güven endeksinde görülen azalmaya karşın konut, otomotiv, beyaz eşya gibi sektörlerde

[105]

görülen satış canlılığı belli bir sürede güven endekslerini de yukarıya çekebilecektir. Güven

endekslerinde görülen düşüşlerin büyük kısmı beklenti ve psikolojik etmenlerle ilintili olup

Kasımdan sonra gerek iç gerek dış konjonktürdeki bazı belirsizliklerin azalabileceği göz ardı

edilmemelidir.

Grafik 57. Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi

Kaynak: TÜİK

3.4.3. Konut Sektörü Arz-Talep yapısı - Fiyat/Satış Değerlemesi

İnşaat ve buna bağlı konut sektöründeki gelişmeler hem ekonomi çevreleri hem de sade

vatandaş için günlük hayatın bir parçası olan değişkenlerdir. Konut (barınma) ihtiyacı nefes

almak, su içmek ve yemek gibi fizyolojik ihtiyaçların ardından yer alan temel ihtiyaçlardan

biridir. Bu nedenle konut yalnızca bir ekonomik değer olmayıp aynı zamanda sosyo-psikolojik

özellikleri olan varlık çeşididir.

Genel anlamı ile ‘taşınmaz ve hakları’ kavramı hukuk açısından oldukça büyük bir anlam

bütününü ifade etmektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin konusunu bir yerden başka yere taşınamayan, yerinde sabit olan

şeyler oluşturmaktadır. Ayrıca tanımda taşınmaz sayılabilen eşyalar da sıralanmıştır.

82,5

84,8 83,5

81,2

83,6 84,8

82,5 82,1

80,4

70,0

75,0

80,0

85,0

90,0

95,0

100,0

2015

2014

2013

2012

2011

[106]

Kanunun vermiş olduğu genel tanım arazi ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız

bölümler için geçerli olduğu hâlde, müstakil ve daimi haklar da bu tanıma uymamasına

rağmen taşınmazlar arasında sayılmıştır. Hatta bazı durumlarda hakların taşınmazdan daha

değerli bile olması mümkündür87.

Bu yüzden bazı sınıflandırmalarda hakların gayrimenkuller içinde yer aldığı görülmektedir.

Hâlbuki hak kavramını sadece tapu siciline kayıtlı olanlarla sınırlı tutmak mümkün değildir.

Diğer bir ifadeyle gayrimenkul, arazi veya bu araziler üzerine yapılmış yapılar olarak

tanımlanır Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte,

görülebilen dokunabilen maddi bir ‘şey’ dir88

Geniş kapsamlı olarak ifade edilen gayrimenkul kavramından raporumuzun konusu olan

‘konut’ özeline geçtiğimizde; kendine has dinamikleri olmakla beraber temel taşınmaz

özellikleri ve yapınsa sahip olduğu söylenebilir.

Konut piyasasında bir konutun fiyatı, konut arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir.

Kısa dönemde, konut arzı neredeyse sabit olduğundan konut fiyatlarını belirleyen temel

değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta

olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki

etmektedir89.

Ülkemiz için inşaat sektörünün çok önemli bir kısmını konut ve buna bağlı donatılar işgal

etmektedir. Konut talebi ve satışlarında görülen canlanma/durgunluk haline göre sektör

gelişme hızı etkilenmektedir.

TÜİK verilerine göre 2014 yılında 2013 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı(cari fiyatlarla)

%14.6 olarak gerçekleşmiştir. 2015 yılında ilk yarıda büyüme hızı %5.4 olmuştur. Sektör 2014

yılında GSYH’ın %4,6’lık kısmını oluştururken 2015 yılının ilk yarısında bu oran %4,6’lık bir

oranda gerçekleşmiştir.90Özellikle 2014 III çeyreğinden sonraki dönem için, yapı izinleri ve

87 Raporumuzun yapısı gereği taşınmaz kavramı olarak ‘konut’ sektörü üzerinde inceleme yapacağımızdan, inşaat

sektörünün diğer bileşenleri incelememizin bu kısmına dahil edilmemiştir.

88 Karapinar Aydın, Bayırlı Rıdvan, Bal Hasan, Altay Adem, Bal Emine, Torun Salih, Gayrimenkul Değerleme

Uzmanlığı,4.Baskı,Gazi Kitapevi,2007 Ankara,s:4

89Kaya, Aslı,’ Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi’, TCMB Uzmanlık

Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012,s,150

90 TÜİK, ‘GSYH-İkinci Çeyrek Rakamları’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015

[107]

kullanımları ile ilgili istatistikler sektörde canlanmaya işaret etmiştir. Bunun sonucu olarak

2014 yılında satılan konut sayısı yeni bir rekor kırmıştır91.

2014 Yılı Ocak-Aralık dönemleri itibarı ile yapı kullanım ve yapı ruhsatlarına bakıldığında bir

önceki yılın aynı dönemine göre çok manalı bir artış gözlenmiştir. Bu artış nedeni olarak;

Talep yönlü görülen iyileşme, (ertelenen talebin devreye girmesi)

2014 yılı başı itibarı ile konut kredisi faizlerinin makul düzeyde bulunması,

Yabancı yatırımcıların geçmiş yıllara kıyasla daha fazla talepte bulunması,

Satışlarda görülen hızlı artışın arz’ı desteklemesi,

Yüklenici ve satıcıların cazip kampanyalar yapması gösterilebilir.

Söz konusu artışların TÜİK verilerindeki yansımaları aşağıda ifade edilmiştir.

a) Yapı Ruhsatları (2015 Yılı İlk Yarısı)

2015 yılının ilk yarısında alınan yapı ruhsatlarında azalma görülmüştür. Bu durumun

başlıca nedenlerini şöyle özetleyebiliriz;

Özellikle 2014 yılında alınan ruhsatlara ilişkin yapıların bir kısmının devam

ediyor olması,

Arzın elastikiyet göstererek sonraki döneme karşı daha ihtiyatlı bir tutum

sergilemesi,

İç sosyoekonomik konjonktürdeki belirsizliklere bağlı olarak bazı yerli

tüketicilerin beklemeye geçmesi,

Bazı üreticilerin döviz artışı ve tüketime bağlı olarak nakit akışlarını kontrol

etmek istemeleri olarak ifade edilebilir.

91 TÜİK verilerine göre 2014 yılında satılan konut sayısı 1.165.300 adet olmuştur.

[108]

Tablo 19. Yapı Ruhsatları (Ocak Haziran 2015)

Söz konusu düşüşün TÜİK verilerindeki yansımaları aşağıda ifade edilmiştir.

TÜİK verilerine göre,92 2015 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler

tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %27,4, yüzölçümü %28,4, değeri

%22,9, daire sayısı %27,7 oranında azalmıştır.

Yapı ruhsatı verilen binaların 2015 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında değerlendirildiğinde

aşağıdaki sonuçlar dikkat çekmektedir ;

Yapıların toplam yüzölçümü 89,6 milyon m² iken; bunun 48,5 milyon m2’si (%54,1)

konut, 23,6 milyon m2’si (%26,4) konut dışı ve 17,5 milyon m2’si (%19,5) ise ortak

kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kullanma amacına göre 63,2 milyon m² (%70,5) ile en yüksek paya iki ve daha fazla

daireli ikamet amaçlı binalar sahip olmuştur. Bunu 8,5 milyon m² (%9,5) ile ofis (işyeri)

binaları izlemiştir.

Yapı sahipliğine göre, özel sektör 73,8 milyon m² (%82,4) ile en büyük paya sahip

olurken, bunu 14,4 milyon m² (%16,1) ile devlet sektörü ve 1,4 milyon m² (%1,5) ile

yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 423 bin 360 dairenin 388

bin 356’sı özel sektör, 28 bin 107’si devlet sektörü ve 6 bin 897’si yapı kooperatifleri

tarafından alınmıştır.

92 TÜİK, ’yapı izin istatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: 18614 26 Ağustos 2015

[109]

İllere göre 20,4 milyon m2 (%22,7) ile İstanbul en yüksek paya sahip olurken,

İstanbul’u, 7,8 milyon m² (%8,7) ile Ankara, 3,7 milyon m² (%4,1) ile İzmir illeri

izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Muş, Hakkâri ve Şırnak olarak

gerçekleşmiştir.

Daire sayılarına göre, İstanbul ili 101 bin 352 adet (%23,9) ile en yüksek paya sahip

olmuştur. İstanbul’u 31 bin 888 adet (%7,5) ile Ankara ve 19 bin 544 adet (%4,6) ile

İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkâri, Muş ve Artvin olmuştur.

Grafik 58. İstanbul-Ankara-İzmir Yapı Ruhsatları Haziran 2015

Kaynak: TÜİK

b) Yapı Kullanma İzinleri (2015 Yılı ilk yarı):

2015 yılının ilk yarısında yapı ruhsatlarındaki gerilemenin de etkisi ile kullanma izinlerinde de

aşağı yönlü bir trend gözlenmiştir.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

Bina Sayısı Daire Sayısı Yüzölçümü .000m²

3.364

32.226

7.517 7.595

73.351

12.230

4.609

23.545

3.912

Ankara İstanbul İzmir

[110]

TÜİK verilerine göre93;2015 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler

tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %26,8, yüzölçümü

%19,4, değeri %13,8, daire sayısı %16,6 oranında azalmıştır.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2015 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında;

yapıların toplam yüzölçümü 67,8 milyon m2 iken; bunun 40,8 milyon m²’si (%60,2)

konut, 16,0 milyon m2’si (%23,6) konut dışı ve 11,0 milyon m2’si (%16,2) ise ortak

kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kullanma amacına göre 50,9 milyon m² (%75,1) ile en yüksek paya iki ve daha fazla

daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 7,9 milyon m² (%11,7) ile ofis (işyeri)

binaları izlemiştir.

Yapı sahipliğine göre, özel sektör 59,9 milyon m² (%88,4) ile en büyük paya sahip

olmuştur. Bunu 5,9 milyon m² (%8,8) ile devlet sektörü ve 1,9 milyon m² (%2,8) ile yapı

kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 351 bin 210 dairenin 326 bin

722’si özel sektör, 15 bin 839’u devlet sektörü ve 8 bin 649’u yapı kooperatifleri

tarafından alınmıştır.

İllere göre 12,2 milyon m2 (%18,0) ile İstanbul en yüksek paya sahip olmuştur.

İstanbul’u 7,5 milyon m² (%11,1) ile Ankara, 3,9 milyon m² (%5,8) ile İzmir izlemiştir.

Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Ardahan, Hakkâri ve Muş olarak

gerçekleşmiştir.

Daire sayılarına göre, İstanbul ili 73 bin 351 adet (%20,9) ile en yüksek paya sahip

olmuş, İstanbul’u 32 bin 226 adet (%9,2) ile Ankara ve 23 bin 545 adet (%6,7) ile İzmir

illeri izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkâri, Muş ve Ardahan olmuştur.

93 TÜİK, ’yapı izin istatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: 18614 26 Ağustos 2015

[111]

Tablo 20. Yapı Kullanma İzinleri (Ocak-Haziran 2015)

Kaynak: TÜİK

Yapı ruhsat ve kullanım izin belgelerinin dağılımları ise aşağıdaki grafikte verilmiştir.

Grafik 59. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi (Ocak-Haziran 2015)

Kaynak: TÜİK

Yapı ruhsat ve kullanma izinlerinin 2015 ilk yarısında azalmıştır. Ancak bu azalma 2014

yılındaki hızlı artışa sektörün verdiği normal bir düzeltme tepkisi olarak düşünülmelidir.

Konut ve diğer alanlar (m²), Ocak - Haziran 2015

Residential and other areas (m²), January - June 2015

Yapı Ruhsatı

Construction Permit

Konut kullanım

alanı

Floor area of

residential building

%54,1

Konut dışı

kullanım alanı

Floor area of non


%26,4

Ortak kullanım

alanı

Floor area of

common areas

%19,5

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Occupancy PermitKonut kullanım

alanı

Floor area of


%60,2

Konut dışı

kullanım alanı

Floor area of non


%23,6

Ortak kullanım

alanı

Floor area of

common areas

%16,2

[112]

Ayrıca ruhsat ve izinlerdeki düşüş sektörün kendi dinamikleri içinde satış-stok dengesini

kurduğu anlamında gelebilecektir.

Grafik 60. Yapı İzin İstatistikleri

Kaynak: TÜİK

Yapı Kullanım ve ruhsatlarında zaman ile daha dengeli ve piyasa mekanizmasına dayalı bir

piyasanın oluşacağı rahatlıkla söylenebilir. Ancak dengelenme gerek ekonomik gerekse

demografik değişkenlere bağlı olarak zaman zaman dalgalanmalara da maruz kalabilecektir.

2010/4; 84 343 783

2015/2; 50 282 080

10 000 000

20 000 000

30 000 000

40 000 000

50 000 000

60 000 000

70 000 000

80 000 000

90 000 000

Yapı İzin İstatistikleri (m2)

Yüzölçümü m2

[113]

Grafik 61. Yapı İzin İstatistikleri

Kaynak: TÜİK

Diğer unutulmaması gereken bir konuda ‘yapı ruhsatı’ ile ‘yapı kullanma izni (iskan)’ arasında

süreç ve yapısal nedenlerden dolayı bir fark olduğudur. Daire adedi bakımından rakamlar

incelendiğinde yapı ruhsatı alımı ile yapı kullanma izni arasında bir fark olduğu

gözlenmektedir. Yapı ruhsatı alımını takip eden inşaat sürecinin tamamlanması için geçecek

süre ortalama iki yıl olarak alınırsa aradaki farkın henüz iskan almamış yapımı devam eden

konutlardan kaynaklandığı söylenebilir.

Yapı ruhsatı, yapı kullanım izinleri ile buna bağlı konut satışları (stoklarını) etkileyebilecek en

önemli hususlardan birisi de, 31.05.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak

yürürlüğe giren ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki’ kanundur.

Kamuoyu tarafından, ’kentsel dönüşüm veya depreme karşı dönüşüm’ yasası olarak bilinen

uygulamada özellikle büyük şehirlerdeki riskli bulunan iskanlı binaların yıkılıp depreme

dayanıklı hale getirilmesi için yeniden yapılmasını olanaklı kılmıştır. Hatta yönetmelik

bazında bölgesel bazı kolaylıkların da yapıldığı uygulamada başta İstanbul’un riskli bölgeleri

olmak üzere tüm ülkedeki çürük yapıların yenilenmesi amaçlanmıştır.

Bu amaçla eski konut sahipleri yeni konut karşılığı (kat karşılığı) pek çok yüklenici firma ile

anlaşmışlardır. Eskiden iskânlı görülen bu tip konutların yeniden yapım ruhsatı ardından

tekrar kullanım ruhsatı almaları gereken bir süreç olduğundan aslında büyük ölçüde ‘maliki’

hazır bir konut yapımı süreci yaşanacaktır. Bununda stokları artıcı etkisi oldukça sınırlı

olacaktır.

2010/4; 428 766

2015/2; 239 549

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

500 000Yapı İzin İstatistikleri - Daire Sayısı

[114]

Bina Yapı ruhsatları, daire sayıları, yüz ölçümü ile değer cinsinden son üç yıllık TÜİK verilerine

baktığımızda genel eğilimin fotoğrafını daha iyi çekebiliriz. Verilerden incelediğimiz dört ayrı

değişkende de 2014 yılının en iyi konuma sahip olduğu görünmektedir.2015 yılında ise; 2014

yılındaki izinlerin kullanımın sürmesi ve iç-dış ekonomik konjonktür de artan risk algısı ile

beraber bu rakamlarda gerileme yaşanmıştır. Ancak konut satış rakamları göz önüne

alındığında son 4 aylık süreçte yüksek bir satış toplamına ulaşılarak 2015 yılını rekorla

kapayabileceğimiz gözden kaçmamalıdır. Bu nedenle 2016 yılının ilk yarında risk algısında

çok olumsuz bir gelişme olmadığında yapı ruhsatlarında artışlar görülebilecektir.

Grafik 62. Yapı Ruhsatları

Kaynak: TÜİK

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

Bina Sayısı Daire Sayısı Yüzölçümü .000m2

Değer mTL

58

38

8

42

3 3

60

89

59

9

75

.62

3

80

39

5

58

5 4

47

12

5 1

20

98

.12

8

58

30

5

40

9 4

43

82

39

5

58

.36

7

Yapı Ruhsatına Göre Kullanma Amacı 2013-2015 yılları ilk altı aylık toplam

2015/6 2014/6 2013/6

[115]

3.4.4. İnşaat Maliyetleri

Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve

bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar

marjını sınırlamakla kalmayıp beklentileri ve yatırım kararlarını da etkilemektedir.

Özellikle inşaat ve buna bağlı alt sektörlerdeki ana girdi fiyatlarındaki değişimler yakından

takip edilmesi gereken maliyet unsurları olabilmektedir.2013 yılının ikinci yarısı itibarı ile

Türk Lirasında yaşanan değer kaybı, döviz cinsinden ithal edilen hammadde ve girdilerin

fiyatlarını yükseltmiştir.

2014 yılı boyunca inşaat maliyetlerini etkileyen en önemli unsur olarak karşımıza artan döviz

fiyatları ile birlikte yükselen faiz oranları çıkmaktadır. İşçilik maliyetleri de artışa katkı

sağlamıştır. 2015 yılı ilk yarısı itibarı ile söz konusu iktisadi değişkenler gerek maliyetleri

gerekse talebi etkilemeye devam etmişlerdir.

TÜİK verilerine göre94; bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Nisan–Mayıs–Haziran aylarını

kapsayan 2015 yılı ikinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,1, bir önceki yılın

aynı çeyreğine göre %6,4 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %8,0 artmıştır.

BİME’de 2015 yılı ikinci çeyreğinde işçilik endeksi bir önceki çeyreğe göre %1,4, malzeme

endeksi ise %2,4 yükselmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre işçilik endeksi %7,6 ve

malzeme endeksi %6,0 artış göstermiştir.

94 TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015, Sayı: 18686 22 Temmuz 2015

[116]

Tablo 21. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Değişim Oranları

(2005=100), II. çeyrek, 2015

Kaynak: TÜİK

2014 yılında toplam inşaat maliyetlerinde özellikle işçilik kalemindeki artış dikkat çekicidir.

İşçilik maliyetleri 2014 yılının son çeyreğinde biraz gerilese de 2015 yılında yukarı yönlü

eğilimini sürdürmüştür. İşçilik maliyetini ise malzeme giderleri takip etmektedir.

Grafik 63. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (2005=100)

2013-2015

Kaynak: TÜİK

2015 yılı ilk çeyreğine baktığımızda ise95;

95 TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2015, Sayı: 1868521 Nisan 2015

[117]

Bina inşaat maliyet endeksi girdi paylarına baktığımızda ise; sıralamayı genel inşaat

malzemeleri, işçilik ve tesisat malzemeleri olarak görmekteyiz. 2015 yılının 2.çeyreğinde de

aynı sıralama mevcut olup benzer oranların gelecek dönemde de sürmesi beklenmelidir.

Grafik 64. Bina İnşaatı Maliyet Endeksinde Girdilerin Payları (2005=100)

Kaynak: TÜİK

Bina inşaat maliyetlerini daha sağlıklı anlamak içinse dört çeyrek (2013 3.Çeyrekten

başlayarak, 2015 2.Çeyreğe kadar olan zaman diliminde) maliyetlerin ortalaması alınarak

bakıldığında ise 2014 yılında malzeme ve toplam maliyetler öne çıkarken, 2015 yılı ilk iki

çeyreğinde ise işçilik maliyetleri öne çıkmaktadır.

[118]

Grafik 65. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Dört Çeyrek Ortalaması

Kaynak: TÜİK

İnşaat maliyetlerinde görülen yükseliş trendi satış fiyatlarına aynı ölçüde yansımamış olup

satışların büyük kesimi kar marjlarını düşürerek satış yapma eğilimine girmişlerdir. Bazı

büyük yükleniciler ise; büyük hacimli girdileri için hammadde girdilerini belli bir düzeyde

tutmayı başarmışlar ve bunun neticesinde ise kar oranında önemli bir değişiklik

yaşamamışlardır. Ancak maliyetlerdeki yukarı yönlü eğilim ile kredi maliyetlerinde artış bazı

işletmelerin nakit yönetimi ile ilgili dikkatli olması gerektiğini hatırlatmaktadır.

[119]

3.4.5. İnşaat ve Konut Sektöründe Faiz-Gelir Etkisi

Makroekonomik bir değişken olarak ele aldığımız faiz kısaca, ’paranın maliyeti veya kirası’

olarak adlandırılabilir. Faiz; risk primi, genel dış ve iç ekonomik şartlar ile enflasyon,

beklentiler gibi pek çok unsurdan etkilenebilir. Kaynak ihtiyacında olanlar ile kaynak fazlası

olanlardan elde ettikleri ödünç para olma özelliği taşıdığından hem yatırımcılar hem de

tüketiciler açısından önemli bir değişkendir.

Türkiye’de gayrimenkul sektörünün ‘belli standartlarda barınma’ görevi dışında ‘yatırım

aracı’ olma özelliği de sürmektedir. Belli bir vadede konut yatırımını daha kolay hale getiren

en önemli dış kaynakta banka kredileri ve bunların faiz oranlarıdır.

Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat

firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan ‘faiz’ değişkeni

satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir.

2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi ve işletme

maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır.

Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte

dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma

talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış

sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır.96

Türkiye’de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002-2013 Mayıs

döneminin ardından Fed’in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı

bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL

cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk

algıları yüzünden TCMB’nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi ile faiz oranlarında yükseliş

devam etmiştir. Daha sonra gerek TCMB eli ile gerekse piyasa da oluşan faiz oranlarında belli

bir gerileme 2015 ilk çeyreğine kadar yaşandıysa ardından Fed’in söylemeleri ve küresel risk

algısındaki bozulma nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir.

96 Kaya, Aslı,’ Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi’, TCMB Uzmanlık

Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012,s,16

[120]

2015 Yılı ilk sekiz aylık döneminde tüketici kredilerinin konut bacağında faiz oranları göreceli

olarak yükselmesine rağmen talepte 2014 yılı seviyeleri altına düşülmemiştir. 97 Satış

rakamlarından da anlaşılacağı üzere ipotek karşılığı kredi ile alınan konut sayıları hızlı bir

yükseliş yaşamıştır.

Grafik 66. Tüketici Kredileri Değişimi

(2011- Eylül 2015)

Faizlerdeki değişimin en önemli uzantısı hane halkı tasarruf ve harcama eğilimleri üzerinde

olmaktadır. Uzun bir aradan sonra 2014 yılında hane halkı yükümlülükleri, finansal

varlıklarına kıyasla daha ılımlı bir artış göstermiş, yükümlülük/varlık dengesi kademeli olarak

iyileşerek 2012 yılı seviyelerine gerilemiştir. Merkez Bankası aldığı makro ihtiyati tedbirler ile

kredi hacminin çok hızlı büyümesini engelleyerek daha dengeli ve riski kontrol edilebilen bir

ekonomik yapıya ulaşılmasını hedeflemiştir.

97 Tüketiciler konut kredisi faizlerinin yükselmesi ve maliyetlerinden çok konut fiyatlarının bunlardan daha fazla artacağı

beklentisi içinde görülmektedirler.

[121]

Hane halkı yükümlülüklerinin finansal varlıklarına oranı gerilemeye devam etmektedir. Hane

halkı finansal varlıklarındaki artış, 2015 yılının ilk çeyreğinde de hane halkı büyümesinin

üzerinde gerçekleşmiştir. Varlıklar tarafındaki artış tasarruf mevduatından

kaynaklanmaktadır. Talepteki zayıflama ve 2013 yılsonundan itibaren uygulamaya başlanan

konut haricindeki bireysel kredilere yönelik makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle bireysel

kredilerdeki ılımlı büyüme eğilimi devam etmektedir98.

Grafik 67. Hane Halkı Yükümlülükleri Gelişimi (Milyar TL, Yüzde)

Mevduat hane halkı varlıklarının temel bileşeni olmaya devam etse de özellikle bireysel

emeklilik sistemine ilginin artmasıyla yatırım fonlarında gözlenen ivmelenme dikkat

çekmektedir. Bu durum hane halkının varlık kompozisyonuna mevduatlardan yatırım

fonlarına kısmi bir geçiş olarak yansımaktadır. Nitekim bireysel emeklilik yatırım fonu tutarı

yılın ilk on ayında, önceki yılın tamamının üzerinde bir artış sergilemiştir.

98 ’Finansal İstikrar Raporu- Mayıs 2015, TCMB, sayı,20 s.9

[122]

Grafik 68. Hane Halkı Yükümlülük Gelişimi (GSYH % Olarak)

Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hane halkı yükümlülüklerinin büyümesi 2014 yılının

Mart ayından bu yana bu yana makul bir seyir izlemektedir. Yükümlülüklerin büyük kısmını

oluşturan bireysel kredi kompozisyonunda, makro ihtiyati tedbirlere konu olan taşıt kredileri

ve kredi kartlarının payı gerilerken, konut kredilerinin ağırlığı kademeli olarak artmaya

devam etmiş, ihtiyaç kredileri ise hane halkının temel finansman aracı olarak öne çıkmıştır.

Hane halkı yükümlülükleri açısından(GSYİH yüzdesi olarak) Türk ekonomisinin durumu AB ve

gelişmekte olan diğer ülkelere göre iyi durumdadır.

Kredi faiz oranları ve beklentiler, kredi hacmi ve yönü konusunda en önemli görünen

değişkenlerdir. TCMB’nin konjonktürdeki gelişmelere paralel ölçülü faiz indirimine

gitmesi(2014 yılında) ve aynı zamanda kredi hacminin fazla artmasını önlemek için yürüttüğü

ihtiyati tedbirler, piyasa faiz oranlarında sınırlı bir düşüş etkisi yaratmıştır. 2014 ikinci yarısına

kadar, konut kredisinde sağlanan düşüş diğer kredi türlerinden daha fazla olmuştur. Bunun

sonucu bir sonraki bölümde incelediğimiz, ipotekli konut satışlarında artış yaşanmıştır.

[123]

Grafik 69. Kredi Faiz Oranları

(2008- Ağustos 2015 %)

Konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken,

başvuru ve kullanım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir. Mayıs 2014

dönemine kadar gerileyen kredi başvuruları bu dönemden sonra faiz oranlarındaki

gerilemenin de desteğiyle önemli ölçüde canlanmıştır.

Yılın ilk yarısında yükselen konut kredisi faizleri sonucu bir miktar gerileyen banka kredisi

kaynaklı konut alımlarının payının 2014 yılının toplamında 2013 yılını geçtiği görülmektedir.

BDDK verilerine göre 2104 yılında 125 Milyar TL tutarında konut kredisi verilmiştir99.

99 BDDK, ’Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ Aralık 2014

[124]

Grafik 70. Bireysel Kredi Türleri Gelişimi ve Tutarları

Kaynak: BDDK

2015 yılının ilk yarısında tüketici kredileri artarak toplam 374 milyar TL tutarına ulaşmıştır.

Konut kredisi, kredi kartları ile ihtiyaç ve diğer tüketici kredileri sırasıyla 138 milyar TL, 75

milyar TL ve 155 milyar TL’dir. Kredilerin toplam krediler içindeki oranı ise en büyük payı

ihtiyaç-diğer krediler kalemi oluşturmaktadır(oranı %41) konut, bireysel kredi kartları ve taşıt

kredileri sırasıyla;%37,%20,%2 olmuştur.100.

100 ‘Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ BDDK-Haziran 2015 s.13

[125]

Grafik 71. Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Kredilerin Dağılımı(BDDK Verileri) (2015-

Haziran)

Tüm kredi çeşitleri içinde ekonomiyle

ilgili gelecek bekleyişini en iyi yansıtan

tür ‘konut’ kredisidir. Genel

konjonktürdeki iyileşme ve

beklentilere paralel olarak, konut

kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden

itibaren talep kaynaklı yeniden

canlanırken, başvuru ve kullanım

adetlerindeki artış ile beraber konut

satışları yükselmiştir. Mayıs 2014

dönemine kadar gerileyen kredi

başvuruları bu dönemden sonra faiz

oranlarındaki normalleşe süreci ile

canlanmıştır.2015 yılı itibarı ile piyasa

faizlerinde görülen yükselmeye (aynı

zamanda konut kredilerinde de)

talepte ufak bir gerilemeye neden olduysa da saha sonra tedrici bir yükselme yaşanmıştır.

Grafik 72. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri

( Stok Veri, Yıllık % Değişim)

Geri ödeme oranları görece yüksek

olan konut kredisi talebinin artışında,

ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin

olumlu beklentiler ile konut-otomotiv

alımı dışı tüketim harcamalarının

azalması etkili olmuştur.

Diğer yandan, konut kredisi

standartlarında bir miktar sıkılaşma

görülmektedir. Bankaların genel

ekonomik faaliyete ilişkin risk algısının

yükselmesi ve dış kaynak

maliyetlerinin artması sonucunda

[126]

daha seçici kredilendirme sürecine gittiklerini söyleyebiliriz. Ancak her şeye rağmen ipotekli

konut satışlarının artması trendin güçlü olduğunun bir göstergesi olarak görülebilir.

Grafik 73. Konut Kredileri Başvuru ve Kullandırım Gelişmeleri (Bin Adet, Yüzde)

Konut kredisi büyüme oranları 2015 yılı başında bir miktar hız kazanmıştır. Konut kredileri

2014 yılının ikinci yarısında yüzde 12-13 seviyelerinde istikrarlı bir artış sergilerken son

aylarda ivmelenerek yüzde 20’li seviyelere yaklaşmıştır101

Diğer yönden faiz değişimlerinin sektörel(arz) yönlü etkileri de ihmal edilmemelidir,

sektördeki işletmelerin yabancı para birimi cinsinde borçlanma eğilimleri de bu çerçevede

düşünülebilir. Ancak yabancı para birimi (YP) borçlanmaların inşaat maliyetleri üzerine etkisi

gözden kaçırılmamalıdır.

Faiz-Kredi ilişkisinin açısından yapılması gereken en önemli analiz ise ilgili fon akımlarının

kredi verenlere dönüp dönmediği veya kayıp oranıdır. Tahsili Gecikmiş Alacak olarak

adlandırılan bu süreç finansal ve ekonomik sağlığın da öncü göstergesi konumundadır. Gerek

101 T.C.M.B, ’Finansal İstikrar Raporu’ ,Mayıs 2015,sayı,20,s,12

[127]

kurumsal olarak inşaat sektörü firmalarının aldığı kredilerin gerekse bireysel talep yönlü

inşaat(konut) kredilerinin geri ödenmesi süreci yakından izlenmesi gereken bir durumdur.

Grafik 74. Toplam Krediler / Tahsili Gecikmiş Alacak (TGA) Oranları

Toplam kredilerin (tüm kredi türlerinde) %3 civarında tahsili gecikmiş alacak sorunu

bulunmaktadır. Bireysel kredilerin(kredi kartları dâhil) tahsili gecikmiş olanlarının oranı

%3,84 düzeyindedir. BDDK verilerine göre konut kredilerinde durum ise %1’in altındadır102.

TGA oranlarının düşük olması borç alanlar kadar finansal sistemin sağlığı açısından da önem

taşımaktadır.

102 ‘Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ BDDK-Haziran 2015 s.15

[128]

3.5. Konut Satışları ve Türleri

Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer

gayrimenkul türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması

bakımından ayrı bir değer taşır.

Konut satışları pek çok değişkenden etkilenen bir yapıya haizdir. Ekonomik değişkenlerin

yanı sıra davranışsal değişkenlerden de etkilenir. Bazı durumlarda yatırımcının ‘rasyonel’

davranışları da farklılık gösterebilir.

Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin

başında fiyat ve borçlanma oranları(veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de

talep yönlü konut sektörüne bakıldığına faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça

önemlidir. Finansal kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen

kredilerin geri dönüp sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de

ortadadır. Türk bankacılık ve finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalardan sonucu

(diğer yandan içsel bilgi birikimleriyle de) risklerini yönetmektedir.

Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında

kendini göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık öncü bir

gösterge olarak kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik

büyüme rakamları içinde izlenmektedir.

TÜİK verilerine göre, son beş yıllık diğer satış rakamlarına baktığımızda ortalama 737.656

adet (2010-2014 yılları arası aritmetik ortalama) konutun el değiştirdiği görülmektedir. 2014

yılında yapılan diğer satış (ortalama) toplamı 775.692 olarak son beş yıllık ortalamanın

üstünde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda ise aynı dönem ortalaması,314.561 adet

olmuştur. 2014 yılında ipotekli satış rakamı 389.689 adet ile son beş yılın ortalaması üzerinde

gerçekleşmiştir.

[129]

Grafik 75. Konut Satış Sayıları-Satış Çeşidine Göre

(2011-2015) 103

Kaynak: TÜİK

İlk Gayrimenkul ve Konut Sektörü Raporumuzda104 belirttiğimiz üzere; ’2013 ve 2014 yılı ilk

beş aylık yakın geçmişi incelediğimizde ise aylık bazdaki konut satış rakamlarının 2013 yılı

rakamlarının biraz altında olduğu gözlenmektedir. Türk konut sektöründe genel temayül son

altı aylık süreçte satışların ve kiralamanın ilk yarıya göre biraz daha fazla olmasıdır’. İfadesi

gerçekleşmiş olup 2014 yılını son altı aylık döneminin katkısı ile toplam satışlar 1.165.381

adet ile yeni bir rekor kırmıştır.

2015 yılı ilk ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre düşük gelse de ardından Ağustos

ayına kadar geçen süredeki yedi ayda,2014 yılının aynı aylarına göre hep artış göstermiştir.

2015 yılı dünya ekonomisi açısından oldukça zor geçen ve çeşitli riskleri içinde barındıran bir

103 TKGM, 2009 Ağustos ayından itibaren veri kayıt sistemini değiştirerek ipotekli satışları ayrı bir kalemde tutmaya

başlamıştır. Buna göre 2009-2012 yıllarına ait konut satış rakamlarındaki bu kapsam eksikliği giderilerek söz konusu yıllara

ait veriler güncellenmiştir.

104 Emlak Konut GYO A.Ş, ’Gayrimenkul ve Konut Raporu’ Eylül-2014, s.71

289.275 270.136

460.112 389.689

308.872

708.275 701.621 697.078 775.692

535.260

997.550 971.757

1.157.190 1.165.381

844.132

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

2011 2012 2013 2014 2015/8

Yıllara Göre İpotekli Satışlar

ipotekli Diğer Toplam Satışlar

[130]

dönem olmasına rağmen, ülkemizdeki konut satışları oldukça güçlü görünmektedir, 2014 yılı

ilk sekiz aylık dönemde Türkiye genelinde 715.501 konut satılırken,2015 yılının aynı

döneminde rakam 844.132 olmuştur. Bu da yaklaşık %18’lik bir artışı işaret etmektedir.

TÜİK verilerine göre105; Türkiye genelinde konut satışları 2015 Ağustos ayında bir önceki yılın

aynı ayına göre %6,5 oranında artarak 112.463 olmuştur. Konut satışlarında, İstanbul 18.873

konut satışı ile en yüksek paya (%16,8) sahip olurken satış sayılarına göre İstanbul’u, 13.139

konut satışı (%11,7) ile Ankara, 6.490 konut satışı (%5,8) ile İzmir izlemiştir. Konut satış

sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 13 konut ile Ardahan, 24 konut ile Hakkâri ve 57 konut ile

Bayburt olarak gerçekleşmiştir.

Grafik 76. Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları

(2014 - Ağustos 2015)

Kaynak: TÜİK

105 TÜİK, ’Konut Satış İstatistikleri, Ağustos 2015, Sayı: 18559 22 Eylül 2015

[131]

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları 2104 yılının Ağustos ayına göre %1,9 oranında artış

göstererek 36.021 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %32 olarak

gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda İstanbul 7.593 konut satışı ve %21,1 pay ile ilk sırayı

almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %46,2 ile

Ardahan olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde 2014 yılının ilk sekiz aylık döneminde

232.056 adet ipotekli satış yapılmışken 2015 yılında bu rakam 208.872’ye ulaşmıştır.

Konut satışlarında gözlemlenen diğer bir yolda nakit, senet ve bunlar benzeri yapılan satış

türleridir. Ekonomideki genel durum ve alınan makro ihtiyati (parasal genişlemeyi kontrollü

tutma) politikaların etkisi ile bu tip satış türlerinde artışlar yaşanabilmektedir. İnşaat

firmaları öz kaynak yapıları ile veya zaman zaman finansal kurumlardan kendi adlarına alıp

kullandıkları fonlar ile bazı satışlarını vadeye yayıp doğrudan finansmanını kendileri yapıp

konut satışı gerçekleştirmektedirler.

Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın(Ağustos 2014) aynı ayına göre %8,8

oranında artarak 76.442 olmuştur. Diğer konut satışlarında İstanbul 11.280 konut satışı ve

%14,8 pay ile ilk sıraya yerleşirken, İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların

payı %59,8 olarak gerçekleşmiştir. Ankara 8.488 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer almıştır.

Ankara’yı 4.196 konut satışı ile İzmir izlemiştir. Diğer konut satışının en az olduğu il, 7 konut

ile Ardahan olmuştur.

Üç Büyük İldeki Satış Gelişmeleri

Türkiye’nin üç büyük (İstanbul, Ankara, İzmir) ili gayrimenkul konusunda en yoğun faaliyetin

yaşandığı yerlerdir. Bu üç il içindeki amiral gemisi ise İstanbul’dur. Dolayısıyla söz konusu

bölgelerdeki eğilim tüm Türkiye’nin gayrimenkul sektörünü analiz etmek için önemlidir.

2014 yılı içinde yaşanan iki seçim, küresel dalgalanmalar neticesinde satışlar ilk 8 ay boyunca

2013 yılı satışlarının altında kalsa da belli bir trendi korumayı başarmıştır. Belirsizliklerin

azalması ertelenen talebi harekete geçirmiş Ağustos ayı itibarı ile satışlar 2013 yılını

geçmiştir. Yılsonunda toplam rakam olarak da 2013 yılının geçilmiş olması oldukça dikkate

değerdir.

2015 yılında ise genel beklentinin üstünde yakalanmış satış rakamları oldukça güçlü

görünmektedir. Bu ilginin temel nedenleri olarak; ertelenen talebin devreye girmesi, bazı

taleplerin öne çekilmesi ve yabancı yatırımcıların yaptığı alımlardır.

[132]

Satış türlerini temelde ikiye ayırmamız mümkündür. İlki yeni yapılan gayrimenkullerin

satılının yapıldığı birinci el arzlar, diğeri ise piyasada daha önce el değiştirmiş taşınmazların

alınıp satılmasıdır. Birinci el satışlar yeni yapılan taşınmazlara olan ilgiyi gösterirken, ikinci el

satışlarda piyasanın canlılığı ve nakde dönmesi konusunda bilgi verir. İkinci eli güçlü likiditesi

yüksek konut piyasalarında talebin daha iyi olduğunu ve bunun birinci el satışlarına da

yansıyacağı unutulmamalıdır

Türk konut piyasasının en aktif olduğu beş büyük şehir bazında, satış türlerine göre

yaptığımız analizde İstanbul’un tüm satış türlerinde liderliğini sürdürdüğünü, Ankara’nın da

ikincilikteki yerini koruduğunu söyleyebiliriz.

Grafik 77. Beş Büyük Şehir Bazında Birinci ve İkinci El Konut Satışları

Kaynak: TÜİK

Satış bazında ilk üç ile baktığımızda da İstanbul’un liderliğini açık farkla koruduğunu

söyleyebiliriz. İstanbul sadece toplam satış rakamlarında lider olmayıp, ipotekli ve diğer satış

türlerinde de ilk sırada yer almaktadır. Ardından Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa gelmektedir.

Birinci el olarak nitelendirebileceğimiz; Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir

önceki yılın aynı (Ağustos 2014) ayına göre %9 artarak 53.218 olmuştur. Toplam konut

satışları içinde ilk satışın payı %47,3 olarak gerçekleşmiştir. İlk satışlarda İstanbul 9.070 konut

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

Tü

rkiy

e

An

kar

a

An

taly

a

Bu

rsa

İsta

nb

ul

İzm

ir

Tü

rkiy

e

An

kar

a

An

taly

a

Bu

rsa

İzm

ir

Tü

rkiy

e

An

kar

a

An

taly

a

Bu

rsa

İsta

nb

ul

İzm

ir2015/8 2014 2013

Toplam İlk satış İkinci el satış

[133]

satışı ile en yüksek paya (%17) sahip olurken, İstanbul’u 6.153 konut satışı ile Ankara ve 2.709

konut satışı ile İzmir takip etmiştir.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışlarına baktığımızda ise; bir önceki yılın aynı ayına göre

%4,3 artış göstererek 59.245 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 9,803 konut satışı ve

%16,5 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların

payı %51,9 oldu. Ankara 6.986 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 3 781 konut

satışı ile İzmir izledi.

Türkiye genelinde ilk ve ikinci el satışlarda 2014 yılı Ocak – Ağustos döneminde 715.501

adetlik sayıya ulaşılırken, aynı dönem itibarı ile 2015 yılında bu sayı 844.132’ye yükselmiştir.

Satış kırılımlarına baktığımızda ise 2014 yılının Ocak-Ağustos döneminde ilk satışlar 330.044

adet olurken 2015 yılının aynı döneminde 379.762 adetlik bir sayıya ulaşmıştır. İkinci el

satışlarda da benzer bir ivmelenme olup 2014 yılı ilk sekiz aylık döneminde 385.457 adetlik

rakama ulaşılırken 2015 yılının ilk sekiz aylık döneminde ise 464.370 adetlik bir rakama

ulaşılmıştır.

Grafik 78. Konut Satış Sayıları

Kaynak: TÜİK

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

Toplam İlk El Satışlar 2. El Satışlar

1 1

65

38

1

54

1 5

54

62

3 8

27

1 1

57

19

0

52

9 1

29

62

8 0

61

84

4 1

32

37

9 7

62

46

4 3

70

2014 2013 2015/8

[134]

3.5.1. Mütekabiliyet ve Yabancılara Satış

Gayrimenkul özünde konut sektörünü ilgilendiren diğer önemli bir gelişmede ‘yabancı

uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili yapılan düzenlemedir. 18 Mayıs 2012 Tarih ve 28296

Saylı Resmi Gazete de yayınlanan 6302 Numaralı ‘Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik

Yapılmasına İlişkin Kanun’ ile ilgili en önemli düzenleme aşağıdaki madde de ifade edilmiştir.

