werte entwickeln 02.2010

D a s F a c h m a g a z i n f ü r d i e W o h n u n g s w i r t s c h a f t

Deutschland ist fertig gebaut!

o-ton Lean Management in der Wohnungswirtschaft . fallbeispiel Frauen sind die Entscheidungsträger . immobilien-

porträts Innovative Konzepte für Neubau und Bestands-optimierung . technik Kampf dem Baustellenchaos

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Die Fassadensanierung sei „sowohlin technischer als auch gestalterischer Hinsichthervorragend“, urteilte die Jury und verlieh derAllgemeinen Deutschen Schiffszimmerer-Genossen-schaft eG, Hamburg, für ihr gut durchdachtes Sanierungs- und Modernisierungskonzept, das siebei ihren Wohnhäusern am Mümmelmannsberg imStadtteil Billstedt umgesetzt hat, die Auszeichnung„Hamburgs schönste Fassade 2008“. Dem Ansatzdes Vorstandsvorsitzenden Bernd Grimm, dem indie Jahre gekommenen Gebäudekomplex eine zweiteChance zu geben, zollten auch andere Respekt: Diegestalterische Neupositionierung wurde zudem imRahmen des „Architektur Preises 2008 – Zukunft imBestand“ gewürdigt.

B a u h e r r :Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG, HamburgA r c h i t e k t :Architekten Förster Trabitzsch, HamburgF a s s a d e n d ä m m s y s t e m :StoTherm Vario, StoTherm ClassicF a c h h a n d w e r k e r :Harry Vigass GmbH & Co. KG, Hamburg

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06 schwerpunktDie vergangenen 60 Jahre waren für die meisten deutschen Städte durch Wachstumgeprägt. Doch die Deutschen werden weniger und älter. Deutschland ist also fertig gebaut. Jetzt geht es darum, die Lebensräume zukunftsfähig zu machen. Die Wohnungs-wirtschaft geht mit guten Beispielen voran.

11 o-tonDie GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH hat sich strategisch neu aufgestellt.Dazu musste sich auch in den Köpfen der Mitarbeiter der Hebel von Verwalten auf Gestalten umlegen. Diplom-Psychologe Günther Werr erläutert, wie man sich mit effi-zienten Unternehmensstrukturen im Wettbewerb behaupten kann.

14 fallbeispiel„Nur mit intelligenten Lösungen können wir breite Schichten mit günstigem Wohnraumversorgen“, sagt Wolf-Dieter Sprenger von der Stadtsiedlung Heilbronn. Vor allem bei den Sanierungen der Gebäude aus den 50er- und 60er-Jahren sei Köpfchen gefragt.

18 immobilienporträtsSüdhausbau: Die Kunst, am Bau gestalterisch neue Maßstäbe zu setzen.Volkswohnung: Sensibler Umgang mit zwei Riesen.Soka-Bau: Neues Gewand für 60er-Jahre-Quartier.

20 gestaltungDie Fassade ist die Visitenkarte eines Hauses. Beispiele aus der Praxis zeigen, was man mitguten Gestaltungskonzepten alles machen kann. Der zweite Teil der Serie beschäftigtsich mit dem Thema Band.

23 technikStrapazierfähige Wandbeschichtung: StoLook Piccolo.Baustellen: Sauber, sicher, schnell und leise.

26 weltweit2008 sind im Nordosten von Madrid 178 Wohnungen bezugsfertig geworden. Das Besondere: Es handelt sich um sozialen Wohnungsbau, der nach Plänen eines renom-mierten Architekten entstanden ist. Das ist typisch für die EMVS.

impressum

HerausgeberSto AG Ehrenbachstraße 1 DE-79780 Stühlingen T 07744 57-0 F 07744 57-2178 infoservice@stoeu.com www.sto.de

Redaktion Miriam M. Beul Alexandra May Daniela Meidroth Till StahlbuschDirk Katzschke Jörg Klaus

Verlag Alexandra May Investor + Public RelationsStrohschnitterweg 1f DE-65203 Wiesbaden www.alexandra-may.com

Diese Veröffentlichung sowie alle in ihr enthaltenen Artikel und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Herausgeberin, Redaktion oder Verlagübernehmen keine Verantwortung für unverlangt eingesandte Manuskripte oder Illustrationen.

Printed in Germany

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Erfolgreich In-Wertsetzen

Die Faustformel „Wir werden weniger, älter und bunter“

beschreibt in aller Kürze worauf sich Deutschland einstellen

muss: Wachstum und Schrumpfung in regional unterschiedlicher

Ausprägung. Deutschland ist jedoch keineswegs „fertig

gebaut“, wie der Titel des Schwerpunktthemas der vorliegenden

Ausgabe vermuten lässt! Vielmehr besteht eine der zentralen

Herausforderungen darin, räumlich differenzierte Strategien

zu entwickeln. Dabei erstreckt sich die Bandbreite der Möglich-

keiten unter anderem über Revitalisierung, Stabilisierung,

Neupositionierung oder Umnutzung. Nicht selten wird von den

handelnden Akteuren Kreativität, Mut und die Bereitschaft

verlangt, neue Wege zu gehen. In der Wohnungswirtschaft

wurde inzwischen eine Vielzahl von Denk- und Handlungspro-

zessen angestoßen, um den anspruchsvollen Aufgaben mit wirt-

schaftlich tragfähigen und nachhaltigen Konzepten zu begegnen.

Auch wenn die Fülle an Beispielen kein einheitliches Lösungs-

muster erkennen lässt, so zeichnen sich alle Ansätze dennoch

durch eine grundlegende Gemeinsamkeit aus: den Anspruch,

die Attraktivität der Stadtquartiere qualitativ auf ein neues

Niveau zu heben. Und wir freuen uns, Ihnen mit der zweiten

Ausgabe unseres Magazins ein paar erfolgreich umgesetzte

Projekte vorstellen zu können.

Ich wünsche Ihnen eine unterhaltsame und informative Lektüre.

Michael Keller

Leiter Inlandsgeschäfte/Generalbevollmächtigter Sto AG

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„Wohnungsunternehmen und-genossenschaften sind mitdie wichtigsten Akteure, wenn es darum geht, die komplexenAufgaben des Stadtumbaus nachhaltig zu lösen.“

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Barrierefreie Bäder haben Konjunktur, können jedoch bei Weitemnicht die einzige Antwort der Wohnungswirtschaft auf den demo-grafischen Wandel in Deutschland sein. GenerationsübergreifendeWohnkonzepte, umfangreiche Serviceangebote für Mieter sowiestrategisches Quartiersmanagement zählen deshalb heute schon zumkleinen Einmaleins der größeren Wohnungsanbieter. Ein BerlinerUnternehmen mischt sich sogar in die Bildungspolitik ein. Der Ge-

danke dahinter: Wo gute Schulen fehlen, bleiben irgendwann auchdie Mieter fern. Sie strahlt kein bisschen Fröhlichkeit aus, die denkmalgeschützteehemalige Eisenbahnersiedlung „Am See“ im Duisburger StadtteilWedau. Es gibt zwar kaum Leerstände und von außen sind diezweigeschossigen Gebäude mit insgesamt 900 Wohnungen ganzgut in Schuss. Doch viele der Mieter haben bereits ein biblisches

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„Deutschland steht am Vorabend des größten Stadtumbaus seit Ende des Zweiten Weltkrieges“, sagtDr. Thomas Beyerle, Head of Global Research der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH,Frankfurt am Main. Das klingt zunächst bedrohlicher, als es tatsächlich ist. Doch: „Das heutige Risiko-gebiet kann die Chance von morgen sein“, so der Researcher. Die Wohnungswirtschaft macht vor,wie es funktionieren kann.

Deutschland ist fertig gebaut!

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Dr. Thomas Beyerle

„Fest steht, die Wohnungs-wirtschaft wird in Teilen den fortschreitenden sozialenWandel moderieren müssen.Wohnungsverwaltung war gestern.“

Alter erreicht. Eine Umfrage bei 150 Haushalten ergab, dass 15Prozent der Bewohner über 80 Jahre alt sind. 45 Prozent sind zwischen 70 und 80 Jahre alt. „Da müssen wir was tun“, habensich die Eigentümer gedacht, die Deutsche Annington ImmobilienGmbH (DAIG), Düsseldorf, zusammen mit den beiden Tochterunter-nehmen Deutsche Annington Service GmbH (DASG) und Woh-nungsgesellschaft Ruhr-Niederrhein mbH (WGRN), Essen. In engerKooperation mit Alterspsychologen, Gesundheitsberatern und Ge-rontologen hat die DAIG 2005 ein interdisziplinäres Servicepaketnamens „Annington Wohnen Plus“ entwickelt, auf das die Mieterkostenlos zugreifen können. Es teilt sich in drei Kategorien: tech-nische Hilfen, Gesundheitsdienste und soziale Dienstleistungen. In der Praxis heißt dies: Mit dem zum Projektstart neu eröffnetenNachbarschaftsbüro in Wedau hat sich die DAIG als Anlaufstellefür die gesamte Mieterschaft positioniert. Seitdem werden ge-meinsam Lösungen dafür gesucht, dass die älteren Mieter so langewie möglich in ihrer eigenen Wohnung bleiben können. Ein hehresZiel. Denn die Dinge, die das Mieterleben eines Seniors angenehmermachen, können recht unterschiedlich sein: Mal hilft es, Notrufsys-teme und Haltegriffe in der Wohnung einzubauen, die Beleuchtungzu verbessern und Stolperkanten verschwinden zu lassen. Mal benötigen die Mieter soziale Hilfe, etwa bei Behördengängen. „Wirhaben festgestellt, dass wir dem Beratungsbedarf unserer Mieterdurch einzelne Beratungsstellen wie die in Duisburg nicht überall ge-recht werden konnten. Deshalb haben wir das Programm „AnningtonWohnen Plus“ im Oktober 2007 bundesweit ausgerollt. Seitdembieten wir unseren Mietern den Senioren-Beratungsservice in ganzDeutschland unter einer kostenlosen Telefonnummer an, 24 Stundenam Tag, 365 Tage im Jahr“, sagt DAIG-Pressesprecherin Katja Weisker.Am häufigsten wollen die Anrufer wissen, wie die Wohnung alten-gerecht angepasst werden kann, was dabei zu beachten ist. Zudemgeht es oft um Haushaltshilfen und ambulante Pflege.

