Acórdão nº 3321/07.8TBVCD.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 20 de Junho de 2011

Proc. nº 3321/07.8TBVCD.P1

Descritores:

ARRENDAMENTO COMERCIALEXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTOLICENÇA DE UTILIZAÇÃO

Sumário:

I - Há que distinguir entre licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica (habitação, comércio, profissão liberal, etc.) e a licença de utilização para o exerci cio de qualquer espécie daquele género (farmácia, restaurante, etc).II - Só a primeira é obrigação do senhorio, já as licenças, com o respectivo alvará, para o exercício de certo ramo (que podem impor a realização de obras para o efeito), cumprem ao arrendatário que pretende exercer a actividade específica. III - Não tendo os senhorios cumprido aquela primeira obrigação, assiste à arrendatária o direito a não pagar as respectivas rendas.

Proc. nº 3321/07.8TBVCD.P1 (1112/10) - APELAÇÃO

Relator: Caimoto Jácome(1167)

Adjuntos: Macedo Domingues()

António Eleutério()

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO

1- RELATÓRIO

B… e C…, com os sinais dos autos, intentaram a presente acção declarativa de condenação (despejo), com

processo sumário, contra D…, Lda, pedindo:

- se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 11-01-73 e alterado em 29-06-93;

- se condene a ré a entregar o locado livre e devoluto;

- se condene a ré no pagamento da quantia de € 3.427,73, acrescida dos juros vincendos até efectivo e integral

pagamento;

- se condene a ré no pagamento das rendas vincendas até efectiva desocupação do arrendado;

- se condene a ré no pagamento duma sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na desocupação do

arrendado, logo que decretada, num valor nunca inferior a € 150 por dia.

Alegaram, em síntese, os factos atinentes, na sua perspectiva, à procedência do pedido de resolução do contrato de

arrendamento comercial em causa.

Citada, a ré, contestou, impugnando. Alegando, em síntese, que encerrou o estabelecimento, com todo o

equipamento que o recheia a deteriorar-se, porque os autores afirmaram que não faziam a propriedade horizontal e,

sem isso, a Câmara Municipal não licencia o rés-do-chão para restauração, sendo certo que para obter o

licenciamento do prédio fez despesas no montante de € 5.743,92. Com base nessa factualidade, deduziu

reconvenção na qual pede a condenação dos autores a fazer as obras necessárias para a obtenção do

licenciamento do rés-do-chão para Restaurante, nomeadamente a propriedade horizontal, a pagar-lhe a quantia de €

5.743,92, com os respectivos juros, e os prejuízos, em quantia a liquidar ulteriormente, decorrentes do

encerramento do estabelecimento desde Julho de 2007.

Houve resposta dos demandantes.

**

Saneado e instruído o processo, após julgamento, foi proferida sentença, decidindo-se (dispositivo):

“Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e a reconvenção improcedente e, em consequência:

- declaro a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 11.01.73 e alterado em 29.06.93;

- condeno a ré a entregar aos autores o locado livre e devoluto de pessoas e bens;

- condeno a ré a pagar aos autores a quantia de € 2.721,84, a título de rendas vencidas até à data da propositura da

acção, correspondentes aos meses de Agosto,

Setembro, Outubro e Novembro de 2007, acrescida dos juros de mora, à taxa de 4%, contados desde a data do

vencimento de cada uma dessas rendas (primeiro dia útil anterior àquele a que respeitam) até efectivo e integral

pagamento;

- condeno a ré a pagar aos autores as rendas vencidas e vincendas, no montante de € 680,46 cada, desde Dezembro

de 2007, inclusive, até efectiva desocupação do arrendado;

- absolvo a ré do demais peticionado pelos autores;

- absolvo os autores/reconvindos do pedido reconvencional.

Custas da acção pelos autores e pela ré, na proporção do decaimento.

Custas da reconvenção pela ré/reconvinte.”.

**

Inconformada, a ré apelou da sentença, tendo, nas suas alegações, concluído:

………………………………………

………………………………………

………………………………………

Na resposta às alegações os apelados defendem o decidido.

**

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2- FUNDAMENTAÇÃO

2.1- OS FACTOS

Nas conclusões, a recorrente insurge-se contra a decisão sobre a matéria de facto, de fls. 208-213.

Questiona o decidido no referente ao vertido nos quesitos 5º, 6º, 8º, 9º, 11º, 12º, 13º e 14º, da base instrutória (B.I.).

Na sua perspectiva, tal matéria deve ser considerada provada, sem restrições ou explicações, conjugado com os

documentos que constam dos autos, nomeadamente de fls. 129 a 130 e com especial relevância para os

documentos de fls. 40, 123, 124, 109 e os da Câmara Municipal, de fls. 159 e 160.

Saliente-se que a apelante indica o documento de fls. 40 por lapso, pois que, tudo indica, pretende referir-se ao

documento de fls. 47, cujo original se mostra junto a fls. 78 (doc. nº 6 junto com a petição) – carta da ré, de

22/07/2007, dirigida a H….

Pede, assim, a reapreciação da prova testemunhal (E…, F… e H…) e documental.

Na 1ª instância respondeu-se positivamente, com restrição, ao perguntado nos quesitos 8º, 9º, 11º e 12º, e

negativamente à matéria dos quesitos nºs 5, 6, 13 e 14.

Vejamos.

Fixada a matéria de facto, através da regra da livre apreciação das provas, consagrada no artº 655º, nº 1, do CPC, em

princípio essa matéria é inalterável.

A decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação nas situações

previstas no artº 712º, do CPC.

Estas constituem as excepções à regra básica da imodificabilidade da decisão de facto proferida na 1ª instância.

No caso em apreço, entendemos não ser aplicável a previsão da alínea c), do nº 1, do artº 712º, do CPC, pois que

não foi apresentado documento novo superveniente.

Tendo ocorrido a gravação dos depoimentos prestados, "a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte

impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido..." - nº 2, do artº 712º,

do CPC.

A recorrente cumpriu o ónus imposto nos nºs 1, e 2, parte final, do artº 690º-A, do CPC.

Importa ter presente que a finalidade do citado artº 712º, do CPC, é garantir a correcção do apuramento da matéria

de facto, mas tal possibilidade tem de ser feita no respeito pelas normas jurídicas e processuais adequadas.

Mesmo que o recorrente observe totalmente o que prescrevem os citados art°s 690º-A e 712°, nos 1 e 2, do CPC, a

alteração da matéria de facto pela Relação só ocorrerá quando dos meios de prova indicados pelo recorrente,

valorizados no conjunto global da prova produzida, se verificar que, em concreto, se revelam inequívocos no

sentido por si pretendido.

O controlo da Relação sobre a convicção que se formou no tribunal a quo deve restringir-se aos casos de flagrante

desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal é,

reconhecidamente, mais falível que qualquer outra, e quanto à avaliação da respectiva credibilidade também o

tribunal recorrido está em melhor posição para a fazer.

Quer dizer, a admissibilidade da respectiva alteração por parte do tribunal da Relação, mesmo quando exista prova

gravada, funcionará, assim, apenas, nos casos para os quais não exista qualquer sustentabilidade face à

compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação.

Deve aceitar-se que a convicção do julgador da 1ª instância resulta da experiência, prudência e saber daquele,

sendo certo que é no contacto pessoal e directo com as provas, designadamente com a testemunhal e no

depoimento de parte, que aquelas qualidades de julgador mais são necessárias, pois é com base nelas que

determinado depoimento pode ou não convencer quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recai,

constituindo uma das manifestações dos princípios da oralidade e da imediação, por via das quais o julgador tem a

oportunidade de se aperceber da frontalidade, tibieza, lucidez, rigor e firmeza com que os depoimentos são

produzidos, mesmo do confronto imediato entre os vários depoimentos, do contraditório formado pelos

intervenientes, advogados e juízes, do interrogatório do advogado que a apresenta, do contraditório do outro

mandatário e das dúvidas do próprio tribunal, melhor ajuizando e aquilatando desta forma da sua validade.

Importa distinguir os casos em que os meios de prova, designadamente determinados documentos juntos aos

autos, têm força probatória plena e aqueles em que a não têm. Neste último caso, ou seja, de meios de prova a

apreciar livremente pelo julgador (v.g. documental, testemunhal), a Relação só pode valorar esses meios, e daí partir

para uma alteração das respostas ao questionário/base instrutória, se do processo constarem todos os elementos

de prova que serviram de base à decisão da 1ª instância. É que só nesse caso a Relação se encontra numa posição

igual à da 1ª instância para fazer uma apreciação livre (artº 655º, do CPC), o que pressupõe a possibilidade de

considerar em simultâneo todas as provas produzidas.

A sindicância à convicção do julgador da 1ª instância, a realizar por este tribunal de recurso, apenas se mostra

adequada quando a mesma se apresenta manifestamente contrária às regras da experiência, da lógica e dos

conhecimentos científicos.

Feitas estas considerações genéricas, vejamos a fundamentação da decisão sobre a matéria de facto.

Na motivação (fls. 209-213), o Sr. Juiz da 1ª instância afirma:

“1- Respostas positivas e restritivas.

1.1. Na resposta aos números 3, 7, 8, 9, 10 e 11 considerou-se os documentos de fls. 110 a 124, 129, 159/160 e 167 a

171, conjugado, quanto aos números 7 e 9 - 10 parte (liquidação de taxas), com o documento de fls. 130 e com o

depoimento da testemunha H…, sobrinho e procurador do autor e ex-marido da autora, bem como, quanto ao

número 9 - 2° parte (realização de diligências exigidas pela Câmara Municipal), com os documentos de fls. 125 a 129

e com o depoimento das testemunhas E…, engenheiro, que, a pedido dos representantes da ré, tratou do projecto

de obras com vista ao licenciamento da fracção em causa.

A resposta restritiva ao número 9 impôs-se porque não se fez prova consistente de que a ré tenha feito "todas" -

como é perguntado - as diligências exigidas pela Câmara Municipal.

1.2. Na resposta ao número 12 atendeu-se aos documentos de fls. 123 e 124.

Cumpre esclarecer que a matéria vertida na segunda parte do número 12 é conclusiva.

Por isso, a resposta ficou circunscrita ao que objectivamente resulta da leitura dos documentos de fls. 123 e 124,

certo que se considerou, ainda, os esclarecimentos relevantes e avalizados prestados sobre a matéria pela

testemunha E….

1.3. A resposta ao número 15 assentou na análise dos documentos de fls. 125 a 130.

*

II - Respostas negativas.

(…)

2.4. Número 5.

No número 5 são questionados dois factos, a saber:

- se os autores se recusam a obter para o prédio a propriedade horizontal;

- se sem a constituição da propriedade horizontal a Câmara Municipal não licencia o rés-do-chão para restauração.

Pois bem, quanto à primeira questão, não se fez prova de que em momento anterior ao da missiva de fls. 78, onde a

ré faz alusão ao facto de a Câmara Municipal … exigir a propriedade horizontal para passar o alvará de utilização, os

autores tenham sido informados dessa alegado exigência da Câmara Municipal, importando, aqui, referir que não há

nenhum documento dirigido pela Câmara Municipal aos autores a dar-lhes conhecimento dessa exigência, sendo

que a testemunha H… esclareceu que todo o processo estava a ser tratado pelos representantes da ré (o que é

confirmado pela ré com a alegação do facto vertido no número 8 da base instrutória).

Acresce, ainda, que a testemunha H… afirmou que, depois de ter recebido a aludida carta da ré, apesar do

representante legal desta o ter informado que já não estava interessado no estabelecimento, que se encontrava

encerrado, dirigiu-se à Câmara Municipal para se inteirar do processo e começou a tratar da constituição da

propriedade horizontal.

Relativamente ao segundo facto, a prova apontou em sentido contrário.

De facto, a testemunha H… declarou que a Câmara Municipal não exigia a constituição da propriedade horizontal

para a concessão da licença, esclarecendo que foi ele quem sugeriu essa constituição porque nisso havia interesse

em termos de vistoria, pois se no momento da vistoria não existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o

prédio e se ela existisse só seria vistoriada a fracção correspondente ao estabelecimento.

2.5. Número 6.

As testemunhas I… e J…, anteriores sócios da ré, que negociaram com o actual sócio e gerente da mesma a cessão

de quotas, negaram o facto vazado no número 6, afirmando que em momento anterior ao da celebração do negócio

deram conhecimento àquele da falta de licença, sendo que o mesmo, ainda antes da concretização do negócio,

colaborou com eles no sentido da obtenção dessa licença.