“MADDE 35 – Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve

ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin

vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak

edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli

nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde

onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke

genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret

şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis

edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehin

tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz’’ denmektedir.

Bugüne kadar ülkemizde ‘karşılıklılık’ ilkesi gereği taşınmaz edinemeyen ülke vatandaşlarının

da mülk edinmesine olanak verilmiş, sınır komşumuz olan ülke vatandaşları içinse sınır illeri

hariç mülk edinme hakkı tanınmıştır.

Her ne kadar mütekabiliyet yasası 2012 yılında çıkmış olsa da, yasal düzenlemenin etkin

olarak hayata geçme sürecini 2013 yılı olarak almakta fayda olacaktır. Türkiye'de 2003-2012

yıllarında yabancılara toplam 137 milyon 192 bin 231 metrekare taşınmaz satılmıştır. Bunun

126 milyon 119 bin 800 metrekaresi ana taşınmaz, 11 milyon 72 bin 430 metrekaresi ise kat

mülkiyeti şeklinde gerçekleşmiştir. Söz konusu satılan taşınmazlar, 153 bin 183 adet olurken

bu taşınmazlara 139 bin 828 kişi sahip olmuştur106

2013 yılında Türkiye’nin yabancıya mülk satışı 2,9 milyon metrekare seviyesinde

gerçekleşmiştir. 2014 yılında ise; 20 bin 57 yabancı Türkiye'den 5,2 milyon metrekare

106 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Verilerine Göre

[135]

büyüklüğünde taşınmaz satın almış olup, bu yükselişte, Körfez ülkeleri ön plana çıkmış

görünmektedir. Körfez'den 5 bin 81 yatırımcı, 1,9 milyon metrekarelik alım yapmıştır. Körfez

ülkelerinin satın aldığı taşınmaz sayısı bir önceki yıla göre metrekare bazında yüzde 167 artış

göstermiş, satın alma yapan kişi sayısı % 202 oranında artmıştır107.

2014 yılından itibaren yabancı yatırımcının artan ilgilisi 2015 yılında da devam etmekte olup

bunun başlıca nedenleri olarak aşağıdaki hususlara dikkat etmek faydalı olacaktır.

Türkiye de ki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap

verecek düzeye ulaşması,

İstanbul’un dünyanın önemli bir metropolü olası ve bu bölgeye artan ilgi,

Antalya, Muğla, Ankara, Bursa gibi şehirlerin de giderek daha fazla yabancı yatırımcı

çekmesi,

Avrupalı yatırımcıların yanında Körfez Sermayesi ile Arap Yatırımcılarında ilgisinin

artması,

Küresel gayrimenkul yatırım fonlarının satın almaları ve ortaklıkları,

Dövizin değer kazanması ve yabancı yatırımcılar açısından Türk varlıklarının

ucuzlaması,

Yurt dışından gelen göçlerin etkisi ile belli illerde artan yabancı talebi,

Mimari ve tasarım anlamındaki değişikliklerin uygulaması

Küresel baz da Türkiye’nin merkez konumu ile ulaşım anlamında sağladığı kolaylıklar

Olarak özetlenebilir.

Yıllar itibarı ile Türk gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcının ilgisinin artma eğiliminde

olabileceği rahatlıkla söylenebilir Geliştirilen projeler ve bu projelerin tanıtımı artıkça ve

dünya konjonktüründe önemli bir değişiklik olmadığında,2015 yılı yabancı satışlarının

trendin iyi olduğu öngörülebilir.2015 yılı ilk sekiz aylık döneminde ulaşılan 14.424adetlik

konut sayış rakamı da bu öngörüyü destekler niteliktedir.

107 Milliyet Gazetesi,’http://www.milliyet.com.tr/araplar-kac-metrekare-mulk-aldi--konut-1981579/’ 9.12.2014

http://www.milliyet.com.tr/araplar-kac-metrekare-mulk-aldi--konut-1981579/

[136]

Tablo 22. Yabancıya Satılan Konut Sayısı ve İl Dağılımı

Konut satış sayıları

İller Ağustos 2014 Ağustos 2015 Ocak-Ağustos

2014 Ocak-Ağustos

2015

Toplam 1 774 2 044 11 754 14 424

İstanbul 511 602 3 444 4 472

Antalya 591 518 4 284 4 066

Bursa 96 177 587 965

Yalova 64 147 376 925

Sakarya 29 110 276 532

Trabzon 28 108 117 456

Aydın 93 79 753 797

Muğla 133 72 688 531

Mersin 70 52 473 495

Ankara 38 51 213 337 Diğer iller 121 128 543 848

Kaynak: TÜİK-Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Verileri

2014 Yılı itibarı ile yabancıların il bazında en çok tercih ettiği yerler; Antalya, İstanbul ve Aydın

olmuştur. Özellikle Antalya ve İstanbul da ki artış dikkat çekicidir. Diğer yandan 2014 yılına

kadar yabancı kökenli yatırımcıların daha az tercih ettiği Yalova, Bursa, Mersin gibi illere de

talep gelmeye başlamıştır.

2015 yılındaki genel görünüm ise oldukça canlı bir yabancı ilgisinin sürdüğü yönündedir.

İstanbul ve Antalya’nın başını çektiği satışlarda, Bursa-Yalova-Sakarya bölgesi oldukça dikkat

çekici bir artışa sahne olmuştur. Bu artışın nedeni olarak o bölgelerde yapılan ulaşım ve alt

yapı (Körfez geçişi-otoyollar) çalışmalarının getirdiği kolaylıklar etkili olmuştur. Trabzon

bölgesi de yabancı yatırımcı tarafından keşfedilmiş olup özellikle Türkiye geneline

bakıldığında fiyat artışlarının ortalamanın çok altında olması ve iklimin sağladığı avantajlar

nedeniyle tercih edilmiştir.

[137]

İlk sekiz aylık sürede diğer tüm satış türlerinde gözlemlendiği gibi yabancı konut alışlarında

da artış olmuştur. Ağustos 2014 dönemine göre 2.670 adet konut daha fazla satılmıştır, bu da

yaklaşık %23’lük bir artışı işaret etmektedir.

Yabancı yatırımcıların Türkiye den taşınmaz almazları ‘Doğrudan Yabancı Sermaye-FDI’ girişi

de sağlamakta olup yasal düzenleme yapıldıktan sonra bu tip fon girişlerinde manalı bir artış

görülmüştür. Ödemeler bilançosu açısından baktığımızda dış kaynak ihtiyacının azaltılması

için oldukça fayda sağlamaktadır. Özellikle 2013 yılından 2015 yılı ilk dört aylık sürece

baktığımızda 52.206 milyar ABD doları doğrudan yabancı sermaye girişi sağlanmışken aynı

dönemde gayrimenkul alımı yolu ile 30.259 milyar ABD doları kaynak Türk ekonomisine

girmiştir.

Tablo 23: Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ve Yabancıların Gayrimenkul Alımları

(2003-2015 Nisan)

Yıllar Doğrudan Yatırımlar


Gayrimenkul Alımları


Gayrimenkulün

Toplam DY içindeki

payı (%)

2003 1.702 998 58.6

2004 2.785 1.343 48.2

2005 10.031 1.841 18.4

2006 20.185 2.922 14.5

2007 22.047 2.926 13.3

2008 19.851 2.937 14.8

2009 8.585 1.782 20.8

2010 9.099 2.494 27.4

2011 16.176 2.013 12.4

2012 13.282 2.636 19.8

2013 12.457 3.049 24.5

2014 12.550 4.321 34.4

2015 4.028 997 24.8

Toplam 52.206 30.259 19.9

Kaynak: TCMB Ödemeler Bilançosu Verileri

[138]

TCMB ve Ekonomi Bakanlığı verilerine göre mütekabiliyet yasası yürürlüğe girdikten sonra en

yoğun gayrimenkul alışı 2014 yılında gerçekleşmiştir. Doğrudan yabancı sermaye girişi 4,3

Milyar ABD Dolarına ulaşmıştır.2015 yılındaki satışlardaki artış da göz önüne alındığında

geçen yıl sağlanan kaynak girişinden daha fazla bir oranda yabancı sermayenin gelmesi

beklenebilir.

[139]

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

4. Küresel Konut Fiyatları

Bu bölümde küresel konut fiyatlarındaki değişimler ve bunlarla ilgili temel beklentiler analiz

edilecektir.

Varlıkların fiyat ve diğer özellikleri(risk ve buna bağlı gelecek beklentisi, değerlemesi gibi)

yatırımcının seçim yapmasında etki eden unsurlardandır. Dünya ekonomisinin giderek

küresel bir hal alması, uluslararası fon akışlarının hızlı ve yoğun yaşanması benzer varlık

fiyatlarının birbirinden etkilenmelerini kolaylaştırmıştır. Bu nedenle küresel fiyatlarının

seyrini ve yönünü bilmek hem yatırımcılar hem de sektördeki aktörler tarafından önem

taşımaktadır.

İnşaat ve bu sektörün en önemli tamamlayıcısı olan ‘konut’ sektörü her ülkenin ekonomisi

için hayatiyet arz etmektedir. Gerek alt sektörleri harekete geçirmesi gerekse istihdam,

barınma gibi yanları ile bir değer taşımaktadır. Dolayısıyla konut fiyatları ile inşaat

sektöründeki fiyat hareketleri ve ekonomik gerçekleşmeler toplumun büyük bir kısmını ya

doğrudan ya da dolaylı olarak etkilemektedir.

Son yirmi yıldır giderek etkisini artıran küreselleşme hem ekonomik hem de sosyal sonuçları

bakımından süreklilik arz ederek farklı ülkelerdeki eğilimleri de etkilemektedir. Bu

etkileşimin başında varlık onun bir alt dalı olarak nitelendirebileceğimiz konut sektörü

gelmektedir.

Dünya genelinde yatırım yapmak amacıyla ülkeler arasında dolaşan farklı vade ve yapılardaki

fonların yarattığı oynaklıklar dışında genel dünya ekonomisindeki beklentiler, gelişmelerde

konut fiyatlarını küresel çapta etkilemektedir. Ülke ve bölgesel olarak zaman zaman farklılık

gösterebilen dünya konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarında ise ilgili ülkenin ekonomik

koşulları ile risk algısı önem kazanmaktadır.

4.1. Varlık ve Konut Balonu

Varlık Balonu kavramı günümüzde iktisatçıların en çok tartıştığı konuların başında yer

almaktadır. Varlık tanımı gereği belli bir değer ve bunun modern ekonomilerdeki karşılığı

parayla ölçüldüğü için fiyatlardaki hızlı yükseliş olarak tanımlanabilir.

[140]

Bir diğer husus da varlığı elinde bulunduranlar için varlık fiyatlarındaki artışın onlar için bir

servet artırıcı etkisi olduğudur.

Bu bağlamda varlık balonu tanımını şöyle de ifade edebiliriz; ’Varlık fiyatlarının, mal ve

hizmet fiyatlarından daha hızlı bir şekilde, en az beş yıl üst üste artması sonucu ortaya çıkan

“sanal zenginleşmeye” varlık balonu denmektedir.108

Şayet zenginleşme ulusal tasarrufların yatırıma dönüştürülmesi ile elde edilmiş ise servet

artışı sağlıklı olur. Çünkü Milli Gelir de sağlıklı bir büyüme görünür. Doğru kaynak yapısı,

verimli üretim olmaksızın sadece varlık fiyat artışına bağlı büyümeler ‘balonlar’ yaratır.

Balonların oluşabilmesi için sadece ekonomik bir alt yapının oluşması yeter şart değildir.

Fiyat artış veya çöküş anında, düşüş sarmalını besleyecek davranışsal ve sosyal olgularında

bulunması gereklidir. Beklentiler olumlu yönde ise, herhangi bir varlığı alan daha sonra aldığı

fiyattan daha yüksek fiyata satacağına yönelik beklenti taşıyorsa süreç yukarı giden bir fiyat

sarmalına dönüşmektedir.

Fiyat balonları varlıkların piyasa fiyatlarının temel değerlerinin üzerine çıkması ile oluşur.

Varlık fiyatların artması talep yanlı bir şok başlatabilir. Talep yanlı şok reel gelir artışının veya

düşük kredi faiz oranlarının itmesiyle de oluşabilir. Fakat balon süreci varlık fiyatlarının bu

temellerin etkisini de aşan bir yükselmeyle ifade edilebilir. Talep artışından kaynaklanan fiyat

artışının devam edeceği beklentisi yeni alıcıların gelmesine neden olacaktır. Bu beklenti ile

piyasaya giren yeni alıcılar harekete daha da güç katarak fiyat artışını hızlandırabilir.

Fiyatlarda nakit akışı ve değerleme gibi hususlar göz ardı edilerek genel trende uyulabilinir.109

Varlık fiyatlarında yaşanan artış daha önce varlık almış kişi ve işletmelerin servetlerini de

artıracak özellikle kredi veren kurumlar ‘servet etkisi ve teminat artışı’ nedeni ile kredi

kaynaklarını daha genişletip kullandıracaklarıdır.

Herhangi bir sebepten ötürü varlık fiyatlarında artış olmayacağı beklentisi ile birlikte yaşanan

satışlar öncelikle ‘kredili’ varlık alanları olumsuz etkileyerek satışın daha da hızlanmasına

ardından da diğer alıcıların (almayı düşünenlerin) alımdan çekilmeleri sonucunu doğurarak

fiyatın daha hızlı düşmesine neden olacaktır.

108 Cansen, Ege, ’Hürriyet Gazetesi’,25.Aralık.2010

109 Kansu, Aydan .’Konut Balonundan Finansal Krizler: ABD Mortgage Krizi’, Scala Yayınevi, İstanbul-2100.s:22

[141]

Konut fiyat balonu oluşumu için hem arz hem de talep kaynaklı pek çok değişkenin

gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunun dışında ilgili ülkelerde reel gelirde meydana gelen

artışlar, hükümetlerin konut sahipliği teşvikleri, vergi politikaları, beklentiler gibi pek çok

unsur konut fiyatlarını etkilemektedir.

Konut fiyatlarındaki balon kavramı ile ilgili diğer bir yaklaşımda; özellikle konuta yönelik

kredilerin artması ve bunun konut fiyatlarını yukarı itmesidir.2008 krizinde ABD de de gerek

mortgage kredileri gerekse bunların finansallaşmış türevlerinde yaşanan hızlı artışın rolü

olduğu aşikârdır. Bu amaçla konut finansmanı sistemi ve krediler üzerinde alınacak makro

ihtiyati tedbirlerin devreye sokulması konusunda çeşitli ülke merkez bankaları tedbirler

almışlardır110.

Kredi faizleri ve genel faiz oranlarındaki değişim ile beklentilerde konut fiyatları üzerinde etki

yaratmaktadır. Diğer taraftan bazı makroekonomik göstergelerin varlık balonlarındaki

patlamanın ne zaman olabileceği konusunda Uluslararası Para Fonu ( IMF) tarafından 2009

yılında yapılan bir çalışmaya göre aşağıda ifade edilen değişkenlerin incelenmesinin patlama

konusunda fikir verebileceği belirtilmiştir111.

Krediler / GSYH

Hisse Senedi Fiyatlarındaki Büyüme

Çıktı Düzeyindeki Büyüme

Konut Fiyatlarındaki Büyüme

Enflasyon

Konut Yatırımları / GSYH

Cari İşlemler Hesabı / GSYH

Sermaye Yatırımları / GSYH

Yalnız yukarıdaki parametreler küreselleşme ve buna bağlı risk iştahı, parasal genişleme ile

diğer ekonomi-politik unsurlardan oldukça etkilendikleri için patlama konusunda tam bir

fikir vermeyebilmektedir.

Hangi varlık tipi olursa olsun analizlerin zaman ve mekanın şartları altında yapılması daha

doğru olacaktır. Bazı zamanlarda ‘aşırı fiyatlanmış’ olarak nitelendirilebilen varlıkların bazı

110 https://agenda.weforum.org/2014/12/how-to-manage-house-price-booms/

111 IMF,’WEO-2009’

[142]

zamanlarda ise geçmişteki yüksek değerlerinin üzerine çıkması ‘balon’ olarak

nitelendirilmemektedir.

Diğer yandan ABD’li iktisatçılar K.Case ve R.Shiller 112 konut balonu göstergesi için şu

unsurlara dikkat edilmesi gerektiğini ifade etmektedirler;

İnsanların yakın çevrelerinden konut sahibi olmaları için baskı görmesi

Konut fiyatlarında gelecek dönemde artış olacağına dair beklenti

Konut fiyatlarında harcanabilir gelirden daha yüksek oranda artışlar gözlenmesi

Konut sahipliğinin yarattığı servet getirisi ile diğer varlık getirilerinin sık sık

karşılaştırılması

Medya ve her türlü iletişim araçlarında yaygın bir şekilde konut sahipliği ile ilgili bilgi

verilmesi

Gerek konut gerekse diğer balonların oluşup patlayabilmesi için pek çok unsurun uygun bir

zaman ile ortaya çıkması ve fiyatlarında buna düşüş yönlü keskin bir tepki vermesi gerekir.

Varlık fiyatlarında zaman zaman görülen geri çekilme hareketleri belli bir noktada durup

tekrar yukarı yönlü hareket yapıyorlarsa bu süreç ‘balon patlaması’ olmayıp çok daha sağlıklı

bir hareket olan ‘fiyat düzeltmesi’ sürecidir.

Uluslararası ekonomi yazınında son zamanlarda bazı varlıklar için ‘balon’ ifadesi yerine daha

çok ‘köpük’ terimi kullanılarak ilgili varlık için balon olmayan ancak belli bir büyüklüğe

ulaşmış fiyat artışını anlatmaktadır.

4.2. Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Fiyatları Gelişimi

Gelişmiş ülke ekonomileri için 2008 bir milat olmuştur. Küresel krizin çıktığı reel sektör olan

inşaat sektörü, özellikle konut finansman sistemi113zarar görmüş çöküş sadece kredi verenler

açısından olmamış zincirleme olarak pek çok sektörün etkilenmesi deflasyonist bir süreç

yaratarak krize neden olmuştur.

112 ABD de ki en önemli konut göstergelerinden biri olan Case-Shiller konut endeksini de oluşturmuşlardır.

113 Gelişmiş ekonomiler; uzun vadeli mortgage kredilerinin düşük teminatlı ve yüksek riskli menkul kıymetleştirilmesinin

etkisi ve bu araçların türev piyasalarda işlem görmesi ile ciddi bir hasar almıştır

[143]

Tüm varlıklarda olduğu gibi krize giriş ve süresince konut fiyatlarında da çok sert düzeltmeler

yaşanmış fiyatlardaki geri çekilme hem reel hem de finansal sektörü çok olumsuz yönde

etkilemiştir.

Kriz sonrası alınan genişletici para ve maliye politikaları ile talebin canlandırılıp, yatırımın

artırılması amacı güdülmüştür. Bu amaçla Fed oldukça cesur adımlar atarak kriz sonrası

yaşanan sıkıntıları gidermeye çalışmıştır. Fed para politikalarını oluşturduğu aşama ile

sonrasında bununla ilgili sonuçlarını değerlendirmek amacıyla konut fiyatlarını da izler

olmuştur. Fed politikalarında 2013 yılından beri yaşanan parasal büyüklüğü kısma eğilimleri

zaman zaman tüm varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarında da dalgalanmaya yol açmıştır.

Ancak bu dalgalanma boyutu ülkeden ülkeye farklılık göstermiştir.

Fed’in politikaları küresel etkiler yarattıysa da asıl varmak istediği nokta ABD ekonomisinde

konut sektörünü de kapsayacak bir canlandırma etkisi yaratmak olmuştur.

Grafik 79. ABD Konut Fiyatları (Ocak 2005=100)

ABD’deki konut fiyatları kriz sonrası, oldukça uzun bir süre (2008-2012 arası) düşme eğilimi

göstermiş olup toparlanma aşamasına girmesi ancak 2013 yılı itibarı ile olmuştur. Fiyat kıstas

alındığında hala kriz öncesi değerlenin altında olduğu rahatlıkla söylenebilir.

[144]

Genişletici para politikaları nedeniyle oluşan düşük faiz ortamı gelişmiş ülkeler için bazı

finansal riskleri de beraberinde getirmiştir. Anılan politikaların etkisiyle tahvil getirileri ve risk

primleri düşerken borsa endeksleri ve varlıkların fiyat kazanç oranları yükselmiştir. Diğer

varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarındaki (özellikle ABD-İngiltere-Kanada gibi ülkelerde)

artış eğilimi de sürmektedir.

AB ise ABD’ye göre ekonomik karar alma süreçlerinde oldukça yavaş davranmakta olup

parasal genişleme politikalarına üye bazı ülkeler sıcak bakmazken güney kanadı ülkeleri çok

daha hızlı çözüm üretilmesini beklemektedirler. AB üyesi bazı ülkelerin (İtalya, İspanya,

Yunanistan gibi) tekrar durgunluğa girmiş olmaları ECB’yi de zora sokmuştur. 2008 küresel

krizinin AB bünyesindeki varlık fiyatlarına da etkisi son derece olumsuz olmuştur. Konut

fiyatlarında çok hızlı görülen gerileme diğer sektörleri de olumsuz etkileyerek krizin daha hızlı

yayılmasına neden olmuştur.

