Download - Masterplan Oostwatering

Opwaardering jachthavengebied Oostwatering, scenario’s voor de toekomst, 27-8-2013

Projectbureau Vrolijks en Kragten Parkstraat 1B 4818 SJ Breda 076-5339850 [email protected] I www.vrolijks.nl

Opwaardering jachthavengebied Oostwatering Scenario’s voor de toekomst, 27-8-2013


Inhoud

Inhoudsopgave

2

Hoofonderwerp Pagina onderdelen

Vooraf 3 Situatie, opgave en werkwijze

Analyse

4 Gebruik en ontwikkeling Oostwatering Beleidsomgeving Marktontwikkeling Toeristische positie Eigendommen

Wensen

12 Wensen van anderen Wensen van gebruikers Haventypologieen Doelgroepen water en land

Principes

16 Besproken principes Verbeteringen buiten scenario’s om Varianten en ambitieniveau

Scenario’s

20 Uitgangspunten Scenario optimalisatie Scenario bedrijfsontwikkeling Scenario locatieontwikkeling Cafetariamodel Afhankelijkheidsanalyse

Uitwerking

30 Doorsnede bebouwing rond plein Uitbreiding zeilschool Clubhuis of horeca landtong Schaalstudie verplaatsing botenstrand

Beoordeling

34 Meerwaarde Medewerking en afhankelijkheid Verbeteringen en verslechteringen Markttoets ontwikkelaars Verkenning economische haalbaarheid Maatregelen en effecten per scenario

Ten slotte 41 Conclusies en vervolg


Vooraf

Werkwijze Als basis voor de opgave is een analyse gemaakt van het gebied, het gebruik, de mogelijkheden, omgeving, marktsituatie en beleidsmatige wensen. Een serie interviews met eigenaren van de opstal-len, met beleidspartners en beheerpartners op en rond het Veerse Meer, met gebruikers en met be-trokkenen binnen de gemeente en gemeenschap Veere heeft inzicht gegeven in de wensen, noden en kansen voor het gebied. De groep bestaande gebruikers, die dagelijks op de locatie werken en te maken hebben met de gasten van Oostwate-ring, zijn intensiever betrokken. Zij zijn in een drie-tal bijeenkomsten uitgedaagd om hun visie te ge-ven, de analyse aan te scherpen en input te geven op de eerste modelscenario’s. Daarmee is de ba-sis gelegd voor een breed draagvlak en praktische uitvoerbaarheid. De uitkomsten uit deze sessies en de analyses zijn vertaald in scenario’s zoals die in dit rapport zijn opgenomen. Doel is om de informatie zo te presenteren dat de gemeente Veere een gefun-deerde keuze kan maken en daarvoor de juiste indicatoren ter beschikking heeft. Uitwerking van het voorkeursscenario van de gemeenteraad met de direct betrokkenen is een volgende stap.

Situatie In de gemeente Veere, aan de zuidwest oever van het Veerse Meer ligt jachthavengebied Oostwate-ring. Op deze plek hebben een watersportvereni-ging, een jachtwerf, een zeilschool, een horecabe-drijf, de KNRM en het Waterschap hun thuis. Het gebied kent al jaren dezelfde gebruikers. De uit-straling van het gebied en de bruikbaarheid voor anderen dan watersporters is al vaker onderwerp van gesprek en onderzoek geweest. De gemeente Veere heeft binnen het project Veelzijdig Veere de ambitie opgenomen om een kwaliteitsimpuls voor het gebied te starten. Daartoe heeft het college van Burgemeester en Wethouders de gemeente-raad van Veere in 2012 drie scenario’s voorge-legd, gericht op behoud, uitbreiding en ontwikke-ling. De Raad heeft gevraagd om een uitwerking van deze scenario’s om zo een goede en bewuste keuze te kunnen maken. Nadrukkelijk is daarbij de betrokkenheid van interne en externe partners noodzakelijk. Projectbureau Vrolijks en Kragten hebben de opdracht gekregen de drie scenario’s uit te werken in een interactief proces met ge-meente en stakeholders. Dit rapport is het resul-taat van dit proces. Opgave De drie scenario’s zoals deze zijn uitgewerkt ken-nen overeenkomsten en verschillen. Uitgangspunt vooraf is geweest dat de scenario’s haalbaar zijn, op draagvlak kunnen rekenen en allemaal afzon-derlijk de moeite waard zijn om aan te pakken. Een keuze van de gemeenteraad is zo altijd een goede keuze met meerwaarde voor het gebied en haar omgeving.

Situatie, opgave en werkwijze

Strategische Projecten in Veere De ontwikkelingen voor Oostwatering staan niet op zich. Ook elders binnen de gemeente wordt gewerkt aan strategische kwaliteitsim-puls ter bevordering van toerisme, economie en leefomgeving, onder de noemer Veelzijdig Veere. Voor de Stad Veere wordt gewerkt aan ‘placemaking’ waarbinnen een groot aantal aanpassingen van de stadsontsluiting, routing en inrichting samenkomen. Voor de Veerse Dam wordt gewerkt aan een toeristisch ontwik-kelingsproject, waarbinnen ook voorstellen zit-ten die stad en strand dichter naar elkaar toe moeten brengen. Voor Vrouwenpolder loopt een herontwikkeling van het centrum parallel. Daarmee ontstaat een reeks van verbeteringen langs de kust van het Veerse Meer. Oostwate-ring vormt in deze kralensnoer een belangrijk onderdeel.

3


Analyse

een opwaardering van de haven in stapjes en een doorontwikkeling van de combinatie landruimte en water. De vereniging heeft de laatste jaren ieder jaar geïnvesteerd, recent nog in aanleg van een nieuwe locatie voor campers, een vernieuwing van het botenstrand met nieuwe damwanden en een speciale voorziening voor kleine (kinder)bootjes. Zeilschool Veerse Gat De Zeilschool maakt gebruik van een kleine ha-venkom met landruimte aan de oostpunt van Oost-watering. De accommodatie voor leerlingen is een voormalig vrachtschip, de zeilschool beschikt over enkele typen boten en biedt aan de wal enkele appartementen voor de verhuur aan en een aantal trekkershutten. Jachtwerf Oostwatering De jachtwerf beschikt over een winkel, twee lood-sen voor botenstalling en onderhoud, een kraan, winterstallingsruimte en een klein stuk botenstrand met helling. Daarnaast worden in het water lig-plaatsen verhuurd. De jachtwerf trekt haar klanten voor de service deels van de watersportvereniging en deels vanuit de eigen haven en elders. De win-kel heeft ook een regionale bekendheid en klandi-zie. Waterherberg De Waterherberg is een horecagelegenheid die ligt ingeklemd tussen het botenstrand en de jacht-werf – jachthaven. Het markante A vormige ge-bouw biedt binnen en buiten plaats aan gasten met een aantrekkelijk uitzicht over de haven. De relatie met de jachthavens en haar gasten is ech-ter gering, vooral fietsers en passanten weten de herberg en het terras te vinden. Er is geen moge-lijkheid om vanaf het water bij de Waterherberg te komen.

WV Arne Grootste en belangrijkste gebruiker van het ge-bied is WV Arne, een watersportvereniging met in totaal 1300 leden en met vestigingen in Middel-burg en Veere. De Arne biedt in het oostelijk deel van de haven 330 ligplaatsen aan en daaromheen winterstalling en serviceruimte. De vereniging be-schikt over een clubhuis, een botenkraan, opslag-ruimte, havenkantoor en een woning voor de ha-venmeester. Daarnaast biedt de Arne aan de oostzijde van de haven op het land een boten-strand aan, waar ca 200 kleinere boten op trailers gestald worden op het droge, inclusief ondersteu-nende voorzieningen. De Arne heeft ter gelegen-heid van haar 50-jarig bestaan in 2011 een toe-komstplan gemaakt met (eveneens) meerdere scenario’s. De vereniging kiest duidelijk voor een profiel met grote verbondenheid tussen de leden,

Gebruik en ontwikkelingen Oostwatering

4


Analyse

De samenwerkende overheden (provincie, Rijks-waterstaat, waterschap en de gemeenten Noord-Beveland en Veere) hebben een samenwerkings-overeenkomst gesloten met daaraan gekoppeld een financiële bijdrage voor de uitvoering. Realise-ring van het volledige pakket is afhankelijk van mede-financiering door Europa en overeenstem-ming met de ondernemers voor het verplaatsen van horecavoorzieningen. Veerse Meer De ambities voor het Veerse Meer zijn in 2004 vastgelegd in een breed gedragen Gebiedsvisie Rondom het Veerse Meer. Hierin worden gebie-den, gebruikers en ontwikkelingen aangeduid voor het Veerse Meer en haar oevers. Ontwikkelingslo-caties worden aangeduid als Hotspot. De Veerse Dam en de stad Veere zijn een dergelijke hotspots, in combinatie met Oostwatering. In de uitwerking voor ruimtelijk beleid is kwaliteitsverbe-tering en uitbreiding van Oostwatering opgenomen als ambitie. Staatsbosbeheer Staatsbosbeheer is eigenaar van een aantal terrei-nen in en rond het Veerse Meer en heeft deze deels in erfpacht en beheer gegeven aan het Wa-terschap Scheldestromen. Staatsbosbeheer is bezorgd over de landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van het Veerse Meer en zoekt voortdu-rend naar een acceptabele balans tussen groen en recreatie. Voor het gebied Oostwatering is Staatsbosbeheer voorstander van een optimale landschappelijke inpassing waarbij het intact hou-den van de dijk en het groene profiel vanaf het Veerse Meer een belangrijk kernpunt is.

Provinciaal De Provincie heeft haar beleid op het gebied van watersport en recreatie vastgelegd in het Master-plan Watersport Zeeland en in het Provinciaal Oomgevingsplan. De provincie zet in op verster-king van de watersportsector als beeldbepalende en economisch aantrekkelijke functie in de provin-cie. In het Provinciaal Omgevingsplan zijn zoge-naamde Hotspots benoemd, die in aanmerking komen voor verdere toerische versterking. De Veerse Dam is een dergelijke hotspot, waarbij Oostwatering als stapsteen wordt gezien tussen de Veerse Dam en de stad Veere. De Veerse Dam is aangewezen als recreatieve hotspot. Een hotspot is een gebied dat door zijn strategische ligging, voorzieningenniveau en be-reikbaarheid in aanmerking komt voor een meer stedelijke of recreatieve dynamiek. Voor de hotel-spot Veerse Dam is een structuurvisie en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De structuurvisie gaat uit van een versterking van de gebiedscontrasten. Enerzijds een contrast tus-sen de Veerse Meer kant (beschut en aantrekke-lijk dagrecreatief/watersportgebied) en de Noord-zeekant (ruige natuur en open zee). Anderzijds een contrast tussen de Veerse en Noord-Bevelandse kant door twee toeristisch-recreatieve producten neer te zetten. Aan de Noord-Bevelandse kant meer de natuurbeleving en aan de Veerse kant meer de familievermaak-beleving. Vanuit die visie is het plan om de recreatieve– en horecavoorzieningen van de damzijde te verplaat-sen naar de meerzijde en deze op onderdelen uit te breiden of te herschikken (strand, steiger, duik-hotspot, hotelvoorziening, infrasttructuur).

