building rating dictionary (brd) -...

BUILDING

RATING

DICTIONARY

(BRD)

UNTUK

PEMERIKSAAN PENILAIAN KEADAAN BANGUNAN

2012

BAHAGIAN PERKHIDMATAN KEJURUTERAAN SENGGARA CAWANGAN KEJURUTERAAN SENGGARA

KERAJAAN MALAYSIA

JABATAN KERJA RAYA MALAYSIA

Jabatan Kerja Raya | Building Rating Dictionary

i

Bil Kandungan Muka Surat

Definisi ii

Singkatan iii

1.0 Pengenalan 1

2.0 Latar Belakang 1

3.0 Objektif 2

4.0 Skop 2

5.0 Penggunaan Dokumen 2

6.0 Peranan dan Tanggungjawab 3

6.1 Pengarah Bahagian

6.2 Ketua Pasukan Pemeriksa Bangunan

6.3 Pasukan Pemeriksa Bangunan

7.0 Kecacatan / Kerosakan Bangunan 3

7.1 Pengenalan

7.2 Jenis – Jenis Kecacatan / Kerosakan Bangunan

8.0 Tahap Penilaian Keadaan Bangunan 17

8.1 Pengenalan

8.2 Keterangan / Kehendak

9.0 Tahap Penilaian Keutamaan 23

9.1 Pengenalan


9.3 Proses Kerja

10.0 Penutup 28

11.0 Rujukan 28

KANDUNGAN


ii

Aset Bangunan - Sesuatu binaan bangunan dan semua komponen serta fasiliti

berkaitan yang terdapat di dalam sesuatu premis.

Binaan Luar - Binaan Luar merupakan suatu binaan yang berada di dalam

premis yang tidak termasuk dalam takrifan blok.

Blok - Blok merupakan bangunan atau suatu binaan yang mempunyai

bumbung, dinding, pintu masuk dan boleh diakses dengan

sempurna dalam sesuatu premis.

Daftar Aset

Khusus

- Daftar Aset Khusus (DAK) merupakan satu struktur kod

berperingkat (tahap kedua) dalam pendaftaran aset sesebuah

premis.

Daftar Premis

Aset

- Daftar Premis Aset (DPA) merupakan satu struktur kod

berperingkat (tahap pertama) dalam pendaftaran sesebuah

premis aset.

Pasukan

Pemeriksa

Bangunan

- Pasukan yang dilantik untuk melaksanakan kerja-kerja

pemeriksaan awalan keadaan bangunan

Pegawai

Pengawal

- Pegawai yang diberi tanggungjawab dalam perbelanjaan wang

kerajaan sebagaimana takrifan Arahan Perbendaharaan

Pihak Pelaksana - Kementerian, jabatan termasuk badan berkanun atau pihak luar

yang telah dipilih/dilantik untuk menguruskan pelaksanaan

pengurusan aset.

Premis

-

Sesuatu tapak tanah yang menempatkan bangunan dan

kawasan berkaitan.

DEFINISI


iii

SB - Sangat Baik

B - Baik

S - Sederhana

K - Kritikal

SK - Sangat Kritikal

Pb - Pembaikan

Pm - Pemulihan

Pg - Penggantian

N - Normal

R - Rutin

SINGKATAN


1

Pemeriksaan keadaan bangunan adalah merupakan pemeriksaan awalan

secara visual yang perlu dijalankan bagi memberi gambaran keadaan

keseluruhan bangunan. Pemeriksaan keadaan bangunan adalah satu keperluan

dan ianya dijalankan secara berkala dan berdasarkan permintaan

kementerian/jabatan/agensi. Laporan pemeriksaan tersebut merupakan

dokumen sokongan kepada Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih (TPATA)

Kerajaan khususnya:-

Bab C – Penerimaan & Pendaftaran Aset

Bab D – Operasi & Penyenggaraan Aset

Bab E – Penilaian Keadaan/Prestasi Aset

Bab F – Pemulihan, Ubah suai dan Naiktaraf Aset

Bab G – Pelupusan Aset

Penarafan sesebuah bangunan kerajaan bergantung kepada penilaian oleh

pemeriksa bangunan yang terdiri daripada pelbagai disiplin. Sebahagian besar

pengetahuan dan kemahiran pemeriksa bangunan diperolehi semasa

menjalankan kerja-kerja pemeriksaan secara hands on berbanding latihan

secara teori. Ini mengakibatkan penilaian yang dilaksanakan tidak seragam

bergantung kepada pengetahuan dan pengalaman seseorang pemeriksa

bangunan. Hasilnya, data yang diperolehi adalah tidak tepat.

Oleh yang demikian, satu rujukan khusus iaitu Building Rating Dictionary perlu

diwujudkan sebagai panduan dalam membuat penilaian berkaitan dengan jenis-

jenis kecacatan/kerosakan yang ditemui semasa kerja-kerja pemeriksaan

keadaan bangunan dijalankan.

