Venezuela, Caracas, viernes 12 de junio de 2015

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EN SALA CONSTITUCIONAL

Exp. N 13-0406

MAGISTRADA PONENTE: CARMEN ZULETA DE MERCHN

El 16 de mayo de 2013, el abogado Juan Vicente Ardila, inscrito en el Instituto de Previsin Social del Abogado bajo el N 7691, quien acta en su carcter de apoderado judicial de la ciudadana ADELA CONSUELO VARELA DE LARES, titular de la cdula de identidad nmero V-8.102.940, segn se evidencia de instrumento poder otorgado el 3 de mayo de 2013, por ante la Notara Pblica de Ejido del Estado Mrida, inserto bajo el nmero 45, tomo 71, de los Libros de Autenticaciones, quien con fundamento en el artculo 336, numeral 10 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela y del artculo 25 numeral 10 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia solicit la revisin de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y de Menores de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, el 20 de diciembre de 2012, denunciando la violacin de derecho a la tutela judicial eficaz, a la garanta de defensa y a la propiedad establecido en los artculos 26, 49 y 115 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela y desconocer criterios establecidos en fallos dictados por esta Sala Constitucional.

El 30 de mayo de 2013, se dio cuenta en Sala y se design ponente a la Magistrada Doctora Carmen Zuleta de Merchn.

El 3 de julio de 2014, la abogada Cioly Janette Zambrano lvarez, en su carcter de apoderada judicial del ciudadano Hugo Antonio Mrquez Angulo, parte demandante en el juicio originario, consign escrito en el que solicit se fije audiencia y dicte un procedimiento previo que permita analizar la procedencia o no de la admisin del recurso de Revisin del fallo dictado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y de Menores de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, el 20 de diciembre de 2012.

El 5 de febrero de 2014, vista la reincorporacin del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero Lpez por haber finalizado la licencia que le fue concedida, esta Sala Constitucional qued constituida de la siguiente manera: Magistrada Doctora Gladys Mara Gutirrez Alvarado, Presidenta; Magistrado Francisco Antonio Carrasquero Lpez, Vicepresidente; y los Magistrados Doctores Luisa Estella Morales Lamuo, Marcos Tulio Dugarte Padrn, Carmen Zuleta de Merchn, Arcadio Delgado Rosales y Juan Jos Mendoza Jover; ratificndose la ponencia a la magistrada quien con tal carcter, suscribe el presente fallo.

El 8 de abril de 2014, el abogado Juan Vicente Ardila, apoderado judicial de la ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares, consign escrito junto con el que anex copias certificadas de las actuaciones cumplidas en la fase de ejecucin de sentencia, y solicit que en el supuesto de ser declarada ha lugar la revisin de la sentencia, el pronunciamiento que haga esta Sala abrace tambin un dispositivo que deje sin efecto ese registro.

En reunin de Sala Plena del da 11 de febrero de 2015, se eligi la Nueva Junta Directiva de este Tribunal Supremo de Justicia, quedando la Sala Constitucional constituida de la Siguiente manera: Gladys Mara Gutirrez Alvarado, en su condicin de Presidenta, Arcadio Delgado Rosales, como Vicepresidente, y los Magistrados y Magistradas Francisco Antonio Carrasquero Lpez, Luisa

Estella Morales Lamuo, Marcos Tulio Dugarte Padrn, Carmen Zuleta De Merchn y Juan Jos Mendoza Jover, ratificndose en la ponencia a la Magistrada Carmen Zuleta De Merchn

Realizado el estudio individual del expediente, esta Sala decide, previas las siguientes consideraciones:

I

DE LA SOLICITUD DE REVISIN

Manifest el apoderado judicial de la solicitante, que en el proceso instaurado por Hugo Antonio Mrquez Angulo contra Blanca Pierina Avendao de Lares y Alejandro Francisco Lares Avendao por oferta preferente y consecuente retracto legal sobre un inmueble propiedad de ste y de su representada, la ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares sobre quien expone no fue parte en ese juicio, cuando debi serlo, por ser la cnyuge del ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendao; en virtud de lo cual denuncia que la sentencia objeto de revisin le lesion a sta los intereses en sus bienes jurdicos y adems le bloque toda posibilidad de poder impugnarla por los medios ordinarios y extraordinarios, al no habrsele hecho parte quedndole el nico, exclusivo y especial medio de la revisin.

Indic, que su representada no fue debidamente convocada al mismo [juicio] sea por falta, error o fraude en la citacin; en la especie, ella permaneci ajena al pleito.

Advirti, que el valor de lo litigado no alcanz la mnima summa gravinis sealada en el artculo 86 LOTSJ, limitacin que no se refiere a la naturaleza del procedimiento pero s a la cuanta del asunto para control y crtica de Casacin.

Que, la legitimacin de su representada para solicitar la revisin, es que la sentencia en cuestin afecta un bien ganancial que fue adquirido durante el matrimonio de la misma, con el ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendao, y que en fuerza de la revisada, ese bien sali del patrimonio comn,y su no participacin efectiva en ese juicio, en su calidad de litis consorte pasivo necesario, vulner sus derechos fundamentales a la tutela judicial efectiva y debido proceso , por encima de todo, debi y no fue convocada al mismo, por la naturaleza de la pretensin accionada, segn el alto Tribunal la sentencia objeto de revisin debi ser producto de un juicio en el que ambos esposos tuvieran oportunidad de defensa (cfr. S.C 15-10-2010).

Que debi caer en cuenta la alzada que declar con lugar la pretensin de retracto legal arrendaticio promovido por el Sr. Antonio Mrquez Angulo contra Blanca Pierina Avendao de Lares y Alejandro Francisco Lares Avendao; esta es una accin que tiende a excluir un bien de la comunidad conyugal formada entre LARES AVENDAO y ADELA (sic), bien que, habiendo reconocido el actor en su demanda que el primero es casado, debi tener el cuidado de respetar una forma procesal esencial de procedimiento y demandar tambin a ADELA (sic), lo que no hizo, pero tampoco los jueces de mrito y lo pasaron por alto, no obstante que en la narrativa del fallo, dejaron claro que LARES AVENDAO es casado y en ese caso en orden a la naturaleza de la pretensin deducida, declarar de oficio la falta de la regular integracin de la relacin procesal .

Que [d]esde otro enfoque, el contrato de compraventa a que se refiere la demanda, igualmente dej constancia que LARES AVENDAO estaba a la sazn casado y el poder que confiri este a sus abogados, en su texto y la nota estampada por el Notario declara esa especial circunstancia.

Que, la jurisprudencia de la honorable Sala extremadamente rgida, cuando se trata de juicios que tienen que hacer con la fortuna conyugal que cuando la accin deducida por el cnyuge le asiste un carcter protector o conservatorio de los bienes gananciales, en ese caso particular,

basta que uno de ellos accione, perocambia y, por eso, sale al terreno el artculo 168 del Cdigo Civil, que es una norma de orden pblico.

Que, cada vez que una pretensin busca sacar un bien de la comunidad , el actor esta en el imperativo de emplazar a ambos cnyuges, puesto que en toda la doctrina , se les califica de un litis consoricionecesario, que requiere para la correcta composicin de la relacin procesal, la de que se pretende contra ambos y no contra uno solo .

Que, al haberse admitido la demanda y ordenado su despacho hasta el grado de dictar una sentencia definitiva, sin la citacin de los esposos LARES AVENDAO y ADELA que, como se ha hecho mrito, conformaban un litisconsorcio pasivo, el Juez de la alzada transgredi los principios y garantas constitucionales del derecho a la defensa y debido proceso, previstos en los artculos 15 del Cdigo de Procedimiento Civil y el artculo 49 ordinal 1 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, tan grave que suministra el aciago y desastroso resultado procesal de que al no haber sido demandados ambos esposos en su calidad de litis consortes pasivos necesarios lleve a que [tal circunstancia] debi declararse .

Que, a su vez se revela y significa un desconocimiento absoluto de principios esenciales del ordenamiento constitucionalla justicia, la vigencia de un orden justo.

Que, habindose interpuesto una pretensin por retracto legal arrendaticio, pero demandando slo al esposo, se debi y no se hizo, convocar a sta [la esposa] y no seguir el juicio, a sus espaldas retracto legal catalogado como una accin que tiene la mira puesta en excluir un inmueble perteneciente a la comunidad conyugal de los ciudadanos Lares Varela.

Que, el fallo cuestionado, narra que el inmueble fue adquirido el 3 de noviembre de 2003 por LARES AVENDAO como relevantemente da cuenta la propia demanda y el contrato de compraventa, que siguen al legajo de copia anexas, esto es durante la vigencia de la comunidad conyugal, con vista a quecontrajeron matrimonio el 10 de febrero de 1.997 [Rectius 1988], tal cual se aprecia de la partida de matrimonionotorio que el juez de alzada debi advertirlo..

Que, al seguir medios de pruebas que acreditan que Lares Avendao adquiri siendo casado, debi el juez tomar cartas en el asunto y aplicar el criteriogarante de la constitucionalidad y legalidad, obligado a verificar la existencia del litis consorcio .

