a.p.c. capítulo iii, tema 1. interrelación

Albert Ribera Roget / Jesús Rodríguez Casellas

INTERRELACIÓN DE LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DEL PROCESO EDIFICATORIO EN LAS DIFERENTES FASES PREVIAS DE PROYECTO.

Metodologías de desarrollo y seguimiento

INDYCCE, S.L. – Octubre 2002


INDICE:

I. Introducción.

II. Los análisis de viabilidad y sus objetivos.II.1 Una visión general de su contenido.II.2 La consideración del factor tiempo.II.3 La consideración del factor coste de construcción.

III. Predimensionados de coste y sus interrelaciones.III.1 Los modelos de predimensionado de costes.III.2 Controles y verificaciones.III.3 Toma de decisiones.

IV. Planificaciones previas y sus interrelaciones.IV.1 Previsiones de calendario.IV.2 Controles y verificaciones.IV.3 Toma de decisiones.


II. LOS ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SUS OBJETIVOS.

Los estudios o análisis de viabilidad son instrumentos que proveen de una importante y completa información respecto a la conveniencia de llevar a cabo una inversión de carácter inmobiliario.

Invertir es una decisión estratégica para la empresa:

1. Afecta a su futuro2. Reclama la aplicación de recursos presentes limitados.3. Tiene un marcado carácter estratégico por cuanto condiciona a medio-

largo plazo a la empresa y porqué una vez tomada la decisión tiene carácter irreversible. [1]

[1] Es irreversible por cuanto no es posible volverse a colocar en la misma situación en la que se encontraba la empresa antes de tomar la decisión en cuestión. Ya sea por tiempo, por recursos económicos, tecnológicos o humanos empleados hasta la fecha.


Puede definirse un “Proyecto de Inversión” como el conjunto de activos integrados en una unidad con un objetivo definido, diferenciado y propio, cuyos elementos no pueden separarse sin perjudicar la viabilidad del conjunto. [2]

[2] Descripción dada por el CDTI - Centro para el Desarrollo Tecnológico Industrial.

[3] A modo de ejemplo, una definición de un proyecto de inversión particular podría venir dado por los siguientes elementos: Activos: Tesorería y capacidad de endeudamiento.Objetivo def.: Construcción de viviendas para vender.Diferenciación y personaliz.: Calidad alta, superf. 135m², 4h-2ch-1k, etc.Elementos inseparables: Tipología, calidad, características, zona,

ubicación, PVP, costes, etc.


No conviene olvidar que frente a cualquier proyecto de inversión:

A.- el inversionista arriesga su capital, tiempo y prestigio.

B.- la institución financiera, que respalda el proyecto con parte de recursos financieros, asume un riesgo compartido.

C.- la sociedad se beneficiará con los bienes ejecutados.

Por otro lado hay que considerar:

1.- Que el estudio de inversión es un antecedente más a considerar para la toma de decisión.2.- Que el estudio se basa en el comportamiento determinado de variables imposibles de controlar en el tiempo, con total garantía.3.- Que existe un grado de incertidumbre que acompaña a cualquier desarrollo de proyecto.4.- Que el entorno constituye una variable incontrolable que el evaluador no puede subestimar.


Viabilidad económico-financiera.-

1.- Identificación y cuantificación de los COSTES (análisis económico).

2.- Temporalización de estos costes e ingresos, convirtiéndolos en flujos dinerarios de PAGOS i COBROS. (análisis financiero),

Resumiendo, una de las primeras labores que requiere el estudio de una inversión inmobiliaria, es:

- Identificar todos los costes e ingresos que genera el proyecto.

- Cuantificarlos acertadamente.

- Localizar en el tiempo el momento en que se devengarán.


La viabilidad técnica.- Determinada por la posibilidad técnica, física, de plazo o material de hacer un proyecto de acuerdo con el diseño establecido.

¿El plazo es posible?, ¿La Tecnología a utilizar es factible?, ¿El mercado de factores está disponible?.

La viabilidad legal.- Referida a determinar los problemas legales para la instalación y operación normal del proyecto.

Parámetros urbanísticos. Disponibilidad legal del suelo. Servidumbres. Adecuación al uso legalmente establecido. Limitaciones de disponibilidad (Arrendatarios, usufructuarios, etc.)

