ekspose draf standar penilaian indonesia 306 (spi … · 3. memberikan acuan prinsip dasar terhadap...

EKSPOSE DRAF STANDAR PENILAIAN INDONESIA 306

(SPI 306) dan

PETUNJUK TEKNIS SPI 306 Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum

Dipublikasikan tanggal : 16 Maret 2018 Masukan dan/atau tanggapan atas Ekspose Draf ini diharapkan selambatnya tanggal 30 April 2018 dapat diterima secara tertulis ke KPSPI – MAPPI melalui email: [email protected] atau dikirim langsung ke sekretariat MAPPI, jalan Kalibata Raya, No. 11-12E, Jakarta 12740; Fax No. 021-7949081 atau Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan; Ph.: +622122783000, 22783111

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan; Telepon:

+622122783000, 22783111

Jl. Kalibata Raya No. 11-12E, Jakarta Selatan 12740

Telepon: 62 21 7949079 – 79181706; Fax: 62 21 7949081

Email: [email protected]; [email protected];

Website: http://www.mappi.or.id

mailto:[email protected]



http://www.mappi.or.id/

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 1

Revisi SPI dan Petunjuk Teknis 306 Tahun 2018

Mengikuti perkembangan yang ada, perkembangan standar penilaian mengharuskan untuk ikut beradaptasi

dengan kebutuhan profesidalam memenuhi kepentingan penilaian terkait pengadaan tanah untuk

kepentingan umum. Ekspos Draf SPI 306 berikut dengan juknisnya dipersiapkan untuk mengantisipasi

kebutuhan Penilai dalam melakukan praktek penilaian di sektor pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

Dalam naskah revisi ini, sekurang-kurangnya terdapat tiga aspek utama yang akan melengkapi standar

yang ada selain terapat beberapa kalimat yang disempurnakan. Aspek-aspek yang melengkapi

penyempurnaan tersebut terdiri dari:

1. Dasar nilai pada objek pengadaan tanah yang semula tanpa ada perbedaan skala besar (di atas 5

hektar) dengan skala kecil, pada SPI ini akan diatur tambahan untuk kepentingan skala kecil dengan

pilihan opsi dapat menggunakan Nilai Penggantian Wajar, Nilai Pasar atau Nilai Khusus (SPI 306-5.29

dan Juknis 306-3.2). Kriteria penggunaan dan prosedurnya akan dijelaskan dalam juknis.

2. Adanya penyempurnaan terhadap interpretasi atas besaran kompensasi kerugian non fisik yang diatur

dalam juknis, seperti beban masa tunggu, kompensasi depresiasi dan asumsi biaya perpindahan yang

diperluas untuk kepentingan objek penilaian seperti tanah kas desa, tanah wakaf dan tanah lainnya

yang sejenis (Juknis 306 4.2.7.2 butir C).

3. Memberikan acuan prinsip dasar terhadap pertimbangan atas adanya potensi kerugian non fisik pada

tanah hak ulayat, tanah masyarakat adat dan hal-hal terkait adanya potensi sosial lainnya (Juknis SPI

306 4.2.9).

Dalam melengkapi dan menyempurnakan ekspos draf ini, KSPI mengundang para praktisi semua pemangku

kepentingan terkait kegiatan pengadaan tanah untuk memberikan jawaban dan masukan atas beberapa

pertanyaan berikut ini. Terima kasih.

Pertanyaan dan Masukan

1. Pada penilaian keperluan Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum dalam skala kecil (< 5 hektar)

berdasarkan Perpres Nomor148 tahun 2015 dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan

tanah dengan pihak yang berhak tanpa memerlukan penetapan lokasi. Menurut anda apakah dasar nilai

yang harus digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar? Bila anda setuju atau tidak berikan alasan.

2. Menunjuk pertanyaan 1, apabila jawaban anda Nilai Penggantian Wajar (NPW) tidak harus maka

apakah anda setuju ada alternatif dasar nilai lain seperti Nilai Pasar atau Nilai Khusus dapat digunakan

selain NPW? Berikan pendapat anda secara singkat berikut alasannya.

3. Menunjuk pertanyaan 1, apabila jawaban anda Nilai Penggantian Wajar (NPW) tetap digunakan

sebagai dasar nilai satu-satunya, apakah dasar nilai ini menurut anda bisa diterapkan untuk semua

kondisi objek penilaian apakah anda penetapan lokasi atau tidak? Berikan pendapat anda secara singkat

berikut alasannya.

4. Pada objek pengadaan tanah tertentu, dijumpai permasalahan dari aspek sosial yang diminta pemberi

tugas harus diperhitungkan. Menurut anda apakah aspek sosial dapat diperhitungkan Penilai? Bila dapat

atau tidak dapat, berikan pendapatan anda.

5. Silahkan anda sampaikan bila ada potensi masalah/usulan anda dalam menyempurnakan pedoman

penilaian untuk keperluan pengadaan tanah.

_____KPSPI MAPPI_____


Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306

(SPI 306) Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan infrastruktur dan fasilitas publik sering kali melibatkan pembebasan tanah yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan merelokasi penduduk. Untuk memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun dengan biaya yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan untuk pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan memberikan ganti kerugian.

1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, dengan tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah.

1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Perundang-undangan lainnya.

1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan, keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan dan keselarasan.

1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh Penilai Publik sebagai Penilai Independen yang profesional dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan, yang penetapannya dilakukan oleh Lembaga Pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:

1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.

2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja.

1.7 Penilai dalam hal ini perlu mendapatkan pedoman penilaian dalam rangka pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, yang antara lain memberikan pedoman mengenai konsep dan prinsip umum penilaian, dasar penilaian yang digunakan dan pendekatan penilaian yang sesuai diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian.

1.8 Pengadaan Tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah dapat dilaksanakan secara langsung melalui jual beli, tukar menukar, atau dengan cara lain yang disepakati kedua belah pihak untuk objek pengadaan tanah dalam skala kecil (kurang dari 5 hektar) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.


2.0 Ruang Lingkup

2.1 Standar ini membahas mengenai penilaian tanah terkait dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

2.2 Pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada poin 2.1 berlaku untuk setiap penilaian yang terkait untuk objek pengadaan tanah yang termasuk skala besar maupun skala kecil.

2.3 Standar ini berhubungan dengan beberapa standar lainnya, antara lain:

SPI 103 - Lingkup Penugasan

SPI 300 - Penilaian Real Properti

SPI 302 - Penilaian Properti Agri

SPI 303 - Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus

SPI 330 - Penilaian Bisnis

SPI 362 - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

2.4 Standar ini dilengkapi dengan petunjuk teknis sebagai bagian yang tidak terpisahkan.

3.0 Definisi

Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 Butir 2).

3.2 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 3).

3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 Butir 4).

Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti atau Properti Pertanahan pada standar ini.

3.4 Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 Butir 6).

3.5 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 10).

3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 11).

3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3).

Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia, tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

3.8 Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa penilaian (Perpres 71/2012, pasal 1 butir 12).

3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah permukaan bumi dan/atau ruang yang ada diatas permukaan bumi sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah (Perpres 71/2012, pasal 1 butir 22).


Definisi Umum

3.10 Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud.

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi

SPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi.

5.0 Penerapan Teknis

5.1 Prinsip ganti kerugian adalah bahwa pemilik/penguasa tanah memiliki hak mendapatkan Ganti Kerugian yang wajar (layak dan adil).

5.2 Dasar nilai yang harus digunakan untuk penilaian kepentingan Pengadaan Tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 2 tahun 2012 adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value). Nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan kepada :

5.2.1 Kepentingan pemilik (value to the owner), dapat diartikan manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti;

5.2.2 Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa real properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah untuk kepentingan umum);

5.2.3 Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan definisi pada SPI ini butir 3.3;

5.2.4 Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam Standar Teknis ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;

5.2.5 Kepemilikan Properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku atau sesuai dengan Lingkup Penugasan yang disepakati.

5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan dasar bahwa pemilik tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli hipotetis dalam konteks penjualan hipotetis dan akan membayar sejumlah uang sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi penggunaan saat ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai bagi pemilik dan bukan nilai dari sisi pembeli.

5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai untuk penggunaan tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik tanah, maka tanah tersebut menjadi sangat bernilai untuk pemilik tanah daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai tidak hanya berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus yang ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh keuntungan yang dimiliki tanah pada saat ini.

5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda dengan tanah yang tidak dihuni. Apabila tanah dihuni, Penilai seharusnya memperhitungkan biaya non fisik yang diatur dalam standar ini. Contoh: tanah yang digunakan untuk kepentingan komersial, maka harus diperhitungkan juga kerugian usaha dan kerugian lain yang mungkin timbul.


Namun demikian, prinsip Ganti kerugian adalah bahwa pihak-pihak dalam transaksi hipotetis tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan masa depan yang dapat dihasilkan tanah yang belum terjadi pada tanggal penilaian, karena pemilik tanah dapat juga mendapatkan keuntungan tersebut dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat diantisipasi dari penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian dalam menghitung Nilai Pasar tanah. Namun keuntungan tersebut bukan merupakan ukuran dari perhitungan besarnya ganti kerugian. Contoh: Tanah yang digunakan untuk rumah tinggal dilingkungan yang telah berkembang menjadi kawasan komersial, maka potensi nilai tanahnya berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/ HBU) pada tanggal penilaian.