Wohnungsunternehmen als Moderatoren Das Beispiel DAIG verdeutlicht, dass es sinnvoll und notwendig ist, sich möglichst frühzeitig mit den Folgen des demografischenWandels auseinanderzusetzen, wenn man die Attraktivität einesStadtteils bzw. Wohnviertels nachhaltig sicherstellen will. DieDeutschen werden weniger, älter und bunter. Das ist bekannt. Doch

nicht nur Ältere, Menschen mit Demenz und Pflegebedürftigewerden zukünftig immer häufiger die Mieterstruktur eines Viertelsprägen. Auch der Anteil an Single-Haushalten und Bewohnern mitMigrationshintergrund nimmt weiter zu. In vielen Städten sindWohnungen wieder zur Mangelware geworden – vor allem für bestimmte Nachfragergruppen. Attraktive und bezahlbare Wohn-angebote für Familien mit Kindern sowie für Alleinerziehende sindinsbesondere in den prosperierenden Ballungsräumen sehr begehrt.Das Angebot ist jedoch knapp. Und eine Trendumkehr der abneh-menden Neubauaktivitäten scheint nicht in Sicht. Wie sieht einezukunftsfähige Lösung aus? Fest steht, die Wohnungswirtschaftwird in Teilen den fortschreitenden sozialen Wandel moderierenmüssen. Wohnungsverwaltung war gestern. Heute sind zunehmendDienstleistungen gefragt. Objektübergreifendes Quartiersmanagementgehört inzwischen ebenso zu den Kernaufgaben der Wohnungs-unternehmen wie die Entwicklung und Erprobung von neuenWohnkonzepten.

Barrierefrei ist familienfreundlichIn Heidelberg hat die Zukunft des Mehrgenerationenwohnensbereits begonnen. Die Baugenossenschaft Familienheim Heidelberge.G. errichtet derzeit mit dem Neubauprojekt „Wohn- und Lebens-welten im Kranichgarten“ fünf Baukomplexe mit insgesamt 147Wohnungen, mit der sie verschiedenste Nutzergruppen ansprechenwill: Senioren, Singles, junge Familien, Alleinerziehende. Denn:Neben den Wohnungen gehören eine Kindertagesstätte mit Platzfür 20 Kinder im Alter von null bis drei Jahren sowie ein Pflege-heim mit 84 Betten mit zum Konzept. Die 18.000 Quadratmetergroße Anlage verfügt zudem über eine Tiefgarage mit 200 Ein-stellplätzen. Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in un-mittelbarer Nähe. Mit dem Vorurteil, dass barrierefreie Wohnungenausschließlich für die „Generation Silber“ gebaut werden, räumtPeter Stammer, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Familien-heim Heidelberg, gleich auf. „Breite Türen und ebene Übergängesind nicht nur rollator- und rollstuhl-, sondern auch kinderwagen-freundlich“, sagt er. Aus diesem Grund habe man sich auch ent-schieden, in vier von fünf Neubaublöcken barrierefreie Wohnungeneinzurichten. „Zur besonderen Ausstattung aller Einheiten gehörenaußerdem Fußbodenheizung, Parkettböden, bodengleiche Duschen

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Der Mieter ist längst vom Bittsteller zum Kunden avanciert und Wohnungsgesellschaften stellen sich mit entsprechenden Angeboten darauf ein.

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sowie ein Fernsehanschluss im Bad“, hebt Stammer die Annehmlich-keiten der Anlage weiter hervor. Besonderes Bonbon: 90 Prozent derWohnungen werden mit einer Infrarotkabine ausgestattet. Die Tiefen-wärme kommt Babys wie Senioren gleichermaßen zugute. Im Maidieses Jahres wird der Grundstein für das Heidelberger Ausnahme-quartier gelegt, im Frühjahr 2012 sollen die Bauarbeiten abgeschlossensein. Investitionsvolumen: 35 Millionen Euro. Eine große Summefür ein Unternehmen, das mit rund 1.000 verwalteten Wohnungenzu den eher kleineren Anbietern in Heidelberg gehört.

Auf dem Vormarsch: MehrgenerationenquartiereAuch die THS Wohnen GmbH aus Gelsenkirchen, die bundesweit76.000 Wohnungen im Bestand hat, setzt bei Neubauprojektenauf „Mehrgenerationenquartiere“ mit entsprechend durchmisch-ten Wohnungs- und Hausangeboten. Aktuelles Beispiel: das Neu-bauquartier mit Einfamilienhäusern und Mietwohnungen amSchloss Horst in Gelsenkirchen, ein Gemeinschaftsprojekt mit derggw, Gelsenkirchener Gemeinnützige WohnungsbaugesellschaftmbH. „Wir setzen hier auf Wohnkomfort für alle Generationen.Dazu gehören Serviceleistungen für Senioren ebenso wie ein kind-gerechtes Wohnumfeld“, berichtet THS-Sprecher Ralf Radschun.Die ersten 20 Reihenhäuser sind bereits fertiggestellt, die erstenNutzer schon eingezogen. In den meisten THS-Neubauobjektenfinden sich inzwischen auch Objekte mit barrierefreier Gestaltungnach DIN 18025-1 und -2. Außerdem baut das Unternehmen in einigenQuartieren Netzwerkstrukturen für Service-Wohnen sowie ehren-amtliche Nachbarschaftshilfen für demenzkranke Mieter auf. Beibaulichen Veränderungen, die für die wachsende Anzahl ältererMieter vorgenommen werden, geht es vornehmlich darum, vor-handene Barrieren, die bauhistorisch gegeben sind, so weit wiemöglich zu reduzieren. Als Beispiele nennt der THS-Mann Tür-schwellen, Türbreiten, Badezimmergestaltungen sowie Hauszu-wegungen. So ließen sich beispielsweise Erdgeschosswohnungen,im Ruhrgebiet traditionell mit einer Halbetage gebaut, durch dieSchaffung zusätzlicher Wohnungseingänge auf den Rückseitenmit entsprechend barrierefreien Zuwegen relativ einfach für ältereZielgruppen anpassen. Bei der THS, die ihren Angebotsschwerpunktaus Tradition im Ruhrgebiet hat, sind heute bereits 15 Prozent derBewohner über 70 Jahre alt. Der Anteil der Mieter mit Migrations-hintergrund liegt in einigen Quartieren bei über 30 Prozent. Indiesen Vierteln leben viel mehr jüngere Menschen als im übrigenBestand. Dies hängt nicht zuletzt mit der höheren Geburtenratebei den nicht deutschen Familien zusammen. Gezielte Strategienzur Verjüngung der Mieterschaft in eher älteren Nachbarschaftenverfolgt das Unternehmen aber nicht. „Tatsächlich wirkt hier derMarkt meist selbstregulierend und wir können uns darauf be-schränken, dies unterstützend zu verstärken“, sagt THS-SprecherRadschun. Als Beispiel nennt er kleinere bis mittlere Wohnungenaus den 1950er- bis 1960er-Jahren mit großen Grünflächen in eherruhigen Stadtteillagen. „Hier folgen den Senioren oftmals Allein-erziehende mit ein bis zwei Kindern oder ganz junge ‚Single-Starter-haushalte’“, sagt er.

Ein HID – neuer Umgang mit GroßwohnsiedlungenVor besonders großen Herausforderungen im Quartiersmanagementstehen Unternehmen, die Großwohnsiedlungen mit mehrerenHundert oder Tausend Mietern im Bestand haben. Dazu gehören

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Schlüsselbegriff Gentrification

Der Prozess des Stadtumbaus wird in kleinräumigenstädtischen Strukturen unter anderem an demPhänomen der Gentrification ersichtlich, worunterdie Aufwertung eines Wohngebietes hinsichtlich sozialer und baulicher/städtebaulicher Aspekte verstanden wird. Dieser Aufwertungsprozess findethauptsächlich in zentrumsnahen Stadtteilen statt, die häufig anfangs eine attraktive, aber schlechteBausubstanz und somit niedrige Bodenpreise bzw. Mieten aufweisen. Auf der Grundlage verschiedenerEinflussfaktoren – wie zum Beispiel der Veränderungder Haushaltsstrukturen – kann es zu einer Attrak-tivitätssteigerung kommen, die sich im weiteren Verlauf in steigenden Mietpreisen niederschlägt.

