avaliação fiscal de prédios urbanos

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Avaliação Fiscal – Prédios Urbanos Avaliação Fiscal – Prédios Urbanos

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22

AVALIAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS

1. CIMI Enquadramento geral

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. Determinação do valor patrimonial tributário [Vt]

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. Outras Avaliações

4. – Segundas avaliações Art.º 76 do CIMI



33

1.1 Conceito de prédio

prédio “...é toda a fracção de território, abrangendo as águas,

plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela

incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que

faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva, e em

circunstancias normais, tenha valor económico, bem como as águas,

plantações, edifícios ou construções nas circunstancias anteriores,

dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se

encontrem implantados, embora situados numa fracção de território

que constitua parte integrante de um património diverso ou não

tenha natureza patrimonial.” - art. º 2 do CIMI

1. CIMI Enquadramento geral



44

1.1 Conceito de prédio [continuação]

Ainda nos termos do artigo 2º do CIMI:

“...Os edifícios ou construções, ainda que móveis por natureza, são havidos como tendo caracter de permanência quando afectos a fins não transitórios...”

Quanto ao carácter de permanência, este é considerado quando:

“...os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano.”

Finalmente, e para efeitos de aplicação do IMI:

“...cada fracção autónoma, no regime de propriedade horizontal, é havida como constituindo um prédio.”



55

1. Conceito de prédio [continuação]

Resumindo, para que determinada realidade territorial seja

considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos:

[a] – o atributo físico, ”ser uma fracção do território”;

[b] - o atributo jurídico, “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “;

[c] – o atributo económico, “que em circunstancias normais, tenha valor económico”.




Para efeitos de tributação do património imobiliário os prédios são classificados em:

1. Prédios rústicos [vide a propósito a sua definição no artigo 3º do CIMI];

2. Prédios urbanos [vide a propósito a sua definição no artigo 4º do CIMI];

3. Prédios Mistos [vide a propósito a sua definição no artigo 5º do CIMI].

Prédios urbanos

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(d) Outros



77


Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;



(d) Outros (c) – Terrenos para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção ou como tal declarados no título aquisitivo



88

Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;



(d) Outros

(d) Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano para os quais:

as entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção;

Edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação, Comércio, Industria ou Serviços.




99

A inscrição dos prédios na matriz e a actualização desta é feita com base em

declaração do contribuinte apresentada no prazo de 60 dias [no caso de transmissão

gratuita até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária (óbito

/doação... art.º 26º IS)] contados da ocorrência das circunstâncias referidas (art.º 13º do

CIMI), nomeadamente:

• Verificação de evento susceptível de alterar a classificação de um prédio;

• Modificação dos limites de um prédio;

• Conclusão das obras de edificação de melhoramento ou outras que possam

determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio;

• Verificação de alteração nas culturas praticadas num prédio rústico;

• Conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz;

• Ter- se verificado uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou parte de

prédio.

1.3 Inscrição dos prédios na matriz



1010

• PlantasPlantas dasdas ConstruçõesConstruções autenticadasautenticadas;;

• Plantas da responsabilidade do contribuinte para construções não Plantas da responsabilidade do contribuinte para construções não licenciadas;licenciadas;

• Excepção: prédios construídos anteriormente a 7/8/51;Excepção: prédios construídos anteriormente a 7/8/51;

• FotocópiaFotocópia dodo alvaráalvará dede loteamentoloteamento;;

• Fotocópia do alvará de licença de construção, projecto Fotocópia do alvará de licença de construção, projecto

aprovado ou documento de viabilidade construtiva.aprovado ou documento de viabilidade construtiva.

• LicençaLicença dede utilização;utilização;

• Escritura de propriedade horizontal;Escritura de propriedade horizontal;

• Planta de localizaçãoPlanta de localização• Comunicação prévia/Informação préviaComunicação prévia/Informação prévia

1.3 Inscrição dos prédios na matriz Documentos a entregar com a declaração



1111


Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados

A Área bruta de construção mais a Área excedente área de implantação

Ca Coeficiente de afectação

Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez



1212




2.1.1 Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA Portaria n.º 1456/2009 de 30 de Dezembro

É fixado em € 482,40 o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI, a vigorar no ano de 2010.

2. Valor do m2 do terreno de implantação[fixado em 25% do valor médio de construção/m2]

€ 120,60 +

3. Vc para 2010 € 603,00/m2

€ 482,40



1313




2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação [do edifício ou fracção]

Aa Área bruta privativa

A = Aa + Ab + Ac + Ad

Ab Áreas brutas dependentes


Ac Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação


Ad Área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação




1414





A = Aa + Ab + Ac + Ad É a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, inclui varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. Aplica-se o coeficiente 1.00.

