固定資産の流動化スライド

固定資産の流動化

スライド

目次

＜Ⅰ．イントロダクション＞

１．事業運営の効率化３Ｐ２．本コースの学習範囲４Ｐ３．本コースの学習目的（問題提起）５Ｐ

＜Ⅱ．証券化＞

１．証券化の基本スキーム６Ｐ２．証券化のポイント①対象資産の価値評価７Ｐ②バランスシートへの影響

８P３．証券化に登場するプレーヤー①全体像

９P②証券発行体の種類１０ P③サブプレーヤーの役割１１Ｐー１２

Ｐ４．今後の証券化の動向①小口化

１３Ｐ②対象資産の拡大１４Ｐ

５．対象不動産の評価手法１５Ｐ６．会計処理における売買取引の要件１６Ｐ７．不動産の証券化における証券発行体１７Ｐ

８．不動産の証券化の事例①特定目的会社の事例

１８Ｐ②株式会社の事例

１９Ｐ③匿名組合と株式会社の組合せ事例２

０Ｐ９．知的財産権の証券化①証券化のポイント

２１ P②知的財産権の種類

２２ P③知的財産権の評価

２３ P１０．知的財産権の証券化事例①スキーム

２４ P②価値評価

２５ P

＜Ⅲ．リース＞

１．リース取引の現状①利用状況

２６ P②利用目的

２７ Pー２８ P③会計処理

２９ Pー３０Ｐ④税務処理

３１ Pー３２Ｐ２．リースの有効活用に向けたチェックポイント

①節税３３Ｐ

②責任３４Ｐ

③税務処理３５ Pー３６Ｐ

本コースの構成

「固定資産の流動化」コースの構成は以下のとおりです。

本コースの構成

１．事業運営の効率化

２．本コースの学習範囲

３．学習の目的　　（問題提起）

＜Ⅰ .イントロダクション＞

１．証券化の基本スキーム９．知的財産権の証券化

＜Ⅱ .証券化＞

＜基礎知識＞＜知的財産権の証券化＞

７．不動産の証券化に　　おける証券発行体

８．不動産の証券化の事例

＜不動産の証券化＞

２．証券化のポイント

３．証券化に登場する　　プレーヤー

４．今後の証券化の動向

５．対象不動産の評価手法

６．会計処理における　　売買取引の要件

１０．知的財産権の　　　証券化事例

＜Ⅲ .リース＞

＜リースの有効活用＞＜基礎知識＞

１．リース取引の現状２．リースの有効活用の　　ためのチェックポイント

Ⅰ．イントロダクション１．事業運営の効率化

経営管理が売上やシェアを重視した規模の追求の時代から ROE（自己資本利益率）やROI （投下資本利益率）を重視した効率性を追求する時代へと変化する中で、より小さなストック（純営業資産）でより大きなリターン（営業利益）を創出する事業運営の効率化が重要になっています。

事業運営の効率化に係る主な指標

営業利益純営業資産

営業利益売上

粗利益売上

販管費売上

法人税売上

人件費売上

販売費売上

一般管理費売上

製造・仕入原価

売上

当社シェア

市場規模量

売上純営業資産

売上営業固定資産

売上運転資本

売掛金回転率

買掛金回転率

在庫回転率資産のスリム化

リターンの最大化

２．本コースの学習範囲

そこで、本コースにおきましては、財務マネジメントによる事業運営の効率化の手法としての「リース」と「証券化」について学習します。

本コースの学習範囲

*セール・アンド・リースバックはリースの一形態として取り上げる

事業運営の効率化

資産のスリム化

リターンの最大化

新規資産の調達

既存資産のスリム化

リース

レンタル

購入

売却

流動化証券化

セール・アンド・リースバック *

売掛債権の流動化

３．本コースの学習目的（問題提起）

資産の証券化は、現状では中小企業の利用状況は低くなっていますが、今後は中小企業における活用可能性が高まると考えられるため、来るべき証券化時代へ対応するためにも基本的な知識を習得しておくことが重要だと思われます。また、リースについては中小企業でも活用が一般化していますが、安易にリースを選択する傾向が見受けられ、リース利用の目的を達成するためにリースの活用内容を改めて見直す必要があると思われます。

証券化

リース

現状①中小企業では利用されない　資産の流動化

②証券化の小口化（不動産）

③知的財産の証券化

①中小企業の多くがリースを活用

②利用目的は、資金負担の軽減　と節税対策

学習目的

来るべき証券化時代への対応

資産調達の最適化

テーマ本コースの学習目的（問題提起）

Ⅱ．証券化１．証券化の基本スキーム

証券化とは、企業が保有する資産を証券発行体に譲渡し、証券発行体がその資産から生じるキャッシュフローを裏付けとした証券を投資家へ発行することです。証券化を資金調達手法として考えた場合には、資産の価値による資金調達であることと、投資家からの資金調達であることが特長となります。