Quelle: Aberdeen Research, 2010

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Stadtteile mit laufender Gentrification

Stadt Stadtteil

Berlin • Gräfekiez/Kreuzberg

• Kollwitzkiez/Prenzlauer Berg

• Reuterkiez/Neukölln

• Simon-Dach-Straße und Samariterviertel/

Friedrichshain

• Spandauer Vorstadt/Mitte

Bremen • Ostertorviertel

• Steintor

Dresden • Äußere Neustadt

• Hechtviertel

Dusseldorf • Bilk

• Dusseldorf-Hafen

• Flingern

Frankfurt/M. • Bockenheim

• Ostend

• Westhafen

Hamburg • Gängeviertel

• St. Georg

• St. Pauli

• Schanzenviertel

Hannover • Linden-Mitte

• Nordstadt

Köln • Ehrenfeld

Leipzig • Plagwitz

• Sudvorstadt

Munchen • Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

• Maxvorstadt

• Schwanthalerhöhe

• Sendling

Munster • Kreuzviertel

Rostock • Kröpeliner-Tor-Vorstadt

Quelle: Aberdeen Research, 2010

die LEG NRW, GAGFAH AG, die GSW in Berlin oder auch die SAGAGWG in Hamburg. Wie sehr sich die Bevölkerungsstrukturen ver-ändert haben, zeigt sich in diesen Siedlungen oftmals wie untereinem Brennglas. Das Steuer für einen als „problembehaftet“ gelten-den Bestand noch einmal herumzureißen, ist da keine leichte Auf-gabe. Mit zielgruppenadäquaten Sanierungsmaßnahmen alleinkommen die Unternehmen meist nicht weiter. Vor allem gilt es,drohenden Leerstand zu verhindern oder bereits vorhandenen ab-zubauen – und die Erfolge in einer groß angelegten Imagekampagnezu vermarkten. Erst wenn sich das Ansehen einer Problemlage ändert,kommen auch wieder neue Mieter. Einen interessanten Weg gehtda die Stadt Hamburg zusammen mit den beiden Wohnungs-unternehmen GAGFAH und SAGA im Quartier Steilshoop. Dienordöstlich der Innenstadt gelegene Großwohnsiedlung mit rund15.000 Bewohnern wurde in den 70er-Jahren errichtet. Bereits inden 80er-Jahren gab es erhebliche Vermietungsprobleme, einehohe Fluktuation und Leerstände. 1991 bis 2000 wurde Steilshoopein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Trotz erster Erfolgeging es mit dem Ruf und dem Image in den vergangenen Jahrenaber wieder steil bergab. In Anlehnung an das amerikanische

Konzept des Business Improvement Districts (BID) haben die Hanse-stadt Hamburg, GAGFAH und SAGA hier einen „Housing Improve-ment District“ (HID) ins Leben gerufen. Ziel: Öffentliche Hand unddie hier betroffenen privatwirtschaftlichen Unternehmen gehengemeinsam gegen Leerstand vor und leiten Aufwertungsmaßnahmenin die Wege. Das wichtigste Ziel der ersten Phase: Die MittelachseSteilshoops soll umgestaltet und anschließend besser gepflegt undgereinigt werden. „Die Mittelachse ist eine Art verkehrsberuhigterRaum, an den riesige, parkähnliche Innenhöfe, aber beispielsweiseauch ein großer Teil unserer Wohnungsbestände grenzen“, sagtCarl Mario Spitzmüller, Leiter Unternehmenskommunikation beider SAGA GWG. Das Unternehmen besitzt 1.320 Wohnungen inSteilshoop und hat einen guten Teil davon bereits energetisch sa-niert. Zwar liegt der Vermietungsstand der SAGA hier laut Spitz-müller derzeit bei 99,6 Prozent. Trotzdem entfalte der ganzeModernisierungsaufwand des Unternehmens seine volle Wirkungerst, wenn auch das Umfeld im Quartier einen entsprechend ge-pflegten Eindruck mache. Auch wolle der HID Standortmarketing-Maßnahmen finanzieren, um die Außenwahrnehmung der Siedlungweiter zu verbessern.

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Für viele Senioren ist es wichtig, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden ein selbstbestimmtes Leben führen zu können.

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Gute Bildung ist ein Standortfaktor Mit einer konzertierten Aktion brachte auch der Berliner Wohnungs-anbieter degewo eines seiner Sorgenkinder wieder auf einen besserenWeg: den Bestand im Brunnenviertel, das im Arbeiterstadtteil Weddingliegt. Hier finden sich 5.073 der rund 70.000 in Berlin verwaltetendegewo-Wohnungen. Der Stadtteil gilt keinesfalls als einfachesPflaster: 15,4 Prozent der Brunnenviertel-Bewohner sind arbeits-los, 30,2 Prozent leben von Existenzsicherungsleistungen. Knapp 70Prozent der Menschen, die nicht erwerbsfähig sind und ihren Le-bensunterhalt durch Existenzsicherungsleistungen bestreiten müs-sen, sind Kinder unter 15 Jahren. 90 Prozent der Kinder an derhier wichtigsten Grundschule sind nicht deutscher Herkunft, andem örtlichen Gymnasium sind es 70 Prozent der Schüler. GutesDeutsch – so viel steht fest – lernt man hier nicht. Folge: Wer essich leisten kann, zieht weg. „Die Menschen haben das Viertelverlassen, weil ihre Kinder hier keine Integrationschancen haben“,sagt Eduard Heußen vom Stadtforschungsinstitut Empirica. ImAuftrag der Wohnungsgesellschaft degewo hat Heußen weggezo-gene Familien befragt. Aus den Interviews zog die Wohnungsbau-gesellschaft Konsequenzen: Um die soziale Mischung im Brunnen-viertel zu verbessern, müssten die Lebensbedingungen verändertund vor allem der Ruf der Schulen verbessert werden. Vor zwei-einhalb Jahren gründete der Eigentümer der Wohnungen deshalbeinen Bildungsverbund, in dem sich die Schulen des Viertels zu-sammentaten, um die Herausforderungen von Migration und

Integration gemeinsam anzugehen. Ziel des degewo-Engagements:das Bildungs- und Qualifikationsniveau heben und dadurch auchdie Wohnzufriedenheit in den degewo-Beständen nachhaltig er-höhen.

Auf die gute Bildung seiner neuen Bewohner setzt auch das Duis-burger Wohnungsunternehmen GEBAG AG. Das Unternehmenhat rund 15.000 Wohnungen im Bestand, darunter auch etlicheProblemquartiere. Eines davon wurde nun speziell für Studentenumgebaut: Unter dem Motto „Clever studieren, Uni-nah wohnen“bietet die GEBAG in Kooperation mit der Universität Duisburg-Essenkurzfristig verfügbaren Wohnraum zu Niedrigstpreisen an. Ein 20Quadratmeter großes Appartement mit WLAN und Einbauküchekann im Projekt „Haus am Park“ für 180 Euro im Monat warm gemietet werden. Auch der Weg zum Waschsalon entfällt: Im Hausbefinden sich Waschmaschinen, die für einen Euro pro Waschgangvon allen Bewohnern genutzt werden können. Das Konzept kommtprima an, aus der von Leerstand geplagten Anlage im DuisburgerDellviertel ist im Nu ein Wohn-Hotspot geworden. „Wir haben dasProjekt mit 25 Wohnungen gestartet, die jetzt schon alle wegsind. Die Nachfrage ist gigantisch. Jetzt planen wir, weitere 80Wohnungen zu sanieren und mit leistungsfähigen DSL-Leitungenauszustatten“, sagt GEBAG-Sprecherin Katharina Schmeller. Leer-stand gehört hier der Vergangenheit an – und der neue Bewohner-Mix sorge für spürbare „Entspannung“.

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Die vier Phasen der Gentrification

• Weitere Pioniere ziehen in das Gebiet ein, gefolgt von: Gentrifiern

• Haushalte mit höherer Schulbildung und höherem Einkommen

• Meist Paare mit/ohne Kinder• Risikoscheu und an einer dauerhaft

guten Wohngegend interessiert• Zuzug erst, wenn die Wandlung zu

einem „guten“ Wohngebiet abzu-sehen ist

• Gebiet gilt bei Maklern und Investorenals zukunftsträchtig

• Banken geben eher Kredite• Zahl der Modernisierungen nimmt zu• Bodenpreise und Mieten steigen, sind

aber im städtischen Vergleich noch günstig

• Neue Geschäfte und Dienstleistungs-betriebe sowie Szenekneipen ent-stehen

• Gebiet gewinnt an Bekanntheit und der Strukturwandel wird wahrgenom-men

• Nachfragedruck wächst – erste strategische Hauskäufe ohne Mieter-höhung (opportunistisch)

• Mieterhöhungen führen zum Wegzugalteingesessener Haushalte

• Vermehrter Zugriff von Gentrifiern, die durch die attraktiven Mieten auf das Gebiet aufmerksam wurden

• Ältere Bewohner reagieren überwie-gend positiv auf die Veränderungen

• Pioniere beklagen den Verlust der bunten Mischung und die Zunahme gut verdienender Haushalte

• Soziale Konflikte und organisierter Widerstand möglich

• Bodenpreise, Mieten, Spekulationen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nehmen zu

• Banken geben eher Kredite• Stärkere Kapitalisierung des Woh-

nungsmarktes

• Eröffnung zahlreicher neuer Geschäfte• Alte Geschäfte wechseln den Besitzer,

einsetzende Filialisierung• Orientierung auf Kunden anderer

Stadtteile

• Wegzug alteingesessener Haushalte und Pioniere aufgrund von Mieter-höhungen, Umwandlung und neuem Quartierscharakter

• Fast ausschließlich Zuzug von Gentrifiern mit höherem Einkommen als in Phase III

• Unter anderem besonders risiko-scheue Haushalte und Familien

• Bodenpreise steigen weiter• Investoren kaufen vermehrt Gebäude• Modernisierung und Weiterverkauf

als ETW• Gebiet gilt als sichere Kapitalanlage

• Repositionierung vollständig vollzogen• Attraktives Wohngebiet mit gutem

Ruf, über die Stadtgrenze hinaus• Zahl der Geschäfte/Dienstleistungen

wächst

• Verstärkter Wegzug alteingesessener Haushalte

• Mit zunehmender Umwandlung in ETW sind auch früher eingezogene Gentrifier von Verdrängung bedroht

• Pioniere ziehen in das Gebiet ein• Haushalte mit höherem Bildungsstatus

als die Ansässigen• 1–2 Personen, keine Kinder• Niedriges Einkommen• Gewünschte Nähe zu Infrastruktur/

Kultur/Arbeitsort• Studenten, Künstler

• Bodenpreise noch niedrig• Vereinzelte Modernisierungsmaß-

nahmen, einhergehend mit Miet-steigerungen

• Noch keine Änderung

• Pioniere beziehen freie/frei werdendeWohnungen

• Keine Verdrängung

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Quelle: Aberdeen Research, nach Häußermann, 2000

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Effektive Unternehmensstrukturen:

Form follows Function!