Beleidsomgeving Veere, Veerse Meer en Oostwatering

5

Gebiedsvisie Rondom het Veerse Meer 2004, roze stippen zijn hotspotlocaties


Analyse

mijnenmagazijn, een systeem van watertaxi’sen ook jachthaven Oostwatering, zijn in voorberei-ding. Belangrijke uitgangspunten voor Oostwate-ring zijn beleefbaarheid van het Veerse Meer, toe-komstproof maken van de watersport, benutten van kansen in deelgebieden en het verbreden van de economische basis. Het project Veelzijdig Veere richt zich op drie sub-doelen: Het versterken van de cultuurhistorische kwali-

teit van de stad en het verbeteren van de be-leefbaarheid;

Verbetering van de bereikbaarheid, toegangke-lijkheid en het verblijfsklimaat;

Het verbeteren van de promotie van de stad, het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid, ont-wikkeling van nieuwe vormen van cultuurtoeris-me en de versterking van de watersportpositie.

De ambities voor Oostwatering moeten aansluiten bij deze drie subdoelen. Planologische situatie In het kader van het project ‘Opwaardering jacht-haven Oostwatering te Veere’ is een planologische quickscan verricht om inzicht te krijgen in de pla-nologische mogelijkheden van het gebied. Planologische situatie Voor het plangebied is het vigerende bestem-mingsplan “Buitengebied Veere”, welke is vastge-steld op 30 mei 2013 door de gemeente Veere, van kracht.

Gemeente Veere De gemeente Veere wil haar positie op het gebied van leefbaarheid, recreatie, toerisme en water-sport verder versterken. De koersbepaling en uit-gangspunten zijn vastgelegd in de structuurvisie Veere 2024. Naast de Veerse Dam wordt in aansluiting op dat gebied gewerkt aan zogenaamde integrale strate-gische projecten voor Veere en Vrouwenpolder. Onderling bestaat tussen deze drie projecten een nauwe relatie door de aanvulling, onderscheiding, versterking en verbinding. Dit wordt nog versterkt als het plan doorgaat om vanaf het parkeerterrein bij het Veerse Meer strandje een trasferium in te richten met een watertaxi die richting Veere gaat varen. De gemeente beschouwd de driehoek Veerse Dam-Vrouwenpolder-Veere/Oostwatering als één hotspot met drie verschillende deelgebie-den. Veere Anno Op 27 maart 2008 heeft de gemeenteraad van Veere de toekomstvisie Veere Anno vastgesteld. Daarbij heeft de raad tevens bepaald dat de visie dient te worden uitgewerkt volgens het scenario “Veelzijdig Veere”. Tussen maart 2008 en nu is een aantal zaken al gerealiseerd, zoals strandje bij het Bastion, toeris-tische ontsluiting van de stadswal, upgrading van het Veerse Bos en de Veerse Kreek en de par-keerplaatsen op het Mauritsbolwerk aan de ooste-lijke zijde van het havenkanaal. Momenteel wordt aan een aantal onderwerpen gewerkt, zoals het autoluw maken van de stad en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in de stad. Dit gebeurt via het proces van Placemaking. Andere onderwerpen, zoals het

Beleidsomgeving Veere, Veerse Meer en Oostwatering

6


De volgende bestemmingen zijn aan de gronden in het plangebied toegekend: Recreatie. Specifieke vorm van recreatie: Dagrecreatieve

voorzieningen. Specifieke vorm van recreatie: Jachthaven Natuur. Specifieke vorm van recreatie: Trekkershutten. Dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering

Analyse

Belangrijke voorwaarden in het bestemmingsplan zijn: Ter plaatse van de specifieke vorm van recreatie

in de vorm van dagrecreatieve voorzieningen heeft recreatie een kortstondig karakter en is gericht op de beleving van en/of kennismaking met natuur, landschap en cultuur van het platteland, wande-lend, per fiets of te paard dan wel geconcentreerd ter plaatste van een attractie.

Ter plaatse van de specifieke vorm van recreatie in de vorm van een jachthaven is een jachthaven toegestaan met additionele voorzieningen zoals een zeilschool, jachtwerf, botenbergingen, water-sportkampeerterrein, clubgebouw en café-restaurant, waarbij het maximaal aantal ligplaat-sen niet meer dan 520 mag bedragen en het aan-tal standplaatsen ten behoeve van het kampeer-terrein niet meer bedraagt dan 30.

Ter plaatse van de specifieke vorm van recreatie- trekkershutten is verblijfsrecreatie in trekkershut-ten toegestaan.

Gebouwen dienen gerealiseerd te worden binnen een bouwvlak waarbij de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen ten hoogste 6 meter respec-tievelijk 10 meter bedraagt.

Het maximale bebouwingspercentage van het ter-rein bedraagt 3%.

Gebouwen zijn niet bestemd voor bewoningen en per bestemmingsvlak is ten hoogste één bedrijf toegestaan.

Vanwege de ligging van het plangebied binnen de gebiedsaanduiding 'Open, nagenoeg onbebouwd gebied' dient bij het benutten van de bouwmoge-lijkheden op grond van de daar voorkomende be-stemming(en) rekening ten worden gehouden met het open, nagenoeg onbebouwde karakter van het gebied.

Een deel van het plangebied is, vanwege de lig-ging binnen de gebiedsaanduiding 'Kreekruggen, gebied met kenmerkend bebouwingspatroon', be-halve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor kreekbruggen.

Beleidsomgeving, ruimtelijke analyse

7


Analyse

De aard van de watersport verandert ook. Het aantal motorboten stijgt ten opzichte van het aan-tal zeilboten. Bovendien wordt er minder gevaren. Het aantal vaardagen daalt en het aantal vaaruren per dag daalt. Niettemin gebruiken veel mensen hun boot ook als verblijfsruimte, waarbij zij in de haven blijven of na een vaartocht weer terug ko-men. Dit stelt nieuwe eisen aan jachthavens, die met meer voorzieningen, meer omgevingskwaliteit en combinatie met het achterland een aantrekkelij-ke verblijfsplek moeten worden. Ondanks het dalende bootbezit in de toekomst is de belangstelling voor varen nog relatief groot. Het huren van een boot, het samen delen van een boot, het meevaren of het vanaf de kant genieten van havens en varende boten staat volop in de belangstelling. Gebieden die relatief laagdrempelig of gemakkelijk zijn voor beginnende watersporters hebben de kans daarmee nieuwe doelgroepen naar de waterkant te trekken. Ook dit vraagt om andere havens, meer publiek van karakter en met een mix van eigen ligplaatshouders en gasten.

De watersport staat aan de vooravond van een structurele verandering. Tot enkele jaren geleden was de watersport een voortdurende groeisector, waarbij de vloot per jaar groeide en de belangstel-ling voor ligplaatsen en service bijzonder groot was. Door toenemende vergrijzing en verschui-ving van de interesse van mensen (van bezit naar gebruik van duurzame recreatiegoederen) is de verwachting dat de komende jaren het bootbezit in Nederland zal dalen. Voor populaire gebieden en havens zal dit nog geen directe gevolgen hebben. Onderbezetting elders zal echter wel leiden tot prijsconcurrentie en noodzaak tot kwaliteitsverbetering.

Marktontwikkelingen watersport en bootbezit

8


Analyse

In Kamperland is de oude Landbouwhaven in de kern herontwikkeld tot jachthaven in combi-natie met diverse uitgaansvoorzieningen aan de wal. Er is nog ontwikkelingspotentie aan de oostelijke oever van het havenkanaal, en plan is nog niet gemaakt.

De bouw van de Veerse Muze is in 2013 ge-start. Dit appartementencomplex op het weste-lijke havenhoofd van Kamperland combineert verblijfseenheden met een kleinschalig haven-tje.

Elders in de Delta Ook elders in de Delta zijn er tal van uitbreidings-plannen waarin uitbreiding van ligplaatsen al dan niet worden gecombineerd met ontwikkeling van verblijfsrecreatie. Concrete plannen zijn er aan de Westerschelde in bijvoorbeeld Perkpolder. De Stad Vlissingen zal in het Scheldekwartier een jachthaven realiseren. Aan de Oosterschelde zijn er ambities in Yerseke, Bergen op Zoom, Goris-hoek en Speelmansplaten. Uitbreiding is in voor-bereiding in Wemeldinge. Goes wil binnen het pro-ject Goesche Schans stad en water intensief com-bineren. Aan de Grevelingen is er nog veel uitbrei-dingsruimte in Bruinisse en zijn plannen in Herkin-gen en aan de Brouwersdam. Voor het Volkerak Zoommeer wordt binnen het project Waterpoort een ambitieus ontwikkelingsprogramma opgesteld waarin ook watersport en recreatie een belangrijk rol speelt. Met deze ontwikkelingen elders staat de verster-king van Oostwatering niet alleen. Toenemende concurrentie vraagt om een up to date product en een goed concept. De uitgangspositie van Oost-watering is sterk door haar ligging. Alleen een goed concept kan deze ligging verzilveren in een uitvoerbaar plan met meerwaarde.

Ontwikkelingen aan het Veerse Meer Ook elders aan het Veerse Meer en in de Delta wordt gewerkt aan de versterking en ontwikkeling van watersportlocaties. In Veere Stad wordt vanuit het project Place-

making een kleine haven op de hoek van het Veerse Meer en het kanaal voorgesteld

Verderop langs de kust van het Veerse Meer ligt groepsaccommodatie Zilveren Schor. Hier zijn vergevorderde plannen voor de ontwikke-ling van een kleinschalig verblijfspark. Een in-steekhaven moet zorgen voor eigen aanleg-plaatsen bij de woningen en een directe verbin-ding met het Veerse Meer.

Op Oranjeplaat is ‘de Witte Raaf’ volop in her-ontwikkeling. Een omzetting van camping naar (deels) een luxe bungalowpark wordt gecombi-neerd met de ontwikkeling en uitbreiding van de jachthaven, deels in combinatie met aanleg-plaatsen bij vakantiewoningen.