Fica, assim, esclarecido a resposta negativa ao número 6, certo que nenhuma prova se produziu no sentido de

infirmar o declarado pelas supra referidas testemunhas.

2.6. Número 13.

Quanto às razões que determinaram a resposta negativa ao número 13, reiteramos, aqui, porque válidos, os

argumentos supra expendidos na resposta negativa ao primeiro facto contido no número 5, repetindo-se que,

datando o ofício da Câmara Municipal de 08.06.07 e a carta da ré a comunicar que ia encerrar o estabelecimento de

12.07.07, não se fez prova que nesse intervalo a ré tenha comunicado aos autores qualquer exigência da Câmara

Municipal ou lhes tenha solicitado qualquer diligência no sentido de viabilizarem a obtenção da licença em falta.

2.7. Número 14.

A decisão relativa ao facto vertido no número 14 ficou a dever-se à circunstância de a prova produzida, criticamente

apreciada, com recurso à regras da experiência e da normalidade, não permitir a formação de uma convicção

positiva sobre a verificação desse facto.

Na verdade, para além do tudo o que já se expendeu na fundamentação da resposta negativa aos números 5, 6 e 13,

convém salientar que, não obstante a falta de licença, o estabelecimento laborou como restaurante desde 29-06-93,

data em que o arrendado passou a destinar-se ao exercício da actividade de Restaurante, Snack-bar e Afins, sendo

certo que as testemunhas K…, I… e J… - anteriores sócios da ré - referiram que aquela falta nunca constituiu

impedimento ao regular funcionamento do estabelecimento, tendo a segunda e a terceira, bem como a testemunha

H…, apontado como causa do encerramento a perda de clientela ocorrida depois da cessão de quotas para o actual

sócio da ré.”.

Como se constata, o julgador a quo expõe a razão de ciência das testemunhas, mencionando a credibilidade dos

respectivos depoimentos e descreve o essencial dos depoimentos.

A prova testemunhal e documental indicada pelo julgador da 1ª instância na aludida motivação, suporta, lógica e

consistentemente, o decidido no tribunal recorrido, no tocante à matéria dos quesitos nºs 5, 6, 8, 9, 11 e 12.

Com efeito, ouvidos os depoimentos das testemunhas, designadamente de E…, F… e H… e ponderada

documentação junta pelas partes, afigura-se-nos não existir fundamento para alterar o decidido na 1ª instância, no

que concerne à matéria vertida naqueles quesitos.

Porém, no referente ao constante dos quesitos nºs 13 e 14, afigura-se-nos que as respostas negativas dadas na 1ª

instância não devem manter-se.

Com efeito, da aludida prova testemunhal e documental resulta, concretamente, no essencial, que:

- A ré, através do seu actual gerente G…, entregou, em 2006 e 2007, na Câmara Municipal …, em nome de B…,

documentação com vista à obtenção da licença de utilização do estabelecimento de restauração existente no

arrendado, originando o processo (camarário) nº 1078/96;

- Todos os ofícios inerentes à obtenção da licença eram dirigidos ao 1º autor, que reside junto ao locado;

- Em 15/05/07, o autor é notificado, pela Câmara Municipal de …, que foi emitido o alvará de licença de construção

…/07, no âmbito do processo nº …./96, para remodelação e ampliação do prédio de habitação e comércio, sito em

…, …., da freguesia de …, Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º;

- Em 08/06/2007, a ré foi notificada, pela Câmara Municipal …, para requerer a autorização de utilização ao prédio,

sendo que o processo camarário nº …./96 não podia ser averbado em nome da ré para o espaço correspondente ao

rés-do-chão do prédio porque, sendo arrendatária desse rés-do-chão e existindo uma habitação no 1º andar, não

existia constituição de propriedade horizontal;

- Em Julho/Agosto de 2007, a ré encerrou o estabelecimento (restaurante) existente no arrendado;

- Em momento anterior ao da carta de fls. 78 (12/07/2007), os autores tenham sido informados da alegada exigência

da Câmara Municipal da constituição da propriedade horizontal do prédio para emitir o alvará da licença de

utilização, não havendo nenhum documento dirigido pela Câmara Municipal aos autores a dar-lhes conhecimento

dessa exigência;

- A testemunha H…, ex-marido da autora e alegado procurador do autor B…, depois de ter recebido a aludida carta

da ré, respondeu por carta de 27/07/2007 (fls. 109), na qual negou a necessidade de licença de utilização pelo facto

de o contrato ser de 1973;

- Posteriormente, o referido H… dirigiu-se à Câmara Municipal … para se inteirar do processo e começou a tratar da

constituição da propriedade horizontal;

- A Câmara Municipal de … não exigia a constituição da propriedade horizontal para a concessão da licença, tendo

sido a testemunha E… quem sugeriu essa constituição porque nisso havia interesse em termos de vistoria, pois se

no momento da vistoria não existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o prédio e se ela existisse só

seria vistoriada a fracção correspondente ao estabelecimento;

- As testemunhas I… e J…, anteriores sócios da ré, que negociaram com o actual sócio e gerente da mesma a

cessão de quotas, afirmaram que, em momento anterior ao da celebração do negócio, deram conhecimento àquele

da falta de licença (alvará) para a actividade de restauração, sendo que o mesmo, ainda antes da concretização do

negócio, colaborou com eles no sentido da obtenção dessa licença;

- O encerramento do restaurante, em Julho/Agosto de 2007, ficou a dever-se ao facto de a ré não possuir licença

(alvará) de utilização do locado para a actividade da restauração, tendo-lhe sido instaurado, pela Câmara Municipal,

um processo de contra-ordenação na sequência do auto de notícia nº 28/2006, de 06/03/2006;

- Em 30/01/2009, o autor B… foi notificado, no âmbito do aludido processo nº …./96, pela Câmara Municipal …, para

requerer a licença ou autorização de utilização do prédio urbano, sito em …, …., da freguesia de …, Vila do Conde,

inscrito na matriz sob o artigo 32º (docs. de fls. 169-170).

Aceita-se, pois, a convicção (positiva/restritiva e negativa) do julgador da 1ª instância, a que aderimos, que serviu

de base à decisão sobre a matéria de facto, sendo esta consonante com as regras da experiência e da lógica, no

tocante à matéria dos quesitos nºs 5, 6, 8, 9, 11 e 12.

Porém, a mencionada prova testemunhal e documental impõem decisão diversa da proferida na 1ª instância quanto

ao questionado nos nºs 13 e 14, da base instrutória.

Por isso, neste particular, altera-se o decidido pelo julgador a quo, respondendo-se a tal matéria do seguinte modo:

Quesito 13º: Provado que os autores não requereram, à Câmara Municipal de …, a licença de utilização do seu

prédio urbano sito em …, …., da freguesia de …, Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º.

Quesito 14º: Provado que o encerramento do estabelecimento (restaurante) ficou a dever-se ao facto de a ré não

possuir licença (alvará) de utilização do locado para a actividade da restauração, com o esclarecimento que tal

encerramento ocorreu em Julho/Agosto de 2007.

Temos, pois, como assente a seguinte a matéria de facto:

a) Por escritura pública de 11-01-1973, L… deu de arrendamento a M… o rés-do-chão do prédio urbano

correspondente a uma habitação de dois andares com a área de 83 m2 e dependência e pátio com 100 m2, sito na

…, nº …., …, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o nº 00821 e inscrito na matriz

predial urbana sob o art. 376 (alínea A) dos factos assentes);

b) O citado contrato tinha por escopo o exercício da actividade de casa de pasto e comércio de vinhos (alínea B)

dos factos assentes);

c) No acordo referido em a) consta, a título de cláusula c), que: “A renda anual, a pagar na residência do senhorio, é

de trinta mil escudos pagável em prestações mensais de dois mil e quinhentos escudos cada uma, no primeiro dia

útil do mês anterior àquele a que disser respeito” (alínea N) dos factos assentes e documento de fls. 56 a 61);

d) Por escritura pública de 29-06-93, M… e N… trespassaram à ré o estabelecimento comercial situado no rés-do-

chão do aludido imóvel com a transmissão de todos os elementos que então o compunham, designadamente o

direito ao arrendamento, alvarás e licenças (alínea C) dos factos assentes e documento de fls. 65 a 68);

e) Na referida escritura, O… e a ré acordaram alterar o contrato de arrendamento anteriormente celebrado pela

forma seguinte: “a) O rés-do-chão arrendado destina-se ao exercício da actividade de Restaurante, Snack Bar e

Afins; b) A renda mensal é de sessenta mil escudos até ao mês de Dezembro do ano em curso e de setenta mil

escudos a partir de Janeiro de mil novecentos e noventa e quatro (…)” (alínea D) dos factos assentes e documento

de fls. 65 a 68);

f) Por título particular, datado de 26.01.94, cujas assinaturas foram notarialmente reconhecidas, entre as partes foi

acordada a realização de obras de ampliação do locado (alínea E) dos factos assentes);

g) L… faleceu em 25-12-2001, tendo deixado testamento, nele legando o direito de usufruto, em comum, do prédio

urbano identificado em a) aos autores (alíneas G), H) e I) dos factos assentes e documento de fls. 74 a 77);

h) Nos termos do contrato de arrendamento recai sobre a sociedade ré a obrigação de pagar uma renda anual que,

por força das sucessivas actualizações legais entretanto efectuadas, ascende ao montante de € 8.165,52, a liquidar

em duodécimos de € 680,46, no primeiro dia útil do mês anterior a que diz respeito na residência dos senhorios

(alínea J) dos factos assentes);

i) A sociedade ré não procedeu ao pagamento das rendas referentes aos meses de Agosto, Setembro, Outubro e

Novembro do corrente ano (alínea L) dos factos assentes);

j) O estabelecimento em causa encontra-se encerrado (alínea M) dos factos assentes);

l) Para o exercício da actividade descrita em e) é necessária licença camarária (licença de utilização) (resposta ao

número 3 da base instrutória);

m) Todos os ofícios inerentes à obtenção da licença eram dirigidos ao 1º autor (resposta ao número 7 a base

instrutória);

n) Em 27.12.2006, a ré, através do seu actual gerente G…, entregou na Câmara Municipal …, em nome de B...,

dirigido ao processo nº …./96, memória descritiva, projecto de redes de água e saneamento, planta à escala 1/500 ou

1/1000 ou 1/2000, projecto de instalações electromecânicas, pormenor de fossa séptica e poço sumidoro e

requerimento (resposta ao número 8 da base instrutória);

o) A ré liquidou taxas e fez diligências exigidas pela Câmara Municipal (resposta ao número 9 da base instrutória);

p) Em 15.05.07, o autor é notificado que foi emitido o alvará de licença de construção 138/07 (resposta ao número 10

da base instrutória);

q) A ré foi notificada que o processo nº 1078/96 não podia ser averbado em seu nome porque, sendo arrendatária do

rés-do-chão do prédio, existindo uma habitação no 1º andar, não existia constituição de propriedade horizontal

(resposta ao número 11 da base instrutória);

r) Em 08.06.2007 a ré foi notificada pela Câmara Municipal … que tinha de requerer a autorização de utilização ao

prédio, sendo que, conforme consta da alínea q), o processo nº …./96 não podia ser averbado em nome da ré para o

espaço correspondente ao rés-do-chão do prédio porque, sendo arrendatária desse rés-do-chão e existindo uma

habitação no 1º andar, não existia constituição de propriedade horizontal (resposta ao número 12 da base

instrutória);

s) A ré suportou as seguintes despesas:

- análise da água no P…, no montante de € 73,81.

- sistema de desnitrificação de água à Q…, no montante de € 2.722,50.

- pagamento à CCDRN para emitir parecer de retenção de Efluente, no montante de € 158,00.

- taxas suportadas em nome do autor na Câmara Municipal …, no montante de € 2.789,61 (resposta ao número 15 da

base instrutória).

t) Os autores não requereram, à Câmara Municipal …, a licença de utilização do seu prédio urbano sito em …, …., da

freguesia de …, Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º (resposta ao quesito 13º);.

u) O encerramento do estabelecimento (restaurante) ficou a dever-se ao facto de a ré não possuir licença (alvará) de

utilização do locado para a actividade da restauração, ocorrendo tal encerramento em Julho/Agosto de 2007

(resposta ao quesito 14º).