Clearingstelle, Informationsbroker, Moderator, Trendscout, Solution-Provider... das Aufgabengebietder Mitarbeiter in einem Wohnungsunternehmen hat in den letzten Jahren viele unterschiedliche Facetten hinzugewonnen. Das schiere Verwalten war gestern. „Ein modernes Wohnungsunternehmenmuss in einem dynamischen Prozess auf die vom Markt vorgegebenen Fakten flexibel eingehen können“,so das Credo der Geschäftsleitung der GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft, die damit auch denAnspruch verbindet, dass sich in den Köpfen der Mitarbeiter der Hebel von Verwalten auf Gestaltenumlegt. Günther Werr von der Organisations-Beratung Werr, Bensheim, weiß um die Herausforderungen,die damit verbunden sind, neue, effektive Unternehmensstrukturen erfolgreich zu etablieren. Er hatdie GWW bei diesem Prozess begleitet.

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Herr Werr, seit über 20 Jahrenkümmern Sie sich mit IhrenMitarbeitern darum, Organi-sationsstrukturen von Unter-nehmen effizient auszurichten.Sie haben in dieser Zeit Ein-blick in ganz unterschiedlicheKonstrukte gewinnen können.Gibt es so etwas wie einenKurz-Check, mit dem sich fest-stellen lässt, wie es um dieEffektivität eines Unterneh-mens bestellt ist – ganz gleichum welche Branche es sichhandelt?

Günther Werr: Anhand von Antworten auf drei Fragen kannman zumindest schon mal wertvolle Anhaltspunkte dafür erhalten.Erstens: Sind die Unternehmensziele eindeutig definiert und fürjeden transparent? Zweitens: Erledigen gleiche Funktionen ihreAufgaben auch gleich? Und drittens: Wie sieht das Unternehmens-organigramm aus?

Nach welchem Muster sollte ein Organigramm sinnvoller-weise aufgebaut sein?

So banal das zunächst klingen mag: Form follows Function.

... und das heißt konkret?Einen Schritt nach dem anderen machen. Als Allererstes ist

es wichtig, zu wissen, welche Ziele das Unternehmen mittel- bislangfristig erreichen möchte. Erst wenn diese feststehen, kannman die Prozesse entsprechend strukturieren bzw. optimieren undschließlich die Aufbauorganisation fein justieren. Es wäre also un-sinnig, erst eine Struktur zu bilden und dann die Prozesse darananzupassen. Gleichwohl gibt es bestimmte Grundregeln, die fürdie Effektivität einer Unternehmensorganisation förderlich sind.Beispielsweise hat es sich bewährt, dass jeder Mitarbeiter einendisziplinarischen Leiter hat, an den er sich mit seinen Anliegengezielt wenden kann und der ihn führt.

Also ist Lean Management Schnee von gestern.Nein! Der Begriff wurde seinerzeit nur völlig missverstanden.

Führungsebenen sind unbedingt notwendig. Es geht vielmehrdarum, die Abläufe so aufeinander abzustimmen, dass Redun-danzen vermieden werden. Erkenntnisse aus der Organisations-

psychologie belegen, dass eine Führungskraft im Idealfall siebenMitarbeiter führen sollte. Mit diesem Führungsschlüssel können Sieheute als Geschäftsführer zusammen mit zwei Führungsebeneneine Mannschaft von bis zu 250 Mitarbeitern stabil führen – vorausgesetzt, die Ziele sind allen klar und die richtigen Leutesitzen in der richtigen Zusammensetzung mit den passendenAufgaben an der richtigen Stelle. Das ist Lean Management pur.

Zu Ihren Auftraggebern zählen auch Wohnungsgesellschaften.Mit welchem konkreten Auftrag treten die Unternehmen anSie heran?

Die Wohnungswirtschaft befindet sich in einem tief greifen-den Strukturwandel, der sich an verschiedenen Problemstellungenmanifestieren lässt. Zum einen verändern sich die „Kunden“, diedas „Produkt“ Wohnung nachfragen. Zum anderen haben dieGesellschafter angesichts knapper Haushaltskassen zunehmendein Auge darauf, dass die Unternehmen profitabel arbeiten.Können Sie das mal an einem Beispiel aus der Praxis nähererläutern?

Die GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft hat sich unteranderem zum Ziel gesetzt, eine führende Position im Markt ein-zunehmen – und zwar sowohl innerhalb der Stadt als auch in derRhein-Main-Region. Der Businessplan samt Strategiepapier dazuwar bereits erarbeitet worden. Die Geschäftsleitung hat jedocherkannt, dass das alleine noch nicht ausreicht, sondern dass sichauch in den Köpfen der Mitarbeiter der Hebel von Verwalten aufGestalten umlegen muss. Unsere Aufgabe war es, die Voraus-setzungen dafür zu schaffen, dass das gelingen kann.

Wie sind Sie vorgegangen?Wir haben zunächst sämtliche Unternehmensabläufe erfasst,

strukturiert und sodann optimiert.

... und alle Mitarbeiter haben applaudierend zugeschaut.Selbstverständlich funktioniert das nur, wenn man die Mit-

arbeiter mit auf die Reise nimmt. Schließlich sollen die Inhalte vonallen auch gelebt werden und nicht bloß auf dem Papier bestehen.Wir haben sehr gute Erfahrungen damit gemacht, die Mitarbeitervon Beginn an in die Projektteams zu integrieren. So können siesich mit ihren Ideen, Erfahrungen und Vorschlägen einbringen undaktiv an der Optimierung mitarbeiten. Dem einen oder anderenmuss man etwas mehr Zeit geben, sich mit dieser neuen Situationanzufreunden. Die Annahme, dass es keine Widerstände gibt,

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6 Stufen zur effektiven Organisation

1. Ziele definieren

2. Prozesse strukturieren und optimieren

3. Effiziente Teamstrukturen bilden

4. Mitarbeiter effektiv führen

5. Projektmanage-mentstandards entwickeln und anwenden

6. Maßnahmen zur Personalentwicklungeinführen

Quelle: www.obw.de

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wäre unrealistisch. Man darf jedoch nicht den Fehler machen, dasübel bzw. persönlich zu nehmen.

Die Prozesse sind identifiziert, analysiert und optimiert. So viel zur Theorie. Wie geht es weiter?

Jetzt kommt es darauf an, die Teams so zusammenzustellen,dass sie gemeinsam messbare Ergebnisse erreichen können. Dabeispielen nicht nur die Qualifikationsprofile eine zentrale Rolle. Ent-scheidend für den Erfolg ist vielmehr, dass die Arbeitsteilung derMitarbeiter an ihren jeweiligen Stärken ausgerichtet wird. Unter-schiedliche Mitarbeiter haben unterschiedliche Kompetenzen. Richtigzusammengesetzt, können sie eine gute Lösung erarbeiten. EineUnternehmensorganisation neu auszurichten, ist also immer auchmit umfangreichen Personalentwicklungsmaßnahmen verbunden.Die GWW-Geschäftsführung hat sehr viel Wert darauf gelegt, dassjeder Mitarbeiter den gesamten Unternehmensprozess versteht. Ihrwar es wichtig, dass zum Beispiel der Buchhalter begreift, dassder Hausmeister genauso wichtig ist wie das Management undalles nur dann optimal funktioniert, wenn alle an einem Strangziehen. Wir haben deswegen viel Zeit darauf verwendet, Teams bzw.einzelne Mitarbeiter zu coachen. Zudem kamen spezielle Schulungs-und „Train-the-Trainer“-Programme zum Einsatz, denn auch daseffiziente Führen von Mitarbeitern und das erfolgreiche Managenvon Projekten will gelernt sein.

Ist es Ihnen gelungen, alle mit auf die Reise zu nehmen?Wenn man in einem Unternehmen Veränderungen anstößt,

gibt es immer Mitarbeiter, die sich dafür entscheiden, einen anderenWeg zu gehen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, in der Personal-entwicklung nicht einen eigenen, in sich abgeschlossenen Bereichzu sehen, sondern einen der maßgeblichen Treiberfaktoren, umden angestrebten Unternehmenserfolg nachhaltig sicherzustellen.Das gilt insbesondere mit Blick auf den demografischen Wandel.Der drohende Fachkräftemangel wird zunehmend auch in derWohnungswirtschaft spürbar. Wohnungsunternehmen müssen sichimmer stärker anstrengen, um als Arbeitgeber für „kluge Köpfe“attraktiv zu sein. Und das geht am besten, wenn man ein Personal-entwicklungskonzept hat, dass die Mitarbeiter nicht nur fordert,sondern auch fördert.