証券発行体

資産の原保有者

元利金返済証券発行

資産の売却資産の売却代金

購入代金

資産

証券化の基本スキーム

＜凡例＞・太い矢印：モノ／サービスの動き・細い矢印：カネの動き

通常の資産の売却との相違点

銀行等からの借入との相違点

企業から見た証券化の特長他の資金調達手法との相違点

資産の価値による資金調達

投資家からの資金調達

資産

投資家

２．証券化のポイント① 対象資産の価値評価

証券化対象資産の価値評価の手法としては、資産の生み出す将来キャッシュフローを基に評価する「インカム・アプローチ」（収益還元法）、類似資産の取引価額により評価する「マーケット・アプローチ」（取引事例比較法）、および資産の形成に要した支出額により評価する「コスト・アプローチ」（原価法）の3つがあります。証券化の前提である「資産の生むキャッシュフローを裏付とした資金調達」という観点から、「インカム・アプローチ」が重視されています。

* 出典：「知的財産の証券化」（日本経済新聞社 2003年）より作成

証券化対象資産の価値評価手法 *

・資産がもたらす将来キャッシュフローの割引現在価値を当該資産の価値とする方法

インカム・アプローチ（収益還元法）

・評価対象である資産の価値を直接評価することができる

・将来キャッシュフロー、割引率など、割引現在価値の算定に必要なデータを客観的に入手することが困難である

・実際に市場で取引された類似資産の価格により、当該資産を評価する方法

マーケット・アプローチ（取引基準比較法）

・評価額は、実際の取引に基づいているために合理的である

・データの入手が困難である・データとしての客観性を欠く

・資産の形成に要した支出額により当該資産を評価する方法

コスト・アプローチ（原価法）

・マーケティング分野での実証結果と一致する・制度的実行可能性が高い

・評価額とコストの間にタイムギャップおよび相関関係ギャップが生じる

方法

長所

短所

② バランスシートへの影響

資産の証券化が資産の原保有者のバランスシートに与える影響は、譲渡した資産が売買取引として処理されるか、金融取引として処理されるかにより異なります。売買取引として処理された場合には資産が増加し、獲得した資金を基に負債の圧縮を行うことで財務体質を改善することなどが可能となります。金融取引として処理された場合には、資金調達は達成できますが担保借入と同様の処理を行うため借入金が増加することとなります。

資産の証券化が B ／ S（バランスシート）に与える影響（例示）

不動産 200

その他の資産800 資本

300

<金融取引として処理

><

売買取引として処理

>

その他の資産800

現金300

資本400


現金300

不動産 200

その他の資産800 資本

400

借入金 B400

不動産 200

資本300

調達資金使用後の B ／ S

借入金 A300

借入金 B400

借入金 B400

借入金 A300

借入金 B400

借入金 C300

借入金 A300


借入金 B400

借入金 C300

不動産証券化後の B ／ S

不動産証券化前の B ／ S

資本300

証券化の基本スキームと参加プレーヤー（社債発行の場合の例示）

アレンジャー＜金融機関、専門家等＞

証券化スキームのアレンジ

３．証券化に登場するプレーヤー① 全体像

証券化は資産の原保有者であるオリジネーター、証券発行体、投資家のみで行われることは稀であり、証券化のスキーム全体をアレンジするアレンジャー、社債を発行する場合には社債管理会社や格付機関など、状況に応じて様々なサブプレーヤーが登場します。

＜凡例＞・太い矢印：モノ／サービスの動き　　・細い矢印：カネの動き

証券発行体（ SPV）

資産の原保有者（オリジネーター）

投資家

引受証券会社＜証券会社／銀行等＞

格付機関

サービサー

証券の引受／販売

格付元利金返済証券発行


購入代金

資産

資産

原資産の使用者

使用料の支払

回収資金の引渡し

社債管理会社< 銀行／信託銀行 >

債権保全のため

のモニタリン

グ

バッ

クアッ

プ・サー

ビサー

信用補完機関< 保険会社等 >

サー

ビサー

倒産時

の資金回収代行サー

ビス流動性補完機関

< 銀行 >流動性補完

信用補完

② 証券発行体の種類

証券発行体の種類は、主に①特定目的会社（ TMK）、②信託、③匿名組合、④任意組合、⑤株式会社、⑥有限会社があります。これらは、案件の規模や投資家の数、発行する証券の種類などの状況により、単独で用いられることもあれば複数を組み合わせて用いられることもあり、各証券発行体の持つ特徴を把握しておくことが重要となります。

証券発行体の種類と特徴

①特定目的会社（ TMK）

②信託

③匿名組合

④任意組合

・資産の流動化に係る業務、およびその付帯業務以外の業務を行うことはできない・特定社債の発行による資金調達が可能である・設立コストがかかるため、大規模の証券化案件である必要がある・信託を SPVとして用いることで倒産隔離が保たれ、また、二重課税の問題を解決することができる・信託会社に信託可能な財産権は限定されており、知的財産権は現状では信託できない