Que, no habiendo sido preservado el principio de la audiencia evitando la indefensin y por consiguiente, en el caso bajo examen, un pronunciamiento que afect directamente a una persona que no fue demandada, cuya convocacin al pleito justificada por la relacin de derechos sustancial controvertida le confiri un inters legtimo y trascendente

Solicit anular no solo ese fallo sino todo el juicio y ordenar que se proponga ordenada y cumplidamente. A todo evento tambin solicit la aplicacin del artculo 35 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia, de ser declarada esta solicitud con lugar, entonces,como quiera que estamos ante un asunto de mero derecho, en condiciones de declarar inadmisible la pretensin deducida sin necesidad ni utilizarse el reenvi. (Resaltados del solicitante).

Finalmente, anex copias certificadas de las actuaciones cumplidas en la fase de ejecucin de sentencia y pidi que en el supuesto de ser declarada ha lugar la revisin de la sentencia, el pronunciamiento que haga esta Sala abrace tambin un dispositivo que deje sin efecto ese registro.

II

DE LA COMPETENCIA DE LA SALA

El cardinal 10 del artculo 336 de la Constitucin le atribuye a la Sala Constitucional la potestad de: revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurdicas dictadas por los tribunales de la Repblica, en los trminos establecidos por la ley orgnica respectiva.

Tal potestad de revisin de decisiones definitivamente firmes abarca fallos que hayan sido dictados tanto por las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia (artculo 25.11 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia, vigente ratione tempore) como por los dems tribunales de la Repblica (artculo 25.10 eiusdem), pues la intencin final es que la Sala Constitucional ejerza su atribucin de mximo intrprete de la Constitucin, segn lo que dispone el artculo 335 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela.

En el presente caso se solicit la revisin de la sentencia que pronunci el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y de Menores de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, el 20 de diciembre de 2012, mediante la cual declar sin lugar la apelacin, y ratific la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de la misma Circunscripcin Judicial que declar con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio con subrogacin, intentada por el ciudadano Hugo Antonio Mrquez Angulo contra los ciudadanos Blanca Pierina Avendao de Lares y Alejandro Francisco Lares Avendao, y sin lugar la reconvencin por resolucin de ese contrato de arrendamiento; razn por la cual esta Sala se declara competente, y as se decide.

III

DE LA SENTENCIA OBJETO DE REVISIN

El sentenciador del fallo respecto del que se pidi la revisin juzg sobre la demanda en los trminos siguientes:

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelacin interpuesta el 09 de noviembre de 2009, por el abogado LUIS JOS SILVA SALDATE, en su carcter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos BLANCA PIERINA AVENEDAO (sic) DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, contra la sentencia definitiva proferida por JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIN JUDICIAL DEL ESTADO MRIDA, en fecha 19 de octubre de 2009, con posterior aclaratoria de dicho fallo en fecha 29 de octubre de 2009, previa peticin de la parte demandante, en el juicio de Preferencia Ofertiva incoado por el ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO contra los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, en el cual declar CON LUGAR, la accin por Retracto Legal Arrendaticio.

Por auto de fecha 7 de agosto de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito (sic) de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, le dio entrada y curso de ley, admitiendo cuanto ha lugar en derecho la demanda interpuesta por Preferencia Ofertiva, ordenando la citacin de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, a los fines de que dieran contestacin a la demanda. Por el mismo auto se ordeno formar cuaderno separado de Medida de Prohibicin de Enajenar y Gravar. (folio 13).

En fecha 23 de marzo de 2009, el abogado LUIS JOS SILVA SALDATE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N 42.306, actuando en nombre y representacin de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, se dio por citado en nombre de sus mandantes, consignado el instrumento poder correspondiente, el cual fue agregados a los autos en la misma fecha. (folios 53 al 56).

En fecha 25 de marzo de 2009, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestacin a la demanda, el abogado apoderado judicial de la parte demandada, consign escrito de contestacin constante de nueve (9) folios tiles con, veintisis (26) folios anexos. (folios 57 al 93).Por auto de fecha 25 de marzo de 2009, el Tribunal, visto el escrito de contestacin de la demanda en la cual tambin la parte demandada proponen reconvencin, se admiti la misma de conformidad con lo previsto en el artculo 888 del Cdigo de Procedimiento Civil, fijndose el segundo da de despacho siguiente para que tuviera lugar la contestacin a la reconvencin. (Folio 94).

En fecha 27 de marzo de 2009, la abogada apoderada del parte demandante, con el carcter acreditado en autos, consign escrito de contestacin a la reconvencin propuesta contra el demandante, constante de nueve (08) folios tiles y un (01) anexo. (folio 96).

En fecha 22 de abril de 2009, el abogado apoderado de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas tanto en el juicio principal como en la reconvencin y la cuestin previa interpuesta, consign escrito de promocin de pruebas constante de cuatro (04) folios tiles, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha. (folios 165 al 173).

En fecha 23 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, siendo la oportunidad para promover pruebas en el juicio principal, consign escrito de promocin de pruebas tanto para la cuestin previa, para la demanda principal y la reconvencin, constante de dos (02) folios tiles, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha (folio 175 al 177).

Por auto de fecha 24 de abril de 2009, el Tribunal de la causa se pronunci respecto a la admisin de las pruebas promovidas por la parte demandante como por la parte demandada, correspondientes al juicio principal, la cuestin previa planteada como para la reconvencin. (folios 178 al 180).En fecha 28 de abril de 2009, fecha, da y hora prevista, tuvo lugar el Acto De Nombramiento de Expertos Avaluadores. (folio 186).

A los folios 188 al 195, corren insertas cartas de aceptacin y boletas de notificacin correspondientes a los expertos designados.

En fecha 30 de abril de 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito (sic) de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, se constituy en el establecimiento objeto del litigio, a los fines de llevar a cabo Inspeccin Judicial acordada. (folios 203 al 207).Por auto de fecha 30 de abril de 2009, visto el volumen del expediente, lo cual hace dificultoso su manejo, el Tribunal acord, ordenar cerrar la primera pieza constante de 208 folios y abrir una nueva pieza denominada segunda pieza. (folio 208).

En diligencia de fecha 4 de mayo de 2009, el abogado de la parte demandada DESCONOCIO(sic) copias simples fotostticas promovidas por la parte actora, insertas a los folios 296 y 297 de la segunda pieza del expediente, de conformidad con lo previsto en el artculo 429 del Cdigo de Procedimiento Civil. (folio 581; 2da pieza).

Al folio 582 de la 2da pieza, corre inserto Oficio remitido del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, correspondiente a la pruebas de Informe sobre el Exp. 6620 de dicho Juzgado.

Por auto de fecha, 5 de mayo de 2009, el Tribunal se pronunci respecto a la admisin de los escritos de pruebas promovidas por las abogadas MARLY ALTUVE y MARVIS ALBORNOZ, apoderadas judiciales de la parte demandante. (folio 623; 2da pieza).

En fecha 19 de octubre de 2009, el Tribunal de la causa dict sentencia definitiva en la cual se declar Sin Lugar la Cuestin Previa (sic) opuesta por la parte demandada; Sin Lugar (sic) la reconvencin por Resolucin de Contrato de Arrendamiento, propuesta por la parte demandada; Con Lugar la accin por Preferencia Ofertiva intentada por el demandante. (folio 717 al 757)En fecha 09 de agosto del ao 2009, el abogado LUIS JOS SILVA SALDATE, en su carcter de apoderado judicial de la parte demandada, presento Recurso de Apelacin de la sentencia definitiva (folio 778).

IITRABAZN DE LA LITIS

La controversia qued trabada en los trminos que se resumen a continuacin:DEL ESCRITO DE DEMANDA:

De la revisin de las actas que conforman el presente expediente en el cual se dict la sentencia apelada, se evidencia que la accin interpuesta se inici por escrito libelar presentado el 05 de agosto de 2008, (folios 1 al 5), por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trnsito de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, por ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, titular de la cdula de identidad N 699.222, debidamente asistido por la abogada en ejercicio MARLY G. ALTUVE UZCTEGUI, titular de la cdula de identidad N 14.267.045, inscrita en el Inpreabogado bajo el N 98.347, mediante el cual interpusieron demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, contra los ciudadanos: BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, en los siguientes trminos:Seala el demandante que en fecha treinta y uno (31) de octubre de 1989, suscribi un contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cdula de identidad N V-49.337, el cual fue autenticado por la Notara Pblica Primera del Estado Mrida, anotado bajo el N 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones del mismo ao, en el cual el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, le dio en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un local comercial techado, con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampa, local para oficina y repuestos, puente de montaje y dems anexidades que le son propias, ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdiccin de la Parroquia El Sagrario, hoy Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida.