Zurück zur GWW. Haben Sie Ihren Auftrag erfüllt?Als wir 2006 beauftragt wurden, hatte die GWW rund 7.000

Wohnungen im Portfolio. Mitten in der Prozessanalysephase kames zum Zusammenschluss mit der Schwestergesellschaft GeWeGe,wodurch die Komplexität des Auftrages zugenommen hat. DerMitarbeiterbestand hat sich quasi mit einem Schlag fast verdoppelt,unterschiedliche Unternehmenskulturen mussten so synchronisiertwerden, dass ein funktionierendes Ganzes entstehen konnte. Pa-rallel dazu vergrößerte sich das Bestandsportfolio auf knapp 12.000Einheiten. Seit dem Erwerb der 2.800 Wohnungen von der MainzerWohnbau im Herbst letzten Jahres hat das Unternehmen inzwi-schen über 14.000 „Assets under Management“. Die Mitarbeiterzahlist jedoch gleich geblieben. Das zu stemmen, war nur möglich,weil jeder sehr genau weiß, was er wie zu tun hat, und die ver-schiedenen Unternehmensbereiche miteinander arbeiten. DieSchlagkräftigkeit der Mannschaft hat sich also deutlich erhöht.Zudem ist es gelungen, die Personalkosten zu senken, obwohl einvariables Vergütungsmodell eingeführt wurde. Losgelöst davon, hatsich in dem Unternehmen eine offene Gesprächskultur gefestigt.Und wenn Sie heute die Mitarbeiter fragen, ob sie die altenStrukturen wiederhaben möchten, werden sie sich mit Händen undFüßen dagegen wehren.

Wie viel Zeit war erforderlich, um ans Ziel zu kommen?Wir haben die GWW bis Ende 2008 begleitet, also gut drei

Jahre.

Lag das an den Umständen oder geht das auch schneller?Es kommt immer darauf an, was man erreichen möchte.

Man kann auch „nur“ die Unternehmensziele definieren und dieProzesse darauf ausrichten. Die Frage ist jedoch, ob ein Beton-rettungsring auch dann schwimmen kann, wenn man lediglichdie Qualität des Betons verbessert. Wenn man nachhaltig Erfolghaben will, ist Zeit ein guter Ratgeber.

Häufig ist es so, dass der beste Schuster selbst die schlech-testen Schuhe trägt. Gestatten Sie abschließend noch einepersönliche Frage: Wie effizient ist Ihr eigenes Unternehmen?

Wir waren bereits im Jahr eins unseres Bestehens nach DINEN ISO 9001 zertifiziert, das heißt, alle Abläufe und Prozesse warengenau definiert, umfassend beschrieben und werden seitdem ge-lebt – und das, obwohl wir seinerzeit nur ein Dreimannbetriebwaren.

Herr Werr, haben Sie vielen Dank für das Gespräch.

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Situation der Wohnungswirtschaft –Gestern und Heute im Vergleich

Hierarchiegestützte, arbeitsteilige Unter-nehmensorganisation

Gestern: Heute:

Selbstlernende, prozessorientierte Unter-

nehmensorganisation

Einzelkämpfertum Denken im Miteinander

Desinteresse am GanzenLeistungs- und

Veränderungsbereitschaft

Unbeweglichkeit Flexibilität

Mangelndes Problembewusstsein

Lösungsorientiertes Handeln

Mieter als „Bittsteller“ Mieter als Kunde

Quelle: GWW/Dr. Müller, 2007

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Ganz gleich ob es sich um ein Auto, eine Kaffeesorte oder einMöbelstück handelt: Jedes feilgebotene Produkt ist inzwischen aufeine ganz bestimmte Zielgruppe zugeschnitten. Auch die Wohnungs-wirtschaft setzt sich zunehmend mit den Bedürfnisstrukturen derMieter auseinander und behandelt diese als Kunden. Die StadtsiedlungHeilbronn GmbH hat für ihren Wohnungsbestand in der SontheimerLandwehr dazu zwei grundlegende Entscheidungen getroffen: 1. Weniger ist mehr und 2. Frauen sind die Entscheidungsträger. Ein intelligenter Lösungsansatz, der wirtschaftlich tragfähig ist und deshalb Schule machen sollte – das gilt vor allem auch für weitere Vorhaben des traditionsreichen Wohnungsunternehmens.

Bestandsentwicklung

„Es geht um das Nest für die Familie“

Die architektonische Veränderung der Bestandsgebäude ist eines der Ziele, die die Stadtsiedlung Heilbronn mitder Modernisierung in der Sontheimer Landwehr verfolgt.

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Es ist ein ungewöhnliches und ehrgeiziges Projekt, das das zweit-älteste Wohnungsunternehmen Deutschlands in der SontheimerLandwehr realisieren will: Die unansehnlichen Zeilenbauten aus demJahr 1953 befinden sich im drittgrößten Stadtteil von Heilbronn undsollen modernisiert sowie energetisch „ertüchtigt“ werden. Doch mitder Wärmedämmung allein will man sich nicht begnügen. „UnserZiel ist immer auch die architektonische Veränderung“, betontWolf-Dieter Sprenger, Leiter Baubetreuung und Projektentwicklungbei der Stadtsiedlung Heilbronn. Eine Philosophie, die auch in demgeplanten Vorhaben ihren Niederschlag finden soll. Dabei geht esum zwei Baukörper, einer davon um ein Geschoss niedriger, die beidedurch eine wiederum um ein Geschoss niedrigere Spange mitein-ander verbunden sind. Bei der Sanierung werden die Gebäude gewissermaßen in Längsrichtung entwickelt. Während die rückwär-tigen Fassaden in ihrer Struktur erhalten bleiben, bekommen dieGebäude zur Südseite hin ein neues Gesicht. „Die vorderen Fassadenwerden nicht nur erneuert, sondern vollkommen umgebaut“, sagtSprenger, der dies „innovative Sanierung mit Köpfchen“ nennt.

Aus zwei wird eins

„Die Fassaden werden ein Stück nach vorne gezogen, abgestuftund so neu gegliedert“, erläutert Michael May vom ausführendenPlanungsbüro Baukontor den architektonischen Kniff. „Sie wirkendadurch zum einen kleinteiliger und städtebaulich besser in dieUmgebung eingepasst, der Komplex wird ‚maßstäblicher’, denn diegroße Länge fällt weg.“ Zum anderen erfahren die Gebäude einefunktionale Verbesserung, denn es entsteht zusätzlicher Wohn-raum. „Bestehende Zimmer erhalten eine Erweiterung, davon pro-fitieren unter anderem die Bäder“, so der Architekt. Die Zahl derWohnungen halbiert sich von 36 kleineren auf 18 größere Einheiten.Grundrissänderungen sind dabei gar nicht notwendig: „Bisher gibtes pro Geschoss zwei Wohnungen, nach der Sanierung wird esnur noch eine sein.“ In die Zäsuren, die durch die Neugliederungder Fassaden entstehen, werden Balkone eingepasst, die nicht wievorgestellte Fremdkörper wirken, sondern in die Gesamtstaffelungintegriert sind. Neu ist ein vorspringendes Dach, das die Fassaden

wie ein Deckel nach oben abschließt. „Damit wird die Grundformder Bauten wieder vermittelt“, erläutert May.

„Wir müssen jetzt handeln“

Auf innovative Lösungen wie diese ist das Traditionsunternehmen,das seit 1856 das Aussehen Heilbronns maßgeblich mitgestaltet,angewiesen. „Mit Blick auf unsere Bestände stehen wir immer vordenselben Fragen“, sagt Sprenger. Mehr als 80 Prozent des Stadt-gebiets waren nach dem Krieg zerstört. Unter dem Druck des er-forderlichen Wiederaufbaus wurde daher schnell so viel Wohnraumwie möglich hochgezogen, mit allen daraus resultierenden Konse-quenzen. Die Wohnungen weisen schlichte, unkomfortable Minibäderund ungünstige Grundrisse auf. An Barrierefreiheit dachte damalsnoch niemand, auch den sprunghaft zunehmenden Pkw-Verkehrkonnten die Planer seinerzeit nicht vorhersehen. „Diese Gebäudefallen uns jetzt, 50, 60 Jahre später, massiv auf die Füße“, weißSprenger. Verschärft wird dieser Umstand durch den demografischenWandel, „auf den wir jetzt reagieren müssen“.

Quartierssituation genau analysieren

Für ein Unternehmen wie die Stadtsiedlung sei ein großflächigerKomplettabriss und Neubau unmöglich. „Wir müssen jedes Quar-tier einzeln untersuchen und beurteilen“, so Sprenger. Die Sanie-rung in der Sontheimer Landwehr sei jetzt dringend erforderlich,denn die Bauten seien mit der Zeit heruntergekommen und deraktuelle Zustand finde in der Bevölkerung kaum noch Akzeptanz. Die Sanierung erfolgt im unbewohnten Zustand, der Baubeginn ist für Oktober 2010 vorgesehen. Die Maßnahmen umfassen dieModernisierung und energetische Sanierung der Fassaden sowie derKellerdecken und Dächer. Die neuen Balkone werden von der Gebäudehülle thermisch getrennt. Der Vollwärmeschutz wird alsWärmedämm-Verbundsystem auf Polystyrol-Basis in einer Dämm-stoffstärke von 16 bis 18 cm ausgeführt. Die Fassade wird ganzklassisch verputzt. Die Farbgebung ist noch offen, derzeit laufendazu Farbuntersuchungen. „Es soll Gliederungen durch abgesetzte

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Die Fassadensüdseiten der Wohnhäuser erhalten ein völlig neues Erscheinungsbild, das durch ein entsprechendes Farbkonzept zusätzlich aufgewertet wird.

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Streifen geben, bei denen die unterschiedliche Körnung des Putzesdie in der Tiefe unterschiedlich gestaffelten Bauteile kennzeichnet“,ergänzt Architekt May.