+



1515





A = Aa + Ab + Ac + Ad São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção.

Para o efeito, consideram - se locais acessórios: garagens e parqueamentos, arrecadações, instalações para animais, sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na Aa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores, como é o caso das varandas não fechadas. Aplica-se o coeficiente 0.30. Têm uma utilização

acessória relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção



1616





A = Aa + Ab + Ac + Ad A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.

Ad Área de terreno livre que excede em duas vezes a área de implantação

A = Aa + Ab + Ac + AdAd

Aplica-se o coeficiente 0.005.

Aplica-se o coeficiente 0.025.



1717







Ad Área de terreno livre que excede em duas vezes a área de implantação


Em síntese:


Varanda:

• Se fechada: Aa

• Se aberta: Ab




1818

A = (Aa + 0,30 Ab) Caj + 0,025 Ac + 0,005 Ad

Pelo artigo 78.º da Lei n.º 53A/2006, foi aditado o artigo 40 –A ao CIMI, passando

a ser considerado na determinação das áreas um coeficiente de ajustamento de

áreas (Caj) para os prédios ou fracções cujas afectações sejam:

HABITAÇÃO, COMÉRCIO, SERVIÇOS,

ARMAZÉNS, ACTIVIDADE INDUSTRIAL,

ESTACIONAMENTO COBERTO


Coeficiente de ajustamento de áreas [Caj]

A aplicação do Caj incide sobre o somatório da área bruta privativa [Aa] com a área bruta dependente já ponderada [0,3Ab] para as afectações referidas, sendo variável em função de escalões de área consoante a afectação.



1919

Para os prédios cuja afectação seja a habitação o coeficiente de ajustamento de

áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos

escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes

fórmulas:

Aa+0,3 Ab

Caj

<= 100 1,0

>100 - 160 0,9

>160 - 220 0,85

> 220 0,80

Se Aa+0,3Ab <=100 m2 (Aa+0,3Ab)*1,0

Se 100<( Aa+0,3Ab)<=160 m2 100*1,0+0,90*(Aa+0,3Ab-100)

Se 160<( Aa+0,3Ab)<=220 m2 100*1,0+0,90*(160-100)+0,85*(Aa+0,3Ab-160)

Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 100*1,0+0,90*(160-100)+0,85*(220-160)+0,80*(Aa+Ab-220)


Coeficiente de ajustamento de áreas



2020

Exemplo da influência do Caj na determinação de A

Moradia com 150 m² de área bruta privativa, garagem com 20 m², parqueamento com 12 m² e arrecadação com 8 m².

Aa = 150 m²

Ab = 20 + 12 + 8 = 40 x 0,3 = 12 m²

A = Aa + 0,3 x Ab

A = 150 + 12 = 162 m²

Como Aa + 0,3 x Ab = 162 m² 3.º Escalão

Exemplo



2121

Exemplo da influência do Caj na determinação de A (cont.)

A = (100 x 1) + [(160 - 100) x 0,9 ] +[(162-160) x 0,85]

100

1.º Escalão

54

2.º Escalão

1,7

3.º Escalão

Aa + 0,3 x Ab

162 m² – 155,7 m² = 6,3 m²



2222




Vc Valor base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x CvRelembre



2323



2.1.3 Aplicação do coeficiente de afectação [Ca]


Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.

Tipo de utilização Coeficientes

CCoomméérrcciioo 11,,2200 SSeerrvviiççooss 11,,1100 HHaabbiittaaççããoo 11,,0000 HHaabbiittaaççããoo ssoocciiaall ssuujjeeiittaa aa rreeggiimmeess lleeggaaiiss ddee ccuussttooss ccoonnttrroollaaddooss

00,,7700

AArrmmaazzéénnss ee aaccttiivviiddaaddee iinndduussttrriiaall

00,,6600

Comércio e serviços em construção tipo industrial

0,80

EEssttaacciioonnaammeennttoo ccoobbeerrttoo ee ffeecchhaaddoo

00,,4400

Estacionamento coberto e não fechado

0,15

EEssttaacciioonnaammeennttoo nnããoo ccoobbeerrttoo 00,, 0088 PPrrééddiiooss nnããoo lliicceenncciiaaddooss ,, eemm ccoonnddiiççõõeess mmuuiittoo ddeeffiicciieenntteess ddee hhaabbiittaabbiilliiddaaddee

00..4455

Arrecadações e arrumos 0,35

[habitação]

