Rondom de koop5 januari 2012

Jakke Cloïn

- Interesse: HR 9 december 2011, LJN: BU7412; Rb. R’dam 28 april 2010, LJN: BN0964;- Nut: koop v.e. woning/o.g. raakt jullie (praktijk);- Tijd: 1 uur – 4 (of 5) onderwerpen;- Respons: graag (ook tijdens lezing)!- Opzet: chronologie v.h. kooptraject;- Doel: kennis en begrip omtrent de voornaamste aspecten van de wetgeving over de koop v.e. woning.

Introd(uctie)

• Door middel van aanbod en aanvaarding!• Wat is een aanbod?

- advertentie?- www.funda.nl?

• Wat is aanvaarding?- afwijkende aanvaarding?

Totstandkoming koop?

Art. 3:32 e.v. BW!- wil + verklaring: art. 3:33 BW;- vormvrij: art. 3:37 BW (kan zelfs in

een gedraging besloten liggen).

•Art. 3:37 lid 3 BW: de ontvangsttheorie!

Vorm van het aanbod en/of de aanvaarding (rechtshandeling)?

• Werkingssfeer van art. 6:217 e.v. BW over aanbod en aanvaarding?

- aanvullend recht; afwijken mag dus: pp. mogen afspraken maken over het onderhandelen (voor- of raamovk.).

Aanbod en aanvaarding?

• Wat is intrekken?- aanbod geldt niet – de eerste verklaring

wordt met de tweede ingetrokken (art. 3:37 lid 5 BW);

- de intrekking voorkomt dat de verklaring ooit werking krijgt.

• Wanneer intrekken?- vóór of gelijktijdig met (de ontvangst

van) het aanbod!

Herroeping en intrekking?

• Wat is herroepen?- aanbod verliest haar werking (art. 6:219

BW);

• Wanneer herroepen?- vóór dat het aanbod aanvaard is;- tenzij het aanbod een termijn bevat óf op

andere wijze onherroepelijk is (vb.: de koopoptie (in huurovk. – art. 6:219 lid 3 BW): herroepen onmogelijk;

- vrijblijvend aanbod: onverwijld na aanvaarding.

Herroeping en intrekking?

• Heeft de makelaar een volmacht? Ofwel kan de koper de koop afdwingen als de makelaar van verkoper zijn aanbod heeft aanvaard?

- uitgangspunt: makelaar heeft géén volmacht uit hoofde van zijn opdrachtovereenkomst (vgl. HR 26 juni 2009, LJN: BH9284; en HR 9 aug. 2002,

LJN: AE2380)

Vertegenwoordiging?

• Wat is een nader te noemen meester?- “Hij die een overeenkomst aangaat in

naam v.e. nader te noemen volmachtgever (…)”(art. 3:67 lid 1 BW);

• Wanneer komt de koop tot stand?- op het moment van de ‘deal’ tussen

de verkoper en de gevolmachtigde?

Vertegenwoordiging? [2]

• Schriftelijk in één akte én terhandstelling!

• Wanneer geldt deze eis?- art. 7:2 lid 1 BW: “De koop v.e. tot

bewoning bestemde o.z. (…) wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.”

Vormvoorschrift?

• Wat is het gevolg als dit niet wordt nagekomen?

- in beginsel: nietigheid (ex art. 3:39 BW).

• Wat is het doel van het vormvoorschrift?- bepalen aanvang bedenktijd koper

(hierna);- creëren rechtszekerheid voor partijen

én voor derden.

Vormvoorschrift: schriftelijk [2]

Vormvoorschrift: schriftelijk [3]

• Argumenten voor de koper

- jurisp.: verkoper is gebonden aan de mond. koopovk., tenzij hij uitdrukkelijk voorbehoud heeft gemaakt;

- jurisp.: precontractuele aansprakelijkheid: voortzetten onderhandelingen;

- MvA: op verkoper rust de verplichting tot medewerking tot stand brengen koopakte.

• Argumenten voor de verkoper

- jurisp.: nietigheid: geen koop tot stand gekomen (want);

- rechtszekerheid;- Kamerstukken II, 2000-

2001, 20.095, nr. 10, p. 20 – de eis van schriftelijkheid dient mede belang van verkoper.