Eveneens in de zuidelijke punt van het Veerse Meer ligt het voormalige surfhotel. Er bestaan vergevorderde plannen voor de herontwikke-ling tot appartementencomplex, in combinatie met een haven voor circa 50 schepen. Boot-verhuur maakt hier traditioneel al onderdeel uit van het aanbod.

In Wolphaartsdijk loopt een procedure voor uitbreiding van de jachthaven met circa 150 plaatsen. De camping direct achter de dijk heeft een aanvraag lopen voor een forse uit-breiding. Enkele jaren geleden werd hier (met succes) de Oesterhaven aangelegd met een geheel eigen concept (oesterkweek onder de steigers) en doelgroep (Belgen).

Aan de noordzijde van het Veerse Meer ligt een watersportconcentratie bij Kortgene. De haven is recent met enkele plaatsen uitgebreid. Verdere groei is op dit moment niet aan de orde.

Marktanalyse, ontwikkelingen in de omgeving

9

Impressie voorgenomen ontwikkeling surfhotel Oranjeplaat, gemeente Middelburg, oevers Veerse Meer zuidzijde


Analyse

geldt niet voor de westzijde van het Veerse Meer waar de schaal van het vaarwater uitnodigt om te zeilen en te varen met kleine en grote boten. De aanwezigheid van de snelvaarbaan verbreedt de doelgroep voor dit deelgebied. De positie van Oostwatering, aan dit deel van het Veerse Meer, is optimaal. Met de heersende win-den vanuit het zuidwesten is de zuidwestelijke oe-ver veelal hogerwal. Bovendien liggen schepen en hun gebruikers in de luwte van het achterland, waardoor golfslag en wind in de haven over het algemeen beperkt is. Dit alles maakt dat de positie van Oostwatering aantrekkelijk is voor een brede doelgroep.

De ligging van Oostwatering is aantrekkelijk. Op korte afstand van de kust en het strand, met veel-zijdige strandovergangen en voorzieningen, ge-combineerd met levendige badplaatsen en de his-torische stad Veere op korte afstand. Deze regio-nale toeristische positie vormt een goede basis voor een toeristische voorziening. In de regio zijn er maar een beperkt aantal havens die dezelfde kwaliteit hebben. Het Veerse Meer is een aantrekkelijk recreatie-meer met natuurlijke en bebouwde oevers, veelzij-dige bestemmingen en met eilanden en openbare aanlegplaatsen voor tijdelijk verblijf. Het Veerse Meer is relatief smal, en kent plaatselijk het karak-ter van een brede rivier met smalle vaargeul. Dat

Toeristische positie Oostwatering

10

Oostwatering in de nieuwe marktsituatie De watersport veranderd sterk. Een haven zal veranderen van een parkeerplaats voor boten naar een toeristische verblijfsplek. Het aantal vaardagen daalt en het aantal vaaruren daalt. De tijd aan boord in de eigen haven neemt juist toe. In deze nieuwe situatie is de kwaliteit van de locatie zelf en de toeristische voorzieningen in de omgeving steeds essentiëler. In dat krachtenveld is de toeristische positie van Oostwatering een kanskaart. Door de ver-blijfskwaliteit van de plek verder uit te bouwen en kan Oostwatering juist in deze nieuwe marktsituatie een goed aanbod positioneren. Een locatie als Oostwatering verdient dan ook kwaliteit. Het streven naar een blauwe vlag als internationaal erkenningsymbool zou uitgangs-punt moeten zijn


Analyse

Hierdoor is een situatie ontstaan waarbij geen van de partijen de individuele zeggenschap heeft over het gebied. Alleen een breed gedragen scenario kan uitgevoerd worden.

Uit de anlalyse van zakelijk belanghebbenden bij de locatie Oostwatering blijkt een sterk versnip-perd beeld: Het gehele gebied is eigendom van de staat De gemeente Veere is erfpachter voor het

thans in gebruik zijnde gebied In een ondererfpachtovereenkomst is een be-

langrijk deel van het areaal uitgegeven aan WV Arne (1), Harten Beheer BV (2) en Meyer Be-heer/Stichting BIOGG (3). Zij zijn ook eigenaar van de opstallen op de betreffende percelen

Op hun beurt hebben 2 en 3 de ruimte weer verhuurd aan ondernemers en is het functione-le gebruik verder versnipperd.

Versnipperd eigendom en gelaagd gebruik

11

Exploitatie van deelgebieden door verschillende gebruikers / huurder zorgt in enkele gevallen voor verdere versnippering

Gebied Grotendeels in erfpacht uitgegeven aan de gemeente Veere

Bloot eigendom van de staat Erfpachtovereenkomsten met drie bedrijven tot 2043, bedrijven zijn eigenaar van de opstallen.


Wensen

Oostwatering is een gebied dat nagenoeg volledig in gebruik is door enkele direct belanghebbende partij-en. De gemeente heeft echter het initiatief genomen voor verbetering om ook voor een bredere doelgroep dan alleen de bestaande gebruikers Oostwatering te optimaliseren. Vanuit de gesprekken en beleidsanaly-se zijn de opgaven geformuleerd.

De locatie heeft een aantrekkelijke toeristische positie die onvoldoende wordt uitgenut. ‘Een plek als Oostwatering verdient beter’ is een vaker gehoorde uitdrukking. Provincie en gemeente ge-ven de locatie ook het wensprofiel van een Hotspot. De gemeente en provincie zetten in op een bredere economische basis voor de regio, waaron-der Oostwatering. Inzet op meer toeristische functies en een breder gebruik bevordert de beste-dingen binnen en buiten het directe gebied Oostwatering. De ingang vanaf het land naar Oostwatering wordt door velen ervaren als onveilig, het kruisen van het fietspad in het talud op de dijk, met bochten in de weg eromheen en met een vaak heel scherpe bocht wordt ervaren als onoverzichtelijk, zeker bij gebruik door boten met trailers. Wa-terschap, gemeente en gebruikers geven aan hierin verbetering na te streven. Toegankelijkheid van het gebied voor bezoekers vanaf het land en zicht op het Veerse Meer vormen eveneens een belangrijke wens. Een toegankelijk terras of uitkijkpunt en beleving van het gebied als openbaar of deels openbaar watersportgebied is gewenst. Landschappelijke inpassing van het gebied vanaf het water vormt voor meerdere organisaties een belangrijk uitgangspunt. Handhaving van de groene oevers en inpassing van Oostwatering in dit groene profiel van de dijk en de oever worden gewenst. Beeldkwaliteit vanaf de dijk en zicht op het gebied vormen een belangrijke wens. Het deel van Oostwatering dat nu zichtbaar is vanaf de dijk maakt een rommelige indruk en presenteert zich niet optimaal aan de omgeving. Verbetering is een belangrijk uitgangspunt.

Wensen van anderen voor Oostwatering

12


Wensen

Zowel WV de Arne als Jachtwerf Oostwatering geven aan ruimte te zien voor uitbreiding van lig-plaatsen en daarmee verbreding van de financiële basis. Beiden beschikken over een wachtlijst en beiden zien mogelijkheden om de natte ruimte beter te benutten. Beiden verwachten voldoen-de vraag naar de extra ligplaatsen, ondanks de krimpende markt. Het inzicht dat de ligplaatsbe-hoefte in de toekomst door vergrijzing af zal nemen heeft hier op de lange termijn pas invloed op. Zowel WV Arne als Jachtwerf Oostwatering hebben behoefte aan meer walruimte voor onder-houd en winterstalling. Er is in dit gebied voldoende vraag naar winterstalling onder gunstige om-standigheden. WV Arne en Jachtwerf Oostwatering geven aan behoefte te hebben aan een loods voor binnen-stalling en onderhoudswerkzaamheden. Realisatie is uiteraard sterk afhankelijk van de bouwkos-ten en huurvoorwaarden die daaraan gekoppeld zijn, alsmede de erfpachtvoorwaarden. Herlocatie van de reddingsbrigade is een wens van de Waterherberg (eigenaar en exploitant), vanwege beperking van uitzicht op het Veerse Meer. Hierover is geen contact geweest met de KNRM. Herlocatie heeft geen invloed op de verschillende scenario’s. Verbetering van de ontsluiting vanaf de Polredijk, vergroting van de aantrekkelijkheid van ingang en uitstraling en overzichtelijkheid vormen breed gedragen uitgangspunten. De versnippering in het gebied terugbrengen in functies, eigendommen, stijl en uitstraling zouden het gebied aan-trekkelijke meerwaarde geven. Uitbreiding van de walaccommodatie is voor de zeilschool een belangrijke wens. Door in plaats van het voormalig binnenvaartschip een accommodatie aan de wal te kunnen realiseren ontstaat een bredere exploitatiebasis met een langer seizoen en meerdere doelgroepen.

Wensen van gebruikers Oostwatering

13


Wensen

met kamperen in het hoogseizoen trekt een speci-fieke doelgroep. Thuishaven Oostwatering Oostwatering is een mix van typologieën die vari-eert in luxe. De haven moet ruimte bieden aan ligplaatsen voor een brede bevolkingsgroep, wa-tersport moet bereikbaar blijven. De haven moet in zomer en winter een plezierige thuishaven zijn, service en winterstalling maakt daar zeker onder-deel van uit. Typologieën voor de toekomst Het besef dat nieuwe aanwas van watersporters nodig is voor de toekomst leeft ook bij de gebrui-kers voor Oostwatering. Inzet op laagdrempelige watersportmilieus met trailerbare boten, zeilen vaarschool, verhuur en time share geeft mede vorm aan die toekomst.

Haventypologieën Om een beeld te krijgen van het soort haven dat Oostwatering in de toekomst zou kunnen zijn is gebruik gemaakt van de typologieën van Havens a la Carte, waarin 52 verschillende soorten ha-vens zijn omschreven en gepositioneerd. Het Ma-gazine Havens a la Carte vormt een bijlage voor deze rapportage. In gesprekken met gebruikers zijn deze als discussiemateriaal gebruikt met het volgende resultaat. Bestemming Oostwatering Watersporters zouden Oostwatering moeten be-zoeken om daar wedstrijden te varen, om de hore-ca te bezoeken en om een trailerhelling te gebrui-ken. Ook het bezoeken van een ‘groene buiten-haven’ (kleinschalige passantenplaatsen in de natuur), aan het Veerse Meer, met het gemak van voorzieningen van de watersportvereniging wordt een nieuwe drijfveer om deze bestemming te kie-zen. Service en watersportwinkel is door het jaar heen een belangrijk bezoekmotief. De combinatie

Typologieën Oostwatering, bestemming en thuishaven

14


Wensen

Verblijfsrecreatieconcepten Betrokkenen zien geen heil in grootschalige ver-blijfsrecreatie-ontwikkeling. Er moet worden inge-zet op kleinschalige toevoegingen die passen bij de schaal van het gebied. Wel is daarbij een rela-tie met het water, de stijl van de bebouwing, het aantal eenheden en situering essentieel. Arken, schiphuizen en strandhuisjes als referentie voor de te ontwikkelen recreatieconcepten vergroten de beleving van de gebruikers.