・組合自身は課税対象にならない・投資家（出資者）の有限責任が法的に担保されており、投資家にとっては投資（出資）しやすい

・組合自身は課税対象にならない・投資家（出資者）は無限責任を負うため、投資家は投資（出資）しにくい

⑤株式会社

⑥有限会社

・会社更生法が適用されるリスクを抱えている・社債の発行による資金調達が可能

・会社更生法の適用されないこと、資本金が少額ですむことから、株式会社よりも多く用いられる・社債の発行ができない

特徴

③ サブプレーヤーの役割（１／２）

証券化に登場するサブプレーヤーの役割を整理すると、以下のようになります。証券化の要件により登場するプレーヤーも異なるため、各プレーヤーの果たす役割や、必要となる状況を理解しておくことが必要です。

証券化に登場する主なサブプレーヤーの役割

役割主体

アレンジャー

サービサー

信用補完機関

バックアップ・サービサー

・証券化における証券の発行構造（ストラクチャー）を組み立てる・信用補完機関や格付機関など各参加プレーヤーのまとめ役を担う

・証券会社、投資銀行などの　金融機関

・ SPVに代わり貸出債権の管理・回収を通して、キャッシュフローのマネジメントを行う・証券発行体が発行する証券がデフォルト（債務不履行）となった場合に、その全額または一部を保証する

・オリジネーター、またはその関連会社が担当する場合が多い・保険会社・銀行

・倒産等によりサービサーの資金回収能力に問題が生じた場合に、サービサーに代わって資金回収業務を行う

・債権回収会社

流動性補完機関・証券発行体が発行する証券の元利払いに必要なキャッシュフローが不足した場合に必要な資金の貸付を行う

・銀行

③ サブプレーヤーの役割（２／２）

証券化に登場する主なサブプレーヤーの役割

引受証券会社

格付機関

社債管理会社

・ SPVが発行する社債の引受、募集、及び販売業務を行う

・証券会社

・ SPVが発行した社債に関し、元利金支払いの安全性を第三者の立場から評価する

・日本格付研究所・格付投資情報センター　など

・ SPVが発行した社債の元利金の支払が確実に行われるように、社債の元利金の支払などに必要な裁判上、裁判外の行為を行う権限や、社債権者集会の決議に基づく執行権を有する

・銀行・信託銀行

役割主体

４．今後の証券化の動向① 小口化

現在、固定資産の証券化に関しては、大手不動産会社や大企業による数十億円以上の大型案件が中心となっています。しかし、証券化市場が活発化する中で、中堅／中小企業が保有する本社などの小規模不動産を対象とした証券化の事例やスキームが登場しつつあり、今後は中堅／中小企業による不動産の証券化が活発化すると考えられます。

*出典：「公的債務管理政策に関する研究会（第 5 回）配布資料」（日本銀行 2003年）**出典：日本経済新聞 2003年 6 月 28 日朝刊掲載記事より作成***出典：株式会社サタスインテグレイトのホームページより作成

・固定資産の流動化に関しては、大型不動産が中心（数十億円規模）

・組成コストの削減による証券化の小口化

＜小口化事例＞

・京都不動産投資顧問協会（ 4,800 万円）**・㈱サタスインテグレイトとネットライセンス㈱（ 3億円から） ***

ABS（資産担保証券）の裏付資産別発行高（ 2001 年度） *

27.0%

21.6%

18.9%

21.6%8.1%2.7%

クレジット債権（ 1.0 兆円）

リース料債権（ 0.8 兆円）

住宅ローン債権（ 0.7 兆円）

不動産（ 0.8 兆円）

CLO／ CBO（ 0.3兆円）

その他（ 0.1 兆円）

② 対象資産の拡大

証券化の対象となる資産は、各種法律、政策による制度の整備が進むにつれて、金融機関やノンバンクが保有する企業／個人向け債権から、不動産、その他の資産へと範囲を拡大してきました。今後は、信託業法等の改正により知的財産権を信託することができるようになることで知的財産権の証券化が活発化すると考えられます。特に大規模な不動産を持たない中堅／中小企業にとっては、知的財産権の証券化による資金調達は重要となると思われます。