Gelişmiş ülkelerde, özellikle Euro bölgesinde, genişletici para politikası uygulamalarına

rağmen bankacılık sektörünün ekonomik toparlanmaya hedeflenen düzeyde destek

vermediği görülmektedir. ABD’de bankacılık sektörü kredileri artarken, Euro bölgesinde

krediler azalmaya devam etmektedir Euro bölgesinde bankalar bilançolarını küçültmekte ve

risk almaktan kaçınmaktadır. Bu gelişmede hem talep hem de arz yönlü faktörlerin etkili

olduğu düşünülmektedir. Yüksek borçluluk seviyesi kredi talebini sınırlarken, kriz sonrası

sorunlu kredi ve bilanço kısıtları ile karşılaşan bankacılık sektörünün kredi arzı daralmıştır.

Bankaların, sermayelerini güçlendirme ve bilançolarını daha sağlıklı bir yapıya kavuşturma

çabaları sürmektedir. Bu süreç daha çok kredi kullanan kişi ve kurumları etkileyerek

ekonomik toparlanmanın gecikmesine neden olmaktadır.

[145]

Grafik 80. Gelişmiş Ülke Konut Fiyat Endeksleri

Kaynak : www.economist.com

Kriz sonrası alınan önlemlerin özellikle ABD Ekonomisindeki canlandırıcı etkisi net bir şekilde

görülürken benzer politikaları uygulayan İngiltere’de toparlanma devam etmekte olup konut

satışları ve fiyatlarında yaşanan keskin yükselişin sağlıklı olup olmadığı da tartışılmaktadır.

AB’nin güçlü ekonomisi Almanya ise belli bir trende götürdüğü büyüme trendini hafifte olsa

kaybetmiş görünmektedir. Ancak Almanya’da konut fiyatları açısından durum daha farklı

görülmektedir. Almanya’da 2010 yılından itibaren konut fiyatlarının daha da ivmelendiği

söylenebilir.

ABD de ki tüketici ve yatırımcılar ise konut fiyatlarında temkinli bir iyimserlik sürdüğünü

belirterek konut yatırımlarının cazibesinin sürmesini beklemektedirler114. İngiltere de ise

durum biraz daha farklı değerlendirilerek, hızı konut fiyatı artışlarının kiracıları ev sahibi

olmaktan uzaklaştırdığı ve sabit gelir gurubundaki kişilerin ev alma ümitlerinin giderek

114 The New York Times,’http://www.nytimes.com/2014/12/14/upshot/home-buyers-are-optimistic-but-not-wild-

eyed.html?smid=tw-share&_r=0&abt=0002&abg=0’ 13 Aralık 2014

http://www.economist.com/

http://www.nytimes.com/2014/12/14/upshot/home-buyers-are-optimistic-but-not-wild-eyed.html?smid=tw-share&_r=0&abt=0002&abg=0

http://www.nytimes.com/2014/12/14/upshot/home-buyers-are-optimistic-but-not-wild-eyed.html?smid=tw-share&_r=0&abt=0002&abg=0

[146]

azaldığı dile getirilmektedir115.Konuyla ilgili başka bir nokta ise özellikle batı ekonomilerinde

tartışılan ‘toprak çelişkisidir’. Toprağın sanayi devriminden bu yana hızla tarımdan şehirleşen

bölgeler lehine değiştiğini bununda orta vadede ekonomik büyümede sorunlara yol açtığına

ait analizlerdir116.

Gelişmekte olan ülkelere baktığımızda ise ülke bazında farklılıklar olmasına rağmen genel

eğilimin konut fiyatlarında

yükselişi işaret ettiği

görülmektedir. BRIC

ülkelerinden Çin ve Hindistan

da ki fiyat artışları(2010-2014 2

Çeyrek itibarı ile ) daha düşük

düzeyde gerçekleşirken Rusya

ve Brezilya da artışlar daha

hızlı olmuştur.

Aynı dönem için; BRIC ülkeleri

ile Türkiye kıyaslandığında ise;

Rusya, Çin den daha fazla

konut fiyatlarında artış

gözlenirken Brezilyadan daha

az fiyat artışı gerçekleşmiştir.

AB Ülkeleri arasında ise krizden en çok etkilenen ülkeler olan İrlanda, İtalya, İspanya ve

Yunanistan da ise krizin etkileri tüm varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarında da kendisini

göstermiş ve fiyatlar da çok sert geri çekilmeler yaşanmıştır. Endeks değerleri her dört ülkede

de başlangıç değeri olan 100’ün altındadır. En fazla değer kaybı yaşayan ülkeler ise

Yunanistan ve İspanya olarak karşımıza çıkmaktadır.

115 The Guardian,’http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-tipping-point-shelter-new-

ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw’ 29 Mart 2015

116The Economist,’ http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-

constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil’ 4 Nisan 2015

Grafik 81. BRIC Ülkeleri ve Türkiye Konut Fiyat Endeksleri

http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-tipping-point-shelter-new-ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw


http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil

http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil

[147]

Grafik 82. Seçilmiş AB Ülkeleri Konut Fiyat Endeksleri

(2010-2014 3.Çeyrek)

Kaynak: www.economist.com

Her ne şartta olursa olsun ‘barınma’ temel ihtiyaç olma sürecini devam ettirecektir. Bu

nedenle sektör ve bileşenlerinin küresel bazda da dikkatli incelenmesi gereklidir.

Dünyada ki konut fiyatları ile ilgili pek çok uluslararası kuruluş inceleme ve

değerlendirmelerini yayımlayarak ‘ekonomideki eğilimi’ yorumlamaya çalışmaktadır. Genel

ekonomi analizi aşamasında özellikle ‘beklentileri’ anlamak için konut sektörü yakından

analiz edilmektedir.

Uluslararası Para Fonu (IMF)117 kısa bir süre önce dünya genelinde konut fiyatların da ki

değişimleri ülkeler bazında yayımlayarak 2008 krizi sonrası sektör ve ekonomik gidişat

konusunda küresel bilgileri paylaşmıştır.

117 IMF,’ http://www.imf.org/external/research/housing/’ June 30, 2015

[148]

Buna göre, ağırlıklandırılmış küresel konut fiyat endeksi tedrici toparlanmasına devam

etmektedir. Fiyat grafiklerine baktığımızda 2000-2007 yılları arası oldukça hızlı yaşanan bir

fiyat artışı olmasına karşın, 2008 küresel krizinden önce dünya genelinde fiyatlarda bir

düzeltme yaşanmıştır. Küresel konut fiyatlarında 2011 yılından beri görülen kademeli

yükselişe rağmen endeks ancak 2007 yılı fiyat seviyesine ulaşabilmiştir. Gelişmiş ülkelerde

görülen (ABD, İngiltere gibi) göreceli konut satışları canlılığı dünya konut fiyatları endeksi için

itici güç konumundadır.

Grafik 83. Dünya Genelinde Konut Fiyat Değişimleri

Kaynak: IMF

Dünya genelinde ülke bazlı reel konut fiyat değişimlerine baktığımızda ise oldukça farklı

sonuçlar karşımıza çıkmaktadır.2015 birinci çeyrek reel fiyat değişimlerine baktığımızda

fiyatları en fazla artan (ilk 5) ülkeler, Katar, İrlanda, Birleşik Arap Emirlikleri, Estonya ve

Türkiye olurken, azalan (ilk 5) ülkeler ise; Ukrayna, Güney Kıbrıs, Rusya, Çin ve Slovenya

olmuştur. En hızlı reel konut fiyatı yaşayan ülke olarak Katar bulunurken, reel fiyatları en hızlı

[149]

düşen ülke olarak ise Ukrayna görülmektedir. Değerlendirme yapılan ve aşağıda grafiği

bulunan 64 ülke arasında Türkiye fiyat artışı bakımından 5. sırada yer almıştır.

Ülke bazlı konut fiyat değişimlerinin farklı çıkmasının pek çok etkeni bulunmakla birlikte,

ülkelerin milli gelir değişimi, yatırım - tasarruf alışkanlıkları, demografik yapı, savaş, doğal

afet, yabancı sermaye gibi unsurlar konut fiyatlarındaki değişimin temel unsurları

olmuşlardır. Ayrıca ülkeden ülkeye farklılık gösteren yasal düzenlemeler, coğrafi etmenler

gibi noktalarda küresel tercihleri etkilemiştir.

Grafik 84. Ülke Bazlı Reel Konut Fiyat Değişimleri

(2015-I.Çeyrek)

Kaynak: IMF

Kredi faiz oranları ve genel finansal kaynaklara ulaşım kolaylığı ile ekonomik beklentiler

konut satışları üzerinde ciddi bir etkiye sahip değişkenlerdir. Ekonominin canlanması

amacıyla açılan para musluklarının en önce etki gösterdiği sahalardan biri olan konut sektörü

ve kredi oranları 2015 yılı birinci çeyreğinde en fazla artışı, Filipinler, Lüksemburg, Türkiye,

[150]

İzlanda ve Çin de göstermiştir. Diğer yandan kredilerin daraldığı yerler ise; İrlanda, Ukrayna,

Slovenya, Portekiz ve İspanya olarak görülmektedir. Türkiye kredi büyümesi anlamında, 41

ülke arasında 3. sırada yer almıştır.

Kredi verilen ekonomide kreditörlerin finansal sağlığı iyi ise ve kredi geri dönüşlerinde sorun

bulunmuyorsa bu tip bir büyümenin sağlıklı olduğu düşünülebilir. Türkiye özelinde(daha

önceki bölümlerde açıkladığımız üzere) tahsili gecikmiş alacak oranın oldukça düşük ve

finansal kredi veren kuruluşların da yapılarında bir sorun olmadığı göz önüne alındığında

artışın oranın yüksek olmasına karşın ekonomik anlamda bir sorun çıkarmayacağı

öngörülebilir. Daha önce ifade ettiğimiz üzere kredi büyümeleri ile ilgili sorun ihtimali gören

ülkelerin merkez bankaları bu yüzden oluşabilecek sıkıntılara karşı makro ihtiyari politikaları

uygulamaya sokmaktadırlar.

Grafik 85. Dünya Bazında Kredi Büyümesi (2015 1.Çeyrek)

Kaynak: IMF

Konut değerlemesi açısından tüm dünyada yaygın olarak kullanılan yöntemlerden biriside

konutun kira değeri ile fiyat arasındaki oran veya ilişkidir. Konuta verilen fonun ne kadar

sürede geri döneceği (kira tutarı) yatırım ve talep üzerine etkilidir. Şayet bir ülkede kiralar

artıyor ve konut fiyatlarındaki artış kira artışının altında kalıyorsa(arz sorunları, gelecek

[151]

dönem ki beklentiler gibi nedenlerden) gerek spekülatif gerekse gerçek konut satın alma

talebi artacaktır. Aynı şekilde kiralar düşük konut satış fiyatları yüksek ise talepte tam tersi

bir durum beklenebilir. Kira ve konut fiyatları birlikte yükseliyorsa, ülkedeki büyüme, kişisel

ve harcanabilir gelir durumu, krediler gibi pek çok unsurla birlikte analiz edilerek yükselişin

temeli araştırılmalıdır.

Dünya genelinde fiyat-kira karşılaştırılması yapıldığında en düşük ülkeler; Hollanda, İspanya,

Portekiz, Yunanistan ve İtalya olarak görülmektedir. Diğer yandan konut fiyatlarının kira

bedellerine göre hızlı yükselen ülkeler sıralamasında ise Türkiye, Almanya, Yeni Zelanda,

Norveç ve Lüksemburg ilk sıraları almaktadır.

Grafik 86. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Kira İlişkisi

(2015-1.Çeyrek)

Kaynak: IMF

[152]

Grafik 87. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Gelir İlişkisi

(2015-1.Çeyrek)

Kaynak: IMF

Konut fiyatlarının değerlemesinde kullanılan diğer bir uluslararası karşılaştırma yöntemi de

konut fiyatı ile gelir arasındaki ilişkidir. Söz konusu oran konut edilebilirliğin ve konutun

doğru fiyatlanıp fiyatlanmadığının göstergesi olarak kabul edilebilir. Konut fiyatları gelirin bir

fonksiyonu olduğu kabul edilirse gelirdeki değişimlerin konut fiyatları üzerine etkisi de

yüksek olacaktır. Gelir artışı ile birlikte ortaya çıkan konut talebi için benzer bir şekilde

arzında artışı gereklidir. Arz artışının gecikmesi veya gelire göre az artması durumunda ise

fiyatlar yükselerek yeni bir denge fiyatı oluşacaktır. Avusturya, Almanya, İsviçre, İngiltere ve

Lüksemburg gibi ülkelerde konut fiyatları gelirden hızlı artarken, Yunanistan, İspanya,

Macaristan, Slovakya ve Hollanda gibi ülkelerde ise konut fiyatı artış hızı gelirden az

olmuştur.

Global konut fiyatlarındaki değişim pek çok kuruluş tarafından analiz edilerek gerek

ekonomik gidişat gerekse yatırım karar alma süreçlerinde kullanılmaktadır. Konuyla ilgili

diğer bir çalışmada aşağıda özetlenmiştir;

[153]

Küresel konut fiyatlarındaki yukarı yönlü trendin

2015 yılı ikinci çeyreğinde de sürdüğü

gözlenmiştir. Özellikle; Avrupa, Asya Pasifik ve

ABD bölgelerinde reel konut fiyatları güçlü artış

trendlerini devam ettirmiştir. Ülke bazında

artışta ilk sırada yer alanlar ise; Hong Kong

(%3,83),Çin (%3,37), İngiltere (%2,40), ABD-

Case&Shiller (%2,30), Norveç (%2,18) olarak

sıralanabilir. Aynı araştırmaya göre fiyat azalışı

bakımından ise; Porto Riko (%6,07), Yeni Zelanda

(5,61), Yunanistan (4,81), Dubai (4,28), Rusya

(%2,92), sırası dikkat çekmektedir118.

ABD ve İngiltere uzun bir süredir ekonomiyi

canlandırmak için aldıkları önlemlerin bir sonucu

olarak konut ve buna bağlı sektörlerde canlılık

yaşamaktadırlar. Çin büyüme hızında istenilen

noktaya ulaşılamayacağı ortaya çıkınca

ekonomiyi ve özellikle konut sektörünü

canlandırmak üzere adımlar atmış bunun

neticesinde konut fiyatları yükselmiştir. Hızlı fiyat

gerilemesi yaşayan ülkelere baktığımızda ise

Porto Riko, Yunanistan ve Rusya da ciddi yapısal

sorunlar ve azalan yatırımcı ilgisi dikkat

çekerken, Dubai ve Yeni Zelanda da fiyat

düzeltmesi görülmektedir.

Farklı bir çalışmaya göre ise küresel gayrimenkul

piyasası oldukça güçlü konumu sürdürerek,

işlem miktarını Haziran 2014 itibarı ile 788 Milyar

ABD dolarına yükseltmiştir. Söz konusu rakam bir

118 http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2015-Global-house-price-boom-continues-and-includes-

Europe-North-America-and-Asia

Tablo 24. Enflasyona Göre Düzeltilmiş

Konut Fiyat Artışları

(2015 - 2. Çeyrek)

[154]

yıl önceye göre %17,2’lik bir artışı ifade etmektedir. Özellikle bu orandaki artışta dünyanın

devasa metropolleri olarak nitelendirebileceğimiz New York, Londra, Tokyo, Los Angeles, San

Francisco gibi şehirlerin payı oldukça yüksek düzeyde bulunmaktadır. 2015 yılı için küresel

ekonomi politikalarının değişimi gayrimenkul piyasalarında dikkatle takip edilmeye devam

edilecektir. Özellikle Fed faiz politikaları ve parasal genişleme ile ilgili kararları diğer varlıklar

gibi gayrimenkul sektörünü de etkileyecektir. Ancak küresel politikaların yansımaları ülkeden

ülkeye farklılık gösterebilecektir119

2008 küresel krizinin başlangıç noktası olduğundan beri konut ve buna bağlı bileşenler daha

detaylı analiz edilmekte olup, konuyu sadece ‘gayrimenkul fiyatlaması ve satışı yönüyle değil’

aynı zamanda finansal sistemin sağlığı açısından da inceleme gereği ortaya çıkmıştır. Bu

doğrultuda Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) 2014 yılında yaptığı çalışmada aşağıdaki

tespitleri yapmıştır.

‘Dünya konut piyasasında canlılık ve yukarı ivmelenme devam etmektedir. Ancak bazı

ülkelerdeki fiyatların artışı ve hızı o ülkelere ait ‘aşırı değerli varlık’ endişelerini de

beraberinde getirmektedir. (Dubai, Çin, Yeni Zelanda, İrlanda, Kanada gibi). Bazı ülkeler gerek

konut gerekse diğer varlık fiyatlarındaki artışı hızının yavaşlatmak amacıyla tedbirler alarak

olası balon oluşumunu engelleyici düzenlemeler yapmışlardır.(Çin gibi). Varlık fiyatlarındaki

aşırı artış aslında varlık fiyatıyla birlikte bunun finansmanını sağlayan kuruluşlarının da

(banka ve diğer finans kuruluşları) sağlığını etkileyebilmektedir. Finans kesiminin sağlığını

yitirmesi ise genel ekonomik yapının bozulması ile sonuçlanabilmektedir’.120

Haziran 2014 yılında BIS tarafından yapılan tespitlerin ardından hızlı fiyat artışı olması nedeni

ile potansiyel riskli ülkelerin hemen hemen tamamında ya fiyat düzeltmesi ya da kamu

kökenli düzenlemeler yaşanmış bu da taşınmaz fiyatlarına 2015 yılı itibarı ile yansımıştır.

2008 krizi sonrası küresel varlıklar ve özelliklede konut fiyatları konusunda karar alıcılar

oldukça ihtiyatlı davranmaya çalışmaktadırlar.

119 Cushman and Wakefield,’Winning in Growth Cities-2014/2015’ London,2014,s.2

120 Bank For The İnternational Settlements (BIS), ’Annual Report,84th.’ Basel,29 June 2014 s.85-95

[155]

4.3. Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları

Konut bir servet unsuru olmasının yanı sıra hane halkının geçinme maliyeti konusundaki en

önemli belirleyicilerinden birisidir. Bir konutun fiyatı onun sağladığı konut hizmetlerinin

toplamından farklı bir değer ifade etmektedir.121

İktisadi hayat da meydana gelen değişimler bunların kolaylıkla izlenip yorumlanması

gereğinde ortaya koymuştur. İnşaat ve özünde konut sektörü ekonominin barometresi

görevini de üstlendiğinden fiyat bazlı değişimler makroekonomik karar alma süreçleri içinde

önemli olmaktadır.

Öte yandan konut Türkiye’de gelenekselleşmiş, güvenilir ve sağlam bir yatırım aracı olma

görevini de üstlenmektedir. Milli gelirde yaşanacak artış, gelir dağılımının daha da düzelmesi,

beklentilerin iyi yönetilmesi ve genel risk yönetiminin iyi yapılması durumunda orta gelir

seviyesinde olan pek çok kişinin de konut talebi de sürebilecektir.

Konut ile ilgili iş yapan gerçek ve tüzel kişilerin öncelikli olarak dikkat ettiği noktaların

başında gelen ‘fiyat’ kavramıdır. Konut fiyatlarını daha doğrusu varlık fiyatlarındaki değişim

yönünü görebilmek için takip edilecek en iyi yöntemlerden birisi de endekslemedir

Ülkemizde konut fiyatlaması ve değişimi ile ilgili veri ne yazık ki henüz istenilen seviyede

değildir. Pazarın büyümesi ve buna paralel artan ilgi daha çok fiyat verisinin takip edilmesini

zorunlu kılmaktadır.

TCMB 2010 yılından beri ülkemiz de ki konut fiyatlarına yönelik iki endeks hazırlayarak

önemli bir boşluğu doldurmuştur. Bu endekslerden birincisi ’Türkiye Konut Fiyatları Endeksi’

diğeri ise ‘Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’dir.122

Konut fiyat ve değerlemesindeki en önemli sorunlardan biri de ‘homojen’ bir varlık

olmamasından dolayı benzer özellikleri gösteren konutların farklı semtlerde fiyatlarının çok

değişiklik gösterebilmesidir. Veya aynı semt içinde aynı sokakta bulunun bir konutun deniz

görmesi, güney yönünde olması, parka yakın olması gibi hususlar bile fiyatında önemli

121 Büyükduman, Ahmet, ’Bir Kent Efsanesi, Konut Balonu ’Scala Yayınevi, İstanbul. 2014.s.102

122 TCMB endeks hesaplarında konut değerleme raporlarını baz alarak daha gerçekçi bir fiyat tespit etmeye özen

göstermektedir.

[156]

sapmalara neden olabilmektedir. Bu nedenle TCMB Türkiye geneli için hesaplama yaparken

bu sapmaları azaltıcı bir yöntem uygulamaktadır.123

Bu bağlamda TCMB tarafından 29.Eylül.2015 tarihinde açıklanan konut fiyatları endeksini

incelediğimizde aşağıda ifade edilen sonuçlar ortaya çıkmaktadır124.

TKFE (2010=100), 2015 yılı Temmuz (Haziran-Temmuz-Ağustos) ayında bir önceki aya göre

yüzde 1,56 oranında artarak 190,76 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına

göre yüzde 18,76 oranında artan TKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 11,19 oranında

artmıştır. Metrekare başına konut değeri olarak hesaplanan birim fiyatlar 2014 yılı Temmuz

ayında 1429,62 TL/m2 iken 2015 yılı Temmuz ayında 1674,83 TL/m2 olarak gerçekleşmiştir.