La viabilidad política.- Que determina la intencionalidad de implementar un proyecto con independencia de su realidad económica. Ejemplo: razones estratégicas, sanitarias, culturales, sociales, educativas, de comunicación. Etc.

Existe compromiso y voluntad política. ¿Existe la necesidad ?.

La viabilidad de gestión.- Que evalúa la realidad de la capacitación organizativa y de gestión de la empresa o sujeto que promueve el proyecto (gerencial).

¿La organización es capaz? ¿Las funciones y responsabilidades, están determinadas?


II.1-1 Conceptos a identificar, evaluar y temporizar.

Costes de solar y cargas inherentes del mismo

Valor de compra solar

Cargas del solar: Hipotecas y embargos

Cargas del solar: Costes de urbanización, derribos, etc.

Cargas del solar: Servicios (A/M T., Gas, etc.)

Cargas del solar: Arrendamientos, Usufructos, Servidumbres legales

Cargas del solar: Otros conceptos. (con IVA)

Otros conceptos. (sin IVA)

Plusvalía (si existe acuerdo de pago por el comprador)

Aranceles por la formalización Escritura compra solar

I.T.P. + A.J.D. mod. A.J.D.

I.T.P. + A.J.D. mod. T.P.O.

Aranceles por la inscripción en el Registro Propiedad compra solar

Honorarios de Gestoría

Otros conceptos: (con IVA)

Otros conceptos: (sin IVA)

Costes preliminares

Acta notarial edificaciones vecinas y estado solar.

Estudio Geotécnico del solar

Otros conceptos: (con IVA)


Otros costes de promoción

Honorarios Gestión Integrada de Proyecto y de obra (Project –Contruction manager)

Honorarios Proyecto Básico-Ejecutivo

Honorarios Dirección de obra (Arq. y Aparejador)

Honorarios Redacción y Seguimiento del Control de Calidad

Honorarios Estudio y coordinación de Seguridad y Salud.

Gastos y/o tasas de visado e intervención Arq. / Arq. Téc.

Honorarios proyecto eléctrico

Honorarios dirección proyecto eléctrico

Honorarios proyecto medioambiental (actividades clasificadas)

Honorarios Proyecto de telecomunicaciones. Certif. final o boletín instalador.

Tasa de estudio de la licencia municipal

Licencia de obras (I.C.O.)

Aranceles Notario por Escritura Obra Nueva

Aranceles Notario por Escritura División Horizontal

Aranceles Notario por copias simples y nº folios


Aranceles Registro de la Propiedad por Obra Nueva

Aranceles Registro de la Propiedad por División Horizontal

Aranceles Registro Propiedad por nº inscripciones

Honorarios de Gestoría


Otros costes de promoción (continuación)

Gastos de Comercialización (A.P.I.) o propios de la promotora

Gastos de publicidad y promoción

Otros gastos previsibles (piso muestra, etc.)

Tasas por inspección de instalaciones eléctricas (ECA)

Póliza de Seguro Decenal de Construcción y otros costes derivados OCT

Alta de suministros y servicios (Agua, elect., gas, teléf., etc.)

Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I.)

Impuesto complementario I.A.E. del promotor [4]

Certificado de primera ocupación Ayuntamiento y Cédulas de Habitabilidad.

Gastos de mantenimiento de la promoción

Gastos generales de promotor (%)

[4] En proceso de regulación por el Gobierno.


Costes de construcción

Sub.estructura

Super.estructura

Cerramientos exteriores

Divisiones interiores

Cubierta

Acabados

Carpintería exterior

Carpintería interior

Cerrajería exterior

Cerrajería interior

Instalaciones

Ascensor

Acondicionamiento exterior

Gastos Fijos de Obra o Indirectos

Pruebas y ensayos para el control de calidad

Otros gastos e imprevistos

Estaciones transformadoras

Póliza de Seguro Todo-riesgo Construcción

Otros costes de promoción (Equipamientos comunitarios, etc.)


Costes relativos a la financiación externa

Importe honorarios de la tasación

Comisión de Estudio y Apertura

Comisión por no disponibilidad

Intereses financieros de origen hipotecario

Aranceles Notario por const. préstamo y distr. resp. hipotecaria

Aranceles Notario por copias simples, nº folios y derechos de matriz


Aranceles Registro Propiedad const. préstamo y dist. resp. hip.

