4 - 1031 - ctic - 1031 exchanges... •because irc 1031 requires an “exchangeâ€‌ the...

Download 4 - 1031 - CTIC - 1031 Exchanges... •Because IRC 1031 requires an “exchangeâ€‌ the taxpayer cannot

If you can't read please download the document

Post on 31-Aug-2020

0 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    1

    www.ipx1031.com ‐ 1 ‐

    IRC §1031 Tax Deferred Exchange

    1031 Exchanges

    Whitney Brennan Vice President

    Southeast Region, IPX1031®

    www.ipx1031.com ‐ 2 ‐

    Today’s program is designed to help you better understand:

    What is I.R.S. Code Section 1031 An explanation of the basic applicability and benefits of 1031 Exchanges.

    1031 Exchange Process Revealed A review of the qualifications, requirements, and restrictions pertaining  to 1031 Exchanges, including time for identification, time for  replacement, investment intent and holding periods, property value  requirements, cash out and boot, “like‐kind” property, rules of  identification, taxpayers, and selecting a Qualified Intermediary.

    Tax Strategies A review of the benefits of 1031 Exchanges including tax deferral for the  taxpayer, and client development and retention for the Real Estate  Professional.

    Course Objectives

    Objective 1

    Objective 2

    Objective 3

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    2

    www.ipx1031.com ‐ 3 ‐

    Internal Revenue Code Section 1031 

    “No gain or loss shall be recognized on the exchange of property held for productive use  in a trade or business or for investment if such property is exchanged solely for property  of like‐kind which is to be held either for productive use in a trade or business or for  investment.”

    If the sale of investment property would have a capital gains tax consequence, the  investor can defer the capital gains tax by reinvesting the proceeds in another investment  property; in this event, the sales contract should include exchange cooperation language. 

    §1031  DEFERS  taxes X §1031 isNOT a tax‐free transaction

    www.ipx1031.com ‐ 4 ‐

    • Higher Capital Gains Tax

    • 3.8% Healthcare Tax

    • Depreciation Recapture Tax

    • State Taxes

    Tax Update

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    3

    www.ipx1031.com ‐ 5 ‐

    Single investors exceeding the $400,000 income threshold  and married couples exceeding the $450,000 income  threshold now pay the new 20% capital gains tax rate.

    Higher Capital Gains Tax

    www.ipx1031.com ‐ 6 ‐

    The Healthcare and Education Reconciliation Act added a  3.8% Medicare surtax on “net investment income.”

    • Applies to individual earning over $200,000 and married  couples earning over $250,000

    • Net investment income includes: dividends, capital gains,  retirement income and income from partnerships

    3.8% Healthcare Tax

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    4

    www.ipx1031.com ‐ 7 ‐

    Depreciation is a way to obtain a tax deduction by spreading  the cost of the real estate over  period of time.

    As a result, depreciation reduces the property’s adjusted  cost basis.

    Upon sale, the part of the gain that is related to  depreciation will be taxed at the rate of 25%. 

    Depreciation Recapture Tax

    www.ipx1031.com ‐ 8 ‐

    Certain states, such as California, have a 13.3% top tax rate 

    • North Carolina – 5.8% • South Carolina – 7.0% • Georgia – 6.0%

    State Taxes

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    5

    www.ipx1031.com ‐ 9 ‐

    1st CALCULATE NET ADJUSTED BASIS Original Purchase Price (Basis) $500,000

    plus Capital Improvements + $50,000

    minus Depreciation ‐ $150,000

    equals NET ADJUSTED BASIS $400,000

    2nd CALCULATE CAPITAL GAIN* Sales Price $1,200,000

    minus Net Adjusted Basis ‐ $400,000

    minus Cost of Sale ‐ $80,000

    equals CAPITAL GAIN $720,000

    Sale vs. Exchange

    www.ipx1031.com ‐ 10 ‐

    3rd CALCULATE CAPITAL GAIN TAX DUE Recaptured Depreciation (25%)    $150,000 x 25% = $37,500

    plus Federal Capital Gain (20)%  $720,000 – $150,000 X 20  = + $114,000

    plus Medicare Surtax (3.8%)   $720,000 x 3.8%= + $27,360

    plus State Tax (NC 5.8%)  $720,000 x 5.8% = + $41,760

    TOTAL TAX DUE $220,620

    Sale vs. Exchange (cont.)