* 出典：「不動産証券化に関する研究会の報告書」（国土交通省 2000 年）より作成

日本における証券化に係る制度の整備 *

・国内 ABS（資産担保証券）および ABCP（資産担保コマーシャルペーパー）の発行の解禁

・「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」（ SPC法）の施行

・住宅ローン債権信託取扱の開始

・「特定債権等に係る事業の規制に関する法律」の施行

・住宅ローン債権の信託方式での流動化が始まる

・リース債権、リース物品、クレジット債権の証券化が可能となる

・ ABSと ABCPが証券取引法上の有価証券に指定され、国内でも発行可能となる

・不動産を始めとする資産の証券化の基盤整備が進展する

・ SPC法を改正し「資産の流動化に関する法律」へ改称（資産流動化法）

・当初の期待ほどに活用されていなかったため、使い勝手の向上等を図る目的で改正される

・信託業法（ 2004年）および信託法（ 2005年）の改正案の国会提出（予定）

・著作権などの知的財産権も信託にできるように規制緩和される見通し

制度の整備内容

1996年

1998年

1973年

1993年

2000年

2004年／

2005年

５．対象不動産の評価手法

不動産の価格算定の基準である「不動産鑑定評価基準」では「収益還元法」、「取引事例比較法」、「原価法」の3つの評価手法を併用して最終的な評価額を決定することが定められています。近年では不動産が生み出す収益に着目した「収益還元法」が重視されており、資産のキャッシュフローが重要となる証券化においても、不動産の収益性が価格算定の重要な要素となっていると考えられます。

*出典：「不動産鑑定評価基準」（国土交通省 2002 年）より作成

不動産鑑定評価基準による評価*

手法名

算出する価格

原価法（コスト・アプローチ）

取引事例比較法（マーケット・アプローチ）

収益還元法（インカム・アプローチ）

・対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和で価格を算出する・直接還元法と DCF法がある

・多数の取引事例を収集し、選定した事例の取引価格に補正・修正を行い、また、地域要因や個別的要因を比較検討して価格を算出する

・対象不動産の再調達原価を求め、再調達原価について原価修正を行って積算価格を算出する

評価方法

積算価格批准価格収益価格

・賃貸用不動産や事業用不動産の評価に有効

・近隣地や類似地域に類似取引が行われている場合に有効

・対象不動産が建物又は建物及び土地の場合に有効

有効性の判断基準

評価手法

評価額の決定・原則として3つの手法を併用し、説得に応じた重み付けを行ったうえで不動産の鑑定評価額を決定する

６．会計処理における売買取引の要件

証券化にあたり証券発行体に不動産を譲渡しますが、譲渡資産を継続利用するにあたって支払う賃料が過度に低い場合や証券化スキームの終了後に不動産を自社に買い戻す条件がついている場合などは、譲渡が認めれずに金融取引として処理しなくてはならなくなります。この場合、資産のスリム化を図る目的とは逆にバランスシートが肥大化してしまうため、処理の判定ポイントを把握しておくことが重要となります。

* 出典：日本公認会計士協会会計制度委員会報告第 15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」　　　　（ 2000 年 7 月 31 日）より作成**「リスク負担割合」とは、譲渡人のリスク負担金額を流動化する不動産の譲渡時の真正な価額で除した割合

オリジネーターの会計処理のフローチャート*

譲渡人は継続的に関与しているか

通常の契約条件による不動産管理業務を行っ

ているか

買い戻し条件付きで譲渡しているか

譲渡資産は特殊性を有するか

セー

ル・アンド・リー

スバッ

ク取引の場合、

オ

ペレー

ティング・リー

ス取引であっ

て、

譲渡人

（

借手

）

が適正な賃借料を支払うことになっ

ているか

特別目的会社が譲渡人の子会社に該当しているか

リスク負担割合

**

がおおむね5

％の範囲内か

売買取引として処理する

金融取引として処理する

ＹＥＳ

ＮＯ

ＹＥＳＹＥＳＮＯＮＯＮＯ

特別目的会社を活用して不動産を流動化している

法的に保護され、

資金が流入している

適正な価格で譲渡されている

＜前提条件＞

ＮＯＹＥＳ

ＹＥＳ

ＹＥＳ

ＹＥＳ

ＮＯＮＯ

７．不動産の証券化における証券発行体

不動産の証券化を行う際の証券発行体の形態には、主に①特定目的会社、②株式会社、③有限会社と匿名組合の組み合わせの３つのパターンがあります。それぞれの組合せには、案件の規模や発行する証券などに特徴があるため、自社の証券化の状況に適した証券発行体の要件とそのパターンを把握しておくことが重要となります。

証券発行体の組合せパターン別の特徴

有限会社株式会社TMK

資産

社債

資産ノンリコースローン

資本金

ケイマン SPC

資産

ケイマン SPCオリジネーター等

出資

特定社債

優先出資

特定出資

ノンリコースローン

預かり金

資本金

匿名組合員

匿名組合出資

出資出資

①特定目的会社 ②株式会社 ③有限会社と匿名組合の組み合わせ

８．不動産の証券化の事例①特定目的会社の事例

特定目的会社を用いた証券化事例として、安田生命が 2000 年に所有するオフィスビル 12棟（自社の支店ビルを含む）を証券化した事例を紹介します。この証券化では、証券発行体は特定社債の発行により300 億円、優先出資証券の発行により 250 億円を調達しました。また、「資産の流動化に関する法律」へ改正される前の「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」に基づき行われた証券化であり、倒産隔離のためにケイマン SPCや慈善信託が活用されています。