Grafik 88. Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Birim Kullanım Fiyatı

Kaynak: TCMB

TKFE’nin nominal ve reel fiyat değişimleri de aşağıdaki grafikte verilmiştir. Nominal ve reel

fiyat eğilimi Kasım 2014 den bu yana yükseliş göstermiştir.125

123 TCMB fiyat sapmalarını azaltmak için ‘tabakalanmış ortanca fiyat’ yöntemini uygulamaktadır.

124 TCMB, ’Türkiye Konut Fiyat Endeksi’ 29 Eylül 2015-Konut Fiyat Endeksi üçer aylık dönemlerde hesaplanmakta olup en son

açıklanan endeks – Haziran, Temmuz, Ağustos 2015 dönemini kapsamaktadır.

125 Nominal Fiyat: İlgili varlığın belli dönem itibarı ile fiyat seviyesinde görülen değişimi ifade ederken, Reel Fiyat; nominal

fiyattan enflasyon oranının arındırılması sonucu ulaşılan değeri ifade etmektedir.

[157]

Grafik 89.Türkiye Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%)

Türkiye genelinde, 45 ilde son iki

yılda yapımı gerçekleşen konutların

değerleme raporları analiz edilerek

hesaplanan TYKFE (2010=100) 2015

yılı Temmuz ayında bir önceki aya

göre yüzde 1,35 oranında artarak

185,69 düzeyinde gerçekleşmiştir.

Endeks bir önceki yılın aynı ayına

göre yüzde 17,30 oranında, reel

olarak ise yüzde 9,82 oranında artmıştır.

Grafik 90. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi

(2010=100)

TYKFE de gözden kaçmaması

gereken önemli bir nokta ise Ocak

2013 den beri ilk kez Ocak 2015 de

fiyat artışlarında kısmi bir

gerileme görüldüğüdür, ancak

sonrasında endeks artış eğilimin

sürdürmüştür.

Kaynak: TCMB

Kaynak: TCMB

[158]

Grafik 91. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%)

Ülkemiz Konut Piyasası ve aynı

zamanda ekonomik bir gösterge

olarak üç büyük(İstanbul-Ankara-

İzmir) ilimizdeki fiyat değişimleri

dikkatle takip edilmelidir. Üç büyük

ilin konut fiyat endekslerindeki

gelişmeler değerlendirildiğinde,

2015 yılı Temmuz ayında bir önceki

aya göre İstanbul, Ankara ve

İzmir’de sırasıyla yüzde 1,81, yüzde

1,02 ve yüzde 2,96 oranlarında artış

görülmüştür. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise İstanbul, Ankara ve İzmir’de

sırasıyla yüzde 26,60, 11,79 ve 17,88 oranlarında artış göstermiştir.

Grafik 92. Üç Büyük İl Konut Fiyat Endeksi

(2010=100)

Üç büyük ilin yeni konutlar fiyat

endeksleri değerlendirildiğinde,

2015 yılı Temmuz ayında bir

önceki aya göre, İstanbul, Ankara

ve İzmir’de sırasıyla yüzde 1,66

yüzde 2,05 ve yüzde 3,26

oranlarında artış görülmüştür.

Endeks değerleri bir önceki yılın

aynı ayına göre ise İstanbul,

Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde

24,44, 14,35 ve 21,75 oranlarında

artış göstermiştir.

Kaynak: TCMB

Kaynak: TCMB

[159]

Grafik 93. Üç Büyük İl Yeni Konut Fiyat Endeksi

(2010=100)

Gerek Konut Fiyat gerekse Yeni

Konut Fiyat Endekslerinde

İstanbul da ki fiyat artışı dikkat

çekici olup, İstanbul’u İzmir ve

Ankara takip etmektedir. Üç

büyük ildeki en az artış eğilimi

Ankara da görülmüştür.

TKFE ile ilgili bölgesel gelişmeleri

incelediğimizde ise aşağıdaki

sonuçlar ortaya çıkmaktadır.

Bölgesel bazlı farklılıkların tespiti

ve buna göre yatırım ile diğer

yönetsel kararların verilmesi adına oldukça önemlidir.

Grafik 94. TKFE ve Bölgesel Gelişmeler

Kaynak: TCMB

[160]

2015 yılı Temmuz ayına ilişkin 26 düzey126 bazındaki konut fiyat endekslerinin yıllık yüzde

değişimleri yukarıda verilmektedir. TKFE’deki en yüksek yıllık değişimin gerçekleştiği

düzeyler yüzde 26,60 ile TR10 (İstanbul), yüzde 25,85 ile TR22 (Balıkesir ve Çanakkale) ve

yüzde 24,74 ile TR32 (Aydın, Denizli ve Muğla) olurken, en düşük yıllık değişimin gerçekleştiği

düzey yüzde 3,97 ile TRC1 (Kilis, Adıyaman ve Gaziantep) ve yüzde 4,56 ile TRA2 (Ağrı,

Ardahan, Kars ve Iğdır) olmuştur.

4.3.1.Türkiye’deki Konut Fiyatlarının Analizi

Diğer tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi ‘belli bir zamandaki tek bir varlık fiyatına’ bakıp çok

yükseldiğini veya düştüğünü söylemek iyi bir analiz yöntemi olmayacaktır. Fiyatlar, benzer

fiyat ve/veya içinde bulunulan şartlara göre oluşur. Fiyat oluşurken de buraya kadar

yaptığımız çalışmada yer alan pek çok değişkenden etkilendiği aşikârdır.

Son bir kaç yıldır tüm dünyada ‘konut’ fiyatlarından buğday fiyatlarına, petrol fiyatlarına,

altın ve hisse senedi fiyatına kadar pek çok varlık üzerinde ‘balon veya şişme’ terimi sıklıkla

kullanılmıştır. Fiyat anlamında durumun tersi de söz konusudur. Bazı varlıklar için ‘aşırı

düşük fiyatlı’ veya ‘ucuz’ da denebilmektedir. Aslında (önceki bölümlerde de dile getirmeye

çalıştığımız olgu) zaman ve beklentiye göre varlık fiyatlarında ‘normal’ kavramı

değişebilmektedir. Bunun en tipik örneklerinden birisi ham petrol fiyatlarıdır. Bir kaç yıl önce

100 ABD Dolarının üstünde olan fiyatlar normal kabul edilirken bu gün 40 -50 ABD Doları

seviyeleri olağan kabul edilebilmektedir.

Daha yalın bir anlatım ile Türkiye ve İstanbul özelinde konut fiyatlarında ‘balon’ olup

olmadığını daha doğru yorumlamak için konut sektöründeki arz ve talep yapısının temel

dinamiklerine bir kez daha bakmak gerekmektedir.

126 Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2010=100) konut kredisi kullandıran bankalardan, satışa konu olan konutlar için kredi

kullandırma aşamasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri esas alınarak, tabakalanmış ortanca fiyat

yöntemiyle hesaplanmaktadır. Türkiye geneli için oluşturulan endeks, ayrıca İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması Düzey 2

kırılımında da sunulmaktadır. İlgili verilere ve endekse ilişkin yöntemsel açıklama metnine http://www.tcmb.gov.tr İnternet

adresinde “Veriler/Dönemsel Veriler/Konut Fiyat Endeksi” başlığı altından ulaşılabilir.

[161]

İnşaat ve özelinde konut piyasasında fiyatlar, arzın talebe gecikmeli olarak tepki vermesi ile

dalgalı bir seyir izler. Bu nedenle konut piyasasında fiyatları etkileyen dengesizlikler (şoklar)

daha çok talep kaynaklıdır. Talepte artış ve azalış yönü ile ilgili de şunlar söylenebilir127 ;

Artan talep taşınmaz fiyatı ile kira değerini yükselteceğinden kar elde potansiyelini

artıracaktır. Bu durumda yatırımcıların konuta olan ilgisini artıracaktır.

Talep artışı arzı henüz artmayan konut sektöründeki doluluk oranlarını artıracaktır.

Doluluk oranlarının artması da kira ve satış fiyatlarını yükseltecektir.

Arzın talebe sonradan uymaya başlaması ile doluluk oranlarında azalmalar meydana

gelecektir.

Konut arzının artmasıyla boşluk oranları da artar bu durumun yansıması kira ve satış

fiyatlarında kademeli azalmaya yol açar. Aslında bu durumda nominal fiyatların

düştüğü söylenemez, ancak kiralık konutların pazarda kalma süresi artacağından kira

gelirlerinde ödemesiz dönemler oluşur (kira için boş kalıp bekleyen konutların

sahibine hem alternatif hem de sabit gider maliyeti olduğu unutulmamalıdır) Satıcı

kredileri desteği ile de nominal fiyatların düşmesi de önlenmeye çalışılır.

Fiyat ve kiranın düşmesi ise karlılığı azaltacağından yeni yatırımcıların konut

sektörüne gelmesi azalacaktır.

Fiyat gerilemesinin diğer ekonomik varlıklarla birlikte olması durumunda talepteki

geri çekilme daha da hızlanacaktır.

Yukarıda ifade edilen değişkenler talebin artış hızı veya artış eğilimi üzerine oldukça etkili

görünmektedirler. Bir de talebin düşüş sürecini hızlandıracak etmenlere bakmak gereklidir.

Talepteki gerilemeye paralel olarak konutlardaki boş kalma süresi ve oranı

artmaktadır128.

Boşluk oranlarının toplam içinde yükselme eğiliminde olması, kira ve satış fiyatlarında

geri çekilmelere neden olur.

Düşük kira ve satış fiyatları belli bir noktaya ulaştıktan sonra talep tekrar uyarılarak

piyasada yeni bir denge ve buna bağlı fiyat oluşur.

127 Büyükduman. Ahmet’a.g.e.s.87-88 ile McKenzie.D,Richard.J,Betts.M,’Essential of Real Estate Economics’ 5th Publishing,

Thomas S.West,2006.s.95-97

128 Boşluk Oranı ve Boş Kalma Süresi: taşınmazın kira veya satış amacıyla pazara arz edilmesini takiben bekleme süresidir.

[162]

Konut piyasasında oluşacak yeni denge fiyatının bir önceki denge fiyatına göre nerede

oluşacağı içinde bulunulan ekonomik şartlar, ekonomik ve sosyal beklentiler gibi pek çok

unsura göre değişir. 2008 ABD Mortgage krizi gibi büyük çaplı ekonomik depresyonlarda

talebin uyarılması ve yeni piyasa fiyatının oluşması için belli bir zamanın geçmesi ve fiyatların

oldukça değer yitirmesi söz konusu olmuştur. Oysa Türkiye’de 2008-2009’da küresel krize

bağlı olarak yaşanan ekonomideki yavaşlama ve küçülme durumunda konut fiyatları aşağı

yönlü bir eğilim gösterseler de talebin toparlanması ve fiyatların tekrar piyasa normallerine

ulaşması çok kısa bir süre almıştır.

Finansal varlık olarak Konut Balonu kavramını önceki raporlarımızda da detaylı olarak analiz

edilmiştir.129Yukarıdaki bölümlerde yer alan gerek ekonomik gerekse sektörel analizlerimiz

Türk Konut sektöründe balonlaşmanın olmadığını teyit etmektedir.

Balon Kavramının teknik tanımını hatırlatmak gerekirse; Yale Üniversitesinden Prof. R.J.

Shiller130 (2013 Nobel Ekonomi Ödülü Sahibi) 17 Haziran 2014 tarihinde İstanbul’da yaptığı

sunumda reel fiyatların son beş yıl itibarı ile %100’e yakınlaşması veya üzerine çıkması

durumunda ‘fiyat balonundan’ söz edilebileceğini ifade etmiştir.

Bu doğrultuda TCMB tarafından açıklanan veriler göz önüne alındığında gerek Türkiye Konut

Fiyat Endeksinde, gerekse de Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksinde yer alan değerlerde aşırı

bir artıştan söz etmek mümkün görülmemektedir. Bölge ve bazı şehirler bazında fiyat artış

analizi yaptığımızda ise Türkiye genelinde fiyat balonu olmamasına karşın

balonlaşmaya(daha önce belirtiğimiz köpük kavramı) yakın bazı bölgelerin olduğunu

söyleyebilir. Öte yandan Karadeniz ve bazı Doğu Anadolu illerinde reel fiyat azalışı görülen

bölgelerin(Ocak 2010-2015 dönemine göre) reel olarak pozitif değerlere ulaşması dikkat

çekmektedir.

129 Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış, ’Emlak Konut GYO A.Ş’, Eylül 2014 ve Haziran 2015

130 R.J.Shiller Nobel ödülünü varlık fiyatları üzerine yaptığı çalışmalar nedeniyle almıştır.

[163]

Konut fiyatları analizimizde Shiller’in belirttiği ‘balon’ kavramının irdelenmesi amacı ile Ocak

2010 ile Ocak 2015 tarihlerindeki reel fiyat artışları da incelenmiştir. Bununla birlikte 2010 Yılı

baz alınarak Konut Fiyat Endeksinin açıklandığı Temmuz 2015 dönemine kadar ki geçen

sürede analize dahil edilmiştir.

Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları Ocak 2010 ile Ocak 2015 arasında, reel

olarak %18.82 artmıştır. Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış

oranı %27.83 olarak gerçekleşmiştir. İlgili rakamlar ‘varlık balonu’ kavramından

oldukça uzaktır.

Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi ise ortalama konut fiyat artışı oranından daha az

artmıştır. Artış oranı 5 yıllık süreçte % 15,71 olmuştur Ocak 2010 ile Temmuz 2015

tarihleri arasında ise reel artış oranı ise %24.44 olarak gerçekleşirken Mart 2015 söz

konusu rakamın %27 olduğu unutulmamalıdır. Mart 2015’e göre reel fiyat artışları

azalmıştır. TYKFE’nin reel anlamda fiyatında yaşanan gerilemenin başlıca nedeni

olarak arzın fiyatı artırırken daha temkinli davranması ve talebin seçici olması ilk akla

gelen nedenlerdir. Kaldı ki aynı dönemde döviz artışına bağlı maliyet artışları da söz

konusu olup bunların önemli bir kısmı yükleniciler tarafından karşılanmış gibi

görülmektedir.

Türkiye’nin en önemli konut ve gayrimenkul pazarı olan İstanbul da ilgili dönemdeki 5

yıllık reel(Ocak2010-2015) fiyat artışı %42.05 olurken, Ocak 2010 ile Temmuz 2015

döneminde reel fiyat artışı %56,11 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran ile İstanbul reel

fiyat artışında Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini geride bırakmıştır.

İzmir ve Ankara’daki 5 yıllık reel (Ocak2010-2015) fiyat artışları sırasıyla %15,20 ve

%4,98 olmuştur. Üç büyük şehir içindeki en az reel artış Ankara da gerçekleşmiştir.

Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış oranı İzmir de %24,57

olurken Ankara da %9,88 olmuştur. Ankara geçen süre içinde de üç büyük şehir

açısından baktığımızda en az reel fiyat artışının yaşandığı yer olmaya devam etmiştir.

Gaziantep, Kilis, Adıyaman Bölgesi Türkiye genelinde son 5 yılda(Ocak2010-2015) en

fazla reel fiyat artışı yaşanan yer olarak dikkat çekmektedir. Bu süre zarfında reel artış

%52,19 olmuştur. Ocak 2010 ile Mart 2015 reel fiyat artışı ise %53,49 düzeyinde

gerçekleşirken, Ocak 2010 ile Temmuz 2015 de artış hızı yavaşlayarak % 53,32’ye

gerilemiştir. Söz konusu dönemde İstanbul da ki fiyat artışı bu bölgeyi geçmiştir.

Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesindeki fiyat artışlarının kendine has özellikleri de

bulunmaktadır. Artışın ana etkenleri; yurtdışından gelen göç ile yabancı alışları ve

[164]

ticari hayatta gayrimenkul teminatlarının aktif olarak kullanılması olarak

gösterilebilir.

Van, Bitlis, Hakkâri Bölgesinde reel fiyat (Ocak2010-2015) artışları %-2,38 olarak

gerçekleşmiştir. Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemine bakıldığında ise negatif reel

fiyatlamada bir artış gözlenmiş (%-4,41) ancak Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde

ise fiyatlar toparlanarak uzunca bir süre sonra reel olarak artıya geçip %2,72 düzeyine

ulaşmıştır.

Artvin, Giresun, Ordu, Rize, Trabzon Bölgesindeki reel(Ocak2010-2015) fiyat artışları

%-3,56 olarak gerçekleşirken Ocak 2010 ile Mart 2015 arası reel fiyat artışlarında bir

iyileşme görülmüştür. (%-1,86).Bu bölgemizde de Ocak 2010 ile Temmuz 2015 yılları

arasında reel olarak fiyat artışı yaşayarak %3.88 düzeyinde artıya geçmiştir.

Konya, Karaman Bölgesi ise Türkiye ortalamalarına yakın seyretmeye devam etmekte

olup reel artış oranı(Ocak2010-2015) %17,92 olarak gerçekleşmiş, Ocak 2010-

Temmuz 2015 döneminde ise söz konusu oran %28,66 olmuştur.

[165]

Tablo 25. Türkiye’deki Konut Fiyatları Değişimi-Nominal/Reel

(2010-2015)131

Bölge/Şehir

Başlangıç

Fiyat

Endeksi

(2010=100)

Ocak 2015

Fiyat

Endeksi

(%)

Temmuz

2015 Fiyat

Endeksi

(%)

Ocak 2010-

Ocak 2015 5

Yıllık

Nominal

Fiyat Artışı

(%)

0cak 2010

Ocak 2015-

5 Yıllık Reel

Fiyat Artışı

(%)

Ocak2010

Temmuz

2015 Reel

Fiyat

Artışı

2015/7

(%)

Türkiye Konut Fiyat Endeksi

(Türkiye Geneli)

100 172,19 190,76

72.19 18,82 27,83

Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi

(Türkiye Geneli)

100 167,68 185,69

67.68 15,71 24,44

İstanbul 100 205,86 232,95 105.86 42,05 56,11

İzmir 100 166,95 185,89 66.95 15.20 24,57

Ankara 100 152,13 163,97 52.13 4,98 9,88

G.Antep/Kilis/Adıyaman 100 220,54 227,30 120.54 52,19 52,32

Van/Bitlis/Hakkâri 100 141,46 153,29 41.46 -2,38 2,72

Artvin/Giresun/Ordu/Rize/Trabzon 100 139,74 149,83 39.74 -3.56 3,88

Konya/Karaman 100 170,89 192.00 70.89 17,92 28.66

Kaynak: TCMB Verilerinden Hesaplanmıştır.

Raporumuzun diğer bölümlerinde detaylı anlattığımız bazı hususları değerlendirdiğimizde

‘konut fiyatları’ ile ilgili daha sağlıklı bir analiz yapmış olacağız.

Ülkemizdeki verilerle dünya konut fiyat istatistiklerini karşılaştırdığımızda ise, gerek Türkiye

gerekse İstanbul da ki fiyat artışlarının dünya ortalamasının altında olduğu gözden

kaçmamalıdır. Reel fiyat anlamında bu eğilimin sürmesi beklenebilir.

131 Reel Fiyat değişimi; ilgili dönemin enflasyonundan arındırılmış fiyat artışını/azalışını göstermektedir. Enflasyon değerleri

http://www3.tcmb.gov.tr/enflasyoncalc/enflasyon_anayeni.php sitesinden sağlanmış olup Ocak 2010-Temmuz 2015

tarihleri arası baz alınmıştır.

http://www3.tcmb.gov.tr/enflasyoncalc/enflasyon_anayeni.php

[166]

Grafik 95. Küresel Konut Endeksi-Türkiye ve İstanbul Konut Endeksleri Karşılaştırması132

Kaynak: IMF, TÜİK, Reidin ve Halk Yatırım

Konut fiyatları açısından diğer önemli bir noktada ‘konut amortismanı’ diyebileceğimiz konut

alımı için yatırılan paranın ne kadar sürede geri döneceğidir. Hem Türkiye hem de İstanbul

için geri dönüş süresi yaklaşık 17 yıllık kira bedelidir. Aşağıdaki grafikten de görüleceği üzere

geri dönüş süresi açısından 2006 yılı seviyelerinde ki rakamlara yakın bir seviyede

bulunulmaktadır.

Grafik 96. Türkiye Konut Fiyat/Kira Oranı133

Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım

132 Grafik; Halk Yatırım,’ Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü-23,03.15’ adlı çalışmasından alınmıştır. S.2


[167]

Dünyadaki fiyat/kira oranlarına baktığımızda ise; Türkiye ve İstanbul’un fiyat/kira oranları

OECD ülkeleri, Euro Bölgesi ülkeleri, ABD ve İngiltere den daha düşük düzeyde

bulunmaktadır.

Grafik 97. Türkiye ve Seçilmiş Ülke-Bölge Konut Fiyat/Kira Oranları134


Ülkemizdeki konut fiyatlarına etki eden unsurlardan bir diğeri ise; stok-satış ilişkisidir. Arz

yönlü stokların büyümesi veya küçülmesi, talep yönlüde alımın ertelenmesi veya

hızlandırılması fiyatlar üzerinde belirleyici olabilmektedir. Yapı ruhsatları potansiyel stok

oluşturma verileri olduğundan satışlarla ilişkisi arz-talep dengesi adına bir fikir verecektir.

