avalúo y peritaje

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Presentacin de PowerPoint

UNIVERSIDAD TCNICA DE MACHALA

ECONOMIA AGROPECUARIA

AVALUO Y PERITAJEINTEGRANTES: Ciclo: NovenoMayra Gallegos Jumbo. Fecha: 24/05/2016Isidro del Campo H.Carlos Reyes CastilloAndrea Segura S.

Avalo de lotes - factoresTrata solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados dentro de una ciudad. El mtodo de homogeneizacin se basa en definir el tamao, frente y fondo del lote tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal identificacin se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores que a continuacin enunciamos: Influencia de frenteInfluencia mixta de frente y fondo.Influencia de la formaInfluencia de la proporcin.

Influencia de frenteCorresponde a la longitud de la lnea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raz tenga acceso por ms de una va, se considerar como frente el de mayor longitud.La frmula sugerida para esta influencia es:

Siendo:A = frente del inmueble que se avalaAr= frente del lote tipo de la zona0.25= exponente que equivale a sacar raz cuarta

ejemploLos siguientes ejemplos nos permiten aprecia la valorizacin y desvalorizacin de los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo= 1000/m2

Influencia mixta de frente y fondoSe aplica en funcin de la relacin que existe entre los metros de frente y los de fondo del bien raz, de acuerdo a la siguiente tabla:

Frente: corresponde a la longitud de la lnea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raz tenga acceso por ms de una va, se considerar como frente el de mayor longitud.Fondo: se calcula como la divisin entre la superficie de terreno y los metros de frente

COCIENTE FRENTE-FONDO(metros de frente/metros de fondo)Factor de ajusteMayor o igual a 0.331.00Mayor o igual a 0.20 y menor a 0.330.90Menor a 0.200.80

EJEMPLOSLOTE 1: Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un rea de 90 m2. Factor de Fondo : ( 15/20 ) 0.5 = 0.86 Factor de Frente: ( 6/10 ) 0.25 = 0.88 Valor del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756 / m2.

El bien raz tiene una superficie de 1500 m2 y un frente de 20 m.

Por lo anterior, el fondo se calcula de la siguiente forma:Fondo= 1500 m2/20 m= 75mLa relacin frente-fondo es= 20 m/ 75 m= 0.27, por lo que segn la tabla de ajustes le corresponde un factor iguala 0.90

Influencia de la formaTambin conocido para su aplicacin a Lotes irregulares. Es el resultado de las subdivisiones y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado. Tambin cuando se generan procesos de expropiacin para una va quedan lotes irregulares y para esto es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:

Dnde:S= rea o superficie del loteA= frente del lote

Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras regulares parciales (rectngulos, cuadrados, tringulos) obtenindose el valor final por la suma o sustraccin algebraica de los valores de las partes. Esta alternativa conduce a resultados aproximados.Para ilustrar mejor transcribimos en el grfico del manual del IBAPE propuesto por el Prof. Pellegrino. Describiremos a continuacin el anlisis de los 8 casos. Por hiptesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm = $100/m2), un fondo tipo mnimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo mximo (Ma = 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.

Influencia de la proporcinEntendemos por proporcin a la relacin frente a fondo, se describe as, A:B, siendo A la unidad y B la relacin fondo/frente. Para establecer la proporcin tomamos el frente real y lo dividimos por el frente. Este seria el dato para B. el dato de A siempre es Uno.EJEMPLO: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B=60/30 = 2. luego su proporcin es 1:2Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporcin de 1:5.Un lote cuadrado tiene un proporcin de 1:1El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular. Pero los lotes tienen siempre mas fondo que frente.