2.2- O DIREITO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer

de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 690º,

nº 1 e 3, do C.P.Civil.

Assente a matéria de facto, analisemos o direito aplicável, no quadro da causa de pedir e pedidos (acção e

reconvenção) formulados.

O contrato de arrendamento em causa, de natureza comercial, foi celebrado em 1973, alterado, parcialmente, em

1993 e 1994 (arts. 1022º, 1023º e 1029º, al. b), do Código Civil(CC), e 110º, do RAU, aprovado pelo DL nº 321-B/90, de

15/10, que reproduz o, então, revogado artº 1112º, do CC;

Como bem ajuizado na decisão recorrida, na apreciação do fundamento de resolução contratual aplica-se o

estatuído no Novo Regime do Arrendamento Urbano(NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (ver

arts. 1038º, al. a), e 1083º, do CC).

Nos termos do disposto no artº 428º, CC, se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o

cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o

outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo;

Assim, a possibilidade de invocar a exceptio non adimpleti contractus depende da verificação cumulativa de três

requisitos, a saber: a existência de um contrato bilateral ou sinalagmático, ou seja, em que se prevejam obrigações

correlativas ou interdependentes; a não fixação de prazos diferentes para as prestações dos contratantes e que a

contraparte não tenha cumprido a sua prestação, ou que não se tenha oferecido para o seu cumprimento.

Porém, mesmo “estando o cumprimento das prestações sujeito a prazos diferentes, a exceptio poderá sempre ser

invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta

pelo contraente que devia cumprir primeiro”;

A exceptio non adimpleti contractus constitui uma excepção peremptória de direito material, cujo objectivo e

funcionamento se ligam ao equilíbrio das prestações contratuais, valendo tipicamente no contexto de contratos

bilaterais, quer haja incumprimento ou cumprimento defeituoso, pela qual uma das partes, não negando, nem

limitando o direito do outro ao cumprimento, recusa a sua prestação enquanto não for realizada ou oferecida

simultaneamente a contraprestação.

A excepção de não cumprimento não é senão a recusa temporária do devedor – credor de uma prestação não

cumprida no âmbito de um contrato sinalagmático – que, assim retarda, legitimamente, o cumprimento da sua

prestação enquanto o credor não cumprir a prestação que lhe incumbe.

A invocação da excepção de não cumprimento pressupõe que uma das partes possa recusar a sua prestação à

outra enquanto esta não cumprir, o que naturalmente requer que o cumprimento seja ainda possível.

Tem sido considerado, em suma, que, ”para que a exceptio não seja julgada contrária à boa fé, deverá haver uma

tripla relação entre o incumprimento do outro contraente e a recusa de cumprir por parte do excipiente: relação de

sucessão, de causalidade e de proporcionalidade entre uma e outra” (José João Abrantes A Excepção de Não

cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, 1986, Almedina, pág. 124). Isto postula que a noção de boa fé

não pode deixar de ser concretizada caso a caso e é em função dos elementos probatórios concretos que o Tribunal

decidirá se efectivamente se verificam tais condições justificativas da excepção.

No caso em apreço, dúvidas não há de que nos encontramos na presença de um contrato sinalagmático

(arrendamento urbano comercial), que impõe a ambos os contraentes obrigações correspectivas, a saber, o

senhorio tem a obrigação de assegurar o gozo da coisa ao locatário estando este obrigado ao pagamento da renda,

como contrapartida (arts. 1031º e 1038º, al. a), do CC).

O artº 9º, do RAU, aprovado pelo do DL nº 321-B, de 15/10, (actualmente também o artº 1070º, do CC, redacção dada

pelo artº 3º, da Lei nº 6/2006, de 27/02), estatui que o senhorio só pode outorgar o contrato de arrendamento urbano

se detiver uma licença de utilização para o fim pretendido com o arrendamento, com base em vistoria realizada há

menos de oito anos. Essa vistoria poderá ser global (aquando da abertura do edifício) ou parcelar, para cada espaço

a arrendar (Pinto Furtado, “Manual do Arrendamento Urbano”, 2.ª ed, p. 338/9).

O citado normativo (artº 9º do RAU) tem a sua origem no artº 8º, do RGEU (Decreto-Lei n.º 38382 de 7 de Agosto de

1951) e ainda no artº 1º, do DL nº 329/81, de 4/12, aplicando-se aos arrendamentos celebrados após 1 de Janeiro de

1992 (ver ainda o artº 26º do DL nº 445/91, de 20/11, e 62º, do DL nº 555/99, de 16/12, que estabelece o RJUE).

Também no artº 5º, do DL nº 160/2006, de 08/08, se impõe que apenas podem ser objecto de arrendamento urbano

os edifícios, construídos depois de 1951, ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja

atestada pela licença de utilização.

A licença é o acto administrativo que permite a alguém a prática de um acto ou o exercício de uma actividade

relativamente proibidos, sendo relativa a proibição quando a lei admite que a actividade proibida seja exercida, nos

casos ou pelas pessoas a quem a administração o permita.

O alvará é a forma solene do acto administrativo, o título dos direitos conferidos aos particulares, por deliberação

dos órgãos autárquicos ou decisão dos seus titulares (artº 94º, do DL nº 169/99, de 18/09). É, pois, um simples título

de licenciamento, um documento firmado pela autoridade competente, pela qual esta faz saber a quem dele tome

conhecimento a existência de certo direito constituído, em proveito de determinada pessoa.

A exigência da licença de utilização baseia-se na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos,

reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de

segurança, salubridade ou estética.

Há que distinguir entre licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica (v.g., habitação, comércio,

profissão liberal, etc.)

e a licença de utilização para o exercício de qualquer espécie daquele género (farmácia, consultório médico,

restaurante, etc.), sendo diversos os titulares de direitos que podem requerer o licenciamento.

Só a primeira é obrigação do senhorio, por se tratar de licenciamento do edifício para necessidades comuns a certo

tipo de utilização e conciliá-lo com os direitos dos restantes condóminos e com a própria estrutura e configuração

do edifício e suas acessibilidades.

Já as licenças, com o respectivo alvará, para o exercício de certo ramo (que podem implicar a realização de obras

internas, instalações de água e electricidade próprias e definição de áreas de compartimentos) cumprem ao

arrendatário que pretende exercer a actividade específica.

O licenciamento dos estabelecimentos comerciais visa assegurar a higiene, a salubridade, a segurança, a

comodidade e as condições técnico-funcionais na instalação e laboração dos mesmos.

Ajuizou-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 13/12/2007 (proc.nº 07A2766) que “o senhorio tem a

obrigação de assegurar o gozo da coisa ao locatário estando este obrigado ao pagamento da renda, como

contrapartida, não cumprindo ao locador a obtenção de qualquer licença ou alvará. Se nada tiver sido

convencionado em contrário, tratando-se de arrendamento para exercício de restauração, é ao arrendatário que

compete proceder às obras de adaptação, gestão de áreas, instalação de equipamentos e decoração para instalar o

seu estabelecimento.” (citado no Ac. do STJ, de 19/02/2008, proc. nº 08A194, ambos consultáveis em www.dgsi.pt).

Prova-se, no caso em apreço, e resulta da lei, que para o exercício da actividade de restauração é necessária licença

camarária (alvará de utilização) – ver artº 11º e segs, do DL nº 168/97, de 4 de Julho, que regulamentava o processo

de licenciamento da utilização de estabelecimentos de restauração e bebidas, com a redacção introduzida pelo DL

nº 57/2002, de 11 de Março, entretanto revogado pelo DL nº 234/2007, de 19/06 (ver artº 10º).

Conclui a apelante que se o prédio foi arrendado sem licença de ocupação em 1993, essa situação é ilegal e obriga o

senhorio a fazer as obras necessárias para a sua obtenção se for interpelado para tal pelo arrendatário.

Apurou-se que o contrato de arrendamento é de 1973, mas foi alterado em 09/06/1993 e 26/01/1994, na escritura de

trespasse e alteração de arrendamento e no acordo escrito.

Essa alteração, de 1993, respeita ao fim do arrendamento e ao valor da renda, a saber, (“a) O rés-do-chão arrendado

destina-se ao exercício da actividade de Restaurante, Snack Bar e Afins; b) A renda mensal é de sessenta mil

escudos até ao mês de Dezembro do ano em curso e de setenta mil escudos a partir de Janeiro de mil novecentos e

noventa e quatro (…)”. O acordo escrito, de 1994, respeita a obras de ampliação do locado e utilização do

logradouro.

A nosso ver, deverá aplicar-se ao contrato de arrendamento (alteração) o estatuído no nº 1, do artº 9º, do RAU

(actualmente o disposto no artº 1070º, introduzido pelo artº 3º, do DL nº 6/2006, de 27/02), ou seja, a exigência de

licença de utilização do prédio, onde se insere o rés-do-chão locado, para além de passar a ser necessário a

competente licença camarária (alvará de utilização), para o exercício da actividade de restauração, no rés-do-chão.

Como vimos, a obtenção da licença ou autorização de utilização (genérica) para o prédio é obrigação do senhorio,

cabendo ao inquilino conseguir a licença de utilização (específica), e o consequente alvará, para o estabelecimento

funcionar regularmente.

Prova-se, além do mais, que:

- Em 27.12.2006, a ré, através do seu actual gerente G…, entregou na Câmara Municipal …, em nome de B…, dirigido

ao processo nº …./96, memória descritiva, projecto de redes de água e saneamento, planta à escala 1/500 ou 1/1000

ou 1/2000, projecto de instalações electromecânicas, pormenor de fossa séptica e poço sumidoro e requerimento;

- A ré liquidou taxas e fez diligências exigidas pela Câmara Municipal;

- Todos os ofícios inerentes à obtenção da licença eram dirigidos ao 1º autor;

- Em 15.05.07, o autor é notificado que foi emitido o alvará de licença de construção …/07, no âmbito do processo nº

…/96, para remodelação e ampliação do prédio de habitação e comércio, sito em …, …, da freguesia de …, Vila do

Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º;

- Os autores não requereram, à Câmara Municipal …, a licença de utilização do seu prédio urbano sito em …, …., da

freguesia de ………., Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º, pelo menos até 30/01/2009 (docs. fls 169-170).

Assim, salvo melhor opinião, não corresponde à realidade apurada nos autos a afirmação efectuada na decisão

recorrida no sentido de que “decorre dos factos provados que foi requerida a licença de utilização do prédio – onde

se insere o rés-do-chão arrendado (…)”.

O que o autor B… requereu, e obteve, foi uma licença de construção, no âmbito do processo nº …./96, para

remodelação e ampliação do prédio de habitação e comércio, sito em …, …., da freguesia de ………. Vila do Conde,

inscrito na matriz sob o artigo 32º.

Após as obras de remodelação e ampliação, que não sabemos se foram realizadas no prazo (um ano) referido no

documento de fls. 129, e a subsequente vistoria, é que seria, eventualmente, concedida a licença ou autorização de

utilização do prédio, onde se integra o rés-do-chão arrendada à demandada.

Conclui a recorrente que estando o senhorio em mora, pode o locatário recusar o pagamento da renda, se não

consegue licenciar o estabelecimento por recusa do senhorio em fazer a propriedade horizontal do prédio, condição

imposta pela Câmara para licenciar o estabelecimento ao arrendatário.

Invoca, pois, a excepção de não cumprimento prevista no artº 428º, do CC, cuja noção e pressupostos se deixaram

enunciados.

Importa, assim, analisar se os autores senhorios estão em mora, ou seja, se não cumprem a obrigação de assegurar

o gozo da coisa à locatária.

Na sentença da 1ª instância entendeu-se que a excepção não opera no caso.

Ponderou-se, para tanto, na decisão recorrida:

”(…) Além disso, decorre dos factos provados que foi requerida a licença de utilização do prédio – onde se insere o

rés-do-chão arrendado - e que ela ainda não existe, sendo certo que a ré não provou que a falta dessa licença se

deve ao facto de os autores se recusarem a obter para o prédio a propriedade horizontal.