Water specialiteiten Oostwatering biedt in de toekomst een aantal spe-cifieke doelgroepen een eigen ruimte. De trailer-bare boten en catamarans van vaste en toeristi-sche bezoekers, spelen daarin een belangrijke rol. De watersportvereniging en de Jachtwerf biedt plaats aan sportboten maar zet hier niet op in. Service en winterstalling blijft een belangrijk punt. Verhuur biedt kansen, met name ook binnen het karakter van een sloepenhaven.

Doelgroepen Oostwatering water en land

15


Principes

Principe: een hart voor Oostwatering Oostwatering is een samensmelting van verschil-lende voorzieningen die min of meer toevallig in de huidige setting samen zijn gekomen. Verkeerstro-men van mensen en spullen gaan door elkaar heen. De indeling is nooit ontworpen en nooit zo voorzien. Daardoor is er sprake van onduidelijk-heid en onoverzichtelijkheid, waardoor sommige functies (horeca Waterherberg) onvoldoende tot hun recht komen. Door als hoofdstructuur te kiezen voor een plein, waar verkeer samenkomt en waar verkeer ver-deeld wordt naar de verschillende functies ontstaat een hart voor Oostwatering. Het wordt dan meer een plek. Dit principe wordt door de gebruikers breed gedragen, met enkele kanttekeningen over uitvoerbaarheid binnen de scenario’s.

Principe: voorkant en achterkant WV Arne en Jachtwerf Oostwatering bieden bei-den ligplaatsen en winterstalling of serviceruimte. Beide organisaties beschikken over bokken, een kraan, schepen op de kant, schepen waaraan ge-werkt wordt en dergelijke. Dit is de meer industri-ële achterkant van de watersport. Beide havens bieden ook ligplaatsen, waar mensen aan boord verblijven, waar gasten worden ontvangen, horeca aanwezig is (Waterherberg bij jachtwerf) en waar een recreatiever beeld bestaat. Een leidend principe voor de scenario’s is dat bei-de bedrijven een achterkant en een voorkant heb-ben. Door de achterkanten tegen elkaar te situe-ren (‘met de rug naar elkaar toe’) ontstaat een kwaliteitsimpuls voor de toeristische uitstraling en een efficiëntie impuls voor de industriële kant van de sector. Dit principe wordt breed gedeeld door de gebruikers.

Besproken principes en denkrichtingen

Besproken en afgevallen principes Door één van de eigenaars van de opstal-

len is ingebracht om de haven zelf in twee delen te splitsen, met ieder een eigen ha-ventoegang. Kosten, ruimtelijke effecten en inpassing in het landschap zorgen er voor dat dit principe weinig draagvlak zal krijgen.

De industriële kant en de toeristische kant kunnen ook ruimtelijk gescheiden worden door de oever naar het Veerse Meer te zien als openbare en toeristische zone en de zone tegen de dijk als industrieel. De haven is dan de scheiding. Om ruimtelijke en be-heersredenen geeft WV Arne aan hieraan geen steun te kunnen geven.

16 Visualisatie voorstel 1, na afweging niet verder uitgewerkt Verbeelding principe voorkant-achterkant Verbeelding principe Hart voor Oostwatering


Principes

Nieuwe voorstellen en versterkingen die univer-seel zijn voor alle scenario’s zijn de volgende: De bestaande ingang vanaf de Polredijk is wei-

nig herkenbaar als recreatiegebied. Met vlag-gen en banieren kan de plek beter geduid wor-den. De veelheid aan mogelijkheden is dan juist een sterk punt. Bewegwijzering van aan-wezige functies versterkt het toeristisch ge-bruik.

WV Arne en Jachtwerf Oostwatering bieden een trailerhelling aan waar met name gebrui-kers van de beide botenstranden gebruik van maken. Gasten van buiten zijn welkom, maar dit is beperkt bekend. Het is een groeiende doelgroep. Het actief faciliteren van deze groep versterkt het toeristisch profiel van Oostwate-ring.

Oostwatering kent maar een beperkt bezoek van passanten door het jaar heen. Door de plek toeristisch aantrekkelijker te maken kan dit wel gestimuleerd worden. Het aanwijzen van een expliciete en centrale locatie voor passan-ten verhoogt de aantrekkelijkheid

Herindeling van het waterprogramma zorgt voor uitbreiding van capaciteit en verbreedt de financiële basis van de havenexploitatie. Daar-mee ontstaat ook voor andere aanpassingen ruimte.

Een goede verbinding met de stad Veere is essentieel. Herinrichting van het ‘Koeienpad’ naar Veere met een goede aansluiting op het terrein van Oostwatering maakt een wandeling van stad naar haven via de kreken, vesten en langs het Veerse Meer zeer aantrekkelijk (zie afbeelding). Dit is bij elk scenario een essenti-eel onderdeel om de kwaliteit van Oostwatering te versterken en de binding met de stad te ver-groten.

In de zoektocht naar verbeteringen is toegewerkt naar drie scenario’s die van elkaar verschillen in de mate van verandering. Er zijn echter ook ver-beterpunten boven komen drijven die los van de scenario’s altijd een bijdrage leveren aan de wen-sen van gebruikers en belanghebbenden. Een deel van deze verbeteringen is al ingezet of in uitvoering. Het beheer van de buitenhaven nabij de wed-

strijdtoren door WV Arne samen met Water-schap de Scheldestromen wordt nog in 2013 opgestart. Daarmee ontstaat een actief be-heerde aanlegplaats, tegen betaling, met ge-bruik van voorzieningen als sanitair en horeca. De aanlegmogelijkheden rond het Veerse Meer worden daarmee gevarieerder. Een impuls voor het gehele gebied.

De Camperplaatsen bij WV Arne hebben in het voorjaar van 2013 een nieuwe locatie gekre-gen. Een betere plek en goede faciliteiten ver-breden het toeristisch gebruik.

Verbeteringen buiten de scenario’s om

17 Recreatieve verbinding tussen Oostwatering en Veere


Principes

Oostelijke en westelijke oevers Inzet van de oevers rond Oostwatering in westelij-ke en oostelijke richting stuit direct op belemmerin-gen vanuit Natura 2000. Kleinschalige impulsen zijn wel mogelijk maar deze zullen zeker geen substantieel deel uit kunnen maken van het ont-wikkelingsscenario. Bescherming van de groene oevers en landschappelijke inpassing kennen een breed draagvlak. Waar mogelijk is ook binnen de scenario’s de rand opgezocht met respect voor landschap en natuur. Eilanden in het Veerse Meer Koppelen van de eilanden, de Veerse Gatdam en de openbare aanlegplaatsen bij de eilanden in het Veerse Meer aan de exploitatie van Oostwatering kent nu een bescheiden start en biedt kansen voor kleinschalige uitbouw. Belangrijk is echter te weten dat het Waterschap als beheerder van de openba-re aanlegplaatsen een regeling heeft met nage-noeg alle jachthavens rond het Veerse Meer voor een vergoeding per ligplaats om deze beheertaak goed te kunnen doen. Afname van het aantal openbaar toegankelijke ligplaatsen verkleint het draagvlak voor deze afdrachtregeling. Waterschap Scheldestromen zal hier omzichtig mee omgaan. Bouwvolumes In de mogelijkhedenverkenning in 2008 is een am-bitieus plan gemaakt met grootschalige ingrepen en daarvoor noodzakelijke forse bouwvolumes voor extra verdiencapaciteit. Uit de discussie die daaruit voortvloeide is gebleken dat het draagvlak voor grootschalige bouwactiviteiten en forse bouw-volumes te beperkt is.

Het onderzoek is breed opgezet, waarbij met or-ganisaties binnen en buiten Oostwatering is ge-sproken. Doel was daarbij om zicht te krijgen op de ambitie die ook anderen zouden hebben bij de locatie Oostwatering. In de analyse is naast de mogelijkheden voor de herinrichting en ontwikke-ling van de locatie zelf ook gekeken naar mogelijk-heden buiten de hekken. De mogelijkheden om terreinen buiten de hekken van het bestaande gebied te betrekken zijn beperkt. Dijkgebieden Een combinatie met de ontwikkeling van de kre-ken en vesten is overwogen. Algemeen leeft het beeld dat de versterking van dit achterland de toe-ristische positie van Oostwatering versterkt en ook de aantrekkingskracht zal vergroten. Gezien de aard van het project en de duidelijke scheidslijn tussen gebieden die de dijk nu vormt ligt het wer-kelijk betrekken of inrichten van dit gebied als an-nex van Oostwatering niet voor de hand. De win-terstalling en parkeerfunctie zal aan de dijk gesitu-eerd blijven, waardoor een toeristische invulling over de dijk minder logisch is. Bovendien vormen natuurwaarden een serieuze belemmering.

Onderzochte varianten en ambitieniveau

18


Scenario’s

De keuze voor de scenario’s is in eerste instantie aan de gemeente Veere. Uiteraard zijn de belan-gen van gebruikers, van eigenaren van opstallen en van andere belanghebbenden en rechthebben-den daarbij een belangrijke drijfveer. In deze rap-portage worden de scenario's evenredig gepre-senteerd, zonder een voorkeur op voorhand. De gevolgen, effecten, knelpunten en realisatiekansen worden in beeld gebracht zonder waarde-oordeel. In overleg met gebruikers en anderen belangheb-benden zijn overzichten gemaakt van verwachte voordelen en nadelen, wat uiteraard effect heeft op de realisatiekansen. Basis voor ontwikkeling zou moeten zijn dat ge-streefd wordt naar een duurzame inrichting en be-heer van het jachthavengebied door te gaan vol-doen aan de criteria voor de Blauwe Vlag Jachtha-vens, Greenkey en ruimte voor innovaties. Combinaties zijn mogelijk Een keuze voor een variant hoeft een individuele maatregel uit een andere variant niet uit te sluiten. Combinaties zijn mogelijk. Gezien de complexiteit van het gebied en de (zakelijke) belangen ligt een zekere opportuniteit zelfs voor de hand. Doen wat kan en wat past in het grotere wensbeeld draagt bij aan verbetering. Cafetariamodel Naast de drie scenario’s met meerdere maatrege-len zijn enkele mogelijkheden aangevuld die bin-nen meerdere scenario’s van meerwaarde kunnen zijn. Alle losse maatregelen zijn samengebracht onder de noemer ‘cafetariamodel’.