1.0 PENGENALAN

2.0 LATAR BELAKANG


2

Dokumen ini diwujudkan bertujuan untuk:-

(i) Menjadi panduan kepada pemeriksa bangunan dalam membuat penilaian

yang seragam dalam aspek pelaksanaan pemeriksaan keadaan

bangunan.

(ii) Memastikan maklumat yang dikumpul adalah lengkap, seragam dan

berintegriti.

(iii) Menyediakan laporan yang lengkap dan tepat ke arah pengurusan aset

yang optimum.

(i) Bangunan kerajaan yang melibatkan komponen:-

a) Awam dan Struktur;

b) Sistem Mekanikal; dan

c) Sistem Elektrikal

(ii) Pemeriksaan keadaan bangunan dilaksanakan secara visual sahaja dan

tidak melibatkan pemeriksaan secara terperinci.

Dokumen ini merupakan dokumen sokongan kepada Garis Panduan

Pemeriksaan Penilaian Keadaan Bangunan, khusus untuk menjelaskan jenis-

jenis kecacatan/kerosakan bangunan, faktor kemungkinan penyebab, tahap

keadaan bangunan dan tahap keutamaan tindakan terhadap

kecacatan/kerosakan.

3.0 OBJEKTIF

4.0 SKOP

5.0 PENGGUNAAN DOKUMEN


3

6.1 Pengarah Berkenaan

a) Melantik Ketua Pasukan Pemeriksa Bangunan

b) Meluluskan laporan Pemeriksaan Keadaan Bangunan

6.2 Ketua Pasukan Pemeriksa Bangunan

a) Menubuh Pasukan Pemeriksa Bangunan

b) Menyelaras aktiviti Pemeriksaan Keadaan Bangunan

c) Menyemak laporan Pemeriksaan Keadaan Bangunan

6.3 Pasukan Pemeriksa Bangunan

a) Menyediakan pelan pemeriksaan bangunan

b) Menjalankan kerja-kerja Pemeriksaan Keadaan Bangunan

c) Menyediakan laporan Pemeriksaan Keadaan Bangunan

Nota:

Keahlian adalah terdiri daripada pelbagai disiplin (senibina, awam, mekanikal,

elektrikal dan ukur bangunan).

7.1 Latarbelakang

Semua bangunan adalah terdedah kepada masalah kecacatan/kerosakan.

Semakin lama sesuatu bangunan itu terbiar maka akan bertambah cepat dan

lebih banyak lagi masalah kecacatan/kerosakan berlaku.

Dalam tempoh masa tertentu, masalah kecacatan akan timbul apabila mana-

mana struktur, fabrik, elemen ataupun kemasan bangunan menjadi luntur,

kekuatan dan mutunya menurun serta tidak lagi berada pada tahap yang asal.

Manakala, masalah kerosakan bangunan juga dapat dilihat apabila mana-mana

pelekapan atau peralatan bangunan tidak lagi dapat berfungsi sepenuhnya.

6.0 PERANAN DAN TANGGUNGJAWAB

7.0 JENIS-JENIS KECACATAN/KEROSAKAN


4

Masalah kecacatan boleh berakhir dengan kerosakan, tetapi masalah kerosakan

tidak semestinya bermula dengan kecacatan. Oleh yang demikian, adalah

sangat penting seseorang pemeriksa bangunan berkebolehan untuk menilai

bangunan yang mengalami kecacatan/kerosakan tersebut. Hasil laporan yang

dikeluarkan hendaklah memberi penekanan terhadap tindakan yang perlu

diambil oleh pemilik bangunan.

Dokumen ini dilengkapi dengan beberapa contoh, kategori dan penyebab

masalah kecacatan/kerosakan yang kerap ditemui. Bagi memudahkan kerja-

kerja pasukan pemeriksa bangunan, dokumen ini hendaklah menjadi rujukan

dalam aktiviti – aktiviti pemeriksaan bangunan dan penyediaan laporannya.

7.2 Jenis-Jenis Kecacatan/Kerosakan Bangunan

Secara amnya kecacatan/kerosakan pada elemen/bahan/komponen bangunan

dapat dibahagikan kepada beberapa kategori. Terdapat beberapa faktor

kemungkinan penyebab yang menjadi punca kecacatan/kerosakan tersebut.

Jadual - jadual berikut menunjukkan kategori dan punca kecacatan/kerosakan

yang kerap ditemui pada bangunan.


5

Jadual 1: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Bocor

Bocor – berlaku kerana masalah air hujan, sistem bekalan air yang

dipasang dalam bangunan dan daripada air buangan.

Bil Elemen/Bahan/Komponen

yang mengalami

kecacatan/kerosakan

Punca Kecacatan/Kerosakan

1 Bumbung Bumbung lama yang telah reput atau

rosak, lubang paku pada bumbung

yang renggang.

Kerja memasang bumbung yang tidak

tepat.