Ca Coeficiente de afectaçãoCL Coeficiente de localizaçãoCq Coeficiente de qualidade e confortoCv Coeficiente de vetustez

CL Coeficiente de localizaçãoCq Coeficiente de qualidade e confortoCv Coeficiente de vetustez

Vt Valor patrimonial tributárioVc Valor base dos prédios edificadosA Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

Vt Valor patrimonial tributárioVc Valor base dos prédios edificadosA Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação



2424



2.1.4 Aplicação do coeficiente de localização [Cl]




A Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação





O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 2,0 podendo serreduzido para 0,35 em situações de habitação dispersa em meio rural,e ser elevado até 3,0 em zonas de elevado valor de mercadoimobiliário



2525

O Zonamento na determinação do valor patrimonial tributário

Determinação de zonas homogéneas municipais:

em função de coeficientes de localização [Cl] com o mesmo valor;

por categoria de afectação (habitação, comércio, serviços, indústria, terrenos para construção);

com recurso a informação geográfica;

através de uma aplicação informática web based.



2626



2727



2828

Zonamento- Exemplos da sua aplicabilidade - Terrenos

Localização

Coef. Localizaç

ão

Coef.de

moradia

VT do

Prédio (€)

x 100

0

V. das edificaçõ

es (€) x 1000

% do terren

o

V da área de

implantação. (€) x 1000

V.Terreno

adjacente (€) x 1000

VT Terreno

(€) x

1000

Armamar 0,85 1,00 96,96 92,47 15 13,87 4,50 18,37

Cascais 2,10 1,13 270,7 258,1 35 90,35 12,55 102,85

Loulé 1.75 1,10 219,6 209,4 30 62,82 10,18 73,01

Lourinhã 1,30 1,06 157,2 149,9 25 37,48 7,29 44,77

Mafra 1,65 1,10 207 197,4 30 59,23 9,60 68,83

Melgaço 0,75 1,00 85,55 81,59 15 12,24 3,97 16,21

Mira 0,95 1,03 111,6 106,4 20 21,29 5,17 26,46

Moita 1,40 1.06 169,3 161,4 25 40,36 7,85 48,21

Oeiras 2,10 1,13 270,7 258,1 35 90,35 12,55 102,90

Sobral 1,05 1,06 127 121,1 25 30,27 5,89 36,16

Setúbal 1,60 1,10 200,8 191,5 30 57,44 9,31 66,75

Sintra 1,60 1.13 206,2 196,7 35 68,84 9,56 78,40

T.Vedras 1,40 1,10 175,7 167,5 30 50,26 8,14 58,40

V.F. Xira 1,45 1,10 181,9 173,5 30 52,05 8,44 60,49

V. Rei 0,95 1,00 108,4 103,3 15 15,50 5,02 20,53



2929

zonamento - Exemplos da sua aplicabilidade - Edificações

Localização (1)

Coeficiente de localização Cl

(2)

Coeficiente moradia cm

(3)

Vt do prédio (€)-

(4) x 1000

Armamar 0,85 1,00 96,96

Cascais 2,10 1,13 270,69

Loulé 1,75 1,10 219,59

Lourinhã 1,30 1,06 157,19

Mafra 1,65 1,10 207,04

Melgaço 0,75 1,00 85,55

Mira 0,95 1,03 111,62

Moita 1,40 1,06 169,28

Oeiras 2,10 1,13 270,69

Sobral 1,05 1,06 126,96

Setúbal 1,60 1,10 200,77

Sintra 1,60 1,13 206,24

T. Vedras 1,40 1,10 175,67

V.F. de Xira 1,45 1,10 181,95

V. Rei 0,95 1,00 108,37



3030



2.1.4 Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq]









O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) éaplicado ao valor base do prédio edificado,podendo ser majorado até 1,7 e minorado até0,5



3131

MAJORATIVOS MAJORATIVOS COEFICIENTES COEFICIENTES MINORATIVOSMINORATIVOS COEFICIENTESCOEFICIENTES

Moradias unifamiliares Moradias unifamiliares Até 0.20Até 0.20 Inexistência de cozinha Inexistência de cozinha 0.100.10

Localização em condomínio Localização em condomínio fechado fechado 0.200.20

Inexistência de instalações Inexistência de instalações sanitárias sanitárias

0.100.10

Garagem individualGaragem individual 0.040.04 Inexistência de rede publica ou Inexistência de rede publica ou privada de águaprivada de água

0.080.08

Piscina individual Piscina individual 0.030.03 Inexistência de rede publica ou Inexistência de rede publica ou privada de electricidade privada de electricidade