As mismo adujo, en julio de 2005, acudi al Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, a realizar la consignacin de pago del canon de arrendamiento correspondiente, a los fines de evitar insolventarse por la falta de pago de cnones de arrendamiento, en virtud de la negativa del arrendador de expedirle los

recibos de pago correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2005. Y que en fecha 30 de julio de 2008, se percat, por escrito inserto al folio 179 del expediente de consignaciones suscrito por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, que su Arrendador: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLA, haba dado en venta en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cdula de identidad N 8.004.104, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLVARES (Bs. 50.000.000,00), el inmueble arrendado sin habrselo ofrecido en venta a l como arrendatario.Fundament, el recurrente su accin de preferencia Ofertiva interpuesta, en los artculos 7, 33, 42, 43, 47,48 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aleg as mismo, que por cuanto la notificacin a que se refiere el artculo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nunca ocurri, as como tampoco le fue entregado de forma alguna copia certificada del documento por el cual se realiz la negociacin, que para el momento en que se realiz la venta del local comercial que vena ocupando por ms de dieciocho (18) aos, por parte de su arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLA, la cual fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Pblico del Municipio Libertador del Estado Mrida, en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, anotada bajo el N 15, Protocolo 1, Tomo Dcimo Sexto, Trimestre 4to, del referido ao, su lapso de caducidad comienza a partir del da treinta (30) del mes de Julio del ao 2008, es decir desde el da que tuvo conocimiento, al acudir al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mrida, por lo que demanda a los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, venezolano, mayores de edad, titulares de las cdulas de identidad Nos. V-653.236 y V-8.004.104, en su carcter de herederos de su arrendador y vendedor del inmueble.Aduce igualmente, que para la fecha en la cual se efectu la venta el arrendatario ocupaba el inmueble objeto de dicha venta, desde haca catorce (14) aos y dos (02) meses y dos (02) das, igualmente demando al ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, en su carcter de comprador del inmueble, para que convengan a ello o sean condenados por el Tribunal a subrogarle como comprador y aceptar el pago de CINCUENTA MIL BOLVARES (Bs. 50.000,00), en efectivo y al contado, para el pago del inmueble, situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdiccin de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts) alinderado as: OESTE: La Avenida Tulio Febres Cordero, por el ESTE: Con terrenos que son o fueron de Hilzinger y Cia, por el NORTE: con inmueble de Alfredo Enrique Lares y por el SUR: con terrenos del Dr. Francisco Salas Dvila, consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampa, local para oficina y repuestos, puente de montaje y dems anexidades que le son propias, el inmueble antes identificado lo hubo el arrendador, por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Pblico del Distrito Libertador del Estado Mrida, en fecha 21 de Diciembre del ao 1972, anotado bajo el N 83, Tomo 5, Protocolo 1, Trimestre 4 del referido ao, segundo, en pagar las costas y costos procesales que ocasionen el juicio, estima el valor de la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).

DEL ESCRITO DE CONSTESTACIN:

Siendo la oportunidad prevista para dar contestacin a la demanda, el abogado LUIS JOS SILVA SALDATE, titular de la cdula de identidad N 8.044.879, actuando con el carcter de apoderado judicial de los ciudadanos demandados: BLANCA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, lo hizo en los trminos que sigue:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

La parte demandada opuso Cuestin Previa, prevista en el artculo 346, numeral 11 del Cdigo de Procedimiento Civil, referida a:La prohibicin de la Ley de admitir la accin propuesta, o cuando slo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda

En concordancia con lo establecido en el artculo 3 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que refiere:

Quedan fuera del mbito de aplicacin de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. .

Aleg la parte demandada, que y (sic) opuso como cuestin previa, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento corresponda a un terreno, por lo cual no era aplicable la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que por tanto el procedimiento a seguir era el establecido en el Cdigo Civil y el procedimiento a aplicable era el de juicio ordinario, y a los efectos consign copia certificada de la cdula catastral, en la que a su decir evidencia que el inmueble es un terreno; as mismo adujo que las bienhechuras de dicho inmueble haba sido realizadas por los inquilinos desde que haban arrendado el terreno aproximadamente desde el ao 1972, el cual siempre fue destinado para el mismo ramo reparacin de frenos, y que por ende no se poda considerar que en dicho inmueble exista un local comercial, que fuera sujeto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIN AL FONDO DE LA DEMANDA

Con respecto a la contestacin del fondo de la demanda interpuesta por Preferencia Ofertiva, la representacin de los demandados adujo: Que la venta realizada el da tres (03) de noviembre de 2003, donde los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLA y BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, le venden los inmuebles con reserva de usufructo de por vida a su nico hijo, a saber el terreno objeto del presente juicio y un apartamento que forma parte del Edificio Don Carlos, eran la totalidad de los activos de los padres de ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, y siendo ste su nico hijo pues era evidente que heredara todos sus bienes en caso de fallecimiento, y que todas las ventas se hicieron en prevencin de cualquier enfermedad de sus padres y con miras de evitar los impuestos sucesorales y con la reserva de usufructo a favor de sus progenitores, por tanto las ventas realizadas el da tres de noviembre de 2003, por sendos documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Pblico del Municipio Libertador, donde los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, le venden dos inmuebles a su nico hijo con reserva de usufructo de por vida, entre los que se encuentra el terreno objeto del litigio por Preferencia Ofertiva, eran la totalidad de los activos de los padres ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, no se realizaron para perjudicar a ningn inquilino.

Seala la parte demandada, que posteriormente en fecha 24 de enero de 2007, fallece el arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLA, abrindose la sucesin sobre los bienes que dicho ciudadano tena en propiedad, pero que al haberlos vendido con anterioridad con reserva de usufructo, la declaracin sucesoral propiamente dicha por descuido de sus mandantes no se efectu, ya que para la fecha del fallecimiento slo haban transcurrido tres aos de la venta, que le hicieran a su representado ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, el nico hijo heredero del arrendador junto con su madre BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, por lo que ste no debe ser considerado a los efectos como un tercero, ya que tarde o temprano por el orden de suceder, tal y como lo establece el Cdigo Civil, el seor ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, se hubiera convertido en el arrendador del ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO.

Alegan, que el demandante suscribi un contrato de arrendamiento con ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en el ao 1989 y que desde esa poca ha estado ocupando el inmueble en su calidad de inquilino, que es de hacer notar que segn cedula catastral que se acompaa con el escrito de contestacin, se demuestra que en el inmueble existe un taller de reparacin de frenos y escapes denominado Frenos y Escapes Frank, y que descubri que en la actualidad en el terreno objeto de este juicio, funciona una empresa diferente a la mencionada Frenos y

Silenciadores Frank S.R.L.,que la que ah se encuentra funcionando se denomina Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., que fue fundada el 15 de Mayo de 2006, y se menciona su domicilio el terreno donde antes funcionada Frenos y Silenciadores Frank S.R.L., y que los accionistas de dicha empresa son los ciudadanos JULIO CSAR MRQUEZ CONTRERAS y RUTH MARA MRQUEZ DE TORRES, venezolano, mayores de edad, titulares de las cdulas de identidad Nos. 8.088.878 y 8.080.386, casados, quienes aparentemente son hijos del ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ, que por lo tanto se hace difcil entender la alegacin del demandante de que siempre ha ocupado el inmueble personalmente, cuando en el terreno siempre ha habido una persona jurdica, con personalidad jurdica totalmente separada a la de l, aunado al hecho que en la actualidad la persona jurdica que lo ocupa ni siquiera es de su propiedad.Que el demandante tampoco ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario ya que no ha pagado el incremento del canon de arrendamiento en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, cuando se hizo exigible dicho aumento es decir del primero de septiembre del 2005, y sigui consignando la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) hasta esta fecha, circunstancia esta que lo hace estar en mora con sus representados desde el da primero de septiembre del 2005 hasta el ltimo de agosto de 2008, fecha en que se le venci la prrroga legal, por lo que de conformidad con lo establecido en los artculos 14, 38 ltimo aparte, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante al estar moroso con los pagos de los cnones de arrendamiento no puede ser sujeto de preferencia ofertiva y en consecuencia carece de cualidad para intentar la demanda, por lo que solicita que se desestime la demanda de retracto legal, condene a la parte actora en costas y constria al actor HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, a hacer entrega del terreno arrendado.DE LA RECONVENCIN

Que desde que fuera notificado el inquilino HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, del desahucio del inmueble, dicho ciudadano comenz a consignar los cnones de arrendamiento en el expediente de consignacin No. 6620, del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, que la notificacin se efectu en fecha 23 de Junio de 2005, mediante telegrama con acuse de recibo, que fue recibido en el terreno que ocupa el inquilino el 27 de Junio de 2005, por lo tanto este ciudadano debi haber empezado a consignar el primero de septiembre de 2005, el nuevo canon de arrendamiento que se haba establecido en SETECIENTOS CINCUENTA BOLVARES (Bs. 750,00) cosa que hasta la fecha no ha hecho.Los demandados fundamentaron la reconvencin propuesta en los artculos 14 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artculo 1592 del Cdigo Civil, que le impone al inquilino dos nicas obligaciones de la cual la segunda est siendo incumplida por el arrendatario y es la de pagar la pensin de arrendamiento en su totalidad, en concordancia con los artculos 1160 y 1167 eiusdem.