Die Frauen erreichen

Das Investitionsvolumen für das Projekt wurde mit 2,5 Millionen Euroveranschlagt. Das Vorhaben dient – in der geplanten Ausführung –als Muster für die Zukunft. Sprenger skizziert die Zusammenhänge:„Nur mit intelligenten Lösungen können wir breite Schichten mitgünstigen Wohnungen versorgen. Um diese zu vermieten, müssenwir die Frauen erreichen, denn sie entscheiden in der Regel, dageht es um das Nest für die Familie. Die Außenanlagen und dieWohnungen müssen vorzeigbar sein, auch dem Besuch. Und dasGanze funktioniert nur, wenn es für uns unter dem Aspekt der Wirt-schaftlichkeit finanzierbar ist. Dabei immer die Balance zu wahren,ist ein komplexes Thema.“ Die Stadtsiedlung Heilbronn sieht sicheiner nachhaltigen Geschäftspolitik verpflichtet. Danach bemisstdas Unternehmen eine hohe Standortrendite jedoch nicht nur anbetriebswirtschaftlichen Ergebnissen, sondern auch an dem Beitrag,den es mit seinen Aktivitäten zu einer positiven Stadtentwicklungleistet. Und dazu gehört auch die Bereitstellung von spezifischenWohnangeboten für unterschiedliche Zielgruppen.

B a u h e r r :Stadtsiedlung Heilbronn GmbH, HeilbronnA r c h i t e k t :Michael May, Baukontor+Architekten, HeilbronnS t a n d o r t :Sontheimer Landwehr, HeilbronnS t o - L e i s t u n g e n :StoTherm VarioF a c h h a n d w e r k e r :Rehn & Sohn GmbH, Heilbronn

Weiterführende Informationen zu Fassaden-dämmsystemen von Sto erhalten Sie unterwww.sto.de/we

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Im Sommer 2009 hat die Münchner Süd-hausbau zwischen Bruderhof-, Urban- undSchwaneckstraße einen modernen Baukom-plex realisiert, der unterschiedliche Wohn-konzepte vereint. Nach den Entwürfen derArchitekten Robert Meyer und Victoria vonGaudecker ist ein Mix aus City-, Kamin-,Galerie- und Dachterrassenwohnungen sowieTownhouses entstanden. Der Lage in unmittel-barer Isarnähe fühlte sich die Südhausbauvon Anfang an verpflichtet. „Jeder unsererNeubauten sollte seine eigene architektonischeIndividualität besitzen“, erläutert MatthiasOttmann, geschäftsführender Gesellschafterder Firmengruppe Südhausbau. Zu den High-lights des Ensembles zählen die fließendwirkenden Fassadenbänder und ein plastischesReliefmuster, das die Münchner KünstlerinSabrina Hohmann mit Abdrücken von Isar-kieseln gestaltete.

Die Brüstungsbänder umschließen den kom-pletten Neubau und verleihen dem Gebäudeden Eindruck von fließender Leichtigkeit. DieKieselabdrücke verlaufen horizontal, in einer

zufällig anmutenden Abfolge. Abschnittemit dichterer Anzahl wechseln mit lose ge-streuten Eindrücken. Völliges Verschwindenund Wiederauftauchen der Bemusterung lässtdie Anordnung pulsieren. Die künstlerischeGestaltung fließt mit dem Entstehen des Gebäudes zusammen: Das Relief der Brüs-tungsbänder – die Abdrücke der Isarkiesel –ist bereits in die verwendeten Baumaterialieneingebettet. So verbinden sich Vollwärme-schutz und Betonfertigteile, gebaute mit natürlichen Formen. Um dieses Ergebnis zuerreichen, mussten sich traditionelle künst-lerische Methoden und ein komplexer tech-nischer Produktionsprozess ergänzen. Ausden zersägten Kieseln wurden Aluminium-güsse hergestellt und auf eine Mutterplattemontiert, um schließlich die Kautschukma-trizen zu erstellen. Sto hat damit bei derFassadengestaltung technisch jene Vorgabenumgesetzt, die den ästhetischen Ansprüchender Südhausbau entsprachen, und hat sodie Kunst am Bau unter der gestalterischenLeitung von Frau Hohmann ermöglicht.

München

Südhausbau: Die Kunst, am Bau gestalterisch neue Maßstäbe zu setzen

Dr. Matthias Ottmann,geschäftsführender Gesellschafterder Firmengruppe Südhausbau

Bauherr: Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG, München . Architekten: Robert Meyerund Victoria von Gaudecker, München . Künstlerin: Sabrina Hohmann, München . Sto-Leistungen: StoTherm Vario, StoDeco Profil . Fachhandwerker: WEPA Bau GmbH, Neubiberg

„Jeder unserer Neubauten besitzt seine eigene architektonische Individualität.“

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Die beiden Hochhäuser in der Weinbrennerstraße77 und 81, die Mitte der 50er-Jahre nach denEntwürfen der Architekten Backhaus und Bro-sinsky entstanden sind, setzen noch heute städte-bauliche Akzente. Erste Sanierungsmaßnahmenwurden in den 70er-Jahren eingeleitet. Dochinzwischen waren die Wohnhäuser energetischnicht mehr auf dem neuesten Stand. „Es bestanddringender Sanierungsbedarf“, so Volkswoh-nung-Geschäftsführer Reiner Kuklinski. Umfang-reiche Modernisierungs- und Energiesparmaß-nahmen im Zeitraum Oktober 2007 bis August2008 sorgten für eine erhebliche Verbesserungdes Wohnwerts und der energetischen Gebäude-hülle. So kam bei dem 14-geschossigen Punkt-haus Weinbrennerstraße 77 ein Wärmedämm-Verbundsystem von Sto mit 14 cm starken Mine-ralwolle-Dämmplatten der Wärmeleitgruppe 040zum Einsatz. Lohn der Mühen: Der Primärenergie-bedarf des Gebäudes mit rund 100 Mietparteiensank um 42 Prozent auf 267.750 kWh/Jahr. Damitwerden sogar die Vorgaben der EnEV 2007 fürNeubauten unterschritten.

Karlsruhe

Volkswohnung: Sensibler Umgang mit zwei Riesen

Bauherr: Volkswohnung GmbH, Karlsruhe . Sto-Leistungen: StoTherm Mineral . Fachhandwerker:B&O Wohnungswirtschaft GmbH, München

„Wir haben denstädtebaulichmarkanten Ge-bäuden am Entenfang ihreursprünglichenGesichter zurück-gegeben.“

Kassel

Soka-Bau: Neues Gewand für 60er-Jahre-Quartier

In Kassel-Baunatal erstreckt sich in einem grünen undmit Bäumen bewachsenen Areal entlang der Birken-allee eine Wohnanlage der Wiesbadener Soka-Bau(Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes AG). Dieam Südhang des Baunsbergs gelegene Siedlung be-steht aus insgesamt 390 Wohnungen, die sich auf48 Hauseingänge verteilen. Zur Wohnanlage gehörendrei- bis viergeschossige Gebäude sowie sechs Punkt-häuser, die bis 2011 grundlegend modernisiert werden.Im Mittelpunkt der Maßnahme steht die energetischeErneuerung der Gebäudehülle. Ein aufwendiges Unterfangen: „Im Zusammenhang mit der Montageder Vollwärmeschutzfassaden müssen die vorhandenenWaschbetonfassadenelemente vor Anbringung derVollwärmeschutzfassade durch Spezialanker zu-sätzlich befestigt werden“, erläutert Christoph Berger,der in der Bauabteilung der Soka-Bau für das Objektzuständig ist. Die Arbeiten rechnen sich: Der Heiz-wärmeverbrauch soll sich um 70 Prozent reduzieren.

Bauherr: Soka-Bau Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes, Wiesbaden .Architekt: Architektur-Werkstatt Issmer-Pfromm + Partner, Kassel . Sto-Leistungen:StoTherm Classic . Fachhandwerker: Baudesign Ralf Gründer, Calden-Westuffeln

Dipl.-Ing. Reiner Kuklinski, Geschäftsführer der VolkswohnungGmbH

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Die Fassade – Visitenkarte eines Hauses

Für den ersten Eindruck gibt es in der Regel keine zweite Chance. Dasgilt im besonderen Maße für das Erscheinungsbild von Immobilien. DieFassade dient als Visitenkarte. Ein gutes Gestaltungskonzept leisteteinen wertvollen Beitrag für die erfolgreiche Vermarktung und wirkt sichsomit positiv auf die langfristige Wertentwicklung des Objektes aus. Im Rahmen einer vierteiligen Serie werden Wirkungsweisen verschiedenerGestaltungsansätze für Fassaden erläutert. Teil 2 befasst sich mit demGestaltungsthema Band.

Variante 1: Bandsegmente Zwei Fenster werden so durch „umfassende“ Profileverknüpft, dass optisch neue Formate und eine neueFassadengrafik entstehen. Die gewählten Flächenzwischen den Fenstern werden durch Farb- bzw.Materialwechsel differenziert zur Fassadenfarbigkeitausgeführt, wobei diese Flächen grundsätzlich dunklerals die Fassade selbst sein sollten, da sonst der „verknüpfende“ Effekt nicht eintritt. Der Rhythmusentsteht dadurch, dass dieser Gestaltungsansatz proStockwerk versetzt angewendet wird.

Variante 2: BandDie Fenster eines Geschosses werden durch ein„umfassendes“ Profil derart miteinander verknüpft,dass eine strenge „Bänderung“ der Fassade entsteht –im Gegensatz zur eigentlich vorhandenen Lochfassade.Ein Farb- oder Materialwechsel auf den definiertenFlächen bewirkt schließlich den „verknüpfenden“ Effekt.Um diese Wirkung zu erzielen, müssen die entspre-chenden Flächen allerdings grundsätzlich dunkler alsdie Fassade sein. Wird eine grafische Lösung bevorzugt,sollten die Flächen zwischen den Profilen die gleicheFarbigkeit wie die Fassade aufweisen.