0.100.10

Piscina colectiva Piscina colectiva 0.030.03 Inexistência de rede publica ou Inexistência de rede publica ou privada de gásprivada de gás

0.020.02

Campo de ténis Campo de ténis 0.030.03 Inexistência de rede publica ou Inexistência de rede publica ou privada de esgotos privada de esgotos

0.050.05

Outros equipamentos de lazer Outros equipamentos de lazer 0.040.04 Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de ruas pavimentadas 0.030.03

Qualidade construtiva Qualidade construtiva Até 0.15Até 0.15 Inexistência de elevador em Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3pisos edifícios com mais de 3pisos

0.020.02

Localização excepcional Localização excepcional Até 0.10Até 0.10 Existência de áreas inferiores as Existência de áreas inferiores as regulamentares regulamentares

0.050.05

Sistema central de Sistema central de climatização climatização

0.030.03 Estado deficiente de conservação Estado deficiente de conservação Até 0.05Até 0.05

Elevadores em edifícios com Elevadores em edifícios com menos de 4 pisos menos de 4 pisos

0.020.02 Localização e operacionalidade Localização e operacionalidade relativasrelativas

Até 0.05Até 0.05

Localização e Localização e operacionalidade relativasoperacionalidade relativas

Até 0.05Até 0.05 Utilização de técnicas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas activas ou passivas

0.050.05

ELEMENTOS DE QUALIDADE E CONFORTO Prédios urbanos destinados a Prédios urbanos destinados a

habitaçãohabitação

Adiciona à unidade Subtrai à unidade



3232

MAJORATIVOS MAJORATIVOS COEFICIENTES COEFICIENTES MINORATIVOSMINORATIVOS COEFICIENTESCOEFICIENTES

Localização em Centro Localização em Centro Comercial Comercial 0.250.25 Inexistência de instalações Inexistência de instalações

sanitárias sanitárias 0.100.10

Localização em edifícios Localização em edifícios destinados a escritóriosdestinados a escritórios 0.100.10

Inexistência de rede publica Inexistência de rede publica ou privada de águaou privada de água

0.080.08

Sistema central de Sistema central de climatização climatização 0.100.10 Inexistência de rede publica Inexistência de rede publica

ou privada de electricidade ou privada de electricidade 0.100.10

Qualidade construtivaQualidade construtiva Até 0.10Até 0.10

Inexistência de rede publica Inexistência de rede publica ou privada de esgotos ou privada de esgotos

0.050.05

Inexistência de ruas Inexistência de ruas pavimentadas pavimentadas

0.030.03

Existência de elevador(es) e Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolantes(s)ou escada(s) rolantes(s)

0.030.03

Inexistência de elevador em Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 edifícios com mais de 3 pisos pisos

0.020.02

Estado deficiente de Estado deficiente de conservaçãoconservação

Até 0.05Até 0.05


Até 0.20Até 0.20


Até 0.10Até 0.10

Utilização de técnicas Utilização de técnicas ambientalmente ambientalmente sustentáveis, activas ou sustentáveis, activas ou passivas passivas

0.100.10

ELEMENTOS DE QUALIDADE E CONFORTO Prédios urbanos destinados comércio, indústria e Prédios urbanos destinados comércio, indústria e serviços serviços

Adiciona à unidadeSubtrai à unidade



3333

2.1.4.1 Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações1. A CNAPU propõe directrizes; O Ministro de Finanças aprova.

Qualidade construtiva

Qualidade do projecto;

Nível de qualidade dos revestimentos /acabamentos;

Nível de qualidade, nomeadamente, de segurança, incêndio, domótica, isolamentos térmico

e acústico;

ANEXO I

DIRECTRIZES RELATIVAS À APRECIAÇÃO DA QUALIDADE CONSTRUTIVA, DA

LOCALIZAÇÃO EXCEPCIONAL, DA LOCALIZAÇÃO E OPERACIONALIDADE

RELATIVAS E DO ESTADO DEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO

Nos termos da alínea c) do n º 1 do artigo 62º do Código do Imposto

Municipal sobre Imóveis (CIMI), são definidos os seguintes parâmetros

a considerar na avaliação dos prédios urbanos:

Localização excepcional

Vistas panorâmicas: para mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais,

naturais ou artificiais;

Enquadramento urbanístico;

Ministério das Finanças Portaria 1434/07 de 6 de Novembro



3434

2.1.4.1 Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações (cont)1. A CNAPU propõe directrizes; O Ministro de Finanças aprova.