Aranceles Registro Propiedad por el número de inscripciones

Intereses de la financiación temporal externa

Avales de garantía por cantidades recibidas a cuenta

Otros gastos (timbre letras de cambio, etc, ....)


Ingresos por ventas

Por venta de : Viviendas

Por venta de : Locales Comerciales

Por venta de : Despachos

Por venta de : Plazas de Aparcamiento

Por venta de : Plazas de Garajes

Por venta de : Trasteros

Otros ingresos

Flujo generado por la retención de garantía de obra

Intereses por reinversión de excedentes de tesorería


A todo ello, se deberá añadir aquellos elementos o factores que desde distintos puntos de vista también afectan a aspectos económicos o financieros del proyecto, entre los cuales cabe destacar:

De tipo fiscal

1.- Beneficios fiscales por inversión.2.- Costes fiscales sobre la rentabilidad de la inversión.

De tipo financiero

1.- Efecto del I.V.A. en el flujo de caja 2.- Por aportaciones del inversionista.3.- Por financiación de proveedores.4.- Por financiación de clientes.5.- Por financiación de Instituciones financieras.6.- Por ayudas oficiales. (Subvenciones y préstamos).

EVALUACIÓN DEL RIESGO / OTRAS SIMULACIONES


EVALUACIÓN DEL RIESGO / OTRAS SIMULACIONES

Finalmente, y dado que el estudio se basa en el comportamiento de una determinada cantidad de variables imposibles de predecir con garantías en el tiempo, es aconsejable verificar por los procedimientos oportunos, qué efecto produce la modificación de las variables en la rentabilidad económica y financiera del proyecto o bien, hasta donde se puede modificar el valor de una o más variables para que el proyecto siga siendo conveniente.


II.2 La consideración del factor tiempo.

Otra de las claves de desarrollo de cualquier proyecto, es la consideración del factor tiempo, materializado sobre el establecimiento de un calendario de actuación, que debería contemplar aquellos hitos o etapas que dan verosimilitud al proyecto.


II.3 La consideración del factor coste de construcción.

Objeto: Previsión del coste de las obras.

Método: valoración mediante sistemas de predimensionado.,

Tesorería ejecución obra

- €

8.354.098 €

- €1.000.000 €2.000.000 €3.000.000 €4.000.000 €

5.000.000 €6.000.000 €7.000.000 €8.000.000 €9.000.000 €

set-0

2

oct-0

2

nov-

02

des-

02

gen-

03

feb-

03

mar

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abr-

03

mai

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-03

jul-0

3

ag-0

3

set-0

3

oct-0

3

nov-

03

plazo

impo

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Tesorería Ejecución obra II

0

1000000

2000000

3000000

4000000

5000000

6000000

7000000

8000000

9000000ju

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02

jul-

02

ag

-02

set-

02

oct

-02

no

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2

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set-

03

oct

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3

meses

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e €


Tesorería Ejecución obra III

0

1000000

2000000

3000000

4000000

5000000

6000000

7000000

8000000

9000000

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2

jul-02

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2

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02

oct-

02

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2

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2

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3

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3

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-03

abr-

03

maig

-03

juny-0

3

jul-03

ag-0

3

set-

03

oct-

03

nov-0

3

meses

imp

ort

e €

tesoreria s/ planing

tesoreria real

tesoreria lineal


III. PREDIMENSIONADOS DE COSTE Y SUS INTERRELACIONES.

Es un método simple y rápido para el cálculo estimativo del coste o del presupuesto total o parcial de una obra.

Debe permitir:

Hacer una primera estimación del coste de la obra.Confirmar unas estimaciones previas realizadas por cualquier otro

sistema.Modificar las previsiones existentes en base a razones objetivas que ha aportado la utilización del sistema de predimensionado.

Premisas que deben cumplir:

Debe tener una metodología simple que facilite su aplicación.Debe aportar un grado de fiabilidad y confianza conocido.Debe permitir su verificación y posterior control.Debe ser actualizable y adaptable a las distintas circunstancias particulares a las cuales se enfrentará el técnico.


III.1.1 Valoración por medio de un módulo único en atención a la tipología edificatoria.

Corresponde a este modelo la obtención de un módulo único que responda al coste promedio de una construcción en atención a una tipología edificatoria concreta. El valor obtenido no distingue entre los distintos usos que puede llegar a contemplar el proyecto.