Por tanto alega, que en virtud, que el actor-reconvenido esta adeudando a su representada BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, usufructuaria del terreno objeto de este juicio, la diferencia de los cnones de arrendamiento comprendidos desde el mes de septiembre del ao 2005, hasta el mes de agosto de 2008, equivalentes a la suma de CIENTO CIENCUENTA BOLVARES (Bs.150,00), por mes, ms la diferencia en el impuesto al valor agregado que hasta la fecha estuvo consignando, es por lo que reconviene al ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, por la falta de pago de los mencionado cnones de arrendamiento, primero, en la RESOLUCIN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLA y la entrega inmediata del inmueble arrendado, segundo, al pago de la diferencia de los cnones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina insolutos desde el meses de Septiembre de 2005, hasta el mes de Agosto de 2008, que alcanza la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLVARES (Bs. 5.400,00), ms el impuesto al valor agregado (IVA), tercero, al pago de las costas procesales, que estima la reconvencin en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLVARES (Bs. 5.400,00).

DE LA CONTESTACIN A LA RECONVENCIN

Estando en la oportunidad legal de conformidad con lo previsto el artculo 888 del Cdigo de Procedimiento Civil, para dar contestacin a la reconvencin propuesta por la parte demandada, las abogadas MARLY G. ALTUVE UZCATEGUI y MARVIS DEL CARMEN ALBORNOZ ZAMBRANO, actuando en su carcter de apoderada judicial de la parte actora, contestaron e hicieron valer como defensa de fondo en la reconvencin propuesta, la falta de cualidad en la actora para sostener el juicio planteado, en los trminos siguientes:

Aleg la representacin de la parte actora reconvenida que, la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, a travs de su apoderado actuaba en su propio nombre e interpuso por esta va de resolucin del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, atribuyndose la cualidad de usufructuaria, y que en ningn momento la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, manifest que el carcter con el que actuaba fuese de arrendadora del inmueble, ya que no lo es, pues el contrato del arrendamiento autenticado por ante la Notara Pblica Primera de Mrida en fecha 31-10-1989, anotado bajo el N 43, Tomo: 57, de los respectivos libros se desprende que el arrendador del referido contrat es el ciudadano: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA (de-cujus) y no otra persona, al respecto seal que el artculo 1603 del Cdigo Civil: El contrato de arrendamiento no se resuelve por muerte del arrendador ni por la del arrendatario; en virtud de que el arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, falleci el 24-01-2007, por lo tanto, se transmite de manera inmutable por existir una relacin jurdica que corresponda la de-cujus a sus causahabientes o herederos.

As mismo, adujo que el ordenamiento jurdico diferencia categricamente el derecho de usufructo al derecho arrendaticio del (arrendador y arrendatario), tan es as, que cada uno de ellos posee un iter procedimental distinto, por lo tanto no puede la demandada reconviniente atribuirse para ella intentar en el presente juicio materia de arrendaticia, la cualidad distinta a la del arrendador, como lo hizo aduciendo una condicin de usufructuaria. Por tanto solicit con fundamento a lo alegado en la defensa de fondo, que sta sea declarada Con lugar en la sentencia definitiva.

Igualmente neg, rechaz y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado en la reconvencin, en los siguientes trminos:

...Que es cierto que nuestro representado Hugo Antonio Mrquez Angulo, es el arrendatario del inmueble objeto de la presente accin, lo que no es cierto y a todo evento negamos, rechazamos y contradecimos es que nuestro mandante como inquilino se le haya notificado del desahucio del inmueble, ciertamente ha consignado los cnones de arrendamiento del mismo en el expediente N 6620, llevado en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, tambin es cierto que la suma del canon de arrendamiento de alquiler que se haba pactado para la fecha era de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), actualmente SEISCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 600,00), que es la cantidad que hasta la presente fecha se encuentra pagando nuestro mandante la (sic) referido expediente de consignaciones (sic)As mismo, desconocieron, negaron e impugnaron, de conformidad con lo previsto en los artculos 429, 443, 444 del Cdigo de Procedimiento Civil, en armona con el artculo 1363 del Cdigo Civil, y el primer aparte del artculo 1364 eiusdem, el instrumento privado representado en un telegrama con acuse de recibo que fue acompaado con el escrito de contestacin de la demanda y reconvencin, por cuanto el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, desconoce y niega la existencia de los mismos. Negando igualmente que el canon de arrendamiento establecido a partir del 01 de Septiembre de 2005, haya sido de Setecientos Cincuenta Bolvares (Bs.750,00) y que hasta la fecha no lo haya hecho, ya que el aumento que haban acordado las partes en ese ao 2005 como incremento del canon de arrendamiento era por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00). As mismo, aleg su desconocimiento sobre el fallecimiento de su arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA. Igualmente niegan que en la correspondiente reconvencin, el actor deba convenir en la Resolucin del Contrato de

Arrendamiento suscrito con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA fallecido ab intestato. Por todas las razones expuestas solicitan sea declara sin lugar la reconvencin propuesta y la accin de Resolucin de Contrato de Arrendamiento incoado.

IIICONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De Las Cuestiones Previas Opuestas En La ContestacinDe La Demanda Principal:

Corresponde a esta Alzada previo pronunciamiento sobre el merito de fondo de la controversia planteada en la presente causa, pronunciarse respecto a las cuestiones previas opuestas en la contestacin de la demanda principal de conformidad con el artculo 346 ordinal 11 del Cdigo de Procedimiento Civil, por el abogado LUIS JOS SILVA SALDATE, en su carcter de Apoderado Judicial de los ciudadanos demandados, la cual fue declarada sin lugar por el Juez A Quo, al respecto pasa este Juzgador hacer las consideraciones siguientes:

Del escrito de contestacin a la demanda, inserto a los folios 58 al 66 (1era pieza) del expediente, presentado por el abogado LUIS JOS SILVA SALDATE, en su carcter de Apoderado Judicial de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, parte demandada, el cual corre inserto al folio 58 de la primera pieza del presente expediente, se observa que los ciudadanos demandados, opusieron la Cuestin Previa contenida en el artculo 346 numeral 11 del Cdigo de Procedimiento Civil, referido a la prohibicin de la Ley de admitir la accin propuesta, cuando slo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, alegando, como defensa previa que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sobre el cual se haba interpuesto la accin planteada corresponda a un inmueble constituido por un TERRENO, y no un local comercial como lo alegaba el actor en su escrito libelar, que por lo tanto no corresponda la aplicacin de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo previsto en el artculo 3 de la mencionada ley, el cual excluye de manera taxativa la aplicacin de este Decreto-Ley, cuando se trate de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos

Por su parte abogadas MARLY G. ALTUVE y MARVIS DEL CARMEN ALBORNOS ZAMBRANO, presentaron escrito que corre inserto al folio 165 y 166, mediante el cual contradijeron la cuestin previa alegada por los demandados, referida a la prohibicin de la Ley de admitir la accin propuesta se encuentra contemplada en el ordinal 11 del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil

De los argumentos expuestos por los demandados - cuestionantes, se colige que lo que en realidad stos controvierten mediante la proposicin de la cuestin previa que se examina, es si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que da lugar a la pretensin del demandante, corresponde a un TERRENO y no a un LOCAL COMERCIAL, como lo indica el actor, pues de esto pender segn lo invocado por los demandados, que el inmueble arrendado sea sujeto o no de la aplicacin de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia de esto se determinar si la accin propuesta est adecuadamente interpuesta , si se encuentra prohibida en forma alguna por la ley, al ser incorrecta, la aplicacin del Decreto-Ley de Arrendamiento por tratarse de un Terreno, alegando que el procedimiento a seguir es el previsto en el Cdigo Civil.De las pruebas promovidas por la parte demandada en la incidencia que nos ocupa, se observa: respecto al Documento de Propiedad, (sic) de fecha 3 de noviembre de 2003, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Pblico del Municipio Libertador del Estado Mrida bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido ao, promovido

por los demandados y que fue consignado por la parte actora, en el cual se indica que el inmueble vendido segn el referido documento es una parcela de terreno, este Juzgador expone: que en cuanto a la primera documental le asigna el valor probatorio a que se contraen los artculos 1.357 y 1.360 del Cdigo Civil, ya que no fue tachado de falsedad conforme a los artculos 438 y 439 del Cdigo de Procedimiento Civil en concordancia con el artculo 1.380 del Cdigo Civil, por tanto se le otorga pleno valor probatorio en lo que respecta a la titularidad del inmueble, es decir, solo en cuanto a la propiedad del terreno.Ahora bien, se desprende de los autos que efectivamente el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, dio en arrendamiento al ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, un inmueble constituido por un Local Comercial, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento inserto al folio 6 del expediente, en el cual se describen las caractersticas del inmueble arrendado, que si bien es cierto a criterio de quien aqu juzga, el referido local comercial est constituido por una bienhechurias construidas sobre un terreno, las cuales nunca fueron registradas, por lo que el documento de propiedad del inmueble se encuentra inclume en cuanto a las modificaciones desarrolladas sobre el mismo, y que forman parte de este, no obstante en el contrato de arrendamiento al describirse el inmueble arrendado, se evidencia que el de-cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, dio en arrendamiento un local comercial, con caractersticas particulares, correspondientes al negocio para el cual fue arrendado, tal como se evidencia de la Inspeccin Judicial, realizada in situ, llevada a cabo en fecha 30 de abril de 2009, cuyas actas correspondientes corren insertas a los folios 203 al 207 del expediente, concatenada con el informe fotogrfico inserto a los folio 632 al 639; y adminiculada con informe de Experticia que obra inserto a los folios 667 al 683 del expediente, practicada sobre el lugar por los ingenieros designados: Jos Ramn Vitoria; Jos William Bolvar y Rgulo Tern lvarez, pues tal y como se desprende de dicho informe.