Bahan dan campuran konkrit tidak

sempurna pada bumbung rata dan

menjadi poros.

Pengedap (return seal) bumbung

tidak berfungsi atau tidak mencukupi.

Kedudukan bumbung senget kerana

struktur bumbung telah rosak, patah

atau reput.

2 Talang bumbung Tersumbat oleh kotoran atau daun-

daun.

Usia terlalu lama.

Penyambung tanggal.

Saiz talang kecil.

Pendakap tanggal.

3 Struktur longkang Longkang patah.

Asas lembut atau mendap.

Masalah penyambungan longkang.


6

4 Tangki simpanan air Bebola rosak atau tanggal.

Tangki berkarat.

Penyambung kepingan atau bracing

tangki tanggal.

Tapak tangki (plinth) rosak atau

patah.

5 Paip sistem bekalan air dan

sistem kumbahan/buangan

Usia paip yang telah lama.

Penyambung tanggal.

Patah

Pemasangan tidak sempurna.

Paip tersumbat.

Mendapan asas yang tidak sekata

Jadual 2: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Herot

Herot – berlaku pada kebanyakan bahan-bahan daripada kayu dan logam

atau kerangka yang diperbuat daripada kedua-dua bahan tersebut.


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Kerangka pintu dan tingkap Beban tidak seimbang di atasnya.


Mendapan asas yang tidak sekata.

Gelegar atau rasuk beralih.

Rangka kayu mengecut.

Tiada lintel.

2 Kerangka kayu dan

penyambung

Meleding oleh cuaca dan rangka

yang nipis

3 Papan Meleding oleh cuaca.

Pemasangan tidak sempurna. (cth:

skru/paku tidak mencukupi)

4 Kerangka - kerangka logam Daya mampatan atau regangan yang

tinggi/tidak seimbang.


7

Jadual 3: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Karat

Karat – berlaku pada bahan-bahan binaan yang diperbuat daripada logam,

terutama besi. Karat lebih cepat berlaku di tempat pengoksidaan tinggi,

persekitaran yang lembap dan terdedah kepada bahan sodium (Na).


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Paku penyangkut bumbung

/ genting slate

Terdedah kepada panas dan hujan.

Usia yang terlalu lama.

2 Kerangka logam termasuk

susur tangga, grill balkoni,

grill pintu dan tingkap

Tidak disalut atau dicat.

Terkena asid atau garam.

Salutan atau cat tanggal.

Terdedah pada air atau kelembapan

yang tinggi.

Terkena najis binatang atau unggas

3 Pelekapan bangunan Salah guna.

Tidak disalut atau cat

Terdedah kepada panas dan hujan

4 Talang bumbung dan salur

tegak air hujan


Tidak disalut atau cat.

Cat tanggal

Jadual 4: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Kelupas dan Kelopek

Kelupas dan kelopek – berlaku pada bahan-bahan atau elemen bangunan

yang disalut ataupun bercat


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Kertas dinding (kelopek) Usia yang terlalu lama.

Vandalisma.

Dinding lembab.


8

2 Dinding, siling, rangka pintu

dan tingkap (cat kelupas)


Lapisan cat baru ke atas lapisan cat

lama tidak sesuai. (Kaedah mengecat

yang tidak menepati spesifikasi)

Perubahan cuaca.

Jadual 5: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Reput dan Kulat

Reput dan kulat – berlaku pada komponen atau bahan binaan diperbuat

daripada kayu dan batu bata.


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Lantai bilik air Paip air buangan bocor.

Lantai sentiasa basah dan berair. (Air

bertakung)

Saluran air keluar tersumbat.

Pembinaan lantai yang tidak

sempurna.

Berliang (porous)

2 Lantai konkrit Terdedah kepada kelembapan.

Saluran paip bocor.

3 Pintu, tingkap atau papan

muka (fascia)

Terdedah kepada panas dan hujan.

Bahan binaan berkualiti rendah.

Serangan kulat dan makhluk perosak.

4 Lantai dapur Sinki bocor.

Saluran paip bocor

5 Papan skirting Lembapan dinding terutama lantai

bawah.


6 Permaidani Resapan air daripada lantai.

Tempias hujan.

Saluran paip bocor


9

7 Kemasan lantai jenis parket

(parquet)

Resapan air daripada lantai.

Tempias hujan.

Saluran paip bocor.

Kualiti kayu parket (parquet)



8 Dinding bata Kualiti bata rendah.

Sentiasa terdedah kepada air hujan.

9 Lantai papan Bumbung bocor.

Resapan air daripada tanah kepada

kayu lapik (wallplates) atau tiang

yang lembab.


10 Kayu ambang (lintel) Terdedah kepada panas dan hujan.

Talang bumbung (tersumbat, bocor

atau tidak mengikut kehendak

rekabentuk) yang menyebabkan

limpahan air.

11 Kayu gelegar, alang atau

rasuk

Saluran paip bocor

Sentiasa terdedah kepada air hujan.

