colliers overview - industrial

Colliers Overview Industrial Market

Reactivación del mercado

industrial amplía la oferta a usuarios más exigentes

Si bien durante el 2010 y gran parte del 2011 el gran protagonis-ta del mercado inmobiliario co-mercial fue el de oficinas, desde un tiempo a la fecha los Condo-minios de Bodegas han tomado un posición preponderante en el mercado. Esta marcada tenden-cia, generada principalmente por su escasez actual, ha impulsado que muchos actores como fon-dos de inversión, inmobiliarias, constructoras o incluso empre-sas demandantes de este tipo de espacio, exploren este modelo de negocio. Los resultados están a la vista, ya que actualmente tres proyectos tienen como desa-rrolladores a nuevos actores en el mercado.

Por lo demás el mercado ha ido avanzando respecto a su ampli-tud y profundidad, reflejado en productos con especificaciones técnicas y servicios cada vez más sofisticados, tomando en cuenta el grado de eficiencia ne-cesario de la operación logística (cadena de valor) y los requeri-mientos planteados en el media-no plazo.

La realidad actual de Parques Industriales difiere diametralmen-te respecto a años anteriores. Si durante el período 2008-2010 la oferta fue tan débil que incluso no se registraron nuevos desarrollos en esos años, hoy en día el es-cenario es más equilibrado con la incorporación a este mercado durante el año 2011 de cerca de 155 hás. de nueva superficie ur-banizada.

Si bien esta nueva oferta ha generado mayor estabilidad en el mercado, algunas de estas ini-ciativas están siendo restringidas por temas relacionados con las superficies mínimas de los lotes, su viabilidad respecto a los usos (inofensivo vs molestos) o inclusi-ve están sujetos a gestiones nor-mativas de factibilización. Esto debido a que la alta valorización de los terrenos durante los últi-mos años ha puesto en alerta a los desarrolladores, quienes han explorado terrenos alternativos o complementarios a la operación logística-industrial, como son los casos de los ISAM (interés sil-voagrupecuario mixto) e incluso la incorporación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

3a Edición 2012

En el ámbito inmobiliario industrial, con sus actuales lógicas y dinámicas de de-sarrollo, la modificación del Plan Regulador Metropoli-tano de Santiago (PRMS-100) se ha tornado clave. Es que si bien este proce-so aún permanece en fase de aprobación por parte de Contraloría, sus incidencias en el mediano y largo plazo respecto de formatos inmo-biliarios como los Parques Industriales y Condominios Logísti-cos-Bodegas son altas. Ejemplo de esto son las zonas como Lo Boza-Miraflores, ENEA y sector Ruta 68, concentradoras de una fuerte activi-

hemos visto cómo nuevos desarro-llos han debido factibilizar, a través de distintas gestiones, terrenos que

no estaban destina-dos a estas activida-des.

Respecto de los Centros de Bodegas para arriendo, hemos visto cómo han ingre-sado nuevos inver-sionistas atraídos por

rentabilidades superiores a las de otros submercados, lo que hace de éste un mercado más competitivo. Desde el punto de vista del usuario también se comienzan a valorar con más fuerza características como al-tura al hombro, andenes de carga, tecnologías de construcción, seguri-dad y sustentabilidad medioambien-tal (certificación LEED).

Durante la crisis de fines del 2008 y 2009 se congelaron los precios y se frenaron nuevos proyectos. A partir del segundo semes-tre del 2010 y como consecuencia de un fuerte aumento de la demanda, han naci-do nuevos proyectos de Loteos Industria-les y Centros de Bo-degaje.

Estos nuevos desarrollos han teni-do que lidiar con un aumento en los precios de terrenos. Esto se debe a una escasez de grandes paños que se venía dando desde hace algunos años y se ha acentuado por malas políticas de planificación urbana: son algunos ejemplos la no apro-bación de las PDUC´s, PRMS100 que reconvierte algunas zonas entre otros. Como consecuencia de esto

dad industrial que entrarán en fuerte contradicción con las necesidades de desarrollos residenciales que continuamente afectan la zona Me-tropolitana.

Vacancia

ProducciónAbsorción

Precio venta

1S/11 2S/11Vacancia

ProducciónAbsorción

Precio renta

1S/11 2S/11

Indicadoresde

Mercadode

Parques Industriales

Indicadoresde

Mercadode

Centros de Bodegaje

Perspectivas ModificaciónPRMS-100

Crece la demanda del mercado industrial

Ingreso y Consolidación de Nuevos

Desarrolladores

Reactivación de Nuevos Proyectos

e Iniciativas

Una Demanda Latente en ChileEs Clave el Crecimiento del

Comercio Mundial

59%29%

10%2%

Norte

Poniente

Sur

Oriente

0200400600800

100012001400160018002000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

0

200

400

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800

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2000

1995

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1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Stock Anual Acumulado Producción Anual

Glosario

Participación por Zona de Parques Industriales (RM)

Producción de Parques Industriales (RM)

Debido a las actuales condiciones financieras y la atenuación en las proyecciones, el Fondo Monetario Internacional (FMI) bajó sus pers-pectivas de crecimiento en ene-ro de este año, sin embargo, aún prevé que el volumen del comercio mundial aumenta-rá un 3,8% en 2012 y un 5,4% en 2013. Por esto debemos resaltar que es cla-ve el crecimiento del comercio mundial, ya que conlleva a un in-cremento en la demanda de centros de bodegaje.