Localização e operacionalidade relativas

Majorativos:Majorativos:

-Áreas especiais, nomeadamente, telheiros,

terraços, estacionamentos abertos ou

similares, em grandes superfícies

comerciais ou de serviços, ou noutras

edificações.

Minorativos:

Qualidade ambiental – poluição

atmosférica, sonora ou outra;

Acessibilidades fora do normal;

Elementos visuais, naturais ou artificiais

(por exemplo, ETAR’s, cemitérios);

Ausência ou menor qualidade de

infraestruturas/equipamentos de apoio e

lazer no condomínio fechado;

Localização e operacionalidade relativas

Majorativos ou minorativos:

Orientação do prédio;

Localização do piso;

Localização relativa no piso;



3535

2. Determinação do valor patrimonial tributário [Vt]2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

2.1.4 Aplicação do coeficiente de vetustez [Cv]









é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou desde a data de conclusão das obras de edificação

Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 3 1, 00

3 a 5 0,98 6 a 10 0,95 11 a 15 0,90 16 a 20 0,85 21 a 30 0,80 31 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45

Mais de 80 0,35



3636

2.1.4 Aplicação do coeficiente de vetustez [Cv]

Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 3 1,00

3 a 5 0,98 6 a 10 0,95 11 a 15 0,90 16 a 20 0,85 21 a 30 0,80 31 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45

Mais de 80 0,35

Antes de 1 de Julho de 2007

Anos Coeficiente de VetustezMenos de 2 1,00

De 2 a 8 0,90 De 9 a 15 0,85

De 16 a 25 0,80De 26 a 40 0,75De 41 a 50 0,65De 51 a 60 0,55Mais de 60 0,40

Com a alteração legislativa [Lei53/06] foram alterados os escalões de área

Depois de 1 de Julho de 2007



3737


Vt = Vt implantação + Vt adjacente


Vt = Vt implantação + Vt adjacenteVt = Vt implantação + Vt adjacente


Abc Área bruta de construção

Ab Área bruta dependente

%aiPercentagem da área de implantação(variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas)



CqCoeficiente majorativo para moradias unifamiliares(só se aplica o Cq neste caso)

Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai x Ca x Cl x CqVtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl x Cq


Ac Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,025)

Ad Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente 0,005)



Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares (só se aplica o Cq neste caso)



3838





Vt = Vc x [[(Abc – Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai + [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]] x Ca x Cl x Cq

Não esqueça:Só se aplica no caso de moradias unifamiliares

Pela portaria n.º 982/2004, com as alterações da portaria 1022/2006 e

portaria 1119/2009, foram aprovadas as percentagens

correspondentes à área de implantação, previstas no n.º 2 do artigo

45 do CIMI, para apuramento do valor patrimonial tributário dos

terrenos para construção, bem como as respectivas áreas de

aplicação



3939


2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades, sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação:

Exemplos de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento quanto às regras de avaliação a aplicar.

REGRAS

EXEMPLOS



4040

Avaliações para efeitos de IMT Avaliações para efeitos de IMT

• Permuta de bens presentes por bens futuros.Permuta de bens presentes por bens futuros.

O bem presente:O bem presente: é avaliado nos termos das regras é avaliado nos termos das regras gerais do CIMI;gerais do CIMI;

O bem futuroO bem futuro : é avaliado quando adquire a : é avaliado quando adquire a natureza de prédionatureza de prédio

Para este efeito, considera-se prédio quando se Para este efeito, considera-se prédio quando se encontre aprovado o respectivo projecto de encontre aprovado o respectivo projecto de construção, (avaliação em projecto regras do CIMI) construção, (avaliação em projecto regras do CIMI)

3 Outras Avaliações



4141

Os valores dos bens ou direitos que não possam ser Os valores dos bens ou direitos que não possam ser determinados pordeterminados por aplicação das regras do CIMI, são aplicação das regras do CIMI, são avaliados com base nos valores de mercado avaliados com base nos valores de mercado

• Valor patrimonial excessivo (prédios inscritos na Valor patrimonial excessivo (prédios inscritos na matriz)matriz)

A avaliação é efectuada a pedido do contribuinte A avaliação é efectuada a pedido do contribuinte antes da celebração do actoantes da celebração do acto ou contrato. ou contrato.