Kualiti kayu rendah.


Jadual 6: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Lembab

Lembab – berpunca daripada kandungan air di dalam komponen

bangunan terutama pada dinding dan lantai


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Bahagian dinding bawah

(aras bawah sahaja)

Resapan air daripada tanah akibat

kelemahan kerja pembinaan.


10

Tiada atau kurang bahan lapisan kalis

air.

Kebocoran paip.

Resapan air daripada persekitaran.

Kawasan sentiasa terdedah kepada

banjir.

Tempias hujan.

Masalah kondensasi disebabkan

sistem penyaman udara

2 Bahagian dinding tengah Tempias hujan.

Kebocoran paip.


air.



3 Bahagian dinding atas

(aras paling atas)

Tempias hujan.

Talang bumbung bocor atau air

melimpah.


air.



4 Bahagian siling Bumbung bocor. (aras paling atas)

Tangki simpanan air bocor. (aras

paling atas)

Kebocoran paip.



5 Bahagian bawah lantai Resapan air daripada tanah akibat

kelemahan kerja pembinaan.

Kebocoran paip.

6 Lantai/dinding berhampiran

tandas

Kebocoran paip.


11

Paip air buangan/kumbahan

tersumbat.

7 Dinding ruangan di dalam

siling

Tiada flashing di antara dinding luar

dengan bumbung.

8 Lantai/dinding aras bawah

tanah (basement)


air.

Kebocoran paip.

Paras air bawah tanah yang tinggi.

Jadual 7: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Lentur atau Lendut

Lentur atau lendut – berlaku disebabkan oleh beban pada kebanyakan

bahan binaan daripada kayu, keluli dan konkrit


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Lantai kayu/konkrit Jarak alang atau rasuk terlalu besar

akibat kelemahan kerja

rekabentuk/pembinaan.

Bahan yang tidak memenuhi

kehendak spesifikasi. (cth: Saiz,

kualiti dll.)

Beban berlebihan.

2 Pelapik/alas tangki (plinth) Penggunaan pelapik/alas yang tidak

sesuai.

Jarak pelapik/alas yang besar.

Pelapik/alas kayu basah akibat

kebocoran tangki.

Beban berlebihan.

3 Gegulung bumbung

(purlins)

Jarak antara kerangka bumbung yang

terlalu besar.


12

Gegulung yang tidak menepati

kehendak spesifikasi. (cth: Saiz,

kualiti dll.)

Beban berlebihan.

Kayu gegulung basah akibat

kebocoran.

Jadual 8: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Mendap

Mendap – berlaku kepada asas atau tapak bangunan melibatkan lantai,

apron atau longkang perimeter bangunan


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Lantai dan struktur Keupayaan galas tanah (soil bearing

capacity) lemah.

Bancuhan konkrit dan mampatan

tanah yang tidak memenuhi

kehendak spesifikasi.

Kegagalan asas bangunan.

Lantai konkrit tiada tetulang.

Gegaran berdekatan

Hakisan tanah


13

Jadual 9: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Pemeluwapan

Pemeluwapan – Proses kondensasi di mana wap air terbentuk pada

permukaan sesuatu pelekapan akibat daripada perbezaan terlalu besar di

antara suhu dalaman dan suhu persekitaran.


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Di dalam ruang siling Penyusupan (infiltration) udara luar

yang berlebihan.

Ketiadaan bahan penebat atau bahan

penebat yang telah rosak pada

sistem penyaman udara.

Tangki yang tidak bertutup di atas

siling.

2 Permukaan dinding

Perbezaan suhu antara bilik/ruang

yang terlalu besar.

3 Setor, ruang atau bilik

bawah tanah

Pengaliran udara yang kurang

sempurna.

Terdapat air bertakung disebabkan

paras air bawah tanah yang tinggi.

Jadual 10: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Renggang dan Tanggal

Renggang dan tanggal – berlaku kepada binaan berbentuk lekapan, sama

ada lekapan di luar ataupun di dalam bangunan


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Bahagian bumbung Kayu gegulung (purlins) meleding.

Kerangka bumbung rosak.

Pemasangan bumbung yang tidak

memenuhi kehendak spesifikasi. (cth:

Saiz/bahan/jarak rentang/jarak luang


14

di antara kekuda dll.)

Tiupan angin kencang.

2 Kepingan flashing Pemasangan flashing yang tidak


paku yang tidak mencukupi, saiz

flashing kecil dll.)

Tiupan angin kencang.

4 Susur tangan Vandalisma.

Pemasangan susur tangan yang tidak


Pengikat yang ditanam terlalu cetek,

Bolt & nut yang tidak sesuai dll.)

5 Lepaan dinding Kaedah melepa yang tidak memenuhi

kehendak spesifikasi (cth: Bancuhan

lepaan terlalu kering, lepaan terlalu

tebal dll.)