Por tanto, demostrado que se trata de una parcela con unas bienhechurias, en las cuales se desarrolla una actividad comercial particular, y no un terreno propiamente, lo que hace colegir, a quien aqu sentencia que, el inmueble suficientemente identificado y descrito en el documento de propiedad de fecha tres de noviembre de 2003, protocolizado bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido ao, objeto del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado y sobre el cual versa la presente controversia, no es un TERRENO, como esta originalmente descrito en el documento de propiedad, sino un terreno en el cual se encuentren una edificacin que constituye un LOCAL COMERCIAL, en el cual se viene desarrollando una actividad comercial determinada desde hace aos, inclusive previo a la celebracin del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de octubre de 1989, actividades comerciales correspondiente con las permitidas y autorizadas en la zona de ubicacin del inmueble por parte de las autoridades competentes, conforme a los usos de la zona de ubicacin del mismo, segn Gaceta Municipal del 26 de Agosto de 1999. As se decide.Siendo concurrente, lo sealado supra con lo demostrado en autos segn el Informe de Experticia y aclaratoria de dicho informe presentado tal y como consta a los folios insertos 634 al 639 del expediente, en el cual se precisa que se trata de: es una parcela con unas bienhechuras donde funciona un Fondo de Comercio denominado Frenos y Silenciadores MAXITUNING C.A., y que dicha parcela est catalogada como parcela comercial con uso C segn escala de patente de industria y comercio.Por todo lo antes sealado, y visto que se pretende hacer valer a travs de la cuestin previa planteada, la prohibicin de la ley de admitir la accin propuesta por el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en consecuencia la pretensin de preferencia ofertiva del inquilino sobre dicho inmueble, al alegar los demandados que el inmueble arrendado es un Terreno, pues de ser as, no podra prosperar la accin interpuesta por el actor, toda vez que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excluye de manera taxativa en su artculo 3 literal a, los terrenos urbano o suburbanos, para la aplicacin de los supuestos establecidas en la referida ley, este jurisdicente, en correspondencia con consideraciones expuestas supra, concluye que el inmueble objeto de la presente controversia es inmueble correspondiente al uso comercial, para el cual fue arrendado, tal como se desprende del contrato de arrendamiento inserto al folio 6 del expediente; lo que lleva a este Juzgador a declarar, que la cuestin prevista en el ordinal 11 del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil, opuesta por los demandados, ciudadanos

BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, resulta improcedente, en consecuencia, debe ser declarada SIN LUGAR, en la dispositiva del presente fallo, como acertadamente, lo decidi el Tribunal de la causa, en la sentencia recurrida, y que efectivamente el procedimiento a seguir es el breve de conformidad con lo establecido en el artculo 881 y siguientes del Cdigo de procedimiento Civil, en concordancia con el artculo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y as se resuelve. ASI SE DECIDE.

PUNTO PREVIO

Punto previo, pasa esta Alzada a pronunciarse respecto a la defensa de fondo opuesta por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, en la oportunidad de dar contestacin a la reconvencin propuesta por los demandados en la contestacin de la demanda principal inserta a los folios 97 al 104, referente a la falta de cualidad en la actora para sostener el juicio planteado por esta va.

Al respecto, el actor reconvenido fundament su defensa en las razones siguientes:Se desprende del escrito de reconvencin que la ciudadana: BLANCA PIERINA AVENDAO, a travs de su apoderado judicial, actu en nombre propio, e interpuso por esta va la accin de resolucin del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, atribuyndose la cualidad de usufructuaria, es decir, en ningn momento dicha ciudadana manifest que el carcter con el que actuaba fuese el de arrendadora del inmueble en cuestin, ya que no lo ha sido ni lo es, pues, del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notara Pblica Primera de Mrida en fecha 31-10-1989, anotado bajo el N 43, Tomo: 57, de los respectivos libros, se desprende que en lo adelante y para los efectos del referido contrato el arrendador es el ciudadano: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA (de-cujus), y no otra persona, en el caso que nos ocupa, la falta de cualidad de la demandada reconvincente estriba en la siguiente regla general: no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno, como lo contempla el artculo 140 de nuestro Texto Adjetivo, es evidente que la demandada reconvincente en contravencin a este principio, pretende hacer valer para s el derecho de otro; Ahora bien, en este caso el arrendador de nuestro mandante: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, falleci el 24-01-2007, pero al respecto el artculo 1603 del Cdigo Civil establece El contrato de arrendamiento no se resuelve por muerte del arrendador ni por la del arrendatario, por lo tanto se transmite de manera inmutable por existir una relacin jurdica que corresponda al de-cujus a sus causahabientes u herederos. Por otra parte, nuestro ordenamiento jurdico diferencia categricamente el derecho de usufructo al derecho arrendaticio del (arrendador- arrendatario), tan es as, que cada uno de ellos posee un iter-procedimental distinto, por lo tanto no puede la demandada reconvincente atribuirse para ella intentar este juicio que es de materia arrendaticia una cualidad distinta a la del arrendador, como lo hizo, aduciendo una condicin de usufructuaria (sic) (negrillas del texto original)De lo trascrito supra se deduce, que la defensa de fondo opuesta por la representacin del ciudadano actor, se circunscribe a la FALTA DE LEGITIMIDAD de la ciudadana demandada BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, pues aduce el actor, que la ciudadana no puede alegarse el derecho para pretender la Resolucin del Contrato, actuando con el carcter de usufructuaria, pues aduce el demandante, que la pretensin que de la reconvencin se desprende, no le es inherente como usufructuaria, y que por tanto ella est actuando sobre la base de derechos que no le son inherentes, toda vez, que la relacin de arrendamiento sostenida por el demandante con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, derivada del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, al fallecer el arrendador se transfiere a sus herederos.Ahora bien, respecto a la Falta de Cualidad alegada por el ciudadano actor HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, en la reconvencin planteada por los demandados, si bien es cierto del escrito de contestacin se desprende que la ciudadana actora BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, pretende actuar, amn de su cualidad de heredera, como usufructuaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio lugar a la controversia de marras, no menos cierto, es que se conjugan en la misma persona ambos ttulos, a saber el de heredera del de - cujus arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en cuyo caso, la ley le otorga plena cualidad

y legitimidad para continuar con la relacin arrendaticia, tal y como lo establece el artculo 1603: El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, y el de usufructuaria en cuyo caso no prosperara su actuacin como arrendadora; no obstante dicha cualidad de usufructuaria, no desdice para nada en su inters, legitimidad y cualidad para interponer la pretensin de Resolucin de Contrato, incoada por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, en la reconvencin interpuesta en la contestacin de la demanda. Por tanto, este Juzgador, declara Sin Lugar la defensa de fondo alegada por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, por cuanto a consideracin de esta alzada, la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, s tiene legitimidad, para interponer la accin de Resolucin de Contrato de Arrendamiento reconvenido.

DEL MRITO DE FONDO DE LA CAUSA

Resuelto el punto previo, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento sobre el merito de fondo de la controversia planteada en la instancia inferior, cuyo reexamen fue deferido por va de apelacin al conocimiento de esta Superioridad en los trminos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestin a juzgar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la pretensin de Preferencia Ofertiva y consecuencialmente el Retracto Legal Arrendaticio sobre el inmueble identificado ut supra, deducida en la presente causa, es o no procedente en derecho, o si es procedente la accin interpuesta por Resolucin Del Contrato De Arrendamiento, propuesta en la Reconvencin, y en consecuencia, si la sentencia apelada, mediante la cual se declar con lugar la demanda y sin lugar la reconvencin por la que se hizo valer tal pretensin, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada. Al respecto esta Superioridad observa:

Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, se observa que la pretensin que de ella se deduce, corresponde a la accin de Preferencia Ofertiva interpuesta por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, contra los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, herederos del causante ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, quien en vida, celebr contrato de arrendamiento con el hoy demandante, en fecha 31 de Octubre de 1989, sobre un inmueble consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampa, local para oficina y repuestos, puente de montaje y dems anexidades que le son propias, ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdiccin de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts) alinderado as: OESTE: La Avenida Tulio Febres Cordero, por el ESTE: Con terrenos que son o fueron de Hilzinger y Cia, por el NORTE: con inmueble de Alfredo Enrique Lares y por el SUR: con terrenos del Dr. Francisco Salas Dvila.

Que a partir del ao 2005, el ciudadano arrendatario, HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, comenz a cancelar el canon de arrendamiento por ante el Tribunal Tercero de los Municipio Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, mediante procedimiento de consignaciones.Que en fecha 30 de Julio de 2008, se percat el hoy demandante en virtud del escrito consignado por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, en el correspondiente expediente de consignaciones, que su arrendador ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, haba fallecido y que en el ao 2003, haba dado en venta a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), que hoy equivalen a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) el inmueble arrendado al hoy actor, sin haberle ofrecido previamente en venta dicho inmueble, en correspondencia con lo preceptuado en el Artculo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que para la fecha de la venta el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO era inquilino del inmueble desde haca 14 aos, dos meses y dos das. Por lo que fundament su demanda en los artculos 7, 33, 42, 43, 47, 48, 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. As mismo, el ciudadano actor

solcito en su escrito libelar, ser subrogado, como comprador, y cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLVARES (Bs. 50.000) en efectivo y al contado, a los fines de honrar el pago del inmueble descrito.