5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas potensi kerugian pemilik dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian Wajar seharusnya lebih tinggi dari Nilai Pasar, atau minimal sama dengan nilai ganti kerugian dari objek pengadaan tanah yang sejenis dalam suatu transaksi ganti kerugian yang serupa dan wajar.

5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:

1. Tanah;

2. Ruang atas tanah dan bawah tanah;

3. Bangunan;

4. Tanaman;

5. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

5.9 Kerugian non fisik meliputi:

1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan;

(1) Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya).

(2) Kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut penjelasannya dan pasal 9 ayat 2).

(3) Hal-hal yang belum diatur pada butir (1) dan (2) diatas seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait. Kesepakatan dimaksud adalah prinsip dasar yang akan digunakan dalam perhitungan besaran premium atas kerugian non fisik.

2. Biaya transaksi, asumsi dasar yang dibentuk dari sejumlah biaya perpindahan, pengosongan, pajak/BPHTB, PPAT. Bila tidak diatur lain, prinsip dasar yang dapat diambil seharusnya mengikuti SPI ini dan/atau petunjuk teknisnya.

3. Kompensasi masa tunggu, yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.

4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.

5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian dari sejumlah potensi Nilai Pasar atas real properti yang dimaksud pada butir 5.8 dan kerugian non fisik pada butir 5.9.


5.11 Yang belum termasuk diatur dalam standar ini meliputi dan tidak terbatas pada:

1. Pemberian konsultasi publik atau sejenisnya

2. Pembangunan pemukiman kembali;

3. Program pendidikan dan pemberian motivasi;

4. Pengadaan sarana kerja; dan

5. Santunan fasilitas usaha.

5.12 Penilai dapat melaksanakan hal-hal sebagaimana diatur pada butir 5.11 sebagai bagian dari penugasan, dengan terlebih dahulu menyepakatinya dengan pemberi tugas dan menuangkannya dalam Lingkup Penugasan. Seluruh asumsi dan dasar-dasar penentuan asumsi berkenaan dengan hal ini juga harus dicantumkan dalam Lingkup Penugasan. Penentuan asumsi harus berdasarkan referensi yang wajar berdasarkan keyakinan Penilai.

5.13 Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah Pendekatan Pasar, dimana nilai tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli kepada penjual yang berkeinginan menjual tapi tidak sangat berkeinginan menjual pada tanggal penilaian.

Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa namun merupakan hasil penetapan lokasi dari Pemerintah atas dasar permintaan kepada pemilik tanah untuk melepaskan hak tanahnya secara sukarela. Dengan kondisi ini para pihak apakah instansi yang memerlukan tanah dan pemilik tanah sama-sama berkeinginan namun tidak sangat ingin sehingga mengabaikan pertimbangan bisnis yang wajar.

Penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, bentuk, lingkungan, kedekatan dengan faktor positif serta negatif maupun karakteristik lingkungan, maupun transaksi/penawaran yang ada terhadap tanah pembanding pada tanggal penilaian.

5.14 Pendekatan sebagaimana disebutkan pada 5.13, dilaksanakan dalam situasi kompetisi yang aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan pertimbangan terbaik.

5.15 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis dalam rangka memberikan informasi pasar, dan dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan karakteristik sejenis sebagai data kontrol, atau data lainnya yang belum tentu menggambarkan data pasar.

Contoh: Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yang telah terpengaruh akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini, penilai harus memastikan data pasar yang sejenis dan sebanding pada lokasi lain sebagai data pembanding atau data kontrol.

5.16 Dalam menentukan nilai tanah Penilai harus mengkaji potensi penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use/HBU) dengan asumsi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau telah dikembangkan (as improved).

5.17 Tugas Penilai adalah menerapkan keahliannya untuk merefleksikan pertimbangan pasar yang relevan dalam setiap waktu melalui analisis dari bukti pasar yang sebanding. Hal ini merupakan faktor fundamental dalam penentuan indikasi Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti kerugian.

5.18 Ketentuan tata wilayah dan tata kota penting bagi penilai untuk menentukan HBU dari tanah eksisting (sebelum ada rencana pembangunan), dan karenanya data pasar sebanding yang relevan yang harus diambil.

5.19 Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut:

Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.

Penilai harus berpedoman kepada Lingkup Penugasan sebagaimana yang diatur dalam SPI 103 - Lingkup Penugasan.


5.20 Penilaian untuk kepentingan standar ini dilakukan secara individu atau bidang per bidang tanah berdasarkan penugasan yang diterima.

5.21 Pendekatan Penilaian

Semua pendekatan, metode, teknik dan prosedur dalam mengukur kesetaraan Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan kesetaraan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Berikut ini diuraikan matrirks umum hubungan objek penilaian dengan pendekatan/metode penilaian yang dapat dirujuk Penilai.

Objek Penilaian

Basis Perhitungan

Pendekatan/ Metode

Keterangan

Fisik :

• Tanah atau Tanah dan Bangunan

Pasar dan non pasar

• Pendekatan Pasar/Metode Perbandingan Data Pasar

• Pendekatan Pendapatan/ Metode DCF

Lihat SPI 106

• Bangunan dan/atau Sarana Pelengkap

Biaya Pengganti Baru dengan penyesuaian kondisi fisik

• Pendekatan Biaya dan/atau metode turunannya

Lihat juknis SPI ini

• Tanaman (dapat/belum termasuk tanah)

Pasar dan norma perhitungan budidaya yang berlaku wajar

• Pendekatan Pendapatan/Metode DCF

Dengan metode DCF (Lihat juknis SPI ini)

• Pendekatan Pasar/Metode Perbandingan Data Pasar

Untuk tanaman non komersial, dengan menggunakan rujukan dari instansi terkait


Untuk tanaman belum menghasilkan


Objek Penilaian

Basis Perhitungan

Pendekatan/ Metode

Keterangan

Non Fisik :

• Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium :

- kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi

- kerugian emosional (solatium)

Pasar dan non pasar Tambahan yang dihitung berdasarkan bobot persentase dari nilai kerugian fisik

• Pendekatan Pendapatan/ Metode DCF


Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku Kerugian akibat penghentian atau penutupan tempat usaha. Contoh; petani tambak, rumah makan dan bengkel. Contoh: 10% - 30% dari nilai ganti kerugian fisik untuk kepentingan tempat tinggal dari pemilik

• Biaya transaksi

Berdasarkan kajian sosial ekonomi yang dilakukan oleh konsultan ahli dan/atau peraturan perundang-undangan yang berlaku


1. Biaya perpindahan;

2. Biaya pengosongan;

3. Biaya pajak /BPHTB;

4. Biaya PPAT.

• Kompensasi masa tunggu

Tergantung jangka waktunya. Untuk masa tunggu kurang dari 6 bulan didasarkan kepada bunga deposito bank pemerintah

Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan diatur lebih lanjut dalam juknis


Objek Penilaian

Basis Perhitungan

Pendekatan/ Metode

Keterangan

• Kerugian sisa tanah

Pasar • Pendekatan Data Pasar/Metode Perbanding Data Pasar

Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku

• Kerusakan fisik lainnya

Biaya Perbaikan


Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku

5.22 Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:

1. Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai wajib mengacu kepada peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat pusat sampai tingkat daerah.

2. Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah, walaupun terjadi penurunan atau kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah.

3. Besaran dari Nilai Penggantian Wajar apabila sesuai, diterapkan terkait dengan sejumlah uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan manfaat tertentu bagi pemilik tanah.

4. Dalam setiap proses penilaian Ganti Kerugian yang terkait dengan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai harus menggunakan standar ini.

5.23 Penerapan Pendekatan Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan data pembanding yang mencerminkan kecenderungan harga (trend) atas lokasi yang terkena pembebasan dan memiliki karakteristik yang sama sebagai “data control”.

5.24 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-hal meliputi:

Kemunduran Eksternal akibat adanya pembebasan lahan tidak boleh diperhitungkan.

Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan hati-hati terutama jika bangunan eksisting masih dimanfaatkan.

5.25 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-hal meliputi:

Proyeksi arus kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.

Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.

5.26 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-hal meliputi:

Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.

Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.

Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.

5.27 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis

termasuk alih profesi, kerugian emosional (solatium) dan premium lainnya harus

mempertimbangkan:

Penentuan jenis kerugian non fisik yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan;

Sepanjang tidak diatur lain, besar kerugian emosional (solatium) yang diambil merujuk

kepada SPI ini dan petunjuk teknis yang mengaturnya. Besar kerugian emosional dicatatkan

dalam Lingkup Penugasan atau berita acara yang mengikat kepada Lingkup Penugasan;


Penilai harus memastikan rujukan dan dasar yang digunakan dalam hal diberlakukannya

pemberian premium atas bagian tertentu dari objek penilaian, dan persetujuan pengenaan

premium tersebut harus dicatatkan dalam Lingkup Penugasan atau berita acara yang

mengikat kepada Lingkup Penugasan.

5.28 Penilaian dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum skala kecil atau

kepentingan lain yang yang pelaksanaannya tidak mengikuti tahapan sebagaimana ditentukan

UU No. 2/2012, Penilai dapat menggunakan dasar nilai lainnya seperti Nilai Pasar atau Nilai

Khusus, sepanjang sesuai serta didasarkan kepada alasan yang relevan. Pemilihan dasar

penilaian harus didasari oleh identifikasi mengenai proses pengadaan tanah yang dilaksanakan

oleh pemberi tugas sehingga hasil penilaian dapat memenuhi kebutuhan pemberi tugas

penilaian. Ketentuan lebih lanjut diatur dalam petunjuk teknis dari SPI ini.