Öte yandan inşaat sektörünün yapısal bir özelliği olan arzın talepten sonra gelmesi ve bir

anda bitememesi gibi özel durumların olduğu da unutulmamalıdır.

134 A.g.e s.3

[168]

Stoklarla ilgili diğer bir göstergede ‘stok erime’ hızlarıdır. Konut stoklarının hangi oranda

eridiğinin ifade edildiği oranın yüksek olması satışlar ve sektörün buna bağlı sorunlarının az

olduğunun göstergesidir.

Grafik 98. Türkiye ve İstanbul Stok Erime Hızları

(01-2010 ile 01-2015)135


Gayrimenkul fiyatları üzerine etki eden diğer unsurlar ise; gerek şehir, bölge, gerekse şehrin

farklı segmentleri (semtleri) bazından fiyat artış oranları ile değişimi oldukça farklı

karakterler sergileyebilmektedir. Konut ve taşınmaz değerlemesi yaparken objektif ve alıcının

tercihlerinden kaynaklı pek çok subjektif unsur devreye girmektedir136. (Merkeze yakınlık,

yakınlarında hastane, park olması, ulaşım kolaylığı, manzara, yeni veya eski bina olması gibi)

Taşınmaz değerlemesinde arazi ve yapılan projelerin gelişimde önemli ölçüde fiyat artışı

sağlayabilmektedir. Örneğin metro ve benzeri alt yapı yatırımları da hem değerlemeyi hem de

fiyatları oldukça farklılaştırabilmektedir 137 . Dolayısıyla bölgesel veya semt bazlı fiyat

135 A.g.e s.6

136 Alp.A,Yılmaz.U’Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi’ İMKB Yayını.Haziran 2017.s.178-193

137 Türeoğlu,Ergun,’Konut Finansmanı Sisteminde Gayrimenkul Değerlemesi’SPK Yayınları No:211.s.65-150

[169]

artışlarında genel artış oranı üzerinde artışlar görünmekte olup sadece bu bölgeler baz

alındığında, ’balon’ etkisi varmış gibi bir etki yaratmaktadır.

Yasal bağlamda yeni hayata geçen Türk Ticaret Kanunu ile yeni Tüketici Kanunu Arzı ve talebi

yönlendiren aktörler için önemli düzenlemeler getirerek talep yanlı korumayı artırmakta bu

da inşaatçı firmaların daha akılcı modeller oluşturarak etkin çalışmaları için zorlayıcı bir

unsur olmuştur.

Yaptığımız analizlerde görülen Türk Konut Piyasasında ‘balon’ olmadığıdır. Ancak bölgesel

farklılıkların ve özel taleplere bağlı fiyat sapmalarının görülebileceği unutulmamalıdır. Türk

konut piyasası giderek daha rasyonelleşen aktörleri ile arz-talep dengesini oluşturma

esnekliğine sahiptir. Geçtiğimiz yıllarda 2001 ve 2008 de yaşanan içsel ve dışsal şoklarda bu

elastikiyeti göstermeyi bilmiştir.

4.4. İstanbul Gayrimenkul Piyasası

Türkiye’deki en önemli gayrimenkul pazarı olarak İstanbul karşımıza çıkmaktadır. İstanbul’un

uluslararası gayrimenkul piyasasında parlayan bir yıldız olmasını tetikleyen etmenleri kısaca

şöyle özetleyebiliriz.

I. Coğrafi Unsurlar;

Türkiye coğrafi olarak dünyanın merkez noktasında bulunmaktadır. Özellikle lojistik

bakımdan çok önemli bir aktarma merkezi olup aynı zamanda dünya ekonomisi için kavşak

noktasındaki ulaşım ağlarının kesiştiği bir noktadadır. Türkiye’nin yukarda sayılan coğrafi

üstünlüklerinin en yoğun olduğu yer ise; kıtaların kesişim noktası olan İstanbul’dur. Coğrafi

olarak çok özel bir konuma sahip olarak iki kıtada yer almış en büyük şehirdir. İstanbul da

yerleşimin (yaklaşık) %65’lik kısmı Avrupa, %35’lik kısmı ise Asya kıtasında yer almakta olup

Avrupa yakasında 25, Asya yakasında 14 ilçesi bulunmaktadır.

[170]

Grafik 99. Türkiye ve İstanbul’un Coğrafi Konumu

Kaynak: The Real Estate Sector İn Turkey, Deloit 2013

II. Alt Yapı Projeleri(Mega Projeler)

Tüm ülkede geçerli olmakla birlikte özellikle İstanbul bölgesi ile yakın çevresinde çok önemli

alt yapı projelerinin yapılıyor olması hem inşaat sektörü hem de konut sektörü için büyük

avantajlar sağlamaktadır. Bu sektörlerin ulaşım, sosyal amaçlı projeler ve ekonomik bir çevre

ile şekilleniyor olması şehri cazibe merkezi haline getirmektedir.

Grafik 100. İstanbul ve Yakın Çevresinde Yapılan Mega Projeler

Kaynak: www.megaprojeleristanbul.com

[171]

İstanbul ve yakın çevresinde yapılan/planlanan projelerden en çok dikkat çekenler ise

aşağıda büyüklükleri ile birlikte ifade edilmiştir.

Tablo 26. İstanbul da Yapılan Bazı Projelerin Büyüklükleri

Kaynak: www.megaprojeleristanbul.com

III. Demografik Özellikler

Türkiye nüfusunun %18,5’inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 377 bin 18 kişi ile en çok

nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 64,71'i (9.303.356) Avrupa

Yakası; % 35,29'u da (5.073.643) Anadolu Yakasında bulunur, oldukça dinamik bir nüfus

yapısına sahiptir. Bununla birlikte iç ve dış göçte almaktadır.

IV. Ekonomik Özellikler

Ülke ekonomisi açısından bakıldığında ise İstanbul’un ekonomik ölçeği daha iyi

anlaşılmaktadır. İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyinde

bulunmakta olup, her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40 düzeyinde bulunurken, ihracatı

Türkiye toplamının yüzde 46'sın ithalatın ise yüzde 40'ını oluşturmaktadır138.

138 http://www.ibb.gov.tr/sites/ks/tr-TR/0-Istanbul-Tanitim/konum/Pages/Ekonomi.aspx s.1

http://www.ibb.gov.tr/sites/ks/tr-TR/0-Istanbul-Tanitim/konum/Pages/Ekonomi.aspx

[172]

V. Tarihi Özellikler

İstanbul tam anlamı ile medeniyetlerin kesiştiği ve birçok uygarlığa ev sahipliği yapmış olan

tarihi bir şehirdir. Kadim İstanbul, hem tarihi, hem de modern bir şehirdir. Yenikapı

Theodosius Limanı kazılarıyla gün ışığına çıkarılan Neolitik Çağ yerleşimiyle, kentin tarihinin,

8500 yıl geriye uzandığı anlaşılmıştır 139 . İstanbul, Roma, Bizans ve Osmanlı

İmparatorluklarına başkentlik yapmıştır. Tarih boyunca, dini, kültürel, ekonomik ve ticari bir

merkez olma özelliğini korumuştur.

VI. Turizm Özellikleri

İstanbul Açıkhava müzesini andıran bir şehir olması ile dünyadaki iki kıta üzerine kurulmuş

bir şehir olarak yılda on milyon üzerinde ziyaretçi gelmektedir.2014 yılında toplam turist

sayısı 11.842.983 kişi olmuştur140. Turizm açısından gün geçtikçe artan bir ilgi merkezi

olmaktadır. Telegraph Gazetesi141, ’Dünyanın en güzel şehirleri’ arasında İstanbul’u da

belirtmiştir. Turizm sektörünün canlı olmasına paralel olarak otel, eğlence ve alışveriş

merkezi gibi ticari gayrimenkul faaliyetlerinin artması da inşaat sektörüne hareket

getirmiştir.

VII. Ticaret-Finans Merkezi

İstanbul binlerce yıldır ticaret merkezî olma özelliğini korumakla birlikte son yıllarda

yapılmakta olan düzenlemeler ve altyapı çalışmaları ile birlikte uluslararası finans merkezi

olma yolunda önemli adımlar atmıştır. Global Financial Cities Index142 tarafından yapılan

değerlemede dünyanın en hızlı gelişen finansal on şehrinden biri İstanbul olmuştur.

139 http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr

140 http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr/tr/turizm-istatistik

141 http://www.ntvpara.com/foto-galeri/dunyanin-en-guzel-sehirleri

142 The Global Financial Centres Index 17 March 2015

http://www.longfinance.net/images/GFCI17_23March2015.pdf

[173]

Tablo 27. Küresel Olarak En Hızlı Büyüyen On Finansal Merkezi

(Gelişmekte Olan Ülkeler Arasında)

Kaynak: www.weforum.org

VIII. Diğer Özellikler

Karşılılık yasası çıkmasını takip eden süreçte, pek çok yabancının İstanbul da taşınmaz

alması,

Kentleşme olgusuna bağlı olarak değişen talep yapısına uygun farklı konut ve diğer

taşınmaz üretiminin bulunması (1+1 ile 2+1 ve daha küçük konutlar, AVM ve otel gibi)

İstanbul’da yürütülen kentsel dönüşüm projeleri de hem arz hem de talep yanlı

canlılığı artıcı bir unsur olarak görülmektedir.

Büyüyen öğrenci nüfusunun yarattığı dinamik bir ekonomik yapı ve buna bağlı konut

ve ticari bina ihtiyacı

Küresel ulaşım kolaylığının sağladığı ticari ve konaklama avantajları olarak ifade

edilebilir.

İstanbul’da sadece konut değil ticari gayrimenkul ve buna bağlı yatırımlarında yoğun

olarak ilgi çekmesi özellikle yabancı yatırımcılarında gelmesi ile daha da hızlanmıştır.

Aslında son 5 yıldır artan bir yabancı ilgisinin en önemli nedenlerinden birisi

uluslararası piyasalarla İstanbul mukayese edildiğinde sağladığı fiyat avantajıdır.

1 • Riyad

2 • İstanbul

3 • Johennesburg

4 • Seul

5 • Kazablanka

6 • Panama

7 • Doha

8 • Kuala lumpur

9 • Bangkok

10 • Almaata

[174]

Grafik 101. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerin Reel Konut Fiyatları143

Kaynak: TÜİK, Reidin, ONS, Bloomberg

TÜİK verilerine göre İstanbul da konut satışlarında canlılık devam etmektedir. Söz konusu

canlılıkta önemli derecede yabancı yatırımcı payı da bulunmaktadır. Tapu Kadastro Genel

Müdürlüğü verilerine göre 2014 yılında toplam 5.580 konut İstanbul da yabancılara

satılırken,2015 yılı ilk sekiz aylık döneminde bu sayı 4.472’e ulaşmıştır.2014 yılı toplamında

ise İstanbul da ki konut satışı 225.454 adet olarak gerçekleşirken 2015 yılı ilk sekiz aylık

döneminde ise 158.628 adet konut satılmıştır.


[175]

Grafik 102. İstanbul’da Konut Satış Sayıları

Kaynak: TÜİK

Türkiye ve İstanbul özelinde yabancı yatırım ve değerleme raporları da büyüme ve gelişmeyi

destekleyen sonuçları ifade etmektedirler. Pwc ve ULI tarafından yayınlanan raporda İstanbul

28 Avrupa şehri içinde yatırım yapılabilirlik ve gelişim anlamın da yirminci sırada yer almıştır.

Söz konusu raporda yer alan bir anket çalışmasında 8 Trilyon ABD Doları fon yöneten 231

yatırımcı 2015 yılı içinde tüm dünyada gayrimenkul yatırımları için ayırdıkları fon miktarını 80

Milyar ABD Doları daha artırabileceklerini ifade etmiştir144.

144Pwc and ULI’ Emerging Trends in Real Estate, Europe,2015’ S.20,29,40

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

Toplam İlk El Satışlar 2. El Satışlar

158 628

72 122 86 506

225 454

102 936

122 518

234 789

103 853

130 936

2015/8 İstanbul 2014 İstanbul 2013 İstanbul

[176]

Tablo 28. Avrupa Şehirleri Gayrimenkul Yatırım Yapılabilirlik ve Gelişme Potansiyeli

Kaynak: Emerging Trends in Real Estate 29 Europe 2015 s:29

2014 yılında aynı kuruluş tarafından yayınlanan raporda İstanbul tüm kriterler açısından

yedinci sırada yer almaktaydı. Bu sene yirminci sırada kendisine yer bulmuş olmasının nedeni

ise; 2014 yılında Avrupa gayrimenkul pazarında yaşanan gerileme sürecinden etkilenen

şehirlerin, 2015 sonuçlarına bakıldığında kendilerine çok daha üst sıralarda yer bulmasıdır.

Bu bağlamda; en iyi yatırım pazarları Listesi’nde Atina 23 sıra, Amsterdam 17 sıra ve Lizbon 17

sıra yükselerek, emlak alanında sundukları yatırım fırsatların öne çıktığı görülmektedir.

Bunun başlıca nedeni ise kötü durumda olan bazı AB ülkelerinin (İspanya, Portekiz ve İtalya

gibi) göreceli olarak toparlanmaları ve çok düşen gayrimenkul fiyatlarının yabancı yatırımcı

tarafından cazip görülmesi olarak özetlenebilir145.

İstanbul’daki ticari hayatın canlılığı ve buna bağlı ilginin artması şehrin cazibesini de

artırmaktadır. JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da

145 Pwc and ULI’ Emerging Trends in Real Estate, Europe,2015’ s.40-45

[177]

Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar

konumundadır. İstanbul’un modern alışveriş merkezi stokundan, kentin simgelerinden ve

avantajlı nüfus yapısından etkilenen ve İstanbul’u Avrupa pazarına açılan kapı olarak gören

perakendecilerin sayısı her geçen gün artmaktadır146.

Aynı Kuruluşun yaptığı diğer bir araştırmada ise147; JLL tarafından gerçekleştirilen “The

Business of Cities 2015” çalışmasına göre, İstanbul 2010 yılından bu yana kaydettiği gelişimle

dünyada ilk sırada yer almaktadır. Şehirlerin gelişimini ortaya koyan 6 farklı endeksi

kapsayan verilere göre, İstanbul’u takip eden şehirler Moskova, Bombay, Seul ve Dubai olarak

ifade edilmiştir. Şehirlerin performansını gösteren sıralamada ise ilk sırada New York yer

alırken, Ho Chi Minh, Nairobi ve Delhi gibi gelişmekte olan şehirlerin girişimciliğin yeni

merkezleri olabileceklerine de dikkat çekilmiştir.

Çalışmaya göre, 2010 yılından bu yana dünyanın en çok gelişen şehri İstanbul olarak

görülmektedir. Listede ilk sırada yer alan İstanbul’u, Moskova (Rusya), Bombay (Hindistan),

Seul (Güney Kore) ve Dubai (Birleşik Arap Emirlikleri) takip etmektedir. Finansal servislerden

şehir imajına dek birçok farklı başlıkta değerlendirilen şehirler içinde, İstanbul en çok gelişim

kaydeden şehir olmuştur. Araştırmada İstanbul için, “Finansal servislerin tedarikçisi olarak

konumunu daha da güçlendirdiği, ölçeği ve ulaşım olanakları sayesinde, etrafındaki orta

büyüklükteki şehirlerle süregelen bir birleşme içinde olduğu görülüyor” ifadelerine de yer

verilmiştir.

146 JLL,’Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor’ Türkiye Ticari G.Menkul Pazarı Görünümü, Şubat 2015. S.7

147 http://www.jll.com.tr/turkey/tr-tr/haberler/56/istanbul-son-5-yilda-dunyanin-en-cok-gelisen-sehri

http://www.jll.com.tr/turkey/tr-tr/haberler/56/istanbul-son-5-yilda-dunyanin-en-cok-gelisen-sehri

[178]

Tablo 29. 2010 Yılından Bu Yana Gelişen Şehirler

Kaynak: www.jll.com.tr/turkey

İstanbul sadece kıtaların buluştuğu tarihi bir şehir olarak kalmamakta aynı zamanda modern

yapısıyla kendine has karakteri olan bir dünya şehridir.

[179]

4.5.Sonuç ve Değerlendirme

Gayrimenkul ve özelinde konut fiyatlarına etki eden pek çok etmen bulunmaktadır.

Çalışmamızda küresel sistemik riskler olarak, dünya ekonomisinde yaşanan gelişmeler ve bu

gelişmelerin Türk Ekonomisine etkileri incelenmiştir. Sonrasında dünyadaki gayrimenkul

sektörünün önemli değişkenleri analiz edilmiştir. Ardından Türk Konut Sektörü ve Fiyat

dinamikleri incelenmiştir.

Varlık fiyatları gerek küresel gerekse içinde bulunulan ülkeye has her türlü ekonomik

gelişmeler olmak üzere pek çok farklı değişkenden etkilenmektedir. Ancak her ekonomi kendi

zaman dilimindeki şart ve beklentilere göre analiz edilmelidir. Aynı ülkede farklı zamanlarda

benzer özellikler taşıyan dalgalanmaların bile ayrı sebep ve sonuçları olduğu

unutulmamalıdır.

4.5.1.Global Bakış

Dünya ekonomisine yönelik yaptığımız analizde iki farklı dönem dikkat çekmektedir. Birincisi

2008 küresel krizi öncesi dönemdir. Bu dönemde batı ekonomileri daha çok hizmetler

sektörüne kaymış, reel sektör üretimlerini Uzakdoğu, Asya ve kısmen Afrika’daki ülkeler

aracılığı ile gerçekleştirmişlerdir. Söz konusu bölgelerde yapılan üretim gelişmiş ülke

ekonomilerini büyütmüştür.

İkinci Dönem olarak; 2008 küresel krizinin çıkışında uzun vadeli konut kredilerinin (ki bu tip

kredilerin önemli bir bölümünün geri ödenmeme riski bulunmasına rağmen) menkul

kıymetleştirilip (özellikle türev ürünler halinde) dünyanın farklı yerlerindeki finansal kurumlar

ve yatırımcılar tarafından alınması büyük rol oynamıştır. Konut teminatlı bu tip ürünler, çoğu

tüketiciye kolaylıkla verildiği için konut fiyatlarında kriz öncesi çok hızlı yükselişler olmuştur.

Konut fiyatlarının arttığını gören yatırımcılar ve ucuz kaynak maliyeti sayesinde konut ihtiyacı

olan kişilerin talebi fiyatları arttırarak bir ‘balon’ oluşmasına neden olmuştur. Daha sonra

faizlerde yaşanan yükselişler ve fiyatların da doygunluğa ulaşması ile azalan talep, riski

yüksek olan kredi sahiplerinin de kredi geri ödememesi ile birleşince, konut fiyatlarında ve

bunlara bağlı çıkarılan menkul kıymetlerde çok hızlı düşüşlere neden olmuştur.

ABD dışından bu tip varlıklara yatırım yapan finans kurumu ve yatırımcılarda da düşüşten

zarar görerek kendi ülkelerinde de bu tip bir gelişme olma olasılığına karşı oradaki varlıklarını

satma yolunu seçmiş bu da domino etkisi yaratarak krizin bir anda küreselleşmesine

sebebiyet vermiştir.

[180]

Krizin küreselleşmesi ve pek çok sektörü etkilemesi sonucu ekonomiye ciddi bir ‘kamu’

müdahalesi yaşanmıştır. Burada en etkin görevi ise merkez bankaları almıştır. Fakat her

ülkenin farklı politikalar uygulamasına paralel olarak ekonomik anlamda istenilen sonuçlara

tam anlamıyla ulaşılamamıştır.

Batı ekonomileri 2014 yılı itibarı ile ayrışmaya başlamışlardır. ABD Ekonomisi krizin yaralarını

önemli ölçüde sarmış görünmektedir. Bunun bir sonucu olarak parasal genişleme sürecinin

de sonuna gelinmiştir. Diğer ekonomiler ve varlık fiyatları için ise asıl kritik nokta, faiz artışına

ne zaman gidileceği ve buna farklı ülke ekonomilerin nasıl tepki vereceğidir.

AB Ekonomileri ise hala krizi çözmüş olmayıp özellikle güney kanadı ülkeleri zayıf bir tablo

ortaya koymaktadırlar. Kuzey kanadı ülkeleri ise daha iyi bir ekonomik performans

sergilemektedirler.

Gelişmekte olan ülkelere baktığımızda ise global krizde daha az yara alarak çok çabuk bir

şekilde toplandıkları görülmektedir. Başta Çin, Hindistan, Rusya, Türkiye gibi ülkeler 2009

yılında ekonomik açıdan rahatsızlık yaşasalar da 2009 sonrası çok hızlı bir toparlanma

sürecine girerek gerek üretim gerekse büyüme anlamında dünyanın itici gücü olmuşlardır.

Ancak gelişmekte olan ülke ekonomileri de dünya büyümesindeki yavaşlama ve kendi

aldıkları önlemler neticesinde (ekonomik kırılganlıklarını azaltıp olası faiz artışı ve döviz

çıkışına karşı alınan önlemler) daha kontrollü bir ekonomik anlayışa geçmişlerdir.