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    6

    www.ipx1031.com ‐ 11 ‐

    In an IRC §1031 real property exchange, you can exchange real property for any  other real property in the United States or its possessions, if said property is held for  productive use in a trade or business or for investment purposes.

    What is Like‐Kind Property?

    Retail % Interest  as a TIC

    Commercial

    Industrial  Property

    Single  Family

    Apartments

    Raw Land

    www.ipx1031.com ‐ 12 ‐

    With the proper intent, the following are examples of like‐ kind real property exchanges:

    • Residential for commercial • Commercial for industrial • Single family for multi‐family • Non‐income vacant land for income producing • Swamp land for Bank building

    Like‐Kind Property (cont.)

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    7

    www.ipx1031.com ‐ 13 ‐

    • Stock in trade or other property held primarily for sale (i.e. property  held by a developer, “flipper” or other dealer) 

    • Securities or other evidences of indebtedness or interest  • Stocks, bonds, or notes  • Certificates of trust or beneficial interests  • Interests in a partnership  • Choses in action (rights to receive money or other property by judicial 

    proceeding)  • Foreign property (real or personal) for U.S. based property  • Goodwill of one business for goodwill of another business 

    IRC §1031 does not apply to any exchange of:

    Like‐Kind Property (cont.)

    www.ipx1031.com ‐ 14 ‐

    In order to obtain a deferral of the entire capital gain tax the  Exchanger must:

    1. Purchase property of EQUAL OR GREATER value.    2. Reinvest ALL of the net proceeds from the relinquished property. 3. Obtain EQUAL OR GREATER financing on the replacement property 

    than was paid off on the relinquished property.  Replacement  property debt can be offset with cash put into the exchange.

    4. Receive nothing in the exchange but like‐kind property.

    To the extent the Exchanger fails to observe these rules they will be  subject to capital gain tax.

    Basic 1031 Rules

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    8

    www.ipx1031.com ‐ 15 ‐

    For 100% deferral

    Thumbnail Test 

    in value

    debt

    Spend ALL net proceeds

    www.ipx1031.com ‐ 16 ‐

    Any non like‐kind property received in an exchange • Cash, installment note, debt relief or personal property

    Partially tax deferred exchange is valid • Where exchanger receives like‐kind property and boot

    What is Boot?

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    9

    www.ipx1031.com ‐ 17 ‐

    Relinquished Value  $1,000,000

    ‐ Debt $300,000

    ‐ Cost of Sale $60,000

    Net Proceeds $640,000

    For full tax deferral, a Taxpayer must meet two requirements:

    1. Reinvest all net exchange proceeds 2. Acquire property with the same or greater debt.

    Boot: Run The Numbers

    www.ipx1031.com ‐ 18 ‐

    Relinquished Replacement Boot Value  $1,000,000 $1,300,000

    ‐ Debt $300,000 $660,000 $ 0

    ‐ Cost of Sale $60,000

    Net Proceeds $640,000 $640,000 $ 0

    Boot: Run The Numbers

    The Taxpayer acquired property of greater value, reinvesting all net proceeds and  increasing the debt on the replacement property.

    Analysis:    There is no boot.

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    10

    www.ipx1031.com ‐ 19 ‐

    Relinquished Replacement Boot Value  $1,000,000 $800,000

    ‐ Debt $300,000 $260,000 $ 40,000

    ‐ Cost of Sale $60,000

    Net Proceeds $640,000 $540,000 $ 100,000

    Total Boot $ 140,000

    Boot: Run The Numbers

    The Taxpayer acquired property of a lower value, keeps $100,000 of the net  proceeds and acquired a replacement property with $40,000 less debt.

    Analysis: This results in a total of $140,000 in boot.  ($40,000 mortgage boot and $100,000 in cash boot = $140,000)

    www.ipx1031.com ‐ 20 ‐

    The Exchange Process

  • Investment Property Exchange Services, Inc.

    11

    www.ipx1031.com ‐ 21 ‐

    1. 45‐Day Rule The Exchanger must identify the potential replacement property or properties  within the first 45 days of the 180 day Exchange period.

    2. 180‐Day Rule The Exchanger must acquire the replacement propert