A avaliação é efectuada com base nas regras do CIMI;A avaliação é efectuada com base nas regras do CIMI;

O resultado da avaliação é levado à matriz para O resultado da avaliação é levado à matriz para todos os efeitos legais todos os efeitos legais

Avaliações para efeitos de IMT Avaliações para efeitos de IMT




4242

• Decreto Lei 51/95 de 20 de Março Decreto Lei 51/95 de 20 de Março Ponte Vasco da GamaPonte Vasco da Gama

• Decreto Lei 54/95 de 22 de Março Decreto Lei 54/95 de 22 de Março Expo 98Expo 98

• Decreto Lei 27/97 de 22 de Janeiro Decreto Lei 27/97 de 22 de Janeiro altera os anterioresaltera os anteriores

• Decreto Lei 43/98 de 03 de Março Decreto Lei 43/98 de 03 de Março CRIL, CREL, CRIP, CREP, CRIL, CREL, CRIP, CREP,

TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROÇOS TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROÇOS

FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENÇÕES FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENÇÕES

DO METROPOLITANO DE LISBOA DO METROPOLITANO DE LISBOA


Avaliações especiais (legislação em vigor)Avaliações especiais (legislação em vigor)



4343



• A contribuição especial incide sobreA contribuição especial incide sobre o aumento de valoro aumento de valor devido à construção das infra estruturas referidas nos devido à construção das infra estruturas referidas nos citados normativos:citados normativos:

• dos prédios rústicosdos prédios rústicos com possibilidade da sua utilização com possibilidade da sua utilização como terrenos para construção;como terrenos para construção;

• dos terrenos para construção;dos terrenos para construção;



4444



Valor sujeito a contribuiçãoValor sujeito a contribuição

Valor do prédio à data do pedido de licenciamento da construção Valor do prédio à data do pedido de licenciamento da construção subtraído subtraído

do seu valor à data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este do seu valor à data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este último último corrigido corrigido

por aplicação de coeficientes publicados em portaria a que se por aplicação de coeficientes publicados em portaria a que se refere o art.º 43.º do CIRCrefere o art.º 43.º do CIRC



4545

4 Segunda avaliação dos prédios urbanos Artigo 76º

N1 – Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o N1 – Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o

chefe de finanças não concordarem com o resultado da chefe de finanças não concordarem com o resultado da

avaliação directa de prédios urbanos, podem, avaliação directa de prédios urbanos, podem,

respectivamente, requerer ou promover uma segunda respectivamente, requerer ou promover uma segunda

avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o

primeiro tenha sido notificadoprimeiro tenha sido notificado.



4646


A 2.ª avaliação pode ser requerida ou promovida com A 2.ª avaliação pode ser requerida ou promovida com

base:base:

• em erros de avaliação ou discordância genérica do valorem erros de avaliação ou discordância genérica do valor

• ou evocando existência de ou evocando existência de distorçãodistorção



4747


N6 Sempre que o pedido ou promoção da segunda avaliação sejam efectuados nos termos

do n.º 4, devem ser devidamente fundamentados.

• A fundamentação para a aludida distorção deverá incluir, para além de todos os elementos

que os reclamantes entendam pertinentes para o efeito, uma proposta de valor que considerem

como o mais ajustado, tendo por base nomeadamente, os seguintes elementos:

• Características do prédio que o diferenciam do padrão normal na área da sua localização;

• Estudos de mercado e/ou parecer técnico a fundamentar o valor proposto;

• Valores de transacções recentes na área de localização do prédio de imóveis com

características, tipologia e afectação semelhantes (facultativo).



4848


N2 A segunda avaliação é realizada com observância do disposto nos

artigos 38.º e seguintes, por uma comissão composta por:

um perito regional designado pelo director de finanças em

função da sua posição na lista organizada por ordem alfabética

para esse efeito, que preside à comissão,

um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal

e o sujeito passivo ou seu representante.



4949


N3 – Pelo pedido da segunda avaliação é devida uma taxa a fixar

entre 5 e 20 unidades de conta, tendo em conta a complexidade

da matéria, cujo montante é devolvido se o valor patrimonial se

considerar distorcido (só se aplica aos pedidos nos termos do n.º 4)



5050


N4 Não obstante o disposto no número anterior, desde que

o valor patrimonial tributário, determinado nos termos dos

artigos 38.º e seguintes, se apresente distorcido

relativamente ao valor normal de mercado, a comissão

efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial

tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT,

devidamente fundamentada, de acordo com as regras

constantes do n.º 2 do artigo 46.º, quando se trate de

edificações, ou por aplicação do método comparativo dos

valores de mercado no caso dos terrenos para construção e

dos terrenos previstos no n.º 3 do mesmo artigo.