4.5.2. Türk Ekonomisi ve Konut Pazarına Bakış

Türk ekonomisi 2001 krizinden sonra alınan çok ciddi önlemler ile gerek kamu idaresi gerekse

finansal kesime getirilen düzenlemeler sayesinde son 14 yılda oldukça etkileyici bir süreç

geçirmiştir. Hızla büyüyüp bu konuda Çin ekonomisinin ardından dünya ikinciliği konumu

yakalayan, istihdam artışı konusunda pek çok gelişmiş ülke ekonomisinin gıptayla baktığı,

hızlı gerileyen faizler sayesinde yatırım ve tüketim boyutunda ciddi değişikliğin yaşandığı,

sağlanan öngörülebilirliğin artması sonucu yabancı yatırımcıların da ilgisinin bir hayli artığı

bir dönem yaşanmıştır.

Türk ekonomisi de olası dış dalgalanmalardan kendisini korumak için 2013 yılından

başlayarak makro ihtiyati önlemeleri almaya başlamıştır. Bu önlemler sayesinde cari açık ve

döviz kırılganlığı önlenmeye çalışılmıştır. Zamanında alınan tedbirlerin varlık fiyatları

(özellikle de konut) üzerine de pozitif etkileri olmuştur. Söz konusu politikalarla ilgili olarak,

Moody’s yaptığı açıklama ile; ’Türkiye'nin parasal politikası ve birkaç makro ihtiyati tedbir

kısmen piyasayı emlak balonu riskine karşı korurken, teminatlı tahviller için güçlü yasal koşullar

yatırımcılar için kredi korumasında ek bir katman oluşturuyor’ demektedir.

[181]

2013 yılından itibaren sadece gelişmiş değil aynı zamanda gelişmekte olan ülkeleri de

büyüme sorunları derinden etkilemeye başlamıştır. Dünyadaki en önemli ekonomik sorun

olan ve giderek sosyal yansımaları da görünen ‘yeterli büyüyememe’ kendisini işsizlik artışı,

tüketimde azalma, yatırım isteksizliği ve finansal dalgalanmalar boyutuyla hissettirmektedir.

Türk ekonomisi pek çok ülkeye göre göreceli olarak iyi durumda olsa da işsizlik oranlarındaki

yükselme ve milli gelirin istenilen kadar artırılamamasına bağlı kişi başı gelirin aynı kalması

sorunu ile karşı karşıyadır. Ancak alınan önlemler ve dış konjonktürde enerji girdi fiyatlarının

hızla düşmesi, AB Merkez Bankasının yeni açıkladığı parasal genişleme paketi ve Fed’in dünya

ekonomisindeki büyüme sorununa paralel olarak faiz artışını erteleyebilecek olması, dinamik

Türk ekonomisinin daha iyiye gitmesi için gerekli zamanı verebilecektir.

Dünya ve Türk ekonomisi ile ilgili olarak; OECD Genel Sekreteri Angel Gurria148, ABD Merkez

Bankası (Fed) ile Çin'in ekonomik büyümesindeki yavaşlamaya ilişkin endişeleri olduğunu

belirterek, "Bununla birlikte, Türkiye ekonomisi bu yıl için yüzde 3, gelecek yıl için ise yüzde 4

büyüme kaydedilebileceğini ve Türk ekonomisinin toparlandığına vurgu yapmıştır

Dünyada krizden çıkış reçetesi olarak uygulanan Keynesyen politikaların en tipik sonucu

olarak görülen para arzının artırılıp parasal maliyetlerin (faizin) düşürülmesi politikaları

sadece bu konuda öncülük eden ABD, AB ve Japon ekonomilerini etkilemekle kalmamış, aynı

zamanda uluslararası fon hareketlerini ve varlık değerlerini de etkilemiştir.

Varlık fiyatları (geniş anlamı ile konut, değerli madenler, petrol ve diğer enerji kaynakları,

hisse senetleri, tarımsal ürünler, borçlanma araçları gibi) birçok finansallaşıp ekonomi için

değer taşıyan ürünü içermektedir. Dolayısıyla varlık fiyatlarında meydana gelecek her türlü

değişim ve dalgalanma ekonomi ile yatırımcıları etkilemektedir. Fiyat değişimlerinin bir diğer

etkisi de başta konut olmak üzere varlık fiyatlarının daha da dikkatli takip edilmesi gereğini

ortaya çıkarmaktadır.

2014 yılı son çeyreğinde ise küresel ekonomide emtia fiyatları ile ilgili önemli gelişmeler

yaşanmıştır. Küresel olarak büyük önem taşıyan ana enerji ve üretim girdisi olan petrol-doğal

gaz fiyatlarında sert gerilemeler görülmüştür. Bu durum petrol ihraç eden ülkeler için önemli

bir gelir kaybına yol açmıştır. Rusya, Venezuela gibi ülkelerde yerel para çok hızlı değer

kaybetmiş ve hızlı faiz artışları yapmak zorunda kalmıştır. Türk ekonomisi net enerji

ithalatçısı olduğundan girdi fiyatlarındaki azalışın ekonomiye pozitif etkisi olmaktadır. Temel

148 http://www.ntvpara.com/haberler/dis-haber/gurria-turkiye-ekonomisi-toparlaniyor,4 Ekim 2015 s.1

http://www.ntvpara.com/haberler/dis-haber/gurria-turkiye-ekonomisi-toparlaniyor,4

[182]

girdi ve maliyet unsuru olan enerji ile ilgili geleceğe yönelik beklentiler de Türk ekonomisi

açısından kaynak yaratıcı bir imkânı sunmaktadır. Konuyla ilgili OPEC tarafından hazırlanan

bir raporda; gelecek 10 yıla ilişkin ortalama petrol varil fiyat beklentisinin 40 ile 76 ABD Doları

seviyesinde olması tahmin edilmektedir. Bu tip bir tasarrufun en somut etkisi kendisini cari

işlemeler açığındaki azalma olarak göstermektedir.

Ancak emtia fiyatlarındaki bu düşüşün uluslararası fon hareketleri ile varlık fiyatlarına negatif

etkileri olabileceği de unutulmamalıdır. Bunun temel çıkarımı ise; küresel büyümenin

yetersiz olmasının yarattığı talep eksikliği ve bununda yaratacağı üretim kaybı ile istihdamda

yaşanacak düşüşlerin olmasıdır.

Varlık fiyatları ekonominin en çok tartışılan konularından olmuştur. Ancak varlık fiyatlarında

pozitif bilimlerde yer aldığı üzere ‘kesin’ bir sonuca bağlı değer kavramı olduğunu söylemek

çok güçtür. Bunun nedeni de ‘değer ve fiyat’ kavramında yer alan davranışsal (insani) değer

yargılarının çokluğudur. İnsan davranışlarının tam bir matematiksek modeli olmadığı için her

varlık için her zaman geçerli bir teorik fiyat bulunması da mümkün olmamaktadır. Konut

fiyatlarındaki gelişmelerde buna en güzel örneklerden birisidir. Her ülkede hatta bazen aynı

ülkenin farklı bölgelerinde veya aynı şehrin yakın semt ve sokakları arasında bile farklı fiyatlar

oluşabilmektedir.

Konut fiyatlarına etki eden diğer bir unsur ise farklı gelir ve toplumsal özelliklerin karar

alıcılıların tercihlerini etkilemesidir. Konut varlığı aynı zamanda ‘homojen’ olmayan bir

varlıktır. Öte yandan konutun önemli bir özelliği de gözden kaçmamalıdır bu da ‘temel

barınma’ ihtiyacıdır. Doğal nüfus artışının getirdiği yeni konut ihtiyacı ile giderek küçülen ve

bireyselleşen aile yapısının ülkemizde talebi diri tutması beklenmelidir.

Konut fiyatları ile değerlendirmelerin uzun dönemli veriler ile yapılması daha sağlıklı olmasını

sağlayacaktır. Konut fiyat değişimleri ile ilgili verilerin resmi olarak TCMB tarafından

oluşturulup açıklanmasına 2010 yılında başlanmıştır. İnşaat sektörü, yapı izinleri ve ruhsatları

ile ilgili veriler göz önüne alındığında bu tip verilerin nispeten daha uzun bir süredir TÜİK

tarafından sağlandığı görülebilir.

Bundan önceki raporlarımız ve yeni raporumuzda yaptığımız analiz ışığında Türk Konut

Piyasasında ‘fiyat balonu’ yoktur. Son verilere göre fiyat artışı makul bir eğilimde devam

etmekte olup hesaplamalarda köpük olarak nitelendirebileceğimiz iki bölge söz konusudur.

Birincisi fiyat artış oranı bakımından; Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini Ocak 2010 ile

Temmuz 2015 arasında ki fiyat artışı ile geride bırakan İstanbul’dur. Söz konusu dönemde

(Ocak 2010-Temmuz 2015) reel fiyat artışı %56,11 düzeyinde gerçekleşmiştir.

[183]

İkinci bölge ise; reel fiyat artışı yavaşlayan Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesindir. Söz

konusu bölgede Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemi arasındaki reel fiyat artışı % 53,49

seviyesinde gerçekleşmiş olup, Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde ise %52,32 düzeyinde

olmuştur.

Bu iki bölge ile ilgili fiyat değişimlerinde şu hususlara dikkat edilmelidir;

Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak

gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı

kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir

durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi

dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa

mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir.

İstanbul özelinde ise artan yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirdiği yeni

konut alanlarının olması, fiyat artışına karşın canlılığını koruyan talep yapısı, ABD

dolarındaki artışın yarattığı maliyetlerin kısmen fiyatlara yansıtılması olarak

görülebilir. Türkiye de konut endeksinin hesaplanmaya başladığı 2010 Ocak ayından

Temmuz 2015’e kadar geçen 5 yıl 7 aylık süreçte reel fiyat artışının İstanbul gibi bir

şehirde %56,11’e ulaşması normal karşılanmalıdır. Shiller’in balon tanımın da yer

aldığı üzere son beş yıllık sürede %100’ü aşan reel fiyat artışları ‘varlık balonu’ olarak

nitelendirilebilmektedir. Bununla birlikte gerek İstanbul gerekse başka bölgelerde,

bölgenin konumu, çeşitli özellikler ve tüketici davranışları gereği mahalle veya sokak

bazında yukarıda ifade edilen küçük ölçekli daha yüksek fiyat artışları da

olabilmektedir.

Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı veya çok az artığını tespit ettiğimiz

bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin; Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon bölgesinde

reel fiyatlar ortalama % -3,56 (Ocak 2010 ile Ocak 2015 arası) gerilemiştir. Aynı bölgede Ocak

2010 ile Mart 2015 arası gerileme biraz yavaşlayarak % -1.86’ye ulaşırken Ocak 2010 ile

Temmuz 2015 dönemi arası reel fiyatlar %3,88 artıya geçmiştir.

Ocak 2010 - Ocak 2015 dönemi arası benzer bir durum yaşayan Van-Bitlis-Hakkâri Bölgesinde

fiyatlar %-2,38 gerilerken aynı bölgede Ocak 2010-Temmuz 2015 arası ise reel fiyatlar %2,72

yükselmiştir.

Yukarıda ifade edilen her iki bölgede de gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı tüketici talebi

fiyatın göreceli olarak düşük kalması ile harekete geçmiş olup, konut piyasasının

rasyonelleşmesi adına oldukça olumludur.

[184]

Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime

bağlı olarak şekillenmektedir. Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan

etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş

gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok

şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan

şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir

finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları

giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini artırmaktadır.

İfade ettiğimiz fiyat dinamiklerinde dikkat edilmesi gereken çok önemli bir nokta da, piyasa

mekanizmasının fiyatı giderek dengelediği düşük fiyat artışı olan yerlerde fiyatların

toparlandığı, hızlı fiyat artışı olan yerlerde ise artış hızının yavaşladığıdır. Bunun da giderek

daha rasyonel davranan ‘konut piyasanın’ öncü bir göstergesi olduğu düşülebilir.

Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut

ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 600.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK

verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı

büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran

%61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu bağlamda nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut

talebinin olduğu unutulmamalıdır.

Türk konut sektöründe orta ve orta alt guruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak

sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta

olduğu söylenebilir. Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin(yerli-

yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı

tutmaktadır.

Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya

devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında ve dünya ile

kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülecektir. Ancak fiyatlar konusunda

zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamadır.

Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile

gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta

vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.

2013 yılı sonu ile başlayan konut talebi zayıflığı ve buna bağlı satış rakamları düşüşü, (faiz,

kur artışı, ve dış konjonktürel değişimlerden kaynaklanan) bir önceki raporumuzda

öngördüğümüz gibi, 2014 Ağustos ayından itibaren yerini oldukça güçlü bir talebe bırakarak

[185]

2013 yılı toplamını geçmiş ve 1.165.381 adet sayısı ile yeni bir rekora ulaşmıştır. Türkiye’de

2014 yılında, günde 3192, saatte 133, dakikada ise 2’in üzerinde konut el değiştirmiştir.

2014 yılı ilk sekiz aylık dönemde Türkiye genelinde 715.501 konut satılırken, 2015 yılının aynı

döneminde rakam 844.132 olmuştur. Bu da yaklaşık %18’lik bir artışı işaret etmektedir.2015

yılının geri kalanında devam etmesini beklediğimiz satış eğilimi ile yılı yeni bir rekor ile

kapamamız mümkün olabilecektir149.

Türkiye’deki konut fiyatları ve pazarla ilgili diğer bir analizde kredi derecelendirme kuruluşu

S&P tarafından yapılmıştır. Uluslararası kredi derecelendirme şirketi Standard and Poors

(S&P) Türkiye konut piyasasının iç ve dış taleple desteklendiğini vurgulayarak, ABD'de olası

faiz artırımının piyasanın önündeki potansiyel risk unsuru olduğunu hatırlatmıştır.

S&P, Gelişmekte Olan Ülkeler Konut Piyasaları Araştırması'nda yer alan değerlendirmede150,

"Kısa vadede Türkiye konut piyasalarının fonlama koşullarının destekleyici olarak

kalması beklenmektedir.

Yabancı alıcıların Türkiye konut piyasalarına karşı ilgisinin pazarı desteklemeye

devam etmesi öngörülüyor.

Türkiye’nin artan genç nüfusundan kaynaklanan güçlü yapısal talep, Türkiye konut

piyasalarındaki ana itici etkenin olarak kalmaya devam etmesi bekleniyor

Daha uygun parasal koşullar ve düşük petrol fiyatlarının sonucu 2015 yılında temel

enflasyondaki düşüşe bağlı olarak satın alma gücünde beklenen artışın Türkiye konut

piyasasındaki iç talebi canlandırması beklenebilir " denilmektedir.

Uzun yıllardır dünya genelinde gayrimenkul sektörü ile ilgili yayınlar yapan Pwc ile ULI

danışmanlık firmaları, ‘Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler, Avrupa 2015’ raporunda özellikle

Türkiye ve İstanbul gayrimenkul piyasasının pek çok özelliği nedeni ile yatırım yapılabilirlik ve

büyüme gibi kıstaslar göz önüne alındığında Avrupa’daki 28 şehir arasında ilk 20 sırada yer

aldığını ifade etmiştir.

Bir diğer uluslararası gayrimenkul danışmanlık firması olan Cushman & Wakefield, yayınladığı

araştırma raporunda; Türkiye’deki güçlü demografik yapı ile makroekonomik gelişmelerin

göz önüne alındığında fiyat artışlarının balondan uzak olduğunu ve sürdürülebilir bir talebin

olduğuna vurgu yapmıştır.

149 İç veya dışsal öngörülmeyen bir dalgalanma olmaması durumunda

150 http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/28476858.asp,17 Mart 2015 s.1

http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/28476858.asp,17

[186]

ING Bank’ın yaptığı bir çalışmaya göre ise; Türkiye'de önümüzdeki 12 ay içinde konut

fiyatlarında yükseliş beklentisi 2014 yılına göre 10 puanlık artışla yüzde 82 olmuştur. Türkiye

bu oran ile konut fiyatı artışlarının en çok beklendiği ülke konumundadır. ING Bank'ın Konut

Fiyatları ve Krediler Araştırması 2015" sonuçlarına göre, Türkiye'de gelecek 12 ay içinde konut

fiyatları artacak diyenlerin oranı geçen yıl yüzde 72 iken, bu yıl yüzde 82’ye yükselmiştir.

Avrupa, ABD ve Avustralya dâhil olmak üzere toplam 15 ülkede gerçekleştirilen araştırmada,

Türkiye konut fiyatlarında artışın en fazla beklendiği ülke olurken; bu oran Avrupa'da yüzde

56'da kaldı. Türkiye'deki katılımcıların yüzde 55i faiz oranları düştükçe konut fiyatlarının

yükseleceği görüşünü taşırken; faiz oranlarındaki düşmenin konut fiyatlarını da

düşüreceğini düşünenlerin oranı ise yüzde 14 düzeyinde bulunmaktadır151.

Aynı araştırmaya göre; Avrupa genelinde araştırmaya katılanların yüzde 46’sı ev almayı

tamamen bir yatırım olarak görürken; Türkiye de ise bu oran yüzde 79'a çıkmaktadır.

Türkiye'de her beş kişiden dördü ev almayı yatırım olarak nitelendirmektedir. Araştırmaya

göre, ev alabilmek için "kenarda birikiminin olması" Türkiye'de yaşayanlar için Avrupa

genelindeki kadar önemli bir kriter olmazken; Türkler için ev almaya karar verme aşamasında

en etkili üç unsur; hane geliri, ev fiyatları ve kredi faiz oranları olarak sıralanmaktadır.

2014 yılı ile 2015 yılında Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü etkileyen ile etkilemesi olası

unsurları şöyle özetleyebiliriz;

Yabancı yatırımcı ilgisinin artarak devam etmesi

2013 son çeyreği ile 2014 ilk yarısı beklemeye geçip talebini erteleyen yatırımcının

konut alımları, 2014 yılını rekorla tamamlaması ve bu eğilimini 2015 yılına taşıması;

Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada jeopolitik önemin devam etmesi;

Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının bu dönem

itibarı ile faiz yükselişine karşı hassasiyetinin az olması; faiz giderlerinden daha hızlı

konut fiyatlarının yükselmesi ve bu yönlü beklentiler,

İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi

İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmalar

Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3.Boğaz

Köprüsü, İstanbul Boğazında Yapılan Tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, büyük

şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal

İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir.)

151 http://www.ntvpara.com/haberler/emlak/turkiye-de-konut-fiyatlari-artacak,22.Eylul.2015 s.1

http://www.ntvpara.com/haberler/emlak/turkiye-de-konut-fiyatlari-artacak,22.Eylul.2015

[187]

Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin

genişlemesiyle hinterlandının büyümesi

Kentsel dönüşümüm ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi

Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha profesyonel yönetilmesinin

sağladığı avantajlar;

Köyden kente devam eden göç

Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep

Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut

ihtiyacı

2001 Krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal

kolaylıklar;

Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve

esnekliğe sahip olması,

Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların; fiyat artışı düşük olan bölgelerden

de konut almaya başlaması ve Tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri152

Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini

erteleme eğilimi bu yıl görülmemekte olup aksine her iki sektörde oldukça canlı bir

yapı gözlenmektedir. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep

artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı

tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak görülebilir.

Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, ’menkul kıymetler’ yolu ile gerek kaynak gerekse

küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari sürecin sonuna gelinmesi ve bu

tip araçlara uluslararası fonların ilgi göstermesi olarak ifade edilebilir.

Bir önceki konut raporumuzda belirtiğimiz üzere 2015 yılının ilk dokuz aylık bölümünde

konut sektöründe canlılık beklenin üstünde sürmüştür. Kalan üç aylık süreçte mevsimsel ve

konjonktürel etkileri bir yana bıraktığımızda satış canlılığının sürmesi beklenmelidir.

Fiyatlarda ise daha tedrici ve dengeli bir artış gözlenebilir. Ancak ekonomiyi etkileyen

gelişmeler (Fed Kararı, iç sosyoekonomik ve jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve

faizlerindeki değişmeler gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye

genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım

152 Daha önceki bölümlerde fiyat analizleri yapılan Van/Bitlis/Hakkâri bölgesi ile Artvin/Giresun/Ordu/Trabzon bölgesinde

negatif fiyat artışlarının pozitife dönmesi ve satış sayılarındaki nispi artış bu durumun göstergesi olarak düşünülebilir

[188]

amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi

şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi beklenmelidir.

Yukarıda detaylı olarak bahsettiğimiz gibi, Türkiye konut piyasasını etkileyen temel

unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı

tutmaktadır. Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile

düzenli gelir sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri

taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır.

Konut sektörü özelinde hem arzı hem de talebi etkileyen pek çok unsur bulunmaktadır. Bu tip

kıstasların en önemlileri arasında; projelerin konumu, mimarisi, sosyal yaşam alanları ve

ulaşım kolaylıkları gibi alıcının kararını etkileyen unsurlar yer almaktadır. Ancak bunlarla

birlikte gerek talep kararları açısından gerekse arzın satış kolaylığı yönünden, konutun

finansmanında kolaylık sağlanması diğer şartlar ne olursa olsun önemli ölçüde alım kararını

hızlandırmaktadır. Buna en yakın ve güzel örnek, Emlak Konut’un Temmuz ayında satışa

sunduğu Ispartakule Evleri projesine gelen yüksek taleptir. Düşük ön ödeme, konut teslimine

kadar ödemenin olmaması ve 10 yıl TÜFE endeksli vadelendirme sayesinde satışa çıkarılan

1500 konuta 11.400 başvuru gelmiş ve noter çekilişi sonucu satışlar gerçekleşmiştir. Emlak

Konut’un alıcı açısından güven unsuru olmasının yanı sıra finansman modellerinde öncülük

yapması sektör için önemli bir rehberlik niteliğindedir.