5.29 Penilai dapat diminta untuk melakukan pemberian jasa konsultansi pada tahapan perencanaan

pengadaan tanah atau tahapan lainnya di luar tahapan pelaksanaan. Namun, Penilai tidak

pada posisi independen atau berpotensi benturan kepentingan bila melakukan penugasan

penilaian pada tahapan pelaksanaan, apabila sebelumnya telah melakukan pemberian jasa

konsultansi pada tahapan perencanaan.

6.0 Persyaratan Pengungkapan

6.1 Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan Penilaian

dan petunjuk teknis terkait.

6.2 Dalam pelaksanaan penilaian, SPI mengatur agar Penilai mengungkapkan atau mencatatkan

bila ada tambahan informasi dan asumsi ke dalam Lingkup Penugasan. Apabila perubahan atas

Lingkup Penugasan sukar dilakukan, maka perubahan atas tambahan informasi dan asumsi

tersebut dapat dituangkan ke dalam berita acara yang disetujui Penilai, pemberi tugas

dan/atau pihak terkait. Setiap berita acara yang disepakati, menjadi bagian yang terikat

dengan Lingkup Penugasan atau perjanjian kerja yang sah.

6.3 Hal-hal yang dianggap perlu dan mempengaruhi secara signifikan terhadap hasil penilaian,

karena adanya perubahan informasi dan asumsi sebagaimana yang dimaksud pada poin 6.2,

maka Penilai perlu untuk mencatatkannya dalam laporan penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 306 - Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

7.2 SPI 306 ini ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2018 dan mulai berlaku secara efektif pada 1 Januari 2019.

*******

Ekspose Draf Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) 1

Ekspose Draf Petunjuk Teknis Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum

(SPI 306)

1.0 Pendahuluan

1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian tanah terkait dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Juknis ini memberikan panduan mengenai LIngkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk tujuan penilaian pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306.

1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian atas pendiskripsian Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan Pelaporan Penilaian.

1.3 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan dan teknik perhitungan menjadi bagian yang dijelaskan pada Juknis ini. Diharapkan Penilai dapat menerapkan secara berhati-hati dan konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan dapat menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya.

1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam LIngkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam kontrak atau perjanjian kerja.

1.5 Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.

1.6 Sepanjang sesuai, relevan dan tidak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya, SPI 306 berikut Juknis ini bersifat mandatory digunakan oleh Penilai sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian properti terkait dengan pengadaan tanah apakah yang terkait dan/atau tidak terkait dalam menggunakan ketentuan yang diatur UU No. 2 tahun 2012 berikut peraturan pelaksanaanya.

1.7 Juknis ini direvisi dan dapat dipergunakan sejak tanggal ……. dengan masa efektif berlaku pada tanggal ………..

2.0 Definisi dan Pengertian

2.1 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).

2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini


nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105).

2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103).

2.4 Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 – 3.10).

Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.

NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian non fisik atas suatu objek penilaian. Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai penjumlahan indikasi Nilai Pasar atas kerugian fisik ditambah indikasi nilai atas kerugian non fisik (lihat diagram, lampiran 1).

2.5 Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).

2.6 Nilai Khusus; adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan (SPI 102 – 3.4)

2.7 Pemanfatan tertinggi dan terbaik (Higest and Best Use) yang selanjutnya disebut HBU, didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KPUP -12.1).

2.8 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

2.9 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.

2.10 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat


penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

2.11 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (UU No. 2/2012, Pasal 1 Butir 2).

2.12 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:

1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.

2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan dan disepakati oleh pemberi tugas dalam Lingkup Penugasan.

Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti atau Properti Pertanahan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 tahun 2013.

2.13 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagaimana yang tercantum dalam bagian Pendahuluan SPI 2015.

3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

3.1 Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut:

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan

Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :

a) Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;

b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak;

c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek dan atau objek penilaian;

d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.

Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli



dan/atau Penilai lain dalam kaitannya penugasan penilaian untuk tujuan sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Contoh pernyataan yang dapat dinyatakan adalah, ”Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian”

Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang disebutkan pada hurup a), b) dan c), sepanjang dibenarkan berdasarkan ketentuan dan peraturan perundang-undangan, maka Penilai harus menyatakannya dalam Lingkup Penugasan.

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh Ketentuan dan Perundang-undangan yang berlaku, maka Pemberi tugas dan Pengguna Laporan adalah Lembaga Pertanahan (UU No. 2 tahun 2012).

Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh peraturan yang berlaku. Dalam hal penilaian dilakukan untuk tujuan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum bukan ditujukan kepada Lembaga Pertanahan (misalnya tanah untuk skala kecil), maka ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI harus diberlakukan, dan nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.

Maksud dan Tujuan Penilaian

5.3.1.3 Maksud dan Tujuan Penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Penggantian Wajar (NPW) yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Penilai dapat melengkapi tujuan penilaian tersebut dengan menyebutkan spesifik pekerjaannya, sehingga dapat memberikan informasi yang lebih jelas.

Untuk kepentingan tertentu termasuk objek pengadaan tanah skala kecil sebagaimana dimaksud dalam peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, selain NPW, dapat digunakan opsi nilai lain seperti Nilai Pasar atau Nilai Khusus. Ketentuan ini dapat dilihat pada poin 3.2.



Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai.

Objek penilaian yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan harus berdasarkan kepada Daftar Nominatif dan peta bidang hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan Lembaga Pertanahan atau institusi lainnya sepanjang relevan dan diakui secara benar.

Penilai akan melaksanakan penilaian sesuai dengan rincian objek penilaian tersebut. Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi dirinya untuk tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh Lingkup Penugasan.

Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan, penambahan atas objek penilaian di luar dari yang ditentukan/daftar nominatif, maka perubahan tersebut dapat diperhitungkan Penilai dengan persetujuan pemberi tugas dengan merivisi Lingkup Penugasan atau membuat berita acara pesetujuan.

Bentuk kepemilikan

5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan properti harus dinyatakan sesuai dengan informasi dari Lembaga Pertanahan sebagaimana yang diatur dalam ketentuan dan perundang-undangan yang berlaku. Informasi tentang penguasaan dan/atau kepemilikan terdapat dalam Daftar Nominatif berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan Lembaga Pertanahan.

Dasar Nilai 5.3.1.6 Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar. Dasar Nilai ini harus didefinisikan sesuai dengan SPI.

Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan sepanjang merujuk kepada SPI 306.

Tanggal penilaian

5.3.1.7 Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Mata uang yang digunakan

5.3.1.8 Hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

Tingkat kedalaman

5.3,1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :



investigasi a. Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang dalam pengadaan tanah sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku;

b. Penilai harus memastikan sampai sejauhmana investigasi dapat dilaksanakan dan perlu menyaratkan pemberi tugas dan/atau pemilik objek penilaian: • Untuk memberikan surat tugas atau

persetujuan inspeksi; dan • Menandatangani berita acara inspeksi yang

mengikat perjanjian kerja atau Lingkup Penugasan

c. Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;

d. Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku;

e. Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, maka inspeksi akan dilakukan secara sampling.

f. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian.

Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini dapat bersumber dari :

• Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait dengan peraturan daerah

• Lembaga Pertanahan sebagai instansi pemberi tugas dan pengguna laporan sebagai sumber rujukan data, informasi dan hal-hal terkait kepada pertanahan

• Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada

• Badan Pusat Statistik (BPS)

• Bank Pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu



Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan KEPI dan SPI

5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

Laporan Penilaian

5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia.

Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian disesuaikan dengan kesepakatan Pemberi Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan.

Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut.

Batasan atau pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain pemberi tugas

5.3.4 Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.

Persyaratan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi

5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).

Asumsi dan asumsi khusus

5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut.

Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan (bila ada).

Biaya Jasa Penilaian

5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi Penilai


Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas. Khusus untuk penilaian yang objeknya masuk kategori skala kecil (< 5 hektar), ketentuan yang berlaku diatur pada 3.2.

3.2 Pemilihan dasar nilai sebagaimana yang dimaksud pada 5.3.1.3 sekurang-kurangnya harus memenuhi prosedur:

No Faktor Perbedaan Tanah Skala Besar

(>5 hektar)

Tanah Skala Kecil (< 5 hektar) Tidak Terikat Lokasi

Tertentu Terikat Lokasi Tertentu

1 Dasar Nilai

Nilai Pengganti Wajar (NPW)

Nilai Pasar NPW atau Nilai Khusus

Untuk kepentingan pengadaan tanah berdasarkan UUPT

• Untuk kepentingan pengadaan tanah yang dilakukan secara langsung

• Kriteri lebih lanjut diuraikan terpisah (poin 3.3)

• Untuk kepentingan pengadaan tanah yang dilakukan secara langsung atas pengguna khusus

• Kriteri lebih lanjut diuraikan terpisah (poin 3.3)

2 Kepentingan penilaian

Nilai bagi pemilik untuk kepentingan umum

Berdasarkan pandangan pasar terbuka, karena dibenarkan transaksi langsung

Nilai bagi pembeli khusus untuk kepentingan khusus, dan dibenarkan transaksi langsung

3 Prinsip penilaian

HBU HBU HBU untuk NPW

4 Pemberi tugas & Pengguna laporan

Instansi yang memerlukan Tanah & BPN

Instansi yang memerlukan tanah

Instansi yang memerlukan tanah

5 Objek penilaian

Sesuai UUPT sesuai Penetapan Lokasi dan penetapan oleh BPN

skala kecil tidak mengikuti tahapan pelaksanaan sesuai UUPT, digunakan berdasarkan petunjuk pemberi tugas

• skala kecil tidak mengikuti tahapan pelaksanaan sesuai UUPT, digunakan berdasarkan petunjuk pemberi tugas

• dalam hal objek pengadaan tanah terdiri dari beberapa bidang yang dihuni sejumlah pemilik/penghuni, sehingga perlu penetapan lokasi dari pihak berwenang.