*出典：「不動産証券化ハンドブック」（不動産証券化協会 2003年）より作成

安田生命のオフィスビル証券化のスキーム *

＜安田生命＞（オリジネーター／資産の使用者）

＜レッドライオンズキャピタル特定目的会社＞（証券発行体）

＜安田信託銀行＞

＜社債管理会社＞

＜銀行等＞

＜ケイマン SPC＞

＜投資家＞

オフィスビルオフィスビルオフィスビル

特定社債発行

発行代わり金（300 億円）

優先出資証券発行

優先出資（ 250 億円）

特定出資配当支払

元利払い

配当支払

融資

元利払い

＜投資家＞

モニタリング

受益権譲渡

購入代金支払

信託設定受益権

慈善信託普通株出資

優先株出資

信託配当


②株式会社の事例

株式会社を用いた証券化事例として、 KDDI が 2001 年に所有するオフィスビル4棟（本社ビルを含む）を証券化した事例を紹介します。 KDDI は第二電電株式会社（ DDI ）、 KDD株式会社、および日本移動通信株式会社（ IDO）の3社での合併直後は 2 兆円を超える有利子負債を抱えていましたが、オフィスビルの証券化により 1,874億円の資金調達に成功し、調達した資金を用いて有利子負債の削減による財務体質の改善を行いました。

KDDI のオフィスビル証券化のスキーム *

*出典：「バランスシート効率化戦略」（中央経済社 2002 年）、及び KDDI のホームページより作成

＜安田信託銀行＞

＜ KDDI ＞（オリジネーター／サービサー）

＜既住テナント＞（資産の使用者）

＜㈱セントラル・タワー・エステー

ト＞（証券発行体）

＜投資家＞

＜銀行＞


信託設定受益権賃貸借契約賃料支払

既住テナント契約出資

受益権譲渡

購入代金支払（ 1,874億円）

匿名組合出資（ 94億円）

社債発行

発行代わり金（ 1,357 億円）

元利払い

劣後ローン

元利払い

信託配当

オフィスビルオフィスビルオフィスビルオフィスビル

＜みずほ証券／大和証券ＳＭＢＣ＞（引受証券会社）

< 日本興業銀行 >（社債管理会社）

＜ムーディーズ／スタンダード・アンド・プア－

ズ＞（格付機関）

証券の引受／販売格付

モニタリング

<

みずほ証券／大和証券ＳＭＢＣ

>（

アレンジャー

）証券化スキー

ムのアレン

ジ


③有限会社と匿名組合の組合せ事例

有限会社と匿名組合の組合せを用いることで、自社の保有するオフィスビルを証券化した場合の証券化スキーム例は以下のようになります。まず、倒産隔離のためにケイマン SPCを用いて有限会社を設立し、オリジネーターはこの有限会社にオフィスビルの信託受益権を譲渡します。有限会社は、匿名組合員からの出資金（預かり金）と金融機関からのノンリコースローンでオリジネーターに信託受益権の購入代金を支払い、オフィスビルからの賃料収入をもとに元利金や配当を支払います。

有限会社と匿名組合の組合せによる証券化スキーム例 *

*有限会社による証券化計画は、監督官庁への届出や公表の義務がなく情報の入手が困難であるため、ここでは一般的なスキームの例を示している


＜資産の保有者＞（オリジネーター／サービサー）

＜有限会社＞（匿名組合の営業者）

＜信託銀行＞


オフィスビルオフィスビルオフィスビル

ノンリコースローン融資

匿名組合出資（預かり金）

出資配当支払

元利払い

配当支払

＜匿名組合員＞

受益権譲渡

購入代金支払

信託設定受益権

信託配当

＜既住テナント＞（資産の使用者）

既住テナント契約

賃貸借契約賃料支払

＜金融機関＞<

金融機関等専門家

>（

アレンジャー

）

証券化スキー

ムのアレン

ジ

９．知的財産権の証券化① 証券化のポイント

２００４年度の信託業法、２００５年度の信託法の改正により、知的財産権が信託の対象となることが予定されていることから、今後、知的財産権の証券化が活発化することが予想されます。知的財産権の証券化を理解するためには、対象となる知的財産権とは何か、知的財産権の価値をどう評価するのかがポイントになります。

証券発行体

資産の原保有者

投資家

元利金返済証券発行


購入代金

知的財産権（資産）

知的財産権（資産）

証券化の基本スキーム


知的財産権の証券化のポイント

知的財産権の評価

バランスシートへの影響

知的財産権の種類

② 知的財産権の種類

知的財産権の分類は以下のように整理できます。資産の証券化と同様に、将来キャッシュフローを生む権利であればどんな権利でも証券化できることとなりますが、現状では「特許権」および「著作権」に関して証券化された実例があるだけです。また、現在「商標権」や「意匠権」に代表される「ブランド」の証券化に必要なインフラの整備が進められています。