Ademais, os factos provados revelam que a ré conhecia desde 1993 (o efeito jurídico que a ré pretende retirar da

alegação da aquisição das quotas em 2006 pelo seu actual sócio gerente não procede, pois, por um lado, não se

provou que o último só na referida data tenha tido conhecimento da falta de licença e, por outro lado, não há que

confundir a sociedade com a pessoa dos seus sócios) a falta de licença camarária e que esse facto não a impediu

de utilizar e explorar o estabelecimento comercial – ou seja, de utilizar o rés-do-chão arrendado para o exercício da

actividade de Restaurante, Snack Bar e Afins.

Na verdade, a factualidade provada não atesta que a ré ficasse, devido à falta de licença, impossibilitada de exercer

a sua actividade ou mesmo que tivesse alguma dificuldade nesse exercício, por tal motivo. Ao invés, essa

factualidade evidencia que a utilização do arrendado para o exercício da actividade prevista no contrato não foi

inviabilizada por aquela circunstância e que essa utilização vem sendo feita desde 1993 em termos totais.

É, pois, inquestionável que a ré passou a gozar o locado, pelo que, entregando o locado à ré, a locadora

proporcionou-lhe o gozo da coisa locada, a que ficou adstrita pelo contrato.

E, embora seja certo que essa entrega ocorreu antes da obtenção da aludida licença, também é exacto que a ré

aceitou essa falta.

Como a locadora entregou o locado à ré no quadro da mencionada aceitação da falta de licença e os factos não

revelam que a última tenha sido ou esteja a ser impedida de usufruir do locado nos termos convencionados por

virtude da falta daquela licença, não ocorre o pressuposto da excepção de não cumprimento a que se reporta o

artigo 428º, nº 1, do Código Civil.”.

Vejamos.

Constata-se que apesar de os autores não terem obtido a licença ou autorização de utilização do seu prédio urbano,

a partir de 1993, tal incumprimento não obstou a que a ré prosseguisse a sua actividade sem qualquer problema,

durante vários anos, não reclamando junto dos senhorios quaisquer dificuldades derivadas daquela omissão.

Porém, o facto de a ré ter explorado o estabelecimento sem licença (alvará) de utilização de estabelecimentos de

restauração e bebidas, sem obstáculo da autoridade administrativa, até 06/03/2006 (data do auto de notícia nº

28/2006), não significa que a locatária aceitasse ou se conformasse com a falta de licença ou autorização de

utilização do prédio.

Nem, logicamente, se podia conformar, pois que a situação era ilegal e sancionável, como decorre do aludido auto

de notícia, ao ponto da autoridade administrativa ordenar o encerramento do estabelecimento (ver artº 39º, nº 1, al.

c), do DL nº 168/97, e artº 10º, do DL nº 234/2007).

Repare-se que na motivação da decisão da matéria de facto, o julgador da 1ª instância refere que as testemunhas I…

e J…, anteriores sócios da ré, que negociaram com o actual sócio e gerente da mesma (G…) a cessão de quotas

(alegadamente escriturada em 09/05/2006), afirmaram que, em momento anterior ao da celebração do negócio,

deram conhecimento àquele da falta de licença (alvará) para a actividade de restauração, sendo que o mesmo, ainda

antes da concretização do negócio, colaborou com eles no sentido da obtenção dessa licença.

Daí as diligências, iniciadas pelo legal representante da ré, em 2006, em nome do autor, com vista ao licenciamento

do prédio e da actividade de restauração.

Sustenta a apelante que não consegue licenciar o estabelecimento por recusa do senhorio em fazer a propriedade

horizontal do prédio, condição imposta pela Câmara para licenciar o estabelecimento ao arrendatário.

Não está, porém, demonstrado que a Câmara Municipal condicione o licenciamento do estabelecimento da ré à

constituição da propriedade horizontal do prédio. Como se referiu, na apreciação da fundamentação da matéria de

facto, resultou da prova testemunhal que a Câmara Municipal … não exigia a constituição da propriedade horizontal

para a concessão da licença, tendo sido a testemunha E… quem sugeriu essa constituição porque nisso havia

interesse em termos de vistoria, pois se no momento da vistoria não existisse propriedade horizontal seria

vistoriado todo o prédio e se ela existisse só seria vistoriada a fracção correspondente ao estabelecimento.

O que se apurou é que o processo nº 1078/96 não podia ser averbado em nome da ré para o espaço correspondente

ao rés-do-chão do prédio porque, sendo arrendatária desse rés-do-chão e existindo uma habitação no 1º andar, não

existia constituição de propriedade horizontal.

O que importa saber é se a ré consegue licenciar o seu estabelecimento sem a existência de licença ou autorização

de utilização (genérica) do prédio.

Pensamos que não.

Como vimos, a obtenção da licença ou autorização de utilização (genérica) para o prédio ou edifício, regulada no DL

555/99, de 16/12 (ver arts 4º, nº 2, al. e), 62º e 109º, nº 1), é obrigação do senhorio, cabendo ao inquilino conseguir a

licença de utilização (específica), e o consequente alvará – título que legitima a utilização do imóvel - para o

estabelecimento funcionar. No caso em apreço, tratando-se da actividade de restauração, atender-se-á ao estatuído

no DL 168/97, de 04/07, e DL nº 234/2007, de 19/06.

De notar que a independência entre a licença de utilização do edifício e a licença de funcionamento do

estabelecimento de restauração estava expressamente consagrada no artigo 37º, nº 3, do DL nº 328/86, de 30/12, ao

prescrever que o alvará de autorização de abertura dos estabelecimentos, a emitir pelo governo civil do distrito, é

independente e não substitui a licença municipal de utilização dos edifícios onde se encontra instalado o

estabelecimento.

Acresce que, no caso, os locadores estavam vinculados ao preceituado no artº 9º, do RAU, e artº 5º, do DL nº

160/2006, de 08/08.

O certo é que a ré não podia continuar a exercer a sua actividade de restauração no locado sob pena de ser

continuamente sancionada pela entidade autárquica que tutela a legalidade, incluindo a hipótese de encerramento

(ver artº 39º, nº 1, al. c), do DL nº 168/97, artº 22º, do DL nº 234/2007, e artº 109º, do DL nº 555/99, de 16/12.

Essa impossibilidade deve ser imputada aos autores senhorios na medida em que lhes cabe providenciar pela

obtenção da licença de utilização (genérica) do prédio, sem a qual a arrendatária não pode obter a licença de

utilização (específica) para a actividade de restauração.

Significa isto, a nosso ver, que os senhorios não proporcionam à inquilina a possibilidade de gozo do locado, ou

seja, não lhe asseguram “o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.” (al. b), do artº 1031º, do CC).

Ora, como predito, a excepção material dilatória de não cumprimento do contrato tem por escopo levar a outra parte

ao cumprimento das suas obrigações, constituindo um meio de defesa estritamente temporário.

Por isso, no caso, existe fundamento para a ré obter o reconhecimento do direito a um não pagamento da renda, ou

seja, de excepcionar o não cumprimento do contrato.

A omissão da mencionada obrigação dos senhorios legitima a ré a sustar o cumprimento das suas obrigações, já

que o sinalagma, neste contrato, se estabelece entre a obrigação principal de pagamento da renda, pela

arrendatária, e a obrigação principal dos autores, de lhe propiciar a ocupação do rés-do-chão, sem qualquer

limitação ou constrangimento.

Por outro lado, considera-se que, face ao incumprimento de obrigação sinalagmática por parte dos autores

locadores, aquela arrendatária ficou impossibilitada ou prejudicada no exercício da sua actividade comercial (ver

artº 795º, do CC).

Decorre do exposto que o fundamento de resolução contratual invocado pelos locadores demandantes não opera

na justa medida em que inexiste mora por parte da locatária, que pode suspender o pagamento da renda até que

aqueles obtenham a licença ou autorização de utilização do prédio (arts 428º, 804º, nº 2, e 1083º, nº 3, do CC).

Por isso, a acção improcede.

Vejamos, agora, a reconvenção, sem prejuízo do expendido adiante.

A ré pede a condenação dos autores a fazerem as obras necessárias para a obtenção do licenciamento do rés-do-

chão para restaurante, nomeadamente a propriedade horizontal, a pagar-lhe a quantia de € 5.743,92, com os

respectivos juros, e os prejuízos, em quantia a liquidar ulteriormente, decorrentes do encerramento do

estabelecimento desde Julho de 2007.

Prova-se que o autor B… requereu, e obteve, em 15/05/2007, uma licença de construção, no âmbito do processo nº

…/96, para remodelação e ampliação do prédio de habitação e comércio, sito em …, …., da freguesia de …, Vila do

Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º.

Não sabemos se as obras licenciadas foram realizadas no prazo (um ano) referido no documento de fls. 129.

Sabemos, porém, que os autores não requereram, à Câmara Municipal …, a licença de utilização do seu prédio

urbano sito em …, …., da freguesia de …, Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32º, pelo menos até

30/01/2009 (docs. fls 169-170).

Não está demonstrado, a nosso ver, que a Câmara Municipal … exigia a constituição da propriedade horizontal para

a concessão da licença de utilização do prédio.

Na verdade, o que ficou provado foi que o processo camarário nº …./96 não podia ser averbado em nome da ré para

o espaço correspondente ao rés-do-chão do prédio porque, sendo arrendatária desse rés-do-chão e existindo uma

habitação no 1º andar, não existia constituição de propriedade horizontal.

Conforme referido pelo julgador da 1ª instância, na motivação da decisão sobre a matéria de facto, a ideia da

constituição da propriedade horizontal para a concessão da licença, no âmbito do processo camarário nº …./96, foi

sugerida pela testemunha Eng. E… porque nisso havia interesse em termos de vistoria, pois se no momento da

vistoria não existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o prédio e se ela existisse só seria vistoriada a

fracção correspondente ao estabelecimento.

Em suma, a Câmara não exigia, ou exige, a constituição da propriedade horizontal para a concessão da licença de

utilização do prédio em questão. Os autores e a ré é que, por informação daquele técnico, resolveram seguir o

procedimento sugerido pelo Eng. E….

Significa isto que os autores podem, salvo melhor opinião, requerer a licença de utilização (genérica) de todo o

prédio, sem necessidade de constituição da propriedade horizontal.

Como vimos, a obtenção da licença ou autorização de utilização (genérica) para o prédio ou edifício, regulada no DL

555/99, de 16/12 (ver arts 4º, nº 2, al. e), 62º e 109º, nº 1), é obrigação do senhorio, cabendo ao inquilino conseguir a

licença de utilização (específica), e o consequente alvará – título que legitima a utilização do imóvel - para o

estabelecimento funcionar.

Ora, no caso, não sabemos se os autores senhorios, para obterem a licença de utilização (genérica), necessitam de

efectuar obras no prédio.

O que sabemos é que, tratando-se de arrendamento para exercício de restauração, é ao arrendatário que compete

proceder às obras de adaptação, gestão de áreas, instalação de equipamentos e decoração para instalar o seu

estabelecimento.

Deste modo, em termos de pedido reconvencional, a única condenação possível seria a de obrigar os autores a

requererem a licença ou autorização de utilização (genérica) do prédio.

Dizemos “seria” pois que na alegação do recurso e, como se exige, nas respectivas conclusões, a apelante não

questiona o decidido na sentença recorrida no tocante ao pedido reconvencional, com excepção das despesas que

suportou, descritas em s), da fundamentação de facto.

Com efeito, a apelante termina as conclusões do seguinte modo:

“Termos em que, ao abrigo do disposto no artº 712 nº 1 al. a) e b) do C.P.C. devem ser alteradas as respostas aos

quesitos 5º,6º, 8º, 9º, 11º,12º, 13º e 14º para provado, com base nos documentos e depoimento das testemunhas e a

Sentença ser revogada e substituída por outra que julgue improcedente a acção, por erro de interpretação e

aplicação do disposto nos artigos 9º do R.A.U., 1086 nº 1 e 1112 do C.C. com a redacção em vigor na data da

escritura de arrendamento – artº 1038 al. a), 1042 e 1083 nºs 2 e 3 do C.C., 428 nº 1 do C.C.”.

De todo o modo, no referente às despesas suportadas pela ré (€ 5.743,92), não se pode concluir, com segurança,

que as mesmas se integrem no processo de licenciamento autorização de utilização (genérica) do prédio ou apenas

respeitem a obras e/ou actividades necessárias ao exercício de restauração, a custear pela reconvinte.