Variante 3: Stockwerkbezogene GestaltungDie Fassade wird durch zwei unterschiedliche Fassaden-töne gegliedert. Der Wechsel der Farbtöne erfolgtauf Stockwerkhöhe – somit entsteht optisch eineeindeutige „Bänderung“ der Fassade. Je geringerder Farb- bzw. Kontrastunterschied der beiden Farb-töne ist, desto eleganter ist die gestalterische Wirkung.Dieses Ergebnis wird filigraner und rhythmischer,wenn zusätzlich eine „Invertierung“ stattfindet. Derhellere Fassadenton „verbindet“ in der dunklerenFassadenfläche die Fenster miteinander, sodass optischein Band im Band entsteht.

Variante 4: Rhythmische GestaltungDie Gestaltung erfolgt über ungleichmäßig stark aus-geformte, horizontal angeordnete Farbflächen, wobeisich die Höhe dieser Flächen grundsätzlich an derHöhe der Fenster orientiert. Die optische Auflösungbzw. „Rhythmisierung“ der gegebenen Lochfassadeerfolgt durch die unregelmäßige Anwendung vonmindestens zwei zur Fassade kontrastierenden Farb-tönen auf den definierten Flächen. Diese Farbnuancensollten sich von der Fassadenfarbe nur leicht absetzen,aber – wie im gezeigten Beispiel – durch kleine, akzentuierende Farbtupfer ergänzt werden.

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Voraussetzung für eine individuelle und ange-messene Fassadengestaltung ist die Analyse derQualitäten und Mängel der baulichen Gestaltund der architektonischen Besonderheiten. Relevant sind darüber hinaus die Lage desObjektes, die Mieterstruktur sowie der Anspruchdes Investors. Erst dann beginnt die eigentlichegestalterische Arbeit. Hier zählt Kreativität, vor allem aber auch Erfahrung in Bezug auf die Wirkung von Farben und Flächen der Ge-staltungselemente wie auch in Bezug aufdas technisch Machbare und Mögliche.Bei der Lösung dieser komplexen Analyse- undGestaltungsaufgabe ist es gut, sich mit Profiszu unterhalten – ausgebildeten Farbgestaltern,wie das Team von StoDesign, das deutschland-weit aufgestellt ist.

www.sto.de/we

Durch das „umfassende“ Profil werden in jedem Stockwerk „Fenstergruppen“ von unterschiedlicher Größe gebildet, die einen rhythmisierenden Effekt bewirken.

„Bei der Gestaltung von Fassadenflächen werdennicht nur durch unterschiedliche Farben, sondernauch durch das Spiel mit verschiedenen Struktureninteressante Effekte erzielt.“

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B a u h e r r :cassco GmbH & Co. Wohn- undGewerbebau KG, Watzmannstraße, EmmertingA r c h i t e k t u r :Techno Plan,Ainmillerstraße, MünchenS t a n d o r t :Karl-Böhm-Straße, BaldhamS t o - L e i s t u n g e n :Wärmedämm-Verbundsystem(StoTherm Classic)F a c h h a n d w e r k e r :AMB Andreas Mrugala Bau GmbH,Ludwigstraße, Waldkraiburg

Ralf Basler, staatlich geprüfter Gestalter, über„Wohnen am neuen Marktplatz“ im OrtsteilBaldham der Gemeinde Vaterstetten.

3 Fragen an ...

Am Ortsrand von München hat die cassco GmbH mit der Realisierung ihresWohnbauvorhabens einen Baustellentourismus ausgelöst. Was war der Grundfür das rege Interesse?

Ralf Basler: Unsere Aufgabe war es, ein einheitliches Gesamtkonzept für die Neu-baumaßnahme zu entwickeln, das sich in eine gewachsene Baustruktur einfügt. Der neueMarktplatz sollte der zentrale Punkt werden und dem Ortskern von Baldham ein neues,ansprechendes Erscheinungsbild verleihen. Es war der Wunsch des Ersten Bürgermeistersder Gemeinde, Robert Niedergesäß, dass wir uns bei der Gestaltung an der mediterranenFarbensprache orientieren. Vorbild für Baustil und Farbigkeit ist die norditalienische StadtVerona. Das hat sich herumgesprochen und Vertreter umliegender Gemeinden neugieriggemacht.

Was ist aus Ihrer Sicht bemerkenswert? Die Geradlinigkeit, mit der die Entwürfe umgesetzt wurden, denn die Ausführung

erfolgte von A bis Z nach Konzept. Das ist ungewöhnlich. Häufig wird in der Realisierungs-phase doch noch das eine oder andere Detail verändert. Hier ist man jedoch sehrkonsequent vorgegangen. Auch dass Investor und Gemeinde an einem Strang gezogenhaben, ist sehr positiv gewesen.

Wie haben Sie die Aufgabenstellung gelöst?Die Entwurfsstrategie bestand darin, jedem Gebäude seine eigenständige Farbigkeit

zu verleihen und trotzdem ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Jeder der dreiBauabschnitte besitzt deshalb aufgrund unterschiedlicher Sättigung eine eigene Farb-sprache, die in ihrem Zusammenspiel schließlich einen mediterranen Charakter entfalten.

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Attraktiv gestaltete und zugleich widerstandsfähige Wände lassen sich heutzutage ebenso einfach wieansprechend realisieren. Die aus ver-schiedenfarbigen kleinen Farbchipsbestehende Beschichtung StoLookPiccolo kann schnell und sicher mitder Walze appliziert werden. So lässtsie sich effizient für die Bearbeitungkleinerer Akzentflächen einsetzen.Abdeck- und Vorbereitungsarbeitenwerden dabei auf ein Minimum re-duziert. Geht es um größere Quadrat-

meterzahlen, lässt sich das Material aber auch mit einer Trichterpistolespritzen, was die Verarbeitungsgeschwindigkeit erheblich steigert.

Die extrem strapazierfähige und nicht brennbare Wandbeschichtungeignet sich aufgrund ihrer Materialeigenschaften sehr gut für starkfrequentierte Räume wie Foyers, Flure und Treppenhäuser: Sie istkratz- und stoßfest, leicht zu reinigen, dabei desinfektionsmittel-beständig und selbstverständlich lichtbeständig sowie lösemittelfrei.18 unterschiedliche Farbmischungen, von dezenten, harmonischenVarianten bis zu intensiven Tönen für die Akzentuierung, und eineeffektvoll changierende Optik ermöglichen den Einsatz der mattauftrocknenden Beschichtung jedoch „auch in repräsentativenRäumen“, betont Produktmanagerin Carmen Isabo. StoLook Piccolo

besteht aus feinsten, verschiedenfarbigen Farbchips, die nach demPrinzip der additiven Farbmischung sowohl uni als auch mehrfarbigwirken können: „Aus der Distanz scheint die Oberfläche einfarbigzu sein, bei näherer Betrachtung jedoch zeigt sich ein Meer kleins-ter Farbpunkte.“

Optik und Strapazierfähigkeit machen StoLook Piccolo zur erstenWahl, wenn es darum geht, Bereiche für die Allgemeinheit attraktiverzu gestalten oder bisher eintönige Wände durch geschickt gesetzteAkzente neu zu beleben. Die frischen Kolorite der Multicolor-Be-schichtung können aus einem handlichen Farbtonfächer ausgewähltwerden. Doch mit den dort versammelten 18 Varianten sind dieMöglichkeiten, die in StoLook Piccolo stecken, noch lange nichtausgeschöpft, weiß Carmen Isabo: „Die visuelle Wirkung lässt sichnoch steigern“ – beispielsweise durch das Überlasieren fertigerFlächen mit einer wässrigen Metallic-Beschichtung. Bei dieser einfachumzusetzenden Veredelung entsteht ein leicht unregelmäßiges, lebendiges Oberflächenbild. Durch die nur halb deckende Lasurbleibt das mehrfarbige StoLook Piccolo weiterhin sichtbar, weistjedoch einen metallischen Schimmer auf, der auf die jeweiligeLichtstimmung und den Standort des Betrachters reagiert.

Strapazierfähige Wandbeschichtung

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Ganz einfach mit der Walze aufrollen lässt sich die hoch belastbare Multicolor-Beschichtung StoLookPiccolo. Ihre kleinen Farbchips ergeben eine feinteilige Effektoberfläche mit ansprechend strukturierterHaptik, die sich ebenso für Treppenhäuser eignet wie für den privaten Wohnbereich.

Oben: Die feinteilige Oberfläche besitzt eine ansprechend strukturierteHaptik.

Die Multicolor-Beschichtung StoLookPiccolo ist extrem strapazierfähig undeignet sich gleichermaßen für Treppen-häuser wie für repräsentative Räume.