• HR 9 december 2011, LJN: BU7412:

“3.8 (…) mede gelet op art. 3:39 BW (…) Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.”

Vormvoorschrift: schriftelijk [4]

• …maar, zo vervolgt HR 9 december 2011, LJN: BU7412:

“3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 BW (…) Opmerking verdient ten slotte dat, (…) de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.”

Vormvoorschrift: schriftelijk [5]

Vormvoorschrift: schriftelijk [6]

verkoperParticulier +

Professioneel -/-

----------------------------------------Professioneel -/-

Particulier -/-

koper+ Particulier

+ Particulier

-----------------------------------------/- Professioneel

-/- Professioneel

• Wat zijn de gevolgen voor bijv. de koopoptie?

JC: … (voorbeeld koopoptie…)

Vormvoorschrift: schriftelijk [7]

• Wat is de bedenktijd? – art. 7:2 lid 2, 2e zin BW: “De tussen partijen opgemaakte akte of een

afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. (…)”

•Rechtsgevolg van de ontbinding?- tast de hele koopovk. aan; gedeeltelijk kan niet

Bedenktijd

• Wie kan er een beroep op doen?- de particuliere koper v.e. woning;- die niet handelt in de uitoefening van

zijn beroep/ bedrijf.

• Wat moet de koper doen? En hoe?- ontbinden;- schriftelijk? – art. 3:37 BW: vormvrij.

Bedenktijd [2]

• Hoe lang is de termijn?- 3 dagen;- tenzij partijen anders overeenkomen

– het is semi- dwingend recht: afwijken ten nadele van koper is onmogelijk.

• Wanneer gaat de termijn lopen?- na terhandstelling om 24:00 uur

(ofwel 00:00 uur)

Bedenktijd [3]

• Wanneer eindigt de termijn?- op de derde dag die van de bedenktijd deeluitmaakt tegen 24:00 uur (ofwel 00:00 uur) (MvA);- de Algemene termijnenwet (Atw) van toepassing:(1) termijn eindigt niet op een zater-, zon- of algemeen erkende feestdag (art. 1 lid 1 Atw) – verlenging met één dag;(2) ten minste twee dagen die niet een zater-, zon- of algemeen erkende feestdag zijn (art. 2 Atw).

Bedenktijd [4]

• Op grond van welke reden?- koper hoeft geen reden te geven; hij heeft zich bedacht.

• Wat is dan de grens?- misbruik van recht (= R&B);- vb.: koper koopt drie woningen om vervolgens twee koopovk’en te ontbinden.

Bedenktijd [5]

• per april 2009: pp. in onderhandeling;• do. 14 mei 2009: K ontvangt van VK een

ondertekend exemplaar van de koopakte; én K ondertekent ook mét enkele – niet essentiële – wijzigingen (geparafeerd); retourneert koopakte aan eigen makelaar;

• vr. 15 mei 2009: K ontvangt van VK een afschrift van de koopakte met door VK geparafeerde wijzigingen; K ondertekend ontvangstbevestiging;

• ma. 18 mei 2009: e-mail (en later nog een fax) van K aan haar makelaar: “ik zie af van de koop en wil ontbinden”.

Bedenktijd [6]: Rb. R’dam

24 april 2010, LJN: BN0694

• ma. 18 mei 2009: makelaar K heeft tel. contact met makelaar VK; later stuurt makelaar K de fax van K door aan makelaar VK; makelaar VK heeft in dit verband tel. contact met VK opgenomen;

• di. 19 mei 2009: K stuurt aan makelaar VK rechtstreeks fax met de bevestiging van de ontbinding van de koop;

• 4 juni 2009: advocaat VK sommeert K tot verlenen van medewerking aan juridische levering van de woning op 31 juli 2009.

Bedenktijd [7]: Rb. R’dam

24 april 2010, LJN: BN0694

• Wanneer vangt bedenktijd aan (en wanneer eindigt die)?

----Aanvang: Einde:(a)do. 14 mei – 24 uur; (a) zo. 17 mei – 24

uur;(b)vr. 15 mei – 24 uur;(b) ma. 18 mei – 24 uur;

(c) di. 19 mei – 24 uur.

Bedenktijd [8]: Rb. R’dam

24 april 2010, LJN: BN0694

Vragen?