6 Tanggal penilaian

bersamaan dengan tanggal penetapan lokasi

tidak diatur dapat bersamaan dengan inspeksi

tidak diatur dapat bersamaan dengan inspeksi

7 Kondisi fisik diperhitungkan setara Nilai Pasar

diperhitungkan setara Nilai Pasar

diperhitungkan secara khusus

8 Kerugian non fisik

diperhitungkan sebagai kompensasi

tidak diperhitungkan hanya mempertimbangkan kepentingan pembeli khusus untuk penggunaan khusus

9 Jangka waktu pelaksanaan

30 hari kerja tidak ditentukan tidak ditentukan

10 Basis asumsi Dokumen Perencanaan/Studi Kelayakan

Jual beli langsung berdasarkan pasar

Jual beli langsung untuk kepentingan khusus yang disertai dokumen pendukung atau referensi yang kredibel

11 Batasan Merujuk kepada UUPT dan peraturan

Merujuk kepada peraturan dan ketentuan yang berlaku dimana karena

Merujuk kepada peraturan dan ketentuan yang berlaku dimana karena


No Faktor Perbedaan Tanah Skala Besar

(>5 hektar)

Tanah Skala Kecil (< 5 hektar) Tidak Terikat Lokasi

Tertentu Terikat Lokasi Tertentu

pelaksanaannya objek penilaian masuk kategori skala kecil, maka dikecualikan dari UUPT

objek penilaian masuk kategori skala kecil, maka dikecualikan dari UUPT

3.3 Pemilihan dasar nilai dalam pemenuhan prosedur pada poin 3.2 di atas sekurang-

kurangnya harus memenuhi kriteria:

Lingkup Penugasan NPW NP NK

Pengadaan Tanah Skala Kecil Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (kurang dari 5 hektar)

Opsi Pemilihan Dasar Nilai • Objek penilaian

dapat terikat atau tidak dalam suatu wilayah tertentu.

• Objek penilaian memiliki jumlah bidang yang relatif banyak, penggunaan yang beragam dan/atau masuk ke permukiman atau sejenis.

• Contoh, objek pengadaan tanah telah berdiri permukiman, dihuni oleh sejumlah keluarga dan dapat juga wilayah dimaksud beraneka ragam penggunaan. Untuk dapat memenuhi kepentingan pemilik tanah maka diperlukan besaran ganti kerugian yang dapat memenuhi kepentingan pemilik agar dapat pindah ke lokasi lain dengan kebutuhan yang mencukupi.

• Objek penilaian terdiri bidang tunggal atau tidak termasuk objek yang kompleks, tidak memiliki potensi masalah atau pemilik tanah berkeinginan untuk menjual.

• Lokasi objek penilaian tidak terikat pada lokasi tertentu, hanya sebagai salah satu opsi yang menjadi pilihan instansi yang memerlukan tanah.

• Contoh, instansi yang memerlukan tanah ingin membangunan kantor atau fasilitas kesehatan pada suatu wilayah. Namun pemilihan lokasi tanah dapat terdiri beberap opsi, tidak hanya pada suatu lokasi tertentu.

• Pengadaan tanah bersifat stategis dan bisa saja diperlukan dengan segera.

• Kebutuhan tanah untuk kepentingan umum terikat kepada suatu lokasi tertentu karena tipe bangunan/proyek yang ingin dibangun bersifat khusus.

• Objek penilaian terdiri dari bidang tunggal atau lebih dari satu bidang, bisa termasuk objek yang kompleks, memiliki potensi masalah dan/atau pemilik tanah tidak berkeinginan untuk menjual.

• Dalam pemenuhan dasar nilai, Penilai harus dapat memastikan data, dokumen teknis atau referensi pendukung atas objek pengadaan tanah.

• Contoh, Instansi yang memerlukan tanah berencana membangun fasilitas transmisi (radar) untuk kepentingan Bandara. Pemilihan lokasi tanah secara teknis ditentukan pada kordinat tertentu sesuai dengan studi kelayakan yang resmi. Opsi pemilihan lokasi tanah telah ditentukan.


Lingkup Penugasan NPW NP NK

Bila calon tanah yang ingin diambil dimiliki pihak ketiga, maka diperlukan solusi pengadaan tanah agar tanah dimaksud dapat diperoleh dan pemilik tanah mendapatkan penggantian yang wajar dan adil.

4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

4.1 Investigasi

Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain:

4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.

4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal, dapat berupa daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam pelaksanaan inspeksi, Penilai harus membuat berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Berita acara sekurang-kurangnya berisikan ringkasan hasil inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian tidak bersedia menandatangani berita acara inspeksi, maka Penilai tidak meneruskan penugasan dimaksud atau penugasan dihentikan.

4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan dan didiskusikan kepada pemberi tugas. Perubahan atau penyesuaian terhadap adanya perbedaan data dan informasi, harus dinyatakan dalam berita acara yang disetujui oleh pemberi tugas.

4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi tersebut agar tidak digunakan. Hal-hal yang perlu


dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada, seperti:

a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;

b) Kompetensi dari pihak ketiga;

c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna penilaian;

d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik.

4.1.5 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan besarnya kerugian yang akan terkena kepada properti bersangkutan. Kerugian dimaksud terdiri dari kerugian fisik dan kerugian non fisik. Kebutuhan data masukan penilaian dalam menentukan besaran kerugian harus menjadi pertimbangan dan kehati-hatian Penilai, dimana penggunaan dan prosedurnya dapat merujuk kepada butir 4.1.4 di atas.

4.2 Pendekatan Penilaian

Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan.

4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 306 dan Juknis ini adalah untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dimana objek penilaian dimaksud akan diganti rugi mencakup kerugian fisik dan kerugian non fisik.

4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi :

1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri atau komersial

2) Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

3) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

4) Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras/tahunan

5) Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

4.2.3 Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik meliputi :

1) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan:

a. adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi.


b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik.

c. hal-hal yang belum diatur (bentuk kerugian) pada butir a dan b di atas seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait secara wajar.

2) Biaya transaksi, dapat meliputi biaya perpindahan, pengosongan dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

3) Kompensasi masa tunggu, yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.

4) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.

5) Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

4.2.4 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung kerugian fisik

atas objek penilaian, sebagai berikut:

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah P P - HBU

Tanah & Bangunan P P P HBU

Bangunan & SPL - P P -

Tanah & Tanaman P P P HBU

Tanaman P P P -

Personal Properti yang melekat ke tanah/bangunan

P - P -

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah Tanah kosong Tanah kawasan yang memiliki potensi komersial

- HBU

Tanah & Bangunan Dihitung sebagai satu kesatuan dengan menggunakan data yang sejenis dan sebanding

Properti komersial seperti, perkantoran, hotel dan sebagainya

Indikasi Nilai Pasar tanah dalam keadaan kosong ditambah Biaya Pengganti Baru (RCN) bangunan yang disesuaikan dengan penyusutan

HBU

Bangunan & SPL - - RCN dengan penyesuaian kondisi atau depresiasi

terdapat pengecualian

(4.2.7.2 - C.2).c)

Tanah & Tanaman Dihitung sebagai satu Digunakan pada Indikasi Nilai Pasar HBU


Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan kesatuan dengan menggunakan data yang sejenis dan sebanding, seperti kelapa sawit dan sebagainya

tanaman yang menghasilkan secara komersial seperti, kelapa sawit, karet, jagung, tanaman hortikultura, dan sebagainya

tanah dalam keadaan kosong ditambah RCN tanaman yang disesuaikan dengan penyusutan

Tanaman Dihitung sebagai tegakan tanaman menggunakan data yang sejenis dan sebanding, seperti pohon mangga, durian dan sebagainya

Digunakan pada tanaman (tanpa tanah) yang menghasilkan secara komersial seperti kopi, jagung, tanaman hortikultura dan sebagainya

RCN tanaman belum menghasilkan yang disesuaikan dengan penyusutan

-


Dihitung menggunakan data yang sejenis dan sebanding, seperti instalasi pipa, instalasi listrik, elevator dan sebagainya

RCN personal properti yang disesuaikan dengan penyusutan

-

Penjelasan • Data-data yang digunakan merupakan data pasar yang sejenis dan sebanding.

Gunakan jumlah data yang cukup dan hindari penggunaan data yang bias dan kurang relevan

• Data-data ekonomi yang digunakan merupakan data pasar yang sejenis dan sebanding.

• Gunakan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto yang sesuai dan relevan

Pertimbangkan umur ekonomis, masa proyeksi sesuai karateristik masing-masing properti

• Data dan informasi yang digunakan adalah data pasar yang relevan dan wajar.

• Biaya Pengganti Baru (RCN) atas bangunan dapat menggunakan Biaya dan Teknis Bangunan yang dikeluarkan Asosiasi Profesi Penilai atau dari sumber pasar yang dipercaya

• Umur ekonomis bangunan dan properti lainnya dapat menggunakan informasi dari Asosiasi Profesi Penilai atau sumber informasi lainnya yang handal.