As mismo, del contenido del escrito de Contestacin, en el cual los demandados propusieron Reconvencin cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa quien decide que la pretensin por l deducida, corresponde a la accin de Resolucin de Contrato de Arrendamiento, por cuanto alegaron los reconvincentes, BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES DE AVENDAO, que el ciudadano demandante tampoco ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario ya que no ha pagado el incremento del canon de arrendamiento en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, cuando se hizo exigible dicho aumento es decir del primero de septiembre del 2005, y sigui consignando la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00) hasta esa fecha, circunstancia esta que lo hace estar en mora con sus representados desde el da primero de septiembre del 2005 hasta el ltimo de agosto de 2008, fecha en que se le venci la prrroga legal, por lo que de conformidad con lo establecido en los artculos 14, 38 ltimo aparte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante al estar moroso con los pagos de los cnones de arrendamiento no poda ser sujeto de preferencia ofertiva y en consecuencia carece de cualidad para intentar la demanda, por lo que solicita que se desestime la demanda de retracto legal, condene a la parte actora en costas y constria al actor HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, a hacer entrega del terreno arrendado.

DE LA PRETENSIN DEDUCIDA

Y SUS REQUISITOS DE PROCEDENCIA

Ahora bien, del contenido del libelo y su petitum que encabeza las presentes actuaciones, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hizo ut retro, se evidencia que la pretensin procesal hecha valer mediante la demanda all propuesta, como antes se dijo, es la doctrinalmente denominada PREFERENCIA OFERTIVA, consagrada en el artculo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto, de los trminos del libelo que encabeza las presentes actuaciones, se desprende que el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, pretende que los demandados, ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES ARELLANO y BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, en virtud del derecho de Preferencia Ofertiva que le concurra, previo a la venta del inmueble que tena arrendado, convengan en subrogarle como comprador y acepten el pago de CINCUENTA MIL BOLVARES (Bs. 50.000,00) en efectivo y al contado, para el pago del inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts), cuyos linderos y dems caractersticas sealaron en el escrito libelar y anteriormente fue reproducido en este fallo, es decir le sea acordado el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como consecuencia al derecho de preferencia ofertiva que alega, con ocasin a la relacin arrendaticia existente entre el ciudadano actor y el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES AVENDAO, quien era su arrendador para el momento en que se llev a cabo la venta del inmueble supra.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

I

DOCUMENTOS ACOMPAADOS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA

Junto con el escrito libelar el actor produjo: 1) copia fotosttica simple del Contrato de Arrendamiento (sic) suscrito entre los ciudadanos HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO y el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, de un inmueble, consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida, en fecha 31 de octubre de 1989; 2) copia fotosttica certificadas del documento de Compra Venta de la parcela de terreno ubicada en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida; (folios 6 al 12).

II

PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS EN LA PRIMERA INSTANCIAPOR LAS PARTES

En efecto, del escrito libelar, se evidencia que el actor, ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, asistido por la abogadas, MARLY G. ALTUVE UZCATEGUI, interpuso demanda de PREFERENCIA OFERTIVA, por cuanto quien fuera su arrendador por ms de catorce aos, ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, dio en venta a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO el inmueble arrendado, sin habrselo ofertado previamente al inquilino de ms de catorce aos en dicho inmueble, quien adems se encontraba solvente con los cnones de arrendamiento, por tanto le fue vulnerado su correspondiente derecho de preferencia ofertiva, al respecto, la parte demandada aleg, que la venta realizada por el ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES GRISOLIA, haba sido realizada con reserva de usufructo, de por vida para los vendedores, padres del comprador, as mismo adujeron que dicha venta no eran otra cosa que una simulacin para evitar impuestos sucesorales, que por tanto las ventas realizadas en fecha 03 de noviembre de 2003, de la totalidad de los activos del ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, padre del ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES GRISOLIA, se haban realizado a su nico hijo, pues era evidente que iba a ser el heredero en caso de fallecimiento, en prevencin de cualquier enfermedad y con miras a evitar los impuestos sucesorales y con la reserva de usufructo a favor de los progenitores, y nunca para perjudicar a inquilino alguno.Alegaron igualmente los demandados, que la venta realizada del inmueble arrendado, al haberse realizado al nico hijo y heredero del arrendador junto con la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES, no se poda equiparar a la venta hecha a un tercero, por tanto la misma no se equiparaba al extremo indicado en la Ley de Arrendamiento, para dar lugar al retracto legal arrendaticio, ya que el ciudadano, ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, no poda ser considerado a como un tercero, ya que las leyes vigentes no lo consideran as, al pechar la venta con impuestos sucesorales, por cuanto siempre hubiese resultado heredero del vendedor y tarde o temprano por el orden de suceder se hubiera convertido en el arrendador del ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO. As mismo reproch que el demandante, se atribuyera como el ocupante del inmueble arrendado, en virtud de que en dicho terreno siempre estuvo usada por una persona jurdica, personalidad jurdica totalmente separada a la del actor.

As mismo, reconvino la parte demandada por Resolucin del Contrato de Arrendamiento, alegando que como los nuevos dueos del inmueble y respetando la relacin arrendaticia pre-existente, se subrog en dicha relacin contractual, en la cual ambas partes deban cumplir con sus obligaciones arrendaticias en la forma pactada en el contrato de arrendamiento. Que la arrendataria haba incumplido con los pagos de los cnones de arrendamiento, en razn a que ste vena consignado la cantidad de SEISCIENTOS BOLVARES (Bs. 600,00) mensuales, y no SETECIENTOS CINCUENTA BOLVARES (Bs. 750,00) como era lo correcto, circunstancia que lo haca estar en mora con los demandados desde el primero de septiembre de 2005, hasta el ltimo de agosto de 2008, fecha en que le venci la prorroga legal, por lo que adujeron que el ciudadano demandante se encontraba moroso con el pago del canon de los alquileres, en relacin a CIENTO CINCUENTA BOLVARES (Bs. 150,00) por mes desde el primero de septiembre de 2005 hasta el

ltimo da de agosto de 2008 se estara adeudando la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLVARES (Bs. 5.400,00), sin haber obtenido en forma oportuna el pago de dichos cnones de arrendamientos desde el mes de septiembre de 2009, quien luego de su retraso, opt por consignar dichos pagos mediante procedimiento de Consignacin Arrendaticia, transcurridos siete (7) meses despus de su insolvencia, incurriendo en mora en cada uno de los meses vencidos, por lo que la arrendataria dej de cumplir con la obligacin de pagar oportunamente, de conformidad con lo establecido en el contrato.

En dicha oportunidad procesal los demandantes consignaron anexos al escrito de contestacin: copia simple de la Planilla N 16-1-70, emitida por Departamento de Catastro; Copias del documento autenticado de compra venta autenticado del inmueble descrito supra; Copia del documento autenticado de compra venta autenticado de un lote de terreno; Copia certificada del acta constitutiva de la empresa Frenos y Silenciadores Frank, SRL; Acuse de recibo del Instituto Postal; Copia certificada del expediente N 6620 de Consignaciones Arrendatarias.

Vistos los alegatos esgrimidos por las partes en sus correspondientes escritos libelar, de contestacin y reconvencin, observa este Juzgador que la controversia planteada en el caso de marras, se circunscribe a revisar si efectivamente al ciudadano actor, le corresponda el derecho de preferencia invocado y consecuencialmente le es inherente el retracto leal arrendaticio, como lo alega la parte accionante o si se procede la Resolucin del Contrato por el incumpliendo de la parte del pago de los cnones de arrendamiento insolutos desde el ao 2005 hasta el 2008, como lo alega los demandados en la reconvencin propuesta en su escrito de contestacin, siendo estos los puntos controversiales determinantes para la solucin de la pretensin accionada en la presente causa.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Previo a emitir juicio sobre el tema a decidir en la presente causa, que ocupa el recurso de Apelacin en esta instancia, esta Alzada, observa que la pretensin primigenia se deduce al derecho de preferencia ofertiva, contenido en el artculo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy vigente y aplicable para locales comerciales, el cual expresa textualmente:La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario. Solo ser acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2) aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.En correspondencia con lo indicado en la norma supra, encontramos que el derecho de preferencia, constituye un derecho del arrendatario, ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenacin del inmueble arrendado, al tercero interesado; o bien un deber del arrendador propietario de ofrecrselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario.

el deber ofertivo del propietario arrendador est condicionado a que el arrendador cumpla con los dos requisitos esenciales concurrentes a que alude el artculo 42 de la LAI ( que tenga ms de dos aos con tal carcter y que se encuentre en estado de solvencia en cuanto al pago del alquiler), pues el tercer requisito no puede, lgicamente, cumplirse al propio tiempo que los mismos porque slo puede ser conocido como consecuencia de la oferta realizada y siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptacin o rechazo de la oferta en el trmino, de quince (15) das calendarios, a partir del da del ofrecimiento,Como se observa, el derecho de preferencia es un deber y un derecho, condicionado a ciertas y determinadas exigencias propias de ambas partes, por su parte el Arrendador, tiene la obligacin de Ofertar a su inquilino con prioridad a un tercero el inmueble arrendado; y el arrendatario tiene el derecho a que el arrendador propietario le ofrezca en venta con preferencia el inmueble que ocupa, siempre y cuando estn dados los requisitos esenciales para la oferta, referentes al tiempo y la solvencia del inquilino, requisitos estos indispensable para que tenga lugar la preferencia ofertiva. Resultando este derecho irrenunciable relativamente, pues si bien el arrendatario no

cumpliera concurrentemente con las dos condiciones indicadas su derecho quedara implcitamente declinado.