5151


N5 Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido quando:

é superior em mais de 15% do valor normal de mercado;

ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do

padrão normal para a zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas

invulgares e a arquitectura, e o valor patrimonial tributário é inferior em mais

de 15% do valor normal de mercado. [estas duas condições são

cumulativas]



5252

1. notificação do resultado

da 1ª avaliação: Vt1

3. Nos termos do nº 2 do art. 76º

(sem pagamento de taxa)

4. 2ª Avaliação de acordo com as

regras do art. 38º e seguintes: Vt2

11. Avaliação pelo método de custo [nº

2 do art. 46º] ou comparativo: VNM*

10. Avaliação de acordo com as regras

do art. 38º e seguintes: Vt2


Inclui fundamentação e pagamento de taxa

2. Pedido de 2ª Avaliação [Suj passivo(s) ou CM] ou promovida pelo SF

5. Vt2=Vt1?

7. Pagamento das despesas de avaliação (nº2

art. 68º)

sim

8. Actualização

da matriz

não

12. Calculo da distorção para efeitos tributários:d1= [(Vt2/VNM)1] x100

Se |d1|> 15%

Se |d2| 15%(Perda da taxa de caução)

15. Actualização de Vt para IRS,

IRC, IMT

13. Notificação de Vt2 para prod efeitos IMI

14. Notificação de VNM para prod efeitos IRS,

IRC, IMT

Manutenção do Vt?

6. Notificação doVt2 para

produção de efeitos IMI, IRS,

IRC, IMT

17. Devolução da taxa de

caução

se |d1| 15%

16. Calculo da distorção para “devolução da taxa”:

d2= [(Vt1/VNM)1] x100

Se |d2|> 15%18. Encerrar

procedimento

* VNM – Valor Normal de Mercado obtido pelos métodos de custo ou comparativo, consoante se trate de prédios edificados ou terrenos para construção e outros não edificáveis, respectivamente.

1. notificação do resultado da

1ª avaliação: Vt1


(sem pagamento de taxa)



2. Pedido de 2ª Avaliação [Suj passivo(s) ou CM] ou promovida pelo SF

3. Nos termos do nº 2 do art.

76º(sem

pagamento de taxa)

4. 2ª Avaliação de acordo com as regras do

art. 38º e seguintes:

Vt2

5. Vt2=Vt1?

7. Pagamento das despesas de avaliação (nº2

art. 68º)

sim

8. Actualização da matriz

não

6. Notificação doVt2 para

produção de efeitos IMI, IRS, IRC, IMT

11. Avaliação pelo método de custo [nº

2 do art. 46º] ou comparativo: VNM*

10. Avaliação de acordo com as regras

do art. 38º e seguintes: Vt2





8. Actualização da matriz


Se |d1|> 15%

15. Actualização de Vt para IRS, IRC, IMT

13. Notificação de Vt2 para produção de efeitos

IMI

14. Notificação de VNM para produção de efeitos

IRS, IRC, IMT

6. Notificação do Vt2 para produção de efeitos IMI,

IRS, IRC, IMTse |d1| 15%


1. notificação do resultado da 1ª avaliação: Vt1 11. Avaliação pelo

método de custo [nº 2 do art. 46º] ou

comparativo: VNM*

Se |d2| 15%(Perda da taxa de caução)

17. Devolução da taxa de

caução

16. Calculo da distorção para “devolução da taxa”:

d2= [(Vt1/VNM)1] x100

Se |d2|> 15%

18. Encerrar procedimento

diagrama do processo de 2ª avaliação [Artigo diagrama do processo de 2ª avaliação [Artigo

76º]76º]



5353


– Método de custo N.º 2 do Artigo 46.º do CIMI

V = ( T + ET ) + ( C + EC ) x CAD + ( EVC + L )

Em que: V = VALOR DA AVALIAÇÃO = Valor presumível do edificado = Valor Normal de Mercado

T = Valor comercial dos terrenos

ET = Encargos com a compra dos terrenos

C = Custo de construção

EC = Encargos com a construção

CAD = Coeficiente de apreciação ou de depreciação

(a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou

desvalorização, derivadas, designadamente, da idade e de outras características

singulares como a exclusividade, a natureza arquitectónica, física, funcional, económica

e ambiental)

EVC = Encargos com a venda do edificado

L = Lucro do promotor

Na aplicação do Método de Custo o perito deve fundamentar quer os custos de construção quer o preço do terreno.