Entende-se que não estão demonstrados, pela ré, os factos integradores de todos os requisitos (cumulativos) do

invocado enriquecimento sem causa (artº 473º, do CC), a saber: a existência de um enriquecimento; que o

enriquecimento seja obtido à custa de outrem; o nexo causal entre enriquecimento e empobrecimento e que não

exista causa justificativa para essa deslocação patrimonial (ver A. Varela, “Das Obrigações em geral”, 9ª ed., I, 495,

Menezes Leitão, em “O enriquecimento sem causa no Código Civil de 1966”, acerca das “Comemorações dos 35

anos do Código Civil e dos 25 anos da Reforma de 1977”, e, entre outros, os Acórdãos do STJ, de 16/09/2008, Proc.

nº 08B1644, e de 20/09/2007, proc. nº 07B2156).

Na verdade, para além da natureza subsidiária do instituto (artº 474º, do CC), não se prova que os autores tenham

enriquecido, sem causa justificativa, à custa da ré, a quem caberia suportar as referidas despesas.

Por fim, embora não questionado na alegação/conclusões do recurso, não deixaremos de abordar, sinteticamente, a

questão da indemnização pelos alegados prejuízos decorrentes do encerramento do restaurante.

A responsabilidade civil contratual, geradora da obrigação de indemnização, pressupõe o facto (danoso) objectivo

do não cumprimento por parte do demandado, a ilicitude (desconformidade entre a conduta devida e o

comportamento observado), o prejuízo sofrido pelo credor/lesado e o nexo de causalidade entre aquele facto e o

prejuízo - arts. 406º, n.º 1, 762º, n.º 1, 798º e 799º, do CC, e A. Varela, Das Obrigações em geral, 7ª ed., vol. II, pág. 94,

M. J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª ed., p. 483 e segs., e I. Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª ed.,

p. 331 e segs.).

Ora, a reconvinte não provou que o encerramento do restaurante lhe provocasse prejuízos e estes, a nosso ver, não

se podem presumir.

Assim, falta um dos pressupostos (o dano) da responsabilidade civil contratual, geradora da obrigação de

indemnização.

O pedido reconvencional não procederia neste particular.

Assim, procede, na medida do exposto, o concluído na alegação do recurso.

3- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente recurso de apelação,

revogando-se a sentença recorrida na parte em que julgou parcialmente procedente a acção e, consequentemente,

julga-se totalmente improcedente a acção, absolvendo-se a ré do(s) pedido(s).

Mantém-se o decidido na 1ª instância no tocante ao pedido reconvencional.

Custas da Apelação pela Apelante e Apelados, na proporção de 1/10 e 9/10, respectivamente.

Custas da acção pelos autores e da reconvenção pela reconvinte.

Porto, 20/06/2011

Manuel José Caimoto Jácome

Carlos Alberto Macedo Domingues

António Eleutério Brandão Valente de Almeida

SEXTA-FEIRA, 22 DE JULHO DE 2011

Aquisição de uma fracção autónoma num prédio em regime de propriedade horizontal

A compra e venda e permuta de bens imóveis é um acto sujeito a escritura pública (cfr. art.º 80.º do Código do Notariado) (sem prejuízo do disposto no Decreto-Lei n.º 255/1993, de 15 de Julho), com necessidade de exibição dos seguintes documentos:

- Bilhete de identidade *, cartão de contribuinte * e moradas dos outorgantes pessoas singulares ou cartão de pessoa colectiva, certidão comercial ou procuração, no caso de pessoas colectivas. (* ou cartão de cidadão ou passaporte ou outros meios de identificação civil previstos na lei e nos regulamentos comunitários aplicáveis à emissão de cartões de identificação e vistos).

- Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada por competente conservatória do registo predial (com antecedência não superior a seis meses) [http://www.predialonline.pt/] ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, caderneta predial actualizada.

- Caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial ou declaração da participação para a inscrição na matriz (validade um ano); no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição ou do respectivo serviço de finanças, com antecedência não superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco. (a Direcção-Geral dos Impostos (DGCI) disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site http://www.portaldasfinancas.gov.pt/).

- Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (abreviadamente designado por IMT) (cfr. art.º 49.º do CIMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Havendo lugar a isenção deste imposto (IMT) dependente de reconhecimento prévio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento (certidão de isenção).

- Tratando-se de compra e venda de prédio urbano ou fracção autónoma, deve ser exibida licença de construção ou licença de utilização (a exigência de apresentação perante o notário de licença de construção ou de utilização na celebração de actos de transmissão de propriedade de prédios urbanos, decorre do disposto no Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

Não podem ser celebradas escrituras públicas de compra e venda que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial (serviço de finanças), ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização (Câmara Municipal), de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura. (cfr. artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

Porém, a apresentação do alvará de licença de utilização, no caso de já ter sido requerido e não emitido, pode ser substituída pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel, independentemente do respectivo prazo de validade, desde que:

a) O transmitente (vendedor) faça prova de que está requerida a licença de utilização; (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

b) O transmitente (vendedor) declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

A licença de utilização tem por finalidade atestar a que uso se destina o edifício ou fracção e que eles se encontram aptos para o respectivo fim.

A licença de utilização passou a ser exigida somente a partir de 1951, pelo artigo 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951, de 7 de Agosto), prevendo-se que a generalidade dos edifícios ou fracções construídos a partir desta data têm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos.

No caso de edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, a licença ou autorização de utilização pode ter por objecto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas fracções autónomas. (cfr. art.º 66.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

A licença ou autorização de utilização só pode ser concedida autonomamente para uma ou mais fracções autónomas quando as partes comuns dos edifícios em que se integram estejam também em condições de serem utilizadas. (cfr. art.º 66.º, n.º 2, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

Caso o interessado não tenha ainda requerido a certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em regime de propriedade horizontal, tal pedido pode integrar o requerimento de licença ou autorização de utilização. (cfr. art.º 66.º, n.º 3, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

- Ficha técnica da habitação (FTH) para prédio urbanos cuja construção tenha sido concluída após 13 de Agosto de 1951 e licenciados a partir de 31 de Março de 2004. Sem prejuízo de outras normas aplicáveis (v. g. artigo 2.º, n.º 2, alíneas a) e b), do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março), não pode ser celebrada a escritura pública que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fracção destinada à habitação sem que o notário se certifique da existência da ficha técnica da habitação (FTH) e de que a mesma é entregue ao comprador. (cfr. art.º 9.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março).

O modelo da ficha técnica da habitação (FTH), a que se refere o Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março, foi aprovado através da Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho.

A partir de então, para a realização de escrituras públicas de transmissão de prédios urbanos destinados a habitação, deve ser exibida a FTH, cuja existência é obrigatória para todas as construções, com excepção:

a) dos prédios já edificados e para os quais fora emitida ou requerida, anteriormente a 30 de Março de 2004, licença de habitação;

b) dos prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º. 38.382, de 7 de Agosto de 1951.

Na aquisição de imóvel (compra da propriedade, de prédio ou fracção autónoma) destinado a habitação, caso a construção do imóvel tenha sido concluída após 13.08.1951, e, à data de 30.03.2004 não existia licença de utilização ou requerimento apresentado para a respectiva emissão, não poderá ser celebrada qualquer escritura pública sem que o notário se certifique da existência da Ficha Técnica da Habitação (FTH), bem como da entrega da mesma ao adquirente.

- Fotocópia do cartão do mediador imobiliário, caso haja intervenção deste:

A escritura pública ou documento particular que titule negócio sobre bem imóvel deve mencionar se o mesmo foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, com indicação, em caso afirmativo, da respectiva denominação social e número de licença, bem como a advertência das consequências penais, previstas no n.º 2 do artigo 50.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, a que os outorgantes ficam sujeitos, devendo o notário, para o efeito, exarar o que aqueles houverem declarado. (cfr. art.º 50.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho).

Quando haja indícios da intervenção, na mediação de negócios sobre bens imóveis de pessoa singular ou colectiva que não seja titular de licença para o exercício da actividade de mediação imobiliária, o notário deve enviar ao Instituto da Construção

e do Imobiliário, I.P. (InCI, I.P.) (ex-IMOPPI), até ao dia 15 de cada mês, cópia das respectivas escrituras notariais para efeitos de averiguação da prática de contra-ordenação.

- Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, certidão do Instituto de Gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico, I. P. (IGESPAR) [http://www.igespar.pt/] comprovativa da renúncia do Estado ao direito de preferência; se o imóvel tiver sido adquirido em primeira transmissão a uma cooperativa, declaração desta última renunciando ao direito de preferência.

- Antes de comprar casa (fracção autónoma de imóvel em propriedade horizontal), deverá obter-se informação, junto do administrador do condomínio, sobre as despesas condominiais e averiguar-se a possível existência de dívidas relativas ao imóvel e/ou à fracção autónoma que possam ter futuras implicações para o adquirente (novo condómino proprietário). Deve igualmente tomar-se conhecimento do regulamento do condomínio.

- Por fim, um aviso:

A recusa ou condicionamento de venda, arrendamento ou subarrendamento de imóveis, quer em razão da pertença de qualquer pessoa a determinada raça, cor, nacionalidade ou origem étnica, é considerada prática discriminatória, violando o princípio da igualdade. (cfr art.º 3.º, n.º 2, alínea c), da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

A prática de qualquer dos actos discriminatórios previstos no artigo 3.º da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio, por pessoa singular constitui contra-ordenação punível com coima graduada entre uma e cinco vezes o valor mais elevado do salário mínimo nacional mensal (485,00 € a 2425,0 €), sem prejuízo da responsabilidade civil ou da aplicação de outra sanção que ao caso couber. (cfr art.º 10.º, n.º 1, da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

A prática de qualquer dos actos discriminatórios previstos no artigo 3.º da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio, por pessoa colectiva de direito público ou privado constitui contra-ordenação punível com coima graduada entre duas e dez vezes o valor mais elevado do salário mínimo nacional mensal **, sem prejuízo da responsabilidade civil ou da aplicação de outra sanção que ao caso couber. (cfr art.º 10.º, n.º 2, da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

Em caso de reincidência, os limites mínimo e máximo da coima são elevados para o dobro. (cfr art.º 10.º, n.º 3, da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

** O actual valor da retribuição mínima mensal garantida (RMMG) (salário mínimo nacional mensal em 2011) a que se refere o n.º 1 do artigo 273.º do Código do Trabalho, aprovado pela Lei n.º 7/2009, de 12 de Fevereiro, é de Euros: 485 € (cfr. Decreto-Lei n.º 143/2010, de 31 de Dezembro).

Aspectos JurídicosAquisição de Habitação

Antes de proceder à aquisição de habitação tenha em particular atenção o seguinte:

Conservatória do Registo Predial

O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.

Na Conservatória do Registo Predial da área onde se situa o imóvel poderá saber, entre outros, se: - O imóvel está registado em nome daquele que se apresenta como proprietário do mesmo; - Não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros; - O imóvel ou a fracção não está sujeito a qualquer usufruto, ou outro ónus ou encargo (por exemplo servidão de vistas, acção judicial) a favor de terceiros.Serviço de Finanças

No Serviço de Finanças importa igualmente verificar se: - O imóvel se encontra arrendado; - E, no caso de se tratar de aquisição de habitação usada, se o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) está regularizado.

Câmara Municipal

Na Câmara Municipal respectiva : - Poderá consultar o plano director municipal, os planos de urbanização ou de pormenor da zona, de forma a conhecer o que está programado para a zona envolvente à do imóvel pretendido adquirir; - Deverá requerer a licença de utilização do imóvel.

Numa Instituição Bancária

Para efeitos de aquisição de 1ª. ou 2ª. habitação, nova ou usada, para residir ou arrendar, pode recorrer ao Crédito à Habitação. São actualmente dois os regimes de crédito em vigor: regime geral e regime deficiente. O seu pedido de empréstimo no banco deverá ser instruído com um conjunto de documentação, a saber: fotocópias da caderneta predial e da certidão do registo, plantas de localização e de fogo, identificação da composição do agregado familiar e comprovativo dos rendimentos auferidos. Para efeitos de decisão, quanto à aprovação e condições do empréstimo, o banco procederá, ainda, à prévia avaliação do imóvel. No acto de celebração do contrato-promessa de compra e venda é aconselhável acautelar a sua resolução, por eventual não aprovação de crédito, bem como garantir que o prazo para a realização da escritura pública de compra e venda seja o razoável à tomada de decisão pela instituição bancária.