Zoals in de opgave gesteld is gezocht naar drie verschillende scenario’s die van elkaar verschillen in de mate van verandering. Belangrijk uitgangs-punt is dat zij alle drie ‘de moeite waard zijn’. Bij geen van de scenario’s mag het gevoel ontstaan dat je dergelijke ingrepen beter achterwege kunt laten (‘doe dan niks’).

Uitgangspunten en verschillen bij scenario’s

19

Bestaande functionele situatie Oostwatering


Scenario’s

Het scenario optimalisatie gaat uit van het beter maken van de bestaande situatie en maakt deze beter. Zonder grote ingrepen worden de belangrijkste ergernissen aangepakt en worden ontsluiting, positie en presentatie van bestaande functies geoptimaliseerd. Clubhuis ombouwen tot waterkantrestaurant

met openbaar gedeelte

Scenario optimalisatie (van bestaand gebruik)

20


Scenario’s Op deze gronden mogen worden gebouwd voor

‘groepsaccommodatie', 'jachthaven', 'sport', 'sportveld', 'scouting', 'trekkershut'. Ruimtelijke analyse In het scenario optimalisatie is er vanuit ruimtelijk, visueel oogpunt, met name vanuit de beleving van de dijk, een enorme winst te behalen. Juist bij de ingang komen in de huidige situatie meerdere functies bij elkaar, opslag van de Jachtwerf, boten-strand van de Arne en een ongedefinieerde tus-senruimte, die als een soort voorplein, voor de Waterherberg ligt. Dit is rommelig en niet uitnodigend voor de pas-sant. Het maken van afspraken tussen de diverse gebruikers over de stallingen en de ruimte kan de situatie aanzienlijk verbeteren. Het corrigeren van de wegligging van de Jachtwerf richting WV de Arne maakt het terrein beter geschikt voor opslag en gebruik als werf.

Recreatie Er vindt geen wijziging plaats in het maximale aantal ligplaatsen van 520 en het aantal stand-plaatsen (kampeerterrein) niet meer dan 30, ex-clusief de trekkershutten. Het nieuwe clubgebouw kan, indien de bestaande clublocatie wordt ge-sloopt worden gerealiseerd . In de plankaart is aangegeven dat voor de sub bestemming jachthaven, Oostwatering een bebou-wingspercentage van 3% is toegestaan. Dit wordt in dit scenario niet overschreden. Waterstaatswerken De dijk is primair bestemd voor waterkering– en beheersing. Daarnaast heeft hij een verkeersdoel en een recreatiedoel, voor zover deze de water-staatkundige functie niet belemmeren Natuurgebied Er wordt geen ingreep gedaan in het beschermd natuurgebied. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan staan geen aandachtpun-ten die voor scenario optimalisatie een belemme-ring zouden betekenen. De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn be-stemd voor een jachthaven met additionele voor-zieningen zoals een zeilschool, jachtwerf, boten-bergingen, watersportkampeerterrein, clubgebouw en café-restaurant, waarbij het maximaal aantal ligplaatsen niet meer dan 520 mag bedragen en het aantal standplaatsen ten behoeve van het kampeerterrein niet meer dan 30, laad- en los-ruimte, parkeervoorzieningen.

Scenario optimalisatie (van bestaand gebruik)

Elementen binnen dit scenario Aanpakken entree, uitstraling en overzichte-

lijkheid Uitbreiding zeilschool met bebouwing op de

wal, ten koste van stukje botenstrand Verbetering botenstrand, inclusief bestaan-

de botenstrand Jachtwerf (overdracht Ar-ne?)

Omleggen weg door de botenstalling langs de dijk ten gunste van de ruimte en daar-mee optimalisering ruimte voor botenopslag

Aanvullende afspraken over bokken en bo-ten buiten dit terrein in zomerperiode

Camperplaats Arne Buitenhaventje Arne / Waterschap Clubhuis verplaatsen voor eigen leden

21


Scenario’s

Het scenario bedrijfsontwikkeling zet in op optima-lisatie van de bedrijfsexploitatie van de aanwezige bedrijven. Schuiven van functies, aanpassen van erfgrenzen, verbeteren van toegang en centraal plein vormen belangrijke ingrediënten. Een knip in de ontsluiting zorgt voor een nieuwe ‘voorkant voor WV Arne en maakt de achterzijde van de Arne en de Jachtwerf tot een meer efficiënt stal-lingsterrein en kraanterrein, zonder ruimtebeslag voor doorgaand intern verkeer.

Scenario bedrijfsontwikkeling (bestaande bedrijven)

22


Scenario’s Op deze gronden mogen worden gebouwd voor

‘groepsaccommodatie', 'jachthaven', 'sport', 'sportveld', 'scouting', 'trekkershut'. Ruimtelijke analyse Naast de in het optimaliseringsscenario aangege-ven aspecten vanuit ruimtelijk, visueel oogpunt biedt het “knippen” van de weg tussen de Arne en de Jachtwerf de volgende mogelijkheden: De meer industriële ontwikkelingen worden

tegen elkaar aangelegd waardoor het terrein efficiënter is in te delen

De Arne krijgt een eigen ingang met een duide-lijke publieksvriendelijke entree

De jachtwerf en de Waterherberg krijgen min-der vervoersbewegingen te verwerken

De ruimte voor de Waterherberg kan ingericht worden als plein voor verblijf en parkeren.

Het knippen van de weg is besproken met de ge-bruikers en kan op een breed draagvlak rekenen.

Recreatie Er vindt geen wijziging plaats in het maximale aantal ligplaatsen van 520 en het aantal stand-plaatsen (kampeerterrein) niet meer dan 30, ex-clusief de trekkershutten. Het nieuwe restaurant van WV Arne kan, indien de bestaande clublocatie wordt gesloopt worden gerealiseerd. Mogelijk is aanpassing van de exploitatievergunning nodig In de plankaart is aangegeven dat voor de sub bestemming jachthaven, Oostwatering een bebou-wingspercentage van 3% is toegestaan. Dit wordt in dit scenario niet overschreden. Waterstaatswerken De dijk is primair bestemd voor waterkering– en beheersing. Daarnaast heeft hij een verkeersdoel en een recreatiedoel, voor zover deze de water-staatkundige functie niet belemmeren Natuurgebied Er wordt geen ingreep gedaan in het beschermd natuurgebied. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan staan geen aandachtpun-ten die voor scenario optimalisatie een belemme-ring zouden betekenen. De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn be-stemd voor een jachthaven met additionele voor-zieningen zoals een zeilschool, jachtwerf, boten-bergingen, watersportkampeerterrein, clubgebouw en café-restaurant, waarbij het maximaal aantal ligplaatsen niet meer dan 520 mag bedragen en het aantal standplaatsen ten behoeve van het kampeerterrein niet meer dan 30, laad- en los-ruimte, parkeervoorzieningen.

Scenario bedrijfsontwikkeling (bestaande bedrijven)

Elementen binnen dit scenario Herinrichting entree, twee ingangen leiden

naar een centraal plein Uitbreiding zeilschool met bebouwing op de

wal, ten koste van stukje botenstrand en ter vervanging van vrachtschip

Verbetering botenstrand, inclusief bestaan-de botenstrand Jachtwerf (overdracht Ar-ne?)

Afsluiten doorgaande route van Jachtwerf naar WV Arne

Uitplaatsen / verplaatsen loods Waterschap Scheldestromen en ligplaatsen

Inrichten centrale kraanlocatie in samen-spraak tussen Arne en Jachtwerf

Camperplaats Arne Buitenhaventje Arne / Waterschap Clubhuis ombouwen tot waterkantrestau-

rant met openbaar gedeelte Achteringang Arne aanpassen tot hoofdin-

gang voor mensen en personenauto’s 23


Scenario’s

presentatie vanaf de dijk. Het plein voor de Water-herberg wordt een centrale plek in een toeristische zone.

Het scenario locatieontwikkeling stelt de plek en haar kansen centraal. Belangrijkste ingrediënt is de verplaatsing van het botenstrand van WV Arne naar de landtong. Daardoor wordt het beheerge-bied van WV Arne aaneengesloten, waardoor sa-menhang tussen gebruikersgroepen en leeftijds-groepen binnen de vereniging verbeterd wordt en doorstroming bevordert. De locatie van het be-staande botenstrand komt vrij voor passende ver-blijfsrecreatie met aandacht voor landschappelijke

Scenario locatieontwikkeling (de plek centraal)

24


Scenario’s

Ruimtelijke analyse In dit scenario wordt het in het scenario bedrijfsont-wikkeling aangegrepen aspect van het plein verder handen en voeten gegeven. Het centrale plein krijgt bij de jachtwerf een nieuwe ingang van de winkel. Aan de zijde van het botenstrandje stellen we voor om het plein een fysieke wand te geven, middels (recreatief te benutten) bebouwing. Het boten-strandje krijgt nu een directe fysieke verbinding met de overige gebieden en functies van WV Arne. Dit optimaliseert het beheer. De ruimte die vrijkomt maakt het mogelijk om naast een centraal plein ook water gerelateerde verblijfseenheden te realiseren. In dit scenario worden dus de industriële ontwikke-lingen geclusterd en rug aan rug geplaatst. WV Arne behoudt haar eigen identiteit en bij het plein bij de Waterherberg ontstaat een water gere-lateerde recreatiezone tot en met de zeilschool. Deze sluit optimaal aan bij de nieuw te maken re-creatieve verbinding naar Veere (Koeienpad) en de functie van “stepping-stone” tussen de Veerse Dam, Vrouwenpolder en Stad Veere.

Vigerende bestemmingsplan De nieuwe loodsen van WV Arne en Jachtwerf Oostwatering en recreatieve verblijven op verschil-lende plaatsen passen niet binnen het huidige vige-rende bestemmingsplan. Recreatie De recreatieve voorzieningen passen niet binnen de voorgeschreven aantallen qua oppervlakte en inhoud. Mogelijk dat ook het totaal van de aantal ligplaatsen de voorgeschreven aantallen van 520 zal overschrijden, evenals het aantal van 30 kam-peermiddelen. Mogelijk dat ook de oppervlakte en inhoud van een dienstwoning, inclusief uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen met 200 m2 respectievelijk 750 m3 , inclusief overige bepalingen te beperkt zijn. Het bebouwingspercentage van maximaal 3% zal nader getoetst moeten worden. Waterstaatswerken en beschermde dijken In de dijk zal de nieuwe entree worden weergege-ven, conform de eerdere scenario’s zullen hier be-perkingen gelden en voorwaarden gesteld worden aan inrichting en beheer. Natuurgebied De mogelijke aanpassing van het strandje op de “landtong” aan het Veerse Meer zal ingrijpen in het Natuurgebied en in de Natura 2000. landschappe-lijke inpassing is essentieel. De landtong zelf valt voor ongeveer voor de helft ( langs richting) bin-nen de recreatieve functie van het bestemmings-plan. Bestemmingsplan In dit scenario hebben we nadrukkelijk te maken met ingrijpende planologische aanpassingen.