As pues, el arrendatario, por su parte, tiene el deber de hacer la correspondiente oferta mediante documento autenticado, por cuanto all se deber dejarse constancia de las condiciones de venta, precio y su voluntad de vender, pues caso contrario si no hubiera inters por parte del propietario, el derecho de preferencia no tiene lugar, toda vez que nadie puede obligar a vender al propietario.

En el caso de marras, verificado que no hay discusin sobre la relacin arrendaticia existente entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, pues, as se evidencia del documento inserto al folio 6 del presente expediente, correspondiente al Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes mencionadas en fecha 31 de Octubre de 1989, el cual al no haber sido impugnada de conformidad con lo previsto en el artculo 429 del Cdigo de Procedimiento Civil, esta Alzada le da pleno valor probatorio al mismo.Igualmente, de la documental que corre inserta a los folios 8 al 10 del expediente, contentivo del Contrato de Compra- Venta, de fecha 03 de noviembre de 2003, celebrado entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, del cual se evidencia la venta de un inmueble constituido por una PARCELA, cuya ubicacin y linderos se desprenden del propio documento pblico, el cual al no haber sido, impugnada de conformidad con lo previsto en el artculo 429 del Cdigo de Procedimiento Civil, sta Alzada le da pleno valor probatorio.

Este Juzgador observa de los autos, que efectivamente, como se indic previamente, la relacin arrendaticia qued demostrada, amn de haber sido igualmente reconocida por los demandados en su escrito de contestacin, as mismo se desprende de los autos que ciertamente el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, vendi el inmueble arrendado a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, tal y como se desprende del documento de compra venta ya mencionado y al cual esta Alzada le otorg pleno valor probatorio, por tanto an cuando de dicho documento se desprende que el mismo fue otorgado con reserva de usufructo.

Siendo as, en el caso de marras se observa, que efectivamente el ciudadano arrendador del actor s celebr un contrato de Compra-Venta con su hijo, de manera que debe este Juzgador verificar, s efectivamente le fue vulnerado el derecho de preferencia al ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, quien para el momento de la mencionada venta tena la cualidad de arrendatario del inmueble vendido, pues en modo alguno pueden los demandados en el caso de marras, invocar que la negociacin de compra venta del inmueble celebrada entre el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, tuvo lugar por razones de evasin de impuesto sucesorales, o que la misma se trat de una venta simulada, pues lo que, ciertamente se desprende del Contrato de Compra-Venta (folio 8), que efectivamente se celebr un Contrato de Compra Venta, independientemente de las razones que llevaron a las parte a dicha convencin.

Pues bien, demostrado en autos que el inmueble objeto de la venta celebrada entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, en fecha 03 de noviembre de 2003, corresponde al mismo inmueble arrendado al ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, este revisor, pasa a verificar si concurran los supuestos inherentes al arrendatario para que tuviera lugar el derecho de preferencia ofertiva, cuestin se analizar a continuacin, respecto a la condicin de temporalidad y solvencia, sealada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artculo 42, referida a:

solo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2 ) aos, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario.En sintona a lo indicado se observa:

Respecto al primer requisito, del Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 31 de Octubre de 1989, inserto al folio 6 del presente expediente, se evidencia de la clusula Segunda de dicho contrato que, el mismo fue suscrito por un trmino de dos aos prorrogables automticamente, siempre y cuando el arrendatario se encontrase solvente, lo cual adminiculado con los recibos de pag de los cnones de arrendamientos que obran insertos a los folios 292 al 373 correspondientes a los aos 1990 hasta 2005, hacen colegir a este jurisdiscente, que el arrendatario se encontraba al da con el pago de dichos cnones, de modo pues, que si la negociacin de Compra-Venta, del inmueble objeto de la presente controversia fue celebrada en fecha 03 de noviembre de 2003, segn se desprende de documental inserta al folio 9 y 10 del expediente, quiere decir entonces, que la misma fue celebrada sin el correspondiente ofrecimiento de venta del inmueble arrendado, al ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, en virtud del derecho de preferencia ofertiva que le asista, toda vez que el mencionado arrendatario, haba superado el tiempo de dos (2) aos arrendado en el inmueble, pues de los autos se evidencia que para el momento de la compra-venta del inmueble, el contrato de arrendamiento tena una duracin de ms de 14 aos, tiempo este, que superaba con creces la primera condicin legal exigida para dar lugar al derecho reclamado.

As mismo, la solvencia del arrendatario concurra al hoy demandante en su derecho de preferencia ofertiva, toda vez que de las actas procesales se evidencian pagos de arrendamiento hasta del ao 2005, lo que conlleva a determinar que para la fecha de noviembre 2003, el ciudadano actor, debi encontrarse solvente con sus pagos, pues en el expediente constan pagos correspondientes a los aos 1990 hasta el ao 2005 inclusive y as de observa de los recibos insertos a los folios 292 al 373; con lo que queda demostrada la concurrencia de la segunda condicin inherente al arrendatario para gozar de su derecho de preferencia invocado.Ahora, bien demostrado como qued, que el ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, superaba sendas condiciones inherentes al arrendatario, para gozar del derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artculo 42 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, no se desprende de los autos que su arrendador de cujus, ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, para el momento de la celebracin de la venta del inmueble arrendado, hubiere cumplido con su obligacin de ofrecer en venta el correspondiente inmueble a su arrendatario HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, oferta sta que como lo ha indicado la doctrina patria deba llevarse a cabo mediante documento autenticado a los fines de verificar las condiciones de la oferta y en consecuencia el inters y la respuesta por parte del arrendatario de satisfacer la aspiracin del ofertante, la cual igualmente debera constar en documento autenticado, tal y como se establece en el artculo 44 de la Ley Arrendaticia, siendo as, advierte ste Juzgador que al actor de la presente causa le fue vulnerado su derecho preferencial, toda vez que, aun cuando el ciudadano arrendatario cumpla con los dos presupuestos y condiciones para hacerse acreedor de tal derecho, su arrendador, no cumpli con su obligacin de ofertar el inmueble arrendado previo a la celebracin del contrato de venta de dicho inmueble a un tercero, en consecuencia no tuvo el actor la posibilidad de aceptar o rechazar la oferta sobre el inmueble vendido, a los fines de ejercer su derecho de preferencia.

En virtud de las consideraciones supra sealadas, concluye esta Alzada, que qued demostrado en las actas procesales del presente expediente, que al ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, le era indubitable el derecho de Preferencia Ofertiva, que le asista al mismo, para adquirir el inmueble arrendado, toda vez que se evidencia qued evidenciada la concurrencia, tanto del requisito de temporalidad del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente litis, toda vez que se evidencia de los autos que el ciudadano demandante, tuvo la condicin de arrendatario del inmueble objeto de la presente litis, por ms de 14 aos de manera consecutiva, reiteradas y sucesivas, en virtud de las sucesivas prorrogas automticas del mismo, sin haber manifestacin alguna de cualquiera de las partes, respecto a la voluntad de no de renovar el convenio de arrendamiento pactado, que data del 31 de octubre 1989, as como la concurrencia del requisito de solvencia en el pago de los cnones de arrendamiento, ambos previstos en el artculo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De manera pues, que ante la aspiracin del ciudadano arrendatario ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, de vender el inmueble arrendado, al no constar el ofrecimiento de ley, que debi hacer el ciudadano arrendador, hoy de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA al arrendatario HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, resulta palpable la vulneracin del derecho de preferencia ofertiva demandado en la causa que nos ocupa, pues el ciudadano arrendatario debi ofertar en primera instancia a su arrendatario, la venta del inmueble y una vez conocido el inters de ste en la adquisicin o no del mismo, podra satisfacer su aspiracin de vender dicho inmueble, situacin que no ocurri, razn por la cual, en el dispositivo del presente fallo, se declarara Con Lugar, la pretensin de Preferencia Ofertiva, propuesta sobre el inmueble ubicado en la Avenida Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador Estado Mrida, a favor del ciudadano arrendatario HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO. As se decide.