Debido a esto, se espera que se establezca la demanda de centros de bodegajes en muchas regiones, llevando esto a una baja en las tasas de vacancia. Se espera que EEUU y Australia destaquen por la escasez

Respecto al mercado de Parques Industriales la realidad es algo distin-ta. Si bien el mercado mantiene una alta demanda, los requerimientos no han sido fáciles de resolver. Es que el gran problema en este caso es La dificultad de encontrar terrenos aptos en términos normativos y de localiza-ción. Hoy en día, se ha generado una fuerte escasez de terrenos bajo la línea de un precio razonable para este tipo de iniciativas.

Es que la tarea no es fácil si pen-samos que este tipo de desarrollos principalmente requieren sobre 12 hectáreas, por lo que encontrarlas actualmente es muy complejo. De-bido a esto, existe un alto número de iniciativas que apuntan a satisfacer esta demanda a través de proyectos emplazados en zonas habitaciona-les-mixtas, ISAM, u otros terrenos, factibilizados a través de formas al-ternativas, como por ejemplo el artí-culo 55 de L.G.U.C.

Lo anterior, sumado al riesgo im-

con la asesoría de Colliers, se ha consolidado rápidamente desde su lanzamiento en Diciembre de 2011. Está ubicado en la intersección de Costanera Norte con Vespucio Nor-te Express, con acceso por Avenida Miraflores. Ya cuenta con la presen-cia de Fortaleza-Logicentro, Mega-centro, Soprole y Loginsa.

de nueva oferta ante la demanda de estos espacios.

Por otro lado, Ciudad de México registró un descenso del 3% en su tasa de vacancia, frente al 4,8% anterior. México fue el país al que más le afectó la recesión y su futu-

ro económico está en gran medida sujeto a la de su socio comer-cial clave: Estados Unidos. Desde el año 2010 el crecimiento de EEUU en la indus-tria manufacturera y

de distribución ha ayudado a bajar la tasa de vacancia de forma regu-lar, bajando a 9,7% al cuarto trimes-tre del 2011. Si continúan los bajos niveles en construcción, se espera que las tasas sigan bajando a un rit-mo medido en el 2013.

plícito en la alta inversión inicial ge-nerada principalmente por una ade-cuada urbanización, ha mantenido este mercado prácticamente “con-gelado” y con una consecuente baja disponibilidad y una valorización de tipologías de lotes bajo los 5.000 m².

La zona Norponiente de Santia-go se ha consolidado fuertemente como polo de desarrollo logístico, impulsado por la infraestructura vial existente y proyectada, que ge-neran una excelente conectividad desde y hacia los puertos, aero-puerto y el interior de Santiago.

Grandes proyectos en la zona:- Centros de Distribución de Cen-

cosud, DyS, Unimarc. - Bodegas San Francisco, que

ya lleva tiempo en la zona, con su último gran proyecto Puerto Made-ro, emplazado en un terreno de 72 hectáreas.

- Centro de Bodegas Bodenor Flexcenter con 60 hectáreas dentro del Parque Industrial Enea.

- Loteo El Montijo. Proyecto desa-rrollado por Inmobiliaria Socovesa

Bodegas Clase ATiempo de construcción menor a 15 años, cerca de vías de acceso principales, altura mínima de 10 mts, claros entre 10 y 15 mts y superficie mínima de 2.500 m2.

Bodegas Clase BTiempo de construcción mayor a 15 años, cerca de vías de acceso secundarias, altura entre 8 mts, claros de 10 mts aprox. y superfi-cie menor a 2.500 m2.

Zona de EquipamientoVaría por comuna y de acuerdo a la superficie total de lotes urbani-zados.

Fuente: Colliers International Research


“volumen del comercio mundial

aumentará un 3,8% en 2012 y un 5,4% en 2013”

MercadodeParques Industriales

Santiago NorPonienteConcentración logística

El Boom en Chile de los Condominios de Bodegas

Proyecciones Mundiales en los Arriendos de Bodegas

54%32%

13%1%

Poniente

Norte

Sur

Centro

Participación por Zona Centros de Bodegaje (RM)

Se estima que con una demanda constante de espacios de almace-naje, los principales arriendos subi-rán en la mayoría de los mercados de Asia Pacífico. En cuanto a las regiones de EMEA y LATAM se pro-yecta que se mantengan estables y que continúen fortaleciéndose la re-gión norteamericana.