• Pengukuran kondisi properti dapat menggunakan SPI 362

• Penyesuaian kondisi properti dapat menggunakan penyusutan fisik. Kemunduran fungsi dapat digunakan untuk bangunan terpotong yang HBU nya sudah berubah (bila ada), sesuai dengan kesepakatan yang disetujui.

4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan


HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi:

• Secara hukum diizinkan;

• Secara fisik dimungkinkan;

• Secara finansial menguntungkan;

• Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.

4.2.6 Penerapan penggantian kerugian non fisik atas atas objek penilaian, sebagai berikut:

Objek Penilaian Premium Transaksi Bunga Masa

Tunggu Keterangan

Tanah - P P Biaya pindah dan solatium tidak diperhitungkan

Tanah & Bangunan P P P Solatium hanya untuk bangunan rumah tinggal

Bangunan & SPL P P P Solatium hanya untuk bangunan rumah tinggal

Tanah & Tanaman - P P Solatium dan biaya pindah tidak diperhitungkan

Tanaman - P P Solatium dan biaya pindah tidak diperhitungkan


- - P Solatium, biaya PPAT dan Pajak tidak diperhitungkan

Kerugian lain P P Solatium, biaya pindah tidak diperhitungkan

(Ilustrasi terlampir)

4.2.7 Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur sebagai berikut:

4.2.7.1 Seluruh aspek yang diperhitungkan sebagai bagian dari potensi kerugian non fisik harus didasarkan instruksi penugasan dari Pemberi Tugas. Bila Penilai tidak menerima atau ragu atas adanya instruksi tersebut, maka Penilai dapat melakukan konfirmasi tertulis atau membuat kesepakatan dalam suatu berita acara diantara Penilai dengan Pemberi Tugas.

4.2.7.2 Penghitungan besaran kerugian non fisik harus memperhatikan kesesuaian dan kewajaran pembebanan biaya secara ekonomi yang proporsional. Hal-hal yang perlu diperhatikan:

A. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan atau bisnis termasuk alih profesi berdasarkan:

a) Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan:

1. permanen; seperti tempat jualan, warung, rumah makan atau sejenisnya;

2. pribadi atau profesi: seperti penjahit pakaian, pertukangan, ahli potong rambut atau sejenis lainnya.


b) Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke tempat lain:

• Untuk kategori butir a).1, kerugian non fisik dapat dihitung berdasarkan potensi pendapatan usaha (pendapatan bersih ditambah dengan kewajiban beban biaya usaha yang perlu ditanggung selama perpindahan, seperti biaya karyawan tetap) Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 3 bulan.

• Untuk kategori butir a).2, kerugian non fisik dapat dihitung didasarkan potensi penghasilan dari pekerja/profesi pada bulan terakhir, yang diperkirakan akan hilang selama kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.

B. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai berikut :

a) Solatium merupakan kompensasi yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian non-finansial dikarenakan harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk kepentingan umum.

b) Besaran solatium dalam bentuk persentase dari indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan) sebagaimana diatur dalam juknis ini dengan diketahui pemberi tugas.

c) Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi yang relevan harus diperhitungkan, termasuk: • kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan

dengan pemberian kompensasi yang wajar; • jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati

rumah sepanjang disepakati para pihak yang terkait; dan • ketidak nyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah

(bila ditempati sendiri).

d) Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan memperhatikan: • kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi bangunan rumah

sebagai sarana hunian; • luas tapak tanah yang wajar; • potensi HBU.

Kriteria Solatium RT-1 RT-2

Masa Tinggal < 3 tahun 5% dari

Nilai kerugian fisik 5% dari

Nilai kerugian fisik

Masa Tinggal 4-9 tahun 10% 10%



Masa Tinggal >30 tahun 30% 30%


Dasar Perhitungan • indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang seimbang, peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU

• indikasi Nilai Pasar Rumah TInggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang berlebih, peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU

• Indikasi Nilai Pasar tanah berlebih tidak diperhitungkan

Keterangan asumsi:

RT-1 rumah tinggal dengan luas tanah yang seimbang (antara tapak tanah dan tapak bangunan), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain;

RT-2 rumah tinggal dengan luas tanah yang berlebih (memiliki luas tanah melebihi batas untuk rumah tinggal), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain;

(Ilustrasi perhitungan lihat lampiran 3)

C. Penerapan kerugian non fisik lainnya diatur sebagai berikut:

1) Bila tidak dinyatakan berbeda maka biaya transaksi dapat meliputi biaya perpindahan dan pengosongan, pajak/BPHTB dan biaya PPAT. Pengenaan beban kerugian tersebut:

a. Biaya perpindahan dan pengosongan dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari rumah tinggal, tempat usaha dan industri yang dihuni/digunakan. Tanah kosong dan tanaman tidak diperhitungkan.

b. Beban pajak/BPHTB dan biaya PPAT dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari tanah dan bangunan (al. rumah tinggal, tempat usaha, industri, perkebunan). Untuk personal properti, seperti mesin dan peralatan tidak diperhitungkan. Beban pajak tersebut diasumsikan sebagai potensi biaya yang akan timbul pada saat pengadaan properti baru di tempat lain. Apabila ada beban pajak saat pengambil alihan hak properti eksisting, dapat diperhitungan bila sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang berlaku atau sesuai instruksi pemberi tugas.

c. Beban perpindahan atau pengosongan dapat diperhitungkan dalam penilaian untuk objek pengadaan tanah meliputi tanah kas desa, tanah wakaf dan sejenis lainnya. Objek penilaian tersebut umumnya tidak dapat diganti dengan uang, namun harus diganti dengan objek sejenis atau direlokasi ke tempat yang setara. Penilai dapat mempertimbangkan keperluan beban biaya perpindahan


secara wajar, meliputi keperluan pencarian tanah pengganti dan beban administrasi lainnya. Permintaan terhadap kepentingan ini harus diungkapkan di Lingkup Penugasan atau dilengkapi dengan berita acara yang mengikat penugasan penilaian.

2) Kompensasi masa tunggu diperhitungkan karena adanya tenggang waktu antara tanggal penilaian (tanggal penetapan lokasi) dengan tanggal pembayaran ganti kerugian. Dalam memperhitungkan kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat memberi tambahan biaya dengan ketentuan sebagai berikut :

a. sebesar suku bunga deposito dari bank pemerintah untuk masa tunggu kurang dari 6 (enam) bulan atas indikasi NPW sebelum masa tunggu meliputi kerugian fisik ditambah dengan kerugian non fisik (premium mencakup solatium, beban transaksi, dan kerugian lainnya bila ada). Lamanya masa tunggu sesuai dengan rencana jadwal pembayaran ganti kerugian atau dapat berkisar 3-6 bulan;

b. dalam hal pelaksanaan penilaian yang dilakukan telah melewati 6 (enam) bulan dari tanggal penetapan lokasi, maka besaran beban kerugian masa tunggu diambil sebesar selisih indikasi Nilai Pasar fisik tanah pada saat tanggal pelaksanaan penilaian terhadap tanggal penilaan sesuai penetapan lokasi. Selanjutnya, hasil selisih tersebut menjadi penambah dalam penetapan indikasi NPW untuk posisi tanggal penilaian pada penetapan lokasi. Untuk menentukan NPW yang sebenarnya, estimasi masa tunggu setelah tanggal pelaksanaan penilaian hingga rencana masa pembayaran, dapat ditambahkan sebagaimana yang disebutkan pada bagian C butir 2).a. di atas (Ilustrasi lihat lampiran 2.3).

3) Pada hal tertentu, penilaian untuk keperluan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, yang menyebabkan penerapan besaran depresiasi pada pendekatan biaya untuk bangunan rumah tinggal dianggap belum dapat memenuhi unsur besaran ganti kerugian yang layak dan adil. Hal ini dengan pertimbangkan khusus bahwa pemilik tanah dan bangunan rumah tinggal tidak mendapatkan ganti kerugian yang mencukupi untuk membangun kembali rumah tinggalnya di tempat lain.

a) Untuk memenuhi unsur kelayakan dan keadilan tersebut maka jumlah beban depresiasi yang diperoleh dari perhitungan kerugian fisik bangunan dapat dikonversi menjadi premium pada kerugian non fisik. Premium dimaksud selanjutnya dapat disebut “premium kerugian non fisik atas beban depresiasi” yang besarnya adalah sebesar beban depresiasi.


b) Pengenaan premium ini hanya bisa diterapkan sepanjang terdapat alasan tertulis yang melandasinya, dan dicantumkan dalam Lingkup Penugasan. Alasan dimaksud dapat berupa ketentuan dan peraturan yang berlaku atau dokumen perencanaan atau daftar nominatif atau dokumen yang sah lainnya yang diberikan instansi yang memerlukan tanah.

4) Kerugian non fisik lainnya yang dapat diperhitungkan oleh Penilai akibat pengadaan tanah untuk kepentingan umum, antara lain:

a) kerugian sisa tanah, dimana sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya dan terjadi penurunan nilai.

b) kerusakan fisik pada bangunan yang terpotong dan membutuhkan biaya perbaikan untuk dapat berfungsi kembali.