Poderá ainda recorrer a Crédito à Habitação, para efeitos de realização de obras de conservação, manutenção ou renovação, quer as mesmas se realizem na fracção quer nas partes comuns.

Administração do Condomínio

Se o prédio onde se localiza a fracção tiver constituida administração de condomínio deverá, junto desta, requerer informação relativa ao valor da respectiva quota. Deverá ainda apurar a eventual situação de dívida e de encargos assumidos.

Contrato-Promessa de Compra e Venda

Para formalizar a sua decisão de aquisição de habitação deverá celebrar o contrato-promessa de compra e venda. Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes, e conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes vendedor e comprador e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou construção. O contrato-promessa é um documento essencial já que regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o negócio, no período que medeia entre a data da sua celebração e a da realização da escritura pública de compra e venda.

São requisitos do contrato-promessa:

- A identificação dos promitentes vendedor e comprador, com indicação do estado civil, residência, número de bilhete de identidade e de contribuinte fiscal de que se é portador; - A identificação do imóvel, da qual conste a localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afectas à fracção ou imóvel (ex.garagem, arrecadação), inscrição matricial e descrição predial;

- O preço da aquisição e a forma de pagamento, o valor do pagamento a título de sinal do qual, através desse instrumento, será dada quitação e a calendarização dos respectivos reforços, se a eles houver lugar; - Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos; - A data da realização da escritura pública de compra e venda; - Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser celebrada na data estipulada; - Licença de utilização ou de construção ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal ou declaração que a substitua.

Preste Especial Atenção

Em caso de não cumprimento do contrato-promessa por facto imputável ao promitente comprador, o promitente vendedor tem direito de fazer suas as quantias entregues, a título de sinal. Atente-se que a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente vendedor têm carácter de sinal. Se, inversamente, a culpa for imputável ao promitente vendedor, este fica obrigado a restituir ao promitente comprador o sinal em dobro. Na compra e venda de edifício ou fracção autónoma já construido ou a construir não podem as partes afastar o recurso à execução específica, o que traduz a possibilidade de se obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, obrigando as partes a celebrar o contrato prometido nos termos contratualmente acordados.

Registos Provisórios e Seguros

Após a aprovação do empréstimo deverá proceder, na Conservatória do Registo Predial da área onde se situa o imóvel, aos registos provisórios da transmissão da propriedade a seu favor e da hipoteca a favor do banco. Estes registos são válidos por seis meses, a contar da data da formalização do pedido e o seu custo é suportado pelo promitente comprador. O banco exigir-lhe-á, igualmente, um seguro de vida dos subscritores do empréstimo e um seguro de incêndio do imóvel a financiar.

Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Antes da realização da escritura pública de compra e venda, e no caso de não estar abrangido pelo regime de isenção, deverá proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), que é calculado por uma taxa correspondente ao valor de aquisição do imóvel. A liquidação do imposto é provisória, podendo vir a ser corrigida oficiosamente pela Administração Fiscal após a transmissão do imóvel, logo que seja efectuada a avaliação definitiva do mesmo nos termos e com base nas regras do Imposto Municipal sobre Imóveis. O IMT incide também sobre a celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis, sempre que o promitente adquirente possa ceder a sua posição contratual a terceiro e desde tal esteja clausulado no respectivo contrato.

Documentos para Escritura

Chegada a altura de realizar a escritura pública de compra e venda no notário, necessita de reunir a seguinte documentação : - Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial com antecedência não superior a seis meses; - No caso de recurso a crédito à habitação cópia, autenticada pela Conservatória do Registo Predial onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos provisórios da transmissão de propriedade do imóvel a seu favor e da hipoteca a favor da entidade bancária.Os registos caducam seis meses após o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para evitar os custos de novos pedidos; - Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, documento da Câmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renúncia do Estado ao direito de preferência; - caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial emitida com antecedência não superior a um ano (a DGCI disponibiliza a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt); - no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha

aposto o recibo do Serviço de Finanças, com antecedência não superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco; - Licença de utilização do imóvel, se a construção do mesmo tiver sido concluida após 13/08/1951; - Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Havendo lugar a isenção deste imposto, dependente de reconhecimento prévio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento; - Ficha técnica da habitação, quando a finalidade é aquisição de imóvel destinado a habitação, a construção do imóvel tenha sido concluída após 13/08/1951 e, à data de 30/03/2004, não exista licença de utilização ou requerimento apresentado para a sua emissão. - Apólices do seguro do imóvel e de vida.

No momento da realização da escritura pública de compra e venda e, no caso de haver lugar a recurso ao crédito, têm lugar dois tipos de contratos: um contrato de mútuo com hipoteca e que é celebrado entre o comprador e o banco e em que este assume a posição de credor em relação àquele; um contrato de compra e venda, através do qual o comprador assume a posição de proprietário do imóvel.

O contrato de mútuo que pode ser efectuado por documento particular, com menor custo para o comprador, uma vez que é ele que suporta o custo financeiro da realização da escritura pública de compra e venda, estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída, o valor da taxa de juro, suas regras de indexação, o prazo de pagamento, etc.

Imposto do Selo

Aquando da realização da escritura pública de compra deverá pagar ao notário o Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço de transacção do imóvel e, no caso de recurso ao crédito, será debitado na conta à ordem pelo Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do crédito utilizado.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é anual, contitui receita dos munícipios onde se localizam, incide sobre o valor patrimonial tributário constante da matriz predial e é calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de 0,4% a 0,8% (prédios urbanos) ou de 0,2% a 0,5% (prédios urbanos avaliados pelas regras do Código do IMI). No caso de o imóvel se destinar a habitação própria e permanente do agregado familiar ou a habitação para arrendamento, pode o novo proprietário, no prazo de 60 dias, a contar da data da realização da escritura pública de compra e venda, requerer no serviço de Finanças da área da situação do imóvel a isenção do pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI).

Distrate de Hipoteca

Após a liquidação do empréstimo bancário, o banco deverá emitir um documento em que renuncia à hipoteca constituida a seu favor – distrate da hipoteca - e no qual declara liquidada a dívida. Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial para efeitos de se proceder ao cancelamento do registo hipotecário, deixando assim o banco de ter quaisquer direitos sobre o imóvel.

Garantia

O imóvel está sujeito a um período de garantia de cinco anos de forma a responder por eventuais defeitos motivados por erros de construção ou de execução. A denúncia deverá ser formalizada pelo comprador junto do vendedor até um ano depois de conhecido o defeito.No caso de não haver acordo o comprador tem o prazo de um ano após a denúncia para propor acção judicial para reparação, substituição ou indemnização.

Licença de Construção ou Habitação Documento emitido pela Câmara Municipal do Concelho onde se localiza a casa que pretende

comprar. Serve para confirmar que a mesma foi inspeccionada e que se encontra nas condições exigidas por lei para ser habitada. É, além disso, um documento exigido pelo Notário no acto da

escritura pública de compra e venda.

Se vai construir uma casa, necessita de obter a Licença de Construção, documento que atesta o cumprimento das condições exigidas por Lei para a construção do imóvel. Este documento é

emitido pela Câmara Municipal do Concelho onde pretende construir a sua casa.

Certidão Predial Documento passado pela Conservatória do Registo Predial onde se encontra registada a casa, em

que figuram o nome do proprietário, as características de localização do imóvel e os registos efectuados.

Pode ainda ser obtida através da Internet, em www.predialonline.pt, a "Certidão Permanente de registo predial".

Caderneta Predial ou Certidão Matricial É um documento emitido pela Repartição de Finanças e atesta a situação matricial e fiscal da

habitação.

Contrato Promessa de Compra e Venda Documento com carácter legal que serve para formalizar a compra. Neste documento figuram a parte que promete vender (Promitente-Vendedor) e a parte que promete comprar (Promitente-Comprador), bem como as condições em que se efectuará essa Compra e Venda. Este contrato constitui um compromisso legal entre as partes pelo que é aconselhável a sua apreciação por

parte de juristas, representantes das partes, antes da respectiva assinatura.

Preocupações a ter, antes de celebrar um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, seja com uma construtora, seja com um particular:

• Verificar se o prédio (rústico, misto ou urbano) não está sujeito a quaisquer ónus ou encargos, designadamente hipotecas, usufruto, cláusulas de reversão, reserva de propriedade, penhoras,

arrestos ou arrendamento e se o mesmo se encontra já registado em nome do Promitente-Vendedor. Para obter este tipo de informações, dirija-se à Conservatória do Registo Predial da

área do imóvel e peça uma certidão para o efeito.• É conveniente também certificar-se que o imóvel tem licença de construção e de utilização e

verificar se o vendedor está ou não numa situação de falência ou se tem dificuldades financeiras no caso de o imóvel não se encontrar concluído (ainda em construção).

Registo ProvisórioQuando se recorre a um empréstimo bancário é exigida(1), antes de celebrar a escritura, a

realização de dois registos provisórios: transmissão e hipoteca.

Ambos são averbamentos no registo predial do imóvel - que se encontra na Conservatória do Registo Predial onde o imóvel está registado - e mencionam, respectivamente, uma transmissão

de propriedade e o facto de passar a existir uma hipoteca do imóvel em favor do banco que concede o empréstimo. Estes registos têm a validade de seis meses, a contar da data da

apresentação a registo, caducando se dentro desse prazo não for outorgada a escritura de compra e venda e de hipoteca e se, no mesmo prazo, não for requerida a conversão em definitivo dos

registos.

(1) Excepto nas situações em que o contrato é efectuado através do Serviço Casa Pronta.

Registo Definitivo Trata-se da conversão dos registos provisórios em definitivos (ver registos provisórios).

Escritura Documento onde são descritos em pormenor os moldes em que se efectua a transacção do imóvel e as condições do empréstimo e da constituição de hipoteca. Só após a realização da escritura e da conversão dos registos provisórios em definitivo o comprador/mutuário passa a ser, de facto e

de direito, pleno proprietário do imóvel que adquiriu.

Documentos necessários para a celebração da escritura relativa à compra de casa:

• Cópia, autenticada pela Conservatória do Registo Predial (CRP) onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos provisórios da transmissão de propriedade do imóvel a seu favor e da

hipoteca a favor do BPI. Não é portanto necessário aguardar que a CRP efectue os registos. Os registos caducam 6 meses após o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para

evitar os custos de novos pedidos.• Certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor do imóvel, solicitada à CRP na data de

apresentação dos pedidos de registos provisórios.• Caderneta Predial (ou, caso não exista, Certidão Matricial) actualizada, emitida pela Repartição

de Finanças onde o imóvel se encontra inscrito. A actualização tem validade de 1 ano.• Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em

zona de protecção, documentos da Câmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renúncia do Estado ao direito de preferência; se o imóvel tiver sido adquirido em primeira transmissão a uma

cooperativa, declaração desta última renunciando ao direito de preferência.• Licença de Utilização do imóvel válida, emitida pela Câmara Municipal do Concelho onde o

mesmo se localiza, se a construção do mesmo tiver sido concluída após 13/08/1951, sendo a respectiva obtenção da responsabilidade do vendedor. Caso a Licença não tenha sido emitida

mas tenha sido requerida pelo vendedor há mais de 50 dias, é substituída pela Licença de Construção, acompanhada de declaração do vendedor nos termos legais.

• Licença de Construção (se vai construir uma casa) ou Licença de Obras (se vai fazer obras ao nível da estrutura resistente ou das fachadas exteriores), acompanhada de cópia autenticada do

projecto de arquitectura aprovado, sendo da sua responsabilidade a obtenção destes documentos na Câmara Municipal.

• Comprovativo do pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), caso não haja isenção.

• Ficha Técnica de Habitação, quando a finalidade é Aquisição de imóvel destinado a Habitação, a construção do imóvel tenha sido concluída após 13/08/1951, e, à data de 30/03/2004 não existia

Licença de Utilização ou requerimento apresentado para a respectiva emissão. A responsabilidade de elaboração da Ficha Técnica é do Promotor Imobiliário do prédio.

HipotecaA hipoteca sobre um bem funciona como uma garantia para o banco que concede o empréstimo. O imóvel é propriedade do comprador mas sobre ele incide uma garantia a favor do banco. Na prática, o adquirente dispõe da utilização da casa mas, em princípio, não a pode vender ou modificar sem autorização prévia do detentor da hipoteca. Caso deixe de cumprir essas obrigações e/ou os pagamentos do empréstimo que lhe foi concedido, o banco pode executar a hipoteca, ou seja, poderá liquidar a dívida existente através da venda do imóvel.