Jadual 11: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Retak

Retak – Berlaku pada komponen bangunan. Di antara jenis – jenis retak

adalah seperti retak rerambut dan retak besar. Keretakan yang berlaku

boleh menjejaskan struktur bangunan bergantung kepada tahap

keretakan tersebut samada kritikal atau tidak.


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Semua jenis dinding dan

struktur menegak

Akibat mendapan. (rujuk jadual 8)

Binaan yang tidak memenuhi

kehendak spesifikasi. (cth: bancuhan

mortar, rangka pintu/tingkap yang

tidak dilengkapi lintel dll.)

Beban berlebihan.


15

Kelemahan rekabentuk/kerja

pembinaan. (cth: tiada stiffener dll.)

Akar pokok.

2 Struktur gelegar, alang atau

rasuk

Akibat mendapan (rujuk jadual 8)


kehendak spesifikasi.

Beban berlebihan.


pembinaan.

3 Lepaan dinding Kaedah melepa yang tidak memenuhi

kehendak spesifikasi (cth: Bancuhan

lepaan, lepaan terlalu tebal dll.)


4 Apron/kaki lima bangunan Akibat mendapan. (rujuk jadual 8)

Akar pokok


kehendak spesifikasi. (cth: bancuhan

konkrit dll.)

5 Lantai Akibat mendapan. (rujuk jadual 8)

Tiada expansion joint (bagi lantai

pasang siap.)


pembinaan.

6 Bumbung rata (flat roof) Faktor cuaca.


pembinaan.

Penyusupan air ke dalam konkrit.

Akibat mendapan. (rujuk jadual 8)


16

Jadual 12: Kategori Kecacatan/Kerosakan – Tersumbat

Tersumbat – berlaku kepada kebanyakan sistem perpaipan, sama ada

paip bekalan air masuk ataupun paip air buangan


yang mengalami

kecacatan/kerosakan


1 Saluran paip bekalan air

masuk/air buangan

Kekotoran/sisa buangan dalam

saluran paip.

2 Saluran tegak air hujan

Daun-daun, bendasing dan sampah

sarap.

Paip bengkok.


17

8.1 Pengenalan

Tahap Penilaian Keadaan Bangunan adalah penilaian yang akan diberikan oleh

pemeriksa bangunan berdasarkan tahap keadaan semasa bangunan

berdasarkan pemeriksaan secara visual dan ujian ringkas di tapak. Jadual 8.1

merupakan jadual Tahap Penilaian Keadaan Bangunan yang mengandungi

skala penilaian cemerlang, baik, sederhana, lemah dan sangat lemah.

Jadual 13: Jadual Tahap Penilaian Keadaan Bangunan

Gred Skala Penilaian

Ringkasan Huraian

5 Sangat Baik SB Tiada kecacatan, keadaan aset sangat baik dan boleh berfungsi dengan baik.

4 Baik B Terdapat kecacatan/kerosakan yang kecil, keadaan aset baik dan boleh berfungsi dengan baik.

3 Sederhana S Terdapat kecacatan/kerosakan yang besar, keadaan aset sederhana dan masih lagi boleh berfungsi tetapi perlu dipantau.

2 Kritikal K Keadaan aset lemah, aset tidak dapat berfungsi mengikut tahap perkhidmatan dipersetujui.

1 Sangat

Kritikal

SK Keadaan aset sangat lemah, elemen tidak berfungsi atau risiko yang boleh menyebabkan kecelakaan dan/atau kecederaan.

8.0 TAHAP PENILAIAN KEADAAN BANGUNAN


18


Gred Skala Pemeriksaan

Ringkasan Huraian

5 Sangat Baik SB Tiada kecacatan, keadaan aset sangat baik dan boleh berfungsi dengan baik

Keadaan aset semasa pemeriksaan dijalankan berfungsi dan memenuhi tujuan

rekabentuk, penampilan/fizikal tiada kecacatan, kemas, bersih, senggaraan

sangat baik, beroperasi dengan sangat baik, aset baru atau aset yang baru

diganti.


Ringkasan Huraian

4 Baik B Terdapat kecacatan/kerosakan yang kecil, keadaan aset baik dan boleh berfungsi dengan baik

Keadaan aset semasa pemeriksaan dijalankan adalah seperti berikut :-

berfungsi dengan kecacatan/kerosakan yang minimum;

memenuhi tujuan rekabentuk;

operasi dan penyenggaraan yang baik;

tidak usang (obsolescence) dan mampu memenuhi keperluan

perkhidmatan;

terdapat kecacatan/kerosakan kecil;

terdapat kehausan dan kelusuhan yang minimum


Ringkasan Huraian

3 Sederhana S Terdapat kecacatan/kerosakan yang besar, keadaan aset sederhana dan masih lagi boleh berfungsi tetapi perlu dipantau

Keadaan aset semasa pemeriksaan dijalankan terdapat kecacatan/kerosakan

yang besar, keadaan aset sederhana dan masih lagi boleh berfungsi tetapi perlu

dipantau. Kecacatan/kerosakan major adalah merujuk kepada keadaan berikut :-


19

Aset berfungsi dengan kecacatan/kerosakan yang sederhana; contohnya

dalam satu bilik yang mempunyai 3 alat penghawa dingin, 2 daripadanya

berfungsi mengikut penetapan suhu, manakala 1 lagi tidak berfungsi.