Penggantian sisa tanah dihitung menggunakan perbandingan data pasar dengan asumsi luas bidang tanah sesuai dengan sebelum terpotong. Sedangkan penggantian kerusakan bangunan yang terpotong dihitung dengan pendekatan biaya untuk memperoleh besar biaya perbaikan.

4.2.8 Terdapat kondisi dimana pemilik tanah untuk rumah tinggal, juga memliki :

a) tapak tanah yang tidak diusahakan;

b) tapak tanah yang diusahakan, seperti untuk lahan pertanian yang menghasilkan bagi pemilik.

Untuk kondisi di atas, Penilai dapat mengikuti pedoman sebagai berikut :

4.2.8.1 Tapak tanah yang tidak diusahakan, dinilai sebagai tanah kosong dengan memperhitungkan HBU pada tanggal penilaian.

4.2.8.2 Tapak tanah yang diusahakan sebagai lahan pertanian diperhitungkan sebagai berikut:

(1) tanaman keras/tanaman tahunan yang dibudidayakan secara komersial dapat dinilai sebagai satu kesatuan usaha perkebunan yang terdiri dari tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya (sebagai real properti) untuk satu periode siklus tanam;

(2) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) telah berkembang, maka tanah dapat dinilai terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai tanggal penilaian, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam atau tidak melebihi 1 (satu) tahun; Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam atau selama-lamanya 1 (satu) tahun.


(3) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) tetap sebagai lahan pertanian atau penggunaan sesuai dengan peruntukan pada tanggal penilaian, maka tanah dapat dinilai terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai dengan penggunaannya, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau selama-lamanya 2 (dua) tahun;

Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau atau selama-lamanya 2 (dua) tahun.

(4) dalam hal dijumpai kondisi di luar butir (2) dan (3) di atas, maka kompensasi penggantian dapat dihitung berdasarkan data yang relevan dan wajar, dengan menyampaikan sumber dan alasannya.

4.2.9 Dalam hal objek pengadaan tanah berhubungan dengan hak ulayat atau tanah yang dikuasai sekelompok masyarakat adat yang memiliki hubungan historis terhadap tanah yang dimiliki/dikuasai, Penilai dapat mempertimbangkan kompensasi kerugian ekonomi (premium) berdasarkan dokumen perencanaan yang ada atau berdasarkan kajian dari pendapat ahli atas bentuk penggantian secara wajar yang dapat diberikan. Ketentuan ini harus diungkapkan di Lingkup Penugasan atau dilengkapi dengan berita acara yang mengikat penugasan penilaian.

4.2.10 Seluruh penggunaan asumsi dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau kerugian non fisik harus dilakukan secara wajar dengan rujukan antara lain dari:

• Bersumber kewajaran yang ada di pasar;

• Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan;

• Kajian dari pendapat ahli;

• Ketentuan dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat pusat maupun daerah).

Contoh satu, salah satu kerugian fisik yang menjadi objek penilaian adalah tegakan tanaman seperti durian dan tanaman sejenis lainnya, dimana asumsi harga satuan yang akan digunakan dalam menghitung indikasi kerugian atas tanaman tersebut dapat berasal dari harga satuan berdasarkan ketentuan pemerintah setempat.

Contoh dua, terdapat kemungkinan penilaian untuk pengadaan tanah melibatkan kerugian non fisik berupa potensi kerugian sosial atau adat istiadat pada suatu wilayah tertentu. Menghadapi masalah ini, Penilai tidak pada posisi yang kompeten bisa memberikan pendapat atas kerugian dimaksud. Namun Penilai dapat menggunakan sumber dari pendapat ahli yang profesional untuk dijadikan dasar mengukur potensi kerugian terkait. Dalam hal Penilai tidak bisa mengukurnya dalam bentuk uang, karena kerugian yang ditemukan seperti ini


dapat saja tidak dalam bentuk uang (diganti dengan upacara adat), namun Penilai dapat memberikan saran dan rekomandasi.

Untuk menentukan asumsi, Penilai dapat membuat kesepakatan awal dengan pemberi tugas yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan atau berita acara tersendiri terkait biaya satuan dalam penghitungan kerugian fisik atau kerugian non fisik di atas.

4.3 Kertas Kerja Penilaian a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar

sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy.

b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi tugas.

5.0 Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)

Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten.

Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen dan profesional sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang berlaku (UU No. 2/2012).

Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya.

Laporan penilaian ini wajib mencatumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.

Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian untuk pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan.

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas dalam hal ini adalah Lembaga Pertanahan atau pihak terkait lainnya sesuai Lingkup Penugasan. Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi alamatnya.

Maksud dan Tujuan Penilaian

5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas.



Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan penilaian, misalnya untuk tujuan pengadaan tanah bagi kepentingan umum.

Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dalam hal ini adalah opini Nilai Penggantian Wajar.

Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut; ”memberikan opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum”.

Objek penilaian 5.1.4 Penilaian pengadaan tanah dapat dipahami sebagai penilaian atas objek properti yang dilihat secara individu atau bidang per bidang. Maka objek penilaian dimaksud dibuat dalam daftar yang mengidentifikasikan setiap unit properti dari objek penilaian, meliputi deskripsi fisik dan lokasi.

Apabila mencakup penilaian terpisah untuk objek fisik dan objek non fisik lainnya, maka penjelasan atas objek dimaksud harus diidentifikasikan sebagaimana disepakati dan disetujui dengan Pemberi Tugas.

Secara umum, objek penilaian dapat diistilahkan sebagai “properti” sebagaimana dimaksud pada SPI 306 tahun 2013.

Bentuk kepemilikan

5.1.5 Kepentingan hak kepemilikan atau penguasaan dari properti harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga Pertanahan, sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang berlaku.

Penilai harus membedakan kepemilikan properti yang dinilai apakah merupakan hak pemilik, penguasaan, peminjaman, penggarapan dan sebagainya sebagaimana yang diinformasikan Lembaga Pertanahan.

Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian.

Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar.

Tanggal penilaian

5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam LIngkup Penugasan dan merupakan tanggal pada saat nilai diberlakukan, dimana seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil pada tanggal tersebut.

Tanggal penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah



sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku didasarkan kepada tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu tanggal tertentu mungkin tidak berlaku pada tanggal yang lain.

Mata uang yang digunakan

5.1.8 Hasil penilaian yang dinyatakan harus dalam mata uang Rupiah, sesuai dengan yang disebutkan pada Lingkup Penugasan.

Tingkat kedalaman investigasi

5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain dapat dilakukan secara lengkap.

Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu diketahui adalah :

• Data dan informasi menyangkut fisik dan legal dari objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang dalam penyediaannya sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku;

• Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan dan/atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;

• Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku.

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian.

Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan jika dibutuhkan verifikasi untuk informasi atau asumsi yang mendasari penilaian, atau apabila informasi penting tidak disediakan.

Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

5.1.10 Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang digunakan tanpa perlu diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi tugas yang berhubungan dengan pengadaan



tanah. Data dimaksud bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi oleh pihak Lembaga Pertanahan.

Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya bersumber dari :

• Bank Indonesia

• Badan Pusat Statistik (BPS)

• Bank Pemerintah

Asumsi dan asumsi khusus

5.1.11 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.

Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau integritas data yang digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan.

Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan.

Asumsi lain yang relevan untuk tujuan penilaian pengadaan tanah dapat diungkapkan Penilai. Contoh, terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan tanggal pembayaran ganti kerugian, sepanjang relevan dan signifikan, Penilai dapat mengungkapkan masa berlakunya penggunaan laporan penilaian, meskipun telah diperhitungkan kompensasi masa tunggu.

Pendekatan Penilaian

5.1.12 Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan pemilihannya pada proses implementasi, harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian.

Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan.

Kesimpulan Penilaian

5.1.13 Hasil penilaian dapat disusun per objek penilaian, dengan masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang rupiah.

Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.

Persetujuan publikasi

5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter).

Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan.



Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan.

Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI

5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.

Setiap penugasan dan pelaporan penilaian sebagaimana dimaksud oleh SPI 306 wajib dapat dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI.

Diskripsi uraian properti

5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.

Tinjauan pasar 5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang dinilai.

Pernyataan Penilai (Compliance Statement)

5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5).

Kondisi dan Syarat Pembatas

5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan penilaian.

Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas (Lampiran 6).

Nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai

5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan jabatannya. Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung jawab laporan (Penilai Publik) dan lembar Pernyataan Penilai harus ditandatangani oleh semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), yang merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian penilaian yang dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian. Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah).

Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada lampiran 4.