Scenario locatieontwikkeling (de plek centraal)

Elementen scenario locatieontwikkeling Herinrichting entree, twee ingangen leiden

naar een centraal plein Uitbreiding zeilschool met bebouwing op de

wal, ten koste van stukje botenstrand Verplaatsen botenstrand naar landtong, ma-

ken ontwerp voor optimale inzet waterkant Realisatie verblijfsrecreatie op locatie boten-

strand Ruimte voor bootverhuur Ruimte voor passantensteiger en horeca Realisatie extra loods (met winkel) aan oost-

zijde gebouw Oostwatering Afsluiten doorgaande route van Jachtwerf

naar WV Arne Realisatie botenloods WV Arne, mogelijk ge-

koppeld aan bestaande bebouwing jachtwerf Uitplaatsen / verplaatsen loods Waterschap

Scheldestromen en ligplaatsen Inrichten centrale kraanlocatie in samen-

spraak tussen Arne en Jachtwerf Camperplaats Arne, iets anders dan bestaan-

de plan Buitenhaventje Arne / Waterschap Clubhuis ombouwen tot waterkantrestau-

rant met openbaar gedeelte Achteringang Arne aanpassen tot hoofdin-

gang voor mensen en personenauto’s Eventueel ruimte voor verblijfsrecreatie op

punt (waar nu clubhuis staat) 25


Scenario’s

Door een kleine grenscorrectie richting botenstrand kan de zeilschool een walaccommoda-tie realiseren waardoor een bredere exploitatie mogelijk is. Vergroot botenstrand huidige locatie ten koste van parkeerterrein biedt ruimte voor compen-satie van eventuele verkleining door walaccommodatie zeilschool. Samenvoegen van botenstranden Jachtwerf Oostwatering en WV Arne geeft het terrein meer eenheid en combineert gebruik trailerhellingen en toegangspoort. De verandering van de ingang naar een centraal plein zorgt voor een grotere verkeersveilig-heid en een meer aantrekkelijke en overzichtelijke ingang van het gebied. De Waterherberg komt hiermee meer centraal en zichtbaar te liggen. Bebouwing rond het plein definieert de ruimte en brengt extra functies op de centrale plek samen. De bebouwingsmogelijkheden voor de Jachtwerf bieden de mogelijkheid voor een extra loods met eventueel aanvullende functies en verplaatsing winkelfunctie naar het plein. Het ontsluiten van de Waterherberg vanaf het water door de steiger aan te takken aan de bestaande trap en het terras biedt een extra aantrekkingskracht voor boten en het terras. De bebouwingsmogelijkheid voor WV Arne geven leden de mogelijkheid om binnen aan de boot te werken en deze eventueel ook overdekt te stallen. Afhankelijk van de locatie vereist dit het vervallen van de loods van het waterschap. De omlegging van de weg door het botenstallingsterrein van de Jachtwerf en WV Arne ver-groot de capaciteit en haalt de verkeersstroom weg uit dit werkgebied. Het inrichtingen van een gezamenlijke kraanlocatie biedt schaalvoordelen en ruimtelijke voordelen en maakt de ruimte tussen Waterherberg en jachtwerf beschikbaar voor aantrek-kelijke functies. Het ontwikkelen van verblijfsrecreatie op de westelijke landpunt verbreedt de doelgroep en de economische impact van het gebied. Dit vereist het verplaatsen van het clubhuis van WV Arne.

Scenario ‘cafetariamodel’, losse elementen uitvoeren

Het keuzemodel is eigenlijk geen scenario. Het brengt de losse maatregelen die mogelijk zijn in beeld en hun onderlinge samenhang. In dit model wordt geen eindbeeld vastgelegd om ambitie geformuleerd. Het model gaat uit van het uitvoeren van die verbeteringen die moge-lijk zijn op het moment dat zij mogelijk zijn. Overigens kunnen een aantal maatregelen samen weer vormgeven aan een scenario of één van de te kiezen scenario’s vormen. Ook zijn er vanuit dit cafetariamodel losse maatre-gelen te koppelen aan een ander scenario.

26


Scenario’s

Meer.

Verplaatsing van het clubhuis (besloten) zorgt voor een aantrekkelijke plek voor de leden van de WSV in combinatie met de starttoren en het buitenhaventje. Ontwikkeling van een restaurant tussen Veerse Meer en Oostwatering ontsluit de locatie voor anderen dan leden van WV Arne en verbreedt de economische basis van de exploi-tant. Realisatie van een alternatieve ingang aan de westzijde voor WV Arne haalt de verkeerstro-men uit het botenstallingsgebied en ontlast de ingang en het plein. Verplaatsing van het botenstrand naar de dijk tussen Oostwatering en het Veerse Meer kop-pelt de twee onderdelen van Oostwatering aan elkaar en maakt een centrale ingang en be-heer mogelijk. Er wordt ruimte gemaakt voor herontwikkeling van de bestaande locatie met betere visuele kwaliteit en een grotere economische impact. Verbetering van het strand nabij de startsteiger voor de waterskiërs maakt deze ruimte een aantrekkelijke plek aan het Veerse Meer als rustpunt in een route of als bestemming. Ontwikkeling van verblijfsrecreatie op het huidige botenstrand verbreedt de doelgroepen en de economische impact van het gebied en draagt bij aan verbreding van de basis voor de Waterherberg en aan beeldkwaliteit vanaf de dijk. Extra ligplaatsen gekoppeld aan de bestaande steigers van Jachtwerf Oostwatering ver-breedt de economische basis van het bedrijf. Extra ligplaatsen voor WV Arne verbreedt de economische basis van de vereniging. Het inrichten van een specifieke kom voor passanten aan de westzijde van de haven ver-groot de aantrekkelijkheid als bestemming. Verloren capaciteit vraagt om compensatie el-ders. Ontwikkeling van verblijfsrecreatie elders in de omgeving die wordt geserviced vanuit Oost-watering verbreedt de doelgroep en zorgt voor unieke verblijfsconcepten op het Veerse

Scenario ‘cafetariamodel’, losse elementen uitvoeren

27

Buiten de grenzen van Oostwatering Bij aanvang van het project was het de opgave om nadrukkelijk buiten de grenzen van Oost-watering te kijken. Dit is ook gedaan. De con-clusie daarvan is echter dat het gezien de be-langen en waarden aan de oevers, achter de dijken en op de eilanden niet voor de hand ligt grootschalige ontwikkeling buiten de oevers te programmeren. Een meer kleinschalige vorm van verblijfsrecreatie als ‘satelliet’ van te ont-wikkelen verblijfsfuncties op Oostwatering zelf lijkt wel een optie. Dat kan in de vorm van ark-jes, kampeervlotten of boot-achtigen. Een com-binatie met de nieuwe exploitatievormen op Oostwatering van verblijfsrecreatie is aantrek-kelijk.


Scenario’s Hierdoor ontstaat een beeld van wat er mogelijk is met en zonder medewerking van specifieke der-den.

In deze tabel zijn de losse maatregelen zoals in het ‘cafetariamodel’ zijn benoemd allemaal beoor-deeld op de vraag welke organisatie er tot welke vorm van medewerking bereid zou moeten zijn.

Afhankelijkheidsanalyse voor losse maatregelen

28

Gem

eente

bestem

mingsplan

investeringen

overheidsorganisaties

Gem

eente erfpachgrenzen

of huurovereenkomst

Gem

eente voorwaarden

erfpacht

Waterschap opzeggen

erfpacht en andere locatie

Meyer Beheer BV

Zeilschool Veerse Gat

Harten Beheer BV

erfpachtgrenzen

Harten Beheer BV

investeringen

Jachtwerf Oostwatering

Waterherberg

WV Arne Erfpachtgrenzen

WV Arne investeringen of

bedrijfsaanpassing

Rijkswaterstaat

Natura 2000 toestem

ming

Staatsbosbeheer eigendom

Grenscorrectie / walaccommodatie zeilschool

x x X x

Vergroten botenstrand richting parkeerplaats

x x

Samenvoegen botenstranden Arne / Jachtwerf

x x

Ingang naar centraal plein met twee afritten x X X X X X Bebouwing rond het plein X X X X X X Bebouwingsmogelijkheden jachtwerf X X X Terras met aanlegplaats waterherberg X X X X X X Bebouwingsmogelijkheden loods WV Arne X X X Omleggen weg rond botenstallingsterrein X X X X X X x Inrichten gezamenlijke kraanlocatie X X X X X X X X Ontwikkelen verblijfsrecreatie westpunt X X X Verplaatsing clubhuis voor leden X X X X Ontwikkeling restaurant op landtong X X X Alternatieve ingang westzijde x X X X X X Verplaatsing botenstrand naar landtong X X X X X X X Strand nabij waterski startsteiger X X X X X Verblijfsrecreatie huidige locatie botenstrand X X X X Extra ligplaatsen jachtwerf Oostwatering X X X X Extra ligplaatsen WV Arne X X X inrichten specifieke kom passanten X Verblijfsrecreatie buiten het terrein X X X X


Scenario’s

De scenario’s zoals gespresenteerd maken welis-waar onderscheid in de mate van verandering en de ambitie die er uit spreekt, tegelijkertijd is er ook een onderlinge samenhang. De ene ontwikkeling sluit de ander niet uit. Het is zelfs mogelijk de scenario’s deels als vol-gend op elkaar aan te pakken, hoewel er dan soms geïnvesteerd zal worden in een voorziening die later weer verplaatst of aangepakt wordt. Daar-om is het vooraf bepalen van de wens voor de toe-komst van groot belang. Belangrijk bij het bepalen van de scenario’s is dat deze zo geformuleerd zijn dat niet iedereen van iedereen afhankelijk blijft. Ook zonder alle partners zijn verbeteringen mogelijk en is het de moeite waard aan de toekomst te gaan werken. Dit geeft ook wat licht bij eventuele onderhandelingen met erfpachters of anderen. Er zijn in de verschillende scenario’s elementen opgenomen die ook onderdeel zouden kunnen zijn van een ander scenario. Mede daarom is het scenario ‘cafetariamodel’ op-genomen, waarin alle elementen zijn benoemd en getoetst op de afhankelijkheid van verschillende partijen. Dit maakt het mogelijk elementen bij el-kaar te brengen die samen hout snijden en (nu al) mogelijk zijn.