Tipologías:Edificios plurifamiliares: Entre medianeras

En esquina ( 3 fachadas )Aislados ( 4 fachadas)

Edificios unifamiliares: AisladosAdosados (en pareja)En hilera

Edificios Oficinas:Centros Comerciales:Hospitales:Cines y Teatros:Centro Asistencia Primaria:Discotecas:Edificios industriales:Etc.


Anexo 1. Propuesta para la codificación de partidas de obra para su utilización en modelos de predimensionado.

19 SUB-ESTRUCTURA 1911 Excavaciones

1912 Cimentaciones

1913 Pavimentos de base

1917 Pilotes

1918 Especiales

29 SUPER ESTRUCTURA 2920 Estructuras

2921 Cerramientos exteriores

2922 Divisiones interiores

2923 Forjados

2924 Escaleras y rampas

2926 Balcones

2927 Cubiertas

39 COMPLEMENTOS 3931 Puertas y ventanas exteriores

3932 Puertas y ventanas interiores

3934 Cerrajería

3935 Falsos techos

3937 Lucernarios

3938 Muebles de cocina

49 ACABADOS 4940 Acabados de estructura

4941 Acabados de paredes exteriores

4942 Acabados de paredes interiores

4943 Acabados de pavimentos

4944 Acabados de escaleras

4945 Acabados de techos

4947 Acabados de cubiertas

59 INSTALACIONES NO ELECT. 5950 Instalaciones saneamiento

5951 Instalaciones agua fria

5952 Instalaciones agua caliente

5953 Instalaciones contra incendios

5954 Instalaciones seguridad

5955 Instalaciones de gas

5956 Instalaciones de climatización

5957 Otras instalaciones

69 INSTALACIONES ELÉCTRICAS 6961 Centraliz. cuadros eléctricos

6962 Instalaciones eléctricas interiores

6963 Iluminación

6964 Comunicaciones

6966 Transportes

6968 Instalaciones varias

79 TRABAJOS VARIOS 7970 Trabajos varios

89 TRABAJOS EXTERIORES 8991 Preparación del solar

8992 Construcciones complementarias

8983 Vallados del solar

8984 Acabados del solar

8985 Servicios del solar

8986 Instalaciones del solar

8987 Equipamientos del solar

8988 Jardinería

99 PRELIMINARES 9990 Derribos

9991 Geotécnicos


III.1.2 Valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad determinados en función de tipologías.

Corresponde a este modelo la obtención de módulos que respondan al coste promedio de una construcción en atención a las características de uso de las distintas superficies construidas de que consta una edificación.

Usos:Uso de vivienda.Uso para locales comerciales.Uso para aparcamientos.Uso para garajes.Uso para oficinas.Usos complementarios como: Parques, jardines, pistas de deporte, piscinas, etc.Uso de urbanización (viales, servicios, etc.)


III.1.3 Valoración por medio del sistema de cálculo del presupuesto de referencia.

Son sistemas de valoración rápida, que usan mayoritariamente algunos colegios profesionales para el establecimiento del valor de ejecución material de la obra (sin beneficio industrial ni parte proporcional de gastos generales de empresa), basándose en un módulo principal, expresado en euros por metro cuadrado construido, que a su vez resulta multiplicado por distintos factores correctores en atención fundamentalmente a la situación geográfica, si es obra de nueva planta o reforma, nivel de calidad, tipología edificatoria y finalmente uso.

Presupuesto de referencia = Mr = Mb x Cg x Ct X Cq x Cu

Donde Mb es el módulo básico y su valor es 303,51 €/m²Cg es un coeficiente de área geográfica.Ct es un coeficiente tipológicoCq es un coeficiente de calidadCu es un coeficiente de uso


III.1.4 Valoración por aplicación de ratios de medición.

El método consiste en disponer de un estado de mediciones “madre”, que en base a unas tipologías edificatorias determinadas, establezca para cada una de ellas, unos índices o coeficientes de cada medición de partida referidas a la unidad de superficie construida del edificio.


III.1.5 Valoración por aplicación de modelos econométricos.

Son sistemas de presupuestación rápida, basados en la aplicación compleja de los resultados obtenidos del estudio y análisis estadístico de los costes de una muestra importante de obras, en base a modelos tipológicos muy determinados.