*******


LAMPIRAN Lampiran 1 : Komponen Dasar Pembentukan Dasar Nilai Penggantian Wajar


Lampiran 2 : 2.1. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa (masa tinggal 8 tahun)

2.2. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Properti dan Tempat Usaha

2.3. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa (Pelaksanaan penilaian lebih dari 6 bulan setelah penetapan lokasi/tanggal penilaian)

a.1 IndikasiNilaiPasarRumahTinggal(TanahdanBangunan) 100,000,000Rpa.2 KerugianNonFisik

●Solatium10%xRp100.000.000 10,000,000Rp●Transaksi8%xRp100.000.000 8,000,000Rp

◦AsumsiBiayaPindah1.5%◦AsumsiBiayaPajak5%◦AsumsiBiayaPPAT1.5%

●BebanMasaTunggu(6bulan)@6%pa. 3,540,000Rp◦3%xRp118.000.000

SubTotalKerugianNonFisik 21,540,000RpNilaiPenggantianWajar 121,540,000Rp

a.1 IndikasiNilaiPasarRumahTinggal(TanahdanBangunan) 100,000,000Rpa.2 KerugianNonFisik

●KehilanganPendapatanUsaha 15,000,000RpRp5jutaperbulan,selama3bulan

●Transaksi8%xRp100.000.000 8,000,000Rp◦AsumsiBiayaPindah2%◦AsumsiBiayaPajak5%◦AsumsiBiayaPPAT1%

●BebanMasaTunggu(6bulan)@6%pa. 3,690,000Rp◦3%xRp123.000.000

SubTotalKerugianNonFisik 26,690,000RpNilaiPenggantianWajar 126,690,000Rp

Rp. Rp.a.1 Indikasi,Nilai,Pasar,Rumah,Tinggal,(Tanah,dan,Bangunan) 100,000,000,,,,,a.2 Kerugian,non,fisik

@,Solatium,10%,x,Rp.,100.000 10,000,000,,,,,@,Transaksi,8%,x,Rp.,100.000 8,000,000,,,,,,,,,,asumsi,biaya,pindah,1,5%,,,asumsi,pajak,5%,,,asumsi,biaya,PPAT,1,5%@,Beban,masa,tunggu,: ,,,,Indikasi,NP,(pada,tanggal,pelaksanaan,penilaian),Rp.,110,juta,,,Selisih,nilai,(Rp.,110,juta,@,Rp.,100,juta) 10,000,000,,,,,,,,Masa,tunggu,(6,bulan),@6%,pa 3,840,000,,,,,,,,,,(3%,x,Rp.,128.000.000)Sub,total,kerugian,non,fisik 31,840,000,,,,,,,Nilai%Penggantian%Wajar 131,840,000%%%%%


2.4. Ilustrasi Penghitungan NPWP pada Rumah Tinggal Biasa (Premium Kerugian Non Fisik atas Beban Depresiasi) 1 Kerugian fisik :

Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal

120,000,000 - Indikasi Nilai Pasar Tanah 56,000,000 -

- Indikasi Nilai Bangunan 60,000,000

2 Kerugian non fisik : a. Kerugian Usaha 0% - - b. Solatium 30% 120,000,000 36,000,000 c. Transaksi: - Asumsi biaya pindah 1.5% 120,000,000 1,800,000 - Asumsi beban BPHTB 5.0% 120,000,000 6,000,000 - Asumsi beban PPAT 1.5% 120,000,000 1,800,000 d. Premium atas beban depresiasi* 56,000,000 - Indikasi RCN Bangunan 120,000,000 - Indikasi Nilai Bangunan 64,000,000

Sub Total a+b+c

101,600,000

3 Sub Total 1+2

221,600,000 4 Beban masa tunggu (6% pa) 3 0.50% 221,600,000 3,324,000 Nilai Penggantian Wajar (NPW) 224,924,000

*) Hanya untuk perlakuan khusus sesuai dokumen perencanaan atau permintaan


Lampiran 3 : 3.1. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-1a

3.2. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-1b

120 m272 m2 &

HBU

Tanah Bangunan Premium* SolatiumRp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12a 5% 108,000&&&&&&&& 125,701&&&&& 36,000&&&&&&&&&& 72,000&&&&&&&&&&&& 0 5,400&&&&&&&&&&&&&& 8,640&&&&&&&&&& 3,661&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&b 10% 108,000&&&&&&&& 131,263&&&&& 36,000&&&&&&&&&& 72,000&&&&&&&&&&&& 0 10,800&&&&&&&&&&&& 8,640&&&&&&&&&& 3,823&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&c 15% 108,000&&&&&&&& 136,825&&&&& 36,000&&&&&&&&&& 72,000&&&&&&&&&&&& 0 16,200&&&&&&&&&&&& 8,640&&&&&&&&&& 3,985&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&d 20% 108,000&&&&&&&& 142,387&&&&& 36,000&&&&&&&&&& 72,000&&&&&&&&&&&& 0 21,600&&&&&&&&&&&& 8,640&&&&&&&&&& 4,147&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&c 30% 108,000&&&&&&&& 153,511&&&&& 36,000&&&&&&&&&& 72,000&&&&&&&&&&&& 0 32,400&&&&&&&&&&&& 8,640&&&&&&&&&& 4,471&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&&&& 6&&&&&&&&&&&&&&

Asumsi&:6 66

Objek&Ganti&Rugi Rumah&Tinggal&terdiri&dari&tanah&dan&bangunanLuas&tanah Masa&tunggu&6&bulan&(3%)Luas&bangunan

eksisting&(rumah&tinggal)

No 3Alternatif3Solatium

NP NPW

Nilai3Penggantian3WajarFisik Non3Fisik

Indikasi3Nilai3Pasar Premium Transaksi Bunga Sisa3Tanah Lainnya

*)&kehilangan&bisnis/pekerjaan/alih&profesi Asumsi&beban&transaksi&diambil&8%&dari&NPSolatium&(baris&8&=&(5+6)&x&2)

600 m2 120 m2 tanah*bersisa 480 m272 m2 * * * *

HBU

Tanah%Berlebih Tanah%RT Bangunan Premium* SolatiumRp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13a 5% 252,000******** 283,662***** 144,000******** 36,000************ 72,000******** >********************** 5,400********** 18,000******** 8,262********* >************** >***************b 10% 252,000******** 289,224***** 144,000******** 36,000************ 72,000******** >********************** 10,800******** 18,000******** 8,424********* >************** >***************c 15% 252,000******** 294,786***** 144,000******** 36,000************ 72,000******** >********************** 16,200******** 18,000******** 8,586********* >************** >***************d 20% 252,000******** 300,348***** 144,000******** 36,000************ 72,000******** >********************** 21,600******** 18,000******** 8,748********* >************** >***************c 30% 252,000******** 311,472***** 144,000******** 36,000************ 72,000******** >********************** 32,400******** 18,000******** 9,072********* >************** >***************

Asumsi*:> >>

Objek*Ganti*Rugi Rumah*Tinggal*terdiri*dari*tanah*dan*bangunan*(dengan*tanah*berlebih)Luas*tanah Luas*tanah*efektif*utk*RT*(asumsi*60%)Luas*bangunan Masa*tunggu*6*bulan*(3%)

eksisting*(rumah*tinggal)

No %Alternatif%Solatium

NP NPW

Nilai%Penggantian%WajarFisik Non%Fisik

Indikasi%Nilai%Pasar Premium Transaksi Bunga Sisa%Tanah Lainnya

*)*kehilangan*bisnis/pekerjaan/alih*profesi Asumsi*beban*transaksi*diambil*8%*dari*NPSolatium*(baris*9*=*(6+7)*x*2)


3.3. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-2a

3.3. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-2b

Rumah&Tinggal&terdiri&dari&tanah&dan&bangunan120 m272 m2 &

HBU &

Tanah Bangunan** Premium* SolatiumRp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12a 5% 120,000&&&&&&&& 139,668&&&&& 120,000&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 0 6,000&&&&&&&&&&&&&& 9,600&&&&&&&&&& 4,068&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&b 10% 120,000&&&&&&&& 145,848&&&&& 120,000&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 0 12,000&&&&&&&&&&&& 9,600&&&&&&&&&& 4,248&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&c 15% 120,000&&&&&&&& 152,028&&&&& 120,000&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 0 18,000&&&&&&&&&&&& 9,600&&&&&&&&&& 4,428&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&d 20% 120,000&&&&&&&& 158,208&&&&& 120,000&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 0 24,000&&&&&&&&&&&& 9,600&&&&&&&&&& 4,608&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&c 30% 120,000&&&&&&&& 170,568&&&&& 120,000&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 0 36,000&&&&&&&&&&&& 9,600&&&&&&&&&& 4,968&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&&&& B&&&&&&&&&&&&&&

Asumsi&:B BB B

Objek&Ganti&RugiLuas&tanah Masa&tunggu&6&bulan&(3%)Luas&bangunan

alternatif&(industri)

No 3Alternatif3Solatium

NP NPW

Nilai3Penggantian3WajarFisik Non3Fisik

Indikasi3Nilai3Pasar Premium Transaksi Bunga Sisa3Tanah Lainnya

*)&kehilangan&bisnis/pekerjaan/alih&profesi Asumsi&beban&transaksi&diambil&8%&dari&NP**)&penyusutan&fisik&100%&disebabkan&HBU&industri Solatium&(baris&8&=&(5+6)&x&2)

600 m2 120 m2 tanah*bersisa 480 m272 m2

HBU alternatif*(industri)

Tanah%Berlebih Tanah%RT Bangunan** Premium* SolatiumRp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13a 5% 600,000******** 666,204***** 480,000******** 120,000********* D****************** D********************** 6,000********** 40,800******** 19,404******* D************** D***************b 10% 600,000******** 672,384***** 480,000******** 120,000********* D****************** D********************** 12,000******** 40,800******** 19,584******* D************** D***************c 15% 600,000******** 678,564***** 480,000******** 120,000********* D****************** D********************** 18,000******** 40,800******** 19,764******* D************** D***************d 20% 600,000******** 684,744***** 480,000******** 120,000********* D****************** D********************** 24,000******** 40,800******** 19,944******* D************** D***************c 30% 600,000******** 697,104***** 480,000******** 120,000********* D****************** D********************** 36,000******** 40,800******** 20,304******* D************** D***************

Asumsi*:DD DD D

Masa*tunggu*6*bulan*(3%)