En la de Asia Pacífico cayeron las

El proyecto, en sus dos etapas, se compone de bodegas modu-lares que van desde los 470 m2 aproximados, con oficinas, esta-cionamientos y servicios. Existe también la posibilidad de construir proyectos a medida para clientes que requieran grandes espacios en una excelente ubicación.

Si antiguamente el reconocimiento del mercado inmobiliario industrial era cosa de algunos, hoy en día ha tomado cada vez más fuerza, des-pertando el interés de muchos ac-tores.

Santiago se ha visto fortalecido y consoli-dado como platafor-ma industrial a través de la solidez de sus exportaciones e im-portaciones, el fortale-cimiento del consumo interno y una serie de proyectos de infraestructura desarrollados y pro-yectados, como son los casos de autopistas y puertos.

Debido a esto es que los distintos formatos inmobiliarios industriales han despertado de ese período post crisis-estabilización, para ingresar a

un proceso de crecimiento soste-nido, empujado por una demanda cada vez más acelerada.

Evidencia de esto es la acelerada valorización de terrenos aptos para

desarrollar, junto con índices como las tasas de vacancia, que para el caso de los Centros de Bo-degas no superan la línea del 2% en los últimos años. Es este mercado el que

ha experimentado un crecimiento exponencial en el último período, demostrando una solidez en el tiem-po y una probable fase de sofistica-ción lo que queda en evidencia una mayor profundidad y amplitud de su oferta y productos.

tasas de vacancia en casi todos los mercados. Los principales arriendos aumentaron en más de la mitad y se espera que sigan incrementando en los próximos 6 meses.

Por su parte Australia, también ha elevado la demanda en varios mer-cados de diversos puertos. Aunque hay una alta demanda de estos es-pacios modernos, un ajustado am-biente de préstamos ha hecho que las carteras de nuevos proyectos todavía estén limitadas en Sydney y Perth. Esta situación contribuirá a apoyar las crecientes rentas de es-tos sectores.

En cambio, en la región de Améri-ca Latina, los principales arriendos tuvieron una caída; bajaron los precios en un 71,4% de los mercados, en lis cuales se reali-

zó un seguimien-to respecto al año anterior. Sin embargo, estima-mos que para el próximo año se estabilizarán los precios de este sector.

Por último, en el Reino Unido, el mercado de Londres mostró un aumento en los principales arriendos del se-gundo semestre de 2011.

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Inventario Centros de Bodegaje (RM)

Colliers ha trabajado junto con Inmobiliaria Fortaleza desde los ini-cios de su proyecto de Centros de Bodegas, bajo la marca Logicentro.

En una primera etapa, se les ase-soró en la compra de un terreno industrial de 5,3 hectáreas ubica-do enl lo Boza, comuna de Renca. En este terreno hoy se está termi-nando de construir un centro de bodegas de última generación, de una superficie total aproximada de 30.000 m2, de los cuales ya están arrendados casi la mitad.

En una segunda etapa se compró un terreno en el loteo Industrial El Montijo de una superficie aproxi-mada de 10,2 hectáreas, sobre el cual se proyecta una segunda eta-pa de Logicentro.

Top 10 Mundial Rentas Centros de Bodegaje

Mercado Región Renta (USD/PSF*/Año)

Cambio últimos 6 meses

Tokio Asia Pacifico 23,14 -3,0%

Londres EMEA 20,96 3,8%

Hong Kong Asia Pacifico 20,95 8,1%

Singapur Asia Pacifico 18,79 6,8%

Zurich EMEA 17,82 0,0%

Oslo EMEA 16,79 8,0%

Moscú EMEA 15,95 2,1%

Ginebra EMEA 15,80 -6,3%

Sao Paulo LATAM 14,94 -12,4%

Helsinki EMEA 14,45 0,0%

Marsella EMEA 14,45 0,0%

París EMEA 14,45 0,0%

InventarioToda superficie útil recepcionada de bode-gas o dentro de parques industriales excluyendo proyectos en construción.

AbsorciónMetros cuadrados produ-cidos, más la diferencia en la vacancia entre dos periodos consecutivos.

ProducciónMetros cuadrados que ingresan al inventario total en un periodo deter-minado.

VacanciaMetros cuatrados disponi-bles al fin del periodo en estudio.

ZonaSector donde se concen-tran bodegas o parques industriales en un terri-torio geográfico determi-nado.

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Clase B Clase A



PSF*: Precio por Pie Fuente: Colliers International Research

“Tasas de vacancia, que para el caso de los Centros de Bodegas no superan la línea del 2%

en los últimos años”

MercadodeBodegas

Inmobiliaria Fortaleza

Desde 1976 conmás de 12 mil profesionales en 62 países con 522 oficinas 201 Asia147 EEUU118 EMEA 37 Canadá 19 Latinoamérica

Este documento ha sido elaborado por Colliers International el cual es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen aso-ciaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presen-tada, cualquier parte interesada debe-rá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com

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