Se basa en la configuración de unidades funcionales complejas coincidentes con el primer nivel de clasificación del estado de mediciones, en el cálculo de coeficientes de partidas simples o complejas que intervienen en cada unidad funcional y, finalmente en el cálculo del precio descompuesto de esta unidad funcional en atención al valor de mercado de cada una de las partidas simples o complejas que en él participan.


Coste / m² = 1.2391 As + 0.1964 Eb + 0.9924 Ep + 0.6551 T + 1.3978 D + 0.2091 C + 1.03 Ha + (0.004 FeG + 0.006 Fem + 0.0161 Fep + 0.0003 Fee) + (0.0369 Fip + 0.0081 Fia + 0.001 Fie) + 0.0216 Se + 0.0510 Si + 1.00 I + (0.0087 Cpc + 0.0087 Cpb + 0.001 Cpe) + 1 Ae

Donde:As = Unidad funcional de “ Acondicionamientos del solar ”Eb = Unidad funcional de “ Sub.estructura “.Ep = Unidad funcional de “ Super.estructura“.T = Unidad funcional de “ Cerramientos exteriores – Fachada “.D = Unidad funcional de “ Divisiones interiores “.C = Unidad funcional de “ Cubierta “.Ha = Unidad funcional de “ Acabados horizontales “.FeG = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – gran dimensión “.FeM = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – media dimensión “.FeP = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – pequeña dimensión”FeE = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – dimensión especial”FiP = Unidad funcional de “ Carpintería interior - puertas “.FiA = Unidad funcional de “ Carpintería interior - armarios “.FiE = Unidad funcional de “ Carpintería interior - especial “.Se = Unidad funcional de “ Carpintería de taller exterior “.Si = Unidad funcional de “ Carpintería de taller interior “.I = Unidad funcional de “ Instalaciones “.CpC = Unidad funcional de “ Complementos en cocinas “.CpB = Unidad funcional de “ Complementos en baños “.CpE = Unidad funcional de “ Complementos en escaleras “.Ae = Unidad funcional de “ Acondicionamiento exterior “.


El proceso para establecer sistemas de predimensionado mediante modelos economètricos, tendría que contemplar las siguientes etapas:

1.- Crear una clasificación tipológica de obras muy detallada y concreta, donde queden absolutamente definidos que obras pueden responder a un modelo determinado.

2.- Disponer de un tratamiento sistematizado y único de clasificación interna de las mediciones de obra. Estructura jerárquica de clasificación: capítulos, subcapítulos, secciones, partidas.

3.- Determinar la diferenciación del tratamiento de los datos de coste de las obras.

Áreas de viviendas.Áreas de locales comerciales.Áreas de aparcamientos y garajes.

4.- Crear el cuadro para el tratamiento de los datos de cada muestra.

5.- Determinar el modelo para aplicaciones futuras.


Ventajas e inconvenientes:

Si están bien concebidas, ofrecen un grado de fiabilidad elevado.

Suelen tener poca difusión, por lo cual su uso se circunscribe frecuentemente dentro del equipo que ha desarrollado el modelo.

Requiere una permanente actualización de la base de datos: tanto en lo que se refiere a aumentar la tamaño estadístico de la muestra, como en lo referente a la conveniencia de actualizar los valores económicos.


III.1.6 Valoración por aplicación de precios unitarios de mercado a las unidades de obra definidas en el estado de mediciones particulares de proyecto.

Consiste en aplicar precios unitarios de mercado, sobre cada una de las unidades de obra o partidas que se han definido en un proyecto en concreto.

No está disponible hasta que se ha elaborado el proyecto ejecutivo de la obra. Se considera que este modelo está en el umbral de lo que son los sistemas de predimensionado frente a las valoraciones efectivas de obras. Sin duda alguna, es el modelo de predimensionado que debería ofrecer más fiabilidad de entre todos los que se han comentado, antes de obtener el presupuesto de contrata.


III.2 Controles y verificaciones.

Este proceso consiste en verificar que los datos obtenidos mediante cualquiera de los sistemas de predimensionado utilizados, desde los más generalistas hasta los más detallados, mantienen su validez a lo largo del proceso de concepción y desarrollo de la promoción.