Weiterführende Informationen zu StoLook Piccolound ihren Anwendungsmöglichkeiten erhalten Sie unterwww.sto.de/we

Carmen IsaboInternat. Produktmanagement Innenbeschichtungen, Sto AG

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Am Anfang einer Fassadendämmung steht das Kleben der Dämm-platten. Hierbei können an die Rohbauphase erinnernde Zuständeeintreten, mit lauten Rührwerken oder Förderpumpen und einerNachbarschaft, deren Begeisterung unter einer einheitlich grauenSchicht von Mörtelstaub beständig „wächst“. Oder aber Sto-Turbofixkommt zum Einsatz. Wie beim Verzieren einer Torte wird der Klebe-schaum leise und staubfrei auf die Dämmplatten gespritzt. DieKlebearbeiten werden erheblich beschleunigt, Gerüststandzeitenwerden verkürzt, und der Garten wird nicht in ein Baustofflagerverwandelt. Denn jede 10-Kilogramm-Flasche Sto-Turbofix reichtfür rund 70 m2 und ersetzt damit sage und schreibe 14 Sack Klebe-mörtel (à 25 Kilogramm).Nun folgt die Armierung, händisch aus dem Eimer oder maschinellmit umfangreichen Abklebearbeiten ... oder aber mit StoArmat ClassicAS. Das weltweit einzige Verfahren, das es erlaubt, Armierungs-masse airless zu spritzen, sorgt für Sauberkeit, Geschwindigkeit

und eine aufgeräumte Baustelle, da ausschließlich aus einem einzigen Silo gearbeitet werden kann. Paletten mit Mörtelsäckenwerden nicht gebraucht.Endlich der Oberputz. Zementfreie (organische) Putze von Stosind verarbeitungsfertig und können direkt aus dem Eimer oderdem Silo verarbeitet werden. Fällt die Entscheidung jedoch für einmineralisches Produkt, steht ein weiterer Trumpf zur Verfügung.Mineralische Putze oder Mörtel – im Gegensatz zu organischenProdukten – werden hart, wenn man sie einmal angerührt hat. DieFolge: Jeden Abend müssen die Schläuche und die Förderpumpengründlich gereinigt werden. Das dabei anfallende Schmutzwasserkann einen Garten im Handumdrehen optisch in Ödland verwan-deln. Doch die Frage, ob händisch oder maschinell gearbeitetwird, ist eine wirtschaftliche Entscheidung: Bei einem Verhältnisder Arbeits- zu den Materialkosten von 70 zu 30 Prozent möchte man auch bei mineralischen Produkten nicht auf Maschinentechnik

Baustellen: sauber, sicher, schnell und leise

Kampf dem ChaosWelcher Investor ist ihnen noch nicht begegnet, den vier apokalyptischen Reitern der Baustelle: Lärm,Schmutz, Fehler und Verzug! Halten diese ein Sanierungsvorhaben erst einmal in ihrem Würgegriff,kommt meist noch Ärger mit den Mietern dazu. Doch Investoren sind nicht schutzlos. Mit dem richtigenPartner an ihrer Seite können sie den „schrecklichen Vier“ weitestgehend den Zutritt zu ihrer Baustelleverwehren. Entscheidend dabei sind die richtigen Produkte und Dienstleistungen.

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verzichten. Einen Ausweg bietet die Stop & Go-Technologie vonSto. Sie verhindert 16 Stunden lang das Abbinden mineralischerMörtel im Schlauch und spart so Rüst- und Reinigungszeiten, aberauch Entsorgungs- wie Transportkosten ... und der Garten bleibtgrün!

Die Apokalypse findet nicht statt

Und es gibt noch weitere Bollwerke gegen das Chaos auf der Bau-stelle. Muss ein Haus saniert werden, dessen Dämmung heutigenMaßstäben nicht mehr genügt, macht der Rückbau des Dämm-systems die Fassade nicht selten zum Schlachtfeld. Mit dem Systemder Aufdoppelung kann jedoch die alte Dämmung weiter genutztwerden. Die neuen Dämmplatten werden direkt auf der alten Fassadeangebracht. Das bauaufsichtlich zugelassene Verfahren spart ebensoZeit wie Ressourcen und vermeidet kostspielige Entsorgungskosten.

Fehler sind stets Auslöser für weiteren Ärger. Der Auswahl geeig-neter Handwerker kommt darum eine große Bedeutung zu, aberauch durch die Wahl der zu verarbeitenden Produkte können bereitsFehlerquellen minimiert werden. Zementfreie Wärmedämm-Ver-bundsysteme (WDVS) wie StoTherm Classic, die schnell und sicherverarbeitet werden können, sind besonders wirtschaftlich, da siedeutlich weniger Arbeitsschritte erfordern als vergleichbare mine-ralische Systeme. Die für sie entwickelte Maschinentechnik undBaustellenlogistik verkürzt unproduktive Arbeiten auf ein Minimum,was wiederum die Gerüststandzeiten schrumpfen lässt. Und dochist das so einfach zu verarbeitende System rund zehnmal unemp-findlicher gegenüber Spannungen und Stößen als mittel- oderdickschichtige Systeme auf Zementbasis. 50 Jahre Marktbewährung,rund 100 Millionen verlegte Quadratmeter in allen Klimazonender Erde und eine Reklamationsquote nahe null sprechen für sich –und erzählen von dauerhafter Sicherheit und Funktionsfähigkeit.Denn wie bei allen komplexen Systemen liegt die Gefahr im Detail.An den Ecken, Anschlüssen (zum Beispiel Fensterbank oder Traufe)und Abschlüssen (zum Beispiel Sockel) lauert der Fehlerteufel.Ausgereifte Detaillösungen sorgen hier für Sicherheit und lassen dieFehlerquote sinken.

Mit Verzug kämpfen nicht wenige Baustellen. Kommt ihnen dannnoch ein früher Wintereinbruch oder ein verspäteter Frühling in dieQuere, sind Bauzeitenpläne schnell Makulatur – still ruht der Bau.Die QS-Technologie (quick set = schnell trocken) jedoch ermöglichtdie Verarbeitung von Sto-Produkten noch bei 1 Grad Celsius und 95Prozent Luftfeuchte. Angefangene Arbeiten können auch bei kaltem,regnerischem Wetter zu Ende gebracht werden.Materialien, Werkzeuge, Maschinen, das Gerüst, Sicherungs- undSchutzmaßnahmen – Baustellen erreichen nicht selten die Chaos-dimension eines Kinderzimmers. Hilfe versprechen dabei die StoBoxen. Verschieden große Container mit bis zu 30 KubikmeternStauraum sorgen für Ordnung, Sauberkeit und Diebstahlschutz.

EMVS: Impulsgeber in Madrid

Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) ist die städtische Wohnungsbau-gesellschaft, die seit fast 30 Jahren mit ihren Wohnungsbauprojekten in Madrid immer wiederneue Maßstäbe setzt. Der Anspruch, den das Unternehmen an seine Vorhaben stellt, isthoch: Sie sollen sozioökonomischen und gesellschaftlichen Anforderungen genügen und denBewohnern eine herausragende Wohnqualität bieten. Dabei setzt EMVS auf die Zusammen-arbeit mit national wie international erfolgreichen Architekten.

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Durch die Zusammenarbeit mit renommierten Architekturbüros hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft von Madrid im sozialen Wohnungsbau zahlreiche bemerkenswerte Projekte realisiert. Im Nordosten der Hauptstadt sind nach dem Entwurf des spanischen Architekten Luis Collarte vier- bis fünfgeschossige Gebäudein Blockrandbebauung entstanden. Die markante Farbgebung wurde bewusst gewählt.

Madrid-Barajas ist der Standort des größten internationalen Verkehrsflughafens des Landes. DieAufgabenstellung, im nordöstlichen Vorort der spanischen Hauptstadt ein soziales Wohnungs-bauprojekt zu realisieren, das den Ansprüchen in vollem Umfang Rechnung trägt, war nichtleicht zu lösen. Dem mit den Entwürfen beauftragten Architekten Luis Collarte ist es gleichwohlgelungen, auf dem 8.400 m2 großen Areal eine Wohnanlage mit insgesamt 178 Einheiten zuentwerfen, deren Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen einen raffinierten Grundriss aufweisen:Bäder und Küchen sind jeweils mittig, die Wohn- und Nebenräume hingegen linear angeordnet.Der Flur verläuft parallel zum Laubengang, über den die Wohnungen erschlossen sind. Überdiese Zuwegung wird gleichzeitig auch die Belichtung und die Belüftung der großen Gebäude-tiefen sichergestellt.

Jeder Riegel ist doppelt angelegt und hat einen eigenen, gepflasterten Innenhof. Einige Sockel-bereiche der vier- bis fünfgeschossigen Gebäude sind aufgeständert, sodass eine Durchlässigkeitzur Nachbebauung und ihrer jeweiligen Infrastruktur gewährleistet ist. Das kontrastreicheFarbkonzept des Gebäudekomplexes in Blockrandbebauung arbeitet mit Hellgrau und Signalrot.Farblich dunkel abgesetzte Fensterbänder unterschiedlicher Breite und Höhe lassen die Strukturder Fassade lebendig erscheinen und betonen zugleich die Horizontalen.

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B a u h e r r :EMVS, Madrid, ESA r c h i t e k t :Luis Collarte, A Coruña, ESS t a n d o r t :Calle de Alhaurín, Madrid, ESS t o - L e i s t u n g e n :Wärmedämm-Verbundsystem (StoTherm Classic)F a c h h a n d w e r k e r :ATYRSA, S.L., Madrid, ES

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Bester Schutz gegen Beschädigungen: Wärmedämmung von Sto.

Das langlebigste und widerstandsfähigste Wärmedämm-Verbundsystem von Sto heißt seit über 40 Jahren StoTherm Classic. Höchste Systemsicherheit sorgt für eine Reklamations-quote, die praktisch gegen Null geht. Noch mehr schlagende Argumente?

Entdecken auch Sie die Welt von Sto. Unseren Service, unsere Produkte – in über 50 Ländern weltweit. Mehr Infos unter: www.sto.de

• 5- bis 10-fach höhere Schlagfestigkeit im Vergleich zu mineralischen Systemen

• Sockelfestigkeit bis zu 60 Joule realisierbar• Höchste Risssicherheit• Kombinierbar mit vielen innovativen Fassadenbeschichtungen

Kann mehr einstecken, als Mieter austeilen.

Art

.-N

r. 96

71-2

49 R

ev.-

Nr.

01/0

6.10