5454

Ficha de cálculo método do custo v3.2

Serviço Finanças

Nº Ficha Aval

Contri-

buinte

Afectação

20

415.000,00 18,22

Área Valor unit Valor VNM

% (m2) Parcial (€) (€)

79.266,00

T 1.201,00 72.060,00ET 10,00 7.206,00

188.931,34

C 345,00 143.129,80

Ec E Adm 10,00 14.312,98 351.050,00

E Fin 10,00 14.312,98

CAD (coef) 1,10 17.175,58

82.847,80EVC 3,00 12.637,80

L 20,00 70.210,00

Método do custo

T - Valor comercial do terreno no estado de infraestruturação existente ET - Encargos com a compra do terreno C - Custo global de construção

Ec - Encargos com a construção (=Enc administrativos + Enc financeiros)

CAD - Coeficiente de apreciação ou depreciação

EVC - Encargos com a venda do edificado (com IVA) L - Lucro do promotor

Variação =

A - Área

(m2)

100,00

Docum Nº

anexos

Data

O representante do sujeito passivo apresentou declaração de voto dado que não concordou com o resultado, considerando que …………… …………………… ……………e assim………………………..…………

V = VNM = (T + ET) + (C + EC) x CAD + (EVC + L)

414,87

VNM (ou VT) VT1 - 1ª Aval 351.050,00

CÁLCULO do VT (nº 2- Artº 46)

Parecer/Obs

60,00

Investimento na Construção (C+EC)*CAD

20,00

A - Área total do terreno

Método comparativo

V= VNM = A x P

Método comparativo - terrenos

Nº do Processo

DETERMINAÇÃO DO VALOR NORMAL DE MERCADO (artº 76) ou VT (nos termos do nº 2 do artº 46)

TERMO DE 2ª AVALIAÇÃO (Artº 76)

1.253.333

NIF

1 - Identificação

Vogal

SP ou represent

Presidente/Perito

3 - Comissão ou Perito

conservação

Morada

características

e estado de

Composição,

Importância da

Artigo matricial

Localização

Nome

localização

2 - Avaliação

Variação % (Vt1/VNM-1)=

Tipologia

Prédio

Idade

Encargos c/ venda + lucro (EVC+L)

(€/m2)

Investimento no Terreno (T+ET)

P - Preço

(€/m2)

Método do custo - construções

P - preço unitário (€/m2) do terreno no estado de infraestruturação existente

Terreno para construção

SP ou represent

Despesas

VNM

Contri-

buinte

Afectação

20

NIF

1 - Identificação

conservação

Morada

características

e estado de

Composição,

Importância da

Artigo matricial

Localização

Nome

localização

Tipologia

Prédio

Idade

415.000,00 18,22

Área Valor unit Valor VNM

% (m2) Parcial (€) (€)

79.266,00

T 1.201,00 72.060,00ET 10,00 7.206,00

188.931,34

C 345,00 143.129,80

Ec E Adm 10,00 14.312,98 351.050,00

E Fin 10,00 14.312,98

CAD (coef) 1,10 17.175,58

82.847,80EVC 3,00 12.637,80

L 20,00 70.210,00

Método do custo

T - Valor comercial do terreno no estado de infraestruturação existente ET - Encargos com a compra do terreno C - Custo global de construção

Ec - Encargos com a construção (=Enc administrativos + Enc financeiros)

CAD - Coeficiente de apreciação ou depreciação

EVC - Encargos com a venda do edificado (com IVA) L - Lucro do promotor

Variação =

A - Área

(m2)

100,00

Docum Nº

anexos

O representante do sujeito passivo apresentou declaração de voto dado que não concordou com o resultado, considerando que …………… …………………… ……………e assim………………………..…………

V = VNM = (T + ET) + (C + EC) x CAD + (EVC + L)

414,87

VNM (ou VT) VT1 - 1ª Aval 351.050,00

Parecer/Obs

60,00

Investimento na Construção (C+EC)*CAD

20,00

A - Área total do terreno

Método comparativo

V= VNM = A x P

Método comparativo - terrenos

2 - Avaliação

Variação % (Vt1/VNM-1)=

Encargos c/ venda + lucro (EVC+L)

(€/m2)

Investimento no Terreno (T+ET)

P - Preço

(€/m2)

Método do custo - construções

P - preço unitário (€/m2) do terreno no estado de infraestruturação existente

Terreno para construção

Despesas

VNM

Data

Vogal

SP ou represent

Presidente/Perito

3 - Comissão ou Perito

SP ou represent



Efeitos da Avaliação Fiscal na Tributação/Indemnização

VPTVPT

IMTIMT IRCIRC

NRUNRU

IVAIVAIMIIMIIRSIRS

PenhorasPenhoras

Derramas/TaxasDerramas/Taxas

ISIS

ExpropriaçõesExpropriações



5656

Muito ObrigadoMuito Obrigado

avaliação fiscal de prédios urbanos

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