PERGUNTAS E RESPOSTAS - FICHA TÉCNICA DA HABITAÇÃO >> O que é a Ficha Técnica da Habitação (FTH)?Quais os imóveis para os quais é exigida a FTH? Quem é responsável pela elaboração da FTH?Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH?Quais as consequências de eventuais desconformidades da FTH?Quais as entidades que estão obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ?O que é a Ficha Técnica da Habitação (FTH)?

A FTH é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.A FTH foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e protecção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado

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Quais os imóveis para os quais é exigida a FTH?

A existência da FTH é obrigatória para os prédios construídos e, para os quais, o requerimento para a emissão da licença de habitação haja sido apresentado após 30 de Março de 2004, não se aplicando, no entanto, aos prédios edificados antes da

entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (R.G.E.U.), aprovado pelo DL n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951, mesmo que os mesmos tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração, posteriormente a essa data.

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Quem é responsável pela elaboração da FTH?

Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da FTH do imóvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do técnico responsável pela obra, a conformidade das informações constantes da FTH com o efectivamente executado.Esta responsabilidade, aí assegurada pela exigência das assinaturas tanto do promotor imobiliário como do técnico responsável pela obra, prende-se com a necessidade de garantir a correspondência entre a informação constante da FTH, transmitida ao consumidor/comprador, e o realmente executado, sendo que a verificação de desconformidades implicará responsabilidade contra – ordenacional e civil de quem subscreveu a informação desconforme.

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Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH?

A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efectivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (excepto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada.

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Quais as consequências de eventuais desconformidades da FTH?

A inclusão na FTH de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação constitui contra-ordenação, sendo o InCI a entidade competente para instruir o respectivo processo por contra-ordenação. Neste caso, poderá apresentar queixa da infracção junto deste Instituto, acompanhada dos respectivos meios de prova bem como da identificação completa da entidade promotora, indicação da localização do edifício e da fracção em causa, cópia da Ficha Técnica da Habitação e ainda da data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na Câmara Municipal para a emissão da correspondente licença de utilização bem como da data da respectiva emissão.

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Quais as entidades que estão obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ?

Nos termos da lei este Instituto, o Instituto do Consumidor (IC) e o Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), devem disponibilizar o modelo da FTH.

http://www.consumidor.pt/

Construção e Imobiliário - Obras de construção, reconstrução, ampliação e demolição

1. Qual o regime aplicável às operações urbanísticas cujo processo se encontre pendente na respectiva Câmara Municipal?

É aplicável o regime anteriormente vigente às obras de edificação e às operações de loteamento, obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos, cujo processo de licenciamento decorra na respectiva câmara municipal à data da entrada em vigor da Lei n.º 60/2007, de 04/09 (RJUE).

2. Em que circunstâncias posso aplicar o novo regime aos processos pendentes?

A requerimento do interessado, o Presidente da Câmara Municipal poderá autorizar a aplicação do novo regime (cfr. o n.º 2) devendo, igualmente, indicar qual o procedimento de controlo prévio a que fica sujeito (cfr. o n.º 2, do artigo 6º, do RJUE).

3. Na comunicação prévia pode haver pedido adicional de elementos?

Não, porque o requerimento de comunicação prévia deve logo ser instruído com todos os elementos a fixar por Portaria, bem como pelos termos de responsabilidade e pelas especificações da operação urbanística.

4. Em que situações pode haver rejeição da comunicação prévia?

Nos termos do n.º 1, do artigo 36º, do RJUE, o Presidente da Câmara Municipal, com faculdade de delegação nos vereadores, deve rejeitar a comunicação prévia de toda a operação urbanística que viole normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território ou as normas técnicas de construção em vigor, ou os termos de informação prévia existente.

5. Qual o prazo consagrado para a rejeição da comunicação prévia?

O Presidente da Câmara Municipal ou o Vereador com poderes delegados, deve rejeitar a comunicação prévia no prazo de 20 dias úteis ou 60 dias úteis, quando haja lugar à consulta a entidades externas ao Município, a

contar da entrega do pedido (cfr. os n.s 1 e 2, do artigo 36º, do RJUE).

6. O que significa isenção de controlo prévio?

A isenção de controlo prévio significa a não sujeição da operação urbanística a qualquer tipo de procedimento administrativo prévio (licenciamento ou comunicação prévia).

Não obstante, importa referir que tais operações urbanísticas devem ser realizadas em observância com as normas legais e regulamentares aplicáveis podendo, à posterior, haver a verificação de tal conformidade (cfr. o n.º 8, do artigo 6º, do RJUE).

7. A isenção de controlo prévio significa que a operação urbanística não pode ser fiscalizada?

Não. A isenção de controlo preventivo não afasta a sua sujeição a fiscalização administrativa (cfr. o n.º 8, do artigo 6º, do RJUE).

8. Quais as isenções objectivas de controlo prévio?

a) As obras de conservação (artigo 6º, n.º 1, alínea a), do RJUE);

b) As obras de alteração no interior de edifícios ou suas fracções, à excepção dos imóveis classificados ou em vias de classificação, que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados (artigo 6º, n.º 1, alínea b), do RJUE);

c) As obras de escassa relevância urbanística (artigo 6º, n.º 1, alínea i) e artigo 6º-A, do RJUE);

d) Os destaques referidos nos n.ºs 4 e 5 do artigo 6.º do RJUE (artigo 6º, n.º 1, alínea j).

9. Qual é o prazo de “validade” de uma informação prévia?

Nos termos do artigo 17º, o eventual pedido de licenciamento ou apresentação de comunicação prévia deve ser efectuado no prazo de um ano após a decisão favorável do pedido de informação prévia.

10. Existe a possibilidade de “renovação” do prazo de “validade” de uma informação prévia?

Sim. Decorrido o prazo de um ano, o particular pode requerer ao presidente da câmara a declaração de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito que levaram à anterior decisão favorável, devendo o mesmo decidir no prazo de 20 dias e correndo novo prazo de um ano para efectuar a apresentação dos pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia se os pressupostos se mantiverem ou se o presidente da câmara municipal não tiver respondido no prazo legalmente previsto.

11. Em que consiste a autorização de utilização?

Com a reforma do RJUE, o procedimento da autorização fica circunscrito / limitado à utilização de edifícios ou das suas fracções, bem como às alterações de utilização dos mesmos (cfr. o n.º 4, do artigo 4º, do RJUE).

12. Quando é que é utilizado o procedimento de autorização de utilização?

De acordo com o artigo 62º, do RJUE a autorização de utilização destina-se:

i. Havendo lugar à realização de obras, a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições do licenciamento ou da comunicação prévia.

ii. Não havendo lugar à realização de obras, a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício para o fim pretendido (alterações à utilização dos edifícios e arrendamento para fins não habitacionais de prédios ou fracções não licenciados).

13. A autorização de utilização pressupõe sempre a realização prévia de vistoria?

Não, a autorização de utilização é concedida, no prazo de 10 dias úteis, com base nos termos de responsabilidade e sem prévia realização de vistoria (vide o n.º 1, do artigo 64º, do RJUE).

14. Quais as situações em que a autorização de utilização deve ser precedida de vistoria?

Nos termos do preceituado no n.º 2, do artigo 64º, do RJUE, o Presidente

da Câmara Municipal pode, oficiosamente ou a requerimento do gestor de procedimento, determinar a realização de vistoria, no prazo de 10 dias, quando se verifique alguma das seguintes situações:

a) O pedido de autorização de utilização não esteja instruído com os termos de responsabilidade;

b) Existirem indícios sérios de que a obra se encontra em desconformidade com o respectivo projecto ou condições estabelecidas;

c) Existam indícios sérios de que o edifício, ou sua fracção autónoma, não é idóneo para o fim pretendido.

15. A quem pode ser notificado o embargo de uma obra?

A notificação de embargo pode ser feita ao responsável pela direcção técnica da obra, bem como ao titular do alvará de licença ou apresentante da comunicação prévia e, quando possível, ao proprietário do imóvel no qual estejam a ser executadas as obras ou seu representante, sendo suficiente para obrigar à suspensão dos trabalhos qualquer dessas notificações ou a de quem se encontre a executar a obra no local (cfr. o n.º 2, do artigo 102º, RJUE).

16. Onde se pode obter informações sobre urbanismo?

Para obter informações, bem como todos os esclarecimentos na área do urbanismo deverá dirigir-se ao Serviço de Atendimento do Município, ou contactar-nos através de e-mail (servico.atendimento@cm-portalegre.pt) ou telefone (800 200 150).

17. O que é o P.D.M?

O P.D.M. é o Plano Director Municipal - estabelece as regras gerais e específicas a observar na gestão e uso do solo.

18. O que é uma área protegida?

Entende-se por área protegida uma zona delimitada em que qualquer intervenção está condicionada e sujeita a regulamentos específicos em conformidade com o tipo de protecção.

19. O que é a Rede Natura 2000 e qual o seu regulamento?

A Rede Natura 2000 pretende “contribuir para assegurar a biodiversidade, através da conservação e do restabelecimento dos habitats naturais e da fauna e flora selvagens num estado de conservação favorável no território nacional, tendo em conta as exigências económicas, sociais e culturais, bem como as particularidades regionais e locais”.

A regulamentação desta foi estabelecida no DL 140/99 de 24 Abril, alterado pelo DL 49/2005 de 24 Fevereiro.

20. Há outras áreas protegidas com regulamentação própria?

Imóveis classificados e área de protecção envolvente numa distância mínima de 50m. Áreas abrangidas por Reserva Ecológica Nacional e Área abrangida por Reserva Agrícola Nacional.

21. Posso realizar obras de conservação sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

«Obras de conservação» são as obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza.

Por se reportar a obras de mera preservação da edificação, não envolvendo qualquer alteração, as obras de conservação estão isentas de procedimento de controlo prévio, excepto casos excepcionais de obras em imóveis classificados de interesse nacional ou interesse público e nas respectivas zonas de protecção, devendo apenas nestes casos ser apresentado pedido de licenciamento.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização administrativa, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

22. Posso fazer obras de alteração no interior de edifícios ou fracções sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, desde que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados e não incidam sobre imóveis classificados ou em vias de classificação.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização administrativa, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

23. Como devo proceder para efectuar obras de reconstrução num edifício?

«Obras de reconstrução sem preservação das fachadas» são as obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos.

Estas obras são sempre sujeitas ao procedimento de licenciamento.

«Obras de reconstrução com preservação das fachadas» são as obras de construção subsequentes à demolição de parte de uma edificação existente, preservando as fachadas principais com todos os seus elementos não dissonantes e das quais não resulte edificação com cércea superior à das edificações confinantes mais elevadas.

Estas obras estão sujeitas ao procedimento de comunicação prévia, excepto casos excepcionais de obras em imóveis classificados de interesse nacional ou interesse público e nas respectivas zonas de protecção, devendo nestes casos ser apresentado pedido de licenciamento.

24. Posso fechar uma marquise ou abrir uma janela no telhado sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Não, uma vez que altera a fachada e a linha arquitectónica e estética do edifício.

Assim, fechar uma marquise ou abrir uma janela no telhado fica sujeito a:

Pedido de licença (quando a casa se encontra em área não loteada) ou

Comunicação prévia (no caso da casa se encontrar em zona loteada ou zona urbana consolidada).

No caso de se tratar de imóvel sujeito a propriedade horizontal deverá obter a autorização por maioria representativa de dois terços dos proprietários do imóvel.

Existe, ainda a obrigação do promotor, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

25. Posso realizar pequenas edificações contíguas ou não a outro edifício sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, desde que não tenham altura superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea do rés-do-chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10 m2 e que não confinem com a via pública.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a

câmara municipal que vai executar os mesmos.

Alerta-se para o facto de este tipo de operações urbanísticas, apesar de não submetidas a controlo ou aprovação prévia da câmara municipal, dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicáveis, as regras técnicas de construção, as regras constantes de regulamentos técnicos e dos planos municipais de ordenamento do território, estando sujeitas a fiscalização administrativa, a embargo e demolição no caso de incumprimento das mesmas.