Samenhang of groeimodel

29


Uitwerking

De ruimte voor de Waterherberg wordt in de bestaande situatie sterk gedomi-neerd door de aanwezige boten op bok-ken aan de ene zijde en het boten-strand van de jachtwerf en WV Arne aan de andere zijde. Bij het scenario optimalisatie worden de activiteiten van de jachtwerf wat ‘ingepakt’ in het groen waardoor de mo-gelijkheid ontstaat een plein te maken met een eigen beleving. Aanpak van de groenstrook op het talud naar het bo-tenstrand is belangrijk. Bij het scenario bedrijfsontwikkeling is door het verplaatsen van de kraanacti-viteit de kans op een aantrekkelijk plein nog beter. Bij het scenario locatieontwikkeling wordt ruimte geboden voor een winkel met gevel aan de westzijde van het plein en extra bebouwingsvolume aan de oostzijde van het plein, waardoor dit omsloten wordt door publieksfuncties en de schakel vormt met het water.

Principes en doorsnede bebouwing rond plein

30


Uitwerking

Bij de uitbreiding van de zeilschool is met name een accommodatie op de wal gewenst. Nu wordt gebruik ge-maakt van een voormalig binnenvaart-schip, waardoor seizoen en doelgroep beperkt blijven. Voor een accommoda-tie op de wal is een kleine grenscorrec-tie van erfpachtrecht met WV Arne no-dig en mogelijk. Compensatie hiervan is mogelijk aan de zuid en eventueel oostzijde. De nieuwe bebouwing richt zich naar de zeilschool zelf en de kleine haven en is qua hoogte en omvang gerefe-reerd aan de bestaande bebouwing.

Uitbreiding zeilschool en grenscorrectie botenstrand

31

Profiel bij alle drie de scenario’s


Uitwerking

Bij bouw van het clubhuis op de land-tong, met een al dan niet openbare functie, is inpassing in het profiel van de dijk essentieel. Belangrijk uit-gangspunt voor Staatsbosbeheer en anderen is het ‘opgaan’ in het profiel van de dijk en de groene uitstraling. Er zijn twee modellen denkbaar: met een groen taluddak dat hoog

boven het Veerse Meer uitkomt, maar opgaat in het groene dijk-profiel

met een transparante zijde naar het Veerse Meer

Clubhuis of horeca op de landtong

32


Uitwerking

Schaalstudie en capaciteit In een eerste schaalstudie is bekeken in hoeverre de verplaatsing van het botenstrand naar de over-zijde van het water een optie is. Dit is gedaan door de bestaande botenrijen op de locatie aan de overzijde te positioneren. Er is uitgegaan van een beperkte verbreding. Indien gekozen wordt voor een breder gebied is de capaciteit in ieder geval voldoende. Figuur A toont een bijna volledige verhuizing met positionering in twee rijen. Figuur B geeft het ruim-tebeslag weer indien alle boten van het strand van WV Arne en Jachtwerf Oostwatering worden ver-plaatst.

De optie om het botenstrand van WV Arne te ver-plaatsen naar de landtong is een aantrekkelijke mogelijkheid vanuit meerdere invalshoeken. Hoe-wel op dit moment de exacte haalbaarheid en rea-liseerbaarheid onmogelijk in beeld gebracht kan worden zijn er enkele aspecten nader uitgewerkt. Oriëntatie naar de havenzijde In gesprekken met Staatsbosbeheer en anderen is gebleken dat de meerwaarde van de doorlopen-de groene oever van het Veerse Meer hoog ge-waardeerd wordt. Om die reden gaan wij er van uit dat realiseerbaarheid vergroot wordt als het botenstrand volledig of grotendeels gericht is op de havenzijde en in het oeverbeeld min of meer wegvalt. Verplaatsen dijk / aanvullen met zand of grond De huidige loop van de dijk is iets anders dan de boogde loop daarvan. Aan de zijde van het Veer-se Meer is sprake van een ondiepte, terwijl de haven ter plaatse juist heel diep is. Daarom wordt wellicht een opbouw van een landhoofd richting Veerse Meer voor de hand liggend. Onderzoek van Rijkswaterstaat in 2009 brengt de kansen in beeld om werk met werk te maken in het Veerse Meer. Uit dit onderzoek zijn 15 locaties gekomen die in aanmerking komen voor onttrekking van sediment ter bevordering van de recreatievaart (in stand houden en uitbreiden bevaarbaar water). Het sediment is geschikt als ophoogzand om bij-voorbeeld een eiland te maken. Gebruik voor de verbreding van de dam lijkt een goede mogelijk-heid.

Schaalstudie en uitwerking verplaatsing botenstrand

33

A

B


Beoordeling

Algemeen wordt in deze notitie vastgesteld dat EU bijdragen voor meer reguliere projecten rond toer-vaart, havens en recreatieve voorzieningen niet meer te verwachten zijn. Inzet op innovatie, duur-zaamheid en stimulering van het MKB zijn leidend voor de belangrijkste nieuwe programma’s. Tegelij-kertijd wordt gesteld dat maatregelen die onder de-ze focus kunnen worden gebracht wel in aanmer-king zouden kunnen komen. Innovatieve en duurza-me oplossingen kiezen voor de reguliere investerin-gen biedt kansen. Over Oostwatering wordt speci-fiek aangegeven dat vanuit het ontwikkelscenario (zoals eerder aan de Raad voorgelegd) kansen zijn voor een dergelijke aanpak. Kijkend naar de scenario’s komen wij tot de volgen-de conclusies: Het zal niet eenvoudig zijn om vanuit EU pro-

gramma’s middelen te halen voor uitvoering Daar waar projectonderdelen innovatief of

duurzaam zijn en gebaseerd op nieuwe tech-nieken zijn er betere kansen

De betrokkenheid van het MKB in het gebied vergroot de kansen

Mogelijkheden voor een innovatieve aanpak zijn binnen het optimaliseringscenario beperkt

Het bedrijfsontwikkelingscenario biedt beperkte mogelijkheden in de aanpassing van de ontslui-tingsstructuur

Het ontwikkelingsscenario kent als grootste uitdaging verplaatsing van het botenstrand naar een bestaande smalle dam. Een slimme aanpak hier biedt kansen

Het bouwrijp maken van het bestaande boten-strand voor verblijfsrecreatie biedt, gezien de ondergrond, ook aanknopingspunten voor nieu-we technieken en daarmee voor Europees geld.

De scenario’s verschillen van elkaar qua omvang, maatregelen, ingewikkeldheid en realiseerbaar-heid. Ook de bijdrage die zij leveren aan doelstel-lingen van gebruikers en van anderen en de mate waarin zij financiële inspanningen en procedurele veranderingen vergen verschillen. De scenario’s zijn ook besproken met enkele projectontwikke-laars voor feedback. Voorts is een verkenning ge-maakt van de economische haalbaarheid. Om voor de gemeente een goed beeld te geven van de verschillen tussen de scenario’s zijn meer-dere analyses gemaakt: Bijdragen doelstellingen algemeen belang Medewerking en afhankelijkheid Specifieke verbeteringen en verslechteringen

huidige gebruikers Markttoets projectontwikkelaars Verkenning van economische haalbaarheid.

Meerwaarde op doelstellingen De scenario’s verschillen van elkaar in de mate van verandering, maar ook in de mate waarin zij bijdragen aan de meer algemene gebiedsdoelstel-lingen. In de tabel is hiervan een beeld gegeven. Het scenario optimalisatie biedt meerwaarde op enkele onderwerpen. Het meeste meerwaarde biedt het scenario locatie-ontwikkeling. Dit scena-rio is (uiteraard) ook het lastigste te realiseren. Subsidiemogelijkheden Bij het uitwerken van de verschillende scenario’s is ook kort gekeken naar de subsidiemogelijkheden. Hierbij is gebruik gemaakt van de notitie over sub-sidiemogelijkheden van Promint Projectmanage-ment in opdracht van de gemeente Veere.

Beoordeling en meerwaarde scenario’s

O = optimalisatie B = bedrijfsontwikkeling L = locatie ontwikkeling De wat lichtere vinkjes in de infographic geven een beperkte relatie weer.

34


Beoordeling

Om de verschillende scenario’s te realiseren is een breed draagvlak noodzakelijk. Daarbij komt dat er verschillende langlopende zakelijke rechten voor het gebied gelden. Aanpassing van deze rechten zijn nauwelijks af te dwingen. Een langlopende erf-pacht en eigendom van opstallen geeft een bijna soortgelijke rechtspositie als die van eigendom. Het bloot eigendom ligt bovendien vooralsnog elders. Bij de keuze voor scenario’s is het goed om af te wegen in hoeverre er sprake is van afhankelijkheid. In onderstaande tabel is aangeduid welke zakelijke rechten aangepast zouden moeten worden binnen het scenario.

Medewerking en afhankelijkheid

Draagvlak of goedkeuring? In deze fase staat de gemeenteraad voor een keuze om zijn ambitie en wensbeeld om te zet-ten in een scenario voor verdere uitwerking. Het kunnen rekenen op draagvlak vanuit ge-bruikers en rechthebbenden is daarbij wense-lijk. Een strikte goedkeuring door al deze part-ners is te zeer afhankelijk van zakelijke bespre-kingen die dan nodig zijn over investeringen, vergoedingen en canon. Los van deze bespre-kingen zijn op basis van de scenario’s losse stappen alvast te realiseren, en kan hierop vooruit gelopen worden. Dit maakt dat ‘welwillende partners’ hun stappen kunnen zet-ten in de hoop en verwachting dat anderen zullen volgen.

35


Beoordeling

Specifieke verbeteringen & verslechteringen

In nevenstaande tabel zijn de specifieke verbe-teringen en verslechteringen van de verschillen-de scenario’s benoemd ten opzichte van de bestaande situatie. Hierdoor ontstaat inzicht in hetgeen er voor partners te winnen of te verlie-zen valt, waardoor een goed beeld ontstaat van het verwachte draagvlak waarop gerekend mag worden.

36


Beoordeling

Om inzicht te krijgen in de grondwaarden en daar-mee de haalbaarheid is aanvullend gesproken met Arcus en met Maas Recreatie Bedrijfsmakelaardij. Doel van deze gesprekken was meer gevoel te krijgen met de opbrengstvolumes waarmee reke-ning gehouden kan worden en de interesse vanuit de markt. De bevindingen zijn in de verkenning van economische haalbaarheid opgenomen. Lokale ondernemers De diverse te ontwikkelen locaties binnen Oostwa-tering zijn relatief klein, liggen versnipperd op het terrein van Oostwatering en zijn daarmee voor een landelijk opererende organisatie niet op voorhand geschikt. We moeten daarom ook zoeken naar andere ontwikkelende partijen die maatwerk kan bieden voor de water-gerelateerde verblijfsrecrea-tie in welke vorm dan ook, bij geen van de drie scenario’s ligt één ontwikkelaar voor de hand. Eerder lokale ondernemers ‘à la strandhuisjes” zien wij kans van slagen hebben. We denken aan de huidige pachters WV de Arne, Harten, Meyer / P-Biog wellicht ook in combinatie met de huidige gebruikers Zeilschool, wellicht ook nieuwe partici-panten.