主な知的財産権の内容と証券化事例／検討状況 *

特許権

実用新案権

商標権意匠権

著作権

分類

・産業上利用でき、新規性、進歩性のある程度の高い発明

・物品の形状、構造又は組合せに係る考案

・商標、サービスマーク

・物品の斬新なデザイン

保護対象・文芸、学術、美術、音楽などの著作物およびその著作者

・出願の日から 20 年（医薬品は延長制度あり）

・出願の日から 6 年

・設定登録の日から 10年（更新可）

・設定登録の日から 15年

存続期間・著作者の生存年間およびその死後50 年間

知的財産権産業財産権

・スカラ株式会社による光学系特許

・日本での証券化事例は無いが、経済産業省主導でインフラ整備を進めている

・ディズニー映画の著作権の　ポートフォリオ・コナミのゲームソフト

証券化事例

・日本での証券化事例は無い

* 出典：日本弁理士会ホームページより作成

③ 知的財産権の評価

知的財産権の価値評価手法につきましては、「コスト・アプローチ」は知的財産権とコストとの対応関係が不明確であること、また、「マーケット・アプローチ」は類似の知的財産権を想定することが困難であることから、知的財産権の価値を直接評価する「インカム・アプローチ」が適切であると考えられます。

インカム・アプローチによる知的財産権の評価手法 *


期待キャッシュフロー法

具体的方法

長所

短所

・仮に知的財産権を保有していない場合、使用に掛るロイヤリティをベースに評価する方法

免除ロイヤリティ法

・ロイヤリティは実際の取引価格であるため、算定された評価額は妥当

・実際にロイヤリティの授受が必要・知的財産権は唯一無二性を有しているために、類似のロイヤリティを参照してもあまり意味がない

・知的財産権を利用した製品等の価格プレミアムにより評価する方法

プレミアム価格法

・評価額に価格プレミアムを反映させることができる

・基本的には確立している商標権にしか適用できないという利用条件の制約がある

・知的財産権がもたらすキャッシュフローにリスクを反映させたものを割り引くことにより評価する方法・キャッシュフローにかかるリスクをキャッシュフロー自体に反映させているので、リスクの内容が明瞭である・将来キャッシュフローの発生額、および発生確率の推定方法が確立されている訳ではない

１０．知的財産権の証券化事例① スキーム

知的財産権の証券化の事例として、特許権証券化の国内第一号となった「スカラ株式会社」の例を紹介します。スカラ株式会社は自社の持つ休眠特許の証券化により 2 億 500 万円の資金を調達し、その結果、累積損失の圧縮による財務体質の改善と、他企業とのリレーションの構築による事業の拡大という効果を得ることに成功しました。

スカラ株式会社の特許権証券化スキーム *

*出典：「知的財産の証券化」（日本経済新聞社 2003年）より作成

＜凡例＞太い矢印：モノ／サービスの動き　　細い矢印：カネの動き

特定社債発行＜スカラ㈱＞

（オリジネーター）

休眠特許休眠特許休眠特許休眠特許＜ TMK＞（ SPV）

特許権譲渡譲渡対価

ロイヤリティー支払

専用実施権

＜三井住友銀行＞（投資家）

＜伊藤忠商事＞（投資家）

＜みずほ信託銀行＞

＜㈱ピンチェンジ＞（原資産の使用者）

＜ジャパンデジタルコンテンツ＞

社債購入代金

優先出資

配当

特定出資

元利金支払

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妥当性／公平性の評価

特許権価値評価

<

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アレンジャー

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西村総合法律事務所／中央青山監査法人グルー

プ／三井住友銀行／み

ずほ証券

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法務／会計／税務

／投資のアドバイ

ス

証券化スキー

ムのアレン

ジ

休眠特許休眠特許休眠特許休眠特許

② 価値評価

スカラ株式会社が特許権を証券化する際に行われた特許権の価値評価の手法を紹介します。スカラ株式会社の事例では、まず専門の価値評価会社 2社がそれぞれ異なった手法で評価金額を導出し、その評価の妥当性等を専門家が評価することで特許権の価値が評価され、 TMKの最終的な取得価額は TMKの取締役の責任で決定されました。