Keadaan aset ini adalah sederhana kerana aset masih lagi berfungsi.

Aset beroperasi dengan memuaskan;

Aset masih memenuhi tujuan rekabentuk;

Ada kecacatan, terdapat kehausan dan kelusuhan yang maksimum;

Usang dan masih boleh memberikan perkhidmatan

Perlu dipantau pula merujuk kepada pemantauan dari segi keselamatan,

kesihatan dan keselesaan dalam penyampaian perkhidmatan, keselamatan aset

itu sendiri dan persekitaran.


Ringkasan Huraian

2 Lemah L Keadaan aset lemah, aset tidak dapat berfungsi mengikut tahap perkhidmatan dipersetujui

Keadaan aset semasa pemeriksaan dijalankan adalah lemah, aset tidak dapat

berfungsi mengikut tahap perkhidmatan dipersetujui. Keadaan aset lemah

adalah merujuk kepada perkara-perkara berikut :-

Operasi dan penyenggaraan yang lemah;

Tidak memenuhi keperluan perundangan;

Keadaan aset teruk dan tidak digunakan lagi (impak perubahan

teknologi);

Prestasi aset menurun hingga memberi kesan terhadap pengguna.

Impak keadaan aset adalah berisiko terhadap keselamatan, kesihatan,

keselesaan dalam penyampaian, contoh ruang yang terbatas,

penggunaan bahan binaan yang bahaya, pencemaran dan kegagalan

struktur;

Sukar mendapatkan alat ganti (dari aspek kebolehsenggaraan);

Sangat memerlukan peralatan atau kepakaran/perkhidmatan khusus


20


Ringkasan Huraian

1 Sangat

Lemah

SL Keadaan aset sangat lemah, elemen tidak berfungsi atau risiko yang boleh menyebabkan kecelakaan dan/atau kecederaan

Keadaan aset semasa pemeriksaan dijalankan adalah sangat lemah, elemen

tidak berfungsi atau risiko yang boleh mendatangkan kecelakaan dan/atau

kecederaan. Keadaan aset sangat lemah juga merujuk kepada perkara-perkara

berikut :-

Keadaan aset sangat usang dan tidak berfungsi, tidak mengikut

perubahan teknologi terhadap penggunaan masa hadapan;

Gagal memenuhi keperluan perundangan (akta/peraturan)

Dari segi kebolehsenggaraan, tiada akses dan tiada alat ganti untuk

membolehkan aset tersebut disenggara;

Gagal ujian (keboleharapan) untuk menentukan konsistensi dalam

keupayaan penyampaian perkhidmatan.

Tidak layak untuk penghunian ataupun penggunaan biasa

Mendatangkan kemudaratan, kecederaan, ketidakselesaan, menjejaskan

kesihatan dan mengakibatkan kematian kepada pengguna/penghuni


21

Jadual di bawah menunjukkan contoh tahap kecacatan/kerosakan yang berlaku

pada bangunan dan bagaimana keadaan dinilai.

Jadual 14: Tahap Kecacatan/Kerosakan Pada Bangunan

Kecacatan/ Kerosakan

Tahap Kecacatan/Kerosakan

1 (SK)

2 (K)

3 (S)

4 (B)

5 (SB)

Retak pada konkrit pra tegangan akibat beban berlebihan

Lebar 1-3mm

berserta dengan pecahan konkrit

(with some spalling)

Lebar 0.3-1mm

Lebar 0.1-0.3mm

Lebar 0.05-0.1mm

Lebar <0.05mm

Retak pada konkrit bertetulang akibat beban berlebihan

Lebar >5mm berserta dengan pecahan

konkrit yang lebih besar

(with widespread

spalling)

Lebar >1-5mm berserta dengan pecahan konkrit

(with some spalling)

Lebar >0.3-1mm

Lebar 0.1-0.3mm

Lebar <0.1mm

Retak pada konkrit tidak bertetulang

Lebar >25mm berserta dengan pecahan konkrit

(with

spalling)

Lebar >20-25mm

Lebar >10-20mm

Lebar 1-10mm

Lebar <1mm

Retak akibat pengecutan atau pemendapan

Banyak retakan besar

Beberapa retakan besar

Banyak retakan kecil

Beberapa retakan kecil

Retakan kecil

Pecahan konkrit (Spalling)

Melebihi 150mm (Areas larger than 150mm)

Kedalaman melebihi 20mm dan panjang atau lebar tidak melebihi 150mm (More than 20mm in depth and 150mm in greatest dimension)