26. Posso proceder à edificação de muros de vedação sem efectuar a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, desde que não ultrapassem 1,8 m de altura que não confinem com a via pública e de muros de suporte de terras até uma altura de 2 m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

Alerta-se para o facto de este tipo de operações urbanísticas, apesar de não submetidas a controlo ou aprovação prévia da câmara municipal, dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicáveis, as regras técnicas de construção, as regras constantes de regulamentos técnicos e dos planos municipais de ordenamento do território, estando sujeitas a fiscalização administrativa, a embargo e demolição no caso de incumprimento das mesmas.

27. Posso edificar uma estufa sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, desde que constitua estufa de jardim com altura inferior a 3 m e área igual ou inferior a 20 m2.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

Alerta-se para o facto de este tipo de operações urbanísticas, apesar de não submetidas a controlo ou aprovação prévia da câmara municipal, dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicáveis, as regras técnicas de construção, as regras constantes de regulamentos técnicos e dos planos municipais de ordenamento do território, estando sujeitas a fiscalização administrativa, a embargo e demolição no caso de incumprimento das mesmas.

28. Posso fazer pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações, sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, desde que não afectem área do domínio público.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

Alerta-se para o facto de este tipo de operações urbanísticas, apesar de não submetidas a controlo ou aprovação prévia da câmara municipal, dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicáveis, as regras técnicas de construção, as regras constantes de regulamentos técnicos e dos planos municipais de ordenamento do território, estando sujeitas a fiscalização administrativa, a embargo e demolição no caso de incumprimento das mesmas.

29. Posso construir ou instalar equipamento lúdico ou de lazer associado ao meu imóvel, sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, desde que o equipamento esteja associado a edificação principal não ultrapasse a área desta. As piscinas, porém, ficam sujeitas ao regime da comunicação prévia.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

Alerta-se para o facto de este tipo de operações urbanísticas, apesar de não submetidas a controlo ou aprovação prévia da câmara municipal, dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicáveis, as regras técnicas de construção, as regras constantes de regulamentos técnicos e dos planos municipais de ordenamento do território, estando sujeitas a fiscalização administrativa, a embargo e demolição no caso de incumprimento das mesmas.

30. Da mesma forma que posso fazer pequenas edificações, muros de vedação, estufas de jardim, pequenas obras de arranjo e melhoramento e instalar equipamento lúdico ou de lazer, posso demoli-las sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Sim, à demolição destas edificações aplica-se o mesmo regime de isenção de controlo prévio.

31. Se for alvo de uma acção de fiscalização podem exigir-me a apresentação de algum documento comprovativo ou acto de aprovação, acerca das edificações ou demolições isentas de qualquer controlo prévio ou acto de aprovação da câmara municipal?

Não, a realização destas operações não é titulada por qualquer documento ou acto. No entanto, os serviços de fiscalização podem exigir outros documentos relacionados com outros aspectos da intervenção como, por exemplo, a autorização para ocupação de via pública, se for o caso, ou documentos relativos a quem está executar as obras (seguro de acidentes de trabalho, alvará profissional, etc.).

32. Posso construir uma piscina associada ao meu imóvel sem proceder a comunicação, entregar elementos ou aguardar decisão da câmara municipal?

Não. As piscinas estão sujeitas ao regime da comunicação prévia, tendo que ser apresentados os respectivos projectos.

Existe, também a obrigação do promotor, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

33. Qual a tramitação a observar na comunicação prévia?

A comunicação prévia é dirigida ao presidente da câmara municipal, acompanhada por elementos instrutórios definidos na Portaria n.º 232/08, de termo de responsabilidade dos autores dos projectos, em que estes declaram que foram cumpridas as normas legais e regulamentares aplicáveis, e do coordenador dos projectos, e ainda das especificações do artigo 77º do referido diploma, devendo esta entrega ser publicitada pelo interessado no local de execução da obra (artigo12º do RJUE).

Na fase seguinte, de saneamento e apreciação liminar do pedido, pode haver lugar ao aperfeiçoamento da comunicação ou à sua rejeição liminar por questões formais ou por violação das normas legais e regulamentares, dispondo o requerente do prazo de 15 dias para corrigir ou completar o pedido. Ainda nesta fase pode ser proferido despacho de rejeição liminar quando da análise dos elementos instrutórios resultar que o pedido é manifestamente contrário às normais legais ou regulamentares aplicáveis.

No prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicação e demais elementos, o presidente da câmara municipal, deve rejeitar a comunicação quando verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território, ou as normas técnicas de construção em vigor, ou viola os termos de informação prévia existente.

O prazo passa a ser de 60 dias quando tenham de ser consultadas entidades externas.

Decorrido este prazo sem que a comunicação prévia tenha sido rejeitada, é disponibilizada no sistema informático a informação de que a comunicação não foi rejeitada, o que equivale à sua admissão.

Enquanto não se encontrar em funcionamento o sistema informático acima referido a informação de não rejeição e de admissão da comunicação prévia é efectuada através da emissão de certidão, a pedido do interessado, devendo a mesma ser emitida no prazo de 10 dias a contar da data da apresentação do pedido (artigo 63º do CPA).

Assim, se a comunicação prévia não for rejeitada, o interessado pode

iniciar as obras, efectuando, previamente, o pagamento das taxas devidas.

Até cinco dias antes do início dos trabalhos, o promotor informa a câmara municipal dessa intenção, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou colectiva, encarregada da execução dos mesmos.

34. Qual o título comprovativo de admissão da comunicação prévia?

A comunicação prévia é titulada pelo recibo da apresentação do respectivo pedido, acompanhado do comprovativo da sua admissão.

35. O que significa isenção de controlo prévio numa operação urbanística?

Significa a não sujeição da operação urbanística a qualquer tipo de procedimento administrativo prévio (licenciamento ou comunicação prévia).

Não obstante, importa referir que tais operações urbanísticas devem ser realizadas em observância com as normas legais e regulamentares aplicáveis, podendo, à posteriori, haver a verificação de tal conformidade, no âmbito da fiscalização administrativa. No caso de incumprimento estão sujeitas a embargo e/ou demolição.

36. Posso fazer obras fora do horário normal?

As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, não se encontrando sujeitas à emissão de licença especial de ruído.

O responsável pela execução das obras afixa em local acessível aos utilizadores do edifício a duração prevista das obras e, quando possível, o período horário no qual se prevê que ocorra a maior intensidade de ruído.

De acordo com o Regulamento Geral do Ruído é proibido o exercício de actividades ruidosas temporárias na proximidade de:

a) Edifícios de habitação, aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas;

b) Escolas, durante o respectivo horário de funcionamento;

c) Hospitais ou estabelecimentos similares.

O exercício de actividades ruidosas temporárias referidas nas alíneas a), b) e c) pode ser autorizado, em casos excepcionais e devidamente justificados, mediante a emissão de licença especial de ruído, a qual deverá ser requerida pelo interessado com a antecedência mínima de 15

dias úteis relativamente à data de inicio da actividade.

37. Como posso consultar processos de operações urbanísticas?

A admissão à consulta de processos de operações urbanísticas é feita mediante o preenchimento de requerimento próprio, no qual deve constar os elementos indispensáveis do processo a consultar e a qualidade em que faz o pedido apresentando, obrigatoriamente, quando não se trate do titular do processo, os documentos probatórios do interesse legítimo na consulta do processo.

Após a recepção do pedido, será o interessado informado da data e hora para a consulta do processo, por via telefónica ou por e-mail.

38. Como posso obter cópia de planta do projecto de arquitectura ou qualquer dos projectos de especialidades?

Deverá preencher requerimento disponível, para o efeito, acompanhado da prova de legitimidade para o pedido (certidão da Conservatória do Registo Predial, actualizada ou caderneta predial urbana), bem como dos elementos indispensáveis à localização do imóvel (por exemplo: número do processo de construção, planta com o local do prédio devidamente assinalado, número de licença de utilização).

39. Como posso pedir a inspecção periódica a ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas ou tapetes rolantes?

Deverá utilizar o requerimento disponível, para o efeito, e proceder ao pagamento da taxa de acordo com o Regulamento de Taxas em vigor.

A periodicidade com que devem ser realizadas as inspecções de instalações (ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes), nos termos do artigo 8º do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, deve ser a seguinte:

"1- As instalações deverão ser sujeitas a inspecções com a seguinte periodicidade:

a) Para ascensores

- Dois anos, quando situados em estabelecimentos de utilização pública público;

- Quatro anos, quando situados em edifícios que contenham, simultaneamente, locais residenciais e estabelecimentos recebendo público;

- Quatro anos, quando situados em edifícios que contenham, exclusivamente, locais residenciais com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos;

- Seis anos, quando situados em edifícios que contenham, exclusivamente, locais residenciais não incluídos na alínea anterior;

- Seis anos, quando situados em estabelecimentos industriais;

- Seis anos, quando não incluídos nas alíneas anteriores;

b) Para escadas mecânicas e tapetes rolantes, dois anos;

c) Para monta-cargas, seis anos.

2- Para efeitos do número anterior, não são considerados os estabelecimentos recebendo público que estejam situados ao nível do acesso principal do edifício.

3- Sem prejuízo de menor prazo que resulte da aplicação do disposto no n.º 1, decorridas que sejam duas inspecções periódicas, as mesmas passarão a ter periodicidade bienal."

40. Como posso ter acesso a documentos necessários para preenchimento do modelo 1 do IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis?

a) No caso de pedidos de cópias das telas finais dos projectos de arquitectura, deverá preencher o requerimento disponível, para o efeito, anexando cópia da caderneta predial ou certidão da Conservatória do Registo Predial actualizada.

b) No caso de se tratar de lotes de terreno sem operação urbanística aprovada para o local, deverá preencher o requerimento disponível, para o efeito e para anexar cópia da certidão da Conservatória do Registo Predial actualizada e extracto do PDM – Plano Director Municipal.

c) No caso de se tratar de construções antigas e que não exista projecto de construção nos arquivos municipais, deverá preencher o requerimento disponível, para o efeito, e anexar cópia da caderneta predial ou certidão da Conservatória do Registo Predial actualizada.

Como obter cópia do alvará de licença / autorização de construção ou de utilização?

Deverá utilizar o requerimento disponível e efectuar o pagamento das respectivas taxas.

41. Para pintar paredes exteriores de uma edificação, da mesma cor, preciso de pedir licença à Câmara Municipal?

Não. Por se considerar obras de conservação de um edifício, não está sujeita a controlo prévio municipal.

Existe, no entanto, a obrigação do promotor, no âmbito da competência de fiscalização administrativa, até cinco dias antes do início dos trabalhos, informar a câmara municipal que vai executar os mesmos.

No caso de pretender alterar a cor, a obra passa a estar sujeita ao regime de:

1 - Licenciamento (quando a edificação se encontra em área não loteada);

2 - Comunicação prévia (no caso da edificação se encontrar em zona loteada ou zona urbana consolidada).

Se necessitar de ocupar espaço público para a sua execução, com a utilização de andaimes, contentores, gruas, etc. terá que requerer a respectiva licença de ocupação da via pública, antes de iniciar as obras pretendidas.

42. O que preciso fazer para solicitar uma vistoria para verificar as condições de segurança e salubridade?

No caso de se tratar de prédio ou fracção de arrendamento:

- Quando a deficiência seja a nível de canalizações de águas e esgotos, mau funcionamento sanitário, rupturas, obstruções ou deficiências das coberturas e mau estado das fossas, poderá solicitar a realização de vistoria ao abrigo do artigo 12º do RJUE;

- Quando se trate de más condições de salubridade, solidez e segurança contra risco de incêndio, poderá solicitar a realização de vistoria ao abrigo do artigo 89º do RJUE;

No caso de se tratar de prédio em Propriedade Horizontal:

- Quando a deficiência seja a nível de canalizações de águas e esgotos, mau funcionamento sanitário, rupturas, obstruções ou deficiências das coberturas e mau estado das fossas, poderá solicitar a realização de vistoria ao abrigo do Artigo 12º do RJUE;

- Quando se trate de más condições de salubridade, solidez e segurança contra risco de incêndio, poderá solicitar a realização de vistoria ao abrigo do artigo 89º do RJUE.

Após a realização da vistoria será comunicado o resultado da mesma às partes interessadas, pelo que, nos requerimentos deve constar, obrigatoriamente, a identificação e morada dos proprietários / administradores / locadores, etc., conforme os casos apresentados.