Para ello, convendrá:

Que el técnico supervise frecuentemente los datos disponibles y que en atención a los posibles cambios, ampliaciones y/o aumentos de definición del proyecto, corrija coherentemente con el sistema empleado de predimensio-nado, los nuevos datos económicos que definen la edificación.


III.3 Toma de decisiones.

Cualquier sistema que se utilice para la valoración previsional del coste de una obra, persigue como objetivo el disponer de un horizonte económico acertado y fiable, antes de la contratación y/o de la liquidación de obra.

En este contexto, la desincronización de valores, deberá ocasionar un debate en el entorno de la promoción sobre asumir las posibles futuras desviaciones económicas o bien actuar sobre aquellos aspectos (diseño, materiales, calidad de acabados, tecnología, reestructuración del precio de venta de entidades disponibles, etc.) que ocasionan la desviación, para reconducir su coste al nivel de los objetivos preestablecidos inicialmente.


IV. PLANIFICACIONES PREVIAS Y SUS INTERRELACIONES.

Es una herramienta fundamental para todos aquellos técnicos que están inmersos en la dirección y control del proceso de edificación.

Son herramientas que son capaces de dibujar el funcionamiento en el tiempo del propio proceso constructivo.

Hay factores que dificultan las estimaciones de programación; la formación y configuración de equipos, los sistemas de retribución, la climatología, la organización de la obra, la deficiente ejecución de trabajos, etc.

(Todo ello, no hace más que dar argumentos a aquellos que ven los sistemas de planificación como

un trabajo laborioso que no se ve compensado con los resultados que puede ofrecer.)


IV.1 Previsiones de calendario.

Determinar el nivel de detalle que es conveniente y necesario desarrollar en el sistema de planificación en correspondencia con la etapa o fase del proceso en la cual nos encontramos.

Sólo hay una única planificación que va tomando detalle y amplitud a medida que el proceso avanza y en la cual sus hitos principales son los que posterior-mente se amplían para ir tomando precisión.

Etapas en las cuales se puede desarrollar cualquier proceso edificatorio:

Etapa de estudio de la inversión. (grupos A, B y C)Etapa de implantación y proyecto. (grupos D, E y F)Etapa de precontratación de obra. (grupo G)Etapa de ejecución de obra. (grupo H)Etapa de Promoción, mantenimiento y post venda. (grupo I)


IV.1.1. Etapa de estudio de la inversión.

Al tratarse de la primera etapa de desarrollo del proceso de edificación, debería contemplar unas actividades de carácter general que permitan obtener una imagen completa – de principio a final – de todo el proceso.

El número de tareas o hitos que debe tratar esta primera etapa de planificación parece improcedente, por cuanto debe ser el técnico quién identifique y determine, en atención a las características específicas del proyecto, cuales van a ser.

La planificación de esta etapa debe perseguir como objetivo el obtener una visión conjunta y competa de todo el proceso, identificando los hitos que le caracterizan, determinando sus interdependencias y los plazos generales de tiempo. Así mismo, deberá contemplar con el detalle suficiente todas aquellas actividades que por razón del propio proceso ya estarán superadas cuando se acometa posteriores etapas de planificación.


A.- Compra / Adquisición del suelo.Contrato de opción de compra.Sondeo de mercado. Elaboración de estudios de viabilidad.Elaboración de estudios financieros.Aprobación del proyecto de inversión.Escritura de compra-venta, registro y demás tramitaciones administrativas.Liberación de cargas del solar.

B.- Contratación de coordinación y de proyecto.Selección de equipo Project Manager.Contratación equipo Project Manager.Selección de equipos proyectistas.Entrega de anteproyectos.Aprobación de anteproyecto.Contratación de proyecto.Selección empresas de geotecnia.Contratación y ejecución del estudio geotécnico.


C.- Gestión de PlaneamientoPreparación de documentación urbanística y/o proyectos.Presentación a la Administración.Aprobación inicial.Aprobación provisional.Aprobación definitiva.

D.- Proyecto Básico.Entrega del programa de la promoción.Recogida de información previa.Levantamiento topográfico.Definición del presupuesto objetivo.Redacción del proyecto básico.Auditoría de proyecto básico.Incorporación de recomendaciones de auditoría.Control y Aprobación del proyecto básico.Visado del proyecto básico.