Kedalaman tidak melebihi 20mm dan panjang atau lebar tidak melebihi 50mm (Not greater than 20mm in depth and 50mm in any dimension)

Jelas kelihatan

(Clearly

noticeable)

Tidak jelas kelihatan

(Barely

noticeable)


22

Keruping (Scaling)

Kehilangan partikel agregat kasar berserta dengan mortar pada kedalaman melebihi 20mm. (Loss of coarse aggregate particles as well as mortar, generally to a depth greater than 20mm)

Kehilangan permukaan mortar pada kedalaman 5-10mm berserta dengan kehilangan mortar di sekeliling partikel agregat pada kedalaman 10-20mm. (Loss of surface mortar 5 to 10mm in depth with some loss of mortar surrounding aggregate particles 10 to 20mm in depth)

Kehilangan permukaan mortar pada kedalaman 5-10mm dan mendedahkan agregat kasar (Loss of surface mortar 5 to 10mm in depth and exposure of coarse aggregate)

Kehilangan permukaan mortar tanpa mendedahkan agregat kasar (Loss of surface mortar without exposure of coarse aggregate)


(Barely

noticeable)

Agregat terkeluar (Pop-out)

Diameter lubang melebihi 50mm (Holes >50mm in diameter)

Diameter Lubang antara 10-50mm (Holes between 10 and 50mm in diameter)

Diameter lubang sehingga 10mm (Holes up to 10mm in diameter)

Jelas kelihatan

(Noticeable)


(Barely

noticeable)

Pengaratan besi bertetulang Reinforcement corrosion

Kesan karat yang teruk dan pecahan konkrit sepanjang besi tetulang (Heavy rust stains and spalling along line of bars)

Kesan karat yang teruk dan retak sepanjang besi tetulang (Heavy rust stains and cracking along line of bars)

Kesan karat yang teruk (Heavy rust stains)

Terdapat sedikit kesan

karat

(Light rust stains)

Kesan karat tidak jelas kelihatan

(Barely

noticeable)

Nota: Jadual di atas adalah sebagai panduan sahaja. Perakuan daripada jurutera pakar

diperlukan


23

Walau bagaimanapun pemeriksaan secara terperinci untuk sebarang

kecacatan/kerosakan yang berlaku pada struktur bangunan mesti dijalankan

oleh pasukan pemeriksa pakar.

9.1 Pengenalan

Tahap penilaian keutamaan tindakan terhadap kecacatan/kerosakan adalah

penilaian yang diberi oleh pemeriksa bangunan berkaitan kecacatan/kerosakan

yang ditemui. Ini akan menentukan tindakan yang perlu diambil sama ada

normal, rutin, pembaikan, pemulihan ataupun penggantian seperti di Jadual 15.

Jadual 15: Tahap Penilaian Keutamaan Tindakan Terhadap Kecacatan/Kerosakan

Skala Penilaian

Tahap Penilaian

Keutamaan

Ringkasan Huraian

5 Normal

N Tiada tanda kecacatan/kerosakan; komponen/elemen disenggara dengan baik

4 Rutin

R Kecacatan/kerosakan perlu dipantau, dibaiki dan diganti untuk mengelakkan kecacatan/kerosakan yang lebih serius

3 Pembaikan

Pb Kecacatan/kerosakan memerlukan pembaikan besar, perlu dibaiki dan diganti

2 Pemulihan

Pm Kecacatan/kerosakan serius, keperluan pembaikan yang mendesak, perlu segera dan serta-merta

1 Penggantian

Pg Elemen/struktur tidak berfungsi; memerlukan pemeriksaan terperinci pakar

9.0 TAHAP PENILAIAN KEUTAMAAN TINDAKAN TERHADAP

KECACATAN/KEROSAKAN


24

9.2 Keterangan/Kehendak

Tahap Penilaian

Keutamaan

Skala Penilaian

Ringkasan Huraian

Normal 5 N Tiada tanda kecacatan/kerosakan; komponen/elemen disenggara dengan baik

Keutamaan tindakan Normal (N) bermaksud tiada kecacatan terhadap

penampilan/fizikal aset. Aset juga berada dalam keadaan kemas, bersih,

berfungsi dan disenggara dengan baik. Selain daripada itu, ia juga merangkumi

perkara-perkara berikut :-

Memenuhi keperluan perundangan dalam aspek keselamatan, kesihatan

dan alam sekitar;

Kebolehfungsian aset memenuhi tujuan reka bentuk dan beroperasi serta

disenggara dengan baik; dan

Keboleharapan aset untuk mencapai tahap perkhidmatan yang

dipersetujui secara konsisten.