Diğer yandan inşaat firmalarının uzun vadeli güçlü bir finansman modeli ile desteklenmesi

benzer satış modellerinin çoğalmasını sağlayarak talebin arz ile buluşmasını

kolaylaştıracaktır. Bu finansman modelinin en güzel örneği gayrimenkul sertifikalarıdır.

Gerek finansman temelli arzı destekleyen gerekse de talepte kolaylık sağlayan sertifika, ve

konut kredisine dayalı menkul kıymetler sektör açısından uzun vadeli önemli bir finansman

kaynağı olacaktır. İlgili hukuki altyapısı büyük ölçüde tamamlanan bu tip enstrümanların

hayata geçmesi hem sektör hem de sermaye piyasaları açısından yeni bir olanak sağlayarak

sektörün daha istikrarlı bir yapıya kavuşmasına yardımcı olacaktır.

[189]

KISALTMALAR

ABD: Amerika Birleşik Devletleri AB: Avrupa Birliği BDDK: Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu BRIC: Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin den oluşan ülkelerin kısa adı BIS: Uluslararası Ödemeler Bankası BOE: İngiltere Merkez Bankası BOJ: Japon Merkez Bankası PBOC: Çin Merkez Bankası CDS: Kredi Geri Ödeme Sigortası DB(WB): Dünya Bankası ECB: Avrupa Birliği Merkez Bankası EUROSTAT: Avrupa Birliği İstatistik Kurumu FED: Amerika Birleşik Devletleri Merkez Bankası GMYO: Gayri Menkul Yatırım Ortaklığı GSYH (GSYİH): Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla GYODER: Gayri Menkul Yatırım Ortaklıkları Derneği IMF: Uluslararası Para Fonu OECD: Avrupa Ekonomik İş Birliği Teşkilatı OPEC: Petrol İhraç Eden Ülkeler İşbirliği Teşkilatı OVP: Orta Vadeli Program GOÜ: “Gelişmekte Olan Ülkeler GÜ: Gelişmiş Ülkeler PPK: Para Politikası Kurulu SAGP: Satın alma Gücü Paritesi SPK: Sermaye Piyasası Kurulu TOKİ: Toplu Konut İdaresi TBMM: Türkiye Büyük Millet Meclisi TCMB: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası TÜFE: Tüketici Fiyat Endeksi TÜİK: Türkiye İstatistik Kurumu TKFE: Türkiye Konut Fiyat Endeksi TKGM: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TYKFE: Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yİ-ÜFE: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi UN: Birleşmiş Milletler WEO: Dünya Ekonomik Görünüm Raporu

[190]

KAYNAKÇA

Alp. A, Yılmaz Ufuk, ’Gayri Menkul Finansmanı ve Değerlemesi ’IMKB yayını 3.Basım, Aralık

2007,İstanbul

Akerlof, G ve Shiller. R, ’Hayvansal Güdüler’ İstanbul, Ocak 2010

Aslı Sat Sezgin, ’Rusya’daki Ekonomik Gelişmelerin Türkiye’deki Sektörlere Olası Etkileri’ İş

Bankası Bilgi Notu, Mart 2015,İstanbul

Aşkın, Mustafa ’Gayrimenkul Analizi ve Değerleme Yöntemleri’ TBB Seminer Notu

(Yayınlanmamış), 2009,İstanbul

Ak Yatırım,’Global Görünüm’,4 Eylül 2015,İstanbul

BDDK, ’Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ Aralık 2014-Ankara

BDDK ,’Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ -Haziran 2015, Ankara

Bank For The İnternational Settlements (BIS), ’Annual Report,84th.’ 29 June 2014,Basel

Bank For The İnternational Settlements (BIS), ’Residentail property price developments-forth

quarter of 2014’, 2014 Basel

Bank For The İnternational Settlements (BIS),’Quarterly Review-İnternational Banking and

Financial Market Developments, September 2015,Basel

Büyükduman, Ahmet, ’Bir Kent Efsanesi, Konut Balonu’, Scala Yayınevi, 2014,İstanbul

Cansen, Ege, ’Hürriyet Gazetesi’, 25 Aralık 2010

Cushman and Wakefield,’Winning in Growth Cities-2014/2015’ London,2015

Cushman & Wakefield,’Research Brief-Turkish Housing Market:Price Bubble’,September,2014

Catherine L. Mann,’OECD Interim Economic Outlook-Puzzles and uncertainties’16 September

2015 Paris

Ekonomi Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm’ Haziran 2014,Ankara

Ekonomi Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm’ Eylül 2014,Ankara

Ekonomi Bakanlığı,’ Ekonomik Görünüm’, Kasım 2014,Ankara

Erdem Başçı; ’Türkiye Bankalar Birliği Sunumu’ 06 Nisan 2015

Erdem Başçı; Temel Ekonomik Gelişmeler, TCMB-27 Mart 2015

Erdem Başçı, ’Türkiye Bankalar Birliği ve Katılım Bankaları Birliği Sunumu’ 21 Ekim 2014

Ergül, Nuray, ’İnşaat Sektöründe Globalleşmenin Etkileri’, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı: 227,

Ağustos 2007

Ergun, Türeoğlu, ’Konut Finansmanı Sisteminde Taşınmaz Değerlemesi’, SPK Yayın no:211, 2009,

İstanbul

Emlak Konut GMYO A.Ş ‘2014 Yılı III. Çeyrek Faaliyet Raporu’, 2014,İstanbul

Emlak Konut GMYO,A,Ş,’2013 Yıllık Faaliyet Raporu’,2014,İstanbul

Emlak Konut GYO A.Ş, ’Gayrimenkul ve Konut Raporu’ Eylül,2014,İstanbul

Emlak Konut GYO A.Ş, ’Gayrimenkul ve Konut Raporu’ Haziran,2015,İstanbul

Emlak Konut GYO A.Ş., ‘2014 İlk Çeyrek Faaliyet Raporu’, İstanbul,2014

Emine, Torun Salih, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı, 4.Baskı, Gazi Kitapevi, 2007 Ankara

Deloit ,The Real Estate Sector İn Turkey, 2103

Hazine Müsteşarlığı, ’Türkiye Ekonomisi’ Mart 2015, Ankara

[191]

GYODER. ’Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri -2013’ İstanbul,2014

Günlük. G. Şenesen, Kaya T, Şenesen. Ü, Ekonomi Dergisi, ’İnşaat Kesimi İstihdam mı yaratıyor,

dışalımı mı uyarıyor?’ Cilt. 2, No. 3, Eylül 2013

Globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2014-Global-house-price-boom continues,

Ekim 2014

İş Bankası ‘Sektörle İlgili 2015 Beklentileri’ İktisadi Araştırma Bölümü, Mart 2015

İş Bankası ‘Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler’ Nisan 2015

İş Bankası-İktisadi Araştırmalar Bölümü, ‘Dünya ve Türkiye Ekonomisinde ki Gelişmeler’ Eylül

2015,İstanbul

İş Bankası,’Aylık Emtia Bülteni’ Ağustos 2015,İstanbul

İş Bankası,’Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Eylül 2015,İstanbul

IMF, ’World Economic Outlook Database’,October,2013, Washington

IMF, ’World Economic Outlook Database’,October,2009, Washington’

Kalkınma Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm Raporu’, Nisan 2014

Kalkınma Bakanlığı, ’Orta Vadeli Plan’, Ekim 2014

Karapınar Aydın, Bayırlı Rıdvan, Bal Hasan, Altay Adem, Bal Emine, Torun Salih, Gayrimenkul

Değerleme Uzmanlığı,4.Baskı, Gazi Kitapevi,2007 Ankara

Kaya, Aslı, ’Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile

Belirlenmesi’, TCMB Uzmanlık Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012

Kansu, Aydan. ’Konut Balonundan Finansal Krizler: ABD Mortgage Krizi’, Scala Yayınevi, İstanbul,

2100

McKinsey Global Instıtute, ‘Global Growth Can Productıvıty Save The Day In Agıng World’,

January 2015

McKenzie.D,Richard.J,Betts.M,’Essential of Real Estate Economics’ 5th Publishing, Thomas

S.West,2006

Hazine Müsteşarlığı,’Türkiye Ekonomisi,Eylül 2015,Ankara

Halk Yatırım,’ Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü’ 23 Mart 2015,İstanbul

Okay, Güçlü, ’Mortgage Sistemi ve Mortgage Kredilerinin Gelişimini Etkileyen Faktörlerin Analizi:

Türkiye Örneği, ’T.C. Marmara Üniversitesi Yayınları No:784, Kasım. 2010

Pwc&Urban Land Institute,’Emerging Trends in Real Estate Europe’,2015 London

Pwc.’World in 2050-The BRICs and beyond prospects,challanges and opportunities’,January

2013 London

PwC.’Real Estate-2020,Building the Future’. 2014

PwC,World in 2050 Report

Shiller.R.J,’İstanbul Konferansı’ 17 Haziran 2014

JLL,’Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor-Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü, Şubat

2015,İstanbul

The World Bank,’Turkey’s Transtitions’ Report No.90509-TR,December 2014, Washington

TCMB ’Konut Fiyat Endeksi-Aralık 2014’ İstatistik G.M. 4 Mart 2015

TCMB, ’Finansal İstikrar Raporu’, Kasım 2014, Sayı,19, Ankara

TCMB ,Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2015, Sayı.20,Ankara

TCMB, ’Enflasyon Raporu’, 2014,Sayı.II, Ankara

[192]

TCMB ’Enflasyon Raporu’2015,Sayı,I, Ankara

TCMB, ’Enflasyon İstikrar Raporu’ Sayı.III, 2015, Ankara

TCMB, ’Temel Ekonomik Gelişmeler’, Araştırma ve Politika Genel Müdürlüğü,11.Eylül.2015

Ankara

Türeoğlu,Ergun,’Konut Finansmanı Sisteminde Gayrimenkul Değerlemesi’ SPK Yayınları

No:211,Ankara

Türkiye Müteahhitler Birliği, İnşaat Sektörü 2023 Vizyonu, Sorun ve Çözüm Önerileri’, Mart 2011

TÜİK, ’İnşaat İşgücü Girdi Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015’ , Sayı: 18606, 28 Ağustos

2015

TÜİK; ’İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2014’, Sayı: 18610 16 Eylül

2015

TÜİK,’ Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014’Sayı: 18616 28 Ocak 2015

TÜİK,’Bülten’, sayı.15844,14.02.2013

TÜİK; ‘Haber Bülteni’ Sayı: 18729, 10 Eylül 2015

TÜİK, ’Sektörel Güven Endeksleri’ , Sayı: 18834, 25 Ağustos 2015

TÜİK, ‘GSYH-İkinci Çeyrek Rakamları’ Sayı: 18729, 10 Eylül 2015

TÜİK, ’Yapı İzin İstatistikleri, Ocak-Aralık, 2014, sayı: 18612, 24 Şubat 2015

TÜİK, ’Yapı İzin İstatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: 18614, 26 Ağustos 2015

TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015, Sayı: 18686 22 Temmuz 2015

TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2015, Sayı: 186852, 1 Nisan 2015

TÜİK, ’Konut Satış İstatistikleri, Ağustos 2015, Sayı: 18559, 22 Eylül 2015

TÜİK, ’Satın Alma Gücü Paritesi, 2014, Sayı: 21503, 19 Haziran 2015

TOKİ, ’Kurum Profili,2010-11

TOKİ, ’Konut Üretim Raporu’ 16.09.2015

Tapu ve Kadastro Kanunu

Türk Ticaret Kanunu

Sermaye Piyasası Kanunu

[193]

WEB SİTELERİ

B. Bernanke; http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-

rates-so-low#.VRk-0IwtF84.twitter, 30.03.2015

Draghi, M, http://www.ecb.europa.eu/press/pressconf/2014/html/is140605.en.html, 5.6.2014

Draghi, M, http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-

etkileri-icin-zaman-gerekli, 27 Kasım 2014

Draghi, M, http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-

250960h.htm, 22.Ocak 2015

Dünya Gazetesi, ’http://www.dunya.com/moodysten-turkiyeye-ovgu-243250h.htm’, 31.10 2014

Milliyet Gazetesi,’http://www.milliyet.com.tr/araplar-kac-metrekare-mulk-aldi--konut-

1981579/’ 9.12.2014

IMF, WEO, ’http://www.imf.org/external/ns/cs.aspx?id=29’,Ekim 2014

J.Yellen, http://www.cnbce.com/haberler/finans/yellen-faiz-artisi-bu-yil-olabilir, 28.03.2015

World Bank,’http://www.worldbank.org/tr/news/press-release/2014/10/08/cloudy-outlook-for-

growth-in-emerging-europe-and-central-asia,Ekim 2014

The New York Times, ’http://www.nytimes.com/2014/12/14/upshot/home-buyers-are-

optimistic-but-not-wild-eyed.html?smid=tw-share&_r=0&abt=0002&abg=0’ 13 Aralık 2014

The Guardian,’http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-

tipping-point-shelter-new-ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw’ 29 Mart 2015

The Economist,’ http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-

industrial-economy-has-returned-constraint-

growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil’ 4 Nisan 2015

www.economist.com http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-

house-prices

http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2015-Global-house-price-boom-

continues-and-includes-Europe-North-America-and-Asia

http://kanalfinans.com/haberler/istanbul-avrupa-gayrimenkul-pazarinda-cekim-

gucu-en-yuksek-6-pazar/

http://www.ibb.gov.tr/sites/ks/tr-TR/0-Istanbul-Tanitim/konum/Pages/Ekonomi.aspx

http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr

http://www.jll.com.tr/turkey/tr-tr/haberler/56/istanbul-son-5-yilda-dunyanin-en-cok-gelisen-

sehri

http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-

returned-constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil

http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/28338910.asp

http://manset.at/wp-content/uploads/2015/03/Fed-balance-sheet.jpg

http://ec.europa.eu/eurostat

http://www.ntvpara.com/haberler/finans/fed-in-piyasalara-etkisi,18 Eylül 2015

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-etkileri-icin-zaman-gerekli,%2027%20Kasım

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-etkileri-icin-zaman-gerekli,%2027%20Kasım

http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-250960h.htm

http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-250960h.htm

http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil'%204%20Nisan%202015



http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

http://kanalfinans.com/haberler/istanbul-avrupa-gayrimenkul-pazarinda-cekim-gucu-en-yuksek-6-pazar/

http://kanalfinans.com/haberler/istanbul-avrupa-gayrimenkul-pazarinda-cekim-gucu-en-yuksek-6-pazar/

http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr/

http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/28338910.asp

http://manset.at/wp-content/uploads/2015/03/Fed-balance-sheet.jpg

[194]

http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Faaliyet-Raporu-2014-9-

ayl%C4%B1k.pdf İstanbul, Ekim, 2014

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1818387-cin-yuan-referans-kurunda-

20-yilin-en-sert-dususunu-gerceklestirdi 11.08.2015

https://agenda.weforum.org/2015/09/which-countries-are-experiencing-negative-

growth/?utm_content=buffera836a&utm_medium=social&utm_source=twitter.com&

utm_campaign=buffer

http://www.haberturk.com/yazarlar/abdurrahman-yildirim-1018/1048954-ne-altin-

ne-borsa-ne-faiz-turkiyede-mekan

http://www.ekonomi.gov.tr/

www.fitchratings.com/site/fitch-home/pressrelease?id=991023 18.Eylül 2015 s:1

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%9Clkeler_listesi

http://www.ekonomi.gov.tr/portal/faces/eko/ekonomiInline2?_afrLoop=11714228007

20695&_afrWindowMode=0&_afrWindowId=1woz7fnfd_58#!%40%40%3F_afrWindowI

d%3D1woz7fnfd_58%26_afrLoop%3D1171422800720695%26_afrWindowMode%3D0

%26_adf.ctrl-state%3D1woz7fnfd_82

http://www.paraborsa.net/i/artilari-ve-eksileriyle-turkiye-ekonomisinin-2015-gorunumu/

http://emlakkulisi.com/turkiyenin-2014-emlak-haritasi-yayinlandi/350384

http://www.cnbce.com/foto-galeri/kiralarin-en-cok-arttigi-10-cadde

http://www.milliyet.com.tr/2015-in-en-iyi-yatirim-pazari-konut-2022970/?ref=milliyet_anasayfa

http://emlakkulisi.com/gyoderden-mipim-2015-icin-istanbul-ve-marmara-bolgesi-

raporu/352522

http://emlakkulisi.com/konut-kredisi-faiz-oranlari-12-marttan-beri-ilk-kez-guncellendi/359168

http://www.reidin.com/news/showNews/tr_emlkhbr-tremlkhbr-20150320-1/turkiye-konut-

fiyat-artisinda-dunya-ikincisi.html

http://www.businessht.com.tr/emlak/haber/1057535-istanbulda-konut-balonu-var-mi

http://www.aa.com.tr/tr/u/483424--turkiyede-quot-yasamaya-degen-quot-illeri

http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/employment/oecd-employment-

outlook-2014_empl_outlook-2014-en#page168

http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-

tipping-point-shelter-new-ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw

http://www.hurriyet.com.tr/dunya/28845005.asp,27 Nisan 2015 s.1

http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-rates-so-

low#.VRk-0IwtF84.twitter

http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1754005-cinin-emlak-adimlari-hisseleri-

destekledi

http://www.xn--emlakfrsatlar-89bh.com/konut-kredisi/1279-kredi-kullanan-kisi-sayisi-15-

milyon-kisiye-ulasti.html?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twitter



https://agenda.weforum.org/2015/09/which-countries-are-experiencing-negative-growth/?utm_content=buffera836a&utm_medium=social&utm_source=twitter.com&utm_campaign=buffer



http://www.haberturk.com/yazarlar/abdurrahman-yildirim-1018/1048954-ne-altin-ne-borsa-ne-faiz-turkiyede-mekan

http://www.haberturk.com/yazarlar/abdurrahman-yildirim-1018/1048954-ne-altin-ne-borsa-ne-faiz-turkiyede-mekan

http://www.ekonomi.gov.tr/

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%9Clkeler_listesi

http://www.ekonomi.gov.tr/portal/faces/eko/ekonomiInline2?_afrLoop=1171422800720695&_afrWindowMode=0&_afrWindowId=1woz7fnfd_58#!%40%40%3F_afrWindowId%3D1woz7fnfd_58%26_afrLoop%3D1171422800720695%26_afrWindowMode%3D0%26_adf.ctrl-state%3D1woz7fnfd_82




http://emlakkulisi.com/gyoderden-mipim-2015-icin-istanbul-ve-marmara-bolgesi-raporu/352522

http://emlakkulisi.com/gyoderden-mipim-2015-icin-istanbul-ve-marmara-bolgesi-raporu/352522



[195]

http://www.milliyet.com.tr/insaat-sektoru-canliligi

koruyor/ekonomi/ydetay/2041766/default.htm

http://www.hurriyetemlak.com/il_il_son_konut_fiyatlari!/foto_galeri?sParam=JOUcx

p4BofI=&p=8

https://agenda.weforum.org/2014/12/how-to-manage-house-price-booms/

http://www.toki.gov.tr/AppResources/UserFiles/files/FaaliyetOzeti/ozet.pdf

www.spk.gov.tr/apps/kyd/iletisim.aspx?ctype=gyo

http://www.ntvpara.com/haberler/emlak/turkiye-de-konut-fiyatlari-artacak

http://www.ntvpara.com/haberler/dis-haber/gurria-turkiye-ekonomisi-toparlaniyor

http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18535








http://www.milliyet.com.tr/insaat-sektoru-canliligi

http://www.hurriyetemlak.com/il_il_son_konut_fiyatlari!/foto_galeri?sParam=JOUcxp4BofI=&p=8

http://www.hurriyetemlak.com/il_il_son_konut_fiyatlari!/foto_galeri?sParam=JOUcxp4BofI=&p=8

http://www.ntvpara.com/haberler/emlak/turkiye-de-konut-fiyatlari-artacak

http://www.ntvpara.com/haberler/dis-haber/gurria-turkiye-ekonomisi-toparlaniyor




[196]

YASAL UYARI

Gayrimenkul ve Konut Sektörü Raporu, tüm menfaat sahipleri ile kamuoyunu bilgilendirmek

amacıyla hazırlanmıştır. Rapor, her hangi bir yatırım kararı için temel oluşturma amacı taşımaz.

Raporda yer alan ileriye dönük görüş ve tahmini rakamlar, raporu hazırlayan DALFİN FİNANSAL

KURUMSAL İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. tarafından, EMLAK KONUT GYO A.Ş

için özel olarak hazırlanmış olup, hazırlayan kişilerin analiz ve gelecekle ilgili görüşlerini

yansıtmaktadır. Söz konusu tahminlerin gerçekleşmeleri, ileriye dönük tahmini rakamları

oluşturan değişkenlere ve varsayımlara bağımlı olarak farklılık gösterebilir.

Raporda yer alan, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım

danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen

bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde

sunulmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak

yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun

olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi

beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam

ve doğru olduğu garanti edilemez. içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, DALFİN

FİNANSAL KURUMSAL İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. tarafından güvenilir

olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya

çıkabilecek hatalardan Gerek EMLAK KONUT GYO A.Ş., gerekse de DALFİN FİNANSAL

KURUMSAL İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. sorumlu değildir.

gayrimenkul ve konut raporu 09 2015 · müteahhitlik hizmetleri proje bedeli-proje sayısı ........

Documents