Acordado, como ha quedado del derecho de Preferencia Ofertiva que le asista al ciudadano actor, pasa quien decide a pronunciarse respecto al Retracto Legal Arrendaticio, demandado por el actor en el petitum de su escrito libelar, al respecto se indica:

Artculo 43 LAI: El retracto legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en la mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artculo anterior.Artculo 47 LAI: El derecho de retracto a que se refiere el artculo 43, deber ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) das calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquiriente. A dicha notificacin deber anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del notificado.En el caso de marras, tal y como se seal supra, al demandante de autos le fue vulnerado su derecho de preferencia arrendaticia, por cuanto se demostr que la venta del inmueble propiedad del de cujus, tuvo lugar sin la correspondiente oferta y conocimiento del arrendatario, hoy demandante; al respecto quien suscribe observa:

i) No consta en las actas procesales documento notariado, mediante el cual el ciudadano de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en su carcter de arrendador del ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, hubiere ofrecido en venta la propiedad arrendada, y las condiciones de dicha negociacin incluido el precio pretendido.ii) De las actas procesales se desprende inserto al folio 13 del presente expediente documento de Compra-Venta, mediante el cual el ciudadano de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, vendi a su hijo ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, el inmueble arrendado por un monto de CINCUENTA MIL BOLVARES (Bs. 50.000,00); con reservacin de usufructo a favor de los padres del comprador, ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES.

iii) De las actas procesales se evidencia, que el ciudadano arrendatario, se encontraba arrendado en el inmueble vendido por ms de catorce (14) aos; as como su solvencia respecto al pago de los cnones de arrendamiento.iv) No se desprende de las actas procesales, que en modo alguno el ciudadano arrendador y nuevo adquiriente del inmueble vendido, ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, y/o su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, hubieren notificado al arrendatario HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, de la compra-venta celebrada entre ambos sobre el inmueble arrendado.

v) Con respecto al plazo previsto en el artculo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referido al tiempo para ejercer el derecho de retracto legal, se desprende de los autos que el ciudadano arrendatario, tuvo conocimiento de dicha venta, en fecha 30 de julio de 2008, cuando acudi a consignar del pago del canon de arrendamiento correspondiente a el mes de Junio 2008, tal y

como se evidencia de los folios 564 al 566 del presente expediente; momento en el cual se percat del escrito presentado en fecha 21 de julio de 2008 (folio 556), por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAO DE LARES en el Expediente N 6620 de consignaciones arrendatarias, cursante por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador, y Santos Michelena de la Circunscripcin Judicial del Estado Mrida, el cual obra inserto a la en copia certificada inserta a los folios 374 al 577 del presente expediente.

De las observaciones supra sealadas, se puede colegir, que efectivamente, al no haberse demostrado en los autos que el ciudadano arrendatario haya tenido conocimiento antes del 30 de julio del 2008, de la venta realizada por su arrendatario del inmueble arrendado, tal y como lo aleg en su escrito libelar y se desprende del expediente de consignaciones arrendaticias N 6620, que corre inserto en los autos, se considera dicha fecha como la de notificacin de la correspondiente venta, en consecuencia es a partir de sta, que se computar el plazo previsto en el artculo 47 de la Ley de Arrendamiento Arrendatario (sic), para ejercer su derecho de retracto legal, y siendo que de los autos de desprende que el escrito libelar contentivo de dicho reclamo fue interpuesto el 05 de agosto de 2008, esta Superioridad encuentra que dicha solicitud de Retracto Legal ocurri en tiempo til. As se decide.

As pues, determinado como qued, la vulneracin del derecho de Preferencia Ofertiva, que le asista al ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, en su condicin de arrendatario del inmueble ubicado en la Avenida Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador Estado Mrida, al haberse evidenciado de las actas procesales, que el ciudadano de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en su carcter de arrendador del inmueble indicado, celebr un contrato de Compra-Venta de dicha propiedad arrendada con su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, tal y como se desprende de documento registrado por ante la Oficina Pblica de Registro Pblico del Municipio Libertador del Estado Mrida, el cual quedo inscrito en fecha 03 de noviembre de 2033, bajo el N 15, Protocolo 1; Tomo 16, del Cuarto Trimestre del ao 2003, el cual corre inserto al folio 5 del presente expediente, sin haber ofertado con prioridad y preferencia a su inquilino, de conformidad con lo previsto en el artculo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; negociacin sta que conoci el hoy demandante, en fecha 30 de julio de 2008, pues no se demostr durante el iter procesal presente, que el ciudadano actor haya tenido conocimiento previo a dicha fecha, lo que lleva a quien suscribe a considerar que la accin propuesta en 05 de agosto de 2008, por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, se interpuso su accin en tiempo til , es decir, dentro de los cuarenta das calendarios a la fecha en que tuvo conocimiento de la mencionada venta, de conformidad con lo previsto en los artculos 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario esta Superioridad hace las consideraciones siguientes:La legislacin inquilinaria venezolana consagra el retracto legal arrendaticio, entre otros, como un derecho preferente de carcter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, anteriormente establecido artculo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, por remisin legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho comn contenidas en el Cdigo Civil en los artculos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto, en tanto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

As las cosas, quien decide estima pertinente traer a colacin lo que al respecto sealan los artculos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:Artculo 42. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario. Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2) aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.Artculo 43. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artculo anterior.

De acuerdo al contenido de los citados artculos 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como a la doctrina que ha venido manteniendo la Sala de Casacin Civil, el retracto legal arrendaticio presupone, entre otras condiciones, que el propietario del inmueble haya transmitido la propiedad a un tercero. Si el recurrente considera la procedencia del retracto legal arrendaticio, toda vez que se llev a cabo la traslacin del inmueble arrendado, tal y como se desprende del documento de compra-venta, mediante se perfeccion lugar venta de dicho inmuebleDispone el artculo 1.474 del Cdigo Civil, que La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. La transmisin de la propiedad no slo es requisito esencial a la venta, sino tambin es una condicin para que el arrendatario pueda ejercer el retracto legal. Bajo esta situacin contractual planteada en el caso bajo estudio, donde la transmisin de la propiedad efectivamente se concret, mediante el contrato de venta, da lugar a toda luces al supuesto contenido en el artculo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que efectivamente al quedar verificada la traslacin de la propiedad del inmueble arrendado a un tercero, que no fue el ciudadano Hugo Antonio Mrquez Angulo, a quien le asista su derecho de preferencia, en consecuencia, era ste quien tena la primera opcin para adquirir el inmueble que detentaba en calidad de arrendatario, la accin por retracto legal arrendaticio, es la pretensin idnea para reclamar su derecho lesionado y solicitar se le permitiese como arrendatario la posibilidad de subrogarse en la posicin del tercero adquiriente.Por tanto, resulta palpable la realizacin de la venta del inmueble arrendado, mediante la celebracin de la venta del mismo entre el arrendatario y un tercero ajeno al arrendador, tal y como se desprende de documento registrado como se indico, cuyo documento que cursa del folio 13 al 11, el cual, fue protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario.La venta es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca del objeto y el precio. Ciertamente ello no excluye el cumplimiento de ciertas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a terceros, pero en su esencia, el consentimiento y otros elementos como la capacidad, el objeto y la causa la perfeccionan.En efecto, dispone el artculo 1.161 del Cdigo Civil lo siguiente:Artculo 1.161: En los contratos que tienen por objeto la transmisin de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legtimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradicin no se haya verificado.

En el caso bajo estudio, efectivamente se evidencia que se celebr un contrato de venta, el cual cumpli con todas las formalidades de ley, por cuanto la misma se llev a cabo incluso mediante el correspondiente registro inmobiliario, y siendo as habindose perfeccionado la misma y quedando demostrado la realizacin de dicha negociacin, configurndose el requisito esencial para probar la venta perfeccionada surgida entre el ciudadano arrendatario y un tercero de la relacin arrendaticia, situacin sta, que da lugar a la presente pretensin del hoy actor, en solicitar ser subrogado en el comprador de dicha venta, pues la misma debi celebrarse entre las partes del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble arrendado, con la sola excepcin de la falta de inters en adquirir la propiedad del mismo por parte del arrendatario, previa recepcin de la oferta de venta y condiciones de la misma por parte de arrendador, a travs de documento autenticado, cuestin que no se agot, por tanto, demostrado en los autos que tal propuesta de negoci nunca ocurri como corresponda, visto que como ya se ha indicado, el arrendatario HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO debi optar como primer candidato para adquirir el inmueble que le fuera arrendado desde haca ms de catorce aos, es inminente su derecho de pretensin de retracto legal arrendaticio, pues en realidad bastara la celebracin de una venta del inmueble arrendado, para que pueda considerarse el traslado de la propiedad del vendedor al comprador y, en consecuencia, tal situacin afecte al arrendatario, quien ve mermado su derecho preferente a adquirir el inmueble.Por las razones sealadas, la presente pretensin con fundamento en artculo 43 del decreto con rango y fuerza de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, se declara con lugar la pretensin de Retracto Legal Arrendaticio, en consecuencia se acuerda al ciudadano HUGO ANTONIO MRQUEZ ANGULO, subrogarse en la persona del comprador, ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAO, en la negociacin celebrada en fecha 03 de Noviembre de

2003, correspondiente a la compra-venta del inmueble ubicado en La Av. Tulio Febres Cordero, entre Calle 30 y 31, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mrida, en la misma condiciones en que fue celebrada dicha venta, esto es en el mismo precio y forma de pago establecido en el documento de compra-venta registrado en fecha 03 de Nov