Objek*Ganti*Rugi Rumah*Tinggal*terdiri*dari*tanah*dan*bangunan*(dengan*tanah*berlebih)Luas*tanah Luas*tanah*efektif*utk*RT*(asumsi*60%)Luas*bangunan

No %Alternatif%Solatium

NP NPW

Nilai%Penggantian%WajarFisik Non%Fisik

Indikasi%Nilai%Pasar Premium Transaksi Bunga Sisa%Tanah Lainnya

*)*kehilangan*bisnis/pekerjaan/alih*profesi**)*penyusutan*fisik*100%*disebabkan*HBU*industri Asumsi*beban*transaksi*diambil*8%*dari*NPAsumsi*beban*transaksi*diambil*8%*dari*NP Solatium*(baris*9*=*(6+7)*x*2)


Lampiran 4 : Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)

Sistematika Laporan Gambaran Isi

Bagian I - Pendahuluan i. Halaman Judul ii. Surat Pengantar iii. Daftar Isi iv. Pernyataan Penilai v. Ringkasan Penilaian

i. Halaman Judul (cover) Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat Penilai.

ii. Surat Pengantar

Surat Pengantar secara formal menghantar laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai catatan permanen yang mengidentifikasikan Penilai dan Pengguna Laporan. Surat ini seharusnya ditulis dalam format surat formal yang layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai berikut: • Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian

diterbitkan • Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas • Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian

kerja/kontrak berikut dengan amandemen/adendumnya (bila ada)

• Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi atas properti yang diperlukan

• Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan

• Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan definisinya

• Tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung jawab Laporan

iii. Daftar Isi

Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-bagiannya

iv. Pernyataan Penilai

Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran 5). Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas penilaian.

v. Ringkasan Penilaian

Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut juga sebagai Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang akan memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama



yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final. Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian (Eksekutif) : • Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik dan legal) • Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal laporan

• Asumsi khusus (bila ada) • Deskripsi properti secara ringkas dan informasi relevan

lainnya • Kesimpulan nilai (dapat dirinci sesuai kebutuhan)

Bagian II – Definisi & Lingkup Penugasan i. Status Penilai ii. Pemberi Tugas dan

Pengguna Laporan iii. Maksud dan Tujuan

Penilaian iv. Objek Penilaian v. Hak Kepemilikan vi. Dasar Nilai vii. Tanggal Penilaian viii. Penggunaan Mata Uang ix. Tingkat Kedalaman

Investigasi x. Sifat dan sumber

informasi xi. Asumsi Umum dan Khusus xii. Pendekatan Penilaian xiii. Standar Penilaian

Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauhmana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut : i. Status Penilai

Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada uraian tentang Laporan Penilaian Untuk Tujuan Pengadaan Tanah pada juknis ini (bagian 5).

ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang bersamaan sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas atau sekelompok orang secara bersama-sama. Apabila berupa entitas, harus disertai dengan nama individu yang berhak mewakili. Secara umum pemberi tugas dan pengguna laporan adalah Lembaga Pertanahan.

iii. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya penilaian.

iv. Objek Penilaian

Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran dan jumlah). Objek penilaian dimaksud harus didasarkan data dan/atau Daftar Nominatif yang diberikan oleh Pemberi Tugas (bila ada perubahan lakukan penyesuaian pada Laporan Penilaian dan pada Lingkup Penugasan).



v. Hak Kepemilikan

• Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk kepada Daftar Nominatif yang dikeluarkan oleh Lembaga Pertanahan

• Sifat hubungan kepemilikan atas properti. vi. Dasar Nilai

(lihat penjelasan pada butir 3) vii. Tanggal Penilaian

Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan.

viii. Penggunaan Mata Uang Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam LIngkup Penugasan.

ix. Tingkat Kedalaman Investigasi Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan, Penilai harus menngungkapkan pada Laporan Penilaian.

x. Sifat dan Sumber Informasi

Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.

xi. Asumsi Umum dan Khusus

Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus selain harus konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan dalam Laporan Penilaian.

xii. Pendekatan Penilaian dan alasan penggunaannya Penggunaan pendekatan penilaian yang digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan.

xiii. Penggunaan Standar

Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan KEPI dan SPI

Bagian III – Presentasi Data i. Tinjauan Properti sebagai

Objek Penilaian ii. Analisis Lingkungan iii. Deskripsi Tapak iv. Deskripsi Bangunan dan

Pengembangan lainnya

i. Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Uraian umum properti sebagai objek penilaian diuraikan secara informatif. Uraian tersebut didasarkan hasil identifikasi dan investigasi Penilai yang dapat memberikan gambaran secara lengkap dari properti yang dinilai.

ii. Analisis Lingkungan

Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya



v. Deskripsi Personal Properti

vi. Deskripsi Kerugian Non Fisik

vii. Tinjauan Pasar viii. Karateristik Ekonomi dan

Keuangan (disesuaikan dengan pendekatan pendapatan yg digunakan)

ix. Informasi relevan lainnya (bila ada)

(Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan Penilai berkaitan dengan masalah penilaian seharusnya dipertimbangkan dan dilaporkan. Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada lingkungan dimana objek properti berada. Penilai selalu mendasari analisnya dengan data dan informasi yang mendukung pernyataan opini penilaian secara umum. Hal-hal yang yang berpengaruh secara positif dan negatif yang dapat mempengaruhi opini nilai harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan penilaian. Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti parameter pengembangan (eksisting dan batasan) meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas ketinggian bangunan.

iii. Deskripsi Tapak • Karakteristik fisik • Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk • Kondisi tanah

• Fasilitas • Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan

tapak

• Karakteristik Legal • Peruntukan, restriksi pengembangan, kemungkinan

perubahan peruntukan iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya

Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun objek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan bawah tanah dan Tanaman merupakan bagian seharusnya diuraikan. Uraian masing-masing objek penilaian antara lain : • Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, tanaman atau

lainnya) • Spesifikasi • Jumlah dan ukuran unit • Fasilitas pendudukung

• Kondisi dan umur (bila ada) • Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air bersih, drainasi)

v. Deskripsi Personal Properti

Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan (Personal



Properti yang melekat ke tanah/bangunan), vi. Deskripsi Kerugian Non Fisik

Uraian aset non fisik dapat meliputi: • Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk

alih profesi dan kerugian emosional (solatium) • Biaya transaksi; • Kompensasi masa tunggu (bunga); kerugian sisa tanah; • Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang

terpotong akibat pengadaan tanah.

vii. Tinjauan Pasar Uraian dan kajian pasar dapat meliputi: • Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada • Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan

atau penurunan) • Keseimbangan permintaan dan penawaran.

viii. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)

• Data keuangan yang meliputi pendapatan dan pengeluaran serta seluruh parameter yang mempengaruhi

• Pajak properti • Asuransi properti • CAPEX • Kewajiban pengembangan.

ix. Informasi Relevan Lainnya

Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di dalam laporan

Bagian IV – Analisis Data dan Kesimpulan i. Penggunaan Tertinggi

dan Terbaik ii. Nilai tanah iii. Implementasi Penggunaan

Pendekatan Penilaian iv. Rekonsiliasi dan

Kesimpulan v. Kondisi dan Syarat

Pembatas

i. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU)

Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan keuangan dan produktifitas maksimum dibahas dalam kaitannya dengan properti yang dinilai. Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan, profitabilitas dari pengembangan yang ada atau alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan. Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).

ii. Nilai Tanah

Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan alasan yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam



cara yang jelas dan akurat. iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan yang mengarah kepada indikasi nilai yang dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya diuraikan secara ringkas dan jelas untuk memberikan pemahaman kepada pengguna laporan.

iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan penilaian maka Penilai perlu melakukan rekonsiliasi dalam pengambilan kesimpulan hasil penilaian (nilai).

v. Kondisi dan Syarat Pembatas

Menyatakan semua adanya pembatasan yang mendasari kesimpulan nilai (lihat lampiran …..).

Lampiran • Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data) • Rincian hasil penilaian • Foto • Peta • Informasi dan data pendukung lain yang relevan


Lampiran 5 :

Pernyataan Penilai

Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang dinilai.

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

§ Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal Penilaian);

§ Pengumpulan data dan wawancara;

§ Analisis data;

§ Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;

§ Penulisan laporan.

9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan).

10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.

11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.

Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian, termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini.

Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli lainnya tersebut.

Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.


Lampiran 6 :

Syarat Pembatas

Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud dan tujuan penilaian :

1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.

2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.

5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.


Lampiran 7:

Surat Representasi

Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat representasi dimaksud diterima Penilai setelah investigasi dilakukan atau sebelum laporan diterbitkan. No. ....................... ............., (tanggal surat) Kepada Yth. (sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai) Up. (sebutkan nama rekan penanggung jawab laporan)

Perihal: Surat Pernyataan atas penugasan penilaian (sebutkan objek penilaian) yang berlokasi (sebutkan

alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti) Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal kontrak) mengenai perjanjian/kontrak Pekerjaan Penilaian ………. yang disebutkan di atas maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas penugasan dimaksud, sebagai berikut :

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama Pemberi Tugas), lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan penilaian, kami (sebutkan nama Pemberi Tugas) memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan penilaian yang dibuat oleh (sebutkan nama KJPP).

Hormat kami, (nama Pemberi Tugas)

(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel instansi/perusahaan) (jabatan)

***********

ekspose draf standar penilaian indonesia 306 (spi … · 3. memberikan acuan prinsip dasar terhadap...

Documents