Projectontwikkelaars We hebben vanuit onze relatie met Arcus, geli-eerd aan Roompot Vakanties een goed beeld van de toekomstige ontwikkelingen. Vanuit de strate-gie en ontwikkeling van verblijfsrecreatie ligt het speerpunt op renovatie van bestaande verblijfsob-jecten en bij de ontwikkeling van nieuwe initiatie-ven op een groter schaalniveau dan Oostwatering. In een gesprek met Arcus is er echter wel interes-se gebleken in deze locatie, met name de ontwik-keling van het bestaande botenstrand met strand-huisjes is een optie die kansrijk wordt geacht. Center Parcs ontwikkelt in Nederland niet meer op grote schaal, enkel binnen bestaande parken wordt er gerenoveerd en sporadisch uitgebreid. Nieuwe ontwikkelingen van Center Parcs zijn grootschalige ontwikkelingen. Ook Landal Green Parcs heeft haar focus inmid-dels op het buitenland gelegd waar het de eigen ontwikkelingen aangaat. Daarnaast neemt Landal met regelmaat bestaande parken in beheer of ex-ploitatie, ook nieuwe. Zij zijn dan echter niet be-trokken bij de ontwikkeling en nemen de opdracht aan van een vereniging van eigenaren, waarbij het park ontwikkeld werd door derden en de wo-ningen verkocht werden aan particulieren of be-leggers. Vanuit de grotere projectontwikkelaars en exploi-tanten is er geen meerwaarde te behalen bij de herontwikkeling van Oostwatering als geheel ge-zien de bestaande eigendommen, zakelijk rechten en de kleinschalige toevoegingen daaraan. Klei-nere ontwikkelingsmogelijkheden zoals genoemd zijn echter interessant om op te pakken.

Markttoets projectontwikkelaars

37


Beoordeling

Scenario bedrijfsontwikkeling Bij dit scenario wordt de infrastructuur wat verder aangepast. Een nieuwe ontsluiting voor WV Arne aan de westzijde en het aanbrengen van een knip in de weg waar WV Arne en Jachtwerf Oostwate-ring elkaar raken zijn de belangrijkste investerin-gen op projectniveau. Het is niet goed mogelijk van deze wegaansluitingen een raming te maken zonder aanvullend onderzoek. Grondboringen moeten aantonen in welke omstandigheden ge-werkt wordt en de waterkerende functie van de dijk is primair. Dit vergt overleg met het waterschap. Ook is onbekend op welke plaatsen kabels en lei-dingen vragen om omlegging of aanpassing. Ver-keerskundig zal bekeken moeten worden hoe de beide veranderde inritten moeten aanhaken op de Polredijk. Aan de oostzijde wordt de toegang her-ingericht met een tweetal toeritten naar een cen-traal plein. De investeringen in dit plein zijn minder groot. Het betreft een oud werfterrein, reeds ver-hard. Aanpassing van de bestrating en routing zal veel effect sorteren tegen geringe kosten.

Per scenario zijn in voorgaande de onderdelen, de meerwaarde, de meeropbrengsten en de meer-kosten in beeld gebracht op bedrijfsniveau en pro-jectniveau. Uitgangspunt voor de gemeente Veere is steeds geweest dat de operatie voor haar finan-cieel neutraal zou moeten verlopen. In het stadium van scenario-ontwikkeling is het niet mogelijk alle onbekenden goed in beeld te brengen en alle onzekerheid uit te sluiten. Om binnen deze kaders toch een indruk te kunnen geven van de financiele haalbaarheid is een korte analyse gemaakt van de investeringen en meer-opbrengsten per scenario. Daarbij is omwille van de overzichtelijkheid gekozen voor een analyse op projectniveau, er vanuit gaande dat de partners zelf een analyse op bedrijfsniveau zullen moeten maken. Scenario Optimalisatie Bij dit scenario zijn de investeringen op projectni-veau beperkt tot het aanpassen van de toegang (veiligheid, overzicht, uitstraling en het omleggen van de toegangsweg naar WV Arne over het win-terstallingsterrein (ca 180 m1). De investeringen daarin zijn beperkt omdat de betreffende route al grotendeels verhard is en alleen bestraat zal moe-ten worden. Uitgangspunt is budget-neutraliteit.

Verkenning van economische haalbaarheid

38


Beoordeling

Over deze mogelijkheid is ook gesproken met Ar-cus, gelieerd aan Roompot vakanties. Recente goede ervaringen met een project met strandhuis-jes in Kamperland geeft Arcus vertrouwen in deze mogelijkheid. Men is bereid daarover tzt verder te praten. Naast het gebied voor strandhuisjes geeft het plein en de veranderende omgeving ook aanleiding voor extra bouwvolume rond het plein, naast de Water-herberg. Functie en omvang zijn nog niet bepaald en nader in te vullen. Aanvullend zijn er redenen om de erfpacht aan te passen door verruiming van de bebouwingsmoge-lijkheden en daarmee de exploitatiemogelijkheden. Deze aanvullende opbrengsten zullen nodig zijn om de overige investeringen te dekken. Algemeen kan worden gesteld dat de verplaatsing van het botenstrand een goede en budgettair neu-trale mogelijkheid voor de gemeente kan zijn in-dien de ophoging van het botenstrand op een slim-me manier (werk met werk) kan worden gemaakt en indien de gronden die daarvoor benut moeten worden geen extra hoge pachtsom tot gevolg hebben vanuit het Rijk. Algemeen kan voor dit scenario gesteld worden dat eigendom bij de ge-meente Veere gewenst is.

Scenario locatie-ontwikkeling Dit scenario vergt een forse investering, deels overlappend met de andere scenario’s. Aanvul-lend is er de inrichting van een alternatief boten-strand nodig tussen Veerse Meer en Oostwate-ring. De kosten daarvoor zijn op dit moment slecht te ramen. Aanvullend onderzoek is nodig. Het ter-rein zal straks circa 12.000 m2 ruimte moeten bie-den die droog, vlak en berijdbaar is met voldoen-de inlaatplaatsen voor de boten. Bij een ophoging met gekocht zand belopen de investeringen al snel een miljoen euro. De mogelijkheid om werk met werk te maken is hier een serieuze. Juist door sediment uit het Veerse Meer toe te passen wordt gewerkt aan betere diepgang, aantrekkelijke watersport en be-nutting van het sediment elders. De kans op een succesvolle combinatie is aanzienlijk. Kostende-ling is een voor de hand liggende optie. Andere investeringen zijn de aanpassing van de toegang, ontsluitingsstructuur, aansluiting op de Polredijk en verbetering van de totale uitstraling. Deze onderdelen kennen allemaal een eigen te-rugverdienmogelijkheid vanuit erfpachtopbreng-sten. De locatie waar de belangrijkste verdiencapaciteit ligt binnen dit scenario is het huidige botenstrand. Dit terrein is echter niet eenvoudig in te richten voor alle functies. De dijk is na de inundatie door geallieerden in de tweede wereldoorlog gedicht met alle materiaal dat voorhanden was. Aangeno-men wordt daarom dat onderheien of funderen op deze plaats niet mogelijk is. Dat beperkt de ont-wikkelingsmogelijkheden tot lichte constructies, passend bij het karakter van het gebied.

Verkenning van economische haalbaarheid

39


Beoordeling

In onderstaande tabel is de potentiële effecten voor de gemeente Veere uitgesplitst per scenario. Hier-mee wordt een beeld gegeven van de eenmalige en doorlopende meerwaarde die de maatregelen zou moeten rechtvaardigen.

In onderstaande tabel is aangeduid welke maatre-gelen nodig zijn om de scenario’s te realiseren. Er is onderscheid gemaakt tussen maatregelen op projectniveau, die met name te maken hebben met het schuiven en het verbeteren van de indeling van het gebied en maatregelen op bedrijfsniveau, die mogelijk worden door de aanpassingen in het ge-bied.

Maatregelen en effecten per scenario

40


Ten slotte

Vervolgstappen Deze versie van de concept rapportage is eerder voorgelegd aan de ambtelijke begeleidingsgroep. De scenario’s zelf zijn op hoofdlijnen besproken met de gebruikers. Medio augustus wordt er door onze bureaus een bijeenkomst georganiseerd met alle gesprekspartners om feedback te krijgen. In-tussen is deze versie dan ook in B&W besproken en voorzien van een eerste reactie. Afhankelijk van beide uitkomsten wordt dan een aanpassing gemaakt alvorens het definitieve concept in het college en de gemeenteraad te bespreken. Rob Vrolijks en Peter Venbruex 12 augustus 2013

Deze studie brengt een aantal scenario’s in beeld die een mogelijk nieuwe toekomst voor Oostwate-ring inluiden. De scenario’s zijn met de gebruikers besproken en tot stand gekomen. Er is breed draagvlak voor de gezamenlijke ambitie. In deze rapportage zijn de scenario’s zo compleet mogelijk toegelicht, inclusief de afhankelijkheid, de meerwaarde, de verdiencapaciteit en de investe-ringen op projectniveau en bedrijfsniveau. Doel van deze ronde was de mogelijkheden zo com-pleet mogelijk te presenteren zodat een keuze gemaakt kan worden voor de ambitie die de ge-meente nastreeft. Gevolgen voor individuele be-trokkenen zijn waar mogelijk in beeld gebracht. De scenario’s zijn alle drie de moeite waard. Zij zijn onderling combineerbaar en elementen uit het ene scenario is ook inpasbaar in het andere. Daarom is als extra laag het ‘cafetariamodel’ toe-gevoegd, waarmee de losse mogelijkheden en afhankelijkheid zichtbaar wordt. De scenarios verschillen van elkaar in realiseer-baarheid en uitvoeringstermijn. Voor sommige varianten is een nadere uitwerking nodig en is medewerking van velen noodzakelijk. Dat maakt ze minder eenvoudig, maar niet minder de moeite waard. De keuze is nu aan de gemeenteraad. Een locatie als Oostwatering in de veranderende marktsituatie verdient in alle gevallen duidelijkheid voor de toekomst.

Conclusies en vervolg

41

Download - Masterplan Oostwatering

Top Related