スカラ株式会社の特許権価値評価 *


・算出した 3通りのロイヤリティから、特許権の価値を評価

2.1 億円～ 2.75億円

・ 3 つの評価を踏まえ、特許庁方式により特許権の価値を評価

0.98 億円～ 2.57 億円

①評価手法選択の妥当性

②評価プロセスの妥当性

③特許権有効性の確認

④最終報告（ 1.54億円～ 2.66 億円と

評価）

ピー

・エル・エッ

クスベンチャー

ラボ

評価結果

価値評価会社による特許権の評価

専門家による価値評価の公平性／妥当性の評価

TMKの取締役の責任により最終的な取得価額を決定

評価主体

Ⅲ．リース１．リース取引の現状① 利用状況

資本金 1千万円以上の企業においてはリースの利用率が 90%を超えており、中堅／中小企業においてもリースは定着していると考えられます。

リース利用率の推移 *

*出典：「リース需要動向調査報告書」（リース事業協会 2000 年）より作成

90.9

93.1

89.2

90.1

89.6

3.3

2.6

4.7

3.2

5.8

7.8

6.6

6.1

1.8

2.6

0

0

0

1.8

0.7

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2000年

1996年

1994年

1992年

1990年

現在利用している利用したことがある利用したことがない無回答

② 利用目的（１／２）

企業がリースを利用する理由としては以下のようなものがあり、主に資金負担の軽減と節税対策が中心となっています。リースを利用することで得られる効果の中には、「節税効果」、「事務の省力化」、「バランスシートのスリム化」のように、他の代替手段の方がより効果的な可能性があったり、思わぬリスクを負う可能性があるものなどがあり注意が必要です。

リースの利用理由 *

*出典：「リース需要動向調査報告書」（リース事業協会 2000 年）より作成

2.6%3.1%

14.1%15.8%17.1%

19.8%22.5%23.7%

36.4%65.6%

73.4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

一度に多額の資金を必要としない

リースは経費処理できる

リース料は一定でコスト把握が容易

陳腐化に弾力的に対応できる

経費等が省け事務の省力化が図れる

買取よりも一般的

物件廃棄の手間が省ける

借入と比較して手続きが簡単

バランスシートに資産表示の必要なし

借入と比較して割安

インフレヘッジ効果がある

② 利用目的（２／２）

リースを利用する目的は企業によって様々ですが、リースを利用することによりどのような場合でも目的が達成されるわけではなく、一定の要件を満たすことが必要であったり、また、他の代替手段の方がより効果的なことがあります。安易にリースを選択するのではなく、リースを利用する目的を達成するために必要な要件を把握し、他の代替手段との比較、検討を行ったうえで、最適な資産調達手段を選択することが重要です。

リースの有効活用のためのチェックポイント

セール・アンド・リースバックによる資産のスリム化

（「バランスシートに資産表示の必要なし」）

・ユーザーの所有資産の管理事務の省力化などのために行われる・ユーザーが購入することに相当の理由がある・購入物件を立替金など仮勘定で経理し、固定資産に計上していない・ユーザー購入価額でリース会社に譲渡している

リースの利用による節税効果の享受（「リースは経費処理できる」）

・特別償却が適用される資産ではない・特別償却が適用される資産の場合、資金流出額の現在価値が特別償却を適用した場合よりも少ない

リースの利用による管理事務の合理化（「経費等が省け事務の省力化が図れ

る」）

・借受証発行の前に、必ず瑕疵の無いことを確認した・リース会社からユーザーへ、サプライヤーに対する損害賠償を請求する権利を譲渡することを契約に盛り込んでいる・サプライヤーとの間で保守契約を締結している・リース物件に動産総合保険が付けられている

リース利用の目的目的達成のための要件

③ 会計処理（１／２）

リース会計基準におけるリース取引は、行っているリース取引の条件により、「所有権移転ファイナンス・リース」、「所有権移転外ファイナンス・リース」、「オペレーティング・リース」に分類されます。「所有権移転ファイナンス・リース」に分類される取引は売買処理を、「所有権移転外ファイナンス・リース」に分類される取引は原則売買処理ですが財務諸表に注記を行うことにより賃貸借処理を、および、「オペレーティング・リース」に分類される取引は賃貸借処理を行うこととなります。

会計におけるリースの処理

*出典：「リースの会計処理と税務」（中央経済社 2003年）より作成

リース取引所有権移転ファイナンス・リース

所有権移転外ファイナンス・リース

オペレーティング・リース

取引の条件による区分会計処理

売買処理

賃貸借処理

原則

容認

③ 会計処理（２／２）

会計処理の判定フロー


所有権移転ファイナンス・リー

ス

所有権移転外ファイナンス・リー

ス

オペレーティング・リース

売買処理賃貸借処理

リース物件の所有権が借手に移転すると認められるか（以下のいずれかに該当するか）

①譲渡条件付リース②割安購入選択権付リース③特別仕様物件のリース

以下のいずれかに該当するか①リース料総額の現在価値≧見積現金購入価額 ×9

0%②解約不能期間≧経済的耐用年数 ×75%

NO

YES

YES NO

原則容認

④ 税務処理（１／２）

リース税制においては、「中途解約が禁止されていること」、および、「フルペイアウトであること」という 2つの条件を満たした資産の賃貸借取引のみを「リース取引」として対象としています。リース税制では、リース取引の条件により、売買取引として処理すべき場合と、賃貸借処理として処理すべき場合があります。