Tahap Penilaian

Keutamaan

Skala Penilaian

Ringkasan Huraian

Rutin 4 R Kecacatan/kerosakan perlu dipantau, dibaiki dan diganti untuk mengelakkan kecacatan/kerosakan yang lebih serius

Keutamaan tindakan Rutin (R) bermaksud terdapat kecacatan/kerosakan pada

aset yang perlu dipantau, dibaiki dan diganti bagi mengelakkan

kecacatan/kerosakan yang lebih serius. Ini bermakna aset berpotensi untuk

mengalami kemerosotan dan memerlukan kerja-kerja pembaikan kecil. Selain

daripada itu keutamaan tindakan ini juga merangkumi perkara-perkara berikut :-


dan alam sekitar; dan

Memenuhi keperluan perkhidmatan dan tujuan rekabentuk, berfungsi

dengan kecacatan/kerosakan yang minimum.


25

Tahap Penilaian

Keutamaan

Skala Penilaian

Ringkasan Huraian

Pembaikan

3 Pb Kecacatan/kerosakan memerlukan pembaikan besar, perlu dibaiki dan diganti

Keutamaan tindakan Pembaikan (Pb) bermaksud terdapat kecacatan/kerosakan

pada aset yang memerlukan pembaikan yang besar. Aset perlu dibaiki dan

diganti bagi mengelakkan kecacatan/kerosakan yang lebih serius. Selain

daripada itu, keutamaan tindakan pembaikan ini juga merangkumi perkara –

perkara berikut:-


dan alam sekitar sekiranya kerja pembaikan dilaksanakan;

Keadaan aset mengakibatkan gangguan terhadap operasi harian.

Tahap Penilaian

Keutamaan

Skala Penilaian

Ringkasan Huraian

Pemulihan

2 Pm Kecacatan/kerosakan serius, keperluan pembaikan yang mendesak, perlu segera dan serta-merta

Keutamaan tindakan Pemulihan (Pm) bermaksud terdapat kecacatan/kerosakan

yang serius pada aset. Pembaikan segera perlu dijalankan bagi mengelakkan

berlakunya kejadian yang tidak diingini. Selain daripada itu, keutamaan tindakan

pemulihan ini juga merangkumi perkara – perkara berikut:-

Tidak memenuhi keperluan perundangan dalam aspek keselamatan,

kesihatan dan alam sekitar; dan

Aset gagal berfungsi dengan baik menyebabkan berlakunya risiko

kemalangan.

Tahap Penilaian

Keutamaan

Skala Penilaian

Ringkasan Huraian

Penggantian

1 Pg Elemen/struktur tidak berfungsi; memerlukan pemeriksaan terperinci pakar


26

Keutamaan tindakan Penggantian (Pg) bermaksud elemen/struktur tidak

berfungsi dan perlu dibuat penggantian segera bagi mengelakkan kos

pembaikan/pemulihan yang terlalu tinggi. Selain daripada itu, keutamaan

tindakan penggantian ini juga merangkumi perkara – perkara berikut:-

Tidak memenuhi keperluan perundangan dalam aspek keselamatan,

kesihatan dan alam sekitar; dan

Aset tidak berfungsi sepenuhnya.


27

9.3 Proses Kerja

CARTA ALIRAN PROSES KERJA PEMERIKSAAN PENILAIAN KEADAAN BANGUNAN

Sedia laporan awalan

keadaan bangunan

Pasukan Pemeriksa

Bangunan

Kemuka laporan kepada

Pengarah BPKS untuk

kelulusan dan tindakan

susulan

Laksana pemeriksaan

awalan keadaan bangunan Pasukan Pemeriksa

Bangunan

Pengarah

Berkenaan

JKR/BS-1

Mula

Pasukan Pemeriksa

Bangunan

Lantik Pasukan Pemeriksa

JKR/BS-2

Carta Aliran Tindakan

Laksana Kajian awalan

bangunan

Sedia senarai semak,

peralatan dan keperluan

sumber

Lampiran / Rujukan

Pasukan Pemeriksa

Bangunan

Pasukan Pemeriksa

Bangunan

Pasukan PakarLaksana pemeriksaan

perincian

Laporan terperinci pakar

Tamat

Pasukan Pakar


28

Berpandukan kepada Building Rating Dictionary ini, adalah diharapkan

pemeriksa bangunan dapat melaksanakan kerja-kerja pemeriksaan bangunan

dengan seragam. Walau bagaimanapun, dokumen ini bukanlah bersifat mutlak

dan boleh diperkukuhkan lagi dari semasa ke semasa.

Manual Pengurusan Aset Menyeluruh Kerajaan (MPAM);

Tatacara Daftar Premis Aset (DPA);

Tatacara Daftar Aset Khusus (DAK);

Garis Panduan Piawaian Pengekodan Aset Tak Alih (PiPATA);

Manual For Structural Inspection And Appraisal For Building;

Buildings Department (Hong Kong) : Building Maintenance Guidebook;

dan

Panduan Kerja-Kerja Pemeriksaan Kecacatan Bangunan

11.0 RUJUKAN

10.0 PENUTUP

building rating dictionary (brd) -...

Documents