E.- Contrataciones agentes externos.Selección ofertas de dirección de obra y de ejecución.Selección ofertas de entidades aseguradoras.Selección entidades de control. (OCT y Laboratorio)Selección

F.- Proyectos y Licencia de obras.Entrega proyecto medioambiental.Entrega proyecto de telecomunicaciones.Entrega Estudio de Seguridad y Salud.Entrega Proyecto ejecutivo.Auditoría de proyecto ejecutivo.Incorporación de recomendaciones de auditoría.Entrada petición licencia de obras.Notificación aprobación de licencia.Liquidación y obtención de licencia de obras.


G.- Licitación - contratación.Elección del sistema de licitación.Selección de licitadores.Remisión de documentación.Recepción, estudio y comparación de ofertas.Negociación de ofertas.Selección de ofertas.Contratación.

H.- Ejecución obra.Implantación de obra.Ejecución de obra.Retirada y entrega de obra.

I.- Promoción, Mantenimiento y Post-venta.Promoción y publicidad.Calendario previsto de Ventas.Entrega fincas.Reparaciones.Actuaciones en post venta.


IV.1.2. Etapa de implantación y proyecto.

Correspondería a la etapa donde se desarrollarían preferentemente y con absoluto detalle el contenido de los apartados D, E y F.

Evidentemente, antes de ampliar el contenido de las actividades que deben planificarse dentro de cada uno de los grupos D, E y F, se debería proceder al control y adaptación de la planificación de las actividades de los anteriores grupos (aquellos que se habían planificado en la etapa anterior).


IV.1.3. Etapa de precontratación de obra.

Correspondería a la etapa donde se desarrollaría preferentemente y con absoluto detalle el contenido del apartado G, en atención al modelo de contratación que se haya acordado y al sistema de proceder de la organización.

Hay que atender a posibilidad de contratación por lotes (movimiento de tierras, cimentación y estructura, albañilería en general, pintura, instalaciones, etc.) y a la posibilidad de realizar estas distintas contrataciones a lo largo de la ejecución de la obra y no de manera anticipada al inicio de obra.

De igual modo, primeramente realizaríamos los ajustes pertinentes de actividades de apartados anteriores y seguidamente, programaríamos de acuerdo con el modelo de contratación establecido.


IV.2 Controles y verificaciones.

La planificación y programación como predicción de procesos y tiempos, no tiene ningún sentido si posteriormente no sirve como elemento de referencia y comparación.

Programamos para ser algo más que meros observadores de lo que ya ha sucedido y, por lo tanto, de lo que ya es historia.

Debemos posicionarnos desde el objetivo del control para que con ello sea posible detectar las probables incidencias antes de que sucedan, o lo más tempranamente posible, y así poder actuar para rectificar respecto de los objetivos trazados.

El periodo de control

Metodología de control


Una de las técnicas más aconsejables consista en representar bajo la misma barra de tarea prevista, el desarrollo real de las tareas programadas.

De esta manera:

- Es posible comparar en cada fase de control la situación prevista con la situación real en la que se encuentra la tarea en cuestión.

- Es posible reproducir en cualquier momento, la situación en la cual se encontraba la construcción, y así facilitar el análisis de las causas de retrasos puntuales o globales que afecten a unas pocas actividades, a un determinado lote de contratación o al conjunto de la obra.

- Permite una recogida de información completa, lo que facilita su posterior tratamiento en el programa que utilicemos, para así poder elaborar, representar y analizar el nuevo escenario de obra.

- Permite trabajar con un único modelo de comparación, que coincide con el de la programación inicial de la etapa en la cual nos encontrábamos.


IV.3 Toma de decisiones.

Fin último que persigue la planificación y su control hacer posible una toma de decisiones adecuada y a tiempo.

1.- Conocer que resultado provocan las variaciones sobre la planificación objetivo2.- Analizar alternativas viables para corregir en mayor o menor medida las desviaciones de plazo.

a) ahorro y/o recuperación de tiempo parcial o total, en atención a la afectación de actividades consideradas en el camino crítico.b) coste económico.c) plazo mínimo indispensable de implantación de la nueva situación.d) aceptación de las nuevas condiciones, por parte de las empresas o de los trabajadores implicados en la toma de medidas para la corrección de las desviaciones producidas.e) evaluación de las incidencias sobre actividades pendientes de desarrollo.

a.p.c. capítulo iii, tema 1. interrelación

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