税務におけるリースの処理

賃貸借取引リース取引

レンタルなど


賃貸借取引として処理

取引区分税務処理


④ 税務処理（２／２）

税務処理の判定フロー


リー

ス取引に該当するか

①中途解約が禁止されていること

②フルペイアウトとなっ

ていること

リー

ス資産が、

無償又は名目的対価で

譲渡されるものか

リー

ス資産を著しく有利な価額で買い取る

権利が与えられているか

リー

ス資産が使用可能期間中、

賃借人に

おいて専属使用されるものか

リー

ス資産の識別が困難であると認められるもので

あるか

リー

ス期間が耐用年数に比して相当の差異があり、

かつ、

税負担が著し

く軽減されているか



NO

ＹＥ

ＳＮＯＮＯＮＯＮＯＮＯ

YES YES YES YESYES

２．リースの有効活用に向けたチェックポイント① 節税

リース利用の目的の 1つとして、法定耐用年数より短い期間でリース料全額を損金算入できることによる節税効果があります。しかし、特に中堅／中小企業では、多くの場合、購入することで「特別償却」の適用を受け、リース利用より大きな節税効果を得られる可能性があるため、特別償却の対象となる資産か否か、リース期間やリース料金はどの程度なのか等を踏まえたうえで、両者の節税効果を比較、検討することが重要です。

*出典：「リースの知識と実務」（日本実業出版社 2003年）より作成

A社の投資案件（例）

Ａ社の状況

投資対象案件

銀行借入の条件

リースの条件

その他

物件価格法定耐用年数

減価償却率特別償却の償却率借入額

適用金利返済方法リース期間

月額リース料

実効税率割引率

減価償却方法

1,000 万円8 年

25％

30％

1,000 万円5％

月々元金均等払5年

225.4万円

43％5％

定率法

・資金繰りには特に問題なく、当期や来期の節税を図りたい

リース税額控除率

リース料総額の 4.2%

資金流出額の現在割引価値による経済性の比較（単位：千円）

1,721

-

-846

1 年目

②減価償却費

① 元利金返済額

③除却損

純資金流出額（① -⑤）

1,125

1,659

-

999

2 年目

・・・

合計

471④支払金利 409

割引現在価値 906

資金流出

資金留保

①リース支払額

969

2,254

812

1 年目

純資金流出額（① -②-③）

969

2,254

1,285

2 年目

969

2,254

1,285

5年目

割引現在価値 1,165

資金流出

資金留保

5,500

2,568 660⑤税金軽減額

（（② +③+④） ×43%）

損金項目

200

1,284

601

925

8 年目

34

359

合計

4,845

11,270

5,952

合計

9,400

12,020

60１

6,852

合計

2,020

5,168

626

1,007 5,112

5,251

借入による購入

（

特別償却

）

リース（

税額控除

）473 - - 473

②税金軽減額（① ×43%）③税金控除額

-806

773

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

② 責任

リース資産の所有権はリース会社にあることから、ユーザーはリースを利用することで資産の所有に伴う様々な事務管理負担を軽減する効果を得られます。しかし、リース契約においては、修繕義務、物件の滅失や毀損に係る責任の所在が購入やレンタルの場合と異なり、ユーザーに帰属するため、購入やレンタルと同様に物件を扱うことで思わぬ責任を負う可能性があります。

・レンタル会社


レンタル



所有権

修繕義務

瑕疵担保責任物件の事務管理


滅失／毀損の損害負担

リース

・リース会社

・ユーザー

・サプライヤー

・リース会社

・ユーザー

権利／責任

・ユーザー

・ユーザー

購入

・サプライヤー

・ユーザー

・ユーザー

資産調達手段別の所有に伴う責任の相違

＜リース利用の留意点＞

・借受証発行の前に、必ず瑕疵の無いことを確認する・リース会社からユーザーへサプライヤーに対する損害賠償を請求する権利を譲渡することを契約に盛り込む・サプライヤーとの間で保守契約を締結する・動産総合保険が付けられているかを確認する

③税務処理（１／２）

リース取引の 1つの形態として、保有／使用している資産をリース会社にいったん売却し、売却代金を受け取ったうえで、直ちに当該資産をリースする「セール・アンド・リースバック」という取引があります。会計処理については、通常のリース取引における判定基準に基づいた判定を基に処理が決定されます。しかし、税務処理については、その取引が資産を担保とした借入と類似しているという金融的な性格から、賃貸借取引として処理を行うにはいくつかの要件を満たす必要があり、要件を満たさない場合は金融取引として処理する必要があります。

税務におけるリースの処理


賃貸借取引リース取引

レンタルなど



取引区分税務処理

通常のリース取引

セール・アンド・リースバック

金融取引として処理

③税務処理（２／２）


セール・アンド・リースバックの税務処理の判定フロー

対象資産は中古資産／新品資産のどちらか

ユーザーが購入することに相当の理由があるか

購入資産を仮勘定で処理しているか

購入価格でリース会社に譲渡しているか

管理事務の省力化が目的か

新品資産中古資産



YES

YES


YES

YES

NO

NO

NO

NO

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